Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 29-3843/2014 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Objekt pro zemědělskou výrobu živočišnou, zemědělská stavba pro chov prasat s pozemky a příslušenstvím vedeném na LV 311 Sobčice Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Sobčice, k.ú. Sobčice, kód k.ú. 751499, LV 311, 22 st. 149/12, st. 149/13, st. 149/15, 749, 755, st. 149/10, 753 SJM Pavel Hochmal, Dobrá Voda u Hořic 106, 50773, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Alena Hochmalová, Dobrá Voda u Hořic 106, 50773, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Pavel Hochmal, Dobrá Voda u Hořic 106, 50773, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Alena Hochmalová, Dobrá Voda u Hořic 106, 50773, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vladimír Chlad, Sobčice 28, 508 01 Sobčice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 insolvenční správce, JUDr. Leoš Materna; č. obj.:, 13.5.2014 Zahradní 999 / 14, 507 11 Valdice IČ: 72907428 DIČ:
telefon: 604423001 fax:
e-mail:
VYSTAVITEL KL:
Josef Doležal, tel.: 724422489, fax: 224640123, e-mail:
[email protected]
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Miloš Horčičko Jaselská 1012, 506 01 Jičín IČ: 18848915
telefon: 603 228102; 493534222 fax:
DIČ:
e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
¨ koupě ¨ výstavba ¨ změna stavby ¨ rekonstrukce ¨ leasing ý jiné
Současný stav OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
23 stran
Jičíně, dne 27.5.2014
Budoucí stav
550 000 Kč 27.5.2014
Datum zpracování :
27.5.2014
Počet příloh:
12
Otisk razítka
Ing. Miloš Horčičko
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: ostatní
¨celková
ý stavba dokončena v r. cca 1955 ¨ změna ý rekonstrukce v r. 1999-2002 ¨ fasáda, zateplení ¨ okna, dveře ý
stavby v r. ý dílčí ý střecha
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: ý zděné ¨ betonové ¨ montované ¨ kovové ¨ dřevěné ¨ jiné Využití: ¨ bydlení ¨ pronájem ý podnikání ¨ bydl., podn. ¨ část. obsazen ¨ volný objekt Okolí: ¨ bytová zóna ý průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna Příjezd: ý zpevněná komunikace Přípojky: ý / ¨ voda ¨ / ý kanalizace ¨/ ¨ plyn ý / ¨ elektro ¨ telefon
Konstrukce: ¨ zděné ¨ betonové ¨ montované ¨ kovové ¨ dřevěné ¨ jiné Využití: ¨ bydlení ¨ pronájem ¨ podnikání ¨ bydl., podn. ¨ část. obsazen ¨ volný objekt Okolí : ¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna Příjezd: ¨ zpevněná komunikace Přípojky: ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨/ ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
¨ MHD ý železnice ý dálnice/silnice I. tř okrajová část - ostatní 280 () dobře udržovaná
ý autobus ý silnice II.,III.tř
prodejná nad 1 rok
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Celková kupní cena není známa, současný vlastník dle sdělení kupoval nemovitosti postupně a zejména hlavní provozní objekt byl v době koupě dle sdělení ve špatném stavu.
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Budoucí stav
555 623 Kč 513 849 Kč 2 756 595 Kč 550 000 Kč 147 500 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti
0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč
x
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy
-2-
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, všech výše uvedených skutečností a na základě znalosti trhu, možnostem způsobu využití objektu, běžného vybavení, odhaduji obvyklou cenu oceněných nemovitostí i přes skutečnost, že se s obdobnými nemovitostmi na trhu obchoduje omezeně, v úrovni zjištěné ceny zjištěné výnosovou hodnotou. Dle mého názoru se jedná o podmíněnou zástavu, podmíněnou dokoupením min. stavební parcely st.p.č. 149/10, případně i p.p.č. 753 tak, aby celá hlavní stavba byla na vlastním pozemku objednatele a celá nemovitost tvořila ucelený celek v části bývalého zemědělského areálu! Klady : zavedená a průběžně prováděná zemědělská činnost ( cca 1300 prasat ročně) návaznost živočišné produkce na produkci rostlinnou prováděnou bratrem objednatele v navazujících nemovitostech v areálu výhodná poloha pro zemědělskou činnost na kraji obce Zápory : zhoršené přístupové poměry - zajištěno VB špatná variabilita případného jiného využití staveb než k zemědělské činnosti zhoršující se ekonomické podmínky v zemědělství obecně
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
- předložené výpisy z KN Katastrálního úřadu Jičín z LV č. 311, 326 a 22 pro katastrální území Sobčice vyhotovené dne 15.1.2010 pod č.j. 129/2010 a dálkový náhled do KN - snímek KM dotčeného území vyhotovený tímtéž KÚ pod shodným číslem zakázky a dálkový náhled do KN - vlastní odhad OC z roku 2010, kdy byly k dispozici ekonomické podklady( kopie ročního pojistného u České pojišťovny a údaje o výši daně z nemovitosti) - informace a údaje sdělené účastníkem obhlídky panem Hochmalem a objednatelem ocenění JUDr. Maternou - prohlídka nemovitosti a zjištění na místě samém Obec Sobčice leží 8,5 km od Hořic v úrodné planině na pravém břehu řeky Javorky, 5km jihozápadně od hřebenu Chlumu. Obcí vede silnice vedoucí z Podhorního Újezdu do Chomutic.Do Sobčic lze přijet vlakem po trati Hr. Králové – Jičín nebo autobusovou linkou Ostroměř – Nový Bydžov. Obec leží v nadmořské výšce 252 m na výměře 365 ha. Žije v ní 280 trvale přihlášených obyvatel. Stojí v ní 128 domů, trvale obydlených je 79, dalších asi 45 domů slouží k rekreaci. Jen několik domků je neobydlených. Díky chalupářům jsou zachovány původní roubené chalupy se zdobenými lomenicemi a upravenými zahrádkami. V obci je obecní úřad, mateřská škola, obchod s potravinami a pohostinství. Obec má veřejný rozvod vody, plynofikaci a kanalizaci bez čističky odpadních vod. V obci není pošta ani zdravotní středisko. Oceňovaná nemovitost se nachází v bývalém zemědělském areálu bývalého zemědělského družstva, který jednotlivé objekty na přelomu tisíciletí rozprodal jednotlivým zájemcům k vlastní podnikatelské činnosti - okolní stavby využívány k produkci zeleniny, sousední objekt je užíván jako sklad fy zabývající se prodejem antikvariátních produktů staré pískovcové produkty a kameny, skříně atd. Vlastní oceňovaný objekt je postaven jako poslední při vjezdu do areálu od obce na jeho severozápadní hranici a navazuje dále na okolní zemědělskou půdu.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace ANO Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: 1.) přístup je zajištěn z obecní cesty p.č. 722 přes pozemky poz.p.č. 754, 756 a 750 ve vlastnictví jiného subjektu, na které je zřízeno věcné břemeno práva chůze a jízdy ve prospěch vlastníka pozemku p.p.č. 755. 2.) stavba je částečně na pozeku jiného vlastníka - část na st. 149/10.
RIZIKO ANO
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost situována v záplavovém území číslo II Pojištění proti povodni / záplavě: ý doporučuji ¨ není nutné ANO Nemovitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Komentář: Nejbližší usedlost č.p. 125 je vedena v programu Aquiarius s mírou rizika zaplavení č. 2. RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí)
-3-
ANO Zástavní právo ANO Exekuce ANO Ostatní finanční omezení Komentář: Dle dálkového náhledu do KN na veškerých nemovitostech váznou následudjící omezení : - nařízení exekuce - Hochmalová Alena -prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Hochmal Pavel - rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Hochmal Pavel - zahájení exekuce - Hochmalová Alena - zástavní právo smluvní
RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Komentář: Nemovitost není pronajímána, vlastník v prostorách provádí chov vepřú pro jinou organizaci v nájemním vztahu - poskytuje prostory, veškerá náklady spojené s podnikáním nese pronajimatel.
Přístupové pozemky Parcelní číslo
Vlastník pozemku / komunikace
722
Obec Sobčice, ostatní plocha, jiná pl.
463/1
nezapsána v KN, koryto v. toku upravené
754
Chlad Vladimír, ostatní jiná pl. - VB
756, 750
Ouředníček Josef, ostatní jiná plocha - VB
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Bývalý teletník cca z roku 1955 byl později stavebně upraven pro zemědělský chov prasat na hluboké podestýlce a po cca sedmi letech neužívání byl prodán v roce současným vlastníkům. Hlavní objekt zemědělské stavby je postaven na třech stavebních parcelách, přičemž pozemky st.p.č. 149/12; a 149/13 jsou v SJM manželů Hochmalových a třetí pozemek st.p. č. 149/10 spolu s p.p.č. 753 je ve vlastnictví jiného subjektu - Vladimír Chlad - viz příloha ocenění. Stavba byla v letech 1999-2002 částečně opravena ( oprava krovu a střešní krytiny, byly provedeny nové rozvody vody a vnitřní technologie ( 2002 a nově 2008). Jinak je patrné provádění vynucené běžné údržby. a.) hlavní nemovitost na st.p.č. 149/10;/12a/13 bez č.p. je proveden jako zděný objekt na betonových isolovaných pasech skládající se v přední nižší části ( zastřešení příhradovými vazníky) z odchovny prasat na hluboké podestýlce a navazující přípravna ( v části Hurdis strop) se vstupem k zásobním silům na krmivo, do sociálního zázemí pro obsluhu a do kanceláře a v zadní vyšší části, která je částečně zděná a částečně jednostranným bedněním bez stropu druhý prostor pro výkrm prasat na hluboké podestýlce. Do objektu zavedena voda z obecního rozvod a veřejný rozvod elektro, kanalizace napojena na bývalou společnou žumpu na navazujícím pozemku st.p.č. 149/32. b) zásobníky krmiva - dva ocelové zásobníky postavené na panelové ploše ze SZ strany objektu, obsah jednoho zásobníku na 12 t. krmné směsi c) zpevněné panelové plochy - veškeré pozemky p.p.č. 749 a 755 jsou zpevněny původní panelovou plochou, částečně užívány jako sklad balíkové slámy, částečně jako manipulační prostor Přístup k nemovitostem je zajištěn z obecní cesty p.p.č. 722 přes pozemky poz.p.č. 754, 756 a 750, na které je zřízeno věcné břemeno práva chůze a jízdy ve prospěch vlastníka pozemku p.p.č. 755. Část zastavěného stavebního pozemku st.p.č. 149/10 a a přední pozemek p.p.č. 753 je ve vlastnictví jiného subjektu - viz příloha posudku.
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
objekt pro zemědělskou živočišnou výrobu Hlavní objekt sestává vlevo od vstupu zadní prostor pro výkrm prasat na hluboké podestýlce, rovně přípravnu se vstupem k zásobním silům na krmivo, do sociálního zázemí pro obsluhu a do kanceláře a dále do navazující přední odchovny prasat na hluboké podestýlce. Úroveň podlah prostor, kde je prováděn výkrm prasat ve volném výběhu na hluboké podestýlce, je cca - 100 cm a podlahy v těchto prostorech je dle sdělení provedena ze silničních panelů; ostatní podlahy betonové.
-4-
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Vzhledem k původním konstrukcím dlouhodobé životnosti, jejich stavu, provedení částečné opravě konstrukce krovu (vyměněna část krokví) a přeložení, případně výměně části střešní krytiny ( použita též starší) a provedeným stavebním pracem v posledním období je objekt na dané stáří v odpovídajícím dobrém stavebně-technickém stavu s tím, že je nutné průběžně provádět nutnou stavební údržbu venkovní úpravy: přípojky na inženýrské sítě ( V,E,K do společné žumpy), zpevněné panelové plochy na p.p.č. 749 a 755.
Analýza tržního nájemného Vzhledem ke skutečnosti, že není dostatek adekvátních obdobných bývalých zemědělských objektů, které jsou na trhu s nemovitostmi nabízeny k pronajmutí v blízkém okolí, je provedena analýza trhu porovnáním s nabízenými alespoň obdobnými nemovitostmi v Královéhradeckém kraji, které lze za určitých okolností využívat případně k obdobné zemědělské činnosti, t.j. k chovu vepřů.
Výnosy z výrobních prostor Název Výměra [m2] býv. zem. areál 1 000,00 Svobodné Dvory býv. hosp. objekt 149,00 Slatiny býv. kravín Robousy 270,00 - x2 Obvyklé tržní nájemné [Kč/m2/rok] Výnosy z ostatních prostor Název Výměra [m2] ostatní plocha u 1 000,00 sýpky Hradec Králové Obvyklé tržní nájemné [Kč/m2/rok]
Měsíční nájem [Kč] 40 000,00
Nájemné [Kč/rok] 480 000,00
Nájem [Kč/m2/rok] 480,00
4 500,00
54 000,00
362,42
9 900,00
118 800,00
440,00 427,00
Měsíční nájem [Kč] 8 333,33
Nájemné [Kč/rok] 100 000,00
Nájem [Kč/m2/rok] 100,00
100,00
OCENĚNÍ Obsah odhadu 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Odchovna prasat 1.1.2 Zásobníky krmiva 1.1.3 Panelová plocha 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky na LV 311, k.ú. Sobčice 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 Porovnávací hodnota 1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 Výnosové ocenění
1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Odchovna prasat Bývalý teletník cca z roku 1955 byl později stavebně upraven pro zemědělský chov prasat na hluboké podestýlce a po cca sedmi letech neužívání byl prodán v roce současným vlastníkům. Hlavní objekt zemědělské stavby je postaven na čtyřech stavebních parcelách, přičemž pozemky st.p.č. 149/12; a 149/13 jsou ve vlastnictví žadatele ( SJM s manželkou) a čtvrtý pozemek st.p. č. 149/10 spolu s p.p.č. 753 je dosud ve vlastnictví jiného subjektu - viz příloha ocenění. Stavba byla v letech 1999-2002 částečně opravena ( oprava krovu a střešní krytiny,
-5-
byly provedeny nové rozvody vody a vnitřní technologie (2002 a nově 2008). Jinak je patrné provádění vynucené běžné údržby. Hlavní nemovitost na st.p.č. 149/10;/12a/13 bez č.p. je proveden jako zděný objekt na betonových isolovaných pasech skládající se v přední nižší části ( zastřešení příhradovými vazníky) z odchovny prasat na hluboké podestýlce a navazující přípravna ( v části Hurdis strop) se vstupem k zásobním silům na krmivo, do sociálního zázemí pro obsluhu a do kanceláře a v zadní vyšší části, která je částečně zděná a částečně jednostranným bedněním bez stropu druhý prostor pro výkrm prasat na hluboké podestýlce. Do objektu zavedena voda z obecního rozvod a veřejný rozvod elektro, kanalizace napojena na bývalou společnou žumpu na navazujícím pozemku st.p.č. 149/32.
Seznam podlaží Název 1 NP - přední část odchovna prasat 1 NP - zadní část odchovna prasat přípravna, kancelář, sociální zázemí
Zastavěná plocha 328,99 m2 2 303,40 m 1,00 227,29 m2 118,97 m2 0,60 86,01 m2 0,70
Výpočet obestavěného prostoru Název 1 NP - přední část
Obestavěný prostor 33,4x9,85x3,2+33,4x4,1x0,9÷2+33,4x5,75 = x1,4÷2 + 32,8x7,0x1,0 20,6x9,85x(5,0x2,6÷2) = +10,6x2,3x(4,0+5,0)÷2 + 10,0x11,55x1,0 =
1 NP - zadní část Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
betonové pasy isolované zděné tl. 30 cm - Cp a plynosilikát hurdiskové chybí dřevěný vázaný a sbíjený pálená taška dvoudrážková ajednodr. pozinkovaný plech, cca 24 r. jednovrstvé vápenné omítky bílené chybí jednovrstvé bílené chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC)
Užitná plocha 303,40 m2 303,40 m2 131,59 m2 71,38 m2 60,21 m2
chybí hladké plné dveře dřevěná svlaková jednoduchá betonová mazanina a panelová plocha pod hlubokou podestýlkou světelná třífázová bleskosvod plastové trubky - rozvod k jednotlivým napáječkám - 2008 ocelové trubky T+s v soc. zázemí částečné odkanalizování do kanalizace bojler zděná sprcha, umyvadlo, W C chybí
Současný stav 278 3 022,56 2 875 100,00 8 689 860
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč -6-
1 478,43 m3 1 544,13 m3 3 022,56 m3
Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
roků roků % Kč
59 21 73,75 2 281 088
1.1.2 Zásobníky krmiva zásobníky krmiva - dva ocelové zásobníky postavené na panelové ploše ze SZ strany objektu, obsah jednoho zásobníku na 12 t. krmné směsi. Přístup k výpusti jednoduchým přístřeškem z přípravny - neuvažuje se!
Jednotkové množství Jednotková cena (JC) Rozestavìnost Reprodukèní hodnota (RC) Stáøí Další životnost Opotøebení Vìcná hodnota (VH)
Souèasný stav 57,00 7 159
jedn. [Kè/jedn .] % Kè rokù rokù % Kè
100,00 408 052 34 6 85,00 61 208
1.1.3 Panelová plocha zpevněné panelové plochy - veškeré pozemky p.p.č. 749 a 755 jsou zpevněny původní panelovou plochou, částečně užívány jako sklad balíkové slámy, částečně jako manipulační prostor
Jednotkové množství Jednotková cena (JC) Rozestavìnost Reprodukèní hodnota (RC) Stáøí Další životnost Opotøebení Vìcná hodnota (VH)
Souèasný stav 890,00 1 998
jedn. [Kè/jedn .] % Kè rokù rokù % Kè
100,00 1 778 665 34 6 85,00 266 800
1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky na LV 311, k.ú. Sobčice Základní popis oceňovaných pozemků
Nález : tři zcela zastavěné stavební pozemky stp. 149/12; /13; a /15 ( o celkové výměře 1961 m 2 ) zastavěné hlavní zemědělskou stavbou, která zasahuje i na st.p. č. 149/10, jenž je ve vlastnictví jiného subjektu. K uvedeným pozemkům stavebním přiléhají dále pozemky poz.p.č. 749 a 755 s kulturou ostatní jiná plocha, které jsou zpevněné s slouží částečně ke skladování slámy a částečně jako manipulační prostor. Přístup k nemovitostem je zajištěn z obecní cesty p.p.č. 722 přes pozemky poz.p.č. 754, 756 a 750, na které je zřízeno věcné břemeno práva chůze a jízdy ve prospěch vlastníka pozemku p.p.č. 755. Část zastavěného stavebního pozemku st.p.č. 149/10 a a přední pozemek p.p.č. 753 je ve vlastnictví jiného subjektu - viz příloha posudku. Poloha pozemků je v krajní části jak zastavěné části obce ( SZ část na hranici intravilánu), tak i na okraji bývalého zemědělského komplexu. V dosahu inženýrské sítě : elektro, voda, kanalizace do společné jímky na st. 149/32; zemní plyn v obytné části obce zaveden, do této výrobní části nezaveden.Pozemky jsou rovinaté.
Přehled srovnatelných pozemků Lokalita
Parcela Výměra Požadovan Jednotko Koeficien Upraven č. á /kupní vá cena t celkový á cena cena -7-
m2
Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) Kovač
1 600
Kč
Kč/m2
KC
Kč/m2
620 000
387,50
0,46
177,18
0,73
145,24
0,48
130,78
nabídka RK - stavební parceay o velikosti cca. 1600 m2 v obci Kovač. Na hranici pozemku je plyn, elektřina a vodovod. Vrbice
2 850
570 000
200,00
Nabídka RK : stavební pozemek ve Vrbici se nachází na jižním okraji obce na rozcestí silnic do Žeretic a Hradíšťka. Pozemek je téměř rovinný, přístupný ze silnic ze severu i východu. Na pozemku je pomník s přípojkou elektro a dvě studny, je možnost připojení plynu. Územním plánem je pozemek určen pro výstavbu k bydlení pozemek Úlibice
1 741
470 070
270,00
stavebního pozemku v obci Libice u Jičína. Pozemek se nachází při hlavní komunikaci v zastavěné části obce. V dosahu všechny inženýrské sítěstavebního pozemku v obci Libice stavebního pozemek v obci Libice u Jičína. Pozemek se nachází při hlavní komunikaci v zastavěné části obce. V dosahu všechny inženýrské sítě 151,07 Kč/m2
Průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Srovnávací pozemky jsou stanoveny z nabídek RK, které jsou nabízeny k odprodeji okolní s tím, že tyto nabídkové ceny jsou redukovány o 20% a dále je redukována dle koeficientů metodiky ČSS a.s.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy ostatní plochy zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy Celková výměra pozemků
st. 149/12
Výměra m2 224
st. 149/13
157
150
23 550
st. 149/15
9
150
1 350
749 755 st. 149/10
580 310 172
100 100
58 000 31 000 0
753
1 346 2 798
Jednotková cena Kč/m2 150
Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 33 600
0 147 500
1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota stanovena porovnáním z databáze prodaných obdobných nemovitostí z databáze znalce za využití databáze místních RK! Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Vinary
m2
m2
241,00
1 754
Upravená cena Foto
Kč 700 000
-8-
Kč/m2
KC
2 905
0,22
Kč/m2 628
Nabídka RK : prodej skladovacích, nebo výrobních prostor o celkové výměře 241 m2. Jedná se o montovanou halu DORD, rozměry 10,5m x 21,6m x 4m vhodnou ke skladování, či jako dílna. Budova se nachází na pozemku o celkové výměře 1754 m2. Areál je přístupný po obecní komunikaci, vjezd širokou dvoudílnou bránou. Sítě: elektro - 230/400 V; voda – studna. Prostor lze využívat jako sklad, výrobní areál, nebo pro jiné další využití.
Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší ZP i užitná plocha; Poloha - obdobná, zemědělská oblast; Provedení a vybavení - lepší stav provedení; Celkový stav - lepší stavební stav i využitelnost; Vliv pozemku srovnatelná výměra pozemků; Úvaha zpracovatele ocenění - bezproblémový přístup, bez Ex a zástav; Vysoké Veselí
2 070,00
4 440
885 000
428
0,81
347
Nabídka RK - zemědělská usedlost nacházející se v obci Vysokém Veselí.Objekt je obyvatelný, zděný velkého obdélníkovitého půdorysu s vedle samostatně stojícími chlévy a zastřešením.Velikost obytné části je 5+1,kterou tvoří čtyři pokoje, chodba, kuchyň, spíž, koupelna, prádelna, klenutý kamenný sklep. Topení ústřední na tuhá paliva. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - větší s obytnou částí; Poloha - srovnatelná zem. oblast, nepřizp. občané; Provedení a vybavení hospodářská část k rekonstrukci; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - horší poloha pro hosp. činnost; Miličeves
1 000,00
0
780 000
780
0,46
359
Nabídka RK : budova bývalého pivovaru v OV. Nemovitost se nachází v okrajové části obce Milíčeves cca 8 km od Jičína. Budova je pískovcová a zděná stavba s novou hliníkovou střechou. Krovy jsou ve velmi dobrém stavu. Celkový technický stav je dobrý. Úpravy vhodné dle konkrétního záměru. Přivedena je voda a elektřina. Pozemek pod nemovitostí je ve vlastnictví pozemkového fondu – možnost odkoupení. Celková užitná plocha je cca 1000 m2. Budova má sklepy, přízemí a další 3 patra. Součástí prodeje je navazující přístavek Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - větší OP, ZP i už. plocha; Poloha obdobná, zem. oblast; Provedení a vybavení - zděný objekt k rekonstrukci; Celkový stav celkově lepší, ale též k rekonstr.; Vliv pozemku - bez pozemků, nutno dokoupit; Úvaha zpracovatele ocenění - větší objek, variabilnější využitelnost; Variační koeficient před úpravami: 79,81 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
29,15 % 445 Kč/m2 1 248,59 m 2 555 623 Kč
1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 Výnosové ocenění Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu tržní ceny, respektive obchodní hodnoty, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti.Výnosová hodnota nemovitosti je stanovena kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace, t.j. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = -------------------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu.Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb a pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je proto v nákladech uvažováno s odpisy stavby tak, aby vyjadřovaly jejich "střádací funkci" pro vytváření kapitálu na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Nájemné pro výpočet výnosů: -9-
Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Objekty jsou zatříděny jako výrobní a ostatní s tím, že míra kapitalizace je uvažována u veškerých prostor ve zvýšené úrovni 10,0% z důvodu vývoje cen na trhu v posledním období. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o zemědělské objekty určené k chovu prasat na hluboké podestýlce, není možno provést zcela adekvátní analýzu trhu, protože nelze nalézt v databázi vlastní i v nabídce pronájmu obdobných nemovitosti ( a to zemědělských) zcela obdobnou nemovitost. Při stanovení obvyklého nájemného je vycházeno z analýzy tržního nájemného obdobných, případně k dané činnosti využivatelných nemovitostí v Královéhradeckém kraji, a to jak ze známých obchodů, tak i případně z redukovaných nabídek na realitních serverech. Předpokládané dosahované % pronajmutí je uvažováno vzhledem ke způsobu využití a zavedené zemědělské činnosti objednatele na 90%. Odpočitatelné náklady na dosažení výnosu jsou buď stanoveny doporučenou % sazbou z reprodukční hodnoty ve smyslu metodiky ČSS a.s. ( náklady na údržbu, opravy a amortizaci, provoz nemovitosti stanoveny na 1,5% - vlastní provádí opravy sám), náklady na správu nemovitosti stanoveny v úrovni 10% hrubého uvažovaného nájemného, výše pojistného stanovena ve skutečné výši pojištění budov u České pojišťovny a.s.; daň z nemovitostí je stanovena odborným odhadem, protože objednatel platí daň z nemovitostí kumulativně za veškeré nemovitost. Poznámka: mimo toto nájemné jsou hrazeny náklady za služby spojené s nákladem na provoz nemovitosti t.j. za teplo a teplou vodu, vodné a stočné, elektrickou energii, výkony spojů, případné další služby sjednané individuelně. Uvedené náklady hrazené mimo vlastní nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu.
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha
nájem
nájem
nájem
míra kapitalizac e
[m2]
[Kč/m2/rok]
[Kč/měsíc]
[Kč/rok]
[%]
1. Výrobní prostory
Stavba 1, 1 NP - přední část, odchovna prasat
303
427
10 796
129 552
10,00
2. Výrobní prostory
Stavba 1, 1 NP - zadní část, odchovna prasat
71
427
2 540
30 479
10,00
3. Výrobní prostory
Stavba 1, 1 NP - zadní část, přípravna, kancelář, sociální zázemí
60
427
2 142
25 708
10,00
4. Ostatní prostory
zpevněná plocha
851
100
7 092
85 100
9,00
Celkový výnos za rok:
270 839 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2
Nj
Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok)
Nj x PP Nh
- 10 -
m2 Kč Kč/(m2xro k) Kč/rok % Kč/rok
1 286 10 876 577 211 270 839 90 % 243 755
Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba
Náklady na údržbu, opravy a amortizaci jsou stanoveny v úrovni 1,5%, protože veškeré opravy na objektu provádí nájemce buď sám nebo s rodinnými příslušníky!
Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
0,05 % x RC 1,50 % x RC
10,00 % x RC V N=Nh-V n Cv
Kč/rok Kč/rok Kč/rok
1 000 5 438 163 149
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
24 376 0 193 963 49 792 9,69 20 513 849
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 311 a 22
6
KM
2
Mapa oblasti.
2
Kopie pojistného
1
Fotodokumentace nemovitosti.
1
Koncesní listina:
Vydal : Okresní úřad Jičín - okresní živnostenský úřad Č.j. ŽÚ/01/1544/01/13/151728 Dne 28.3.2001 Evidenční číslo živnosti : 360400-705353-00 Identifikační číslo : 188 48 915 Předmět podnikání : oceňování majetku pro věci nemovité
Místo podnikání : Jaselská 1012, 506 01 Jičín Koncesní listina se vydává na dobu neurčitou. Den vzniku práva provozovat živnost : 28.4.1997 Ing. Ladislav Brykner vedoucí okresního živnostenského úřadu Jičín
- 11 -
LV 311 - 1
- 12 -
LV 311-2
- 13 -
LV 22
- 14 -
Pozemek p.č. 722 - přístupová komunikace
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Dálkový náhled do KN
žlutá - pozemky v SJM; zelená věcné břemeno; modře - p. Chlad, Ouředníček
- 19 -
Mapa oblasti
- 20 -
Fotomapa
- 21 -
Kopie pojistného
- 22 -
Fotodokumentace
pohled na zadní část a zásobníky krmiva
pohled přední z polní cesty p.č. 722
odchovna prasat - přední část
odchovna prasat - zadní část
sociální zázemí
kancelář
- 23 -
