2014 6

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 39/2014 6

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Provozní objekt - administrativa, sklady, prodejna stavebního materiálu Chrastavická 224, Domažlice - Dolejší Předměstí Kraj Plzeňský, okres Domažlice, obec Domažlice, k.ú. Domažlice, kód k.ú. 630853, LV 4231, 6443

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

v zastoupení Horizont ISPL v.o.s., Domažlická stavební společnost s.r.o. Bohumínská 788/61, 710 00 Ostrava

st. 3635, 599/24, 599/30, st. 4019 Domažlická stavební spol. s r.o., Chrastavická 224, 34401 Domažlice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Domažlická stavební spol. s r.o., Chrastavická 224, 34401 Domažlice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Václav Paroubek, Šumavská 191, 34401 Domažlice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

IČ: 285 99 373 DIČ:

e-mail: [email protected]

telefon: fax:

e-mail: [email protected]

Ing. Karel Lang Postřekov 39, 345 35

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 147 23 573 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro účely insolvenčního správce (ocenění stávajícího stavu)

Současný stav 2 300 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

telefon: 777239488 fax:

13 stran

V Postřekově, dne 10.3.2014

4.2.2014

Budoucí stav

Datum zpracování :

10.3.2014

Počet příloh:

5

Otisk razítka

Ing. Karel Lang

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI  stavba dokončena v r. 1997  změna stavby v r. Rekonstrukce:

celková

 dílčí

 střecha

 fasáda, zateplení

 okna, dveře

SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:

KUPNÍ CENA

 rekonstrukce v r.  ostatní

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí :  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - smíšená zástavba 11 104 () dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn prodejná nad 1 rok

 autobus  silnice II.,III.tř

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY

0 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Budoucí stav

3 450 000 Kč 910 000 Kč 7 386 257 Kč 2 300 000 Kč 1 594 200 Kč

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti

x

0 Kč

0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Předmětem ocenění je provozní objekt se skladem - bývalé sídlo stavební firmy, situovaný v okrajové části okresního města Domažlice, v zástavbě objektů občanské vybavenosti a rodinných domů, v souladu se schváleným ÚP, v místě jsou kompletní inženýrské sítě mimo veřejné kanalizace, přístup k nemovitosti je z ulice Chrastavická. V objektu jsou zpevněné plochy ze železobetonových panelů na vlastních pozemcích i na pronajatém pozemku parc.č. 599/19. Obvyklá cena je stanovena na základě metod porovnávací a výnosové, spolu s cenou pozemků, věcné hodnotě přikládám minimální váhu - 10 %, výnosové hodnotě 60 %, porovnávací hodnotě 30 %. Záporné stránky nemovitosti : vzhledem k tomu, že se nemovitost delší dobu neužívá, vyskytly se v objektu provozního objektu především plísně. Kladné stránky nemovitosti : situování stavby v okresním městě v souladu s ÚP.

NÁLEZ Situace Přehled podkladů

- informace o parcelách a stavbě - snímek katastrální mapy - fotodokumentace - částečná projektová dokumentace na akci „Výstavba provozního objektu”z 10/1995 -2-

Charakteristika obce

Poloha nemovitosti

- kolaudační rozhodnutí na stavbu „Provozní objekt a zařízení stavebního dvora” vydané Odborem výstavby MěÚ Domažlice 23.6.1997 pod č.j. VÝST.-4975/97/Ze s nabytím právní moci 30.6.1997 - kolaudační rozhodnutí na stavbu „Provozní sklad” vydané Odborem výstavby MěÚ Domažlice 18.5.2000 pod č.j. VÝST.-3278/00/Sz. s nabytím právní moci 25.5.2000 - nájemní smlouva na pozemek parc.č. 4019, 599/19 s vlastníkem panem Václavem Paroubkem, Šumavská 191, Domažlice s předkupním právem ve prospěch nájemce ve výši 8 520,- Kč/m2, tzn. 10 Kč/m2/rok Okresní Město Domažlice leží na silnici I. třídy č. I/22 ve směru Draženov - Klatovy, dopravní dostupnost je zajišťována vlakovými (trať Česká Kubice - Plzeň) a autobusovými spoji, v místě je MHD. V Domažlicích je kompletní obchodní síť, síť služeb, okresní nemocnice, základní a střední školy a nabídky pracovních příležitostí, zástavba rodinných, bytových domů, průmyslová zástavba, sportovní zařízení vč.plaveckého bazénu. Oceňovaná nemovitost je situována v severovýchodní okrajové části okresního města Domažlice, s přístupem ze zpevněné komunikace - ulice Chrastavická. Pozemky jsou rovinné, v místě jsou kompletní inženýrské sítě mimo veřejné kanalizace. Vzdálenost centra města je cca 1.0 km.

RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou NE Bez věcných břemen RIZIKO Ostatní rizika: nejsou

Popis jednotlivých staveb Základní popis

Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení

Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby

Předmětem ocenění je provozní budova s administrativním, sociálním a skladovým zázemím, svislé nosné konstrukce jsou dřevěné, oboustranně obité, stropy jsou provedeny s podhledem z SDK na dřevěných vaznících, střecha je sedlová,krytina z vlnitého eternitu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna dřevěná zdvojená s mřížemi, podlahy betonové s ker.dlažbou, PVC, vytápění ústřední s plynovým kotlem, ohřev vody je plynovým kotlem. Hygienické vybavení je kombi WC, pisoáry, umyvadla, sprchový kout, v objektu je zabezpečovací zařízení a hydrant. Objekt administrativy se sociálním a skladovým zázemím - sídlo stavební firmy. Objekt na pozemku parc.č. st. 3635 : 1.NP - chodba, prodejna, 3x kancelář, šatna, umývárna, WC ženy a muži, 2x sklad, další skladový prostor Objekt na pozemku parc.č. st.4019 - sklad. Technický stav nemovitostí je dobrý, odpovídá stáří a údržbě. Zpevněné plochy.

Analýza tržního nájemného

OCENĚNÍ Obsah odhadu 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Provozní objekt - parc.č. st.3635 1.1.2 Sklad - parc.č. 4019 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Stavební pozemek a pozemky ostatní plochy 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 Provozní objekt se skladem 1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 Provozní a skladový objekt

-3-

1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Provozní objekt - parc.č. st.3635 Předmětem ocenění je provozní objekt situovaný na pozemku parc.č. st. 3635. Stavba je přízemní, nepodsklepená. Technický popis : Základové pasy jsou betonové s hydroizolací, svislé nosné konstrukce jsou dřevěné s oboustranným opláštěním (TESKO BARÁK), střecha je sedlová, stropy tvoří podhled SDK na dřevěných vaznících, krytina je z vlnitého eternitu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, dveře jsou dřevěné hladké a vchodové jsou plastové, okna jsou dřevěná zdvojená s mřížemi, podlahy jsou z keramické dlažby, PVC a betonové, vytápění je ústřední s plynovým kotlem, rozvod el. instalace je 220/380 V, hygienické vybavení - umyvadla, pisoáry, kombi WC, sprchový kout, v objektu je zabezpečovací zařízení a hydrant. Stavba je bez údržby. Seznam podlaží Název 1.NP  kanceláře,sklady,soc.zařízení 

Zastavěná plocha 415,29 m2 2 407,00 m 1,00 



Užitná plocha 407,00 m2 407,00 m2



Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP Zastřešení

(15,00x12,70)x(2,60)+(17,70x12,70x3,75) = (15,00x12,70)x(2,60)x1,90÷2+(17,70x12,70)x2,05 = ÷2 =

Obestavěný prostor - celkem:



Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

betonové pasy izolované dřevěné sendvičové do tl. 24 cm podhled SDK dřevěný sbíjený vlnitý eternit pozinkovaný plech nátěry nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady chybí hladké plné dveře





 Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost

dřevěná zdvojená okna PVC plynovým kotlem světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu plynový kotel umyvadla, WC, pisoáry chybí mříže v oknech

Současný stav 415 2 039,20 6 297 100,00 12 840 842 17 18

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků

-4-

Obestavěný prostor 1 338,26 m3 700,94 m3 2 039,20 m3

Opotřebení Věcná hodnota (VH)

% Kč

60,00 5 136 337

1.1.2 Sklad - parc.č. 4019 Předmětem ocenění je halový objekt , nosná konstrukce je ocelová s prkenným opláštěním spolu s deskami CETRIS, střecha je pultová z dřevěných vazníků s krytinou z vlnitého eternitu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlaha je z části ze želbetonových panelů, vrata jsou z ocelové konstrukce s opláštěním deskami ONDULINE, rozvod el. instalace je 220/380 V. Stáří stavby je 14 roků, předpoklad další životnosti je 21 roků. Stavba je situována na pozemku jiného vlastníka se kterým je sepsána nájemní smlouva s předkupním právem. Stavba je bez údržby. Seznam podlaží Název 1.NP  sklad 

Zastavěná plocha 179,06 m2 2 168,00 m 1,00 

Užitná plocha 168,00 m2 168,00 m2





Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

(6,25x28,650)x(4,15)

Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní

betonové pasy ocelová konstrukce chybí dřevěný sbíjený vlnitý eternit pozinkovaný plech nátěr prkenné konstrukce nátěr prkenné konstrukce





= =

chybí chybí kovová chybí betonové chybí světelná třífázová bleskosvod

chybí



 Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení

Současný stav 179 743,11 2 206 100,00 1 639 301 14 21 60,00

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % -5-

Obestavěný prostor 743,11 m3 743,11 m3

Věcná hodnota (VH)

Kč

655 720

1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Stavební pozemek a pozemky ostatní plochy Základní popis oceňovaných pozemků

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku

Předmětem ocenění jsou pozemky ostatní plochy a stavební pozemek, pozemky jsou rovinné, přístupné ze zpevněné komunikace, v místě jsou kompletní inženýrské sítě mimo veřejné kanalizace.

Porovnatelné pozemky se v místě obchodují za částku 1 500 - 1 8000,- Kč/m2. Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy ostatní plochy zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků

st. 3635 599/24 599/30 st. 4019

Výměra m2 419 433 127 184 1 163

Jednotková cena Kč/m2 1 800 1 500 1 500  Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 754 200 649 500 190 500 0 1 594 200

1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 Provozní objekt se skladem Lokalita

Plocha

Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Poběžovice

588,00

3 460

Kč 4 734 437

Kč/m2 8 052

KC 0,91

Upravená cena Foto Kč/m2 7 327

Provozní objekt Poběžovice – bývalé uhelné sklady. Skladová hala, garáž, administrativní 2 3 budova se soc.zařízením, zpevněné asfaltové plochy, ZP - 510 m , OP 3 983 m , UP 3 2 celkem 588 m , pozemek 3 460 m , Stáří stavby 28 roků, vytápění el. přímotopy, napojení na elektropřípojku, veřejný vodovod a kanalizaci, prodej 02/2013 – 4 734 437,- Kč (8 051,2 Kč/m užitné plochy). Porovnávaná nemovitost má horší situování. Meclov

466,00

3 125

5 000 000

10 730

0,91

9 764

Výrobní hala Meclov, část Březí, ocelová konstrukce, sociální část zděná, zpevněné plochy 2 3 3 2 ze zámkové dlažby, ZP - 489 m , OP 2295 m , UP 466 m , pozemek 3 125 m , stáří stavby 12 roků, vytápění plynový kotel, napojení na elektropřípojku, vlastní vrtanou studnu, vlastní 2 ČOV, propanovou nádrž, prodej 08/2013 – 5.0 mil.Kč (10 729,- Kč/m užitné plochy). Porovnávaná nemovitost má horší situování. Holýšov

420,00

1 016

2 300 000

5 476

0,86

4 709

Provozní areál v Holýšově, tř.1.máje, výrobní hala - kovovýroba se soc. a administrativním zázemím, el.přípojka, veřejný vodovod,veřejná kanalizace, výměra pozemku 1016 m 2, UP 420 m2, nabídka RK 03/014 - 2.30 mil. Kč, cena za 1 m2 UP 5 476,- Kč. Porovnávaná nemovitost má horší situování.

Variační koeficient před úpravami: 26,53 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

Variační koeficient po úpravách:

-6-

28,40 % 2 7 267 Kč/m 2 575,00 m 3 450 000 Kč

1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 Provozní a skladový objekt Při výpočtu výnosové hodnoty je uvažováno nájemné nižší než v obvyklé nájemné v místě z důvodu zjištěných stavebních vad v objektu, je proveden odečet v částce 8 520,- Kč na pronájem pozemku + 80 000,- Kč na opravu stavebních vad v provozním objektu. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. 

plocha - účel

podlaží

 1.Kancelářské prostory 2.Skladovací prostory 3.Skladovací prostory 4.Ostatní prostory

 1.NP 1.NP 1.NP zpevněné plochy

podlahová plocha

nájem

nájem

[m2]

[Kč/m2/rok] 500 650 300 50

[Kč/měsíc] 6 042 14 138 4 200 1 250

145 261 168 300

nájem [Kč/rok] 72 500 169 650 50 400 15 000

Celkový výnos za rok:

307 550 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC

Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění  Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Výnosová hodnota  Seznam příloh: Informace o budovách a pozemcích Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Koncesní listina:

míra kapitalizace [%] 9,00 9,00 9,00 9,00

m2 Kč



874 14 480 143

Nj Nj x PP  Nh

Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok

352 307 550 95 % 292 173

 0,14 % x RC 1,00 % x RC 0,10 % x RC  V N=Nh-V  n   Cv

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč Kč Kč

15 000 20 272 144 801 14 480 8 520 203 073 89 100 9,00 20 990 000 80 000 910 000 počet stran A4 v příloze: 1 1 2 1

Vydaná Okresním úřadem Domažlice, Okresní živnostenský úřad, pro činnost ”Oceňování majetku pro věci nemovité„ s datem vydání 19.3.2001 pod č.j. OUDO2939/2001RZU.

-7-

Informace o budovách a pozemcích

informace o budově

dtto

informace o pozemku

dtto

dtto

dtto

dtto

dtto

-8-

Snímek KM

-9-

Fotodokumentace - provozní objekt

zjištěné plísně

dtto

dtto

dtto

dtto

dtto

umývárna

WC

- 10 -

Fotodokumentace

sklad parc.č. st.4019

objekt administrativy se skladem-parc.č.st.3635

zpevněné plochy

- 11 -

Mapa města

- 12 -