Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2843/2014 6
Rodinný dům - bez nebytových prostor Karlovarský Okres: Bublava Katastrální území: Bublava Číslo popisné: číslo orientační: 316 Kód k.ú.:
NEMOVITOST: Kraj: Obec: Část obce: Ulice: List vlastnictví č. Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
PSČ:
615 129
st. 680, 917/4, 918/2 SJM Štefan Danko, Bublava 657, 35801 Bublava, Krista Danková, Bublava 657, 35801 Bublava, SJM Štefan Danko, Bublava 657, 35801 Bublava, Krista Danková, Bublava 657, 35801 Bublava,
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
Datum objednávky:
Eva Chmelíková Lidická 308 / 51, 360 01 Karlovy Vary
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
telefon: +420 777118933 IČ: 41635078
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected] DIČ:
Stanovení ceny obvyklé pro nedobrovolnou dražbu č.j 442/2014-A (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 750 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
Sokolov Bublava 657
stran
V Karlových Varech, dne 24.5.2014
20.5.2014
Budoucí stav
Datum zpracování :
24.5.2014
Počet příloh:
6
Otisk razítka
Eva Chmelíková
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:
Karlovarský Bublava
Obec, část obce: Ulice:
Rodinný dům Počet podlaží PP/NP Počet bytových jednotek / typy Garáže v objektu / počet stání: Zastavěná plocha 1NP: Obestavěný prostor: Jednotková cena: Celková výměra pozemku: Započitatelná plocha Podlahová plocha – obytná/nebytová část Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost: Technický stav stavby: Energetický průkaz stavby: Vytápění: Typ konstrukce domu: Forma užívání: Rekonstrukce celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce:
Počet obyvatel: Číslo popisné:
Bublava, Bublava
stávající stav 1 1 ano
budoucí stav
1 3+1 2
71 m 3 445 m 3 4 500 Kč/m 2 1 268 m 2 149,35 m 2 2 149,35 m 0,00 m 89 30 70,00 % 100,00 % neudržovaná k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - tuhá paliva zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) bydlení celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní
Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota
budoucí stav
821 425 Kč
0 Kč
0 Kč
0 Kč
Věcná hodnota Obvyklá cena
882 768 Kč
0 Kč
- z toho hodnota pozemku
282 000 Kč
Výnosová hodnota
750 000 Kč 0 Kč
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Bublava je situována severně od města Kraslic a to ve vzdálenosti 6 km , jedná se o rekreační obec v podhůří Krušných hor , ležící přímo na hranicích se SRN . V obci žije trvale 375 obyvatel . Je zde 6 hotelů a penzionů , 132 rekreačních chalup, rekreační lyžařský areál . V obci je Obecní úřad, pošta , obchod se smíšeným zbožím , ostatní lokální služby - škola, školka , nákupní střediska jsou ve městě Kraslice. Rodinný dům je situován na okraji obce u příjezdní komunikace ze směru Kraslice . Z pohledu polohy se jedná o průměrnou polohu u příjezdní komunikace.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) -2-
375 657
Předmětem hodnocení je samostatně stojící rodinný dům s jednopodlažní přístavbou zádveří a koupelny . Objekt je plně podsklepený pod původní částí , má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví nad 2/3 zastavěné plochy. Rodinný dům má jednu bytovou jednotku o velikosti 3+1. V přízemí je chodba, kuchyň, obývací pokoj, koupelna a WC, v suterénu technické zázemí - kotelna, sklad , dílna, v podkroví jsou dva pokoje. Technické vybavení domu: Základy: betonové pravděpodobně bez funkčních izolací. Svislé konstrukce: zděné v tl. 40 cm Stropy: nad suterénem je strop betonový , nad nadzemním podlažím a podkrovím jsou stropy dřevěné trámové s podhledem. Střecha: krov klasický dřevěný Střešní krytina: osinkocementové šablony, pozinkovaný plech Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech Vnitřní omítky: hladké štukové Vnější omítky: boční fasády bez omítek, dvorní fasáda s omítkou vápeno-cementovou, na čelní fasádě bylo započato s opravou omítek s montáží kontaktní tepelné izolace Vnější obklady: chybí Vnitřní obklady: standardní keramické Vnitřní schodiště: kamenné Dveře: náplňové do fošnových zárubní, hladké lakované do ocelových zárubní, vchodové plastové Okna: dřevěná dvojitá Podlahy obytných místností: PVC, textilní krytina, prkna Podlahy ostatních místností: keramická dlažba Vytápění: ústřední - kotel na tuhá paliva, radiátory plechové žebrové Elektroinstalace: 230/400V Bleskosvod: chybí Rozvod vody: teplá a studená Zdroj teplé vody: bojler Instalace plynu: není Kanalizace: odkanalizování do betonové žumpy Vybavení kuchyně: standardní kuchyňská linka, sporák elektrický Vnitřní vybavení: obezděná plechová vana, umyvadlo Záchod: WC kombi Ostatní: chybí Stavebně technický stav domu :výrazně zanedbaná údržba, morálně zastaralý. Zásadní modernizace byla provedena v roce 1988- výměna oken, výměna dveří, rozvody vody, el. Instalace, oprava krytiny střechy . V roce 2009 osazení nového kotle na tuhá paliva , provedeny nové rozvody vody.V současné době započaly opravy vnějších omítek. Dispoziční řešení: 1.PP: dílna, sklep, chodba, kotelna 1.NP: chodba, kuchyně, pokoj, koupelna s WC Podkroví: schodišťový prostor, chodba, pokoj, pokoj
Stavba dokončena v r. 1925 Dílčí rekonstrukce v r. 1988 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro telefon nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo
Vlastník pozemku/komunikace - komentář -3-
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Rizika ostatní
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 316 Kraj: Obec: Ulice:
CZ041 Karlovarský 560308 Bublava
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0413 Sokolov 615129 Bublava
Vlastníci: SJM
Podíl Štefan Danko Krista Danková
Bublava 657, 35801 Bublava Bublava 657, 35801 Bublava
je součástí
Stavby část obce Bublava
Rodinný dům
č.p. 657 na pozemku p.č. st. 680
Pozemky st. 680 917/4 918/2
Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN
71 m 2 630 m 2 567 m
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada
Výpočet věcné hodnoty staveb
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP
Zastavěná plocha 59,50 m2 70,70 m2 59,50 m2
Výčet místností Název podlaží -4-
Započitatelná plocha podlaží 45,00 m2 59,35 m2 45,00 m2
Název místnosti
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
1.PP Sklep, kotelna, dílna 1.PP - celkem 1.NP Kuchyně, pokoj, koupelna s WC, chodba 1.NP - celkem
45,00 m2 45,00 m2
1,00
45,00m2 45,00 m2
59,35 m2
1,00
59,35m2
2* pokoj, chodba - celkem
45,00 m2 45,00 m2
59,35 m2
59,35 m2 1,00
45,00m2 45,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 1.NP
(8,5*7,0)*(2,40) (8,5*7,0+7,0*1,6)*(2,90) (8,5*7,0)*(4,9/3)
= = = =
Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
betonové pasy zděné tl.40 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné keramické obklady kamenné hladké plné dveře dřevěná, zdvojená prkenný povrch keramická dlažba ústřední topení světelná bleskosvod plast, studená voda bojler chybí žumpa elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
71 445,01 4 500 100,00 2 002 560 89 30 70,00 600 768
Výpočet hodnoty pozemků -5-
Obestavěný prostor 142,80 m3 205,03 m3 97,18 m3 445,01 m3
Základní popis oceňovaných pozemků Cena stanovena na základě odb
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek p-č. 680- zastavěná plocha , pozemek v mírném spádu Zahrada ve funkčním celku s domem- pč. 917/4, 918/2 , parcely v mírném spádu , na spodní hranici pozemku protéká místní potok.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Celková výměra pozemků:
st. 680 917/4 918/2
Výměra m2 71 630 567 1 268
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 300 2/1 100 2/1 100 2/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 42 600 126 000 113 400 282 000
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Bublava 180,00 2 076 1 699 000 9 439 0,460 RD Bublava, Nabízíme k prodeji vícegenerační RD ve vyhledávaném lyžařském středisku
Upravená cena Foto Kč/m2 4 342
Bublava stojící na pozemku 2076m2 s možností výstavby dalšího RD přímo na pozemku.Jedná se o nemovitost určenou ke kompletní rekonstrukci interiérů, oken ,podlah a rozvodů IS.Rd je vhodný pro milovníky letních i zimních sportů pro rekreaci , nebo k trvalému bydlení.Nemovitost leží v nádherné krajině velmi klidné lokality Krušných hor s nedalekým pěším přechodem do SRN (cca700m) a veškerou obšanskou vybaveností do 15min
Hodnocení: Redukce pramene ceny - Sreality.cz - koeficient 0,70; Lokalita - shodná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - před rekonstrukcí - koeficient 0,80; Celkový stav - původní stav koeficient 0,75; Vliv pozemku - větší - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Sreality.cz; Lokalita - shodná; Provedení a vybavení - před rekonstrukcí; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku větší;
Bublava 136,00 1 289 1 500 000 11 029 0,440 RD Bublava, Exkluzivně Vám nabízíme rodinný dům 3+1, na polosamotě s přímým výhledem na protilehlý svah s lyžařskou sjezdovkou areálu Bublava. Jedná se o volně stojící rodinný dům zděný, přízemní s podkrovím, podsklepený. Nemovitost se nachází v zóně rodinných domů a rekreačních chalup v klidném a příjemném prostředí cca 500 m od centra obce Bublava a cca 150 m od hlavní komunikace silnice Bublava – Stříbrná v mírně svažitém terénu se sklonem k jihu s pěkným výhledem do okolní přírody a s přímou viditelností na protější svah lyžařské sjezdovky areálu Bublava. Přístup k nemovitosti, je po místní komunikaci. Zastavěná plocha domu je 60 m2, podlahová plocha domu je 159 m2 a celková plocha pozemku je 1289 m2. Dům byl postaven v roce 1944 a později rekonstruován a modernizován. V rámci rekonstrukce došlo k výměně oken za okna plastová, k výměně vstupních dveří, byla zrekonstruována koupelna, byla provedena výměna ústředního topení, byl dodán nový kotel na tuhá paliva zn. DAKON 24, komín byl vyvložkován, rozvod vody a svod odpadů je v plastu, byl obnoven vnitřní rozvod elektřiny, obnovení fasády, obnovení klempířských konstrukcí apod. Střecha domu je sedlová, krov trámový vaznicové soustavy, střešní krytina je z přírodních břidlicových šablon, okapové žlaby a svody jsou z titanzinkového plechu. K nemovitosti, resp. na pozemek je do pomníku přiveden plyn pro možné budoucí zavedení plynu do domu. Zdroj pitné vody je zajištěn z vlastní vrtané studny s hloubkou vrtu 32 m. V domě je rozvod el. 220/380. V 1. PP se nachází garáž, kotelna a uhelna. V 1. NP se nachází vstupní chodba, koupelna s toaletou, kuchyň, obývací místnost a schodiště do podkroví. V podkroví jsou dvě obývací místnosti a chodba, z které lze vstoupit na terasu. Výsuvným schodištěm se dále dostaneme na půdu domu. Dům je ve velmi dobrém stavu, je vhodný k celoročnímu užívání, ale i též k rekreačním účelům. Oblast je vhodná pro pěší turistiku, cykloturistiku, -6-
4 853
houbaření a zimní sporty v lyžařském areálu Bublava
Hodnocení: Redukce pramene ceny - Sreality.cz - koeficient 0,90; Lokalita - shodná - koeficient 1,00; Velikost objektu - hodnocený mírně větší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení porovnatelná výrazně lepší po rekonstrukci - koeficient 0,80; Vliv pozemku - shodný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - oceňovaná podstatně horší - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Sreality.cz; Lokalita - shodná; Velikost objektu - hodnocený mírně větší; Provedení a vybavení - porovnatelná výrazně lepší po rekonstrukci; Vliv pozemku - shodný; Úvaha zpracovatele ocenění - oceňovaná podstatně horší;
Bublava 235,00 573 2 950 000 12 553 0,430 RD Bublava, Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivně prodej rodinného domu po
5 398
rekonstrukci ve vyhledávané a atraktivní lokalitě obce Bublava v Krušných horách na česko-německém pomezí. Dvoupodlažní cihlová vila je typickou ukázkou sudetské architektury první třetiny 20. století s prvky kubismu. Nachází se na vlastním pozemku o celkové výměře 573 m2. Dům prošel kompletní rekonstrukcí, instalována byla betonová podezdívka s izolací proti spodním vodám. V 60. letech byla provedena přístavba technické místnosti a garáže. Dům je opatřen novými plastovými okny, novými rozvody elektřiny a plynu v mědi a novými plastovými rozvody vody a odpadu. Střecha je opatřena eternitovými deskami, nově byly instalovány klempířské prvky. V přízemí se nachází pánská toaleta s pisoárem a toaletní mísou, umývárna s dvěma sprchovými kouty, dvěma umyvadly a dvěma kabinkami s toaletními mísami, kuchyň s kuchyňskou linkou vybavenou elektrickým sporákem s troubou, myčkou, nerezovým dřezem a digestoří. K dispozici je také kombinovaná lednice s mrazákem. Z kuchyně je vstup do obývací místnosti s TV s WIFI a satelitním příjmem TV signálu. Schodištěm je přízemí spojeno s 1. patrem, kde nalezneme 3 ložnice, jednu šestilůžkovou (2 válendy, 2 palandy) a dvě čtyřlůžkové (2 válendy, 1 palanda). V obytných místnostech a na chodbách jsou položeny zátěžové koberce, v koupelnách a na toaletách keramické dlažby a obklady. V technické místnosti se nachází plynový kotel, který zajišťuje vytápění domu a ohřev vody, a lyžárna se sušárnou. Dům je chodbou spojen se sousední stavbou, kterou je typická zateplená dřevěnice. Ta je také na prodej za cenu Kč 2,990.000. Ski areál Bublava – Stříbrná vzdálen 400 m od domu
Hodnocení: Redukce pramene ceny - Sreality.cz - koeficient 0,80; Lokalita - porovnatelná lepší koeficient 0,85; Provedení a vybavení - porovnatelná po modernizaci - koeficient 0,80; Celkový stav - porovnatelná vlepším tech. stavu - koeficient 0,80; Vliv pozemku - menší - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Sreality.cz; Lokalita - porovnatelná lepší; Provedení a vybavení - porovnatelná po modernizaci; Celkový stav - porovnatelná v lepším tech. stavu; Vliv pozemku - menší;
Stříbrná 120,00 473 5+1 1 490 000 12 417 0,510 RD Stříbrná, Nabízíme k prodeji rodinný dům určen k trvalému bydlení nebo rekreaci o
6 333
velikosti 5+1, s velkou zahradou na Stříbrné.Dům je v osobním vlastnictví. Hypotéka zajištěná námi již od 6.274,- Kč měsíčně. Dům byl z větší části rekonstruován. V přízemí je veranda, kuchyň, obývací pokoj s krbem, nedodělaná místnost na další pokoj, koupelna s WC. V prvním patře jsou tři neprůchozí pokoje a komora. Nad patrem se nachází rozlehlá půda. V přízemí v kuchyni jsou velká kachlová kamna s pecí. Veškeré vybavení zůstává v domě a je v ceně. Dům je spojen s vedlejším dvoupodlažním objektem o ploše 84m2. Dům je zcela podsklepen a zateplen. Dům je obklopen zahradou,část je vlastní(473 m2),část pronajatá od obce s možností pozdějšího odkupu.Na zahradě je studna a bazén. Plyn na hranici pozemku,důmje napojen na kanalizaci.Dům je dále od silnice, což mu zaručuje klidné prostředí.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - Sreality.cz - koeficient 0,90; Lokalita - shodná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - hodnocená horší - koeficient 0,80; Vliv pozemku - menší - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Sreality.cz; Lokalita - shodná; Provedení a vybavení - hodnocená horší; Vliv pozemku - menší;
Variační koeficient před úpravami: Minimální jednotková cena:
11,08 % 4 342 Kč/m2
Variační koeficient po úpravách: Minimální cena: -7-
14,10 % 648 478 Kč
Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
5 232 Kč/m2 6 333 Kč/m2
Průměrná cena: Maximální cena: Porovnávací hodnota:
5 500
781 399 Kč 945 834 Kč 821 425 Kč
Kč/m2
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 821 425 Kč 0 Kč 882 768 Kč 750 000 Kč 282 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Silné stránky nemovitosti nemovitost situována ve vyhledávané rekreační lokalitě Krušných hor s lyžařským areálem
Slabé stránky nemovitosti Výrazně zanedbaná údržba
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Fotodokumentace nemovitosti. Fotodokumentace nemovitosti. Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne .
počet stran A4 v příloze 1 1 1 1 2
Eva Chmelíková e-mail:
[email protected] V Karlových Varech 25.5.2014
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2843/2014 znaleckého deníku.
-8-
-9-
kuchynš
pokoj
koupelna s WC
schody do podkroví
pokoj v podkroví
- 10 -
pokoj v podkroví
krov
půda
chodba v podkroví
pohled z chodby
Sklep
- 11 -
kotel na TP
boční pohled
Zahrada
detail
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
