Znalecký posudek o ceně nemovitosti číslo 4050 - 110/2014 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
rodinný dům č.p. 160 na pozemku p.č. st.50/1, kotelna bez čp/če na pozemku p.č. st.50/2, pozemky p.č. st.50/1, st.50/2 a 132/4 Petřvald 1-Petřvald 160, 74260 Kraj Moravskoslezský, okres Nový Jičín, obec Petřvald, k.ú. Petřvald u Nového Jičína, kód k.ú. 720500, LV 989 Kotelna st. 50/1, st. 50/2, 132/4 Moravan - Masná Výroba S.R.O. " V Likvidaci", Petřvald 20, 74260 Petřvald, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Moravan - Masná Výroba S.R.O. " V Likvidaci", Petřvald 20, 74260 Petřvald, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MORAVOLEN HOLDING a.s.; č. obj.:110/2014, 12.8.2014
Adresa objednatele: Krátká 2, 787 01 Šumperk telefon: IČ: 255 51 426
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Viktor Kovalec
Adresa zhotovitele:
Šumperská 523, 78813 Rapotín telefon: +420731516169
e-mail: v.kovalec
ÚČEL OCENĚNÍ:
zjištění ceny obvyklé (tržní) v daném místě a čase (ocenění stávajícího stavu)
Účel:
koupě
výstavba
Počet stran:
17 stran
Rapotíně, dne 14.8.2014
rekonstrukce
leasing
Současný stav 1 900 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Datum místního šetření:
změna stavby
14.8.2014 Počet příloh:
7
Datum zpracování :
14.8.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.36 Otisk razítka
Ing. Viktor Kovalec
jiné
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1920 změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. 1970 zateplení okna,
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - ostatní 1 801 (stagnace) dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn Není prodejná od 6 do 12 měsíců
autobus silnice II.,III.tř
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 923 054 Kč 0 Kč 5 175 340 Kč 1 900 000 Kč 185 100 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Předmětem ocenění je budova rodinného domu v obci Petřvald, když v I.NP jsou nebytové prostory - bývalá prodejna masny s provozovnou a ve II.NP 3 byty. Objekt je spíše ve vyžilém stavu, když se nachází v současně zastavěném území obce Petřval prakticky přímo v centru. Přístup přímo ze zpevněné MK, v místě komplexní IS. Objekt prakticky bez zázemí, jen malá zahrada. Obvyklá cena odpovídá tržním cenám v daném místě a čase, když vychází ze současné nabídky RK a znalostí znalce. Obdobné nemovitosti jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Obvyklá cena nemovitostí: 1 900 000 Kč. 1) Budova kotelny bez čp/če na pozemku p.č. st.50/2 je v KN vedena jako zemědělská stavba, když uvedený způsob využití neodpovídá skutečnému stavu - jde o jinou stavbu. Uvedená skutečnost nemá vliv na obvyklou cenu nemovitostí. 2) Na základě předloženého LV č. 989 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dn 26.2.2014 je na oceňovaných nemovitostech evidováno zástavní právo ve prospěch FINWAY, a.s.. Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno. Toto zástavní právo zaniká zpeněžením v souladu s ustanoveními §
285 odst. 1) zákona o úpadku (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů 3) Na základě předloženého LV č. 989 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dn 26.2.2014 je na oceňovaných nemovitostech evidováno rozhodnutí o úpadku a prohlášení konkurzu.. Výše uvedená omezení nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Toto usnesení zanikají zpeněžením v souladu s ustanoveními § 285
odst. 1) zákona o úpadku (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů.
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Vesnice Petřvald patří administrativně pod okres Nový Jičín a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s -2-
rozšířenou působností je město Kopřivnice. Obec Petřvald se rozkládá asi sedmnáct kilometrů severovýchodně od Nového Jičína a třináct kilometrů severně od města Kopřivnice. Z turistického hlediska řadíme oblast do Poodří. Úředně žije v katastru této středně velké obce zhruba 1790 obyvatel. Petřvald se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Petřvald a Petřvald 2. Místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Petřvald má ordinaci jeden praktický lékař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnice Petřvald leží v průměrné výšce 244 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1267. Celková katastrální plocha obce je 1250 ha, z toho orná půda zabírá padesátosm procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Z pohledu trhu jde o menší obec v blízkosti Mošnovského letiště a města Ostravy, když obdobné nemovitosti jsou na trhu nabízené a obchodované, ale celkově nabídka převažuje nabídka nad poptávkou. Předmětem ocenění je rodinný dům s nebytovými prostory, když tento je umístěna do centra současně zastaveného území obce Petřvald, a to přímo na menší náměstí s obecním úřadem. Přístup k nemovitostem je řešen přímo z veřejné zpevněné místní komunikace na které se nachází taktéž parková stání. Jde o centrální část obce, když v bezprostředním okolí se nachází vesměs rezidenční vesnická zástavba. Pozemky jsou vesměs rovné, osluněné. V místě se nachází komplexní inženýrské sítě- rozvody NN, veřejný kanalizační a vodovodní řad, STL plynovod, když hlavní řady leží přímo u pozemku. Vzdálenost do krajského města Ostrava je cca 17 km, autobusová zastávka cca 20 metrů, centrum obce v místě samém. V oblasti nejsou známy žádné nadměrné výskyty radonu nebo seismologické poruchy, nejedná se o zátopovou ani záplavovou oblast.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Dle výpisu z KN má jít o stavbu rodinného domu č.p. 160 včetně příslušenství, když znalcem na místě samém bylo zjištěno, že jde o původní rodinný dům, který byla adaptován na RD s nebytovými prostory. V I.NP se nacházela prodejna masa s výrobnou a provozními prostory a ve II.NP byty (3+1,3+1,1+0), když podlahová plocha pro bydlení přesahuje a jde tedy ještě o rodinný dům. Uvedený RD má příslušenství ve formě kotelny, přístřešku a venkovních úprav. 1. RD č.p. 160 Předmětem ocenění je tedy rodinný dům, když tento je nyní volný. Konstrukční řešení: Objekt je založen na základových pasech z kameniva prolévaného betonem s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou masivní zděné keramické tl. minimálně 450 mm. Vodorovné nosné konstrukce jsou smíšené s rovným podhledem. Krov je dřevěný vazbový, střecha sklonitá valbová, střešní krytina hliníkový plech, klempířské konstrukce z pozinkovaných plechů. Vnitřní omítky hladké štukové, vnější omítky vápenné. Schody betonové. V keramické obklady sociálních zařízení. Dveře dřevěné a ocelové, okna dřevěná kastlová a zdvojená, výkladce. Podlahy jsou vesměs betonové kryté běžnými krytinami (PVC, dlažby). Vytápění v I.NP el.přímotopy, byt 3+1 vlastní ústřední plynové a byt 3+1 a 1+0 z kotelny v přízemí.. Elektroinstalace světelná a motorová, bleskosvod. Rozvod studené i teplé vody, TUV z el.bojleru či plynového kotle. Objekt byl napojen na veřejnou kanalizaci a veřejný vodovodní řad, STL plynovod. Koupelny s vybavením, dále sociální zařízení - WC, umyvadla. Ke dni provedení prohlídky byla nemovitost neužívaná. Dispoziční řešení: I.NP - prodejna masa, výrobna, sklady, WC, kancelář, komunikační prostory pro vstup do II.NP, koupelna; II.NP - chodba, WC, byt 3+1 (předsíň, 3 obytné pokoje, kuchyně, koupelna, WC), byt 3+1 (předsíň, 3 obytné pokoje, kuchyně, koupelna, WC, spíž), byt 1+0 (pokoj). Stáří objektu cca 90 let s provedenou celkovou rekonstrukcí před cca 40 lety, když vybavení již vyžilejší. Ze stavebně technického hlediska se jedná o běžnou stavbu, která nevykazuje žádné deformace či zjevné a viditelné vady. 2. Kotelna bez čp/če na p.č. st.50/2 Příslušenství je tvořeno kotelnou - stavba bez čp/če na p.č.st.50/2, která je v KN vedena jako zemědělská stavba Kotelna - jde o nepodsklepenou vedlejší stavbu s pultovou střechou. Základy z betonu, svislé nosné kce zděné střecha pultová krytá lepenkou. 3. Přístřešek Přístřešek -3-
4.Venkovní úpravy Venkovní úpravy - omezené: přípojky IS, zpevněné plochy.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1920 Dílčí rekonstrukce v r. 1970 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro telefon nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1304/2 pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 1304/2
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Obec Petřvald/zpevněná MK
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Budova kotelny bez čp/če na pozemku p.č. st.50/2 je v KN vedena jako zemědělská stavba, když uvedený způsob využití neodpovídá skutečnému stavu - jde o jinou stavbu. Uvedená skutečnost nemá vliv na obvyklou cenu nemovitostí.
RIZIKO ANO NE
Popis rizika Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Věcná břemena a obdobná zatížení 1) Na základě předloženého LV č. 989 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dn 26.2.2014 je na oceňovaných nemovitostech evidováno zástavní právo ve prospěch FINWAY, a.s.. Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno. 2) Na základě předloženého LV č. 989 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dn 26.2.2014 je na oceňovaných nemovitostech evidováno rozhodnutí o úpadku a prohlášení konkurzu.. Výše uvedená omezení nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněno.
RIZIKO
Popis rizika -4-
NE ANO ANO ANO
Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ostatní právní omezení
Rizika ostatní
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 989 CZ080 Moravskoslezský 599743 Petřvald
Kraj: Obec: Ulice:
CZ0804 Nový Jičín 720500 Petřvald u Nového Jičína
Okres: Katastrální území: č.o.:
Vlastníci
Podíl
IČO: 27120309
PO
Moravan - Masná Výroba S.R.O. " V Likvidaci"
Petřvald 20, 74260 Petřvald
1/1
je součástí
Stavby část obce Petřvald 1-Petřvald část obce Petřvald 1-Petřvald
Rodinný dům
č.p. 160 na pozemku p.č. st. 50/1 bez na pozemku p.č. st. 50/2 čp/če
Pozemky st. 50/1 st. 50/2 132/4
Stavební parcela Stavební parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada
428 m 2 48 m 2 141 m
LIST VLASTNICTVÍ číslo 3348 Kraj: Obec: Ulice:
CZ071 541354
Okres: Katastrální území: č.o.:
Vlastníci Pozemky
CZ0715 789429
Podíl Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
153 m 2 313 m
OCENĚNÍ Obsah odhadu 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 RD č.p. 160 1.1.2 Kotelna bez čp/če na p.č. st.50/2 1.1.3 Přístřešek 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemek 1.3. Ocenění porovnávací metodou
1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 RD č.p. 160 Seznam podlaží Název podlaží I.NP II.NP
Zastavěná plocha 272,50 m2 272,50 m2
Užitná plocha podlaží 169,10 m2 223,36 m2
Výčet místností Název podlaží
-5-
Název místnosti I.NP provozní prostory komunikační prostory pro II.NP I.NP - celkem II.NP byt 3+1 byt 3+1 byt 1+0 komunikační prostory II.NP - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Užitná plocha
169,10 m2 45,00 m2 214,10 m2
1,00 0,00
169,10m2 0,00m2 169,10 m2
m2
84,21 85,50 m2 17,50 m2 36,15 m2 223,36 m2
1,00 1,00 1,00 1,00
84,21m2 85,50m2 17,50m2 36,15m2 223,36 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
(10,90*25,00)*(7,30) (10,90*25,00)*(2,85/2)
= = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
z kameniva prolévaného betonem s izolací zděné tl. 45 cm smíšené krov dřevěný, vázaný hliníkový plech pozinkovaný plech vápenné omítky vápenná omítka chybí keramické obklady betonové hladké plné či prosklené dveře dřevěná, zdvojená a výkladce dlažba, PVC dlažba, beton, PVC ústřední a přímotopy světelná, třífázová bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda el.bojler zemní plyn úplné odkanalizování kuchyňská linka, dřez, kombinovaný sporák koupelna s vanou, umyvadla splachovací chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
273 2 377,56 4 000 100,00 9 510 250 94 56 50,00 4 755 125
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
1.1.2 Kotelna bez čp/če na p.č. st.50/2 Kotelna u RD č.p. 160.
Seznam podlaží
-6-
Obestavěný prostor 1 989,25 m3 388,31 m3 2 377,56 m3
Název podlaží I.NP
Zastavěná plocha 49,95 m2
Užitná plocha podlaží 0,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti I.NP kotelna I.NP - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Užitná plocha
m2
43,15 43,15 m2
0,00
0,00m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
(5,55*9,00)*(3,20) (5,55*9,00)*(0,5*0,6)
Konstrukce
Popis
Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace
betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm chybí dřevěný pultový živičná pozinkovaný plech omítky chybí dřevěné chybí betonová motorová
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
= = =
Obestavěný prostor 159,84 m3 14,99 m3 174,83 m3
50 174,83 3 000 100,00 524 475 63 17 60,00 209 790
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
1.1.3 Přístřešek Seznam podlaží Název podlaží I.NP
Zastavěná plocha 33,75 m2
Užitná plocha podlaží 0,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti I.NP sklad I.NP - celkem
Podlahová plocha 27,00 m2 27,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru -7-
Koeficient
Užitná plocha
0,00
0,00m2 0,00 m2
Název Vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:
(3,75*9,00)*(2,60)
Konstrukce
Popis
Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace
betonové patky dřevěné chybí pultový živičná pozinkovaný plech chybí chybí chybí chybí chybí chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
= =
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 87,75 m3 87,75 m3
34 87,75 1 200 100,00 105 300 43 7 75,00 26 325
1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemek Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. st.50/1, st.50/2 a 132/4 vedené v KN jako zastavěné plochy a zahrada . Pozemky jsou rovné osluněné, přístup ze zpevněné MK, V místě jsou vedeny kompletní inženýrské sítě ( voda, kanalizace, STL plynovod a elektro) přímo u pozemků. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Znalec vycházel z cen, které jsou realizovány v daném místě, když v dané obci jsou pozemky určené k zastavění běžně nabízeny a na trhu realizovány za částky od 250 - 450 Kč/m2, když za tyto částky bylo realizováno několik prodejů o obdobných rozlohách. Vzhledem k uvedenému považuje znalec cenu 300,- Kč/m2 jako v místě a čase obvyklou. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
st. 50/1 st. 50/2 132/4
Výměra m2 428 48 141 617
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 300 1/1 300 1/1 300 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 128 400 14 400 42 300 185 100
1.3. Ocenění porovnávací metodou Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Brušperk
180,00
325
4+2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
10 500
0,461
1 890 000
-8-
Upravená cena Foto Kč/m2 4 838
RD Brusperk, Nabídka RK na prodej RD 4+2 v centru obce Brušperk, nacházející se na oplocené zahradě o výměře 325 m2. Dům je velmi dobře dispozičně řešený. Dům je podsklepený, součástí je garáž a další místnosti pro úschovu nářadí, místnosti vhodné ke skladování, kotelna a prádelna. Konstrukce je cihlová, nová šindelová střecha, elektřina 220V a 380V, voda obecní, odpad je sveden do městské kanalizace a topení je ústřední plynové i na tuhá paliva. Dům se nachází v centru obce, na velmi dobře dostupném místě s dobrou občanskou vybaveností a dojezdností směr Frýdek-Místek, Ostrava, v blízkosti ZŠ, mateřská škola, náměstí.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - menší, lepší prodejnost - koeficient 0,80; Poloha - nedaleká obec - koeficient 1,00; Provedení a vybavení zděný volně stojící, vybavení lepší - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší - koeficient 0,90; Vliv pozemku - obdobné zázemí - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - bez korekcí koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Lepší nemovitost z nabídky RK Petřvald 120,00 485 4+1 1 100 000 9 167 0,640 RD Petřvald, Nabídka RK na prodej RD v klidné části obce v zástavbě rodinných domů.
5 867
Stáří domu je datováno do roku 1956, dům je v původním stavu, bez zásadních úprav či rekonstrukcí, pouze v roce 1995 zde byl zaveden plyn. Dům je zděný, podsklepený, jednopodlažní s obyvatelným podkrovím. Střecha je sedlová, střešní krytinou je pálená taška. Okna jsou původní – dřevěná, kastlová a jsou na nich nainstalovány venkovní žaluzie. Dispozičně se jedná o 4+1, přičemž v 1. nadzemním podlaží se nachází kuchyň, dva pokoje, chodba, WC, koupelna se sprchovým koutem a dále schodiště do podkroví, kde jsou další dva pokoje- jeden z nich má balkon, dále je zde místnost pro koupelnu a komora.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - menší objekt, lepší prodejnost - koeficient 0,80; Poloha - stejná obec i poloha - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný volně stojící, vybavení obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - obdobný koeficient 1,00; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - bez korekcí - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Menší RD z nabídky RK ve stejné obci. Fryčovice 160,00 1 923 4+1 1 250 000 7 813 0,512 RD Fryčovice, Nabídka RK na prodej RD 4+1 s velkou zděnou hospodářskou budovou s
4 000
garáží a rozlehlou zahradou. K dispozici ihned. Lokalita Fryčovice, okres Frýdek- Místek. Dům z roku 1950 je částečně podsklepený, v původním, ale solidním technickém stavu. Vše, včetně ÚT na tuhá paliva a elektřinu funkční. Voda obecní, žumpa, studna s užitkovou vodou, plynová přípojka na pozemku u domu. Obecní kanalizace se připravuje. Dům je obyvatelný, ale vhodný k rekonstrukci.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - menší koeficient 0,80; Poloha - nedaleká obec, obdoná poloha - koeficient 1,00; Provedení a vybavení zděný RD, stav obdobný - koeficient 1,00; Celkový stav - obdobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku větší - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez korekcí - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Menší RD v obdobném stavu s větší zahradou v nedaleké obci z nabídky RK.
Variační koeficient před úpravami: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
11,98 % 4 000 Kč/m2 4 902 Kč/m2 5 867 Kč/m2 4 900 Kč/m2
Variační koeficient po úpravách: Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena: Porovnávací hodnota:
15,58 % 1 569 840 Kč 1 923 839 Kč 2 302 563 Kč 1 923 054,- Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Předmětem ocenění je budova rodinného domu v obci Petřvald, když v I.NP jsou nebytové prostory - bývalá prodejna masny s provozovnou a ve II.NP 3 byty. Objekt je spíše ve vyžilém stavu, když se nachází v současně zastavěném území obce Petřval prakticky přímo v centru. Přístup přímo ze zpevněné MK, v místě komplexní IS. Objekt prakticky bez -9-
zázemí, jen malá zahrada. Obvyklá cena odpovídá tržním cenám v daném místě a čase, když vychází ze současné nabídky RK a znalostí znalce. Obdobné nemovitosti jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Obvyklá cena nemovitostí: 1 900 000 Kč. 1) Budova kotelny bez čp/če na pozemku p.č. st.50/2 je v KN vedena jako zemědělská stavba, když uvedený způsob využití neodpovídá skutečnému stavu - jde o jinou stavbu. Uvedená skutečnost nemá vliv na obvyklou cenu nemovitostí. 2) Na základě předloženého LV č. 989 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dn 26.2.2014 je na oceňovaných nemovitostech evidováno zástavní právo ve prospěch FINWAY, a.s.. Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno. Toto zástavní právo zaniká zpeněžením v souladu s ustanoveními §
285 odst. 1) zákona o úpadku (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů 3) Na základě předloženého LV č. 989 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dn 26.2.2014 je na oceňovaných nemovitostech evidováno rozhodnutí o úpadku a prohlášení konkurzu.. Výše uvedená omezení nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Toto usnesení zanikají zpeněžením v souladu s ustanoveními § 285
odst. 1) zákona o úpadku (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 923 054 Kč 0 Kč 5 176 340 Kč 1 900 000 Kč 185 100 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Silné stránky nemovitosti + provozní prostory v I.NP + poloha přímo v centru + komplexní IS
Slabé stránky nemovitosti - horší stav - prakticky bez zázemí
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 3 1 2 1
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Ostrava dne 26.5.1999, č.j.Spr.1954/99 pro základní obory: 1) ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, 2) stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové.
Rapotíně, dne 14.8.2014
Otisk razítka
- 10 -
Ing. Viktor Kovalec
LV
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Mapa KN
- 14 -
Fotodokumentace
stavba
stavba
prujezd
prodejna
provozovna
koupelna v I.NP
byt II.NP
byt II.NP
- 15 -
byt II.NP
byt II.NP
byt II.NP
byt II.NP
chodba II.NP
- 16 -
Mapa polohy
poloha v obci
poloha v oblasti
poloha v regionu
- 17 -
