2013
Jaarverslag Triada
Demotekst voor printen
Jaarverslag Triada 2013
Inhoudsopgave
1. Beschouwing directeur-bestuurder .......................................................................... 9 2. Triada in strategisch perspectief .............................................................................11 2.1 Thema’s .............................................................................................................. 12
Wonen en dienstverlening ..................................................................................... 15 3. Onze woningen .......................................................................................................17 3.1 Afstemmen van ons aanbod op de vraag ............................................................ 17 3.2 Aan- en verkoop ................................................................................................. 19 3.3 De kwaliteit van onze bestaande woningen ........................................................ 21 3.4 De betaalbaarheid van onze woningen ............................................................... 27 3.5 Het koppelen van vraag en aanbod .................................................................... 31 4. Een leefbare woonomgeving ..................................................................................37 4.1 Wijkgericht werken.............................................................................................. 37 4.2 Fysieke leefbaarheidsacties ................................................................................ 38 4.3 Sociale leefbaarheidacties .................................................................................. 39 4.4 Wensfonds en sponsoring .................................................................................. 41 4.5 Wonen, welzijn en zorg ....................................................................................... 41 5. Samenwerking en communicatie ............................................................................45 5.1 De individuele klant............................................................................................. 45 5.2 Samenwerken..................................................................................................... 47
Organisatie .............................................................................................................. 53 6. Onze organisatie ....................................................................................................54 6.1 Personeelsaangelegenheden ............................................................................. 55 6.2 De ondernemingsraad ........................................................................................ 58 7. Ondernemingsbestuur ............................................................................................61 7.1 Good governance ............................................................................................... 61 7.2 Integriteit ............................................................................................................. 62 7.3 Risicomanagement ............................................................................................. 63 7.4 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing................................................ 66 8. Verslag van de Raad van Commissarissen.............................................................67 8.1 Algemeen ........................................................................................................... 67 8.2 Taken en werkwijze ............................................................................................ 67 8.3 Toezicht .............................................................................................................. 69 8.4 Samenstelling ..................................................................................................... 70
Financiën ................................................................................................................. 75 9. Onze financiën........................................................................................................76 9.1 Groepsresultaat .................................................................................................. 82 9.2 Solvabiliteit ......................................................................................................... 84 9.3 Rentabiliteit ......................................................................................................... 84 9.4 Liquiditeit ............................................................................................................ 84 9.5 Vennootschapsbelasting ..................................................................................... 84 10. Jaarrekening (geconsolideerd)................................................................................88 10.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 ................................................. 88 10.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013 ......................................... 90
10.3 10.4
Geconsolideerd kasstroomoverzicht ................................................................... 91 Grondslagen waardering en resultaatbepaling enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening ............................................................................ 93 10.5 Grondslagen balanswaardering enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening ..... 97 10.6 Grondslagen resultaatbepaling enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening .... 108 10.7 Grondslagen geconsolideerd kasstroomoverzicht ............................................. 113 10.8 Toelichting op de geconsolideerde balans ........................................................ 114 10.9 Treasury, rente en risicoprofiel.......................................................................... 133 10.10 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening ............................ 136 11. Jaarrekening (enkelvoudig)...................................................................................144 11.1 Balans Triada per 31 december 2013 ............................................................... 144 11.2 Winst-en-verliesrekening (enkelvoudig) ............................................................ 146 11.3 Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst-en-verliesrekening ............ 147 11.4 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans ................. 147 11.5 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst-enverliesrekening ................................................................................................. 151 12. Overige gegevens.................................................................................................153 13. Kengetallen (geconsolideerd) ...............................................................................156 14. Ondertekening ......................................................................................................159 14.1 Ondertekening Raad van Commissarissen ....................................................... 159 14.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ....................................... 160 14.3 Verklaring van het Bestuur................................................................................ 162 15. Bijlagen.................................................................................................................163 15.1 Bijlage 1: Algemene gegevens.......................................................................... 163 15.2 Bijlage 2: Organogram ...................................................................................... 165 15.3 Bijlage 3: Verbindingen met andere entiteiten ................................................... 166
Demotekst voor printen
Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2013 van Triada. Ook dit jaar hebben wij ons weer volop ingezet voor onze klanten. Met onze dienstverlening, het wijkgericht werken, sociale interventies en vastgoedprojecten staan we midden in de lokale samenleving. Dit schept een verantwoordelijkheid. In dit jaarverslag willen wij op een transparante wijze verantwoording afleggen aan al onze belanghouders. U leest over onze activiteiten, bestede middelen en behaalde prestaties in 2013. Naast het jaarverslag maakten wij hiervoor gedurende het jaar ook gebruik van andere middelen zoals ons bewonersblad, onze website en artikelen in het regionale huis-aan-huisblad de Schaapskooi. Hebt u na het lezen van ons jaarverslag nog vragen of opmerkingen, neemt u dan gerust contact op met ons directiesecretariaat. Wij gaan graag met u in gesprek.
Heerde 28 mei 2014
“De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk en dat zien wij als een grote zorg. Want uiteindelijk wordt bepalend dat het minimaal besteedbaar netto-inkomen voor onze doelgroep niet onder onaanvaardbare grenzen komt.“ drs. H.J.H. van de Ven, directeur-bestuurder Triada
8
1. Beschouwing directeur-bestuurder In een theatershow met het thema ‘Omdenken’ heb ik geleerd dat een probleem benaderd moet worden als een feit, omdat vanuit die benadering makkelijker en creatiever gewerkt kan worden aan oplossingen. Dus het gegeven dat de verhuurdersheffing nu een wet is en de inhoud van de novelle grotendeels zicht geeft op de verwachte kaders geformuleerd in de Herzieningswet en de daaruit voortkomende AMVB’s, geeft voldoende feitenkennis om richting te geven aan de essentie van ons bestaan. In ons nieuwe ondernemingsplan is de richting hoe wij inhoud willen geven aan onze invulling van de kerntaken nader uitgewerkt. Dit betekent overigens niet dat wij onze centrale taakopvatting wezenlijk moeten bijstellen, maar dat er wel van ons verwacht mag worden dat wij de wijze waarop wij deze inhoud geven, aansluit bij de uitgangspunten van deze nieuwe realiteit. Uitgangspunt is en blijft dat wij verantwoordelijk zijn voor de passende en betaalbare huisvesting van onze primaire doelgroep in kwalitatief goede en voldoende beschikbare woningen. In deze tijd van economische crisis gaan financiële keuzes en afwegingen zwaarder wegen. Hierdoor zal er ook scherper geprioriteerd moeten worden wat onze maatschappelijke taak is en op welke wijze die inhoud wordt gegeven. De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk en dat zien wij als een grote zorg. Want uiteindelijk wordt bepalend dat het minimaal besteedbaar netto-inkomen voor onze doelgroep niet onder onaanvaardbare grenzen komt. Hiervoor zal een grote groep partijen uit de zorg-, welzijns- en maatschappelijke sector elkaar moeten vinden, de overheid en de politiek verantwoordelijken incluis, om tot gezamenlijke ondersteunende oplossingen te komen. In de participatiemaatschappij als beleidsbegrip is helaas weinig uitgewerkt hoe nu de burger, cliënt, huurder of zorgbehoevende, kortom de medemens, ondersteunend gaat en moet worden. En dit probleem is een onomstreden feit waar wij met elkaar een antwoord op moeten geven. Wij gaan ervan uit dat samenwerkingsvormen en -initiatieven gebaseerd moeten zijn op ieders individuele verantwoordelijkheid en mogelijkheden in het samenwerkingsverband, maar wel vanuit de doelstelling om gezamenlijk tot constructieve meerwaarde te komen. Vanuit deze opstelling nodigen wij, mede namens onze huurders, gemeenten en maatschappelijke partners uit tot het maken van gezamenlijke en wederzijdse prestatieafspraken die uitgaan van wonen, welzijn en zorg als sleutelbegrippen voor gezamenlijke participatie. Wij realiseren ons dat onze organisatie haar maatschappelijke missie nog effectiever, efficiënter en economisch professioneler in activiteiten moet gaan omzetten. Hiervoor zijn in 2013 en voorgaande jaren al de nodige stappen gezet, maar de komende jaren gaan wij nog intensiever sturen op de gewenste uitkomst. Het omdenken is een feit geworden van waaruit wij voor nu en de toekomst ons optimaal en creatief blijven inzetten voor onze doelgroep.
drs. H.J.H. van de Ven directeur-bestuurder
9
Opening Brinklaan Heerde 10
2. Triada in strategisch perspectief Triada is als maatschappelijk vastgoedondernemer werkzaam in de gemeenten Epe, Heerde en Hattem. Deze gemeenten maken deel uit van de regio’s Stedendriehoek en NoordVeluwe. In ons werkgebied bieden wij huisvesting aan ruim 16.000 inwoners. Dat is meer dan een kwart van de bevolking in deze gemeenten. Wij staan dicht bij onze klanten en weten wat er leeft en speelt in ons werkgebied. Onze middelen zetten wij doelgericht en efficiënt in zodat wij een optimaal resultaat kunnen realiseren voor onze klanten.
Honderd jaar Op 30 mei 2013 bestond Triada 100 jaar. Om dit jubileum te vieren, hebben we verdeeld over het jaar activiteiten uitgevoerd waarbij onze klanten centraal stonden. We hebben alle huurders een boekje gegeven met fietsroutes. Dit was op initiatief van het personeel van Triada, dat de routes ook heeft samengesteld. De routes zijn in totaal 100 kilometer lang en gaan langs 100 bezienswaardigheden op de Noordoost-Veluwe. Samen met de voorjaarsuitgave van ons bewonersblad [T]huis ontvingen onze huurders een boekje met kortingsbonnen van lokale ondernemers. In dezelfde uitgave van het blad [T]huis hebben wij onze huurders gevraagd om ‘Het leukste kiekje van de wijk’ aan ons op te sturen. De winnaars van de fotowedstrijd hebben een bos bloemen en een VVV-bon ontvangen. In maart hebben alle huurders van Triada een ‘100-minutencheque’ ontvangen. Met behulp van deze cheque konden huurders een andere huurder voordragen voor bijzondere onderhoudsklussen of sociale activiteiten waarbij onze hulp gewenst was. Er zijn 250 aanvragen ingediend. Op 30 mei hebben we 35 klussen uitgevoerd. Andere klussen zijn gedurende het jaar uitgevoerd. Op 30 mei zijn we gestart met het bedanken van onze trouwe huurders; mensen die al meer dan 50 jaar een woning van ons huren. Onze medewerkers hebben de trouwe huurders bezocht en een attentie overhandigd.
Ondernemingsplan Afgelopen jaar zijn wij gestart met het opstellen van ons nieuwe ondernemingsplan ‘De Essentie’. Wij hebben onze strategie en organisatiedoelen herijkt. In ons vorige ondernemingsplan ‘Maatschappelijk ondernemen in veranderende tijden’ kozen wij voor een bredere taakopvatting. Hierin waren activiteiten als het aanbieden van dure huurwoningen en het realiseren van maatschappelijk vastgoed passend. Door politieke en maatschappelijke ontwikkelingen is een ander beeld ontstaan en hebben wij onze rol en taken opnieuw geformuleerd. Wij focussen ons nu voornamelijk op onze kerntaak; het bieden van huisvesting aan mensen die daar zelf niet of onvoldoende toe in staat zijn. Daarbij staat voor ons het belang van de klant onveranderd voorop. Wij vinden het belangrijk dat onze koers ook wordt herkend door onze klanten en belanghouders. Om die reden hebben wij onze Centrale Huurdersraad en de vertegenwoordigers van de drie gemeenten in ons werkgebied mee laten praten over de door ons gekozen koers. De reacties die wij van hen hebben ontvangen, zijn meegenomen in dit ondernemingsplan. In 2014 leggen wij het ondernemingplan ter advies neer bij onze Centrale Huurdersraad. De verwachting is dat ons nieuwe ondernemingsplan in het tweede kwartaal van 2014 gereed is. In afwachting van het nieuwe ondernemingsplan hebben wij onze werkzaamheden vol overgave voortgezet. Het zijn namelijk onze klanten die hard worden geraakt door de verslechterde economische omstandigheden.
11
Wel moeten wij prioriteiten stellen en scherpere keuzes maken. Leidend hierbij blijft onze missie: Triada is een maatschappelijke vastgoedonderneming die garant staat voor goede kwaliteit van wonen voor haar klanten. Wij zetten ons maximaal in om vóór en met klanten en samenwerkingspartners een optimaal woon- en voorzieningenniveau te realiseren.
2.1
Thema’s
Triada verdeelt haar aandacht over de volgende drie thema’s: wonen en dienstverlening, organisatie en financiën.
Wonen en dienstverlening Wij stellen de klant centraal. Daarbij leggen wij de prioriteit bij onze primaire doelgroep. Hieronder vallen de huishoudens met een laag inkomen die zelf niet of onvoldoende in staat zijn om in de eigen huisvesting te voorzien. Wij streven ernaar de behoeften en prioriteiten van onze klanten te respecteren door zowel individueel als collectief maatwerk te leveren. Onze woningen zijn het belangrijkste middel dat wij kunnen inzetten om onze missie te vervullen. Wij streven naar een optimale verhouding tussen (toekomstige) vraag en aanbod. Dit betekent niet alleen dat wij erop toezien dat wij voldoende woningen beschikbaar hebben voor de verschillende doelgroepen, maar ook dat de woningen betaalbaar zijn. Daarnaast streven wij naar een gedifferentieerd aanbod van woningen met een aantrekkelijke kwaliteit. Wij voeren het beheer en de exploitatie van onze woningen effectief, efficiënt en op professionele wijze uit.
Organisatie Triada wil een flexibele en financieel gezonde organisatie blijven die vlot kan acteren op de constante stroom van veranderingen. Om dit te bereiken zijn wij gestart met een organisatiebreed traject waarin we verschillende kritische bedrijfsprocessen onder de loep nemen met als doel deze verder te optimaliseren. Daarbij willen wij vooralsnog niet inleveren op de kwaliteit van onze dienstverlening. Wel bekijken wij kritisch aan welke dienstverlening onze klanten behoefte hebben en welke dienstverlening nog past binnen onze kerntaak.
Financiën Binnen ons financieel beleid staat het volgende doel centraal: onze taakstelling en ambitie nu en in de toekomst met voldoende financiële slagkracht invullen. Basis van ons financieel beleid is een structureel positieve kasstroom uit onze vastgoedexploitatie. Dit om langjarig onze financiële continuïteit te kunnen waarborgen. In 2014 gaan wij verder met het verlagen van de bedrijfslasten. Triada begroot op basis van Zero Based Budgeting (ZBB), waarbij niet de begroting van vorig jaar als basis dient, maar ‘nul’ het startpunt is. Dit betekent dat alle begrote uitgaven moeten worden verantwoord (effectiviteit en efficiency) en niet alleen de veranderingen ten opzichte van de begroting van vorig jaar. Gedurende het jaar rapporteren we in de vorm van maand- en perioderapportages over de realisatie van onze jaarplannen. Dit jaarverslag vormt de jaarafsluiting.
12
In de volgende hoofdstukken gaan wij per thema in op de acties die wij het afgelopen jaar hebben uitgevoerd en de resultaten die wij hebben behaald.
Nieuwbouw Vogelbuurt Vaassen
13
Uitvoer van klussen op verzoek van onze klanten
Werkzaamheden 100-minuten cheques in Hattem en Heerde
14
Wonen en dienstverlening Wonen en
dienstverlening 15
Nieuwbouw Assenrade Hattem
16
3. Onze woningen Onze inspanningen op het gebied van de kwaliteit, de betaalbaarheid en de verdeling van onze woningen hebben geleid tot een aantal ontwikkelingen in ons woningbezit.
3.1
Afstemmen van ons aanbod op de vraag
Regelmatig voeren wij onderzoek uit naar de demografische ontwikkelingen, de technische staat van onze woningen en de woonwensen van de klanten uit ons werkgebied. Op basis hiervan bepalen wij de omvang van ons woningbezit en hoe dit er in de toekomst uit moet zien zodat dit blijft aansluiten bij de vraag van onze (toekomstige) klanten. Om de gewenste transformatie van ons woningbezit te realiseren, hebben wij onder andere de volgende maatregelen uitgevoerd: nieuwbouw van woningen, sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw, renovatie en aan- en verkoop van woningen.
Nieuwbouw Bij nieuwbouw ligt onze focus op het bouwen van flexibele, levensloopbestendige en duurzame woningen. Met duurzame woningen bedoelen wij niet alleen dat de nieuwbouwwoningen minimaal een energielabel A hebben, maar bijvoorbeeld ook dat gebruik wordt gemaakt van milieuvriendelijke materialen. Daarnaast streven wij blijvend naar een hoge kwaliteit die aansluit bij de wensen van onze (toekomstige) klanten. In 2013 hebben we één woningbouwproject opgeleverd en zijn wij gestart met twee projecten in uitleggebieden. Eind 2013 waren nog zeven woningbouwprojecten in voorbereiding. Opgeleverde nieuwbouwprojecten Vaassen Vogelbuurt In december zijn in de Vogelbuurt 51 eengezinswoningen opgeleverd. Deze woningen zijn niet aangesloten op een gasleiding, maar zijn voorzien van een duurzaam warmtepompsysteem dat voor verwarming, topkoeling en warm water zorgt. Daarnaast zijn deze woningen uitgerust met een energiezuinig ventilatiesysteem. Met de bouw van deze duurzame woningen hebben wij de herstructurering van de Vogelbuurt afgerond. Het zijn tevens de laatste woningen die zijn opgeleverd in ons jubileumjaar. In uitvoering genomen projecten Hattem, Assenrade fase II Op 23 december zijn wij overeengekomen dat we in de tweede fase van de nieuwbouw in Assenrade 32 eengezinswoningen afnemen voor de sociale verhuur. De bouw start in februari 2014. Bij deze woningen is veel aandacht besteed aan de materialen, kleuren en de kwaliteit van de afwerking. De oplevering vindt naar verwachting medio september 2014 plaats. Wapenveld, De Kolk Aan de Zwartekolk in Wapenveld is in november gestart met de bouw van zestien levensloopbestendige woningen. De woningen hebben een slaap- en badkamer op begane grond en boven twee slaapkamers. De oplevering van de woningen heeft medio maart 2014 plaatsgevonden.
17
Heerde, Bovenkamp II In Heerde bouwen we negen eengezinswoningen en vier levensloopbestendige woningen met een slaap- en badkamer op de begane grond. De oplevering vindt naar verwachting in oktober 2014 plaats. Woningbouwprojecten in voorbereiding Wij hebben een aantal projecten in voorbereiding. Hoewel bij de meeste projecten sprake is van een combinatie van koop- en huurwoningen, noemen wij hier alleen de aantallen en types die betrekking hebben op de huurwoningen die Triada bouwt, dan wel afneemt. Woningbouwprojecten in voorbereiding Hattem
Project Assenrade fase 3 Assenrade fase 4 Hattem-Noord fase 1 herstructurering 32 woningen
Epe
Gelderse Dijk Molenkamp herstructurering 4 woningen De Klaarbeek
Vaassen
Centrumplan
Heerde
Aantal en type woning 25 eengezinswoningen. Het ontwerp van deze woningen sluit aan op dat van fase 1 en 2. 12 woningen met een innovatief karakter wat betreft duurzaamheid en materiaalgebruik. 2 appartementsgebouwen met in totaal 60 appartementen. Eén gebouw is voorzien van een parkeergarage op begane grond, bestemd voor beide appartementsgebouwen. De appartemententen liggen in de nabijheid van het centrum en diverse voorzieningen bestemd voor senioren. Fotovoltaïsche panelen (pv-panelen) op het platte dak leveren de stroom voor de algemene ruimtes. In januari 2014 start het bouwrijp maken van de grond. Verwachte start van de bouw: maart 2014. 40 appartementen. 5 eengezinswoningen voorzien van lagetemperatuurverwarming. 127 woningen, waaronder 82 appartementen, gefaseerd over de komende jaren. Het tekenen van de overeenkomst voor de bouw van de huurwoningen moet nog plaatsvinden. 24 tot 28 appartementen boven winkels en een parkeerkelder. Op 24 september 2013 is een nieuw plan gepresenteerd waarbij de ondergrondse parkeerplaatsen zijn vervallen, maar de bestaande bibliotheek is in het totaalplan gehandhaafd. De bouw start niet voor het vierde kwartaal van 2016.
Met de projecten die wij in voorbereiding hebben, voegen wij ongeveer 300 woningen toe aan ons woningbezit. De verwachting is dat alle woningen een huurprijs krijgen onder de liberalisatiegrens.
18
3.2
Aan- en verkoop
Met de verkoop van woningen uit de bestaande voorraad genereren we opbrengsten die wij inzetten voor nieuwbouw, herstructurering, renovatie en extra ingrepen die betrekking hebben op bijvoorbeeld duurzaamheid en toegankelijkheid. Daarnaast levert verkoop een bijdrage aan het tegengaan van scheefwonen en ontstaat er een betere mix van huur- en koopwoningen in de wijk. Bijkomend effect is dat we onnodige kapitaalvernietiging voorkomen. De huurder die zijn huurwoning koopt, hoeft de door hem zelf aangebrachte voorzieningen niet te verwijderen. Bovendien blijven de kopers dankzij de investeringen in de eigen woning en tuin, betrokken bij de wijk. Verkoop levert ook een bijdrage aan de transformatie van onze woningvoorraad en daarmee aan de gewenste toekomstige vastgoedportefeuille.
Aan- en verkoop van onze bestaande woningen In 2013 zijn 36 woningen verkocht. Drie hiervan waren op basis van een terugkoopverplichting aangekocht en zijn weer verkocht. De verplichte aankoop is een voortvloeisel uit de twee kortingsregelingen die wij tot 2010 kenden. Het merendeel van de verkochte woningen is vanaf de zomerperiode getransporteerd. Omdat landelijk de verkoop in het begin van het jaar leek te stagneren, zijn we tevreden met het behaalde resultaat. Het blijft echter moeilijk te voorspellen of de opleving van de koopmarkt in 2014 doorzet. Om de verkoop te bevorderen hebben we een aantal acties uitgevoerd. Wij hebben in zowel het voor- als het najaar meegedaan aan de landelijk georganiseerde Open Huizendag. Daarbij hebben we respectievelijk negen en elf woningen opengesteld Om de woningen beter te kunnen verkopen, hebben we in enkele gevallen gebruik gemaakt van een stylist. In de loop van 2014 gaan we de effectiviteit hiervan evalueren. In het voorjaar hebben wij besloten om de korting voor zittende huurders af te bouwen. We gaan vanaf 1 januari 2014 geen korting meer verlenen en bij woningen die na mutatie in de verkoop komen een vraagprijs te hanteren. De voordelen van deze maatregelen komen uiteindelijk ten goede aan onze primaire doelgroep.
19
Ontwikkelingen van ons woningbezit in cijfers Door nieuwbouw, sloop en aan- en verkoop hebben de volgende ontwikkelingen plaatsgevonden in ons woningbezit. Ontwikkelingen woningbezit Zelfstandige huurwoningen Nieuwbouw
31-12-2012 Hattem Wapenveld Veessen Heerde Epe Emst Oene Vaassen Subtotaal
1.279 660 36 997 1.616 124 58 1.653 6.423
51 51
Onzelfstandige huurwoningen Heerde 36 Epe 32 Vaassen 35 Subtotaal 103 Totaal 6.526
0 51
Aankoop
0
0 0
Verkoop 14 4
Sloop
Overig
31-12-2013
28
4 6 1
12
4 33
9 21
1.237 656 36 1.005 1.610 123 58 1.709 6.434
0 21
36 32 35 103 6.537
28
0 33
0 28
Ontwikkelingen woningbezit naar huurprijsklasse Wet Huurtoeslag
Goedkoop
Huurprijsklasse (in €) Aantal op 1 januari 2013 Nieuwbouw bestemd voor verhuur Aankoop Verkoop zittende huurders Verkoop overige natuurlijke personen Verkoop andere instellingen Sloop Saldo overige mutaties Aantal op 31 december 2013
20
< 374,44 946
Betaalbaar
Duur tot huurtoeslaggrens
> 374,44 < 574,35 4.522
> 574,35 < 681,03 857
6
45
Duur boven huurtoeslaggrens
Onzelfstandige huurwoningen
Totaal
103
6.526
> 681,03 98
51 0 -4
-4 -4
-23
-1
-1
-29 0
-11 -126
-17 3
156
-12
805
4.487
1.057
85
-28 21 103
6.537
3.3
De kwaliteit van onze bestaande woningen
Wij willen onze klanten aantrekkelijke en toekomstbestendige woningen aanbieden. De woningen moeten schoon, veilig en op een technisch aanvaardbaar niveau zijn. Dit doen wij door de woningen te onderhouden en te verbeteren. Daarbij richten wij ons in de komende jaren vooral op energiebesparende maatregelen, toegankelijkheid en veiligheid.
Klachtenonderhoud Het gaat hierbij om kleine onderhoudswerkzaamheden die we uitvoeren op verzoek van de klant. Het huurrecht bepaalt dat een deel van dit onderhoud voor rekening van de klant komt. Om onverwachte hoge kosten te voorkomen, bieden wij onze klanten de mogelijkheid om tegen een maandelijkse bijdrage lid te worden van ons Servicefonds. Voor leden van het Servicefonds voeren wij de werkzaamheden kosteloos uit. Op 31 december 2013 waren 5.586 klanten lid van ons Servicefonds. Dit is een stijging van 1,36% ten opzicht van 2012, toen 5.511 klanten lid waren. Het aantal reparatie- en serviceverzoeken is gestegen met respectievelijk 3,4% en 3,7%. Het gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning kwam hiermee op 1,01. Klachtenonderhoud
Reparatieverzoeken Servicefonds verzoeken Totaal
2013 Aantal verzoeken 6.590 1.881 8.471
Realisatie (x € 1.000) 1.476 127 1.603
2012 Aantal verzoeken 6.371 1.814 8.185
Realisatie (x € 1.000) 1.560 121 1.681
Het merendeel van de reparatie- en serviceverzoeken (respectievelijk 51,9% en 81,9%) is uitgevoerd door onze onderhoudsdienst. Onze vaklieden zijn vakbekwaam, leveren een hoge kwaliteit, weten wat een goede service- en dienstverlening is en vormen bovendien onze ogen en oren in de wijk. Dat de klant ook positief is over onze vaklieden en het werk dat zij uitvoeren, blijkt uit de KWH-metingen waarin de klanten onze onderhoudsdienst met ruim een acht waardeerden.
Mutatieonderhoud Voordat wij een woning opnieuw gaan verhuren, brengen wij deze eerst op het gewenste kwaliteitsniveau. Mutatieonderhoud kan variëren van klein dagelijks onderhoud tot een complete renovatie, waarbij we bijvoorbeeld zowel de douche, de keuken en het toilet vervangen. Vaste onderdelen bij een mutatie zijn: het keuren van de gas- en elektrainstallatie, het uitvoeren van een zogenoemde APK-keuring, afhankelijk van het bouwjaar een asbestinventarisatie en het actualiseren van het energielabel. Mutatieonderhoud
Normaal mutatieonderhoud Groot mutatieonderhoud Renovatie bij mutatie
Aantal woningen 564 77 4
Begroot (x € 1.000) 608
Realisatie (x € 1.000) 797
1.905
1.674
21
Asbest In het derde kwartaal zijn we gestart met het inventariseren van ons woningbezit op de aanwezigheid van asbesthoudende materialen. Dit gebeurt bij iedere mutatie en tijdens de uitvoering van de energieprojecten. Daarnaast is aan een extern bureau opdracht gegeven om een asbestinventarisatie te doen. Het gaat daarbij om een representatieve steekproef van woningen waar mogelijk in de bouwmaterialen asbest aanwezig kan zijn. Op basis van deze inventarisatie wordt in 2014 een meerjarenplanning gemaakt voor het saneren van asbest zodat ons woningbezit asbestveilig wordt. Als we asbest aantreffen dan ontvangt de klant informatie over waar in de woning asbesthoudende materialen aanwezig zijn en hoe hij daarmee om moet gaan. Asbesthoudend materiaal dat mogelijk direct gevaar voor de gezondheid kan opleveren, saneren wij direct. De asbesthoudende materialen die geen gevaar opleveren voor de gezondheid brengen we in kaart en saneren we gedeeltelijk of in zijn geheel tijdens een onderhoudsproject. In totaal zijn in het laatste half jaar 171 woningen geïnventariseerd. Bij 25 woningen hebben we een sanering uit laten voeren.
Planmatig onderhoud Gemiddeld voeren we eens per zes à zeven jaar planmatig onderhoud uit aan onze woningen. Dit doen we om onze woningen in een goede technische staat te houden. Het planmatig onderhoud heeft geen financiële consequenties voor de klant. We streven ernaar om planmatige onderhoudswerkzaamheden die in een complex moeten gebeuren, te bundelen tot één onderhoudsproject. Op deze manier beperken we de overlast en kunnen we de werkzaamheden efficiënter en daardoor voordeliger aanbesteden.
Planmatig onderhoud Van woningen aan de Klaverkamp en Klimtuin in Epe is onder andere het afschot van de balkons verbeterd.
22
In 2013 hebben we ongeveer negenhonderd woningen geschilderd voor een totaalbedrag van 1,3 miljoen euro. Andere werkzaamheden die jaarlijks op het onderhoudsprogramma staan en dus ook zijn uitgevoerd, zijn onder andere: geveltimmerwerk, dakramen vervangen, planmatig liftonderhoud en het vervangen van cv-ketels en dakgoten. (x € 1.000)
Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Schilderonderhoud Liftonderhoud Contract planmatig onderhoud
Begroot 2.218 1.462 193 999
Realisatie 2.023 1.333 150 942
Contractonderhoud Bij deze vorm van onderhoud gaat het om terugkerende onderhoudsactiviteiten die contractueel zijn vastgelegd. De maatregelen zijn vaak preventief van aard en hebben te maken met het gangbaar, schoon, opgeruimd en veilig houden van ons bezit en de woonomgeving. In 2013 hebben we 1 miljoen euro uitgegeven aan contractonderhoud. De aantallen zijn inclusief bedrijfspanden, garages, bergingen en overige verhuureenheden. Contract- en serviceonderhoud Rioleringen ontstoppen Dakgoten reinigen Cv-onderhoud (per 2 jaar) Onderhoud hang- en sluitwerk Schoonmaakwerkzaamheden Brandmeldinstallaties Onderhoud gazon Onderhoud beplanting Putten in achterpaden reinigen Onderhoud liften
6.875 5.295 5.967 899 79 6 17.450 15.500 552 67
vhe’s woningen woningen woningen complexen complexen 2 m 2 m putten liften
Er zijn drie nieuwe contracten afgesloten: Een onderhoudscontract voor een brandmeldinstallatie aan de Jonasweg in Vaassen. Een onderhoudscontract voor het snelvouwhek bij de parkeergarage aan de Brinklaan in Heerde. Een contract voor de inventarisatie en beoordeling van het bomenbestand van Triada en het voorzien van de bomen van een bomenpaspoort.
23
Investeringen in ons bestaand vastgoed Het zogenaamde investeringsonderhoud onderscheidt zich van het reguliere planmatige onderhoud doordat hier sprake is van bouwkundige- en/of installatietechnische toevoegingen en/of ingrijpende verbeteringen aan ons bezit. (x € 1.000)
Investeringen in 2013 Energiebesparend projectmatig Woonwensenpakket Overige projectmatige renovaties Renovatie bij mutatie
Begroot 2.402 1.617 2.749 1.905
Realisatie 2.873 863 2.334 1.674
Energiebesparende maatregelen De betaalbaarheid van onze huurwoningen hangt niet alleen af van de huurprijs, maar ook van de energieprestaties. Omdat wij aandacht hebben voor de totale woonlasten van onze huurders, werken wij aan een vermindering van het energiegebruik. Dit doen wij niet alleen bij onze nieuwbouwwoningen, maar ook bij onze bestaande woningen. Een lager energiegebruik realiseren wij op verschillende manieren. Wij verbeteren de energieprestaties van onze woningen door het aanbrengen van energiebesparende maatregelen. Wij streven ernaar dat ons woningbezit in 2020 minimaal gemiddeld energielabel B heeft. Wij springen in op ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en passen schone energiebronnen zoals pv-panelen, zonneboilers en sedumdaken toe. Wij begeleiden het bewustwordingproces van onze klanten met betrekking tot het energiegebruik. In 2013 hebben wij, zowel planmatig als individueel, ruim 4,7 miljoen euro geïnvesteerd in energetische maatregelen. Hiervan is ruim 1,6 miljoen euro geïnvesteerd in het plaatsen van dubbelglas op de verdieping, en op de begane grond als daar nog geen dubbelglas aanwezig was. Daarnaast hebben we bij diverse woningen dakisolatie, vloerisolatie en energiebesparende installaties aangebracht zoals de ClimaRad, die op een slimme manier een ruimte verwarmt en ventileert. Deze voorzieningen zijn zonder kosten voor de klant aangebracht. We verwerken deze maatregelen wel in de woningwaardering. Energetische maatregelen Plaatsen dubbelglas Vloerisolatie Dakisolatie Vervangen cv-ketels Aanbrengen mechanische ventilatie (vraaggestuurd)
Aantal woningen 484 206 173 92 141
De energetische maatregelen hebben een effect op de verdeling van de energielabels. De labels A, B en C zijn gestegen en de labels D t/m G zijn gedaald.
24
Ontwikkeling energielabels 2011 t/m 2013 2000 1800 1600 Aantallen
1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2011
Label A+ 6
Label A 240
Label B 604
Label C 1275
Label D 1629
Label E 1819
Label F 776
Label G 411
2012
6
386
1058
1059
1440
1543
675
342
2013
6
565
1186
1116
1366
1429
609
260
Om de bewustwording van onze klanten met betrekking tot het eigen energiegebruik te verhogen, hebben wij 223 klanten een energiedisplay aangeboden. Een energiedisplay registreert ‘real time’ het energiegebruik van de woning. Hierdoor kan de klant zien hoeveel energie (gas en elektra) hij/zij op dat moment gebruikt. De energiedisplays zijn bij 163 klanten ook daadwerkelijk geplaatst. De klanten die de energiedisplay in gebruik hebben, zijn tevreden over de informatie die zij hiermee over het energiegebruik krijgen. De deelnemers hebben een besparing van 5% op elektra en 2% op gas gerealiseerd. Daarnaast zijn wij eind 2013 gestart met het ontwikkelen van de website TriadaenergieZien.nl. Deze website gaan we in 2014 verder ontwikkelen en in gebruik nemen. De website is bestemd voor de huurder die een slimme energiemeter heeft. Deze meter is de laatste jaren al aangebracht in nieuwbouwwoningen. Dankzij de slimme meter en de website kan de klant zien hoeveel gas en elektra hij verbruikt. Het doel is de huurder meer inzicht te geven in zijn energiegebruik. Tot slot zijn we in 2013 gestart met het onderzoeken van de mogelijkheden om energiecoaches in te zetten. Duurzaamheidsymposium Op 5 juni vond in Epe het symposium ‘Meer voor Minder’ plaats. Woningcorporaties en gemeenten lieten zich informeren over de vraag: ‘Wat zijn de kansen voor woningcorporaties om ondanks de ingrijpende landelijke beleidswijzigingen de duurzame doelstellingen te verwezenlijken?’ Het symposium werd georganiseerd door Veluwe Duurzaam in samenwerking met Triada, Salverda en Groencentrum Epe. Woonwensenpakket Bij het woonwensenpakket (WWP) gaat het om onderhoud aan, en verbeteringen van, het interieur van de woning. We voeren de werkzaamheden op verzoek van de klant uit.
25
De klant kan hierbij meebeslissen over het afwerkingsniveau. Zo kan de klant diverse tegels, keukenkastjes, aanrechtbladen, wastafels, toiletten en kranen uitzoeken. Met andere woorden, de klant bepaalt wanneer, waar en wat we in de woning doen. In een aantal situaties vragen we van de klant een eenmalige financiële bijdrage. Dit is het geval bij vervroegde vervanging van een uitrustingselement en bij extra’s. Bij een aantal keuzes is het mogelijk om deze voor een huurverhoging uit te laten voeren, zoals een tweede toilet op de verdieping of de aanleg van een cv-installatie. In 2012 was al een daling zichtbaar van het aantal aanvragen ten opzichte van 2010 en 2011. In 2013 is het aantal aanvragen verder gedaald. Woonwensenpakket Aantal aanvragen 2010 Aantal aanvragen 2011 Aantal aanvragen 2012 2013 Openstaande aanvragen op 1 januari 2013 Aantal aanvragen Totaal in behandeling genomen aanvragen Niet gehonoreerde aanvragen uit marktvoorraad Vervallen aanvragen Totaal aantal afgeronde aanvragen Aanvragen in behandeling of uitvoer op 31 december 2013 (lopen door in 2014)
600 682 335 33 204 237 24 65 119 29
De voornaamste redenen voor het vervallen van aanvragen zijn: De aanvrager had een huurachterstand/betalingsprobleem. De aanvrager vond de eigen bijdrage voor extra’s of de versnelde afschrijving te hoog. Van het aantal afgehandelde aanvragen kan één aanvraag betrekking hebben op meerdere uitrustingsniveaus. De totale investering in het Woonwensenpakket was ruim 863.000 euro. Uit onderzoek na de oplevering van het Woonwensenpakket blijkt dat de klant het pakket positief beoordeelt.
tevredenheid klant
aantal aanvragen naar uitrustingselement
resultaal werkzaamheden mate van overlast
keuken
keuze showroom
douche
10%
doorlooptijd aanvraag
5% 30%
voldoende informatie
7%
netheid van werken
plaatsen 2e toilet
kosten voor extra's
24% 24%
goed
26
voldoende
toilet
onvoldoende
isolatie/dubbelglas / cv-installatie overig
3.4
De betaalbaarheid van onze woningen
In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) zijn onze primaire doelgroepen benoemd. Dit zijn veelal mensen met lage inkomens (lager dan 34.229 euro) en mensen uit bijzondere aandachtsgroepen. Ons beleid is erop gericht om te beschikken over voldoende betaalbare en passende woningen voor deze doelgroepen.
Ons huurprijsbeleid Gezien de vele externe onduidelijkheden en onzekerheden hebben wij ons huurprijsbeleid in 2013 onveranderd voortgezet. De bedoeling is dat in 2014 een herijking plaatsvindt. Met ons huidige huurprijsbeleid streven wij ernaar de huurprijs van onze woningen op minimaal 70% van de maximaal toegestane huurprijs te brengen. Om dit te bereiken, is een huurprijsverhoging noodzakelijk. Deze kunnen we realiseren: 1. door de jaarlijkse huurverhoging 2. na mutatie van een woning. Wij harmoniseren de huurprijs dan naar 70% van de maximaal toegestane huurprijs. Bij een gerenoveerde woning is dit 73%. 3. na een woningverbetering, zoals bij uitvoering van het Woonwensenpakket. Jaarlijkse huurverhoging Sinds jaren mochten we weer een huurverhoging vragen die boven het inflatiepercentage lag (1,5% extra). In eerste instantie opteerden wij voor doorvoering van de wettelijke inkomensafhankelijke huurverhoging; 4%, 4,5% of 6,5%. Hiervoor konden wij echter de noodzakelijke inkomenstoetsing niet uitvoeren, omdat de gegevens van de Belastingdienst niet volledig waren. Om deze reden is besloten een algemene huurverhoging van 4% door te voeren. De Centrale Huurdersraad heeft hierover een positief advies uitgebracht. Op 31 december 2013 had 82% (2012: 85%) van onze woningen een betaalbare huurprijs, terwijl 99% van onze woningen een huurprijs had die bereikbaar was voor onze doelgroepen. Aan het eind van 2013 was de gemiddelde huurprijs 486 euro. Dit is 64,7% van de maximaal toegestane huurprijs1. Dit betekent een stijging van 0,5% ten opzichte van 2012 (64,1%). Deze stijging is gerealiseerd met de jaarlijkse huurverhoging, huurharmonisatie bij mutatie, het doorvoeren van huurverhoging na het aanbrengen van een verbetering, door het toevoegen van nieuwbouwwoningen en door sloop en verkoop van woningen. Huurprijsklasse Goedkoop < € 374,44 Betaalbaar ≥ € 374,44 en < € 574,35 Tot huurtoeslaggrens ≥ € 574,35 en ≤ € 681,02 Boven huurtoeslaggrens >€ 681,02 Totaal aantal woningen 31 december 2013
Aantal 805 4.487 1.057 85 6.434
27 1
Bij deze berekeningen zijn zowel onze zorgwoningen als de schaarstepunten niet meegenomen.
Huurbezwaarschriften In 2013 hebben dertien huurders schriftelijk bezwaar gemaakt tegen de aangezegde huurverhoging (in 2012: 0). Vrijwel alle bezwaarmakers voerden als argument aan dat de huurverhoging van 4% te hoog was in vergelijking tot het inkomen. Uiteindelijk zijn twee bezwaren voorgelegd aan de Huurcommissie. Beide bezwaren zijn ongegrond verklaard. In 2013 zijn twee huurders een procedure wegens ernstige onderhoudsgebreken gestart bij de Huurcommissie (in 2012: 1). Eén huurder is door de Huurcommissie in het gelijk gesteld. Als gevolg hiervan is de huur tijdelijk verlaagd. Over de andere zaak heeft de Huurcommissie ultimo 2013 nog geen uitspraak gedaan. Huurachterstand In de loop van 2013 werd opnieuw zichtbaar dat de financiële druk bij veel van onze huurders verder toeneemt. Een problematiek die niet alleen qua omvang, maar ook qua complexiteit alsmaar groter wordt. Omdat we willen voorkomen dat de huurder te maken krijgt met een te hoge huurachterstand, bieden we onder meer individuele begeleiding. Door de situatie te bespreken in multidisciplinaire overlegorganen en door de huurder te verwijzen naar hulpverlenende organisaties, betrekken wij ook andere maatschappelijke organisaties bij het oplossen van de problematiek. Op deze manier proberen wij een huisuitzetting vanwege huurachterstand te voorkomen. In Epe zijn we gestart met de pilot: ‘Het preventief tegengaan van huisuitzettingen in de gemeente Epe‘. Dit doen we in samenwerking met de gemeente Epe, het Formulierenteam van de Stichting Welzijn Ouderen Epe (SWOE) en het Algemeen Maatschappelijk Werk van Verian. Daarnaast hebben we met het Algemeen Maatschappelijk Werk de afspraak dat zij ook op eigen initiatief contact legt met de doelgroep. Ondanks alle inspanningen, is het huurachterstandpercentage uitgedrukt in jaarhuur gestegen van 0,82% in 2012 naar 0,97% op 31 december 2013. We hebben de activiteiten die we in eerdere jaren hebben geïntroduceerd, voortgezet en onder andere: een slepersactie uitgevoerd, gericht op klanten die de huur structureel te laat betalen periodiek in de avonduren gebeld naar klanten met huurachterstand aanvullende afspraken gemaakt met onze deurwaarder mensen aangeschreven die ineens een huurachterstand hadden en ze aangespoord om de schuldenproblematiek (met ons) bespreekbaar te maken tweemaal een artikel gepubliceerd in de plaatselijke krant met daarin adviezen voor mensen die met schulden kampen. In 2014 zetten we de samenwerking met onze partners voort en evalueren wij onze werkwijze. Tevens proberen we gebruik te maken van succesvolle formules waar collegacorporaties al mee werken. Helaas verwachten we in 2014 opnieuw een toename van het huurachterstandpercentage. Dit komt doordat het Rijk diverse toeslagen, waaronder de huurtoeslag, voortaan rechtstreeks aan de huurder uitbetaalt. Tot 2014 maakte de Belastingdienst de huurtoeslag in het grootste deel van de gevallen aan ons over, waarna wij deze direct verrekenden met de door de huurder te betalen huur.
28
Ontruimingen In 2013 zijn 45 ontruimingen aangezegd, waarvan 15 zijn doorgegaan. Huurachterstand Vorderingen naar deurwaarder Geplande ontruimingen Uitgevoerde ontruimingen Huurachterstand ultimo, uitgedrukt als % van de jaarhuur
2013 172 45 15 0,97%
2012 173 26 3 0,82%
Leegstand Uiteraard willen wij de leegstand van onze woningen zoveel mogelijk beperken. Wij onderscheiden twee soorten leegstand. Technische leegstand ontstaat als een woning muteert en wij mutatieonderhoud uitvoeren. In 2013 bedroeg de huurderving die hierdoor ontstond ruim 81.000 euro (2012: 70.000 euro). Frictieleegstand wil zeggen dat de woning niet aansluitend is verhuurd omdat hiervoor niet tijdig een kandidaat is gevonden. In 2013 hebben hierdoor 66 woningen in totaal 1.467 dagen leeggestaan (2012: 49 woningen en 1.081 dagen). Dit is gemiddeld 22 dagen per woning. De huurderving die hierdoor is ontstaan, bedroeg ruim 28.000 euro (2012: 24.000 euro).
Samenwerking rond huurschuld De heer Jansen kreeg in mei problemen met zijn huurbetaling en vroeg om hulp. Samen met een vrijwilliger van het Formulierenteam van de SWOE heeft hij zijn financiële situatie doorgenomen. Het bleek dat hij nog recht had op toeslagen van de Belastingdienst uit 2011 en 2012. Met dit geld heeft hij de huurachterstand betaald. Ook heeft het Formulierenteam hem geholpen met het aanvragen van huurtoeslag. Sindsdien heeft hij geen problemen meer met het betalen van de huur.
29
Feestelijke start bouw laatste fase Vogelbuurt Vaassen 30
3.5
Het koppelen van vraag en aanbod
Met alleen het realiseren van een kwalitatief goed woningaanbod dat voldoet aan de vraag zijn wij er niet. We moeten er ook voor zorgen dat onze vrijkomende woningen aan de juiste doelgroepen worden toegewezen.
Woonruimteverdeelsysteem De vraag naar woningen is nog altijd groter dan het aanbod. Om ervoor te zorgen dat ons aanbod bij de juiste doelgroepen terechtkomt, maken we gebruik van een woonruimteverdeelsysteem. Wij vinden het van belang dat het woonruimteverdeelsysteem objectief en transparant is, dat kwetsbare groepen voorrang (kunnen) krijgen en dat het keuzevrijheid biedt aan de woningzoekenden in ons werkgebied. Wij zijn voorstander van een marktgeoriënteerd systeem dat alleen de aantoonbare schaarste bij de toewijzing reguleert, zonder maatwerk te frustreren. Triada maakt sinds 2004 deel uit van het regionaal woonruimteverdeelsysteem van de regio Noord-Veluwe. Dit is een aanbodgericht woonruimteverdeelsysteem. De voornaamste reden om aan te sluiten bij dit regionale systeem was dat het de keuzevrijheid van de woningzoekenden in de regio vergrootte. Uit onderzoek is echter gebleken dat woningzoekenden maar beperkt gebruik maken van deze grotere keuzevrijheid. Bovendien komt dit systeem onvoldoende tegemoet aan onze ambitie om maatwerk te kunnen bieden aan woningzoekenden in ons eigen werkgebied. Daarom zijn wij een onderzoek gestart naar de mogelijkheden om te komen tot een subregionaal woonruimteverdeelsysteem met (meer) lokaal maatwerk. Tot op heden heeft overleg met de gemeenten in ons werkgebied nog niet tot concrete resultaten geleid. Dit is voornamelijk te wijten aan de onduidelijkheden over de inhoud en inwerkingtreding van de aangekondigde Woningwet en Huisvestingswet. Uit voorzorg hebben we per 1 januari 2012 de samenwerkingsovereenkomst met de regio Noord-Veluwe opgezegd, maar blijven wij conform de afspraken werken totdat een nieuw convenant wordt voorgelegd. In 2013 heeft de woonruimteverdeling dus nog steeds voor 100% plaatsgevonden volgens het systeem van de regio Noord-Veluwe en conform de afspraken in het woonruimteverdelingconvenant.
Woningzoekenden Bij de woningtoewijzing maken we onderscheid tussen starters en doorstromers. Starters hebben geen zelfstandige woonruimte in de regio of zijn woonachtig buiten de regio. Doorstromers hebben wel zelfstandige woonruimte (koop of huur) binnen de regio. Starters moeten zich laten inschrijven en krijgen punten op basis van de inschrijfduur. Doorstromers worden geregistreerd zodra ze voor het eerst op een woning reageren en krijgen punten op basis van de woonduur in de huidige woning. Doorstromers die een sociale huurwoning in de regio achterlaten, krijgen dubbele punten. Van de woningzoekenden hebben 700 op één of meerdere advertenties gereageerd. Dat betekent dat ongeveer 88% van de woningzoekenden (nog) niet actief op zoek is naar een woning. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2012, toen 86% van de woningzoekenden niet actief was. Voor de ‘inactiviteit’ van woningzoekenden is een aantal redenen aan te wijzen. Door de situatie op de woningmarkt vindt weinig doorstroming plaats. Door de Europese regelgeving kunnen woningzoekenden met een inkomen boven 34.229 euro niet langer reageren op een sociale huurwoning. Het woningzoekendenbestand is voor het laatst opgeschoond in 2009.
31
Reacties woningzoekenden
Starters Doorstromers Totaal
aantal geregistreerde woningzoekenden op 31-12-2013 3.751 1.900 5.651
Geen reacties
Wel reacties
1-3 reacties
4-6 reacties
>7 reacties
3.408 1.543 4.951
343 357 700
194 266 460
57 36 93
92 55 147
Ons woningaanbod De gemiddelde mutatiegraad is licht gestegen. In Epe is de mutatiegraad gestegen dankzij de oplevering van 51 woningen in de Vogelbuurt in Vaassen. Hierdoor is er doorstroming ontstaan in de bestaande huurwoningvoorraad. In Heerde is in 2012 een aantal nieuwbouwwoningen opgeleverd, waardoor de mutatiegraad tijdelijk is toegenomen. Deze zien wij nu weer geleidelijk afnemen. Mutatiegraad in % Epe Heerde Hattem Totaal op basis van verhuringen
2013 6,1 5,5 5,3 5,8
2012 5,6 6,0 5,3 5,6
2011 5,5 4,5 4,0 4,9
Reacties Woningzoekenden kunnen op een geadverteerde woning reageren via onze website of door het insturen van een woonbon. Aantal reacties, verhuringen en geaccepteerde woningen 2013
2012
383 5.839 89% 15
349 7.077 87% 20
Aantal verhuringen aantal verhuringen bestaand bezit aantal verhuringen nieuwbouw Totaal aantal verhuringen
368 51 419
360 105 465
Aantal geaccepteerde woningen Aantal geaccepteerde woningen bestaand bezit Aantal geaccepteerde nieuwbouwwoningen Aantal bijzondere toewijzingen/acceptaties Totaal aantal geaccepteerde woningen
328 67 40 435
316 59 38 413
Aantal reacties per advertentie Aantal advertenties Aantal reacties % internetreacties Gemiddeld aantal reacties per advertentie
32
Het gemiddeld aantal reacties per advertentie is verder afgenomen. In 2011 bedroeg dit nog 25 en in 2012 waren dit er 20. Redenen voor de afname zijn onder andere: Woningzoekenden met een hoger inkomen (boven 34.229 euro) kunnen niet meer reageren op huurwoningen. Door de onzekere economische situatie zijn mensen minder geneigd te verhuizen en wordt daardoor minder op woningen gereageerd. Maar liefst 53 woningen zijn meerdere keren geadverteerd omdat de eerste advertentie geen kandidaat opleverde.
De toewijzing Van de 419 verhuringen zijn 209 huurovereenkomsten afgesloten met doorstromers (50%) en 210 met starters (50%). In 59% van de verhuringen ging het om eengezinswoningen. Vrijwel alle woningen hadden een huurprijs onder of gelijk aan de maximale huurgrens voor de huurtoeslag (681,02 euro). Bij 8 woningen was de huurprijs hoger dan 681,02 euro. Vanaf 1 januari 2011 is de ’Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’ van kracht. Hierin is als norm opgenomen dat wij 90% van onze sociale huurwoningen (huurprijs ≤ 681,02 euro) moeten toewijzen aan huishoudens met lagere inkomens (≤ 34.229 euro). Wij passen deze regelgeving onverkort toe. In 2013 had dit tot resultaat dat 98% van de in verhuur gegeven sociale huurwoningen zijn toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan 34.229 euro. Bij zeven toewijzingen hadden de kandidaten een hoger inkomen. Dit waren toewijzingen aan urgenten en toewijzingen in het kader van herstructurering. Daarnaast waren er acht verhuringen in het geliberaliseerde segment. Hiervoor geldt de regeling niet.
Verhuring naar huurprijsklasse
Toewijzing per gemeente naar huurprijsklasse 0,6
2%
0,5 0,4 0,3
48%
0,2
50%
0,1 0 Epe < € 574,35
Heerde ≥ € 574,35 ≤ € 681,02
Hattem > € 681,02
< € 574,35
≥ € 574,35 ≤ € 681,02
> € 681,02
Bijzondere toewijzingen Een beperkt aantal woningen verhuren wij buiten het woonruimteverdeelsysteem om. Het gaat daarbij om woningen die wij toewijzen aan extra kwetsbare groepen die een geringe slagingskans hebben op de woningmarkt. Bijvoorbeeld vergunninghouders (statushouders), mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking, (ex-)psychiatrische patiënten en ex-gedetineerden. Ook de toewijzing van woningen aan herstructureringskandidaten valt onder de categorie bijzondere toewijzingen. Voor deze doelgroepen zoeken wij woonruimte door middel van individuele bemiddeling. De toewijzing gebeurt rechtstreeks, zonder dat de woning wordt geadverteerd via het regionale woonruimteverdeelsysteem. Wel worden deze toewijzingen achteraf verantwoord.
33
Bijzondere toewijzingen (in aantal woningen per gemeente) Vergunninghouders Doorschuiving Herstructurering Via instellingen Zorgwoningen Diversen Totaal
Epe 8 2
Heerde 8
Hattem 3 5
1 1 5 17
5 13
2 10
Totaal 19 2 5 1 1 12 40
Onder ‘Diversen’ vallen onder meer woningruil en woningen die als vrije vestiging zijn aangeboden. Ter vergelijking: in 2012 hebben wij 38 bijzondere woningtoewijzingen gedaan. Naast de bijzondere toewijzingen, zijn er ook nog zeven woningen met voorrang toegewezen aan verkoopurgenten. Deze huurders hebben een voor verkoop gelabelde woning vrijgemaakt en zijn verhuisd naar een woning in het vrijkomende aanbod. Deze woningen zijn op de reguliere wijze geadverteerd, maar de genoemde huurders hebben voorrang gekregen bij de selectie. Vanaf het in werking treden van deze regeling in 2011, hebben in totaal twaalf huurders hiervan gebruik gemaakt.
Vergunninghouders Gemeenten krijgen door de overheid een ‘Taakstelling huisvesting vergunninghouders’ opgelegd. Deze taakstelling wordt bepaald op basis van het aantal inwoners per gemeente. Wij dragen bij aan de realisatie van deze taakstelling door woningen beschikbaar te stellen. Taakstelling vergunninghouders (in aantal personen per gemeente) Achterstand 31-12-2012 Taakstelling 2013 Huisvesting door Triada Huisvesting door overige verhuurders Achterstand 31-12-2013
Epe 4 22 -/-20 0 6
Heerde 9 12 -/-20 0 1
Hattem 0 8 -/-8 0 0
Totaal 13 42 -/-48 0 7
Voor de 48 gehuisveste vergunninghouders hebben wij 19 woningen beschikbaar gesteld. In 2012 zijn 21 personen gehuisvest in 10 woningen. Ultimo 2013 bestaat er nog een kleine achterstand. De afgelopen jaren zijn de achterstanden wel afgenomen. Dit heeft mede te maken met de nieuwe procedure die per 1 oktober 2012 van kracht is geworden. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) koppelt een kandidaat (of kandidaten) aan een gemeente en binnen 10 weken moet hiervoor een woning beschikbaar zijn. Weigeringen van kandidaten komen vrijwel niet meer voor omdat deze gesanctioneerd zijn. Met de gemeenten zijn werkafspraken gemaakt over het beschikbaar stellen van woningen. Daarbij hebben wij wel het voorbehoud gemaakt dat wij afhankelijk zijn van vrijkomende (passende) woningen.
34
Urgentie Woningzoekenden die op basis van bijvoorbeeld sociale, medische of financiële problemen in een noodsituatie verkeren, kunnen urgentie aanvragen. De urgentieregeling heeft een ‘vangnetfunctie’. Alleen als er geen andere oplossingen meer mogelijk zijn, kan een urgentie worden overwogen. Hiermee komt men met voorrang voor een andere woning in aanmerking. Per 1 januari 2012 is de richtlijn urgentie aangescherpt waardoor er aanzienlijk minder urgentieaanvragen binnenkomen. Een urgentieverzoek wordt gedaan bij een woningcorporatie in de regio Noord-Veluwe, waarna beoordeling plaatsvindt door de regionale urgentiecommissie. Een afgegeven urgentie kan worden ‘verzilverd’ bij alle deelnemende corporaties in de regio. Een urgentieverklaring is in beginsel een half jaar geldig en kan hierna eventueel worden verlengd. Een en ander is ter beoordeling van de urgentiecommissie. Urgentieverzoeken en -toewijzingen Urgentieverzoeken (regiobreed) behandeld door urgentiecommissie Urgentie verleend door urgentiecommissie (regiobreed) Urgentieverzoeken uit Epe, Heerde en Hattem Toegewezen urgentieverzoeken Epe, Heerde en Hattem Door Triada toegewezen woningen met urgentieverklaring
2013 142 105 18 11 11
2012 165 109 36 16 15
Van het totaal aantal urgentieverzoeken komt 13% uit de gemeenten Epe, Heerde en Hattem.
Slagingskansen Om voor een woning in aanmerking te komen, staat een starter gemiddeld 52 maanden ingeschreven. Dat is ruim vier jaar en een verlaging ten opzichte van 2012, toen de gemiddelde inschrijfduur nog 59 maanden was. Een kanttekening hierbij is dat in 2013 ook 39 woningen werden toegewezen aan starters met een inschrijfduur korter dan twee jaar. Dit is 19% van alle toewijzingen aan starters. Het betrof niet alleen bestaande woningen, maar ook nieuwbouwwoningen. Het gemiddeld aantal punten voor doorstromers aan wie een woning is toegewezen, bedroeg 304 punten. Ook hier een lichte daling ten opzichte van 2012, toen het gemiddelde puntenaantal 326 was. Voor woningzoekenden die een huurwoning achterlaten, betekent dit een gemiddelde woonduur van bijna dertien jaar (zij krijgen immers dubbele punten) en voor doorstromers, zijnde niet-huurders, is dit 26 jaar. Ook hier een kanttekening bij de cijfers. In 2013 werden 87 woningen aan doorstromers toegewezen met een woonduur korter dan zeven jaar. Dit is 42% van alle toewijzingen aan doorstromers. Het betrof doorstromers die een huurwoning verlieten.
Tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten In overleg met de Centrale Huurdersraad is een sociaal plan vastgesteld voor huurders van woningen die wij gaan herstructureren. Daarnaast kennen wij een reglement dat wordt toegepast bij renovaties waarbij de huurders de woning tijdelijk moeten verlaten. Een onderdeel van het sociaal plan en het reglement is de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Wij hanteren hierbij de wettelijke uitgangspunten.
35
Buurtwandeling Burgerenk Epe
Opruimwandeling in Vaassen 36
4. Een leefbare woonomgeving Wij willen dat onze klanten de woonomgeving als prettig en leefbaar ervaren. De ligging, de omgeving, het voorzieningenniveau en de sfeer in de woonomgeving zijn medebepalend voor de kwaliteit van het wonen en leven. Daarom investeren we niet alleen in onze woningen, maar ook in een prettige en leefbare woonomgeving. Wij doen dit niet alleen, maar samen met onze klanten en andere partners op het gebied van wonen, welzijn en zorg.
4.1
Wijkgericht werken
Als gevolg van de politiek-economische ontwikkelingen nemen wij niet langer de regie voor het wijkgericht werken op ons. In buurten waar de gemeente het initiatief heeft genomen een buurtwandeling te organiseren, hebben wij meegedaan en de daaruit voor Triada voortvloeiende activiteiten uitgevoerd. Voor de overige buurten waar veel van onze klanten wonen, hebben wij de werkwijze ‘zichtbaar in de wijk’ gehanteerd.
Zichtbaar in de wijk Zowel uit de visitatie als uit het in 2012 uitgevoerde leefbaarheidsonderzoek, hebben wij geconcludeerd dat onze klanten en belanghouders er waarde aan hechten dat wij zichtbaar actief zijn in de buurten en wijken. Daarbij moeten wij aandacht hebben voor: aanpak van overlast sociale problematiek handhaving van ons beleid betreffende Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV-beleid) handhaving van ons tuinenbeleid. Om ons zichtbaarder te profileren, hebben wij in de buurten IJsselstraat e.o. in Hattem en Berkenoord II in Vaassen geïnventariseerd welke leefbaarheidsproblemen er spelen en zijn wij proactief opgetreden als het ging om bovengenoemde aandachtspunten.
Dorpsplan Wapenveld Onder leiding van de Dorpsraad heeft de gemeenschap in Wapenveld op eigen initiatief een dorpsplan opgesteld. In het dorpsplan is onder andere opgenomen het realiseren van een centrumvoorziening en het revitaliseren van het centrumplein. De gemeente levert een financiële bijdrage aan een centrumvoorziening en heeft onderzoek gedaan naar de mogelijkheden. Wellicht dat de Dorpsraad ook een onderkomen krijgt in deze te bouwen centrumvoorziening. Overigens zal Triada gezien de gewijzigde regelgeving deze centrumvoorziening niet bouwen. Wel hebben wij tijdelijk één van onze leegstaande bedrijfspanden in Wapenveld aan de Dorpsraad in gebruik gegeven.
Wijksteunpunt Bloemfontein In 2012 is in Vaassen het wijksteunpunt Bloemfontein geopend. De Stichting Welzijn Ouderen Epe beheert het steunpunt. Triada verhuurt de ruimte aan Viattence en ondersteunt het project met een financiële bijdrage. Het project heeft in eerste instantie een looptijd van drie jaar.
37
4.2
Fysieke leefbaarheidsacties
Heerde achterpadverlichting In het kader van schoon, heel en veilig hebben we op vier plaatsen achterpadverlichting aangebracht.
Hattem Tinneplein Een aantal jaren geleden is scheurvorming ontdekt in het dak van de parkeergarage aan het Tinneplein, in het centrum van Hattem. De woningen en de openbare binnentuin boven de parkeergarage zijn van Triada. Na de ontdekking zijn maatregelen getroffen om eventueel instortingsgevaar tegen te gaan. In 2013 heeft de gemeente Hattem (eigenaar) de parkeergarage gerenoveerd en is samen met Triada het Tinneplein heringericht.
Buurtwandelingen Tijdens een buurtwandeling beoordelen wij samen met de gemeente en buurtbewoners hoe de buurt erbij staat en wat er speelt. Wat wij horen en leren tijdens deze wandelingen, nemen we mee in onze actieprogramma’s. In de gemeente Epe hebben we meegedaan aan buurtwandelingen in de wijken Vegtelarij en Burgerenk. De gemeenten Hattem en Heerde hebben geen buurtwandelingen georganiseerd. De punten die naar voren zijn gebracht tijdens de in 2012 gehouden buurtwandelingen in Vaassen (Berkenoord II en Krugerstraat-Noord) en Epe (Enkweg-Zuid), zijn in 2013 uitgevoerd. Triada heeft naast individueel gerichte acties, vooral aandacht besteed aan het verwijderen van grofvuil en het voorkomen van zwerfafval. De gemeente is samen met bewoners vooral actief in het openbaar gebied en heeft de herinrichting van het openbaar gebied zoveel mogelijk uitgevoerd volgens de wensen van de bewoners.
Landelijke actiedagen Tijdens landelijke actiedagen die de leefbaarheid in wijken en buurten bevorderen, werken wij graag samen met onze klanten en ketenpartners. Wij geven hier een korte impressie van onze inzet. NLdoet We hebben initiatieven van huurders in het kader van NLdoet ondersteund. Op diverse plaatsen in Vaassen zijn speeltoestellen geplaatst of speelplekken gecreëerd. Deze werden onder meer door het Leefbaarheidfonds van de gemeente Epe en het wensfonds van Triada gefaciliteerd. Dag van de Vrijwilliger In het kader van de Dag van de Vrijwilliger hebben we vijftig vrijwilligers een theatervoorstelling aangeboden. Dag van de Techniek Op de Dag van de Techniek hebben we een rondleiding georganiseerd voor leerlingen van basisschool De Vlonder in Hattem. De leerlingen kregen een rondleiding over ons project aan de Meenthe, waar we bij 85 woningen energiebesparende werkzaamheden uitvoerden.
38
Burendag Hattem In Hattem is op Burendag specifiek aandacht besteed aan de wijk Hilst. Hierbij is nauw samengewerkt met basisscholen De Vlonder en de Jan Jaspersschool, de Stichting Welzijn Hattem, de Lokale Huurdersraad en huurders uit deze buurt. Het thema was veiligheid en leefbaarheid. In plaats van een buurtwandeling is ervoor gekozen om de huurders een vragenlijst voor te leggen waarop ze een cijfer konden geven voor het wonen en leven in de buurt. Ook is gevraagd naar de twee belangrijkste positieve punten in de buurt en de twee belangrijkste zaken die aandacht verdienden. De huurders waardeerden het wonen en leven in hun wijk met het cijfer 7,3. Een goede voldoende. Belangrijkste positieve aspecten waren: goede buren, rustige buurt en de ligging van de wijk. Bij de aandachtspunten werd het onderhoud van gemeentegroen en het parkeren rond de scholen het meeste genoemd. Dit zijn echter aandachtspunten voor de gemeente Hattem. Vaassen Ter ere van ons 100-jarig bestaan hebben medewerkers van Triada op verschillende plaatsen en bij verschillende evenementen pannenkoeken gebakken. Tijdens Burendag deden ze dit voor de buurtbewoners van de Vogelbuurt in Vaassen.
4.3
Sociale leefbaarheidacties
Overlast In 2013 hebben wij in totaal 126 meldingen ontvangen met betrekking tot overlast. Hiervan zijn 80 meldingen afgehandeld en 22 meldingen zijn doorgezet naar het project Buurtbemiddeling. De andere vierentwintig klachten zijn nog in behandeling. Overlastmeldingen Geluidsoverlast Hangjongeren Schotelantennes Onrechtmatige bewoning Vernieling Vervuiling/verwaarlozing Onderhoud tuin Burenruzie Geweld/bedreiging Opiumwet/drugs Problematische zorgsituatie Huisdieren Overige Totaal aantal klachten tot en met 31 december
2013 49 1 1 1 1 9 11 21 2 8 2 13 7 126
2012 48 1 0 1 2 6 7 14 7 4 1 5 7 103
39
Buurtbemiddeling Voor het project Buurtbemiddeling hebben wij een samenwerkingsovereenkomst getekend met de gemeente Epe. Het tweejarige project is gestart in 2011 en liep in eerste instantie tot 1 februari 2013. Vanwege de goede resultaten die zijn behaald, is het project met een jaar verlengd. De coördinatie van het project is ondergebracht bij de lokale welzijnsorganisatie Koppel. Getrainde vrijwilligers trachten in een vroegtijdig stadium ergernissen en ruzies tussen buren op te lossen. Met buurtbemiddeling willen wij escalatie voorkomen en leveren wij een bijdrage aan de leefbaarheid en veiligheid in wijken en buurten. Daarbij maken we gebruik van de eigen verantwoordelijkheid van de buurtbewoners. In overleg met de samenwerkingspartners zijn voor het jaar 2013 een aantal doelstellingen geformuleerd. Doelstellingen buurtbemiddeling Minimum aantal aangemelde casussen Percentage succesvol afgerond Aantal door Triada aangemelde casussen Percentage Triada aangemelde casussen afgerond
doelstelling 35 60% 15 60%
gerealiseerd 41 61% 22 63%
De vooraf gestelde doelstellingen zijn ruimschoots behaald. De aangemelde casussen die door ons zijn ingebracht en niet succesvol zijn afgerond, brengen we vanzelfsprekend weer in procedure.
Achter de voordeur We zijn dagelijks aanwezig in onze wijken, komen regelmatig bij onze klanten thuis en ontvangen maandelijks de huurbetalingen. Tijdens deze interacties vangen wij soms signalen op dat klanten in de problemen zijn geraakt. In een aantal gevallen zijn we zelf in staat samen met de klant de problemen op te lossen, maar als de problematiek complexer wordt, moeten we een beroep doen op andere professionals. Hiervoor beschikken wij over een breed netwerk, zodat we bij zorgwekkende situaties adequaat kunnen ingrijpen. De samenwerking met de gemeente Epe is vastgelegd in een convenant. Met de gemeenten Heerde en Hattem verloopt de samenwerking via een niet geformaliseerd zorgoverleg.
Convenant Leefbaarheid en Veiligheid Epe In de gemeente Epe hebben wij met een groot aantal organisaties afspraken gemaakt over onze samenwerking in het kader van leefbaarheid en veiligheid. Hierbij gaat het niet alleen over wonen, welzijn, zorg en veiligheid, maar ook over aspecten als jeugd, onderwijs en ouderen. Gezamenlijk proberen we situaties te voorkomen waarbij meerdere hulpverlenende instanties betrokken zijn en een eenduidige aanpak ontbreekt.
40
Naast een stuurgroep die beslist over het ‘wat’, kent de structuur diverse uitvoerende teams waarin wij vertegenwoordigd zijn. Vijf multidisciplinaire teams (MDT’s) zijn gericht op individuele zaken en structurele oplossingen. Elk team heeft een eigen doel(groep). Vier teams zijn gericht op verschillende leeftijdsgroepen; 0-12 jaar, 12-24 jaar, 24-55 jaar en 55+. Het vijfde team richt zich op schuldhulpverlening. Wijkteams ontstaan als er behoefte is om multidisciplinair een wijk- of buurtgerichte aanpak in te zetten. Uit een MDT of een wijkteam ontstaat een Case-team als de problematiek specifiek is en tijdelijk extra inzet en aandacht noodzakelijk is.
4.4
Wensfonds en sponsoring
Wij stimuleren initiatieven van bewoners die bijdragen aan een leefbare buurt en meer betrokkenheid bij de eigen woonomgeving. Om de slagingskans van de initiatieven te vergroten, hebben wij een wensfonds opgericht waar bewoners een beroep op kunnen doen. In 2013 hebben wij het budget van het wensfonds naar beneden bijgesteld en de toewijzingscriteria verscherpt. In totaal hebben we zes aanvragen ontvangen, waarvan er vijf zijn toegekend. Naast verzoeken voor het wensfonds kunnen er bij ons ook sponsorverzoeken worden ingediend. In totaal zijn zes verzoeken toegekend. Het gaat om een totaalbedrag van 2.050 euro.
4.5
Wonen, welzijn en zorg
Ouderen willen zo lang mogelijk de regie over hun eigen leven behouden en zelfstandig blijven wonen. Het liefst in hun huidige woning en als dat niet haalbaar is, dan in dezelfde woonomgeving. Wij willen aan deze wensen tegemoet komen. Dit doen wij door ons bij nieuwbouw zoveel mogelijk te richten op levensloopbestendige woningen en onze bestaande woningen aan te passen. Ook ontwikkelen wij met andere partijen op het terrein van wonen, welzijn en zorg (WWZ) aanvullende diensten. Wij doen dit niet alleen voor ouderen, maar ook voor mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking.
Toegankelijkheid bestaande woningen In 2011 is in regioverband een classificatiesysteem ontwikkeld waarmee de mate van toegankelijkheid van een woning wordt uitgedrukt. Een substantieel deel van onze gelijkvloerse woningen is conform deze methodiek geïnspecteerd en ingedeeld in de verschillende klassen. Door in regioverband de toegankelijkheid van de bestaande woningvoorraad op een uniforme manier in kaart te brengen, is het mogelijk vraag en aanbod op zowel lokaal als regionaal niveau op elkaar af te stemmen. In 2012 hebben wij de resultaten ontvangen van het regionaal onderzoek naar de vraag om zorggerelateerde woningen. Deze resultaten vormen mede input voor ons toegankelijkheidsbeleid dat wij, nadat we ons vastgoedsturingsbeleid hebben herijkt, in 2014 afronden.
Met zorg huisvesten Wij werken intensief samen met diverse zorgpartners die actief zijn in ons werkgebied. Zij zijn bijzondere huurders van ons. Aan de woonruimten voor mensen met een beperking worden speciale eisen gesteld. Door nauw samen te werken, leveren we ook voor deze doelgroepen maatwerk.De huisvesting van diverse bijzondere doelgroepen in samenwerking met verschillende zorginstellingen is in het onderstaande overzicht opgenomen.
41
Samenwerking met zorginstellingen JP van den Bent stichting
Stichting De Passerel Philadelphia Zorg Noordwest-Veluwe
Woonzorg Unie Veluwe, locatie Rehoboth Woon- en zorgcentra Viattence, locatie Speulbrink
Woon- en zorgcentra Viattence, locatie Wendhorst
Driezorg, stichting voor wonen, zorg en welzijn, locatie Hof van Blom Stichting Riwis Zorg & Welzijn Interakt Contour Stichting Hanzeheerd, locatie Brinkhoven
Diverse zorgorganisaties
42
Doelgroep Verstandelijk (of meervoudig) gehandicapten
Activiteiten De Wetstraat/Steinstraat Vaassen: huisvesting cliënten T. van Lohuizenstraat Vaassen: huisvesting cliënten Verstandelijk gehandicapten Brinklaan Epe: huisvesting cliënten Verstandelijk gehandicapten De Vree Wapenveld: huisvesting cliënten Kanaalstraat Heerde: huisvesting cliënten Ouderen (woon- en De Vree Wapenveld: welzijn- en zorgcentrum) zorgaanbod aan bewoners appartementen Ouderen (woon- en zorgcentra) De Wetstraat/Steinstraat Vaassen: zorg voor het hele complex, dagopvang voor ouderen en aanbieden intensieve zorg in woningen. De Wetstraat/Steinstraat Vaassen: gebruik multifunctionele ruimte Ouderen en gehandicapten Korteslag Heerde: verpleeghuiszorg (verpleeg- en zorgcentrum) in onderste woonlaag en welzijn- en zorgaanbod aan bewoners van appartementen. Complex de Zeis: welzijn- en zorgaanbod aan bewoners appartementen Ouderen (woon- en Hof van Blom Hattem: 42 zorgcentrum) aanleunwoningen verhuurd aan Driezorg Begeleid wonen Gebouw De Kroon in Vaassen. Jonasweg te Vaassen Bewoners met een niet De Weemekamp Epe: huisvesting aangeboren hersenletsel cliënten Ouderen (woon- en Brinklaan en Stationsstraat Heerde: zorgcentrum) welzijn- en zorgaanbod aan bewoners van de appartementen (een en ander is vastgelegd in een convenant) Verstandelijk gehandicapten, Huisvesting cliënten met ambulante tienermoeders, ex begeleiding. gedetineerden, enz.
Deelneemsters activiteit 100-minuten cheque
43
Pannenkoeken eten ter ere van ons 100jarig bestaan
44
5. Samenwerking en communicatie Wij zijn ervan overtuigd dat een goede communicatie naar onze klanten en samenwerking met diverse (maatschappelijke) organisaties onze service- en dienstverlening positief beïnvloeden. Daarom zoeken wij actief afstemming en samenwerking, zowel met onze klanten als met andere belanghouders en relevante partijen.
5.1
De individuele klant
De klant is en blijft bij ons belangrijk. Dit betekent dat wij niet alleen ons woningaanbod afstemmen op de wensen van onze (toekomstige) klanten, maar ook dat wij blijvend werken aan het verbeteren van onze dienstverlening. Wij oriënteren ons doorlopend op de vraag welke service en diensten onze klanten wensen. Dat doen wij door goed te luisteren naar de klant en deze, waar mogelijk, te betrekken bij ons werk. Kanttekening daarbij is wel dat de gewenste dienstverlening moet passen binnen onze kerntaak.
KWH Als klantgerichte corporatie willen wij onze klanten een goede dienstverlening bieden. Om te meten of onze klanten de dienstverlening waarderen, maken wij gebruik van het KWHHuurlabel. Met de resultaten kunnen wij bijsturen, zodat onze dienstverlening op een goed peil blijft. Op bijna alle meetonderdelen is de klanttevredenheid in 2013 afgenomen ten opzichte van de metingen in 2012. Dit beeld is ook bij andere corporaties waar te nemen. Alleen het meetonderdeel ‘Klachten behandelen’ werd bij Triada in het afgelopen jaar veel beter gewaardeerd. Dankzij deze waardering scoren we nog steeds beter dan het gemiddelde van de deelnemende corporaties. Scores KWH-Huurlabel 2.0 2013
2012
Landelijk
Positie
Bereikbaarheid Communicatie en informatie Verhuizen
7.5 7.4
7,9 8,2
7,4 7,3
77/149 55/152
Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen Onderhoud
8.0 7.9 8.1
8,2 8,0 8,0
7,7 7,8 8,2
24/155 78/155 96/154
Reparatie Onderhoud Klachten behandelen
8.1 7.6
8,5 7,9
7,9 7,6
39/156 82/150
Klachten behandelen Resultaat totaal
7.2 7.7
6,7 7,9
6,5 7,6
10/155 43/145
Klantcontact
Dienstverlening Onze klanten waarderen de verschillende diensten die wij aanbieden. Voorbeelden zijn: ons Servicefonds, het Triada Zekerplan en Woonenergie.
45
Maar ook het gratis gebruik van onze verhuisaanhangwagen en de behangafstomer, het verlenen van hulp bij medische aanpassingen aan de woning in het kader van de WMO, het geven van advies bij urgentieaanvragen en het doorverwijzen naar andere maatschappelijke organisaties, beoordelen onze klanten positief.
Informeren van de klant Wij willen onze klanten tijdig, juist en volledig informeren. Het gaat daarbij om voorlichting en informatie over ons beleid, onze activiteiten en dienstverlening, het onderhoud, de verkoop van woningen, herstructurering en alles wat speelt tussen ons als verhuurder en onze klanten. Daarvoor zetten wij verschillende middelen in. Dit zijn onder andere: onze website, ons bewonersblad [T]huis, het huis-aan-huisblad de Schaapskooi, diverse (nieuws)brieven, informatieavonden, brochures en folders.
Verhogen bewustzijn energiegebruik Het energiegebruik - en daarmee ook de woonlasten- kunnen we niet alleen verminderen door het treffen van energetische maatregelen aan de woning, maar ook door het veranderen van het gedrag ten opzichte van het energiegebruik. Wij maken onder meer door publicaties in ons bewonersblad en de Schaapskooi onze klanten hiervan bewust. Vooruitlopend op de energetische maatregelen die wij projectmatig uitvoeren, stellen wij een op maat gesneden communicatieplan op. De huurders ontvangen een uitgebreide informatiebrochure waarin niet alleen staat welke energetische maatregelen wij willen gaan uitvoeren, maar ook welke keuzeopties er zijn, welke overlast er kan ontstaan en natuurlijk welke energiebesparing de huurders kunnen verwachten. In 2013 hebben wij de bewoners van negentien woningcomplexen geïnformeerd over de energetische maatregelen die wij in 2014 gaan uitvoeren. Naast een brochure hebben wij voor de huurders van drie van deze complexen ook inloopbijeenkomsten georganiseerd.
Klachten Ondanks dat we streven naar tevreden klanten, kan het toch voorkomen dat een klant een klacht heeft. Wij proberen altijd samen met de klant tot een oplossing te komen. Lukt dit niet, dan kan de klant een formele klacht indienen. Klanten kunnen klachten over de woonruimteverdeling indienen bij de klachtencommissie woonruimteverdeling Noord-Veluwe. In 2013 zijn twee klachten ingediend (in 2012: 0). Eén klacht is door de woningzoekende ingetrokken en de andere is door de klachtencommissie behandeld en ongegrond verklaard. Voor andere klachten, bijvoorbeeld over de manier waarop onze medewerkers (of bedrijven die in opdracht van ons werken) hebben gehandeld, geldt onze interne klachtenprocedure. Onze medewerker kwaliteitzorg behandelt de formele klacht. Is de klant daarna nog niet tevreden dan kan hij zich wenden tot de directeur-bestuurder. Als ook dit niet tot een oplossing leidt, bestaat er nog een beroepsmogelijkheid bij de regionale klachtenadviescommissie, de Huurcommissie of de daartoe bevoegde rechter. Informatie over de geldende klachtenprocedures is te vinden op onze website. Ook zijn van beide procedures brochures beschikbaar. In 2013 hebben wij op basis van de interne klachtenprocedure negen klachten in behandeling genomen. Aan het eind van 2013 was één klacht nog niet afgehandeld. Zes klachten zijn afgehandeld door de medewerker kwaliteitszorg. Vier keer is gebruik gemaakt van de beroepsmogelijkheid en is de klacht bij de directeur-bestuurder van Triada neergelegd.
46
In 2013 is één keer een beroep gedaan op de regionale klachtenadviescommissie. Het advies van de commissie is gedeeltelijk door de directeur-bestuurder opgevolgd. Soort klachten Aantal 3 1 1 1 3 9
Woningtoewijzing Renovatie Onderhoud woning Overlast Woonwensenpakket Totaal
5.2
Samenwerken
Samenwerken met onze klanten De klant staat bij ons centraal, dus laten wij onze klanten waar mogelijk meepraten. Hiervoor hebben wij een participatiestructuur opgesteld, waarmee op drie niveaus overleg wordt gevoerd. Centrale Huurdersraad
Lokale Huurdersraden Bewonerscommissies Krugerstraat Zuid, Vogelbuurt en Breestuk/Lippenoord (520/521)
Overleg heeft plaats binnen de kaders van de verschillende samenwerkingsovereenkomsten.
Centrale Huurdersraad De Centrale Huurdersraad (CHR) vertegenwoordigt onze huurders en houdt zich bezig met het algemene beleid van Triada waaronder de jaarlijkse huurverhoging, het ondernemingsplan en het vastgoedsturingsbeleid. In 2013 hebben vier reguliere overlegvergaderingen met de CHR plaatsgevonden. Daarnaast is een aantal keren tussentijds overlegd met een delegatie van de CHR. Tijdens de overleggen zijn onder meer de volgende zaken besproken: jaarlijkse huurverhoging 2013 woningen jaarlijkse huurverhoging 2013 garages, bergingen en parkeerplaatsen aanpassing tarieven fondsen 2013 begroting 2013 vastgoedsturing evaluatie samenwerkingsovereenkomst CHR en Triada jaarverslag 2012 evaluatie sociaal plan herstructurering en renovatiereglement jaarplanning 2014 CHR en Triada.
47
Op 4 maart 2013 heeft de CHR haar tweede jaarvergadering gehouden. Deze bijeenkomst stond deels in het teken van de kabinetsplannen en de gevolgen daarvan voor de huurders van Triada. Eind 2012 is een convenant gesloten tussen de CHR en de Raad van Commissarissen (RvC) van Triada. In dit convenant zijn zaken vastgelegd over de (her)benoeming van commissarissen en de contacten tussen de CHR en de RvC. In 2013 heeft voor het eerst overleg plaatsgevonden tussen de CHR en de RvC.
Aanbieden petitie in Den Haag Op 12 februari 2013 heeft een delegatie van de CHR en Triada de Tweede Kamer een petitie aangeboden tegen het gevoerde huurbeleid en de Wet verhuurdersheffing. Deze actie was samen met andere regionale woningcorporaties en huurdersverenigingen opgezet en heeft huurders en verhuurders dichter bij elkaar gebracht. Ondanks de actie in Den Haag is de wet toch aangenomen. Daarmee komt de betaalbaarheid van het wonen meer onder druk te staan.
Lokale Huurdersraden Met de LHR’en hebben wij jaarlijks minimaal twee keer overleg over lokale aangelegenheden, zoals de wijkagenda’s en het onderhoudsprogramma per gemeente. Doel is om op gemeentelijk niveau de participatie te verankeren en goed geïnformeerd te zijn over de wensen van onze klanten in de betreffende gemeenten. Tijdens de vergaderingen zijn onder andere de volgende onderwerpen aan de orde geweest: Contact met de achterban Wijkgericht Werken, stand van zaken Onderzoek Stichting Welzijn Hattem onder ouderen in de IJsselstraat en omgeving Energieprojecten 2013-2014 Voorbereiding evaluatie samenwerkingsovereenkomsten Samenwerking en contacten LHR en de gemeente Vacatures LHR (Heerde en Epe) Ook organiseren wij jaarlijks minimaal één keer een overleg met alle drie de LHR’en. Daarbij zijn onder meer besproken: de begroting 2013 het werkplan 2013 van de afdeling planmatig onderhoud de jaarplannen van de afzonderlijke LHR’en Verder zijn de LHR’en uitgenodigd om deel te nemen aan de buurtwandelingen en andere wijkgerichte activiteiten zoals informatiebijeenkomsten over nieuwbouw en energetische ingrepen.
48
Bewonerscommissies Onze bewonerscommissies vertegenwoordigen de huurders van een bepaald complex of een bepaalde buurt. Ze houden zich bezig met zaken die zich in de eigen omgeving afspelen. Wij hebben regelmatig contact met de bewonerscommissies. In het afgelopen jaar is met de bewonerscommissies Vogelbuurt in Vaassen en Breestuk/Lippenoord in Hattem voornamelijk gesproken over de voortgang van de herstructurering. Bij de bewonerscommissie Vogelbuurt heeft het accent gelegen op de nieuwbouw. Bij de bewonerscommissie Breestuk/Lippenoord hebben vooral de onderwerpen renovatie en sociaal plan op de agenda gestaan. De onderwerpen die besproken zijn met de bewonerscommissie Krugerstraat lopen uiteen van parkeerproblematiek en afvaltoerisme, tot en met de adoptie van groenstroken. Participatie bij herstructurering We werken aan de ontwikkeling van woningen en wijken waar onze klanten prettig kunnen wonen. Soms betekent dit dat we woningen moeten renoveren of zelfs slopen. Bij ingrijpende renovatie en sloop moeten de bewoners de woning tijdelijk, dan wel definitief verlaten. Wij realiseren ons dat dit bij sloop voor onze bewoners, maar ook voor omwonenden, een ingrijpende gebeurtenis is. Ze moeten afstand doen van de woning waarin ze zoveel hebben meegemaakt, de vertrouwde buurt verandert, de huur wordt misschien hoger en ze krijgen te maken met de overlast van de werkzaamheden. Dit zijn zaken waarmee we rekening houden. We doen dit door tijdig met de bewoners en omwonenden in gesprek te gaan en de punten die ze inbrengen serieus te nemen. Onze medewerkers leveren hierbij maatwerk door bewoners thuis te bezoeken. Tijdens deze bezoeken brengen ze de woonwensen van de bewoner in kaart en bespreken ze eventuele knelpunten. Concrete projecten waarbij we bewoners betrokken hebben zijn Hattem-Noord en Vogelbuurt Vaassen.
Hattem Noord In 2009 zijn wij in Hattem-Noord gestart met de herstructurering van 129 woningen. Het project is opgedeeld in drie fasen. De eerste fase omvat het Uilennest en de Hollewand. Op deze locatie vervangen wij 32 eengezinswoningen voor 60 appartementen. Zowel de zittende huurders als de omwonenden zijn door ons betrokken bij de planontwikkeling. In 2011 hebben wij de buurt verzocht mee te praten over de stedenbouwkundige invulling. De verkregen input is door de architect verwerkt in het voorlopig ontwerp dat in de loop van 2012 is gepresenteerd. De laatste woningen en garages zijn eind 2013 gesloopt. Medio december is tijdens een inloopbijeenkomst een start gemaakt met de verhuur van de nieuwbouwwoningen. De bouw start in maart 2014. De tweede fase betreft 65 huurwoningen gelegen aan het Lageland, Breestuk, Lippenoordweg en Zandkamp en drie in het verleden verkochte woningen. In 2011 hebben wij de bewonerscommissie Breestuk/Lippenoord in de gelegenheid gesteld een alternatief plan te ontwikkelen. Bij het ontwikkelen van dit plan dat voorziet in renovatie in plaats van sloop, is op een constructieve manier samengewerkt met de bewonerscommissie en de externe partijen die de commissie ondersteunen. Besloten is dat wij, als proef, in 2014 acht woningen gaan renoveren.
49
Als blijkt dat de renovatie van de woningen voldoet aan de vooraf door ons gestelde voorwaarden, kunnen de bewoners kiezen tussen terugkeren naar een gerenoveerde woning in de wijk of definitief verhuizen naar een woning elders. Het sociaal plan is in het najaar in werking getreden zodat de bewoners onder meer met voorrang kunnen doorstromen naar de nieuwbouw op de locatie Uiennest/Hollewand. De besluitvorming voor de derde fase, 32 woningen aan de Zevenhuizen, vindt plaats in de loop van 2014, nadat de herijking van het vastgoedsturingsbeleid is afgerond.
Vogelbuurt Vanaf de start van de herstructurering van de Vogelbuurt in 2001 is de gelijknamige bewonerscommissie actief. Ook bij de laatste fase waren de bewonerscommissie, de bewoners en omwonenden nauw betrokken bij de planontwikkeling. Zowel bij de totstandkoming van het stedenbouwkundige plan als bij het voorlopig ontwerp, hebben wij de gelegenheid geboden tot inspraak. De plannen zijn steeds goed ontvangen en daar waar dat mogelijk was, is rekening gehouden met de gemaakte opmerkingen. Deze participatievorm heeft geleid tot een vlotte doorloop van het formele inspraakproces en een goed imago van het project. Dit laatste is nog eens onderstreept door de vlotte verhuring van de woningen. De gehanteerde werkwijze met informele inspraak en vroegtijdige bewonersparticipatie gaan wij in de toekomst vaker toepassen.
Samenwerking met gemeenten Met de drie gemeenten in ons werkgebied Epe, Heerde en Hattem werken wij nauw samen. Zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau is er regelmatig overleg. Onderwerpen die op de agenda staan, zijn onder andere: externe ontwikkelingen, wijkgericht werken, wonen, welzijn en zorg, huisvesting statushouders, duurzaamheid, leefbaarheid, starten van diverse projecten zoals buurtbemiddeling. Wij hebben met zowel Epe, Heerde als Hattem een prestatieconvenant gesloten. In het convenant staan afspraken die gaan over onder meer de bouwproductie, de woningtoewijzing, projectontwikkeling en het beschikbaar houden van woningen voor de primaire doelgroep. Maar er zijn ook afspraken gemaakt over duurzaamheid, toegankelijkheid en leefbaarheid. Jaarlijks worden de afspraken die in het convenant staan, uitgewerkt naar jaarplannen met daarin concrete acties. Afgelopen jaar hebben wij in de themaraden van de gemeenten Epe en Heerde een presentatie gegeven over de recente ontwikkelingen in onze sector. Ook hebben we een beeld geschetst van de consequenties van deze ontwikkelingen voor het werk van Triada en voor de lokale volkshuisvesting in zijn algemeen. In 2012 hebben wij samen met de gemeente Heerde en Hattem deelgenomen aan het onderzoek WoON 2012. In 2013 zijn de gegevens hiervan geanalyseerd. De resultaten van dit onderzoek vormen de basis voor de regionale woonvisie Noord Veluwe. Wij hebben aan diverse bijeenkomsten deelgenomen om te kunnen bijdragen aan de totstandkoming van de regionale woonvisie die naar verwachting in de eerste helft van 2014 gereed is.
50
Samenwerken met de andere corporaties in onze regio Wij werken samen met de corporaties in onze regio in de overtuiging dat we samen meer bereiken dan alleen. Veel van onze vraagstukken spelen immers ook bij onze collegacorporaties. Corporaties in de regio Noord-Veluwe waarmee wij samenwerken zijn: DeltaWonen, UWOON, Omnia Wonen en Woningstichting Putten. De gemeente Epe heeft zich aangesloten bij de regio Stedendriehoek en doet tegelijkertijd nog met veel zaken mee aan de regio Noord-Veluwe. Onze contacten met corporaties in de regio Stedendriehoek zijn het afgelopen jaar beperkt gebleven.
Platform Wonen Welzijn en Zorg Heerde Wij nemen deel aan het platform Wonen, Welzijn en Zorg Heerde. In 2012 heeft dit platform besloten een extern adviesbureau in te schakelen om te komen tot een gemeenschappelijke visie over wonen, welzijn en zorg. De gemeente Heerde heeft de regie overgenomen, maar door de impact van de decentralisatie is de uitwerking van de visie opgeschort naar 2014.
51
Medewerkers Triada
52
Organisatie
53
6. Onze organisatie Goede dienstverlening aan de klant vraagt om een klantvriendelijke en solide organisatie. Om dit te bereiken hebben binnen onze organisatie verschillende ontwikkelingen plaatsgevonden.
Optimalisatie In navolging van het al ingezette traject ‘zero based budgeting’ zijn vervolgstappen gezet naar een organisatiebreed verbetertraject om een aantal kritische bedrijfsprocessen verder te optimaliseren. Deze processen zijn in de voorgaande jaren al beschreven en digitaal vastgelegd. Bij de interim controle heeft de accountant de voor de jaarrekening relevante processen beoordeeld. Voor het verder optimaliseren van de bedrijfsprocessen is een stuurgroep opgericht die verantwoordelijk is voor de probleemanalyse, de visie en de strategie. Daarnaast gaan verschillende teams aan de slag met het doorlichten en analyseren van deze processen. In 2013 is gestart met het doorlichten van het Woonwensenpakket. De afdeling personeelszaken heeft een aantal van haar processen geactualiseerd en het salaris- en personeelsinformatiesysteem is verder geoptimaliseerd. Op arbeidsvoorwaardelijk gebied zijn de eerste stappen gezet naar een versobering met ingang van 2014. Daarnaast kent Triada sinds eind 2011 een personeelsstop, waardoor de organisatie vooralsnog krimpt door natuurlijk verloop.
Interne communicatie Om onze samenwerking en communicatie te verbeteren, zijn wij in 2011 gestart met het traject ‘Typisch Triada. Goed voor elkaar!’ In 2013 hebben we onder andere een training feedback en een training effectief vergaderen georganiseerd en het kwaliteitenspel ‘gespeeld’. Medewerkers konden vooraf een keuze maken uit de verschillende activiteiten. De activiteiten lopen nog door tot de eerste helft van 2014. Daarna vindt de eindevaluatie plaats.
Resultaatgericht werken Alle voorgenomen activiteiten die voort zijn gekomen uit de evaluaties in 2011/2012 zijn uitgevoerd. De verbeterpunten hadden vooral betrekking op het proces en de middelen.
Interactieve website Voor de ontwikkeling van onze interactieve website hebben wij een adviesbureau ingeschakeld. Onze technische (automatiserings)randvoorwaarden zijn tegen het licht gehouden. Daaruit bleek dat nadere oriëntatie op de eisen noodzakelijk was. De oplossingen die in het voorjaar nog niet beschikbaar waren, zijn aan het einde van het jaar langzaam op de markt gekomen. In 2014 wordt het project onderverdeeld in de deelprojecten klantportaal en website.
SharePoint
54
Voor de informatievoorziening heeft Triada gekozen voor het platform Microsoft SharePoint. In 2013 is dit softwareprogramma geïnstalleerd en gedeeltelijk ingericht.
Voice responsesysteem Uit onderzoek bleek dat klanten die een reparatieverzoek wilden doen vaak het algemene nummer van Triada belden in plaats van het aparte storingsnummer. Om de klant adequater te kunnen helpen, hebben we het voice responsesysteem uitgebreid met een keuzemenu. Dankzij de keuze die de klant nu maakt, kan het systeem direct doorverbinden met de juiste medewerker.
Datakwaliteit Om de juistheid van data te garanderen zijn controlelijsten opgesteld die we periodiek genereren en vervolgens corrigeren. Daarnaast zijn er door de medewerkers van Triada diverse gegevens toegevoegd aan de database zodat we de juiste gegevens direct ter beschikking hebben.
Nieuwe werkplekken Om de ICT-ondersteuning te optimaliseren, is een aantal werkzaamheden uitgevoerd. Er is een nieuwe glasvezelverbinding opgeleverd, de firewall is vervangen en er is een nieuwe ‘Cloud’-oplossing geïmplementeerd. Daarnaast zijn voor een deel van de werkplekken nieuwe chip PC’s ingekocht. Deze gaan we begin 2014 configureren en installeren.
Overige Automatisering Begin december is de overgang naar IBAN afgerond. In 2014 gaan we een nader onderzoek instellen naar de mogelijkheden om ons huidige Enterprise Resource Planning (ERP) systeem (het primaire systeem waarin al onze datagegevens vastliggen) te vervangen.
6.1
Personeelsaangelegenheden
Werkkostenregeling Voormalig staatssecretaris van Financiën, de heer Weekers, heeft besloten om de verplichte invoering van de werkkostenregeling met een jaar uit te stellen tot 1 januari 2015. Via een brede internetconsultatie heeft hij in 2013 onderzocht hoe de overheid de werkkostenregeling kan vereenvoudigen en het draagvlak ervoor kan vergroten. De staatssecretaris hoopte in het Belastingplan 2014 met concrete voorstellen te komen, maar dit is tot op heden niet gebeurd. Daarom hebben wij alle voor 2013 geplande activiteiten om te komen tot invoering van de werkkostenregeling per 1 januari 2014, tot nader order on hold gezet.
Overige wetgeving In 2013 hebben wij tijdig geanticipeerd op een aantal belangrijke wijzigingen in de wetgeving, waaronder de Wet Uniformering Loonbegrip en de introductie van de btw-plicht voor commissarissen. Op 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens in werking getreden. De wet kent een overgangsregime van vier jaar en heeft op dit moment nog geen consequenties voor bestaande beloningsafspraken of ontslagregelingen. Na vier jaar moet het inkomen in drie jaar worden afgebouwd conform een woningcorporatiestaffel. De overgangsregeling geldt niet voor nieuwe medewerkers en leden van de Raad van Commissarissen.
55
CAO In 2013 is tweemaal een CAO afgesloten met een looptijd van zes maanden. De laatste CAO liep af op 31 december 2013. In deze CAO zijn afspraken gemaakt over versobering van het pensioen per 1 januari 2014. Partijen werken op dit moment aan de ontwikkeling van een versoberde, toekomstbestendige pensioenregeling voor de branche.
Huisregels Als onderdeel van onze preventieve maatregelen op het gebied van agressie en geweld hebben wij huisregels opgesteld. Deze regels zijn van toepassing op bezoekers van ons kantoor en op huurders in hun eigen huis, wanneer wij daar op bezoek zijn. De huisregels zijn via ons bewonersblad [T]huis aan onze huurders bekendgemaakt en staan ook op onze website. Daarnaast hangen er posters op strategische plaatsen in ons kantoor. Nieuwe huurders ontvangen een exemplaar van de huisregels in de Huurdersmap.
Medewerkers Het aantal medewerkers per 31 december 2013 is gelijk gebleven met dat van 31 december 2012. Het aantal fte is met 0,7 gedaald; twee medewerkers zijn in totaal 25 uur per week minder gaan werken. Ontwikkelingen in het personeelsbestand Stand 31 december 2013
Stand 31 december 2012
85 75,2 51 34 63% 37%
85 75,9 51 34 65% 35%
Aantal medewerkers Aantal fte’s Aantal mannen Aantal vrouwen % Fulltime % Parttime
Procentuele leeftijdverdeling 31-12-2013
Procentuele dienstjarenverdeling 31-12-2013
5% 28%
13% 24% 47%
40% 44%
25 t/m 34
35 t/m 44
45 t/m 54
55 t/m 64
< 5 jaar
5-9 jaar
10 jaar en >
Per 31 december 2013 bedroeg de gemiddelde leeftijd van onze medewerkers 49,2 jaar (2012: 48,2 jaar). De gemiddelde duur van het dienstverband bedroeg 14 jaar en 1 maand (2012: 13 jaar en 1 maand).
Ziekteverzuim Ons beleid is erop gericht om ziekteverzuim te voorkomen. Mocht een medewerker desondanks door ziekte uitvallen, dan doen Triada en de medewerker er, vanuit een
56
gezamenlijke verantwoordelijkheid, alles aan om de ziekteperiode zo kort mogelijk te laten zijn. Hierbij ligt de focus altijd op de mogelijkheden en niet op de beperkingen van de medewerker. De medewerker wordt intensief begeleid door zowel zijn/haar leidinggevende als de arbodienst. Daarnaast financiert Triada waar nodig (aanvullende) interventies. Ziekteverzuim 2013
2012
2011
Ziekteverzuim in percentages Regulier ziekteverzuim Zwangerschaps- en bevallingsverlof Totaal
2,4% 0,0% 2,4%
3,5% 0,0% 3,5%
3,6% 0,7% 4,3%
Duurklassen regulier ziekteverzuim Kort verzuim Middellang verzuim Lang verzuim
1,3% 0,7% 0,4%
1,4% 1,1% 1,0%
1,0% 0,7% 1,9%
Het reguliere ziekteverzuim is ten opzichte van 2012 met 1,1% gedaald. Deze daling betreft vooral het lange en middellange verzuim.
Opleidingen Het aantal medewerkers dat een opleiding (cursus, training of seminar) heeft gevolgd, is met 14% gestegen. Opleidingen Aantal medewerkers dat een opleiding (cursus, training of seminar) heeft gevolgd Aantal gevolgde opleidingen Scholingskosten Scholingskosten in percentage van de bruto loonsom Gemiddelde scholingskosten per fte (exclusief kosten voor dagen dat scholing is gevolgd) Besteed uit loopbaanontwikkelingsbudget (voor cursussen en aankoop van extra vrije dagen door medewerkers van 55 jaar en ouder)
2013
2012
72
63
217 € 60.000 2,2 %
139 € 71.000 1,6%
€ 798
€ 919
€ 30.000
€ 20.000
Pensioen Medewerkers van Triada nemen verplicht deel in de pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Dit betreft een toegezegde pensioenregeling. In het geval van een tekort bij het SPW heeft Triada geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De minimaal gewenste dekkingsgraad in het kader van het zekerstellen van de waardevastheid van de pensioenen bij het SPW, is vastgesteld op 105%. De geschatte dekkingsgraad per 31 december 2013 bedraagt afgerond 114%.
57
Het verloop van de dekkingsgraad is afhankelijk van verschillende factoren zoals: de rente, de aandelenkoersen en de levensverwachting. Deze factoren beïnvloeden het vermogen en de verplichtingen van het SPW. De ontwikkelingen op de financiële markten blijven op dit moment nog onzeker. Het is daarom niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende tijd ontwikkelt.
Stagiaires Triada biedt stageplaatsen aan zodat studenten de mogelijkheid hebben om (werk)ervaring op te doen. In 2013 hebben wij plek geboden aan: twee mavo 3 (vmbo tl) scholieren voor een ‘snuffelstage’ van drie dagen drie mbo studenten bouwkunde voor een periode van circa drie maanden.
Maatschappelijke stage Triada biedt ook maatschappelijke stages aan. Hiermee geven wij scholieren de kans om verantwoordelijkheid te dragen voor maatschappelijke belangen in de directe woonomgeving. Met deze inzet leveren zij een bijdrage aan het bevorderen van de leefbaarheid in buurten. Tot 1 juni 2013 zijn twee leerlingen van de Noordgouw in Heerde actief geweest in de Weemehof in Epe.
6.2
De ondernemingsraad
De Ondernemingsraad (OR) heeft de taak om de belangen van de organisatie en de medewerkers te behartigen.
Samenstelling Ondernemingsraad In 2013 bestond de OR uit de volgende leden: Han Nijhof voorzitter Rob Wermink vicevoorzitter Peter van Atten secretaris Albert Harleman algemeen lid René Roelofs algemeen lid
Overleg De OR heeft acht keer vooroverleg gevoerd en er hebben drie ingelaste overleggen plaatsgevonden. Daarnaast is er zeven keer vergaderd met de directeur-bestuurder, waarvan één keer in aanwezigheid van een afvaardiging van de Raad van Commissarissen. De OR heeft één keer overlegd met de Raad van Commissarissen, zonder de directeurbestuurder. Elk overleg tussen de OR en de directeur-bestuurder wordt genotuleerd. Samenvattingen van de notulen zijn gepubliceerd op intranet. Ook van het eigen overleg publiceert de OR de notulen op intranet. Op deze manier beoogt de OR inzicht te verschaffen in het verloop van besluitvormingsprocessen die binnen het instemmingsrecht van de OR vallen of waarin een rol voor de OR is weggelegd in het kader van het informatie en/of adviesrecht. Tijdens de gevoerde overleggen zijn diverse onderwerpen besproken. Adviesrecht Vacatures Raad van Commissarissen.
58
Instemmingsrecht Arbobeleidsplan versie 2.0 en de bijbehorende actielijst Arbobeleidsplan versie 3.0 Versobering vergoedingsregeling aanvullende zorgverzekering Secundaire arbeidsvoorwaarden 2014 (collectieve snipperdagen) Werktijdenregeling versie 2.0 Verlofregeling versie 6.0. Informatierecht Begroting 2013 Klimaatonderzoek kantoor Triada Dienstverleningsplan Arbo Unie 2013 Jaarverslag BHV 2012 Jaarverslag 2012 en actieplan 2013 preventiemedewerkers Werkkostenregeling on-hold CAO tweede halfjaar 2013 Actieplan evaluaties gesprekkencyclus Jaarverslag 2012. Overige onderwerpen Nabije toekomst Triada (vast agendapunt) Begroting OR 2014 Instellingsbesluit voorbereidingscommisssie Inzet externe adviseur voor onderzoek naar efficiency, effectiviteit, organisatiestructuur en toekomstbestendigheid Triada Tussentijdse evaluatie interne communicatie (Typisch Triada. Goed voor elkaar!). Naast de behandeling van de hierboven genoemde onderwerpen, heeft de directeurbestuurder de OR tijdens de overlegvergaderingen uitgebreid geïnformeerd over diverse actuele in- en externe ontwikkelingen.
Opleidingen De leden van de OR hebben de volgende opleidingen gevolgd. Opleidingen OR-leden Ontwikkeling van woningcorporaties Effectief onderhandelen
Gevolgd door Alle OR-leden Alle OR-leden
Overige activiteiten ‘Benen op tafel’ gesprek Op 18 december heeft de OR met de directeur-bestuurder informeel overlegd over de toekomst van Triada. Nieuwsbrief In de OR-nieuwsbrief wordt met highlights een aantal onderwerpen toegelicht. De OR heeft in het afgelopen jaar twee keer een nieuwsbrief gepubliceerd op intranet.
59
Nieuwbouw Bovenkamp Heerde 60
7. Ondernemingsbestuur 7.1
Good governance
Definitie Goed (maatschappelijk) ondernemerschap, integer handelen, respect, toezicht, transparante verslaggeving en het afleggen van verantwoording vormen de belangrijkste leidraad voor het beleid van Triada. Governance wordt voor Triada bepaald door de wet- en regelgeving, de Governancecode Woningcorporaties en de AedesCode. Daar waar wij een andere invulling voorstaan van een bepaling of principe wordt dit uitgelegd en gemotiveerd. De voornaamste punten waarop wij afwijken van de Governancecode zijn: De directeur-bestuurder is benoemd voor de invoering van de Governancecode en heeft een contract voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen respecteert deze arbeidsovereenkomst. De Raad van Commissarissen trad in 2013 voltallig op als Auditcommissie. Zij is van mening dat het instellen van een separate Auditcommissie onvoldoende meerwaarde heeft en geeft de voorkeur aan een brede opinievorming vanuit een voltallige Raad van Commissarissen. Dit sluit niet uit dat de Raad van Commissarissen in de toekomst kan besluiten tot instelling van een Auditcommissie.
Werkwijze en verantwoordelijkheid De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultaten en de continuïteit van Triada. De strategie en doelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de beheersing van de risico’s en voor de naleving van wet- en regelgeving. De directeur-bestuurder richt zich bij de vervulling van deze taak naar het belang van de corporatie. Dat gebeurt vanuit de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling van de onderneming, waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van betrokkenen bij de corporatie. In de statuten en het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde bestuursreglement is vastgelegd welke besluiten de directeur-bestuurder mag nemen met en zonder voorafgaande goedkeuring door de Raad. De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Daartoe verstrekt de directeur-bestuurder de benodigde informatie aan de Raad en bespreekt onder andere de manier waarop de interne controle en beheersing zijn ingericht.
Tegenstrijdige belangen In artikel 9 van de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van directeur-bestuurder. In 2013 bekleedde de directie geen nevenfuncties. De directeurbestuurder heeft in 2013 geen transacties uitgevoerd waarbij sprake zou kunnen zijn van belangenverstrengeling.
61
Beloning van de directeur-bestuurder De bezoldiging van de directeur-bestuurder bestaat uit periodiek betaalde beloningen en beloningen betaalbaar op termijn. De bezoldiging van de directeur-bestuurder die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen is gekomen, bedraagt 186.703 euro (boekjaar 2012: 189.110 euro). Een specificatie is opgenomen onder hoofdstuk 12. Er zijn geen leningen, voorschotten of garanties door Triada aan de directeur-bestuurder verstrekt.
7.2
Integriteit
Een wezenskenmerk van een maatschappelijke onderneming als Triada is integriteit. Triada beheert immers veel geld met een maatschappelijke bestemming. Dat schept bijzondere verplichtingen en vraagt om zorgvuldig handelen. We werken dan ook eerlijk, open en transparant zodat wij naar alle relevante personen en partijen op elk moment verantwoording kunnen afleggen over wat we doen en hoe we dat doen.
Integriteitscode Triada vindt het van groot belang dat medewerkers integer en betrouwbaar handelen. Om hier een juiste invulling aan te geven, hebben wij een integriteitscode opgesteld. Deze biedt houvast, geeft duidelijkheid over hoe wij omgaan met bepaalde situaties en is een weergave van de gedragregels waarop wij aanspreekbaar zijn, zowel onderling als door derden. In 2013 zijn er geen meldingen gedaan van het vermoeden van een overtreding van de integriteitscode.
Klokkenluidersregeling Wij willen dat onze medewerkers melding kunnen maken van (vermoedens van) (ernstige) misstanden binnen onze corporatie, zonder bang te zijn voor strafmaatregelen of een oneerlijke behandeling. Hiervoor is deze klokkenluidersregeling opgesteld. De regeling maakt het mogelijk dat iedere medewerker (vermoedens van) (ernstige) misstanden kan melden, dat alle meldingen serieus en volgens een bepaalde procedure worden behandeld en dat de medewerker die 'aan de bel trekt' persoonlijk geen negatieve gevolgen van zijn melding ondervindt. Onder medewerker verstaan wij iedereen die, al dan niet op basis van een arbeidsovereenkomst, werkzaam is ten behoeve van Triada, hieronder begrepen directie, commissarissen, stagiairs, uitzendkrachten, etc.
Protocollen en reglementen De integriteitscode is bedoeld als leidraad en laat veel ruimte voor eigen verantwoordelijkheid. Wel zijn sommige onderwerpen verder uitgewerkt. Naast de huisregels heeft Triada een protocol voor internet- en e-mailgebruik, een protocol aanschaf en gebruik materiaal, gereedschap en aanhangwagens en is beleid gedefinieerd inzake ongewenste omgangsvormen en agressie en geweld.
Internet De integriteitscode en de klokkenluidersregeling van Triada zijn, evenals de statuten, het bestuursreglement en het reglement van de Raad van Commissarissen op internet geplaatst.
62
7.3
Risicomanagement
Risicobeheersing en managementcontrolesysteem Om het behalen van de bedrijfsdoelstellingen te borgen en de beheersing van haar organisatie te managen, heeft Triada haar managementcontrolesysteem en het risicomanagement als volgt vormgegeven: Een heldere planning & controlecyclus Een goede administratieve organisatie Gestructureerde interne controle Gestructureerd risicomanagement. Heldere planning & controlecyclus Het langetermijnbeleid is beschreven in het ondernemingsplan. Hierin worden onze missie en strategie duidelijk verwoord. Met het ondernemingsplan als uitgangspunt wordt in jaarschijven een financiële (meerjaren)begroting en een jaarrekening opgesteld. De begroting en jaarrekening worden door het bestuur vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Hiermee legt het bestuur jaarlijks verantwoording af aan de Raad van Commissarissen over de strategie en de realisatie daarvan. Iedere vier maanden wordt door middel van een rapportage verantwoording afgelegd aan de Raad van Commissarissen. Op sector- en afdelingniveau worden op basis van het ondernemingsplan jaarplannen opgesteld. In deze plannen maken de managers en teamleiders duidelijk welke activiteiten het komende jaar zijn gepland en hoe zij de toebedeelde budgetten gaan beheren en besteden. Met elke medewerker wordt op basis van het afdelingsplan resultaatgerichte afspraken gemaakt. Met behulp van periodieke rapportages wordt er vanuit de verschillende niveaus verantwoording afgelegd aan het bestuur en Raad van Commissarissen. Deze manier van werken geeft de medewerkers niet alleen meer verantwoording, maar levert ook informatie op om tijdig bij te sturen. Goede administratieve organisatie Aan de hand van de procesbeschrijvingen heeft Triada de verschillende (deel)processen beschreven die in haar organisatie worden onderkend. De procesbeschrijvingen, onderverdeeld in primaire, ondersteunende en managementprocessen, maken inzichtelijk hoe Triada de processen heeft georganiseerd. In de procesbeschrijvingen zijn ook de procesrisico’s en beheersmaatregelen vastgelegd. Gestructureerde interne controle Triada heeft een intern controleplan. Leidraad voor het intern controleplan zijn de processen zoals deze in de procesbeschrijvingen zijn vastgelegd. Afhankelijk van de risico’s in een proces wordt deze meer of minder gecontroleerd. De controller is belast met de uitvoering van de interne controles. Zo nodig worden op verzoek van de directeur-bestuurder specifieke controles uitgevoerd. Risicomanagement Naast de risico’s die in de verschillende processen zijn onderkend, beschreven en gemanaged, worden regelmatig specifieke risico’s besproken op management-, en directieniveau en in de vergaderingen van de Raad van Commissarissen. Hierna staan de specifieke risico’s en beheersmaatregelen beschreven op het niveau van de woningportefeuille, de projecten, het treasuryproces, de juridische en fiscale zaken, de organisatie en de verbindingen.
63
Portefeuille Triada heeft haar vermogen uitsluitend belegd in een vastgoedportefeuille in de gemeenten Hattem, Heerde en Epe. De vastgoedwaarde in dit gebied is de afgelopen jaren - nog meer dan landelijk - aanzienlijk naar beneden gecorrigeerd. Triada gaat ervan uit dat door de voorspelde vergrijzing en ontgroening in het komende decennium, de woonvraag in ons werkgebied sterk verandert. Triada is actief bezig deze risico’s te inventariseren en te beheersen. Door middel van het formuleren van een nieuwe langetermijnstrategie in het strategisch vastgoedbeleid (SVB) die vertaald wordt in scenarioberekeningen, wordt de verhouding rendement en risico geoptimaliseerd. Door het hanteren van een vaste cyclus wordt het SVB systematisch geactualiseerd en is een complexbeheerplan nooit ouder dan drie jaar.
Projecten Een project start niet voordat de Raad van Commissarissen de projectinvestering heeft goedgekeurd. Om de risico’s van projectinvesteringen te kunnen beheersen, splitst Triada, of haar verbinding, ieder project op in een aantal fasen. Iedere fase sluit Triada af met een fasedocument waarin zij de voortgang beschrijft met betrekking tot planning, kwaliteit en geld. Ook worden risico’s per fase inzichtelijk gemaakt en waar mogelijk gekwantificeerd. Per fase toetst de controller of het project nog binnen de (financiële) randvoorwaarden van Triada past en geeft hierover advies aan de directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder stelt het fasedocument en een eventueel vervolgbesluit, mede aan de hand van het advies van de controller, al dan niet vast. Naast de fasedocumenten wordt over de voortgang van de projecten in de perioderapportage (Raad van Commissarissen) en de maandrapportage gerapporteerd.
Treasuryproces Om de beschikbaarheid van financiële middelen te garanderen, is toegang tot de vermogensmarkt essentieel. Triada vindt risicomanagement en transparantie rondom haar treasuryactiviteiten erg belangrijk. Hiertoe tracht Triada haar treasurywerkzaamheden zo in te richten dat zij altijd verantwoording kan afleggen op een voor iedereen toegankelijke wijze. Treasurystatuut, treasuryhandboek en treasuryjaarplan Het treasurybeleid van Triada is vastgelegd in het treasurystatuut. In 2013 is het treasurystatuut geactualiseerd en aangepast aan de nieuwe wet- en regelgeving. Ook is het treasuryhandboek in 2013 geactualiseerd. De jaarlijkse treasuryactiviteiten worden beschreven in het treasuryjaarplan waar tevens het mandaat, wat mede afhankelijk is van het afgegeven faciliteringsvolume, van de directeur-bestuurder voor het komende jaar wordt vastgesteld. Het geactualiseerde treasurystatuut, het geactualiseerde treasuryhandboek en het treasuryjaarplan zijn goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Triada heeft een treasurycommissie die minimaal drie keer per jaar overlegt. Deze commissie adviseert de directeur-bestuurder van Triada over nieuw aan te trekken financiering, renteconversies en het afdekken van financiële risico’s.
64
Renterisicobeleid Triada hanteert een risico-averse houding voor zowel het beleggings- als het financieringsbeleid. Belangrijke risico’s in dit verband zijn het beschikbaarheids-, het tegenpartij- en het renterisico. Voor het beheersen van het renterisico zijn er normen gesteld aan de hoogte van het renterisico. Triada optimaliseert hiertoe het vervalschema van de leningenportefeuille en richt zich ook op het verkrijgen van vreemd vermogen tegen de economisch meest voordelige condities. Dit betekent dus zowel het minimaliseren van de rentelasten als het spreiden van het tegenpartijrisico.
Rentederivaten De kaders voor het gebruik van financiële derivaten zijn vastgelegd in het treasurystatuut en voldoen aan de nieuwe beleidsregels. Hierin is bepaald welke rentederivaten toegestaan zijn met de bijbehorende uitgangspunten. In de voorstellen voor het afsluiten van nieuwe rentederivaten moet Triada de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele financiële instrumenten, zoals een lening met een vaste renteafspraak, wel aantonen. Triada voert hierin een terughoudend beleid. Triada heeft momenteel vier rentederivaten en had in 2013 een CSA (Credit Support Annex). In december 2013 is met de ABN/Amro bank overeengekomen om deze CSA te laten vervallen. De marktwaarde van de vier derivaten en de marktwaarde van de twee basisrenteleningen worden gemonitord.
Organisatie Triada heeft een procuratieregeling. Hierin is de interne tekenbevoegdheid per activiteit en functie vastgelegd. Triada beschikt over een stelsel van administratieve organisatie en interne controle waardoor de noodzakelijke functiescheiding binnen de organisatie gewaarborgd is. Om het risico te beheersen dat medewerkers het persoonlijke belang laten prevaleren boven het organisatiebelang of voor eigen (financieel) gewin activiteiten ontplooien, kent Triada eerdergenoemde integriteitscode.
Juridische en fiscale zaken Indien specialistische kennis vereist is, laat Triada zich bij juridische en fiscale zaken ondersteunen door gekwalificeerde externe partijen. Daarnaast beschikt Triada over een fiscaal statuut en een fiscaal jaarplan.
Verbindingen Triada maakt voor de realisatie van haar activiteiten deels gebruik van verbindingen. Een verbinding is een rechtspersoon, vennootschap of een joint venture. De verbindingen zijn indertijd opgericht om de risico’s van Triada in projectontwikkeling en beheer te verminderen. De verbindingen waarin Triada een meerderheidsbelang heeft worden gemonitord via periodieke rapportages en fasedocumenten. De procuratie van deze verbindingen is conform de procuratie zoals deze geregeld is bij Triada. Bij de VOF-verbindingen waar een andere partij penvoerder is, zijn afspraken gemaakt over het aanleveren van tussentijdse rapportages en de wijze van procuratie. Deze verbindingen zijn geregeld middels een samenwerkingsovereenkomst. Van elke verbinding is een separaat dossier aanwezig waarin onder meer de jaarrekeningen, de statuten en rapportages over deze verbindingen zijn terug te vinden. Voor het oprichten en het beëindigen van een verbinding is goedkeuring van de Raad van Commissarissen vereist. Gezien het feit dat er in een aantal verbindingen geen activiteiten meer plaatsvinden en om transparantie te vergroten, heeft Triada vier verbindingen in het verslagjaar ingefuseerd. Het aantal verbindingen is in 2013 teruggebracht van dertien naar negen. De komende jaren worden er naar verwachting nog meerdere verbindingen om dezelfde reden ingefuseerd. Daarnaast wordt een verbinding geliquideerd. De laatste verbindingen worden ingefuseerd als de projecten met de partners zijn geëffectueerd. Triada moet dan ook besluiten of zij Épavlis Holding BV nog in stand laat. Hierbij dient er wel rekening mee gehouden te worden dat de regelgeving ons nog kan dwingen Niet-Daeb bezit in een BV onder te brengen.
65
7.4
Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing
De directeur-bestuurder zet de lijnen uit, toetst de resultaten van de uitvoering van het beleid en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Voor het interne toezicht adviseert en ondersteunt de controller de directeur-bestuurder. In verband met de integriteit van de controlefunctie valt de controller per 1 januari 2013 rechtstreeks onder de directeurbestuurder. Indien nodig kan de controller vanuit zijn eigen functionele verantwoordelijkheid, de Raad van Commissarissen rechtstreeks informeren. Interne controle De interne controlefunctie is primair ingericht op het toetsen van de beheersbaarheid van de organisatie om zo tot een betere werking van de beheersingskaders en -maatregelen te komen. Het doel hiervan is het management een objectieve spiegel voor te houden over de kwaliteit van de beheersing van de organisatie. Aan de hand van het intern controleplan, richt de controller zich op het periodiek doorlichten van alle relevante processen, aspecten, entiteiten en thema’s binnen de organisatie en bevordert daarmee een effectievere en efficiëntere beheersing.
66
8. Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (hierna de Raad) van Triada heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Ook staat zij het bestuur met raad ter zijde.
8.1
Algemeen
De Raad houdt onder andere toezicht op: realisatie van de doelstellingen van de corporatie realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen kwaliteitsbeleid kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording financiële verslaggeving naleving van toepasselijke wet- en regelgeving het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen en bevat onder andere het toezicht op het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn omschreven in de statuten van Triada. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement van de Raad, vastgesteld op 24 december 2012. De statuten en het reglement staan op de website van Triada. Voorts vervult de Raad van Triada haar taken op de wijze zoals deze in de vernieuwde Governancecode Woningcorporaties (juli 2011) beschreven staat. In dit jaarverslag legt de Raad, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteerde de Raad in 2013 onder meer: het Burgerlijk Wetboek de Governancecode Woningcorporaties, juli 2011 het ondernemingsplan de begroting 2013 het treasurystatuut en het treasuryjaarplan 2013.
8.2
Taken en werkwijze
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de Raad zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren over de maatschappelijke prestaties en de financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De raad is in het verslagjaar als volgt bijeen gekomen: acht keer in een reguliere vergadering in aanwezigheid van de directeur-bestuurder één keer buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder.
67
Daarnaast heeft de voorzitter periodiek overleg met de directeur-bestuurder en contact op momenten dat daar behoefte aan is. De leden van de Raad zijn op een enkele uitzondering na altijd aanwezig geweest bij de vergaderingen. Tot slot halen de leden van de Raad, naast bij de genoemde bijeenkomsten en contacten, ook zelf informatie op via het eigen lokale netwerk, de berichtgeving in de media, bij de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) en bij Aedes. Naast de gebruikelijke onderwerpen zoals: treasury, begroting, jaarrekening, perioderapportage, stand van zaken projecten en de interne organisatie, werd in het verslagjaar bijzondere aandacht besteed aan: de kredietwaardigheid en het faciliteringsvolume van het WSW het afronden van het plan Klaarbeek in Epe de verdere afwikkeling van derivaten het concept ondernemingsplan voor de komende jaren het overleg met de Centrale Huurdersraad de bedrijfslasten de nieuwe beloningssystematiek met betrekking tot de Raad van Commissarissen. Tevens werd aandacht besteed aan algemene politieke en maatschappelijke ontwikkelingen en het nog steeds moeizaam functioneren van de woningmarkt. In de vergadering buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder werd zijn functioneren besproken en beoordeeld. In die vergadering vond ook de evaluatie van het eigen functioneren plaats en werd de beloning van de commissarissen bij nieuwe benoemingen of herbenoemingen, conform nieuwe externe regelgeving, naar beneden bijgesteld.
Contact met derden Naast de informatie van het bestuur heeft de Raad, of een afvaardiging daarvan, zich laten informeren door: de externe accountant (onder andere over management letter, jaarrekening, treasury) bureau Zanders (treasury) Thésor (treasury) interne medewerkers belast met de voorbereiding van het nieuwe ondernemingsplan de Centrale Huurdersraad conform het met die raad gemaakte convenant de ondernemingsraad (twee bijeenkomsten, één keer in en één keer buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder). Tevens is de in december door Triada gehouden informatiebijeenkomst voor alle stakeholders bijgewoond.
Functioneren Raad De Raad is verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar eigen functioneren en evalueert dit jaarlijks. In 2013 is dat gebeurd door de vertrekkende commissaris, de heer J. Driessen. Voorafgaand aan de evaluatie hebben de leden van de Raad een vragenformulier ingevuld met vragen over de Raad als geheel en vragen over het functioneren van de individuele leden en de voorzitter.
68
Daaruit kwamen als verbeterpunten naar voren: deskundigheidsbevordering, een strakkere regie van de vergaderingen door de voorzitter en meer aandacht voor het netwerk van iedere commissaris ten behoeve van Triada. In 2014 gaat iedere commissaris ten minste aan één cursus of workshop deelnemen. Omdat er met ingang van 1 januari 2014 twee nieuwe commissarissen worden aangesteld, werd het introductie- en scholingsprogramma voor nieuwe commissarissen nogmaals besproken en akkoord bevonden.
Functioneren directeur-bestuurder De Raad besluit over benoeming, beoordeling en beloning, schorsing en ontslag van de directeur-bestuurder. De Raad heeft op grond daarvan tot taak periodiek het functioneren van de directeur-bestuurder te beoordelen. In 2013 heeft de Raad zich naast haar eigen ervaringen bij de beoordeling van het functioneren van de directeur-bestuurder, onder andere gebaseerd op informatie van de ondernemingsraad, de externe accountant en de voorzitter van de Centrale Huurdersraad. Basis voor de beoordeling was het geldende jaarplan en de al dan niet gerealiseerde resultaten. Over de beoordeling is een gesprek gevoerd door de remuneratiecommissie met de directeur-bestuurder. Het gesprek is vastgelegd in een beoordelingsbrief.
Accountant Het functioneren van de accountant in het afgelopen jaar wordt door de Raad als positief ervaren.
Integriteit In de arbeidsovereenkomst van de directeur-bestuurder is opgenomen dat behoudens uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de Raad van Commissarissen, het de directeurbestuurder niet is toegestaan nevenwerkzaamheden te verrichten.
8.3
Toezicht
De Raad houdt toezicht op het functioneren van Triada. Daarbij let de Raad erop of Triada haar maatschappelijke opgave adequaat realiseert. De Raad toetst daarbij in hoeverre Triada erin slaagt de doelstellingen uit haar strategische ondernemingsdoelstellingen te realiseren. De toetsing hiervan werd in 2013 onder meer gedaan door middel van de besprekingen van de perioderapportages, het jaarverslag en de managementletter waarin inzicht wordt gegeven in de stand van zaken met betrekking tot de vastgestelde strategische speerpunten. In de perioderapportages wordt gerapporteerd over de indicatoren van de bedrijfsvoering, over de projectenontwikkeling en over relevante externe ontwikkelingen. Daarbij wordt een overzicht gegeven van de lopende projecten. Ook wordt in deze rapportage verslag gedaan over de werkzaamheden van de klachtencommissie. De perioderapportages zijn tijdens drie vergaderingen aan de orde geweest.
Actualiteiten De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar samen met de directeur-bestuurder uitvoerig stilgestaan bij de ontwikkelingen in de corporatiesector op grond van de financieel economische crisis en het overheidsbeleid en de effecten daarvan op investeringsmogelijkheden van Triada.
69
Interne ontwikkelingen De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar aandacht besteed aan de regelgeving (of het ontbreken daarvan) met betrekking tot de inperking van taken en mogelijkheden van woningcorporaties en de mogelijke gevolgen voor Triada en haar organisatie. Ook zijn gedurende het verslagjaar de volgende onderwerpen besproken: de vastgoedsturing in relatie tot het nieuwe ondernemingsplan de werving van commissarissen en het afhaken van een kandidaat als gevolg van strakke regelgeving het continuïteit- en solvabiliteitoordeel van het Centraal Fonds de eisen van het WSW met betrekking tot de bedrijfsvoering de zienswijze van de ondernemingsraad met betrekking tot de toekomst van Triada.
Besluiten Naast de vaste besluiten en goedkeuringen op grond van de wet, statuten, reglementen en de Governancecode met betrekking tot treasury, jaarrekening, jaarverslag, begroting en projecten worden nog de volgende belangrijke besluiten/goedkeuringen vermeld: mandatering directeur-bestuurder betreffende faciliteringsvolume WSW de benoeming van twee nieuwe commissarissen de formele effectuering van het plan Klaarbeek de verdere afwikkeling van derivaten.
Oordeel Het jaar 2013 was een overgangsjaar voor Triada. Er werd gewerkt aan een nieuw ondernemingsplan, wet- en regelgeving moesten nog meer duidelijkheid verschaffen over de taken en mogelijkheden voor Triada naast haar taak tot huisvesting van de primaire doelgroep. Er vond een herbezinning plaats met betrekking tot de bedrijfslasten, het vastgoedbezit en daarmee samenhangend de omvang van de organisatie. De financiële mogelijkheden zijn door externe factoren stevig ingeperkt. De Raad realiseert zich dat al deze ontwikkelingen veel vragen van de inzet van de directie en medewerkers. De Raad heeft vastgesteld dat volop gewerkt wordt aan noodzakelijke aanpassingen en spreekt zijn waardering uit voor de inzet van een ieder. Ook waardeert de Raad de constructief kritische opstelling van de ondernemingsraad. De huurdersvereniging houdt de organisatie scherp door regelmatig aandacht te vragen voor de consequenties van voorgenomen beleid voor de huurders. Ondanks de onzekerheden heeft de Raad er vertrouwen in dat Triada financieel gezond blijft en haar primaire taak op het gebied van de volkshuisvesting ook de komende jaren goed kan blijven uitvoeren.
8.4
Samenstelling
Onafhankelijkheid Conform de in de Governancecode Woningcorporaties aangeduide criteria (bepalingen III 2.2) zijn de leden van de Raad onafhankelijk.
70
De Raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de directie en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. De leden van de Raad hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan het belang van Triada. Met andere woorden: er is een waarborg dat de leden van de Raad op onafhankelijke wijze tot een oordeel kunnen komen. Commissarissen melden nieuwe (neven)functies en bespreken die in de Raad. De Raad concludeert dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend.
Integriteit en tegenstrijdige belangen Er is in 2013 geen sprake geweest van transacties met potentieel tegenstrijdige belangen aangaande de leden van de Raad.
Profielen De Raad heeft de werkwijze en de gewenste samenstelling geregeld in een reglement. In een bijlage bij het reglement is een algemeen profiel voor leden van de Raad opgenomen en een specifiek profiel van de voorzitter. Deze profielen worden regelmatig geactualiseerd. Voor elke functie binnen de Raad wordt bij vacaturestelling en herbenoeming aanvullend op het algemene profiel, een specifiek profiel geformuleerd en vastgesteld.
Benoemingen Bij elke (her)benoeming houdt de Raad zich strikt aan de profieleisen (inclusief de procedure). Zij houdt de profielen kritisch tegen het licht en actualiseert deze zo nodig. Bovendien wordt vastgesteld op welk deskundigheidsgebied een (nieuwe) commissaris nodig is. De werving van nieuwe commissarissen gebeurt openbaar. Commissarissen worden doorgaans per vier jaar (her)benoemd of treden dan af. De benoeming is in principe voor één periode van vier jaar. Er vindt maximaal één herbenoeming plaats. Twee commissarissen worden statutair op voordracht van de huurdersorganisatie benoemd. In 2013 zijn de heer S.J. Schuijt MPM en mevrouw N.I. Hoorn benoemd als lid van de Raad. Zij zijn per 1 januari 2014 aangetreden.
Overzicht leden van de Raad van Commissarissen In 2013 kende de Raad van Commissarissen vier leden. De heer ir. J.H.A. Driessen heeft eind 2013 afscheid genomen. Leden Raad van Commissarissen De heer mr. B. Feijen De heer ir. J.H.A. Driessen MGM De heer J. Huizing MSc MBA De heer ir. C. de Blok
Functie Voorzitter Lid Lid Vicevoorzitter
Jaar aftreden 2014 2013 2015 2014
Herkiesbaar Nee Nee Ja Ja
71
Achtergronden leden Raad van Commissarissen De heer mr. B. Feijen (1950) Hoofdfunctie Nevenfuncties Tijdstip van eerste benoeming Tijdstip van tweede benoeming Tijdstip van derde benoeming Eventueel herbenoeming Termijn waarvoor hij is benoemd Professionele achtergrond / expertise
Penningmeester basisschool voor speciaal onderwijs. 2005 2009 2011 Nee 3 jaar Ruime juridische ervaring als notaris en adviseur. Diverse bestuurlijke functies op maatschappelijk gebied.
De heer ir. J.H.A. Driessen MGM (1958) Hoofdfunctie Nevenfuncties Tijdstip van eerste benoeming Tijdstip van tweede benoeming Eventueel herbenoeming Termijn waarvoor hij is benoemd Professionele achtergrond / expertise
Vitens / Manager technologiecentrum. Voorzitter Stichting Speelhoeve te Hattem Commissie voor de milieueffectrapportage, te Utrecht, lid (bezoldigd). 2006 2010 Ja, maximaal 1 jaar (op voordracht van de CHR). 3 jaar Deskundigheid in fysieke leefomgeving (water en bodem) en positionering semipublieke organisaties.
De heer J. Huizing MSc MBA (1966) Hoofdfunctie Nevenfuncties Tijdstip van eerste benoeming Eventueel herbenoeming Termijn waarvoor hij is benoemd Professionele achtergrond / expertise
Algemeen directeur ROVC Technische Opleidingen B.V. / Algemeen Directeur ROVC Certificeringen B.V. Mede-eigenaar Duikschool Dive2Dive. 2009 Ja (op voordracht van de CHR). 6 jaar Bedrijfskundig/Bedrijfseconoom/ inrichting en professionalisering organisaties.
De heer ir. C. de Blok (1948) Hoofdfunctie Nevenfuncties Tijdstip van eerste benoeming Eentuele herbenoeming Termijn waarvoor hij is benoemd
Professionele achtergrond/expertise
72
Bestuurslid branchevereniging Kringloop Nederland / Bestuurslid Stilema Kringloopcentrum Epe, Heerde en Hattem / Lid platform gehandicaptenbeleid Heerde / Vicevoorzitter adviesraad WMO Heerde. 2010 Ja 4 jaar Chemisch technische opleiding / algemeen management / marketing / bedrijfskunde / bouwcoördinator (aansturing) bouwafdeling. Laatst actieve functie: algemeen directeur sociale werkvoorziening Zwolle.
Beloning De Raad stelt de bezoldiging van de leden van de Raad vast. Deze is niet afhankelijk van de resultaten van de corporatie. De beloning van de commissarissen past binnen de honoreringscode van de VTW en voldoet aan het bezoldigingsmaximum van de Wet Normering Topinkomens (WNT). Daarbij heeft de Raad besloten dat elke commissaris in 2013 bruto € 9.000 ontvangt en de voorzitter € 13.000. De bezoldiging van huidige en gewezen commissarissen die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen, bedragen € 48.400 (boekjaar 2012: € 50.500). Met ingang van 2013 is btw verschuldigd over de beloning van de commissarissen. Een specificatie per persoon is opgenomen onder hoofdstuk 12. Er zijn geen leningen, voorschotten of garanties door Triada aan commissarissen verstrekt.
Commissies In het verslagjaar kende de Raad twee commissies: de remuneratiecommissie, bestaande uit de heren Feijen en De Blok en de benoemingscommissie, bestaande uit de heren Huizing en De Blok met als adviseur de directeur-bestuurder. De remuneratiecommissie is één keer bij elkaar gekomen om met de directeur-bestuurder de beoordeling te bespreken. De benoemingscommissie is een aantal keren bij elkaar geweest om de procedure rond de benoeming van twee nieuwe commissarissen vast te stellen en om de eerste sollicitatiegesprekken te voeren. Met de uiteindelijk overgebleven sollicitanten is door de voltallige Raad gesproken buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder.
73
74
Financiën
75
9. Onze financiën Financiële ontwikkelingen Overheidsontwikkelingen en veranderingen in wet- en regelgeving hebben veel invloed op het werkterrein van Triada. Deze veranderingen raken onder andere de financierbaarheid van corporaties, het risicomanagement en de woningmarkt. Kasstromen komen sterk onder druk te staan waardoor de financieringsruimte wordt beperkt en de investeringsruimte afneemt. Corporaties moeten steeds transparanter zijn in de verantwoording over de inzet van het maatschappelijk vermogen. Externe partijen, zoals het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en financiers, zijn meer en meer geïnteresseerd in de kwaliteit van de financiële sturing van corporaties. Het is duidelijk dat alle genoemde ontwikkelingen invloed hebben op ons financiële beleid.
Financiële continuïteit Triada streeft naar een solide financiële basis. Hiermee willen wij onze financiële continuïteit waarborgen en in de toekomst financierbaar blijven. De financiële positie van Triada is gezond te noemen. Een gezonde financiële positie is een voorwaarde om onze doelstellingen te kunnen realiseren. Echter onzekerheden vanuit de omgeving vormen een bedreiging die de financiële positie kan beïnvloeden. Voorbeelden daarvan zijn de saneringssteun en de verhuurdersheffing. De vastgestelde meerjarenbegroting van Triada voor de periode 2014 tot en met 2018 is hierop gebaseerd en laat het volgende beeld zien met betrekking tot de ontwikkeling van de geprognosticeerde winst-en-verliesrekening, de balans en de ontwikkeling van de solvabiliteit. (x € 1.000)
Prognose Balansposten Materiële vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa Totaal
2014 316.114 3.626 200 319.940
2015 319.600 3.380 200 323.180
2016 318.197 3.079 200 321.476
2017 317.473 2.771 200 320.444
2018 311.475 2.463 200 314.138
Groepsvermogen Voorzieningen Schulden op lange termijn Schulden op korte termijn
67.918 9.030 233.526 9.466
68.460 8.049 237.076 9.595
68.374 6.212 235.548 11.342
68.956 5.938 224.615 20.935
70.979 5.658 215.875 21.626
Totaal
319.940
323.180
321.476
320.444
314.138
21,2%
21,2%
21,3%
21,5%
22,6%
Kengetal Solvabiliteit
De prognose voldoet aan de in het financieel beleidsplan gestelde solvabiliteitseis van 15%. In de getoonde planningshorizon laat de solvabiliteit een licht stijgende lijn zien naar 22,6% in 2018.
76
Rekening is gehouden met: Investeringen in nieuwbouw Investeringen in onderhoud bestaand bezit Investeringen in energetische maatregelen en CO2-reductie De saneringssteun De verhuurdersheffing ( x € 1.000)
Prognose geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2014
2015
2016
2017
2018
39.949
41.769
43.468
45.224
46.578
5.053
3.868
4.850
4.342
4.262
2.715
3.382
2.333
2.001
2.017
47.717
49.019
50.651
51.567
52.857
Afschrijvingen op materiele vaste activa en vastgoedportefeuille
10.964
11.351
11.644
11.705
11.897
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
6.621
3.866
4.169
3.855
2.416
5.700
5.674
5.644
5.684
5.720
7.588 5.154 4.038 1.295 41.360
5.507 5.318 4.593 786 37.095
6.369 5.361 4.879 790 38.856
5.836 5.483 5.376 395 38.334
7.119 5.570 5.403 395 38.520
6.357
11.924
11.795
13.233
14.337
41
53
63
94
95
6.398
11.977
11.858
13.327
14.432
-9.452
-9.506
-9.693
-9.837
-9.707
822
1.928
2.250
2.909
2.702
-3.876
543
-85
581
2.023
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Totaal Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
Lonen, sociale lasten en pensioenlasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Verhuurderheffing Saneringssteun Som der Bedrijfslasten
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Vennootschapsbelasting Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
77
In de Begroting 2014 hebben we rekening gehouden met de mogelijkheid om de huurprijzen extra te verhogen; hierbij is dus rekening gehouden met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Er is gerekend met een inflatie van 2,50% voor 2014 en vanaf 2015 met een inflatie van 2,00% voor de daaropvolgende jaren. Daarnaast is er rekening gehouden met jaarlijks 0,50% (ervaringscijfer afgelopen jaren) extra huurinkomsten door kwaliteitsverbetering. We blijven zeer alert op de ontwikkelingen om ons heen en treffen tijdig maatregelen om ervoor te zorgen dat we de solvabiliteit stabiel houden c.q. verhogen. In de meerjarenbegroting 2014-2018 is rekening gehouden met actualisatie van de uitgangspunten en parameters van de bedrijfswaarde, evenals het aanpassen van de restwaarde.
Efficiënte bedrijfsvoering Triada streeft naar een efficiëntere bedrijfsvoering, waarbij wij niet willen inleveren op de kwaliteit van onze dienstverlening. In 2014 gaan wij verder met het verlagen van de bedrijfslasten. Triada begroot op basis van het Zero Based Budgeting methodiek.
CorpoData CorpoData is een gezamenlijk initiatief van het CFV, het WSW en het ministerie van Binnenlandse Zaken om de administratieve last voor de deelnemers te verlichten. CorpoData vraagt twee keer per jaar door middel van de dPi en de dVi de benodigde gegevens op, waarna CorpoData het CFV en het WSW voorziet van de informatie die ze nodig hebben om de controlerende rol te vervullen.
Centraal Fonds Volkshuisvesting Op basis van de door ons ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2012, concludeerde het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) dat het vermogen op balansdatum 31 december 2012 groter was dan het vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming. Dit leidde tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’. Het CFV heeft de volgende beoordeling afgegeven: Op grond van het Besluit beheer socialehuursector (Bbsh) beoordeelt het CFV jaarlijks de financiele continuïteit en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van de ingediende prognosegegevens 2013-2017, de dVi 2012 en andere informatie heeft het CFV risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiele continuïteit van Triada. Die terreinen zijn: kwaliteit financiele informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. De uitkomst van dit onderzoek is dat het CFV geen aanleiding heeft tot het doen van interventies.
78
Uit de toezichtsbrief komen de volgende grafieken en ratio’s:
Toelichting grafiek volkshuisvestelijk vermogen In deze grafiek wordt het volkshuisvestelijk vermogen afgezet tegen de door het CFV minimaal noodzakelijk geachte vermogensbuffer. De wijze waarop deze waarden zijn bepaald, is ontleend aan de Beleidsregels 2013 (inclusief bijlagen normen en bronnen). Hiervoor is gebruik gemaakt van de door Triada aangeleverde dVi2012 en dPi2012.
79
Toelichting grafiek liquiditeitsratio’s In deze grafieken zijn een drietal kengetallen opgenomen op basis van de door Triada aangeleverde dVi2012 en dPi2012. De groene lijn geeft het verloop weer van de langlopende schulden in miljoenen euro’s. De rode lijn geeft het verloop van de langlopende schulden afgezet tegen de leegwaarde van het vastgoed (Loan to Value) weer. De blauwe lijn geeft de verhouding weer tussen de operationele kasstroom (na toerekening van rente en geactiveerde bedrijfskosten) afgezet tegen de langlopende schulden (Debt Service Coverage Ratio). Ratio's Liquiditeit Rentedekkingsgraad DSCR (in %) Rente ten opzichte van vreemd vermogen (in %)
2012 2,1 4,8
2013 2,2 5,2
2014 2,0 4,5
2015 2,1 5,4
2016 2,2 5,6
2017 2,2 5,4
4,1
4,3
4,5
4,7
4,5
4,5
2012
2013
2014
2015
2016
2017
32,7
32,1
32,9
32,6
32,6
32,6
64,7
64,9
62,4
61,8
60,7
32,4 20,8
34,0 21,8
33,5 21,5
32,7 21,0
31,9 20,5
Schuld Nominale schuld per gewogen verhuureenheid (x € 1.000) LTV (volkshuisvestelijke exploitatie waarde) (in %) LTV (marktwaarde) (in %) LTV (leegwaarde) (in %) Vermogen 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Volkshuisvestelijk vermogen (x € 1.000) 119.807 125.814 126.620 124.121 130.185 131.967 Buffer (inclusief marktwaarde opslag en Vpb41.296 46.693 68.646 beklemming) (x € 1.000) Volkshuisvestelijk vermogen per gewogen 18.001 18.950 18.937 18.349 19.331 19.475 verhuureenheid (in €) Buffer per gewogen verhuureenheid (in €) 6.205 6.903 10.130 Gewogen verhuureenheden 6.655 6.639 6.686 6.764 6.734 6.776
80
Waarborgfonds Sociale Woningbouw Vanaf 2007 past het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een beoordelingsmethodiek toe die gebaseerd is op kasstromen. Inzicht in kasstromen vergemakkelijkt de beoordeling of de corporatie in staat is om nu en in de toekomst, alle rente en aflossingsverplichtingen te voldoen. Tevens maakt dit inzicht het mogelijk in een vroeg stadium de borgbaarheid te beoordelen. Om onze activiteiten te realiseren, moeten we beschikken over voldoende faciliteringsvolume. Op 19 februari 2014 heeft het WSW geoordeeld dat Triada onveranderd kredietwaardig is. Tevens is het faciliteringsvolume voor de jaren 2013 tot en met 2015 vrijgegeven op basis van de dPi 2012. Faciliteringsvolume Faciliteringsvolume volgens dPi Claims Borgingstegoed Uitgegeven leningen sinds 1 januari 2013 Vrijgegeven faciliteringsvolume
(x € 1.000) 42.570 -/22.480 0 -/16.500 3.590
Het faciliteringsvolume is de hoogte van het jaarlijks te lenen bedrag dat door Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt geborgd. Voor alle leningen geldt dat alleen borging kan plaatsvinden als de gemeentelijke achtervang is geregeld en dat Triada voldoende onderpand, gelegen in de betreffende gemeente, heeft ingezet en voldoet aan de bepalingen zoals vastgelegd in het reglement van deelneming. Alle overige voorwaarden voor kredietwaardigheid zijn eveneens van toepassing. Als gevolg van de Europese Beschikking is de daarop gebaseerde ‘Tijdelijke regeling diensten van algemeen en economisch belang Toegelaten Instellingen volkshuisvesting’, vastgesteld. Bedoelde instellingen kunnen per 1 januari 2011 bestaande activa niet zijnde een Dienst van algemeen economisch belang (DAEB), niet meer herfinancieren met door het WSW geborgde leningen. Dit betekent dat Triada haar niet-DAEB activa ongeborgd moet financieren.
81
9.1
Groepsresultaat
Het werkelijke resultaat is conform begroting. De cijfers van 2013 wijken op een aantal posten wel af van de begroting. (x € 1.000)
Geconsolideerd groepsresultaat t.o.v. begroting Jaarrekening 2013
Begroting 2013
Verschil
Nr.
37.830 1.037 -1.985
38.011 711 0
-181 326 -1.985
1 2 3
5.937 371 905
4.034 594 861
1.903 -223 44
4 5
44.095
44.211
-116
9.925
10.899
-974
6
10.679
4.634
6.045
7
4.469 617 825 6.914 63 1.298 6.176 40.966
4.560 660 867 7.165 99 901 6.101 35.886
-91 -43 -42 -251 -36 397 75 5.080
444
-410
854
2.685
8.735
-6.050
Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
91 9.814 -9.723
0 9.546 -9.546
91 268 -177
Resultaat voor belastingen
-7.038
-811
-6.227
Belastingen Groepsresultaat na belastingen
-6.203 -835
0 -811
-6.203 -24
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Wijziging in voorraden en onderhanden werk Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat
82
8 9
10
11
12
1. Huuropbrengsten In de begroting 2013 is gerekend met een huurverhoging van 4,5% per 1 juli. De werkelijke huurverhoging was 4%. In 2013 is er geen inkomensafhandelijke huurverhoging toegepast. 2. Opbrengsten servicecontracten Vanaf het boekjaar 2013 worden naast de stookkkosten, ook de overige servicekosten afgerekend met de huurder. Dit heeft geresulteerd in meer baten. Tevens worden de baten met ingang van 2013 ‘zuiver’ geboekt, met andere woorden: alle werkelijke ontvangsten worden verantwoord onder deze post (geen saldering meer met lasten servicecontracten). 3. Wijzigingen in voorraden en onderhanden werk Dit betreft de wijziging in voorraden en onderhanden werk als gevolg van de nieuwbouwproductie in de nevenstructuur van Triada waarmee in de begroting geen rekening is gehouden. 4. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Voor 2013 was een verkoop van 34 woningen begroot. Werkelijk zijn er 33 woningen vanuit het bestaande bezit verkocht. Verder zijn 3 woningen verkocht die waren teruggekocht (VOV woningen). Hiermee is in de begroting geen rekening gehouden. Daarnaast zijn er nieuwbouwwoningen verkocht welke resultaten voorzichtigheidshalve niet zijn begroot. 5. Geactiveerde productie eigen bedrijf Vertraging van en minder projecten in voorbereiding/uitvoering heeft geresulteerd in minder geactiveerde productie dan begroot. 6. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa De afwijking in de afschrijving ten opzichte van de begroting is voor een belangrijk deel te verklaren door het toepassen van impairment op de materiële vaste activa. Gewijzigde regelgeving schrijft voor dat er ook moet worden afgeschreven op de waardeverminderingen, wat een positief effect van € 638.000 heeft op de afschrijvingslasten. 7. Overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa Het verschil tussen het begrote en gerealiseerde bedrag aan overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa, wordt veroorzaakt door actualisatie uitgangspunten en nieuwe parameters. Vooral het effect van 5 jaar inrekenen van de verhuurdersheffing zorgt voor meer waardevermindering dan begroot. Toepassing impairment geeft een positief effect. 8. Onderhoudslasten Aan dagelijks onderhoud is € 173.000 meer uitgegeven en aan planmatig onderhoud is er € 424.000 minder uitgegeven dan begroot. 9. Lasten servicecontracten De lasten servicecontracten zijn hoger dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door het ‘zuiver’ boeken van kosten en geen salderingen. Verder zijn de energielasten sterk gestegen. 10. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen In de begroting is rekening gehouden met een waardestijging van de woningen die zijn verkocht onder voorwaarden. Werkelijk is er een waardedaling van het vastgoed. 11. Rentelasten en soortgelijke kosten In de begroting is geen rekening gehouden met de lasten van het doorhalen van de CSA. De maandelijkse marktwaardeverrekening vindt niet meer plaats. 12. Belastingen In de begroting is geen rekening gehouden met de mutatie van de latente vennootschapsbelasting.
83
9.2
Solvabiliteit
Deze ratio beoordeelt de continuïteit en daarmee de liquiditeit op lange termijn. De solvabiliteit is in het verslagjaar licht gedaald ten opzichte van 2012. (x € 1.000)
Solvabiliteit Groepsvermogen Balanstotaal Solvabiliteit
9.3
2013 72.215 326.983 22,1%
2012 73.050 320.626 22,8%
Rentabiliteit
Dit kengetal meet de winstgevendheid van het groepsvermogen over een bepaalde periode. Naarmate er meer met vreemd vermogen is gefinancierd, zal de rentabiliteit van het totaal vermogen dichter bij de betaalde rente liggen. Naarmate de rentabiliteit van het totaal vermogen hoger ligt dan de kapitaalmarktrente, kan financiering met vreemd vermogen gunstiger zijn voor de ontwikkeling van de rentabiliteit eigen vermogen, mits er geen overliquiditeit ontstaat. Ten opzichte van het vorig verslagjaar is de rentabiliteit gedaald. (x €1.000)
Rentabiliteit Bedrijfsresultaat ¹) Balanstotaal Rentabiliteit totaal vermogen 1)
2013 2.685 326.983 0,8%
2012 9.110 320.626 2,8%
Bedrijfsresultaat is het resultaat inclusief waardeveranderingen en voor rente en belastingen.
9.4
Liquiditeit
Liquiditeit geeft aan in hoeverre voldaan kan worden aan de korte termijnverplichtingen en welke marge daarna overblijft. Voor 2013 bedraagt de ratio 2,2 (2012: 1,3). De ratio wordt sterk beïnvloed door de hoogte van de voorraden, vorderingen, liquide middelen en de aflossingsverplichting van 2014. Voor 2014 bedraagt deze aflossingsverplichting € 4,8 miljoen en kan worden voldaan uit liquide middelen. (x € 1.000)
Liquiditeit Vlottende activa Kortlopende schulden Current ratio
9.5
2013 26.956 12.200 2,2
2012 22.245 17.845 1,3
Vennootschapsbelasting
Ontwikkelingen 2013
84
Ultimo 2013 zijn de definitieve aanslagen vennootschapsbelasting 2008, 2009 en 2010 conform aangifte opgelegd. De aangiften 2009 en 2010 zijn ingediend naar een belastbaar bedrag van nihil. Dit mede door toepassing van de herbestedingsreserve. De aangifte vennootschapsbelasting 2011 is medio 2013 ingediend, waarna deze is herzien naar een belastbaar bedrag van negatief € 1.403.640. Voor de fiscale winst (fiscale winst voor aftrek vennootschapsbelasting) van de boekjaren 2009 en 2010 is gebruik gemaakt van de fiscale mogelijkheid om de fiscale winsten te doteren aan de herbestedingsreserve.
De herbestedingsreserve is eveneens in de betreffende jaren in mindering gebracht op de gedane investeringen in de fiscale materiële vaste activa. De herbestedingsreserve is ultimo 2010 volledig aangewend. De fiscale positie als opgesteld voor 2012 bedraagt € 4.925.124 positief. Dit resultaat kan volledig worden verrekend met het compensabele verlies uit 2008, waardoor Triada over 2012 dus geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Voor 2013 is geen voorlopige aanslag opgelegd. De fiscale positie voor de fiscale eenheid van de vennootschapsbelasting van Triada ziet er voor 2013 als volgt uit:
Fiscale positie 2013 (x € 1.000) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen volgens de enkelvoudige winst- en verliesrekening Resultaat uit deelneming opgenomen in de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting
-6.846 -251 -7.097
Bij: Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Financieringskosten projectontwikkeling Bijdrage bijzondere projectsteun Gemengde kosten
9.733 10.010 37 1.468 14 21.262
Af: Lagere opbrengst verkopen Additionele onderhoudslasten Afwaardering voorafgaand aan sloop Vrijval (dis)agio leningenprotefeuille Dotatie herinvesteringsreserve Milieu-investeringsaftrek Waardeveranderingen Verkopen onder Voorwaarden Resultaat deelnemingen
-3.786 -4.117 -3.380 -434 -346 -2 -81 -113 -12.259
Belastbaar bedrag voor verliesverrekening Verliesverrekening Belastbaar bedrag
1.906 1.906 0
Verschillen fiscaal en commercieel Het bepaalde belastbare bedrag ultimo 2013 is verrekend met de openstaande mogelijkheid tot verliesverrekening (zie hieronder). Naast het bepaalde belastbaar bedrag voor 2013, is een belastingbate van € 6.203.000 in deze jaarrekening verantwoord. Deze vloeit voort uit de verantwoorde belastinglatenties. De commerciële waardering per 1 januari 2008 van de opgenomen leningen was hoger dan de fiscale waardering van deze leningen op 1 januari 2008. Deze latente belastingvordering is gewaardeerd tegen contante waarde en bedraagt per 31 december 2013: € 676.253 (2012: € 689.864).
85
Afhankelijk van de rentestand en de resterende looptijd van deze leningen, valt deze latente belastingvordering op termijn vrij. De nominale waarde van deze latente belastingvordering bedraagt per 31 december 2013: € 1.104.604 (2012: € 1.824.187). In het kader van compensabele verliesverrekening is vennootschapsbelasting te vorderen. Hiertoe wordt een actieve belastinglatentievordering gevormd. Gerealiseerde verliezen zijn verrekenbaar met de belastbare winsten van de volgende negen jaren en met de belastbare winst van 2006 en 2007. Deze latente belastingvordering is gewaardeerd tegen nominale waarde en bedraagt per 31 december 2013: € 2.078.939 (2012: € 1.258.163). Het totaal aan verrekenbare verliezen bedraagt ultimo 2013: € 8.315.471 (2012: € 10.222.000). Dit bedrag is als volgt opgebouwd: (x € 1.000)
Verrekenbare verliezen
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Belastbaar bedrag 0 -13.743 0 0 -1.404 4.925 1.906
Compensatie t/m 31 december 2013 0 0 0 0 0 -4.925 -1.906
Nog te compenseren einde boekjaar 0 -13.743 -13.743 -13.743 -15.147 -10.222 -8.316
Ultimo 2013 week de fiscale behandeling van de afwaardering van de WOZ-waarde af van de commerciële behandeling. Deze afwaardering heeft geleid tot een latente belastingverplichting ultimo 2013 van € 3.180.000 (nominale waarde). Naar aanleiding van de afspraken met de Belastingdienst in 2011, is overgegaan tot het fiscaal niet verder afwaarderen van de materiële vaste activa op basis van een daling in de WOZ-waarde. Conform de richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ 645) zijn de rechten en verplichtingen van de ‘Verkopen onder voorwaarden’ (VOV woningen) verantwoord in de jaarrekening. Deze verantwoording heeft geleid tot een waarderingsverschil (commercieel - fiscaal) voor de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en de hierbij horende terugkoopverplichting. Voor dit waarderingsverschil is respectievelijk een passieve en een actieve belastinglatentie opgenomen. Actieve latentie terugkoopverplichting Verkopen onder voorwaarden € 2.897.222 (2012: € 3.238.631), passieve latentie Verkopen onder voorwaarden 2013: € 2.555.440 (2012: € 3.020.941). Naast de verkopen onder voorwaarden is ook in het geval van verwachte verkopen sprake van een tijdelijk verschil. Dit doordat de verwachte verkopen een fiscale boekwaarde hebben die hoger is dan de commerciële boekwaarde. Voor de verwachte verkopen uit de begroting 2014 (2014-2018) is daarom een actieve belastinglatentie verantwoord in de jaarrekening. Ultimo 2013 bedraagt de actieve belastinglatentie voor de verwachte verkopen € 5.330.547.
Fiscale eenheid
86
Per 31 december 2013 is Triada opgenomen in de fiscale eenheid (voor de vennootschapsbelasting) die wordt gevormd met: Épavlis Holding B.V, Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V., Épavlis Innovatie en Beheer B.V., Épavlis Brinklaan Heerde B.V., Épavlis Assenrade Hattem B.V. en Épavlis Bovenkamp Heerde B.V. Hierbij wordt Triada aangemerkt als belastingplichtige. Vanwege de fiscale eenheid kan zij daarom aansprakelijk worden gesteld voor eventuele verplichtingen die voortvloeien uit de fiscale eenheid.
Geconsolideerde balans en winst- en-verliesrekening per 31 december 2013
87
10. Jaarrekening (geconsolideerd) 10.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2013
Activa
2013
(x € 1.000) 2012
248.997 2.609 13.305
245.504 6.522 13.805
264.911
265.831
13.904 10.222 24.126
15.270 12.076 27.346
10.990 10.990
5.204 5.204
7.234
2.811
154 1.064
168 1.431
18.504
17.835
26.956
22.245
326.983
320.626
Vaste activa Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Financiële vaste activa 6. Latente belastingvordering Vlottende activa 7. Voorraden
Vorderingen 8. Huurdebiteuren 9. Overige vorderingen en overlopende activa 10. Liquide middelen
Totaal ACTIVA
88
Passiva
2013
(x € 1.000) 2012
73.050 -835
75.436 -2.386
72.215
73.050
4.157 390 5.735
1.269 356 6.201
10.282
7.826
220.697 11.589 0 232.286
208.949 12.954 2 221.905
4.752 2.029 622 4.797
9.001 2.651 1.509 4.684
12.200
17.845
326.983
320.626
11. Groepsvermogen Overige reserves Resultaat boekjaar
Voorzieningen 12. Voorziening onrendabele investering en herstructurering 13. Overige voorzieningen 14. Voorziening latente belastingverplichting
Langlopende schulden 15. Schulden/leningen kredietinstellingen 16. Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 17. Overige schulden
Kortlopende schulden 18. 19. 20. 21.
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva
Totaal PASSIVA
89
10.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013 Jaarrekening 2013
Begroting 2013
(x € 1.000) Jaarrekening 2012
Bedrijfsopbrengsten 22. Huuropbrengsten 23. Opbrengsten servicecontracten
37.830 1.037
38.011 711
36.030 688
24. Wijzigingen in voorraden en onderhanden werk
-1.985
0
-995
25. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 26. Geactiveerde productie eigen bedrijf 27. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
5.937 371 905 44.095
4.034 594 861 44.211
6.489 379 857 43.448
9.925
10.899
10.315
10.679
4.634
5.628
4.469 617 825 6.914 63 1.298 6.176
4.560 660 867 7.165 99 901 6.101
4.637 649 832 5.769 141 999 4.938
40.966
35.886
33.908
3.129
8.325
9.540
444
-410
430
2.685
8.735
9.110
91
0
163
9.814
9.546
9.464
-7.038
-811
-191
-6.203
0
2.195
-835
-811
-2.386
Bedrijfslasten 28. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 29. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36.
Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten
37. Niet gerealiseerde waardeveranderingen Vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten 38. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 39. Rentelasten en soortgelijke kosten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 40. Vennootschapsbelasting Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
90
10.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000)
Kasstroomoverzicht geconsolideerd Ontvangsten Ontvangsten van huurders Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Saldo ingaande k asstromen Uitgaven Betalingen aan werknemers Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Verhuurdersheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande k asstromen Kasstroom uit operationele activiteiten MVA ingaande k asstroom Verkoopontvangsten bestaande huurwoongelegenheden Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) Verkoopontvangsten nieuwbouw woongelegenheden Verkoopontvangsten grond (Des)Investeringsontvangsten overig Tussentelling ingaande k asstroom MVA MVA uitgaande k asstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering woongelegenheden Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) Aankoop grond Investeringen overig Externe kosten bij verkoop Tussentelling MVA uitgaande kasstroom Saldo in- en uitgaande k asstroom MVA FvA in- en uitgaande k asstroom Ontvangsten verbindingen Ontvangsten overig Aankoop groepsmaatschappij Uitgaven overig Saldo in- en uitgaande k asstroom FVA Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Transport
2013
2012
38.237 11 45
36.928 74 43 38.293
6.225 6.005 5.996 9.720 1.468 155 107 0
37.045
6.143 5.478 5.435 9.478 137 0 151 0 29.676 8.617
5.143 514 3.443 213 14
26.822 10.223
7.186 667 2.629 14 0 9.327
11.224 8.353 0 643 455 1.235 393 382
10.496
6.970 7.887 20 5.528 572 507 145 447 22.685 -13.358
0 10 2.100 0
22.076 -11.580
0 0 0 0 -2.090
0
-15.448
-11.580
-6.831
-1.357
91
(x € 1.000)
Kasstroomoverzicht geconsolideerd
2013
Transport Ingaand Nieuwe te borgen leningen
2012 -6.831
-1.357
16.500
25.000
8.893 107
25.563 103
Uitgaand Aflossing geborgde leningen (incl. mutaties roll-over leningen) Aflossing ongeborgde leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen Wijziging kortgeldmutaties
Liquide middelen Liquide middelen per 1-1 Liquide middelen per 31-12 Toe(af)name liquide middelen
Kasstromen naar activiteiten Operationele kasstroom Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Totaal kasstromen
92
7.500
-666
669 0 669
-2.023 0 -2.023
17.835 18.504 669
19.858 17.835 -2.023
8.617 -15.448 7.500 669
10.223 -11.580 -666 -2.023
10.4 Grondslagen waardering en resultaatbepaling enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen Triada is een stichting met de status ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. De statutaire vestigingsplaats is Heerde. Onze activiteiten bestaan voornamlijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen binnen de sociale huursector. Wij hebben specifieke toelating in de gemeenten Hattem, Heerde en Epe en zijn werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit beheer sociale-huursector. Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van: het Besluit beheer sociale-huursector, Titel 9 Boek 2 BW hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. Activa en verplichtingen zijn in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vond waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. Toelichtingen op posten in de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn in de jaarrekening genummerd. De jaarrekening is gepresenteerd in euro's. Alle financiële informatie in euro's is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.
Verslaggevingsperiode De verslaggevingsperiode loopt van 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013.
Continuiteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuiteitsveronderstelling.
Groepsverhoudingen Triada staat aan het hoofd van de groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Triada, dan wordt hiermee bedoeld woonstichting Triada en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.
Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening zijn de financiële gegevens opgenomen van Triada en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin Triada beslissende zeggenschap uitoefent. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100%, wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld.
93
De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Proportioneel zijn in de consolidatie deelnemingen in verschillende rechtsvormen opgenomen, voor zover door Triada eenzelfde invloed kan worden uitgeoefend als door elk van de overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn daar waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Triada (Groep). Daar waar de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitoefenen op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening, is van correctie van grondslagen afgezien. In de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen Volledig geconsolideerd
Épavlis Holding B.V. Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V. Épavlis Innovatie en Beheer B.V. Épavlis Bovenkamp Heerde B.V. Épavlis Brinklaan Heerde B.V. Épavlis Assenrade Hattem B.V. Klaarbeek Planontwikkeling B.V. Proportioneel geconsolideerd VOF Bovenkamp II VOF Assenrade Klaarbeek Planontwikkeling B.V
Deelneming 2013 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 33% 50% -%
2012 100% 100% 100% 100% 100% 100% -% 33% 50% 50%
Op 1 januari 2013 zijn onderstaande dochtermaatschappijen (verdwijnende vennootschappen) binnen de consolidatiekring van Triada ingefuseerd met hun moedermaatschappij (verkrijgende vennootschappen). Dit omdat er geen bedrijfsactiviteiten meer plaatsvonden in deze vennootschappen. Het vermogen van de verdwijnende vennootschap is hiermee per 1 januari 2013 overgegaan op de verkrijgende vennootschap, waarna de verdwijnende vennootschap is opgehouden te bestaan. Met andere woorden; de bezittingen en schulden zijn per 1 januari 2013 opgenomen dan wel verrekend met de moedermaatschappij. Ingefuseerde B.V.’s Épavlis Temporary BV Épavlis Beheer B.V. Épavlis Oene B.V. Épavlis Centrum Vaassen B.V
Ingefuseerd in Épavlis Holding B.V. Épavlis Innovatie & Beheer B.V. Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V. Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V.
Op 8 juli 2013 heeft Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V. de resterende 50% van de aandelen verkregen in Klaarbeek Planontwikkeling B.V., die nu 100% eigenaar is. Klaarbeek Planontwikkeling B.V. is daarom ultimo 2013 integraal geconsolideerd binnen de consolidatie van Triada.
94
Intercompanytransacties, intercompanywinsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompanytransacties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet zijn gerealiseerd door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep. Daarnaast zijn de maatschappijen die verworven zijn uitsluitend met de bedoeling om deze te vervreemden, niet meegenomen in de consolidatie. Deze maatschappijen zijn opgenomen onder de vlottende activa onder effecten (slechts gehouden om te vervreemden). Presentatie van de deelneming vindt plaats onder de vlottende activa indien de verkoop binnen een jaar na verkrijging waarschijnlijk is, op overnamedatum of binnen een korte periode daarna. Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen Vanaf de overnamedatum zijn de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van de overgenomen vennootschap opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de desbetreffende vennootschap. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming, vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, is het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan is het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij zijn verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslisssende zeggenschap is overgedragen. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.
Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening, vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: Een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen. Het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig, of beide posten simultaan, af te wikkelen.
95
Financiele instrumenten Binnen het treasurybeleid van Triada dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente renterisico’s. Op grond van het vigerende interne beleggings- en financieringsstatuut is het gebruik van rentederivaten toegestaan. Financiële instrumenten omvatten bij Triada vorderingen, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden. Met ingang van 1 januari 2008 zijn financiële instrumenten bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname zijn de financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare kosten, is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen is een noodzakelijk geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Triada maakt gebruik van interestderivaten om renterisico’s af te dekken. Daarbij is kostprijshedge accounting toegepast. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst-enverliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans is verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs in de balans is gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het derivaat niet gewaardeerd. Dankzij het toepassen van het kostprijshedge accounting model, is voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ290.
96
10.5 Grondslagen balanswaardering enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Materiële vaste activa 1 Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed: de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wij verhuren aan maatschappelijke organisaties waaronder dienstverleners, zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals opgenomen in de EC-beschikking van 15 december 2009. Triada heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd passend bij het beleid van de corporatie, waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan is het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen), waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is de differentiatie in de vastgoedsturing van Triada ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak bepalend. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van Triada. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies zijn in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop, worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd, ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur, rekening houdend met de componentenbenadering. Als de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord.
97
De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking, is bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid. De waardevermindering is separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex), die voldoen aan de algemene activeringscriteria, zijn geactiveerd. De beoordeling of, en in hoeverre, hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies, is gebaseerd op het complex waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit het complex en de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, is het nadelig verschil ten laste van de winst-enverliesrekening gebracht en verantwoord onder ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Kosten van groot onderhoud De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten doordat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud zijn direct in het resultaat verantwoord. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, zijn in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa die buitengebruik zijn gesteld (sloop) op basis van het criterium ‘intern geformaliseerd’, zijn lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan, zijn gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger is dan de boekwaarde. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief, of samenstel van activa, toe te rekenen kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen van de directie die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar.
98
De kosten voor planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van verwachte gemiddeld groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige kavelprijs van een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Bijzondere waardevermindering Triada beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde. De realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeverminderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Afschrijvingen worden gebaseerd op de lineaire methode over de geschatte resterende levensduur. Hierbij wordt afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde en de geschatte restwaarde van het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan het casco. Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.
99
2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft complexen in aanbouw die zijn gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van de werkorganisatie wegens de voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van bijzondere waardevermindering vanwege te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering zijn de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid (waartoe de onroerende zaken gaan behoren) betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan is de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en is een voorziening getroffen onder de post voorziening onrendabele top. Ingenomen grondposities zijn verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt pas plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen betreffende het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer namens de corporatie communicatie heeft plaatsgevonden naar huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake wanneer de formalisering van de definitieve ontwerpfase en, afgeleid daarvan, het aanvragen van de bouwvergunning onherroepelijk is. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in de aard, omvang en samenstelling van deze projecten, zijn de posities gerubriceerd onder de post ‘Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’. De posities zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen zijn in het resultaat verantwoord. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting betreffende het sociaal vastgoed, is zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen is eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post ‘Resultaat verkoop vastgoedportefeuille’ verantwoord. 3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd op basis van aanschafwaarde, onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Indien de verwachting over de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
100
Vastgoedbeleggingen 4 Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen), waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is de differentiatie in de vastgoedsturing van Triada ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak bepalend. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van Triada. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking is het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs is bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De afschrijving vangt aan zodra het commercieel vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop, worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het commercieel vastgoed in exploitatie is na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur, rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, zijn deze als een schattingswijziging verantwoord. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex) die voldoen aan de algemene activeringscriteria, zijn geactiveerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies, is gebaseerd op het complex waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de marktwaarde van het complex, rekening houdend met de uitgaven na eerste verwerking, lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, is het nadelig verschil ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht en verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen’.
101
Na eerste verwerking zijn de waardeverminderingen van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar een lagere reële waarde (i.c. marktwaarde) bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid. De waardevermindering is separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Kosten van groot onderhoud De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud zijn direct in het resultaat verantwoord. Buitengebruikstelling of afstoting Commercieel vastgoed dat buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium ‘intern geformaliseerd’, wordt lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten zijn in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Commercieel vastgoed dat wordt afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan, wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd in het geval de verkoopopbrengst als restwaarde hoger is dan de boekwaarde. 5 Vastgoed verkocht onder voorwaarden Voor sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel dat in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie is overgedragen aan derden, waarbij de regeling wordt gekwalificeerd als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en is het vastgoed hergerubriceerd (binnen de post Vastgoedbeleggingen) als vastgoed verkocht onder voorwaarden. Het vastgoed wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het (oorspronkelijke) sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting, wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde per balansdatum, na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling wordt gekwalificeerd als een financieringstransactie wanneer niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval als sprake is van een terugkoopplicht, dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden in zake terugkoop, waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting is aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd, aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst plaatsvindt, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar gaat plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
102
De waardeveranderingen betreffende de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die betreffende de terugkoopverplichtingen, zijn in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Op t=0 is de boekwaarde vastgesteld op basis van de taxatiewaarde bij verkoop minus de verstrekte kortingen. De actuele waarde wordt jaarlijks vastgesteld (t=1), op basis van de WOZ-waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden. De jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de VOV woningen, als mede de terugkoopverplichting, zijn in de resultatenrekening verantwoord. Ultimo boekjaar is het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de (gefixeerde) boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag, als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld. Triada heeft voor de boekjaren 2007, 2008 en 2009 woningen verkocht onder voorwaarden. In de boekjaren voor 2007 en na 2009 heeft Triada alleen woningen verkocht op basis van ‘vrije verkoop’.
Financiële vaste activa 6 Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa. Een latente belastingvordering wordt gevormd door tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbaar voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar is voor verrekening. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven, dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgelegd. Latente belastingvorderingen binnen dezelfde fiscale eenheid, zijn alleen gesaldeerd indien Triada daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen om op netto basis af te rekenen. Bij verkoop van woningen binnen vijf jaar, wordt voor het waarderingsverschil een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen omdat door het kortlopende karakter het verschil met de contante waarde verwaarloosbaar is. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die vorderingen die voortvloeien uit voorwaartse verliescompensatie, zijn gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar is waarmee verliezen gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen die voortvloeien uit voorwaartse verliescompensatie zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De overige belastinglatenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Deelnemingen De deelnemingen van Triada in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (nietgroepsmaatschappijen) waarin Triada invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiele beleid, worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd.
103
Overeenkomstig deze methode worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Triada in de nettovermogenswaarde, vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van Triada in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Triada niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen, met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd tegen de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende leningen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan, respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is gelopen. De andere deelnemingen waarop Triada geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiele beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering, vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening.
Vlottende activa 7 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit zijn opgeleverde nieuwbouwwoningen die nog niet verkocht zijn per balans datum. Deze woningen zijn gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uithoofde van de voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. Grond bestemd voor verkoop Onder de post voorraden zijn verder grondposities opgenomen, waarvan besloten is om deze af te stoten. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. Overige voorraden- Koopgarant woningen De voorraad Koopgarant woningen bestaat uit teruggekochte woningen die per balansdatum nog niet verkocht zijn. De prijs van de woningen is bepaald door een onafhankelijke taxatie. De woningen zijn gewaardeerd tegen de betaalde prijs bij terugkoop.
104
Vorderingen 8 Huurdebiteuren Vorderingen zijn bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, die in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid 9 Overige vorderingen en overlopende activa De overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid.
Liquide middelen 10 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s, met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Groepsvermogen 11 Groepsvermogen Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve netto vermogenswaarde heeft, zijn de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan derden, tenzij deze derdeaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de netto vermogenswaarde van de groepsmaatschappijen wederom positief is, zijn resultaten toegekend aan het aandeel derden. Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen is gewaardeerd tegen het bedrag van het netto belang in de desbetreffende groepsmaatschappijen.
Voorzieningen Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd door in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen zijn gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen zijn tegen nominale waarde opgenomen. 12 Onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw, zijn als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, is voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven, minus de aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
105
13 Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Triada kent de volgende overige voorzieningen: Jubilea Vanaf boekjaar 2005 is de aangepaste richtlijn RJ271 (personeelsbeloningen) van toepassing. Onder deze regeling moet een voorziening worden gevormd voor uitgestelde personeelsbeloningen zoals jubileumuitkeringen. De voorziening die is opgenomen voor jubileumuitkeringen wordt gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van CAO-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. Bij bepalingen van de omvang van de voorziening is rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen, een geschatte blijfkans en leeftijd. Loopbaanontwikkeling De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling waarvoor medewerkers van Triada op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van de voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde, gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget. Afloop derivaten In 2012 heeft Triada twee payers swaps omgezet in twee nieuwe basisrenteleningen. Bij toepassing van de RJ290 betreffende hedge accounting betekent dit dat de rente in de oorspronkelijke hedge-relatie niet wordt bijgestuurd door tussentijdse transacties. In dat kader worden rentelasten tot aan de oorspronkelijke looptijd gehandhaafd op het oorspronkelijke niveau, door boeken van een additionele rentelast. Hiervoor is het noodzakelijk een voorziening te vormen. De voorziening die hierdoor ontstaat, valt na afloop van de oorspronkelijke swaps vrij, lineair amortizerend tot aan het einde van de looptijd. 14 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingen zijn verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Triada in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst afloopt. Belastinglatenties zijn gewaardeerd op basis van nominale en contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de gemiddelde rente op vreemd vermogen verminderd met het vpb-tarief genomen. De latente belastingverplichtingen die betrekking hebben op de waardering van de afwaardering van de WOZ- waarden, zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.
106
Langlopende schulden 15 Schulden leningen kredietinstellingen Langlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde is samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening is verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 16 Verplichtingen vanwege onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Triada een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economische verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar plaatsvindt, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 17 Overige schulden De onder de overige schulden opgenomen waarborgsommen betreffen de bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder aan mutatiekosten en achterstallige huur verschuldigd mocht zijn. De waarborgsom wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.
Kortlopende schulden 18 Schulden aan kredietinstellingen Onder de schulden aan kredietinstellingen zijn de aflossingsverplichtingen voor het komend jaar opgenomen van de langlopende schulden. 19 Schulden aan leveranciers Onder de schulden aan leveranciers zijn opgenomen de bedragen die verschuldigd zijn aan crediteuren. Dit zijn ontvangen facturen die betrekking hebben op het verslagjaar maar niet in het verslagjaar zijn betaald. 20 Belastingen en premies sociale verzekeringen Onder de belastingen en premies volksverzekeringen zijn opgenomen de verplichtingen per balansdatum die zijn ontstaan als gevolg van de omzetbelasting, sociale lasten, pensioenpremies, looonheffing en vennootschapsbelastingen. Deze kennen een looptijd korter dan één jaar. 21 Overige schulden en overlopende passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, zijn activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij is op vorderingen, indien dit noodzakelijk was, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Alle overige schulden hebben een looptijd korter dan 12 maanden.
107
10.6 Grondslagen resultaatbepaling enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Baten zijn toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben, voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten zijn bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar, zijn in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens is voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen zijn in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: Alle belangrijke rechten op economische voordelen, evenals alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen, zijn overgedragen aan de koper. De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen. Het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald. Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie gaan toevloeien. De al gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog gemaakt moeten worden met betrekking tot de transactie, op betrouwbare wijze kunnen worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten zijn verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat als aan de volgende voorwaarden is voldaan: Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald. Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie gaan toevloeien. De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare wijze kan worden bepaald. De al gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog gemaakt moeten worden om de dienstverlening te voltooien, op betrouwbare wijze kunnen worden bepaald.
Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening. Op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter zijn deze posten toegelicht. Hierdoor is een goed inzicht gegeven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en in het bijzonder de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten zijn met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten zijn de omzetcategorieën opgenomen die kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst uit respectievelijk: de verhuur van woningen, de verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders.
108
22 Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten zijn verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. 23 Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, schoonmaakkosten, glasfonds, riool- en dakgotenfonds en servicefonds). De opbrengsten zijn verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten zijn verantwoord onder de lasten servicecontracten. 24 Wijzigingen in voorraden en onderhanden werk Onder deze post zijn de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, zijn de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kon worden ingeschat, dan zijn de opbrengsten als nettoomzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten zijn dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat is bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten vanwege: meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan zijn de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies is verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 25 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en is daarom als onderdeel van de omzet verantwoord.
109
Opbrengst uit de verkoop van vastgoed is in de winst-en-verliesrekening verwerkt als: alle belangrijke rechten op economische voordelen, alsmede alle belangrijke risico's met betrekking tot de activa, zijn overgedragen aan de koper het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria is onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Daarnaast is de opbrengst van verkocht vastgoed bestemd voor verkoop (koopwoningen voor derden) onder deze post verantwoord, onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Verder is hier verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen, onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment, onder aftrek van contractuele korting. Winsten zijn verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten zijn verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden zijn niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Degelijke transacties zijn verantwoord als financieringstransactie. Verwezen is naar de post ‘Vastgoed verkocht onder voorwaarden’ in de grondslagen van balanswaardering. 26 Geactiveerde productie eigen bedrijf Onder deze post zijn de kosten van het eigen werkapparaat die direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). 27 Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening op het gebied van administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden e.d.
Bedrijfslasten 28 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa, commercieel vastgoed en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gebaseerd op de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (dit is doorgaans de geschatte economische levensduur). Er is rekening gehouden met een mogelijke restwaarde van de opstallen, aangezien is uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal en commercieel vastgoed de woningen binnen vijf jaar worden verkocht. In dat geval wordt de afschrijving gestopt op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. 29 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Hieronder zijn (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast zijn hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord betreffende het sociaal vastgoed in exploitatie.
110
Verder is hieronder de waardevermindering verantwoord als gevolg van herclassificatie in de situatie dat teruggekocht VOV-vastgoed wordt ingezet als sociaal vastgoed in exploitatie en de verkrijgingsprijs zijnde de VOV-terugkoopprijs hoger is dan de bedrijfswaarde. 30 Lonen en salarissen Deze zijn op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 31 Sociale lasten De werkgeversaandelen sociale lasten zijn verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn. 32 Pensioenlasten Triada heeft een pensioenregeling bij het SPW. Dit betreft een toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt alsof er sprake is van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betaalt Triada op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Triada geen verdere verplichtingen krachtens de pensioenregeling. Triada heeft in geval van tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies zijn verantwoord als personeelskosten, als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies zijn opgenomen als overlopende activa, indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. De pensioenregeling kan worden aangemerkt als een ‘multi-employer fund’. De Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 271 verlangt dat bepaalde informatie inzake toegezegde pensioenregelingen wordt toegelicht in de jaarrekening. In het bijzonder het saldo van de met de regeling samenhangende activa en passiva moet in de balans opgenomen zijn als een vordering of verplichting. Het pensioenfonds heeft laten weten dat zij niet in staat is om aan de deelnemende ondernemingen de informatie te verschaffen die volgens RJ 271 noodzakelijk is betreffende toegezegde pensioenregelingen. Daarom is de regeling behandeld als toegezegde bijdragen regeling en is de verschuldigde pensioenpremie over het boekjaar als pensioenlast in het resultaat verantwoord. 33 Onderhoudslasten Onder deze post zijn de kosten van door derden verrichtte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden, alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Al aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, zijn verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud is te onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik en technische huurderving. In de winsten-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De kosten van de eigen onderhoudsdienst zijn via een interne doorbelasting ten laste van de onderhoudslasten gebracht en ten gunste van de overige bedrijfsopbrengsten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten doordat er geen sprake is van een waardeverhoging maar een instandhouding van het actief.
111
34 Leefbaarheid Onder de post zijn leefbaarheidsuitgaven betreffende sociale en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven op het gebied van sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van onder andere: bewonersinitiatieven, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweedekansbeleid, leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten voor nieuwe bewoners. De uitgaven betreffende fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor onder andere: buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie en afsluiten portieken. 35 Lasten servicecontracten De lasten servicecontracten zijn lasten die deels in rekening worden gebracht bij de huurders en deels door Triada worden betaald. Het gaat hier om de de kosten van energie, water, schoonmaakkosten, glasfonds, riool- en dakgotenfonds, servicefonds en tuinonderhoud. De opbrengsten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder opbrengsten servicecontracten. 36 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Deze kosten zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering. 37 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder zijn de afwaarderingen dan wel terugnemingen verantwoord betreffende het commercieel vastgoed in ontwikkeling en in exploitatie. Daarnaast zijn hieronder de jaarlijkse waardeveranderingen betreffende de woningen verkocht onder voorwaarden en de daarmee samenhangende terugkoopverplichtingen verantwoord.
Financiele baten en lasten 38 Rentebaten en rentelasten Rentebaten zijn tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt als het bedrag bepaalbaar is en de ontvangst waarschijnlijk, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. 39 Rentelasten Rentelasten zijn toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies zijn als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend, zodanig dat, samen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding, de effectieve rente in de winst-en-verliesrekening is verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd zijn. Triada is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Triada heeft geen significante concentraties van kredietrisico’s. Voor de beschikbare kredietfaciliteit is geen zekerheid verstrekt aan de bank.
112
Belastingen 40 Vennootschapsbelasting De belasting over het resultaat is berekend op basis van het in de winst-en-verlies-rekening verantwoorde resultaat, rekeninghoudend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens is rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en -schulden op grond van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost is in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens wanneer deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen is verwerkt.
10.7 Grondslagen geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij het gebruik van de directe methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit de werkelijke ontvangsten en betalingen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De in het kasstroomoverzicht onder ‘kasstroom operationele activiteiten’ opgenomen van huurders ontvangen en terugbetaalde waarborgsommen, worden hier gecorrigeerd, aangezien deze kasstromen een financieringskarakter hebben. Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn in het kasstroomoverzicht alleen opgenomen de investeringen waarvoor in 2013 geldmiddelen zijn opgeofferd. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Van de per 31 december 2013 aanwezige geldmiddelen is € 0 (2012: € 6.660.000) niet vrij beschikbaar voor de groep. Dit bedrag was ultimo 2012 vastgelegd ter dekking van de negatieve marktwaarde van de derivaten. Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en dividend Ontvangsten uit hoofde van interest, ontvangen dividend en winstbelasting zijn opgenomen onder de operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
113
10.8 Toelichting op de geconsolideerde balans Materiele vaste activa (x € 1.000)
Materiële vaste activa 2013 248.997 2.609 13.305 264.911
1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2012 245.504 6.522 13.805 265.831
(x € 1.000)
Verloop posten materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie
2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
2013
2012
2013
2012
2013
2012
Stand 1 januari: Aanschafwaarde Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen
345.557 -27.341 -72.712
318.779 -21.014 -64.286
8.121 -1.599 0
22.366 -4.703 0
17.544 0 -3.739
17.381 0 -2.981
Boekwaarde
245.504
233.479
6.522
17.663
13.805
14.400
Investeringen Desinvesteringen
10.316 7.900 -1.613
24.433 4.336 -1.991
-10.316 12.524 -4.123
-24.433 12.753 -2.565
0 374 -217
0 205 -42
Herclassificatie Afwaarderingen Afschrijving Waardeverminderingen Overige mutaties
1.101 -6.168 638 0
0 -6.327 0 0
0 -1.372 0 -626
0 3.104 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
Afschrijvingen Correctie cumulatieve afschrijvingen i.v.m. desinvesteringen/ herclassificatie Totaal van de mutaties
-9.450
-9.179
0
0
-777
-779
769
753
0
0
120
21
3.493
12.025
-3.913
-11.141
-500
-595
363.261 -32.871 -81.393 248.997
345.557 -27.341 -72.712 245.504
5.580 -2.971 0 2.609
8.121 -1.599 0 6.522
17.701 0 -4.396 13.305
17.544 0 -3.739 13.805
Mutaties: Opleveringen 1
Stand 31 december: Aanschafwaarde Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde
1: De investeringen bestaan uit: initieel, uitgaven na eerste verwerking, verbeteringen, overige investeringen)
114
1. Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen In het kader van RJ 645 is de afschrijving op het sociaal vastgoed gebaseerd op de componentenbenadering. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering, bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Grond geen afschrijving Casco 50 jaar Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.) 20 tot 40 jaar Installaties (lift, cv, elektra e.d.) 15 tot 50 jaar Woningverbetering 30 jaar Herclassificatie De post herclassificatie in het verloopoverzicht betreft de wijziging van onroerend goed van vastgoedbelegging (niet-DAEB bezit) naar sociaal vastgoed (DAEB bezit). WOZ waardering De geschatte waarde gebaseerd op de WOZ beschikkingen per 31 december 2013 bedraagt € 1.111 miljoen (31 december 2012 € 1.173 miljoen).
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om woningen die gefinancierd zijn met door het WSW geborgde leningen te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op die woningen van de corporatie die gefinancierd zijn met een door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’.
Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 203 woningen zijn ingerekend voor verkoop. Hiervan worden naar verwachting 44 woningen in het komend boekjaar verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 6.479.000 en de boekwaarde op basis van historische kosten is € 755.000.
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed, totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij is een restwaarde voor de grond ingerekend, afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning).
115
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van het beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting, waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud zijn gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren zijn de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting, gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Uitgangspunten berekening bedrijfswaardeberekening Op basis van de berekening van de bedrijfswaarde op het niveau van kasstroomgenererende eenheden, hebben in het verleden bijzondere waardeverminderingen plaatsgevonden. Voor de bepaling van de kasstroomgenererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van het onderhouds- en huurbeleid. De huurharmonisatie wordt ingerekend over maximaal 5 jaar. De variabele lasten worden vanaf 2012 alleen ingerekend indien deze direct toerekenbaar zijn aan de kasstroomgenererende eenheid. De saneringssteun en de vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de restwaarde van de grond wordt uitgegaan van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs voor een sociale kavel geïndexeerd naar einde levensduur en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing en sloopkosten van het opstal. De disconteringsvoet bedraagt 5,25% en wordt medionummerando ingerekend. De contantmakingsperiode is de geschatte economische levensduur van een complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- of renovatieplannen aanwezig zijn. Bij het vaststellen van de disconteringsvoet hebben de volgende factoren een rol gespeeld: algemene inflatie, reële rente tienjaars-staattsleningen, een algemene spread en een kostentoeslag die voortvloeit uit de overige financieringskosten. De verhuurdersheffing voor 2014 en verder wordt ingerekend op basis van het wettelijk kader voor de periode 2014 tot en met 2017 en voor 2018 op de beste schatting voor dit jaar. Vanaf 2019 wordt de verhuurdersheffing niet meer ingerekend in de bedrijfswaarde omdat hiervoor het wettelijk kader ontbreekt.
116
De heffing wordt alleen ingerekend voor de zelfstandige huurwoningen (DAEB bezit) en de onzelfstandige huurwoningen (DAEB-bezit). Geen verhuurdersheffing wordt ingerekend voor de garages, overige eenheden, commercieel vastgoed, maatschappelijk vastgoed en de zelfstandige huruwoningen (Niet-DAEB bezit) en de onzelfstandige huurwoningen (NietDAEB bezit).
Verhuurdersheffing (bedrag per KGE) € € € € €
2014 2015 2016 2017 2018 2019
626 712 756 833 837 €0
Triada baseert de bedrijfswaardeberekening op het aantal verhuurde woningen, garages, maatschappelijk bezit, commercieel bezit en overige eenheden. Hiervoor hanteren wij per object wegingsfactoren die afkomstig zijn van het CFV. Wegingsfactoren Wegingsfactor 1,0 0,2 1,0 2,0
Zelfstandige woningen en Onzelfstandige woningen Garages en overige eenheden Commercieel vastgoed Maatschappelijk vastgoed
Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling die inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door de invloed die ze hebben op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Parameters bedrijfswaardeberekening De volgende parameters vormen de grondslag van de bedrijfswaardeberekening. Parameters bedrijfswaarde 2013
2012
2011
2010
3,70%
4,00%
2,30%
1,30%
Huurverhoging vanaf 2 jaar
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Huurderving
0,36%
0,36%
0,37%
0,35%
5,80%
6,40%
4,90%
5,50%
5,80%
6,40%
6,10%
6,70%
Huurmutatiegraad vanaf 6 jaar
0,00%
5,60%
6,10%
6,70%
Inflatie
3,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Jaarlijkse stijging onderhoudslasten
3,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Disconteringsvoet
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
€ 1.258
€ 1.333
€ 1.447
€ 1.447
Klachten- en mutatieonderhoud
€ 321
€ 339
€ 402
€ 379
Kosten cyclisch onderhoud
€ 891
€ 856
€ 770
€ 890
e
Huurverhoging 1 jaar e
e
Huurmutatiegraad 1 jaar e
e
Huurmutatiegraad 2 tot en met 5 jaar e
Variabele lasten
Voor 2013 is in de bedrijfswaarde gerekend met een huurverhoging voor het eerste jaar van gemiddeld 3,70% waarbij rekening is gehouden met een inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli.
117
De bedrijfswaarde bedraagt per 31 december 2013 € 402 miljoen (31 december 2012 € 408 miljoen) Dit is € 6 miljoen lager dan de vergelijkbare bedrijfswaarde in 2012. Volgens de richtlijnen is de verhuurdersheffing over 2014 tot en met 2018 ingerekend. 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities Deze post betreft voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. Tijdens de bouw wordt er geen bouwrente geactiveerd. Grondaankopen 2013 1.146.000 20.589 33.490
Bedrag (in €) 2 Met bouwbestemming (in m ) 2 Zonder bouwbestemming (in m )
2012 2.110.000 54.555 33.490
3. Onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur:
Automatisering Bedrijfsauto’s Personenauto’s Inventaris kantoor
Kantoorgebouw Grond Casco Liftinstallaties Verwarmingsinstallaties
5 jaar 8 jaar minus restwaarde 5 jaar minus restwaarde 10 jaar
geen afschrijving 50 jaar 15 tot 50 jaar 15 tot 50 jaar
Actuele waarde De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie, met uitzondering van de bedrijfsterreinen en kantoorpanden, wijkt niet significant af van de historische kostprijs. De WOZ-waarde van het kantoorgebouw is € 2,2 miljoen. De verzekerde waarde is € 10,7 miljoen.
118
Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)
Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden 6. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2013 13.904 10.222
2012 15.270 12.076
0
0
24.126
27.346
(x € 1.000)
Verloop vastgoedbeleggingsposten 2013
4. Commercieel vastgoed in exploitatie 1 januari 2013 Aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde
6. Commercieel vastgoed in 5. Vastgoed ontwikkeling verkocht onder bestemd voor voorwaarden eigen exploitatie
17.178 0 -1.908 15.270
12.076 0 0 12.076
0 0 0 0
0 29 -167 -1.101 0 0 0 0 -336
0 0 -395 0 -1.459 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0
209
0
0
-1.366
-1.854
0
31 december 2013 Aanschafwaarde Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen
15.939 0 -2.035
10.222 0 0
0 0 0
Boekwaarden
13.904
10.222
0
Opleveringen Investeringen (1) Desinvesteringen Herclassificatie Herwaardering (stijging/daling) via resultaat Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Overige mutaties Afschrijvingen Correctie cumulatieve afschrijvingen i.v.m. desinvesteringen/herclassificatie Totaal van de mutaties
(1) De investeringen bestaan uit: initieel, uitgaven na eerste verwerking, verbeteringen, overige investeringen)
119
(x € 1.000)
Verloop vastgoedbeleggingsposten 2012
4. Commercieel vastgoed in exploitatie 1 januari 2012 Aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde vóór stelselwijziging Stelselwijziging 1 januari 2012 (cumulatief effect 1 januari 2012) Boekwaarde Opleveringen Investeringen (1) Desinvesteringen Herclassificatie Herwaardering (stijging/daling) via resultaat Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Overige mutaties Afschrijvingen Totaal van de mutaties 31 december 2012 Aanschafwaarde Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
6. Commercieel vastgoed in 5. Vastgoed ontwikkeling verkocht onder bestemd voor voorwaarden eigen exploitatie
14.578 0 -1.551 13.027
13.823 0 0 13.823
1.569 0 0 1.569
0
0
0
13.027
13.823
1.569
2.600 0 0 0 0 0 0 0 -357 2.243
0 0 -507 0 -1.240 0 0 0 0 -1.747
-2.600 1.031 0 0 0 0 0 0 0 -1.569
17.178 0 -1.908 15.270
12.076 0 0 12.076
0 0 0 0
(1) De investeringen bestaan uit: initieel, uitgaven na eerste verwerking, verbeteringen, overige investeringen)
4. Commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijvingen De afschrijvingen op het commercieel vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering, bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Woningen Grond Casco Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.) Installaties (lift, cv, elektra e.d.) Woningverbetering
120
geen afschrijving 50 jaar 20 tot 40 jaar 15 tot 50 jaar 30 jaar
Commerciële ruimten Grond Casco Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.) Installaties (lift, cv, elektra e.d.) Woningverbetering
geen afschrijving 50 jaar 20 tot 40 jaar 15 tot 50 jaar 30 jaar
Herclassificatie De post herclassificatie in het verloopoverzicht betreft de wijziging van onroerend goed van vastgoedbelegging (niet-DAEB bezit) naar sociaal vastgoed (DAEB bezit).
WOZ waardering De geschatte waarde gebaseerd op de WOZ beschikkingen per 31 december 2013 bedraagt € 22 miljoen (31 december 2012 € 26 miljoen).
Bedrijfswaarde De uitgangspunten en parameters voor de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie wijken niet af van de uitgangspunten en parameters van het sociaal vastgoed in exploitatie, behalve het inrekenen van de verhuurdersheffing bij het commercieel vastgoed (aangezien deze onroerende zaken niet meetellen in de grondslag voor de heffing). De bedrijfswaarde bedraagt per 31 december 2013 € 17 miljoen (31 december 2012 € 19 miljoen) Dit is € 2 miljoen lager dan de vergelijkbare bedrijfswaarde in 2012.
Uitgangspunten reële waarde In het kader van de richtlijnen van de RJ heeft Triada een scheiding aangebracht tussen sociaal en commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed is in de balans opgenomen tegen historische kostprijs, dit is de boekwaarde. In de uitwerking is een verschil gemaakt tussen de woningen en de bedrijfspanden. In de onderstaande tabel is de verhouding tussen de historische kostprijs afgezet tegen de marktwaarde. Over de jaren 2011 tot en met 2013 is de marktwaarde van dit vastgoed hoger dan de historische kostprijs. Een afwaardering in verband met een lagere marktwaarde heeft hierdoor niet plaats gevonden. (x € 1.000)
Waardering commercieel vastgoed Woningen Woningen Woningen Bedrijfspanden Bedrijfspanden Bedrijfspanden
Jaar 2011 2012 2013 2011 2012 2013
Kostprijs 10.886 13.187 11.877 2.142 2.083 2.027
Marktwaarde 18.470 20.883 18.157 3.186 3.186 3.208
Verschil 7.584 7.696 6.280 1.044 1.102 1.181
Triada heeft vooralsnog het beleid om haar niet-DAEB bezit te consolideren en daar waar mogelijk dit bezit te verminderen in afwachting van nog nadere Algemene Maatregelen van Bestuur. Vermindering van dit bezit is beoogd door bij mutatie de huurprijs van de betreffende woningen beneden de huurtoeslaggrens te brengen. Reden hiervan is dat de regelgeving en de hieruit voortvloeiende consequenties nog onduidelijk zijn bij hebben en/of nemen van niet-DAEB woningen en kantoren. Bij de waardering van het niet-DAEB bezit is het voorgaande als uitgangspunt gehanteerd.
121
Zekerheden en beperkingen Er zijn geen vastgoedbeleggingen die hypothecair verbonden zijn ten behoeve van kredietinstellingen. 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden Triada heeft in de boekjaren 2007, 2008 en 2009 woningen verkocht onder voorwaarden. In de boekjaren voor 2007 en na 2009 heeft Triada alleen woningen verkocht op basis van ‘vrije verkoop’. Het verloopoverzicht in aantallen ziet er als volgt uit: Vastgoed verkocht onder voorwaarden Verloop VOV woningen (aantallen)
Stand per 1 januari Verkoop Terugkoop Stand per 31 december
2013
2012
101 0 -3 98
105 0 -4 101
Overeenkomstig de waarderingsgrondslagen ziet het verloopoverzicht van de woningen verkocht onder voorwaarden er als volgt uit:
Condities VOV woningen
Aantal terugkoopplicht/terugkooprecht Aantal bestaand bezit/nieuwbouw Aantal teruggekochte VOV woningen Soort Verkoop onder Voorwaarden: Koopgarant Kopen met korting Koop Goedkoop (terugkooprecht) Resultaatdeling bij terugkoop (Triada - koper) 50% - 50% 33⅓% - 66⅔%
2013
2012
98 / 0 87 / 11 3
100 / 1 90 // 11 4
79 19 0
79 21 1
87 11
90 11 (x € 1.000)
Verloopoverzicht VOV woningen
Actuele waarde per 1 januari Mutaties boekjaar: Verkoop Terugkoop Waardemutatie Actuele waarde per 31 december ¹ ¹ (inclusief aangebrachte voorzieningen)
122
2013
2012
12.076
13.823
0 -395
0 -507
-1.459 10.222
-1.240 12.076
Waardeontwikkeling woningen verkocht onder voorwaarden (x € 1.000)
Actuele waarde woningen op basis van WOZ-waarde Waarde Waarde Waarde Waarde Waarde Waarde
VOV VOV VOV VOV VOV VOV
woningen woningen woningen woningen woningen woningen
Jaar
WOZ- waarde
2008 2009 2010 2011 2012 2013
15.753 22.158 21.338 20.619 19.006 17.125
Waardeontwikkeling over 2012: -8,28% Waardeontwikkeling over 2013: -10,58%
Verkoop onder Voorwaarden en winstbelasting Er zijn in het boekjaar 2013, evenals in vergelijkend boekjaar 2012, geen woningen verkocht onder voorwaarden. In 2013 zijn 3 woningen teruggekocht vanuit de woningen verkocht onder voorwaarden (2012: 4 woningen teruggekocht). Doordat de VOV woningen in de commerciële jaarrekening zijn gewaardeerd tegen actuele waarde (verantwoord als financieringstransactie) en de verkoop van deze woningen in de fiscale jaarrekening als verkooptransactie is verantwoord, is er voor een deel een tijdelijk waarderingsverschil ontstaan (fiscaal is de verkooptransactie in het jaar van verkoop afgewikkeld). De gevolgen voor de winstbelastingen zijn: Belastingen 2012 (VPB bate): € 8.500 Belastingen 2013 (VPB bate): € 15.750
Financiële vaste activa 6. Latente belastingvordering De latente belastingvordering heeft betrekking op in toekomstige jaren te verrekenen vennootschapsbelasting in verband met de fiscaal lagere waardering per 1 januari 2008 van de opgenomen leningen en vorderingen die voortvloeien uit voorwaartse verliescompensatie. De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het volgende schema weergegeven. (x € 1.000) 2013
2012
1 januari 2013 Boekwaarden
5.204
7.796
Mutaties Toevoegingen Aflossingen / vrijval
5.786 0
0 -2.592
Totaal mutaties
5.786
-2.592
10.990
5.204
31 december 2013 Boekwaarden
123
(x € 1.000) 2013
2012
7. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Grondpositie bestemd voor verkoop Overige voorraden
1.492 5.588 154
2.666 0 145
Totaal voorraden
7.234
2.811
Vlottende activa
Vastgoed bestemd voor verk oop De post 'Vastgoed bestemd voor verkoop' bestaat uit opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen. Per 31 december 2013 zijn er 8 opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen (2012: 19). Onder 'Grondpositie bestemd voor verkoop' is opgenomen de waarde van de bouwgrond aan De Klaarbeek in Epe. Onder 'Overige voorraden' is opgenomen 1 teruggekochte VOV woning (2012:1).
Vorderingen 8. Huurdebiteuren Achterstand Huurdebiteuren overige Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) Overige regelingen
304 -3 50 62 413 -259
259 14 76 58 407 -239
Totaal huurdebiteuren
154
168
De huurachterstand kan als volgt worden gespecificeerd: Achterstand tot en met een maand Achterstand tot en met twee maanden Achterstand tot en met drie maanden Achterstand van meer dan drie maanden
46 32 20 206
38 24 11 186
Totaal huurachterstand
304
259
Af: voorziening voor dubieuze debiteuren
De achterstand, uitgedrukt in % van de jaarhuur, bedraagt per ultimo 2013: 0,97% (2012 0,82%).
124
Mutatieoverzicht voorziening dubieuze debiteuren: Balans 1 januari Mutatie 2013
239 20
166 73
Balans 31 december
259
239
9. Overige vorderingen en overlopende activa Vertrokken huurders Sociale lasten Overige vorderingen en overlopende activa Totaal overige vorderingen 10. Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas Bank, rekening courant en huurrekening Bank, spaarrekeningen Op termijn uitgezet: Deposito’s Totaal liquide middelen
2013
(x € 1.000) 2012
202 25 837
157 0 1.274
1.064
1.431
1 4.503 14.000
1 11.174 0
0
6.660
18.504
17.835
Triada beschikt over een kredietfaciliteit in rekening courant bij de ABN AMRO Bank tot een maximum van € 7.000.000. Hiervoor zijn geen zekerheden afgegeven.
Passiva 11. Groepsvermogen Overige reserves Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari Resultaat boekjaar
73.050 -835
75.436 -2.386
Stand per 31 december
72.215
73.050
Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht.
125
(x € 1.000)
2013
2012
1.269 2.888 4.157
190 1.079 1.269
285 -21 264
0 285 285
Jubileumuitk eringen Stand per 1 januari Mutatie boekjaar Stand per 31 december
66 10 76
51 15 66
Afloop Derivaten Stand per 1 januari Mutatie boekjaar Stand per 31 december
5 45 50
0 5 5
356 34 390
51 305 356
14. Voorziening latente belastingverplichting Stand per 1 januari Mutatie Boekjaar
6.201 -466
6.635 -434
Stand per 31 december
5.735
6.201
10.282
7.826
Voorzieningen 12. Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering Stand per 1 januari Mutatie boekjaar Stand per 31 december 13. Overige voorzieningen Persoonlijk opleidingsbudget Stand per 1 januari Mutatie boekjaar Stand per 31 december
Totaal overige voorzieningen Stand per 1 januari Mutatie boekjaar Stand per 31 december
De latente belastingverplichting heeft betrekking op in toekomstige jaren te betalen vennootschapsbelasting in verband met de fiscaal lagere waardering van de fiscale afwaardering van de WOZ-waarden en een fiscaal lagere waardering van de materiële vaste activa verkopen onder voorwaarden. Totaal per 31 december
126
2013
(x € 1.000) 2012
Saldo per 1 januari Opnamen Aflossingen Eindaflossingen
217.950 16.500 -1.667 -7.334
218.616 21.000 -1.666 -20.000
Leningen o/g per 31 december Aflossing lening komend boekjaar Totaal
225.449 -4.752 220.697
217.950 -9.001 208.949
Langlopende schulden 15. Schulden/leningen kredietinstellingen
De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2013 19,9 jaar (2012: 19,0 jaar). Van de langlopende schulden bedraagt het schuldrestant langer dan vijf jaar: € 205 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage over de uitstaande leningen bedraagt 4,40% (in 2012: 4,30%) De reële waarde van de leningen berekend tegen contante waarde van de kasstromen, bedroeg per 31 december 2013: 214 miljoen (ultimo 2012: € 208 miljoen), gerekend met 5,25% rente (ultimo 2012: 5,25%). Zekerheden De leningen kredietinstellingen zijn geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Triada zich verbonden om het onderliggende onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet te doen gaan. Aflossingsysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire of fixe kostprijssysteem.
127
2013
(x € 1.000) 2012
16. Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De waardering van de terugkoopverplichting is geschied tegen actuele waarde van de materiële vaste activa, gecorrigeerd met de verplichtingen als opgenomen in het VOV contract.
Waarde per 1 januari
12.954
14.271
Waarde mutatie boekjaar Verkoop Terugkoop
-945 0 -420
-802 0 -515
Waarde per 31 december
11.589
12.954
2 -2 0
2 0 2
232.286
221.905
17. Overige schulden Saldo per 1 januari Mutaties Saldo per 31 december Totaal langlopende schulden
128
2013
(x € 1.000) 2012
4.752
9.001
19. Schulden aan leveranciers Crediteuren Nog te ontvangen facturen
1.806 223
2.647 4
Totaal
2.029
2.651
20. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Sociale lasten Loonheffing Vennootschapsbelasting
622 0 0 0
1.427 81 242 -241
Totaal
622
1.509
21. Overige schulden en overlopende passiva Vakantiedagenverplichting Vooruit ontvangen huren Huurtoeslag Transitorische rente Transitorische rente derivaten Overige transitorische posten
140 221 6 3.192 285 953
150 224 162 3.155 283 710
Totaal overige schulden
4.797
4.684
12.200
17.845
Kortlopende schulden 18. Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen
Totaal kortlopende schulden
129
Niet uit de balans blijkende verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties die deelnemer zijn van het WSW, worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemers van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 heeft Triada een aangegane obligoverplichting van € 8.695.000 (2012: € 8.403.000). Deze verplichting is voorwaardelijk; zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Borgstelling/Bankgaranties Per 31 december 2013 is er voor € 25.449 aan bankgaranties verstrekt. Heffing saneringsfonds Triada zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 3.600.000 moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Woningen verkocht onder voorwaarden In 2010 is besloten om de ‘Koopgarant’-constructie niet meer aan te bieden. Door de terugkoopplicht die deze koopvariant kenmerkt, ontstaat er voor Triada een verplichting en een zeker risico naar de toekomst. De waarde van deze verplichting op basis van oorspronkelijke verkoopprijs is € 11,6 miljoen. Indien er door omstandigheden massaal woningen aan ons worden aangeboden, kan dit onvoorziene problemen en risico’s opleveren. Door het niet meer aanbieden van de ‘Koopgarant’-constructie, is ervoor gekozen om het risico niet onverantwoord op te laten lopen. Per 31 december 2013 zijn er nog 98 woningen waar een terugkoopverplichting voor geldt. Van de woningen verkocht onder voorwaarden zijn de aangebrachte voorzieningen waarvoor een terugkoopverplichting geldt, gewaardeerd op: 31 december 2012 € 1.620.000 31 december 2013 € 1.580.000 Verbonden partijen Met de meeste van haar deelnemingen heeft Triada naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie en worden producten (veelal onroerende zaken die bestemd zijn voor verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen afgenomen. Deze transacties zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
130
Fiscale eenheid omzetbelasting Samen met Épavlis Holding BV, Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV en Épavlis Brinklaan Heerde BV maakt Triada voor de omzetbelasting deel uit van een fiscale eenheid. Triada is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid. Wet Keten Aansprakelijkheid Aangezien wij door de wetgever als eigenbouwer worden aangemerkt, passen wij de wet ketenaansprakelijkheid toe bij investeringen en onderhoudswerkzaamheden. Dit houdt in dat een deel van de loonsom in het factuurbedrag op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Tevens passen wij in genoemde gevallen de btw-verleggingsrekening toe. Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Triada maakt samen met Épavlis Innovatie & Beheer BV, Épavlis Holding BV, Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV, Épavlis Bovenkamp Heerde BV, Épavlis Brinklaan Heerde BV en Épavlis Assenrade Hattem BV deel uit van een fiscale eenheid voor de heffing van de vennootschapsbelasting. Triada is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid. Renteswaps Triada heeft vier afgesloten swap contracten. Deze hadden op 31 december 2013 een gezamenlijke negatieve marktwaarde van € 7.797.000. Renteswaps Hoofdsom 1 2 3 4 Totaal
Begindatum 02-05-2007 01-06-2007 02-07-2007 02-07-2007
Einddatum 02-05-2018 03-06-2019 01-07-2022 01-07-2021
Te betalen
Marktwaarde
(x € 1.000)
%
( x € 1.000)
12.000 12.000 12.000 12.000 48.000
3,820 3,875 3,925 3,960
-1.582 -1.779 -2.244 -2.192 -7.797
Aangegane verplichtingen nieuwbouw De aangegane verplichtingen ten aanzien van de nieuwbouw bedroegen ultimo 2013 € 6.200.000 (2012: € 6.000.000). Aangetrokken, nog niet opgenomen leningen De groep heeft ultimo 2013 geen leningen aangetrokken met een stortingsdatum na balansdatum voor investeringen en herfinancieringen. Juridische procedures Triada is niet verwikkeld in procedures die samen potentieel kunnen leiden tot financiële schade ter grootte van 2% of meer van het eigen vermogen. RJ290 Financiele Instrumenten Vanaf 1 januari 2014 geldt de nieuwe RJ290 ‘financiele instrumenten’. Deze richtlijn is voor het boekjaar 2014 verplicht, maar mag ook in de jaarrekening 2013 al worden verantwoord. Indien de nieuwe RJ290 niet in de jaarrekening 2013 wordt verwerkt, dient het effect hiervan te worden toegelicht. De nieuwe RJ290 is door Triada niet toegepast in de jaarrekening 2013. Op basis van de omvang en de niet complexe financiele instrumenten, heeft dit naar inschatting van Triada geen substantiële gevolgen voor de waardering.
131
Financiele instrumenten De primaire financiële instrumenten van Triada, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van Triada is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren. In dit kader maakt Triada tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past Triada kostprijshedge-accounting toe. Triada handelt niet in financiële instrumenten voor speculatieve doeleinden. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Triada zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico) en marktrisico. Het beleid van Triada is om deze risico’s als volgt te beperken. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Triada maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt Triada enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen Triada. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat Triada over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te borgen dat Triada aan haar verplichtingen kan voldoen, is er naast het aantrekken van langlopende leningen een rekening-courantkredietfaciliteit beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 7.000.000 (2012: € 7.000.000). Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn. Valutarisico De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde.
132
10.9 Treasury, rente en risicoprofiel Treasury en derivaten De treasurycommissie is in 2013 vijf maal bijeen geweest. Naast alle reguliere activiteiten in het kader van treasury, is veel aandacht besteed aan het beperken van het liquiditeitsrisico met betrekking tot de derivaten. Triada is per 29 november 2013 met de ABN AMRO/Fortis overeengekomen dat de CSA wordt doorgehaald. Hierdoor is de verplichting tot marktwaardeverrekening mede komen te vervallen. Triada hoeft daarom geen liquiditeitsbuffer van 2% meer aan te houden. De derivatenportefeuille van Triada bevat vier payer swaps met een onderliggende nominale waarde van € 48 miljoen. Aan deze renteswaps zijn roll-over leningen gekoppeld op basis van driemaands Euribor. Deze hebben dezelfde modaliteiten als de swaps waardoor er geen ineffectiviteit is. Op 31 december 2013 hadden de swaps een negatieve marktwaarde van € 7,8 miljoen. Door het doorhalen van de Credit Support Annex uit de ISDA raamovereenkomst is de marktwaardeverrekening komen te vervallen. Renteswaps
1 2 3 4 Totaal
Begindatum 02-05-2007 01-06-2007 02-07-2007 02-07-2007
Einddatum 02-05-2018 03-06-2019 01-07-2022 01-07-2021
Hoofdsom
Te betalen
Marktwaarde
(x € 1.000)
%
( x € 1.000)
12.000 12.000 12.000 12.000 48.000
3,820 3,875 3,925 3,960
-1.582 -1.779 -2.244 -2.192 -7.797
De hoogte van de hoofdsom, het restant van de looptijd en de ontwikkeling van de marktrente beïnvloeden de marktwaarde van swaps.
Basisrenteleningen Een basisrentelening is een lening met een periodiek te herziene opslag die voldoet aan de eisen voor het verstrekken van borging zoals opgenomen in de standaardleningovereenkomst van het WSW. Basisrenteleningen
1 2 Totaal
Begindatum 01-11-2012 03-12-2012
Einddatum 01-11-2060 03-12-2055
Hoofdsom (x € 1.000) 10.000 10.000 20.000
Te betalen % 4,505 5,260
Marktwaarde ( x € 1.000) -5.523 -4.800 -10.323
Op 31 december 2013 hadden de basisrenteleningen een negatieve marktwaarde van € 10,3 miljoen.
133
Rente Wij streven naar een optimale vervalkalender per jaar en per maand, waardoor de kasstromen zoveel mogelijk genivelleerd worden. Daarbij letten wij op de randvoorwaarde van het WSW dat wij per jaar niet boven de 15% renterisico van de totale leningportefeuille mogen uitkomen. De kasstroomprognose over de periode 2014-2018 laat zien dat Triada een positieve operationele kasstroom heeft.
Treasurystatuut In 2013 zijn het treasurystatuut en treasuryhandboek geactualiseerd en vastgesteld. In het statuut is vastgelegd hoe wij omgaan met treasury en binnen welke (risico)kaders treasuryrelevante beslissingen worden genomen. Het treasurystatuut vormt samen met het financieel beleidsplan en het fiscaal statuut een drietal samenhangende beleidsstukken, waarmee wij aansluiten bij de uitgangspunten en de artikelen 21, 25 en 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).
Leningen De gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille per 31 december 2013 is 20 jaar (2012: 19 jaar). De gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille per ultimo 31 december 2013 bedraagt 4,40% (2012: 4,30%). In 2013 hebben de volgende mutaties plaatsgevonden in de leningenportefeuille: Leningen Afgesloten in 2013 en opgenomen in 2013 Nummer Geldgever Looptijd in jaren 733 NWB 20 734 NWB 28 735 NWB 30 736 NWB 31 Sub-totaal
Hoofdsom in € 2.500.000 4.000.000 4.000.000 6.000.000 16.500.000
Rente 3,4800% 3,6000% 3,6500% 3,6700%
Afgeloste leningen in 2013 Nummer Geldgever 508 ING 525 Rabobank 702 NWB
Hoofdsom in € 595.157 737.925 6.000.000
Soort aflossing Eindaflossing Eindaflossing Eindaflossing
Sub-totaal
7.333.082
Sub-totaal
4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 0
Totaal
9.166.918
Opnamen/terugstortingen roll-over leningen 721 BNG 728 BNG 721 BNG 723 BNG
134
Opname Opname Terugstorting Terugstorting
De verdeling van de portefeuille naar verschillende rentepercentages is als volgt: Verdeling naar rentepercentage Leningbedrag x €1.000 4.151 87.183 111.698 19.200 3.218 225.450
2 - 2,99 3 - 3,99 4 - 4,99 5 - 5,99 6 - 6,99 Totaal
In % van totaal 1,84% 38,67% 49,54% 8,52% 1,43% 100,00%
Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen Ter beoordeling van het renteprijsrisico dat Triada loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen overeenkomstig de contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden. (x € 1.000)
Renteprijsrisico
< 1 jaar 1 - 5 jaar > 5 jaar Totaal
<3% € 0 0 4.151 4.151
3-4% € 0 13.248 73.935 87.183
4-5% € 3.107 3.629 104.962 111.698
5-6% € 0 0 19.200 19.200
6-7% € 0 0 3.218 3.218
Totaal € 3.107 16.877 205.466 225.450
Kasstroomrisico’s leningen kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende contractueel bepaalde kasstromen betreffende renteherzieningen en eindaflossingen. (x € 1.000)
Renterisico per jaar
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Renteherziening € 4.814 993 0 10.000 0 0 7.500 0
Eindaflossing € 2.076 771 1.007 2.574 12.000 12.729 6.250 12.000
Totaal € 6.890 1.764 1.007 12.574 12.000 12.729 13.750 12.000
In % van de schuld 01-01-2014 3,06% 0,78% 0,45% 5,58% 5,32% 5,65% 6,10% 5,32%
135
10.10 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening (x € 1.000) Jaarrekening 2013
Begroting 2013
Jaarrekening 2012
36.335 909
36.571 782
34.818 807
Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB
650
517
623
Onroerende zaken niet zijnde woningen nietDAEB
267
315
320
Subtotaal Derving wegens leegstand Gewenningsbijdrage Herstructureringsleegstand
38.161 -184 -47 -100
38.185 -141 -33 0
36.568 -353 -43 -142
Totaal huuropbrengsten
37.830
38.011
36.030
Bedrijfsopbrengsten 22. Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB
De huurverhoging van de onroerende zaken, niet zijnde woningen, bedroeg 4,0% of aanpassing volgens overeenkomst. Geografische onderverdeling huuropbrengsten Gemeente Heerde Gemeente Epe Gemeente Hattem
136
10.537 20.180 7.444 38.161
10.569 20.215 7.401 38.185
10.114 19.290 7.164 36.568
(x € 1.000) Jaarrekening 2013
Begroting 2013
Jaarrekening 2012
23. Opbrengsten servicecontracten Overige vergoedingen, levering en diensten Derving wegens leegstand
1.067 -30
715 -4
698 -10
Totaal opbrengsten servicecontracten
1.037
711
688
-1.985
0
-995
3.393
4.034
5.147
14
0
0
50 2.480
0 0
73 1.269
5.937
4.034
6.489
26. Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie projecten
371
594
379
27. Overige bedrijfsopbrengsten Doorbelaste uren eigen dienst Doorbelaste kosten makelaar Administratie- en bemiddelingskosten Bijdrage woonwagenbeheer Diversen
742 141 15 3 4
749 98 14 3 -3
745 93 16 3 0
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
905
861
857
Bedrijfsopbrengsten
24. Wijzigingen in voorraden / onderhanden werk Dit betreft wijzigingen in voorraden / onderhanden werk van de verbindingen.
25. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoop huurwoningen sociaal vastgoed in exploitatie Verkoop huurwoningen commercieel vastgoed in exploitatie Verkoop teruggekochte woningen VOV Verkoop koopwoningen (voorraden) Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
137
(x € 1.000) Jaarrekening 2013
Begroting 2013
Jaarrekening 2012
28. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving Waardeverminderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
9.450 -638 336
10.102 0 0
9.179 0 357
777
797
779
Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed
9.925
10.899
10.315
6.168
2.104
6.327
4.511
2.530
-699
10.679
4.634
5.628
4.469
4.560
4.637
Bedrijfslasten
29. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Afwaardering wegens onrendabel deel vastgoed in exploitatie Afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 30. Lonen en salarissen Lonen en salarissen
Bij Triada waren in 2013 gemiddeld 84 werknemers in dienst (2012: 85). Het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2013 gemiddeld 75,2 (2012: 75,9). 31. Sociale lasten Sociale lasten
617
660
649
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico's voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige sociale lasten. 32. Pensioenlasten Pensioenlasten
825
867
832
De pensioenregeling van Triada is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurder van Triada. Triada is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. De dekkingsgraad van het SPW bedraagt ultimo 2013 114% (2012: 106%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste van 105% die is voorgeschreven door de Nederlandse Bank (DNB).
138
(x € 1.000) Jaarrekening 2013
Begroting 2013
Jaarrekening 2012
33. Onderhoudslasten Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Technische huurderving Inkoop klein materiaal Onderhoudslasten (niet cyclisch) Onderhoudslasten (cyclisch)
1.476 716 81 193 2.466 4.448
1.465 514 94 220 2.293 4.872
1.560 512 70 210 2.352 3.417
Totaal onderhoudslasten
6.914
7.165
5.769
34. Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens geralateerde leefbaarheid
42 21
87 12
26 115
Totaal leefbaarheid
63
99
141
35. Lasten servicecontracten Schoonmaakkosten Energiekosten Tuinonderhoud Glasfonds Riool- en ontstoppingsfonds Servicefonds
291 617 30 104 129 127
300 216 35 105 125 120
310 308 32 104 124 121
Totaal lasten servicecontracten
1.298
901
999
Bedrijfslasten
139
(x € 1.000) Jaarrekening 2013
Begroting 2013
Jaarrekening 2012
237 258 59 399 363 295 145 214
281 317 78 426 140 168 149 447
529 276 65 402 334 169 123 389
Subtotaal beheerskosten
1.970
2.006
2.287
Heffingen Onroerend zaakbelastingen Reinigingsrechten Waterschapslasten Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie Verhuurderheffing Saneringssteun
1.231 657 201 122 57 155 1.468
1.238 632 260 121 57 135 1.335
1.220 600 246 109 57 0 131
Subtotaal heffingen
3.891
3.778
2.363
Overige bedrijfslasten Afboeking oninbare debiteuren Sponsoring Strategie en beleid Diverse bedrijfslasten
135 14 33 133
90 70 89 68
137 40 56 55
Subtotaal overige bedrijfslasten
315
317
288
6.176
6.101
4.938
Bedrijfslasten 36. Overige bedrijfslasten Beheersk osten Personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Automatiseringskosten Juridische bijstand en advieskosten Kantoorkosten Communicatiekosten Overige algemene kosten
Totaal overige bedrijfslasten
37. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen woningen verkocht onder voorwaarden
140
1.389
-410
1.232
Waardeveranderingen woningen verkocht onder voorwaarden
-945
0
-802
Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
444
-410
430
(x € 1.000) Jaarrekening 2013
Begroting 2013
Jaarrekening 2012
38. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten
91
0
163
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
91
0
163
39. Rentelasten en soortgelijke kosten Rente langlopende schulden Borgstellingvergoeding, provisie en advies
9.665 149
9.480 66
9.390 74
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
9.814
9.546
9.464
0 0 -6.203
0 0 0
0 3 2.192
-6.203
0
2.195
Financiële baten en lasten
40. Vennootschapsbelasting Acute vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting voorgaande jaren Mutatie latente vennootschapsbelasting Totaal belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
141
LEGE BLADZIJDE IVM PRINTEN
142
Enkelvoudige balans en winst-en-verliesrekening per 31 december 2013
143
11. Jaarrekening (enkelvoudig) 11.1 Balans Triada per 31 december 2013 (x € 1.000)
Activa
2013
2012
248.997
245.504
1.948
2.979
13.305
13.805
264.250
262.288
13.904 10.222
15.270 12.076
24.126
27.346
59 10.983
0 5.187
11.042
5.187
Voorraden
5.742
145
Vorderingen Huurdebiteuren 42. Overige vorderingen Overlopende activa
154 260 4.322
168 3.531 3.880
43. Liquide middelen
16.150
17.392
26.628
25.116
326.046
319.937
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden
41 Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvordering
Vlottende activa
Totaal
144
Passiva
44. Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen
Voorzieningen 45. Voorziening deelnemingen 46. Overige voorzieningen 47. Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering 48. Voorziening latente belastingverplichting
Langlopende schulden Schulden/Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 49. Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen 50. Overige schulden en overlopende passiva
Totaal
2013
(x € 1.000) 2012
73.050 -835 72.215
75.436 -2.386 73.050
0 390 4.157 5.735 10.282
254 356 1.269 6.201 8.080
220.697
208.949
11.589
12.954
0
2
232.286
221.905
4.752 2.011 622 3.878
9.001 2.390 1.509 4.002
11.263
16.902
326.046
319.937
145
11.2 Winst-en-verliesrekening (enkelvoudig) (x € 1.000) Jaarrekening 2013
Begroting 2013
Jaarrekening 2012
37.830 1.037 3.457 429 905 43.658
38.011 711 4.059 594 861 44.236
36.030 688 5.220 379 857 43.174
9.925
10.899
10.311
10.679
4.634
5.628
4.469 617 825 6.914 63 1.298 6.133 40.923
4.560 660 867 7.165 99 901 6.101 35.886
4.637 649 832 5.769 141 999 4.927 33.893
2.735
8.350
9.281
81
410
-430
Bedrijfsresultaat
2.816
8.760
8.851
Financiële baten en lasten 52. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 53. Rentelasten en soortgelijke kosten
147 9.809
0 9.546
364 9.465
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-6.846
-786
-250
Resultaat deelnemingen Vennootschapsbelasting
251 -6.262
-25 0
24 2.160
-835
-811
-2.386
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten 51. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
146
11.3 Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst-enverliesrekening Regelgeving De jaarverslaglegging van toegelaten instellingen moet voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit is in principe BW2 Titel 9 voorgeschreven, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander heeft geleid tot een specifieke richtlijn (RJ645) van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Triada heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde stelsel- en schattingswijzigingen en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening. De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld. Voor de grondslagen van waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
11.4 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans Vaste activa 41 Financiele vaste activa Het verloop van de financiele vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd: Deelnem ing in groepsm aatschappijen
Latente belastingvorderingen
Totaal
Stand per 1 januari 2013 Investeringen Resultaat deelnemingen Dividend Desinvesteringen Waardemutatie
0 0 59 0 0 0
5.187 0 0 0 0 5.796
5.187 0 59 0 0 5.796
Stand per 31 december 2013
59
10.983
11.042
* Cumulatieve herwaarderingen
0
0
0
* Bedragen met een looptijd korter dan een jaar
0
0
0
Inbegrepen in de stand per 31 december 2013 zijn:
147
(x € 1.000)
Vlottende activa
2013
2012
Overige vorderingen Vertrokken huurders Overige vorderingen Sociale lasten Leningen u/g
202 33 25 0
157 1.101 0 2.273
Totaal overige vorderingen
260
3.531
1 2.149 14.000
1 10.731 0
0
6.660
16.150
17.392
44. Eigen vermogen Verloop van het eigen vermogen Stand per 1 januari Resultaat boekjaar
73.050 -835
75.436 -2.386
Stand per 31 december
72.215
73.050
42. Overige vorderingen
43. Liquide middelen Direct opvraagbaar Kas ABN AMRO bank, rekening courant en huurrekening Spaarrekeningen Op termijn uitgezet: Deposito’s Totaal liquide middelen
Passiva
In overeenstemming met de statuten van Triada dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed.
148
(x € 1.000)
Passiva
2013
2012
254 -254
278 -24
0
254
356
51
34 0
305 0
390
356
47. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari Mutaties boekjaar
1.269 2.888
2.276 -1.007
Stand per 31 december
4.157
1.269
48. Voorziening latente belastingverplichting Stand per 1 januari Mutaties boekjaar
6.201 -466
6.635 -434
Stand per 31 december
5.735
6.201
49. Schulden aan leveranciers Crediteuren Nog te ontvangen facturen
1.806 205
2.244 146
Totaal schulden aan leveranciers
2.011
2.390
Voorzieningen 45. Deelnemingen Stand per 1 januari Resultaat deelnemingen Stand per 31 december
46. Overige voorzieningen Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Dotatie Vrijval Stand per 31 december
Kortlopende schulden
149
(x € 1.000)
Passiva
2013
2012
Vooruitontvangen huren Vakantiedagenverplichting Huurtoeslag Transitorische rente Overige transitorische posten
221 140 6 3.478 33
224 150 162 3.438 28
Totaal overige schulden
3.878
4.002
50. Overige schulden
150
11.5 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst-en-verliesrekening
Jaarrekening 2013
Begroting 2013
(x € 1.000) Jaarrekening 2012
237 258 59 399 363 295 145 214
281 317 78 426 140 168 149 447
529 276 65 402 334 169 123 389
Subtotaal beheerskosten
1.970
2.006
2.287
Heffingen Onroerend zaakbelastingen Reinigingsrechten Waterschapslasten Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie Verhuurderheffing Saneringssteun
1.231 657 201 122 57 155 1.468
1.238 632 260 121 57 135 1.335
1.220 600 246 109 57 0 131
Subtotaal heffingen
3.891
3.778
2.363
Overig Afboeking oninbare debiteuren Sponsoring Strategie en beleid Diverse bedrijfslasten
135 14 33 90
90 70 89 68
137 40 56 44
Subtotaal overig
272
317
277
6.133
6.101
4.927
Bedrijfslasten 51. Overige bedrijfslasten Beheersk osten Personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Automatiseringskosten Juridische bijstand en advieskosten Kantoorkosten Communicatiekosten Overige algemene kosten
Totaal overige Bedrijfslasten
151
Jaarrekening 2013
Begroting 2013
(x € 1.000) Jaarrekening 2012
Rentebaten
147
0
364
Totaal rentebaten
147
0
364
9.665
9.480
9.391
144
66
74
9.809
9.546
9.465
Financiële baten en lasten 52. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
53. Rentelasten Rente langlopende schulden Borgstellingvergoeding, provisie en advies
Totaal rentelasten
152
12. Overige gegevens Bestemming van het resultaat 2013 Het resultaat over 2013 is € 835.000 negatief. Dit wordt in mindering gebracht op het eigen vermogen.
Overige gebeurtenissen Het kabinetsbeleid met betrekking tot de verhuurdersheffing voor de periode na 2013 en de heffing van de saneringssteun is van wezenlijke invloed op de financiele positie van Triada. Deze invloed is van dusdanig belang, dat een nadere toelichting gewenst is. Het kabinet heeft een fors bezuinigingsbeleid aangekondigd dat voor de corporatiesector desastreus uitvalt. Via een verhuurdersheffing moeten de corporaties in de komende jaren een bedrag afdragen, dat oploopt tot € 1,7 miljard in 2018. Voor Triada komt dit neer op € 4 miljoen in 2014, € 4,6 miljoen in 2015, € 4,9 miljoen in 2016, € 5,4 miljoen in 2017 en € 5,4 miljoen in 2018. Naast de verhuurdersheffing moeten de corporaties ook bijdragen aan het saneren van collegacorporaties die in de afgelopen periode in de problemen zijn gekomen. Voor Triada komt dit neer op € 1,3 miljoen in 2014, € 0,8 miljoen in 2015 en 2016 en € 0,4 miljoen in 2017 en 2018. Als gevolg van deze maatregelen wordt de bedrijfsvoering sterk negatief belast, omdat de meeropbrengsten voor de gecreerde ruimte voor extra huurverhogingen hier geen gelijke tred mee houden. Bovendien is het onzeker of er meeropbrengsten zijn. Om de bedrijfsvoering in evenwicht te houden zijn aanpassingen in de bedrijfsvoering noodzakelijk. De effecten van de hiervoor genoemde punten zijn uitgewerkt in een meerjarenbegroting 2014-2018, die bij het CFV en het WSW is ingediend. Deze meerjarenbegroting maakt duidelijk, dat de financiele positie zodanig blijft, dat Triada zelfstandig haar doelstelling in deze periode kan realiseren en de daarvoor vereiste financiering kan verkrijgen.
Wet Normering Topinkomens Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht (Besluit van 15 november 2012). Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting.
153
Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. De volgende opgave geldt voor het jaar 2013. Directeur-bestuurder Naam Functie Duur dienstverband in het boekjaar Deeltijd factor Periodiek betaalde beloningen Voorziening beloningen betaalbaar op termijn Belastbare onkostenvergoedingen Totaal
drs. H.J.H. van de Ven Directeur-bestuurder 01-01 tot en met 31-12 1,0 € 152.950 € 033.753 € 000.000 € 186.703
Beloning Raad van Commissarissen
Functie Duur Bezoldiging (excl. btw) (in €) Belastbare onkostenvergoeding (in €) Voorzieningen beloningen betaalbaar op termijn (in €)
De heer mr. B. Feijen Voorzitter 1-1 t/m 31-12
De heer ir. J.H.A. Driessen MGM Lid 1-1 t/m 31-12
De heer J. Huizing MSc MBA Lid 1-1 t/m 31-12
De heer ir. C. de Blok Lid 1-1 t/m 31-12
13.000
9.000
9.000
9.000
40.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Totaal
Over de bezoldiging 2013 van de directeur-bestuurder en de Commissarissen is geen gecontinueerde eenmalige crisisheffing aan de fiscus verschuldigd (‘Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013’ en het ‘Belastingplan 2014’). Het normenkader rondom de ‘Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector’ (hierna: WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd.
154
Ten aanzien van interim-functionarissen die geen topfunctie vervullen, hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheid die paragraaf 6 van de Beleidsregels toepassing WNT biedt inzake de volledige openbaarmaking van deze functionarissen. Op basis van de Beleidsregels toepassing WNT (inclusief de wijziging van paragraaf 6 volgens besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 maart 2014, nr. 20140000142706) kán en hoeven wij niet volledig te voldoen aan de verplichting voor openbaarmaking van deze interim-functionarissen zoals voorgeschreven in artikel 4.2 lid 2c van de WNT (inclusief verwerking Aanpassingswet WNT).
Honoraria accountant De volgende honoraria van Ernst & Young Accountants LLP zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.
Jaarrekeningcontrole Overige assurance Belastingadviesdiensten Overige dienstverlening Totaal
2013 59 8 0 38 105
(x € 1.000) 2012 40 5 0 50 95
Verkoop gronden Klaarbeek Op 8 januari 2014 is een raamovereenkomst getekend tussen Triada en Nijhuis Bouw BV uit Rijssen inzake de verkoop en levering van gronden gelegen aan De Klaarbeek in Epe groot 74.041 m2 voor een prijs van € 2,7 miljoen exclusief btw. In de raamovereenkomst is vastgelegd dat Triada voor de bouw van de huurwoningen op de in haar bezit blijvende grond een bouw en ontwikkelovereenkomst sluit met Nijhuis Bouw BV voor de bouw van 127 huurwoningen. Nijhuis Bouw BV ontwikkelt en bouwt 144 woningen voor de verkoop. Op 14 januari 2014 is de samenwerkingsovereenkomst tussen de Gemeente Epe en Nijhuis Bouw BV te Rijssen getekend voor het ontwikkelen en bouwrijp maken van het totale gebied.
155
13. Kengetallen (geconsolideerd) Ultimo boekjaar en exploitatie
2013
2012
2011
2010
2009
Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie 1. Woningen 2. Maatschappelijk Vastgoed 3. Garages 4. Bedrijfsruimten/Winkels 5. Onzelfstandige eenheden 6. Overig bezit Sub -totaal 7. Eenheden in beheer Totaal
6.434 21 507 15 103 2 7.082 8 7.090
6.423 21 523 15 103 4 7.089 8 7.097
6.381 5 485 15 103 5 6.994 8 7.002
6.432 5 485 15 86 5 7.028 8 7.036
6.470 5 477 15 86 4 7.057 8 7.065
41 173 65
41 184 66
38 191 60
35 196 55
34 198 54
51 0 33 21 28
124 4 47 0 39
6 1 25 0 16
0 0 22 1 15
57 4 23 6 32
805 4.487 1.057 85 6.434 103 6.537
946 4.522 857 98 6.423 103 6.526
1.053 4.646 588 94 6.381 103 6.484
1.135 4.709 502 86 6.432 86 6.518
1.284 4.736 373 77 6.470 86 6.556
64,6
64,1
63,6
63,2
62,9
1,01 241 137 680 1.058
0,98 255 105 524 884
1,07 261 98 717 1.076
1,14 258 106 971 1.335
1,13 311 105 806 1.222
486 153 3,18 3,37
464 149 3,11 3,05
447 148 3,02 2,90
436 148 2,95 2,80
426 148 2,88 2,60
Gemiddelde waarde per woning x € 1.000 Boekwaarde per woning Waarde OZB per woning Bedrijfswaarde per woning Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal samengevoegd Aantal gesloopt Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkoop Betaalbaar Duur tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens Totaal zelfstandige huurwoningen Onzelfstandige huurwoningen
Percentage maximaal redelijke huur Kwaliteit Aantal reparatieverzoeken per woning Kosten dagelijks onderhoud per woning Kosten mutatieonderhoud per woning Kosten planmatig onderhoud per woning Totaal kosten onderhoud per woning Prijs / kwaliteitverhouding Gemiddelde huur per woning Gemiddeld aantal punten per woning Gemiddelde puntprijs per woning Huur in % van de WOZ-waarde
156
Ultimo boekjaar en exploitatie
2013
2012
2011
2010
2009
Het verhuren van woningen Toewijzingen bestaande voorraad Toewijzingen nieuwbouw Mutatiegraad Huurachterstand zittende huurders Huurderving wegens leegstand
368 51 5,80% 0,97% 0,48%
354 59 5,60% 0,82% 0,97%
310 45 4,90% 0,79% 0,41%
361 6 5,30% 0,85% 0,26%
371 9 6,00% 0,73% 0,49%
Financiële continuïteit Solvabiliteit Current ratio
22,1% 2,2
22,8% 1,2
23,2% 2,0
21,3% 1,4
20,8% 1,0
-9,7%
-0,3%
19,6%
8,9%
-24,9%
3,8% 0,8%
3,8% 2,8%
3,5% 7,3%
3,6% 4,7%
4,1% -2,0%
Rentabiliteit eigen vermogen (groepsvermogen) Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Renteresultaat in % van het eigen vermogen Interne financiering per woning
13,5%
12,7%
11,7%
14,6%
15,5%
10.454
7.941
4.558
4.819
4.501
Balans winst- en verliesrekening (per woning) Materiële vaste activa in exploitatie Langlopende schulden Groepsvermogen Huuropbrengsten Personeelskosten Afschrijving Overige bedrijfslasten Renteresultaat Groepsresultaat
44.216 33.761 11.047 5.787 904 1.518 945 1.487 -128
39.959 32.018 11.194 5.521 937 1.581 757 1.425 -366
38.018 33.459 11.634 5.398 971 1.500 1.035 1.363 2.680
35.010 30.191 8.829 5.282 953 1.449 1.009 1.287 613
34.004 29.503 8.168 5.113 881 1.415 1.106 1.262 -2.150
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
Personeelsbezetting (fte) Directie Directiesecretariaat en ondersteunende diensten Sector Bestuursdiensten Sector Bedrijfsdiensten Sector Woondiensten Sector Vastgoedbeheer
2,3
1,3
1,3
1,8
6,1
8,1 14,8 15,6 19,4
10,1 15,5 14,6 19,4
10,1 15,5 14,8 21,5
10,3 14,6 14,8 21,5
7,6 22,1 28,2 0,0
Subtotaal
62,2
62,9
65,2
65,0
66,0
Projectontwikkeling vastgoed Eigen onderhoudsdienst Totaal
4,0 9,0 75,2
4,0 9,0 75,9
4,0 9,0 78,2
5,0 9,0 79,0
5,0 9,0 80,0
Aantal woningen per fte
86,9
86,0
82,9
82,5
82,0
Plaatstekst
157
158
14. Ondertekening 14.1 Ondertekening Raad van Commissarissen
De heer mr. B. Feijen voorzitter
De heer ir. C. de Blok vicevoorzitter
De heer J. Huizing MSc MBA lid
Mevrouw N.I. Hoorn lid
De heer S.J. Schuijt MPM lid
159
14.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
160
161
14.3 Verklaring van het Bestuur Verklaring uitsluitend werkzaam in belang volkshuisvesting Op grond van het voorgaande menen wij te kunnen stellen, dat Triada een actieve bijdrage levert aan de volkshuisvesting in de gemeenten Hattem, Heerde en Epe. Het bestuur verklaart dan ook een adequate invulling te hebben gegeven aan het uitgangspunt uitsluitend werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting zoals is omschreven in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector en alle uitgaven te hebben gedaan in het belang van de volkshuisvesting.
Administratie De administratie geschiedde door medewerkers van Triada, evenals de samenstelling van jaarverslag en jaarrekening 2013. De controle van het jaarverslag en de jaarrekening 2013 is verricht door Ernst & Young Accountants LLP, die de controleverklaring van de onafhankelijke accountant heeft afgegeven.
Heerde, 28 mei 2014
Het bestuur van Triada
drs. H.J.H. van de Ven directeur-bestuurder
162
15. Bijlagen 15.1 Bijlage 1: Algemene gegevens WOONSTICHTING TRIADA Bezoekadres: Eperweg 61, 8181 EV HEERDE Postadres: Postbus 56, 8180 AB HEERDE Telefoon: Telefax: E-mail: Website:
0578 - 676666 0578 - 676667
[email protected] www.triada.nl
Instellingen waar Triada geregistreerd staat: Register van de Kamer van Koophandel en Fabrieken Oost Nederland.
Dossiernummer: S 08027485
Aedes, vereniging van woningcorporaties te Hilversum. Voor leden van Aedes is de Aedescode van kracht. Deze is in 2006 geactualiseerd. De kwaliteitseisen uit deze code zijn verbonden met het lidmaatschap van Aedes. Triada heeft deze code ook in 2013 nageleefd.
Lidmaatschapsnummer 1238
Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) te Baarn.
Nummer L0309
Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te Hilversum.
Dossiernummer L0309
Wet Persoonsregistratie bij de Registratiekamer te Rijswijk.
Nummer P 0003770
Triada is in 2001 ontstaan uit een fusie tussen drie corporaties in gemeenten Hattem, Heerde en Epe. Fusiedrager was Beter Wonen uit Hattem, opgericht op 30 mei 1913. De drie gemeenten vormen nu het aaneengesloten werkgebied van Triada, met de Veluwe bossen aan de westkant en de IJssel aan de oostkant van dit werkgebied. Wij hebben enkel activiteiten ontwikkeld binnen het statutair vastgestelde werkgebied. Triada neemt deel aan / is lid van: Regio Regio Noord-Veluwe is een samenwerkingsverband van de gemeenten Elburg, Ermelo, Noord-Veluwe Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten. Deze gemeenten werken samen aan de ontwikkeling van een gebied waarin het goed leven, wonen, werken en recreëren is. De activiteiten richten zich op verschillende terreinen van overheidszorg, zoals ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, welzijn, gezondheid, economie en milieu. De Regio biedt gemeenten een solide basis voor duurzame en vrijwillige samenwerking, met het doel om gezamenlijk taken efficiënter uit te voeren, kosten te besparen en een sterkere positie in te nemen. De gemeenten Hattem, Heerde en Epe nemen voor bepaalde taken ook deel aan de samenwerking in Regio Noord-Veluwe. Maatschappelijke, sociaaleconomische en demografische ontwikkelingen voltrekken zich steeds vaker op grotere schaal. Taken en behoeften waar een gebied als de Noord-Veluwe in moet voorzien vragen om een actieve strategische visieontwikkeling op regionale schaal. Regio Noord-Veluwe ontwikkelt samen met de gemeenten strategische visies en programma’s voor het gebied, zoals de ontwikkeling van een regionale structuurvisie en een regionaal uitvoeringsprogramma.
163
164
Regionale woningmarkt Noord-Veluwe
De regionale woningmarkt Noord-Veluwe is een samenwerkingsverband op het gebied van woonruimteverdeling tussen de gemeenten: Elburg, Epe, Ermelo, Hattem, Harderwijk, Heerde, Nunspeet en Oldebroek en Putten. De deelnemende corporaties zijn: UWoon, Omnia Wonen, deltaWonen, woningstichting Putten en Triada.
KWP Provincie Gelderland
KWP (Kwalitatief WoonProgramma) van Provincie Gelderland geeft per regio aan welke bouwvolumes en welke kwaliteit woningen er tot 2015 moeten worden gerealiseerd. Het KWP2 is het inmiddels geactualiseerde resultaat van intergemeentelijk overleg op ambtelijk en bestuurlijk niveau waar ook Triada en andere corporaties hun bijdrage aan leveren. Triada heeft zich samen met gemeenten Hattem, Heerde en Epe gecommitteerd aan het behalen van de doelstellingen voor de eigen regio.
15.2 Bijlage 2: Organogram
Raad van Commissarissen
Bestuurs- en directiesecretariaat
Bestuursdiensten
Directeurbestuurder
Vastgoedbeheer
Controller
Bedrijfsdiensten
Woondiensten
165
15.3 Bijlage 3: Verbindingen met andere entiteiten Triada heeft verbindingen met een aantal rechtspersonen in de vorm van een BV of een V.O.F. Alle activiteiten van deze rechtspersonen houden verband met het realiseren van huisvesting voor de doelgroepen van beleid, zoals genoemd in de doelstelling van Triada, alsmede het verder vormgeven van innovatieve ontwikkelingen en het beheren van niet zijnde woongebouwen. De resultaten van deze verbindingen zijn verwerkt in de geconsolideerde balans en resultatenrekening. Ultimo 2013 hadden de verbindingen geen personeel in dienst. Op 30 september 2013 zijn de dochtermaatschappijen Épavlis Temporary BV, Épavlis Beheer BV, Épavlis Centrum Vaassen BV en Épavlis Ontwikkeling Oene BV (verdwijnende vennootschappen) binnen de consolidatiekring van Triada ingefuseerd met hun moedermaatschappij (verkrijgende vennootschappen). Dit omdat er geen bedrijfsactiviteiten meer plaatsvonden in deze vennootschappen. Het vermogen van de verdwijnende vennootschap is hiermee per 30 september 2013 overgegaan op de verkrijgende vennootschap, waarna de verdwijnende vennootschap is opgehouden te bestaan. Met andere woorden; de bezittingen en schulden zijn per 30 september 2013 opgenomen dan wel verrekend met de moedermaatschappij. Op 8 juli 2013 heeft Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V. de resterende 50% van de aandelen verkregen in Klaarbeek Planontwikkeling B.V., die nu 100% eigenaar is. Klaarbeek Planontwikkeling B.V. is daarom ultimo 2013 integraal geconsolideerd binnen de consolidatie van Triada.
Bedrijfsorganogram per 31 december 2013
166
Épavlis Holding BV
Oprichtingsdatum: 27 oktober 1999 Aandeelhouder: Woonstichting Triada
Doel: 1. De vennootschap heeft als doel de verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van onroerende en overige goederen, alsmede het verstrekken van zekerheden voor schulden van vennootschappen, waarin zij rechtstreeks of middellijk ten minste de helft van de aandelen houdt en voorts al hetgeen daarmee in verband staat. 2. Onder het doel der vennootschap is mede begrepen het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van de directie over andere ondernemingen, alsmede het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden. 3. Binnen haar doel kan de vennootschap al datgene verrichten wat met dit doel in de ruimste zin verband houdt zowel voor eigen rekening, als voor rekening van derden. 4. De vennootschap is bevoegd tot het verstrekken van leningen met het oog op het nemen van aandelen in haar kapitaal of van certificaten daarvan.
Financiële gegevens: Maatschappelijk kapitaal: € 94.500 verdeeld over 4.500 aandelen van € 21 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.900 verdeeld over 900 aandelen van € 21 Eigen vermogen per 31 december 2013: € 58.996 positief Jaarresultaat 2013 na belastingen: € 250.752 nadelig
Épavlis Innovatie en Beheer BV
Oprichtingsdatum: 17 juni 2008 Aandeelhouder: Épavlis Holding BV
Doel: 1. Het ontwikkelen, in stand houden en exploiteren van een door inzet van ICT gemakkelijk toegankelijke informatie- en expertiseomgeving. Doelstelling is om met toepassing van ICT een woon- en leefomgeving te realiseren waarin mensen zo lang mogelijk verantwoord, zelfstandig kunnen functioneren en volwaardig in de maatschappij kunnen participeren.
Financiële gegevens: Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld in 9.000 aandelen van € 10 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld in 1.800 aandelen van € 10 Eigen vermogen per 31 december 2013: € 16.101 positief Jaarresultaat 2013 na belastingen: € 1.993 nadelig
167
Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
Oprichtingsdatum: 27 oktober 1999 Aandeelhouder: Épavlis Holding BV
Doel: 1. De vennootschap heeft als doel de verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van onroerende- en overige goederen, alsmede het verstrekken van zekerheden voor schulden van vennootschappen, waarin zij rechtstreeks of middellijk ten minste de helft van de aandelen houdt en voorts al hetgeen daarmee in verband staat. 2. Onder het doel der vennootschap is mede begrepen het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van de directie over andere ondernemingen, alsmede het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden. 3. Binnen haar doel kan de vennootschap al datgene verrichten wat met dit doel in de ruimste zin verband houdt zowel voor eigen rekening, als voor rekening van derden. 4. De vennootschap is bevoegd tot het verstrekken van leningen met het oog op het nemen van aandelen in haar kapitaal of van certificaten daarvan.
Financiële gegevens: Maatschappelijk kapitaal: € 94.500 verdeeld over 4.500 aandelen van € 21 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.900 verdeeld over 900 aandelen van € 21 Eigen vermogen per 31 december 2013: € 323.641 positief Jaarresultaat 2013 na belastingen: € 213.060 nadelig
Klaarbeek Planontwikkeling Epe BV
168
Oprichtingsdatum: 27 oktober 1999 Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
Doel: 1. De vennootschap heeft als doel de ontwikkeling van projecten in de registergoederensfeer en verwerving van opties en het aangaan van koopcontracten en hetgeen verder de doelstelling kan bevorderen, alles in de ruimste zin van het woord. 2. Onder het doel der vennootschap is mede begrepen het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van de directie over andere ondernemingen, alsmede het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden. 3. Binnen haar doel kan de vennootschap al datgene verrichten wat met dit doel in de ruimste zin verband houdt zowel voor eigen rekening, als voor rekening van derden. 4. De vennootschap is bevoegd tot het verstrekken van leningen met het oog op het nemen van aandelen in haar kapitaal of van certificaten daarvan.
Financiële gegevens: Maatschappelijk kapitaal: € 94.500 verdeeld over 500 prioriteitsaandelen van € 21 en 4.000 gewone aandelen van € 21 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.900 verdeeld over 30 prioriteitsaandelen van € 21 en 870 gewone aandelen van € 21 Eigen vermogen per 31 december 2013: € 132.231 negatief Jaarresultaat 2013 na belastingen: € 686.268 voordelig
Épavlis Bovenkamp Heerde BV
Oprichtingsdatum: 17 juni 2009 Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
Doel: 1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden. 2. Het al dan niet samen met anderen deelnemen in en het besturen van andere ondernemingen. 3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en anderen.
Financiële gegevens: Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld over 90.000 gewone aandelen van € 1 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld over 18.000 gewone aandelen van €1 Eigen vermogen per 31 december 2013 € 167.902 positief Jaarresultaat 2013 na belastingen: € 6.850 voordelig
V.O.F. Bovenkamp II
Oprichtingsdatum: 25 mei 2007 Vennoten: Épavlis Bovenkamp Heerde B.V. te Heerde (33% aandeel, toetreding per 30 september 2009), Zwolle Summit II B.V. te Hoevelaken (33% aandeel) en Bimo Bovenkamp B.V. te Harderwijk (33% aandeel).
Doel: 1. Het voor rekening en risico van de vennootschap ontwikkelen, verkopen en realiseren van het project alsmede het verdelen van het financiële resultaat tussen de vennoten, één en ander zoals omschreven in de tussen de vennoten gesloten samenwerkingsovereenkomst en overigens al datgene te doen wat met dit doel verband houdt of daartoe bevorderlijk is.
Financiële gegevens: Kapitaal per 31 december 2013: € 634.000 positief Jaarresultaat 2013 na belastingen: € 40.000 voordelig
169
Épavlis Brinklaan Heerde BV
Oprichtingsdatum: 17 juni 2009 Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
Doel: 1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden. 2. Het al dan niet samen met anderen deelnemen in en het besturen van andere ondernemingen. 3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en anderen.
Financiële gegevens: Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld over 90.000 gewone aandelen van € 1 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld over 18.000 gewone aandelen van €1 Eigen vermogen per 31 december 2013: € 313.170 positief Jaarresultaat 2013 na belastingen: € 171.127 voordelig
Épavlis Assenrade Hattem BV
170
Oprichtingsdatum: 17 juni 2009 Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
Doel: 1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden. 2. Het al dan niet samen met anderen deelnemen in en het besturen van andere ondernemingen. 3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en anderen.
Financiële gegevens: Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld over 90.000 gewone aandelen van € 1 Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld over 18.000 gewone aandelen van €1 Eigen vermogen per 31 december 2013: € 548.520 positief Jaarresultaat 2013 na belastingen: € 146.339 voordelig
V.O.F. Assenrade
Oprichtingsdatum: 11 december 2009 Vennoten: Épavlis Assenrade Hattem B.V. te Heerde (50% aandeel) en Bouwfonds Ontwikkeling B.V. te Hoevelaken (50% aandeel).
Doel: 1. Het voor rekening en risico van de vennootschap ontwikkelen, verkopen en realiseren van het project alsmede het verdelen van het financiële resultaat tussen de vennoten, één en ander zoals omschreven in de tussen de vennoten gesloten samenwerkingsovereenkomst en overigens al datgene te doen wat met dit doel verband houdt of daartoe bevorderlijk is.
Financiële gegevens: Kapitaal per 31 december 2013: € 1.893.000 positief Jaarresultaat 2013 na belastingen: € 380.000 voordelig
171
Laatste pagina.
172
