1
Znalecký posudek č. 49/2013
O ceně rodinného domu čp. 653 na st.p.č. 677, včetně pozemku st.p.č. 677 a p.p.č. 953/8, vše v obci a k.ú. Luby.
Objednatel posudku:
JUDr. Jana Škofová Exekutorský úřad Kladno Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel posudku: Sp.zn: 088 EX 2072/09 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení.
Podle stavu ke dni 19. 7. 2013 posudek vypracoval:
Ing. Petr Zítek Svobody 1 350 02 Cheb
Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. v Chebu, 31.7. 2013
2
Nález Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny ½ spoluvlastnického podílu rodinného domu čp. 653 na st.p.č. 677, včetně pozemku st.p.č. 677 a p.p.č. 953/8, vše v obci a k.ú. Luby.
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 7. 2013 za přítomnosti uživatele nemovitosti.
Podklady pro vypracování posudku Místní šetření znalce dne 19.7.2013. Informace z katastru nemovitostí o budově č.p. 653 na st.p.č 677 ze dne 19.7.2013. Informace z katastru nemovitostí o st. p.č. 677 ze dne 19.7.2013. Informace z katastru nemovitostí o p p.č. 953/8 ze dne 19.7.2013. Snímek katastrální mapy.
Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 61 jsou vlastníky rodinného čp. 653 na st.p.č. 677, včetně pozemku st.p.č. 677 a p.p.č. 953/8, vše v obci a k.ú. Luby: Mikita Josef, Studeněves čp. 21, 274 01 Slaný Mikitová Martina, Sládkova 541/6, 350 02 Cheb
podíl 1/2 podíl 1/2
Na výpisu z katastru nemovitosti je v části Omezení vlastnického práva uveden exekuční příkaz, nařízení exekuce a zástavní právo.
Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp. 653 se nachází v ulici Západní ve městě Luby, nedaleko hřbitova. Jedná se o lokalitu, která je umístěna na západním okraji Lubů, za nádražím. Přístupná je po hlavní silnici a po místní komunikaci.
3 Pozemek je součástí zástavby samostatných rodinných domů. Objekt je napojen na veřejné rozvody plynu a elektro, voda je z vlastní studny, odkanalizován je do žumpy. Dům je částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a sedlovou střechou. Odhadované stáří objektu je 75 let, poslední větší úpravy proběhly před pěti lety. V jejich rámci byla vyměněna okna, střešní krytina a zateplena fasáda. Na zahradě stojí v katastru nezapsaná garáž.
Snímek katastrální mapy:
Obsah posudku I. Ocenění dle vyhlášky Rodinný dům čp. 653 Garáž Studna Pozemky na LV číslo 61 II. Ocenění cenovým porovnáním Rodinný dům čp. 2236 včetně pozemků a příslušenství
4
Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Rodinný dům čp.2236 na st.p.č. 7042 Nosné stěny objektu jsou zděné z cihel plných. Schodiště je betonové, stropy dřevěné, částečně i ocelové s vložkami Hurdis. Krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna plastová, vnitřní dveře dřevěné. Fasáda je zateplená 8 cm PPS, vnitřní omítky štukové. Podlahy obytných místností jsou dřevěné s textilní krytinou, nebo z PVC, na chodbách, v koupelně a WC jsou keramické dlažby. Obklady stěn v koupelně a WC jsou keramické. Kuchyně je vybavena propan-butanovým sporákem a dřezem. Vytápění domu je ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé užitkové vody v elektrickém bojleru.
Rodinný dům tvoří jedna bytová jednotka. V přízemí je obývací pokoj s kuchyní a koupelna. V patře jsou tři pokoje. V suterénu je kotelna s uhelnou a sklepy. Technický stav domu je průměrný, prováděná údržba je dostatečná.
Podlaží: Název suterén přízemí patro střecha Součet: Podlažnost:
Výška 2,40 m 2,90 m 2,90 m 1,90 m 10,10 m
Zastavěná plocha 7,10×12,80 9,20×12,80–3,10×2,10 9,20×12,80–5,10×2,10 9,20×12,80–5,10×2,10
416,23 / 90,88
90,88 m2 111,25 m2 107,05 m2 107,05 m2 416,23 m2
= = = =
218,11 m3 322,62 m3 310,45 m3 203,40 m3 1 054,58 m3
= 4,58
Obestavěný prostor (OP): suterén 2,40 × 7,10×12,80 přízemí 2,90 × (9,20×12,80–3,10×2,10) patro 2,90 × (9,20×12,80–5,10×2,10) střecha 1,90 × (9,20×12,80–5,10×2,10) Obestavěný prostor – celkem:
Vedlejší stavby
= = = =
=
5
Vedlejší stavby tvoří garáž na konci zahrady na p.p.č. 953/8. Garáž je zděná, přízemní stavba se sedlovou střechou. Stavba není dokončená a není ani zapsaná v katastru nemovitostí.
Garáž
Podlaží: Název přízemí střecha Součet:
Výška 2,10 m 0,55 m 2,65 m
Zastavěná plocha 7,20×6,00 7,20×6,00
Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,10 × 7,20×6,00 střecha 0,55 × 7,20×6,00 Obestavěný prostor – celkem:
= =
43,20 m2 43,20 m2 86,40 m2
= = =
90,72 m3 23,76 m3 114,48 m3
Venkovní úpravy Přípojky inženýrských sítí do přilehlé komunikace (plynovod a přípojka NN), žumpa a oplocení pozemku pletivem – tyto položky jsou součástí porovnávací ceny nemovitosti. Samostatně je oceněna pouze kopaná studna.
Trvalé prosty Nejsou zastoupeny.
6
I. Ocenění dle vyhlášky Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky MF České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Cheb Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel a)Rodinný dům čp. 653 – § 26a Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Luby Počet obyvatel: 2 265 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 192,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost Index trhu
(IT = 1 + Ti):
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku 1 Význam obce 2 Úřady v obci 3 Poloha nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a životní prostředí 5 Obchod, služby, kultura v okolí 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí 8 Veřejná doprava 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost v obci a okolí 11 Změny v okolí s vlivem na cenu 12 Vlivy neuvedené Index polohy
(IP = 1 + Pi):
Hodnocení znaku II. Poptávka nižší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku II. Bez vlivu
Ti –0,05 0,00 0,00
0,950
Hodnocení znaku I. Bez většího významu II. Městský úřad se stavebním úřadem II. Okrajová území obce III. Převažující objekty pro bydlení II. Základní síť obchodů a služeb III. Základní škola a sportovní zařízení II. Omezená dostupnost zdravotnické péče III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost III. Bez vlivu II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,02 –0,01 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
1,050
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn IV. Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství II. Bez vedlejších staveb 11 Pozemky ve funkčním celku se stavb II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
Vi D 0,00 0,04 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 –0,05 0,85*
7 Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
*
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,7 0,541
0,950 × 1,050 × 0,541 = 3 192,– × 0,540 =
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,540 1 723,68 Kč/m3
1 054,58 × 1 723,68 =
1 817 758,45 Kč
Rodinný dům čp. 653 – zjištěná cena:
1 817 758,45 Kč
b)Garáž – § 7 garáž na p.p.č 953/8 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,881 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,869 (Rodinné domy) Podlaží: Název přízemí střecha Součet:
Výška 2,10 m 0,55 m 2,65 m
Zastavěná plocha 7,20×6,00 7,20×6,00
Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,10 × 7,20×6,00 střecha 0,55 × 7,20×6,00 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – základy bez izolace 2. Obvodové stěny – zděné tl. 30 3. Stropy – dřevěné trámové 4. Krov – sedlov střecha 5. Krytina – lepenka 6. Klempířské práce – pozinkovaný plech 7. Úprava povrchů – omítky 8. Schodiště 9. Dveře – dřevěné 10. Okna – dřevěná 11. Podlahy – betonové 12. Elektroinstalace – světelný i motorový proud
= =
43,20 m2 43,20 m2 86,40 m2
= = =
90,72 m3 23,76 m3 114,48 m3
Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:
1,0000
8 Úprava koeficientu K4: 7. Úprava povrchů 12. Elektroinstalace Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
–0,54 × 1,852 × 6,10 % –0,54 × 1,852 × 5,80 %
Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní jednotková cena upravená:
× × × × =
– – =
0,0610 0,0580 0,8810
1 250,– Kč/m3 0,8810 1,0000 2,0930 0,8690 2 002,97 Kč/m3
Základní cena upravená: 114,48 m3 × 2 002,97 Kč/m3
=
229 300,01 Kč
Úprava ceny: 229 300,01 Kč × 6,050 % Cena stavby:
– =
13 872,65 Kč 215 427,36 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 15 roků Opotřebení: 40,000 % Odpočet opotřebení: 215 427,36 Kč × 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
86 170,94 Kč 129 256,42 Kč
Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 6. Klempířské práce 1,70 % / 0,8810 × (100 – 60) % + 0,772 % 10. Okna 1,10 % / 0,8810 × (100 – 50) % + 0,624 % 11. Podlahy 8,20 % / 0,8810 × (100 – 50) % + 4,654 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 6,050 %
Garáž – zjištěná cena:
129 256,42 Kč
c)Studna – § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 6,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Koeficient prodejnosti: 0,869 (Rodinné domy) Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 1,00 m á 3 810,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:
+ + + =
9 750,– Kč 3 810,– Kč 10 780,– Kč 24 340,– Kč
9 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp:
× × ×
Cena studny:
=
48 923,33 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 20 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 48 923,33 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
24 461,67 Kč 24 461,66 Kč
1,0000 2,3130 0,8690
Studna – zjištěná cena:
24 461,66 Kč
d)Pozemky na LV číslo 61 – § 28, 29 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 44,38 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (2 265 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 265 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
Název
Parc. č.
zastavěná plocha a st. 677 nádvoří
zahrada
Parc. č. 953/8
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 90
44,38
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
Název
50 %
124,1447
50 %
× × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] upravená Výměra [m2] základní 331
44,38
§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – vlastní území +
49,6579
40 %
1,500 2,146 0,869
Cena [Kč] 11 173,02
1,500 2,146 0,869 0,400
Cena [Kč] 16 436,76
10 Úprava celkem: Koeficient prodejnosti Kp:
Název zahrada
Parc. č. 953/8
+
× ×
1,400 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 72911 331 6,14 8,5960
Cena [Kč] 2 845,28
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 61 – zjištěná cena:
40 %
2
=
30 455,06 Kč 30 455,06 Kč
11
II. Ocenění cenovým porovnáním Ocenění je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny za m2 podlahové plochy objektu. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita upravená metoda porovnání na základě standardní jednotkové ceny. Tato jednotková cena je potom indexem oceňovaného objektu přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Porovnávané nemovitosti jsou srovnatelné rodinné domy, nabízené během posledního půlroku v dané lokalitě. Inzerované ceny jsou upravené koeficientem 0,90, který zohledňuje zdroj jejich čerpání – nabídku na internetu. Každý objekt dále obdržel srovnávací index, jímž vyjadřuje znalec svůj názor na kvalitu domu vzhledem k oceňovanému objektu (jeho index je 1,00). Pro porovnání byly získány následující tři nemovitosti:
RD 01 Lokalita: Cena inzerovaná: koeficient úpravy ceny: Cena upravená: podlahová plocha: Jednotková cena Index objektu
Luby, Na Výšinách 1,499 mil Kč 0,90 1,35 mil Kč 164 m2 8.226,- Kč/m2 1,0
Srovnávací jednotková cena
8.226,- Kč/m2
Zdroj – MMreality.cz Nabízíme k prodeji částečně zařízený rodinný dům s 2garáží 41 m2 a zahradou 314 m2. 1/2 domu je podsklepena. Dům má novou fasádu a má plastová okna, kromě sklepa. V kuchyni je nová kuchyňská linka s elektrickou deskou a horkovzdušnou troubou. Možnost připojení krbových kamen. Spodní část domu má nové vnitřní omítky. Na zahradě je dílna 7 m2.
RD 02 Lokalita: Cena inzerovaná: koeficient úpravy ceny: Cena upravená: podlahová plocha: Jednotková cena Index objektu
Luby, Družstevní 2,285 mil Kč 0,90 2,06 mil Kč 210 m2 9.793,- Kč/m2 1,2
Srovnávací jednotková cena
8.160,- Kč/m2
Zdroj – MMreality.cz
Nabízíme k prodeji rodinný dům se zahradou o celkové ploše 619 m2. Dům je zateplen, plastová okna mají předokenní žaluzie. Vytápění domu plynovým kotlem. V přízemí podlahové topení, obýv. pokoj s krbem, zařízená kuchyň, koupelna se sprch. koutem, kotelna s prádelnou a provozovna. V 1. patře jsou tři pokoje, koupelna s toaletou a šatna. Na zahradě vrt s vodou zavedenou do domu.
12
RD 03 Lokalita: Cena inzerovaná: koeficient úpravy ceny: Cena upravená: podlahová plocha: Jednotková cena Index objektu
Luby, Revoluční 2,20 mil Kč 0,90 1,98 mil Kč 232 m2 8.534,- Kč/m2 1,1
Srovnávací jednotková cena
7.758,- Kč/m2
Zdroj – Realcheb.cz Dům se dvěma byty a zavedeným kadeřnictvím. Pěkná nemovitost v centru obce. Objekt je po celkové rekonstrukci. Garáž, zimní zahrada, 2 x krb, terasa, volná půda. Užitná plocha 232 m². Pozemky 759 m².
Nabídka srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě je dostatečná, uvedené nemovitosti jsou vhodné k porovnání. Všechny nemovitosti leží v Lubech. Nabídkovou cenu nejvíce ovlivňuje velikost domu, jeho technický stav, rozsah a kvalita příslušenství, vybavení a především jeho poloha. Porovnání s nabídkou realitních kanceláří lze použít jako jednu z metod ocenění.
Průměrná srovnávací jednotková cena
8.226/3 + 8.160/3 + 7.758/3 = 8.048,- Kč/m2
Oceňovaný objekt Užitná plocha
210 m2
Index objektu
1,00
Cena srovnávací
210 x SJC =
210 x 8.048,00 =
1 690 080,- Kč
13
Rekapitulace
Ocenění dle vyhlášky
Rekapitulace výsledné ceny: Rodinný dům čp. 653 1 817 758,45 Kč Garáž 129 256,42 Kč Studna 24 461,66 Kč Pozemky na LV číslo 61 30 455,06 Kč Výsledná cena činí celkem: 2 001 931,59 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- § 46: 2 001 930,– Kč
Cenové porovnání Porovnávací – výsledná cena činí celkem:
1 690 080,- Kč
Určení ceny obvyklé:
Cena zjištěná
Cena
Cena zjištěná dle vyhlášky
2 001 930,00 Kč
Cena zjištěná cenovým porovnáním
1 690 080,00 Kč
Průměr zjištěných cen
1 846 005,00 Kč
Obecná (obvyklá, tržní) cena současná
1 850 000,00 Kč
14
Závěr Odborný odhad ceny obvyklé
Pro stanovení tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod pro stanovení ceny dle vyhlášky. Ocenění cenovým porovnáním bylo provedeno z dostupných relevantních podkladů a srovnávacích nemovitostí z dané lokality. Při stanovení tržní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti, jeho technický stav, polohu, lokalitu apod. Pro základ ceny obvyklé byl stanoven průměr zjištěných cen.
Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí
1 850 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetpadesáttisíc Kč
Obvyklá cena ½ spoluvlastnického podílu nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí
925 000,– Kč Cena slovy: devětsetdvacetpěttisíc Kč
v Chebu, 31.7.2013 Ing. Petr Zítek Svobody 1 350 02 Cheb
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 1.11.2006 č.j. Spr 489/2006, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 49/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
