ZNALECKÝ POSUDEK č. 1951-7/2013 O ceně ..nemovitosti ev.č. 551 na parcele č. 772/2 prodejní stánek Šlapanice. bez vlastnictví pozemku
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad, Paní Mgr. Marcela Petrošová U Tržnice 9 69002 Břeclav
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé - tržní ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 160 EX 110/11-17
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 20.3.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Svoboda Zeleného 77 616 00 Brno telefon: 606 712 290 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně 23.3.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé - tržní ceny nemovitosti a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 160 EX 110/11-17 ze dne 9.3.2011. Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených / věcná břemena, práva z nájemních smluv/.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Prodejní stánek Čechova 664 51 Šlapanice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Šlapanice Katastrální území: Šlapanice u Brna Počet obyvatel: 6 989 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 79,4024 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. d): ZC = Cp * 3,5 = 277,91 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.3.2013.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalcem č.j. 160 EX 110/11-17 ze dne 25.2.2013. 2. Exekuční příkaz č.j. 160 EX 110/11-17 ze dne 9.3.2011. 3. Výpis z katastru nemovitostí k datu 25.2.2013 pro LV č. 3212. 4. Katastrální snímek - nahlížení do KN - internetový prohlížeč. 5. Mapy cz - internetový prohlížeč.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Zahir Said
641021/2490, Pan . Zahir Said, Němčany 148, 684 01, vlastnictví: výhradní 641021/2490
Omezení vlastnického práva: Zástavní právo soudcovské ve výši 289 571,- Kč. Návrh na zřízení podán dne 9,2,2009. -2-
Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4 Vinohrady, 130 00 Praha 41197518 Stavba: Šlapanice, č.e. 551 Z-8883/2009-703. Listina: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soud. zástavního práva Okresního soudu Brno-venkov - 19 E 8/2009-7 ze dne 11.2.2009. Právní moc ke dni 5.3.2009. Z-8883/2011-712. Nařízení exekuce - pověřená Mgr. Marcela Petrošová, EÚ Břeclav Zahir Said, Němčany č.p. 148 684 01 RČ/IČO: 641021/2490 Z-3523/2011-712. Listina. usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Vyškov 25EXE-1325/2011-10 ze dne 28.2.2011, uloženo na prac. Vyškov Z-3523/2011-712. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti stavba Šlapanice, č.e. 551 Z-7857/2011-703. Listina exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Břeclav 160 EX-110/2011-17 ze dne 9.3.2011. Z-7857/2011-703. Nařízení exekuce - pověřen Mgr. Ing. Jiří Prošek, EÚ Plzeň-město Zahir Said, č.p. 148, 684 01 Němčany, RČ/IČO: 641021/2490 Z-6688/2011-712 Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Vyškově 25 EXE-1720/2011-18 ze dne 18.4.2011, uloženo na prac. Vyškov Z-6688/2011-712 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti stavba Šlapanice, č.e. 551 Z-14615/2011-703 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Plzeň-město 134 EX-03360/2011-010 ze dne 26.4.2011. Z-14615/2011-703 Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí exekutorského úřadu Plzeň-město 134 EX-03360/2011-10 ze dne 26.4.2011. Právní moc ke dni 16.7.2011. Z-30224/2011-703 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti stavba: Šlapanice, ev.č. 551 Z-14879/2011-703 Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Plzeň-město 134 EX-03360/2011-014 ze dne 27.4.2011. Z-14879/2011-703 Listina: Ohlášení o nabytí právní mocu rozhodnutí exekutorského úřadu Plzeň-město 134 EX-03360/2011-014 ze dne 27.4.2011. Právní moc ke dni 16.7.2011. Z-30224/2011-703 Nařízení exekuce - pověřen JUDr. Vrána, EÚ Přerov -3-
Zahir Said, č.p. 148, 684 01 Němčany RČ/IČO: 641021/2490 Z-9417/2011-712 Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Vyškov 25 EXE-1671/2011-22 ze dne 13.5.2011, uloženo prac. Vyškov Z-9417/2011-712 Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 25EXE-1871/2011-22, právní moc ze dne 9.7.2011, ohlášení ze dne 8.8.2011, č.j. 103EX 10241/11-24, uloženo prac. Vyškov Z-12813/2011-712 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti stavba. Šlapanice, ev.č. 551 Z-20605/2011-703 Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Přerov 103 EX-18241/2011-13 ze dne 8.6.2011. Z-20605/2011-703 Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 264 010,- Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce stavba: Šlapanice, ev.č. 551 Z-23065/2011-703 Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Vinohrady, 130 00 Praha, RČ/IČO: 41197518 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekučního zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Přerov 103 Ex-18241/2011-15 ze dne 8.5.2011. Právní moc ke dni 23.6.2011. Z-23065/2011-703. Nařízení exekuce - pověřen JUDr. Vrána, EÚ Přerov Zahir Said, č.p., 148, Němčany, RČ/IČO: 641021/2490 Z-15683/2011-712 Listina. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Vyškov 25EXE-2811/2011-12 ze dne 26.9.2011, uloženo na prac. Vyškov Z-15683/2011-712 Listina: vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení - Usnesení 25EXE 2811/2011-12 nabylo právní moci dne 16.11.2011. Ohlášení EÚ Přerov, ze dne 1.2.2012, č.j. 103 Ex 45952/11-22, uloženo prac. Vyškov Z-1520/2012-712 Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 149 437,- kč s příslušenstvím a nákladů exekuce stavba. Šlapanice, ev.č. 551 Z.30224/2011-703 GECO, a.s. Pod Čimickým hájem 190/11 Praha, RČ/IČO: 63080737 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástvaního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Plzeň.město 134 EX-03360/2011-009 ze dne 26.4.2011. Z-30224/2011-703 -4-
Listina. ohlášení o nabytí právní moci Exekutorského úřadu Plzeň-město 134 EX03360/2011-009 ye dne 26.4.2011. Pr8vn9 moc ke dni 30.6.2011. Z/30224/2011-703 Exekuèní pøíkaz k prodeji nemovitých vìcí Exekutorského úøadu Pøerov 103 Ex45952/2011-11 ze dne 18.10.2011. Z-34164/2011-703 Zástavní právo exekutorské k zajištìní pohledávky ve výši 32 071,- Kè s pøíslušenstvím a nákladù exekuce stavba: Šlapanice, ev.è. 551 Z-36856/2011-703 Všeobecná zdravotní pojiš•ovna Èeské republiky Orlická 2020/4, Vinohrady, Praha, RÈ/IÈO: 41197518 Listina: Exekuèní pøíkaz o zøízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti exekutorského úøadu Pøerov 103 Ex-45952/2011-12 ze dne 118.10.2011. Právní moc ke dni 31.10.2011. Z-36856/2011-703. Naøízení exekuce - povìøen JUDr. Tomáš Vrána, EÚ Pøerov Zahir Said, è.p. 148, 684 01 Nìmèany, RÈ/IÈO: 641021/2490. Z-3154/2012-712. Listina: Usnesení soudu o naøízení exekuce Okresního soudu ve Vyškovì 25EXE-1295/2012-12 ze dne 24.2.2012., uloženo prac. Vyškov. Z-3154/2012-712. Listina: Vyrozumìní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 25EXE-1295/2012-12 Ohlášení EÚ Pøerov, JUDr. Tomáš Vrána, ze dne 13.6.2012. Právní moc ke dni 7.4.2012. Uloženo na prac. Vyškov Z-7529/2012-712. Exekuèní pøíkaz k prodeji nemovitosti stavba: Šlapanice, ev.è. 551 Z-6470/2012-703 Listina: Exekuèní pøíkaz k prodeji nemovitých vìcí Exekutorského úøadu Pøerov 103 Ex-07449/2012-9 ze dne 7.3.2012. Z-6470/2012-703 Zástavní právo exekutorské k zajištìní pohledávky ve výši 30 109,- Kè s pøíslušenstvím a nákladù exekuce stavba. Šlapanice, ev.è. 551 Z-11241/2012-703 Všeobecná zdravotní pojiš•ovna Èeské republiky Orlická 2020/4 Vinohrady, 130 00 Praha, RÈ/IÈO: 41197518 Exekuèní pøíkaz o zøízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úøadu Pøerov 103 Ex-07449/2012-10 ze dne 8.3.2012. Právní moc ke dne 22.3.2012. Z-11241/2012-703 Exekuèní pøíkaz k prodeji nemovitostí stavba: Šlapanice, ev.è. 551 Listina:
Z-30854/2012-703
-5-
Exekuèní pøíkaz k prodeji nemovitých vìcí Exekutorského úøadu Chrudim 129 EX-8242/2012-10 ze dne 7.1152012 Z-30854/2012-703..
6. Dokumentace a skutečnost K hodnocení bylo použito zaměření skutečného stavu nemovitosti Písemně vyzvaný vlastník nemovitosti se nedostavil. V prodejní době byla nemovitost přístupná, schopná zaměření pro účely hodnocení.
7. Celkový popis nemovitosti Situování předmětné nemovitosti je na cizím pozemku uprostřed obce Šlapanice, v blízkosti nákupního centra ALBERT. Poloha je výhodná s ohledem na poměrně silnou koncentraci nakupujících osob, poblíž jsou rovněž zastávky hromadné dopravy. Vlastní objekt je volně přístupný, pouze zadní strana od komunikace a chodníku ulice Nádražní je uzavřena plechovým oplocením. V čelní straně je zleva navazující oplocení sousední nemovitosti. Nemovitost je napojena na místní síť elektro.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Prodejní stánek
-6-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Prodejní stánek Popis: Objekt je volně stojící, situován na exponovaném místě. Osazen je na betonovém soklu. Vlastní konstrukci tvoří ocelové svařované rámy, oboustranně opláštěné deskovými materiály s výplní částečných izolací, zřejmě z minerální vlny. Střecha je plochá, zřejmě z provozních i architektonických důvodů byl nad stánkem zbudován přístřešek zastřešení mírného oboustranného sklonu s plechovou, částečně i prosklenou krytinou, který zabezpečuje střechu před přívaly vody. Okna jsou plastová, opatřená ocelovými svařovanými mřížemi. Prosklené jsou vstupní dveře. Podlaha je s nášlapnou dlažbou z keramických dlaždic. Objekt je bez zavedení vodovodních instalací., bez hygienického zázemí. Dispozice objektu je jednoprostorová, s předsazeným vstupním prostorem lichoběžníkového půdorysu.
Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby kovová 123
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1. NP 6,50*4,00+2,75*0,55
=
[m2 ] 27,51
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 27,51 m2 27,51
Název 1. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 2,95 m
PVP = 81,15 / 27,51 = 2,95 m PZP = 27,51 / 1 = 27,51 m2
-7-
Součin 81,15 81,15
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor nadzemní část 27,51*3,10
=
[m3 ] 85,28 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
nadzemní část Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
chybí kovové + opláštění kovové + opláštění plochá pozinkovaný nebo hliníkový plech pozinkovaný plech deskový obklad břízolitové stříkané chybí chybí chybí plastová běžná keramická dlažba přímotopy světelná třífázová chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí mříže
Výpočet koeficientu K4 : -8-
Obestavěný prostor 85,28 m3 85,28 m3
Hodnocení standardu C S S S S S S S C C C X S S P S C C C C C C C C S X
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4 :
Hodnocení standardu C S S S S S S S C C C X S S P S C C C C C C C C S X
Obj. podíl [%] 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3 ] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Základní cena upravená Plná cena:
[Kč/m3 ]
85,28 m3 * 3 978,01 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou: -9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 0,00 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 0,00 0,00 0,00 0,00 5,80 3,30 2,21 5,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4,40 0,00 65,31 0,6531
= * * * * * * *
2 669,1,0320 1,1599 1,0119 0,6531 1,0000 2,1410 0,8800
=
3 978,01
=
339 244,69 Kč
Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 50 = 30,000 %
-
101 773,41 Kč
Prodejní stánek - zjištěná cena
=
237 471,28 Kč
- 10 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Prodejní stánek
339 244,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
339 244,70 Kč
Celkem
339 244,70 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
339 244,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Prodejní stánek
237 471,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
237 471,30 Kč
Celkem
237 471,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
237 471,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
237 470,- Kč
slovy: Dvěstětřicetsedmtisícčtyřistasedmdesát Kč
Obvyklá - tržní cena Obvyklou - tržní cenou se rozumí částka, kterou lze legálně získat prodejem - 11 -
nemovitého majetku mezi dobrovolně jednajícími stranami s vyloučením mimořádných faktorů, jako je promptní prodej v tísni, nekalá soutěž a tak podobně. Tržní cenou se rozumí cena, kterou se neurčuje absolutní hodnota nemovitosti, ale interpretuje se chování kupujících na trhu ve vztahu k dané nemovitosti. Jde tedy o subjektivní názor, vykonstruovaný na základě informací, které jsou k dispozici k datu zpracování posudku. V daném případě se velmi těžko hledá adekvátní protiváha podobné srovnatelné nemovitosti na trhu s nemovitostmi. Podobné stánky se běžně neobchodují. není tedy s čím srovnávat. Zcela náhodou se objeví ojedinělá nabídka na tištěných měsíčních informacích realitních kanceláří. Dosud jsem neobjevil s nabídkou vyšší 200 000,- Kč, a v tom již bylo jisté procento za postoupení práva vůbec na daném místě prodávat sortiment, většinou rychlého občerstvení. Hodnocený objekt má jistou charakteristiku, není standardním dřevěným stánkem -boudou, ikdyž není v městě Brně. Z tohoto důvodu oceňuji cenou
200 000,- Kč. slovy: dvě stě tisíc korun českých. V Brně 23.3.2013 Ing. Jiří Svoboda Zeleného 77 616 00 Brno
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 10. září 1975 č.j. Spr. 4339/75 pro základní obor ekonomiky v odvětví ceny a odhady nemovitosti a z oboru stavebnictví, pro odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské.
- 12 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1951-7/2013 znaleckého deníku.
- 13 -
