TOELICHTING
-IINHOUD TOELICHTING 1. 2.
3.
4.
5.
6.
7. 8. 9.
Inleiding Algemeen 2.1 Aanleiding 2.2 Kadastrale situatie 2.3 Vigerend bestemmingsplan 2.4 Bestemmingsplan ‘Buitengebied 1998’ 2.5 Begrenzing kern Wilbertoord 2.6 Conclusie Groter verband 3.1 Inleiding 3.2 Provinciaal niveau 3.3 Regionaal niveau Land van Cuijk 3.4 Gemeentelijk niveau 3.5 Conclusie Bestaande toestand 4.1 Inleiding 4.2 Ruimtelijke opbouw Wilbertoord 4.3 Ontsluiting 4.4 Bebouwing en functies 4.5 Beplanting 4.6 Waterhuishouding en riolering 4.7 Milieuhygiënische aspecten 4.8 Archeologie Plan 5.1 Inleiding 5.2 Algemeen 5.3 Nieuwe woning 5.4 Bedrijfsbestemming 5.5 Ruimtelijke inpassing Planologische effecten 6.1 Woningbouw 6.2 Bedrijfslocatie 6.3 Stedebouwkundig 6.4 Landschap 6.5 Verkeerskundig 6.6 Waterhuishouding en riolering 6.7 Milieuhygiënische aspecten Aspecten uitvoerbaarheid Manier van regelen Procedure 9.1 Inspraak 9.2 Overleg ex artikel 10 Bro 1985 9.3 Tervisielegging
Blz. 1.1 2.1 2.1 2.1 2.2 2.3 2.4 2.4 3.1 3.1 3.1 3.1 3.2 3.2 4.1 4.1 4.1 4.2 4.2 4.2 4.2 4.3 4.4 5.1 5.1 5.1 5.1 5.2 5.2 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 7.1 8.1 9.1 9.1 9.3 9.4
Bijlage Bouwplan
1.1 1.
INLEIDING Voorliggend plan betreft het bestemmingsplan ‘Wethouder Lindersstraat 66-66A, Wilbertoord’ van de gemeente Mill en St. Hubert. De topografische situatie is weergegeven op afbeelding 1.1.
2.1 2.
ALGEMEEN
2.1
Aanleiding De aanleiding voor dit bestemmingsplan vormt het verzoek van de familie Selten aan de gemeente om medewerking te verlenen aan het splitsen van een woonboerderij in twee woningen inclusief het realiseren van bijgebouwen. De woningsplitsing is niet mogelijk binnen de ter plaatse vigerende bestemming. Voorts staat ter plaatse het voormalige VOEP-gebouw (het vroegere jeugdhuis), dat thans bedrijfsmatig gebruikt wordt, een planologische regeling. Het uitoefenen van een bedrijf is niet mogelijk binnen de vigerende bestemming.
2.2
Kadastrale situatie De kadastrale situatie is op afbeelding 2.1 weergegeven. Het plangebied is aangegeven en omvat de percelen: Nummer E 2501 E 2169 (ged)
Omvang 1137 m2 3663m2
eigendom J.G.J. Selten A.J.M. Janssen J.G.J. Selten
2.2 2.3
Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse vigeert het bestemmingsplan ‘Buitengebied’: - vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 15-12-1987’ - gedeeltelijk geodgekeurd doro Gedeputeerde Staten d.d. 29-07-1988; - onherroepelijk na Koninklijk Besluit d.d. 12-07-1990. Afbeelding 2.2 geeft een uitsnede van de plankaart Buitengebied. De ligging van onderhavig plangebied is daar op aangegeven. Het plangebied zelf heeft grotendeels de bestemming Woondoeleinden –W(a)-. Binnen het aangegeven bestemmingsvlak is één woning teogestaan. De gronden die het plangebied omgeven hebben de bestemmin Agrarisch kernrandgebied –akg-. Deze gronden zijn bestemd voor agrarische productiedoenleinden en, uit milieuhygiënische overwegingen, voor het functioneren als bufferzone tussen het woongebied kom Wilbertoord en het aangrenzende agrarische gebied.
2.3 2.4
Bestemmingsplan ‘Buitengebied 1998’ Het bestemmingsplan ‘Buitengebied 1987’ is inmiddels vervangen door het bestemmingsplan ‘Buitengebied 1998’: - vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 28-01-1999; - goedgekeurd door Gedeputeerde Staten d.d. 07-09-1999. Afbeelding 2.3 geeft een uitsnede van de plankaart gebiedsbestemmingen. Het plangebied is aangeduid. In tegenstelling tot het bestemmingsplan 1987 is het plangebied, behoudens een klein deel, niet opgenomen in het bestemmingsplan 1998. De aangrenzende gronden in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 1998’hebben de bestemming Agrarisch geibed met de nadere aanduiding ‘kernrandzone’, op afbeelding 2.3 gemerkt 1. Voor de gronden zijn geen bijzondere meerwaarden opgenomen. Een en ander betekent dat de aangrenzende gronden in principe de bestemmin uit 1987 hebben behouden.
2.4 2.5
Begrenzing kern Wilbertoord De gemeenteraad heeft in 1999 in verband met de voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied 1998 in een apart besluit nieuwe grenzen voor de bebouwde kommen vastgesteld. De nieuwe begrenzing van de kern Wilbertoord is weergegeven op afbeelding 2.4. Onderhavig plangebied vormt een van de aanpassingen, en is binnen de komgrens opgenomen. De motivering voor de aanpassing is dat: Citaat: Het een perceel betreft met een woonbestemming, overduidelijk verbonden met en behorend tot de bebouwde kom. Einde citaat
2.6
Conclusie Formeel is nog de bestemming Woondoeleinden uit de oude bestemminplan ‘Buitengebied 1987’ van toepassing. Onvderhavig palngebied wordt thans echter planologisch niet meer to het buitengebied gerekend, maar tot de bebouwde kom Wilbertoord.
3.1 3.
GROTERVERBAND
3.1
Inleiding Voor nieuwe ontwikkelingen van het plangebied zijn primair de plannen en beleidsdoelstellingen vanuit het grotere verband richting gevend. Voor zover relevant wordt hierna kort het beleid genoemd op: - provinciaal niveau - regionaal niveau - gemeentelijk niveau.
3.2
Provinciaal niveau
3.2.1
Streekplan 2002 Op provinciaal niveau is het streekplan 2002 bepalend. In het streekplan wordt onderscheid gemaakt tussen de stedelijke regio's en de landelijke regio's. In totaal mogen in de landelijke regio's niet meer woningen worden gebouwd dan nodig zijn voor de natuurlijke groei, ofwel een migratiesaldo nul. De nadere verdeling van de locaties voor woningbouwen bedrijven over de kernen in de landelijke regio's moet -voor de gemeente Mill -voor 2005 worden vastgelegd in het uitwerkingsplan van het streekplan voor het Land van Cuijk. Tot 2005 geldt het beleid zoals vastgelegd in vigerende bestemmingsplannen.
3.2.2
Bedrijventerreinen Op Maat Voor de vestiging van nieuwe bedrijven is tevens het provinciaal beleid van toepassing, zoals verwoord in de beleidsnotitie 'Bedrijventerreinen Op Maat'. Voor kleine kernen als Wilbertoord geldt als uitgangspunt dat daar geen aparte bedrijventerreinen worden aangelegd. Nieuwe bedrijfslocaties moeten bij voorkeur verspreid binnen de bebouwde kom worden gezocht. De omvang van een bedrijfsperceel mag maximaal 2500 m2 bedragen, terwijl de toegestane milieucategorie beperkt blijft tot de hindercategorieën 1 en 2-bedrijven, met eventueel ook hindercategorie 3-bedrijven. Voorts is nieuwvestiging alleen toegestaan voor een reeds in de kern gevestigd bedrijf of een overigens lokaal gebonden bedrijf (ondernemer uit kern of meerderheid werknemers uit kern).
3.3
Regionaal niveau Land van Cuijk Door de gemeenteraad is in maart 2001 de StructuurvisiePlus Land van Cuijk vastgesteld. Deze structuurvisiePlus is gebaseerd op de hoofdlijnen van beleid in het streekplan. De structuurvisie bevat geen concrete beleidsdoelstellingen voor de nevenkernen als Wilbertoord.
3.2 3.4
Gemeentelijk niveau In het gemeentelijk beleid is een verdeling van de woningbouw over de kernen tot en met het. jaar 2005 vastgelegd. Voorliggend bestemmingsplan heeft geen invloed op de woningbouwverdeling in de gemeente. De extra woning zal worden verrekend met het aantal in Wilbertoord te bouwen woningen. Met betrekking tot bedrijfsvestigingen baseert de gemeente haar beleid op het provinciale streekplan. MiLl vervult een werkfunctie voor de gehele gemeente, terwijl nieuwe bedrijfsvestigingen in de kerkdorpen beperkt blijven tot kleinschalige, lokale bedrijven. Onderhavige nieuwe bedrijfsvestiging betreft een lokaal schildersbedrijf dat ter plaatse aanwezige bebouwing reeds in gebruik heeft.
3.5
Conclusie Voorliggend plan past binnen het algemene provinciale en gemeentelijke beleid.
4.1 4.
BESTAANDETOESTAND
4.1
Inleiding Na de toelichting van het algemene beleid in groter verband volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van de bestaande toestand.
4.2
Ruimtelijke opbouw Wilbertoord Onderstaande afbeelding en afbeelding 4.1 geven de ruimtelijke opbouw van de kern Wilbertoord weer. De ligging van het plangebied is aangegeven. Afbeelding 4.1R ruimtelijke opbouw kern Wilbeltoord Wilbertoord is van oorsprong een dorpslint. De Wethouder Lindersstraat vormt de dorpsas en tevens de ontsluiting van het dorp. Langs de dorpsas is sprake van een menging van wonen en voorzieningen. De westzijde van het dorp wordt relatief scherp begrensd door lagere gronderl met een waterloop. De oostzijde van het dorp ligt hoger en is droger. Daar liggen ook de naoorlogse dorpsuitbreidingen. Met name is aan deze zijde het bestemmingsplan 'De Moerboom' in uitvoering. Onderhavig plangebied ligt aan de westelijke rand van het dorp ter hoogte van het dorpsmidden. Oorspronkelijk lag hier een agrarisch bedrijf.
4.2 Op afbeelding 4.2 (luchtfoto) is de bestaande toestand van het plangebied en directe omgeving nader aangegeven. 4.3
Ontsluiting Het plangebied wordt via een zijweg direct op de Wethouder Lindersstraat ontsloten.
4.4
Bebouwing en functies Onderhavig plangebied ligt direct achter de bebouwing aan de Wethouder Lindersstraat. Op de hoek met de zijweg ligt het horecabedrijf Amanshof met een zaalaccommodatie. De overige bebouwing aan de westzijde van de straat bestaat uit woningen. Aan de oostzijde van de Wethouder Lindersstraat ligt het dorpsmidden met het St. Josephplein, met de kerk, sporthal en winkels. De bestaande bebouwing binnen het plangebied is apart aangeduid. 1
Betreft het voormalige VOEP-gebouw en is in gebruik door het schildersbedrijf Selten voor opslag van steigers en ander werkmateriaal en voor het schilderen van kleine onderdelen en decoratiewerken.
2
Daarnaast liggen opstallen van het voormalige agrarische bedrijf. In het hoofdgebouw is één woning aanwezig. De voormalige boerderij heeft de karakteristieke vorm van de Brabantse langgevelboerderij. Het gebouw is niet als monument of beeldbepalend aangemerkt.
3
Een deel van de bebouwing is kort geleden gesloopt.
Buiten het plangebied staat verder nog een vervallen kippenschuur. De bebouwing als geheel staat er relatief onverzorgd bij. 4.5
Beplanting
De beplanting op en rond het plangebied blijft beperkt tot een landschappelijke houtsingel zoals gemerkt 4. Voorts komt groen in verschillende vormen voor op de erfgrenzen van de woonpercelen. 4.6
Waterhuishouding en riolering
Binnen het plangebied liggen geen waterlopen. De bestaande bebouwing is aangesloten op het gemeentelijke riool in de Wethouder Lindersstraat. Dit riool is nog van het gemengde type. De gemeente werkt aan een programma van het afkoppelen van de regenwaterafvoer op het riool. Vooruitlopend daarop wordt in nieuwe situaties al een scheiding aangebracht tussen de vuilwaterafvoer op het riool en het vasthouden van het schone regenwater ter plaatse. Het waterschap heeft in het kader van het overleg ex artikel 10 Bro per brief d.d. 30-09-02 bericht, met bovengenoemde aanpak in te stemmen.
4.3 4.7
Milieuhygiënische aspecten
4.7.1
Bodem Onderhavig plan betreft deels een interne verbouwing van stal naar woonruimten. Uitgangspunt is dat de funderingen en vloeren blijven bestaan en er geen uitbreiding van het bebouwd oppervlak is. Voor dit deel is geen bodemonderzoek vereist. Een ander deel betreft de vernieuwing van een schuur in garage / berging / hobbyruimte. Dit betreft op zich een gevoelige bestemming (verblijf meer dan twee uur per dag). De oppervlakte bedraagt echter minder dan 50 m2, in welk geval geen bodemonderzoek vereist is. Ook is geen sprake van een potentieel bedreigende situatie in het verleden (bijvoorbeeld ondergrondse tank). De voorziene bedrijfsruimte betreft in principe een bestaand gebouw. Ook voor dit deel is geen bodemonderzoek vereist.
4.7.2
Geluid De gemeenteraad heeft d.d. 28-02-2002 besloten op de Wethouder Lindersstraat een toegestane snelheid voor auto's van maximaal 50 km/uur te handhaven. De nieuw af te splitsen woning ligt op ca 85 m uit de as van de Wethouder Lindersstraat en derhalve binnen de onderzoekszone van 200 m, zoals bedoeld in artikel 3.2 van de Wet geluidhinder. Het vereiste akoestisch onderzoek is uitgevoerd door het bureau Prinssen en Bus, rapport Wethouder Lindersstraat 66 en 88, d.d. augustus 2002. Dit rapport vormt een bijlage bij dit bestemmingsplan. De conclusie van het onderzoek is dat de geluidbelasting op de gevel van de af te splitsen woning Wethouder Lindersstraat 66 voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). N.B. Het plangebied ligt buiten de Ke-zones van de vliegbasis Volkel.
4.7.3
Geur De extra woning ligt niet binnen een agrarische milieu(stank)cirkel. De afstand van de nieuwe woning tot het agrarisch bedrijf J. Gieben, Wethouder Lindersstraat 88, bedraagt ca 160 m. De stankcirkel van het bedrijf Gieben heeft een straal van 100 meter.
4.7.4
Hindercategorie bedrijf Bestaande toestand De heer Selten beschikt in Odiliapeel over een schildersbedrijf annex glashandel. Aldaar vindt de opslag van verf, verfverwante artikelen en glas plaats. Enige jaren geleden is door de heer Selten aan de Weth. Lindersstraat te Wilbertoord het voormalige VOEP-gebouw aangekocht.
4.4 Het gebouw is in gebruik als werkruimte ten behoeve van het schildersbedrijf. In deze ruimte vinden op beperkte schaal airbrush verfspuitwerkzaamheden plaats. Hierbij worden interieurdelen e.d. gedecoreerd. De hoeveelheid verf die hiervoor wordt gebruilst neemt de werknemer van het schildersbedrijf op maat mee vanuit de vestiging te Odiliapeel. De tijdens het bezoek aangetroffen hoeveelheid verf kan dan ook gezien worden als werkvoorraad. Binnen het gebouw zijn geen elektromotoren en/of verbrandingsmotoren aanwezig met een vermogen van meer dan 1 ,5 kW. Tevens vinden er geen andere activiteiten plaats die in het Inrichtingen en vergunningenbesluit milieubeheer aangewezen zijn als inrichting die nadelige gevolgen voor het milieu kan veroorzaken. Conclusie De bedrijfsactiviteiten zijn thans zodanig beperkt dat het bepaalde in de Wet milieubeheer niet van toepassing is. Toekomst Op basis van de milieuwetgeving zullen de toekomstige activiteiten altijd moeten voldoen aan de eisen vanuit het aspect milieu zullen worden gesteld. Planologisch worden in dit bestemmingsplan de mogelijke bedrijfsactiviteiten ook beperkt. Gezien het feit dat binnen 30 rn van het bedrijfje burgerwoningen aanwezig zijn worden ter plaatse alleen bedrijfsactiviteiten toegestaan die behoren tot de zogenaamde hindercategorie 1-bedrijven uit de VNGpublicatie Bedrijven en milieuzonering 1999, zoals opgenomen als bijlage bij de voorschriften. In dit bestemmingsplan wordt het bestaande schildersbedrijf positief bestemd. Andere hindercategorie 1-bedrijven zijn alleen mogelijk na vrijstelling. 4.8
Archeologie Volgens de provinciale indicatieve cultuurhistorische waardenkaart bezit het gebied een lage trefkans voor archeologische waarden. Afbeelding 4.4R uitsnede provinciale indicatieve cultuurhistorische waardenkaart Een nader archeologisch onderzoek is niet vereist.
5.1 5.
PLAN
5.1
Inleiding In dit hoofdstuk wordt het feitelijke plan beschreven, achtereenvolgens: - algemeen - nieuwe woning - nieuw bedrijf - ruimtelijke inpassing
5.2
Algemeen Zoals eerder beschreven is het plangebied opgenomen binnen de in 1999 vastgestelde stedebouwkundige begrenzing van de kom Wilbertoord. Om die reden is het plangebied niet opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied. De voorgenomen nieuwbouw van een extra woning en het mogelijk maken van een bedrijfsvestiging is een vorm van inbreiding binnen de kom. Voorts is thans sprake van een onverzorgde bebouwingssituatie. De voorgenomen ontwikkeling zalleiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. In het bijzonder zal de karakteristieke bouwvorm van de voormalige boerderij (langgeveltype) beter tot zijn recht komen.
5.3
Nieuwe woning Het (verkleinde) bouwplan voor de nieuwe woning is opgenomen als bijlage 1. Binnen de bestaande bouwmassa van het voormalige hoofdgebouw van de boerderij worden twee woningen gerealiseerd. Voorts worden aanbouwen gerealiseerd ter plaatse van een kort geleden gesloopt agrarisch bedrijfsgebouw. Een nog bestaande aangebouwde voormalige stalruimte van beperkte omvang zal eveneens voor woondoeleinden worden verbouwd. Gezien de (toekomstige) ligging in de stedebouwkundige kom zullen per woning bijgebouwen toegestaan worden, overeenkomstig de regeling in het vigerende bestemmingsplan 'Integrale aan en bijgebouwenregeling' 1996. Dat wil zeggen als uitgangspunt 75 m2, plus 10% van de omvang achtertuin tot een totaal van maximaal 120 m2. Zie artikel 9.2.3 onder e.2. De omvang van de achtertuin achter het bouwvlak (zie plankaart) bedraagt ca 2.200 m2. Deze wordt naar evenredigheid aan de twee woningen toebedeeld. Per woning derhalve 1.100 m2 achtertuin. Hiervan is in principe 10% beschikbaar voor extra ruimte voor bijgebouwen, ruimschoots voldoende voor de maximale ophoging van 75 m2 naar 120 m2. Eigenaar de heer Selten heeft schriftelijk met de sloop van de overtollige bijgebouwen ingestemd.
5.2 5.4
Bedrijfsbestemming Zoals eerder venneld wordt het voonnalige VOEP-gebouw gebruikt door het schildersbe.drijf Selten. Inmiddels is sprake van "een vonn van" onder het overgangsrecht vallend gebruik als bedrijfsgebouw. Door de overheveling van het plangebied inclusief dit "bedrijfsgebouw" van het 'buitengebied naar de stedebouwkundige kom ontstaat de mogelijkheid ter plaatse een bedrijfsbestemming te leggen. Aldus wordt -in de geest van het streekplan -binnen de kom van Wilbertoord een kleine bedrijfslocatie opgenomen. De huidige omvang van het "bedrijfsgebouw" bedraagt ca 220 m2. Gezien de ligging aan de rand van de bebouwde kom tegen het buitengebied aan is de toegestane omvang van de bedriifsaebouwen beperkt tot de huidige omvang plus ca 15%. Derhalve totaal maximaal 250 m2. De omvang van het nieuw te begrenzen bedrijfsoerceel bedraagt ca 1200 m2. Op dit bedrijfsperceel is geen woning toegestaan. Voorts worden overeenkomstig de toelichting in § 4.7.4 alleen hindercategorie 1bedrijven toegestaan. Als uitgangspunt het schildersbedrijf, en na vrijstelling eventueel andere bedrijfsactiviteiten. Ter optimalisering van het bedrijfsperceel is op verzoek van het bedrijf ingestemd met een verplaatsing van de bedrijfsloods naar de rand van het perceel. De voordelen ervan zijn: - betere bereikbaarheid en meer ruimte voor draaien, laden en lossen op eigen terrein; - betere in passing van de parkeerruimte voor personenwagens, werknemers en bezoekers. Omwille van brandveiligheidsredenen is het bouwvlak 1 rn uit de bestemming Groenvoorziening gelegd.
5.5
Ruimtelijke inpassing Ten behoeve van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit geldt de inrichtingsschets op afbeelding 5.1 als leidraad. De ontsluiting b!ijft lopen via de bestaande zijweg van de Wethouder Lindersstraat. Het bedrijfsgebouwen de woning moeten binnen het opgenomen bouwvlak worden gebouwd. Vanwege de ligging aan de rand van het dorp is de landschappelijke in passing van hoofdbelang. Uitgangspunt is daarom dat langs de buitenrand van het plangebied een nieuwe landschapssingel van minimaal 3 m (van eiken-/berkenbestand) wordt aangelegd. Dit in aansluiting op de bestaande landschapssingels. De ligging van het bouwvlak voor de bedrijfsloods is hierop afgestemd.
6.1 6.
PLANOLOGISCHE EFFECTEN Aan voorliggend bestemmingsplan zijn samenvattend de volgende planologische effecten verbonden.
6.1
Woningbouw De woningvoórraad in Wilbertoord wordt met één woning uitgebreid. Deze woning past in het (gemeentelijke) woningbouwprogramma van Wilbertoord 2002-2005.
6.2
Bedrijfslocatie In de kom Wilbertoord komt een extra bedrijfslocatie voor een kleinschalig lokaal bedrijf beschikbaar.
6.3
Stedebouwkundig Er zal sprake worden van een aanmerkelijke verbetering van de kwaliteit van de bebouwing en inrichting van deze wat achteraf gelegen locatie.
6.4
Landschap De voorgeschreven groensingels op de perceelsgrenzen moeten leiden tot een goede landschappelijke inpassing.
6.5
Verkeerskundig De feitelijke uitbreiding van activiteiten bestaat uit de opname van een extra woning. Dit vormt verkeerskundig geen probleem.
6.6
Waterhuishouding en riolering De situatie verandert in principe niet. Het vuilwater zal op het gemeentelijk riool in de Wethouder Lindersstraat worden geloosd. Schoon hemelwater wordt ter plaatse opgevangen, voor de tuin gebruikt en/of ter plaatse in de grond geïnfiltreerd.
6.7
Milieuhygiënische aspecten De nieuwe woning ligt niet in een stankcirkel. Voor de toegestane hindercategorie 1-bedrijven geldt een afstandsmaat van 10 m tot burgerwoningen. Hieraan wordt voldaan.
7.1 7.
ASPECTEN UITVOERBAARHEID De kosten voor het opstellen van dit bestemmingsplan komen voor de rekening van de initiptiefnemer. Voor de gemeente zijn aan dit plan geen kosten verbonden. Het plan is fi~anciéel-economisch uitvoerbaar te achten. Inzake de op de plankaart opgenomen groenvoorziening zal met de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst worden gesloten.
8.1 8.
MANIER VAN REGELEN Voorliggend plan is opgezet als een zelfstandig plan. Voor wat betreft de juridische vertaling va(1 voorliggende ontwikkelingen is gekozen voor een specifiek gedetailleerd eindplan. De voorschriften zijn onderverdeeld in: algemene voorSchriften; bestemm j ngsvoo rsch riften . Bij het bestemmingsplan behoort één kaart: de plankaart, gekoppeld aan de feitelijke bestemmingen. Algemene voorschriften De artikelen 1 tot en met 8 betreffen de gebruikelijke algemene bepalingen. Artikelen 1 en 2 Artikel 1 bevat een omschrijving van de belangrijkste begrippen die in de voorschriften en op de plankaart worden gebruikt. Voorts wordt in artikel 2 aangegeven op welke wijze wordt gemeten bij de toepassing van de in de juridische regeling gegeven maten. Artikelen 3 t/m 8 Deze betreffen met name: algemene bouwbepalingen (artikel 3), algemene gebruiksbepaling (artikel 4), algemene vrijstellingsbevoegdheid (artikelS), procedureregels (artikel 6), overgangsbepalingen (artikeI7) en de strafrechtelijke bepaling (artikel 8). B estemmingsvoorschriften Het bestemmingsplan bevat verder de volgende bestemmingen. Woondoeleinden -W (artikel 9) In deze bestemming zijn de bestaande en de nieuwe woning met bijgebouwen vervat. De hoofdgebouwen mogen alleen binnen het opgenomen bouwvlak worden gebouwg. De omvang en plaats van de bijgebouwen, alsmede de toegestane goot en (nok)hoogten zijn verbaal geregeld. Schuine kappen zijn verplicht. Bedrijfsdoeleinden -B (artikel 10) Het voormalige VOEP-gebouw met bijbehorend perceel krijgt de bestemming Bedrijfsdoeleinden, met de specificatie 'schildersbedrijf' sc. Dit betekent dat ter plaatse alleen een schildersbedrijf mag worden uitgeoefend. Wel is een vrijstelling opgenomen dat onder bepaalde voorwaarden -lokaal gebonden en een hindercategorie 1 of daarmee gelijk te stellen bedrijf -een ander bedrijf mag worden uitgeoefend. Gebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak. Voorts zijn de omvang, goot en (nok)hoogteogeregeld. Wonen en andere (niet)-bedrijfsbestemmingen zijn uitgesloten binnen deze bestemming.
8.2 Onder 'strijdig gebruik' is de reguliere bepaling opgenomen dat ter plaatse alleen detailhandel is toegestaan voorzover het betreft ter plaatse geproduceerde, be en verwerkte goederen. Daaronder mogen in de onderhavige situatie ook verstaan worden verfwaren, behang, kwasten e.d. Ter waarborging dat dit alleen bedoeld is als een lokale voorziening van Wilbertoord is opgenomen dat slechts 25 m2 specifiek voor detailhandel in schilderswaren mag worden gebruikt. Groenvoorziening -G- (artikel 11 ) De groensingel op de grens met het agrarische gebied is apart bestemd. Deze bestemming groenvoorziening is essentieel voor een goede landschappelijke in passing van deze aan de rand van de kom gelegen bebouwingscluster. Titel (artikel 12) Deze bepaling bevat de citeertitel.
9.1 9.
PROCEDURE
Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn: 1 a. 1 b. 2. 3. 4. 5. 9.1
Inspraak overeenkomstig gemeentelijke inspraakverordening Overleg ex artikel Bro 1985 Eerste tervisie'legging Vaststelring in de gemeenteraad Tweede tervisielegging Goedkeuring Gedeputeerde Staten
Inspraak Het voorontwerp-plan heeft met ingang van 22 augustus 2002 gedurende vier weken ter visie gelegen. In die periode is één schriftelijke reactie ingekomen van de eigenaar/ondernemer de heer Selten. De reactie is hierna opgenomen. Reactie De reactie bevat twee verzoeken: 1. Verplaatsing van het bouwvlak naar de rand van het perceel, zodat een meer optimale inrichting van het bedrijfsperceel wordt verkregen 2.Toestaan van detailhandel in schilderswaren ten behoeve van lokale vraag in Odiliapeel. Beantwoording Ad punt 1 Voorliggend plangebied wordt te zijner tijd onderdeel van het nieuwe bestemmingsplan "Kom Wilbertoord". Voorliggend bestemmingsplan vormt een zelfstandig plan met onder meer een reguliere bestemming Bedrijfsdoeleinden. Optimalisering van het gebruik door sloop van het bestaande gebouwen nieuwbouw op een andere plek binnen de bestemming is planologisch aanvaardbaar. Met het verzoek kan worden ingestemd, onder de voorwaarde dat de in het voorontwerp toegestane bebouwde oppervlakte van het bedrijfsgebouw onveranderd blijft. Ad punt 2 In het voorontwerp bestemmingsplan is onder "gebruik" de reguliere bepaling opgenomen dat detailhandel is uitgesloten, behoudens voor zover het betreft ter plaatse geproduceerde, be en verwerkte goederen. Het verzoek om detailhandel in schilderswaren toe te staan is in strijd met de genoemde gebruiksbepaling, voor zover het betreft artikelen die het bedrijf zelf niet maakt of bewerkt. Gezien het feit dat er in Wilbertoord geen reguliere schilderswinkel is en er vanwege het ontbreken van voldoende draagvlak ook niet zal komen, wordt ook detailhandel in schilderswaren in beperkte zin, zoals verf, behang, kwasten aanvaardbaar geacht.
9.2 Om te waarborgen dat dit beperkt blijft tot een steunvoorziening voor de lokale vraag, wordt de toegestane vloeroppervlakte voor de detailhandel in schilderswaren beperkt tot 25 m2. Conclusie Deze reactie heeft 'geleid tot: aanpassing situering bouwvlak binnen de bestemming Bedrijfsdoeleinden; aanpassing artikel 10.3 onder a.
9.3 9.2
Overleg ex artikel 10 Bro 1985 Het voorontwerp is gezonden aan: secretariaat P PC (3-voud) Inspectie VROM Waterschap de Maaskant Reacties zijn, ontvangen van de Provinciale Dienst REW, de P PC en het waterschap De Maaskant. Deze reacties zijn hierna opgenomen. 1.
2.
Provinciale Dienst REW a.
De dienst REW kan instemmen met het splitsen van de woonboerderij in twee woningen. Verduidelijking wordt gevraagd inzake het maximum van 120 m2 bijgebouwen per woning (categorie II). De gevraagde verduidelijking is opgenomen in paragraaf 5.3.
b.
De dienst REW merkt op dat er een discrepantie is tussen artikel 9.2.3.e in de voorschriften en de plankaart inzake de aanduiding erf/tuin. Deze discrepantie is weggenomen door een duidelijkere regeling van het toegestane bebouwingspercentage.
c.
Overigens verwacht de dienst REW dat voorliggend plan zal leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Deze veIWachting sluit aan op de beleidsdoelstelling in dit plan, onder meer tot uitdrukking gebracht door de opname van de inrichtingsschets op afbeelding 5.1. Inzake de op de plankaart opgenomen randgroenvoorziening zal met de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst worden gesloten, zoals is opgenomen in hoofdstuk 7.
Provinciale Planologische Commissie De P PC gemeentelijke plannen adviseert overeenkomstig de reactie van de provinciale dienst REW.
3.
Waterschap De Maaskant Het Waterschap heeft geen opmerkingen bij het voorontwerp bestemmingsplan.
9.4 9.3
Tervisie legging Het ontwerpplan heeft met ingang van 2 juni 2003 gedurende vier weken tervisie gelegen. In .die periode zijn geen zienswijzen ingekomen.
