Ruimtelijke Onderbouwing Kanaalpark 143. Bijlage 2 Bouwplan met vloerenindeling 17. Bijlage 3 Verkennend milieuhygienisch bodemonderzoek 43

Kanaalpark 143

Ruimtelijke Onderbouwing Kanaalpark 143

Inhoudsopgave Kennisgeving

4

Omgevingsvergunning

6

Bijlagen

14

Bijlage 1

Plancontour

15

Bijlage 2

Bouwplan met vloerenindeling

17

Bijlage 3

Verkennend milieuhygienisch bodemonderzoek

43

Bijlage 4

Toetsing bodemmonsters aan Besluit bodemkwaliteit

100

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek

106

Ruimtelijke onderbouwing

209

Hoofdstuk 1

209

Inleiding

1.1

Aanleiding

209

1.2

Begrenzing projectgebied

209

1.3

Vigerend bestemmingsplan

210

Hoofdstuk 2

Beschrijving van de omgevingsvergunning

213

2.1

Geschiedenis van het projectgebied en omgeving

213

2.2

Beschrijving van het projectgebied

214

2.3

Beschrijving van het project

217

Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

219

3.1

Provinciaal en regionaal beleid

219

3.2

Gemeentelijk beleid

221

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

227

4.1

Inleiding

227

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

227

2


4.3

Ecologie

228

4.4

Milieu

229

4.5

Milieueffectrapportage

233

4.6

Verkeer en vervoer

234

4.7

Water

236

Hoofdstuk 5

Procedurele aspecten

239

5.1

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

239

5.2

Procedure

239

5.3

Verklaring van geen bedenkingen

240

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

243

6.1

Economische uitvoerbaarheid

243

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

243

3


Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Als gevolg van de recente economische crisis en de structurele verandering van de arbeidsmarkt naar 'Het Nieuwe Werken', gevoed door verdergaande ontwikkelingen op het gebied van de mobiele telecommunicatie, is geleidelijk een forse kantoorleegstand ontstaan in vrijwel alle delen van het land. Eén van de kantorenlocaties waar deze ontwikkeling bijzonder evident is, is het Leidse Kanaalpark. Na het vertrek van de Nederlandse Energie Maatschappij (NEM) en Avery Dennison zullen tijdelijk acht van de negen aanwezige kantoorpanden leeg staan.

Om de kantoorleegstand in het Kanaalpark te bestrijden stimuleert Leiden sinds het einde van 2012 actief functiewijzigingen en functieverruimingen in leegstande kantoorpanden. De in december 2012 vastgestelde Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek vormt het beleidsmatige kader daarvoor. De functies die in de strategie zijn benoemd worden na indiening van haalbare bouwplannen toegestaan door middel van bestemmingswijzigingen.

In lijn met die doelstellingen uit de Ontwikkelstrategie is op 5 mei 2014 een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor de transformatie van het leegstaande kantoorpand op het perceel Kanaalpark 143 naar een appartementencomplex met starterwoningen. Volgens de aanvraag moet het pand ruimte gaan bieden voor 54 kleine huurwoningen met een gemiddeld bruto vloeroppervlak van ca. 55m2 per appartement. De gemeente Leiden werkt graag mee met de vergunning van dit initiatief.

De beoogde woonfunctie is echter in strijd met het vigerende bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek'. Omdat het bestemmingsplan zelf geen mogelijkheid biedt tot afwijking van het bestemmingsplan en het initiatief evenmin valt onder de zogenaamde 'kruimelgevallenlijst' in het Besluit omgevingsrecht, kan voor het bouwplan alleen van het bestemmingsplan worden afgeweken door gebruikmaking van de 'uitgebreide afwijkingsprocedure', zoals bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo. Om op die manier van het bestemmingsplan te kunnen afwijken dient uit een ruimtelijke onderbouwing te blijken dat het plan getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'. Deze notitie vormt die ruimtelijke onderbouwing.

1.2

Begrenzing projectgebied

Het aangevraagde initiatief heeft betrekking op het perceel Kanaalpark 143 en het daarop aanwezige kantoorpand. Het projectperceel is gelegen in het Kanaalpark, aan de noordoostzijde van de zogenaamde 'Lammenschansdriehoek'. De contouren van het projectgebied zijn weergegeven in figuur 1.

209


Figuur 1: Luchtfoto van het projectgebied met daarop de projectcontour in rood weergegeven.

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Op het projectgebied is het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' van toepassing, dat is vastgesteld op 20 december 2012 en onherroepelijk is geworden op 12 februari 2014. Het gehele projectgebied heeft daarin de bestemming 'Kantoor', waarbinnen kantoorfuncties zijn toegestaan, evenals ondergeschikte horeca in categorieen I en II (bedrijfskantines), met de daarbij behorende parkeervoorzieningen, tuinen, verhardingen, nutsvoorzieningen en groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen. Wonen is niet toegestaan.

Op het projectperceel is de aanwezigheid van een hoofdgebouw alleen toegestaan binnen de bouwcontour en de daarbij horende maximale goot- en bouwhoogten. Aan de omvang van het gebouw zal volgens de aanvraag niets veranderen, afgezien van de bouw van balustrades. Die balustrades passen binnen de gegeven maximale bouwhoogten, want elke verdieping heeft in het bestemmingsplan een bouwhoogte die 1,2 meter hoger is dan de bestaande bouwhoogte. Met betrekking tot de bouwregels is er dan ook geen strijdigheid met het bestemmingsplan.

210


Figuur 2: Projectcontour op onderliggend bestemmingsplan Lammenschansdriehoek.

In het bestemmingsplan is ter plaatse van het projectperceel tot slot een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' opgenomen. Daarmee is een aparte omgevingsvergunning vereist voor initiatieven die zien op grondwerkzaamheden over een totale oppervlakte van 500m2 én een diepte van 75 cm. Een dergelijke vergunning wordt alleen verstrekt wanneer aannemelijk wordt gemaakt dat er geen archeologische waarden in de grond hoeven te worden verwacht of eventueel aanwezige waarden in voldoende mate kunnen worden beschermd. De onderhavige aanvraag ziet niet op grondwerkzaamheden en is daarom niet in strijd met de archeologische waardebepalingen in het bestemmingsplan.

Omdat de ingediende aanvraag uitsluitend strijdig is met de functiebepalingen in het bestemmingsplan, die slechts kantoren toestaan en geen woningen, wordt in deze ruimtelijke onderbouwing in hoofdzaak stilgestaan bij de ruimtelijke consequenties die een functiewijziging met zich mee brengt. De stedenbouwkundige consequenties van het reeds aanwezige bouwvolume zijn vanwege de passendheid in het planologische regime niet van belang. De enige uitzondering daarop is het gebruik van enkele daken als dakterras.

211


212


Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van de omgevingsvergunning

Geschiedenis van het projectgebied en omgeving

Ondanks de relatief hoge ligging van de Lammenschansdriehoek in het landschap, veroorzaakt door de afzetting van zand en klei in het kreek- en geulsysteem achter de rivierbedding van de Vliet, hetgeen het gebied relatief aantrekkelijk maakte voor bewoning, bestaan geen aanwijzingen dat de omgeving van het projectgebied tijdens of voor de middeleeuwen bewoond is geweest. De eerste beschikbare kaarten van Leiden laten geen sporen van nederzettingen of bebouwing zien in het projectgebied en ook de archeologische booronderzoeken, die voor verschillende ontwikkelingen in de omgeving zijn uitgevoerd, laten geen archeologische waarden zien. Aangenomen wordt daarom dat het terrein een agrarisch gebruik kende tot de bouw van de textielfabriek van Van Wijk en Heringa, die in 1945 werd geopend. Het projectgebied ligt precies ter plaatse van de grote fabriekshal van het complex, zoals te zien in figuur 3. In de jaren '50 werd vervolgens begonnen met de bouw van de eerste bedrijfspanden aan de Lammenschansweg.

Figuur 3: Luchtfoto's van de omgeving van het projectgebied uit 1945 (linksboven), 1976 (rechtsboven), 1989 (linksonder) en 2008 (rechtsonder).

213


In 1974 begon de ontwikkeling van het Lammenschanspark tot een cluster van vijf schoolgebouwen. Het park werd omsingeld door sloten en werd voor auto's uitsluitend bereikbaar gemaakt via een enkele verbinding met de Lammenschansweg, waardoor een geïsoleerde entiteit ontstond, zonder enige relatie met de omgeving. Vanaf 1986 begon de realisatie van het Kanaalpark, dat uiteindelijk zou gaan bestaan uit acht solitaire kantoorpanden en een appartementencomplex. Het kantoorpand op het perceel Kanaalpark 143 is in 1991 gebouwd.

Ook het Kanaalpark was in opzet een afgezonderde stedenbouwkundige eenheid, waarbij verbindingen met de rest van de Lammenschansdriehoek ontbraken. Zodoende bestond de Lammenschansdriehoek tot het midden van de jaren '00 uit drie van elkaar afgezonderde entiteiten: de Lammenschansstrip (bedrijfspanden langs de Lammenschansweg), het Lammenschanspark (scholencluster in het hart van de driehoek) en het Kanaalpark (kantorenlocatie aan de Kanaalweg).

Dat veranderde toen in 2008 het nieuwe ROC-Lammenschanscomplex werd gebouwd. In het 200 meter lange gebouw langs de spoorlijn Leiden-Utrecht werden onder andere de ROC-afdelingen opgenomen, die voorheen in een viertal gebouwen in het Lammenschanspark waren gehuisvest, evenals de daar gevestigde locatie van het Da Vinci College Leiden. Met het vrijkomen van het Lammenschanspark in het verschiet, begon de gemeente in 2010 met de aanbesteding van de ontwikkeling van een grootschalige studentencampus in het gebied. De winnaar van die aanbesteding was het plan 'De Leidse Schans', van ontwikkelcombinatie Vorm Ontwikkeling BV en Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij (Vorm/BNO). Het plan ziet op de bouw van ca. 1800 studenteneenheden en ca. 200 starterwoningen, rondom een groen en autovrij middengebied. Met de bouw van de eerste fasen va de campus is in de zomer van 2013 begonnen.

Het Kanaalpark kreeg de laatste jaren geleidelijk steeds meer te maken met een structurele leegstand van de kantoorgebouwen daar. Met het recente vertrek van de Nederlandse Energie Maatschappij (NEM) en Avery Dennison naar snelweglocaties in respectievelijk Zoeterwoude en Oegstgeest, zal het leegstandspercentage eind 2014 naar verwachting rond de 75% liggen.

2.2

Beschrijving van het projectgebied

Ook het kantoorpand op het perceel Kanaalpark 143 staat sinds enige tijd leeg. Nadat accountantsbureau Deloitte het gebouw in 2010 verliet, huurde Stichting ROC Leiden het pand in mei 2011 voor een periode van twee schooljaren, waarna het pand in de zomer van 2013 opnieuw leeg kwam te staan. In april van 2014 verkocht eigenaar SNS Reaal het pand aan Walhalla Vastgoed B.V., dat tevens de initiatiefnemer is achter de onderhavige aanvraag tot functiewijziging.

Het gebouw heeft een bruto vloeroppervlak van 3365m2 en bestaat uit zes bouwlagen, waaronder een half verdiepte parkeerkelder met ruimte voor 41 auto's en vijf bovengrondse bouwlagen, die naar boven toe trapsgewijs toelopen. Het gebouw is opgebouwd uit twee strak witte vleugels die langs de assen van het Kanaalpark uitlopen vanaf een centrale, ronde massa. Dit centrale volume, opgetrokken uit spiegelend glas en waarin ook de centrale entree en lobby zich bevinden, vormt ogenschijnlijk een scharnierpunt in de compositie van het gebouw. De beide vleugels zijn vanaf de centrale massa symmetrisch vormgegeven, waardoor

214


het pand een statig en formalistisch karakter heeft. Dat beeld wordt versterkt door de aanwezigheid van een eveneens symmetrisch vormgegeven siertuin aan de achterzijde van het pand, die grenst aan een vijver.

Figuur 4: Kanaalpark 143, een trapsgewijs toelopend pand in het hart van het Kanaalpark.

In de kelderverdieping is naast een groot aantal parkeerplaatsen ook een containerruimte en een fietsenstalling aanwezig. In de garage is éénrichtingsverkeer ingesteld, waarbij de inrit zich aan de zuidwestzijde van het pand bevindt en de uitrit aan de noordwestzijde. Zowel de in- en uitrit worden bediend door een flauw aflopend talud en zijn afgesloten met automatische rolluiken. Centraal in de half verdiepte garage bevindt zich het archief van het kantoorpand, met een oppervlakte van ca. 200m2. Deze ruimte kan zonodig dienst doen als aanvullende fietsenstalling, berging of containerruimte. Aan weerszijden van het archief is een trappenhuis en een liftkolom gelegen, waarmee de bovenliggende verdiepingen kunnen worden bereikt. Noodtrappenhuizen bevinden zich aan de uiteinden van beide vleugels.

Het primaire trappenhuis en de liftkolom komen op de begane grond uit in een grote hal met receptie, waarop ook de centrale entree vanaf het Kanaalpark is aangesloten. Tussen de hal en de siertuin is een kantine met bijbehorende keuken aanwezig. Vanaf de centrale hal loopt een gang beide vleugels in, geflankeerd door kantoorruimten aan beide zijden. Boven de centrale hal bevindt zich een vide naar de eerste verdieping. Rondom de vide zijn balustrades aangebracht, die de beide vleugels met elkaar verbinden. De eerste verdieping heeft een evengrote omvang als de begane grond, de hogere verdiepingen lopen vervolgens trapsgewijs toe en zijn daarom telkens kleiner dan de lager gelegen verdieping.

215


De beide vleugels worden aan de 'buitenzijde', dat wil zeggen aan de zijde van de straat, geflankeerd door groenstroken en struikbeplanting, die enige scheiding tussen het gebouw en de stoep borgen en de straat bovendien een relatief groene uitstraling geven. Tussen het gebouw en de straat zijn 40 parkeerplaatsen aanwezig, waarvan de 16 parkeerplaatsen voor het centrale, ronde bouwvolume in eigendom zijn van de eigenaar van het pand. Deze parkeerplaatsen worden ontsloten door middel van een aparte weg, die over het erf van het gebouw loopt. Met de drie parkeerplaatsen nabij de ingang van de half verdiepte parkeergarage en de 41 parkeerplaatsen in de garage zelf, beschikt het gebouw zodoende over 60 eigen parkeerplaatsen, die exclusief door de gebruikers en bezoekers van het pand kunnen worden gebruikt.

Figuur 5: Het projectgebied in haar omgeving. Roze gebouwen geven kantoorpanden weer, gele panden zijn woningen, bruine panden zijn maatschappelijke voorzieningen.

De gebouwen rondom het projectgebied bestaan momenteel louter uit kantoorpanden. Ten noordoosten van het pand ligt het onlangs volledig opgeknapte en gerenoveerde kantoorpand Kanaalpark 140, waar in 2013 het flexibele kantoorconcept 'Frame Offices' is gestart en waar naast kantoorruimtes ook een lunchroom en fitnessstudio zijn gevestigd. Sinds de renovatie is het kantoor weer volledig verhuurd.

De kantoorpanden Kanaalpark 141 (ten noorden van het projectgebied) en Kanaalpark 144 (direct ten westen van het projectgebied) staan momenteel leeg. Datzelfde geldt voor de panden op de percelen Kanaalpark 142 en 145, al geldt voor deze panden dat zij binnen

216


afzienbare tijd gesloopt zullen worden om plaats te maken voor de ontwikkeling van de Greentower, een multifunctioneel woongebouw aan de kop van het Bètaplein. Kanaalpark 147, 157 en 159 werden tot voor kort verhuurd aan respectievelijk Avery Dennison, de NEM Energy en nog eens NEM Energy, maar zij staan inmiddels leeg. Kanaalpark 147 zal daarna opnieuw een kantoorfunctie krijgen, als dependance van het eerder genoemde 'Frame Offices'. Kanaalpark 157 en 159 staan te huur als kantoor.

2.3

Beschrijving van het project

Het project ziet op de transformatie van het bestaande kantoorpand op het perceel Kanaalpark 143 naar een wooncomplex met 54 kleine huurwoningen. Hiertoe zijn relatief intensieve inpandige verbouwingen noodzakelijk, bijvoorbeeld voor het (ver)plaatsen van tussenmuren, het aanpassen van kabels en leidingen in het gebouw, en het plaatsen van keukens en badkamers. De verbouwingen hebben weliswaar geen gevolgen voor de hoofdconstructie, maar omdat zij wel leiden tot een wijziging in de brandcompartimentering is de verbouwing wél vergunningsplichtig met betrekking tot de activiteit 'bouwen'. Ook is de bouw van balustrades op een aantal dakvlakken nodig, om die daken te kunnen gebruiken als dakterras. De activiteit 'bouwen' is evenwel geen onderdeel van de onderhavige aanvraag. De aanvraag ziet uitsluitend op de activiteit 'het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan'.

Aan de buitenzijde van het pand zal volgens de aanvraag niets veranderen, afgezien van de inrichting van enkele daken als dakterras en de bijbehorende bouw van balustrades. Aan de locatie van de naar de openbare weg gekeerde balustrades verbindt de gemeente de voorwaarde dat zij minimaal 1,5 meter teruggelegen ten opzichte van de gevel dienen te worden gerealiseerd, om de zichtbaarheid van de terrassen vanaf de openbare ruimte te beperken en een kalm straatbeeld te borgen. Het uiterlijk van de balustrades zelf wordt beoordeeld bij de behandeling van de aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen'. Het parkeerterrein aan de voorzijde cq straatzijde van het pand en de siertuin aan de achterzijde van het pand zullen blijven zoals ze zijn. Ook de kenmerkende architectuur van het pand, gevormd door spiegelend glas en wit betonwerk, blijft ongewijzigd.

De beoogde indeling van het pand blijkt uit het ingediende principeverzoek, dat als bijlage is opgenomen bij de omgevingsvergunning. Het plan ziet op de realisatie van 15 appartementen op de begane grond, 15 appartementen op de eerste verdieping, 11 appartementen op de tweede verdieping, negen appartementen op de derde verdieping en vier appartementen op de bovenste verdieping. Van de 54 woningen zullen 48 een bruto vloeroppervlak hebben dat kleiner is dan 65m2 en zes een oppervlakte groter dan 65m2. Het gemiddelde bruto vloeroppervlak van alle woningen tezamen is ca. 55m2. De woningen zijn allen voorzien van een nieuwe keuken en badkamer en ze zullen grotendeels uit twee of drie kamers bestaan.

217


218


Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

Het in paragraaf 2.3 geschetste plan is strijdig met het vigerende bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek', zoals toegelicht in paragraaf 1.3. Het verlenen van een zogenaamde 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan' vormt de meest directe manier om het project toch juridisch-planologisch toe te staan. Een dergelijke omgevingsvergunning kan in dit geval alleen worden verleend wanneer uit een ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het project getuigt van een 'goede ruimtelijke ordening'.

Wat al dan niet moet worden verstaan onder een goede ruimtelijke ordening wordt deels bepaald door de (wettelijke) kaders op gebieden als wateropvang, geluidhinder, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en parkeermogelijkheden. Daarnaast komt de gemeente als bevoegd gezag een bepaalde mate van beleidsvrijheid toe bij het formuleren van ruimtelijk beleid voor aspecten waarvoor geen wettelijke kaders van hogere overheden gelden.

In dit hoofdstuk worden de van belang zijnde beleidskaders voor het project behandeld en wordt kort toegelicht hoe zich het project met deze beleidskaders en wettelijke kaders verhoudt. Beleidskaders op Europees en nationaal niveau, waarvan de daarin genoemde Europese- of rijksbelangen vanwege de beperkte schaal van het project niet worden geraakt, zijn niet in deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen.

3.1

Provinciaal en regionaal beleid

3.1.1

Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland'

Op 30 januari 2013 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door Provinciale Staten. De kern van de structuurvisie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit in Zuid-Holland. Die aspecten dragen volgens de provincie bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Gestreeft wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Een goede bereikbaarheid en een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hiervoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd: een aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel; een duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie; een divers en samenhangend stedelijk netwerk; een vitaal, divers en aantrekkelijk landschap; stad en land verbonden. 'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het bindende toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale Verordening Ruimte.

219


3.1.2

Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ook omgevingsvergunningen voldoen, waarmee op basis van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo, van het geldende bestemmingsplan wordt afgeweken. In de omgevingsvergunning waartoe deze onderbouwing behoort, is dat het geval.

De Verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten bestaand stads- en dorpsgebied en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nationale en provinciale landschappen, rijksbufferzones, landgoedbiotopen en primaire en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het projectgebied en haar omgeving maken geen onderdeel uit van regionale of landelijke landschappen, liggen geheel binnen bestaand stadsgebied en bevatten geen primaire of regionale waterkeringen. De Verordening Ruimte bevat verder regels over nieuwe kantorenlocaties en (perifere) detaihandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling van deze functies in de provincie en de vorming van een overschot van kantoor- en detailhandelruimte. In het verlengde van de in 2012 geïntroduceerde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' in het Bro, is echter ook in de Verordening Ruimte de plicht opgenomen om voor andere functies dan kantoren en detailhandel inzichtelijk te maken of er een actuele regionale behoefte aan de voorziening bestaat en of die gerealiseerd kan worden binnen bestaand stedelijk gebied. Nut en noodzaak van nieuwe woningen moeten in dat kader blijken uit een door de provincie goedgekeurde en regionaal afgestemde woonvisie.

De gemeente Leiden beschikt weliswaar over een regionaal afgestemde woonvisie, getiteld Nota Wonen 2020 en nader toegelicht in paragraaf 3.2.4, maar omdat deze woonvisie is opgesteld voordat de ladder voor duurzame stedenbouw in de geactualiseerde Verordening Ruimte is opgenomen en vastgesteld, voldoet de woonvisie niet aan de daaraan door de provincie gestelde eisen. Alhoewel de Nota Wonen 2020 de nodige uitspraken doet over het type woningen dat de verschillende gemeenten in de Leidse regio willen bouwen, zijn de uitkomsten uit het zogenaamde 'Bestuurlijk Overleg Meerjarenplanning Infrastructuur, Ruimte en Transport" (BO MIRT) voor Holland Rijnland maatgevend voor het bepalen welke aantallen woningen de verschillende regiogemeenten zouden moeten bouwen ter voldoening aan de regionale woningbehoefte. Na aftrek van de woningen beoogd in de Greentower en enkele honderden woningen in overige woningbouwprojecten, die na vaststelling van de Verordening Ruimte zijn opgetuigd, voorzien de afspraken in het BO MIRT in nog eens ruim 1500 nieuwe woningen voor Leiden. Uit recente woningbehoefteramingen in opdracht van zowel de gemeente Leiden als het Rijk blijkt de actuele behoefte overigens nog aanzienlijk hoger, zodat nieuwe regionale afspraken op termijn noodzakelijk zullen zijn.

De 54 nieuwe appartementen die door middel van het onderhavige besluit planologisch worden toegestaan komen in de plaats van ca. 3365m2 leegstaande kantoorruimte in een bestaand kantoorpand. Deze functiewijziging kan worden aangemerkt als één van de meest duurzame vormen van binnenstedelijke herontwikkeling, en voldoet dan ook naadloos aan het vereiste uit de provinciale Verordening Ruimte én de Ladder voor duurzame stedenbouw, dat toevoeging van nieuwe functies primair in bestaand stedelijk gebied dient plaats te vinden.

220


In artikel 16 van de Verordening Ruimte (art. 2.2.6 in de ontwerp Verordening Ruimte 2014) staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. De regels zien erop dat nieuwe bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan rekening houden met zogenaamde molenbiotopen, die in een straal van 400 meter rondom het middelpunt van iedere traditionele windmolen zijn gelegen en beperkingen opleggen aan de maximale bouwhoogte van omliggende nieuwe gebouwen. Het projectgebied ligt op ca. 535 meter afstand van de dichtstbijzijnde windmolen (de Rodenburgermolen langs de Kanaalweg) en valt daarom niet binnen de molenbiotoop van een beschermde molen. Artikel 19 van de Verordening Ruimte tot slot (artikel 2.3.4 in de ontwerp Verordening Ruimte 2014), bevat regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes. Die beschermingszone rondom de vroegere grens van het Romeinse Rijk ligt ongeveer een kilometer ten noorden van het projectgebied, ter hoogte van de Hogewoerd. Ook hiermee heeft de vergunning zodoende geen raakvlakken.

3.2

Gemeentelijk beleid

3.2.1

Structuurvisie Leiden 2025

De Structuurvisie Leiden 2025 is op 1 december 2011 vastgesteld en schetst de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en structuur van de stad tot 2025. Het document wijst ontwikkelingslocaties aan met het beoogde type woonmilieu per locatie en het benoemt belangrijke infrastructurele projecten en andere ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de vorming van een groen singelpark rondom de binnenstad en ecologische verbindingszones tussen bestaande parken.

Figuur 6: Uitsnede uit de verbeelding van de Structuurvisie Leiden 2025.

221


De gehele oostelijke Lammenschansdriehoek, waarvan ook het projectgebied onderdeel is, heeft de aanduiding 'nieuw gemengd stedelijk milieu' gekregen met een aanduiding 'studentenhuisvesting'. Daarmee is het gebied aangewezen als herontwikkelingslocatie met een brede mix aan verschillende functies, waaronder woningen, in een stedelijke dichtheid. Aan de aanwijzing van het gebied als zoeklocatie voor de ontwikkeling van een grootschalige studentencampus is inmiddels gehoor gegeven door de selectie van ontwikkelcombinatie VORM/BNO, om de komende jaren gefaseerd haar plan 'De Leidse Schans' tot uitvoering te brengen. Het plan ziet op de realisatie van ca. 1800 studentenwoningen en 208 starterwoningen, met een groen en autovrij middengebied.

De structuurvisie gaat niet in op het detailniveau van afzonderlijke percelen, maar impliceert wel dat de Lammenschansdriehoek, inclusief het Kanaalpark, een ontwikkelingslocatie vormt, waar een intensivering van de woonfunctie is gewenst.

3.2.2

Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek

Om ondanks het abstractieniveau van de bovengenoemde structuurvisie toch sturing te kunnen geven aan de ontwikkeling van het gebied op operationeel niveau, is in december 2012 de 'Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' vastgesteld door de Leidse gemeenteraad. De ontwikkelstrategie vormt een nadere uitwerking van de structuurvisie.

De ontwikkelstrategie is geen traditioneel stedenbouwkundig masterplan of gebiedsvisie, omdat de gemeente niet een vooraf vastgesteld eindbeeld van het gebied nastreeft door toepassing van een actief grondbeleid. Het document schetst slechts de maximale ontwikkelmogelijkheden voor de verschillende eigenaren in het gebied, evenals de bijbehorende randvoorwaarden op het gebied van ontsluiting, groenstructuur, waterhuishouding, parkeeroplossingen en stedenbouwkundige samenhang. Dat doet de ontwikkelstrategie door ruimtelijke bouwenveloppen met bijbehorende bestemmingen te definiëren, die zoveel mogelijk de bestaande eigendomssituatie respecteren.

De bouwenveloppen bieden voor vrijwel alle eigenaren ruimere ontwikkelmogelijkheden dan dat het bestaande planologische kader dat doet, zowel in bouwvolumes als functies. De ruimere mogelijkheden bieden kansen tot waardecreatie, hetgeen de verschillende eigenaren moet motiveren tot herontwikkeling. Voor concrete plannen die passen in de ontwikkelstrategie wordt vervolgens het planologisch instrumentarium aangepast. De markt is dus aan zet.

Ter plaatste van het projectgebied bevat de ontwikkelstrategie een bouwenvelop met een toegestane bouwhoogte van maximaal 17 meter. De functiekaart in de ontwikkelstrategie (zie figuur 7) biedt de mogelijkheid tot behoud van de kantoorfunctie op het perceel, mits het aantal vierkante meter kantoorruimte niet wordt vergroot ten opzichte van de bestaande situatie. Daarnaast staat de ontwikkelstrategie in het projectgebied woningen toe, evenals zorgvoorzieningen, dienstverlenende bedrijven (kappers, beautysalons, makelaars, bankfilialen, etc), onderwijsdoeleinden, sportvoorzieningen (sportscholen, fitnesstudio's, dansscholen, etc), leisurevoorzieningen en hotels.

Het initiatief voor het perceel Kanaalpark 143 ziet op de transformatie van een bestaand kantoorpand naar een appartementencomplex. De beoogde woonfunctie past binnen de toegelaten functies voor het perceel in de ontwikkelstrategie en wordt dan ook als een

222


wenselijke invulling van het pand beschouwd.

Figuur 7: Fragment van de functiekaart uit de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek, met projectcontour en de locatie van het kantoorpand Kanaalpark 143.

3.2.3

Convenant aanpak leegstand kantoren

In de Ontwikkelstrategie Lammenschandriehoek is bewust een breed scala aan mogelijke functies voor bestaande kantoorpanden in het Kanaalpark toegekend, om eigenaren actief te stimuleren tot een andere invulling van hun vastgoed. Aan het toestaan van functiewijzigingen had de gemeente Leiden zich al gecommiteerd op basis van het zogenaamde 'Convenant aanpak leegstand kantoren'. Op 27 juni 2012 tekende Annemarie Jorritsma het convenant als voorzitter van de VNG namens een groot aantal deelnemende gemeenten, waaronder Leiden, evenals minister Schultz - van Haegen, het IPO, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (het IVBN), de Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen en een aantal andere koepelorganisaties in de vastgoedontwikkeling en het vastgoedbeheer.

223


In het convenant is een aantal afspraken gemaakt met het doel het gegroeide leegstandspercentage van kantoorpanden in den lande terug te dringen. Voor gemeenten is in het convenant een aantal stappen omschreven om dit doel te bereiken, namelijk het benoemen van kantorenlocaties waar structurele leegstand van niet courante kantoorpanden actueel is, het onderzoeken van alternatieve functies voor die gebieden en het vervolgens doorvertalen van de benoemde functieverruimingen in het planologisch instrumentarium. In Leiden vormt het Kanaalpark één van drie kantorenlocaties waar een structurele kantoorleegstand evident is. De andere twee locaties zijn de Verbeekstraat en de Schipholweg. Voor het Kanaalpark vormt de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek het bovenomschreven toetsingskader, waarin alternatieve functies voor leegstaande kantoorpanden zijn bepaald.

3.2.4

Nota Wonen 2020

Eén van de benoemde alternatieve functies voor kantoorpanden in het Kanaalpark, zoals benoemd in de ontwikkelstrategie, zijn woningen. De wens tot het realiseren van meer woningen vind haar grondslag onder andere in de 'Nota Wonen 2020: Leiden kijkt vooruit en pakt door', die op 14 februari 2013 door de Leidse raad is vastgesteld. De nota vormt, samen met de uitkomsten uit het BO MIRT (zie paragraaf 3.1.2) en het relevante ruimtelijke kader (in dit geval de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek) het voornaamste toetsingskader bij de planvorming rondom woningbouwprojecten. Een nieuwe kadernota was nodig, omdat de recente economische crisis veranderingen op de woningmarkt teweeg heeft gebracht die een herziening van de 'Woonvisie 2005-2015' noodzakelijk maakten.

De Nota Wonen benoemt een aantal uitdagingen, die deels worden veroorzaakt door recente ontwikkelingen op de woningmarkt en die deels een oudere oorsprong hebben: Leiden kent een groot tekort aan (voornamelijk zelfstandige) studentenwoningen; Leiden kent een relatief omvangrijke scheefgroei in het sociale huursegment, die wordt veroorzaakt door een gebrek aan woningen met een huurprijs net boven de liberalisatiegrens; Leiden ziet starters en middeninkomens vertrekken uit de stad en zelfs regio, door een gebrek aan passende woningen; een toenemende vergrijzing en extramuralisering in de zorg maken een aangepast woningaanbod voor de oudere generatie nodig. De woningbehoefte in de bovengenoemde segmenten is volgens de Nota Wonen verder uit te splitsen in woningen en woonmilieus die voldoen aan de wensen van bewonersgroepen met een viertal verschillende leefstijlen, gebaseerd op het zogenaamde BSR-model van bureau SmartAgent. De gemeente Leiden streeft naar een regionale afstemming van het woningaanbod, waarbij de verschillende regiogemeenten zich vooral richten op bewoners met leefstijlen die het beste bij de bestaande kenmerken van de betreffende gemeente passen. Als sterkst verstedelijkte gemeente in de regio wil Leiden zich dan ook vooral (doch niet uitsluitend) richten op de woningbehoefte binnen de zogenaamde 'rode leefstijl', waarin veel waarde wordt gehecht aan aspecten als zelfontplooiing, persoonlijke ambitie, vrijheid en onafhankelijkheid. Individuen in de 'rode doelgroep' maken relatief veel tijd vrij voor culturele ontwikkeling, zijn relatief vaak buitenshuis te vinden, hechten bovengemiddeld aan de nabijheid van voorzieningen en zijn dan ook sterk vertegenwoordigd in zeer stedelijke leefomgevingen, bij voorkeur in steden met een omvangrijk cultureel aanbod. De gemeente Leiden stelt zich in regionaal verband daarom tot doel het centrum stedelijk woonmilieu in Leiden uit te breiden door verdichting en inbreiding, onder andere in de Lammenschansdriehoek.

224


Het onderhavige initiatief ziet op de realisatie van starterwoningen in het vrije sector huursegment. Dat type woningen valt binnen één van de bovengenoemde categorieën van woningen, waarvan de gemeente Leiden een flinke toename ambieert, om de bestaande tekorten in het woningaanbod tegen te gaan. Met het Bètaplein op steenworp afstand, is het project daarnaast ook nog eens geprojecteerd in een stedelijk ontwikkelingsgebied met buurtgebonden voorzieningen in de directe omgeving en regionale voorzieningen op nog geen 10 minuten fietsen (binnenstad): ideaal voor de voornaamste doelgroep, die georiënteerd is op stedelijk wonen. Het initiatief past dan ook naadloos in het gemeentelijke woonbeleid.

225


226


Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Inleiding

In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke beleid van de gemeente en van hogere overheden uiteengezet. De beoogde functiewijziging van het leegstaande kantoorpand op het perceel Kanaalpark 143 naar een appartementencomplex met kleine huurwoningen past naadloos in de ambities die zijn vastgelegd in de Nota Wonen 2020, het Convenant aanpak leegstand kantoren, de gemeentelijke structuurvisie en de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek. Het project raakt geen provinciale belangen.

Onder een 'goede ruimtelijke ordening' valt naast de passendheid van een ontwikkeling binnen het ruimtelijke beleid echter ook de passendheid binnen allerlei wettelijke normen en grenswaarden voor verschillende ruimtelijke aspecten, die zijn vastgesteld in verschillende wetten, verordeningen, NEN-maatstaven of andere harde toetsingskaders. Voorbeelden daarvan zijn de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, het Besluit bodemkwaliteit en de Keur van Rijnland. In dit vierde hoofdstuk is per relevant ruimtelijk aspect telkens eerst het geldende wettelijke of beleidsmatige kader samengevat weergegeven en is vervolgens de passendheid van het project binnen die kaders beschreven.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

De bescherming van archeologische waarden is juridisch verankerd in het paraplubestemmingsplan Archeologie en de archeologische waardebepalingen in het bestemmingsplan Lammenschansdriehoek. Met een 'Waarde - Archeologie 6' geldt ter plaatse van het projectgebied een aanvullende vergunningsplicht voor grondverzet over een oppervlakte van 500m2 en een diepte van 75cm. Het onderhavige plan ziet niet op grondwerkzaamheden van die omvang: het plan ziet zelfs helemaal niet op grondverzet. De bescherming van archeologische waarden in het ondergrondse archief is daarmee voor deze belangenafweging niet relevant.

Datzelfde geldt voor de bescherming van cultuurhistorische waarden. In 2010 is in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen dat gemeenten bij het maken van nieuwe bestemmingsplannen, maar ook bij het afwijken van bestemmingsplannen door toepassing van de uitgebreide afwijkingsbevoegdheid uit de Wabo, rekening moeten houden met de in het projectgebied aanwezige cultuurhistorische waarden. Onder cultuurhistorische waarden vallen naast archeologische waarden ook monumenten, beeldbepalende panden en beschermde stads- en dorpsgezichten, die op basis van de Monumentenwet zijn aangewezen.

In het plangebied zijn geen historische bouwwerken, monumentale panden of structuren met een cultuurhistorische of beeldbepalende waarde te benoemen. Ook buiten de plangrenzen zijn geen cultuurhistorisch relevante bouwwerken aanwezig die een beperkende invloed hebben op het gebruik van het perceel, zoals traditionele windmolens met een molenbiotoop. Het projectgebied is geen onderdeel van een landgoed, Rijksbufferzone of anderzins cultuurhistorisch beschermd landschap. Er valt dan ook te stellen dat er geen cultuurhistorische waarden zijn, die een belemmering vormen voor de beoogde functiewijziging.

227


4.3

Ecologie

Het voornaamste beleidsmatige toetsingskader op het gebied van de soortenbescherming wordt gevormd door de Flora- en Faunawet, die voortborduurt op de Europese habitat- en vogelrichtlijnen en voorziet in de bescherming van bedreigde en van nature in Nederland voorkomende flora- en faunasoorten. In tegenstelling tot gebiedsbeschermende kaders als de Natuurbeschermingswet 1998 is soortenbescherming op grond van de Flora- en Faunawet niet beperkt tot aangewezen Natura 2000-gebieden en gebieden die vallen onder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Op basis van de Flora- en Faunawet is het onder andere verboden de habitat van bepaalde bedreigde dier- en plantensoorten te verstoren. Van een verstoring van dergelijke habitats kan onder andere sprake zijn bij het kappen van bomen, het slopen van gebouwen of het storten en afgraven van gronden.

Wanneer sprake is van de verstoring van beschermde soorten dient te worden vastgesteld of de verstoring in voldoende mate kan worden gemitigeerd (bijvoorbeeld door verstoring buiten het broed- of slaapseizoen te laten plaatsvinden) of gecompenseerd (bijvoorbeeld door alternatieve, gelijkwaardige locaties beschikbaar te stellen als habitat). Hoe precies met eventueel aanwezige natuurwaarden moet worden omgegaan is omschreven in de gemeentelijke 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen'.

Wanneer de nadelige effecten op bedreigde natuurwaarden niet voldoende kunnen worden opgevangen, kan sprake zijn van de noodzaak ontheffing aan te vragen van de Flora- en Faunawet bij het Ministerie van ELenI. In plaats van een ontheffing van de Flora- en Faunawet bij bestemmingsplannen kan een zogenaamde 'verklaring van geen bedenkingen' worden aangevraagd bij het ministerie, in het kader van de voorbereiding van de verlening van een omgevingsvergunning onder het figeur van de Wabo. Zonder een dergelijke verklaring kan geen omgevingsvergunning worden verleend.

Het projectgebied ligt niet in of nabij een gebied dat is aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet. Het dichtstbijzijnde gebied dat op basis van de wet is beschermd is het Natura 2000-gebied "De Wilck", dat op ca. 4100 meter afstand ligt, nabij Hazerswoude. Het projectgebied ligt evenmin in of nabij de Ecologische Hoofdstructuur. Op ca. 850 meter ten zuidwesten van het plangebied ligt de ecologische verbindingszone Oostvlietpolder en op 1200 meter ten zuidoosten ligt het gebied Elfenbaan, dat is aangewezen als onderdeel van de EHS. Gezien de zeer beperkte ruimtelijke impact van het project op de omgeving (er is bijvoorbeeld geen sprake van een toename van het aantal motorvoertuigbewegingen in de omgeving, zie paragraaf 4.6) en de grote afstand tot de dichtstbijzijnde beschermde natuurgebieden, valt geen enkel negatief effect van het project op de beschermde natuurwaarden in die gebieden te verwachten.

De meeste van de mogelijk in het plangebied voorkomende soorten, zoals Bruine kikker, Gewone pad, Egel, (spits-)muizen en Mol zijn beschermd volgens het lichte beschermingsregime van de Flora- en Faunawet. Voor deze soorten geldt dat aantasting van de vaste rust- of verblijfsplaatsen geen vrijstelling van de Flora- en Faunawet behoeft, mits voorafgaand aan aantasting maatregelen worden genomen conform de gemeentelijke 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen'. Dergelijke maatregelen zijn in dit geval niet noodzakelijk, omdat de aanvraag geen betrekking heeft op het wijzigen van de siertuin aan de achterzijde van het pand, of het snoeien van de bossages aan de voorzijde.

228


De directe omgeving van het projectgebied heeft een binnenstedelijk karakter en het groen wordt intensief beheerd. Gezien het bovenstaande en op basis van de verspreidingsgegevens en de biotoopeisen van de mogelijk in de omgeving voorkomende soorten, en de afwezigheid van een directe verbinding met het buitengebied, worden binnen het plangebied geen strikt beschermde grondgebonden zoogdieren, amfibieën, reptielen en insecten verwacht.

Tijdens veldverkenningen in het kader van de bestemmingsplannen 'De Leidse Schans', 'Bètaplein' en 'Greentower' zijn in de omgeving van het projectgebied Zilvermeeuw, Koolmees, Ekster, Turkse tortel en Kauw waargenomen. Alle vogels en hun nesten zijn strikt beschermd. Actieve nesten van vogels mogen niet worden aangetast of verstoord. Wanneer tijdens verbouwingswerkzaamheden nesten van bijvoorbeeld Zilvermeeuw op het dak van het gebouw aanwezig zijn, zal met de aanleg van de beoogde dakterrassen of het plaatsen van luchtbehandelingskasten moeten worden gewacht tot na het broedseizoen (globaal van half maart tot half juli). Uit de latere bouwaanvraag moet nog blijken hoe ingrijpend de uitpandige ingrepen precies zijn, maar door het bouwen buiten het broedseizoen valt in ieder geval nu al te stellen dat het project uitvoerbaar is zonder hinder voor broedende vogels.

Voor vleermuizen tot slot geldt dat het onderhavige pand is opgetrokken uit staal en glas, en niet is voorzien van spouwmuren of stootvoegen. Het pand beschikt evenmin over een dakpannen dakconstructie met openingen, die nestruimte bieden voor kleine vleermuizen, zoals de Gewone Dwergvleermuis. De aanwezigheid van die soort kan dan ook op voorhand worden uitgesloten.

4.4

Milieu

4.4.1

Bedrijven en milieuzonering

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht verplicht, in samenhang met het Besluit ruimtelijke ordening, om in het kader van 'een goede ruimtelijke ordening' aan te tonen dat toekomstige en bestaande bewoners en gebruikers bij ruimtelijke ontwikkelingen een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, maar ook dat eventueel aanwezige bedrijven niet in hun belangen worden geschaad. Hiertoe kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelige functie noodzakelijk zijn. Die afstand wordt 'milieuruimte' genoemd. Milieuzonering omvat het stelsel van verschillende gradaties van milieuruimte, die rondom verschillende typen bedrijven noodzakelijk is, ingedeeld in zogenaamde milieucategorieën.

Milieuzonering werkt wederkerig. Dat betekent dat nieuwe bedrijven afstand moeten houden tot gevoelige objecten, maar ook dat nieuw te ontwikkelen gevoelige functies voldoende afstand moeten houden tot bestaande bedrijven. Die afstand is noodzakelijk omdat de bedrijfsvoering van een bestaand bedrijf bij een onvoldoende afstand tot gevoelige functies kan worden aangetast of er hinder kan ontstaan voor de bewoners en gebruikers. Ter bepaling van de noodzakelijke afstanden is de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009 leidend.

In de omgeving van het beoogde woongebouw op het perceel Kanaalpark 143 zijn of worden de onderstaande functies planologisch toegestaan, met de bijbehorende milieucategorieën en richtafstanden uit de VNG-publicatie en de feitelijke afstand.

229


Adres

Toegestane functies

Kanaalpark 140

Kantoor

1

0m

61,0 m

Lunchroom

1

0m

61,0 m

Fitnessstudio

1

0m

67,2 m

Kanaalpark 141

Kantoor

1

0m

31,5 m

Kanaalpark 142

Parkeergarage

2

10 m

24,4 m

Kanaalpark 144

Kantoor

1

0m

10,0 m

Kanaalpark 145

Horeca

1

0m

46,2 m

Detailhandel

1

0m

46,2 m

Dienstverlening

1

0m

46,2 m

Onderwijs

2

10 m

46,2 m

Woningen

1

0m

46,2 m

Kanaalpark 147

Kantoor

1

0m

39,5 m

Kanaalpark 157

Kantoor

1

0m

19,7 m

Kanaalpark 159

Kantoor

1

0m

19,7 m

Milieucategorie

Richtafstand in Feitelijke afstand gemengd gebied

Uit de inventarisatie in bovenstaande tabel blijkt dat er geen functies aanwezig zijn in de omgeving van het projectgebied, waarvan de bedrijfsvoering wordt beperkt door een functiewijziging naar wonen op het perceel Kanaalpark 143, of die een belemmering vormen voor het woon- en leefgenot van de beoogde woningen.

4.4.2

Bodem

Beleidskader Onder het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt dat het gebruik dat planologisch wordt toegestaan voor een bepaald stuk grond moet passen binnen het gebruik dat de bodemkundige staat van de grond toelaat. Zo gelden voor een speelplaats of tuin hogere eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit dan voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Of de bodemkwaliteit een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met een verkennend veldonderzoek. De resultaten van het historisch bureauonderzoek, het veldonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden met het planologische besluit bekendgemaakt.

Uit het onderzoeksrapport moet blijken of sprake is van ernstige verontreinigingen van de bodem of het grondwater. In de Wet bodembescherming zijn grenswaarden opgenomen, die bepalen wanneer voor een bepaald gebruik een grondsanering noodzakelijk is (de zogenaamde saneringscriteria) en hoe schoon de grond moet zijn na een saneringsoperatie (ook saneringsdoelstelling genoemd).

Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) geeft het lokale bevoegd gezag de mogelijkheid om bodemkwaliteit binnen haar gebied actief te beheren. Daarbij kan het bevoegd gezag ten aanzien van bodembeheer kiezen voor landelijk geldend generiek beleid of voor zelf

230


opgestelde gebiedsspecifieke beleidsregels. Hangende die keuze geldt in het gebied dat valt onder de bevoegdheid van de Omgevingsdienst West-Holland (voor milieuzaken via mandaat gemachtigd door onder andere de gemeente Leiden) het overgangsbeleid uit het Besluit bodemkwaliteit. Dat betekent dat voorlopig het nu geldende bodembeheerbeleid van kracht is, waarbij geldt dat grondverzet is toegestaan: als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is als de ontvangende bodem; als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is dan de op de betreffende plek geldende bodemfunctieklasse. Onderzoeksresultaten De bodemkwaliteit in het plangebied is door CSO - Adviesbureau voor Milieu-Onderzoek BV onderzocht door middel van een verkennend bodemonderzoek (rapportnummer 12M308.1-05, d.d. 27 november 2012). Dat onderzoek had aanvankelijk slechts tot doel de milieuhygiënische staat van de bodem inzichtelijk te maken teneinde het kantoorperceel te kunnen taxeren voor de destijds beoogde verkoop, zonder dat daarbij duidelijk was dat een functiewijziging naar wonen zou worden nagestreefd. In een aanvullend onderzoek van CSO, dat de notitie 'Aanvulling rapport verkennend bodemonderzoek Kanaalpark 143 te Leiden d.d. 27-11-2012' (nummer 14M1034, d.d. 12 maart 2014) heeft opgeleverd, zijn de monsters alsnog getoetst aan de grenswaarden in het Besluit bodemkwaliteit. Zowel het onderzoeksrapport als de aanvullende notitie zijn als bijlage bij de vergunning opgenomen.

Tijdens het onderzoek is zintuiglijk zowel op het maaiveld als in de opgeboorde grond geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. In de bovengrond zijn geen verhoogde gehalten aanwezig. In de brokken puinhoudende ondergrond ter plaatse van boring 11 bleek een licht verhoogd gehalte aan kwik aanwezig en in het grondwater zijn licht verhoogde concentraties barium, vinylchloride en 1,2-dichloorethenen aangetroffen. Deze waarden vallen ruimschoots binnen de klasse AW2000 (landbouw/natuur) en voldoen daarmee ook aan de Maximale waarde Wonen. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt zijn er dan ook geen belemmeringen voor het gebruik van het perceel voor wonen, zelfs al zou de gezamenlijke siertuin als particuliere tuin of als moestuin worden gebruikt, hetgeen blijkens de aanvraag niet het geval zal zijn.

4.4.3

Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op het gebruik, de productie, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's die rondom inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen toelaatbaar zijn. Die normen zijn voor inrichtingen (bedrijven) opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), voor transport van gevaarlijke stoffen in de circulaire 'Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (cRvgs) en voor het transport in leidingen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen deze beleidskaders staat vooral het begrip groepsrisico (GR) centraal. Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang.

Het onderhavige project leidt niet tot een toename van het groepsrisico. De beoogde functiewijziging van kantoren naar wonen leidt immers tot een afname van het aantal langdurig aanwezige personen in het gebouw. Zo gaat het Bouwbesluit uit van een rekenkundige vloeroppervlakte van 12m2 per persoon in een kantoor, goed voor zo'n 280 personen in een kantoorgebouw met een bruto vloeroppervlak van 3365m2. Het is aannemelijk dat de huishoudensgrootte in kleine huurwoningen lager ligt dan de landelijk gemiddelde huishoudensgrootte van 2,2 personen per woning (peiljaar 2013). Het aantal bewoners van het beoogde appartementencomplex zal zodoende aannemelijkerwijs lager zijn dan 120

231


personen. Daarmee kan worden gesteld dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.4.4

Geluid

Beleidskader De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elke planologische maatregel waarmee nieuwe gevoelige functies worden toegestaan binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat. Ook het planologisch toestaan van voorzieningen die gepaard gaan met wegreconstructies dienen te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Uit het onderzoek moet blijken of de geldende voorkeursgrenswaarden voor geluid op de gevels van de gevoelige functies worden gehaald. Wanneer die voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegen en 55 dB bij spoorwegen niet worden gehaald na het realiseren van nieuwe geluidgevoelige functies, dienen maatregelen te worden onderzocht waarmee alsnog aan de waarden kan worden voldaan.

Wanneer, ook na gebruik van redelijkerwijs toepasbare maatregelen, zoals de aanleg van stiller asfalt, het verlagen van maximumsnelheden of het bouwen van geluidsschermen, niet aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan, is het bevoegd gezag bevoegd om hogere grenswaarden vast te stellen tot een maximum van 63 dB voor wegverkeer en 68 dB voor spoorverkeer. Een dergelijk hogere waardenbesluit vormt feitelijk een ontheffing van de voorkeursgrenswaarden uit het Besluit geluidhinder.

De bevoegdheid tot het stellen van hogere waarden is in Leiden gemandateerd aan de Omgevingsdienst West-Holland. Voor het uitvoeren van die taak is door de Omgevingsdienst een set richtlijnen vastgesteld, die aangeven wanneer hogere waarden worden verleend. Die richtlijnen bevatten 5 dB strengere normen dan de grenswaarden uit het Besluit geluidhinder, met uitzondering van onder andere plaatsen langs drukken verkeersroutes en in de binnenstad van Leiden. Daarnaast geldt op basis van de richtlijnen dat nieuwe woningen langs wegen met een geluidbelasting van meer dan 53 dB op één of meerdere gevels ook minimaal één geluidsluwe gevel dienen te hebben, waaraan een eventuele buitenruimte is gesitueerd. Voor woningen langs spoorwegen geldt datzelfde bij een geluidsbelasting hoger dan 58 dB. Onderzoeksresultaten Het beoogde woongebouw ligt op ca. 70 meter afstand van de spoorlijn Leiden - Utrecht, op ca. 90 meter van de Kanaalweg en op ca. 320 meter van de Lammenschansweg, en valt daarmee binnen de geluidszone van alledrie deze gezoneerde geluidsbronnen. Er liggen geen gezoneerde industrieterreinen binnen de invloedssfeer van het projectgebied.

Door bureau DGMR is onderzocht of de geluidbelasting vanwege de bovengenoemde spoorlijn en beide 50km-wegen boven de voorkeursgrenswaarden uit het Besluit geluidhinder uitkomt. De resultaten uit het onderzoek zijn opgesomd in het onderzoeksrapport 'Akoestisch onderzoek, Kanaalpark 143, Leiden' (DGMR, kenmerk M.2014.0332.00.R001, d.d. 1 april 2014), dat als bijlage is opgenomen bij de omgevingsvergunning. Voor het onderzoek zijn de meest recente uitgangspunten uit het Geluidregister gehanteerd, evenals de actuele verkeersintensiteiten uit de Regionale Verkeer- en Milieukaart (RVMK 2.2). In het gebruikte RVMK-model is rekening gehouden met alle concrete projecten in de Lammenschansdriehoek, waaronder studentencampus De Leidse Schans, de Greentower en

232


de ontwikkeling van de Ananasweglocatie en het Gammablok. Er is daarnaast rekening gehouden met de komst van de Rijnlandroute, de volledige bouw van Valkenburg en een optimistisch groeiscenario van het Bio Science Park.

Uit het onderzoek blijkt de maximale geluidbelasting vanwege de Lammenschansweg, inclusief correctie op basis van art. 110g Wgh, 33 dB. Vanwege de Kanaalweg is de maximale geluidbelasting inclusief correctie 46 dB. Beide waarden zijn zodoende lager dan de voorkeursgrenswaarde uit het Besluit geluidhinder van 48 dB. De geluidbelasting vanwege de spoorweg blijkt maximaal 53 dB: twee decibel lager dan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Dat maakt dat geen maatregelen nodig zijn tot beperking van de geluidbelasting en ook geen afweging tot het nemen van een Besluit hogere waarde noodzakelijk is. De uitkomsten uit het akoestisch onderzoek, waarin het Kanaalpark zelf bewust niet is meegenomen als geluidbron vanwege de zeer beperkte intensiteiten op de straat, laten zien dat bewoners van het voormalige kantoorpand in akoestisch opzicht een goed woon- en leefklimaat kan worden geborgd, ook ter plaatse van de beoogde buitenruimten.

4.4.5

Luchtkwaliteit

Eisen met betrekking tot de luchtkwaliteit in Nederland zijn opgenomen in titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Van alle in de lucht voorkomende stoffen waarvoor grenswaarden gelden, zijn in de omgeving van het projectgebied alleen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) relevant. Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' (NIBM) bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project al dan niet 'in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. De functiewijziging van Kanaalpark 143 naar een wooncomplex valt daar eveneens onder: de ontwikkeling leidt tot een afname van de verkeersaantrekkende werking van het gebouw (zie paragraaf 4.6) en bovendien valt het bouwprogramma, zelfs met inbegrip van het deel van het programma in de Greentower dat op het Kanaalpark ontsluit, ruimschoots onder de in de Regeling NIBM gestelde bandbreedte van 2000 woningen.

Het project leidt vanwege de afname van de verkeersaantrekkende werking niet tot een toename van de concentraties stikstofdioxide en fijn stof in de omgeving. Volgens de 'Atlas voor de leefomgeving' is ter plaatse van het projectgebied sprake van een achtergrondconcentratie stikstofdioxide (NO2) van 30-35 µg/m3 en een achtergrondconcentratie fijn stof (PM10) van 27-29 µg/m3. De waarden vallen ruimschoots onder de norm voor beide stoffen, van 40 µg/m3. Bezien vanuit het oogpunt van de luchtkwaliteit is de omgeving van het projectgebied daarmee geschikt als woongebied.

4.5

Milieueffectrapportage

De nationale m.e.r.-regelgeving is een uitvloeisel van een tweetal Europese richtlijnen: de m.e.r.-richtlijn en de smb-richtlijn (Strategische milieubeoordeling). De implementatie van deze Europese richtlijnen is aan te treffen in: paragraaf 2.2, hoofdstuk 7 en paragraaf 14.2 van de Wet milieubeheer; het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.) Deze wetgeving tezamen bepaalt of voor een project of plan een MER (Milieueffectrapport) moet worden opgesteld. Daarbij is het allereerst van belang te kijken of in de betreffende ontwikkeling een activiteit is opgenomen als genoemd in de bijlage van het Besluit m.e.r.

233


In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat er voor categorieën uit bijlage C direct sprake is van een m.e.r.-plicht, wanneer de activiteiten de genoemde drempelwaarden overstijgen. Bij projecten met een programma boven de drempelwaarden in bijlage D moet eerst beoordeeld worden of er een m.e.r. noodzakelijk is. Dat geldt ook voor projecten die vallen onder een categorie in bijlage D, met een programma onder de drempelwaarde, al is de omvang en opbouw van een dergelijke beoordeling bij die laatste gevallen vormvrij. Voor projecten die vallen onder bijlage D is dus pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling duidelijk of er een MER moet worden opgesteld.

De functiewijziging van het kantoorpand op het perceel Kanaalpark 143 naar een appartementencomplex, zoals in de voorgaande paragrafen beschreven, kan worden gekwalificeerd als "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen", zoals bedoeld in onderdeel D.11.2 van bijlage van het Besluit m.e.r. Bij die activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk: een oppervlakte van 100 hectare of meer; een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen; een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000m2 of meer. Met een oppervlakte van nog geen halve hectare valt het project ruimschoots binnen de gestelde drempelwaarden, zodat een formele m.e.r.-beoordeling niet nodig is. Ook wanneer het programma van de Greentower wordt meegeteld, wordt ruimschoots onder de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. gebleven. Vanwege die beperkte omvang van het project, acht de gemeente de afweging van de afzonderlijke milieuaspecten in de voorgaande paragrafen voldoende en wordt het opstellen van een MER niet noodzakelijk geacht.

4.6

Verkeer en vervoer

4.6.1

Beleidskader

Kadernota Bereikbaarheid De Kadernota bereikbaarheid is op 29 mei 2009 door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld. In het beleidstuk is een set aan maatregelen voorgesteld ter verbetering van het vervoersnetwerk in Leiden. Naast het schetsen van de beoogde verkeerscirculatiestructuur is in de Kadernota Bereikbaarheid uitspraak gedaan over de ambitie tot het bouwen van twee ondergrondse parkeergarages in de Leidse binnenstad. De Kadernota ziet verder op de tijdelijke invoering van een blauwe zone in grote delen van de 19e-eeuwse schil voor een periode van twee jaar, waarna moet worden beoordeeld of tot definitieve invoering van de blauwe zone wordt overgegaan. Ook de parkeerplaatsen langs de ventweg aan de zuidzijde van de Lammenschansweg behoren tot die blauwe zone. Daarnaast voorziet de Kadernota onder andere in het optuigen van een parkeermonitor, waarin de bezettingsgraad van parkeervoorzieningen in de binnenstad driejaarlijks wordt bijgehouden, het opstellen van beleidsregels met betrekking tot parkeren, gericht op het toetsen van nieuwe bouwinitiatieven aan de bouwverordening (onder omschreven) en het verbeteren van het Parkeerroute Informatiesysteem (PRIS), voor een betere verwijzing van verkeer naar parkeervoorzieningen.

234


Nota Beleidsregels Parkeernormen Leiden Op 28 februari 2012 is door het College van B&W een set beleidsregels vastgesteld, die voorschrijven hoe de gemeente toepassing geeft aan de parkeerbepalingen in de bouwverordening. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor allerlei verschillende functies, met bijbehorende bezettingspercentages per dagdeel, en stellen plantoetsers op die manier in staat te bepalen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is. In beginsel dient elke ontwikkeling op of onder eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Een eventueel parkeertekort in de bestaande situatie hoeft niet te worden opgelost. Het beleid borgt zodoende dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden wanneer reeds sprake is van een tekort op de parkeerbalans, zolang dat tekort maar niet toeneemt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de bepaling dat de toename van de parkeerbehoefte op of onder eigen terrein moet worden opgelost, wanneer er op of onder de ontwikkelingslocatie niet voldoende ruimte bestaat, maar binnen een straal van 400 meter wel voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of aangebracht kan worden.

4.6.2

Onderzoeksresultaten

Parkeren In de 'Nota Beleidsregels Parkeernormen Leiden' is de parkeerbehoefte per functie afhankelijk van het stedelijkheidsniveau en de nabijheid van een OV-knooppunt. Het projectgebied ligt op een afstand van nog geen 400 meter van NS-station Lammenschans, en valt daarom onder het gebiedstype 'schil bij station'. Voor huurwoningen tot 65 m2 BVO geldt op grond van de nota een parkeernorm van 0,4 parkeerplaatsen per woning en voor huurwoningen tussen de 65 en 100m2 BVO een norm van 1 parkeerplaats per woning. De normen zijn gebaseerd op de landelijk erkende CROW-kencijfers, en deels bijgesteld naar aanleiding van ervaringen met de Leidse praktijk.

Het principeplan gaat uit van 48 huurwoningen tot 65m2 BVO en 6 huurwoningen met een bruto vloeroppervlak tussen de 65 en 100m2 BVO. De parkeerbehoefte bedraagt daarmee (48 * 0,4) + (6 * 1,0) = 25,2 parkeerplaatsen, naar boven afgerond 26.

In de ondergrondse parkeerkelder onder het pand zijn 41 parkeerplaatsen beschikbaar. Aan het Kanaalpark beschikt de eigenaar daarnaast over nog eens 19 eigen maaiveldplaatsen. Het pand beschikt zodoende over meer dan twee maal het aantal parkeerplaatsen dat feitelijk noodzakelijk zal zijn voor het beoogde programma. In de parkeerbehoefte kan dus ruimschoots worden voorzien. Verkeersaantrekkende werking De verkeersgeneratie vanuit een voorgenomen ontwikkeling wordt bepaald aan de hand van de kencijfers in de CROW-publicatie 317. Voor etagewoningen in het goedkope/middeldure huursegment bedraagt de verkeersgeneratie in het gebiedstype 'schil' en stedelijkheidstype 'zeer sterk stedelijk' volgens die publicatie maximaal 2,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal per huurwoning (CROW-publicatie 317, pagina 28). Het project zou daarmee 54 * 2,8 = 151,2 motorvoertuigbewegingen per etmaal gaan genereren.

In de huidige situatie is pand bestemd als kantoor. Het laatst legale gebruik betrof een

235


kantoor zonder baliefuncties. Dat gebruik genereert volgens het CROW in het betreffende gebiedstype 4,7 motorvoertuigbewegingen per etmaal per 100m2 BVO kantoor (CROW publicatie 317, pagina 32). Met een bruto vloeroppervlak van 3365m2 genereert het pand in de bestaande planologische situatie zodoende 33,65 * 4,7 = 158,2 voertuigbewegingen per etmaal.

Door de beoogde planologische gebruikswijziging van kantoor naar woningen zal de verkeersaantrekkende werking zodoende licht afnemen met zeven motorvoertuigbewegingen per etmaal.

4.7

Water

4.7.1

Beleidskader

Voor de borging van een goed functionerend en veilig watersysteem is een groot aantal beleidskaders op het niveau van verschillende overheden vastgesteld. Met beleidskaders op Rijks- en provinciaal niveau, zoals de structuurvisie 'Nationaal Waterplan 2009-2015' en het 'Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010-2015', heeft het onderhavige project geen relatie. Het projectgebied herbergt geen bovenlokale watersystemen, is geen onderdeel van uiterwaarden en bevat geen primaire of regionale waterkeringen.

Het projectgebied valt geheel binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Dat betekent dat het Hoogheemraadschap verantwoordelijk is voor het beheer van een deel van de watergangen en de bijbehorende kunstwerken in de Rodenburgerpolder. Om die taak op een transparante wijze te kunnen uitvoeren heeft het waterschap beleidsregels vastgesteld in het zogenaamde Waterbeheerplan. Onder het motto 'droge voeten en schoon water' staat het werk van het hoogheemraadschap in het teken van drie hoofddoelen: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water, inclusief goed beheer van de afvalwaterketen. Het zwaartepunt ligt bij de verbetering van regionale keringen, implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water en het Nationaal Bestuursakkoord Water, renovatie van boezem- en poldergemalen en het uitvoeren van het reguliere baggerprogramma voor polder en boezem.

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, evenals nieuwe Beleidsregels, die in 2011 geactualiseerd zijn. De beleidsmatige uitgangspunten en ambities uit het bovengenoemde Waterbeheerplan 2010-2015 zijn in de Keur vertaald in bindende regels voor burgers en gemeenten, om het hoogheemraadschap gereedschap te geven de beleidsdoelstellingen te kunnen naleven, laten naleven en handhaven.

De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken), andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen). De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via

236


vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de bijbehorende 'Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur' is onder andere bepaald in welke gevallen een Watervergunning wordt afgegeven, om ontheffing te verlenen van een verbodsbepaling in de Keur. Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het waterschap.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt gemeenten de gelegenheid de planeigenschappen op een digitaal formulier in te vullen, waarna een digitale watertoets moet uitwijzen of het bestemmingsplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning een 'groot waterbelang' omvat en ook feitelijk contact met de afdeling plantoetsing van het hoogheemraadschap dient te worden opgenomen.

4.7.2

Onderzoeksresultaten

Het projectgebied is onderdeel van de zogenaamde Rodenburgerpolder, een kleine polder gelegen tussen de Lammenschansweg, de Kanaalweg en de spoorlijn Leiden-Utrecht. Een gemaal langs de Kanaalweg pompt water uit de naastgelegen poldersloot over in het Rijn- en Schiekanaal. Dat kanaal is onderdeel van het boezemgebied van Rijnland. Met het gemaal wordt het polderpeil op 1,1m onder NAP gehouden, terwijl het omliggende boezemgebied een peil heeft dat een halve meter hoger staat, op ca. 0,6m -NAP. De spoorsloot ten noorden van projectgebied, die in directe verbinding staat met de poldersloot bij het bovengenoemde gemaal, vervult zodoende een functie in de instandhouding van een polderpeil. Het project heeft geen invloed op de sloot of diens oevers. Het project leidt daarnaast evenmin tot extra verharding of van dempingen in het peilgebied.

Bij het onderhavige project tot de functiewijziging en verbouwing van het bestaande kantoorpand tot een appartementencomplex blijft het aanwezige riool ongemoeid. In de bestaande situatie is sprake van een gemengd rioolsysteem, waarmee zowel het hemelwater als het afvalwater onder het spoor naar het hoofdriool onder de Melchior Treublaan wordt aangetakt. Het project geeft geen aanleiding (en maakt het financieel ook niet mogelijk) om het bestaande gemengde rioolsysteem plaatselijk te vervangen met een gescheiden systeem.

237


238


Hoofdstuk 5 5.1

Procedurele aspecten

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Zoals al toegelicht in paragraaf 1.3 is het project strijdig met de vigerende bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek', omdat het bestemmingsplan wonen niet toestaat en uitsluitend mogelijkheden biedt voor gebruik als kantoor.

Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder c van de Wabo dient een aanvraag om omgevingsvergunning geweigerd te worden wanneer deze strijdig is met het bestemmingsplan, tenzij het bevoegd gezag toepassing geeft aan één van drie verschillende bevoegdheden tot afwijking van het bestemmingsplan. Deze drie mogelijkheden zijn toepassing van: 1. een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid (art. 2.12, lid 1, onder a, onder 1° Wabo), alleen te gebruiken wanneer het bestemmingsplan zelf een mogelijkheid biedt om van een artikel in dat plan af te wijken; 2. de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid (art. 2.12, lid 1, onder a, onder 2° Wabo), wanneer de strijdigheid met het bestemmingsplan valt onder een bij algemene maatregel van bestuur genoemde categorie; 3. de uitgebreide afwijkingsbevoegdheid (art. 2.12, lid 1, onder a, onder 3° Wabo), zo lang de motivering van het besluit een ruimtelijke onderbouwing bevat, waaruit blijkt dat het bouwplan getuigt van een 'goede ruimtelijke ordening'. Het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' biedt geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden om het project planologisch toe te staan. Het wijzigen van de functie van bestaande gebouwen valt alleen onder artikel 4 van bijlage II, Besluit omgevingsrecht wanneer daarmee geen extra woningen planologisch worden toegestaan. Toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3° Wabo, oftewel de zogenaamde uitgebreide afwijkingsprocedure, is daarom noodzakelijk om toch een omgevingsvergunning voor de aanvraag te kunnen afgeven.

5.2

Procedure

Op de procedure behorend bij de bovenbedoelde afwijkingsbevoegdheid is afdeling 3:4 Awb van toepassing. Dat betekent dat een omgevingsvergunning alleen kan worden verleend, wanneer het ontwerp van de beschikking samen met deze ruimtelijke onderbouwing en andere bijlagen voor een periode van zes weken ter inzage wordt gelegd, waarbij eenieder een zienswijze op het plan kenbaar kan maken bij het College van B&W.

Na afloop van de zienswijzentermijn van zes weken worden alle ingediende zienswijzen verzameld en beantwoord in de paragraaf 'Maatschappelijke uitvoerbaarheid' (6.2). In sommige gevallen kunnen zienswijzen het College aanleiding geven het ontwerpbesluit of de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing (al dan niet gedeeltelijk) te herzien.

Nadat de beantwoording van de zienswijzen en het definitieve besluit door het bevoegd gezag zijn vastgesteld, zal het besluit samen met de ruimtelijke onderbouwing en overige bijlagen opnieuw voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd. Tijdens die termijn kan

239


iedere belanghebbende die een zienswijze heeft ingediend of redelijkerwijs niet kan worden verweten geen zienswijze te hebben ingediend, een beroepschrift indienen bij de rechtbank in Den-Haag. Dit beroepschrift kan enkel betrekking hebben op onderwerpen waarop de zienswijze ook betrekking had. Wanneer het uiteindelijke besluit afwijkt van het ontwerpbesluit, kunnen alle belanghebbenden daarnaast een beroepschrift indienen met betrekking tot de punten waarop het besluit is gewijzigd.

5.3

Verklaring van geen bedenkingen

Op grond van artikel 6.5, eerste lid van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is een zogenaamde verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist bij toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo. Met een dergelijke verklaring kan de gemeenteraad, alhoewel zij niet het bevoegd gezag is voor het nemen van een besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning, toch haar goedkeuring of afkeuring uitspreken over een plan. Een dergelijke instemming heeft een bindende status: het college kan een omgevingsvergunning niet verlenen zolang de gemeenteraad geen verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.

In Leiden is door de gemeenteraad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor een lijst van categorieën vastgesteld waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. De gemeenteraad heeft hiermee willen bewerkstelligen dat voor kleine en niet maatschappelijk gevoelige projecten geen tussenkomst van de gemeenteraad is vereist, en bij grote en wel maatschappelijk gevoelige projecten wel. De onderstaande matrix geeft aan voor welke projecten een verklaring van geen bedenkingen al dan niet is vereist.

geen wel zienswijzen zienswijzen ingediend op ingediend op het ontwerp het ontwerp besluit besluit 1) Het project past binnen eerder door de raad vastgestelde geen verklaring van ruimtelijke kaders en is groter dan 50 woningen of 5.000 m² verklaring van geen bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. geen bedenkingen 2) Het project past niet in eerder door de raad vastgestelde bedenkingen wel vereist ruimtelijke kaders en is groter dan of gelijk aan 10 woningen vereist of 1.000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 3) Het project heeft betrekking op bovenlokale infrastructuur, water- en groenprojecten. 4) Het project heeft betrekking op lokaal gerichte infrastructuur-, water- en groenprojecten in strijd met lokaal beleid. 5) Het project is gelegen binnen beschermd stadsgezicht en de uiterlijke kenmerken van een pand wijzigen. 6) Naar aanleiding van de publicatie van de aanvraag om omgevingsvergunning is door of namens vijf belanghebbenden een negatieve reactie ingediend.

240


1) Het project past binnen eerder door de raad vastgestelde geen geen ruimtelijke kaders en is kleiner dan of gelijk aan 50 woningen verklaring van verklaring van of 5.000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. geen geen 2) Het project past niet in eerder door de raad vastgestelde bedenkingen bedenkingen ruimtelijke kaders en is kleiner dan 10 woningen of 1.000 m² vereist vereist bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 3) Het project heeft betrekking op lokaal gerichte infrastructuur-, water- en groenprojecten passend binnen lokaal beleid. 4) Het project is gelegen buiten beschermd stadsgezicht, of is gelegen binnen beschermd stadsgezicht en de uiterlijke kenmerken van de betrokken panden wijzigen niet. 5) Het project betreft 'bouwwerk geen gebouw zijnde'.

De aanvraag heeft betrekking op "een project dat past binnen de door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders (Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek) en groter is dan 50 woningen". Een verklaring van geen bedenkingen van de raad was daarom noodzakelijk geweest wanneer er zienswijzen tegen het ontwerpbesluit zouden zijn ingediend. Omdat er geen zienswijzen op het ontwerpbesluit zijn ontvangen is een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet langer noodzakelijk.

241


242


Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Het project tot functiewijziging van het leegstaande kantoorpand Kanaalpark 143 naar een appartementencomplex met 54 kleine huurwoningen valt onder de categorieën die zijn genoemd in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening en is daarmee 'grexwetplichtig'. Dat betekent dat de gemeentelijke exploitatiebijdragen vanuit de gemeente moeten worden gedekt in een exploitatieplan, tenzij die bijdragen 'anderszins zijn verzekerd'.

Die gemeentelijke exploitatiebijdragen bestaan in het geval van de onderhavige aanvraag uit plankosten (voor het voorbereiden van het besluit tot afwijking van het bestemmingsplan), de inbreng van gemeentelijke grondwaarde (omdat de in erfpacht uitgegeven grond door de bestemmingswijziging meer waard wordt en de gemeente de grond graag verkoopt zodat deze in vol eigendom van de initiatiefnemer komt) en eventuele planschadekosten. Het project maakt geen verlegging van kabels en leidingen, aanpassingen van de openbare ruimte of andere gemeentelijke ingrepen noodzakelijk.

Voor het dekken van de bovengenoemde gemeentelijke exploitatiebijdragen is tussen de gemeente en de initiatiefnemer cq aanvrager een drietal overeenkomsten gesloten. In de overeenkomsten is onder andere bepaald welke voorwaarden voor de verkoop van de grond gelden, wanneer grondlevering plaatsvindt en wanneer betaling van de gemeentelijke plankosten is vereist.

Voor de afzetbaarheid van de beoogde huurwoningen geldt dat deze horen bij een woningtype waaraan blijkens alle recentelijk uitgevoerde woningbehoefteramingen een grote behoefte bestaat in de Leidse regio. De gemeente heeft geen reden aan te nemen dat de woningen niet afzetbaar zijn in de markt.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Onder een 'goede ruimtelijke ordening' wordt mede verstaan dat een gedegen belangenafweging heeft plaatsgevonden tussen de (ruimtelijke) belangen van alle relevante belanghebbenden. Het verkrijgen van een goed beeld van die belangen is daarbij cruciaal. Daarom is het ontwerp van de omgevingsvergunning, tezamen met deze ruimtelijke onderbouwing en andere relevante bijlagen, gedurende een termijn van zes weken ter inzage gelegd. Tijdens die termijn kon eenieder een zienswijze kenbaar maken tegen het voorgenomen plan. Via publicaties in de Staatscourant en de stadskrant is de termijn van terinzagelegging van de ontwerp omgevingsvergunning aangekondigd.

Tijdens de zienswijzentermijn heeft de gemeente Leiden geen zienswijzen ontvangen. De gemeente gaat er dan ook vanuit dat het plan kan rekenen op een breed maatschappelijk draagvlak.

243

Ruimtelijke Onderbouwing Kanaalpark 143. Bijlage 2 Bouwplan met vloerenindeling 17. Bijlage 3 Verkennend milieuhygienisch bodemonderzoek 43

Recommend Documents