Doorstartnotitie Overstad
Auteur/steller: Jan-Willem Evenhuis Versie: publieksversie Datum Mei 2012
Gebiedsgericht programma
1. Doelstelling van het Programma Zoals verwoord in het coalitieakkoord wil het college van B&W ruim baan geven aan de ontwikkeling van Overstad. De doelstelling van het programma is op Overstad ruimte te bieden voor ontwikkelingen die de historische binnenstad aanvullen en versterken. Het college van B&W ziet goede kansen om samen met verschillende landelijke en lokale partijen gefaseerd en in deelplannen Overstad te ontwikkelen. De gemeente wil ontwikkelaars/ investeerders die mogelijkheden en kansen zien op Overstad zo goed mogelijk faciliteren, zodat zij gemakkelijk en snel kunnen ontwikkelen. Binnen het programma wordt dan ook niet precies omschreven welke functies op welke plek in Overstad kunnen of mogen landen. Enige voorwaarde is dat de ontwikkeling bijdraagt aan de doelstelling. Per deelplan zal maatwerk worden geleverd. Op deze manier wordt het programma ingericht volgens de principes van de doorbaak, nl middels een flexibele organisatievorm (programmamanagement) die makkelijk in kan spelen op snel veranderende ontwikkelingen en kansen.
2. Opdracht 2.1 De opdracht De nieuwe manier waarop Overstad ontwikkeld wordt met weinig kaders en flexibel inpasbare functies kenmerkt zich als een gebiedsgericht programma. Programma’s onderscheiden zich van projecten doordat het resultaat van te voren niet is aangegeven. Een programma heeft doelen die bereikt moeten worden. Een programma is een verzameling van tijdelijke, samenhangende en dynamische doelen, inspanningen en activiteiten, die tot uitvoering worden gebracht met beperkte middelen in samenwerking met meerdere disciplines en organisaties. In bijlage 1 is “het gebiedsgerichte uitvoeringsprogramma Overstad” bijgevoegd. Hierin staan de op dit moment actuele deelprojecten met te leveren producten, middelen en planning. De opdracht is om het gebiedsgerichte uitvoeringsprogramma Overstad samen met marktpartijen en ondernemers gefaseerd tot uitvoering te brengen. 2.2 Kaders In feite gelden voor Overstad verouderde kaders, nl. het Masterplan uit 2007 en het Beeldkwaliteitsplan met Welstandscriteria uit 2008. Het bijbehorende structuurplan uit 2008 is nooit vastgesteld door de raad, maar was wel de basis voor de aanbesteding die tot de grondexploitatiemaatschappij Nieuwoverstad bv heeft geleid. Samen met Nieuwoverstad is vorig jaar een nieuw ruimtelijk kader voor Overstad opgesteld. Deze is echter nooit vastgesteld door het college en de raad omdat rond die tijd al duidelijk werd dat Nieuwoverstad mogelijk beëindigd zou worden en het zeer de vraag was of de in het kader gestelde ambities waargemaakt zouden kunnen worden. Maatwerk en het nieuwe bestemmingsplan De nieuwe lijn is om per deelplan maatwerk te leveren; zo is vorige maand het ruimtelijk kader voor Ringers en het ontwerp voor de Noorderstraat vastgesteld door de raad. Wel wordt mede in verband met de actualisatieplicht (voor half 2013) in 2012 een nieuw bestemmingsplan opgesteld voor Overstad, dat voor een deel van Overstad een ontwikkelingsgericht karakter krijgt en voor het andere deel een meer conserverend karakter. Daarnaast gaat voor de Ringers een apart bestemmingsplan in procedure (gecoördineerd met de omgevingsvergunning). In feite vormt het nieuwe bestemmingsplan daarmee het kader voor ontwikkeling voor het eerste deel van Overstad. Nieuwe ontwikkelingen worden alleen mogelijk gemaakt voor gemeentelijke gronden en gronden van eigenaren/ ontwikkelaars waarmee al een anterieure overeenkomsten zijn getekend (en daarmee het kostenverhaal is geregeld). Voor alle
ontwikkelingen die hier nog niet inpassen zal ook in de toekomst maatwerk worden geleverd in de vorm van een omgevingsvergunning en anterieure overeenkomst. Welstandscriteria Het voorstel is om tegelijkertijd met het bestemmingsplan ook nieuwe veel globalere en op meerdere plekken op Overstad toepasbare welstandscriteria te formuleren en het oude beeldkwaliteitsplan met welstandscriteria te laten vervallen als kader. Programmaplan Centrum en Kanaaloevervisie Overstad vormt een belangrijk onderdeel van het centrumprogramma en bijbehorende programmaplan. In het centrumprogramma staat dat het doel is om Overstad de komende jaren te transformeren tot nieuw levendig deel van het centrum. Daarnaast komt in het najaar 2012 de Kanaaloevervisie terug in de raad. Deze zal tevens een belangrijk nieuw kader scheppen voor Overstad. Verder is ook de Kadernota Duurzame Bereikbaarheid een belangrijk toetsingskader. 2.3 Waar stoppen we mee? - Geen grootschalige stedenbouwkundige visie om vooral ruimte te geven aan initiatieven vanuit de markt, voorstel is om dus ook te stoppen met de stedenbouwkundig supervisor, sociale supervisie, Kwaliteitsteam, etc. Wel wordt per deelproject bekeken hoe de wensen van de desbetreffende ontwikkelaar zijn in te passen binnen de bestaande ruimtelijke structuren en in relatie tot de overige deelprojecten. - Geen grote inhoudelijke projectgroep meer; beleidsinhoudelijke afdelingen (zoals wonen, samenleving, verkeer, etc) nemen geen deel meer in de projectgroep aangezien het programma veel minder op kaderstelling is ingericht, maar vooral op uitvoering binnen het programmadoel. Vanuit hun reguliere taak is wel bilaterale afstemming wenselijk met de lijn. - Vooralsnog niet ontwikkelen van het gemeentelijke vastgoed de Salopanden, de Parcade en Karwei, deze komen weer onder beheer en verantwoordelijkheid van de lijn. Om dit enkele jaren kostendekkend door te kunnen exploiteren is het wel wenselijk de bestaande huurcontracten voor Parcade en Karwei te herbevestigen/ uit te breiden.
3. Tijdsplanning In het gebiedsgerichte uitvoeringsprogramma in bijlage 1 staat per project een globale planning aangegeven. De gemeente is echter lang niet altijd leidend in de planning aangezien de projecten grotendeels door marktpartijen en ondernemers worden getrokken. Dit betekent dat de gemeente er alles aan doet om ontwikkeling van Overstad te stimuleren en waar mogelijk te faciliteren, maar dat zij daarbij afhankelijk is van de inzet en mogelijkheden van de initiatiefnemers. Belangrijke geplande ijkpunten richting daadwerkelijke start van de uitvoering zijn; Onder verantwoordelijkheid rekening en risico marktpartijen; Uitvoering bioscoop en hotel op de Vegro vanaf 2013, Uitvoering multifunctioneel winkelcentrum Ringers vanaf begin 2013, Realisatie strandje in het voorjaar van 2012 (is inmiddels in bedrijf). Onder verantwoordelijkheid gemeente; Sanering Vegro 2e helft 2012, Tijdelijke invulling Hal 25 en betonplaten Hal23 en 24 in 2012, Bestemmingsplan met omgevingsvergunning Ringers (coördinatieregeling) eind 2012 ter accordering aan de raad, Bestemmingsplan Overstad met globale welstandscriteria begin 2013 ter accordering aan de raad, Uitvoering Noorderstraat 2-richtingsverkeer eind 2012, Uitvoering langzaamverkeersbrug station/ Overstad vanaf begin 2013, fysieke start is noodzakelijk in 2012 om subsidie veilig te stellen,
2
Ontwerpen “Ringersplein”, Noordkade zuid, Binnenring en Noordkade Noord ter hoogte van de Vegro vanaf 2012 en vanaf 2013/ 14 uitvoering van deze openbare ruimte-projecten.
4. Middelen Financiële strategie De financiële strategie om Overstad te ontwikkelen zal veel meer uitgaan van het “cash-in/ cash-out”principe dat in bankwereld wordt gehanteerd, dan van de traditionele integrale grondexploitatie voor het gehele gebied. Per deelgebied of deelplan zal gekeken worden op welke manier deze gefinancierd kan worden en welke middelen door de markt kunnen worden opgebracht; - voor een aantal ontwikkelingen geldt dat het gemeentelijke deel van de werkzaamheden middels een exploitatiebijdrage door marktpartijen wordt bekostigd (af te spreken in een exploitatieovereenkomst). Dit geldt bv voor de nieuwe Ringersfabriek (deel MAB) en Botbouw, - voor een aantal ontwikkelingen geldt dat deze middels traditionele grondverkoop worden gerealiseerd zoals de bioscoop en het hotel op de Vegro of de grondverkoop aan AM ivm uitbreiding nieuwe Ringersfabriek (met een kooprealisatieovereenkomst), - als deze afspraken eenmaal gemaakt zijn en de inkomsten min of meer verzekerd, wordt per deelplan een deelgrondexploitatie met een kredietaanvraag opgesteld. 5 Gebiedscommunicatie Nu de regie over Overstad weer meer bij de gemeente ligt, is het van belang goed te communiceren over het belang van Overstad en de wijze waarop de verschillende deelprojecten daarbinnen passen. Overstad kenmerkt zich als een complex programma waarin veel partijen in Overstad, in Alkmaar, maar ook daarbuiten belang hebben en in geïnteresseerd zijn. Het is daarbij van belang voortgang op een goede en frequente manier te communiceren om vooral weer vertrouwen en begrip te kweken bij ondernemers, investeerders en bewoners. Hiertoe wordt een communicatieplan opgesteld en wordt de inzet op gebiedscommunicatie verhoogd. Voorstel is om maandelijks een pagina in de Stadskrant in te kopen voor nieuws over Overstad en daarnaast ook de nieuwe media veel meer te benutten. Verder wordt door de gemeente het overleg met de ondernemers van Overstad opgepakt. 6 Organisatie 6.1 De opdrachtgever en opdrachtnemer Bestuurlijk opdrachtgever voor het totale programma is wethouder Victor Kloos (primair verantwoordelijk), 2e wethouder is Jan Nagengast. Voorstel is dat Jan Nagengast in relatie tot de portefeuille verkeer wel primair verantwoordelijk is voor alle infrastructurele deelprojecten (o.a. Langzaamverkeersbrug, Binnenring) en hiertoe de bestuurlijke opdrachten geeft. Voor de rest van de deelprojecten is Victor Kloos bestuurlijk opdrachtgever. Ambtelijk opdrachtgever voor het programma en de deelprojecten is de gemeentesecretaris, Joost Cox. Ambtelijk opdrachtnemer is project/ programmamanager Jan-Willem Evenhuis. Daarnaast zijn de deelprojectmanagers verantwoordelijk voor het deelprojectresultaat. 6.2 Organisatie van het programma Het Programmaplatform vormt de stuurgroep met de projectwethouders, de ambtelijk opdrachtgever en opdrachtnemer, de programma-assistent en deelprojectmanagers Ringers en Vegro. Het Programmateam vormt de uitvoerende programmagroep met daarin de programmamanager, de programma-assistent, de deelprojectmanagers, de planeconoom en de communicatieadviseur. Per deelproject wordt een tijdelijke organisatievorm gekozen, dit kan variëren van een traditionele stuurgroep/ externe projectgroepstructuur zoals bij het Ringerscomplex tot accountmanagement van een specifieke ondernemer. Bedeleiding van “kleinere” initiatieven, met name in het deel van Overstad waar nog niet grootschalig ontwikkeld wordt, wordt begeleid door een accountmanager binnen het programma.
3
BIJLAGE Gebiedsgericht programma Overstad
4
Overstad algemeen Doelstelling Op Overstad ruimte bieden aan ondernemers en ontwikkelaars voor functies die de historische binnenstad aanvullen en versterken. Producten ‐ Programmaorganisatie incl overlegstructuur ‐ Gebiedscommunicatieplan ‐ Overall Financieel Overzicht/ budgetbewaking ‐ Overall Planning/ uitvoeringsregie Planning ‐ Zie de deelprojecten Deelproject 1. Ringerscomplex Doel Realisatie van een vernieuwd multifunctioneel winkelcentrum met groot parkeerdek ter versterking van de historische binnenstad en als belangrijke start van de ontwikkeling van Overstad. Producten ‐ Bestemmingsplan Ringerscomplex ‐ Coördinatieregeling ‐ Workshops met MAB en HvA ‐ Exploitatieovereenkomst MAB ‐ Kooprealisatieovereenkomst AM ‐ Begeleiding Omgevingsvergunningsvergunning/ ontwerp gebouw ‐ Sloopvergunning ‐ Afstemming uitvoering ‐ Grondexploitatie Planning ‐ Voorontwerp bestemmingsplan vanaf april 2012 ter inzage ‐ Vanaf de zomer 2012 indiening omgevingsvergunning, waarna middels de coördinatieregeling deze samen met het ontwerp-bestemmingsplan officieel in procedure gaat ‐ Voor de zomer 2012 afronding en ondertekening exploitatieovereenkomst met MAB en kooprealisatieovereenkomst met AM ‐ Vanaf begin 2013 start sloop en daaropvolgend start bouw (zoals vast te leggen in bovengenoemd contract) ‐ Uitvoering (dus ook sloop) zal in fases gebeuren tussen 2013 en 2015 ivm mogelijkheid om huidige winkels intern te laten verhuizen.
5
Deelproject 2. Inrichting Plein Noorderkade Zuid Doel Hoogwaardige inrichting van het “Ringersplein” en de Noorderkade Zuid conform een samen met de partijen op te stellen ontwerp. Producten ‐ Programma van Eisen inrichting ‐ Ontwerp ‐ Bestek ‐ Uitvoering Planning ‐ 2012 opstellen PvE Inrichting, opstellen Voorlopig Ontwerp (VO) en het Definitief Ontwerp (DO), incl. kostenraming, overleg K&L ‐ 2013 opstellen bestek en aanbesteding ‐ 2014 uitvoering af te stemmen met uitvoering winkelcentrum Deelproject 3. Tuyp Doel Ontwikkelen van een belangrijk zichtpunt aan de Noorderkade-zuid ter aansluiting op de nieuwe Ringers met een nog nader in te vullen bestemming (vooralsnog appartementen met commerciële ruimte op de begane grond) Producten ‐ Vooralsnog beperkt tot overleg met Tuyp in afwachting op haalbaarheidsonderzoek door Tuyp ‐ Daarna mogelijk indiening omgevingsvergunning en een overeenkomst Planning ‐ PM Deelproject 4. Binnenring Doel Verbeteren van de doorstroming en logisch verloop van de Binnenring over Overstad. Producten ‐ Uitwerking bestek Noorderstraat 1e fase ‐ Uitvoering Noorderstraat 1e fase ‐ Ontwerp rest van de binnenring incl Huiswaarderplein en de 2e fase Noorderstraat ‐ Raming, bestek, uitvoering Binnenring Planning ‐ Uitwerking bestek en aanbesteding Noorderstraat 1e deel 2e helft 2012 ‐ Uitvoering 1e fase Noorderstraat 1e helft 2013 ‐ Ontwerp Binnenring 2e helft 2012 ‐ Mogelijke uitvoering Binnenring aansluitend op bouw Ringerscomplex vanaf 2014
6
Deelproject 5. Hein Jong Doel Faciliteren tijdelijke en definitieve ontwikkelingen Hein Jong Producten ‐ Vooralsnog mogelijk maken initiatieven Hein Jong voor detailhandelhallen passend binnen het huidige beleid (accountmanagement) ‐ Faciliteren eerste woningbouwproject Hein Jong, indien hij hier voor kiest, ‐ Onderzoeken mogelijkheden aanpak Kwakelkade Planning ‐ PM Deelproject 6 Van Til Doel Faciliteren mogelijk nieuwbouwplan Vn Til (luxury World) Producten ‐ Vooralsnog in overleg blijven met Van Til in relatie tot zijn wens een nieuwe Woonmall “Luxury World” te realiseren (accountmanagement) ‐ Op het moment dat hij aangeeft een plan te ontwikkelen zal opnieuw bekeken worden welke producten nodig zijn en wie daarvoor binnen de organisatie voor nodig is. Planning ‐ PM Deelproject 7. Bot/ Schoehuis Doel Realisatie van een woningbouwplan met ca. 90 woningen Producten ‐ Haalbaarheidsonderzoek Bot ‐ Omgevingsvergunning ‐ Ontwerp en uitvoering omliggende openbare ruimte Planning ‐ PM
7
Deelproject 8. Middengebied (Karwei/ Parcade/ Salopanden) Doel Vooralsnog kostendekkend doorexploiteren van de gemeentelijke panden en gronden. Producten ‐ Uitbreiden Karwei met achtergelegen hal. Vernieuwd huurcontract met meeropbrengsten ivm extra hal ‐ Herbevestiging contract Parcade met de afdeling parkeerbeheer ‐ Invulling lege delen van de Salopanden mits dit bestemmingstechnisch mogelijk is Planning ‐ In 2012 herbevestigen/ uitbreiding contracten Deelproject 9. LV-brug Doel Realisatie van een langszaamverkeersbrug over het Noordhollandskanaal om de verbinding tussen het station en Overstad te versterken. Producten ‐ Aanbesteding brug “design en construct” ‐ Omgevingsvergunning ‐ Uitvoering van de brug Planning ‐ Gunning aanbesteding vanaf half 2012 ‐ Uitvoering vanaf begin 2013 Deelproject 10. Vegro Doel Opstarten ontwikkeling van de Vegro als tweede belangrijke startpunt van de ontwikkeling van Overstad met het aantrekken van nieuwe stedelijke functies aanvullend op het aanbod in de binnenstad. Producten ‐ Sloop betonplaten tot Hal 23 ‐ Hal 23, 24, 25 inrichten als tijdelijke voorziening (zie deelproject Tijdelijke ontwikkelingen) ‐ Sanering uit te geven gronden ‐ Koopovereenkomst of erfpachtovereenkomst bioscoop ‐ Koopovereenkomst of erfpachtovereenkomst hotel ‐ Opstellen en laten vaststellen deelgrondexploitaties ‐ Omgevingsvergunning bioscoop ‐ Omgevingsvergunning hotel ‐ Ontwerp/ inrichting aanpalende openbare ruimte (met name de infrastructuur Noorderkade tussen de brug en de Vegro) ‐ Werven van partijen voor de ontwikkeling van de rest van de Vegro Planning ‐ Sanering 2e helft 2012 ‐ Koop- of erfpachtovereenkomsten bioscoop en hotel voor de zomer 2012 ‐ Uitgifte gronden aan de bioscoop en het hotel begin 2013 ‐ Planning ontwerp/ indiening omgevingsvergunning door partijen PM, mede afhankelijk van voortgang bij partijen zelf ‐ Start bouw mogelijk vanaf de 1e helft 2013
8
Deelproject 11. Tijdelijke ontwikkelingen Doel Realisatie van tijdelijke sociaal/culturele voorzieningen ter bevordering van de beleving van en de reuring op Overstad. Producten ‐ Realisatie strand incl. omgevingsvergunning (is inmiddels in bedrijf) ‐ Realisatie terrein voor sociaal/ culturele doeleinden betonplaat Hal 23 en 24 ‐ Overeenkomst Hal 25 ‐ Mogelijk maken festivals zoals FAC en het koniginnedagfestival ‐ Andere nu nog niet bedachte leuke tijdelijke initiatieven faciliteren Planning ‐ strand Noorderkade is open t/m september 2012 ‐ 2012 afronden ontwerp/ uitvoering betonplaat Hal 23/ 24
Deelproject 12. Bestemmingsplan en welstandscriteria Doelstelling Beleidsmatige en planologische ruimte bieden op Overstad voor verschillende functies zonder de overall-kwaliteit uit het oog te verliezen. Producten ‐ Bestemmingsplan (deels ontwikkelingsgericht/ deels conserverend) ‐ Globale welstandscriteria ‐ Onderzoek waterhuishouding Planning ‐ Afronden ontwerpbestemmingsplan 1e helft 2012 (besluit voorontwerp ligt op korte termijn ter besluitvorming bij het college van b&w) ‐ Procedure ontwerpbestemmingsplan 2e helft 2012 ‐ Vaststellen bestemmingsplan en globale welstandscriteria door de raad 1e helft van 2013 ‐ Afronden globale welstandscriteria 1e helft 2012
9
