Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku
Diference nabídkových a prodejních cen nemovitostí Bakalářská práce
Autor:
Jan Laštůvka Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D.
Praha
Duben, 2015
1
Prohlášení: Prohlašuji,
ţe
jsem
bakalářskou
práci
zpracoval
samostatně
a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
…..………… V Pardubicích dne 22. 4. 2015
Jan Laštůvka
2
Poděkování: Děkuji panu Ing. et Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D. za odborné vedení bakalářské práce a vstřícný přístup.
3
Anotace Tato bakalářská práce se zabývá zejména teorií oceňování na trţních principech. Definuje trţní hodnotu, realitní trh a jednotlivé metody ocenění, jako jsou porovnávací metoda, výnosová metoda a nákladová metoda. Dále poskytuje ucelený pohled na faktory, které ovlivňují hodnotu nemovitostí. Zabývá se výzkumem rozdílných cen mezi nabídkovou cenou nemovitostí a finální prodejní cenou. V aplikační části této práce je obsaţena analýza realitního trhu v okresu Pardubice, dále jsou zde vyhotoveny odhady pro ceny obvyklé bytu a objektu k bydlení. Klíčová slova: trţní hodnota, realitní trh, trh, porovnávací metoda, příjmová metoda, nákladová metoda.
Annotation This bachleor mainly deals with the theory of valuation on market principles. Defines fair value, the real estate market and various valuation methods, such as comparative method, income method and cost method. It also provides a comprehensive view of factors that affect the value of real estate. Work deals with differences of bid prices and market prices. In the application of this work is included analysis of real estate market in the town of Pardubice and estimates are made for the usual price of the apartment and apartment building. Key words: market value, real estate market, market, comparative method, income method, cost method.
4
Obsah ÚVOD............................................................................................................................................................ 7 A.
TEORETICKÁ ČÁST ................................................................................................................................ 8
1
TEORIE OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH ...................................................................................... 8 1.1
2
DEFINICE TRŽNÍ HODNOTY ................................................................................................................................ 8
1.1.1
Rozdíl mezi cenou a tržní hodnotou ............................................................................................... 10
1.1.2
House Price Index........................................................................................................................... 10
1.2
TRH A TRŽNÍ PROSTŘEDÍ ................................................................................................................................. 14
1.3
ZÁKLADNÍ PŘÍSTUPY K TRŽNÍMU OCENĚNÍ .......................................................................................................... 15
REALITNÍ TRH ..................................................................................................................................... 39 2.1
ZÁKLADNÍ CHARAKTERISTIKA ........................................................................................................................... 39
2.2
POHLED NA REALITNÍ TRH V ČR V MINULOSTI ..................................................................................................... 40
2.3
SOUČASNÁ SITUACE NA REALITNÍM TRHU .......................................................................................................... 42
2.4
SUBJEKTY PŮSOBÍCÍ NA REALITNÍM TRHU ........................................................................................................... 44
2.5
HLAVNÍ FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ HODNOTU NEMOVITOSTÍ ....................................................................................... 45
2.5.1
Technické ....................................................................................................................................... 45
2.5.2
Právní ............................................................................................................................................. 47
2.5.3
Ekonomické vlivy ............................................................................................................................ 48
2.5.4
Mimo tržní faktory ......................................................................................................................... 48
B.
ANALYTICKÁ ČÁST .............................................................................................................................. 50
3
VÝZKUM DIFERENCÍ NABÍDKY A PRODEJŮ V PARDUBICÍCH ................................................................ 50 3.1
DEFINICE PROBLÉMU..................................................................................................................................... 50
3.2
OBECNÝ POPIS METODY ................................................................................................................................. 50
3.3
VÝZKUM DIFERENCÍ NABÍDKY A PRODEJŮ U BYTŮ A RODINNÝCH DOMŮ .................................................................... 50
C.
PRAKTICKÁ ČÁST ................................................................................................................................ 57
4
ODHAD CENY OBVYKLÉ BYTU ............................................................................................................. 57
5
ODHAD CENY OBVYKLÉ OBJEKTU K BYDLENÍ ....................................................................................... 79
6
ANALÝZA REALITNÍHO TRHU – OKRES PARDUBICE ............................................................................ 105 6.1
ÚVOD ...................................................................................................................................................... 105
6.2
REALITNÍ TRH V PARDUBICÍCH ....................................................................................................................... 106
6.3
STAVEBNÍ POZEMKY .................................................................................................................................... 106
6.4
KOMERČNÍ NEMOVITOSTI............................................................................................................................. 107
6.4.1
Obchodní prostory – Prodej ......................................................................................................... 107
5
6.4.1.1
6.4.2
Kancelářské prostory – Prodej ..................................................................................................... 107
6.4.2.1
6.5
Obchodní prostory – Pronájem ..........................................................................................................107
Kancelářské prostory – Pronájem ......................................................................................................108
REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI – BYTY ................................................................................................................. 108
6.5.1
Panelová výstavba – prodej ......................................................................................................... 108
6.5.2
Zděná výstavba – Prodej .............................................................................................................. 110
6.5.3
Panelová výstavba – pronájem .................................................................................................... 111
6.5.4
Zděná výstavba – Pronájem......................................................................................................... 112
6.6
NOVĚ VZNIKLÉ DEVELOPERSKÉ PROJEKTY ZA POSLEDNÍ 3 ROKY ............................................................................. 113
6.7
RODINNÉ DOMY ......................................................................................................................................... 114
6.8
MĚSTO HOLICE .......................................................................................................................................... 117
6.9
MĚSTO PŘELOUČ ....................................................................................................................................... 119
SEZNAM TABULEK ..................................................................................................................................... 124 SEZNAM PŘÍLOH ....................................................................................................................................... 127 SEZNAM LITERATURY ................................................................................................................................ 128
6
Úvod Tato bakalářská práce je rozdělena na tři části, a to část teoretickou, část analytickou a část praktickou. V teoretické části se autor zabývá zejména oceňováním na trţních principech. Jde zde definována trţní hodnota a její rozdíl oproti trţní ceně. Dále se zabývá trhem a trţním prostředím. Práce rozebírá trţní přístupy k ocenění, a to porovnávací přístup, nákladový přístup a výnosový přístup. Analytická část se zabývá analýzou realitního trhu. Nejprve je popsán realitní trh a jeho subjekty, které na něm působí. Dále je popsán historický vývoj realitního trhu a také jeho současný vývoj. V neposlední řadě jsou zde uvedeny i faktory, které ovlivňují hodnotu nemovitosti, mezi které patří ekonomické faktory, technické, právní a mimoekonomické faktory. Dalším bodem analytické části je výzkum diferenciací nabídky a prodejů ve vybraném trhu. Tato kapitola se týká rozdílnými cenami při výběru nemovitosti a při jejím následném prodeji. Poslední bod této části je analýza realitního trhu v Pardubicích, jeho komerční nemovitosti, stavební pozemky, rezidenční nemovitosti, rodinné domy a nově vzniklé developerské projekty. V praktické části se autor zabývá konkrétními nemovitostmi ve městě Pardubicích a oceňuje je dle trţních přístupů.
7
A. TEORETICKÁ ČÁST
1 Teorie oceňování na tržních principech Podle Orta (2005, s. 7) má teorie oceňování v zásadě tři funkce: 1. dává obecné návody, řešení a postupy aplikovatelné na konkrétní případ, 2. umoţňuje vytváření nových metod oceňování, 3. v některých případech i vytváří novou skutečnost.
1.1 Definice tržní hodnoty Ort (2007, s. 12) říká, ţe cílem práce odhadce majetku je zjistit tržní hodnotu majetku. Trţní hodnota nemovitosti je tedy jakási obecná (fiktivní) cena, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu.
Tržní hodnotu definuje i zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Zákon říká, ţe obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Ort (2007, s. 12) uvádí definici tržní hodnoty na základě komunitárního práva. Podle toho práva má trţní hodnota vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupují8
cím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná.
Dále Ort (2005, s. 15-16) uvádí definici tržní hodnoty podle IVSC/TEGoVA1, kde je trţní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a pouţitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo.
Zazvonil (1996, s. 29) uvádí, ţe hodnota v subjektivním smyslu spočívá ve významu, kterým posuzována věc podmiňuje uţitek subjektu. V tomto směru lze subjektivní hodnotu ztotoţnit s uţitnou hodnotou, kterou má věc pro svého vlastníka či potenciální poptávajícího. Hodnota v objektivním smyslu spočívá oproti tomu ve schopnosti věci opatřit formou směny věc jinou, resp. její ekvivalent vyjádřený v penězích. V tomto směru lze hovořit o směnné hodnotě, která je výslednicí subjektivního hodnocení, resp. posouzení mnoha jedinců, objektivizované stavem na trhu a jeho ochotou toto hodnocení akceptovat.
Zazvonil (1996, s. 31) říká, ţe tržní hodnotu je možno definovat i jako ocenění práv k majetku, tzn. právo nemovitostmi vlastnit, uţívat, pronajmout, prodat, zastavit či jinak s nemovitostmi nakládat.
1
IVSC/TEGoVA = Internatioanal Valuation Stadards Council/The European Group of Valuers Associations
9
1.1.1 Rozdíl mezi cenou a tržní hodnotou V předchozí kapitole bylo vysvětleno, co to znamená trţní hodnota. Od trţní hodnoty je třeba odlišit trţní cenu. Podle Orta (2007, s. 13) je tržní hodnota pojem ekonomicky obecný - cena dosaţená v určitém čase konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím.
Zazvonil (1996, s. 31) uvádí, ţe obecná nebo přiměřená cena je cena, které by bylo dosaţeno při prodeji téhoţ nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněné podle stavu a jakosti, přičemţ je nutno přihlédnout ke všem okolnostem, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů ani vliv mimořádné obliby.
1.1.2 House Price Index House Price Index znamená v překladu index cen bydlení. Český statistický úřad (2014) uvádí, ţe jde o syntetický cenový index, který měří vývoj cenové hladiny bytových nemovitostí v ČR dle jednotné harmonizované normy EU. Jeho výhodou je proto velká mezinárodní srovnatelnosti. Hlavní metodické aspekty HPI: měří vývoj cen bytů a rodinných domů, včetně souvisejících pozemků; jedná se o celkové nákupy domácností, nákupy ostatních sektorů jsou vyloučeny; zahrnuje jak nové, tak starší (jiţ dříve obývané) bytové nemovitosti; ceny pro výpočet indexů vychází ze skutečně zrealizovaných cen; index reprezentuje pohyb cenové hladiny na celém území ČR; index je kaţdoročně řetězen, tj. dochází k aktualizaci vnitřní váhové struktury; váhy odráţí relativní proporce skutečných trţních transakcí, netrţní ceny jsou vyloučeny.
10
Tabulka č. 1: Indexy cen rodinných domů v roce 2009, INDEX 2009 = 100
Zdroj: http: //www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu, vlastní zpracování Tabulka č. 2: Indexy cen rodinných domů v roce 2010, INDEX 2010 = 100
Zdroj: http: //www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu, vlastní zpracování 11
Tabulka č. 3: Indexy cen rodinných domů v roce 2011, INDEX 2011 = 100
Zdroj: http: //www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu, vlastní zpracování Tabulka č. 4: Indexy cen rodinných domů v roce 2012, INDEX 2012 = 100
Zdroj: http: //www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu, vlastní zpracování 12
Tabulka č. 5: Indexy cen rodinných domů v roce 2013, INDEX 2013 = 100
Zdroj: http: //www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu, vlastní zpracování
13
1.2 Trh a tržní prostředí Pačesová (2010, s. 23) říká, ţe trh je komunikační prostředek, jehož prostřednictvím vstupují kupující a prodávající do vzájemného kontaktu, aby se dohodli na ceně množství nakoupených a prodaných statků.
Zazvonil (2012, s. 31) uvádí, ţe tržní hodnota vzniká na trhu, coţ je místo ekonomické směny, kde se střetává nabídka s poptávkou. Trţní hodnota nemovitostí se vytváří ve speciálním segmentu trhu, trhu s nemovitostmi. Zazvonil (2012, s. 32) dále pokračuje, že trh s nemovitostmi se vyznačuje celou řadou dalších specifických zvláštností, které vyplývají z odlišností, kterými se nemovitosti liší od jiného běţného zboţí. To má vliv na jeho chování a formování. V obecné kvalitativní rovině se trhy dělí na dokonalé a nedokonalé, organizované a neorganizované či s omezeným či volným přístupem. Aby trh byl dokonalý, nesmí se zboţí lišit kvalitou, musí být vzájemně zastupitelné, určené svým počtem a měřitelné, bez osobních preferencí mezi poptávajícími a nabízejícími, mezi účastníky trhu nesmí existovat místní ani časová diferencovanost a trh musí být čitelný a transparentní.
Zazvonil (1996, s. 33-34) říká, že tržní hodnota je reakcí na tržní prostředí, do něhoţ prodávající a kupující vnášejí společně cenové mechanismy. Trţní prostředí vytváří trh, který reprezentuje oblast, na němţ se názory na hodnotu střetávají. V trţním prostředí působí komplexně rozsáhlá škála nejrůznějších cenotvorných stimulů, které při trţním oceňování je třeba vyhledat, definovat, analyzovat, stanovit jejich váhu v závislosti na tom, do jaké míry jsou přijímány trhem s nemovitostmi a podle toho je pak následně promítnou do ocenění. Znalost situace na trhu s nemovitostmi je tedy základním předpokladem, který je nezbytný k odhadu trţní hodnoty nemovitostí. Říká se sice, ţe kaţdá nemovitost má svého kupce, ale aby mohlo být vůbec s trţní hodnotou uvaţováno a měla smysl, musí být splněny následující základní podmínky: -
musí se jednat o nemovitost, která přináší subjektu užitek či je mu nějakým způsobem prospěšná. Přitom tuto podmínku není moţno chápat pouze v souvislosti s finančními výnosy, ale z obecného pohledu, včetně očekávání nejrůznějších výhod a uspokojení z jejího vlastnictví; 14
-
musí k ní být předpokládána alespoň minimální poptávka, coţ znamená reálnou pravděpodobnost
existence
potenciálního
zájemce
motivovaného
k
tomu,
aby nemovitost vlastnil; -
na straně poptávky musí existovat alespoň minimální kupní síla, která je ochotná do trhu vstoupit a za nemovitost zaplatit penězi, sluţbou či jiným ekvivalentem, případně je takováto situace předpokládána v blízké budoucnosti;
-
nemovitost musí být převoditelná a legálně dostupná, to znamená, ţe její převod či vlastnictví nebude odporovat legislativním předpisům.
Jestliţe některá z těchto podmínek není splněna, není pro takový druh nemovitosti vytvořeno trţní prostředí a nemůţe existovat ani její trţní hodnota, resp. hledat ji je bezpředmětné. Neznamená to však, ţe nemovitost musí být bez hodnoty i v budoucnosti, neboť podmínky se mohou změnit.
1.3 Základní přístupy k tržnímu ocenění Zazvonil (1996, s. 57) říká, ţe situace v příslušném segmentu trhu, stav nabídky a poptávky, stabilita či rozkolísanost, principy rovnováhy, konkurenční prostředí, očekávání, předpokládané změny a pravděpodobné trendy, druhy a velikosti rizik, míry substitučních, kontribučních a konformních prvků, snaha o nejlepší a nejvyšší uţití, působení ekonomických, fyzikálních, sociálně-demografických a politicko-správních vlivů, to vše jsou některé z hlavních cenotvorných stimulů, které na trhu s nemovitostmi působí a které mají přímý či zprostředkovaný dopad na trţní hodnotu. Zazvonil (1996, s. 57) dále říká, ţe je nezbytné, aby v rámci oceňovacího procesu byly tyto stimuly vyhledány, pojmenovány, analyzovány, hodnoceny a zváţeny, to vše s přihlédnutím k účelu ocenění. Tyto kroky jsou bezpodmínečně nutné a v písemné formě trţního ocenění nemohou chybět, jinak by postrádalo průkaznost a přezkoumatelnost. Všechny tyto skutečnosti v podobě popisů údajů, dal, dílčích analýz a dílčích závěrů tvoří nezbytný základ, bez kterého není moţno přistoupit k vlastnímu procesu ocenění, ústícímu ke konečnému výsledku.
15
Existují tři základní přístupy: a) teorie porovnávací metody, b) teorie příjmové metody, c) teorie nákladové metody. Zazvonil (1996, s. 58) uvádí základní přístupy. Přístup na bázi porovnání je zaloţen na trţním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota, rovnající se ceně podobné nemovitosti dosaţené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Přístup na bázi očekávaných výnosů je zaloţen na převáţně ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje uţitné hledisko a jeho výsledkem je výnosová hodnota, rovnající se součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu existence tohoto efektu. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace. Přístup na bázi vynaložených nákladů je zaloţen na převáţně technickém pohledu na nemovitosti, jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota, někdy téţ označovaná jako substanční nebo technická hodnota. Zjednodušeně řečeno její výš by měla odpovědět na otázku, kolik by činily současné celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění včetně nákladů na nákup pozemku. Teorie porovnávací metody Ort (2007, s. 15) uvádí, že prvním předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. To je také důvod, proč nelze tuto metodu pouţít na nově vzniklých trzích. Pro vytvoření funkční databáze porovnatelných nemovitostí narážíme na dva zásadní problémy: 1. Úplnost informací o porovnávané nemovitosti 2. Pravdivost informací
16
Problém se objevuje ve dvou rovinách: 1. Skutečná prodejní cena - lze nahlédnout do kupní smlouvy. 2. Úplnost informací o porovnávané nemovitosti - prohlídka, výpis z katastru nemovitostí. Ort (2007, s. 16) mluví o korekčních činitelích. Jejich úlohou je zohlednit odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti. Jde o všechny korekční činitele, které lze uspořádat do tabulky, jejím výsledkem bude trţní hodnota oceňované nemovitosti. Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z dostupné databáze. Pro správné stanovení korekce je třeba vybrat vhodné porovnávané nemovitosti tak, aby: a) cena za 1 m2 celkové podlahové plochy se u porovnávané nemovitosti příliš nelišila od oceňované nemovitosti, b) ţádná z pouţitých korekcí nebyla vyšší neţ 50 %, c) není vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, ţe všechny jsou horší nebo všechny jsou lepší neţ oceňovaná nemovitost. Zazvonil (1995, s. 79) říká, že přístup k tržní hodnotě na bázi porovnání, nebo-li komparace je zaloţen na porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných nedávno obchodovatelných nemovitostí a jeho výsledkem je porovnávací hodnota. Aby byl výsledek optimální, musí být při uplatněn tohoto přístupu splněny čtyři základní podmínky: -
oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn. musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a uţitku,
-
porovnávané ceny musí být poměrně aktuální,
-
porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů,
-
porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níţ nemovitost působí.
Čím více se porovnávané nemovitosti liší, čím větší jsou časové rozdíly mezi datem ocenění a porovnávanými údaji, čím vzdálenější a rozdílnější co do podmínek jsou příslušné lokality a čím menší je počet obchodů, na jejichţ základě jsou porovnávací hodnoty zaloţeny, tím úměrně stoupá riziko nepřesnosti výsledku. Z toho vyplývá, ţe tento přístup je limitován 17
zejména v případě mimořádných typů nemovitostí s malou četností transferů, u nichţ většinou porovnávací data chybí či mohou být podstatným způsobem zkreslena. Problematikou vymezení porovnávací metody se zabývá Ort (2007, s. 24). U pozemku je porovnávací jednotka jednoznačná – čtvereční metr rozlohy. U nemovitosti to nemusí být tak jednoznačné. Porovnávací jednotka by měla co nejpřesněji a nejjasněji zobrazovat hlavní cenotvorné faktory oceňovaného majetku. V praxi se obvykle vychází z toho, co jsme schopni o porovnávaných stavbách zjistit. Pokud jsme neprovedli prohlídku všech prostor včetně jejich zaměření nebo nemáme k dispozici aktuální plány, asi nejsme schopni určit čistou pronajímatelnou plochu. Při obvyklejší obhlídce porovnávaného objektu můţeme změřit zastavěnou plochu a spočítat podlaţí.
Pouţívanými porovnávacími jednotkami jsou: BA – Building area – zastavěná plocha Zjednodušeně řečeno plocha zastavěná budovou, vymezená průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu. Tato porovnávací jednotka je vhodná při ocenění jednopodlaţních staveb, jako jsou skladové a výrobní haly, hypermarkety, apod. GFA – Gross floor area – celková zastavěná plocha Tato jednotka je v praxi v porovnávací metodě pouţívaná snad nejvíce. Její výhodou je to, ţe jí lze snadno určit i bez detailní prohlídky vnitřních prostor stavby (nebo častěji budovy). Určíme jí jako součet zastavěných ploch všech podzemních i nadzemních podlaţí. Tato porovnávací jednotka je vhodná při ocenění vícepodlaţních objektů – bytových domů, administrativních budov, vícepodlaţních výrobních hal, apod. NFA – Net floor area – čistá podlahová plocha Je to celková zastavěná plocha bez plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet, apod. Tato porovnávací jednotka je pouţitelná při ocenění stejných objektů jako celková zastavěná plocha. NRA – Net rentable area – čistá pronajímatelná plocha Z uvedených jednotek je čistá pronajímatelná plocha nepřesnějším cenotvorným faktorem, který se přímo váţe na příjem ze stavby a následně i na její trţní hodnotu. Pokud není v konkrétní nájemní smlouvě uvedeno jinak, počítáme čistou pronajímatelnou plochu jako 18
čistou podlahovou plochu bez společně přístupných částí budovy – schodiště, společné chodby, apod.
Aplikace korekčních činitelů - majetek jako celek Ort (2007, s. 27) uvádí aplikaci korekčních činitelů.
Technický stav objektu Korekce je zaloţena na kalkulaci nákladů na uvedení porovnávaného objektu do stavu, v jakém je objekt oceňovaný, pokud je objekt porovnávaný v horším stavu. V opačném případě provedeme korekci metodicky stejně, ovšem korekční činitel bude menší neţ jedna. Technická vybavenost objektu V tomto korekčním činiteli posuzujeme např. to, zda je porovnávaný objekt typu administrativní budovy vybaven klimatizací, rozvody datových sítí, poţární a bezpečnostní signalizací, apod. U výrobní haly to zase můţe být vybavení jeřáby, rozvody kyslíku, vytápění haly, apod. Posuzujeme jen takové prvky technické vybavenosti, které přímo souvisí s nemovitostí, nikoliv mobilní vybavení. Funkční využitelnost Na rozdíl od předchozí, relativně velmi dobře stanovitelné korekce je stanovení korekce pro funkční vyuţitelnost relativně obtíţnější. Účelem korekce je porovnat to, jak efektivně je vyuţívána oceňovaná versus porovnávaná stavba. Funkční vyuţitelnost je prvek, který není závislý pouze na rozhodnutí majitele objektu, ale je obvykle determinován právními předpisy, technickými moţnostmi nebo finanční proveditelností. Další rozvoj nemovitosti Tato korekce je dosti podobná té předchozí. Opět hledáme maximální moţné vyuţití, ale jiţ neposuzujeme objekt v jeho stávající kubatuře, ale modelujeme moţnosti přístavby, nástavby, apod. Atraktivita objektu Atraktivita objektu je vlastnost majetku, která je výjimečná nebo jedinečná. Obvykle nesouvisí s technickými faktory, ale spíše s faktory marketingovými nebo public relations. 19
Relativně nejpřesnější metoda jak tuto korekci stanovit je porovnat výši dosaţitelného nájmu u porovnávané a oceňované nemovitosti. Při analýze nesmíme opomenout náklady spojené s udrţováním nebo zvyšováním atraktivity – reklama, marketing, apod. Z praxe známe řadu příkladů, kdy se goodwill objektu během několika let změnil na badwill. Jiná technická korekce Pomocná rubrika, kde můţeme zohlednit dosud neuvedené technické korekce.
Oceňování porovnávací metodou ve zvláštních případech Ort (2007, s. 33) uvádí oceňování porovnávací metodou ve zvláštních případech. Jak jsme jiţ konstatovali, základním problémem pro aplikaci porovnávací metody je existence -
Trhu s příslušným druhem nemovitosti
-
Dostupné nebo vytvořitelné databáze porovnávaných nemovitostí
Zvláštním případem tedy nejčastěji bývá taková nemovitost, pro kterou je obtíţné najít příslušný segment finálních klientů. Pokud takový případ nastane, a přesto jsme přesvědčeni o vhodnosti aplikace porovnávací hodnoty musíme pouţít postup uvedený na počátku této kapitoly, tedy buď rozšířit teritorium na němţ hledáme porovnatelné nemovitosti nebo rozšířit sektor hledaných nemovitostí typově. Příklady nemovitostí s obtížnou aplikací porovnávací metody: • Sakrální stavby – kostely, kaple, synagogy • Inţenýrské stavby – mosty, přehradní hráze, komunikace • Technologické stavby – čističky odpadních vod, vodní elektrárny, teplárny • Jednoúčelové výrobní objekty a areály – válcovny, cementárny • Stavební částí důlních areálů • Některé druhy zemědělských staveb (siláţní jámy) • Kulturní památky – zříceniny, pomníky
20
a) Teorie příjmové metody Ort (2007, s. 34-51) charakterizuje příjmovou metodu. V některých pramenech je název této metody překládán jako „Výnosová metoda“, anglický výraz je „Income method“ nebo „Income approach“. Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného bez ohledu na jeho substanci. Je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem peněţních příjmů a hodnotou. Investor ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, jehoţ základem je nejlepší a nejvyšší vyuţití. Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen po dobu své ţivotnosti schopen generovat. Majetky (nemovitosti), které jsou nekomerční nebo je jejich hlavní účel jiný neţ komerční bychom potom mohli touto metodou ocenit jen obtíţně nebo nedokonale. Úkolem odhadce je určit trţní hodnotu majetku všech stránek, nikoliv pouze jednu z jeho částí, která přináší bezprostřední výnos. Stejně tak, kaţdý zodpovědný majitel nemovitosti by se měl chovat tak, aby jeho prvořadým cílem bylo trvalé zvyšování hodnoty svého majetku nikoliv pouze výnosu. Lze tedy konstatovat, ţe neexistuje jediná, dokonalá a absolutní metoda jak stanovit objektivní trţní hodnotu. Pro ilustraci „role“ jednotlivých metod oceňování můţe poslouţit tato tabulka. Tabulka č. 6: Role jednotlivých metod oceňování Minulost
Současnost
Budoucnost
Nákladový přístup
Porovnávací přístup
Příjmový přístup
S jakými náklady jsme majetek
Jaká je současná trţní hodnota
Jaký očekáváme v budoucnosti
v minulosti realizovali.
majetku na trhu.
výnos.
Zdroj: Ort. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Str. 35, rok 2007. Vlastní zpracování.
Je vidět, ţe ţádná ze základních metod oceňování majetku není samoúčelná, ale ţe má své logické místo a svojí úlohu při analýze výsledné trţní hodnoty. Oceňování na trţních principech se tak nazývá proto, ţe se snaţí zjistit hodnotu majetku na trhu. Pro pochopení trţní hodnoty je nutné si připomenout účel, pro který si finální klienti nemovitosti opatřují. V této 21
konkrétní souvislosti následně analyzujme, zda je při jejich investičním rozhodování zajímá příjmová stránka jejich budoucího majetku. Nemovitý majetek si lidé pořizují z různých důvodů, z nich tři nejčastější jsou tyto: -
pro vlastní potřebu (bydlení, výrobní, prodejní nebo jiné komerčně vyuţitelné prostory)
-
pro očekávaný příjem z nájemného
-
jako předmět uloţení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase
V prvním případě (nákup nemovitosti pro vlastní potřebu), bude investora zajímat příjmový přístup proto, aby se mohl rozhodnout mezi dvěma moţnostmi. Musí zváţit, zda je lepší si majetek pro vlastní potřebu koupit nebo najmout. Pokud si byt (výrobní nebo obchodní prostor) koupíme, obvykle na dlouhou dobu blokujeme kapitál, který by nám při jiném vyuţití mohl přinášet výnos. Pokud si stejný majetek pronajmeme, zůstane nám sice základní kapitál, ale ztrácíme moţnost profitu ze zvýšení hodnoty majetku v čase. Cenová argumentace je v tomto případě závislá mimo jiné i na správné aplikaci příjmové metody. Ve druhém případě (koupě pro příjem z nájmu), bude asi aplikace příjmové metody prioritní před
všemi
jinými
úhly
pohledu.
Pokud
si
zakoupíme
administrativní
budovu
s podnikatelským záměrem ji dále pronajímat, budeme se pochopitelně zajímat o její technický stav a ţivotnost i o její trţní hodnotu, ale zejména o stabilizovanou výši příjmu. Ve třetím případě (uloţení kapitálu) je příjmová metoda trochu latentní. Přesto asi nenajdeme typ majetku, u něhoţ by se zvýšila trţní hodnota při současném sníţení výnosové hodnoty.
Algoritmus výpočtu tržní hodnoty příjmovou metodou I. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku Prvním krokem výpočtu analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. Uvedený název není pleonasmus – neplatí, ţe za všech okolností musí být nejvyšší výnos zároveň nejlepší. Lze si představit např. modelovou situaci, kdy pronajmeme výrobní objekt za vysoký nájem firmě, která k výrobě pouţívá technologii, která velmi rychle zhoršuje technický stav budovy – příkladem můţe být nějaká chemická výroba (výbušniny, agresivní páry) nebo těţká strojírenská výroba s rázy a otřesy.
22
Nejlepší a nejvyšší vyuţití můţeme tedy definovat jako takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) moţné, u komerčně vyuţívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku. Při analýze nejlepšího a nejvyššího využití hodnotíme následující kriteria: 1. Dodržení právních předpisů - zda je majetek řádně zanesen v Katastru nemovitostí, zda je řádně kolaudován a vyuţíván v souladu s kolaudací, zda splňuje všechny v úvahu připadající zákony, nařízení a technické a ostatní normy a předpisy. Podle stavebního práva např. zákon 50/76 Sb. O stavebním řádu je majitel nemovitosti povinen se o svůj majetek řádně starat, provádět pravidelné revize hromosvodů, komínů, elektroinstalace, atd. Pokud tak nečiní, porušuje zákon. 2. Technická proveditelnost - zda majetek není fyzicky nebo morálně zastaralý nebo doţilý, zda je řádně prováděná údrţba, apod. Nemovitost, která je technicky doţilá asi není schopná generovat ţádný příjem. 3. Investiční proveditelnost - zda není vyuţitelnost majetku podmíněna neúměrně vysokými náklady, které by překračovaly jeho skutečnou komerční vyuţitelnost. Jak jiţ víme z analýzy porovnávací metody, technicky lze vyřešit téměř vše, pokud k tomu máme dostatek prostředků. Otázkou je, zda je tato investice návratná a za jakých podmínek. 4. Maximální ziskovost - zda je majetek vyuţíván k pronájmu za skutečně trţní nájemné nebo pro vlastní potřebu vlastníka tak, ţe nahradí náklady vlastníka za pronájem porovnatelně vyuţitelného objektu. Toto kritérium je zaloţeno na úvaze, ţe pokud někdo podniká nebo bydlí ve vlastním objektu, de facto tím šetří nájemné, které by jinak musel platit. Závěrem analýzy nejlepšího a nejvyššího využití může být : -
Vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Všechna čtyři uvedená kriteria jsou splněna. Potom tedy tuto skutečnost akceptujeme a pokračujeme dále v analýze trţní hodnoty.
-
Vyuţití majetku je jeho nejlepším a nejvyšším s výhradou. Tedy jsou splněna pouze např. tři ze čtyř kriterií. Potom musíme analyzovat a vypočítat náklady nutné na uvedení majetku do souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
-
Majetek není vyuţíván v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Zjistíme, ţe více neţ jedno nebo dokonce všechna kriteria nejsou splněna. 23
V tomto případě bude mít naše práce dvě etapy. V první etapě sami nebo ve spolupráci se zadavatelem ocenění a popř. dalšími účastníky – finanční instituce poskytující úvěr, stavební úřad, apod. namodelujeme nejlepší a nejvyšší vyuţití. Ve druhé etapě následně vyčíslíme náklady na uvedení majetku do stavu, kdy umoţňuje nejvyšší a nejlepší vyuţití. Nájemní smlouvy Souběţně s analýzou nejlepšího a nejvyššího vyuţití musíme provést analýzu kvality nájemních vztahů. Kvalitou rozumíme jejich právní a komerční kvalitu. Posuzujeme např. tato kriteria: -
Na jakou dobu je smlouva uzavřena popř. zda je uzavřena na dobu neurčitou
-
Jaké sluţby jsou spojeny s nájemným (teplé nebo studené nájemné)
-
Zda jsou stanoveny nějaké sankce při předčasném vypovězení smlouvy
-
Zda je dohodnuta inflační doloţka
-
Zda smlouva řeší problematiku podnájmu (pronájmu podnájemníkovi)
-
Podle jakého práva byla smlouva uzavřena
-
Jakým způsobem (anticipativně, dekurzivně) a v jakém intervalu bude placeno nájemné
-
Jaké jsou povinnosti nájemníka (např. provádět správu a drobnou údrţbu)
-
Jakým způsobem bude uznána a oceněna investice např. technické zhodnocení, kterou nájemník v objektu provedl
-
Za jakých podmínek mohou být uzavírány změny a dodatky smlouvy
II. Čistý provozní příjem – NOI (Net Operating Income) Pokud jsme stanovili nejlepší a nejvyšší vyuţití a posoudili jsme nájemní smlouvy, můţeme přistoupit k analýze čistého provozního příjmu. 1. Hrubý příjem Hrubý příjem stanovujeme obvykle jako součin komerčně vyuţitelné plochy a nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného nebo nájemného uzavřeného podle nájemních smluv.
Při stanovení hrubého příjmu je třeba vyčíslit veškeré hypotetické příjmy, které přispívat k výnosu z objektu. 24
Příklady: -
Umístění billboardů na volných fasádách
-
Umístění reklam na střešní římse
-
Instalace antén mobilních telefonů nebo jiných telekomunikačních zařízeních
-
Reklamní plochy v oplocení objektu
-
Venkovní skladové nebo parkovací plochy
Tržní nájemné Pro výpočet trţní hodnoty budeme uvaţovat nejvyšší trvale dosaţitelné místně obvyklé trţní nájemné v následujících případech: -
Oceňované prostory nejsou pronajaty na základě skutečně uzavřených nájemních smluv
-
Údaje o podmínkách nájmu nejsou známy
-
Nájemné sjednané v nájemní smlouvě neodpovídá trţním podmínkám. Výpovědní doba je ale krátká (v řádu měsíců) a není sjednána ţádná smluvní pokuta při předčasném vypovězení nájmu.
Smluvní nájemné Smluvní nájemné budeme pro výpočet uvaţovat v těchto případech: -
Nájemné sjednané nájemní smlouvou odpovídá obvyklým trţním podmínkám
-
Nájemné je určeno právním předpisem (regulované nájemné u bytů)
Problematická je ta situace, kdyţ podmínky nájemní smlouvy neodpovídají obvyklým trţním podmínkám a zároveň je smlouva uzavřena tak, ţe jí nelze vypovědět bez podstatných sankcí. V tomto případě je vůbec diskutabilní, zda lze v tomto případě stanovit objektivní trţní hodnotu majetku. Jednou z moţností je určit obvyklou trţní hodnotu a od ní odečíst výši sankce.
2. Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Protoţe účelem trţního ocenění, podobně jako např. účetnictví, je zobrazovat skutečný (pravdivý) stav oceňovaného majetku, musíme v analýze čistého provozního příjmu počítat i se ztrátami vlivem neobsazenosti a vlivem neplacení nájemného. Metodicky je dosti obtíţné tuto poloţku exaktně stanovit. Musíme vycházet ze znalosti trhu s pronájmy v daném místě a v čase. 25
Na velikost této poloţky bude mít vliv zejména: -
poloha nemovitosti
-
širší vztahy nemovitosti
-
typ a vybavení nemovitosti
-
celková situace ekonomiky
-
schopnost facility managementu
3. Efektivní hrubý příjem Získáme tím, ţe od hrubého příjmu odečteme ztrátu vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného. 4. Rezerva na renovace Metodicky vzato, nemůţeme odvozovat rezervu na renovace z příjmu, ale z nákladů na renovaci. Bytový dům chátrá stejně ať je pronajat za trţní nebo za regulované nájemné. Rezerva na renovace jsou vlastně „odpisy“, které si vytváříme, abychom po skončení ţivotnosti majetku mohli provést jeho rekonstrukci. Pokud si tuto rezervu nevytvoříme, dojde sice ke krátkodobému zvýšení příjmu, ale zároveň k erozi hodnoty majetku. Rezervu na renovaci vypočteme podle vzorce: Rezerva na renovace = reprodukční cen / ţivotnost Reprodukční cena – je cena znovu pořízení shodné nemovitosti. Způsoby stanovení reprodukční ceny jsou detailně rozebrány v další kapitole, která se zabývá analýzou nákladové metody. Oproti standardnímu způsobu výpočtu reprodukční ceny má ale výpočet pro tento specifický účel jisté podstatné zvláštnosti -
Pro výpočet neuvaţujeme konstrukce, které obvykle nejsou předmětem rekonstrukce, ale jejich ţivotnost je obvykle rovna celkové ţivotnosti nemovitosti (např. základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce, nosná část schodiště, opěrné zdi, apod.)
-
Podle konkrétní situace uvaţujeme při výpočtu změnu poţadavků na vybavení, které bude nutno provést pro zachování příjmového potenciálu majetku.
26
5. Provozní výdaje Provozní výdaje jsou takové výdaje, které souvisejí s provozem objektu, nikoliv takové, které se týkají činnosti v objektu provozované nebo takové, které souvisejí se subjektem majitele objektu.
6. Čistý provozní příjem (NOI) Získáme tak, ţe od Efektivního hrubého příjmu odečteme rezervu na renovace a provozní výdaje.
III. Kapitalizační míra (R) Kapitalizační míra (Return of capital) je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku. Standardní výpočet objektivní kapitalizační míry tedy není nijak sloţitý. Je zaloţen na poměru skutečně realizovaných trţních cen (v tomto případě skutečně nikoliv hodnot) a skutečných výnosů z nemovitostí. Pokud se nám podaří získat dostatečný počet údajů jak o prodejních cenách, tak o příjmech, můţeme statistickými metodami stanovit průměrnou kapitalizační míru a následně jí aplikovat na ocenění podobných nemovitostí. Problém ve výpočtu kapitalizační míry ovšem nastane v případě, kdy zjistíme, ţe nemáme dost údajů ať jiţ o prodejních cenách nebo o čistém provozním příjmu. Tento případ je velmi častý jednak na nově vzniklých trzích, kde dosud není dostatek trţních údajů nebo v odlehlých lokalitách, kde je četnost prodejů natolik nízká, ţe nelze potřebnou databázi vytvořit. V takovém případě máme několik moţností: -
Výpočet příjmovou metodou nepouţít a odůvodnit to výše uvedenými důvody
-
Pouţít analogii s jinou lokalitou
-
Pouţít pomocný výpočet, který modeluje hypotetickou kapitalizační míru jako součet několika (obvykle čtyř) trţních faktorů
27
Výpočet je zaloţen na úvaze, ţe celková kapitalizační míra (R) je vlastně součet více dílčích faktorů:
R 1 kapitalizační (úroková) míra bezrizikové investice. Za bezrizikovou investici je povaţována např. investice do tzv. bezpečných cenných papírů, jako jsou pokladniční poukázky emitované státem. Aktuální hodnotu R 1 pro daný čas a teritorium (trh) zjistíme např. ze statistických údajů zveřejňovaných statistickými úřady, centrální bankou, apod.
R 2 inflační míra. Vlivem inflace se reálná hodnota kapitálu sniţuje. Opakem inflace je deflace, tedy vzrůst reálné hodnoty v čase. Období deflace jsou ve většině ekonomik ale výrazně kratší neţ období inflace. Pokud např. majitel objektu (pronajímatel) uzavře nájemní smlouvu s nájemcem na 10 let s fixně stanovenou částkou ročního nájemného, bude reálná hodnota nájemného v posledním roce jiná neţ v roce prvním, protoţe bude ovlivněna inflací za uvaţované desetileté období. Hodnotu R 2 stanovujeme zásadně dvěma odlišnými postupy. Pokud na základě skutečně uzavřených nájemních smluv zjistíme, ţe výše nájemného je přímo závislá na výši inflace (tzv. inflační doloţka), faktor R 2 poloţíme roven 0. Pokud zjistíme, ţe objekt není ke dni ocenění pronajat a bude třeba konstruovat hypotetické nájemné nebo ţe je pronajat, ale výše nájemného je fixní, započítáme faktor R 2. Údaje o inflaci nalezneme v podobných pramenech jako údaje o kapitalizační míře pro bezrizikovou investici. Pouze upozorňujeme, ţe není vhodné pouţít agregovaný údaj o průměrné inflaci v daném státě za rok. Takový údaj je pro účely ocenění příliš nepřesný. Pouţijeme údaje z tzv. Inflačního zrcadla, kde jsou jednotlivé míry inflace rozčleněny podle jednotlivých komodit.
R 3 míra rizika. Míra rizika je zaloţena na úvaze, ţe kaţdý investor, který investuje, do více rizikového podniku musí být „odměněn“ vyšší mírou návratnosti (úrokem), aby byl ochoten uvedené riziko postoupit. Nemovitosti jsou obecně povaţovány za relativně málo rizikový druh podniku, v porovnání např. s některými druhy cenných papírů jako jsou akcie. Přesto jsou s nemovitostmi některá rizika spojena. Mezi rizika můţeme uvaţovat např. rizika technická – poţár, zřícení budovy, havárie, apod. Tato rizika lze do velké míry eliminovat vhodným pojištěním. Horší jsou rizika ekonomická ať jiţ celková – hospodářská krize, hyperinfla28
ce nebo individuální – neschopnost managementu, změna trţních podmínek (např. dálnice odvede dopravu z města a trţby maloobchodu následně poklesnou na polovinu). Nesmíme zapomenout ani na rizika politická – změny zákonů, vyvlastnění nemovitostí, válka, terorizmus, apod. Stanovení míry rizika je teoreticky jednoduché – statistická analýza poměru kapitalizační míry bezrizikové investice a skutečných výnosů z nemovitostí. V praxi se jedná o jeden z nejsloţitějších problémů vzhledem k velkému počtu, neurčitosti a nekompletnosti dat.
R 4 míra životnosti. Ekonomická ţivotnost je doba, po kterou je majetek schopen vytvářet zisk. Tato doba je u různých typů majetků různá. Nemovitosti jsou obecně majetkem s vysokou mírou ekonomické ţivotnosti – konkrétně doby, která uplyne od jedné generální opravy ke druhé. Přesto, ale bude rozdíl mezi ekonomickou ţivotností výstavního pavilonu na světové výstavě a masivní budovy banky na centrálním náměstí daného města. Pro doplnění ještě uvádíme, ţe pro nejrychlejší (ale i nejhrubší) test hodnoty majetku lze pouţít vzorec, kdy čistý provozní příjem vynásobíme deseti, jinými slovy pouţijeme kapitalizační míru 10 %. Někdy se tento postup nazývá makléřská metoda, obchodní metoda nebo metoda praktiků, protoţe je velmi oblíbená např. mezi realitními makléři. Je
zaloţena
na
vypozorování
a
statistickém
podloţení
faktu,
ţe
v rozvinutých
a stabilizovaných ekonomikách v podmínkách průměrné inflace, dlouhodobá kapitalizační míra u obchodních nemovitostí osciluje kolem 10 %.
IV. Tržní hodnota Posledním krokem pro zjištění trţní hodnoty příjmovou metodou je dosazení hodnot čistého provozního příjmu a kapitalizační míry do některého ze vzorců pro kapitalizaci. Záleţí přitom na tom, zda je příjem z podnikání: -
Dočasný nebo trvalý
-
Okamţitý nebo odloţený (např. zda musíme budovu nejprve rekonstruovat a posléze pronajmout)
-
Konstantní nebo v kaţdém roce jiný, závislý na různých faktorech
29
Nejčastějším případem je obvykle tzv. věčná renta – tedy případ, kdy uvaţujeme s konstantním příjmem po velmi dlouhou dobu. Vzorec pro výpočet trţní hodnoty (V- value), má potom tento tvar: V = NOI / R
Oceňování příjmovou metodou ve zvláštních případech 1. Jak ocenit příjmovou metodou majetek, který negeneruje výnos. Často se objevuje otázka jak výnosově ocenit majetek, který negeneruje ţádný výnos. Podle našeho názoru je vhodná kontribuční metoda, tedy jaký je přínos tohoto nekomerčního majetku k hodnotě ostatního majetku. Pozemkoví makléři i developeři bytové výstavby nám asi potvrdí, ţe pokud prodávají pozemek s výhledem na jezero, je jeho cena o třetinu vyšší neţ hodnota porovnatelného pozemku bez výhledu na jezero. Pokud tedy jsme, třeba jako městská rada, postaveni před otázku, zda zřídit na území města jezero, můţe být vedle jiných kritérií, jedním z nich i jeho trţní hodnota zjištěná kontribuční metodou. 2. Jak ocenit příjmovou metodou pozemek Pozemek, který generuje výnos lze ocenit příjmovou metodou jako kaţdou jinou nemovitost. Pochopitelně nebudeme odečítat rezervu na renovace. Asi nejčastějším případem bude pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka. Zde jsme trochu v patové situaci – vzhledem k tomu, ţe nemovitost je nepřemístitelná, nemůţe si ani majitel pozemku ani majitel stavby volně vybírat svého partnera. Co tedy můţe majitel pozemku dělat, kdyţ mu majitel stavby jednostranně sníţí nájem nebo naopak co si počne majitel stavby, kdyţ mu majitel pozemku začne nájem neúnosně (třeba i likvidačně) zvyšovat. V praxi se osvědčilo počítat s takovou cenou nájmu, která je dosaţitelná soudně. 3. Obchodní hodnota nemovitosti V rámci trţního ocenění majetku se ze strany klientů někdy setkáváme s poţadavkem na ocenění tzv. Obchodní hodnoty nemovitosti. Tento pojem není dosud v naší praxi příliš vţitý a spadá spíše do ocenění podniku. Teorie obchodní hodnoty (Business Value) vychází z úvahy,
30
ţe u komerčně relativně jednoúčelových nemovitostí typu čerpací stanice pohonných hmot je obchod (prodej pohonných hmot) a hodnota nájemného tak propojená, ţe tyto kategorie nelze vzájemně oddělit. Pokud si někdo pronajme byt nebo kancelář, nemusí výše nájmu nutně korespondovat s jeho obchodní činností. Pokud si pronajme čerpací stanici, tak to bude, ne proto, aby v ní bydlel nebo úřadoval, ale jen proto, aby v ní prodával pohonné hmoty. Obchodní hodnota je potom úvaha o tom, jaké nájemné je nájemce ochoten platit, aby pro něj tato obchodní činnost byla ekonomicky zajímavá.
b) Teorie nákladové metody Teorií nákladové metody se zabývá Ort (2007, s. 52-63). V některých pramenech je uváděna jako „Metoda věcné hodnoty“. Anglický výraz je „Cost method“ nebo „Cost approach“. Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí aţ nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí – popisem (nálezem) a změřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou – zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (ţivotnost stavby). Trţní hodnota majetku by potom tedy měla být rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) trţních vlivů. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost). Nemovitý majetek si lidé pořizují ze tří nejčastějších důvodů: -
pro vlastní potřebu (bydlení, výrobní, prodejní nebo jiné komerčně vyuţitelné prostory)
-
pro očekávaný příjem z nájemného
-
jako předmět uloţení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase
31
V prvním případě je úloha nákladové metody zcela nepominutelná. Pokud si kupuji rodinný dům pro vlastní potřebu, zajímá mne jeho detailní technický stav včetně např. trhlin, devastace konstrukcí dřevokazným hmyzem, tepelně izolační schopnost obvodových konstrukcí, apod. U očekávaného příjmu z nájemného mne bude jistě zajímat výše provozních a investičních nákladů spojených s majetkem. Podle materiálově technické charakteristiky se budou lišit jak náklady na vytápění, tak např. přípustné zatíţení vícepodlaţního skladu. Pokud do majetku hodláme investovat nějaký kapitál, je logické, ţe chceme, aby se nám do budoucna hodnota vloţeného kapitálu zvyšovala. Opět se dostáváme k odpovědím na otázky z oblasti materiálově technické charakteristiky a ţivotnosti. Objektivně řečeno, ale ve většině případů budou, tyto jistě důleţité, otázky překryty jinými vlivy.
Algoritmus výpočtu tržní hodnoty nákladovou metodou I. Popis majetku (Nález) Identifikace majetku Prvním krokem při popisu majetku je jeho řádná identifikace. Kaţdou stavbu i pozemek musíme jednoznačně identifikovat tak, aby nemohlo dojít k záměně za jiný druh majetku. Nemovitý majetek členíme na tři části: -
Pozemky - Popis pozemků má dvě části – popisnou, kde řádně popíšeme umístění pozemku, tvar, svaţitost, přístupnost, účel a vyuţití pozemku, apod. Druhá část popisu je tabulková – v jednotlivých sloupcích uvedeme parcelní číslo pozemku, rozlohu a způsob vyuţití.
-
Hlavní stavby (budovy a haly) - Popis je strukturován podobně jako popis pozemku. Nejprve tedy popis širších vztahů hlavních staveb, potom popis jednotlivých budov a hal. Tabulková část obsahuje pořadové číslo stavby, její název, parcelní číslo (čísla) pozemku, na němţ stojí, účel a vyuţití stavby, materiálově technickou charakteristiku, stáří, ţivotnost, zastavěnou plochu, obestavěný prostor, celkovou zastavěnou plochu, celkovou podlahovou plochu, apod.
32
-
Vedlejší stavby a venkovní úpravy - Vedlejší stavbou můţe být např. garáţ u rodinného domu, venkovní krytý bazén, kolna. Venkovní úpravou např. oplocení, zpevněná plocha, obrubníky a krajníky, přípojky médií a kanalizace, rozvaděč, apod. Popis vedlejších staveb a venkovních úprav bývá obvykle stručnější neţ u hlavních staveb, protoţe tato část majetku většinou netvoří základ trţní hodnoty. Tabulková část je podobná je podobná jako u hlavních staveb, pouze je zde více sloupců pro různé jednotky – zatímco u hlavních staveb je základní jednotkou kubický metr obestavěného prostoru u venkovních úprav to můţe být čtvereční metr (zpevněná plocha), běţný metr (oplocení nebo kanalizační přípojka) nebo i kus (rozvaděč). Ze správně provedeného popisu můţeme následně vyčíst všechny parametry pro stanovení trţní hodnoty.
II. Výpočet obestavěného prostoru V praxi existuje několik metodik výpočtu obestavěného prostoru. Dvěma nejvíce uţívanými jsou: • Výpočet obestavěného prostoru podle ČSN 73 40 55 (resp. nahrazující ISO normy). Na základě tohoto způsobu výpočtu obestavěného prostoru jsou konstruovány např. ceníky vydávané Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví (URS), různé programy pro rozpočtáře jako je CALLIDA a další. Základním principem tohoto způsobu výpočtu je chápání stavby jako geometrického tělesa, včetně základů, střechy, apod. • Výpočet obestavěného prostoru podle cenového předpisu – tedy podle právě platné prováděcí vyhlášky k zákonu 151/97 Sb. – příloha č. 1. Tato metodika např. neuvaţuje základové konstrukce, jsou uplatněny různé odchylky a zjednodušení při výpočtu obestavěného prostoru střech, balkonů, apod. Pokud tedy přebíráme nějaké údaje o vysoce agregovaných cenách obestavěného prostoru z nějakého pramene (ceníku nebo vyhlášky), je třeba se vţdy podívat, jakou metodikou byly tyto ceny konstruovány. Výpočet obestavěného tedy musí být v souladu s metodikou výpočtu ceníku, abychom neporovnávali „hrušky a jablka“ Mimo těchto základních dvou metodik existují výpočty obestavěného prostoru podle tzv. stopcen (metodika navazující na Nařízení předsedy vlády ze dne 20. července 1939 o zákazu 33
zvýšení cen), dále výpočty podle metodiky pouţívané v SRN a Rakousku a další. S těmito způsoby výpočtu se dnes jiţ v praxi příliš nesetkáváme. Můţe se ale stát, ţe jako podklad pro ocenění nám zadavatel předá starý posudek zpracovaný podle stopcen (tato metodika platila v některých případech aţ do roku 1988) nebo podle metodiky SRN a Rakouska (tato metodika platila v České republice v některých případech aţ do roku 1994). Vedle základní jednotky – obestavěného prostoru musíme při zjistit i další parametry majetku jako jsou: -
Zastavěná plocha
-
Počet nadzemních a podzemních podlaţí
-
Celková podlahová plocha
-
Celková pronajímatelná plocha
III. Stanovení typu objektu Poté co jsme nemovitost popsali a změřili, musíme určit její typ. Děláme to z toho důvodu, ţe všechny cenové nástroje, které máme k dispozici pro výpočet reprodukční ceny (ceníky, vyhlášky, apod.) jsou strukturovány podle typů objektů. Způsob užití Prvním znakem, podle kterého se nemovitý majetek dělí je způsob jeho uţití, např. domy vícebytové, administrativní budovy, průmysl, výrobní pro energetiku a další. Zařazení objektu je někdy zcela jednoduché a jednoznačné, někdy u polyfunkčních objektů můţe být sloţitější. Druh konstrukce Druhým rozlišovacím znakem, podle kterého budeme oceňovaný majetek typově členit je druh konstrukce. -
Zděný (masivní)
-
Monolitický ţelezobetonový skeletový
-
Monolitický ţelezobetonový plošný
-
Montovaný z dílů ţelezobetonových tyčových
-
Montovaný z dílů ţelezobetonových plošných (panelový)
-
Montovaný z prostorových prvků (buněk)
-
Montovaný ocelový
-
Dřevěný a z dílů na bázi dřevní hmoty 34
IV. Výpočet reprodukční ceny Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo moţno v současné době a za při pouţití současných technologií pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů. Reprodukční cena je výchozí bází pro výpočet trţní hodnoty nákladovým způsobem a mimo to např. základem pro výpočet rezervy na renovace při pouţití příjmové metody. Reprodukční cenu můţeme vypočítat několika různými způsoby: • Pouţití vlastní databáze reprodukčních cen - tento způsob je časově náročný ve fázi přípravy – vyţaduje neustále shromaţďování relevantních informací o skutečně realizovaných nákladech na výstavbu různých typů staveb. Vlastní výstup je potom podobný jako u ostatních databází – aplikace průměrné hodnoty vhodné pro konkrétní případ ocenění. • Pouţití cenového předpisu - autoři cenového předpisu – orgány státní správy, vycházejí z asi nejrozsáhlejší databáze reprodukčních cen, která je v České republice k dispozici. Kaţdá stavební firma je ze zákona povinna poskytovat určité statistické údaje o nákladech na stavbu příslušnému statistickému úřadu. Z těchto hodnot následně vycházejí autoři vyhlášky. Výhody pouţití této metody jsou následující: -
Opora v právním předpisu
-
Jednoduchost a srozumitelnost pouţití
-
Všeobecná pouţitelnost
-
Moţnost vyuţití řady softwarových programů (NEM 3000)
Nevýhody: -
Nezohledňuje dokonale místní podmínky – náklady na stavbu jsou jiné v Praze a jiné v obci o 100 obyvatelích
-
Vlivem doby přípravy cenového předpisu jsou údaje zastaralé asi jeden rok
• Rozpočtování - teoreticky jsme schopni určit reprodukční cenu i tím, ţe vytvoříme vlastní poloţkový rozpočet. Tento způsob je jistě nejpřesnější, ale je také nejpracnější. Vyţaduje nejprve detailní průzkum oceňované stavby včetně přesného změření výměr všech poloţek. Po vytvoření seznamu poloţek můţeme rozpočet udělat ručně pomocí poloţkového ceníku, ale to snad dnes jiţ nikdo nedělá. Spíše pouţijeme některý softwarový program pro rozpočtování jako je CALLIDA.
35
• Přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu - pokud známe, například z účetní dokumentace, pořizovací cenu, můţeme reprodukční cenu zjistit přepočtením pořizovací cenu na současnou hodnotu. To provádíme pomocí inflačního koeficientu za dané období. Aplikace této metody ale přináší řadu problémů. Nelze jí pouţít tam, kde v době od pořízení stavby ke dni ocenění proběhly nějaké rekonstrukce, technické zhodnocení, apod. Stejně tak jí nelze pouţít, pokud máme jakékoliv pochybnosti o pořizovací ceně. • Porovnání - jestliţe známe reprodukční cenu identického majetku, můţeme jí pouţít i pro ocenění. Takový případ můţe nastat třeba u shodných řadových rodinných domů, shodných sekcí panelových bytových domů nebo třeba u shodných typových skladových hal ve skladovém areálu.
Standard stavby Jak jsme uvedli v předchozím odstavci, ve většině případů vycházíme při výpočtu reprodukční ceny z průměrných cen. Abychom zohlednili specifické parametry konkrétní, oceňované stavby, je nutné průměrnou cenu přepočítat koeficientem, který zohlední její standard vybavení.
Umělecká, umělecko řemeslná díla nebo historické artefakty Můţe se stát, ţe oceňovaná stavba obsahuje umělecká, umělecko řemeslná díla nebo jsou nedílnou součástí stavby nějaké historické artefakty. Historická stavba můţe obsahovat fresky, reliéfy, kazetové malované stropy, umělecky zpracovaná schodišťová zábradlí, apod.
V. Životnost Pod pojmem ţivotnost se skrývá několik vzájemně odlišných pojmů – při oceňování majetku mluvíme o ţivotnosti technické, ekonomické, morální a právní. • Technická ţivotnost - technickou ţivotností rozumíme dobu, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně uţívat. Technická ţivotnost stavby je průměrem technické ţivotnosti jejich jednotlivých prvků a celků. • Právní ţivotnost - právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci. 36
• Ekonomická ţivotnost - ekonomická ţivotnost se počítá od doby moţného komerčního vyuţití aţ do doby, kdy jiţ nemovitost není schopna vytvářet výnos. Ekonomická a morální ţivotnost spolu úzce souvisí. • Morální ţivotnost - morální ţivotnost je období od doby moţného komerčního vyuţití do doby jejího funkčního zastarávání – tedy moţnosti jejího nahrazení nemovitostí s lepšími uţitnými parametry.
VI. Opotřebení Pro výpočet trţní hodnoty nákladovým přístupem je nutno stanovit opotřebení stavby. Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, apod. Opotřebení a ţivotnost spolu úzce souvisí. Lineární metoda Předpokladem aplikace této metody je to, ţe stavba se s přibývajícím věkem znehodnocuje přímočaře, tedy novostavba má nulové opotřebení, v polovině ţivotnosti je opotřebení 50 %, atd. Je to naprosto jednoduchá, ale značně nepřesná metoda. Logicky ji lze pouţít pouze u staveb, které nebyly nikdy přestavovány nebo modernizovány a mají průměrnou údrţbu. Tato metoda se pouţívá při oceňování podle cenového předpisu a v pojišťovnictví. Lze jí pouţít pro rychlý test hodnoty, ale neměla by být pouţita ve finálním ocenění. Nelineární metody Nelineární „křivočaré“ metody vycházejí z jistě správného předpokladu, ţe v praxi neprobíhá opotřebení lineárně. V prvních letech po kolaudaci se stavba opotřebovává jen velmi málo, naopak v poslední třetině ţivotnosti opotřebení prudce stoupá. Analytická metoda Analytická metoda je naprosto nepřesnější, ale zároveň nejpracnější. Tato metoda analyzuje „rozkládá“ stavbu na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, dveře, krytiny, výtahy, apod.) a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení.
37
VII. Funkční nedostatky Původní, klasické metody stanovení trţní hodnoty nákladovým způsobem se omezily na výpočet reprodukční ceny, který byl v případě potřeby sníţen o příslušné opotřebení. Výsledek byl nazván trţní hodnotou.
VIII. Ekonomické nedostatky Ekonomické nedostatky (Economic Obsolence) jsou de facto tím, co česká vyhláška, kterou se provádí zákon o oceňování majetku, nazývá koeficienty prodejnosti. Tyto ekonomické nedostatky mají vyjádřit vztah (poměr) mezi věcnou hodnotou majetku (reprodukční cenou sníţenou o opotřebení) a trţní hodnotou. Hlavním důvodem k jejich zavedení bylo statistické vyhodnocení skutečně dosaţených trţních cen nemovitostí a jejich relace k věcné hodnotě. V řadě případů se zjistilo, ţe dosaţená trţní cena byla jen zlomkem trţní hodnoty určené nákladovým způsobem. Tento zjištěný jev sebou nesl řadu negativních důsledků: • Úvěry poskytnuté na základě ocenění zpracovaného nákladovým způsobem byly de facto nedostatečně zajištěny, coţ mohlo ohrozit stabilitu bankovního systému • Pojistná hodnota při pojištění nemovitého majetku neodpovídala trţní hodnotě • Nebyla dodrţena daňová spravedlnost, která patří mezi základní lidská a občanská práva a je garantována např. Základní listinou práv a svobod. Daňová spravedlnost ve své podstatě znamená, ţe všechny stejné daňové subjekty (např. fyzické osoby – občané) mají zákonné právo na to, aby jim byla daň vyměřena stejným způsobem
38
2 Realitní trh 2.1 Základní charakteristika Zazvonil (1996, s. 34-35) říká, že trh s nemovitostmi se sice obecně řídí shodnými pravidly jako trh s jiným zboţím, avšak vzhledem ke specifickým vlastnostem nemovitostí se od trhu běţného liší v několika směrech. Zboţí a sluţby na běţném trhu představují širokou škálu jednotlivých poloţek situovaných do homogenního prostředí, které jsou připraveny nahradit jedna druhou. Naproti tomu každá nemovitost je jiná, originální a fixovaná svou polohou. V běţném trhu působí veliký počet kupujících a prodávajících, kteří formují soutěţní podmínky, v níţ obvykle ţádný účastníků nezaujímá dostatečně velký podíl na trhu, aby mohl ceny sám vytvářet. U nemovitostí je počet účastníků značně menší, ne kaţdý z nich můţe jednat okamţitě, ceny jsou relativně vysoké. Soutěţní podmínky tak mohou být snáze ovlivňovány různými vnějšími vlivy, zájmovými skupinami apod. Ceny na běţném trhu jsou relativně uniformní, stabilní a nízké a většinou při nákupu či prodeji působí primárně, kvalita a další hlediska jsou aţ na dalších pořadích. Relativně vysoké ceny nemovitostí oproti tomu způsobují, ţe málokterý účastník je schopen platit hotově, protoţe jsou pro trh s nemovitostmi typické specifické způsoby financování jako hypotéky, úvěry, stavební spoření apod. Běţný a zdravý trh má schopnost poměrně rychlé samoregulace, protoţe zde existuje velmi málo státních zásahů a regulačních vlivů. U nemovitostí, které svou povahou nutně zasahují do veřejné sféry i zájmů ostatních vlastníků, jsou v rámci všeobecné prospěšnosti zásahy státu, regionu a obcí prostřednictvím legislativy a veřejné správy daleko výraznější a nezbytné. Na běţném trhu nabídka a poptávka nejsou zpravidla nikdy výrazně odchýleny z rovnováhy, protoţe volné trţní prostředí je velmi rychle vyrovnává. U nemovitostí tento proces probíhá pomaleji a daleko méně předvídatelněji, je zde více zastoupena i náhoda, někdy dochází i k prudkým změnám, nedostatek je moţno nahradit obtíţněji, pozemky nelze dovyrobit, nemovitosti nelze zajistit importem.
39
V porovnání s kapitálovým trhem, který je organizován na burzách a lze poměrně snadno vyuţít kvalifikovaných sluţeb, informací a výhod sdruţování, jde na trhu s nemovitostmi většinou o složité rozhodování jedince s nejrůznější škálou motivací. Spotřební výrobky se spotřebovávají, rychle je lze dodat a transportovat. Nemovitosti oproti tomu mají většinou nesrovnatelně větší životnost, jsou nepřenosné, málo likvidní a jejich prodej a nákup je zdlouhavější, časové horizonty úvah jsou obvykle dlouhodobé.
2.2 Pohled na realitní trh v ČR v minulosti Štohanzl (2009, s. 6-8) Do roku 1990 v Československu prakticky neexistoval trh s nemovitostmi. Většina staveb, budov a bytů byla ve státním nebo druţstevním vlastnictví. Dostupnost bytu nebyla otázkou financí, ale pořadníku nebo práce pro určitý podnik nebo instituci se sluţebními byty. V soukromém vlastnictví byly pouze rodinné domy. Ke specifikům vyvolaných komunistickou érou patří například regulace nájemného, dlouhodobá nehybnost samotného trhu nemovitostí nebo problémy spojené s nejistotou ohledně vlastnických práv k nemovitostem a zejména pak pozemkům (restituční nároky). Trh nemovitostí za posledních 20 let ale prošel značným vývojem a velmi se přiblíţil evropským standardům. Charakteristickými znaky předešlých 15 let bylo: silný stavební rozkvět, který byl hlavně v posledních letech tohoto časového úseku podporován nízkými úrokovými sazbami a taţen vysokou poptávkou ze strany spotřebitelů, kteří se nebáli nakupovat nemovitosti za ceny v některých případech aţ o 200 % vyšší oproti 90. letům 20. století. Hlavní impulsy růstu posledních let neboli významné faktory, které přispěly k vysoké poptávce po nemovitostech: - mnoho lidí chtělo využít dobré ekonomické situace a investovat své prostředky do nemovitostí s možností následného pronájmu - někteří lidé, byli ovlivněni nejasnou situací okolo hrozby zvýšení DPH na stavební práce od 1. 1. 2008 - dlouhodobý nedostatek a zastarávání bytového fondu Bytový fond byl a stále je ze značné části technicky zastaralý. Příčinou je dlouhodobě zanedbávaná údrţba, a to zejména u panelových domů (Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí průměrné stáří bytového fondu rodinných domů 60,3 let a u nájemních domů 36,2 let).
40
- nízká úroková míra hypotečních úvěrů a zkvalitnění systémů poskytování půjček Dostupnost a ceny hypoték činí nákup nemovitosti v mnoha případech atraktivnější, neţ placení nájemného. Stále více investorů nabízí, ţe sami vyřídí na pořizovanou nemovitost hypotéku. Mnoho zájemců o bydlení uţ proto s takovým zadluţováním nemá problémy. Nemalý vliv měly také nízké úrokové sazby a rostoucí ochota hypotečních bank hypoteční úvěry poskytovat. - touha obyvatelstva vlastnit bydlení Lidé se chtějí stěhovat do vlastního. Nájemní byty opouštějí rodiny, jejichţ finanční situace se výrazně zlepšila. Tito lépe situovaní lidé jiţ nechtějí bydlet v panelácích a stěhují se do vlastnického bydlení vyšší kategorie. - změna postoje občanů vůči zadlužování Je stále větší ochota lidí zadluţit se v delším časovém horizontu. Zatímco ještě koncem devadesátých let si na financování bydlení hypotéku pořizoval málokdo, nyní je těch, kdo si pořizují nové bydlení na úvěr, více neţ polovina. - zvyšování životní úrovně Ceny bytů určuje především koupěschopnost lidí, která závisí na prosperitě regionu související s kvalitou a velikostí tamních firem. Pokud například ve městě vznikne montáţní závod, mají jeho zaměstnanci zajištěný stabilní příjem. - dobrá výkonnost ekonomiky a růst průměrných příjmů domácností Pokud se ekonomice daří a lidem se zvyšují platy, rostou i ceny bytů. - totalitní vlna 70. let Na růst poptávky v posledních letech měla vliv vlna silných ročníků 70.let minulého století, tzv. Husákových dětí. Tyto ročníky dospívaly do věku, kdy přemýšlely o pořízení vlastního bydlení. - očekávaný vstup ČR do EU Před vstupem ČR do EU, většina obyvatel očekávala spíše růst cen nemovitostí, tedy bylo méně těch, kteří chtěli prodávat, a naopak hodně lidí si chtělo nějakou nemovitost pořídit z důvodu očekávaného zhodnocení. Díky tomu samozřejmě na trhu převyšovala poptávka nad nabídkou a ceny nemovitostí se rapidně zvyšovaly. Především rok 2003 byl rokem výrazného zvýšení cen nových i starých bytů, činţovních domů a mírného zvýšení cen rodin41
ných domů. Avizovaný razantní nárůst cen nemovitostí po vstupu do EU se však nekonal. Nebylo totiţ moţné, aby ceny bytových nemovitostí rostly, aniţ by tento růst cen byl doprovázen odpovídajícím růstem mezd.
2.3 Současná situace na realitním trhu Podle serveru buildingnews.cz (2015) je popsána současná situace na realitním trhu. Stabilní ekonomický vývoj, nízké úrokové sazby, ale také příznivá poloha České republiky vůči ostatním zemím regionu, povedou k oţivení trhu s byty, kancelářskými prostorami, ale i průmyslovými halami a logistickými parky. Naopak hlavní brzdou rozvoje nové výstavby je byrokracie ze strany státu, dlouhé rozhodovací a schvalovací procesy a nekvalitní legislativa. Vyplývá to z nejnovější Studie developerských společností 2014 zpracované analytickou společností CEEC Research ve spolupráci s poradenskou společnosti KPMG Česká republika. Developeři z oblasti rezidenčního, kancelářského a průmyslového developmentu jsou celkem optimističtí a očekávají v dalších dvou letech rozvoj svého podnikání. Situace je ale v kaţdém z analyzovaných segmentů velice specifická, a proto i vývoj nebudete jednotný. Očekává se růst cen bytů. Kancelářský development rovněţ očekává růst nabídky i poptávky, ale příliv nemovitostí, zejména na praţském trhu, bude příliš rychlý a zahltí trh. To vytvoří enormní tlak na cenu nájmů. Ty budou v lepším případě stagnovat, u části nemovitostí ale i klesat. Průmyslový development očekává rovněţ růst, bude však závislý zejména na atraktivitě ČR vůči ostatním zemím regionu, vývoji na kapitálovém trhu a na vývoji úrokových sazeb. Rezidenční trh poroste v Praze rychleji než mimo ni Rezidenční trh v České republice jako celku bude v příštích dvou letech růst velice mírně (1,9 % v 2015 a 2,1 % v 2016). Avšak výjimkou bude Praha, kde se očekává podstatně rychlejší rozvoj a růst počtu prodaných nových bytů (6,1 % v 2015, 4,2 % v 2016). Tento růst by měl podle slov ředitelů firem překročit hranici pěti tisíc prodaných nových bytů. Rezidenční trh je dnes rozdělen na dvě zásadně odlišné skupiny – Prahu s Brnem, kde se byty staví a prodeje pět let po sobě rok od roku rostou, a na zbývající část republiky, kde se naopak byty v bytových domech v současné době téměř nestaví. Klíčové bude, aby se trh v Praze a Brně nepřehřál, tedy aby developerské společnosti nevrhly na trh zbytečně mnoho nových projektů, které pak ve finále nenajdou své kupce. Na druhou stranu by stavebnictví i developmentu pomohlo, kdyby trh a poptávka po bytech v regionech (mimo Prahu a Brno) oţila. Takovému 42
vývoji bude odpovídat i poptávka, která v rámci celé ČR poroste o 1,9 procenta v roce 2015 a o 1,4 procenta v 2016. Nejrychlejší rozvoj bude opět v Praze, kde se čeká růst poptávky po novostavbách aţ o šest procent v roce 2015 a o 4,5 procenta v roce následujícím. Developeři očekávají růst cen bytů V souvislosti s očekávaným růstem nabídky i poptávky po rezidenčních nemovitostech plánuje mírně nadpoloviční většina developerů pro příští rok také růst cen bytů (konkrétně 52 procent ředitelů developerských firem). Pokles cen nepředpokládá ţádná developerská společnost. Očekávané zlepšení kvality projektů Zlepšení kvality rezidenčních developerských projektů připravuje 62 procenta developerů. Vzhledem k přirozeně rostoucím poţadavkům rezidentů na vyšší standard a komfort bydlení se domnívám, ţe jiţ dnes jsou mezi developery takoví, kteří nabízejí vyšší energetický standard, lepší akustické řešení a zdravé vnitřní prostředí za srovnatelných cenových podmínek pro kupujícího. Státní byrokracie brzdí rozvoj developmentu Hlavním problémem, který brzdí rozvoj rezidenčního developmentu, je podle ředitelů developerských společností vysoká míra byrokracie ze strany státu a dlouhé procesní a schvalovací lhůty. Rozvoji developerských projektů určitě brání byrokracie. Rovněţ také nedostatek vhodných stavebních pozemků Kancelářský trh očekává růst převisu nabídky nad poptávkou Rovněţ i sektor kancelářského developmentu očekává v příštích dvou letech růst nabídky. Ten bude významný zejména v Praze, kde developeři očekávají znatelnější růst v letech 2015 a 2016 (5 %, respektive 3 %). Problémem v Praze ale bude zejména převis nabídky nad poptávkou. Poptávka by v Praze měla růst jen minimálně, a to o 1,8 % v 2015 a 2,2 % v roce 2016. Trh s nabídkou kancelářských prostor prochází aktuálně sloţitým obdobím a převis nabídky nad poptávkou bude bohuţel situaci v příštích 18 měsících ještě zhoršovat. V důsledku převisu nabídky nad poptávkou není ţádný důvod pro růst cen nájmů. Naopak ředitelé firem z office developmentu v příštím roce očekávají stagnaci cen (54 %), případně i jejich další sniţování (38 %). Podle ředitelů developerských společností v roce 2015 nejvíce ovlivní vývoj na trhu kancelářského developmentu zejména příliv nových nemovitostí na trh, a současně také vlna znovuprojednání starších nebo končících smluv. Pro zákazníky je při 43
výběru kancelářských prostor klíčová zejména lokalita nabízených kanceláří. S nepatrným odstupem pak rovněţ rozhoduje výše provozních nákladů nemovitosti a cena nájemného. Stavět se budou i další průmyslové nemovitosti Průmysloví developeři vidí v roce 2015 mírný růst nabídky nových prostor (výrobních hal, logistických skladů, atd.). Růst by měl dosáhnout úrovně 2,6 procenta (v roce 2016 další růst o 5,3 procenta). V Praze by mělo dojít k intenzivnějšímu růstu, a to o šest procent v příštím roce a o dalších 4,6 procenta v roce 2016. Poptávka po průmyslových nemovitostech v rámci celé ČR rovněţ poroste (4 %, respektive 5,3 %). V Praze o dvě procenta v 2015 a dalších 3,3 procenta v 2016.
2.4 Subjekty působící na realitním trhu Zazvonil (1996, s. 43) uvádí, ţe velmi důleţitým faktorem na trhu s nemovitostmi je i okruh potenciálních poptávajících a nabízejících, související s kupní sílou, úvěrovou politikou peněţních ústavů či celkovou hospodářskou situací. je pravděpodobné, ţe u nemovitostí, jejichţ hodnota přesahuje moţnosti jednotlivých řadových zájemců, bude segment potenciálních kupujících nesrovnatelně menší, neboť tito zájemci nebudou disponovat potřebným kapitálem či budou mít menší moţnost přístup k úvěrům ve srovnání s finančně silnými organizacemi. A jestliţe tedy okruh potenciálních zájemců bude malý a bude se rekrutovat pouze z určitých moţnostmi omezených skupin, je přirozené, ţe konkurence poptávky se odehraje pouze v tomto úzkém rámci a bude tudíţ malá a dokonce můţe mít monopolní znaky. Obdobně tomu můţe být u určitých účelově zaměřených nemovitostí, kde konkurence poptávky bude probíhat pouze v rámci úzkého okruhu zájemců, kteří se specializují na příslušný obor. V takovýchto případech jsou ve výhodě takové nemovitosti, které mají univerzálnější charakter a u kterých je moţno uvaţovat se změnami jejich účelu. Zazvonil (2012, s. 34-38) říká, ţe účastníky trhu s nemovitostmi jsou jednotlivé fyzické osoby, tedy občané, jakožto členové a zástupci domácností či rodin, dále právnické osoby, tedy podniky ve všech svých formách a specifický subjekt, stát, prostřednictvím svých institucí nebo zákonodárných orgánů. Domácnosti, podniky i stát na trh vstupují jako prodávající i kupující, výrobci i dlouhodobí spotřebitelé či jako pronajímatelé a nájemníci. Na trh s nemovitostmi mají neomezený přístup, jediné omezení se týká cizinců jako fyzických osob. 44
Obchody na trhu s nemovitostmi mezi jednotlivými účastníky probíhají formou přechodu vlastnických práv k nemovitostem, přičemţ vlastnické právo zahrnuje pro vlastníky stejný zákonný obsah i ochranu, vyplývající se základních současně platných právních předpisů.
2.5 Hlavní faktory ovlivňující hodnotu nemovitostí Na trţní hodnotu nemovitosti má vliv celá řada faktorů. Začíná se od těch technických a materiálních. Dojde se k právním souvislostem. Odhadce majetku má důleţitý úkol a to tyto faktory, které ovlivňují hodnotu nemovitosti, nalézt, popsat a zanalyzovat.
2.5.1 Technické -
Lokalita - Cenový faktor lokality je typickým atributem nepřemístitelné nemovitosti. Pokud budeme porovnávat trţní hodnotu jinak identických pozemků (stejná rozloha, vyuţitelnost, vybavení inţenýrskými sítěmi, svaţitost, apod.). Korekce je zaloţena na naší zkušenosti a zejména na co nejlepší znalosti trhu. Připomínáme zásadu, ţe pro porovnání bychom měli vybírat pokud moţno co nejpodobnější pozemky, pokud moţno v téţe lokalitě.
-
Tvar a orientace pozemku Většina investorů upřednostňuje pokud moţno pravidelný, obdélníkový nebo čtvercový tvar pozemku, obecně takový, který umoţní jeho co největší komerční vyuţitelnost. Předmětem porovnání ale můţe být pozemek nepravidelný, extrémně protáhlý nebo dokonce pozemek rozdělený do několika vzájemně oddělených částí (např. komunikací nebo vodním tokem). Korekce je zaloţena na výpočtu komerční vyuţitelnosti oceňovaného a porovnávaného pozemku. Orientace pozemku – je myšlena jednak ke světovým stranám, jednak orientace z komerčního hlediska. Pro stavbu rekreační chaty je jistě atraktivnější jiţní svah neţli svah severní. Při zástavbě v proluce nás bude jistě zajímat, zda strana přiléhající k chodníku měří 6 metrů nebo 26 metrů (při stejné rozloze pozemku).
-
Svažitost Svaţitost pozemku sebou nese náklady na terénní úpravy a na zakládání. U extrémně svaţitých pozemků je zástavba dokonce technicky nemoţná nebo ekonomicky neefektivní. Korekce vychází z kalkulace nákladů na odtěţení a deponování zeminy a na stavbu opěrné zdi. 45
-
Dostupnost a kapacita inženýrských sítí Jako u většiny ostatních korekcí i zde platí, ţe technicky lze vyřešit skoro všechno, otázka je s jakými náklady a s jakou rentabilitou. Při analýze porovnávaných pozemků je třeba prověřit (dotazem u příslušných správců nebo majitelů sítí, orgánů státní správy a samosprávy, apod.) zda je technicky moţné a proveditelné se na stávající inţenýrské sítě napojit nebo zda je moţné vytvořit sítě nové. Obvykle nejsou problémy s rozvody elektřiny. U plynovodu můţe hrát roli délka přípojky k hlavnímu řadu, podobně tomu je u vodovodu. Technicky nejsloţitější a investičně nejnáročnější jsou rozvody kanalizace. U rozlehlejších pozemků je mimo „podzemních“ inţenýrských sítí počítat i s obsluţnými komunikacemi. V pouţité korekci nezohledňujeme rozlohu pozemku, která je pokryta komunikacemi a tedy komerčně přímo nevyuţitelná (nepřímo zvyšuje komunikace cenu přilehlého pozemku), ale náklady na vybudování komunikace. Korekci stanovíme vydělením celkových nákladů na inţenýrské sítě u oceňovaného a porovnávaného pozemku výměrou. Poměr obou čísel potom dá hledaný koeficient korekce.
-
Kontaminace půdy Kontaminace půdy můţe být v některých případech faktorem, který zcela zabrání vyuţití pozemku nebo jej značně omezí. Z praxe je známo, ţe se při oceňování zjišťuje kontaminace pozemku relativně obtíţně. Obvykle záleţí na zkušenosti odhadce, kde lze kontaminaci předpokládat (staré skládky, odvaly, sklady sypkých chemikálií nebo pohonných hmot, apod.). Dobrým vodítkem bývají např. ekologické audity. Pokud tedy nějakou ekologickou zátěţ zjistíme, je třeba stanovit korekci. Korekci stanovíme vyčíslením nákladů na odstranění kontaminace a jejich vydělením rozlohou pozemku.
-
Dopravní obslužnost Dopravní obsluţností nazýváme dostupnost pozemku hromadnou dopravou. Zde je nutno posuzovat dva faktory. Jednak tzv. dochůznou vzdálenost, obvykle 600 metrů, dále četnost spojů.
-
Dopravní dostupnost včetně parkování Dopravní dostupnost je moţnost jiné neţ hromadné dopravy k pozemku a moţnost zaparkovat dopravní prostředek v dochůzné vzdálenosti. Obvyklým poţadavkem je dostupnost pro běţný (nikoliv terénní) automobil, tedy po zpevněné, bezprašné a 46
celoročně sjízdné komunikaci. Je třeba uváţit i to, jaká dopravní dostupnost je pro dané vyuţití pozemku potřebná. Pokud na pozemku stojí skupina rodinných domů nebo bytové domy, postačí dostupnost pro osobní nebo lehký nákladní automobil. Pro lehký průmysl jiţ bude nutná moţnost příjezdu pro těţké kamiony a těţký průmysl (hutě, válcovny) se neobejde bez napojení na ţeleznici vlečkou. Moţnost parkování je dnes nezbytnou podmínkou např. pro rekolaudace objektu, ale i pro komerční vyuţitelnost. -
Nutnost demolice stávajících objektů Oproti kontaminaci mají stávající objekty výhodu, ţe jsou lépe zjistitelné. Metodika stanovení korekce je obdobná jako u ostatních koeficientů – tedy vypočítat náklady na demolice, popř. odečíst náklady na prodej vyuţitelných zbytků a přičíst náklady na odvoz a deponování suti.
-
Jiná technická korekce Opět jedna z pomocných rubrik, v níţ můţe být zohledněn některý, dosud neuvedený technický faktor. Příkladem můţe být pozemek poddolovaný např. raţením metra nebo silničních a dráţních tunelů popř. zatíţení hlukem z komunikace nebo letiště. Na příkladech extrémně cenných (prima rate) pozemků jako jsou proluky ve středech měst, vidíme, ţe pokud je investiční záměr ziskový, je téměř vţdy technicky proveditelný.
2.5.2 Právní -
Druh transakce - právní hledisko při aplikaci korekčního činitele je vhodnost, resp. pouţitelnost transakce, druhé hledisko je dopad druhu transakce jako cenotvorného faktoru. Mezi vhodné nebo podmíněné druhy transakcí patří: prodej, draţba, nabídka, cenová mapa. U prodeje se cena nekoriguje, ledaţe by cena byla nejistá. U draţby je třeba zjistit, zda se nemovitost vydraţená při veřejné draţbě skutečně prodala a pokud ano, zda za cenu vydraţenou nebo menší. U nabídky je korekce nutná vţdy. Kvalitní cenová mapa se vytváří asi 30 let.
-
Vlastnická práva - tento korekční činitel zohledňuje to, zda není vlastnické právo k pozemku nějak omezeno.
-
Existence věcných břemen - můţe to být například právo chůze, poţívací právo k prostorům pozemku, podzemní vedení a koridory.
47
-
Využití podle územního plánu - tato korekce je jednou z hlavních, které určují trţní hodnotu pozemku. Dva shodné pozemky, leţící vedle sebe mohou mít v závislosti na vyuţití podle územního plánu řádově jinou hodnotu.
-
Územní rozhodnutí - v korekci je třeba zohlednit dvě věci. Jedna to, zda je moţné územní rozhodnutí vůbec získat, a pokud ano, jaké a na jaký druh výstavby. Druhým korekčním činitelem jsou potom náklady spojené s projektovou a inţenýrskou činností nutnou k získání územního rozhodnutí.
-
Jiné právní omezení a závazky.
2.5.3 Ekonomické vlivy - Cena pozemku - cena prodejní, nabídková nebo jinak zjištěná. - Rozloha pozemku - buď celková rozloha, nebo rozloha komerčně vyuţitelná. - Cena za 1 m2 - tuto cenu zjistíme vydělením ceny rozlohou. - Datum transakce - datum, kdy se uskutečnil obchod nebo datum, kde se pozemek začal nabízet. Mezi další ekonomické vlivy patří: ţivotní úroveň obyvatelstva, kupní síla, zaměstnanost, moţnosti financování, inflace, úrokové míry, hospodářský vývoj či situace ve stavebnictví.
2.5.4 Mimo tržní faktory -
Pořadové číslo porovnávaného pozemku.
-
Název pozemku - vhodné je označení dvěma slovy - první určuje typ pozemku, druhé katastrální území.
-
Parcelní číslo nebo čísla - zjistíme z katastru nemovitostí.
-
Adresa pozemku.
-
Katastrální území - zjistíme z výpisu z katastru nemovitostí.
-
Obec - zjistíme z výpisu z katastru nemovitostí.
-
Velikost pozemku Vztah ceny a velikosti je nepřímo úměrný. Vztah ceny a velikosti závisí na mnoha okolnostech - např. zda lze větší pozemek jednoduše rozdělit a prodat po částech nebo na tom zda je pro určité investiční záměry (hypermarket včetně parkoviště, golfové hřiště) větší pozemek výhodou. Obecně ale platí, ţe čtvereční metr většího pozemku je 48
levnější neţ čtvereční metr pozemku menšího (za předpokladu shody ostatních parametrů). Tomuto předpokladu přizpůsobíme naší korekci. -
Zastavitelnost Moţná zastavitelnost pozemku je dána technickými a právními podmínkami. Stavební právo, vyhlášky, technické a hygienické normy, apod. určují např. minimální odstupové vzdálenosti domů, uliční čáry nebo přímo maximální procentuální výměru pozemku. U rozsáhlejších pozemků je třeba počítat se ztrátou části rozlohy pro obsluţné komunikace (proto jsme ztrátu rozlohy nezauvaţovali v korekčním činiteli pro inţenýrské sítě). Dalším případem můţe být např. jezero, extrémní svah, apod.
49
B. ANALYTICKÁ ČÁST
3 Výzkum diferencí nabídky a prodejů v Pardubicích 3.1 Definice problému V této části bakalářské práce se autor zabýval rozdílnou cenou při náběru nemovitosti a při jejím následném prodeji. O kolik procent se změnila poţadovaná cena prodávajícího.
3.2 Obecný popis metody Výpočet průměrných cen prodaných nemovitostí, rozdíl cen při náběru a prodeji, procentuální změnu, koeficient změny cen.
3.3 Výzkum diferencí nabídky a prodejů u bytů a rodinných domů Kaţdá společnost se snaţí maximalizovat zisk a prodat svůj produkt za co nejvyšší částku, stejně tak tomu je i v případě realitních kanceláří. Snaha o získání nejtučnější provize z prodeje, která je většinou závislá na prodejní ceně nemovitosti má za následek to, ţe realitní makléři často nabízené nemovitosti nadhodnocují a zkoušejí ji prodat za co nejvíce peněz. Skoro kaţdý prodejce má nabídkovou cenu nastavenou tak, aby z ní mohl vţdy něco slevit. Autor se touto skutečností zabývá v následujícím výzkumu rozdílem mezi nabídkovou a skutečně zrealizovanou cenou. Data, na základě kterých autor práce prováděl výzkum prodeje nemovitostí v Pardubicích a okolí, poskytla realitní kancelář Pink reality. Pardubická pobočka této realitní kanceláře působí na trhu od roku 2011. Za tuto dobu jiţ stihla zrealizovat mnoho obchodů, avšak nejčastějším typem obchodované nemovitosti jsou bytové jednotky a rodinné domy. K dispozici bylo poskytnuto 65 vzorků prodaných nemovitostí. Především jde o bytové jednotky různých
50
dispozic a rodinné domy. Jedná se o obchody uskutečněné v Pardubicích a blízkém okolí za poslední 2 roky. V současné době realitní trh v Pardubicích dosáhl svého vrcholu a podle autorova názoru se ceny nemovitostí v této lokalitě příliš měnit nebudou. Maximálně o pár jednotek procent. Léta 2011 aţ 2014 byla, co se týče výhodnosti nákupu nemovitostí, ta nejlepší za posledních deset let. Ceny klesly na samotné minimum. A také výhodnost čerpání hypotečních úvěrů se pohybuje stále okolo 2,5%. Obecně, Pardubice patří mezi města s nejdraţšími nemovitostmi v České republice. Průměrná cena bytů za metr čtverečný se zde pohybuje v nabídkové ceně od 25 do 28 tisíc korun. Tato cena se za poslední dva roky nezměnila a mezi touto částkou lehce kolísá. Tabulka č. 7: Průměrné ceny podlahové plochy bytů a domů v ČR za m2 2
Průměrná cena za m2
Město
Průměrná cena za m bytů
Praha
50.000,-Kč
65.000,-Kč
Brno
36.000,-Kč
35.000,-Kč
Ostrava
19.000,-Kč
15.000,-Kč
Plzeň
29.000,-Kč
27.000,-Kč
Liberec
24.000,-Kč
22.000,-Kč
Olomouc
26.000,-Kč
20.000,-Kč
Ústí nad Labem
14.000,-Kč
12.000,-Kč
Hradec Králové
32.000,-Kč
26.000,-Kč
České Budějovice
25.000,-Kč
20.000,-Kč
Pardubice
28.000,-Kč
25.000,-Kč
domů
Zdroj: http://cenovamapa.gekonsro.cz/
Rozdělení a výzkum diferencí u bytových jednotek Ze získaných reálně uskutečněných obchodů autor vytvořil průměrné ceny jednotlivých bytů dle dispozičních řešení od velikosti 1+kk do 4+kk. Ve většině případů se jedná o byty nachá51
zející se na předměstích města Pardubic, jako jsou části Dubina, Polabiny, Višňovka a Dukla. Na těchto sídlištích nalezneme byty ve starých zástavbách z padesátých let nebo klasické panelákové stavby. Nutno podotknout, ţe se jedná převáţně o byty čekající na rekonstrukci. Zájem o koupi těchto starších typů bytů převaţuje nad zájmem o nové developerské projekty, které jsou dosti často předraţené a velká část obyvatel Pardubic a jeho okolí na ně svými příjmy nedosáhne. V Pardubicích je na prodej celkem 365 bytů od velikosti 1+1 do 4+1, z nichţ 141 bytů se nachází v novostavbách. Tabulka č. 8: Počet nabízených bytů Dispoziční řešení
Počet nabízených bytů
1+1 / 1+kk
69
2+1 / 2+kk
135
3+1 / 3+kk
131
4+1 / 4+kk
30
Zdroj: www.sreality.cz
Prodejní ceny bytů na základě získané databáze realitní společnosti Pink reality. Převaţuje zájem o byty střední velikosti s dispozičním řešením 3+kk a 3+1, o které projevují zájem rodiny s dětmi. Dále je zde poptávka po bytech 2+kk a 2+1, které vyhledávají mladé páry nebo lidé, kteří chtějí své peněţní prostředky pouţít jako investici. Tabulka č. 9: Průměrné ceny bytů, reálně uskutečněné obchody Dispoziční řešení
Velikost v metrech
Průměrná uskutečněná
Průměrná cena za
čtverečných
cena
m2
1+1 / 1+kk (39 m2)
39
950.000,-Kč
24.350,-Kč
2+1 / 2+kk (48 m2)
48
1.143.000,-Kč
23.813,-Kč
3+1 / 3+kk (60 m2)
60
1.403.000,-Kč
23.383,-Kč
4+1 / 4+kk (84 m2)
83
2.096.000,-Kč
25.253,-Kč
Zdroj: www.sreality.cz
52
Dále autor zkoumal procentuální a cenový rozdíl u bytových jednotek mezi cenou nabídkovou a reálně uskutečněným prodejem zvlášť pro kaţdou dispozici bytu. Nabídkové ceny jednotlivých typů bytů se v zásadě o mnoho nelišily od reálně uskutečněných obchodů. Rozdíl se pohyboval v řádu jednotek procent. Tabulka č. 10: Výpočet cenových a dalších rozdílů při náběru a skutečném prodeji Dispoziční řešení
Průměrná
Průměrná usku-
Průměrný
Průměrný
Průměrný
nabídková
tečněná cena
rozdíl v Kč
rozdíl v %
koeficient
cena
změny
1+1 / 1+kk
868.000,-Kč
950.000,-Kč
+ 82.000
+ 9%
1,09
2+1 / 2+kk
1.192.000,-Kč
1.143.000,-Kč
- 48.000
- 4%
0,96
3+1 / 3+kk
1.503.000,-Kč
1.403.000,-Kč
- 100.000
- 7%
0,93
4+1 / 4+kk
2.263.000,-Kč
2.096.000,-Kč
- 166.000
- 7%
0,93
Zdroj: www.sreality.cz Do tohoto výzkumu bohuţel nemůţeme zahrnout bytové jednotky s dispozicí 1+1/1+kk, jelikoţ realitní kancelář v tomto segmentu zrealizovala pouze dva obchody, o které byl enormní zájem. Zájemce o tuto nemovitost musel v podobě obálkové aukce nabídnout nejvyšší cenu, kterou byl ochoten za danou nemovitosti zaplatit a tomu byl byt následně prodán. Současným trendem při nákupu bytů je zájem o dva velice rozdílné technické stavy bytu. Část kupujících má zájem o vybydlené byty před celkovou rekonstrukcí s tím, ţe si byt opraví a navrhnou sami. Druhou částí jsou klienti, kteří nemají čas na rekonstrukce a zařizování bytu. Mají zájem o kompletně zrekonstruované byty včetně veškerého vybavení podléhající modernímu bydlení ve vysokém standardu. Realitní makléř z Praţské správy nemovitostí říká, ţe nejţádanějším dispozičním řešením v Pardubicích jsou byty 2+1/2+kk a byty 3+1/3+kk. S tím, ţe podlahová plocha u menších bytů se pohybuje v rozmezí od 40 m2 do 60 m2 a u větších od 60 m2 do 75 m2. Rozhodujícím faktorem při nákupu bytů je také cena za 1 m2 podlahové plochy, kde se nejčastěji pohybujeme okolo částky 30.000,-Kč za 1 m2. Průměrná procentuální změna při prodeji bytů je tedy 6% dolů z nabídkové ceny.
53
Rozdělení a výzkum diferencí u rodinných domů Domy, které zobchodovala realitní společnost Pink reality, se převáţně nacházely v okolních obcích Pardubic. Tato skutečnost je důsledkem toho, ţe obecně není v Pardubicích mnoho prostoru pro výstavbu nových domů. Pokud se tato moţnost naskytne, je nutné zakoupit jiţ postavený dům. Ten následně kompletně zrekonstruovat nebo zbourat a postavit nový podle představ majitele, coţ je velice nákladný postup. Pokud se v Pardubicích nalezne vhodný objekt k prodeji, je za vysokou nabídkovou cenu. To je také způsobeno nedostatkem kvalitních stavebních pozemků v Pardubicích. Na nabídkovém portálu sreality.cz je k dispozici celkem 395 rodinných domu v blízkosti města Pardubic. Převáţná většina z nich, celkem 289, se nachází ve vzdálenosti pěti kilometrů od města. Zbylých 106 rodinných domů nalezneme přímo v Pardubicích. Tabulka č. 11: Počet nabízených domů k prodeji Stav domu
V Pardubicích
Ve vzdálenosti 5km od Pardubic
Před rekonstrukcí
79
208
Novostavba
27
81
Celkem
106
289
Zdroj: www.sreality.cz
Jak můţeme sledovat z historie prodejů společnosti Pink reality, lidé touţící po vlastním bydlení v rodinném domě směřují spíše do blízkých vesnic, kde je pro ně bydlení dostupnější. Realitní makléř z PSN dodává, ţe mnoho lidí v Pardubicích není ochotno zaplatit vyšší částku za bydlení v bytě. Konkrétně prodávat byty s hodnotou nad hranicí 3 500 000,-Kč je na zdejším trhu skoro nereálné. Lidé argumentují tím, ţe za tuto částku lze zakoupit nebo postavit rodinný dům, ale neberou v úvahu další investice do pozemku, rekonstrukce, vybavení a případné vedlejší náklady při stavbě svého domu. Tabulka č. 12: Zobchodované rodinné domy společností Pink reality Název obce
Stav nemovitosti
Vzdálenost od
Nabídková
Uskutečněná pro-
Pardubic
cena
dejní cena
54
RD Úhřetická
Před rekonstrukcí
10,8 km
1.590.000,-Kč
1.620.000,-Kč
RD Srnojedy
Před rekonstrukcí
9 km
2.150.000,-Kč
1.870.000,-Kč
RD Mětice
Před rekonstrukcí
6,5 km
1.595.000,-Kč
1.595.000,-Kč
RD Draţkovice
Před rekonstrukcí
4,6 km
1.490.000,-Kč
1.490.000,-Kč
RD Pardubičky
Před rekonstrukcí
0 km
2.690.000,-Kč
2.590.000,-Kč
RD Slepotice
Dobrý obydlený
18, 6 km
2.090.000,-Kč
2.090.000,-Kč
Dobrý obydlený
10,1 km
1.800.000,-Kč
2.100.000,-Kč
Novostavba
17,1 km
2.980.000,-Kč
2.300.000,-Kč
Novostavba
7,1 km
3.190.000,-Kč
3.000.000,-Kč
Novostavba
6 km
5.318.000,-Kč
5.318.000,-Kč
Lhota
RD Lázně Bohdaneč RD Vysoká nad Labem RD Dašice Zminný RD Hradiště na Písku
Zdroj: www.sreality.cz
Rodinné domy v centru Pardubic, konkrétně v nejlukrativnější části jako je Bílé předměstí Ţidov, Slovany, Studánka a okolí Matičního jezera, jsou tak nedostupnou záleţitostí, ţe v těchto místech společnost Pink reality nezobchodovala jediný dům. Nemovitosti nacházející se na těchto adresách jsou tak ţádané, ţe většinou při prodeji není potřeba ani realitní kancelář. Nabídka rodinných domu je zde tak malá, spíše nulová, a poptávka vzhledem k nabídce veliká. Proto cenu domu určuje především sám majitel, přičemţ jsou kupující často ochotni hodnotu domu mnohokrát přeplatit.
Tabulka č. 13: Výpočet rozdílů při náběru a skutečném prodeji Typ nemovitos-
Průměrná
Průměrná usku-
Průměrný
Průměrný
Průměrný
ti
nabídková
tečněná cena
rozdíl v Kč
rozdíl v %
koeficient
55
cena Rodinný dům
2.489.000,-Kč
změny 2.397.000,-Kč
- 92.000,-Kč
-4%
0,96
Zdroj: www.sreality.cz Shrnutí situace v Pardubicích Trh s nemovitostmi v Pardubicích je tak rozmanitý, ţe se nedá s naprostou přesností určit průměrná procentuální změna při nabídce a konečným prodejem nemovitosti. Následkem této skutečnosti je, ţe nelze srovnávat nemovitosti na jednom trhu, ale je třeba zohlednit i další faktory, jako jsou atraktivita polohy nemovitosti, dopravní obsluţnost, technický stav nemovitosti, orientace nemovitosti a mnoho dalšího. Proto výsledek tohoto výzkumu nelze brát jako indikátor k určení skutečné prodejní ceny nemovitosti.
Závěr teoretické části Autor se v této bakalářské práci zabýval diferencí mezi nabídkovou a prodejní cenou nemovitosti. Na začátku této práce bylo vysvětleno oceňování na trţních principech, kterými metodami se v současné době oceňuje a dále pak rozdíl mezi cenou a trţní hodnotou. Ve druhé analytické části autor řešil realitní trh v minulosti i v současnosti a výzkum diferencí mezi nabídkovou a prodejní cenou nemovitosti. Pro zkoumání rozdílných cen při nabídce a prodeji nemovitosti autor získal databázi s realizovanými obchody od společnosti Pink reality v Pardubicích. V této části byla zkoumána 56
procentuální změna nabídky / prodeje a snaha určit průměrný koeficient slouţící k určení rozdílné ceny mezi nabídkou a prodejem. Výzkum byl proveden u různých typů bytových jednotek a rodinných domů.
C. PRAKTICKÁ ČÁST
4 Odhad ceny obvyklé bytu POSUDEK č. 1/2015 Účel posouzení:
odhad ceny obvyklé bytového domu č. p. 1729 v ulici Devotyho zapsaných na listu vlastnictví č. 11521 pro katastrální území Pardubice pro potřebu prodeje bytové jednotky.
Zadavatel:
Bankovní institut vysoká škola, a.s. 57
Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Vypracoval:
Jan Laštůvka
58
OBSAH
1 Základní podmínky ocenění 1.1 Předmět ocenění 1.2 Základní účel ocenění 1.3 Pouţité podklady 1.4 Prohlídka nemovitých věcí
2 Nález 2.1 Dokumentace a skutečnost 2.2 Popis nemovitých věcí 2.2.1 Bytová jednotka č. p. 1729 2.2.1 Pozemky
3 Ocenění 3.1 Vyhodnocení atraktivity lokality 3.2 Vyhodnocení atraktivity nemovité věci 3.3 Odborný názor na cenu obvyklou 3.3.1 Porovnávací metoda 3.3.2 Nákladová metoda 3.3.3 Výnosová metoda 3.4 Závěrečná analýza 3.4.1 Závěr
4 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 5 Přílohy
59
1 ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ
1.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ Bytová jednotka č. 6 dispozičního řešení 2+kk v ulici Devotyho 1729. Zastavěná plocha bytu 89,90 m2, obestavěný prostor celkem 215 m3, podlaţní plocha celkem 75,33 m3.
1.2 ZÁKLADNÍ ÚČEL OCENĚNÍ Objednatel u posuzovatele objednal odhad ceny obvyklé bytové jednotky č. 6 v bytovém domě č. p. 1729 v ulici Devotyho, Pardubice zapsaných na listu vlastnictví číslo 11521 pro katastrální území Zelené předměstí - Pardubice pro potřebu prodeje bytové jednotky.
1.3 POUŽITÉ PODKLADY - informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 11521 k. ú. Pardubice (viz příloha č. 1) - snímek katastrální mapy (viz příloha č. 2) - ústní a písemné informace od objednatele - elektronická vizualizace (viz příloha č. 3)
1.4 PROHLÍDKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 28. 3. 2015 za účasti objednatele odhadu. Při prohlídce byla pořízena fotodokumentace nemovitých věcí.
2. NÁLEZ
2.1 DOKUMENTACE A SKUTEČNOST Při prohlídce byla předloţena kompletní projektová dokumentace. Posuzovatel vychází při svém posouzení také z ústních informací od objednatele a z obecně známých skutečností a vlastní znalosti okolí a nemovité věci. 60
2.2 POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ
2.2.1 Bytová jednotka č. 6 v domě č. p. 1729 Jedná se o nový byt nacházející se v klasickém zděném domě, který byl postaven v 50. letech. Dispoziční řešení bytové jednotky je 2+kk, velikost podlahové plochy 89,90 m2 s umístěním v půdním prostoru stavby s orientací na sever - jih. Byt leţí v druhém nadzemním podlaţí přístupném po dvouramenném společném schodišti.
Dispoziční členění: Byt je členěn na vstupní chodbu, koupelnu vybavenou sprchovým koutem, vanou, umyvadlem, závěsným wc; společný prostor pracovny, obývacího pokoje a kuchyňského koutu s jídelnou; loţnice se šatnou orientované do vnitrobloku. Prostor bytu je celkově otevřený aţ do hřebene, pouze v koupelně je zhotoven sádrokartonový podhled ve v. 2435mm. U hlavního vstupu je navrţeno zádveří, kde jsou umístěny šatní skříně s botníkem. Na zádveří navazuje volný prostor obývacího pokoje s pracovnou a kuchyňský kout s jídelnou. Na kuchyňský kout navazuje loţnice se šatnou. Ze zádveří je přístupná také koupelna. Prosvětlení je navrţeno soustavou střešních oken. Prostor koupelny bude nuceně odvětráván.
Konstrukční řešení: Vazné trámy jsou podloţeny extrudovaným polystyrenem z důvodu budoucích deformací, mezi vaznými trámy je zhotoven dřevěný rošt z fošen 60/160, na tento rošt je poloţen záklop z OSB desek, rep. Cetris desek. Příčky jsou ze sádrokartonu na systémovém roštu Knauf. Příčky mají tl. 100mm. U starších konstrukcí na obvodu prostoru je zhotovena sádrokartonová předstěna s tepelnou izolací. Pohledy jsou také ze sádrokartonu.
Výplně otvorů: Pouţité výplně otvorů jsou: Střešní okna: Do prostoru bytu jsou umístěna střešní okna Velux GGL 3073 M08 78x140. Jedná se o kyvná střešní okna s mikroventilací.
61
Dveře: Vnitřní dělící dveře jsou zabudovány do ocelové zárubně, dveřní křídlo je plné. Velikost a otevírání dle PD. Vstupní dveře do bytu jsou protipoţární velikosti 800/1970 (EW30 DP3)
Izolace: Pouţité izolace jsou: - Štěrková hydroizolace -
Parotěsná izolace (DELTA FOL REXLEX)
-
Minerální vata ISOVER
Štěrková izolace: Je pouţita v celé ploše podlahy v koupelně a je navíc vytaţena do výšky budoucího keramického soklu podlahy. Dále je pouţita pod keramickým obkladem ve sprchovém koutě a jeho blízkém okolí a na stěně za umyvadlem a v místě vany do v. 2000mm.
Parotěsná izolace (Delta fol Reflex) Tato fólie je pouţita ve skladbě sádrokartonových podhledů a předstěn. Izolace má za úkol omezit vnikání vodních par do tepelné izolace.
Tepelná izolace ISOVER Tepelná izolace ze skelné vaty je navrţena jako zateplení střešní konstrukce. Jedná se o zateplení mezi krokve a pod krokve. Celková tl. Izolace je navrţena 180+60mm.
2.2.2 POZEMKY Pozemky se nalézají v katastrálním Pardubice – Zelené předměstí.
3 OCENĚNÍ Účelem posouzení je zjištění odborného názoru na trţní hodnotu výše zmiňované bytové jednotky nacházející se v katastrálním území Pardubice – Zelené předměstí v ulici Devotyho č. p. 1729.
62
3.1 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY LOKALITY Posuzovaná nemovitost se nachází na periferii centra města v Pardubicích v ulici Devotyho. Domy v této lokalitě tvoří uliční frontu staré zástavby z konce čtyřicátých let. V blízkosti objektu se nacházejí převáţně dvou aţ tří podlaţní bytové a činţovní domy. V okolí je veškerá občanská vybavenost. V dosahu sta metrů nalezneme večerku, pekárnu a zastávku městské hromadné dopravy s výborným napojením centra města. Nedaleko objektu se nacházejí dvě základní a mateřské školy. Objekt je od samého centra Pardubic – Třídy míru vzdálen jen dva a půl kilometru. Lokalita objektu je přívětivá, samotná ulice Devotyho je jednosměrná bez většího hluku a provozu. Parkování je moţné v uzavřeném dvoře objektu, kde se bytová jednotka nachází. Zároveň je moţnost parkování na parkovacích stáních před domem. Z celkového pohledu posuzovatele je tato lokalita atraktivní. 3.2 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY NEMOVITÝCH VĚCÍ Jde o nově vybudovaný půdní byt, který je svým řešením velmi vzdušný a prosvětlený. Veškeré konstrukční prvky a vybavení bytu pochází z roku 2015, tudíţ podléhají dnešním standardům. Obrovskou výhodou je také moţnost vyuţití parkovacího stání ve dvoře domu. Posuzovatel hodnotí tento byt jako atraktivní.
3.3 ODBORNÝ NÁZOR NA CENU OBVYKLOU Pro posouzení ceny obvyklé hodnocených nemovitých věcí byly vyuţity zkušenosti posuzovatele v obchodování s obdobnými nemovitostmi přístup na principu srovnání. V úvahu byla vzata i ekonomická situace v ČR a stav trhu s nemovitými věcmi ke dni ocenění. Současná situace na v tomto segmentu trhu je charakterizována převisem nabídky nad poptávkou.
3.3.1 Přístup na bázi porovnání Přístup na bázi porovnání je zaloţen na trţním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota, rovnající se hodnotě podobné nemovité věci dosaţené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Pro porovnání byly pouţity vzorky nemovitých věcí získané z internetové databáze. Vzhledem k tomu byly uvedené nabídkové ceny upraveny koeficientem na výši, která dle odborných zkušeností posuzovatele odpovídá reálné trţní hodnotě.
63
Porovnávané nemovité věci:
Byt 2+kk č.1 Obdobný byt na atraktivním místě v blízkosti oceňovaného objektu je lokalizován ve stejném katastrálním území Pardubice – Zelené předměstí. Nachází se v novostavbě developerského projektu U Vinice. Stejně tak, jako oceňovaný byt, splňuje veškeré současné standardy bydlení - nízká energetická náročnost bytu, podlaha v kombinaci dlaţba s laminátovou podlahou, izolační okna s dvojsklem, kuchyňská linka včetně spotřebičů, oddělená koupelna od WC. Jeho kolaudace proběhla v roce 2015. Bez parkovacího nebo garáţového stání. Tabulka č. 14: Obdobný byt ve stejné lokalitě č. 1 Lokalita
Pardubice – Zelené předměstí (K Vinici)
Velikost bytu
67 m2
Dispozice
2+kk
Umístění podlaží
7. z celkových 8
Typ domu
zděný - novostavba
Nabídková cena
2.385.000,- Kč (35.597,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (x0,9)
2.146.500,- Kč
Zdroj: vlastní zpracování
Byt 2+kk č.2 Byt 2+kk, který se nachází v novostavbě čtyřpatrového domu, který byl zkolaudován v roce 2008, leţí v sousedství s velmi frekventovanou ulicí Pichlova. Byt je vybaven veškerými zařizovacími předměty - kuchyňská linka včetně všech elektrospotřebičů, dřevěné podlahy, plastová okna. Koupelna je od WC oddělena. Dále byt nabízí praktickou komoru a sklep. Nutnost zakoupení garáţového parkovacího stání (+ 200.000,-Kč).
64
Tabulka č. 15: Obdobný byt ve stejné lokalitě č. 2 Lokalita
Pardubice – Zelené předměstí (Pichlova)
Velikost bytu
61 m2
Dispozice
2+kk
Umístění podlaží
3. z celkových 6
Typ domu
zděný - novostavba
Nabídková cena
2.190.000,- Kč (35.902,-Kč/m2)
Upravená nabídková cena (x0,9)
1.971.000,- Kč
Zdroj: vlastní zpracování
Byt 2+kk č.3 Další obdobná nabídka bytu 2+kk se nachází v novostavbě bytového domu v ulici Milheimova. Tato lokalita není z pohledu posuzovatele tak vyhledávanou adresou z důvodu prašného a hlučného okolí. Pak také z důvodu blízkého vlakového nádraţí. Byt je kompletně zařízen kuchyňskou linkou, WC, koupelnou, plovoucími podlahami a plastovými okny. Výhodou tohoto bytu je bezplatné parkování v uzavřeném dvoře. Tabulka č. 16: Obdobný byt ve stejné lokalitě č. 3 Lokalita
Pardubice – Zelené předměstí (Milheimova)
Velikost bytu
47 m2
Dispozice
2+kk
Umístění podlaží
4. z celkových 6
Typ domu
zděný - novostavba
Nabídková cena
1.990.000,- Kč (42.340,- Kč/m2)
Upravená nabídková cena (x0,9) 1.791.000,- Kč Zdroj: vlastní zpracování
65
Tabulka č. 17: Porovnávání nemovitých věcí Porovnání nemovitých věcí – bytové jednotky 2+kk
vzorek č. 1 koeficient vzorek č. 2 koeficient vzorek č. 3 koeficient Oblast porovnání Upravená na-
2146500
1971000
1791000
bídková cena Velkost bytu
menší
1,1
menší
1,1
menší
1,1
Poloha v rámci
stejná
1
stejná
1
horší
1,1
Poloha
lepší
0,8
horší
1,1
horší
1,1
Vybavenost
lepší
0,9
stejná
1
horší
1,1
Dopravní do-
podobná
1
podobná
1
podobná
1
Dispozice bytu
podobný
1
podobný
1
podobný
1
Využitelnost
horší
1,1
horší
1,1
horší
1,1
Opotřebení
ţádná
1
větší
1,05
větší
1,05
stejné
1
stejné
1
stejné
1
domu
stupnost
stářím Opotřebení morální 0,98
Výsledný koef. Upravená pro-
2103570
1,04 2049840
1,06 1898460
dejní cena Zdroj: vlastní zpracování Na základě shora uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, ţe trţní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna přístupem na bázi porovnání, je
2.020.000,- Kč. 66
3.3.2 Nákladový přístup
Nákladový přístup k určení ceny obvyklé bytové jednotky nebyl shledán jako vhodný, jelikoţ vyčíslení nákladů, kterých bylo v minulosti potřeba vynaloţit na pořízení bytu, nedokáţe objektivně indikovat trţní hodnotu.
3.3.3 Výnosový přístup
Posuzovaná bytová jednotka je schopna generování zisku, a proto byl pouţit výnosový přístup ke zjištění ceny obvyklé. Výše potencionálního hrubého příjmu z pronájmu byla stanovena na základě obdobné výše trţního nájemného srovnatelné bytové jednotky v dané lokalitě. Tabulka č. 18: Výnosový přístup Hrubý příjem - 10 000,-Kč/p.m.*12
120.000,-Kč
Ztráty vlivem neobsazenosti - neplacením nájemného (5%)
6.000,-Kč
Efektivní hrubý příjem
114.000,-Kč
Rezerva na renovace
10.000,-Kč
Ostatní provozní náklady
10.000,-Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
94.000,-Kč 6%
Kapitalizační míra (R) Tržní hodnota (V)
1.566.667,-Kč
Tržní hodnota zaokrouhlená
1.600.000,-Kč
Zdroj: vlastní zpracování Trţní hodnota bytové jednotky byla indikována výnosovým přístupem na základě výše uvedených informací na částku,
1.600.000,-Kč.
67
3.4 ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA 3.4.1 ANALÝZA VÝSLEDKŮ Při porovnání výsledných indikovaných hodnot je zřejmé ţe, výsledná hodnota nemovité věci u výnosové metody je niţší neţ u metody porovnávací. Jako stěţejní metodu posuzovatel povaţuje porovnávací způsob, jelikoţ takto můţeme reálně zjistit dosaţitelnou kupní cenu v dané lokalitě a stavu nemovité věci. Podle získaných informací posuzovatele jsou v současné době nejlépe obchodovány nové byty a byty po kompletní rekonstrukci včetně veškerého vybavení na atraktivním místě. O takové nemovitosti mají zájem převáţně movitější klienti, kteří jsou pracovně vytíţeni a nechtějí se zabývat tvorbou jejich nového bydlení. Druhou skupinou jsou klienti, kteří vyhledávají byty před rekonstrukcí, na jejichţ úpravách se sami podílejí. Stěţejním faktorem pro obě skupiny je však atraktivita lokality. Na závěr posuzovatel zhodnotil všechny uvedené informace o nemovitosti, kde kladl důraz s opatrností na porovnávací přístup.
Tabulka č. 19: Porovnání výsledků Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací přístup
1.793.000
90
1 613 700
Výnosový přístup
1.600.000
10
160 000
Nákladový přístup
0
0
0
Tržní hodnota
1 773 700
Zaokrouhleno
1 780 000
Zdroj: vlastní zpracování
3.4.2 ZÁVĚR Na základě výše uvedených skutečností a analýzy posuzovatel dospěl k závěru, ţe odhad trţní hodnoty posuzované nemovitosti je
1.780.000,-Kč Jeden milion sedm set osmdesát tisíc korun českých. 68
Autor neprováděl ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírá ţádnou odpovědnost. Nezkoumal ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být uţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitost, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebnosti a břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry provedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládají se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Přepokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 69
7. Pokud se nezjistí něco jiného, přepokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nich je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani blízké budoucnosti nebudou mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracování trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známě skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry odhadované hodnoty. 3. Při zpracování ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny zvláštním listu. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Pardubicích, dne 22. dubna 2015
..……………. Jan Laštůvka
70
5 Přílohy Příloha č. 1: Informace o pozemku – parcela č. 2871
http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=YlHsxn... Příloha č. 2: Parcela č. 2871
71
Příloha č. 3: Pohled na objekt, ve kterém se byt 2+kk nachází z ulice Devotyho
72
Příloha č. 4: Pohled na objekt, ve kterém se byt 2+kk nachází ze zadní části domu
73
Příloha č. 5: Půdorys bytu 2+kk
74
Příloha č. 6: Vizualizace bytu 2+kk
75
Příloha č. 7: Vizualizace bytu 2+kk
76
Příloha č. 8: Vizualizace bytu 2+kk
77
Příloha č. 9: Vizualizace bytu 2+kk
78
5 Odhad ceny obvyklé objektu k bydlení
POSUDEK č. 2/2015 Účel posouzení:
odhad ceny obvyklé bytového domu č. p. 1729 v ulici Devotyho zapsaných na listu vlastnictví č. 11521 pro katastrální území Pardubice pro potřebu prodeje bytové jednotky.
Zadavatel:
Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5
Vypracoval:
Jan Laštůvka
79
OBSAH
1 Základní podmínky ocenění 1.1 Předmět ocenění 1.2 Základní účel ocenění 1.3 Pouţité podklady 1.4 Prohlídka nemovitých věcí
2 Nález 2.1 Dokumentace a skutečnost 2.2 Popis nemovitých věcí 2.2.1 Objekt k bydlení č. p. 1729 2.2.2 Pozemky
3 Ocenění 3.1 Vyhodnocení atraktivity lokality 3.2 Vyhodnocení atraktivity nemovité věci 3.3 Odborný názor na cenu obvyklou 3.3.1 Porovnávací metoda 3.3.2 Nákladová metoda 3.3.3 Výnosová metoda
4 Závěrečná analýza 4.1. Závěrečná analýza výsledků
5 Omezující podmínky a předpoklady 6 Přílohy
80
1 ZÁKLADNÍ PODMÍNKY OCENĚNÍ
1.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ Pozemek parc. č. 2871 k. ú. Pardubice – Zelené předměstí (717657), zastavěná plocha nádvoří 281 m2, jehoţ součástí je stavba č. p. 1729 objekt k bydlení, dále pak pozemek zahrada, parc. č. 2506/12 k. ú. Pardubice (717657) o výměře 203 m2.
1.2 ZÁKLADNÍ ÚČEL OCENĚNÍ Objednatel u posuzovatele objednal odhad ceny obvyklé nemovitých věcí zapsaných na listu vlastnictví číslo 11521 pro katastrální území Pardubice pro potřebu prodeje.
1.3 POUŽITÉ PODKLADY - informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 11521 k. ú. Pardubice (viz příloha) - snímek katastrální mapy - ústní a písemné informace od objednatele - fotodokumentace
1.4 PROHLÍDKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 28. 3. 2015 za účasti objednatele odhadu. Při prohlídce byla pořízena fotodokumentace nemovitých věcí.
2. NÁLEZ 2.1 DOKUMENTACE A SKUTEČNOST Při prohlídce byl předloţen pouze nedatovaný výkres půdorysu prvního nadzemního podlaţí. Ostatní výkresová stavební dokumentace nebyla doloţena a pro posouzení ceny obvyklé ji posuzovatel nepovaţoval za nezbytnou. Posuzovatel spoléhá při svém posouzení na pravdivé poskytnuté informace z úst objednatele a z obecně zřejmých skutečností a z vlastní znalosti nemovitých věcí.
81
2.2 POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 2.2.1 Dům č .p. 1729 Jedná se o zděný dům stojící v uliční frontě, který sousedí při pohledu z ulice po pravé ruce s bytovým domem se čtyřmi nadzemními podlaţími, který byl zkolaudován v roce 2007. Po levé ruce s dvoupatrovým dvougeneračním rodinným domem s dvěma nadzemními podlaţími. Posuzovaný dům je podsklepený s dvěma nadzemními podlaţími včetně půdního prostoru. Půdorys je pravidelný obdélník se sedlovou střechou. Studna, plot a venkovní úpravy tvoří příslušenství hlavní stavby rodinného domu.
Dispoziční členění: V prvním nadzemním podlaţí objektu je komerční prostor, ve kterém se v současné době nachází vinotéka. Komerční prostor má samostatný vchod z ulice, dvě místnosti s prodejními prostory, samostatnou kancelář, skladovací místnost, WC a koupelnu. Dále pak v prvním nadzemním podlaţí objektu nalezneme společnou chodbu a dva vchody. Jeden z ulice a druhý ze dvora domu. V celém domě se nachází dvouramenné schodiště. V prvním nadzemním podlaţí nalezneme tři bytové jednotky o dispozičních řešení 1+kk a dvakrát 2+kk. V druhém nadzemním podlaţí se nachází bytová jednotka 2+kk a vstup do půdního prostoru, ve kterém se nalézá posledním bytová jednotka s dispozicí 2+kk. Všechny bytové jednotky jsou vybaveny kuchyňským koutem, sprchovým koutem a WC. Sklepní prostory jsou přístupné od vchodových dveří ze dvora po jednoramenném schodišti a tyto prostory slouţí pro obyvatele domu v podobě sklepních kójích a jako místo pro sušení prádla.
Konstrukční řešení: Základové pasy, svislé konstrukce zděné (cihelné zdivo). Vodorovné nosné konstrukce, strop v prvním nadzemním podlaţí monolitický ţelezobetonový a v dalších patrech dřevěná stropní trámová konstrukce se sádrokartonovým podhledem na spodní konstrukci krovu. Střešní konstrukce je trámová s celoplošným bedněním z prken, na kterém jsou osazeny eternitové desky s povrchovou úpravou. Klempířské konstrukce: ţlaby, svody, parapety pozinkovaný plech s nátěry. Vnitřní povrchy hladké. Obklad v koupelně aţ do úrovně stropu. Vnější omítky strukturované, nezateplené. Dveře - zárubně dřevěné, vchodové dveře dřevěné. Okna plastová, systém EURO. Povrchy podlah jsou v prvním nadzemním podlaţí hrubé, betonové 82
v dalších podlaţích prkenné s kombinací parket a laminátovými povrchy. Vytápění ústřední plynové, centrální kotel se samostatným měřením tepla pro kaţdou bytovou jednotku, deskové radiátory Korado s termostatickými hlavicemi. Elektroinstalace: provedeny měděné rozvody pod omítkou. Hromosvod instalován, vnitřní vodovod – rozvody ve zdivu, svislé a připojovací potrubí. Komín původní vyvloţkován nerezovou vloţkou. Zastavěná plocha domu je 175 m2, celková uţitná plocha pak cca 700 m2. Stáří stavby je 50 let. Stavba je po kompletní rekonstrukci, která proběhla v roce 2007.
2.2.2 POZEMKY Pozemek parc. č. 2871 k. ú. Pardubice – Zelené předměstí (717657), zastavěná plocha nádvoří 281 m2, jehoţ součástí je stavba č. p. 1729 objekt k bydlení, dále pak pozemek zahrada, parc. č. 2506/12 k. ú. Pardubice (717657) o výměře 203 m2. Pozemky jsou rovinaté, přístupné přímo průjezdem z komunikace – ulice Devotyho. Pozemky jsou oplocené zděným plotem z cihel.
3 OCENĚNÍ Účelem posouzení je vyslovení odborného názoru na cenu obvyklou nemovitých věcí zapsaných na listu vlastnictví číslo 11521 pro katastrální území Pardubice pro potřebu prodeje nemovitostí.
3.1 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY LOKALITY Posuzovaná nemovitost se nachází na periferii centra města v Pardubicích v ulici Devotyho. Domy v této lokalitě tvoří uliční frontu staré zástavby z konce čtyřicátých let. V okolí objektu se nacházejí převáţně dvou aţ tří podlaţní bytové a činţovní domy. V okolí je veškerá občanská vybavenost. V dosahu sta metrů nalezneme večerku, pekárnu a zastávku městské hromadné dopravy s výborným napojením do centra města. Nedaleko objektu se nacházejí dvě základní a mateřské školy. Objekt je od samého centra Pardubic – Třídy míru vzdálen jen dva a půl kilometru. Lokalita objektu je přívětivá, samotná ulice Devotyho je jednosměrná a nedisponuje velkým hlukem ani provozem. Parkování je moţné v uzavřeném dvoře objektu, kde se bytová jednotka nachází a zároveň na parkovacích stáních před domem. Z celkového pohledu posuzovatele je tato lokalita atraktivní. 83
3.2 VYHODNOCENÍ ATRAKTIVITY NEMOVITÝCH VĚCÍ Jde o objekt pro bydlení, zastavěný v uliční frontě z pravé strany bytovým domem a z levé dvougeneračním rodinným domem s pozemkem zahrady, který je vyuţíván jako dvůr pro parkování vozidel obyvatelů tohoto objektu. Dům byl kolaudován v 70. letech, v roce 2007 po kompletní rekonstrukci, stav objektu je dobrý a odpovídá pravidelné údrţbě. Posuzovatel hodnotí nemovité věci jako atraktivní.
3.3 ODBORNÝ NÁZOR NA CENU OBVYKLOU Pro posouzení ceny obvyklé hodnocených nemovitých věcí byly vyuţity především odborné zkušenosti posuzovatele v obchodování s obdobnými nemovitými věcmi a přístup na principu srovnání. V úvahu byla vzata i ekonomická situace v ČR a stav trhu s nemovitými věcmi ke dni ocenění. Současná situace na v tomto segmentu trhu je charakterizována převisem nabídky nad poptávkou.
3.3.1 PŘÍSTUP NA BÁZI POROVNÁNÍ Přístup na bázi porovnání je zaloţen na trţním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota, rovnající se hodnotě podobné nemovité věci dosaţené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Pro porovnání byly pouţity vzorky nemovitých věcí získané z internetové databáze. Vzhledem k tomu byly uvedené nabídkové ceny upraveny koeficientem na výši, která dle odborných zkušeností posuzovatele odpovídá reálné trţní hodnotě.
84
Porovnávané nemovité věci: Stavební pozemek č. 1 Stavební pozemek obdélníkového tvaru, rovinatý, nacházející se v blízkosti centra obce Pardubice, v klidné části Jesničánky. Pozemek napojen na elektrický rozvod, ostatní sítě se nacházejí na hranici pozemku. Příjezd, po asfaltové komunikaci, ulice K Dolíčku Tabulka č. 20: Obdobný pozemek č. 1 Lokalita
Pardubice - Jesničánky
Velikost pozemku
1032 m2
Nabídková cena
3.295.176,- Kč (3.193Kč/m2)
Upravená nabídková cena (x0,8)
3.031.562,- Kč
Zdroj: vlastní zpracování
Stavební pozemek č. 2 Stavební pozemek obdélníkového tvaru, rovinatý, oplocený, nacházející se v atraktivní části obce Pardubice - Studánka. Pozemek není napojen na inţenýrské sítě (všechny IS před pozemkem), Příjezd, po asfaltové komunikaci, ulice Hraniční. Tabulka č. 21: Obdobný pozemek č. 2 Lokalita
Pardubice - Studánka
Velikost pozemku
797 m2
Nabídková cena
2.790.000,- Kč (3.501 Kč/m2)
Upravená nabídková cena (x0,8)
2.566.800,- Kč
Zdroj: vlastní zpracování
85
Stavební pozemek č. 3 Stavební pozemek obdélníkového tvaru, rovinatý, nacházející se v klidné části Pardubice - Svítkov. Pozemek napojen na inţenýrské sítě (elektřina, kanalizace, vodovod), vybudována vlastní příjezdová cesta. Tabulka č. 22: Obdobný pozemek č. 3 Lokalita
Pardubice - Svítkov
Velikost pozemku
945 m2
Nabídková cena
1.417.500,- Kč (1.500 Kč/m2)
Upravená nabídková cena (x0,8)
1.304.100,- Kč
Zdroj: vlastní zpracování
86
Tabulka č. 23: Porovnávání pozemků Porovnání nemovitých věcí - pozemek vzorek č. 1 koeficient vzorek č. 2 koeficient vzorek č. 3 koeficient Oblast porovnání Upravená na-
3031562
2566800
1304100
bídková cena Větší
0,8
větší
0,9
větší
0,85
Poloha
Horší
0,9
lepší
1,05
horší
0,8
Dopravní do-
stejná
1
stejná
1
horší
0,9
Tvar
podobný
1
podobný
1
podobný
1
Existence věc-
Ţádná
1
ţádná
1
ţádná
1
horší
0,85
horší
0,85
stejné
1
Velkost pozemku
stupnost
ných břemen Napojení na IS
0,925
Výsledný koef. Upravená pro-
2804195
0,96 2464128
0,925 1206293
dejní cena Zdroj: vlastní zpracování
Na základě shora uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, ţe trţní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna přístupem na bázi porovnání, je
2.158.205,- Kč. Pro navazující ocenění rodinného domu bude tedy uvaţována cena za 1 m2 pozemku ve výši 4.468,- Kč (2.158.205,-Kč/483 m2).
87
Porovnávané nemovité věci: Objekt k bydlení č. 1 Samostatně stojící dvoupodlaţní, podsklepený, zděný rodinný dům na oploceném pozemku o celkové výměře 620m2. Dvě nadzemní podlaţí, celková dispozice 5+1. Objekt je napojen na veškeré inţenýrské sítě, vytápění je plynové. Stáří objektu je cca 50 let, vybavení interiéru původní, dům před celkovou rekonstrukcí. Uţitná plocha 200 m2. Tabulka č. 24: Obdobný objekt k bydlení č. 1 Typ
rodinný dům
Lokalita
Pardubice – Ţidov (JUDr. Krpaty)
Nabídková cena
6.000.000,- Kč
Hodnota po korekci (x0,8)
4.800.000,- Kč
Počet podzemních podlaží
1
Počet nadzemních podlaží
2
Užitná plocha
200 m2
Hodnota pozemku
620 x 4.468 = 2.770.160,- Kč
Zdroj: vlastní zpracování
Objekt k bydlení č. 2
Rodinný zděný dům se dvěma bytovými jednotky stojící v uliční frontě je částečně podsklepený. Má částečně oplocený pozemek o celkové výměře 365 m2. Jedno nadzemní podlaţí, jedno podzemní a podkroví. Dispozice bytu v prvním nadzemním podlaţí je 2+1, v prvním nadzemním podlaţí se nachází druhý byt 3+1. V podkroví je umístěna klimatizační jednotka. Ve sklepních prostorách se nachází technická místnost. Objekt je napojen na veškeré inţenýrské sítě, vytápění plynové. Stáří objektu je cca 40 let, dům je po částečné rekonstrukci interiéru i exteriéru. Uţitná plocha 285 m2.
88
Tabulka č. 25: Obdobný objekt k bydlení č. 2 Typ
rodinný dům
Lokalita
Pardubice - Zelené předměstí, ul. Češkova
Nabídková cena
4.990.000,- Kč
Hodnota po korekci (x0,8)
3.992.000,- Kč
Počet podzemních podlaží
1
Počet nadzemních podlaží
1
Užitná plocha
285 m2
Hodnota pozemku
365 x 4.468 = 1.630.820,- Kč
Zdroj: vlastní zpracování
Objekt k bydlení č. 3 Rodinný dům s komerčním prostorem, stojí v uliční frontě. Objekt je částečně podsklepený se dvěmi nadzemními podlaţími, leţí na oploceném pozemku o celkové výměře 520 m2. Celková dispozice bytu je 4+1. Objekt je napojen na veškeré inţenýrské sítě, vytápění plynové. Stáří objektu je cca 50 let, vybavení interiéru původní, dům před celkovou rekonstrukcí. Uţitná plocha 235 m2. Tabulka č. 26: Obdobný objekt k bydlení č. 3 Typ
rodinný dům
Lokalita
Pardubice - Zelené předměstí, ul. Pichlova
Nabídková cena
7.500.000,- Kč
Hodnota po korekci (x0,8)
6.000.000,- Kč
Počet podzemních podlaží
1
Počet nadzemních podlaží
2
Užitná plocha
235 m2
Hodnota pozemku
520 x 4.468 = 2.323.360,- Kč
Zdroj: vlastní zpracování 89
Tabulka č. 27: Porovnávání nemovitých věcí Porovnání nemovitých věcí vzorek č. 1 koeficient
vzorek č. 2 koeficient vzorek č. 3 koeficient
Oblast porovnání Upravená nabíd- 4800000
3992000
6000000
ková cena Cena snížená o
2029840
2361180
3676640
hodnotu pozemku podobné
1
podobné
0,95
podobné
1,0
podobné
1
podobné
1
podobné
1,0
Poloha
lepší
0,85
horší
1,2
horší
1,1
Vybavenost
horší
1,4
horší
1.2
horší
1,3
Využitelnost
horší
1,15
horší
1,2
podobné
1,0
Dopravní do-
stejná
1,0
stejná
1,0
stejná
1,0
větší
0,75
menší
1,1
větší
0,95
Opotřebení stářím Opotřebení morální
stupnost Velikost
1,02
Výsledný koef. Upravená pro-
2070437
1,09 2573686
1,05 3860471
dejní cena Zdroj: vlastní zpracování Na základě shora uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, ţe trţní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna přístupem na bázi porovnání, je
2.834.865,- Kč
90
Výsledky porovnání 2.834.865,-Kč 2.158.205,-Kč
Stavba bytového domu Pozemek
Na základě shora uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, ţe trţní hodnota posuzovaných nemovitých věcí jako celku, zjištěna přístupem na bázi porovnání, je
4.993.070,- Kč
3.3.2 NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP Tabulka č. 28: Nákladový přístup Název
Bytový dům Devotyho 1729, Pardubice
Číslo pozemku zděná
Nosná konstrukce
50
Skutečné stáří
50 let
Ekonomická životnost Počet podlaží
1PP + 1NP + 2NP + obytné podkroví 281 m2
Celková zastavěná plocha
0,9
Koeficient využitelnosti
744 m2
Celková podlahová plocha
2.137 m3
Celkový obestavěný prostor
4.673 Kč/m3
Jednotkové reprodukční náklady
8.341.305,- Kč
Reprodukční náklady celkem - 10%
7.507.175,- Kč
Funkční nedostatky
0%
x
Ekonomické nedostatky
0%
x
Fyzické opotřebení
Pozemek
2.158.205,- Kč
Indikovaná hodnota
9.986.201,- Kč
Zaokrouhleno
9.990.000,- Kč
Zdroj: vlastní zpracování 91
Zastavěné plochy a výšky podlaţí 1.PP
14,3*13
1.NP
14,3*13
2.NP
14,3*13
Podkroví
14,3*13
Název podlaţí
Zastavěná plocha
Konstrukční výška
1.PP
186 m2
2,23 m
1.NP
186 m2
3,82 m
2.NP
186 m2
3,82 m
Podkroví
186 m2
3,25 m
Výpočet obestavěného prostoru: 1.PP
(14,3*13)*2,23
=
415 m3
1.NP
(14,3*13)*3,82
=
710 m3
(14,3*13)*3,82
=
710 m3
(14,3*13*3,25)/2
=
302 m3
=
2.137 m3
2.NP Podkroví
Obestavěný prostor celkem
Na základě shora uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, ţe trţní hodnota posuzovaných nemovitých věcí, zjištěna nákladovým přístupem, je
9.990.000,- Kč
92
3.3.3 VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP Předmětný bytový dům je schopen produkce zisku, a proto byl aplikován výnosový přístup ke zjištění ceny obvyklé. Výše hrubého příjmu z pronájmu byla stanovena na základě současného nájemného v bytovém domě za kaţdou bytovou jednotku a komerční prostor v daném domě. Tabulka č. 29: Výnosový přístup Hrubý příjem - 54.000,-Kč/p.m.*12
684.000,-Kč
Ztráty vlivem neobsazenosti - neplacením nájemného (5%)
34.200,-Kč
Efektivní hrubý příjem
649.800,-Kč
Rezerva na renovace
60.000,-Kč
Ostatní provozní náklady
30.000,-Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
559.800,-Kč 6%
Kapitalizační míra (R) Tržní hodnota (V)
9.330.000,-Kč
Tržní hodnota zaokrouhlená
9.330.000,-Kč
Zdroj: vlastní zpracování Trţní hodnota bytové jednotky byla indikována výnosovým přístupem na základě výše uvedených informací na částku,
9.330.000,-Kč
93
4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA 4.1 ANALÝZA VÝSLEDKŮ Za rozhodující povaţuje posuzovatel výnosovou metodu a především porovnávací metodu, která ukazuje reálně dosaţitelnou kupní cenu v této lokalitě a v tomto stavu nemovitých věcí. Současná situace v tomto segmentu trhu je charakterizována spíše převisem nabídky nad poptávkou. Dle zkušeností posuzovatele se úspěšně obchodují nemovité věci s dobrou polohou, v dobrém a aktuálně vyuţitelném stavu. Tabulka č. 30: Analýza výsledků Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr (Kč)
Porovnávací přístup
4 993 070
55
2 746 189
Výnosový přístup
9 330 000
35
3 265 500
Nákladový přístup
9 990 000
10
999 000
Tržní hodnota
7 010 689
Zaokrouhleno
7 011 000
Zdroj: vlastní zpracování
Na základě shora uvedených skutečností a analýzy dospěl posuzovatel k závěru, ţe odhad trţní hodnoty posuzovaných nemovitých věcí je
7.011.000,- Kč Sedm milionů jedenáct tisíc korun českých.
Autor neprováděl ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírá ţádnou odpovědnost. Nezkoumal ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být uţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
94
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 11. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitost, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebnosti a břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry provedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládají se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Přepokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, přepokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nich je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 95
20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani blízké budoucnosti nebudou mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracování trţního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známě skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry odhadované hodnoty. 7. Při zpracování ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny zvláštním listu. 8. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Pardubicích, dne 22. dubna 2015
………..……. Jan Laštůvka
96
6 Přílohy Příloha č. 2: Informace o pozemku – parcela č. 2871
http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=YlHsxn...
Příloha č. 3: Informace o pozemku – zahrada parc. č. 2506/12
http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=YlHsxn...
97
Příloha č. 4: Parcela č. 2871
http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=YlHsxn...
98
Příloha č. 5: Zahrada parc. č. 2506/12
http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?encrypted=YlHsxn...
99
Příloha č. 6: Pohled do přilehlého dvora (zahrady)
100
Příloha č. 7: Pohled na objekt k bydlení z ulice Devotyho
101
Příloha č. 8: Pohled na objekt k bydlení z ulice Devotyho
102
Příloha č. 9: Pohled na objekt k bydlení ze zadní části
103
Příloha č. 10: Pohled na objekt k bydlení ze zadní části
104
6 Analýza realitního trhu okres Pardubice
6.1 Úvod Autor si zvolil analyzovat realitní trh v Pardubicích z toho důvodu, ţe zde ţije necelých 22 let a problematika cen na zdejším realitním trhu ho zajímá. Pardubice leţí na soutoku řek Labe a Chrudimky, jeho rozloha čítá necelých 78 km čtverečných a ţije v něm přibliţně 90 tisíc stálých obyvatel. Město leţí v nadmořské výšce 215 aţ 237 metrů nad mořem. Krajina v okolí města je rovinatá a jediným dominantním vyvýšeným bodem je Kunětická hora. Pardubice byly v minulosti převáţně průmyslovým městem, ve kterém převládala chemická a průmyslová výroba. To se však v současné době mění a z Pardubic se stává vyhledávané město pro klidný ţivot. Pro zvýšení atraktivity ve městě probíhá mnoho revitalizačních prací, například obnova parku Na Špici a rozsáhlých Tyršových sadů v okolí pardubického zámku. Významnou rekonstrukcí prošla také hlavní ulice v centru města tzv. třída Míru. Tato modernizace pozitivně působí na okolní nemovitosti i celé centrum města. Na oblíbenosti přidává také výborná dopravní dostupnost, Pardubice leţí na jedné z nejdůleţitějších ţelezničních tratí v České Republice mezi Prahou a Ostravou. Proto není problém nastoupit do vlaku na zdejším nádraţí a za necelou hodinu vystoupit na hlavním nádraţí v Praze nebo za 2 hodiny a 30 minut vystupovat na brněnském nádraţí. Špatně na tom není ani infrastruktura s vynikajícím napojením na hradeckou dálnici D11. Cesta z Pardubic na Černý most v Praze tímto způsobem nezabere ani hodinu jízdy. Avšak kvalitní obchvat Pardubicím chybí. Stavba nejdůleţitějšího obchvatu z části Trnová na Dubinu je v nedohlednu. Proto v dopravní špičce nastává kolaps a město se stává obtíţně průjezdným. Neodmyslitelným plusem je v Pardubicích mezinárodní letiště, které se v brzké době dočká kompletní modernizace a mnohonásobně tak navýší svou kapacitu pro odbavení cestujících.
105
O kulturní vyţití se postará Východočeské divadlo, dostihové závodiště, plochá dráha a obchodní centrum Afi palace. Pro sportovně zaloţené obyvatele město nabízí cyklostezky, nově vybudovaný aquapark a například golfisté naleznou v dojezdové vzdálenosti do 15 kilometrů tři golfová hřiště. Autor hodnotí město Pardubice jako příjemné a bezpečné město vhodné pro lidi, kteří nelpějí po kariérním růstu, chtějí se usadit a ţít poklidný ţivot. Autor by v současné době vyměnil Pardubice za Prahu, avšak později by se chtěl i v tomto městě sám usadit.
6.2 Realitní trh v Pardubicích Charakteristika nemovitostí v Pardubicích je velice různorodá, v centru města nalezneme architekturu z počátků 20. let. Vilové čtvrtě Ţidov a okolí Matičního jezera pocházejí z období 20. aţ 50. Let. V 50. létech proběhla také výstavba jednoho z prvních sídlišť Dukla, své zastoupení zde má také architektura 20. století a to ve znamení dvou největších panelákových sídlišť Dubina, Polabiny. Můţeme tu však nalézt také moderní architekturu třetího tisíciletí a to například stavbou Magnum a obchodní centrum Afi palace. Pro analýzu realitního trhu a pro porovnání nabídkových cen nemovitostí autor zvolil internetové portály (www.sreality.cz a www.reality.idnes.cz).
6.3 Stavební pozemky Nabídka stavebních pozemků v okolí centra Pardubic je velmi omezená. Pokud chce zájemce o stavební pozemek opravdu kvalitní místo pro stavbu rodinného domu v blízkosti centra města, musí být trpělivý a čekat na vhodnou nabídku. Volné stavební pozemky v těchto místech jsou spíše výjimkou. Čím se vzdálenost od centra města vzdaluje, tím je nabídka pozemků k prodeji větší. Průměrná cena za metr čtverečný stavebního pozemku se pohybuje kolem 2.500,-Kč za metr čtverečný. Nejčastěji jsou nabízené stavební pozemky o velikosti od 750 m2 do 1.000 m2 za průměrnou cenu 2.300.000,-Kč. Ve zvláštních případech a to na lukrativních místech se tato částka snadno překročí. Tuto skutečnost však pro nedostatek nabídek autor nemá moţnost porovnat.
¨
106
Tabulka č. 31: Stavební pozemky Druh nemovitosti
Stavební pozemek - prodej
Průměrná velikost v 2
Průměrná cena za
Průměrná nabídko-
2
m
1m
vá cena
750 – 1.000
2.500,-Kč
2.300.000,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
6.4 Komerční nemovitosti 6.4.1 Obchodní prostory – Prodej Obchodní prostory určené k prodeji, se převáţně vyskytují v úplném centru města v okolí hlavního pardubického bulváru třídy Míru. V okolních ulicích nalezneme pouze malou část prostorů určených k přímému prodeji. Většina obchodních prostorů má prosklenou výlohu s pohledem směřujícím přímo na ulici. Tyto prostory jsou většinou určeny pro zřízení obchodu s textilem, potravin či jiným obchodem nabízející určité produkty. Takovéto obchodní prostory se v centru Pardubic pohybují kolem částky 28.000,-Kč/m2, s průměrnou velikostí 95 m2.
6.4.1.1 Obchodní prostory – Pronájem Nabídka obchodních prostorů k pronájmu má velice podobný charakteru, jako u prodeje. Nejčetnější nabídky pronájmů se nacházejí v centru města v ulicích Sladkovského, Smilova, 17. listopadu a na Třídě míru. Velikost obchodů nabízených k pronájmu se pohybuje okolo 80 m2 za částku 12.000,-Kč/měsíc, průměrná částka za m2/měsíc je 150,-Kč.
6.4.2 Kancelářské prostory – Prodej Pokud bude zájemce o nákup kancelářských prostor hledat na realitním trhu v Pardubicích, bude mu nabídnut ve většině případů celý dům, nacházející se poblíţ centra města. Administrativní prostory a budovy typu open-space, které můţeme znát například z hlavního města Prahy, na zdejším realitním trhu nenalezneme a to hlavně kvůli velmi nízké koncentraci velkých společnosti, které by tyto typy nemovitostí vyhledávali. Průměrná nabídková cena domů vhodných ke kancelářským účelům se pohybuje kolem 25.000,-Kč za 1m2 . 107
6.4.2.1 Kancelářské prostory – Pronájem Kancelářských prostor k pronájmu je na zdejším trhu mnoho. Jedná se o prostory s průměrnou velikostí 75m2 nacházející se v různých podlaţích činţovních domů, které jsou vhodné například pro ţivnostníky a malé podnikatele poskytující určitou sluţbu, cestovní kanceláře, účetní firmy nebo realitní společnosti. Cena pronájmu takového prostoru je 11.000,-Kč za měsíc.
6.5 Rezidenční nemovitosti – Byty Pardubice disponují velkým mnoţstvím sídlišť, která se svou architekturou mohou rozdělit na tři typy. Panelákové stavby nalezneme především na sídlištích Polabiny, Cihelna a Dubina. Klasické zděné činţovní domy se nacházejí v částech Dukla, Višňovka, Na Okrouhlíku a Na Dráţce. Posledním typem jsou novodobá sídliště s bytovými domy se stářím do 10 let. Takovéto bytové domy nalezneme na Závodu míru (takzvaný Poseidon), na Labském palouku, na Vinici a také v Pardubicích - Trnová. Autor provedl porovnání všech typů bytových jednotek nacházejících se na nabídkových realitních portálech v Pardubicích. Byty rozdělil dle dispozičního uspořádání, typu obchodu (prodej/pronájem) a dle pouţitých materiálů.
6.5.1 Panelová výstavba – prodej Tabulka č. 32: 1+1/1+kk - Panelová výstavba Dispozice
1+1/1+kk
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
Průměrná nabídková
m2
m2
cena
30 - 50
32.000,-Kč
1.210.000,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
108
Tabulka č 33: 2+1/2+kk - Panelová výstavba Dispozice
2+1/2+kk
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
2
2
Průměrná nabídková
m
m
cena
40 - 70
26.000,-Kč
1.480.000,-Kč
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
Průměrná nabídková
m2
m2
cena
60 - 90
25.000,-Kč
1.880.000,-Kč
Průměrná cena za 1
Průměrná nabídková
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Tabulka č. 34: 3+1/3+kk - Panelová výstavba Dispozice
3+1/3+kk
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Tabulka č. 35: 4+1/4+kk - Panelová výstavba Dispozice
Průměrná velikost v 2
4+1/4+kk
2
m
m
cena
70 - 100
24.000,-Kč
2.140.000,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
-
Nejpočetnějšími nabídkami na realitních portálech u panelákových typů staveb disponovaly bytové jednotky s dispozičním řešením 3+1/3+kk.
109
6.5.2 Zděná výstavba – Prodej Tabulka č. 36: 1+1/1+kk - Zděná výstavba Dispozice
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
2
1+1/1+kk
2
Průměrná nabídková
m
m
cena
30 - 50
31.000,-Kč
1.280.000,-Kč
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
Průměrná nabídková
m2
m2
cena
50 - 70
32.000,-Kč
1.840.000,-Kč
Průměrná cena za 1
Průměrná nabídková
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Tabulka č. 37: 2+1/2+kk - Zděná výstavba Dispozice
2+1/2+kk
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Tabulka č. 38: 3+1/3+kk - Zděná výstavba Dispozice
3+1/3+kk
Průměrná velikost v 2
2
m
m
cena
70 - 90
31.000,-Kč
2.390.000,-Kč
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
Průměrná nabídková
m2
m2
cena
110 - 180
30.000,-Kč
4.300.000,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Tabulka č. 39: 4+1/4+kk - Zděná výstavba Dispozice
4+1/4+kk
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
110
-
U zděných bytových domů, se nejţádanějším dispozičním řešením s největším mnoţstvím nabídek stalo 2+1/2+kk.
6.5.3 Panelová výstavba – pronájem Tabulka č. 40: 1+1/1+kk - Panelová výstavba Dispozice
1+1/1+kk
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
2
2
Průměrná cena pro-
m
m
nájmu za měsíc
30 - 50
190,-Kč
6.500,-Kč
Průměrná cena za 1
Průměrná cena pro-
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Tabulka č. 41: 2+1/2+kk - Panelová výstavba Dispozice
2+1/2+kk
Průměrná velikost v 2
2
m
m
nájmu za měsíc
40 - 70
150,-Kč
7.700,-Kč
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
Průměrná cena pro-
m2
m2
nájmu za měsíc
60 - 90
120,-Kč
8.400,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Tabulka č. 42: 3+1/3+kk - Panelová výstavba Dispozice
3+1/3+kk
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
-
4+1/4+kk - Panelová výstavba, tento typ dispozice se k pronájmu v tomto segmentu nevyskytuje.
-
Nejčastěji nabízeným pronájmem u panelové výstavby je velikost 1+1/1+kk. 111
6.5.4 Zděná výstavba – Pronájem Tabulka č 43: 1+1/1+kk - Zděná výstavba Dispozice
1+1/1+kk
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
2
2
Průměrná cena pro-
m
m
nájmu za měsíc
30 - 50
160,-Kč
6.400,-Kč
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
Průměrná cena pro-
m2
m2
nájmu za měsíc
50 - 70
130,-Kč
8.400,-Kč
Průměrná cena za 1
Průměrná cena pro-
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Tabulka č 44: 2+1/2+kk - Zděná výstavba Dispozice
2+1/2+kk
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Tabulka č. 45: 3+1/3+kk - Zděná výstavba Dispozice
Průměrná velikost v 2
3+1/3+kk
2
m
m
nájmu za měsíc
70 - 90
120,-Kč
9.800,-Kč
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
Průměrná cena pro-
m2
m2
nájmu za měsíc
110 - 180
100,-Kč
13.400,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Tabulka č. 46: 4+1/4+kk - Zděná výstavba Dispozice
4+1/4+kk
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
112
-
U klasických zděných bytových domů je největší nabídka pronájmů u dispozicí 2+1/2+kk.
6.6 Nově vzniklé developerské projekty za poslední 3 roky Největšími developerskými společnostmi působících v Pardubicích byli za poslední 3 roky společnosti IP Stav s.r.o. a CZ STAVEBNÍ HOLDING a.s. Tito dva hlavní developeři se podíleli na stavbách nových bytových domů a sídlišť. Konkrétně společnost IP Stav s.r.o. je autorem novodobého projektu U Vinice, Labského palouku a Rezidence Cihelna. CZ STAVEBNÍ HOLDING a.s. je autorem projektu Zelená terasa v Polabinách a bytových domů v Pardubicích – Trnová.
U Vinice Jedná se v současné době asi o jeden z nejlepších bytových projektů v Pardubicích. Komplex U Vinice je atraktivní svou polohou v blízkosti centra města, dobrým parkováním a blízkým parkem Pod Vinicí. Mezi nejvíce nabízení byty patří dispozice 3+kk o velikosti 80m2 za průměrnou cenu 3.000.000,-Kč.
Tabulka č. 47: U Vinice Projekt
Nabízené velikosti
Průměrná cena za 1 m2
U Vinice
1+kk, 2+kk, 3+kk, 4+kk
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Zelená terasa 113
36.600,-Kč
Bytový projekt zaměřený na startovací byty pro mladé. Jeho lokalita patří mezi méně oblíbené, nachází se mezi klasickou panelákovou zástavbou na sídlišti Polabiny. Nejvíce nabízeným dispozičním řešením v tomto bytovém projektu je byt 2+kk o velikosti 70m2 za průměrnou cenu 2.100.000,-Kč.
Tabulka č. 48: Zelená terasa Projekt
Zelená terasa
Nabízené velikosti
Průměrná cena za 1 m2
1+kk, 2+kk, 3+kk,
29.000,-Kč
4+kk
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Pardubice – Trnová Developerský projekt v Trnové nemá ve svém okolí ţádnou původní zástavbu bytových nebo panelákových domů. Stojí v blízkosti nákupních středisek poblíţ sídliště Polabiny. Vhledem k počtu nabízených dispozicí o velikosti 2+kk by se rovněţ tento projekt mohl brát vhodný pro mladé páry nebo seniory. Průměrná velikost bytů 2+kk je 60m2 s průměrnou cenou 1.830.000,-Kč.
Tabulka č. 49: Pardubice-Trnová Projekt
Nabízené velikosti
Průměrná cena za 1 m2
Pardubice – Trnová
1+kk, 2+kk, 3+kk
32.000,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
6.7 Rodinné domy Autor rozdělil rodinné domy na dvě skupiny (novostavby a obydlené domy) vzhledem k tomu, ţe nabídka novostaveb poblíţ centra města je nulová. Většinu novostaveb nalezneme v částech Pardubic, jako jsou Svítkov, Rosice, Draţkovice a podobně. Jelikoţ ceny stavebních 114
pozemků jsou v těchto lokalitách příznivé. Klasické rodinné domy z poválečného období nalezneme ve velmi příjemných a ţádaných lokalitách Studánka, Slovany, Pardubičky a Na Okrouhlíku. Další rodinné domy ze stejného období jsou ve čtvrtích Jesničánky, Skřivánek a Višňovka. Jediné vilové čtvrtě v Pardubicích jsou Ţidov a U Matičního pocházející z 20. aţ 30. let. Nabídka nemovitostí v těchto lokalitách je nulová proto je autor ani neanalyzoval.
Tabulka č. 50: Novostavby Průměrná velikost
Průměrná cena za 1 m2
Průměrná nabídková cena
110 - 200 m2
26.000,-Kč
4.300.000,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Tabulka č. 51: Obydlené Průměrná velikost
Průměrná cena za 1 m2
Průměrná nabídková cena
110 - 180 m2
23.000,-Kč
3.600.000,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
115
Celkový výhled na realitní trh v Pardubicích: Pardubice jsou atraktivním městem, plné zeleně, klidu s příjemným centrem města. Vzhledem k výbornému dopravnímu i ţelezničnímu napojení na zbytek České republiky jsou vhodným městem i pro ty, kterým nevadí za prací dojíţdět. Ceny nemovitostí na zdejším trhu jiţ s naprostou jistotou klesat nebudou, proto je nyní nejvhodnější doba pro jejich nákup, i co se investičního hlediska týče. Autor by investoval finanční prostředky na nákup nemovitostí nacházejících se ve vilových čtvrtí Ţidov, jelikoţ obdobné místo v Pardubicích jiţ nikdy nebude. Dalším důvodem je fakt, ţe nemovitosti v této čtvrti se vţdy, snadno a rychle prodají. Pardubice se v příštích letech dočkají dalších modernizací a staveb, Například rozsáhlá rekonstrukce hlavního nádraţí a jeho okolí, nová letištní odbavovací hala a v neposlední řadě nejdůleţitější Severovýchodní obchvat vedoucí z Trnové na Dubinu, který ulehčí dopravě v centru města. Je to město, které má vysoký potenciál růstu a dalšího rozvoje a to je také jeden z důvodů proč je výhodné investovat do nemovitostí právě v Pardubicích.
116
6.8 Město Holice Město Holice je přirozeným centrem východní části okresu Pardubice. Nalézá se při hlavní silnici mezi Hradcem Králové a Svitavami. Městem téţ prochází silniční trasa z Pardubic do Rychnova nad Kněţnou. Na střed obce s rozlehlým náměstím navazuje část Staré Holice, okolí návrší osidlují čtvrtě Koudelka, Kamenec a Podlesí, západním směrem pokračuje Podhráz a jiţně je poněkud vzdálenější Roveňsko. V sedmitisícovém městě s průmyslově-zemědělským charakterem má sídlo městský úřad, finanční, pracovní a sociální úřad, poliklinika s pohotovostní sluţbou, poštovní úřad, policejní a hasičská stanice. Potřebnou úroveň doplňuje síť obchodů, drobných ţivností, rozmanitých sluţeb, restauračních a ubytovacích zařízení, větších firem, peněţních ústavů, školských, kulturních a tělovýchovných institucí. Je zde vlakové nádraţí, spojující Holice s hlavními ţelezničními tratěmi, autobusové linky vedou do blízkého okolí a dálkové spoje směřují do mnoha měst České republiky. Takto popisují město Holice webové stránky Holice.eu (2015).
Stavební pozemky Ve městě Holice, nalezneme pouze čtyři stavební pozemky k prodeji a to s nadstandardními velikostmi.
Tabulka č. 52: Stavební pozemky Druh nemovitosti
Stavební pozemek, prodej
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
2
2
Průměrná nabídková
m
m
cena
4.000
450,-Kč
1.800.000,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
117
Obchodní prostory Obchodní prostory k prodeji se zde nevyskytují, nalezneme zde pouze několik kancelářských a obchodních prostor určených k pronájmu.
Tabulka č. 53: Obchodní prostory Druh nemovitosti
Průměrná velikost v
Obchodní prostory, pronájem
Průměrná pronájmu
2
m
cena za 1 m
190
50,-Kč
2
Průměrná cena pronájmu za měsíc
9.200,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Rezidenční nemovitosti Byty – prodej Nabídka bytů je zde poměrně omezená, nalezneme zde pouze jeden byt panelákového typu. Avšak takto malý trh nabízí velkou část bytů nacházejících se v novostavbách. Zbytek nabízených bytů je ve zděných domech.
Tabulka č. 54: Byty-prodej Dispozice
Průměrná velikost v m
Průměrná cena za 2
2
Průměrná nabídko-
1m
vá cena
1+1/1+kk (pouze novostavba)
50 – 100
14.700,-Kč
1.170.000,-Kč
2+1/2+kk (pouze novostavba)
50 – 75
24.000,-Kč
1.500.000,-Kč
3+1/3+kk (zděné)
60 -80
19.000,-Kč
1.390.000,-Kč
3+1/3+kk (novostavba)
70 - 80
28.500,-Kč
2.100.000,-Kč
4+1/4+kk (pouze zděné)
70 - 85
19.000,-Kč
1.400.000,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování Byty – pronájem 118
Byty určené k pronájmu se v Holicích téměř nevyskytují. Nabídku pronájmů na zdejším trhu tvoří jeden byt o dispozici 1+1, dva byty dispozice 2+1 a jeden byt dispozice 3+1. Jejich velikost a cena měsíčního pronájmu je následující.
Tabulka č. 55: Byty-pronájem Dispozice
Velikost v m2
Cena za 1 m2
Cena pronájmu za měsíc
1+1
50
140,-Kč
7.000,-Kč
2+1
70
70,-Kč
5.000,-Kč
2+1
70
100,-Kč
7.000,-Kč
3+1
60
108,-Kč
6.500,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Rodinné domy – prodej Tento typ nemovitosti je v Holicích nejpočetnější. Nabídka rodinných domů určených k prodeji je zde veliká, avšak zájemci mohou vybírat pouze z obydlených domů před rekonstrukcí. Nabídka novostaveb je nulová stejně tak, jako nabídka pronájmů rodinných domů.
Tabulka č. 56: Rodinné domy-prodej Průměrná velikost
Průměrná cena za 1 m2
Průměrná nabídková cena
150 - 250 m2
7.600,-Kč
2.100.000,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
6.9 Město Přelouč Město Přelouč se nachází ve východním Polabí. Je součástí Pardubického kraje. Přelouč leţí na řece Labi v nadmořské výšce 220 m. Má 9 061 obyvatel a katastrální rozlohu 30,5 km2. 119
Převáţná část obyvatel Přelouče ţije v lokalitě městského typu. Asi 1000 obyvatel ţije v 7 místních částech, kde převládá bydlení venkovského typu. Městem prochází silnice I/2 (Kutná Hora - Pardubice) a II/333 (Hradec Králové - Přelouč). U Lhoty se na silnici I/2 napojuje silnice II/322 (Kolín - Přelouč). Výhodou je poloha na ţelezniční trati Praha - Česká Třebová. Přelouč je rovněţ výchozí stanicí lokální trati do Prachovic. Významným rozvojovým faktorem bude splavnění Labe, které tvoří severní hranici průmyslové zóny města. Takto popisují město Přelouč webové stránky mestoprelouc.cz (2015).
Stavební pozemky Pozemky určené pro bydlení se v Přelouči nejčastěji vyskytují v obci Břehy u Přelouče. Je to místo s volnými parcelami a nově postavenými rodinnými domy. Další stavební pozemky v okolí Přelouče se nevyskytují.
Tabulka č. 57: Stavební pozemky Druh nemovitosti
Průměrná velikost
Stavební pozemek, prodej
Průměrná cena za 1
2
2
Průměrná nabídko-
vm
m
vá cena
800
1.500,-Kč
1.200.000,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Obchodní prostory – prodej Ve městě Přelouč nalezneme pouze dva vhodné komerční objekty k prodeji, proto nemá smysl tento segment blíţe analyzovat.
Obchodní prostory – pronájem K pronájmu se nabízí hned několik kancelářských prostor k pronájmu a dále pak i obchodní prostory v centru města. Nabídka pronájmů je následující. 120
Tabulka č. 58: Obchodní prostory-pronájem Průměrná velikost v
Průměrná pronájmu
Průměrná cena pro-
m2
cena za 1 m2
nájmu za měsíc
Obchodní prostory
45
140
6.100,-Kč
Kancelářské prostory
110
120
13.700,-Kč
Druh nemovitosti
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Rezidenční bydlení Byty – prodej Bytové jednotky v Přelouči můţeme segmentovat do dvou typů výstaveb. Jsou to byty nacházející se v panelové a zděné zástavbě. Dále to jsou nové byty v nově postaveném bytovém domě nacházející se na ulici Edvarda Beneše. Počet nabízených bytů na zdejším trhu není velký.
Tabulka č. 59: Byty-prodej Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
Průměrná nabídková
m2
m2
cena
1+1/1+kk
30
29.000,-Kč
970.000,-Kč
2+1/2+kk
50
23.000,-Kč
1.140.000,-Kč
3+1/3+kk
80
17.000,-Kč
1.330.000,-Kč
Dispozice
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování Nové bytové jednotky v ulici Edvarda Beneše jsou nabízené v současné době na realitním trhu pouze ve dvou dispozicích 1+kk a 3+kk.
Tabulka č. 60: Bytové jednotky
121
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
Průměrná nabídková
m2
m2
cena
1+kk
30
34.000
980.000,-Kč
3+kk
80
23.000
1.830.000,-Kč
Dispozice
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Byty – pronájem Byty určené k pronájmu se v Přelouči téměř nevyskytují. Nabídku pronájmů tvoří na zdejším trhu tři bytové jednotky o dispozici 1+kk a tři bytové jednotky o dispozici 2+kk.
Tabulka č. 61: Bytové jednotky-pronájem Dispozice
Průměrná velikost v
Průměrná cena za 1
2
2
Průměrná cena pro-
m
m
nájmu za měsíc
1+kk
40
155
6.600,-Kč
2+kk
50
160
7.700,-Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
122
Rodinné domy – prodej Nabídka rodinných domů je z realitního trhu v Přelouči nejpočetnější. Pronájmy rodinných domů se na zdejším trhu nevyskytují Tabulka č. 62: Rodinné domy-prodej Průměrná velikost
Průměrná cena za 1 m2
Průměrná nabídková cena
150 - 250 m2
17.000,-Kč
3.100.000,- Kč
Zdroj: www.reality.idnes.cz + vlastní zpracování
Shrnutí měst Holice a Přelouč Města Holice a Přelouč jsou srovnatelná svojí rozlohou a počtem stálých obyvatel. Avšak poptávka po bydlení v těchto městech je rozdílná. Obě města disponují veškerou občanskou vybaveností. Nalezneme v nich zdravotní střediska, základní a střední školy i obchodní centra. Město Přelouč, nabízí svým obyvatelům výbornou dopravní dostupnost okolních měst osobní, autobusovou i ţelezniční dopravou, jelikoţ leţí na hlavní vlakové trati Praha-Ostrava. Oproti Holicím, zde místní obyvatelé naleznou větší počet pracovních příleţitostí díky velkým místím společnostem. To je také hlavním důvodem, proč je bydlení v Přelouči nákladnější a ţádanější neţ v Holicích. Většina obyvatel Holic musí za prací dojíţdět, nejčastěji do města Pardubice nebo Hradce Králové. Dostupnost Holic je moţná pouze osobní nebo autobusovou dopravou. Závěrem lze zkonstatovat, ţe město Přelouč je atraktivnějším místem pro bydlení neţ město Holice. Bohuţel nabídka volných stavebních pozemků v okolí centra města není téměř ţádná. Lze to snadno poznat na velkém mnoţství nově postavených rodinných domů v přilehlých obcích města Přelouč. Obě dvě analyzovaná města nejsou z pohledu autora atraktivní pro investici do nemovitosti. Nalezneme zde především původní obyvatele, kteří v těchto městech ţijí po generace.
123
Seznam tabulek Tabulka č. 1: Indexy cen rodinných domů v roce 2009, INDEX 2009 = 100.......................... 11 Tabulka č. 2: Indexy cen rodinných domů v roce 2010, INDEX 2010 = 100.......................... 11 Tabulka č. 3: Indexy cen rodinných domů v roce 2011, INDEX 2011 = 100.......................... 12 Tabulka č. 4: Indexy cen rodinných domů v roce 2012, INDEX 2012 = 100.......................... 12 Tabulka č. 5: Indexy cen rodinných domů v roce 2013, INDEX 2013 = 100.......................... 13 Tabulka č. 6: Role jednotlivých metod oceňování ................................................................... 21 Tabulka č. 7: Průměrné ceny podlahové plochy bytů a domů v ČR za m2 .............................. 51 Tabulka č. 8: Počet nabízených bytů ........................................................................................ 52 Tabulka č. 9: Průměrné ceny bytů, reálně uskutečněné obchody ............................................. 52 Tabulka č. 10: Výpočet cenových a dalších rozdílů při náběru a skutečném prodeji .............. 53 Tabulka č. 11: Počet nabízených domů k prodeji..................................................................... 54 Tabulka č. 12: Zobchodované rodinné domy společností Pink reality..................................... 54 Tabulka č. 13: Výpočet rozdílů při náběru a skutečném prodeji .............................................. 55 Tabulka č. 46: Obdobný byt ve stejné lokalitě č. 1 .................................................................. 64 Tabulka č. 47: Obdobný byt ve stejné lokalitě č. 2 .................................................................. 65 Tabulka č. 48: Obdobný byt ve stejné lokalitě č. 3 .................................................................. 65 Tabulka č. 49: Porovnávání nemovitých věcí .......................................................................... 66 Tabulka č. 50: Výnosový přístup.............................................................................................. 67 Tabulka č. 51: Porovnání výsledků .......................................................................................... 68 Tabulka č. 52: Obdobný pozemek č. 1 ..................................................................................... 85 Tabulka č. 53: Obdobný pozemek č. 2 ..................................................................................... 85 Tabulka č. 54: Obdobný pozemek č. 3 ..................................................................................... 86 Tabulka č. 55: Porovnávání pozemků ...................................................................................... 87 Tabulka č. 56: Obdobný objekt k bydlení č. 1 ......................................................................... 88 Tabulka č. 57: Obdobný objekt k bydlení č. 2 ........................................................................ 89 124
Tabulka č. 58: Obdobný objekt k bydlení č. 3 ........................................................................ 89 Tabulka č. 59: Porovnávání nemovitých věcí ......................................................................... 90 Tabulka č. 60: Nákladový přístup ........................................................................................... 91 Tabulka č. 61: Výnosový přístup............................................................................................. 93 Tabulka č. 62: Analýza výsledků ............................................................................................. 94 Tabulka č. 14: Stavební pozemky........................................................................................... 107 Tabulka č. 15: 1+1/1+kk - Panelová výstavba ....................................................................... 108 Tabulka č 16: 2+1/2+kk - Panelová výstavba ........................................................................ 109 Tabulka č. 17: 3+1/3+kk - Panelová výstavba ....................................................................... 109 Tabulka č. 18: 4+1/4+kk - Panelová výstavba ....................................................................... 109 Tabulka č. 19: 1+1/1+kk - Zděná výstavba ............................................................................ 110 Tabulka č. 20: 2+1/2+kk - Zděná výstavba ............................................................................ 110 Tabulka č. 21: 3+1/3+kk - Zděná výstavba ............................................................................ 110 Tabulka č. 22: 4+1/4+kk - Zděná výstavba ............................................................................ 110 Tabulka č. 23: 1+1/1+kk - Panelová výstavba ....................................................................... 111 Tabulka č. 24: 2+1/2+kk - Panelová výstavba ....................................................................... 111 Tabulka č. 25: 3+1/3+kk - Panelová výstavba ....................................................................... 111 Tabulka č 26: 1+1/1+kk - Zděná výstavba ............................................................................. 112 Tabulka č 27: 2+1/2+kk - Zděná výstavba ............................................................................. 112 Tabulka č. 28: 3+1/3+kk - Zděná výstavba ............................................................................ 112 Tabulka č. 29: 4+1/4+kk - Zděná výstavba ............................................................................ 112 Tabulka č. 30: U Vinice.......................................................................................................... 113 Tabulka č. 31: Zelená terasa ................................................................................................... 114 Tabulka č. 32: Pardubice-Trnová ........................................................................................... 114 Tabulka č. 33: Novostavby ..................................................................................................... 115 Tabulka č. 34: Obydlené......................................................................................................... 115 125
Tabulka č. 35: Stavební pozemky........................................................................................... 117 Tabulka č. 36: Obchodní prostory .......................................................................................... 118 Tabulka č. 37: Byty-prodej ..................................................................................................... 118 Tabulka č. 38: Byty-pronájem ................................................................................................ 119 Tabulka č. 39: Rodinné domy-prodej ..................................................................................... 119 Tabulka č. 40: Stavební pozemky........................................................................................... 120 Tabulka č. 41: Obchodní prostory-pronájem.......................................................................... 121 Tabulka č. 42: Byty-prodej ..................................................................................................... 121 Tabulka č. 43: Bytové jednotky.............................................................................................. 121 Tabulka č. 44: Bytové jednotky-pronájem ............................................................................. 122 Tabulka č. 45: Rodinné domy-prodej ..................................................................................... 123
126
Seznam příloh Příloha č. 1: Informace o pozemku – parcela č. 2871 ............................................................. 71 Příloha č. 1: Informace o pozemku – parcela č. 2871 ............................................................. 97 Příloha č. 2: Informace o pozemku – zahrada parc. č. 2506/12 ............................................... 97 Příloha č. 3: Parcela č. 2871 ..................................................................................................... 98 Příloha č. 4: Zahrada parc. č. 2506/12 ...................................................................................... 99 Příloha č. 5: Pohled do přilehlého dvora (zahrady) ................................................................ 100 Příloha č. 6: Pohled na objekt k bydlení z ulice Devotyho..................................................... 101 Příloha č. 7: Pohled na objekt k bydlení z ulice Devotyho..................................................... 102 Příloha č. 8: Pohled na objekt k bydlení ze zadní části .......................................................... 103 Příloha č. 9: Pohled na objekt k bydlení ze zadní části ......................................................... 104
127
Seznam literatury Monografie 1) ORT, Petr. Cvičení z oceňování na tržních principech - díl 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 2) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 3) ORT, Petr. Oceňování na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-101. 4) PAČESOVÁ, Hana. Kapitoly z mikroekonomie a dějin ekonomických teorií. Příbram: Vodnář, 2010. ISBN 978-80-7439-005-0. 5) ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996. ISBN 80-902-1090-2. 6) ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012. ISBN 978-80-86929-88-0. 7) ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007. ISBN 97880-245-1211-2. Internetové odkazy 1) ŠTOHANZL, Jakub. Oceňování v developerských projektech [online]. 2009 [cit. 2015-03-05]. Diplomová práce. Bankovní institut vysoká škola, Bankovní institut vysoká škola. Vedoucí práce Petr Ort. Dostupné z:
. 2) Buildingnews.
Buildingnews.cz.
[online].
[cit.
2015-03-05].
Dostupné
z:
http://www.buildingnews.cz/zpravy-dne/cesky-realitni-trh-v-roce-2015---prevladamirny-optimismus.html 3) Český statistický úřad. Cszo.cz. [online]. [cit. 2015-03-05]. Dostupné z: http: //www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu 4) Sreality. Sreality.cz [online]. [cit. 2015-04-05]. 5) Reality Idnes.cz. Reality.Idnes.cz. [online]. [cit. 2015-04-05]. 6) Holice.
Holice.eu.
Aktuality.
[online].
[cit.
2015-04-05].
Dostupné
z:
Dostupné
z:
http://www.holice.eu/aktuality-holice/historie-a-soucasnost/item/15sou%C4%8Dastnost-m%C4%9Bsta-holic.html 7) Město
Přelouč.
Mestoprelouc.cz
[online].
[cit.
http://www.mestoprelouc.cz/mesto/informace-o-meste/ 128
2015-03-05].
