December 2015
27% huurders regelen zaken online Inmiddels weten ruim 27huurders de weg naar Mijn Woonkracht10. Sinds 1 september kunnen onze klanten al hun bewonerszaken inzien en regelen via Mijn Woonkracht10. Het indienen van een reparatieverzoek, huurovereenkomst wijzigen of opzeggen, een online huurbetaling doen of een klacht doorgeven is met een paar klikken geregeld. Een prestatie waar we trots op zijn! We blijven huurders continue motiveren gebruik te maken van Mijn Woonkracht10. Het succes heeft ons ook geleerd dat we meer capaciteit nodig hadden op het Service Center waar al het telefoonverkeer en berichten van het online contactformulier binnenkomt. Inmiddels werken we met een flexibele schil aan personeel, waardoor we vragen via het contactformulier in twee dagen kunnen afhandelen. Reparatieverzoeken kunnen huurders zelf inplannen op de tijden dat het de huurder uitkomt.
Vervolg conferentie ‘InVerbinding’ In januari van dit jaar vonden drie werklunches plaats met diverse samenwerkingspartners uit de Drechtsteden. De kwaliteit van leven in de wijken was het centrale thema voor de dialoog. In mei praatten we met elkaar door met als doel concrete projecten te starten die een bijdrage leveren aan de maatschappij: De Lerende Wijk, Samen Delen, Onze Ruimte en Duurzame Wijk. Na de succesvolle werkconferentie met onze stakeholders zijn inmiddels drie projecten gestart. Project I: De Lerende wijk Eén van die projecten is De Lerende Wijk. Dit project is een samenwerking van Woonbron, Stichting Welzijn Alblasserdam, Het leger des Heils, gemeente Zwijndrecht en Dordrecht en Woonkracht10 in samenwerking met de CombiRaad. De Lerende Wijk heeft twee wijken aangewezen waar de leefbaarheid onder druk staat door een gebrek aan bewonersinitiatieven: de wijk Souburg in Alblasserdam en de Vogelbuurt in Dordrecht. De opdracht luidt als volgt: - breng het sociale weefsel in kaart en de belangrijkste vraagstukken in Souburg en de Vogelbuurt; - scout nieuw bewonersinitiatief en stimuleer onderlinge samenwerking; - eventueel vervolg: ondersteun bewoners bij het realiseren van hun projecten. Maar hoe? Hoe doorbreken wij de vastgeroeste patronen in de bewonersparticipatie? Inspraakavonden trekken altijd dezelfde actieve bewoners. Nieuwe mensen worden nauwelijks gevonden, deels omdat de woningcorporaties en onze sociale partners zich in dezelfde netwerken begeven. Begin 2015 ontmoette Woonkracht10 Floor Ziegler op een landelijke bijeenkomst van woningcorporaties. Floor levert een unieke en zeer geslaagde bijdrage aan een verbeterde leefomgeving simpelweg door te wandelen door buurten en wijken. Haar kracht is de creativiteit van bewoners centraal stellen. Door geslaagde projecten als ‘de Broedstraten’ en ‘de Noorderparkkamer’ heeft zij inmiddels de interesse gewekt van tal van gemeenten, organisaties en initiatiefnemers in het land. De werkgroep De Lerende Wijk vroeg Floor om nieuw bewonersinitiatief te scouten in de twee wijken. Om het verhaal van deze wijken te kunnen vertellen, wandelde Floor een aantal dagen door beide wijken. Dit proces verloopt zeer informeel, Floor knoopt spontaan gesprekjes aan met mensen op straat of bezoekt de lokale ondernemers. Niets is vooraf bedacht, en niemand rekent op de komst van Floor en heeft vooraf een mening gevormd. De openheid, afstand, nieuwsgierigheid en Floor’s Woonkracht10 Burg. de Bruïnelaan 97 3331 AC Zwijndrecht Telefoon: (078) 620 20 00
December 2015
ervaring in het benaderen van allerlei soorten mensen maakt dat er veel ruimte is voor intuïtieve, onbevooroordeelde reacties en nieuwe ideeën. Dat is de beste manier om de identiteit van een wijk te doorgronden en de behoeften, thema’s, dromen, initiatiefnemers en ontwikkelmogelijkheden van een wijk in kaart te brengen. Inmiddels is duidelijk dat de bewoners ontmoetingsplaatsen missen. Floor heeft naast de bewoners ook al tal van ondernemers, kerkgangers, ambtenaren en creatievelingen uit Alblasserdam gesproken of bij elkaar gebracht. Met als doel bewoners verder helpen in hun initiatieven of ondersteunen in hun behoeften om de leefbaarheid beter te maken. Ook in de Vogelbuurt in Dordrecht is het vuurtje gaan lopen. Steeds meer mensen sluiten aan bij initiatieven die in die buurt worden opgericht aan de hand van ontmoetingen die Floor initieert. Zo gaan creatievelingen wonen in de sloopwoningen en organiseren daar activiteiten voor jong en oud. Denk aan een DJ-kamer waar een eigen buurthit geproduceerd gaat worden. De komende maanden zet Floor de wandelingen voort. We houden u op de hoogte! Project II: Samen Delen In Meerdervoort hebben verschillende partijen de handen in een geslagen om de buurt verbeteren. Trivire en Woonkracht10 renoveren de woningen en de gemeente werkt aan de herinrichting van de buurt. In de projectgroep Samen Delen Meerdervoort zitten ook bewoners en partners uit de buurt. Een van de eerste acties was om verlichting aan te brengen op de donkere achterpaden in de buurt, waardoor het veiligheidsgevoel hopelijk toeneemt. In vier straten zijn lampen geplaatst, de rest van de buurt volgt dit voorjaar. De actie wordt op 16 december feestelijk afgerond met een lampionnenoptocht voor de kinderen en het ontsteken van de lampjes in de kerstboom door Burgemeester Dominic Schrijer. Project III: Onze ruimte Woonkracht10 dacht in de projectgroep Onze Ruimte na met de ASVZ, de gemeente Alblasserdam, Stichting Welzijn Alblasserdam en de Combiraad over hoe de leefbaarheid en participatie in de wijk te verbeteren door de gezamenlijke ruimte in een wijk benutten. De ideeën liepen uiteen van een moestuin tot straattheater en van een ontmoetingsplek tot sportplaats. Men koos voor een dak om loze ruimte op daken te benutten. De projectgroep formuleerde de volgende ambities: -
Een actief gebruik van de ruimte Bewoners actief worden betrokken bij de inrichting Het project werken we uit als voorbeeld We doen het samen Het dak is voor 31 december 2015 ingericht Daarna wordt het initiatief wordt overgenomen
Gezien het werkgebied van de verschillende partijen is in Alblasserdam is het dak van de flat Nic. Beetsstraat aangewezen. Op 2 september 2015 spraken betrokken partijen, inclusief de klankbordgroep Nic. Beetstraat over de leefbaarheidsituatie in deze straat. De invulling van het dak als mogelijk project bleek lastig in te vullen, vanwege forse overlast, instroom statushouders en een gevoel van onveiligheid. De constatering dat dit speelt is geheel in lijn met de conclusie van Woonkracht10 om de Nic. Beetsstraat als DoeMee-locatie aan te wijzen. Omdat de concrete invulling
Woonkracht10 Burg. de Bruïnelaan 97 3331 AC Zwijndrecht Telefoon: (078) 620 20 00
December 2015
van een project vanuit de bewoners moet komen, is door de verschillende partijen aangegeven eerst in gezamenlijkheid te kijken naar wat er speelt. Wij hebben daarom besloten het project Onze Ruimte onderdeel te maken van het DoeMee-project.
We zijn daar waar we nodig zijn We zijn daar waar we écht nodig zijn, luidt het credo van Woonkracht10. Juist op die locaties werken we actief samen met bewoners en lokale stakeholders. We noemen dit ons Doe Mee beleid en werken we in 2016 verder uit. Ook introduceren we dan de DoeMeter: een instrument om op basis van de criteria verhuurbaarheid, huurachterstanden, overlast en onderbuikgevoel te bepalen wat onze Doe Mee-locaties in de toekomst zijn. Dit jaar hebben we vooral gekeken naar de locaties waar Woonkracht10 nu actief is, bijvoorbeeld omdat we er renoveren of omdat er afspraken zijn gemaakt over samenwerking. We maken af waar we mee begonnen zijn en komen onze beloftes na. Dat is het uitgangspunt geweest voor de keuze voor de DoeMee-locaties 2015/2016. DoeMee-locaties 2015/2016.
Staring/Vondellaan - Papendrecht Meerdervoort - Zwijndrecht Nic. Beetstraat - Alblasserdam
Per DoeMee-locatie kozen we om dicht in de buurt te zijn met een fysieke tijdelijke locatie. Staringlaan/Vondellaan – Papendrecht Het complexbeheerplan dat in 2014 is vastgesteld is leidend voor deze locatie. Er is een technisch en sociaal programma opgesteld en een DoeMee-team van actieve bewoners gestart. Met hen gaan we nu een beginnen met de uitvoering van het programma. Voor het project is er tijdelijk in de Staringlaan /Vondellaan een beschikbare woning in gebruik genomen waar Woonkracht10 aanwezig is. Meerdervoort- Zwijndrecht In Meerdervoort slaan de gemeente Zwijndrecht, Woonkracht10 en Trivire de handen ineen om de buurt verbeteren. De corporaties renoveren hun woningen en de gemeente neemt de herinrichting van de buitenruimte voor haar rekening. De renovaties zijn in volle gang. Op gebied van bewonersparticipatie is er vanuit de conferentie InVerbinding een mooi initiatief ontstaan om samen met de bewoners de veiligheid van de buurt te verbeteren. Nic. Beetsstraat – Alblasserdam De woongebouwen in de Nicolaas Beetsstraat worden momenteel grondig gerenoveerd en verduurzaamd. Ook op het gebied van leefbaarheid gaan we aan de slag. Dat doen we samen met Stichting Welzijn Alblasserdam, ASVZ en de klankbordgroep Nicolaas Beetsstraat, de bewoners dus. Begin januari komt deze projectgroep voor het eerst samen en maken we plannen om samen te werken aan de leefbaarheid in de wijk. Het projectteam werkt zoveel mogelijk op locatie in de buurt van het woongebouw aan de Nicolaas Beetsstraat.
Woonkracht10 Burg. de Bruïnelaan 97 3331 AC Zwijndrecht Telefoon: (078) 620 20 00
December 2015
Even voorstellen: Arlette Sprokkereef Arlette Sprokkereef vervult sinds 1 september 2015 de rol van bestuurder bij Woonkracht10. Met haar financiële achtergrond en heldere visie op onze opdracht als woningcorporaties is zij erop gericht Woonkracht10 financieel gezond te houden. Arlette heeft ruime ervaring in de zorgsector en werkt met plezier samen in het maatschappelijk domein. Zij geeft graag concreet invulling aan deze samenwerking met als doel het beste bereiken voor de huurders. Voorlopig vervult Arlette, na het vertrek van Ben Meijering sinds 1 december, de bestuursfunctie alleen tot dat de nieuwe voorzitter bestuur is aangesteld.
Woningwaardering De minister voor Wonen heeft het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast. Het WWS berekent de waardering van een huurwoning op basis van punten, bijvoorbeeld voor de oppervlakte, aantal kamers en energiezuinigheid. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huur van de woning. De regering vindt dat de WOZ-waarde van een woning invloed moet krijgen op de huurprijs. Daarom is per 1 oktober 2015 ook de WOZ-waarde een onderdeel van de puntentoekenning. De afkorting WOZ staat voor ‘Wet Waardering Onroerende Zaken’. De WOZ-waarde van woningen wordt geschat door de gemeente en bepaalt voor ongeveer 25% de waardering. Ofwel: een kwart van de WWS-punten wordt door de WOZ-waarde bepaald. Klein aantal huurders Een klein aantal huurders (159 in totaal) van Woonkracht10 betaalt hierdoor vanaf 1 oktober 2015 minder huur. Voor hen geldt dat de maximale huur volgens het nieuwe woningwaarderingsstelsel lager is dan de huur die zij nu betalen. Deze huurders kregen begin oktober van Woonkracht10 een brief met het nieuwe maandbedrag. In tegenstelling tot berichtgeving in de media was het niet nodig dat de huurder bij Woonkracht10 zelf actie ondernam. Voor verreweg de meeste huurders van Woonkracht10 veranderde er niets per 1 oktober en bleef de huur hetzelfde.
Nieuwe Woningwet Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht gegaan. De nieuwe wet legt ons beperkingen op (bijvoorbeeld op het gebied van leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed), maar biedt – na lange tijd- ook weer kaders waarbinnen wij onze bedrijfsvoering vorm kunnen geven. Corporaties worden gedwongen om weer focus te leggen op hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. Er verandert veel, maar er is ook nog veel onduidelijk. Wij brengen op dit moment de consequenties van de nieuwe wetgeving voor onze bedrijfsvoering in kaart. Maar de wet heeft ook gevolgen voor onze samenwerking met stakeholders op lokaal niveau, bijvoorbeeld met gemeenten, collegacorporaties en huurdersorganisatie.
Woonkracht10 Burg. de Bruïnelaan 97 3331 AC Zwijndrecht Telefoon: (078) 620 20 00
December 2015
Woonkracht10 Burg. de Bruïnelaan 97 3331 AC Zwijndrecht Telefoon: (078) 620 20 00
December 2015
Expliciete rol huurdersorganisatie Huurdersorganisaties hebben een prominentere rol bij de totstandkoming van nieuw beleid. De CombiRaad is zelf al een transformatietraject begonnen om te komen naar een nieuwe participatiestructuur. De CombiRaad heeft de ambitie om zich te ontwikkelen naar een meer initiatiefnemende huurdersvereniging met meer invloed op beleidsniveau in een vroeger stadium van de beleidsvorming. Daarom voelt de nieuwe woningwet als een goede steun in de rug. Ook zijn huurdersorganisaties volwaardige partners geworden bij het maken van de prestatieafspraken met gemeenten. Bovendien mogen zij een derde van de leden van de Raad van Commissarissen voordragen. Wij zijn met de Combiraad in gesprek over de impact van de veranderingen op de samenwerking. Prestatieafspraken met gemeenten Ook gemeenten hebben meer mogelijkheden om het beleid van een corporatie te beïnvloeden. Zo moeten wij de zienswijze vragen van de gemeenten bij bijvoorbeeld de verkoop van sociale huurwoningen of wanneer we activiteiten willen ondernemen die niet direct onder onze kerntaak vallen (niet-DAEB activiteiten). Ook moeten wij met gemeenten in overleg over de activiteiten die wij ondernemen om de leefbaarheid in een buurt te bevorderen. Als de gemeente een concreet volkshuisvestingsbeleid heeft vastgesteld, zijn corporaties in die gemeente verplicht om naar vermogen bij te dragen. In de nieuwe prestatieafspraken die wij maken met de gemeenten komen afspraken over betaalbaarheid, het huurprijsbeleid en de omvang van de goedkope woningvoorraad, nieuwbouwplanning en ons verkoopprogramma, en de slaagkans van de verschillende doelgroepen in de lokale markt om aan een passende woning te komen. Passend toewijzen per 1 januari 2016 Vanaf 1 januari 2016 moeten wij 95% van onze sociale huurwoningen passend toewijzen. Dat betekent dat huurders een woning toegewezen krijgen waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. Huurders kunnen in de toekomst alleen nog maar huurtoeslag ontvangen als zij in een woning wonen, waarvan de huurprijs niet hoger is dan de maximale huur waarover zij huurtoeslag kunnen ontvangen. Deze maximale huurprijs – oftewel aftoppingsgrens- is afhankelijk van leeftijd en gezinssamenstelling. De overheid wil hiermee voorkomen dat huurders snel in betalingsproblemen komen, maar ook dat het bedrag dat het Rijk moet uitgeven aan huurtoeslag te hoog oploopt. Stopzetting sponsoractiviteiten In het verleden kon Woonkracht10 veel mooie maatschappelijke initiatieven (financieel) steunen vanuit een jaarlijks vastgesteld sponsorbudget. Wij mogen met de invoering van de nieuwe Woningwet geen sponsoractiviteiten meer ondernemen. Wel mogen we ‘bijdragen aan de leefbaarheid’, maar ook hieraan zijn strakke voorwaarden verbonden. Helaas betekent dit dat wij voortaan veel sponsoraanvragen moeten weigeren. Gelukkig mogen wij nog wel bijdragen aan initiatieven die door en voor onze eigen huurders worden geïnitieerd in straten of wijken. Deze initiatieven moeten dan wel bijdragen aan schonere, veiligere en/of leefbare wijken. Dit noemen wij sponsoring als werkwijze.
Woonkracht10 Burg. de Bruïnelaan 97 3331 AC Zwijndrecht Telefoon: (078) 620 20 00
December 2015
Projecten Woonkracht10 investeert nog altijd in nieuwbouw met als doel voldoende woningen aan te kunnen bieden aan onze doelgroep. In het afgelopen kwartaal bouwden we aan woningen in Papendrecht en Alblasserdam. Nieuwe energiezuinige appartementen in Papendrecht Aan de P.C. Hooftlaan in Papendrecht staan inmiddels 28 nieuwe appartementen. De appartementen voldoen volledig aan de kwaliteitseisen van het zogenoemde ‘GPR Gebouw´, een systeem dat nieuwbouwplannen toetst op energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Gemeenten en corporaties in de Drechtsteden willen hiermee de kwaliteit van nieuwbouw verbeteren. De belangstelling voor de woningen was groot. Voor de 28 sociale huurwoningen hadden zich maar liefst 170 geïnteresseerden via Woonkeus gemeld. 20 sociale huurwoningen in Alblasserdam Op dit moment bouwt Woonkracht10 nieuwe eengezinswoningen aan de Parallelweg nabij het centrum van Alblasserdam (Parallelweg 13A t/m13J en Beuklaan 2 t/m20). De twintig sociale huurwoningen staan dicht bij scholen en naast het medisch centrum Dok11. Alle woningen zijn energiezuinig (energielabel A). We verwachten de woning vanaf maart 2016 op te leveren.
Kleine reparaties voor rekening van huurder Vanaf 1 september 2015 volgt Woonkracht10 de wettelijke regeling ‘Besluit kleine herstellingen’. Dat betekent dat huurders een deel van de kleine reparaties zelf moeten uitvoeren en betalen. Woonkracht10 zorgt voor het groot onderhoud aan de woning, de huurder voor het kleine onderhoud. Op deze manier houden we samen het wonen betaalbaar. Om onze huurders tegemoet te komen voor de kosten van kleine reparaties, voert Woonkracht10 in 2016 een lagere huurverhoging door.
Woonkracht10 Burg. de Bruïnelaan 97 3331 AC Zwijndrecht Telefoon: (078) 620 20 00
