De visie en de doelstellingen

www.mercatus.nl

De visie en de doelstellingen 2011 - 2015


HET DOEL VAN MERCATUS

I

3

Nieuwe tijden Nieuwe visie Ton Beurmanjer Directeur/Bestuurder Mercatus

Mercatus is sterk betrokken bij de belangen van bewoners. En, wij voelen ons als partner verantwoordelijk voor dit gebied. Eigenlijk is het de geschiedenis van woningbouwcorporaties die ten grondslag ligt aan deze drijfveren. Aan het einde van de negentiende eeuw waren het Amsterdamse notabelen die iets wilden doen aan de woningnood en aan de beroerde huisvesting van arbeidersgezinnen. Twintig gefortuneerde burgers reageerden op een oproep van de notabelen: ‘Laten wij iets doen voor onze medemens!’ Zo werd in 1852 de eerste woningbouwvereniging van Nederland opgericht. Dat gevoel, dat je iets wilt betekenen voor een ander, zit diepgeworteld in onze organisatie.

4

I



I

5

“Wij hebben onze ambitie vertaald naar vijf duidelijke hoofddoelen”

1

Onafhankelijkheid

2 3 4 5

Leefomgeving

Woningaanbod

Dienstverlening

Organisatie

De tijden veranderen, de koopwoningmarkt is ingestort en van buitenaf ligt steeds meer druk op corporaties: wat behoort tot hun rol, wat niet? Deze nieuwe omstandigheden, evenals de ontwikkelingen in markt en maatschappij, houden Mercatus bezig en we hebben onszelf een aantal vragen gesteld. Hoe spelen wij in op de nieuwe marktsituatie, wat zijn de wensen van bewoners, wat vinden we belangrijk voor de Noordoostpolder, waarop zijn wij zelf aanspreekbaar, wat is onze rol in dit gebied en hoe kunnen we het beste samenwerken met partners voor het realiseren van meerwaarde? Het antwoord op deze vragen heeft geleid tot een nieuwe koers. Mercatus blijft daarbij altijd dicht bij haar oorspronkelijke drijfveren: we willen mensen helpen zo onafhankelijk mogelijk te kunnen leven in een betaalbare, goede en duurzame woning.

Met onze nieuwe koers zetten we de komende tien jaar in op een aantal belangrijke zaken. Allereerst willen we inwoners van de Noordoostpolder ondersteunen in het behouden en vergroten van hun onafhankelijkheid. Dat staat centraal in alles wat we doen. Ten tweede werken we aan een veilige en aantrekkelijke woonomgeving. Voldoende aanbod, keuzevrijheid en duurzaamheid zijn evenzo belangrijk. Bovendien willen we onze dienstverlening nog beter maken en tot slot zorgen we voor een financieel gezonde organisatie die duurzaam opereert. Deze vijf zaken lichten we uit in deze brochure. Want alleen met kretologie kom je er niet. Ons streven is dat we deze nieuwe visie samen met onze partners en met bewoners waarmaken.

Daarom doen we ook een beroep op de participatie van bewoners. We willen stimuleren dat zij meedenken en verantwoordelijkheid nemen voor hun eigen leefomgeving. Tevens gaan we in gesprek met onze partners. Door samen te werken met de gemeente, zorgen welzijnsinstellingen, dorpsbelangen, politie, provincie, belangenbehartigers voor huurders, onderwijsinstellingen en het bedrijfsleven zorgen we ervoor dat onze nieuwe koers leidt tot een leefbare, veilige en prettige woonomgeving waar iedereen zijn handtekening wel onder wil zetten. Dit is een aanzet daartoe en we leggen graag uit waarom we dit belangrijk vinden, hoe we deze koers voor de komende vijf jaar uitstippelen, wat we daarvoor nodig hebben en met wie we willen samenwerken. Voor ons is duidelijk: nieuwe tijden vragen om een nieuwe visie.

6

I



I

7

Onafhankelijkheid is een groot goed

We praten vaak met bewoners die hier zijn opgegroeid en niet meer

van starter tot senior. Levensloopgeschikt noemen we dat. Maar

weg willen. We willen graag rekening houden met hun wensen. Dat

romantischer beschreven: je hoeft je nest niet te verlaten - dat klinkt

doen we ook voor starters die hier net hun wooncarrière beginnen.

als muziek in de oren. Met het vooruitzicht op de vergrijzing die

We willen dat die mensen zich snel thuis voelen, dat ze een plek

ook in de Noordoostpolder de komende jaren toeneemt (in 2030

vinden op de arbeidsmarkt en dat ze van hun woning een eigen

is een derde van de bevolking 55 jaar en ouder), is het handig

thuis kunnen maken. Daar helpen we graag bij. Tegelijkertijd

om levensloopgeschikte woningen te ontwikkelen. De vraag naar

Het aantal levensloopgeschikte woningen is verdubbeld ten

hebben we te maken met twee fenomenen die simpelweg om een

aangepaste woningen en de zorgvoorzieningen daaromheen, neemt

opzichte van 2010 en Mercatus beschikt over minimaal 650

nieuwe visie vragen. Vergrijzing en krimp. De aantrekkingskracht

ook gestaag toe. Mercatus speelt in op die veranderingen, zodat

van de Noordoostpolder is minder dan voorheen. Jongeren hebben

mensen zo lang mogelijk hun onafhankelijkheid behouden en hun

Minimaal 90% van de woningen voldoet aan het

onvoldoende mogelijkheden om aan werk te komen. In een aantal

nest niet hoeven te verlaten.

basiskwaliteitsniveau.

Normen woningvoorraad

levensloopgeschikte woningen.

dorpen voorzien we dan ook stagnatie. In omliggende gebieden

Minimaal 80% van de woningen heeft een subsidiabele

bestaat een beter aanbod voorzieningen en werkgelegenheid. De

Ons antwoord

huurprijs onder de huurtoeslaggrens (2e aftoppingsgrens).

infrastructuur is daar ook goed op ingericht. In de Noordoostpolder

Onafhankelijkheid is een groot goed. We willen er dan ook voor

Minimaal 800 woningen hebben een subsidiabele huurprijs

echter, stagneert de bevolkingsgroei en blijft de aanwas van jongeren

zorgen dat mensen dat gevoel van autonomie kunnen behouden

onder de kwaliteitskortingsgrens.

en werkgelegenheid vooralsnog achter.

en versterken. Dat doen we door goede en betaalbare woningen

Voor elke leeftijdcategorie is er aanbod van meer dan drie

te realiseren waarin men van jong tot oud kan wonen. Onze

woningtypen en in ieder geval in twee prijssegmenten.

Aantrekkelijke leefomgeving

woningvoorraad voldoet daarbij aan de normen die we hebben

Dat krimp niet per definitie negatief hoeft te zijn, wil Mercatus graag

gesteld in onze strategische doelstellingen (zie kader). Een vorm van

benadrukken. We zien het vooral als een kans op samenwerking.

onafhankelijkheid is dat bewoners uiteindelijk hun woning zelf kunnen

over de behoefte, is onze doelstelling om gemiddeld 50% van onze

We kunnen inspelen op de vooruitzichten door te werken aan een

kopen. Ook daar maken we ons sterk voor.

bijdrage aan de plannen van aanpak gerealiseerd te hebben in 2015.

Binnen 2 jaar is voor elk dorp bepaald welke basisvoorzieningen nodig zijn. ondanks dat wij eind 2012 pas duidelijkheid hebben

leefomgeving waarin we samen met dorpsbelangen, welzijns-,

Jaarlijks inventariseren wij binnen onze doelgroep welke behoefte er

zorgen onderwijsinstellingen werken aan het behouden van

Een goede sociaaleconomische samenhang in dorpen is het

samengestelde voorzieningen. Samen met bewoners inventariseren

fundament van een leefbare omgeving en ook daaraan willen we

“Ik weet nog hoe het was toen we hier kwamen wonen. Kijk. Daar keek je

we wat er nodig is om een dorp leefbaar te houden en we stellen ons

onze bijdrage leveren. In de dorpen inventariseren we daarom de

uit over de polder, prachtige vergezichten. Tegenwoordig moet je daarvoor

realisatie hiervan.

de vraag: wat is er voor nodig om dit te bereiken? Welke voorwaarden

komende twee jaar welke basisvoorzieningen er nodig zijn. Daarbij streven we ernaar om 50% van onze bijdrage aan de plannen van

het dorp even uit lopen, maar de charme van dit vlakke gebied is er nog

Voor noodsituaties van onze doelgroep regelen wij zo nodig in

zijn er? Welke partijen moeten we hierin betrekken om het gewenste effect te realiseren? Wie draagt verantwoordelijkheid voor wat? Als

aanpak gerealiseerd te hebben in 2015. Jaarlijks inventariseren

altijd. Jan en ik liepen in de weekenden de weilanden in om te kijken naar

we de handen ineenslaan kunnen we de dorpen leefbaar houden.

we binnen onze doelgroep welke behoefte er is aan aanvullende

die Hollandse luchten. Daar stonden we onder een dak van blauw en wit. De

dienstverlening op het gebied van werk, inkomen, zorg en welzijn. In

geur van het gras. Herinneringen die je bijblijven. Gelukkig kon ik hier blijven

Je eigen nest

samenwerking met andere partijen die daarin een rol kunnen spelen,

Je raakt verknocht aan een plek. Daar wil je zo lang mogelijk blijven

willen we zo tegemoet komen aan de wensen en behoeften van de

wonen. Mercatus maakt dat mogelijk. We realiseren woningen

inwoners van de Noordoostpolder.

is aan aanvullende diensten op het gebied van werk, inkomen, zorg en welzijn. Wij maken zonodig afspraken met andere partijen voor de

samenwerking met anderen een adequate noodopvang.

wonen toen Jan overleed. Ik zou voor geen goud ergens anders heen gaan.”

waarin mensen in elke fase van hun leven kunnen blijven wonen;

10

I



I

11

Mevrouw Lammie Veerbeek-Thalen (88) huurt inmiddels alweer acht jaar bij Mercatus. Vroeger moest ze er niet aan denken om vanuit Nagele naar Emmeloord te verhuizen. Nu heeft ze het zo naar haar zin aan de Houttuinen, dat ze echt niet meer terug wil naar het platteland.

“Ik ben 88, maar dat betekent niet dat ik niets meer kan” “Naar Emmeloord verhuizen? Ik moest er vroeger niet aan denken.

Lang zelfstandig blijven

Samen met mijn man en vier kinderen woonden we op een boerderij

“Doordat alles zo dichtbij is, kan ik lang zelfstandig blijven. Ik hoef

aan de Domineesweg in Nagele. Heerlijk hadden we het daar. Rust,

niet constant om hulp te vragen. Die onafhankelijkheid hoort bij mij.

ruimte en de frisse lucht. Op ons eigen bedrijf was het hard werken,

Ik ben dan wel 88 jaar, maar dat betekent niet dat ik oud ben en

maar we genoten van de omgeving. Elke dag weer. Het drukke

niets meer kan. Natuurlijk heb ik ouderdomskwaaltjes, maar ik maak

Emmeloord trok mij niet.”

elke dag nog een wandeling met de buurvrouw. En elke dag wordt er in het hoofdgebouw een koffieochtend georganiseerd voor alle

Van grote tuin naar aanleunwoning

bewoners. Het is belangrijk om onder de mensen te blijven, dat houdt

“Toen onze zoon de boerderij overnam, verhuisden we naar de

je kwiek.”

overkant van de Domineesweg. Een leuke arbeiderswoning met eigen tuin. Omdat mijn man en ik ouder werden, was dat huis op een

“Het is belangrijk om onder de mensen te blijven, dat houdt je kwiek”

gegeven moment te groot. Hoe meer kamers je hebt, hoe meer je moet schoonmaken nietwaar? Acht jaar geleden verhuisden we naar een aanleunwoning in Emmeloord. Natuurlijk vond ik die beslissing moeilijk. Ik was mijn mooie grote tuin kwijt en we zouden in het ‘grote en drukke’ Emmeloord gaan wonen. Maar nu ik hier alweer acht jaar zit, wil ik niet meer terug naar Nagele. Alles wat ik nodig heb, is dichtbij. Is de koffie op? Dan wandel ik naar de supermarkt. Mijn haar weer even laten doen bij de kapper? Ik hoef maar een paar minuten te lopen.”

12

I



I

13

Wonen in een veilige en aantrekkelijke woonomgeving

“Moet je nou ‘s horen Marie. Vorige week belde ik met Mercatus. Eerlijk gezegd was ik vooraf wat sceptisch, maar ik heb toch de telefoon maar gepakt. Ik vertelde over de situatie bij de buren, van die tuin weet je wel? ‘t Liefst zou ik eigenhandig een schutting bouwen zodat ik er niet de hele dag tegenaan hoef te kijken, maar de oplossing kwam uiteindelijk uit een heel andere hoek. Ze hadden die man zelf al persoonlijk benaderd en gevraagd of hij de boel een beetje netter wilde maken. Geloof je ‘t? Hij heeft het nog gedaan ook!”

16

I


We vinden dat iedereen recht heeft om prettig te wonen in

Gezamenlijke visie

Zo’n aanpak is vooral vruchtbaar als je dat samen met andere

goede start in de woning. Concreet: als iemand bijvoorbeeld

Dat zo’n actie vruchten afwerpt, blijkt uit het feit dat de

een aantrekkelijke en veilige omgeving waar (ondersteunende)

Hoe zorg je ervoor dat elk dorp en elke wijk een veilige en

partijen doet. Alleen als we gezamenlijk een visie ontwikkelen,

niet in staat is een muur te sauzen, dan zorgt Mercatus ervoor

maanden erop veel bewoners aan de slag zijn gegaan om hun

voorzieningen dichtbij zijn. Dat geldt net zo goed voor

aantrekkelijke uitstraling heeft op nieuwe en op huidige

waarbij iedereen kan worden aangesproken op zijn rol en

dat diegene op weg geholpen wordt. Dat heeft uiteraard

tuintje aantrekkelijker te maken. Moet dat op zo’n manier?

bewoners die juist naar de Noordoostpolder trekken om hier

bewoners? Samen met gemeente, dorps- en wijkbelangen wil

verantwoordelijkheid, dan komen we in onze ogen tot die

ook een preventieve reden, maar wij weten dat aantrekkelijk

Wel, het is een middel om de leefbaarheid te verbeteren.

een nieuw bestaan op te bouwen of starters die voor het

Mercatus een dorps- en wijkvisie ontwikkelen die als basis

veilige en aantrekkelijke omgeving waar mensen graag willen

wonen betekent dat je je lekker voelt in je nieuwe huis en ons

Als een buurt er onverzorgd uitziet, dan trekt dat ook andere

eerst op eigen benen staan. We willen ervoor zorgen dat

dient voor de beheerplannen. We gaan rond de tafel om te

wonen.

is er alles aan gelegen dat mensen zich snel thuis voelen.

vormen van verloedering aan. Om de woonomgeving veilig en

hun start goed is. Daarop zetten we onze nieuwe koers in.

kijken wat ervoor nodig is en wie waarvoor verantwoordelijk

Met het vooruitzicht op vergrijzing en krimp is het niet zo

is. Het is evident dat wij ervoor zorgen dat onveilige plekken

Nieuwe bewoners

Leefbaarheid

verantwoordelijkheidsgevoel van mensen en dat heeft een

vanzelfsprekend meer dat in een dorp alle voorzieningen zijn,

binnen ons bezit, worden weggewerkt. We spreken anderen

Een goed begin is het halve werk. Daarom wil Mercatus

In mei 2010 hield Mercatus een tuinenactie, een mooi voorbeeld

preventieve werking.

terwijl dat een gebied juist aantrekkelijk maakt. Tegelijkertijd

aan om hetzelfde te doen. Maar ook een proactieve aanpak is

bewoners die hier in de Noordoostpolder hun woning

van het stimuleren van de eigen verantwoordelijkheid van

zien we het risico op leegstand van huizen met lede ogen aan.

gewenst. Overlastsituaties verminderen zichtbaar als ze direct

betrekken, graag goed op weg helpen. We hebben intern

bewoners. Van 3700 eengezinswoningen in Emmeloord en

We willen dat voorkomen en de effecten ervan beperken. Dat

aangepakt worden. Dat doen we dan ook - en tegelijkertijd

duidelijke kaders ontwikkeld waarbinnen onze medewerkers

de omliggende dorpen werden de tuinen bekeken. Waar

doen we samen met onze partners.

spreken we bewoners aan op hun eigen verantwoordelijkheid.

afspraken kunnen maken met nieuwe bewoners over een

nodig sprak Mercatus de bewoners aan op het onderhoud.

aantrekkelijk te houden, appelleren we daarom ook aan het


I

17

“Een veilige omgeving vind ik voor mijn kinderen belangrijk” Een klein half jaar wonen Inge Niewold en haar zoontjes Robbin (7) en Milan (1) aan de Laagzijde in Marknesse. Voor de basisschool van haar oudste zoontje hoeft ze slechts vijf minuten te lopen. De supermarkt staat bijna achter haar huis.

18

I


“Het liefste brengt Robbin elke vrije minuut door op het

geef toe: die sociale controle is niet altijd fijn. Maar het is

hebben. Bovendien hebben we een grote achtertuin waarin

voetbalveldje voor ons huis. Hij is een echte voetbalfan, later

wel goed dat men elkaar in de gaten houdt: het geeft een

ze kunnen spelen. Voordat wij het huis betrokken, heeft

wil hij bij PSV spelen. Het is erg fijn dat we zo dichtbij een

veilig gevoel dat men weet wat er in de buurt gebeurt.

Mercatus de verwarming gecontroleerd, de douche gewit

veldje zitten waar hij zich helemaal kan uitleven. Voor zijn

Vooral met kleine kinderen is het belangrijk om te wonen

en een toiletbril vervangen. Netjes toch? Daarnaast bieden

basisschool hoeven we maar vijf minuten te lopen. Dat de

in een veilige omgeving waar je je geen zorgen hoeft te

ze hulp aan bij het aanvragen van huurtoeslag. Die extra

supermarkten en andere winkels ook nog eens bijna achter

maken.”

service vind ik erg belangrijk.”

ons huis staan, is een enorm voordeel.” Mooie tuinen Ontspannen platteland

“Dankzij het tuinenproject van Mercatus afgelopen zomer,

“Ik heb altijd in de omgeving gewoond, van oorsprong kom

ziet het groen er in de wijk goed verzorgd uit. Een nette wijk

ik uit Vollenhove en voordat ik naar Marknesse verhuisde

vergroot het woonplezier, dat is duidelijk. Je wilt toch niet in

heb ik ook nog in Nagele gewoond. Die ontspannen sfeer

een buurt wonen waar de buurman het onkruid een meter

van het platteland vind ik erg prettig. Bovendien kent

hoog heeft staan? We wonen in een tussenwoning met drie

iedereen elkaar, dat is heel wat anders dan in de stad. Ik

slaapkamers, zodat de jongens echt een plek voor zichzelf


I

19

Duurzame woningen, lage woonlasten en keuzevrijheid

“Waar gaan we voor? Een goedkoper huis of gaan we voor keuzevrijheid?

Voor senioren ontwikkelen we een modulair pakket waardoor zij zo

inspelen en zorgt dat de organisatie er klaar voor is om vanaf 2012

lang mogelijk in de eigen woning kunnen blijven wonen. Ook voor

al het binnenonderhoud volledig klantgestuurd te laten verlopen.

Als we voor het laatste kiezen dan kunnen we zelf beslissen hoe we die

senioren die woonwensen hebben die niet in hun eigen woning

Het perspectief van de huurder krijgt zo een centrale plaats in onze

kunnen worden gerealiseerd, maar wel graag in hun eigen wijk willen

organisatie en daarmee spelen we weer in op de keuzevrijheid van

keuken indelen en waar we nog willen uitbouwen. Dat geeft ook wel weer

blijven wonen, bedenken we een gepaste oplossing. Denk daarbij

onze huurders.

een vrij gevoel, ‘t maakt ons huis meer eigen, meer van onszelf. Wat heb jij

opgekocht om daar woningen te kunnen bouwen voor senioren. We

bijvoorbeeld aan het project waarbij we een leegstaand pand hebben geven mensen hiermee de kans om in hun eigen buurt te blijven.

liever?”

Het ligt voor de hand dat mensen daar niet graag weg willen, omdat ze daar hun bestaan hebben opgebouwd. Daar liggen vaak dierbare herinneringen. Het genoemde project is dan ook erg in de smaak gevallen bij deze doelgroep en daarom hebben we besloten om in de

Uit gesprekken die we hebben met nieuwe bewoners, komt vaak

uitwerking op onze klanten, omdat hun woonlasten lager worden

Noordoostpolder drie oudere wijken aan te merken als de plek waar

naar voren dat ze keuzevrijheid erg belangrijk vinden. Vroeger

door de energiebesparingen. Ons werk heeft altijd een sociaal

we kleinschalige seniorenhuisvesting realiseren.

huurde je een woning. Punt. Daarmee was het gezegd. Maar de

aspect; wij bouwen voor het welzijn van bewoners. Kwaliteit

nieuwe generatie wenst ook zelf mee te beslissen over hoe dat plaatje eruit komt te zien. Het is logisch dat je een eigen stijl aan je

Concreet. De komende vijf jaar staan in het teken van het

Om de kwaliteit van onze woningvoorraad optimaal te houden,

woning wilt geven. Een woning staat symbool voor je karakter, dat

reduceren van de CO2-uitstoot met 20%. Dat moet tevens leiden

streven we ernaar iedere twee jaar vraag en aanbod in kaart te

begrijpt Mercatus maar al te goed. En daarover hebben we eens

tot een daling van de relatieve woonlasten met gemiddeld 3%.

brengen. Zonodig passen we de omvang van ons woningbestand

gebrainstormd. Hoe kunnen we huurders het gevoel geven dat zij

Dit realiseren we door woningen energiezuinig te maken; binnen

daarop aan. Dat betekent dat we de kwantiteit van de voorraad

zelf de hand hebben in de inrichting van hun woning? Tegelijkertijd

vijf jaar hebben 3.000 woningen het energielabel C of beter. We

voortdurend in de gaten houden. We houden daarbij rekening met

hebben we rekening te houden met een groep mensen die zich

zorgen ervoor dat er HR ketels worden geïnstalleerd, dat het dak en

sociaal/maatschappelijke trends, economische ontwikkelingen en

liever richt op het financiële aspect: de mensen die meer rekening

de gevel goed geïsoleerd zijn en plaatsen HR++ glas. Vanaf 2014

met bewegingen op de huizenmarkt. Een eenduidige norm voor

willen houden met wat financieel mogelijk is en wat niet. Waar

bouwt Mercatus volledig duurzaam. Het behoeft geen betoog dat

basiskwaliteit ligt daaraan altijd ten grondslag. We ontwikkelen een

ligt de prioriteit? Dat is voor iedereen anders. Onze nieuwe visie

we tot die tijd duurzame projecten ontwikkelen en dat we continue

masterplan voor onze oude woningvoorraad. Daarin benoemen we

is daarom gebaseerd op twee segmenten. Enerzijds georiënteerd

werken aan een duurzame basiskwaliteit van onze woningen.

welke woningen we de komende vijf jaar gaan vergroten.

segmenten staat overigens voorop dat we de woonlasten zo laag

Woningen voor jongeren en senioren

Inspelen op wensen

mogelijk houden door duurzame en energiezuinige huizen te

Dat iemand van twintig andere woonwensen heeft dan iemand

Kwaliteit van wonen heeft ook te maken met het tegemoet komen

realiseren. Zo kan iedereen prettig wonen.

van tachtig, staat als een paal boven water. Mercatus wil het beide

aan de wensen van huurders. Er vindt een verandering plaats

doelgroepen naar de zin maken. Daarom maken we honderd

in de benadering daarvan. Waar het vroeger gangbaar was om

Duurzame woningen

bestaande kleine eengezinswoningen geschikt voor jongeren.

onderhoud te plegen wanneer het de corporatie uitkwam, gaan

Mercatus bouwt voor mensen in de lagere inkomensklasse. Zij

Tevens gaan we voor starters modulaire pakketten ontwikkelen

we langzaam naar een situatie waarin de klant zelf wil bepalen

hebben vaak geen geld voor dat extraatje. Als wij ervoor zorgen dat

die we inzetten bij de verkoop van woningen gericht op het

wanneer de badkamer toe is aan vernieuwing. Dat vraagt ook om

we onze milieudoelstellingen halen, heeft dat direct een positieve

startersegment.

een veranderingsproces intern. Mercatus wil op die ontwikkeling

op de prijs, anderzijds georiënteerd op keuzevrijheid. In beide

22

I


De komende vijf jaar staan in het teken van het reduceren van de CO2-uitstoot met 20%.

“Het is mooi dat Mercatus de aandacht specifiek op jongeren en starters richt”

“Vorig jaar besloten we ons in te schrijven voor een huurwoning. We waren een jaar samen en wilden graag samenwonen. Dat we voor Emmeloord kozen, lag voor de hand. Ik werk bij café ‘t Voorhuys in de bediening en Carlos is kok bij partyservice Willem de Boer.” Van Lelystad naar Emmeloord “We woonden beiden nog thuis: Carlos in Emmeloord, ik in Lelystad. Om naar Emmeloord te verhuizen vind ik geen probleem. Er hangt hier een gemoedelijke sfeer en er is hier alles wat je nodig hebt. Bovendien kan ik straks op mijn fietsje naar het werk: heerlijk toch? Dat Mercatus speciale aandacht heeft voor jongeren vonden wij erg plezierig. Op de website

Snel een huis en snel ‘ons thuis’

zagen we dat er specifiek woningen waren voor starters en bij sommige huizen kregen jongeren onder de 23 jaar voorrang. Dat maakt het voor onze generatie ook mogelijk om daadwerkelijk een woning te vinden. Zelf kun je kiezen tussen een groot huis of bijvoorbeeld een bovenwoning. Wij kozen voor het laatste omdat we met z’n tweeën zijn: meer ruimte hebben wij echt niet nodig.” Echt ‘ons’ huis “Ons huis zag er netjes uit toen we de sleutel kregen. Natuurlijk zijn we even flink aan het

Soraya de Graaf (21) en Carlos Edelenbosch (21) zijn al twee jaar samen en deze maand waagden ze de grote stap: ze gaan samenwonen. Via Mercatus vonden ze een leuke bovenwoning aan de Venhuizenstraat in Emmeloord. Soraya vertelt.

24

I


klussen geweest om er echt ‘ons’ huis van te maken. Alle wanden zijn geverfd en de kamers hebben nieuw behang. Mooie neutrale kleuren zoals donkergrijs met knalpaarse accessoires. Dat combineren met kleuren vind ik erg leuk om te doen. Het inschrijven en reageren op woningen via internet werkt lekker snel. Wanneer je op een woning reageert, is direct duidelijk of je deze hebt of niet. Mercatus behandelt haar klanten professioneel. Bij vragen geven ze een heldere uitleg. Ze zien ons al volwaardige klanten en niet als ‘jonge broekkies’ die nergens verstand van hebben. Die respectvolle behandeling waarderen wij zeer.”


I

25

Klantgestuurd werken betekent vooral: luisteren

alle tijden, het tegenovergestelde idem dito. Onze kijk daarop

Kwaliteit van dienstverlening

hebben we vastgelegd in onze nieuwe visie. Iets minder zwart-

Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) is

wit dan het lekkers versus de roede, maar op basis van goed

een vereniging waarbij we al jaren zijn aangesloten. We voelen

ingerichte processen en heldere afspraken willen we ons

ons daartoe (maatschappelijk) verplicht, omdat we de kwaliteit

soepel opstellen ten opzichte van goede huurders en willen we

van onze dienstverlening zo hoog mogelijk willen houden. KWH

consequenties verbinden aan slecht huurdergedrag. Dat valt

meet dat jaarlijks. Samen met partners die zich bewegen in

samen met onze overkoepelende visie dat we van huurders

de wereld van wonen, werken, leren, zorg en welzijn willen we

verlangen dat zij medeverantwoordelijkheid dragen voor een

de beste dienstverlening bieden aan onze klanten. En als je

leefbare omgeving.

de organisatie zo wilt inrichten dat je inspeelt op wat de klant en de omgeving van je vragen, dan vraagt dat ook om een

“Zeg Maaike, weet jij wat ze gaan doen met die leegstaande woningen hier? Daar gaan ze een soort complex van maken met een zorgelement erbij. Wat zeg je? Nee, geen zorgboerderij! Een woonzorgcomplex. Daar kun je wonen en heb je altijd hulp dichtbij. Mooi bedacht. Eva

Samenwerkingsverbanden

actieve, participerende houding van alle medewerkers. Het

Onze ambitie is dat we als ondernemende partner

creëren van dat interne draagvlak, maakt uiteraard ook deel uit

actief samenwerken met onze partners. De eerste

van onze nieuwe koers. In het eerste jaar van ons strategisch

samenwerkingsovereenkomsten met belanghebbenden

plan realiseren we daarom een nieuwe, hierop gerichte,

Doe wat je zegt

zoals gemeente, zorgen welzijnsinstellingen zijn daartoe

organisatiestructuur.

We luisteren naar onze bewoners, we kijken naar trends en

reeds afgesloten. Met deze partijen willen we inspelen op de

ontwikkelingen in de samenleving en we zorgen ervoor dat

wensen van specifieke zorggroepen. Dat kunnen ouderen

we daarop inspelen. Het interne draagvlak, het samenspel

zijn, of mensen met een beperking. Een mooi voorbeeld is

We staan midden in de maatschappij. Onze rol is veel meer

tussen afdelingen, het stellen van de juiste kaders en de wil om

de zorgboerderij in Espel die medio 2010 werd opgeleverd.

dan het verhuren van betaalbare, duurzame woningen.

mensen te helpen vormen daarbij het fundament.

Mercatus kocht deze voormalige varkensboerderij op. Deze

Als woningcorporatie hebben we een maatschappelijke

Mercatus zorgt ervoor dat de organisatie is ingericht om

werd omgebouwd tot een woon- en zorgboerderij voor mensen

functie. We voelen ons verantwoordelijk voor het welzijn

deze servicegerichte vorm van dienstverlening optimaal

met een verstandelijke beperking.

van onze bewoners. Dat verantwoordelijkheidsgevoel dragen

te maken. Als je wilt doen wat je zegt, dan moet je ervoor

we overigens niet alleen. Ook onze samenwerkingspartners

zorgen dat processen in de organisatie gedragen worden

Bewoners krijgen hier 24 uur per dag ondersteuning in wonen,

voelen zich verantwoordelijk en houden hun oren en ogen open,

door alle medewerkers. We zorgen ervoor dat we die woorden

werk en vrijetijdsbesteding. Elke bewoner leeft zelfstandig in een

luisteren naar de wensen en behoeften van bewoners. Door

waarmaken.

studio met badkamer en toilet en kan tegelijkertijd gebruik maken van meerdere huiskamers en een keuken. Zonder samenwerking

daarover samen te praten, krachten te bundelen, kunnen we

heeft al aangegeven dat ze daar wel naartoe wil. Ik ga eerst

op zoek gaan naar de beste oplossingen. De ene keer lukt dat

En zeg wat je doet

tussen gemeente, zorginstelling Triade en andere partners

beter dan de andere keer, maar ons streven is dat we proactief,

‘Wie zoet is krijgt lekkers, wie stout is de roe.’ Allicht is deze

hadden we dit mooie project niet kunnen realiseren. Het is juist

nog eens navraag doen, kijken wat ze ervan maken.”

open en klantgericht werken. Dat betekent vooral dat we goed

zin uit een decemberlied een aparte vergelijking met de

dat samenspel dat zulke mooie ontwikkelingen mogelijk maakt.

luisteren naar wat er in de samenleving speelt.

werkelijkheid. Evenwel is het belonen van goed gedrag van

Wij zorgen voor de stenen, zij voor de zorg.

28

I


Mercatus zorgt ervoor dat de organisatie soepel wordt ingericht om een optimale service te kunnen bieden


I

29

“Als je wilt doen wat je zegt, dan moet je ervoor zorgen dat processen in de organisatie gedragen worden door alle medewerkers. We zorgen ervoor dat we die woorden waarmaken”

30

I



I

31

Het fundament: een financieel gezonde organisatie

“Wist jij eigenlijk dat de corporatie voor hun woningen de huur betaalbaar kan houden, door hun verdiensten uit de verkoop van andere woningen? Nee, dat wist ik dus ook niet. Eerlijk gezegd vond ik een lagere huur vanzelfsprekend. Maar ze moeten niet alleen verantwoording afleggen over het financiële beleid, ze bieden ook openheid van zaken rond de financiën. Klinkt misschien gek, maar sinds ik dat weet, zit ik thuis op de een of andere manier nog beter op m’n plek.”

34

I

We nemen onze maatschappelijke functie serieus. Mercatus

Milieu

realiseert woonruimte voor mensen in de lagere inkomensklasse

Het milieu is een zeer belangrijk aspect in onze bedrijfsvoering.

en dat betekent dat we hen verplicht zijn de woonlasten zo laag

We zijn dagelijks op zoek naar nieuwe, moderne toepassingen

mogelijk te houden. We moeten ons maatschappelijk vermogen

die goedkoper of duurzamer zijn. We zoeken naar de beste

zo goed mogelijk benutten. Dat doen we door duurzaam te

energieoplossingen voor onze woningvoorraad, maar werken ook

ontwikkelen en door woningen te verkopen.

intern aan een duurzame organisatie. Voor de uitvoering van onze

Dat rendement geeft ons de ruimte voor een doorvertaling naar

activiteiten moeten wij natuurlijk milieubelastende autoritten maken.

onze doelgroep; in de vorm van lage maandlasten. We vinden

Wij passen ons wagenpark aan om de kilometers die we moeten

dat we in onze financiële bedrijfsvoering open en transparant

maken zo energiezuinig mogelijk te maken. In de organisatie

moeten zijn. Niet omdat we verantwoording moeten afleggen aan

gebruiken we zo min mogelijk papier, letten op het licht en zorgen

de overheid, maar omdat onze bewoners en onze partners daar

voor bewustwording bij medewerkers. Het lijken kleine oplossingen,

simpelweg recht op hebben.

maar het zijn dan ook de kleine dingen die het doen.


“We vinden dat we in onze financiële bedrijfsvoering open en transparant moeten zijn. Omdat onze bewoners en onze partners daar simpelweg recht op hebben”


I

35

Wonen in de Polder. Waar het land vroeger zee was, waar de natuur nog steeds een stempel drukt op de omgeving. Waar de rust nog altijd vanzelfsprekend is. Waar de voorzieningen ruimschoots aanwezig zijn. Waar alles dichtbij is. Waar het prettig is om te wonen.

Resumé: hier staan we voor: Onafhankelijkheid

Woningvoorraad

Dienstverlening

Onze woningvoorraad voldoet aan de volgende normen: het aantal levensloopgeschikte woningen is verdubbeld t.o.v. 2010. Minimaal 90% van de woningen voldoet aan het basis kwaliteitsniveau. Minimaal 80% van de woningen heeft een subsidiale huurprijs onder de toeslaggrens (2e aftopgrens). Minimaal 800 woningen hebben een subsidiale huurprijs onder de kwaliteitskortinggrens. Voor elke leeftijd-categorie is er aanbod van meer dan 3 woningtypen en minimaal 2 prijssegmenten.

Onze volledige woningvoorraad is ingedeeld in prijsgeoriënteerd en een kwaliteitsgeoriënteerd segment. Uiterlijk 2012 is deze segmentatie gecommuniceerd naar onze klanten.

Per onderdeel van onze dienstverlening zijn duidelijke kaders vastgesteld. Deze worden passend bij de situatie, de houding en het gedrag van de huurder toegepast.

Binnen 2 jaar is voor elk dorp bepaald welke basisvoorzieningen nodig zijn. In 2015 is 50% van deze plannen door ons gerealiseerd. Jaarlijks inventariseren wij de behoefte bij doelgroepen op aanvullende dienstverlening op het gebied van werk, inkomen, zorg en welzijn. Zonodig maken wij afspraken met andere partijen voor de realisatie hiervan. Wij staan garant voor adequate noodopvang van onze doelgroep. Indien nodig in samenwerking met andere partijen.

Leefomgeving Er zijn duidelijke kaders ontwikkeld en ingevoerd om een goede start van het huren te realiseren. Waarbij de behoefte en de mogelijkheden van de klant centraal staat. Leegstaande woningen hebben geen negatief effect op de leefomgeving. Voor elk dorp en wijk is een gezamenlijke visie ontwikkeld en vertaald naar heldere beheersplannen. Onveilige plekken binnen ons eigen bezit zijn weggewerkt en wij spreken anderen aan om hetzelfde te doen.

Onze organisatie heeft de inhoudelijke kennis over woonlasten. Vanaf 2012 communiceren wij met woonlasten. Een reductie in uitstoot van CO2 met 20% en tegelijkertijd een daling van de relatieve woonlasten met gemiddeld 3-4%. Minimaal 3000 woningen hebben een energielabel van minimaal C.

38

I


Wij realiseren in het eerste jaar van ons strategisch plan een nieuwe organisatiestructuur die hierop is ingericht. Wij zijn een proactieve, open, klantgerichte organisatie die zegt wat hij doet en doet wat hij zegt.

Wij hebben een modulair pakket ontwikkeld ten behoeve van senioren om zo lang mogelijk in de eigen woning te kunnen blijven wonen. Dit pakket wordt vraaggestuurd aangeboden.

Organisatie

Wij hebben 3 locaties benoemd voor de ontwikkeling van kleinschalige senioren huisvesting in oudere wijken. Dit wordt mede gerealiseerd door herstructurering.

Een maatschappelijk rendement boven de norm van de visitatiecommissie, door benutting van ons vermogen, onder de randvoorwaarden van financiële continuïteit.

Wij hebben modulaire pakketten ontwikkeld die wij inzetten bij de verkoop van woningen, gericht op het starterssegment.

Onze inkoop en interne organisatie zijn duurzaam gemaakt, waarbij de normen in het eerste jaar zijn vastgesteld.

100 bestaande kleine eengezinswoningen zijn geschikt gemaakt voor jongeren. Wij hebben een masterplan ontwikkeld voor onze oude woningvoorraad waarin is benoemd welke woningen worden vergroot. De uitvoering hiervan is inmiddels gestart. Per twee jaar monitoren wij, bij voorkeur samen met de gemeente, vraag en aanbod en passen desgewenst de kernvoorraad hierop aan. Wij hebben een eenduidige norm voor basiskwaliteit doorgevoerd. Vanaf 2014 bouwen wij duurzaam. Wij hebben 350 woningen verkocht.

Het aantal overlastsituaties is met 10% per jaar teruggebracht door ze direct aan te pakken en in te bedden in een structurele en pro-actieve aanpak samen met andere partijen.

Met belanghebbende partijen, zoals gemeent, zorgen welzijninstellingen, zijn samenwerkingsovereenkomsten afgesloten die ondersteunen bij de realisatie van onze ambities.

Vanaf 2012 vindt het binnenonderhoud volledig klantgestuurd plaats.

Nijverheidstraat 10 8301 AD Emmeloord Postbus 20 8300 AA Emmeloord Telefoon (0527) 635 500 E-mail [email protected] Website www.mercatus.nl


I

39

www.mercatus.nl


De visie en de doelstellingen

Recommend Documents