16
WOONTIJ
De tuin Uw tuin als visitekaartje
Een mooie tuin • Een mooie tuin siert uw woning • De leefbaarheid in de wijk wordt in grote mate bepaald door de tuinen • Het is belangrijk dat tuinen goed worden onderhouden • Wat verstaan we onder goed tuinonderhoud? • In dit boekje wordt u uitgebreid geïnformeerd. Wat verwachten wij van u en welke stappen gaan wij nemen als een huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet.
2 WOONTIJ
15 WOONTIJ
Het visitekaartje
Goed onderhouden tuinen geven de buurt een fijne uitstraling. Je ziet dat mensen er prettig wonen en betrokken zijn bij hun straat en buurt. De bewoners dragen bij aan het woonplezier in de buurt. Een slecht onderhouden tuin doet afbreuk aan de buurt, leidt tot ergernissen en beïnvloedt de uitstraling op een negatieve manier. Het leidt vaak tot van ‘kwaad tot erger’ en de woningen zijn minder populair bij woningzoekenden.
STICHTING WOONTIJ Thijsselaan 2 Telefoon: 088-966 68 45 E-mail:
[email protected]
14
WOONTIJ
Tot slot een aantal tips voor een goed onderhoud van uw tuin. 1.
maai regelmatig het gras
2.
verwijder onkruid in de tuin en tussen tegels van oprit, toegangspad en terras (gebruik evt. worteldoek onder siergrind om onkruid te voorkomen)
3.
vervang gebroken tegels en straatstenen
4.
snoei heggen, hagen en opschietende bomen
5.
vervang of verwijder dode beplanting
6.
zet erfscheidingen recht en vervang kapotte planken of segmenten van erfscheidingen
7.
onderhoud bomen (snoeien, bladeren opruimen en overhangende takken wegzagen)
8.
voorkom de groei van klimop tegen gevels (dit beschadigt de voegen)
3 WOONTIJ
Maar wat is nu goed tuinonderhoud? Over goed tuinonderhoud zijn de meningen verdeeld. Vindt de één een moderne strakke tuin mooi, de ander houdt meer van een natuurlijke bloementuin. Om de afspraken duidelijk te maken onderscheiden we drie onderhoudniveaus. Acceptabel Deze tuinen worden goed onderhouden. Je ziet dat er aandacht aan wordt besteed. Soms zelfs kunnen deze tuinen zó in een tuinmagazine of meedoen aan een Open Tuinendag.
Twijfelachtig Een tuin met een twijfelachtige staat van onderhoud is rommelig en/of de buren storen zich aan deze tuin. Er is sprake van veel onkruid, uit de kluiten gegroeide bomen en struiken en verwaarlozing. Er kan zelfs sprake zijn van enige overlast. Bewoners met een dergelijke tuin worden hier door Woontij op aangesproken en krijgen van ons een tuinkaart. Op deze kaart staat dat de tuin beter onderhouden moet worden en wat hiervoor gedaan moet worden. De Woontij-medewerker legt dit vast met een onderhoudsbon en organiseert een controlemoment.
Onacceptabel Is er sprake van onacceptabel tuinonderhoud? Dán moeten de bewoners stevig aan de slag. Hier zijn grenzen echt overschreden. Er is sprake van een situatie waarbij eerdere waarschuwingen door middel van de tuinkaart niet hebben geholpen. Het kan ook zijn dat eerdere actie van ons achterwege is gebleven, maar dat we nu toch gaan ingrijpen om verdere achteruitgang te voorkomen.
4 WOONTIJ
Procedure
1.
Op verzoek van omwonenden en/of op eigen iniaef controleren wij het tuinonderhoud bij onze huurwoningen. Huurders van woningen waar sprake is van achterstallig onderhoud ontvangen een tuinkaart + tuinboekje van Woonj in de brievenbus.
2.
Op deze tuinkaart wordt duidelijk aangegeven wat de huurder moet doen om de tuin op een acceptabel onderhoudsniveau te brengen.
3.
De uit te voeren werkzaamheden worden bevesgd in een brief aan huurder. Voor dit onderhoud krijgt de huurder vier weken de jd.
4.
Na vier weken controleert een medewerker van Woonj of de werkzaamheden zijn uitgevoerd zoals afgesproken. Woonj informeert de huurder per brief van de bevindingen en het eventuele verdere verloop van de procedure.
5.
Als de werkzaamheden niet goed of onvolledig zijn uitgevoerd, wordt er binnen drie weken een afspraak gemaakt voor een huisbezoek.
6.
Tijdens dit huisbezoek vindt de laatste controle plaats en krijgt de huurder nog éénmaal de kans het onderhoud binnen en dagen zelf uit te (laten) voeren.
7.
Tijdens dit bezoek ontvangt de huurder een overzicht van de kosten die in rekening worden gebracht als niet aan deze laatste oproep wordt voldaan. De huurder tekent dit kostenoverzicht voor gezien en voor akkoord.
8.
Woonj zal binnen vier weken na datum ondertekening het werk uitvoeren of uitbestede aan een extern bedrijf. Huurder ontvangt hiervan de rekening op basis van de ondertekende offerte. Huurder dient er rekening mee te houden dat de werkelijke kosten hoger kunnen uitvallen.
9.
Beslist huurder jdens het huisbezoek dat het werk niet zelf wordt uitgevoerd, dan tekent huurder de offerte voor gezien en gaat hij akkoord dat de werkzaamheden door Woonj worden uitgevoerd.
10.
Woonj zal binnen vier weken na datum ondertekening het werk uitvoeren of uitbesteden aan een extern bedrijf. Huurder ontvangt hiervan de rekening op basis van de ondertekende offerte. Huurder dient er rekening mee te houden dat de werkelijke kosten hoger kunnen uitvallen.
11.
Werkt de huurder permanent niet mee, gee7 geen thuis, weigert het huisbezoek , tekent de offerte niet of neemt geen contact met Woonj op? Woonj zal dan de kantonrechter om toestemming vragen het tuinonderhoud op kosten van huurder uit te mogen voeren. Woonj kan ook de kantonrechter verzoeken de huurder een gedragsaanwijzing op straffe van een dwangsom op te leggen. De huurder kan dan door de rechter worden veroordeeld zelf de tuin te gaan onderhouden en aan Woonj een dwangsom te betalen als huurder dit niet doet.
12.
Bij aanhoudende ernsge verwaarlozing van de tuin kan Woonj ontbinding van de huurovereenkomst vorderen op grond van slecht huurderschap.
Hoe zit het dan precies?
Rechten en plichten tuinonderhoud U bent zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van uw tuin. Ook voor bomen en heesters. De inrichting van uw tuin kan gevolgen hebben voor uw buren, maar ook voor uzelf. Denk bijvoorbeeld aan tegels in het tuinpad die scheef gaan liggen door doorgroeiende wortels. Een tuin is een tuin en geen opslagplaats en ook geen permanente stalling voor uw caravan of aanhangwagen. Denkt u daaraan bij de inrichting en de wijze waarop u uw tuin gebruikt.
De erfafscheiding U mag samen met uw buren bepalen of u wel of geen schutting tussen uw tuinen wilt. U bent samen verantwoordelijk voor onderhoud en vervanging van de schutting. Als er al een schutting staat en u wilt deze vervangen., dan kan dit alleen met toestemming van uw buren. U kunt dan ook de kosten samen delen. De schutting moet stevig, veilig en goed zijn geplaatst. De schutting mag aan de zij- en achterkant van de woning niet hoger zijn dan twee meter. Als u het niet samen eens kunt worden, mag u binnen uw eigen erfgrens zelf een schutting of andere tuinafscheiding plaatsen. Het kan zijn dat voor uw woning of buurt bijzondere afspraken zijn gemaakt over schuttingen. Vraag dus eerst even advies bij ons.
13
12 WOONTIJ
5 WOONTIJ
Erfafscheiding en toegankelijkheid, voorbeelden
Afscheiding aan de voortuin volgens geldende regelgeving. Heel, niet te hoog en niet hinderlijk voor de (woon-) omgeving.
Afscheiding van de voortuin belemmert het gebruik van de stoep, te hoog en te breed.
Tuin aan de straatkant Als uw tuin aan de straat grenst, mag de schutting of andere tuinafscheiding niet hoger zijn dan één meter. Bij verhuizing mag u uw schutting meenemen als u deze volledig zelf betaald heeft. Als u een eerdere schutting vervangen heeft, moet u wel zorgen voor een vervangende schutting. U moet namelijk de tuin zo opleveren als u hem gekregen heeft. In dit geval dus mét schutting.
Op deze en de volgende pagina krijgt u meer informatie over wat er van u, als huurder, wordt verwacht over tuinonderhoud.
Bomen Bomen mogen niet op de erfgrens worden geplant en staan minimaal twee meter uit de erfgrens. U bent vrij om de bomen in uw eigen tuin te verwijderen. U heeft in de meeste gevallen geen kapvergunning nodig, alleen als er sprake is van een beeldbepalende boom. Informeert u naar de lijst bij de gemeente. U bent verantwoordelijk voor het onderhoud van de bomen in uw tuin. U bent aansprakelijk voor schade door gebrekkig onderhoud aan bomen in uw tuin. Bijvoorbeeld door het afbreken van een tak.
Toegankelijke entree tot de woning.
Ontoegankelijke of onveilige toegang tot de woning.
Heesters en planten Heesters en planten mogen op 0,50 cm. van de erfgrens geplant worden. Alleen op deze afstanden is aanplanten zonder overleg met de buren mogelijk.
6 WOONTIJ
Overhangende planten Heeft u last van overhangende takken uit de tuin van de buren? Dan moet u eerst de buren de gelegenheid geven deze te snoeien. U mag dit niet direct zelf doen. Maak hierover dus eerst afspraken met elkaar. Geeft de buurmanof vrouw geen gehoor aan uw verzoek? Dan mag u het zelf doen. Let u er wel op dat u geen ernstige schade toebrengt aan een boom door het snoeiwerk.
11 WOONTIJ
Schuttingen, voorbeelden
Rechte, goede schutting op erfafscheiding die voldoet aan de gestelde eisen.
Doorschietende wortels Doorschietende wortels van bomen en struiken uit de buurtuin mag u zonder verdere aankondiging zelf verwijderen. Zorgt u er wel voor dat u geen ernstige schade aan bomen en struiken veroorzaakt. Schuren en tuinhuisjes Als u zelf een tuinhuisje of schuur wilt bouwen, moet u hiervoor eerst toestemming vragen bij Woontij. Ook moet u zelf nagaan bij de gemeente of u hiervoor een vergunning nodig heeft.
Hek / schutting stuk en/of schots en scheef.
10
7 WOONTIJ
WOONTIJ
Tuinattributen en objecten in de tuin, voorbeelden Bestrating De laatste jaren komt er in Nederland steeds vaker extreem zware regenval voor. Tuinen worden steeds vaker bestraat. Hierdoor kan het water niet goed wegzakken en loopt dit in het toch al volle riool. Wij adviseren u om ruimte in de tuin te houden voor groen of gras. Dan kan het water op een natuurlijke wijze wegvloeien in het oppervlaktewater en heeft u geen last van water dat blijft staan in uw tuin of schuurtje.
Wanneer de tuin en attributen goed onderhouden zijn, ‘heel’ zijn en geen overlast veroorzaken
Attributen in de tuin zijn slecht onderhouden, stuk en/of bezorgen overlast aan de buren. Toegang tot woning wordt belemmerd.
Bij verhuizing Als u vertrekt levert u uw tuin in goed onderhouden staat op. Voor uw vertrek uit de woning wordt bekeken of er bomen en/of struiken in uw tuin staan die last, hinder of schade veroorzaken. U heeft dan de verplichting deze boom of struik te (laten) verwijderen, op eigen kosten. Ook als de boom of plant door de vorige huurder is geplant. Het huurcontract verplicht u tot het onderhoud ervan en u had deze dus moeten onderhouden. Met andere woorden, u had last, hinder en schade moeten voorkomen door periodiek onderhoud. Als de nieuwe huurder binnen een maand na ingang van het huurcontract kan aantonen last of hinder te hebben van een struik of boom, dan zorgen wij voor verwijdering, op onze kosten. Onderhoud Gevels, dakgoten en buitenmuren van de woningen moeten bereikbaar blijven in verband met uit te voeren onderhoud, zoals bijvoorbeeld schilderwerk. Dit houdt ook in dat u bijvoorbeeld geen klimplanten tegen de muur mag laten groeien waardoor het onderhoud niet goed uitgevoerd kan worden. Last en hinder Als buren aangeven dat zij hinder, last of schade ondervinden van de bomen in uw tuin, of u heeft last van de bomen van uw buren, dan zult u dat samen moeten oplossen. Het gaat dan bijvoorbeeld om het wegnemen van (zon)licht of schade aan de bestrating.
Opgeruimde tuin.
Objecten (sloopauto’s, meubilair, koelkasten) in de tuin die er eigenlijk niet thuishoren.
8
9 WOONTIJ
WOONTIJ
Hinder, overlast of schade
In de algemene voorwaarden die bij uw huurcontract horen staan de rechten en plichten over tuinonderhoud, onder andere:
Goed en slecht onderhoud rond de woning, voorbeelden Goed tuinenonderhoud in beeld
Slecht tuinenonderhoud in beeld
Het gras gemaaid, de perken goed onderhouden en bomen en struiken gesnoeid.
Wildgroei, onkruid, rommelig groen.
Bomen onder de toegestane maximale grootte. Bomen binnen de wettelijke grenzen t.o.v. de erfafscheiding en woning.
Schade aan een woning door een boom. Boom niet in verhouding met grootte van de tuin en/ of woning.
8.19 Het is niet toegestaan om binnen een afstand van twee meter van de erf grens bomen te hebben. 8.20 Het is niet toegestaan om beplanting te hebben die hoger is dan 5 meter. 8.21 Huurder is verplicht om de bij de woning behorende tuin(en) en bestrating zodanig te onderhouden dat deze – naar het oordeel van verhuurder – een verzorgde indruk maakt. Onder een verzorgde indruk wordt in elk geval verstaan: - het regelmatig maaien van het gras; - het regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van opritten, toegangspaden en terrassen; - het regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen; - het vervangen van de beplanting die is doodgegaan; - het vervangen van de kapotte planken of segmenten van erfafscheidingen; - het rechtzetten en recht houden van erfafscheidingen. 8.22 Verhuurder heeft het recht te vorderen dat huurder bij het einde van de huur op kosten van huurder door hem geplante bomen en/of hoog opschietende beplanting verwijdert of laat verwijderen. 8.23 Het is huurder niet toegestaan de tuin, danwel andere gehuurde buitenruimte te gebruiken voor het stallen van voer- en vaartuigen, caravans, aanhangwagens, handelswaren, afval danwel gevaarlijke of milieubelastende zaken en andere zaken van welke aard dan ook. 8.24 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Helaas komt het nogal eens voor dat mensen hun hond of ander huisdier uitlaten of rond laten lopen in de tuin. Als dit te lang of te vaak voorkomt, kan overlast ontstaan door geluid en stank. Realiseert u zich dat huisdieren ruimte nodig hebben en dat honden regelmatig uitgelaten moeten worden.
