De straatondernemers
visie & business plan “krimp” 26 oktober 2011
Desiree Markiet (Rochdale Projectontwikkeling) Marc Koehler (Marc Koehler Architects) Armand Paardekoper- Overman (OIII architecten) Xander van Beers (Woonbron Ontwikkelbedrijf) 1
Krimp = kans meer ruimte voor kwaliteit.
2
Krimp = probleem leefbaarheid en waardeontwikkeling komen onder druk komen te staan.
3
Hoe maken we een sluitende business case van het inzetten van kansen van krimp om de problemen van krimp op te lossen?
?
4
2022
2012
Visie
Bewoners hebben een zorginstelling gevonden die wil investeren in gezamenlijke voorzieningen. Deze facilititeert, beheert en onderhoudt. De straat als geheel wordt door de zorginstelling als rendabele investering gezien. Deze instelling koopt de straatonderneming inclusief grond en opstallen. De bewoners blijven wonen, nemen zorg af, nieuwe bewoners komen naar de buurt. De straat staat op de kaart!
5
Krimpgebieden hebben intrinsieke waarde voor bewoners en professionele instellingen van deze gebieden.
€ geld
6
bedrijfsleven
woongenot
overheid: gemeente & provincie
corporaties, banken, beleggers
Als bewoners & instellingen deze waarde willen behouden is ingrijpen noodzakelijk.
? €
7
Traditionele manier: kosten om in te grijpen in krimpgebieden worden gedragen door professionele partijen. Deze partijen hebben momenteel moeite om deze kosten te dragen...
€
8
€
€
Het geld zit in de stenen... maar voor hoe lang nog?
€
9
€
?
Nieuw model: haal dit kapitaal uit de stenen en zet het in om de kansen van krimp te realiseren... zodat de waardedaling wordt omgekeerd en leefbaarheid blijft geborgd.
€
10
€
€
Delen van verantwoordelijkheden en ondernemerschap is een voorwaarde.
€
€
€
€ + 11
€
De opgave
1. Omkeren waardedaling van particuliere woningvoorraad. 2. Stimuleren van ondernemerschap ten behoeve van waardeontwikkeling. 3. Gebruik maken van kapitaal dat in het vastgoed zit. 4. Verantwoordelijkheid & risico delen tussen alle belanghebbenden.
12
Partijen mobiliseren: wie zijn de partners, wie heeft belangen?
Aanpak alleen mogelijk als partijen de noodzaak voelen om de problemen van krimp aan te pakken
€?
€?
€?
€?
€?
€?
€?
13
Partijen mobiliseren: wie zijn de partners, wie heeft belangen?
Aanpak alleen mogelijk als partijen de noodzaak voelen om de problemen van krimp aan te pakken
waarde
2000
tijd 14
2022 2
+€
1
-
€
Geld uit de stenen: verschillende modellen mogelijk...
€?
€?
€?
€?
€?
€?
€?
€?
€
€?
€?
€?
€?
€?
€?
€ overheid koopt vastgoed
15
omgekeerde koopgarant door corporatie
Business case: Kasteellaan, Heerlen
16
Geld uit de stenen: gedeeld aandeelhouderschap op basis van:
investering € 15.000
50%
• garantstelling tegen maximale waardedaling • deling van verantwoordelijkheid • deling van eventuele waardestijging
50%
huidige (theoretische) waarde € 100.000 garantie voor eigenaar (2022) € 70.000
2012 Waarde woning ‘Kastellaan’ te Heerlen Investeerder investeert in woning
€ 100.000 € 15.000
(wordt mede eigenaar en krijgt zeggenschap)
2022 Toegezegd aan de bewoner Maar de verkoopwaarde bedraagt “Theoretische winst” (€ 125.000- € 70.000- € 15.000)
€ 70.000 € 125.000 € 40.000
(renteverlies niet meergerekend)
Bewoner krijgt (70.000 + 50% winst) Investeerder krijgt (15.000 + 50% winst)
€ 90.000 € 35.000
Rendement investeerder = ca 3%
€ 20.000
Bewoner neemt kleiner verlies dan voorzien als niets gedaan wordt. Na 10 jaar kan woning worden verkocht aan investeerder of derden. 17
Geld uit de stenen: gedeeld aandeelhouderschap straatniveau: uitgangspunt 15 huishoudens stappen in de “straatondernemers” maatschappij
€?
€?
€?
€?
€
€?
€?
(renteverlies niet meergerekend) €?
18
€
2012 Totale waarde woningen € 1.500.000 Investeerder investeert in straat € 225.000 2022 Toegezegd aan de bewoners € 1.050.000 Maar de verkoopwaarde bedraagt € 1.875.000 “Theoretische winst” (€ 1,875 mil - €1.05 mil- € 225.000) € 600.000 Bewoners krijgen (€ 1.05.000 + 50% winst) Investeerder krijgt (30% + 50% winst)
€ 1.350.000 € 525.000
Rendement investeerder ca 3%
€
300.000
Delen van verantwoordelijkheid & risico Wat kost worst case scenario?
De waarde van de woningen heeft in onze straat een dieptepunt bereikt: € 30.000
RISICO INVESTEERDER Waardevermeerdering is niet geraliseerd, waarde woningen tot nul gedaald in 2022
€
Totale inleg Garantie aan bewoners
€ 225.000,€ 600.000,-
Totaal risico
€ 825.000,-
RISICO GEMEENTE Kosten opkopen woningen € 30.000 x 15 = € 450.000 Kosten slopen woningen € 8.000 x 15 = € 120.000 Kosten maaiveld € 50.000 Totaal risico
19
€ 620.000
Delen van verantwoordelijkheid en risico
Nú actie ondernemen! €?
€?
€?
€?
€
€?
€
• De Gemeente doet mee in het collectief en verdubbelt de inleg van de investeerder. • Gemeente staat mede garant voor de woningwaardegarantie die bewoners krijgen.
€?
Investering nu € 225.000 €?
€
20
Totaal budget € 450.000 (50% investeerder, 50% Gemeente)
de straatondernemers STAP 0
2000
homogene straat, waardedaling is ingezet, bewoners voelen noodzaak om in te grijpen, maar hoe?
21
waarde
huidige situatie
tijd
stap 0 2000
2022 2
+€
1
-
€
de straatondernemers STAP 1
22
2000
2022
waarde
‘Straatondernemers’ wordt opgericht met geld via het reeds uitgelgde financieringsconcept. De straatondernemers bepalen gezamenlijk het collectief doel waarin geinvesteerd wordt: het ondernemershuis is de eerste schakel in een kettingreactie van een organische transformatie. Ondernemershuis, waar de buurt zich kan verenigen: • zorgpost • buurtinformatie • buurtwinkel • buurtvereniging • kinderdagveblijf
tijd
stap 1 2012
2
+€
1
-€
de straatondernemers STAP 2
Het ondernemershuis wordt geëxploiteerd en maakt winst. Met het resterende bedrag en de winst wordt een WKO aangelgd.
23
2022
waarde
2000
tijd
stap 2 2013
2
+€
1
-€
de straatondernemers STAP 3
Met een klein budget worden straatgevels effectief in groene gevels gewijzigd. Groene gevels verbeteren buurtidentiteit. De buurt komt op de kaart.
24
2022
waarde
2000
tijd
stap 3 2014
2
+€
1
-€
de straatondernemers STAP 4
Gemeente wordt enthousiast!Gemeente geeft openbare ruimte aan bewoners. Deze transformeren deze ruimte in voortuinen. De buurt transformeert langzaam in een groene zone De waarde van het vastgoed begint te stijgen.
25
2022
waarde
2000
tijd
stap 4 2015
2
+€
1
-€
de straatondernemers STAP 5
Steeds meer huishoudens sluiten zich aan bij de straatondernemers. De gezamenlijke cashflow en het imago stijgen.
26
2022
waarde
2000
tijd
stap 5 2017
2
+€
1
-€
de straatondernemers STAP 6
De straatonderneming heeft ingezet om de straat te transformeren en grond in eigendom te krijgen. De straat wordt autovrij en daarmee een groen hof. Onderhoudskosten worden gedragen door de straatondernemers. Grond kan uit de gemeentelijke grex. De gemeentebelasting kan voor de straat omlaag. Waarde blijft stijgen!
27
2022 2
+€
1
-€
waarde
2000
tijd
stap 6 2019
de straatondernemers STAP 7
28
2000
2022 2
+€
1
-€
waarde
Bewoners hebben een zorginstelling gevonden die wil investeren in gezamenlijke voorzieningen. Deze facilititeert, beheert en onderhoudt. De straat als geheel wordt door de zorginstelling als rendabele investering gezien. Deze instelling koopt de straatonderneming inclusief grond en opstallen. De bewoners blijven wonen, nemen zorg af, nieuwe bewoners komen naar de buurt. De straat staat op de kaart!
tijd
stap 7 2022
Delen van verantwoordelijkheid & risico BELANG BEWONER
€ +
- garantie waarde woning - kans op eventuele waardeontwikkeling - budget om leefbaarheid te verbeteren met buren volgens eigen recept BELANG INVESTEERDER - waardebehoud van eigen bezit (corporatie!) - verdienmodel - budget om leefbaarheid te verbeteren zoals bewoners dat willen BELANG GEMEENTE - geen hoge sloopkosten in 2022 - kans op grondwaarde stijging
29
- budget om leefbaarheid te verbeteren en economie te verstevigen
Kanttekeningen
Wat is effect als niet alle bewoners uit de straat meedoen? Zijn bewoners klaar om op basis van garantie onder huidige markwaarde in te stappen? Ondernemerschap vraagt om bestemmingsvrijheid, kan gemeente die verschaffen? Wat zijn juridische & fiscale belemmeringen? Zijn investeerder & gemeente bereid risico te dragen voor de garantstelling?
?=€ + 30
kern van de denkrichting
1. Activeren van ondernemerschap om waardestijging te stimuleren. 2. Kapitaal uit vastgoed kan ingezet worden als waardedaling aannemelijk is. 3. Risico’s en winsten worden gedeeld door particulieren en professionals.
€
31
€
€
€ +
€
... en verder Kan dit idee ingezet worden in andere gebieden waar waardeontwikkeling en leefbaarheid onder druk staan?
- kantoren en bedrijvengebieden - huidige herstructureringswijken - toekomstige vernieuwingsgebieden
32
