DE ROL VAN HET PRIVE-INITIATIEF IN DE TOEKOMSTIGE SOCIALE HUISVESTING IN VLAANDEREN STUDIEDAG 21 JUNI VLOROH vzw

DE ROL VAN HET PRIVE-INITIATIEF IN DE TOEKOMSTIGE SOCIALE HUISVESTING IN VLAANDEREN STUDIEDAG 21 JUNI 2007 VLOROH vzw WAT IS VLOROH ? VLOROH staat voor ‘Vlaams overleg Ruimtelijke Ordening en Huisvesting’. VLOROH vzw is het representatief overlegorgaan in Vlaanderen en bestaat uit verschillende federaties, die samen meer dan 31.000 leden vertegenwoordigen: Algemeen Eigenaars Syndicaat (AES)

www.aes-snp.be

Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS)

www.upsi-bvs.be

Campingfederatie – CKVB

www.campingfederatieckvb.com

Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB)

www.cib.be

Federatie Onafhankelijke Seniorenzorg (FOS)

www.fos-seniorenzorg.be

Koninklijke Confederatie van Landmeters-Experten (KCLE)

www.kcle-crge.org

Landelijk Vlaanderen

www.landelijkvlaanderen.be

Koninklijke Vereniging der Historische Woonsteden en Tuinen van België www.demeures-historiques.be (KVHWTB) Organisatie van Raadgevende Engineering- en Consultancybureaus (ORI)

Ingenieurs, www.ori.be

Overlegcomité Vlaamse Ontginners (OVO)

www.ontginning.be

Vlaamse Confederatie Bouw (VCB)

www.vcb.be

Vlaamse Milieu Deskundigen (VMD)

www.vmd.be

Het economische belang van de bouwen vastgoedsector neemt almaar toe. De sector stelt nu al 500.000 mensen tewerk en breidt haar activiteitenradius steeds verder uit. Aldus vertegenwoordigt de sector 12,2% van de totale tewerkstelling, waarvan 5,6% direct in de bouwbedrijven zelf en 6,6% indirect bij leveranciers en producenten, studie- en architectenbureaus, vastgoedpromotoren en immobiliënbedrijven. De website van VLOROH kan u raadplegen op www.VLORO.be

VLOROH vzw P/A LOMBARDSTRAAT 34-42, 1000 BRUSSEL TEL. 02/545.58.87 – FAX. 02/545.59.07 REKENINGNUMMER: 430-0363551-83

1/20

NAAR EEN BETAALBAAR WOONBELEID IN VLAANDEREN : TIEN-PUNTENPROGRAMMA In het Vlaams regeerakkoord vormt het betaalbaar wonen een belangrijk aandachtspunt. VLOROH is zopas een tienpuntenprogramma overeengekomen waarin zij de hand uitreikt naar de overheden om actief mee te werken aan een efficiënt, kwaliteitsvol, betaalbaar en ecologisch verantwoord gronden woonbeleid in Vlaanderen. Dit tienpuntenprogramma werd aan Minister-president Leterme en de Ministers Van Mechelen, Peeters en Keulen overgemaakt. U kan het ook downloaden op de website : http://www.VLORO.be/upload/artikels/100/pdf1/pdf1_193.pdf (1) De overheid heeft een voorbeeldfunctie voor het bedienen van de steunbehoevende doelgroep op de Vlaamse woningmarkt Publieke initiatiefnemers hebben een voorbeeldfunctie in het ondersteunen van de steunbehoevende doelgroep op de woningmarkt. Dit is een opdracht van algemeen sociaal-economisch belang. De slapende gronden van de publieke initiatiefnemers dienen bijgevolg prioritair ingezet te worden voor de verwezenlijking van dergelijke opdracht. Publieke initiatiefnemers dienen extra geresponsabiliseerd te worden. (2) De werkelijk steunbehoevende doelgroep dient afgestemd te worden op de maatschappelijke realiteit In het kader van het onderzoek “naar de mogelijkheden voor de integratie van de particuliere huurmarkt in het Vlaamse woonbeleid” dat in opdracht van AROHM (thans departement RWO) werd uitgevoerd, is gebleken dat 70% van de Vlaamse huishoudens en alleenstaanden in aanmerking komt voor de sociale huisvesting. De vraag stelt zich uiteraard of dit werkelijk de “sociale” doelgroep is. Vlaanderen telt een woningbestand van ongeveer 2,8 miljoen woningen. Bijna driekwart (72%) daarvan was in 2004 reeds eigendom van de personen die ze bewonen. Ondertussen is dit cijfer al opgelopen tot ca. 75% of meer. Het spreekt voor zich dat niet deze volledige bevolkingsgroep de financiële middelen ontbeert om zich een woning te verschaffen (kopen of huren) op de private markt. Het is enkel een klein deel van deze groep – naar schatting 15 tot 20% – dat werkelijk nood heeft aan bijkomende overheidssteun om aan hun woonnoden op de Vlaamse markt te voldoen. De steunbehoevende doelgroep dient dus beter afgestemd te worden op de maatschappelijke werkelijkheid. Prioriteit dient uit te gaan naar personen die niet in staat zijn om zonder bijkomende steun een woning te huren. Deze doelgroep zal wellicht verschillen van regionale woningmarkt tot regionale woningmarkt. Ook hier dient de nodige aandacht aan besteed te worden. Overleg met de gemeenten is noodzakelijk. (3) Alle initiatiefnemers die bereid zijn de steunbehoevende doelgroep te bereiken, moeten een gelijkwaardige behandeling krijgen VLOROH wenst te benadrukken dat de gewenste voorbeeldfunctie van overheden geen legitimatie mag en kan inhouden voor een uitsluiting van private initiatiefnemers die bereid zijn dezelfde doelgroep op de markt te bedienen. Evenmin mag de gewenste voorbeeldfunctie een legitimatie inhouden voor het creëren en/of in stand houden van een bevoorrechte regeling en/of oneerlijke concurrentieregels ten nadele van de private initiatiefnemers.


2/20

Indien de gemeenschap een bepaalde dienst, activiteit of doelstelling van algemeen economisch belang in het beleidsdomein wonen nastreeft, heeft zij er in principe alle belang bij dat zoveel mogelijk initiatiefnemers bereid zijn om mee deze doelstelling te helpen realiseren: hoe meer initiatiefnemers, hoe meer concurrentie, hoe meer kwaliteit en hoe scherper de prijzen. De aanwezigheid van de private actoren op de markt heeft er toe bijgedragen dat, ondanks een strak ruimtelijk beleidskader, een aanbod aan bouwrijpe gronden wordt gecreëerd. Dit heeft op zijn beurt tot gevolg dat de grondprijzen in Vlaanderen nog steeds tot de goedkoopste behoren in vergelijking met de ons omringende Europese lidstaten. Vooral de landen waar de overheid destijds een ver doorgedreven actief grondbeleid heeft gevoerd, zoals Nederland, worden gekenmerkt door relatief hoge gronden bouwprijzen. VLOROH pleit bijgevolg voor een gelijkwaardige behandeling van alle initiatiefnemers die mee de doelstellingen van algemeen economisch belang wensen te realiseren. Uiteraard zal een 100% volledig gelijke behandeling met de sociale huisvestingsmaatschappijen en overige publieke initiatiefnemers niet opgaan, vermits beide actoren fundamenteel verschillende basisdoelstellingen hebben. De kernactiviteiten van de private initiatiefnemers situeren zich op de private, niet-gesubsidieerde markt. Ingevolge de wet op de eerlijke handelspraktijken, die Europese wortels heeft, mogen handelaars hun producten overigens niet met verlies op de markt verkopen. Vanaf 12 juni 2007 treft het verbod ook onroerende goederen ingevolge een aanpassing van de Europese richtlijn terzake. Een gelijkwaardige behandeling veronderstelt op zijn minst dat: a)

de definitie van een sociale kavel of koop- of huurwoning wordt aangepast in artikel 2 van de Vlaamse Wooncode; De definitie van een sociale kavel of koop- of huurwoning dient niet noodzakelijkerwijze te verwijzen naar één of meerdere publieke initiatiefnemers.

b)

het bestaande subsidiëringsbeleid eveneens wordt aangepast zodat de private initiatiefnemers ook effectief in aanmerking komen voor subsidiëring van hun sociale activiteiten; Eén en ander houdt dus in dat subsidies voor private initiatiefnemers moeten mogelijk zijn voor de realisatie van sociale doelstellingen binnen een privaat project.

c)

de algehele vrijstelling voor de overheidsgronden in het kader van de bestaande heffing op onbebouwde percelen in niet-vervallen verkavelingen en in woongebied wordt afgeschaft; Thans zijn de diverse (para)publieke instellingen niet onderworpen aan de heffing op onbebouwde percelen. Zij genieten een algemene vrijstelling. Er is in dit verband geen objectieve verantwoording waarom sociale huisvestingsmaatschappijen en andere publieke instanties bij uitzondering van deze heffing vrijgesteld worden,

d)

de atlas van de woonuitbreidingsgebieden op een gelijke manier wordt toegepast ten aanzien van alle initiatiefnemers; Volgens VLOROH bestaat er geen enkele objectieve en redelijke verantwoording om ten voordele van publieke initiatiefnemers in positieve zin af te wijken van de regels en de procedures voor de aansnijding van de woon(uitbreidings)gebieden.


3/20

e)

een gelijkwaardige fiscale regeling wordt uitgewerkt voor initiatiefnemers die dezelfde steunbehoevende doelgroep bedienen. VLOROH denkt hier op Vlaams niveau in eerste instantie aan de registratierechten; de verlaagde registratierechten die thans enkel voor transacties van publieke initiatiefnemers gelden, moeten ook worden toegepast op transacties tussen private initiatiefnemers en dezelfde doelgroep. VLOROH denkt hier op federaal niveau in eerste instantie aan de BTW; de verlaagde BTWtarieven die thans enkel voor transacties van publieke initiatiefnemers gelden, moeten ook worden toegepast op transacties van private initiatiefnemers die bereid zijn dezelfde doelgroep te bereiken. Dit ligt overigens in het verlengde van de visie van de Europese Commissie die van oordeel is dat verlaagde BTW-tarieven moeten mogelijk zijn in de woningbouwsector, ook als dit niet kadert in een sociaal beleid.

Indien publieke en private initiatiefnemers op voet van gelijkheid worden behandeld op de markt, zullen zij zelf kunnen uitmaken in welke gevallen een publiek-private samenwerking wenselijk is en een meerwaarde kan opleveren. De overheid dient via een faciliterend beleid de samenwerkingsmogelijkheden tussen publieke en private actoren te optimaliseren. (4) De slapende overheidsgronden dienen ontwikkeld te worden via de markt en niet via zuivere inbesteding Voor de ontwikkeling van de slapende overheidsgronden die op basis van een actief grondbeleid werden verworven, dient de concurrentie bevorderd te worden door meer marktpartijen bij de ontwikkeling van de overheidsgrond te betrekken in plaats van aan “inbesteding” te doen binnen de diverse overheidsinstellingen (autonome gemeentebedrijven, grondregies, intercommunales,…). Er is in dit verband een negatieve trend aan de gang die de concurrentie bij de ontwikkeling van woonprojecten afremt en die als het “dubbele petten probleem” kan worden gekwalificeerd. De gemeente is namelijk zowel degene die het lokaal ruimtelijk beleid bepaalt, als degene die kan verdienen aan locatieontwikkeling via autonome gemeentebedrijven, intercommunales,.... Dit leidt ertoe dat ruimtelijke afwegingen te veel vanuit winstoverwegingen van de overheid en te weinig vanuit beleidsinhoudelijke doelstellingen worden gemaakt. VLOROH pleit er alvast voor om “marktselectie in concurrentie” te bevorderen op overheidsgronden: hoe meer initiatiefnemers, hoe meer concurrentie, hoe meer kwaliteit en hoe scherper de prijzen. (5) Marktconforme huurprijzen zijn een basisvoorwaarde voor een gezonde en noodzakelijke doorstroming op de diverse segmenten van de woningmarkt VLOROH heeft grote moeite met het sociaal huurbeleid zoals dit thans wordt gevoerd, omdat dit huurbeleid ervoor heeft gezorgd dat bij een relatief groot deel van de huurwoningenvoorraad (25% of ¼de van de totale huurmarkt is een “sociale” huurmarkt) de relatie tussen prijs en kwaliteit is komen te vervagen. De gehanteerde huurprijs is daardoor ook los komen te staan van de marktprijs. Een grote groep huurders die in werkelijkheid niet tot de werkelijk steunbehoevende doelgroep behoort, profiteert van een kunstmatig laag gehouden huurniveau. Het bestaande grote verschil tussen de niet marktgerichte huren VLOROH vzw 4/20 P/A LOMBARDSTRAAT 34-42, 1000 BRUSSEL TEL. 02/545.58.87 – FAX. 02/545.59.07 REKENINGNUMMER: 430-0363551-83

in het sociaal huursegment en de marktconforme huren op de private huurmarkt en de sterk gestegen koopprijzen, zorgt voor steeds grotere aansluitingsproblemen tussen beide huursegmenten en tussen de huur- en de koopsector. Er zit in wezen een “gat” tussen de huidige sociale huurwoningenmarkt (met relatief te lage huren) en de private huurwoningenmarkt en de koopsector. Dit gat wordt steeds groter, waarbij de sociale huurprijs steeds verder af staat van de geboden kwaliteit. Volgens VLOROH is het gevolg van dit “gat” dat de doorstroming stokt. Een huurder verhuist niet uit een woning waarvan de prijs kunstmatig is gedrukt, naar een andere duurdere huurwoning of koopwoning, als de kwaliteit niet evenredig toeneemt. Een huurder zal dus veelal, ondanks dat zijn inkomenspositie mogelijk die ruimte wel biedt, helemaal niet meer verhuizen en blijft in een te goedkope huurwoning wonen. Deze woning komt daardoor niet langer meer beschikbaar voor starters of voor de doelgroepen van het beleid op de woningmarkt. Het aantal scheefwoners (huurders die gezien hun inkomen te goedkoop wonen) neemt dus aanzienlijk toe. (6) Overheidssteun moet vooral gericht zijn op de steunbehoevende doelgroep: introductie van huursubsidies is een noodzaak Het verdient aanbeveling om prioritaire aandacht te besteden aan de rechtstreekse subsidiëring van de doelgroep. Substantiële tijdelijke huursubsidies op de huurmarkt, waarbij rekening wordt gehouden met het belastbaar inkomen van de aanvrager, met de bestaande markthuurprijzen én met basiskwaliteitseisen, kunnen het kerninstrument van een toekomstig betaalbaar huurbeleid uitmaken. De eventuele introductie ervan op lokaal vlak dient positief gestimuleerd te worden door de hogere overheid. Het belang van huursubsidies is erg groot. Op korte termijn zouden deze huursubsidies de oplossing kunnen betekenen voor de actuele crisis in de huisvestingsector. VLOROH verwijst naar het akkoord dat in de Adviesraad voor Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest dienaangaande is bereikt, een akkoord dat gedragen wordt zowel door de eigenaars- als door de huurdersverenigingen. De huursubsidie zou worden toegekend aan grote gezinnen die slechts over een bescheiden inkomen beschikken en aan gezinnen aan wie een integratie-inkomen wordt toegekend. Het geld zou rechtstreeks gestort worden aan de verhuurders die, als tegenprestatie, akkoord zijn om het bedrag van de huur te beperken (van dewelke natuurlijk de toegekende subsidie moet worden afgetrokken). Berekend op een proportionele basis zou de huursubsidie het verschil dekken tussen een derde van de inkomsten van de genieter (algemeen aanvaarde grens om de andere verplichtingen van het huishouden niet in het gedrang te brengen) en een maximale huurprijs (ingevoerd teneinde de gewestelijke financiën te bewaken). Op die manier zou het Gewest de zekerheid hebben dat het geld wel degelijk wordt gebruikt voor het betalen van de huurprijs en dat de subsidie niet zou dienen om bijvoorbeeld andere aankopen te doen. (7) VLOROH wenst te benadrukken dat het bestaand fiscaal beleid op federaal en regionaal vlak een determinerende rol speelt in het debat over betaalbaar wonen. Het spreekt voor zich dat een versoepeling van de BTW- en registratietarieven een belangrijke positieve impact zullen hebben op het betaalbaarheidsvraagstuk. Verlaging van fiscale tarieven hoeft in dit verband niet noodzakelijk te leiden tot mindere overheidsinkomsten. BTW Op federaal niveau wenst VLOROH te wijzen op het feit dat België behoort tot de koplopers van de Europese Unie met een BTW-tarief op nieuwbouw van maar liefst 21%. In de Europese context is het mogelijk een verlaagd BTW-tarief toe te passen in het kader van een sociaal beleid. De federale overheid heeft dit begrip echter per definitie beperkt tot de instellingsgerichte sociale woningbouw. Private woningbouw en “sociaal beleid” zijn VLOROH vzw 5/20 P/A LOMBARDSTRAAT 34-42, 1000 BRUSSEL TEL. 02/545.58.87 – FAX. 02/545.59.07 REKENINGNUMMER: 430-0363551-83

volgens VLOROH evenwel niet per definitie tegengestelde begrippen. Bijgevolg moeten de federale en gewestelijke overheden ook mogelijke verlagingen van de BTW-tarieven in de private woningbouwsector in overweging nemen. Registratie Op Vlaams niveau werden reeds inspanningen geleverd om de registratierechten te versoepelen, maar met een tarief van 10% blijft Vlaanderen ook aan de Europese top. Een bijkomende versoepeling dringt zich op. (8) Verminderen van administratieve lasten bij de verwerving en de bouw van een woning zal leiden tot verlaging van de kostprijs Voor een eenvoudige woning moeten de volgende documenten of zaken aanwezig zijn: -

-

-

-

een bodemattest dat meestal te kennen geeft dat OVAM over geen gegevens beschikt over de concrete grond en er aldus in veel gevallen geen meerwaarde van dit document uitgaat- veel eigenaars denken nochtans dat dergelijk attest inhoudt dat ze niet meer aangesproken kunnen worden voor bodemsanering; een stedenbouwkundig uittreksel moet bij de onderhandse en authentieke verkoopakte gevoegd worden dat maximaal vijf maanden oud mag zijn op de datum van het verlijden van de authentieke akte; een watertoets in het kader van de stedenbouwkundige vergunning; een hemelwaterput voor de opvang van het regenwater; dit moet eerst door de architect op de bouwplannen worden aangeduid en daarna worden ingeplant – dit kost extra geld; een compensatieplan voor ontbossing indien er zich enkele bomen op het perceel bouwgrond bevinden – dit moet bij de stedenbouwkundige aanvraag gevoegd worden; een passende beoordeling die bij de bouwaanvraag moet worden ingediend waaruit blijkt dat er geen significante gevolgen zijn voor beschermde vogels en habitats – dit kost extra geld; een stedenbouwkundige aanvraag met heel wat documenten; door de architect ondertekende bouwplannen – voor de bouw van grote infrastructuurprojecten zoals bruggen en viaducten is dan weer geen architect vereist; een energieprestatie-aangifte op te maken door een energieprestatieverslaggever om een energieprestatiecertificaat – dit kost extra geld; een gezondheids- en veiligheidsplan en een coördinatiedagboek voor het welzijn der werknemers; hiervoor moeten gekwalificeerde personen worden aangesteld: een coördinator-ontwerper en een coördinator-verwezenlijking – dit kost extra geld; een postinterventiedossier dat bij elke verkoopakte moet gevoegd worden in uitvoering van de wet op het welzijn der werknemers, terwijl een dergelijke verplichting niet opgenomen is in de Europese richtlijn waarvan de wet de implementatie is – dit kost extra geld; een conformiteitsattest bij het einde der werken waaruit moet blijken dat de werken conform de vergunning zijn uitgevoerd; een conformiteitsattest dat de kwaliteit van de woning garandeert alvorens deze te verhuren; het proces-verbaal van het controleonderzoek van de elektrische installatie (verplicht vanaf midden 2007);

VLOROH pleit alvast voor een administratieve vereenvoudiging.


6/20

(9) Geen strengere milieuverplichtingen ten aanzien van initiatiefnemers in de residentiële sector dan Europeesrechtelijk noodzakelijk is VLOROH verwijst naar het beginsel van “de vervuiler betaalt”, dat Europese wortels heeft. Volgens dit beginsel is het de persoon die de milieuvervuiling heeft veroorzaakt, die de factuur dient te betalen. In Vlaanderen wordt dit principe enigszins uitgehold. VLOROH wijst hier inzonderheid op de saneringsplicht voor eigenaars in het bodemsaneringsdecreet. Indien er geen exploitant kan worden aangewezen, zal de eigenaar saneringsplichtig zijn. Hij kan hieraan enkel ontsnappen indien hij binnen een relatief korte termijn zelf het bewijs levert dat aan een aantal voorwaarden is voldaan. Dergelijke omkering van de bewijslast wordt als een bijzonder knelpunt ervaren, te meer daar de beoordeling van dit bewijs gebeurt door OVAM die rechter en partij is: immers, indien het bewijs wordt aanvaard, moet OVAM zelf ambtshalve saneren…De eigenaar zal de saneringskosten dus in veel gevallen moeten betalen. Hij kan deze dan wel verhalen op de werkelijke vervuiler. Maar meestal is die vervuiler ongekend, in faling of loopt de aansprakelijkheidsvordering op een sisser af. In veel gevallen blijft de uiteindelijke kost toch bij de eigenaar. In de praktijk bestaat er dus een reëel risico dat de professionele eigenaar de uiteindelijke saneringskost zal moeten dragen, ook al heeft hij de verontreiniging niet zelf veroorzaakt. Uiteraard kleeft er een kostenplaatje aan dit risico en dit wordt uiteindelijk ook verrekend in de kostprijs van het eindproduct, met name de woning die aan de consument wordt aangeboden. (10)

Consumentenbescherming is ook voor woonbehoeftigen noodzakelijk

Ten slotte is VLOROH van oordeel dat de overheid, behoudens de bezorgdheid voor de goede ruimtelijke ordening, het leefmilieu en het “betaalbaar wonen”, eveneens rekening dient te houden met de bescherming van de consument, inzonderheid de steunbehoevende consument in de woningbouwsector. In dit verband valt het op dat de consumenten van de sociale huisvestingsmaatschappijen geen gelijkaardige bescherming genieten als de consumenten van private woningbouwers. De sociale huisvestingsmaatschappijen zijn immers vrijgesteld van de toepassing van de federale woningbouwwet. Ze dienen de talrijke consumentenbeschermende maatregelen – zoals het stellen van een waarborg – niet te respecteren. Gelet op de lamentabele financiële positie van de meeste huisvestingsmaatschappijen kan men zich afvragen of het gerechtvaardigd is naar de consument toe dat deze maatschappijen vrijgesteld zijn van het stellen van een financiële waarborg.


7/20

DE ROL VAN HET PRIVÉ-INITIATIEF IN DE SOCIALE HUISVESTING DOELSTELLINGEN EN NIET INSTELLINGEN STAAN CENTRAAL VLOROH pleit voor de afschaffing van een instellingsgerichte benadering van de sociale woningbouw in de Vlaamse Wooncode. Ook privé-initiatief moet de mogelijkheid hebben om mee de doelstellingen van algemeen sociaal-economisch belang te realiseren. VLOROH zit wat dat betreft op dezelfde golflengte als de “transitie-arena duurzaam wonen en bouwen”, dewelke werd opgericht in het kader van het project Duurzaam Wonen en Bouwen (DUWOBO) in Vlaanderen, dat eind 2004 werd opgestart door AMINAL, de Administratie Milieu-, Natuur-, Land- en Waterbeheer van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap (sinds 1 april 2006 het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie). Voor het eerst werd in Vlaanderen gebruik gemaakt van het concept van transitiemanagement. Er stonden twee doelstellingen centraal: • het opzetten van een maatschappelijk vernieuwingsnetwerk (transitiearena) in Vlaanderen; • de ontwikkeling van een zogenaamde transitieagenda waarin korte termijn acties worden ingebed in een lange termijn visie met het vizier op 2030. De opgave was een aanzet te geven tot een fundamentele verandering (transitie) naar een dagelijkse praktijk van wonen en bouwen die beantwoordt aan de principes van Duurzame Ontwikkeling. In 2005 werd een achtergrondstudie in verband met het systeem duurzaam bouwen en wonen afgewerkt en is de transitiearena van start gegaan. Het netwerk, bestaande uit een 20-tal betrokken organisaties, instellingen, federaties, kenniscentra en overheid, werd in 2005 uitgebreid tot een 60-tal actoren. De transitieagenda “Vlaanderen in de steigers” is de neerslag van het vele werk van ruim 60 experts en omvat een visie op de toekomst van duurzaam wonen en bouwen in Vlaanderen. VLOROH ondersteunt in dit verband voor 100 % de vijfde strategielijn mbt een duurzame woonkwaliteit van de transitieagenda “Vlaanderen in de steigers” punt 2.6. "naar een duurzame woonkwaliteit”: "Onze vijfde strategielijn ligt op het terrein van betaalbaarheid. (…) De overheid zal de werkelijk steunbehoevende doelgroepen efficiënter moeten definiëren en ondersteunen. Bovendien dient elke initiatiefnemer, ongeacht publiek of privaat karakter, minstens de mogelijkheid geboden te worden om dergelijke doelgroepen te bedienen. Hiertoe dienen ze in voorkomend geval over een gelijkwaardig ondersteuningsbeleid te beschikken. Dan zullen alle initiatiefnemers zelf verantwoordelijkheid kunnen opnemen en zelf vrij beslissen in welk geval een publiek-private samenwerking een meerwaarde kan bieden " Het is aangewezen om dringend de nodige regelgevende initiatieven te ondernemen om deze visie uitvoerbaar te maken.


8/20

DE PRIVATE SECTOR IS BEREID GEDEELDE VERANTWOORDELIJKHEID OP TE NEMEN Indien het publieke aanbod aan gronden onvoldoende is om de steunbehoevende doelgroep in een bepaalde gemeente op te vangen, zijn private initiatiefnemers bereid verantwoordelijkheid op te nemen. De sociale invulling moet steeds in verhouding zijn tot het te ontwikkelen privaat woonproject en rekening houden met het bestaand aandeel sociale woningbouw en/of grondvoorraad van sociale initiatiefnemers in de ruimere omgeving. VLOROH stelt evenwel vast dat sommige overheidsbesturen, zoals OCMW’s, recent hun bouwgronden openbaar op de markt verkopen aan de meest biedende kopers. In dergelijke gemeenten is het alvast kennelijk onredelijk om bij de via private initiatiefnemers aan te dringen voor de invulling van een sociaal woonaanbod… Slapende overheidsgronden die met belastinggeld zijn verworven, dienen prioritair te worden ingezet om de steunbehoevende doelgroep te bedienen aan een huurwoning. De ontwikkeling van deze gronden dient via meer marktselectie in concurrentie te worden gerealiseerd en niet via inbesteding (cfr. supra) ALLE INITIATIEFNEMERS DIE BEREID ZIJN DE STEUNBEHOEVENDE DOELGROEP TE BEREIKEN, MOETEN EEN GELIJKWAARDIGE BEHANDELING KRIJGEN Basisvoorwaarde voor het opnemen van enige verantwoordelijkheid door de private actoren is dat zij op gelijkwaardige manier als de sociale huisvestingsmaatschappijen toegang moeten verkrijgen tot eventuele staatssteun (cfr. supra)

VERSCHIL TUSSEN SOCIALE EN MARKTCONFORME PRIJS MOET BIJGEPAST WORDEN DOOR DE OVERHEID Het bijpassen van het verschil tussen een sociale prijs en een marktconforme prijs is principieel een overheidstaak en kan niet eenzijdig worden doorgeschoven naar private initiatiefnemers en finaal kandidaatkopers op de residentiële markt in Vlaanderen. VLOROH wenst hierbij nogmaals te herinneren aan haar reeds eerder ingenomen standpunt dat het opleggen van dergelijke lasten aan private actoren helemaal niet zal leiden tot een substantiële verhoging van het aanbod bouwgronden en evenmin tot een substantiële verlaging van de bouwgrondprijzen. De middengroepen, die er nu slechts met moeite in slagen om eigenaar van een woning te worden, zullen het hierdoor nog moeilijker krijgen. Zij zullen immers het slachtoffer worden van de gevolgen van dergelijke verplichting gezien de private verkavelaar/projectontwikkelaar genoodzaakt zal zijn om de prijs van de andere percelen/woningen in de verkaveling/woonproject te verhogen om het verlies aan inkomsten door deze verplichting te compenseren en als dusdanig nog voldoende rendement uit zijn investering te halen. De tussenkomst van de overheid rechtvaardigt in di de vraag naar basiskwaliteit en betaalbaarheid.


9/20

GEEN EENZIJDIGE VLAANDEREN

EN FORFAITAIRE LINEAIRE SOCIALE VERPLICHTINGEN AAN PRIVATE INITIATIEFNEMERS IN

VLOROH pleit er met aandrang voor om geen decretale machtiging te verlenen aan lokale besturen om via ruimtelijke ordening (verordeningen) of enig grondbeleid bepaalde percentages woningen en/of kavels ten behoeve van bepaalde doelgroepen op forfaitaire en lineaire basis vast te leggen voor heel Vlaanderen. Het vaststellen van forfaitaire percentages die lineair op Vlaams niveau op elk privaat woonproject van toepassing zouden zijn, staat haaks op een gewenste geïntegreerde en gebiedsgerichte aanpak. De sector pleit alvast voor maatwerk en overleg met private actoren. In dit verband kan gedacht worden aan de mogelijkheid voor private actoren om hun sociale engagementen op een structurele manier te ordenen op een niveau dat het individuele projectniveau overstijgt, zodat er aldus meer flexibel en gebiedsgericht op sociale invulling kan ingezet worden.


10/20

HOE KAN DE OVERHEID HET VERSCHIL BIJPASSEN TUSSEN SOCIALE EN MARKTCONFORME PRIJS ? 1.

AAN DE VRAAGZIJDE : RECHTSTREEKSE SUBSIDIËRING VAN DE DOELGROEP

HUUR -

via de introductie van een substantiële “huursubsidie”; gekoppeld aan bestaande kwaliteitseisen uit de Wooncode; eventueel geen tussenkomst voor huren van huurwoningen waarvan huurprijs boven bepaalde drempel ligt; alternatief: fiscale aftrek van huurlasten voor lage beroepsinkomens (argument tegen werkloosheidsval);

KOOP -

er bestaan reeds een aantal belangrijke fiscale voordelen, maar de meest ingrijpende (vb. verlaagde registratierechten en BTW) zijn enkel voorbehouden voor overdrachten via publieke instanties. Gelijkschakeling is nodig voor private initiatiefnemers die dezelfde doelgroep aanspreken onder gelijkwaardige randvoorwaarden;

2.

AAN DE AANBODZIJDE :

2.1.

Rechtstreekse ondersteuning van het privé-initiatief

2.1.1. Voor de realisatie van zuiver sociale woonprojecten door private initiatiefnemers : -

uitwerking van een systeem van erkenning (al dan niet projectgebonden) naar analogie met de erkenning van SHM’s; kwaliteitseisen + betaalbaarheid garanderen via erkenningssysteem en subsidiëring (cfr. SHM’s); in de praktijk zullen private initiatiefnemers geen zuiver sociale woonprojecten realiseren, maar wel private woonprojecten met daarin een sociaal aandeel, mits gelijkwaardig ondersteuningsbeleid (zie 2.1.2.);

2.1.2. Voor de realisatie van een sociaal gronden/of woonaanbod binnen hoofdzakelijk private projecten -

uitwerking van een systeem van erkenning/machtiging (al dan niet projectgebonden) naar analogie met de erkenning van SHM’s. kwaliteitseisen + betaalbaarheid garanderen via erkenningssysteem en subsidiëring (cfr. SHM’s);

2.1.3. Geen forfaitaire percentage lineair vaststellen op Vlaams niveau -

forfaitaire percentagels lineair toepassen heeft nefaste gevolgen : + dit staat haaks op een gewenste geïntegreerde en gebiedsgerichte aanpak VLOROH vzw P/A LOMBARDSTRAAT 34-42, 1000 BRUSSEL TEL. 02/545.58.87 – FAX. 02/545.59.07 REKENINGNUMMER: 430-0363551-83

11/20

+

dit leidt tot een inkrimping van het aanbod op de private grondmarkt

-

flexibiliteit is nodig : private actoren dienen hun sociale engagementen in onderling overleg met elmaar te kunnen spreiden over verschillende projecten;

2.2.

Ondersteuning van publieke initiatiefnemers vermeld in artikel 2,22° Wooncode die onroerende goederen verwerven op marktconforme wijze van de private initiatiefnemers

2.2.1.

Aankopen door sociale initiatiefnemers van vergunde, afgewerkte of in aanbouw zijnde kwaliteitsvolle wooneenheden ingevolge oproepen tot verkoop op de private markt;

-

basiskwaliteit wordt gegarandeerd door kwalitatieve randvoorwaarden in oproep tot aankoop; betaalbaarheid wordt gegarandeerd door concurrerende oproep enerzijds en ondersteuning aankoop door sociale initiatiefnemers anderzijds;

van

2.2.2. Constructieve Benadering Overheidsopdrachten : CBO -

realiseren van woningen in het kader van de constructieve benadering overheidsopdrachten (CBO) van de Vlaamse overheid; basiskwaliteit wordt gegarandeerd door kwalitatieve randvoorwaarden in CBO-bestek; betaalbaarheid voor de doelgroep wordt gegarandeerd via subsidiëringsysteem sociale woningbouw;

2.2.3. PPS-procedures – tussenkomst van het Garantiefonds voor Huisvesting -

realiseren van woningen die worden gefinancierd via een tussenkomst van het Garantiefonds voor Huisvesting; basiskwaliteit wordt gegarandeerd door kwalitatieve randvoorwaarden in CBO-bestek; betaalbaarheid voor de doelgroep wordt gegarandeerd via subsidiëringsysteem sociale woningbouw ;

2.2.4.

In het kader van concrete projecten •

-

voorwerp van de belofte dient bij vergunning bepaald te worden op evenwichtige wijze na overleg met de private initiatiefnemer; tegen marktconforme prijs vastgesteld door een onafhankelijke deskundige, het comité van aankoop of de ontvanger van de registratie; indien geen interesse binnen 1 maand na wind- en waterdicht gebouw, kan aan de belofte worden voorbijgegaan; •

-

Belofte tot verkoop aan de sociale initiatiefnemers van een percentage wooneenheden, gebouwd door de private initiatiefnemer binnen een globaal stedenbouwkundig en architecturaal concept,

Belofte tot verkoop/ruilen van al dan niet uitgeruste grond/kavels;

voorwerp van de belofte dient bij vergunning bepaald te worden op evenwichtige wijze na overleg met de private initiatiefnemer; VLOROH vzw 12/20 P/A LOMBARDSTRAAT 34-42, 1000 BRUSSEL TEL. 02/545.58.87 – FAX. 02/545.59.07 REKENINGNUMMER: 430-0363551-83

-

tegen marktconforme prijs vastgesteld door een onafhankelijke deskundige, het comité van aankoop of de ontvanger van de registratie; indien geen interesse binnen 2 maanden na verkoopbaarheidsattest/vergunning, kan aan de belofte worden voorbijgegaan;

•

Betaalbaarheid voor de doelgroep wordt gegarandeerd via subsidiëringsysteem sociale woningbouw;


13/20

VERHOUDING WOONBELEID EN RUIMTELIJKE ORDENING : WAT KAN EN MAG VAN HET BELEIDSDOMEIN RUIMTELIJKE ORDENING VERWACHT WORDEN ? RUIMTELIJKE ORDENING DIENT ZICH UIT TE SPREKEN OVER ZAKEN DIE RUIMTELIJK BEPALEND ZIJN De ruimtelijke ordening dient weliswaar rekening te houden met de sectorale ruimtebehoeften, maar mag zelf geen uitspraken doen over zaken die niet ruimtelijk bepalend zijn en behoren tot de bevoegdheden van de sectoren. Tijdens de parlementaire voorbereiding van het decreet houdende organisatie van de ruimtelijke ordening van 18 mei 1999 werd alvast als algemeen beginsel vooropgesteld dat de ruimtelijke ordening geen uitspraak doet over onderwerpen die niet ruimtelijk bepalend zijn en behoren tot de bevoegdheid van de sectoren. “De stedenbouwkundige voorschriften van het plan betreffen in de eerste plaats bestemming, inrichting en/of beheer. Dit moet in ruime zin begrepen worden, met dien verstande dat de uitspraken in ruimtelijke uitvoeringsplannen zich beperken tot het domein van de ruimtelijke ordening. Ruimtelijke ordening is een facetmaterie en geen sectorale materie. Ruimtelijke ordening weegt vanuit een ruimtelijke visie de aanspraken van de diverse sectoren/ functies af, rekening houdend met de beschikbare ruimte. Met die afweging als uitgangspunt doet zij uitspraken over de lokatie, de scheiding en de vermenging van functies/activiteiten. Zij brengt daarbij ook de impact van functies/activiteiten in rekening en de relaties ertussen (bv. verkeer). Daarnaast doet ruimtelijke ordening ook uitspraken over het uitzicht van de ruimte. Ruimtelijke ordening doet geen uitspraken over onderwerpen die niet ruimtelijk bepalend zijn en behoren tot de bevoegdheid van de sectoren.” (Vl. P., 1998-1999, stuk 1332, nr.1, blz. 23.). Naar aanleiding van de advies- en bezwaarbehandeling stelde de Vlaamse Commissie voor Ruimtelijke Ordening (VLACORO) vast dat men soms via het beleidsdomein van de ruimtelijke ordening zuiver sectorale zaken wenst te regelen, die niet ruimtelijk bepalend zijn. Dergelijk oneigenlijk gebruik van de ruimtelijke ordening moet vermeden worden. Toepassing van het principe : Ruimtelijk gedifferentieerde kavel- en woontypologieën in de ruimtelijke ordening De instellingsgerichte definities van “sociale” huur- en koopwoningen uit de Vlaamse Wooncode kunnen niet rechtsgeldig worden doorvertaald in de ruimtelijke ordening : het opleggen van x-aantal “sociale huur-of koopwoningen” of “betaalbare” kavels is geen wettig ruimtelijk typologievoorschrift. Het is niet aangewezen om via een decretale ingreep de mogelijkheid te verlenen dergelijke typologieën te introduceren in het beleidsdomein van ruimtelijke ordening. Het is eerder wenselijk om de problemen op te lossen in het sectoraal beleidsdomein wonen, waar de efficiëntie van een instellingsgerichte definitie van “sociaal” in de Vlaamse Wooncode in vraag kan gesteld worden. Via ruimtelijke ordening kan een gedifferentieerd kavel- en woonaanbod gegarandeerd worden via diverse kavel- en woontypologieën (oppervlaktenormen , vier-, drie- en tweegevelwoningen, appartementen,…) vermits dit ruimtelijk bepalend is.


14/20

RUIMTELIJKE ORDENING DIENT DE VERSCHILLENDE SECTORALE RUIMTE-CLAIMS TEGEN ELKAAR AF TE WEGEN EN VAST TE STELLEN OP BASIS VAN EEN EENDUIDIG KADER

In de ruimteboekhouding van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) wordt gesteld dat de 227.500 ha woon- en woonuitbreidingsgebied die in 1991 op de gewestplannen ingekleurd waren, niet mag toenemen of verminderen tegen 2007. Volgens VLOROH dient de ruimtelijke ordening de verschillende ruimte-claims van de diverse sectoren (economie, huisvesting, recreatie, landbouw, natuur…) tegen elkaar af te wegen en vast te stellen in het kader van een geïntegreerd gebiedsgericht beleid. Hiertoe is het van belang zoveel mogelijk “overlap-problemen” te vermijden. Er is alvast nog veel werk aan de winkel : • •

• •

•

•

Voor Vlaanderen zijn er reeds 23 Vogelrichtlijngebieden geselecteerd met een totale oppervlakte van ongeveer 97.580 ha. Hiervan overlapt 2.586 ha met woon(uitbreidings)gebied en 4.363 ha met industriegebied (en tevens 143 ha met bedrijfsgebied). Voor Vlaanderen zijn er 38 habitatrichtlijngebieden aangemeld bij de Europese Commissie met een totale oppervlakte van ongeveer 102.000 ha. Hiervan overlappen er in totaal 175 ha met woon(uitbreidings)gebied en 107 ha met industriegebied (en tevens 9,5 ha met bedrijfsgebied). Projecten en plannen riskeren geblokkeerd te worden indien uit specifieke studies zou blijken dat de natuurlijke kenmerken van het betrokken gebied aangetast zullen worden. In uitvoering van het Natuurbehouddecreet werden minstens 27 natuurinrichtingsprojecten goedgekeurd. Deze projecten zijn samen goed voor een oppervlakte van 10.000 ha. Zij kunnen in theorie voor 100 % overlappen met bijvoorbeeld woongebied en/of industriegebied. AMINAL (nu Departement Leefmilieu, Natuur en Energie (LNE)) maakt gebruik van een biologische waarderingskaart voor Vlaanderen. De biologische waarderingskaart overlapt met woon(uitbreidings)gebied en/of industriegebied. Op basis van deze kaart geeft LNE vaak negatieve adviezen voor de realisatie van vastgoedprojecten in gebieden die op deze biologische waarderingskaart voorkomen. De Afdeling Monumenten en Landschappen van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap heeft een landschapsatlas opgemaakt, waarin o.a. 381 ankerplaatsen worden aangeduid over een oppervlakte van 221.051 ha, waarvan 1,5 % of ca 3.316 ha overlapt met woon(uitbreidings)gebied op de gewestplannen, 0,1 % of 221 ha overlapt met industriegebied en nog eens 0,1 % of 221 ha overlapt met ambachtelijke zone. De bekkenbeheersplannen of stroomgebiedbeheersplannen uit het decreet integraal waterbeleid zullen overstromingsgebieden afbakenen. Het is niet uitgesloten dat 6.000 ha zullen overlappen met woongebied.

Dit leidt tot rechtsonzekerheid bij zowel de overheid als de publieke en private ontwikkelaars en de burgers. Dit heeft tot gevolg dat de rechtszekerheid in het vastgoedbeleid ernstig op de proef werd en wordt gesteld, niet alleen voor diegenen die vanuit professioneel oogpunt dagelijks met het vastgoedbeleid geconfronteerd worden (zoals stedenbouwkundige ambtenaren, notarissen, architecten, vastgoedhandelaars, promotoren, aannemers, vastgoedmakelaars, landmeters,...) , maar ook en niet in het minst voor de individuele burger. Het hoeft geen betoog dat het gebrek aan rechtszekerheid nefaste gevolgen heeft op het vastgoedbeleid.


15/20

VLOROH pleit daarom voor een éénduidig kader waarbinnen iedere sector de eigen behoefte aangeeft op basis van objectieve gegevens. Op basis van deze sectorale behoeften (economie, huisvesting, havens, landbouw, natuur, recreatie, erfgoed, infrastructuur,…) dient de ruimtelijke ordening tot een geïntegreerde en coherente visie te komen, desgevallend op verschillende niveau’s. MONITOREN VAN DE RUIMTEBOEKHOUDING VAN HET RSV OP EEN VOOR HET PUBLIEK TRANSPARANTE MANIER INZONDERHEID WAT DE RUIMTE VOOR WONEN BETREFT, ZODAT HET BESCHIKBAAR AANBOD EFFECTIEF GEREALISEERD WORDT

De monitoring van de ruimteboekhouding zou op een publieke transparante manier moeten gevoerd worden. De gegevens zouden permanent on-line beschikbaar moeten zijn op de website van de overheid. Een grondig inzicht in behoefte en effectief inzetbaar aanbod op de woningmarkt zijn weliswaar noodzakelijk voor het voeren van een efficiënt betaalbaar woonbeleid, maar zijn anderzijds wel niet voldoende. Beschikbaar aanbod en behoefte dienen het voorwerp uit te maken van een permanente onafhankelijke professionele monitoring. Een efficiënte werking van dergelijk monitoringsysteem vereist de implementatie van een knipperlichtsignaalfunctie indien blijkt dat het effectief beschikbaar aanbod onvoldoende is om de behoefte op te vangen. VERDUIDELIJKEN VAN DE ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN VAN DE WOONUITBREIDINGSGEBIEDEN EN DE BINNENGEBIEDEN IN WOONGEBIED

Behoudens de problematiek van de overlapgebieden, dient een helder en rechtlijnig standpunt ingenomen te worden in verband met de ontwikkelingsmogelijkheden van binnengebieden in woongebied en woonuitbreidingsgebied De woonuitbreidingsgebieden worden in verschillende provinciale structuurplannen niet tot het “juridisch aanbod” gerekend. Ze behoren anderzijds wel tot het voorziene aanbod voor wonen van het RSV. De woonuitbreidingsgebieden en binnengebieden in woongebied worden in verschillende gemeentelijke structuurplannen zelfs aangemerkt als “te bevriezen” of “te schrappen”, terwijl ze volgens de toepasselijke gewestplanbestemmingen onmiddellijk aansnijdbaar zijn, minstens voor groepswoningbouw. Als de bedoelde gronden in het structuurplan dan toch in aanmerking komen voor ontwikkeling, gaat dit meestal ten koste van schrapping van ander woon(uitbreidings)gebied. VLOROH pleit er alvast voor dat verduidelijkt wordt dat woonuitbreidingsgebieden tot het juridisch aanbod van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen behoren. Het schrappen ervan moet aldus planologisch gecompenseerd worden. Het aansnijden ervan creëert geen nieuwe woonbestemming en mag bijgevolg geen aanleiding geven tot het schrappen van ander woon- of woonuitbreidingsgebied. Tegenstrijdige bepalingen in provinciale of gemeentelijke structuurplannen en omzendbrieven dienen dringend afgeschaft te worden; De atlas van de woonuitbreidingsgebieden zorgt alvast voor meer rechtszekerheid, maar geeft anderzijds wel aan dat slechts een beperkt aantal woonuitbreidingsgebieden effectief kan ontwikkeld worden. Dezelfde oefening zou moeten overwogen worden voor de binnengebieden in woongebieden. Ook dient rekening gehouden te worden met de inventaris van de onbebouwde gronden gelegen langs uitgeruste wegen. Het is wenselijk eerst te beschikken over een duidelijk inzicht in het effectief aanbod voor wonen alvorens bijkomende ruimtelijke beperkingen in het woonaanbod door te voeren. VLOROH vzw P/A LOMBARDSTRAAT 34-42, 1000 BRUSSEL TEL. 02/545.58.87 – FAX. 02/545.59.07 REKENINGNUMMER: 430-0363551-83

16/20

RUIMTELIJKE ORDENING GERICHT OP ONTWIKKELING : DE SECTOR REIKT 3 INSTRUMENTEN AAN : GEBIEDSCONTRACTEN, VERRUIMDE TOEPASSING VAN HET PLANOLOGISCH ATTEST EN VERHANDELBARE ONTWIKKELINGSRECHTEN

De roep om een meer ontwikkelingsgerichte ruimtelijke politiek vraagt om instrumenten die meer effectiviteit (doeltreffendheid of uitvoeringsgerichtheid) en meer efficiëntie (doelmatigheid) aan de dag leggen. De sector wenst drie instrumenten te promoten die een weerspiegeling zijn van dit streven : gebiedscontracten, verruimde toepassing van planologische attesten en verhandelbare ontwikkelingsrechten.

Gebiedscontracten Inrichtingsvraagstukken in een steeds meer dynamischer wordende maatschappij dienen vanuit een breder perspectief benaderd te worden en bijgevolg zal in de toekomst de nood aan integrale gebiedsgerichte ontwikkeling groter worden. Dit impliceert ook dat verschillende overheden en maatschappelijke actoren gaan samenwerken, wat niet zo evident is gezien het overheidssysteem nog steeds sterk gefragmenteerd is in verschillende beleidsdomeinen. Het gebiedscontract kan hier een uitweg bieden omdat het d.m.v. een contract de netwerksturing, die nodig is voor dergelijke inrichtingsvraagstukken, in werking stelt. Gebiedscontracten zijn meerjarige contracten tussen overheden en maatschappelijke actoren (vb. houders van eigendomsrechten en overige zakelijke rechten of ontwikkelingsrechten), gebaseerd op een gemeenschappelijke visie op de ontwikkeling van een gebied op het terrein van o.a. milieu, natuur, water en ruimtelijke ordening. In deze contracten dienen maatregelen en projecten meer doelgericht en in meetbare maatstaven geformuleerd te worden, in combinatie met afspraken over de bundeling van geldelijke middelen.

Verruimde toepassing van planologische attesten Het planologisch attest is een document dat aangeeft of een bestaand bedrijf al dan niet behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is. In het geval van behoud worden de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden op korte en op lange termijn meegedeeld. Het planologisch attest kan thans enkel aangevraagd worden door en voor een bedrijf waarvoor het maken of wijzigen van een ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg overwogen moet worden om de uitbreiding of het herbouwen van het bedrijf mogelijk te maken. Op heden kunnen planologische attesten enkel worden aangevraagd door zonevreemde bedrijven die rechtszekerheid wensen te bekomen over de planologische toestand van hun bedrijfsvestigingen. De sector pleit evenwel voor een veralgemeende toepassing van het planologisch attest voor voorgenomen projecten door houders van eigendomsrechten, zakelijke rechten of ontwikkelingsrechten vanuit de diverse deelsectoren (natuur, landbouw, economie, huisvesting, recreatie…). Via de verruimde toepassing van de regeling van de planologische attesten, zullen mogelijke planologische knelpunten sneller gedetecteerd worden vanuit de basis en zullen tegelijk ook sneller praktische oplossingen worden aangeboden teneinde de gewenste ruimtelijke uitvoering sneller te realiseren, terwijl de hogere overheid via het goedkeuringsmechanisme uiteindelijk de kwaliteitsbewaking op zich blijft houden.


17/20

Verhandelbare ontwikkelingsrechten (VOR) Het instrument van ‘verhandelbare ontwikkelingsrechten’ wordt in Amerika al vanaf de jaren zeventig toegepast. Uitgangspunt is dat gebieden die niet mogen ontwikkelen (verstedelijken) financieel worden gecompenseerd door gebieden die dat wel mogen. Dit gebeurt door het toekennen van verhandelbare ontwikkelingsrechten aan grondeigenaren in gebieden waar het ontwikkelingspotentieel van de eigendommen niet verder ontwikkeld mag worden (sending sites). Deze ontwikkelingsrechten zijn vervolgens noodzakelijk om in gebieden waar wel ontwikkelingen toegelaten worden (receiving sites) daadwerkelijk tot ontwikkeling te komen. De waardedaling van de grond in de sending sites, die met het inleveren van latente ontwikkelingsruimte gepaard gaat, wordt zodoende gecompenseerd. Dit instrument heeft twee grote voordelen: het tast de eigendomsrechten niet aan, maar laat deze tot gelding komen op een andere lokatie, en het instrument is ook zonder financiële last voor de overheid. In die zin is het een instrument dat het ruimtelijk beleid op een meer efficiënte en meer effectieve manier tot uitvoering kan brengen. Schematisch voorgesteld :

Dit instrument is voornamelijk gericht op een kwaliteitsverbetering van de open ruimte. Dit kan betrekking hebben op het verplaatsen van het ongebruikt ontwikkelingspotentieel binnen de open ruimte naar elders, op de ontwikkeling van bos en natuur en op duurzaam grondgebruik in ruil voor de ontwikkeling van meer woonruimte, andere bebouwing, ontgrondingen en infrastructuur elders. Het programma van verhandelbare ontwikkelingsrechten omvat vier elementen. De aanwijzing van herkomstgebieden (sending sites) en van ontvangstgebieden (receiving sites), de specificatie van de ontwikkelingsrechten en het mechanisme om ontwikkelingsrechten over te dragen. Het ligt voor de hand voor het transfermechanisme een parallel te zoeken met de overdracht van bijvoorbeeld melkquota of CO2-rechten en de regeling daarvan. Bij de verhandeling van ontwikkelingsrechten moet marktwerking toegelaten worden.


18/20

Een programma met verhandelbare ontwikkelingsrechten (VOR) is in principe juridisch inpasbaar in het Vlaams ruimtelijk ordeningsrecht, mits de doelstelling van het programma expliciet wordt gerelateerd aan het gebied. Planologisch kunnen met het instrument van VOR een aantal mogelijke doelen naar voren geschoven worden. ∗ ∗

Latent (ongebruikt) en ongewenst ontwikkelingspotentieel kan door een systeem van VOR verplaatst worden naar gebieden waar ontwikkeling wel gewenst is. Op deze manier voorkomt men dat de bestaande kwaliteit van het herkomstgebied verder achteruit zou gaan; Een systeem van VOR kan ook een rol spelen in het stimuleren van de ontwikkeling van bos en natuur;

Dit instrument maakt dat de overheid in een marktcontext meer greep op de ruimtelijke inrichting kan hebben omdat ze efficiënter omspringt met de middelen die haar ter beschikking staan. Met dit instrument doet de overheid aan marktstructurering omdat het de regels vastlegt, terwijl de ruimtelijke inrichting zelf eerder het resultaat is van een markt van ontwikkelingsrechten. Ten slotte zal het instrument meer rechtszekerheid bieden tegen de waardeverminderingen van gronden ingevolge de huidige interactie en overlap tussen ruimtelijke planning enerzijds en territoriale sectorale planning anderzijds. **** Volgens de sector zijn het ‘gebiedscontract’, de verruimde toepassing van het planologisch attest en het instrument van de ‘verhandelbare ontwikkelingsrechten’ veelbelovende instrumenten die in de nabije toekomst wellicht een belangrijke rol kunnen spelen in het beleid inzake ruimtelijke ordening. De sector vraagt de Vlaamse regering om deze instrumenten te implementeren in het beleid inzake ruimtelijke ordening. VERLENEN VAN EEN DECRETAAL INITIATIEFRECHT AAN PRIVATE EN PUBLIEKE ONTWIKKELAARS OM EEN PLENAIRE VERGADERING SAMEN TE ROEPEN VOOR DE REALISATIE VAN EEN VERKAVELINGS- OF (GROEPS)WONINGBOUWPROJECT OP GRONDEN WAAROP ZE ONTWIKKELINGSRECHTEN HEBBEN; VIA DERGELIJK RECHT ZULLEN PROJECTEN SNELLER KUNNEN GOEDGEKEURD EN GEREALISEERD WORDEN MET MINDER KOSTEN Het is wenselijk om de openbare of private ontwikkelaar een decretaal initiatiefrecht te verlenen zodat op zijn verzoek een “plenaire vergadering” wordt gevoerd op basis van een voorontwerp-plan met betrekking tot een gebied waarop zij, al dan niet gezamenlijk, ontwikkelingsrechten hebben verworven.


19/20

ROEP NAAR RECHTSZEKERHEID MET BETREKKING TOT VOORKOOPRECHTEN AFBAKENINGSPLANNEN MET VOORKOOPRECHTEN OP PERCEELSNIVEAU Gelet op de belangrijke burgerrechtelijke gevolgen van de uitoefening van een voorkooprecht, is het wenselijk dat elk afbakeningsplan dat tot gevolg kan hebben dat de eigenaars van de grond onderworpen kunnen worden aan enig voorkooprecht, minstens op perceelsniveau wordt vastgesteld. Dit is thans niet het geval bij de voorkooprechten die gelden in de bijzondere gebieden vermeld in artikel 85 van de Vlaamse Wooncode. AFBAKENINGSPLANNEN MET VOORKOOPRECHTEN ONDERWERPEN AAN OPENBAAR ONDERZOEK Het is wenselijk dat alle afbakeningsplannen die een voorkooprecht invoeren op basis van sectorale wetgevingen, aan een openbaar onderzoek onderworpen worden. Voor de VEN-gebieden, de RUP’s, de afbakening van de zeehavengebieden, de stroomgebiedbeheersplannen en de deelbekkenbeheerplannen is er geen probleem. Er is wel een probleem voor de woningbouw- en de woonvernieuwingsgebieden. Een en ander leeft thans dus op gespannen voet met het grondwettelijk gewaarborgd gelijkheids- en non-discriminatiebeginsel: er bestaat inderdaad geen objectieve verantwoording voor de onderscheiden behandeling van eigenaars die in woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden gelegen zijn. Elk besluit ter bepaling van de aan het voorkooprecht onderhevige perimeter zou best worden bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad. Het wordt in zijn geheel betekend aan elke eigenaar wiens goed is gelegen in de aan het voorkooprecht onderhevige perimeter. INTRODUCEREN VAN EEN MOTIVERINGSPLICHT OP TWEE SPOREN Het is wenselijk dat alle afbakeningsplannen die een voorkooprecht invoeren op basis van sectorale wetgevingen, tevens motiveren waarom het voorkooprecht precies in die gebieden wenselijk of noodzakelijk is. Dit is trouwens steeds de bedoeling geweest van de decreetgever. Ook de begunstigde van het voorkooprecht zou vanuit zijn specifieke situatie uitdrukkelijk moeten motiveren waarom de uitoefening van het voorkooprecht voor hem wenselijk of noodzakelijk is. SANCTIONEREN VAN DE BEGUNSTIGDE VAN HET VOORKOOPRECHT BIJ VASTGESTELD MISBRUIK Indien de begunstigde van het voorkooprecht na de uitoefening ervan het onroerend goed niet binnen een redelijke termijn aanwendt ter verwezenlijking van de doelstelling waarvoor het voorkooprecht werd uitgeoefend, moet er voorzien worden in sancties, zoals bijvoorbeeld de mogelijkheid tot wederinkoop door de eigenaar of het vorderen van een schadevergoeding.

*

*

*


20/20

DE ROL VAN HET PRIVE-INITIATIEF IN DE TOEKOMSTIGE SOCIALE HUISVESTING IN VLAANDEREN STUDIEDAG 21 JUNI VLOROH vzw

Recommend Documents