De Nederlandse markt voor supermarkten onder de loep: Over- of onderbewinkeld? MSRE Scriptie. Michiel Boonen. 1 Pagina

De Nederlandse markt voor supermarkten onder de loep: Over- of onderbewinkeld?

MSRE Scriptie Michiel Boonen

1|Pagina

Auteur Michiel P. Boonen MRICS Sr. Consultant – Research en EMEA Investment Strategy Cushman & Wakefield [email protected]

Amsterdam School of Real Estate Huys Azië Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam

Beoordeling: Dhr. Prof. dr. J. Rouwendal Dhr. Drs. A. Marquard

VU Amsterdam en Amsterdam School of Real Estate Amsterdam School or Real Estate

Datum Maart 2016 Bron foto’s voorpagina: Ahold Nederland, beritvanderwiel.wordpress.com, fonkonline.nl en studiovanderzandt.nl

2|Pagina

Voorwoord Goed eten, wie houdt daar nu niet van? Ik in ieder geval wel. En hoewel je natuurlijk naar een restaurant kunt gaan, zou goed eten mijns inziens elke dag mogelijk moeten zijn. En wie zegt eigenlijk dat het dat niet is? Iedereen in Nederland kan immers naar een supermarkt, waar de basis ingrediënten voor goed eten al te verkrijgen zijn. Maar hoe zit dat nu eigenlijk met die supermarkten? Hebben we er daar te weinig van, of juist te veel? In het onderzoeksrapport dat voor u ligt heb ik getracht antwoord te geven op die laatste vraag. Hoewel te weinig en te veel relatief subjectieve begrippen zijn heb ik geprobeerd op gestructureerde wijze inzicht te geven in de mate van over- en onderbewinkeling van supermarkten. Het onderzoeksrapport neemt u stapsgewijs door dit gehele proces mee, waarbij er uiteindelijk in de conclusie antwoord gegeven zal worden op de hoofdvraag van het onderzoek. Ik wil hier graag nog de kans benutten om een aantal personen te bedanken, zonder wie ik dit onderzoek niet tot een goed einde had kunnen brengen. Allereerst Jerney. De afgelopen maanden heb ik veel aandacht gehad voor literatuur, het zwaartekrachtmodel en de computer. Soms was er lichte paniek over deadlines, fouten die er gemaakt werden of software die niet werkte zoals ik dat graag wilde. Jij was en bent mijn rots in de branding en hiervoor ben ik je niets dan dank verschuldigd. Daarnaast gaat er dank uit naar Jan Rouwendal, die mij van zeer kundige en uiterst bruikbare feedback heeft voorzien om dit onderzoek succesvol af te kunnen ronden. Jon en Ben die me op weg hielpen met inzichten over zwaartekrachtmodellering. Tim, die met zijn inhoudelijke kennis van ArcMap ervoor zorgde dat sommige processen eenvoudiger, sneller en beter werden. Lars die vanaf de zijlijn het gehele proces volgde en me van waardevolle input heeft voorzien. Bas en Tica die elke maandag weer moesten horen hoe het onderzoek wel of niet vorderde en natuurlijk nog vele andere collega’s, kennissen, familie en vrienden die me de afgelopen periode gesteund hebben bij het voltooien van de MSRE opleiding. Allemaal heel erg bedankt! Michiel 3|Pagina

4|Pagina

Management samenvatting Supermarkten hebben tussen 2005 en 2015 een stijging van de omzetten laten zien. Desondanks is er sinds 2010 sprake van een daling van het aantal supermarkten in Nederland (Statline, 2015). Is er dan, ondanks een stijging van de omzet, sprake van te veel supermarkten in Nederland? Hierover bestaat nog geen (wetenschappelijk) onderzoek. In onderhavig onderzoek zal zodoende naar voren komen of er sprake is van over- of onderbewinkeling van de markt voor supermarkten door antwoord te geven op de volgende centrale vraag:

‘Is er sprake van over- of onder bewinkeling van de Nederlandse markt voor supermarkten?’ Uit de literatuur blijkt dat de Nederlandse winkelmarkt een fijnmazige structuur kent. De bekendste parallel is die met de Centrale Plaatsen Theorie van Christaller (1933 / 1966). Of deze theorie stand houdt voor supermarkten wordt niet duidelijk, maar Stelder (2012) toont aan dat er wel degelijk sprake is van een fijnmazige supermarktstructuur. Desondanks leeft 14,8% van alle Nederlandse consumenten in een ruimtelijk monopolie. Internationaal blijkt dat de structuur voor supermarkten veelal grote regionale verschillen kent, waardoor algemene conclusies over de markt voor supermarkten te simplistisch zijn (Poole, Clarke en Clarke, 2010). Consumentenfactoren die het bezoek aan een supermarkt bepalen zijn omvangrijk en divers. De afstand tussen de consument en de winkel en de grootte van de winkel alsook de demografische gegevens van de consument worden veelal als relevante factoren genoemd. Dit is overeenkomstig aan de aannames waarop het zwaartekrachtmodel van Huff (1964) berust. Dit model is zodoende gebruikt in onderhavig onderzoek. Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van een dataset van supermarkten van supermarktgidsonline (Ondernemerspers Nederland, 2016), CBS buurten (CBS, 2013) en bestedingsdata van CACI en Michael Bauer (Caci en Michael Bauer, 2013). Op basis van deze data is door toepassing van het zwaartekrachtmodel een inschatting van de maximale omzet per supermarkt tot stand gekomen. Deze is

5|Pagina

vervolgens verminderd met de kosten die benodigd zijn voor het operationaliseren van een supermarkt, waardoor een winst- of verliesmarge overblijft. De winstmarge van supermarkten in alle afzonderlijke buurten is bij elkaar opgeteld, waardoor de winstgevendheid van alle buurten bepaald kon worden. Door uit te gaan van een gemiddelde winst per vierkante meter per buurt, konden kosten voor het toevoegen van een supermarkt in bestaand vastgoed en de kosten voor het toevoegen van een supermarkt in een nieuwbouwscenario verrekend worden. Het resultaat is dat er in 1.988 buurten sprake is van een totale winstgevendheid van supermarkten. In 1.610 van deze buurten zou ruimte moeten bestaan om een supermarkt toe te voegen vanuit het scenario nieuwbouw, terwijl 1.860 buurten ruimte zouden bieden voor het toevoegen van een supermarkt in bestaand vastgoed. De potentie voor het toevoegen van supermarkten is met name geconcentreerd in stedelijk gebied, terwijl verlieslijdende supermarkten veelal geconcentreerd zijn in landelijk gebied in Nederland. Hoewel er in 1.610 buurten financiële ruimte zou moeten zijn voor het toevoegen van een supermarkt, is bij de berekening van deze financiële ruimte geen rekening gehouden met de invloed die het toevoegen van een supermarkt heeft op de winstgevendheid in het gebied waar deze supermarkt toegevoegd wordt. Een casestudie in Den Haag leert dat het toevoegen van een supermarkt van 1.009 vierkante meter (gemiddelde oppervlakte van een supermarkt in Nederland), leidt tot een afname van de winstgevendheid in de gemeente van 0,86%. In buurten die nabij de buurt met de toegevoegde supermarkt gelegen zijn, kan deze afname zelfs oplopen tot 16,4%. Zodoende zal de potentie voor het toevoegen van supermarkten afnemen door een enkele toevoeging. Op basis van onderhavig onderzoek kan echter niet gezegd worden voor hoeveel supermarkten er nog ruimte zou zijn in de markt, maar feit is dat er wel ruimte is voor een uitbreiding van het aantal supermarkten in bepaalde gebieden in Nederland.

6|Pagina

Inhoudsopgave Voorwoord ............................................................................................................................................................. 3 Management samenvatting .................................................................................................................................. 5 Inhoudsopgave...................................................................................................................................................... 7 Hoofdstuk 1: Inleiding .......................................................................................................................................... 9 §1.1 Aanleiding ................................................................................................................................................... 9 §1.2 vraagstelling.............................................................................................................................................. 11 §1.3 Eindproduct............................................................................................................................................... 12 §1.4 Afbakening ................................................................................................................................................ 13 §1.5 Onderzoeksmethoden............................................................................................................................... 16 §1.6 Leeswijzer ................................................................................................................................................. 18 Hoofdstuk 2: Literatuuroverzicht ....................................................................................................................... 21 §2.1 Inleiding .................................................................................................................................................... 21 §2.2 De structuur van de Nederlandse winkelmarkt ......................................................................................... 21 §2.3 De structuur van de markt voor supermarkten .......................................................................................... 22 §2.4 Factoren die de winkelende consument beïnvloeden ............................................................................... 28 §2.5 Theorie zwaartekrachtmodel..................................................................................................................... 32 §2.6 Deelconclusie ........................................................................................................................................... 36 Hoofdstuk 3: Onderzoeksmethodologie en data verantwoording .................................................................. 39 §3.1 Data verantwoording ................................................................................................................................. 39 §3.2 Methodologie ............................................................................................................................................ 41 §3.3 Schema onderzoeksmethodiek ................................................................................................................. 46 §3.4 Hypothesevorming .................................................................................................................................... 47 §3.5 Deelconclusie ........................................................................................................................................... 48 Hoofdstuk 4: Onderzoeksresultaten .................................................................................................................. 51 §4.1 Uitwerking zwaartekrachtmodel ................................................................................................................ 51 §4.2 Winstgevendheid van supermarkten ......................................................................................................... 53 §4.3 Ruimte voor uitbreiding? ........................................................................................................................... 56 §4.4 Toevoeging in de praktijk .......................................................................................................................... 60 §4.5 Deelconclusie ........................................................................................................................................... 61 Hoofdstuk 5: Conclusie en aanbevelingen ....................................................................................................... 65 §5.1 Conclusie .................................................................................................................................................. 65 §5.2 Reflectie .................................................................................................................................................... 67 §5.3 Aanbevelingen .......................................................................................................................................... 69 Bibliografie .......................................................................................................................................................... 71 Bijlage 1: Beschikbare informatie over de supermarkten ............................................................................... 78 Bijlage 2: Overzicht vaste- en variabele kosten supermarkten ....................................................................... 79 Bijlage 3: Uitkomsten Huff model ...................................................................................................................... 81 Bijlage 4: Bestedingsinformatie per buurt – supermarktbestedingen per jaar.............................................. 82 Bijlage 5: Kostenoverzicht nieuwbouw supermarkt per provincie ................................................................. 83

7|Pagina

Aperitief: Hoofdstuk 1 - Inleiding

Aperitief: Ravioli liquido – Errico Recanati Bron: tasteofstars.be 8|Pagina

Hoofdstuk 1: Inleiding §1.1 AANLEIDING

Supermarkten hebben in de crisis aangetoond redelijk resistent te zijn tegen de economische malheur die in de winkelmarkt waar te nemen is geweest. Hoewel de omzetontwikkeling met de nodige pieken en dalen gepaard ging, is er tussen het eerste kwartaal van 2007 en het tweede kwartaal van 2015 een duidelijke stijging waar te nemen in de omzet van supermarkten in Nederland (Statline, 2015). Het aantal supermarkten laat juist een tegenovergestelde trend zien. Hoewel er tussen 2007 en het eerste kwartaal van 2010 nog sprake was van een toename van het aantal supermarkten in Nederland, daalde dit aantal tot het vierde kwartaal van 2015 gestaag (Statline, 2015).

3.350

120

3.300

115

3.250

110

3.200 3.150

105

3.100

100

3.050

95

3.000

90

2.950

85

2.850

80 2007 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2013 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2015 Q1* 2015 Q2* 2015 Q3* 2015 Q4*

2.900

Aantal supermarkten

Indexcijfer omzet (waarde)

Figuur 1: Ontwikkeling indexcijfer over de waarde van de omzet van supermarkten (2010 = 100) en aantal supermarkten

Bron: Statline, 2015

Deze trend staat in schril contrast tot wat in de markt veelal gesteld wordt, namelijk dat supermarktketens nog altijd zeer geïnteresseerd zijn in uitbreiding van hun winkelbestand. Dit blijkt ook uit transactiegegevens over het jaar 2015 (PropertyNL, 2016), waarbij supermarkten een belangrijke drijver zijn geweest van het opnamevolume van winkels. De dichtbevolkte marktstructuur van supermarkten in Nederland zou een reden kunnen zijn van de krimp die volgens cijfers van het CBS gaande is (Statline, 2015). Dit is overeenkomstig aan Van Leeuwen en Rietveld

9|Pagina

(2010), die in een Europese vergelijking al tot de conclusie kwamen dat er een relatief hoog voorzieningenniveau in landelijke gebieden in Nederland aanwezig is. Aangezien het om generale cijfers over heel Nederland gaat, wordt daarmee niet uitgesloten dat er op lokaal niveau inderdaad nog uitbreidingen plaatsvinden, zoals in de markt te horen is (PropertyNL, 2016). De mate waarin deze uitbreidingen rationeel en systematisch onderbouwd worden blijft echter onduidelijk en ook wetenschappelijke literatuur geeft hierover geen uitsluitsel. Het verdwijnen van supermarkten en supermarktformules uit het Nederlandse landschap is op zichzelf geen nieuw fenomeen; sinds de start van dit millennium verdwenen al zeker veertig foodformules zoals Konmar, Super de Boer en Edah (Retailnews, 2015). Dit duidt op een toenemende concentratie van supermarktketens, hetgeen ook tot uitdrukking komt in de Herfindahl index1. In 2007 bedroeg deze nog 15,85%, terwijl deze in 2015 opgelopen was tot 18,81% (distrifood.nl, 2016). Hoewel dit een stijging van 296 basispunten vertegenwoordigd, is er geenszins sprake van een monopolie positie van een van de uitbaters. Daarnaast spelen er op dit moment verschillende ontwikkelingen rondom supermarkten die mogelijk van invloed zijn op het succes van supermarkten in Nederland. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan de aanhoudende prijzenoorlog, de opkomst van nieuwe supermarkten, het verdwijnen van “het middensegment supermarkt”, een toename van de gemiddelde grootte van supermarkten en de opkomst en groei van online supermarktketens en het online boodschappen doen (Deloitte, 2013, Retailnews 2015, Kooijman D.C., Gorczynski T., 2015 en Rabobank, 2015). Naast de hiervoor genoemde maatschappelijke achtergrond is er ook een wetenschappelijke achtergrond die als aanleiding voor dit onderzoek geldt. Binnen de Nederlandse markt is er slechts zeer beperkt literatuur verschenen over supermarkten. Recente publicaties van onder andere Bos (2012), Janssen (2011) en Stelder (2012) zijn bruikbaar voor de literatuurvorming over supermarkten in Nederland. Desalniettemin bieden deze onderzoeken geen beantwoording op de vraag die centraal zal staan in onderhavige rapportage doordat deze andere onderwerpen behandelen of vanuit een ander oogpunt geschreven zijn. Zodoende blijft er een hiaat in de literatuurvorming over locatiekeuze en het al-dan-niet bestaan 1

De Herfindahl index is een maatstaf voor de concentratie in een bedrijfstak. Hoe dichter bij 100%, des te groter het marktaandeel van een aanbieder is.

10 | P a g i n a

van over- of onderbewinkelde gebieden voor supermarkten in Nederland ontstaan. Daarnaast bestaat er nog geen bevredigende analyse waarmee antwoord wordt verschaft op de vraag of de krimp waarvan sprake is, maar ook uitbreidingen die nog plaatsvinden, rationeel tot stand komen. Het onderzoek van Bos (2012) was gericht op de toekomst van het wijkwinkelcentrum, waarbij de bedreiging van dit type winkelvastgoed door onder meer XL-supermarkten behandeld werd. Uit dit onderzoek komen echter weinig relevante zaken naar voren ten behoeve van onderhavig onderzoek. Het onderzoek van Janssen (2011) was gericht op de huurprijsbepaling van supermarkten in Nederland en heeft daardoor weinig raakvlakken met onderhavige rapportage. Uit de studie van Stelder (2012) kunnen enkele interessante waarnemingen meegenomen worden, hoewel de betreffende studie gericht was op het onderzoeken van al-dan-niet bestaande ruimtelijke monopolie posities van supermarktketens. §1.2 VRAAGSTELLING

De winkelvastgoedmarkt en specifiek de markt voor supermarkten, heeft haar eigen toekomst in handen. Er komen voor consumenten steeds meer alternatieven om hun boodschappen niet meer in een fysieke winkel te hoeven doen, hoewel het aandeel online aankopen van de totale omzet in dagelijkse goederen vooralsnog beperkt blijft tot zo´n 6% (Deloitte, 2014). Desondanks is een goede en toekomstbestendige strategie ten behoeve van het winkelbestand essentieel voor supermarktketens. Immers, een goede locatie draagt bij aan de omzetpotentie voor exploitanten en kan derhalve als belangrijk worden gezien. Belangrijk is dan ook om te weten waar die goede locatie is, waarom dat een goede locatie is en hoeveel omzetpotentie die betreffende locatie heeft. Wanneer antwoord op deze vragen gegeven kan worden, kan niet alleen voor nieuwe supermarkten bepaald worden of ze aantrekkelijk zijn voor uitbaters van supermarkten, maar kan ook bepaald worden of zij bestaande supermarkten wellicht zouden moeten sluiten. Dit alles met als doel het verbeteren van de fysieke winkelportefeuille van supermarktketens. Daarnaast zal een conclusie over de gebruikersmarkt kunnen leiden tot nuttige inzichten voor beleggers aangezien zij sterk afhankelijk zijn van het sentiment op de gebruikersmarkt. De hierboven beschreven onderzoeksprobleemstelling kan uitgedrukt worden in de volgende vraagstellingen.

11 | P a g i n a

§ 1.2.1 CENTRALE VRAAG

Om een antwoord te kunnen geven op de onderzoeksprobleemstelling is onderstaande centrale vraag geformuleerd:

‘

Is er sprake van over- of onder bewinkeling van de Nederlandse markt voor supermarkten?

’

§ 1.2.2 DEELVRAGEN

Om tot beantwoording van deze hoofdvraag te komen zijn er enkele deelvragen opgesteld: 1. Hoe is de Nederlandse winkelmarktstructuur en in het bijzonder de supermarktstructuur opgebouwd? 2. Welke factoren zijn voor consumenten bepalend in de keuze om boodschappen te doen bij een bepaalde supermarkt? 3. Op welke wijze kan over- of onderbewinkeling bepaald worden? 4. Is er sprake van onder- of over bewinkelde gebieden voor supermarkten in Nederland? 5. Zijn de onderbewinkelde gebieden in Nederland aantrekkelijk voor nieuwe supermarkten? Deelvraag 1 en 2 zullen door middel van literatuuronderzoek beantwoord worden, terwijl deelvraag 3 en 4 door middel van een empirische benadering beantwoord zullen worden. §1.3 EINDPRODUCT

Middels het beantwoorden van de deelvragen zal worden gepoogd antwoord te geven op de hoofdvraag. Het eindproduct van dit onderzoek zal echter niet enkel het antwoord op de hoofdvraag zijn, maar zal indien het gehele onderzoek succesvol verloopt ook inzicht bieden in de toepasbaarheid van een ruimtelijke interactiemodel in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt.

12 | P a g i n a

De data die voor onderhavig onderzoek gebruikt wordt, is als volgt: 

Dataset met alle supermarkten van Nederland (Ondernemerspers Nederland, 2016);



Dataset met alle buurten, wijken en gemeenten van Nederland en alle bijbehorende demografische gegevens (CBS, 2013);



Dataset met consumentenbestedingen aan supermarkten (CACI en Michael Bauer, 2013).

Deze data zal gebruikt worden om op een gestructureerde wijze het onderzoek te voltooien. Stapsgewijs zal het onderzoek als volgt opgebouwd zijn: 

Onderzoek naar de bestaande marktstructuur voor supermarkten en winkels in Nederland (hoofdstuk 2);



Onderzoek naar consumentenfactoren die de keuze voor een supermarkt beïnvloeden (hoofdstuk 2);



Het bepalen van de omzet- en winstpotentie van iedere supermarkt door middel van een zwaartekrachtmodel en operationele kosten van supermarkten (hoofdstuk 3);



Het bepalen van de gemiddelde winstmarge per vierkante meter supermarkt per buurt en het bepalen van de bouwkosten voor het inbouwen in bestaand vastgoed van een supermarkt, of het nieuw bouwen van een supermarkt (hoofdstuk 3);



Bepalen of er buurten zijn waar de gemiddelde winstmarge per vierkante meter supermarkt boven de bouwkosten per vierkante meter ligt om te bepalen of er ruimte is voor het uitbreiden van het aantal supermarkten.

§1.4 AFBAKENING

Het onderzoek omvat een breed onderwerp, waar verscheidene sub-onderwerpen in terug komen. Daardoor is het, voor het slagen van het onderzoek, essentieel om te zorgen voor een goede en strakke onderzoeksafbakening. Hierna volgen de punten waarop onderhavig onderzoek is afgebakend: Geografische afbakening Het onderzoeksgebied betreft de Nederlandse markt voor supermarkten. Hierbij worden enkel gegevens over Nederland meegewogen, waardoor de uitkomsten in 13 | P a g i n a

grensregio´s (met name aan de grens met Duitsland en België) enigszins vertroebeld kunnen raken vanwege de mogelijke toe- of afvloeiing van consumenten over de landsgrenzen.

Consumentenvoorkeuren Elk mens is uniek. Dit heeft vergaande gevolgen voor consumentenvoorkeuren ten behoeve van de keuze voor een bepaalde supermarkt. De consumentenvoorkeuren zullen voortkomen uit de literatuurstudie en zodoende wordt er geenszins (niet op landelijk, regionaal of lokaal niveau) consumentenonderzoek verricht om de specifieke voorkeuren in kaart te brengen.

Mobiliteitsbeperkingen Eventuele mobiliteitsbeperkingen vanwege leeftijd worden niet uitdrukkelijk meegewogen in het onderhavige onderzoek. Hoewel het een algemene perceptie is dat de mobiliteit afneemt naarmate consumenten ouder worden (vanaf een bepaalde leeftijd), is deze aanname te generiek om toe te passen in het onderzoek.

Woonplaats vs. Werkplaats In de rapportage wordt uitgegaan van de aanname dat consumenten hun aankopen in een supermarkt doen vanuit hun woonplaats (woning). Hoewel er uit (internationale) literatuur (Arentze et al., 1993, van Leeuwen et al., 2010, Herrmann et al, 1968, Dellaert et al, 1998, Hagerstrand, 1970) blijkt dat consumenten de woonwerk reis ook kunnen gebruiken voor het bezoeken van een supermarkt en daarmee andere uitkomsten kunnen ontstaan, valt de toevoeging van het bezoek aan een supermarkt vanuit de werkplaats buiten de beschouwing van dit onderzoek.

Juridische context Binnen dit onderzoek wordt geen rekening gehouden met eventuele beperkende juridische context omtrent het vestigen van supermarkten binnen specifieke gebieden in Nederland. Hoewel het bekend is dat een supermarkt niet zonder meer overal gevestigd kan worden, gegeven het huidige bestemmingsplan en/of de huidige structuurvisie, vallen deze mogelijke beperkingen buiten het onderzoeksgebied dat voor dit onderzoek gehanteerd wordt. Hiervoor is gekozen vanwege het gedetailleerde karakter van ruimtelijk beleid in Nederland.

14 | P a g i n a

Bestemmingsplannen verschillen per gemeente, waardoor eventuele juridische beperkingen voor 408 gemeenten (CBS, 2013) toegevoegd zouden moeten worden.

Supermarkten met een beperking in het gebruik Supermarkten waarvan in zijn algemeenheid aangenomen mag worden dat deze niet voor alle consumenten zonder beperkingen toegankelijk zijn, zoals campingsupermarkten of supermarkten binnen de grens van een vakantiepark, vallen buiten dit onderzoek. Dit is in lijn met het onderzoek van Stelder (2012), waarin supermarkten op vakantieparken buiten het onderzoek gelaten zijn. Voor het uitsluiten van dit type supermarkten is, in lijn met het onderzoek van Stelder, gekozen omdat consumenten dergelijke supermarkten ervaren als “onderdeel” van het vakantiepark en deze zodoende geen onderdeel uitmaakt van de “open markt” voor supermarkten in Nederland. Of een supermarkt op een vakantiepark gelegen is, wordt in de bestaande dataset van supermarkten aangegeven (Ondernemers pers Nederland, 2016).

Relatie met omliggende winkelvoorzieningen Er is geen specifieke literatuur, zowel nationaal als internationaal, gevonden waarin de relatie tussen supermarkten en eventuele omliggende winkelvoorzieningen aangetoond wordt. Zodoende wordt de eventuele invloed van omliggende winkelvoorzieningen op de aantrekkelijkheid van een supermarkt in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten.

Afstanden tot supermarkten Bij de toepassing van een zwaartekrachtmodel wordt idealiter gebruik gemaakt van de meest realistische afstand tot een supermarkt, de afstand over het wegennetwerk. Vanwege het ontbreken van een alomvattend weggennetwerk dat gebruikt kan worden als “routable” netwerk, is gekozen voor het gebruik van lineaire afstanden tot supermarkten vanuit het centrum van een buurt. Door het gebruik van lineaire afstanden zullen met name eventueel bestaande natuurlijke barrières niet meegewogen worden, waardoor resultaten beïnvloed kunnen worden.

Data Er wordt getracht zoveel mogelijk consistentie aan te brengen in de data die voor dit onderzoek gebruikt wordt. Doordat er voor sommige datavariabelen gebruik gemaakt 15 | P a g i n a

wordt van externe bronnen, zal er zoveel mogelijk gebruikt gemaakt worden van data uit het jaar 2013. Hiervoor is gekozen omdat niet voor alle variabelen recentere data beschikbaar is en de peildatum zoveel mogelijk gelijk gehouden wordt binnen het onderzoek. Dit geldt zonder meer voor de volgende data: 

Gemeenten, wijken en buurten en bijbehorende demografische gegevens (CBS, 2013);



Populatie naar leeftijd (CBS, 2013 en Michael Bauer, 2013);



Koopkracht in Euro (CACI en Michael Bauer, 2013);



Consumentenbestedingen aan boodschappen (CACI en Michael Bauer, 2013).

Voor de volgende variabele is er enkel de beschikking over een recent databestand, namelijk uit januari 2016: 

Supermarkten in Nederland (Ondernemerspers Nederland, 2016).

§1.5 ONDERZOEKSMETHODEN

Er is binnen de Nederlandse wetenschap beperkte literatuurvorming geweest over het supermarktlandschap (Stelder, 2012) en het consumentengedrag omtrent het bezoek van supermarkten. Over de winkelmarkt in zijn algemeenheid is echter al veel literatuur gevormd. Ook op internationaal niveau is er enige literatuur aanwezig over de supermarktstructuur van bepaalde landen – waaronder het Verenigd Koninkrijk – maar lijkt er een gat te ontstaan in literatuur die specifiek toegespitst is over de vraag of markten over- of onderbewinkeld zijn. In de Verenigde Staten worden er enkele studies gewijd aan het onderzoeken van expansiemogelijkheden voor supermarkten. Deze studies hebben allen echter een sterk lokaal karakter en doen geen uitspraak over de onder- of overbewinkeling van een groter overstijgend gebied. Ook literatuur over consumentenvoorkeuren bij het bezoek van supermarkten is in Nederland beperkt, ondanks dat er verschillende onderzoeksbureaus in Nederland aanwezig zijn (onder andere Motivaction en Smart Agent) die consumentenvoorkeuren in kaart brengen. Deze data is echter niet vrij beschikbaar en het blijft hierbij veelal bij data over consumenten, zonder dat de motivatie van een bezoek aan een winkel, winkelgebied of supermarkt bekend is. Er is in onderhavig onderzoek voor gekozen om op basis van bestaande – (inter)nationale – literatuur 16 | P a g i n a

naar consumentenvoorkeuren te kijken. Daarbij wordt aangenomen dat consumentenvoorkeuren ten behoeve van dagelijkse goederen (boodschappen) internationaal een vergelijkbaar patroon zullen hebben. Indien afgeweken wordt van deze aanname zal dit expliciet vermeld worden. Daarnaast, zoals in de afbakening omschreven wordt, is in onderhavig onderzoek geen rekening gehouden met het bezoek aan een supermarkt vanuit de werkbestemming. Ten behoeve van dit onderzoek zullen de volgende onderzoeksmethoden gehanteerd worden. § 1.5.1 LITERATUURONDERZOEK

De basis van het onderzoek zal gevormd worden door een literatuuronderzoek naar alle onderwerpen die in onderhavig onderzoek behandeld worden. Grofweg zijn dit de volgende: 

Winkelmarktstructuur in Nederland;



Supermarktstructuur in Nederland en het buitenland;



Consumentenvoorkeuren ten behoeve van het bezoek aan supermarkten.

Hoewel bovenstaande kan leiden tot een vrij uitgebreid literatuuronderzoek, zal het literatuuronderzoek naar de winkelmarktstructuur in Nederland beperkt worden in omvang vanwege de hoeveelheid beschikbare literatuur buiten onderhavig onderzoek. De focus zal dus specifiek liggen op de supermarktstructuur in Nederland en consumentenvoorkeuren voor het bezoek aan supermarkten. De literatuur wordt voor een groot deel verzameld via de online bibliotheek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), vastgoedkennis.nl, wetenschappelijke tijdschriften en de (academische) tak van zoekmachine Google, Google Scholar. § 1.5.2 RUIMTELIJK INTERACTIEMODEL

Het empirisch onderzoek zal gedeeltelijk gevormd worden door het toepassen van een ruimtelijk interactiemodel, ofwel zwaartekrachtmodel. Dergelijke modellering is in Nederland eerder toegepast in de winkelmarkt (Evers, van Hoorn en van Oort, 2005) en daarbuiten (Sa, Florax en Rietveld, 2003). Door het gebruik van een zwaartekrachtmodel kan in onderhavig onderzoek het fundament gelegd worden voor het bepalen van over- of onderbewinkelde gebieden. De uitkomst uit het zwaartekrachtmodel zal een kans (als percentage) zijn, dat consumenten vanuit een bepaalde buurt boodschappen zullen doen bij een bepaalde supermarkt. Door de kans dat consumenten naar een specifieke supermarkt gaan te vermenigvuldigen 17 | P a g i n a

met het totale bedrag dat consumenten in die buurt uitgeven aan supermarktbestedingen, wordt de omzet vanuit een buurt naar iedere supermarkt bepaald. Door alle omzetten te sommeren per supermarkt, komt een totale omzet(potentie) per supermarkt naar voren. Op basis daarvan kan uiteindelijk de winstmarge per supermarkt bepaald worden en kan bepaald worden of het gemiddelde van de winstmarges in iedere buurt voldoende zou zijn om ruimte te bieden aan een nieuwe supermarkt. §1.6 LEESWIJZER

In hoofdstuk 2 wordt de literatuur behandeld die alle onderwerpen uit onderhavig onderzoek behandeld en waarbij er relaties tussen de verschillende onderwerpen uit onderhavig onderzoek gelegd zullen worden. Hoofdstuk 3 gaat in op de onderzoeksmethoden en data die gebruikt is in onderhavig onderzoek. In hoofdstuk 4 wordt door middel van het combineren van de data over supermarkten in Nederland met de voor consumenten belangrijke factoren om supermarkten te bezoeken bepaald of er uitschieters zijn qua supermarktomzetten- en winsten. Uiteindelijk zal in dit hoofdstuk bepaald worden in welke buurten er ruimte is voor het toevoegen van supermarkten aan het bestaande winkelbestand. In hoofdstuk 5 zal de conclusie gepresenteerd worden, waarmee een definitief antwoord gegeven wordt op de centrale vraag van dit onderzoek. Daarnaast zal er in hoofdstuk 5 ingegaan worden op eventuele moeilijkheden die naar voren zijn gekomen in het onderzoek en worden er aanbevelingen gedaan voor nader onderzoek. Zie voor een verdere toelichting figuur 2.

18 | P a g i n a

Theorie winkelmarkt

H2

Theorie consumenten voorkeuren

Supermarkten

Consumenten(voorkeuren)

H3

Locatiekeuze

H4

Optimale locatie Over- en onderbewinkeling

H5

Marktpenetratie Figuur 2: Conceptueel onderzoeksmodel Bron: Eigen ontwerp

19 | P a g i n a

Soep: Hoofdstuk 2 Literatuuroverzicht

Soep: Tomatensoep met buffel mozzarella, pesto en kaviaar – Pere Massana Bron: cumbriafoodie.com

20 | P a g i n a

Hoofdstuk 2: Literatuuroverzicht §2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de Nederlandse marktstructuur voor supermarkten behandeld alsook de factoren die voor consumenten van belang zijn voor het bezoeken van een supermarkt. Dit alles gebeurt door middel van literatuuronderzoek. Ter inleiding op de markt voor supermarkten zal ook kort ingegaan worden op de winkelmarktstructuur in Nederland in zijn algemeenheid. Het doel van dit hoofdstuk is de beantwoording van de deelvragen:

‘Hoe is de Nederlandse winkelmarktstructuur, en in het bijzonder de supermarktstructuur, opgebouwd?’ En ‘Welke factoren zijn voor consumenten bepalend in de keuze om boodschappen te doen bij een bepaalde supermarkt?’

§2.2 De structuur van de Nederlandse winkelmarkt

De ruimtelijke structuur van detailhandel wordt in Nederland gevormd door de markt, de ruimte en wetgeving & beleid (Evers et al., 2012). Detailhandel wordt beschouwd als de verkoop, de verhuur en/of de levering van goederen en diensten aan een eindgebruiker (Van Dam, Van den Broek et al., 2014). Supermarkten zijn onderdeel van detailhandel en hebben zodoende een plaats in de ruimtelijke structuur van deze detailhandelsmarkt, ofwel winkelmarkt. De Nederlandse winkelmarkt is in het verleden veelal getypeerd als een markt met een hoge dichtheid van winkelvoorzieningen, die volgens een duidelijke hiërarchische structuur opgebouwd zijn. Het is daarom dat er vaak parallellen getrokken worden naar de Centrale-Plaatsentheorie (CPT) van Christaller (Christaller, 1933 / 1966), onder meer door Borchert (1995), Bolt (2003) en Evers et al. (2012). De Nederlandse winkelvoorraad werd conform deze structuur planmatig ontwikkeld, waarbij er voor uitbreiding van het winkelbestand gekeken werd naar het aantal inwoners en de toekomstige groei daarvan en een bijpassend voorzieningenniveau. Het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Orderning en Volkshuisvesting (NIROV) speelde hierin een belangrijke rol. Zij assisteerden in retail 21 | P a g i n a

planning om die hiërarchische structuur te bereiken (NIROV, 1971). Het gewicht in het beleid werd gehangen aan centrumlocaties die voorzieningen met een grotere reikwijdte, of hogere drempelwaarde volgens Christaller, konden accommoderen (Evers et al., 2011). De drempelwaarde en reikwijdte worden door Evers et al. (2011) omschreven als het minimale draagvlak dat een winkel nodig heeft om rendabel te blijven (drempelwaarde) en de afstand die klanten bereid zijn om af te leggen (reikwijdte). Hoewel het restrictieve planningsbeleid in het begin van de jaren ´90 enigszins verruimd werd door grootschalige detailhandel aan de rand van steden toe te staan (Evers et al., 2011), was er pas sprake van een duidelijke wijziging in het ruimtelijk beleid met de komst van de Nota Ruimte in 2006. Deze kenmerkte zich door decentralisatie waarbij de nationale overheid zich terugtrok uit het detailhandelsbeleid en gemeenten meer vrijheden kregen in het opstellen van een eigen ruimtelijk detailhandelsbeleid, mits dat past binnen de provinciale kaders (Ministerie van VROM, 2006). Deze kaders zijn hoofdzakelijk gericht op het tegengaan van excessieve perifere detailhandels-ontwikkelingen. Hoewel de CPT van Christaller al vaak bekritiseerd is vanwege de fundamentele aannames die erin gedaan worden (Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Hubbard, 1978; Day, 1973; Pacione, 2009; Parr en Denike, 1970; Eaton en Lipsey, 1979), vormt de theorie vandaag de dag alsnog vaak een basis om naar de Nederlandse markt te kijken (Borchert, 1995; Bolt, 2003; Evers et al., 2012; van Leeuwen en Rietveld, 2010; Wichard, 2015). Zodoende wordt de theorie van Christaller als een van de meest fundamentele theorieën voor onderhavig onderzoek beschouwd. §2.3 De structuur van de markt voor supermarkten §2.3.1 DE STRUCTUUR VAN DE MARKT VOOR SUPERMARKTEN IN NEDERLAND

Binnen de Nederlandse markt is er nog weinig literatuurvorming geweest over supermarkten (Stelder, 2012). Studies die wel specifiek aan dit onderwerp gewijd zijn, zoals die van Stelder (2012), Janssen (2011) en Bos (2012) gaan niet (uitgebreid) in op de marktstructuur voor supermarkten. Het is echter relevant om inzicht te krijgen in de structuur van de markt, om eventuele bestaande over- of onderbewinkeling te kunnen verklaren aan de hand van de bestaande structuur. Er lijkt echter een kennislacune te ontstaan in onderzoek over de Nederlandse marktstructuur voor supermarkten. Het onderzoek van Stelder is echter tot op zekere hoogte bruikbaar om een beeld te vormen over de Nederlandse markt en de opbouw 22 | P a g i n a

daarvan. Daarnaast hebben Van Leeuwen en Rietveld (2010) in hun onderzoek naar ruimtelijk gedrag van consumenten in kleine- en middelgrote plaatsen ook gekeken naar de productcategorie supermarkten, waardoor uit dit onderzoek ook enkele conclusies overgenomen kunnen worden met betrekking tot de markstructuur in Nederland. Enkele bevindingen van Stelder zijn interessant voor onderhavig onderzoek. Zo wordt er onder meer van uitgegaan dat consumenten kiezen voor de dichtstbijzijnde supermarkt voor het doen van boodschappen, overeenkomstig aan de aanname voor de CPT van Christaller. Indien de prijzen bij die supermarkt te hoog zijn, of er onvoldoende goederen aangeboden worden, gaat de consument naar de dichtstbijzijnde supermarkt van een andere uitbater. Vanuit deze gedachte komt Stelder tot een gemiddelde bevolking-gewogen afstand naar de dichtstbijzijnde supermarkt van 725 meter. Binnen het onderzoek is ervoor gekozen om supermarkten te categoriseren op basis van aantal kassa´s en nog aparte groepen te maken voor supermarkten waarbij Aldi en Lidl uitgesloten zijn. De gemiddelde afstand tot een supermarkt met tenminste twee kassa´s bedraagt 845 meter, terwijl de afstand oploopt tot 1.135 meter voor supermarkten met tenminste vijf kassa´s. Voor deze laatste categorie, uitgezonderd Aldi en Lidl, bedraagt de gemiddelde afstand in Nederland 1.225 meter. Deze informatie is nuttig voor de beeldvorming over de te bereizen gemiddelde afstand naar verschillende typen supermarkten in Nederland. Daar bovenop doet Stelder de aanname (overeenkomstig aan De Jong, 2001), dat consumenten 300 meter extra willen lopen, 500 meter extra willen fietsen en 1.000 meter meer willen rijden per auto om tot een supermarkt te komen die niet van dezelfde uitbater is als de dichtstbijzijnde supermarkt. Uit het onderzoek, waarin 4.412 supermarkten (juni 2009) meegenomen zijn, blijkt dat 14,8 procent van de consumenten in een ruimtelijk monopolie leeft wanneer alle supermarkten meegenomen worden. Een ruimtelijk monopolie wordt gedefinieerd als de situatie die ontstaat wanneer de extra kosten die een consument moet maken voor de aankoop van een vergelijkbaar goed groter zijn dan het extra nut dat de consument ervan beleefd door naar een andere aanbieder te reizen (McCann, 2001). Het percentage consumenten in een ruimtelijk monopolie blijft gelijk voor supermarkten met minimaal twee kassa´s en stijgt met 0,1 procent wanneer naar supermarkten met tenminste vijf kassa´s gekeken wordt. 23 procent van de Nederlandse consumenten had te maken met een ruimtelijk monopolie wanneer Aldi 23 | P a g i n a

en Lidl niet meegerekend werden (vanwege het “discount karakter” werd hiervoor een aparte onderzoek categorie gecreëerd). In Nederland wordt een belangrijk deel van de boodschappen in, of in de nabijheid van, de woonplaats gedaan, hetgeen in tegenstelling is tot veel andere Europese landen (Van Leeuwen en Rietveld, 2010). De verklaring hiervoor wordt gezocht in de relatief hoge bevolkingsdichtheid en het hoge voorzieningenniveau in landelijke gebieden in Nederland (Van Leeuwen en Rietveld, 2010). Boodschappen, kinderverzorging- en schoonheids- en verzorgingsproducten zijn de productcategorieën die het meest aangekocht worden in het gebied waar mensen woonachtig zijn (Van Leeuwen en Rietveld, 2010). Afhankelijk van de woonplaats worden de boodschappen in Nederland vooral lokaal gekocht. 90 procent van de huishoudens die in een hoofdplaats, conform CPT, woont doet de boodschappen in de woonplaats, terwijl 46 procent van de mensen woonachtig in een landelijk gebied de boodschappen in de eigen woonplaats koopt. Van de huishoudens die in landelijk gebied wonen in Nederland koopt 38 procent de boodschappen in een grotere plaats dan de eigen woonplaats. Belangrijk daarin is wel dat het genot sterk afneemt voor het doen van boodschappen naarmate de afstand tot de supermarkt toeneemt. De oppervlakte daarentegen, heeft een significant positief effect op het genot (Van Leeuwen en Rietveld, 2010). Als laatste kan aangemerkt worden dat grootschalige supermarkten, of hypermarkten, zoals in andere Europese landen vaker te zien zijn, in Nederland niet gebruikelijk zijn (Dieleman et al., 2002). Een logische verklaring hiervoor is het restrictieve planningsbeleid voor perifere ontwikkelingen zoals in paragraaf 2.2 omschreven. Enige vorm van literatuur over de ruimtelijke verdeling van supermarkten, anders dan gevonden door Van Leeuwen en Rietveld, is niet bekend, waardoor er geen conclusies getrokken kunnen worden over de ruimtelijke verdeling van over- of onderbewinkelde gebieden op basis van bestaande literatuur.

§2.3.2 DE STRUCTUUR VAN DE MARKT VOOR SUPERMARKTEN BUITEN NEDERLAND

Doordat de literatuur over de Nederlandse markt voor supermarkten beperkt is, is ook literatuur uit andere landen meegewogen teneinde mogelijke parallellen te trekken tussen de marktstructuur voor supermarkten die elders in de wereld bestaat en de structuur zoals deze in Nederland is. Context gebonden (politiek, economisch, beleidsmatig etc.) verschillen per land worden onderkend, maar om parallellen te 24 | P a g i n a

trekken is er in onderhavig onderzoek gekozen om literatuur gericht op westerse landen te gebruiken aangezien leefstijlen hier meer overeenkomst hebben met die van de Nederlandse consument. Internationaal is er meer literatuur beschikbaar waarin wordt gerefereerd aan supermarkten. Zo is door Schenk, Löffler en Rauh (2007) onderzoek gedaan naar de regio Umeå in Zweden, door Ciari en Axhausen (2012) werd de stad Zürich en haar agglomeratie onderzocht, deed Liu (2012) een onderzoek naar mogelijk nieuwe locaties voor een Aziatische supermarkt in het Minneapolis en St. Paul gebied in Minnesota in de Verenigde Staten en deden Dixon en McLaughlin jr. (1971) hun onderzoek binnen het gebied Spring Garden in Noord Philadelphia (Verenigde Staten). Ook in internationale literatuur wordt de CPT van Christaller (1933 / 1966) benoemd, maar in tegenstelling tot de bevindingen van Van Leeuwen en Rietveld (2010) wordt door Schenk, Löffler en Rauh (2007) aangegeven dat afstand op zichzelf geen determinant is voor consumenten om wel- of niet naar een supermarkt te gaan. Daarmee zou afstand dus ook op zichzelf beperkt effect op de structuur (in Umeå) hebben. Volgens Schenk, Löffler en Rauh valt het consumentengedrag te verklaren uit een driehoek van krachten. De consument zelf is een van de factoren die tot gedrag leiden, terwijl de aanwezige retailstructuur en de institutionele context van regelgeving en politiek, service infrastructuur en de sociale context met daarin gedragsregels en sociale standaarden de andere factoren zijn. Ciari en Axhausen (2012) vinden met betrekking tot de retailstructuur dat locatie de belangrijkste determinant is voor het succes van een winkel. In de studie die zij uitvoerden in de grootstedelijke agglomeratie van Zürich, ontdekten zij dat er bij een optimalisatie van alle supermarkten een relatief beperkt aantal supermarkten verplaatst hoefde te worden. Zij verklaren dit aan de hand van de continue optimalisatie die plaatsvindt door de jaren heen alsook door het waarschijnlijk uitgebreide onderzoek dat retailers zelf doen naar locaties alvorens een winkel te openen. In een uitgebreide analyse van de marktstructuur in het Verenigd Koninkrijk door Poole, Clarke en Clarke (2010), wordt gesteld dat overaanbod van supermarkten theoretisch voort zou kunnen komen uit de beperkte aanwezigheid van relatief welvarende huishoudens. Indien er dan voldoende huishoudens zijn, zou er voldoende vraag zijn naar supermarkten, maar simpelweg onvoldoende bestedingskracht. Om deze hypothese uit te sluiten is een index van 25 | P a g i n a

vloeroppervlakte per uitgave eenheid bereikend, door de vloeroppervlakte in een gebied te delen door de totale bestedingen aan boodschappen in dat gebied. Daaruit vloeit voort dat de welvarendheid van de bevolking niet in alle gebieden het hoge aanbod van supermarktoppervlakte verklaart. Ook wordt gevonden dat een lager aantal winkels in een gebied een gevolg kan zijn van het aantal jaren dat een keten operationeel is in de betreffende markt, het beschikbare kapitaal voor winkeluitbreidingen en de mogelijke aanwezigheid van dominante supermarktketens die een groot marktaandeel nastreven. Dit laatste zou kunnen betekenen dat het moeilijk is om met dergelijke ketens te concurreren, zoals in Nederland ook al uit een analyse van Stelder (2012) naar voren kwam. In het onderzoek van Poole et al. (2010) wordt vloeroppervlakte potentie als maatstaf van onder- of over aanbod genomen. Daarbij is een index samengesteld die het actuele vloeroppervlakte met het verwachtte vloeroppervlakte vergelijkt. Geconcludeerd kan worden dat er regionaal grote verschillen zijn in het actuele supermarktaanbod ten opzichte van het theoretisch verwachtte aanbod. Suggesties van marktverzadiging zijn daarom te simplistisch (Poole, Clarke en Clarke, 2010). Uit onderzoek van Dixon en McLaughlin jr. (1971) blijkt dat in Minneapolis en St. Paul in de Verenigde Staten 95 procent van alle dagelijkse aankopen in de nabijheid van de woonlocatie gedaan werd. Slechts vijf procent van alle consumenten deed de aankopen in een ander gedeelte van de stad. Hoewel dit impliceert dat consumenten dus naar een dichtbij gelegen winkel gingen voor het doen van boodschappen, was de meest geprefereerde winkel niet noodzakelijk de dichtstbijzijnde winkel. De tweede- en derde winkel qua voorkeur voor het doen van boodschappen lagen veelal wel dichter bij de woning. Dit komt overeen met de vraag die rijst uit het onderzoek van Clark en Rushton (1970) of er een zone ontstaat waarin de reisafstand voor consumenten naar de supermarkt minder belangrijk is. Deze zone zou zich bevinden rondom de dichtstbijzijnde supermarkt. Bewijs daarvoor vloeit voort uit de conclusie dat slechts 35 procent van de consumenten boodschappen doet bij de dichtstbijzijnde supermarkt, wanneer gebruik gemaakt wordt van hemelsbrede afstanden. Dit percentage stijgt tot 57 procent wanneer gebruikt gemaakt wordt van afstanden die over de weg bereisd moesten worden. Een belangrijke bevinding van Clark en Rushton is dat het aantal mensen dat in de nabijheid van de woning boodschappen doet het hardst stijgt wanneer de reisafstand ten opzichte van de dichtstbijzijnde supermarkt enigszins vergroot wordt. Een 26 | P a g i n a

toevoeging van 250 meter in de nabijheid van de dichtstbijzijnde winkel levert een verhoging van het aantal consumenten op van 40 procent naar 60 procent.

Figuur 3: Percentage consumenten dat naar een type winkel gaat binnen een gegeven extra afstand t.o.v. het dichtstbijzijnde winkeltype Bron: Clark en Rushton, 1970

§2.3.3 IMPLICATIES VAN DE STRUCTUUR UIT HET BUITENLAND VOOR DE NEDERLANDSE MARKT

Uit het voorgaande literatuuronderzoek over de Nederlandse en niet-Nederlandse markten voor supermarkten komt slechts in beperkte mate een duidelijke structuur naar voren zoals die in verschillende landen geldt. Hoewel er door Poole, Clarke en Clarke (2010) wel gekeken is naar supermarktprovisie per 1.000 inwoners in het gehele Verenigd Koninkrijk, komen zij niet tot een eenduidige conclusie over de markt voor supermarkten. Ook Schenk, Löffler en Rauh (2007) doen, ondanks dat zij naar een duidelijk afgebakend gebied kijken, geen specifieke uitspraken over de lokale marktstructuur. De conclusies van Stelder (2012) zijn in die hoedanigheid meer gegeneraliseerd, maar er wordt over een gemiddelde gesproken, waarbij weinig inzicht verkregen wordt in eventuele regionale verschillen ten opzichte van dit gemiddelde. Zodoende lijkt de conclusie die door Poole, Clarke en Clarke getrokken wordt misschien wel het meest stand te houden, dat door de aanwezigheid van grote regionale verschillen suggesties over marktverzadiging te simplistisch zijn.

27 | P a g i n a

§2.4 FACTOREN DIE DE WINKELENDE CONSUMENT BEÏNVLOEDEN

Om uiteindelijk te kunnen bepalen of er sprake van over- of onder bewinkelde gebieden is op het gebied van supermarkten, is het van belang welke factoren een rol spelen voor consumenten om een supermarkt te bezoeken. Hubbard (1978) concludeerde echter op basis van onder andere Brown en Deaton (1972), Ferber (1973) en Houthakker (1961) dat er geen uitgebreid onderzoek naar het ruimtelijke gedrag van consumenten bestaat, in tegenstelling tot de uitgebreide werken die er bestaan vanuit een niet-ruimtelijke component. De ruimtelijke component is in onderhavig onderzoek echter van belang vanwege de doelstelling om specifiek geografieën aan te kunnen wijzen waar sprake is van over- of onder bewinkeling. Economische onderzoekers hebben traditioneel de ruimtelijke component van consumentengedrag genegeerd en hebben vertrouwd op de optimalisatie van nietruimtelijke modellen van consumentengedrag. Daarin gaat de consument voor een optimalisatie van genot binnen zekere budget beperkingen en binnen de grenzen van een dimensieloze economie (Hubbard, 1978). Het toevoegen van een ruimtelijke component komt voort uit geografische- en marketing studies. In tegenstelling tot de conclusies van Hubbard (1978) is hier echter wel degelijk literatuur over beschikbaar. De eerste ruimtelijke studies naar commerciële Retail gingen uit van de fysieke structuur van de retailmarkt, gebaseerd op de CPT van Christaller (1933) (Berry en Pred, 1961). In nagenoeg alle studies werd er vanuit gegaan dat ruimtelijk gedrag een gevolg was van de ruimtelijke structuur, meer dan dat dit vice versa het geval zou (kunnen) zijn. Er ontstond echter kritiek op deze gedachtegang omdat er weinig nieuwe kennis van de consumenten voortkwam uit de studies die op deze aanname gebaseerd waren (Johnston en Rimmer, 1967; Thomas et al., 1962; Thorpe en Nader, 1967). In later onderzoek werd in toenemende mate gezocht naar het verklaren van consumentengedrag en de implicaties van dit gedrag voor de ruimtelijke verdeling van vastgoed. Reilly (1929) was hierin een pionier met zijn onderzoek naar consumentenbewegingen tussen steden. Hij kwam met de theorie dat het afzetgebied van een winkel of winkelgebied berekend kan worden door te kijken naar de afstand tussen twee concurrerende winkelgebieden en het aantal inwoners in beide gebieden (Reilly, 1929; Huff, 1964). Huff (1964) vond echter dat de theorie van Reilly niet geheel stand hield doordat een winkel of winkelgebied verschillende afzetgebieden kan hebben afhankelijk van het aantal en het type producten dat er 28 | P a g i n a

verkocht wordt. Zodoende werkte Huff een theorie uit die verwerkt werd in een zwaartekrachtmodel. Daarin wordt een afzetgebied gekenmerkt door zogenaamde vraagcirkels, die verschillen in afzetpotentie vertegenwoordigen. Deze vraagcirkels zijn van een waarschijnlijkheidsaard en vertegenwoordigen een waarschijnlijkheid die varieert tussen 0 en 1. Daar waar deze vraagcirkels van concurrerende winkels of winkelgebieden elkaar overlappen is sprake van een ruimtelijk evenwicht (Huff, 1964).

Figuur 4: Voorbeeld van een toepassing van het Huff-model en de vraagcirkels rondom een locatie Bron: ESRI, Huff, 2008

Het belang van zwaartekrachtmodellering wordt onderschreven door Hubbard (1978), Lakshmanan en Hansen (1965), Lee (1973), Voorhees et al. (1955) en recenter onderzoek van Van Leeuwen en Rietveld (2010). Hierin wordt geschreven dat dergelijke modellen in staat zijn redelijk goede voorspellingen te doen van het ruimtelijk consumentengedrag. Volgens Schenk, Löffler en Rauh (2007), zijn dagelijkse aankopen het gevolg van rationele beslissingen. Dit zou de moeilijkheidsgraad van het modelleren van deze aankopen enigszins moeten verlagen.

29 | P a g i n a

De factoren die de aankoopbeslissing van consumenten beïnvloeden kunnen volgens Zhang en Zhang (2007) gecategoriseerd worden in drie categorieën: 

Demografie



Gedrag



Psychografie

Wanneer getracht wordt factoren te vinden binnen deze categorieën blijkt uit de literatuur dat voor demografie onder meer het geslacht (Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Mazze, 1974; Kanti Prasa, 1972; Van Leeuwen en Rietveld, 2010), de leeftijd (Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Mazze, 1974; Van Leeuwen en Rietveld, 2010; Pinkerton et al., 1995; Powe en Shaw, 2004; Papadopoulos, 1980) en de huishoudenssamenstelling (Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Mazze, 1974; Cox jr. en Cooke, 1970; Forbes, 1972; Van Leeuwen en Rietveld, 2010) vallen. Voor gedrag en psychografie worden echter minder factoren genoemd. Enkel Zhang en Zhang (2007) maken duidelijk melding van deze onderverdeling, waarbij meningen, leefstijl en persoonlijke waarden als belangrijke psychografische gegevens genoemd worden. Van Leeuwen en Rietveld (2010) verbreden de factoren die van belang zijn om de aankoopbeslissing van consumenten te beïnvloeden. Zij geven onder meer aan dat de aanbodfactoren van winkels van belang zijn om consumenten aan zich te binden. In dit verband wordt afstand als belangrijke variabele genoemd conform Cadwallader (1975). Dit wordt onderschreven door bevindingen van onder meer Reilly (1929), Huff (1964), Hubbard (1978), Clark en Rushton (1970) en Stelder (2012). Daarnaast is de attractiviteit van de locatie, die op verschillende manieren benaderd kan worden, van belang. De attractiviteit kan onder meer gemeten worden door te kijken naar de bereikbaarheid / de parkeervoorzieningen, het aanbod van producten of de kwaliteit van de dienstverlening. Gorter et al. (2003) hebben voor de attractiviteit gebruik gemaakt van de kwaliteit van de parkeervoorzieningen en de uitstraling van de winkels. Een andere maatstaf zou oppervlakte kunnen zijn (Schenk et al., 2007). Prijs en assortiment zijn factoren die sterk verwant zijn aan de grootte van een supermarkt aldus Schenk et al, zoals ook Huff (1964) al vond. Het belang van de oppervlakte van een winkel wordt verder onderschreven door Applebaum (1966), Hubbard (1978), McEvoy (1968), Schenk, Löffler en Rauh (2007) en Clark en Rushton (1970). 30 | P a g i n a

Een belangrijke bevinding van Schenk, Löffler en Rauh (2007) is dat consumptie van voedsel kwantitatief gelimiteerd is. Iemands capaciteit om te eten is gelimiteerd, ongeacht de welvarendheid van die persoon. Dit houdt indirect in dat de behoefte aan supermarkten niet lineair met welvaart mee groeit. Opvallend is dat enerzijds geconcludeerd wordt dat afstand op zich geen determinant is voor de keuze voor een supermarkt, terwijl uit micro-economische theorieën en empirische bevindingen van Löffler en Schrödl (2002) blijkt dat afstand wel degelijk een belangrijke determinant voor ruimtelijke beslissingen is. In dit onderzoek blijkt echter dat wanneer afstand gecombineerd wordt met factoren als prijs, kwaliteit en assortiment, de verklarende factor van een bezoek door consumenten verhoogd wordt. Clark en Rushton (1970) vinden dat het aandeel consumenten dat niet naar de dichtstbijzijnde winkel gaat een functie is van de afstand tot die winkel. Naarmate de afstand toeneemt wordt de waarschijnlijkheid kleiner. De grootte van de winkel en de afstand van de consument tot de winkel zijn belangrijk in het besluitvormingstraject van de consument naar welke winkel deze uiteindelijk zal gaan. Afstand kan echter op verschillende manieren gemeten worden, waardoor er binnen de literatuur debat bestaat over welk type afstandsmaatstaf tot de beste uitkomsten leid. Enerzijds wordt een lineaire afstand voldoende bevonden om conclusies te trekken over afvalligheid van consumenten (onder andere Reilly, 1929; Bucklin, 1971), terwijl Huff (1964) al aangaf dat de daadwerkelijk gereisde afstand wellicht een betere maatstaf zou zijn. Cox jr. en Cooke (1970) gaan echter uit van reistijd in plaats van reisafstand, waarmee een van de centrale aannames uit Christaller zijn CPT anders uitgelegd wordt; moeite wordt in dit geval als “tijd” uitgedrukt in plaats van als “afstand”. Consensus over welke meet methodiek de beste resultaten geeft wordt niet gevonden in de literatuur. Sterker nog, Hubbard (1978) geeft aan dat de perceptie van reisafstand in de praktijk voor consumenten anders is dan in theorie. Dit zou mogelijk een verklaring kunnen zijn dat er verschillende meetmethoden blijven bestaan. Hubbard trekt daarbij de resultaten uit tijd gewogen modellen echter in twijfel. Echter zijn er ook twijfels bij de correlatie tussen de afgelegde afstand en de grootte van een winkel; LaLonde (1962) vond hier geen correlatie tussen, terwijl Bishop en Brown (1969) in Ithaca, New York aantoonden dat de grootte van een supermarkt negatief correleerde met de afgelegde afstand. Desondanks blijven er in de literatuur meer aanhangers van de theorie tussen grootte van een supermarkt en afgelegde afstand, dan dat er tegenstanders zijn. 31 | P a g i n a

Dat de grootte van een supermarkt belangrijk is voor consumenten kan mogelijk verklaard worden uit de bevinding van Haines, Simon en Alexis (1972). Zij stellen dat de grootte van een supermarkt sterk gerelateerd is aan andere karakteristieken van een supermarkt. Holdren (1960) vond ook dat het merendeel van de variabelen die voor een supermarkt van belang zijn gerelateerd zijn aan de grootte van de winkel. Variabelen die direct gerelateerd zijn aan de grootte van een winkel zijn onder meer verschillende typen van gemak als airconditioning, parkeergelegenheid, de aanwezigheid van postwissels en het product assortiment. Daar komt bij dat prijs omgekeerd correleert met grootte; grote supermarkten bieden producten tegen lagere prijzen aan dan kleine supermarkten (Holdren, 1960; Haines, Simon en Alexis, 1972). Als laatste vinden Haines et al. dat het geografische gebied voor supermarkten beduidend kleiner is dan voor zogenaamde hoofdwinkels. Als laatste zijn er nog factoren die te classificeren zijn als locatie- en winkel specifieke factoren. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan de aanwezigheid van natuurlijke barrières die het verzorgingsgebied afromen (Mazze, 1974; Huff, 1964; Huff, 2008) en de locatie van de winkel (Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Ciari en Axhausen, 2012; Liu, 2012). Winkel specifieke factoren die regelmatig uit de literatuur naar voren komen zijn onder meer het prijsniveau (Brown, 1968; Gabor en Granger, 1961; Goodman, 1968; Jolson en Spath, 1973; Rose, 1970; Zimmerman, 1941; Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Mazze, 1974; Zhang en Zhang, 2007; Herrmann en Beik, 1968), de variëteit in het assortiment (Baumol en Ide, 1956; Herrmann en Beik, 1968), de mate van adverteren (Atkin, 1962; Burwell, 1972; Forbes, 1968; LeGrand en Udell, 1965; Schapker, 1966; Zhang en Zhang, 2007; Cox jr. en Cook, 1970) en de dienstverlening of het serviceniveau van de retailer (Martineau, 1958; Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Van Leeuwen en Rietveld, 2010). §2.5 THEORIE ZWAARTEKRACHTMODEL

Zwaartekrachtmodellen, of ruimtelijke interactie modellen, deden hun intrede midden jaren ´50 en begin jaren ´60 van de 20e eeuw (Hubbard, 1978). Onder meer formuleringen van Carrothers (1956) en Isard (1960) worden door Hubbard genoemd, terwijl in latere literatuur van onder meer Van Leeuwen en Rietveld (2010) het model van Huff (1964) genoemd wordt als een van de belangrijkste zwaartekrachtmodellen. Alle wetenschappelijke onderzoeken lijken het er echter

32 | P a g i n a

over eens te zijn dat Reilly (1929) een belangrijke rol heeft gespeeld in fundamenteel onderzoek waarop de latere zwaartekrachtmodellen op gebaseerd zijn. Relevant binnen de bevindingen van Reilly is onder meer formule 1, waarin verschillende empirische studies samengevat worden over consumentenbewegingen tussen verschillende steden: (1) Waarin:

Ba / Bb = (Pa/Pb) (Db/Da)2 Ba = het aandeel van de Retail bedrijvigheid van een middelgrote stad die aangetrokken wordt door stad A; Bb = het aandeel van de Retail bedrijvigheid van een middelgrote stad die aangetrokken wordt door stad B; Pa = de omvang van de bevolking in stad A; Pb = de omvang van de bevolking in stad B; Da = de afstand tussen de middelgrote stad en stad A; en, Db = de afstand tussen de middelgrote stad en stad B.

Reilly zijn werk vormde de basis voor verder empirisch onderzoek, onder meer uitgevoerd door P.D. Converse (1943 en 1948), waaruit een belangrijke aanpassing van Reilly´s formule volgde. Door deze aanpassing maakte Converse het mogelijk om het ruimtelijk equilibrium tussen twee concurrerende steden te berekenen. Ofwel, het punt waar de invloed van twee concurrerende steden op de consument nagenoeg gelijk is. Een gevolg daarvan is dat een verzorgingsgebied van een stad afgebakend kan worden door de equilibrium punten tussen alle concurrerende steden te berekenen en deze punten met elkaar te verbinden. De formule voor het equilibrium punt, zoals gevonden door Converse, is als volgt: (2) Waarin:

Db = Da / 1 + √Pa / Pb Db = het ruimtelijk equilibrium punt tussen stad A en stad B in mijl vanaf B; Dab = de afstand tussen stad A en stad B; Pb = de omvang van de bevolking in stad B; en: Pa = de omvang van de bevolking in stad A.

Hoewel de theorieën van Reilly en Converse belangrijk zijn voor de verdere ontwikkeling van zwaartekrachtmodellering, geeft Huff (1964) duidelijk aan dat er ook tekortkomingen zijn aan bovenstaande formules. Het belangrijkste manco is dat er enkel een punt van equilibrium berekend kan worden, maar geen punt onder- of

33 | P a g i n a

boven het ruimtelijk evenwicht. Daardoor is het onmogelijk om met formule 1 of 2 de totale vraag naar een product of dienst te bepalen. Daarnaast kijken de formules enkel naar concurrerende steden, waardoor er overlap kan ontstaan met verzorgingsgebieden van kleinere steden en dorpen. Als laatste wordt opgemerkt dat de parameter die van oorsprong uit de formule van Reilly kwam niet gelijk is voor verschillende typen winkelreizen. Om de hiervoor genoemde beperkingen van formule 1 en 2 te overkomen heeft Huff een alternatief model geïntroduceerd. Daarbij ligt de focus hoofdzakelijk op de consument in plaats van op een specifieke winkel. Het model dat door Huff (1964) gepresenteerd werd is als volgt: Pij = Sj / Tijλ /  Sj / Tijλ

(3) Waarin:

Pij = de kans dat een consument op een bepaald punt i naar een winkel of winkelcentrum op punt j reist; Sj = de grootte van een winkel of winkelcentrum j; Tij = de reistijd om van het punt van de consument i, naar de winkel of winkelcentrum op punt j te reizen; en: λ = een parameter die empirisch geschat wordt om het effect van reistijd op verschillende typen winkelreizen te reflecteren.

Op basis van formule 3 kan het verwachtte aantal consumenten dat op plaats i woont en naar winkel of winkelcentrum j reist berekend worden door het totaal aantal consumenten op plaats i te vermenigvuldigen met de kans zoals in formule 3 berekend is. Daaruit volgt: (4) Waarin:

Eij = Pij Ci Eij = het verwachtte aantal consumenten op plaats i die naar winkel j reizen; en: Ci = het aantal consumenten op plaats i.

Wanneer de voorgaande formules gecombineerd worden met consumenten bestedingsdata (zie ook paragraaf 3.1.3), dan is het mogelijk om voor iedere winkel een omzetverwachting te genereren. Dit kan weergegeven worden middels formule 5: (5)

Sij = Pij Bi

34 | P a g i n a

Waarin:

Sij = de verwachtte uitgaven die vanuit locatie i bij winkel j gedaan worden; en: Bi = Totale uitgaven (aan een type product / productcategorie) in locatie i.

De totale te verwachten verkopen van een winkel in het onderzoeksgebied kunnen dan berekend worden door de verwachte uitgaven vanuit elk gebied binnen het verzorgingsgebied bij elkaar op te tellen. Daaruit volgt: (6) Waarin:

Tj =  Sij Tj = de totale te verwachten verkopen van winkel j.

Het merendeel van de hiervoor genoemde variabelen die benodigd zijn om de totale te verwachten verkopen van een supermarkt te kunnen berekenen zijn bestaande data variabelen. Echter, een belangrijk onderdeel van zwaartekrachtmodellering schuilt in de variabele λ. Vanuit de theorie van Huff (1964) wordt gesteld dat deze waarde empirisch geschat moet worden op basis van consumentenonderzoek in het onderzoeksgebied. Doordat onderhavig onderzoek zich concentreert op Nederland als onderzoeksgebied en, voor zover achterhaald kon worden, er geen onderzoek beschikbaar is waaruit duidelijk wordt hoe consumenten zich ruimtelijk bewegen in Nederland voor het bezoek van supermarkten, zou nieuw, landsdekkend, consumentenonderzoek gedaan moeten worden om deze variabele in te kunnen schatten. Omdat dergelijk onderzoek doorgaans veel tijd in beslag neemt en hier flinke kosten mee gemoeid zijn, is in onderhavig onderzoek met een basis waarde gewerkt. Als advies bij het gebruik van het Huff model binnen de software ArcMap (ESRI, 2016), wordt gegeven dat de waarde van de λ variabele tussen 1 en 3 moet liggen. Daarbij is er bij 3 sprake van een hoge mate van afstandsfrictie (zoals bij het kopen van diepgevroren producten, of een brood) en bij 1 sprake van een lage mate van afstandsfrictie (zoals bij het bezoeken van een grote binnenstad of een outlet centre). Hoewel er geadviseerd wordt door Huff (1964) om deze parameter empirisch in te schatten, is in onderhavig onderzoek de basiswaarde van 2 gebruikt als input voor de variabele λ. Een ander uitgangspunt zou kunnen liggen in de aanpak van Stelder (2012), die ervan uit ging dat een consument naar de dichtstbijzijnde supermarkt gaat. Afhankelijk van de afstand tot de eerstvolgende winkel van een concurrent kan de consument eventueel besluiten om naar een 35 | P a g i n a

andere winkel dan de dichtstbijzijnde te gaan. Doordat het onderzoek van Stelder echter gericht was op ruimtelijke monopolies en niet op het ruimtelijk consumentengedrag, zal van deze aannames geen gebruik gemaakt worden. Wel is, onder meer op basis van het onderzoek van Stelder (2012), maar ook van De Jong (2001) een maximale afstand ingeschat waarover consumenten zich bewegen. De Jong kwam tot de bevinding dat 90% van alle consumenten voor middelgrote en grote supermarkten maximaal 2,5 kilometer tot een supermarkt reist. Stelder kwam tot de bevinding dat in een straal van 2,225 kilometer zo’n 14,8% van de Nederlandse bevolking zich in een ruimtelijk monopolie leeft en verder zou moeten reizen dan 2,225 kilometer om bij een andere uitbater te komen dan dezelfde uitbater van de dichtstbijzijnde supermarkt. Om een zekere marge aan te nemen voor de laatste 10% van de consumenten uit het onderzoek van De Jong, maar ook om zeker te stellen dat mensen zich niet in een ruimtelijk monopolie bevinden, is gekozen voor een maximale reisafstand van 25 kilometer. Samenvattend kan gesteld worden dat in de methodiek van Huff (1964) de afstand van consumenten tot een winkel en de grootte van deze winkel de belangrijkste variabelen zijn die de kans bepalen dat een consument de winkel bezoekt. §2.6 DEELCONCLUSIE

In het voorgaande hoofdstuk is getracht door middel van literatuuronderzoek tot beantwoording van twee deelvragen te komen: ‘Hoe is de Nederlandse winkelmarktstructuur, en in het bijzonder de supermarktstructuur, opgebouwd?’ en ‘Welke factoren zijn voor consumenten bepalend in de keuze om boodschappen te doen bij een bepaalde supermarkt?’ Op de eerste deelvraag kan geen sluitend antwoord gegeven worden vanuit de literatuur. Uit literatuur over de gehele winkelmarkt blijkt dat de Nederlandse markt fijnmazig is als gevolg van het gevoerde ruimtelijk beleid. Deze structuur lijkt ook voor supermarkten te bestaan, ondanks een gebrek aan literatuur hier over. Hoewel er sprake is van een fijnmazige structuur toont Stelder (2012) aan dat 14,8 procent tot 23 procent van de Nederlandse consumenten in een ruimtelijk monopolie voor supermarkten leeft. Het ontbreken van specifieke literatuur over de ruimtelijke 36 | P a g i n a

structuur van supermarkten in Nederland heeft tot gevolg dat er geen relatie gelegd kan worden tussen de ruimtelijke structuur en het eventuele bestaan van over- of onderbewinkelde gebieden. Internationaal bestaat er in beperkte mate duidelijkheid over de ruimtelijke structuur van supermarkten in de literatuur. De conclusie van Poole, Clarke en Clarke (2010) lijkt het meest stand te houden: grote regionale verschillen maken algemene conclusies te simplistisch. Er is een behoorlijke hoeveelheid literatuur aanwezig die in gaat op factoren die voor consumenten bepalend zijn in de keuze voor een winkel. Hoewel er een grote variëteit bestaat in de factoren die genoemd worden en de hoeveelheid verwijzingen naar deze factoren, blijkt uit tabel 1 dat de factoren ‘afstand’ en ‘grootte’ tot de belangrijkste factoren horen volgens de literatuur. Dit sluit aan bij het gebruik van een zwaartekrachtmodel ten behoeve van onderhavig onderzoek, waarin deze twee variabelen de belangrijkste determinanten zijn voor de kans dat consumenten naar een supermarkt gaan. Variabele

Aantal waarnemingen in literatuur

Afstand

16

Grootte

8

Gehanteerd prijsniveau

10

Mate van adverteren

7

Serviceniveau

3

Parkeren

6

Gemak

2

Natuurlijke barrières

3

Demografische compositie

10

Technologie

2

Concurrentie

8

Tabel 1: Overzicht van variabelen die in de literatuur voorkomen en relevant zijn in de consumentenkeuze voor een supermarkt

Hoewel uit tabel 1 blijkt dat afstand en grootte tot de belangrijkste variabelen behoren, worden in een zwaartekrachtmodel overige relevante factoren (zoals het gehanteerde prijsniveau, het serviceniveau of de mate van adverteren) niet meegenomen. Dit kan de resultaten die in onderhavig onderzoek gepresenteerd zullen worden beïnvloeden.

37 | P a g i n a

Tussengerecht: Hoofdstuk 3 – Onderzoeksmethodologie en data verantwoording

Tussengerecht: Snoekbaars met verbena en dille – René Redzepi Bron: dearcoffeiloveyou.comcoffee-at-noma-the-worlds-best-restaurant

38 | P a g i n a

Hoofdstuk 3: Onderzoeksmethodologie en data verantwoording Op basis van de voorgaande hoofdstukken zal in dit hoofdstuk de data verantwoording en de onderzoeksmethodologie volgen. Uiteindelijk kan daardoor antwoord gegeven worden op de deelvraag uit dit hoofdstuk:

‘Op welke wijze kan over- of onderbewinkeling bepaald worden?’ In paragraaf 3.1 zal de data verantwoording te vinden zijn, welke in paragraaf 3.2 gevolgd wordt door een toelichting van de onderzoeksmethoden die gehanteerd zullen worden in het empirisch onderzoek. Vervolgens zal in paragraaf 3.3 de methodiek voor dit onderzoek schematisch afgebeeld worden, waarna het hoofdstuk in paragraaf 3.4 afgesloten wordt met een deelconclusie. §3.1 DATA VERANTWOORDING

In deze paragraaf zal ingegaan worden op de data die gebruikt zal worden ten behoeve van onderhavig onderzoek, de bronnen die hiervoor gebruikt zijn en de keuzes die gemaakt zijn met betrekking tot de data verwerking. §3.1.1 SUPERMARKTEN IN NEDERLAND

In onderhavig onderzoek wordt gebruik gemaakt van gegevens die versterkt zijn door de Ondernemers Pers Nederland via het platform supermarktgids.nl. De dataset welke gebruikt wordt is geraadpleegd op 3 januari 2016 en bevatte per die datum 4.529 supermarkten. Daarvan zijn er 123 geclassificeerd als “vakantiesupermarkt”, welke in paragraaf 1.6 uitgesloten zijn voor dit onderzoek. Zodoende zal het onderzoek zich richten op 4.405 supermarkten. Dat zijn 1.351 supermarkten meer dan volgens opgave van het CBS in het vierde kwartaal van 2015 in Nederland gevestigd waren (CBS, 2016). Hoewel dit verschil groot is, kon niet vastgesteld worden wat de oorzaak van het verschil is. De specifieke informatie die beschikbaar is voor deze dataset is te vinden in bijlage 1. §3.1.2 BUURTEN IN NEDERLAND

Volgens opgave van het CBS telde Nederland in 2013 12.003 buurten. In onderhavig onderzoek wordt gewerkt met de buurtindeling die het CBS in 2013 hanteerde vanwege de beschikbaarheid van bestedingsdata van consumenten op buurtniveau 39 | P a g i n a

uit dit jaar, zoals ook in paragraaf 3.1.3 toegelicht zal worden. De buurtgegevens van het CBS zijn aangeleverd in zowel Microsoft Excel als in een zogenaamd “shape” bestand, waardoor er een ruimtelijke component aan toegevoegd is. Zodoende kan alle data ruimtelijk gekoppeld worden middels een geografisch informatie systeem (GIS). §3.1.3 CONSUMENTENBESTEDINGEN

Voor onderhavig onderzoek wordt gebruik gemaakt van een dataset van CACI en Michael Bauer Research, waarin de totale consumentenbestedingen per buurt (2013) beschikbaar zijn. Op basis van deze dataset kan achterhaald worden hoeveel consumenten per buurt aan supermarktuitgaven besteed hebben. Dit kan vervolgens ook nog afgezet worden tegen de totale consumentenuitgaven en het besteedbare inkomen. Deze dataset is gecombineerd met de in paragraaf 3.1.2 benoemde dataset van het CBS, waardoor de algemene demografische gegevens van alle buurten in Nederland gecombineerd kunnen worden met deze specifieke informatie over consumentenbestedingen. De consumentenbestedingen die voor supermarkten gelden zijn de volgende twee categorieën: 

Food and non-alcoholic beverages



Alcoholic beverages

Deze twee categorieën worden omschreven als “dagelijkse bestedingen die bedoeld zijn voor thuis gebruik”. Daarbij worden productcategorieën uitgesloten als producten die verkocht worden door hotels, restaurants, cafés, kiosken, straat verkopers of verkoopmachines. §3.1.4 KOSTEN VOOR SUPERMARKTEN

Naast de opbrengstenkant van supermarkten die tot stand komt door consumentenuitgaven, is de kostenkant van belang om te kunnen bepalen of er markpotentie is voor supermarkten. Zodoende wordt er in onderhavig onderzoek ook gekeken naar de kosten van supermarkten. De kosten voor supermarkten kunnen onderverdeeld worden in twee kostensoorten: 

Vaste kosten (zoals de inrichtingskosten van een supermarkt)



Variabele kosten (zoals personeelskosten en huisvestingslasten)

Voor beide kostensoorten is in bijlage 2 een overzicht opgenomen hoe de kosten meegewogen worden per winkel. Voor de variabele kosten betreft het informatie als percentage van de totale omzet van een supermarkt, terwijl voor de vaste kosten 40 | P a g i n a

rekening is gehouden met kosten per vierkante meter winkeloppervlakte. De variabele kosten representeren een gemiddelde in Nederland op basis van het CBS (2010), terwijl de vaste kosten een indicatie geven van een landelijk gemiddeld of een gemiddelde per provincie (bouwkostenkompas, 2016), afhankelijk van of er voor een bestaand vastgoedobject gekozen wordt, of voor een nieuw te bouwen vastgoedobject. §3.1.5 PRIJSNIVEAU SUPERMARKTEN

Het prijsniveau van supermarkten is voor consumenten een belangrijke determinant om te kiezen voor een supermarkt (Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Huff, 1964; Löffler en Schrödl, 2002). Doordat er echter niet voor elke individuele supermarkt een prijsvergelijking bestaat, is het niet mogelijk om bestaande prijsvergelijkingen op een betrouwbare wijze mee te wegen in onderhavig onderzoek. Zodoende is, conform de bevinding van Huff (1964), de grootte als belangrijkste verklarende factor voor prijs meegenomen in onderhavig onderzoek. §3.1.6 KWALITEITSNIVEAU SUPERMARKTEN

Het kwaliteitsniveau van supermarkten is moeilijk te meten (supers.nl, 2016). Dit blijkt ook uit aannames die in eerder empirisch onderzoek gedaan zijn, waarin uiteindelijk de grootte van een winkel als belangrijke verklarende variabele meegenomen wordt om de kwaliteit van het voorzieningenniveau te meten (Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Huff, 1964; Haines, Simon en Alexis, 1972; Holdren, 1960). In onderhavig onderzoek zal de grootte van een supermarkt leidend zijn in het bepalen van het kwaliteitsniveau. Ondanks de beschikbaarheid over de aanwezigheid van verschillende afdelingen binnen een supermarkt in de supermarkten dataset, is besloten om op basis van de bevindingen van de hiervoor genoemde onderzoeken de grootte van een supermarkt leidend te laten zijn voor het kwaliteitsniveau. §3.2 METHODOLOGIE

Voor het beantwoorden van de centrale vraag zal gebruik gemaakt worden van kwantitatief onderzoek. Het onderzoek zal uitgevoerd worden door middel van toepassing van een ruimtelijk interactiemodel in de vorm van een zwaartekrachtmodel. De fundamenten voor dergelijke modellering zijn gelegd door Reilly (1929) en Huff (1964), waarbij deze laatste als een van de eersten erin slaagde om een zwaartekrachtmodel toe te passen.

41 | P a g i n a

§3.2.1 TOEPASSING ZWAARTEKRACHTMODEL

Zoals in paragraaf 2.5 toegelicht zal in onderhavig onderzoek een zwaartekrachtmodel gebruikt worden. Door middel van het toepassen van de formules (3) en (5) uit paragraaf 2.5 kan gekomen worden tot een omzetverwachting per winkel. Ter herhaling zijn de formules hieronder nogmaals weergegeven: (3)

Pij = Sj / Tijλ /  Sj / Tijλ

(5)

Sij = Pij Bi

Doordat uit formule (3) een kans volgt dat consumenten naar een supermarkt zullen gaan voor het doen van hun aankopen, kan met het gebruik van formule (5) deze kans vermenigvuldigd worden met het totale bedrag dat vanuit een buurt aan boodschappen uitgegeven wordt. Door dit voor alle buurten te doen voor iedere supermarkt zal de som van de uitkomsten uit formule (5) een maximale omzetpotentie per supermarkt vertegenwoordigen. Met deze maximale omzetpotentie zal uiteindelijk mede bepaald kunnen worden of er sprake is van overof onderbewinkeling in bepaalde gebieden in Nederland. §3.2.2 BEPALING OVER- EN ONDERBEWINKELING

Wanneer is een gebied over- of onderbewinkeld? Poole, Clarke en Clarke (2010) gaan in hun onderzoek uit van een gemiddeld aantal inwoners per 1.000 vt² winkelvloeroppervlakte. Wanneer in een geografisch gebied het volgens hun model te verwachten vloeroppervlakte lager ligt dan in de realiteit, kampt dat gebied met overaanbod. Wanneer een gebied volgens hun model meer winkelvloeroppervlakte zou moeten hebben dan in de realiteit aanwezig is, dan is het gebied volgens Poole, Clarke en Clarke juist onderbewinkeld. Hoewel de assumptie van Poole, Clarke en Clarke logisch lijkt, gaan zij voorbij aan de kosten die minimaal gemoeid zijn met het opstarten en exploiteren van een winkel. Deze kostencomponent wordt in het onderzoek van Poole, Clarke en Clarke niet meegenomen. Hoewel de conclusie desondanks juist kan zijn dat een bepaald gebied meer potentie zou hebben voor winkels dan in de actuele situatie het geval is, zouden hoge vestigingskosten er mogelijk voor kunnen zorgen dat het voor een exploitant nooit aantrekkelijk zal zijn om gebruik te maken van deze potentie. In onderhavig onderzoek zal zodoende een combinatie gevormd gaan worden van de uitkomsten van de modellering zoals die in paragraaf 3.2.1 besproken is, 42 | P a g i n a

aangevuld met een analyse van de kosten die gemoeid zouden zijn met het toevoegen van supermarkten in specifieke gebieden in Nederland. Uit de analyse uit paragraaf 3.2.1 zal volgen hoe hoog de omzet van alle supermarkten in Nederland kan zijn volgens het gebruik van het zwaartekrachtmodel. Echter, een hoge omzet in een buurt leidt niet noodzakelijk tot een hoge potentie voor de vestiging van een supermarkt omdat er kosten gemoeid zijn met het toetreden tot de markt. Zodoende zal de analyse uit paragraaf 3.1.2 aangevuld worden met een “kosten analyse”. In onderhavig onderzoek is uitgegaan van de winst van supermarkten, vanuit het principe van economische rationaliteit. Dit hoeft echter ook niet noodzakelijk zo te zijn, zoals Stelder (2012) al aantoonde. Supermarkten kunnen ook streven naar omzetoptimalisatie, maar daar wordt in dit onderzoek niet vanuit gegaan. De kostenanalyse wordt als volgt opgebouwd. 1. Variabele kosten Variabele kosten voor een supermarkt worden pas gemaakt op het moment dat de supermarkt operationeel is. Hierbij moet onder meer gedacht worden aan huisvestingskosten, kosten voor personeel en de inkoopkosten die benodigd zijn om omzet te kunnen genereren. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de kosten (als percentage van de omzet) zoals deze volgens het CBS gelden. Doordat alle kosten echter als percentage van de omzet weergegeven zijn, zou voor iedere supermarkt een winstmarge van 3,11% gelden, zoals gemiddeld in Nederland het geval is. Doordat er echter ook kosten zijn die afhankelijk zijn van de grootte van de supermarkt, wordt een gedeelte van de variabele kosten zoals in bijlage 2 weergegeven niet als directe component van de omzet meegewogen, maar als afhankelijke van de oppervlakte van de winkel. Daarbij is uitgegaan van een lineaire benadering conform: (6)

K = a + bVO +cQ

Waarin:

K = totale variabele kosten; a = variabele kosten als % van de omzet; bVO = gemiddelde variabele kosten per m² vloeroppervlakte vermenigvuldigd met het VVO van de betreffende supermarkt; en cQ = de kosten voor de inkoop van de omzet.

43 | P a g i n a

De variabele kosten welke als percentage van de omzet weergegeven zijn komen voort uit de mening van een anoniem expertpanel, bestaande uit medewerkers van enkele gevestigde supermarktketens in Nederland. Dit zijn de volgende kostencomponenten: ‘huisvestingskosten’, ‘ingekochte diensten’, ‘overige kosten’ en ‘vervoerskosten’. De componenten voor welke een lineaire kostenfunctie gebruikt wordt zijn: ‘afschrijvingen’, ‘personeelskosten’, ‘apparatuur en inventaris kosten’, ‘energiekosten’, ‘communicatiekosten’ en ‘verkoopkosten’. Voor de componenten waar een lineaire kostenfunctie gebruikt is geldt dat uitgegaan is van de kostenpercentages als in bijlage 2 weergegeven, uitgaande van een gemiddelde winkeloppervlakte van 1.009 vierkante meter en een gemiddelde omzet(potentie) van €8.801.447. 2. Vaste kosten Voor de vaste kosten worden twee scenario´s geschetst. Enerzijds wordt ervan uit gegaan dat een supermarkt zich zal kunnen vestigen in een bestaand gebouw, waar enkel een “inbouwpakket” voor nodig is. Anderzijds wordt uitgegaan van een nieuwbouw supermarkt en zal er dus ook naar de bouwkosten voor de supermarkt gekeken worden, met daar bovenop de kosten van een inbouwpakket. Hoewel vaste kosten doorgaans voorafgaand aan de opening van een supermarkt gemaakt zullen worden, wordt in dit onderzoek uitgegaan van een afschrijvingsperiode van deze kosten van 5 jaar. Doordat het aannemelijk is dat de kosten met geleend geld betaald zullen worden, is rekening gehouden met een rentepercentage op de lening van 2,1%2, uitgaande van volledige financiering. Door uiteindelijk de omzetpotentie te verminderen met de variabele kosten van een winkel, is het resultaat een winstmarge per winkel. Wanneer deze winstmarge per buurt gesommeerd wordt en genormaliseerd wordt over het aantal winkels in die buurt, wijk of gemeente, of het totale metrage van supermarkten in die buurt, wijk of gemeente, kan gekeken worden welke gebieden het meest positief uitschieten. Daaropvolgend zal een analyse gedaan worden op basis van de vaste kosten voor het toevoegen van een supermarkt. Uit die analyse moet blijken of er gebieden bestaan waar de winst per vierkante meter supermarkt in een buurt afdoende is om de vaste kosten voor een nieuwe supermarkt te betalen.

2

gemiddelde over 24 aanbieders op 10-01-2016; www.hypotheek-rentetarieven.nl, 2016 44 | P a g i n a

Hoewel er vanuit de literatuur geen duidelijke definitie van over- of onderbewinkeling naar voren komt, zal in onderhavig onderzoek uitgegaan worden van de volgende definities:

Overbewinkeling: van overbewinkeling is sprake als er in een buurt sprake is van een negatief gemiddeld resultaat, gemeten over alle aanwezige supermarkten. Onderbewinkeling: van onderbewinkeling is sprake als er in een buurt sprake is van een gemiddeld positief resultaat en wanneer de winstmarge afdoende is om een supermarkt toe te voegen conform het scenario nieuwbouw- of bestaande bouw. Om het scenario van onderbewinkeling te toetsen zal bij het presenteren van de resultaten van het onderzoek ook één scenario als voorbeeld genomen worden, waarbij het zwaartekrachtmodel nogmaals gebruikt is om de invloed op bestaande winkels van een nieuw toe te voegen, gemiddelde, supermarkt te testen.

45 | P a g i n a

§3.3 SCHEMA ONDERZOEKSMETHODIEK

1

+

=

Alle supermarkten van Nederland en alle buurten van Nederland worden in ArcMap in het Huff model geladen, waaruit per buurt een waarschijnlijkheid volgt dat inwoners uit die buurt naar een specifieke winkel gaan.

x

=

2

De kans per buurt wordt vermenigvuldigd met het totale bedrag per buurt dat inwoners uitgeven aan supermarktuitgaven ieder jaar. Het resultaat is een maximale totale omzet per supermarkt.

3

-

=

De totale omzet per supermarkt wordt verminderd met de kosten die benodigd zijn om een supermarkt operationeel te houden. Het resultaat is de winst per supermarkt. 46 | P a g i n a

4 +

=

De winst per supermarkt wordt per buurt, wijk en gemeente gesommeerd en vervolgens genormaliseerd tegen zowel het aantal supermarkten en het totale metrage supermarkten. Het resultaat is een gemiddelde winst per buurt, wijk of gemeente per supermarkt.

Winstgevendheid en ruimte voor uitbreiding

+

5

=

of Verlieslatend en geen ruimte voor uitbreiding

De winst per buurt, wijk en gemeente wordt verminderd met de bouwkosten voor een supermarkt. Het resultaat is winst, break-even of verlies; enkel in geval van winst is er ruimte voor uitbreiding van het aantal supermarkten in de buurt, wijk of gemeente.

§3.4 HYPOTHESEVORMING

In dit onderzoek staat, conform de centrale vraag, centraal of er gebieden in Nederland zijn waar er sprake is van over- of onder bewinkeling van supermarkten. Door middel van het combineren van de in de voorgaande hoofdstukken en paragrafen besproken theorieën en marktontwikkelingen is tot een tweetal stellingen gekomen welke getoetst zullen worden om tot beantwoording van de centrale vraag te komen. Dit onderzoek is daarmee een beoordelend, of toetsend, onderzoek. Deze hypotheses zijn als volgt: 47 | P a g i n a

H0: Er is in landelijke gebieden in Nederland sprake van overbewinkeling, terwijl stedelijke gebieden te maken hebben met onderbewinkeling van de markt voor supermarkten. H1: Er is geen duidelijk verschil tussen landelijke- en stedelijke gebieden voor wat betreft over- of onderbewinkeling. Voorgaande hypothesen zijn tot stand gekomen op basis van de bevindingen van Van Leeuwen en Rietveld (2010) alsmede de transactiegegevens van winkeltransacties uit 2015 (PropertyNL, 2016). Van Leeuwen en Rietveld kwamen tot de conclusie dat in Europees perspectief er in Nederland sprake was van een relatief hoog voorzieningenniveau in landelijke gebieden voor wat betreft boodschappen. De cijfers van PropertyNL over het jaar 2015 laten zien dat, in tegenstelling tot cijfers van het CBS (Statline, 2016), supermarkten een belangrijke drijver van het opnamevolume voor winkels zijn geweest in 2015. In de eindconclusie zal duidelijk naar voren komen of de nulhypothese verworpen kan worden, waarbij landelijk gebied gedefinieerd is als gemeenten met minder dan 35.000 inwoners en stedelijk gebied als gemeenten met 35.000 inwoners of meer. §3.5 DEELCONCLUSIE

In dit hoofdstuk is ingegaan op de data en onderzoeksmethoden die in onderhavig onderzoek gebruikt worden. Daarnaast is antwoord gegeven op de deelvraag: ‘Op welke wijze kan over- of onderbewinkeling bepaald worden?’ Uit literatuuronderzoek is gebleken dat het gebruik van een ruimtelijk interactiemodel, ofwel zwaartekrachtmodel, een bruikbare hulpmiddel vormt om de centrale vraag van dit onderzoek te beantwoorden. In het volgende hoofdstuk zullen de volgende formules van belang zijn om dit zwaartekrachtmodel te gebruiken: 1. 2.

Pij = Sj / Tijλ / ∑ Sj / Tijλ Sij = Pij Bi

Door deze formules toe te passen op de beschikbare data komt er per winkel een omzetpotentie naar voren. Door de kosten die benodigd zijn om een supermarkt 48 | P a g i n a

operationeel te maken van deze omzet af te trekken zal een winstmarge per supermarkt overblijven. Zoals in voorgaand hoofdstuk gesteld, wordt er in onderhavig onderzoek vanuit gegaan dat er sprake is van onderbewinkeling wanneer er in een buurt sprake is van een negatief gemiddeld resultaat, gemeten over alle aanwezige supermarkten. Van overbewinkeling is in onderhavig onderzoek sprake als er in een buurt sprake is van een gemiddeld positief resultaat en wanneer de winstmarge afdoende is om een supermarkt toe te voegen conform het scenario nieuwbouw- of bestaande bouw.

49 | P a g i n a

Hoofdgerecht: Hoofdstuk 4 Onderzoeksresultaten

Hoofdgerecht: Les creations de Narisawa – Yoshihiro Narisawa Bron: finedininglovers.com

50 | P a g i n a

Hoofdstuk 4: Onderzoeksresultaten In dit hoofdstuk worden de onderzoeksresultaten gepresenteerd. Middels deze onderzoeksresultaten kan antwoord gegeven worden op de volgende twee deelvragen:

‘Is er sprake van onder- of over bewinkelde gebieden voor supermarkten in Nederland?’ En ‘Zijn de onderbewinkelde gebieden in Nederland aantrekkelijk voor nieuwe supermarkten?’ Nederland telde in 2013 12.003 buurten, 2.645 wijken en 408 gemeenten. Wanneer deze gecombineerd worden met de 4.405 reguliere supermarkten die Nederland telde in november 2015, dan zijn er respectievelijk 2.882 buurten, 1.711 wijken en 407 gemeenten waar supermarkten gelegen zijn. In paragraaf 4.1 zal allereerst besproken worden hoe de waarschijnlijkheid dat consumenten een supermarkt bezoeken tot stand is gekomen en tot welke potentiële omzet dit leidt. In paragraaf 4.2 wordt toegelicht hoe de winst per supermarkt geleid heeft tot een winst per gemeente, wijk en buurt en welke resultaten meegewogen zullen worden voor nader onderzoek over bouwkosten. In paragraaf 4.3 worden uiteindelijk enkele gemeenten, wijken en buurten nader uitgewerkt op basis van de bouwkosten en afschrijving daarvan, om te bepalen of er ruimte is voor een toevoeging van supermarkten in deze gebieden. Tot slot wordt in paragraaf 4.4 de deelconclusie gegeven, waarin antwoord gegeven wordt op de deelvragen behorende bij dit hoofdstuk. §4.1 UITWERKING ZWAARTEKRACHTMODEL

Het zwaartekrachtmodel dat voor dit onderzoek toegepast is, is het zogenaamde Huff model (Huff, 1964). Het model heeft enkele inputvariabelen nodig om een berekening te maken van de kans dat consumenten vanuit een bepaalde buurt naar een winkel gaan. De inputvariabelen waarvan gebruik is gemaakt zijn als volgt: 

CBS buurten 2013 – per provincie, met een buffer van 25 kilometer rondom iedere provincie

51 | P a g i n a



Supermarkten in Nederland per november 2015 – per provincie met een buffer van 25 kilometer rondom de provincie



De provincie als contour met een buffer van 25 kilometer

Door deze inputvariabelen te gebruiken geeft het Huff model een kans per winkel weer dat inwoners van de buurten in het onderzoeksgebied naar de betreffende winkel zullen gaan om daar aankopen te doen. In bijlage 3 is een overzicht opgenomen van een selectie van de uitkomsten. Er is gekozen voor een selectie omdat de omvang van de totale uitkomsten te groot is om overzichtelijk weer te geven. De uitkomsten uit het Huff model zijn vervolgens gecombineerd met de informatie per buurt over de bestedingen aan supermarktuitgaven. Een overzicht van buurtcodes en de totale supermarktbestedingen per jaar is weergegeven in bijlage 4. Het resultaat van de combinatie (een selectie) is hieronder weergegeven, waarin BU_CODE staat voor de buurt codering zoals gehanteerd door het CBS (2013).

BU_CODE

Store 1

Store 1121

Store 1122

BU01960000 BU01960001 BU01960002 BU01960003 BU01960004 BU01960005 BU01960006 BU01960007 BU01960008 BU01960009 BU01960010 ………………… Totaal

€ 62 € 23 € 85 € 22 € 59 €6 € 23 € 27 €3 €2 € 39 ……… €5.432.656

€ 241 € 90 € 347 € 78 € 201 € 25 € 85 € 96 €9 €6 € 146 ……….. €8.776.424

€217 €81 €311 €70 €181 €22 €76 €86 €8 €6 €131 ………. €5.028.288

Tabel 2: Omzet van supermarkten per buurt; totaal omzet is de gesommeerde omzet van alle buurten Bron: CBS (2013), CACI en Michael Bauer (2013), Eigen onderzoek

52 | P a g i n a

§4.2 WINSTGEVENDHEID VAN SUPERMARKTEN

De winstgevendheid van supermarkten is berekend door de variabele kosten (kosten ter operationalisering) van supermarkten van de totale omzet af te trekken. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de variabele kosten welke benodigd zijn voor het operationaliseren van een supermarkt. Doordat in het overzicht in bijlage 2 echter uitgegaan is van een landelijk gemiddelde als percentage van de omzet, is er gekozen voor het toepassen van een kostenfunctie, zoals in paragraaf 3.2.2 toegelicht. Wanneer de kostenfunctie (K = a + bVO +cQ) toegepast wordt op de gegevens uit tabel 2, dan volgt, uitgaande van een oppervlakte van Store 1 van 850 m²: K = (7,98%*€5.432.656) + (14,7%*€8.801.447/1009*850 m²) + (74,22%*€5.432.656) = -€122.919 Wanneer deze analyse voor heel Nederland uitgevoerd wordt, dan bedraagt de gemiddelde winst van een supermarkt in Nederland €273.414. De spreiding is echter relatief groot, met een maximaal verlies van -€4.558.610 en een maximale winst van €5.924.691. Kijkend naar de geografische spreiding van verlieslatende supermarkten, dan kan geconcludeerd worden dat er 798 supermarkten verlieslijdend zijn in landelijk gebied en 733 in stedelijk gebied. Het landelijk gebied beslaat een groter deel van Nederland (58,6%). Zowel relatief als absoluut zijn er dus meer supermarkten in landelijk gebied die verlies lijden. Het verlies per inwoner in landelijk gebied ten opzichte van het verlies in stedelijk gebied is exemplarisch. Het verlies per inwoner bedraagt €60,99 in landelijk gebied in vergelijking met een verlies van €27,35 in stedelijk gebied. Als laatste, wanneer er gekeken wordt naar het percentage verlieslatende supermarkten ten opzichte van het totale aantal supermarkten, dan is dat in landelijk gebied 49,47% en in stedelijk gebied 26,25%.

53 | P a g i n a

Figuur 5: Verlieslatende supermarkten naar type gebied Bron: eigen onderzoek

54 | P a g i n a

Eenzelfde analyse, alsook een analyse van de winstgevende supermarkten, is uitgevoerd op buurtniveau. Er blijken 894 buurten in Nederland te zijn waar de som van alle ‘winsten’ tot een negatief resultaat leidt. In 894 van de 2.882 buurten (31,02%) waar een supermarkt gevestigd is, is dus sprake van overbewinkeling. Daartegenover staat dat in 1.988 buurten er sprake is van winstgevendheid in het exploiteren van supermarkten. Buurtnaam

Gemeente

Totale winst in buurt

Winst per m²

Vruchtenbuurt 's-Heer-Arendskerke Het Zand Staatsliedenbuurt Rustenburg De Kamp Rivierenbuurt Nieuw Waldeck Naarden Vesting Daalhof

's-Gravenhage Goes 's-Hertogenbosch Amsterdam 's-Gravenhage Nijmegen Alblasserdam 's-Gravenhage Naarden Maastricht

€1.390.570 €424.400 €1.006.535 €6.011.998 €150.930 €1.905.819 €2.282.501 €441.853 €694.080 €1.314.030

€12.642 €7.073 €6.710 €6.396 €6.037 €5.864 €5.706 €5.523 €5.258 €5.073

Tabel 3: Top-10 buurten op basis van winst per m² in de betreffende buurt Bron: CBS (2013), CACI en Michael Bauer (2013), eigen onderzoek

Buurtnaam

Gemeente

Totale winst in buurt

Winst per supermarkt

Statenkwartier Schildersbuurt-West Middelveldsche Akerpolder en Sloten Oostelijk Havengebied Hengstdal Dichterswijk Spangen Staatsliedenbuurt Bunders Literatuurwijk

's-Gravenhage 's-Gravenhage

€4.643.480 €4.270.727

€4.643.480 €4.270.727

Amsterdam Amsterdam Nijmegen Utrecht Rotterdam Amsterdam Veghel Almere

€3.477.097 €6.479.967 €3.201.170 €3.137.259 €3.078.840 €6.011.998 €2.929.889 €2.922.754

€3.477.097 €3.239.983 €3.201.170 €3.137.259 €3.078.840 €3.005.999 €2.929.889 €2.922.754

Tabel 4: Top-10 buurten op basis van winst per supermarkt in de betreffende buurt Bron: CBS (2013), CACI en Michael Bauer (2013), eigen onderzoek

Buurtnaam

Gemeente

Totale winst in buurt

Groot-IJsselmonde Landlust Nieuwe Pijp Zeeheldenkwartier Bijlmer-Centrum (D, F, H) Oostelijk Havengebied Oude Pijp De Krommert Staatsliedenbuurt Bijlmer-Oost (E, G, K)

Rotterdam Amsterdam Amsterdam 's-Gravenhage Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam

€8.936.873 €7.338.473 €7.162.306 €6.571.087 €6.503.269 €6.479.967 €6.414.950 €6.242.628 €6.011.998 €5.727.674

Tabel 5: Top-10 buurten op basis van totale winst van supermarkten in de betreffende buurt Bron: CBS (2013), CACI en Michael Bauer (2013), eigen onderzoek

55 | P a g i n a

Tabel 5 geeft verschillende buurten weer uit de drie grootste steden van Nederland. Deze buurten behalen de hoogste totaalwinst, maar uit de gegevens die in tabel 3 en tabel 4 weergegeven zijn, blijkt dat er slechts één buurt in alle drie de tabellen voorkomt (Staatsliedenbuurt in Amsterdam) en één buurt in twee van de tabellen (Oostelijk Havengebied in Amsterdam). De meest objectieve meet methode is om te kijken naar de winst per vierkante meter, omdat daarbij de oppervlakte van supermarkten per buurt in meegewogen wordt. In de volgende paragraaf zal ingegaan worden of het in buurten in Nederland haalbaar is om supermarkten toe te voegen aan het bestaande winkelbestand. §4.3 RUIMTE VOOR UITBREIDING?

In de voorgaande paragraaf is duidelijk geworden dat er verschillende weergaves mogelijk zijn van de winst per supermarkt of de winst per buurt van supermarkten. In deze paragraaf wordt ingegaan op de vraag of er ruimte is voor uitbreiding van het supermarktenbestand. Deze uitwerking zal tweeledig zijn. Enerzijds wordt er een uitwerking verschaft welke uitgaat van het toevoegen van een nieuwe supermarkt in een al bestaand vastgoedobject. Daardoor hoeft er geen nieuwbouw plaats te vinden en hoeft er geen rekening gehouden te worden met nieuwbouwkosten, maar met inbouwkosten. Anderzijds wordt er gekeken naar de mogelijkheid tot nieuwbouw, aangevuld met de kosten voor inbouw. Zoals in paragraaf 3.2.2 aangegeven is, wordt ervan uitgegaan dat de kosten over een termijn van vijf jaar afgeschreven zullen worden, rekening houdend met volledige financiering tegen een rente van 2,1%. Aflossing geschiedt in vijf gelijke termijnen (lineair). §4.3.1 BESTAANDE BOUW

Voor bestaande bouw blijkt volgens opgave van bouwkostenkompas (2016), dat de kosten voor een inbouwpakket voor een supermarkt uitkomen op € 309 per vierkante meter. Wanneer uitgegaan wordt van het gemiddelde metrage van een supermarkt in Nederland (1.009 m² VVO), dan komt dit neer op totale kosten op t = 0 van €311.781. In figuur 3 is weergegeven wat de totale kosten per jaar zijn, uitgaande van een afschrijvingstermijn van vijf jaar en een rente van 2,1%. Dit is vervolgens teruggerekend naar de kosten per vierkante meter, zodat duidelijk wordt wat de minimale winst per vierkante meter zou moeten zijn om in het eerste jaar na

56 | P a g i n a

toevoeging break-even te draaien bij een nieuwe supermarkt, zonder rekening te houden met eventuele veranderingen van winstgevendheid door deze toevoeging. Inbouwscenario 0 Bouwkosten Rente Aflossing Openstaand bedrag

1

2

3

4

5

€ 6.547,40 € 62.356

€ 5.237,92 € 62.356

€ 3.928,44 € 2.618,96 € 62.356 € 62.356

€ 1.309,48 € 62.356

€ 249.425

€ 187.069

€ 124.712

€ 62.356

€-

€ 68.904 € 68

€ 67.594 € 67

€ 66.285 € 66

€ 64.975 € 64

€ 63.666 € 63

€ 311.781

€ 311.781

Totale kosten per jaar Kosten per m²

Tabel 6: Overzicht kosten inbouwpakket per jaar Bron: Bouwkostenkompas (2016), eigen onderzoek

Uit bovenstaande tabel kan geconcludeerd worden dat de minimale winst die behaald moet worden door een supermarkt in een buurt € 68,- per vierkante meter bedraagt om in de eerste vijf jaar tenminste break-even te kunnen draaien. Dit geldt voor alle supermarktgroottes in alle provincies van Nederland op basis van de in dit onderzoek aangenomen uitgangspunten. Daaruit vloeit voort dat er in 128 van de 1.988 buurten in het eerste jaar verlies geleden zou worden door het toevoegen van een supermarkt, zonder rekening te houden met de impact die het toevoegen van een supermarkt heeft op de omzet en winstgevendheid van winkels. In zo’n 6,44% van de winstgevende buurten is dus geen ruimte voor het toevoegen van een supermarkt in bestaand vastgoed. §4.3.2 NIEUWBOUW

Het scenario nieuwbouw is een ander scenario dan wanneer uitgegaan wordt van bestaande bouw. Allereerst blijkt uit opgave van het bouwkostenkompas (2016) dat de bouwkosten per vierkante meter voor een supermarkt per provincie verschillen. Zodoende zal de minimale winst per vierkante meter die benodigd is om de kosten in jaar 1 van de vijf afschrijvingsjaren af te dekken per provincie verschillend zijn. Net als bij het scenario voor bestaande bouw is een rekenvoorbeeld opgenomen. In dit rekenvoorbeeld wordt wederom uitgegaan van een supermarkt van 1.009 vierkante meter. Voor dit rekenvoorbeeld wordt uitgegaan van de provincie Utrecht, een overzicht van alle rekenvoorbeelden per provincie is te vinden in bijlage 5. 57 | P a g i n a

Verder is het van belang te melden dat er gebruik gemaakt is van een vormfactor van 0,95 voor het omrekenen van het oppervlakte VVO naar het oppervlakte BVO. De bouwkosten in Utrecht per vierkante meter BVO komen uit op € 572. Daar bovenop komen nog dezelfde kosten als in paragraaf 4.3.1 benoemd zijn voor een standaard afbouw. Dit levert het volgende scenario op voor de provincie Utrecht: Nieuwbouw scenario provincie Utrecht 0 1

  2

3

Bouwkosten Rente Aflossing Openstaand bedrag

€ 19.648,06 € 187.124 € 748.498

€ 15.718,45 € 187.124 € 561.373

€ 11.788,84 € 7.859,22 € 187.124 € 187.124 € 374.249 € 187.124

€ 3.929,61 € 187.124 €-

€ 206.772

€ 202.843

€ 198.913

€ 194.984

€ 191.054

€ 205

€ 201

€ 197

€ 193

€ 189

Totale kosten per jaar Kosten per m²

4

5

€ 935.622

€ 935.622

Tabel 7: Overzicht kosten nieuwbouw per jaar Bron: Bouwkostenkompas (2016), eigen onderzoek

Uit de analyse van de bouwkosten in alle provincies blijkt dat er 250 buurten zijn waarbij in het scenario van bestaande bouw nog ruimte zou zijn voor het uitbreiden met een supermarkt, er nu geen financiële draagkracht zou zijn om ten minste break-even te draaien in het eerste jaar. Desondanks blijven er 1.610 buurten over waar wel ruimte zou zijn voor een uitbreiding van het supermarktenbestand. 1.157 van de buurten waar potentie is, zijn gelegen in stedelijk gebied, tegenover 453 in landelijk gebied. Zodoende is de potentie in stedelijk gebied beduidend groter. De financiële marges in sommige buurten zijn echter beperkt; in 17 van de 1.610 buurten is er sprake van een winst per vierkante meter na aftrek van bouwkosten van minder dan € 10. Daarnaast zijn er nog 21 buurten waar de marge tussen € 10 en € 20 uitkomt, 11 buurten met een marge tussen € 20 en € 30, 15 buurten met een marge tussen € 30 en € 40 en nog 18 met een marge tussen € 40 en € 50 per vierkante meter. Indien dergelijke supermarkten onverhoopt met meer kosten te maken krijgen dan het landelijk gemiddelde, zouden deze mogelijk in de eerste jaren na opening verlieslatend kunnen zijn. Een overzicht van alle buurten met supermarkten, alle winstgevende buurten, alle winstgevende buurten in het scenario bestaande bouw en alle winstgevende buurten in het scenario nieuwbouw is weergegeven in figuur 6. 58 | P a g i n a

Figuur 6: Overzicht van buurten met potentie voor nieuwbouw supermarkten Bron: Bouwkostenkompas (2016), CBS (2013), CACI en Michael Bauer (2013), eigen onderzoek

59 | P a g i n a

§4.4 TOEVOEGING IN DE PRAKTIJK

In de voorgaande paragraaf is duidelijk geworden dat in 1.610 buurten in Nederland uitbreiding mogelijk zou moeten zijn van het supermarktbestand door middel van nieuwbouw. Daarbij is echter voorbijgegaan aan de impact die een nieuwe supermarkt kan hebben op de omzet- en winstverhoudingen in de omgeving. Om te testen wat de invloed is van het toevoegen van een supermarkt op de potentie in een gebied, wordt in deze paragraaf één supermarkt toegevoegd in Den Haag. Deze gemeente telt in het totaal 60 buurten waar een supermarkt gelegen is. In 3 buurten is sprake van verlies, terwijl er 57 buurten zijn waar de supermarkten in totaliteit winstgevend zijn. Wanneer in een willekeurige buurt, in dit geval is gekozen voor de buurt ‘Valkenboskwartier’, waar potentie zou moeten zijn voor het toevoegen van een nieuwbouwsupermarkt daadwerkelijk een gemiddelde supermarkt (1.009 m²) toegevoegd wordt, wat is dan de invloed van de potentie voor het toevoegen van een nieuwe supermarkt in alle buurten in de gemeente? Tabel 8 geeft de resultaten weer van het toevoegen van een supermarkt in het ‘Valkenboskwartier’ op buurten in de nabije omgeving.

Buurtnaam

Totale winst buurt

Totale winst buurt

Procentueel

zonder toevoeging

na toevoeging

verschil

Valkenboskwartier

€ 5.166.745

€ 7.278.487

+40,9%

Koningsplein en

€ 3.308.505

€ 3.091.968

-6,5%

Bomenbuurt

€ 2.274.051

€ 1.901.141

-16,4%

Bloemenbuurt-Oost

€ 3.322.753

€ 2.952.123

-11,2%

Transvaalkwartier-

€ 648.197

€ 630.192

-2,8%

€ 2.530.294

€ 2.442.230

-3,5%

Oostbroek-Zuid

€ 2.150.294

€ 2.053.662

-4,5%

Rustenburg

€ 150.930

€ 144.817

-4,1%

Eykenduinen

€ 122.346

€ 105.635

-13,7%

Vruchtenbuurt

€ 1.390.570

€ 1.354.028

-2,6%

omgeving

Noord TransvaalkwartierMidden

Tabel 8: Effect op de winstgevendheid van supermarkten in buurten door het toevoegen van een supermarkt in de buurt Valkenboskwartier Bron: Eigen onderzoek

60 | P a g i n a

De totale winstgevendheid van supermarkten in Den Haag lijdt onder het toevoegen van een supermarkt. Door een toevoeging van het VVO van 1,13% neemt de totale winstgevendheid met 0,68% af. In figuur 7 is een overzicht weergegeven van de invloed van de nieuw toegevoegde supermarkt per buurt.

Figuur 7: Invloed op de winst per buurt door het toevoegen van een supermarkt in Den Haag Bron: Eigen onderzoek

§4.5 DEELCONCLUSIE

In het voorgaande hoofdstuk is getracht antwoord te geven op de twee deelvragen: ‘Is er sprake van onder- of over bewinkelde gebieden voor supermarkten in Nederland?’ en ‘Zijn de onderbewinkelde gebieden in Nederland aantrekkelijk voor nieuwe supermarkten?’ Op de eerste deelvraag kan relatief eenvoudig antwoord gegeven worden. Er zijn 1.531 supermarkten die volgens de analyse verlies lijden. Dit leidt in 894 buurten in Nederland tot een totaal verlies. De hoogte van het totale verlies verschilt van €497 tot €4.558.610 in verschillende buurten. Hoewel er zowel relatief als absoluut meer 61 | P a g i n a

verlieslijdende supermarkten in landelijk gebied zijn, zijn er teveel supermarkten in stedelijk gebied die ook verlieslijdend zijn om hier algemene conclusies aan te kunnen verbinden. De tweede deelvraag uit dit hoofdstuk is minder eenvoudig te beantwoorden. Uit paragraaf 4.3 blijkt dat er in 1.610 buurten ruimte zou zijn voor het uitbreiden van het supermarktenbestand met een nieuwbouwsupermarkt. Daarnaast is er in 250 supermarkten sprake van winstgevendheid wanneer de kosten voor het toevoegen van een bestaande bouw afgetrokken worden van de gemiddelde winst per vierkante meter supermarkt in die buurten. Hierbij wordt echter voorbijgegaan aan de invloed die het toevoegen van een supermarkt heeft op de totale winstgevendheid in een gemeente en op omliggende buurten. Uit paragraaf 4.4 blijkt deze impact te bestaan, waarbij als casus Den Haag genomen is. Het toevoegen van een gemiddelde supermarkt zorgt voor een afname van de winst per buurt tot -16,4%. Desondanks blijft er sprake van ruime winsten in de meeste buurten die rondom de buurt gelegen zijn waar de supermarkt toegevoegd werd. Dit duidt erop dat er daadwerkelijk buurten in Nederland zijn waar supermarkten toegevoegd kunnen worden. Of dit 1.610 buurten zijn kan echter op basis van onderhavig onderzoek niet geconcludeerd worden, daarvoor is diepgaander onderzoek op lokaal niveau nodig.

62 | P a g i n a

63 | P a g i n a

Dessert: Hoofdstuk 5 – Conclusie en aanbevelingen

Dessert: Chocolade samosa – Reena Potel Bron: luxuriousmagazine.com

64 | P a g i n a

Hoofdstuk 5: Conclusie en aanbevelingen In dit hoofdstuk zal de centrale vraag van dit onderzoek beantwoordt worden. De centrale vraag luidt: “Is er sprake van over- of onder bewinkeling van de Nederlandse markt voor supermarkten?” In paragraaf 5.1 wordt het antwoord op de centrale vraag gegeven. In paragraaf 5.2 worden de resultaten van het onderzoek bediscussieerd en in paragraaf 5.3 worden aanbevelingen gedaan voor nader onderzoek. §5.1 CONCLUSIE

De Nederlandse markt voor supermarkten, die gekenmerkt wordt door een fijnmazige structuur, telt in het totaal 4.405 supermarkten die niet op een vakantiepark gelegen zijn (Ondernemerspers Nederland, 2016). Deze zijn verspreid over 2.882 buurten, waarmee 24,01% van alle Nederlandse buurten (2013 indeling) over een supermarkt beschikt. Er blijken verschillende factoren van belang te zijn voor het bezoek aan een supermarkt door consumenten. Twee van de belangrijkste factoren, de grootte van een supermarkt en de afstand tussen de consument en de supermarkt, kunnen door toepassing van een zwaartekrachtmodel meegewogen worden in het beoordelen van de omzetpotentie van een supermarkt. De beperking van een dergelijk model ligt in het uitsluiten van andere belangrijke factoren zoals het type supermarkt (uitbater) en het prijsniveau dat supermarkten hanteren. Hoewel volgens de theorie van Huff (1964) het prijsniveau van supermarkten samenhangt met de grootte van de supermarkt, lijkt deze aanname in Nederland niet geheel op te gaan. Na toepassing van het zwaartekrachtmodel is er op basis van cijfers van het CBS (2010) en gegevens uit een expertpanel van supermarktdeskundigen door middel van een kostenfunctie op basis van de grootte van de supermarkt en kosten die samenhangen met de omzet gekeken naar de winstmarge van supermarkten in Nederland. De totale winst van alle supermarkten in de buurt waar zij in gelegen zijn is gesommeerd, waaruit blijkt dat in 894 buurten sprake is van een totaal verlies van supermarkten. Hoewel zowel in absolute als relatieve zin het merendeel van de 65 | P a g i n a

verlieslijdende buurten in landelijk gebied gelegen is, overeenkomstig aan de bevindingen van Van Leeuwen en Rietveld (2010) dat er in landelijke gebieden sprake is van een hoog voorzieningenniveau, is er ook in stedelijk gebied sprake van ruim 26% van de supermarkten die verlies lijden. Zodoende blijft de conclusie van Poole, Clarke en Clarke (2002), dat conclusies op landelijk niveau beperkt stand houden vanwege de grote diversiteit op lokaal niveau, in stand. Van de hypothesen: H0: Er is in landelijke gebieden in Nederland sprake van overbewinkeling, terwijl stedelijke gebieden te maken hebben met onderbewinkeling van de markt voor supermarkten; H1: Er is geen duidelijk verschil tussen landelijke- en stedelijke gebieden voor wat betreft over- of onderbewinkeling; houdt de nul hypothese het meest stand. Bijna 50% van de supermarkten in landelijk gebied is verlieslijdend, tegenover ruim 26% van supermarkten in stedelijk gebied. Daarmee wordt hypothese 1 verworpen en de nul hypothese aangenomen. Wanneer gekeken wordt naar de buurten waar de som van de winsten van individuele supermarkten tot winstgevendheid leidt, dan zijn er 1.988 buurten waar winst behaald wordt. Wanneer de kosten voor het vestigen van een supermarkt in bestaand vastgoed in het eerste jaar, rekening houdend met een afschrijvingsperiode van vijf jaar van de inbouwkosten, verrekend worden, dan blijven er 1.860 buurten over waar ruimte zou moeten zijn voor het toevoegen van een supermarkt. Wanneer dezelfde oefening herhaald wordt, maar dan uitgegaan van nieuwbouw, dan blijken 250 buurten af te vallen en er dus 1.610 buurten over te blijven waar ruimte is voor het toevoegen van een supermarkt in geval van nieuwbouw. Daarbij is echter voorbijgegaan aan de invloed die het toevoegen van een supermarkt heeft op de omzetverhoudingen in een gebied. Om de invloed daarvan te testen is in de buurt ‘Valkenboskwartier’ in Den Haag een supermarkt van 1.009 vierkante meter toegevoegd. Deze toevoeging leidt tot een gemiddelde afname van de winstgevendheid van supermarkten in Den Haag van 0,68%, terwijl het VVO in Den Haag met 1,13% toenam door de toevoeging. De buurt ‘Valkenboskwartier’ zag de winstgevendheid echter flink (+40,9%) toenemen, terwijl nabijgelegen buurten de 66 | P a g i n a

winstgevendheid zagen dalen tot wel -16,4%. Zodoende kan gesteld worden dat het toevoegen van een supermarkt in een buurt waar potentie is een behoorlijke invloed kan hebben op de potentie in omliggende buurten. Desondanks kwam in de Den Haag casus naar voren dat in de nabijgelegen buurten potentie bleef bestaan voor het toevoegen van supermarkten, hoewel deze potentie wel afgenomen is. Zodoende kan gesteld worden dat er buurten in Nederland bestaan waar ruimte is voor het toevoegen van supermarkten. Het merendeel van deze buurten is gelegen in stedelijk gebied (71,86%), terwijl 28,14% van de buurten met potentie in landelijk gebied gelegen is. Ook in dit geval geldt dat de nul hypothese stand houdt en hypothese 1, zoals gesteld in onderhavig onderzoek, verworpen kan worden. Hoeveel buurten er uiteindelijk daadwerkelijk ruimte bieden voor een toevoeging kan echter niet bepaald worden op basis van onderhavig onderzoek. Daarvoor zou diepgaande onderzoek benodigd zijn. Hoewel met bovenstaande de hoofdvraag van onderhavig onderzoek beantwoord is, blijft de conclusie van Poole, Clarke en Clarke (2002) dat er grote regionale verschillen zijn, houdbaar. Desondanks blijkt uit onderhavig onderzoek dat ondanks deze regionale verschillen wel degelijk algemene conclusies mogelijk zijn. §5.2 REFLECTIE

Het bepalen van een omzet van een winkel is theoretisch een relatief eenvoudige exercitie, maar blijkt in de praktijk toch gecompliceerder. Dat is slechts het topje van de ijsberg voor onderhavig onderzoek. Op basis van literatuur kunnen verschillende aannames onderbouwd worden. De houdbaarheid daarvan voor de Nederlandse markt kan echter betwist worden, waardoor sommige aannames fragiel worden. De aanname in het gebruikte Huff model dat grootte de determinant is voor aantrekkelijkheid is in het verleden, in Amerika, juist gebleken. Er zijn echter vele factoren die voor consumenten uiteindelijk de ‘aantrekkelijkheid’ van een winkel bepalen. Juist dat subjectieve karakter maakt het moeilijk om een keuze te maken. De gebruikte zwaartekrachtmethodiek is ook van belang voor de uitkomsten in onderhavig onderzoek. Het Huff zwaartekrachtmodel is primair geschikt voor analyses op micro-niveau. Door het model op een groter (landelijk) schaalniveau te gebruiken zullen sommige conclusies die bij voorkeur op micro-niveau gedaan 67 | P a g i n a

worden, genuanceerd moeten worden. Dit hangt ook samen met het niet beschikken over een zogenaamd ‘routable’ weggennetwerk, waardoor de aanwezigheid van natuurlijke barrières niet meegenomen is. Hoewel op landelijk niveau daardoor wellicht beperkte afwijkingen voorkomen, zullen deze afwijkingen op micro-niveau evident zijn. Ook de kostencomponent in onderhavig onderzoek dient belicht te worden. Hoewel er, door middel van het toevoegen van een kostenfunctie die afhankelijk is van de grootte van de supermarkt, een grotere mate van realiteit is toegevoegd aan de kosten voor supermarkten, blijft dit een moeilijk onderwerp. Dankzij de inbreng van experts valt er iets te zeggen over welke kosten weergegeven kunnen worden als percentage van de omzet en welke kosten te relateren zijn aan de oppervlakte van een winkel, hoewel uit het expertpanel ook blijkt dat het in de praktijk niet zo zwartwit te stellen is. Een ander belangrijk onderwerp is de drijfveer van supermarktketens om supermarkten te openen. In onderhavig onderzoek is uitgegaan van economische rationaliteit, waarbij gestreefd wordt naar winstoptimalisatie. Zoals Stelder (2012) echter al aantoonde hoeft dat niet voor elke supermarktketen de leidende drijfveer te zijn. Ook marktaandeel optimalisatie of het streven naar een zo hoog mogelijk marktaandeel kunnen drijfveren zijn, die mogelijk in contrast staan tot rationeel handelen vanuit een economische gedachte. Desondanks houden de conclusies over over- en onderbewinkelde gebieden in Nederland stand op basis van economische rationaliteit. Van belang is ook om te melden dat onderhavig onderzoek slechts een ‘foto’ moment is. Er wordt gekeken naar de situatie van supermarkten in 2015, op basis van bestedingspatronen uit 2013. Daarmee wordt voorbijgegaan aan eventuele demografische of economische ontwikkelingen waar uitbaters van supermarkten mogelijk al op inspelen. Zo lijkt bijvoorbeeld in Zuid-Limburg nog ruimte te zijn voor nieuwe supermarkten, maar zou het mogelijk zijn dat met het oog op de bevolkingskrimp die voor dit gebied voorzien is, supermarkten al besloten hebben om uit dit gebied weg te trekken. Het tegenovergestelde kan gezegd worden over het gebied rondom Almere in Flevoland. Hoewel er op basis van onderhavig onderzoek sprake van overbewinkeling is in veel buurten, wordt voor dit gebied juist 68 | P a g i n a

een flinke bevolkingsgroei verwacht. Dit zou voor supermarktketens een reden geweest kunnen zijn om zich al te vestigen vanwege de voorziene toekomstige ontwikkelingen. Als laatste dient gemeld te worden dat, zoals in paragraaf 4.4 duidelijk naar voren komt, het toevoegen van een supermarkt in een gebied met potentie grote invloed kan hebben op de winstgevendheid van nabijgelegen buurten. Zodoende kan er in 1.610 buurten wel sprake zijn van potentie voor het toevoegen, maar hoeft dit niet te betekenen dat er ook daadwerkelijk 1.610 supermarkten toegevoegd kunnen worden. Zo bleek in de casus in Den Haag dat een toevoeging van 1,13% aan het bestaande VVO, een negatief effect van 0,86% op de totale winstgevendheid in de stad had. §5.3 AANBEVELINGEN

Onderhavig onderzoeksrapport is, voor zover bij de onderzoeker bekend, het eerste waarin de over- en onderbewinkeling van supermarkten in Nederland onderzocht wordt. Daarnaast is dit een van de weinige onderzoek die op de Nederlandse winkelmarkt betrekking hebben en waarin gebruik gemaakt is van een zwaartekrachtmodel om de omzet van winkels of winkelgebieden te bepalen. Voor toekomstig onderzoek kunnen verschillende aanbevelingen gedaan worden. Allereerst is het interessant om binnen een afgebakend gebied verder te gaan met het toepassen van een zwaartekrachtmodel. Daarbij kan consumentenonderzoek plaatsvinden waarmee de variabele λ achterhaald kan worden. Daarnaast kan mogelijk getoetst worden of de uitkomst van de voorspelde omzet overeenkomstig is aan de realiteit. Verder is er in onderhavig onderzoek geen rekening gehouden met juridische beperkingen voor het toevoegen van supermarkten. In een afgebakend gebied zou het mogelijk moeten zijn hier rekening mee te houden. Als laatste zou binnen een afgebakend gebied eenvoudiger gebruik gemaakt moeten kunnen worden van een routable weggennetwerk. Daarmee kunnen onwaarschijnlijkheden die voortvloeien uit het gebruik van lineaire afstanden vermeden worden. Een andere aanbeveling voor toekomstig onderzoek is dat er gebruik gemaakt wordt van absolute gegevens per supermarkt over de kosten. Hoewel de onderzoeker

69 | P a g i n a

verwacht dat het moeilijk is om hier inzicht in te krijgen, zou dit bewerkstelligd kunnen worden met medewerking van supermarktketens. Voor wat betreft de invloed die het toevoegen van een supermarkt heeft op de totale supermarktomzet in een gebied en de afvloeiing van omzet van aanwezige supermarkten in een buurt naar de nieuwe supermarkt kan ook uitgebreider onderzoek gedaan worden. In het principe kan dat onderzoek voortgezet worden vanuit het onderhavige onderzoek. De onderzoeker geloofd dat het toevoegen van supermarkten technisch haalbaar zou moeten zijn door middel van het gebruik van het Huff model en de invoegtoepassing ‘spatial analyst’ in de software ArcGIS. Dergelijk onderzoek zou in meer detail licht kunnen schijnen over de mate waarin op microniveau ruimte is voor het uitbreiden van het supermarktbestand. Als laatste, maar zeker niet minst relevante, kan gesteld worden dat de markt voor supermarkten aan verandering onderhevig is. De invloed van aankopen via internet is op dit moment nog beperkt, maar verschillende onderzoeken geven aan dat dit aandeel in de toekomst toe zal gaan nemen. Een onderzoek waarin de effecten van online aankopen meegenomen worden kan zodoende ook erg interessant zijn.

70 | P a g i n a

Bibliografie Arentze, T., Bogers, A. en Timmermans, H. (1993) A model of multi-purpose shopping trip behavior, The journal of the RSAI 72, 3: 239-256 Applebaum, W. (1966) Methods for Determining Store Trade Areas, Market Pentration and Potential Sales, Journal of Marketing Research, 3, 127 - 41 Atkin, K. L. (1962) Advertising and Store Patronage, Journal of Advertising Research, 4, 18 - 23 Baarda, D.B., De Goede, M.P.M., Teunissen, J. (2009). Basisboek Kwalitatief Onderzoek. Houten: Noordhoff Uitgevers. Berry, B. J. L. en Pred, A. (1961) Central Place Studies: A Bibliography of Theory and Applications, Bibliography Series Number One, Regional Science Research Institute, Philadelphia Bishop, W. R. en Brown, E. H. (1969) An Analysis of Spatial Shopping Behavior, Journal of Retailing, 45, 3 - 20 Borchert, J. (1995) Retail Planning Policy in the Netherlands. In: R. Davies, ed. Retail Planning Policies in Western Europe: 160 – 181. London: Routledge. Bolt, E.J. (2003) Winkelvoorzieningen op waarde geschat, Merkelbeek: Bakker Merkelbeek. Bos, P. (2012) De toekomst van het wijkwinkelcentrum, Amsterdam School of Real Estate Brown, A. en Deaton, A. (1972) Surveys in Applied Economics: Models of Consumer Behavior, Economic Journal, 82, 1145 - 1236 Brown, F. E. (1968) Price Perception and Store Patronage, Marketing and the New Science of Planning, ed. R. L. King, American Marketing Association, Fall Conference Proceedings, Chicago, 371 - 6 Bucklin, L. P. (1971) Trade Area Boudaries: Some Issues in Theory and Methodology, Journal of Marketing Research, VIII, 30 - 37 Burger, M.J., Meijers, E.J. en Van Oort, F.G. (2014) Regional spatial structure and retail amenities in the Netherlands, Regional Studies, 48:12, 1972-1992 Burwell, J. D. (1972) The Trade Area Hinterland of Columbus, South Carolina: A Spatial Analysis of Consumer Behavior, unpublished Master’s Thesis, Department of Geography, University of South Carolina

71 | P a g i n a

Cadwallader, M. (1975) A Behavioral model of consumer spatial deceion making, Economic Geography, 51, 339 - 349 Carrothers, G. A. P. (1956) An Historical Review of the Gravity and Potential Concepts of Human Interaction, Journal of the American Institute of Planners, 22, 94 - 102 Christaller, W. (1933) Die zentralen orte in Süddeutschland, Fische, Jena; Engelse vertaling door Baskin C. W. (1966) Central Places in Southern Germany. PrenticeHall, Engelwood-Cliffs, NJ Ciari, F. en Axhausen, K.W. (2012) Modeling Location Decisions of Retailers with an Agent-Based Approach, Institute for Transport Planning and Systems (IVT), Zurich Clark, W.A.V. en Rushton, G. (1970) Models of intra-urban consumer behavior and their implications for central place theory, Economic Geography, vol. 46, no.3, 486-497 Converse, P. D. (1943) A Study of Retail Trade Areas in East Central Illinois, Business Studies, 2, Urbana: University of Illinois, Bureau of Economic and Business Research Converse, P. D. (1948) Consumer Buying Habits in Selected South Central Illinois Communities, Business Studies, 6, Urbana: University of Illionois, Bureau of Economic and Business Research Converse, P. D. (1949) New Laws of Retail Gravitation, Journal of Marketing, 14, 379 - 84 Cox jr., W. E. en Cooke, E. F. (1970) Other Dimensions Involved in Shopping Center Preference, Journal of Marketing, 34, 12 - 17 Day, R.A. (1973) Consumer Shopping Behavior in a Planned Urban Environment, Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie 64, 77-85 Deloitte (2014) Consumentenonderzoek 2014 geraadpleegd via: http://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/nl/Documents/consumerbusiness/nl-cb-consumentenonderzoek-2014.pdf Dellaert, B.G.C., Arentze, T.A., Bierlaire, M., Borgers, A.W.J. en Timmermans, H.J.P. (1998) Investigating Consumers´ tendency to combine multiple shopping purposes and destinations, Journal of Marketing Research, vol. XXXV, 177-188 De Jong, P. (2001) Schaalvergroting in de supermarktbranche, DTNP, Nijmegen

72 | P a g i n a

Dieleman, F.M., Dijst, M. en Burghouwt, G. (2002) Urban form and travel behavior: micro-level household attributes and residential context, Urban Studies 39, 507 527 Dixon, D. F. en McLaughlin jr., D. J. (1971) Shopping Behavior, Expenditure Patterns, and Inner-City Food Prices, Journal of Marketing Research, Vol. VIII, 96 -9 Eaton, B.C., en Lipsey, R.G. (1979) Comparison shopping and the clustering of homogeneous firms, Journal of Regional Science 19, 421 - 435 Evers, D., Hoorn van, A. en Oort van, F. (2005) Winkelen in Megaland NAI Uitgevers, Ruimtelijk Planbureau Den Haag Evers, D. (2011) Detailhandel en beleid: een continue wisselwerking, Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving. Evers, D., Kooijman, D., Van der Krabben, E. (2011) Planning van winkellocaties en winkelgebieden in Nederland. Den Haag: SDU Uitgevers. Evers, D. Kooijman, D., Van der Krabben, E., (2012) Toekomst van de Nederlandse detailhandelsstructuur. Real Estate Research Quarterly, 11 (1): pp. 24 – 34. Ferber, R. (1973) Consumer Economics, A Survey, Journal of Economic Literature, 11, 1303 - 42 Forbes, J. D. (1972) Central Place Theory – An Analytical Framework For Retail Structure, Land Economics, 48 – 1, 15 - 22 Gabor, A. en Granger, C. W. J. (1961) On the Price Consciousness of Consumers, Applied Statistics, 10, 170 - 88 Gerritsen, S., (2009). Schrijfgids voor economen. Bussum: Coutinho Goodman, C. S. (1968) Do the Poor Pay More, Journal of Marketing, 32, 18 - 24 Gorczynski, T. en Kooijman, D. (2015) The real estate effects of e-commerce for supermarkets in The Netherlands, The International Review of Retail, Distribution and Consumer Research Gorter, C., Nijkamp, P en Klamer, P. (2003) The attraction of out-of-town shopping malls: a case study on run – fun shopping in the Netherlands, Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie, 94, 219 - 229 Hagerstrand (1970) What about people. Regional Science Haines jr., G. H., Simon, L. en Alexis, M. (1972) An analysis of central city neighbourhood food trading areas, Journal of Regional Science, 12, 95 - 105

73 | P a g i n a

Herrmann, R.O. en Beik, L.L. (1968) Shoppers´ movements outside their local retail area, Journal of Marketing, vol. 32, no. 4, 45-51 Holdren, R. R. (1960) The Structure of a Retail Market and the Market Behavior of Retail Units, Englewood Cliffs, N.J. Prentice-Hall Houthakker, H. S. (1961) The Present State of Consumption Theory: A Survey Article, Econometrica, 29, 704 - 40 Hubbart, R. (1978) A review of selected factors conditioning consumer behaviour, Journal of Consumer Research 5-1, 1 - 21 Huff, D.L. (1964) Defining and estimating a trading area, Journal of Marketing, Jul ´64, vol. 28 no.3, p 34-38 Huff, D.L. en McCallum, B.M. (2008) Calibrating the Huff Model Using ArcGIS Business Analyst, ESRI, New York Isard, W. (1960) Methods of Regional Analysis, Cambridge, MA: M.I.T. Press Janssen, R.B. (2011) Omzetpotentieel als instrument in de huurprijsbepaling, Amsterdam School or Real Estate Johnston, R. J. en Rimmer, P. J. (1967) A Note on Consumer Behavior in an Urban Hierarchy, Journal of Regional Science, 7, 161 - 6 Jolson, M. A. en Spath, W. F. (1973) Understanding and Fulfilling Shoppers’ Requirements: An Anomaly in Retailing?, Journal of Retailing, 49, 38 - 50 Kanti Prasa, V. (1972) Correlates of Multistore Food Shopping, Journal of Retailing, 48 – 2, 74 - 81 Lakshmanan, T. R. en Hansen, W. E. (1965) A Retail Market Potential Model, Journal of the American Institute of Planners, 31, 134 - 43 LaLonde, B. J. (1962) Differntials in Supermarket Drawing Power, Marketing and Trasportation Paper, 11, Bureau of Business and Economic Research, Michigan State University Lee, C. (1973) Models in Planning, Oxford: Permagon Press LeGrand, B. en Udell, J. G. (1964) Consumer Behavior in the Market Place, Journal of Retailing, 40, 32 - 40 Liu, T. (2012) Combining GIS and the Huff Model to Analyse Zuitable Locations for a New Asian Supermarket in the Minneapolis and St. Paul, Minnesota USA, Department of Resource Analysis, Saint Mary’s University of Minnesota, Winona, USA

74 | P a g i n a

Löffler, G. en Schrödl, D. (2002) Retail business in the functional region of Umeå 1985 – 2000, CERUM Working Paper Umeå: CERUM, Umeå University Martineau, P. (1958) The Personality of the Retail Store, Harvard Business Review, 36, 47 - 55 Mazze, E.M. (1974) Identifying the key factors in retail store location, Journal of Small Business Management, Jan ´72, vol. 10 issue 1, p. 17-20. McCann, P. (2001) Urban and regional economics, Oxford University Press, Oxford McEvoy, D. (1968) Alternative Methods of Ranking Shopping Centers: A Study from the Manchester Conurbation, Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie, 59, 211 - 17 Ministerie van VROM (2006) Nota Ruimte: ruimte voor ontwikkeling. Den Haag: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer NIROV (1971) De winkelvoorziening in de ruimtelijke ordening. Alphen aan den Rijn: Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting. Parr, J.B. en Denike, K.G. (1970) Theoretical problems in central place analysis, Economic Geography 46, 568 - 586 Pacione, M (2009) Urban Geography: A Global Perspective, Routledge, New York, NY Papadopoulos, N. G. (1980) Consumer outshopping research: review and extension, Journal of Retailing, 56(4), 41 - 58 Pinkerton, J.R., Hassinger, E. W. en O’Brien, D. J. (1995) Inshopping by residents of small communities, Rural sociology, 60, 467 - 480 Poole, R., Clarke, G.P. en Clarke, D.B. (2002) Grocery retailers and regional monopolies, Regional studies, 36:6, 643-659 Powe, N. A. en Shaw, T. (2004) Exploring the current and future role of market towns in servicing their hinterlands: a case study of Alnwick in the North East of England, Journal of Rural Studies, 20, 405 - 418 Reilly, W. J. (1929) Methods for Study of Retail Relationships, The University of Texas, Bureau of Business Research, Research Monograph, 4 Rose, H. M. (1970) The Structure of Retail Trade in a Radically Cahnging Trade Area, Geographical Analysis, 2, 135 - 48 Sa, C., Florax, R.J.G.M., en Rietveld, P. (2003) Determinants of the Regional Demand for Higher Education in The Netherlands: A Gravity Model Approach, Regional Studies, 38, 375 - 392 75 | P a g i n a

Schapker, B. L. (1066) Behavior Pattern of Supermarket Shoppers, Journal of Marketing, 30, 46 - 9 Schenk, T.A., Löffler, G. en Rauh, J. (2007) Agent-based simulation of consumer behavior in grocery shopping on a regional level, Journal of Business Research Stelder, D. (2012) Spatial monopoly of multi-establishment firms: An empirical study for supermarkets in the Netherlands, Papers in Regional Science, volume 91 number 1 Thomas, E. N., Mitchell, R. A. en Blome, D. A. (1962) The Spatial Behavior of a Dispersed Nonfarm Population, Papers and Proceedings of the Regional Science Association, 9, 107 - 33 Thorpe, D. en Nader, G. A. (1967) Customer Movement and Shopping Center Structure: A Case Study of a Central Place System in Northern Durham, Regional Studies, 1, 173 - 91 Van Dam – van den Broek, L.W.M., Groothedde, E.E.S. & Jooren, E.M. (2014) Het afhaalpunt: de juridische (on)mogelijkheden huurrechtelijk en planologisch nader beschouwd. Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte, 4: pp. 217 – 225 Van Leeuwen, E.S. en Rietveld, P. (2010) Spatial consumer behaviour in small and medium-sized towns, Regional Studies, 45:8, 1107-1119 Voorhees, A. M., Sharpe, G. B. en Stegmaier, J. T. (1965) Shopping Habits and Travel Patterns, Urban Land Institute, Technical Bulletin, 24, Washington D.C. Wichard, L. (2015) The Spatial Structure of Retail in the Amsterdam Metropolitan Area: A Market-Led Imbalance?, Universiteit van Amsterdam, Graduate School of Social Sciences Zhang, T. en Zhang, D. (2007) Agent-based simulation of consumer purchase decision-making and the decoy effect, Journal of Business Research, 60, 912 – 922 Zimmermann, M. M. (1941) The Supermarket and the Changing Retail Structure, Journal of Marketing, 5, 402 - 9

76 | P a g i n a

Websites: Bouwkosten Kompas (2016) www.bouwkostenkompas.nl Geraadpleegd op 03-012016 CBS (2013) http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/dossiers/nederlandregionaal/publicaties/geografische-data/archief/2014/2013-wijk-en-buurtkaartart.htm Geraadpleegd op 03-01-2016 CBS (2015) http://statline.cbs.nl/Statweb/selection/?DM=SLNL&PA=81804NED&VW=T Geraadpleegd op 02-02-2016 CBS (2016) http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=81589NED&D1=0&D2= 726&D3=a&HDR=G2%2cT&STB=G1&VW=T Geraadpleegd op 03-01-2016 Deloitte (2013) http://www.consultancy.nl/nieuws/6868/deloitte-mindersupermarkten-maar-wel-groter Geraadpleegd op 26-08-2015 Distrifood (2016) http://www.distrifood.nl/service/marktaandelen Geraadpleegd op 07-02-2016 Firmfocus (2016) https://www.firmfocus.biz/NL/intelligence/bedrijfstak/sectorinformatie-supermarkten.php Geraadpleegd op 03-01-2016 Hypotheek-rentetarieven.nl (2016) http://www.hypotheekrentetarieven.nl/hypotheekrente/5-jaar-vast Geraadpleegd op 10-01-2016 Ondernemerspers Nederland (2016) http://www.supermarktgidsonline.nl/batch?id=46329&op=do_nojs Geraadpleegd op 03-01-2016 PropertyNL (2016) http://www.propertynl.com/ Geraadpleegd op 05-03-2016 Rabobank (2015) https://www.rabobankcijfersentrends.nl/index.cfm?action=branche&branche=Supe rmarkten Geraadpleegd op 26-08-2015 Retailnews (2015) http://www.retailnews.nl/nieuws/DAOxPcMBS8C6qsds87JeqA0/ah-leverancier-voorziet-exponentile-groei-inwebverkopen.html?utm_source=MediaArtists&utm_medium=email&utm_campaig n=26-08-2015 Geraadpleegd op 26-08-2015 Retailnews (2015) http://www.retailnews.nl/nieuws/GwVCpAhCT226QqeVXRQ2dQ1/nieuwe-supermarkten-gaan-uiteindelijk-kopje-onder.html Geraadpleegd op 2608-2015 77 | P a g i n a

Bijlage 1: Beschikbare informatie over de supermarkten  Formule naam  Bedrijfsnaam  Bezoekadres  Verhuubaar Vloeroppervlak (VVO) (voor 79,76% van de populatie)  Totaal aantal kassa´s (waar mogelijk gesplitst in regulier, zelfscan en counter)  Aanwezigheid van de volgende afdelingen: o AGF afdeling o Slagerij o Brood in bediening o Bakeoff o Vleeswaren in bediening o Kaas in bediening o Slijterij o Zelfzorg medicijnen o Geldautomaat o Partijartikelen o TNT verkooppunt o Tabak o Afhaalpunt o Betaalde koffie / snackcorner o Bloemenafdeling o Borrelshop  Zondagsopening (gesplitst tussen iedere zondag en koopzondag)  Aanwezigheid klantentoilet  Online bestellen van boodschappen  Warme snacks / Steak- en grillafdeling

78 | P a g i n a

Bijlage 2: Overzicht vaste- en variabele kosten supermarkten 1. Vaste kosten A) Bouwkosten nieuwbouw Laag €535 €135 €766 €503 €127 €720 €492 €124 €705 €487 €123 €698 €493 €124 €707 €498 €125 €713 €529 €133 €758 €524 €132 €751 €501 €126 €717 €500 €126 €717 €482 €121 €690 €508 €128 €728

Hoog €626 €152 €1.002 €589 €143 €943 €576 €140 €923 €570 €138 €913 €578 €140 €925 €583 €141 €933 €620 €140 €993 €614 €149 €983 €586 €142 €939 €586 €142 €938 €564 €137 €903 €595 €144 €953

Basis

Laag

Hoog

Vormfactor VVO / BVO

0,95

0,95

0,95

Basis inbouwpakket

€309

€309

€309

Zuid-Holland Zuid-Holland Zuid-Holland Groningen Groningen Groningen Friesland Friesland Friesland Drenthe Drenthe Drenthe Overijssel Overijssel Overijssel Gelderland Gelderland Gelderland Utrecht Utrecht Utrecht Noord-Holland Noord-Holland Noord-Holland Zeeland Zeeland Zeeland Noord-Brabant Noord-Brabant Noord-Brabant Limburg Limburg Limburg Flevoland Flevoland Flevoland

Bouwkosten BVO Bouwkosten BIH Herbouwkosten BVO Bouwkosten BVO Bouwkosten BIH Herbouwkosten BVO Bouwkosten BVO Bouwkosten BIH Herbouwkosten BVO Bouwkosten BVO Bouwkosten BIH Herbouwkosten BVO Bouwkosten BVO Bouwkosten BIH Herbouwkosten BVO Bouwkosten BVO Bouwkosten BIH Herbouwkosten BVO Bouwkosten BVO Bouwkosten BIH Herbouwkosten BVO Bouwkosten BVO Bouwkosten BIH Herbouwkosten BVO Bouwkosten BVO Bouwkosten BIH Herbouwkosten BVO Bouwkosten BVO Bouwkosten BIH Herbouwkosten BVO Bouwkosten BVO Bouwkosten BIH Herbouwkosten BVO Bouwkosten BVO Bouwkosten BIH Herbouwkosten BVO

Basis €577 €143 €857 €543 €134 €806 €532 €131 €789 €526 €130 €780 €533 €132 €790 €537 €133 €797 €572 €141 €848 €566 €140 €840 €541 €134 €802 €540 €133 €802 €520 €128 €772 €549 €136 €814

B) Bouwkosten bestaande bouw (inbouwpakket)

79 | P a g i n a

2. Variabele kosten Exploitatie Beeld Sector Supermarkten Omzet

Percentage Omzet 100,00 %

Inkoopkosten Omzet

74,22 %

Bruto marge

25,78 %

Personeelskosten

11,41 %

Afschrijvingen

2,12 %

Overig ingekochte diensten

0,68 %

Kosten Apparatuur en Inventaris

0,42 %

Huisvestingskosten

3,16 %

Energiekosten

0,66 %

Kosten Communicatie

0,12 %

Overige Kosten

2,39 %

Verkoopkosten

1,41 %

Vervoerskosten

0,31 %

Bedrijfsresultaat

3,11 %

Bron: https://www.firmfocus.biz/NL/intelligence/bedrijfstak/sector-informatiesupermarkten.php geraadpleegd op 03-01-2016. Cijfers dateren uit 2010 (CBS, 2010).

80 | P a g i n a

Bijlage 3: Uitkomsten Huff model Buurten en supermarkten Noord-Brabant incl. straal van 25 kilometer (een selectie) BU_CODE BU_NAAM BU02970101 Poederoijen Verspr.h. in de polder BU02970106 Poederoijen Verspreide huizen Wijk en BU07380009 Aalburg BU07380209 Verspreide huizen Genderen BU07380300 Eethen BU07380309 Verspreide huizen Eethen BU07380400 Meeuwen BU07380409 Verspreide huizen Meeuwen BU07380500 Drongelen BU07380509 Verspreide huizen Drongelen BU07380600 Babyloniënbroek Verspreide huizen BU07380609 Babyloniënbroek BU07440100 Ulicoten BU07440109 Verspreide huizen Ulicoten BU07440209 Verspreide huizen Castelre BU07580204 Moleneind-Oost BU07580205 Hoogeind BU07580506 Hazeldonk BU07580709 Verspreide huizen Bavel BU07581008 Vuchtpolder BU07581009 Verspreide huizen Teteringen BU07660101 West 1 BU07660102 Verspreide huizen West 1 BU07660103 west 2 BU07660104 Verspreide huizen West 2 BU07660106 Beljaart BU07660107 Biezen BU07660108 Hoge Akker BU07660109 Oud Dongen BU07660110 Verspreide huizen Oost BU07660111 Klein Dongen BU07660112 Dongen-Vaart Verspreide huizen Klein BU07660113 Dongen/Vaart

GM_COD E GM0297

Store 1 Store 1121 Store 1122 0,10% 0,01% 0,01%

GM0297

0,10%

0,01%

0,01%

GM0738 GM0738 GM0738 GM0738 GM0738 GM0738 GM0738 GM0738 GM0738

0,11% 0,17% 0,27% 0,24% 0,44% 0,37% 0,29% 0,36% 0,33%

0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01%

0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01% 0,01%

GM0738 GM0744 GM0744 GM0744 GM0758 GM0758 GM0758 GM0758 GM0758 GM0758 GM0766 GM0766 GM0766 GM0766 GM0766 GM0766 GM0766 GM0766 GM0766 GM0766 GM0766

0,22% 0,12% 0,11% 0,11% 0,09% 0,11% 0,10% 0,18% 0,13% 0,14% 0,41% 0,72% 0,53% 1,01% 0,91% 0,83% 0,61% 0,18% 0,93% 5,37% 4,26%

0,01% 0,02% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01% 0,01% 0,01%

0,01% 0,02% 0,02% 0,02% 0,00% 0,00% 0,01% 0,01% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,01% 0,01% 0,01%

GM0766

1,47%

0,01%

0,01%

81 | P a g i n a

Bijlage 4: Bestedingsinformatie per buurt – supermarktbestedingen per jaar (CACI en Michael Bauer, 2013) BU_CODE Euro BU01960000 BU01960001 BU01960002 BU01960003 BU01960004 BU01960005 BU01960006 BU01960007 BU01960008 BU01960009 BU01960010 BU01960011 BU01960012 BU01960013 BU01960100 BU01960101 BU01960108 BU01960109 BU02021815 BU02021884

€5.556.068 €4.381.913 €935.858 €1.375.666 €1.036.253 €185.852 €391.279 €438.714 €53.761 €26.423 €650.166 €9.643 €200.848 €105.375 €3.785.758 €346.730 €118.708 €46.978 €2.921.261 €1.804.299

82 | P a g i n a

Bijlage 5: Kostenoverzicht nieuwbouw supermarkt per provincie Nieuwbouw scenario Utrecht 0 Bouwkosten Rente Aflossing Openstaand bedrag

1

  2

3

€ 19.648,06 € 187.124 € 748.498

€ 15.718,45 € 187.124 € 561.373

€ 11.788,84 € 7.859,22 € 187.124 € 187.124 € 374.249 € 187.124

€ 3.929,61 € 187.124 €-

€ 206.772

€ 202.843

€ 198.913

€ 194.984

€ 191.054

€ 205

€ 201

€ 197

€ 193

€ 189

4

5

€ 935.622

€ 935.622

Totale kosten per jaar Kosten per m²

Nieuwbouw scenario Zuid-Holland 0 1

  2

3

4

Bouwkosten €940.932 Rente Aflossing Openstaand bedrag €940.932

€19.759,57 €188.186 €752.746

€15.807,66 €188.186 €564.559

€11.855,74 €188.186 €376.373

€7.903,83 €3.951,91 €188.186 €188.186 €188.186 €-

€207.946

€203.994

€200.042

€196.090 €192.138

€206

€202

€198

€194

Totale kosten per jaar Kosten per m²

5

€190

Nieuwbouw scenario Groningen 0 1

  2

3

4

5

Bouwkosten €904.824 Rente Aflossing Openstaand bedrag €904.824

€19.001,30 €180.965 €723.859

€15.201,04 €180.965 €542.894

€11.400,78 €180.965 €361.930

€7.600,52 €180.965 €180.965

€3.800,26 €180.965 €-

Totale kosten per jaar Kosten per m²

€199.966 €198

€196.166 €194

€192.366 €191

€188.565 €187

€184.765 €183

Nieuwbouw scenario Friesland 0

1

  2

3

Bouwkosten Rente Aflossing Openstaand bedrag

€18.755,98 €178.628 €714.514

€15.004,79 €178.628 €535.885

€11.253,59 €7.502,39 €178.628 €178.628 €357.257 €178.628

€3.751,20 €178.628 €-

€197.384 €196

€193.633 €192

€189.882 €188

€182.380 €181

Totale kosten per jaar Kosten per m²

4

5

€893.142

€893.142

€186.131 €184

83 | P a g i n a

Nieuwbouw scenario Drenthe 0 Bouwkosten Rente Aflossing Openstaand bedrag

1

  2

3

€18.622,17 €177.354 €709.416

€14.897,74 €177.354 €532.062

€11.173,30 €7.448,87 €177.354 €177.354 €354.708 €177.354

€3.724,43 €177.354 €-

€195.976 €194

€192.252 €191

€188.527 €187

€184.803 €183

€181.078 €179

Nieuwbouw scenario Overijssel 0 1

  2

3

4

5

Bouwkosten Rente Aflossing Openstaand bedrag

€18.778,28 €178.841 €715.363

€15.022,63 €178.841 €536.522

€11.266,97 €7.511,31 €178.841 €178.841 €357.682 €178.841

€3.755,66 €178.841 €-

€197.619 €196

€193.863 €192

€190.108 €188

€186.352 €185

€182.596 €181

Nieuwbouw scenario Gelderland 0 1

  2

3

4

5

Bouwkosten Rente Aflossing Openstaand bedrag

€18.867,49 €179.690 €718.762

€15.093,99 €179.690 €539.071

€11.320,50 €7.547,00 €179.690 €179.690 €359.381 €179.690

€3.773,50 €179.690 €-

€198.558 €197

€194.784 €193

€191.011 €189

€187.237 €186

€183.464 €182

Nieuwbouw scenario Noord-Holland 0 1

  2

3

4

5

Bouwkosten Rente Aflossing Openstaand bedrag

€19.514,25 €185.850 €743.400

€15.611,40 €185.850 €557.550

€11.708,55 €7.805,70 €185.850 €185.850 €371.700 €185.850

€3.902,85 €185.850 €-

€205.364 €204

€201.461 €200

€197.559 €196

€189.753 €188

5

€886.770

€886.770

Totale kosten per jaar Kosten per m²

€894.204

€894.204

Totale kosten per jaar Kosten per m²

€898.452

€898.452

Totale kosten per jaar Kosten per m²

Totale kosten per jaar Kosten per m²

4

€929.250

€929.250

€193.656 €192

84 | P a g i n a

Nieuwbouw scenario Zeeland 0 Bouwkosten Rente Aflossing Openstaand bedrag

1

  2

3

€18.956,70 €180.540 €722.160

€15.165,36 €180.540 €541.620

€11.374,02 €7.582,68 €180.540 €180.540 €361.080 €180.540

€3.791,34 €180.540 €-

€199.497 €198

€195.705 €194

€191.914 €190

€184.331 €183

Nieuwbouw scenario Limburg 0

1

  2

3

Bouwkosten Rente Aflossing Openstaand bedrag

€18.488,36 €176.080 €704.318

€14.790,69 €176.080 €528.239

€11.093,01 €7.395,34 €176.080 €176.080 €352.159 €176.080

€3.697,67 €176.080 €-

€194.568 €193

€190.870 €189

€187.173 €186

€183.475 €182

€179.777 €178

Nieuwbouw scenario Flevoland 0 1

  2

3

4

5

Bouwkosten Rente Aflossing Openstaand bedrag

€19.135,12 €182.239 €728.957

€15.308,09 €182.239 €546.718

€11.481,07 €7.654,05 €182.239 €182.239 €364.478 €182.239

€3.827,02 €182.239 €-

€201.374 €200

€197.547 €196

€193.720 €192

€189.893 €188

€186.066 €184

Nieuwbouw scenario Noord-Brabant 0 1

  2

3

4

5

Bouwkosten Rente Aflossing Openstaand bedrag

€18.934,40 €180.328 €721.310

€15.147,52 €180.328 €540.983

€11.360,64 €7.573,76 €180.328 €180.328 €360.655 €180.328

€3.786,88 €180.328 €-

€199.262 €197

€195.475 €194

€191.688 €190

€184.114 €182

5

€902.700

€902.700

Totale kosten per jaar Kosten per m²

€188.123 €186

4

5

€880.398

€880.398

Totale kosten per jaar Kosten per m²

€911.196

€911.196

Totale kosten per jaar Kosten per m²

Totale kosten per jaar Kosten per m²

4

€901.638

€901.638

€187.901 €186

85 | P a g i n a

86 | P a g i n a