De moderator centrum voor de kunsten HOORN FASE 2 haalbaarheidsonderzoek
C-Roots, december 2013
Inleiding In de eerste fase van dit project is er in samenwerking met de beoogde partners van het nieuwe Centrum voor de Kunsten in Hoorn, een conceptrichting ontwikkelt waarmee het Centrum zich kan profileren. Dit concept, getiteld de Moderator, behelst niet alleen het eigen aanbod van de partners maar geeft juist en met name richting aan het gemeenschappelijke profilerende aanbod. Dit aanbod verbindt de activiteiten en capaciteiten van de vier partners tot een meerwaarde voor de inwoners van Hoorn en de regio Westfriesland. In fase 2 van dit project is gekeken naar de doorvertaling van dit concept naar nieuwbouw in de zone rondom het station in Hoorn. Deze doorvertaling bestaat uit een exploitatierekening, een vertaling van de fysieke eisen naar ruimtebeslag en een eerste aanzet tot een architectonische aanpak wat recht doet aan het geschetste Alle beelden in dit document zijn bedoeld ter inspiratie en zijn indicatief voor de
concept en de ruimtelijke behoeften van de individuele partners. De exploitatierekening tezamen met het programma van eisen geeft een
beoogde sfeer van het
bandbreedte aan een architectonische doorvertaling. Dit is niet een
gebouw. Het laat zien hoe
definitief ontwerp maar veeleer een doorkijkje naar de mogelijkheden
met een eigenzinnige keuze
die de samenvoeging biedt. Uitgangspunt bij dit alles is geweest dat
aan materialen een warme, open sfeer gecreëerd kan worden zonder iets af te
het voor de inwoner van Hoorn niet meer mag kosten dan nu aan de individuele organisaties wordt besteed uit de gemeenschapsgelden.
doen aan de functionaliteit van de ruimte.
In dit proces is slechts kort en op hoofdlijnen gekeken naar de toevoeging van de Museumstoomtram aan het Centrum. Het ligt echter wel in de lijn der logica om deze toevoeging substantiëler in te passen om zo ook het gebied en het Centrum een meerwaarde te verschaffen. Daarnaast vertegenwoordigt de samenvoeging ook in de exploitatierekening een extra stabiliteit.
Huisvestingsconcept Op basis van gesprekken en inventarisatie van de ambities is een eerste huisvestingsconcept berekent. Een soort vlekkenplan wat de totaal te gebruiken ruimte aangeeft. Hierbij gaan we uit van een minimum en een maximum variant, mede afhankelijk van de uiteindelijke grote van de gemeenschappelijke grote zaal en twee uitersten in de ruimte benodigd voor de collectie van de bibliotheek.
De bibliotheek vormt de visuele ruggengraat van het nieuwe Centrum van de Kunsten. Door het gebouw verder open te presenteren ontstaat een uitnodigend gebaar.
Ruimteprogramma Het huisvestingsconcept begint bij een ruimteprogramma. Dat geeft aantal en grootte weer van de benodigde ruimten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen FNO (functioneel netto vloeroppervlak) en BVO (bruto vloeroppervlak). Het BVO is de totaal benodigde ruimte om een gebouw te kunnen laten functioneren dus incl. technische ruimtes ed. Het FNO is de beschikbare ruimte ‘tussen de muren’. Hierbij zijn de functies van de individuele instellingen geclusterd naar domeinen voor de gebruiker.
Minimaal model Centrum voor de Kunsten Hoorn Onderdeel
aantal m2 FNO
Het hart
430
Optredens, voordrachten, dans, debat
991
Muziek, fotografie
525
Kunsteducatie 500 Marktpleinen voor literatuur en cultuur
1.000
Stafruimten 270 Totaal m2 FNO 3.716 Bruto/netto verhouding (35%)
1.301
Totaal m2 BVO
5.017
Onvoorzien (10%)
502
Totaal m2 BVO
5.519
maximaal model Open ruimtes zorgen voor verbinding van de diversiteit in functies, geven
Centrum voor de Kunsten Hoorn Onderdeel
aantal m2 FNO
het een uitnodigend karakter en
Het hart
520
zorgen voor meer dynamiek in het
Optredens, voordrachten, dans, debat
1.201
gebouw zelf.
Muziek, fotografie
595
Kunsteducatie 500 Marktpleinen voor literatuur en cultuur
2.000
Stafruimten 325 Totaal m2 FNO 5.141 Bruto/netto verhouding (35%)
1.799
Totaal m2 BVO
6.940
Onvoorzien (10%)
694
Totaal m BVO
7.634
2
Overzicht bandbreedte investering Voor zowel de minimale als de maximale variant is een doorberekening gemaakt van de investeringskosten. Omdat we nog in een haalbaarheidsonderzoek zitten is ook hier een bandbreedte aangegeven. De hoogte van de uiteindelijke investering hangt samen met de keuzes die gemaakt worden qua architect, afwerkingsniveau en toegepaste materialen alsmede duurzaamheidsambities. In de investeringskosten is nog geen rekening gehouden met de grondkosten qua verwerving en bouwgereed maken, gebruikersinstallaties en inventaris. In de volgende tabellen zijn de bandbreedtes van de investering van de minimale en maximale variant gegeven.
Open ruimtes verbonden met een groene omgeving. Een statement als toegang wat ook
Berekening investeringskosten Centrum voor de Kunsten Hoorn - minimale programma - bandbreedte
een verblijfplaats kan zijn.
Onderdeel m2 FNO
aandeel
Het hart
430
aandeel
m2 BVO
bouwkosten per m2 BVO
bouwkosten totaal
bruto
meters nader
(bandbreedte) in euro
(bandbreedte) in euro
meters
te detailleren
151
58
639
min
max
min
max
1.250
1.400
800.000
890.000
Optredens, voordrachten, dans, debat
991
347
134
1.472
1.350
1.500
1.990.000
2.210.000
Muziek, fotografie
525
184
71
780
1.350
1.500
1.050.000
1.170.000
Kunsteducatie
500
175
68
743
1.250 1.400
Marktpleinen voor literatuur en cultuur Stafruimten
1.000 270
350
135
95
1.485
1.250
36 401
1.400
930.000 1.040.000 1.860.000
2.080.000
1.250 1.400 500.000 560.000
Bouwkosten CvdK Hoorn Totaal
7.130.000
7.950.000
Bijkomende kosten
25%
van
bouwkosten
1.780.000
1.990.000
Post onvoorzien
10%
van
bouwkosten
710.000
800.000
Totale investeringskosten excl. btw Totale investeringskosten incl. btw
21%
9.600.000
10.700.000
11.600.000
12.900.000
Berekening investeringskosten Centrum voor de Kunsten Hoorn - maximale programma - bandbreedte Onderdeel m2 FNO
aandeel
Het hart
aandeel
m2 BVO
bouwkosten per m2 BVO
bouwkosten totaal
bruto
meters nader
(bandbreedte) in euro
(bandbreedte) in euro
meters
te detailleren
min
max
min
max
520
182
70
772
1.250
1.400
970.000
1.080.000
1.201
420
162
1.783
1.350
1.500
2.410.000
2.680.000
Muziek, fotografie
595
208
80
884
1.350
1.500
1.190.000
1.330.000
Kunsteducatie
500
175
68
743
1.250 1.400
Optredens, voordrachten, dans, debat
Marktpleinen voor literatuur en cultuur Stafruimten
2.000 325
700
270
114
2.970
44 483
1.250
1.400
930.000 1.040.000 3.710.000
4.160.000
1.250 1.400 600.000 680.000
Bouwkosten CvdK Hoorn Totaal
9.810.000
10.970.000
Bijkomende kosten
25%
van
bouwkosten
2.450.000
2.740.000
Post onvoorzien
10%
van
bouwkosten
980.000
1.100.000
Totale investeringskosten excl. btw
13.200.000
14.800.000
Totale investeringskosten incl. btw
16.000.000
17.900.000
21%
financiële onderbouwing In dit haalbaarheidsonderzoek zijn er een drietal scenario’s doorgerekend. Het eerste scenario is een samenvoeging van de bestaande vier instellingen tot één nieuw geheel zonder dat dit enige financiële consequenties heeft. Scenario 2 gaat er vanuit dat er bij de samenvoeging efficiency voordelen te behalen zijn die in overleg met de betrokken partners voor nu op 5% begroot zijn. Dit met inachtneming van de reeds bestaande bezuinigingsafspraken met de Gemeente Hoorn. Deze bezuiniging van 5% rekenen we dan volledig toe aan de huisvestingskosten. Tenslotte hebben we ook gekeken naar een scenario waarbij er een geheel nieuwe organisatie ingevuld wordt die specifiek ingericht wordt op de beoogde taken en daarbij een eigen ondernemerschap vervult. Ondernemerschap die uitgedrukt wordt in een bedrag aan horeca-inkomsten voorlopig ingeschat op € 100.000,=* (ter vergelijking: op dit moment is Manifesto in staat om horecainkomsten van € 30.000,= te genereren) en tevens een stijging van 10% van de eigen inkomsten t.o.v. de huidige situatie. Dit laatste scenario is misschien het verst weg van de werkelijke situatie maar geeft wel een inzicht in de bandbreedte qua investering. Vanuit deze scenario’s hebben we gekeken wat er beschikbaar is voor huisvesting en dat vervolgens gezien als de maximaal betaalbare rente die er op een hypothecaire lening betaald zou Door een vrije verdeling van de ruimte in vide’s kan iedere bezoeker zijn eigen weg vinden dan wel een eigen plek vinden.
kunnen worden. Deze lening berekenen we aan de hand van een fictieve rentevoet van 5% en 6%. Deze lening zou dan de maximaal haalbare investering zijn in het nieuwe gebouw.
Huisvestingskosten
Investeringsruimte
5% rente
6% rente
Scenario 1 ‘Huidig’
688.000
13.760.000
11.460.000
Scenario 2 ‘Samen’
848.000
16.960.000
14.133.000
1.590.000
31.800.000
26.500.000
Scenario 3 ‘Nieuw‘
NB. De huidige huisvestingskosten zijn de bedragen incl. onderhoud en afschrijving.
Een eerste conclusie is dan ook dat het door de partners beoogde Centrum voor de Kunsten niet onhaalbaar is. Zeker als er uitgegaan kan worden van een midden-variant qua oppervlakte is met bestaande begrotingen een dergelijke investering te realiseren. In deze berekening is daarbij verder geen rekening gehouden met de mogelijkheid om de opbrengsten van de panden die de 4 partners verlaten als investering te gebruiken in het nieuwe Centrum. Tenslotte is het wel aanbevelenswaardig om in de verdere planvorming de Museumstoomtram nauw te betrekken. Hun behoefte en plannen qua uitbreiding zijn een welkome aanvulling voor het nieuwe gebouw en het beoogde gebied. Netto-effect is gebaseerd op de rapportage van Forum Groningen die de bestedingen van de bezoekers van de OBA Amsterdam als uitgangspunt hebben genomen. Daarbij is wel de inbedding van de Simpele afscheidingen vormen een flexibel in te vullen kantoorruimte. Mogelijk voor een seats2meet concept dan wel voor de kantoorfunctie van het Centrum en de Museumstoomtram.
Museumstoomtram in het Centrum meegenomen.
Locatie en verbeelding Voor het nieuwe Centrum van de Kunsten zijn een aantal locaties onder de loupe genomen. In de conceptvorming hebben we gekeken naar de locatie van de oude Schouwburg, in dit plan hebben we ons gefocussed op het gebied rondom het station. Dit geeft een aantal additionele voordelen voor de stad Hoorn in het verbinden van de Noord en Zuidkant alsook de verbinding met het vervoersknooppunt. Daarbij zijn er een viertal alternatieven gewogen. Allereerst aan de voorzijde op de plek van de huidige busremise en verder drie locaties achter het station. De busremise is voor ons afgevallen omdat dit een commercieel zeer interessant punt is wat qua ontwikkeling weinig ondersteuning behoeft, waarbij het Centrum niet tot de echte verbinder (Moderator) van de noord en Zuid zijde van de stad kan fungeren en waar er onvoldoende gebruik gemaakt kan worden van de forensen-stroom. Om deze laatste reden is ook een positie aan de beoogde onderdoorgang voor het langzame verkeer afgevallen. Blijft over een positie recht achter het station waarbij het huidige stationsgebouw de maatvoering bepaalt van het nieuwe centrum. Consequentie daarvan is dat we qua bouwvolume niet echt de lucht in kunnen en dat de verbinding over de sporen mogelijk een moeilijk oplosbaar issue wordt. De positie links achter het stationsgebouw blijkt dan de beste oplossing te bieden. Het maakt daarnaast de verbinding met de Museumstoomtram tot een logisch en makkelijk realiseerbaar geheel en het nieuwe gebouw past zo wonderwel als ‘toegangspoort’ voor de bezoekers van de stad doordat het aan het nieuwe busstation verbonden kan worden.
Verbinding Om als toegangspoort van Hoorn te fungeren dient de verbinding tussen de oude en de nieuwe stad op een overtuigende wijze te worden vormgegeven. Denk aan de Highline van New York als inspiratie voor een overbrugging van het spoor. Tegelijkertijd kan dit als overkapping doorgetrokken worden om het buitendeel van de Museumstoomtram te faciliteren en een tweede toegang tot het Centrum te creëren via het buitenterras.
Door het Centrum visueel naast het station te positioneren ontstaat een eigen gezicht zonder dat het de schoonheid van het stationsgebouw geweld aan doet.
De kinderbibliotheek zou bij de ingang van de hoofdentree gesitueerd kunnen worden en de activiteiten van de Blauwe Schuit zouden juist op de bovenste verdiepingen hun natuurlijke plek vinden. Dit alles verbonden door de bibliotheek die zijn aanbod per verdieping kan aanpassen aan dat wat er op dat moment op die verdieping gebeurt.
Het ‘Highline’ concept van de overkapping van het spoor vormt voor de bezoeker letterlijk de toegang tot de stad. Ongeacht van welke kant het Centrum benadert wordt. Tegelijkertijd is het een groene toevoeging in een verder stedelijke omgeving die de kwaliteit van het verblijf verhoogt.
muziekcentrum
muziekcentrum
begane grond
Eerlijke materialen in een goed design maken van een ontwerp snel het beoogde statement voor de stad Hoorn.
eerste verdieping
Elke verdieping krijgt zo zijn eigen invulling. De kastenwand vormt de ruggengraat met aan de buitenzijde de boeken waarlangs de bezoeker kan meanderen. De binnenzijde is de ruimte voor bijv. de Muziekschool waarbij de achterkant van de boeken tevens opslagruimte voor de gebruikers is.
Het terras op het muziekcentrum en het gebruik van de overbrugging
tweede verdieping
van het spoor als de Highline van New York geeft de mogelijkheid om een groene omgeving te creëren die ook daadwerkelijk gebruikt wordt in de horeca van het Centrum. Green gardening voor local food.
derde verdieping
vierde verdieping
vijfde verdieping
Op elke verdieping van het Centrum is een open glazen blok waardoor de bezoeker over de vier windstreken heen naar Hoorn en de regio kan kijken. Door de bibliotheek als buitenzijde van
Daarmee verbindt het Centrum zich
de etages te gebruiken ontstaat er een
letterlijk met de stad en de omgeving.
rondgang die individueel invulbaar is. Door de samenhang met de thematiek van de binnenzijde kan steeds een wisselende collectie voor vernieuwing van het aanbod zorgen.
Ondanks het feit dat deze rapportage met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaarden wij geen aansprakelijkheid voor eventuele onjuiste of onvolledige informatie. Evenmin aanvaarden wij aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie. Dit rapport is vervaardigd onder de algemene voorwaarden van C-Roots BV.
identity | strategy | creativity © Amsterdam december 2013 www.c-roots.com Cover illustratie: Toby Melville-Brown. Dit document is alleen voor Intern gebruik.
