6
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 1 MAART 2015
THEMA TOEZICHT
DE LOUTERENDE WERKING VAN VERSCHERPT TOEZICHT Op de website van het Centraal Fonds Volkshuisvesting zijn ze voor iedereen te vinden, de twaalf woningcorporaties die nu nog onder verscherpt toezicht staan. Mitros, Stadgenoot en ZVH zijn tot hun eigen vreugde niet meer terug te vinden op dat lijstje. In oktober en november 2014 verloste het Centraal Fonds hen namelijk van het strenge regime. Het blijkt voor alle drie de corporaties een louterende ervaring te zijn geweest. “Hoe vervelend we het ook vonden, het heeft ons wel wakker geschud.”
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 1 MAART 2015
THEMA TOEZICHT
‘Dat Mitros onder verscherpt toezicht was gesteld, kwam hard aan, maar al vrij snel hebben we besloten om hier proactief over te communiceren, intern naar onze medewerkers, en extern naar onze huurders en stakeholders’. Op de foto een complex in de Utrechtse wijk Kanaleneiland waar hard aan imagoverbetering wordt gewerkt (Foto Werry Crone / Hollandse Hoogte)
7
8
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 1 MAART 2015
THEMA TOEZICHT
DOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALIST @EMHARMS
W
ie wil weten wat de reactie is geweest van Mitros op de mededeling van het Centraal Fonds, eind 2013, dat zij onder verscherpt toezicht was geplaatst, hoeft maar naar de website van de corporatie te gaan. In alle openheid wordt daar zowel het oordeel van de financieel toezichthouder weergegeven als de maatregelen die zijn genomen om de boel weer op orde te krijgen. Dat blijkt een hele bewuste keuze te zijn geweest. Financieel directeur Maud Hoezen: “De boodschap kwam hard aan, maar al vrij snel hebben we besloten om hier proactief over te communiceren, intern naar onze medewerkers, en extern naar onze huurders en stakeholders. We zijn van meet af aan transparant geweest over het feit dat we onder verscherpt toezicht zijn gesteld, waarom het Centraal Fonds dit heeft gedaan, en welke maatregelen we zouden gaan nemen om er weer vanaf te komen.” Het verscherpt toezicht wordt opgelegd aan woningcorporaties ‘met een verhoogd risico’, zo stelt het Centraal Fonds. De corporatie die het treft, wordt verplicht een herstelplan op te stellen en vervolgens ook uit te voeren. Bij gebrek aan medewerking kan het Centraal Fonds de minister een aanwijzing laten geven en indien nodig zelfs een extern toezichthouder aanstellen of de corporatie onder bewind stellen. Uiterste consequentie van het niet nakomen van de afspraken is het intrekken van de toelating. In de meeste gevallen is het echter al voldoende om het oordeel wereldkundig te maken. “We vonden het erg vervelend om dit stempel opgedrukt te krijgen”, erkent Hoezen. “Het was vooral ook balen, omdat we in de jaren daarvoor al heel veel verbeteringen in gang hadden gezet. Onze investeringsportefeuille is al in 2011 bijgesteld. We hadden daarnaast ook al een forse bezuinigingsoperatie en reorganisatie in gang gezet. Voor ons was het verscherpte toezicht dus ook vooral een kwestie van aan het Centraal Fonds laten zien dat we de zaken serieus hadden opgepakt en ook wilden afmaken.” ISSUES WAREN BEKEND Het verscherpt toezicht kreeg Mitros opgelegd vanwege twee kwesties: de kwaliteit van de financiële informatie liet te wensen over en de vermogenspositie zou vanaf 2017 en 2018 wel eens kritiek kunnen worden. “Beide issues waren bekend”, aldus Hoezen. “Maar door de verscherpte toezichtstelling hebben we wel meer tempo gemaakt om de problemen weg te werken. Met name op het gebied van de informatievoorziening hebben we een enorme slag gemaakt. Dat was toch een beetje routinewerk geworden en dan blijkt het lastig om uit al dat cijfermateriaal het echte verhaal te destilleren. Daar hebben we nog eens heel goed naar gekeken. Ik durf nu de stelling wel aan dat de systemen volledig op elkaar zijn afgestemd.” De vermogenspositie werd verbeterd door een verdere afslanking van de organisatie tot 50 fte’s en een bezuiniging op de bedrijfslasten, wat in totaal een besparing van zeven miljoen euro opleverde. Verder is het huurbeleid versneld aangepast (meer maximaal redelijke huurprijzen en aftoppen op de huurtoeslag) en werd de administratieve levensduur van een aantal wooncomplexen verlengd. Al met al gaven de maatregelen het Centraal Fonds voldoende vertrouwen om het verscherpt toezicht al na een jaar weer in te trekken. Tot grote vreugde van de corporatie zelf. “Het scheelde heel veel dat we niet alles van het ene op het andere moment in gang hoefden te zetten, maar al enkele jaren bezig waren. In onze gesprekken met het Centraal Fonds konden we daardoor heel duidelijk aangeven wat we wilden rea-
liseren en hoe we het wilden realiseren. We wisten dat we op een lijn zaten en konden dat ook laten zien. ” Met het proces van de onder verscherpt toezichtstelling heeft Mitros dan ook geen problemen gehad. “Het Centraal Fonds toonde zich kritisch, maar wel betrokken. En hoe je het ook wendt of keert: het feit dat we onder verscherpt toezicht werden gesteld, heeft ons wel wakker geschud. Daardoor is een aantal zaken versneld op orde gebracht en daar heeft de organisatie zeker profijt van gehad. We zijn op een aantal punten ook zorgvuldiger geworden. Dus in die zin is van de nood een deugd gemaakt. Maar dat is ook van meet af aan onze instelling geweest.” VREES VOOR LIJKEN UIT DE KAST Bij Stadgenoot nam de verlossing van het verscherpte toezicht iets meer tijd in beslag. Het Centraal Fonds besloot in oktober 2012 al tot deze maatregel, “omdat voortzetting van het beleid dat was gebaseerd op toekomstige waardegroei in combinatie met beëindiging van de deelneming in de Toegelaten Instelling Far West leidde tot risico’s voor de financiële continuïteit op middellange termijn.” Het verscherpt toezicht kwam bepaald niet als een donderslag bij heldere hemel, reageert bestuursvoorzitter Marien de Langen. “Wel was het verrassend dat de zorgen van het Centraal Fonds zich met name richtten op de lijken die na de opheffing van Far West wel eens uit de kast zouden kunnen komen. Zelf worstelden wij namelijk meer met het relatief hoge schuldniveau van Stadgenoot. Vanuit die optiek was het eigenlijk logischer geweest als het Centraal Fonds ons eerder onder verscherpt toezicht had gesteld. Want wij waren zelf al sinds 2009 aan het bijsturen.”
“Het scheelde heel veel dat we niet alles van het ene op het andere moment in gang hoefden te zetten, maar al enkele jaren bezig waren” Dat bijsturen bleek noodzakelijk toen duidelijk werd dat Stadgenoot, in 2008 ontstaan uit een fusie van de Algemene Woningbouw Vereniging (AWV) en Het Oosten, haar grote ambities had gekoppeld aan even grote en soms ook risicovolle posities. De Langen: “Vervolgens knalde daar in 2009 de crisis overheen. Dat bleek niet alleen een ongelukkige combinatie maar ook een uiterst kwetsbare. Dat waren we onszelf ook zeer bewust. Vandaar dat we ook meteen hebben ingegrepen.” Concreet betekende het dat Stadgenoot is teruggekeerd tot haar kerndomein: de sociale huursector. De Langen: “Onder het motto ‘Kwaliteit voor iedereen’ had deze corporatie zichzelf een te breed palet aan werkzaamheden opgedragen. Sinds het uitbreken van de crisis hebben we ons repertoire danig beperkt.” Dat het Centraal Fonds zich desondanks genoodzaakt voelde om Stadgenoot onder verscherpt toezicht te stellen, was dan ook niet iets om vrolijk van te worden, erkent hij. “Het is niet fijn als dit gebeurt. Temeer omdat we al zo hard bezig waren om onze schuldpositie te reduceren. Ik heb het daarom maar opgevat als een steuntje in de rug bij het weer gezond maken van dit bedrijf.” BETER GEPRESTEERD DAN AFGESPROKEN Het feit dat het vervolgens een aantal jaren heeft geduurd om weer onder het verscherpt toezicht uit te komen, wijt De Langen mede aan
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 1 MAART 2015
THEMA TOEZICHT
‘Onder het motto ‘Kwaliteit voor iedereen’ had Stadgenoot zichzelf een te breed palet aan werkzaamheden opgedragen’ (Foto Thomas Slijper / Hollandse Hoogte)
de lastige discussie over de vraag wanneer een corporatie financieel gezond is. “Met het antwoord daarop zijn we wel even bezig geweest met elkaar. Maar uiteindelijk konden er met het Centraal Fonds dan toch afspraken worden gemaakt over het niveau tot waar de schuldpositie zou moeten worden afgebouwd en het tempo waarin dit zou moeten gebeuren. En daar zijn we vervolgens mee aan de slag gegaan.” Met haar herstelmaatregelen bleek Stadgenoot zelfs sneller betere resultaten te bereiken dan was afgesproken. Maar dat is volgens De Langen wel degelijk mede te danken aan de ingreep van het Centraal Fonds. “Doordat het Centraal Fonds er korter op zat, zaten wij er ook korter op. Bovendien maakt het feit dat je onder verscherpt toezicht komt te staan, in een klap een einde aan de discussie met je stakeholders. In principe moeten wij als woningcorporaties altijd de balans zien te houden tussen de volkshuisvestelijk noodzakelijke investeringen en het financieel gezond houden van het bedrijf. Maar in de praktijk staat bij het Centraal Fonds het financieel gezond blijven voorop en zet de corporatie de volkshuisvestelijke prestatie bovenaan op het lijstje. Op het moment dat vanuit het Centraal Fonds de financiële soliditeit als harde voorwaarde wordt gesteld, hoef je het over de volkshuisvestelijke prestaties even niet meer te hebben. Zo bezien heeft de maatregel het tempo van de operatie absoluut verhoogd, zo eerlijk moet je ook zijn.” KREDIETWAARDIGHEID BLEEF OVEREIND Negatieve effecten heeft De Langen eigenlijk niet ervaren. “Iedereen zag ook wel in dat Stadgenoot best veel posities had en dat het verstandig zou zijn daarvan een deel los te laten. Daar komt bij dat onze rating van Standard & Poors van AA stable door de jaren heen altijd overeind is gebleven. De kredietwaardigheid van Stadgenoot bleef in de bancai-
re wereld recht overeind staan. Er is nooit aan getwijfeld of dit een solide bedrijf is. En dat scheelt natuurlijk een heleboel.” Al met al is hij dus wel te spreken over het instrument van verscherpt toezicht. “Er zit altijd een dubbel gevoel in. Je eigen professionaliteit en eergevoel zeggen: ik ben verantwoordelijk voor deze tent en wij zorgen er heus zelf wel voor dat het goed komt. Daarom is het nooit fijn om te ervaren. Maar het is wel louterend. Het onderstreept de urgentie om in te grijpen. En de ingreep zelf verloopt soepeler.” Daarnaast heeft Stadgenoot geleerd om anders tegen de zaken aan te kijken. “Als je kijkt naar de schuld per woning dan valt dat in vergelijking met andere partijen in het vastgoed wel mee. Maar in vergelijking met andere woningcorporaties bleek het schuldniveau wel degelijk behoorlijk fors te zijn. In die zin heeft het verscherpt toezicht onze blik op onze omgeving verscherpt. En daarmee dus ook het inzicht in de eigen situatie.” HELE GROTE BROEK AANGETROKKEN Het inzicht in de financiële situatie bij de Zaanse woningcorporatie ZVH ontstond bij directeur-bestuurder Frank van Dooren pas in de maanden na zijn aantreden als directeur, in mei 2007. De corporatie bevond zich toen midden in de derde poging om tot een fusie te komen met Evian en Woonzorg Nederland. “Dat op zich was al bijzonder, want wij waren in verhouding heel klein. Wat hadden we hier feitelijk mee te winnen?” De fusie ketste af en toen Van Dooren zich eenmaal had ingewerkt, bleek er nog veel meer scheef te zijn gegroeid. “Het voelde echt niet goed. We investeerden veel meer dan de inkomsten uit de verhuur van onze – toen nog - bijna 6.000 woningen konden rechtvaardigen. We hadden een wel hele grote broek aangetrokken, maar dreigden tegelij-
9
10
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 1 MAART 2015
THEMA TOEZICHT
kertijd een hele dikke jas te moeten uittrekken. Om een indruk te geven: in 2007 had ZVH meer dan 1.000 woningen in ontwikkeling. En die kwamen uiteindelijk allemaal midden in de crisis op de markt.” Desondanks stond ZVH te boek als een van de meest succesvolle en innovatieve woningcorporaties van Nederland. Van Dooren: “Mijn voorganger had op gezette tijden absoluut pittige gesprekken met het Centraal Fonds over de financiering van alles wat we deden. Maar de accountant keurde ieder jaar opnieuw weer alles goed. En wat we deden werd door onze stakeholders heel erg aangemoedigd en ook toegejuicht. Maar de financiële continuïteit van ZVH was wel degelijk in het geding.” STOPPEN WAT GESTOPT KAN WORDEN Van Dooren nam dan ook resoluut het besluit om een einde te maken aan die situatie. “We zijn begonnen met: stoppen wat nog gestopt kan worden. Alle projecten die ik kon tegenhouden, heb ik ook werkelijk tegengehouden. We hebben simpelweg tegen iedereen gezegd: we doen het niet meer. Dat hebben we ook in gesprekken met de gemeente expliciet aangegeven: ZVH doet even helemaal niets meer. Gelukkig hebben ze daar goed begrepen waarom we deze koerswending moesten doorvoeren. Sterker nog: we hebben van de gemeente gedurende het gehele proces veel steun ervaren.” Vervolgens zijn, in nauwe samenwerking met de nieuwe accountant, alle financiële zaken in kaart gebracht. “We wilden tot in detail weten hoe ZVH ervoor stond. In dat kader is er bijvoorbeeld voor gekozen om af te zien van de extrapolatie van de grondwaarde, die tot dan toe als vanzelfsprekend in de boeken was meegenomen. Dat scheelde in een keer 20 miljoen euro. Al met al hebben we bijna 50 miljoen euro afgeboekt.” De organisatie werd eveneens fors onder handen genomen: het aantal medewerkers werd teruggeschroefd, het managementteam werd vernieuwd en geleidelijk werd ook een nieuwe Raad van Toezicht benoemd. “Het waren geen foute mensen, maar zij maakten onderdeel uit van een systeem dat erop gericht was om bijzondere dingen te doen. Het mag wat kosten; boekhouden doen we niet, wij zijn ondernemers: dat was de cultuur. En daar moest een einde aan komen.”
“We zijn begonnen met: stoppen wat nog gestopt kan worden” Van Dooren noemt de verbindingenstructuur als voorbeeld. “ZVH gaf leiding aan een enorm complexe holdingstructuur, met 15 verbindingen met externe partijen en daarnaast nog een heel aantal praatgroepjes. Het was volstrekt onoverzichtelijk. Het aantal deelnemingen hebben we uiteindelijk terug weten te brengen naar twee. Maar eer we van alle contracten verlost waren, waren we wel vele maanden verder.” Om tot een afgeslankte werkorganisatie te komen is ZVH als een van de eerste woningcorporaties ‘lean’ gaan werken. Van Dooren: “We hebben tot in de kern alles onder de loep genomen en onszelf feitelijk opnieuw uitgevonden: wat hebben we gedaan, wat zijn we aan het doen, moeten we dat doen, en willen we dat nog wel doen? We hebben echt naar de basis van onze processen gekeken en vervolgens alles opnieuw en zo efficiënt mogelijk ingericht. Op die manier hebben we veel meer grip gekregen op de organisatie. En uiteindelijk bleken we een derde van ons personeel niet meer nodig te hebben.”
OP HET DROGE Hoewel er al een uitgewerkt plan lag om ZVH er weer bovenop te helpen, besloot het Centraal Fonds na de melding van de situatie door Van Dooren toch om de corporatie in oktober 2007 onder verscherpt toezicht te stellen. “Het Centraal Fonds wilde dat we ons meerjarenplan als een herstelplan zouden opstellen. Dat was feitelijk een vormkwestie. Want we wisten heel goed wat we wilden en moesten doen.” Uiteindelijk zou het verscherpt toezicht maar liefst zeven jaar van kracht blijven. “Al die tijd heeft het Centraal Fonds zich kritisch, maar wel constructief opgesteld. Ik heb me eigenlijk altijd gesteund gevoeld. Ze waren overtuigd van de juistheid van de koers die was uitgestippeld en gaven me bij het volgen ervan ook de nodige begeleiding. Ze waren realistisch en hadden daarom ook vrede met het tijdpad. Want we wisten allemaal dat er gigantisch veel werk moest worden verzet. Ga maar na: eind 2008 wist ik niet eens of ik de salarissen nog wel zou kunnen betalen, omdat niemand onze kortlopende leningen wilden oversluiten. Het waren heftige tijden.”
“We hebben van het Centraal Fonds moeten vastklikken wat we de komende tien jaar gaan doen” Juist daarom ook is Van Dooren trots op het feit dat de ondertoezichtstelling in oktober 2014 werd ingetrokken. “We zaten met een aantal collega’s bij de wethouder toen de brief van het Centraal Fonds per mail binnenkwam. Nadat ik had verteld wat er aan de hand was kregen we bijna een staande ovatie. En later die dag bloemen met een kaartje: gefeliciteerd met de bevrijding. Ik ben er ook trots op wat we in die zeven jaar hebben bereikt. We hebben het namelijk helemaal op eigen kracht gedaan. ZVH heeft niet zoals Vestia bij de buren aangeklopt, maar het zelf opgelost. We hebben er de tijd voor moeten nemen, mede vanwege de crisis en de door de overheid aangescherpte regels. En onze huurders hebben per saldo het gelag betaald. Maar het is ons wel gelukt om er weer bovenop te komen.” Waarmee nog niet is gezegd dat ZVH nu weer de handen vrij heeft. “We hebben van het Centraal Fonds moeten vastklikken wat we de komende tien jaar gaan doen. Want deze woningcorporatie moet toekomstbestendig zijn en niet meer bestuurdersafhankelijk. En dat gaan ze volgen. Eigenlijk verandert er dus niet zoveel. Maar het stempel is er nu wel af. En dat is buitengewoon prettig. Want verscherpt toezicht is zeker ook een kwestie van psychologie. Ieder jaar weer kwam dat lijstje en ieder jaar opnieuw stond je er weer op. Dat was niet prettig.” Het laat onverlet dat Van Dooren warm voorstander is en blijft van het wapen. “Sterker nog: eigenlijk vind ik dat alle woningcorporaties altijd onder verscherpt toezicht zouden moeten staan. Want laten we eerlijk zijn: wat hiervoor gebeurde kun je toch eigenlijk geen toezicht noemen? Hoe kon de situatie bij ZVH anders zo uit de hand lopen? Ik zou dus zeggen: doe het altijd zo. Verscherpt toezicht staat wat mij betreft gelijk aan adequaat toezicht.“
