De krachten gebundeld

Woonpalet

De krachten gebundeld Jaarverslag en jaarrekening 2013

Jaarverslag Woonpalet 2013 Pagina 1


Inhoudsopgave Voorwoord

p. 5

1

Klanten

p. 7

2

Gedifferentieerd wonen

p. 14

3

Kwaliteit in wonen

p. 19

4

Wonen en zorg

p. 25

5

Samenwerken

p. 29

6

Financieel beheer

p. 32

7

Personeel en Organisatie

p. 51

8

Governance, intern toezicht en bestuur

p. 54

8.1 8.2

Verslag van de raad van commissarissen Bestuursverslag

p. 54 p. 60

9

Kengetallen

p. 64

10

Jaarrekening

p. 66

10.1 Balans 10.2 Winst-en-verliesrekening 10.3 Kasstroomoverzicht 10.4 Algemene toelichting 10.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 10.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 10.7 Financiële instrumenten 10.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 10.9 Toelichting op de balans 10.10 Niet uit de balans blijkende rechten en plichten 10.11 Toelichting op de winst-en-verliesrekening

p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p.

11

Overige gegevens

p. 107

12

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

p. 108


66 68 69 71 71 81 84 84 86 98 99

Voorwoord ‘Als Woonpalet niet al zou bestaan, had ik haar hoogstpersoonlijk opgericht’, hoorde ik een collega het afgelopen jaar eens zeggen. Toegegeven; het is een stevige uitspraak die zelfs een beetje neigt naar arrogantie en toch gebruik ik ‘m hier in het voorwoord van dit jaarverslag. Want de uitspraak geeft uitdrukking aan ons gevoel. Dat we inderdaad best wat steviger van ons mogen laten horen, omdat anders onvoldoende onderkend wordt, welk belangrijk werk we verrichten. Hoe zou Zeewolde eruit zien, als Woonpalet er niet was om sociale huurwoningen te bouwen en onderhouden? Stof tot nadenken. Maar Woonpalet is er! En hoe we aan onze taak in 2013 werkten, leest u in dit jaarverslag. Ook ziet u een toelichting op ons jaarresultaat 2013. Onze missie en visie Onze missie is goede huisvesting bieden aan mensen die daar moeilijk zelf in kunnen voorzien. Maar ook andere groepen kunnen bij ons terecht. In onze visie kunnen we onze missie het beste uitvoeren als we vooral lokaal werken. Onze kernwaarden zijn dat we betrokken, betrouwbaar en slagvaardig zijn. Het jaar in vogelvlucht In 2013 leverden we 27 zeer energiezuinige huurwoningen op in de Polderwijk en renoveerden we Buitendijk, één van onze seniorencomplexen. Ook startten we de voorbereidingen voor de nieuwbouw van ruimten voor dagbesteding voor cliënten van Philadelphia én voor de nieuwbouw van de derde vleugel aan woonzorgcomplex de Sfinx. Verder verwelkomden we drie nieuwe leden van onze raad van commissarissen in verband met het verstrijken van de zittingstermijn van drie andere rvc-leden. We actualiseerden de prestatieafspraken met de gemeente en bekrachtigden de geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst met Huurdersbelangen. Het klantgestuurd onderhoud is in 2013 volledig gaan draaien wat inhoudt dat de huurder bepaalt wanneer we bij hem/haar de keuken, en het sanitair vervangen. Ondertussen baanden we ons een weg door verschillende scenario’s als gevolg van het Lenteakkoord, Rutte II, het Woonakkoord en het uiteindelijke Blok-akkoord. De vele omzwervingen leidden er zelfs toe dat we de in oktober 2012 vastgestelde begroting 2013, in januari 2013 hebben moeten herzien. Dit als gevolg van nieuw opgelegde parameters die in oktober 2012 nog niet bekend waren. We rekenden de consequenties door en vonden onze weg. We besloten onze nieuwbouw verder te beperken en onze focus is meer en meer gaan liggen op het goed blijven onderhouden van ons bezit en op het verder reduceren van de bedrijfslasten en de gemiddelde schuld per woning. We laten van ons horen In 2013 lieten we van ons horen. Dat werd heel concreet toen we in februari 2013 samen met zeven andere woningcorporaties en onze huurdersorganisaties, een petitie aanboden aan de voorzitter van de Tweede Kamercommissie van Wonen en Rijksdienst. De 12.500 bezwaarschriften tegen de verhuurdersheffing en het huurbeleid maakten indruk. De verhuurdersheffing kregen we er niet mee van tafel maar werd wel naar beneden bijgesteld.


De krachten gebundeld Het kan niet vaak genoeg gezegd worden dat samenwerking onontbeerlijk is wanneer je werkt aan zo iets belangrijks als wonen. Wij werken samen met onder andere de gemeente, zorgpartijen, welzijnsorganisaties, politie en natuurlijk ook met onze huurders. We delen kennis en ervaring, trekken ons aan elkaar op en vullen elkaar aan. Want wie de krachten bundelt, is sterker. Minstens zo belangrijk als de samenwerking met partijen buiten onze organisatie, is de samenwerking onderling. Ons team is een geoliede machine bestaande uit kundige mensen die hart hebben voor Woonpalet en haar doelgroep. Mensen die elkaar versterken en weten hoe ze hun krachten moeten bundelen. Daar kan ik als directeur allemaal maar trots op zijn. En dat ben ik. Louise Mulder directeur-bestuurder Zeewolde, 21 mei 2014


1 Klanten Strengere toewijzingsregels Als gevolg van strengere toewijzingsregels moest ook in 2013 minimaal 90% van de nieuwe verhuringen plaatsvinden aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.229 (de voor 2013 vastgestelde inkomensgrens voor sociale huur). Dit geldt voor de woningen waarvan de huurprijs niet hoger is dan € 681,02. In 2013 hebben wij 93,5% toegewezen aan deze groep. De resterende 6,5% is gebruikt voor het huisvesten van de groep middeninkomens (inkomen tussen globaal € 34.000 en € 43.000). Deze groep blijft een punt van aandacht, omdat deze groep op de koopwoningmarkt geen alternatief vindt. Zij valt tussen wal en schip. Wachttijden toegenomen De gemiddelde wachttijd nam verder toe. Eind 2013 lag de gemiddelde wachttijd op ruim 3 jaar. Eind 2012 lag de gemiddelde wachttijd op ruim 35 maanden. Ondanks de behoorlijke mutatiegraad, neemt de wachttijd verder toe door de toenemende vraag naar huurwoningen. Toch is de wachttijd nog steeds lager dan in omliggende gemeenten zoals Harderwijk en Nijkerk. Daar ligt de gemiddelde wachttijd tussen de 8 en 10 jaar. Figuur 1 laat zien dat de wachttijd voor een eengezinswoning het langst was met ruim 43 maanden. Voor een seniorenwoning moesten woningzoekenden in 2013 ruim 20 maanden wachten. De oorzaak voor de relatief korte wachttijd voor seniorenwoningen is dat dit woningtype minder populair is. Figuur 1: Gemiddelde wachttijd per woningtype (in maanden)


Aantal afgesloten huurovereenkomsten In 2013 hebben we 189 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten (2012: 171). Daarnaast hebben we voor negen woningen kandidaten voor de Alliantie Flevoland gevonden. In 2012 lag dat aantal ook op negen. 140 woningen aangeboden, 7.119 reacties Op de 140 aangeboden woningen werden in 2013 in totaal 7.119 reacties uitgebracht. Het gemiddeld aantal reacties wisselt sterk per wijk. Op de woningen in de wijk Zuid werd in 2013 het meest gereageerd met een gemiddelde van 64. Het gemiddelde aantal reacties voor woningen in de Polderwijk neemt toe ten opzichte van 2011 en 2012. Het centrumgebied is het minst in trek bij onze woningzoekenden. Figuur 2: Gemiddeld aantal reacties per woning per wijk

Totaal kwam het gemiddeld aantal reacties in 2013 uit op ruim 50. In 2012 was dat gemiddeld ruim 52 reacties per woning. Voorbereidingen nieuw woonruimteverdeelportaal In 2013 troffen we de voorbereidingen voor het lanceren van ons nieuwe woonruimteverdeelportaal; een website speciaal voor woningzoekenden. Het portaal biedt veel voordelen. Woningzoekenden kunnen zelf hun gegevens inzien en wijzigen en ze zien in één oogopslag voor welke woningen ze in aanmerking komen. Verder is het portaal ‘real time’ gekoppeld aan ons primaire systeem. Wie zich inschrijft en via Ideal het inschrijfgeld betaalt, kan direct reageren op woningen. Het woonruimteverdeelportaal is op 3 maart 2014 gelanceerd. Mutatiegraad De mutatiegraad kwam in 2013 uit op 9,4% (2012: 9,2%). Gelet op de nog steeds vastzittende woningmarkt is dat een behoorlijk percentage. Het gemiddelde van Nederland lag in 2012 op 7,9%. (Bij het schrijven van dit jaarverslag is de gemiddelde mutatiegraad van Nederland in 2013 nog niet bekend.) Huurders verhuizen met name


naar een andere huurwoning of koopwoning in het dorp. We zien wel steeds meer een kentering. Er wordt minder vaak doorgestroomd naar een koopwoning en meer naar duurdere huurwoningen. Met name starters kiezen steeds vaker voor flexibiliteit en niet meer automatisch voor eigen woningbezit. De angst voor bijvoorbeeld het verliezen van een baan draagt hieraan bij, maar ook banken blijven terughoudend in het verstrekken van hypotheken. Geplaatste huishoudens: aandachtsgroep iets gedaald Het deel van de woningen dat we verhuurden aan de aandachtsgroep van ons beleid, is iets gedaald naar 67,2% (2012: 69,6%). De afgelopen jaren lag dit percentage altijd tussen de 60% en 75%. De aandachtsgroep is vastgesteld op basis van de door de minister van Wonen en Rijksdienst vastgestelde inkomensgrenzen. Tabel 1 : Verhuringen naar huurprijs en inkomen in 2013 Eenpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen

Huurprijzen

Aandachtsgroep

≤ 374,44 > 374,44 en ≤ 535,91 > 535,91 Subtotaal ja

Subtotaal nee

< 65

≤ 21.025

13

6

45

64

0

< 65

> 21.025

2

2

25

0

29

≥ 65

≤ 21.100

0

1

5

6

0

≥ 65

> 21.100

1

1

4

0

6

Tweepersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen

Huurprijzen

Aandachtsgroep

≤ 374,44 > 374,44 en ≤ 535,91 > 535,91 Subtotaal ja < 65

≤ 28.550

0

0

7

< 65

> 28.550

0

1

≥ 65

≤ 28.725

4

2

≥ 65

> 28.725

1

1

9

Subtotaal nee

7

0

7

0

8

20

26

0

0

11

Drie- en meerpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen

Huurprijzen

Aandachtsgroep

≤ 374,44 > 374,44 en ≤ 574,35 > 574,35 Subtotaal ja

Subtotaal nee

< 65

≤ 28.550

1

0

22

23

0

< 65

> 28.550

0

0

7

0

7

≥ 65

≤ 28.725

0

0

1

1

0

≥ 65

> 28.725

0

0

1

0

1

22

14

153

127

62

Totaal

Onderstaand figuur laat zien dat we de meeste aangeboden woningen verhuurden aan starters (bijna 45%) en doorstromers (ruim 23%). Dit zijn allemaal inwoners van Zeewolde. Voor Zeewolde ligt de komende jaren de opgave in het huisvesten van één- en tweepersoonshuishoudens.


Figuur 3: Verhuringen naar categorie woningzoekenden (in %)

Figuur 4: Gemiddeld aantal reacties naar woningtype in 2011, 2012 en 2013

Figuur 4 laat zien dat verreweg het meest op eengezinswoningen is gereageerd. Daarna gevolgd door het appartement zonder lift. Het aantal reacties op de andere type woningen ontloopt elkaar niet veel. Betrekken van bewoners bij beleid Digitaal klantenpanel We hebben in 2013 het digitale klantenpanel benaderd voor een onderzoek met als thema ‘communicatie en digitalisering’. De belangrijkste uitkomsten van dit onderzoek met als naam ‘In the Cloud’ op een rij:  

Het merendeel van de leeftijdsgroep 60 jaar en ouder vindt het prettig om informatie via de website te verkrijgen. De groep tot 40 jaar maakt met name gebruik van tablet en smartphone, terwijl de groep boven de 60 meer de laptop en PC gebruikt.








Bij de meeste leden is niet bekend dat Woonpalet twittert en een Facebook pagina heeft. Als men overigens voor de toekomst via deze weg informatie wenst, dan gaat de voorkeur uit naar Facebook. 60% van de ondervraagden wenst een persoonlijke klantenpagina, die men wil gebruiken voor huurspecificatie en het volgen van de afhandeling van reparatieverzoeken. 70% is niet bekend met de mogelijkheden van Finbox. Na uitleg van de mogelijkheden van Finbox is minder dan 50% enthousiast.

De respons was met 38,4% acceptabel te noemen. Vorige onderzoeken leverden evenwel een hogere respons op. De respons is onder meer afhankelijk van het thema van het onderzoek. Dit onderzoek stond wat verder van de klant af in vergelijking met vorige onderzoeken, zoals verkoop woningen en klantgestuurd onderhoud. Vanwege de kosten en het steeds vinden van geschikte thema’s hebben we ervoor gekozen het digitale klantenpanel in een andere vorm te gieten. We zullen meer in de vorm van opiniepeilingen de mening aan onze klanten vragen. We gaan dit doen via onze Facebook pagina en zullen al onze klantenpanelleden aansporen onze Facebook pagina te ‘liken’. Huurdersbelangen Zeewolde en bewonerscommissies We overlegden in 2013 met Huurdersbelangen Zeewolde, bewonerscommissies en toezichthouders over grote en kleine ontwikkelingen. Meer hierover leest u in hoofdstuk 5 ‘Samenwerken’. Betrekken van bewoners bij beheer In 2013 zijn we gestart met het uitvoeren van het klantgestuurd onderhoud. In 2013 zijn de eerste badkamers en keukens klantgestuurd vervangen. En de huurders zijn tevreden. Naast de invloed die de huurder al had op materiaal- en kleurkeuze en het kwaliteitsniveau van de uitrusting van de woning, beslist de huurder nu ook over wanneer de badkamer en keuken vervangen worden. Social media Met de aanwezigheid van Woonpalet op onder meer Twitter en Facebook, hebben we in 2013 veel informatie gedeeld. Door toenemend gebruik van beide diensten kunnen we (toekomstige) klanten eerder en sneller informeren over nieuwsfeiten. Deze media gebruiken we aanvullend op bestaande middelen en zien we als een extra kanaal om ons te profileren en informatie uit te wisselen. Dienstverlening Klanttevredenheid hoog Woonpalet is vanaf 2004 lid van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Sinds 2012 worden we continu gemeten op onze dienstverlening. Hierdoor zijn we continu in de gelegenheid om processen te monitoren en om bij te sturen. De scores voor 2013 laten zien dat we op alle onderdelen ruimschoots voldoen aan de norm. Het onderdeel ‘klachten afhandelen’ blijft een punt van aandacht. Ondanks dat we het klachtenmanagement hebben opgetuigd, blijft het een moeilijke opgave om een 7 te


scoren op dit onderdeel. De norm is door het KWH al een aantal jaren verlaagd naar een 6,5 en daar voldoen we aan. Door de opmars van internet en het verder digitaliseren van processen, zien we dat de website een prominentere plaats krijgt in de metingen. In 2014 verwachten we de eerste resultaten van de meting van onze website. Bij het continu meten wordt meer rekening gehouden met wat huurders belangrijk vinden en tellen deze onderdelen zwaarder mee in de resultaten. Onze gemiddelde totaalscore ligt op een 7,9. De verbeterpunten liggen bij de onderdelen ‘betrekken nieuwe woning’ en ‘afhandelen reparatieverzoeken’. Inmiddels zijn we gestart met verbeteringsslagen voor deze onderdelen. Figuur 5 : Resultaten KWH-meting 2013 (Woonpalet – landelijk)

Inspelen op de woningmarkt en woningvraag Van de nieuw te verhuren woningen wijzen we minstens 90% toe aan woningzoekenden met een inkomen niet hoger dan de inkomensgrens voor sociale huur. De overige 10% gebruiken we om voorrang te geven aan urgente woningzoekenden die door persoonlijke, sociale of andere omstandigheden, moeite hebben met het vinden van passende huisvesting.


Beleid voor middeninkomens Voor de groep middeninkomens bieden we huisvesting binnen de 10%-regeling. In 2013 hebben we in totaal 12 huishoudens kunnen huisvesten. Verder gebruiken we de 10% voor het huisvesten van urgente woningzoekenden en/of woningzoekenden met een zorgvraag. In 2013 is 93,5% van de nieuwe huurovereenkomsten afgesloten met huurders met een inkomen tot € 34.229. We merken geen toenemende vraag van de groep middeninkomens. Deze groep bestaat voor een groot gedeelte waarschijnlijk uit kwaliteitszoekers of mensen die, als gevolg van de huidige onzekerheden op de woningmarkt, eerst afwachten hoe de markt zich verder ontwikkelt en daardoor geen actie ondernemen. Klachtencommissies Klachtenadviescommissie: geen klachten voorgelegd Sinds 1 januari 2008 zijn we aangesloten bij de Klachtenadviescommissie van Noordwest Veluwe. In 2013 zijn net als in 2012 geen klachten voorgelegd aan de Klachtenadviescommissie. Klachtencommissie woonruimteverdeling In 2013 is er een klacht in behandeling genomen door de klachtencommissie woonruimteverdeling. Het betrof een klacht van een woningzoekende die, naar onze mening, onvoldoende financiële basis had om een huurovereenkomst aan te gaan. De klachtencommissie is van mening dat wij die woningzoekende (gelet op onze sociale taak) onder bepaalde voorwaarden toch een woning moeten aanbieden. Inmiddels heeft degene om wie het gaat elders woonruimte betrokken. Geen bezwaarschriften bij de Huurcommissie In 2013 heeft de Huurcommissie geen zaken van Woonpalet behandeld.


2 Gedifferentieerd wonen Een woning voor iedereen Onze woningvoorraad varieert van jongerenwoning tot seniorenwoning en van appartement tot eengezinswoning. De woningen hebben allemaal een goede kwaliteit. Dat blijkt onder meer uit onze hoge WWS-punten. Het gemiddelde aantal WWS-punten (Woningwaarderingsstelsel) ligt in 2013 op 166. Dit ligt boven het landelijk gemiddelde dat per januari 2013 ligt op 140 (bron CFV). De huren komen steeds meer onder druk te staan door de jaarlijkse huurverhoging maar ook het huurprijsbeleid bij mutatie. Betaalbaarheid is bij corporaties dan ook een discussie die landelijk hoog op agenda staat. Vastgoedportefeuille licht toegenomen In 2013 hebben we 27 duurzame eengezinshuurwoningen in de Polderwijk opgeleverd. Daarnaast hebben we in 2013 in totaal 12 woningen verkocht. Van de twaalf verkochte woningen zijn er negen met de Koop Goedkoopregeling verkocht. Door de bouw van 27 woningen en de verkoop van 12, is onze vastgoedportefeuille licht toegenomen. Differentiatie van woningtypen: eengezinswoningen en appartementen De woningvoorraad bestaat vooral uit eengezinswoningen, die allemaal zijn gebouwd na 1983. Figuur 6: Woningvoorraad naar woningtype (in %)

Evenwichtige buurtopbouw In de verschillende wijken is een goede mix van woningen voor jong en oud, evenals koop en huur aanwezig. Ook in ons verkoopbeleid zorgen we ervoor dat de differentiatie in buurten en wijken gehandhaafd blijft. Eind 2013 hebben we 95 woningen toegevoegd aan ons verkoopprogramma. Deze 95 woningen staan in de oudste wijken, waar op dit moment de minste differentiatie is tussen huur en koop. Daarnaast zijn de aangewezen te


verkopen woningen in trek bij starters, waardoor de oudere buurten weer vergroenen. Zo’n driekwart van de woningvoorraad van Zeewolde bestaat overigens uit koopwoningen. Figuur 7: Woningvoorraad Woonpalet per wijk (in %)

Voldoende kernvoorraad betaalbare woningen In totaal behoorde eind 2013 96,6% van onze woningen tot de zogenaamde kernvoorraad, als volgt gedefinieerd op basis van de EU-regelgeving: ‘De kernvoorraad is de voorraad met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (in 2013: € 681,02)’. In 2013 behoorden ruim 1.894 woningen van Woonpalet tot de kernvoorraad. Hierbij houden we nog geen rekening met de circa 100 sociale huurwoningen van andere corporaties in Zeewolde. Het benodigd aantal woningen met een huurprijs tot € 681,02 zal naar verwachting toenemen naar 2.020 in 2017 en naar 2.030 in 2022. Rekening houdend met ongeveer 100 woningen van de Alliantie, betekent dit dat 1.930 woningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens in 2022 voldoende zou moeten zijn. De gemiddelde maandelijkse huurprijs van ons bezit lag eind 2013 op € 539. Landelijk was het gemiddelde in 2012 € 434. Cijfers over het landelijk gemiddelde in 2013 zijn bij het schrijven van dit jaarverslag nog niet bekend. De gemiddelde maximaal toegestane huurprijs was € 819. Onze gemiddelde huurprijs ligt dus op 65,8% van de maximaal toegestane huur. Landelijk lag het gemiddelde in 2012 op 67,2%. Leegstand onder landelijk gemiddelde In 2013 is de leegstandsderving voor de DAEB woningen gelijk gebleven aan voorgaande jaren. De leegstand als percentage van de bruto jaarhuur lag per 31 december op 0,4%. Een toename van de leegstand is waar te nemen in het niet-DAEB segment. Met name een viertal bedrijfspanden staan al ruim een jaar leeg. Per eind december was de leegstandsderving bijna € 100.000 voor deze bedrijfspanden.


Figuur 8: Woningvoorraad december 2013 naar huurprijsklasse (in %)

Bijna 4% van onze woningvoorraad was in 2013 bestemd voor jongeren tot 23 jaar. Deze woningen hebben een huurprijs tot € 374,44 per maand. Ruim 3% van ons bezit behoorde tot de vrije sector. Deze woningen hebben een huurprijs die hoger ligt dan € 681,02 per maand. Dit zijn onder meer de grote luxe appartementen in de appartementencomplexen Luxor en Kruidenborg, maar ook de penthouses aan de Boomkleverlaan horen bij de vrije sectorwoningen. Nieuwbouwwoningen Uitbreiding Kastanjelaan (Houtwal) Via het grondcontract heeft de gemeente Philadelphia en Woonpalet verplicht tot het bouwen van een tweede fase aan de Houtwal. In 2013 is het plan voor dagbestedingsruimte door het ontwerpteam uitgewerkt. Budgettair gezien was het een grote uitdaging alle wensen van Philadelphia binnen het beschikbare budget te realiseren. Het plan van 370 m2 bestaat uit onder andere uit drie dagbestedingsruimten elk voorzien van een pantry, drie rustruimtes, een kantoor en een fysioruimte. Na de aanbesteding hebben Mateboer bouw bv en Woonpalet op 18 december 2013 de aanneemovereenkomst getekend. In februari 2014 is de bouw gestart en september 2014 zal de nieuwbouw worden opgeleverd. Woningen in Bergkwartier De eerste paal van de 27 energiezuinige woningen in Bergkwartier Laag werd op 24 januari 2013 geslagen. Na slecht zes maanden werden alle woningen nagenoeg zonder opleverpunten door Dura Vermeer opgeleverd. Het project is goed verlopen waarbij de betrokkenheid van de toekomstige huurders de aannemer aangenaam verraste. Uitbreiding zorglocatie aan de Flevoweg In 2013 kreeg het verzoek van de gemeente aan ons om woonzorgcentrum de Sfinx uit te breiden, verder vorm. Meer hierover leest u in hoofdstuk 4 ‘Wonen en zorg’. De investeringen in nieuwbouw op een rij In tabel 2 geven we de projecten weer die we in 2013 hebben opgeleverd en in ontwikkeling hadden. Hierbij vermelden we ook de totale kosten per project en het bedrag


dat wij als onrendabel moesten afboeken. De onrendabele top is het deel van de projectkosten dat door de (sociale) huurprijs niet door ons kan worden terugverdiend. Tabel 2: Overzicht stichtingskosten opgeleverde en in ontwikkeling zijnde projecten Complex Nummer Omschrijving Opgeleverd in 2013 50 27 huurwoningen Zevenhoek, Bergkwartier laag.

Complex Nummer Omschrijving In ontwikkeling 2013 52 De uitbreiding Houtwal voor Stichting Philadelphia

definitieve

uiteindelijk

stichtingskosten

onrendabel

(€)

(€)

3.926.000

691.000

geraamde

geraamd

stichtingskosten

onrendabel

(€)

(€)

714.000

0

Overige investeringen Onderzoek bedrijfsruimten Gelderseweg Door BDG Architecten Almere is een studie gemaakt van de mogelijkheden om van de bedrijfsruimten aan de Gelderseweg woningen te maken. De gemeente heeft aangeven mee te willen werken aan een eventuele ombouw van de bedrijfsruimten. Financiële doorrekeningen van het project geven echter aan dat het behoorlijk kostbaar is om de bedrijfsruimten te verbouwen. Woonpalet heeft besloten eerst nog naar alternatieven te kijken. Dichtzetten atriums Boomkleverlaan Van bewoners aan de Boomkleverlaan kwam het verzoek om de liftschachten van twee flats aldaar dicht te zetten. Bij sneeuw of regen wordt het ter plaatse van de lift namelijk glad. De open stroken naast de liften hebben we vervolgens dicht gezet. Hieruit voortvloeiend hebben we in het kader van de brandveiligheid, een aantal andere maatregelen getroffen. Verkoop bezit In 2013 verkochten we twaalf bestaande huurwoningen. Geen van deze woningen is aan een zittende huurder verkocht. Alle woningen zijn bij mutatie verkocht. Wij bieden de kopers twee koopvarianten aan. Reguliere koop en verkoop onder voorwaarden, te weten Koop Goedkoop. Van de twaalf verkochte woningen zijn er negen verkocht met de Koop Goedkoopregeling. De Koop Goedkoopregeling is bedoeld om met name starters in staat te stellen een woning te kopen, zonder de grond. De grond wordt gehuurd en kan op elk willekeurig moment bijgekocht worden. In alle gevallen is in de leveringsakte een aanbiedingsplicht aan Woonpalet opgenomen, voor het geval de koper zou besluiten de woning te verkopen. Zo blijven wij in staat om woningen aan onze voorraad toe te voegen


als dat nodig is. In totaal zijn inmiddels ruim 100 woningen onder de Koop Goedkoopregeling verkocht. Zowel nieuwbouw als bestaande huurwoningen. Portefeuillebeleid In 2013 hebben we kleine aanpassingen aan het voorraadbeleid doorgevoerd. Inmiddels worden de contouren van de nieuwe weten regelgeving duidelijker zichtbaar. In 2014 wordt het voorraadbeleid uitgebreider tegen het licht gehouden. Met name de thema’s betaalbaarheid, huurbeleid, scheiden wonen en zorg, ontwikkelingen WOZ en WWS kunnen mogelijk effecten hebben op het voorraadbeleid.


3. Kwaliteit in wonen Investeren in duurzaamheid Woonpalet besteedt veel aandacht aan de kwaliteit van haar bezit en aan de leef- en woonomgeving. Middels planmatig onderhoud hebben we bijvoorbeeld in twee complexen de energielabels van de woningen verhoogd. Ook investeerden we in leefbaarheid met sponsoring, een tuinactie en het Wonen+ concept. Zorgen voor een goede conditie van onze woningen Ons woningbezit verkeert bouwtechnisch gezien in goede staat. Dit willen we graag zo houden. Jaarlijks bepalen we op basis van de technische levensduur van de bouwelementen of we onderhoud aan de woning moeten uitvoeren. Deze gegevens verwerken we in onze meerjarenplanning. Elk jaar toetsen we met inspecties de noodzaak van de onderhoudsactiviteiten die in de meerjarenraming zijn opgenomen. Zo zijn we in staat een onderhoudsbegroting op te stellen die rekening houdt met bewonerswensen en met wijzigingen in het prijsniveau. Uitgaven voor onderhoud We maken onderscheid tussen planmatig en niet-planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud gebeurt op basis van een meerjarenplanning en bestaat bijvoorbeeld uit schilderwerk of het vervangen van cv-ketels. Het niet-planmatig (jaarlijks) onderhoud verdelen we onder in klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en contractonderhoud. In figuur 9 staan de kosten voor de verschillende soorten onderhoud en de bedragen die hiervoor in de begroting zijn opgenomen. Figuur 9: Onderhoudskosten 2013, begroot en gerealiseerd (in €)

kosten x euro 1.000,-

2.500

2.000

1.500 Beg roo t Gere ali seerd

1.000

500

0 Planmatig onderhoud

Klachten onderhoud

Mutatie onderhoud

Contract onderhoud

Planmatig onderhoud: € 1.612.000 In 2013 hebben we € 1.612.000 aan planmatig onderhoud uitgegeven van de begrote € 2.163.000. Het verschil tussen de begroting en de realisatie is circa € 551.000. Van dit bedrag wordt € 357.000 overgeheveld naar de begroting van 2014. Dit in verband met een vertraging van het project bij het Som e.o. Op verzoek van Huurdersbelangen hebben we namelijk extra tijd en ruimte ingeruimd om de huurders te betrekken bij en informeren


over de gang van zaken. Huurdersbelangen verzocht hierom omdat asbestsanering een onderdeel was van het onderhoud. Hierdoor is de uitvoering later begonnen en loopt de uitvoering door in 2014. Onderdeel badkamer en toilet van het complex het Som e.o. en keukens van het complex aan de Vlierbes en Eikenlaan zijn later dan gepland uitgevoerd door het invoeren van klantgestuurd onderhoud. In figuur 10 ziet u dat de kosten van planmatig onderhoud in 2013 voor meer dan de helft bestaan uit werkzaamheden aan de gevel zoals buitenschilderwerk met herstel werkzaamheden aan de buitenkozijnen en het vervangen van asbest aan de gevels. Het vervangen van badkamers en toiletten beslaat een vijfde van het onderhoud. Keukens vervangen hebben we met slechts 3% nauwelijks gedaan in 2013. Figuur 10: Verdeling kosten planmatig onderhoud 2013 (in %)

1%

Gevels (asbest)

8%

13%

Beglazing + buitenkozijnen Daken en goten Buitenschilderwerk + gevels

21% 19%

Binnenschilderwerk Keukens Klimaat

9%

10%

Badkamer + toilet Terrein

3%

13%

Diversen

3%

Contractonderhoud In 2013 gaven we € 218.000 uit aan contractonderhoud. Onder contractonderhoud verstaan we het jaarlijks onderhoud aan onder meer installaties voor cv-ketels en mechanische ventilatie, liften en schuifdeuren. Doordat voor de arbeid binnen de onderhoudscontracten tijdelijk 6% BTW gerekend mag worden in plaats van de begrote 21% valt deze post € 12.000 lager uit dan begroot. Klachtenonderhoud In 2013 gaven we € 265.000 uit aan klachtenonderhoud. In 2012 gaven we nog zo’n € 313.000 uit aan klachtenonderhoud. Ook het aantal reparatiemeldingen is afgenomen van circa 2.460 naar 2.340 in 2013. De gemiddelde kosten per klacht liggen op € 111 terwijl het gemiddelde vorig jaar nog op € 129 lag. We hebben de monitoring op dagelijks onderhoud aangescherpt en dat werpt z’n vruchten af. Landelijk lag het gemiddelde in 2012 op € 320 (Bron CFV).


Figuur 11: Ontwikkeling kosten klachten- en mutatieonderhoud

Mutatieonderhoud Nadat een huurder de woning verlaat, zorgen wij ervoor dat de woning weer in goede staat wordt opgeleverd. Dit noemen we mutatieonderhoud. De kosten van het mutatieonderhoud bedroegen over 2013 € 137.000. In 2012 lagen deze kosten op € 168.000. Mutatiekosten kunnen per jaar behoorlijk wisselen; ze zijn bijvoorbeeld afhankelijk van het aantal mutaties. In 2013 hebben we 189 huurovereenkomsten afgesloten. Van die 189 muteerden 186 woningen in 2013 (in 2012 was het aantal mutaties 188). Een andere factor die de hoogte van de mutatiekosten beïnvloedt, is het aantal huisuitzettingen of noorderzongevallen omdat in die gevallen de staat van de woning doorgaans slecht is. In 2013 vonden zes huisuitzettingen plaats. We proberen huisuitzettingen en noorderzongevallen zo veel mogelijk te voorkomen. Onder meer door zo veel mogelijk en in een vroeg stadium persoonlijk contact met de huurders te leggen en zo op tijd eventuele problemen te signaleren. Serviceabonnement Eind 2013 hadden 1.855 huurders een serviceabonnement. Bij het aangaan van een huurovereenkomst sluiten we standaard zo’n serviceabonnement af. Met een serviceabonnement kunnen onze huurders bijna alle reparaties, waarvoor ze in principe zelf verantwoordelijk zijn, aan ons uitbesteden. Denk bijvoorbeeld aan het repareren van een lekkende kraan of een haperende bel. In dit abonnement is ook het ontstoppen en schoonhouden van dakgoten, hemelwaterafvoeren en riolering opgenomen. Huurders betaalden voor dit abonnement in 2013 € 3,95 per maand. Het serviceabonnement moet globaal genomen kostendekkend zijn. De inkomsten uit het abonnement waren in 2013 € 86.378. Daarentegen stonden uitgaven van € 84.753. Het overschot van € 1.625 is toegevoegd aan het fonds klein onderhoud. De stand van het fonds per 31 december 2013 is € 74.956 (eind 2012: € 73.331).


Geriefsverbeteringen Voor huurders die kiezen voor ‘gemakkelijk’ bieden we verschillende geriefsverbeteringen. Dit zijn verbeteringen die zorgen voor extra wooncomfort of extra veiligheid. De meeste huurders kozen voor het aanbrengen van een tweede toilet, een dakraam of een aansluiting voor een vaatwasser. In 2013 hebben we ruim 93 geriefsverbeteringen (2012: 139) aangebracht. Het aantal aanvragen is de afgelopen jaren afgenomen, omdat we minder geriefsverbeteringen aanbieden tegen huurverhoging. Een aantal geriefsverbeteringen dienen nu in één keer betaald te worden en dat werkt mogelijk ontmoedigend. De totale kosten in 2013 bedroegen bijna € 40.000 (in 2012 € 60.000). Duurzaam ondernemen Verduurzaming bestaand woningbezit Het energielabel geeft de energieprestatie van een woning weer en wordt uitgedrukt in een energie-index. De index is verdeeld in zeven klassen, die lopen van A + (zeer energiezuinig) tot en met G (zeer onzuinig). Figuur 12: Verdeling energielabels woningbezit per jaar

Door de verkoop van woningen en door planmatig onderhoud (ventilatieboxen vervangen door CO2 gestuurde ventilatieboxen en vervangen warmte-terug-win-installaties) hebben zich de volgende wijzigingen voorgedaan in de labeling:    

24 35 47 27

minder C labels (planmatig onderhoud) minder B labels (planmatig onderhoud) meer A labels (planmatig onderhoud) meer A+ woningen (nieuwbouw)


Politiekeurmerk Veilig Wonen In 2013 zijn in totaal 53 woningen bij mutatie aangepast naar Politiekeurmerk-niveau. In totaal voldoet 63% van ons bezit, voor het hangen sluitwerk, aan de eisen die het Politiekeurmerk stelt. Werken aan de leefbaarheid Wonen+ In 2013 kwam onder de naam Wonen+ weer een aantal mooie initiatieven tot stand. We hebben de jaarlijkse tuinwedstrijd georganiseerd, we hebben de entree en vloerbedekking in appartementencomplex Buitendijk vervangen en hebben bij een aantal appartementencomplexen, op aanwijzen van de bewoners maatregelen getroffen die het prettig wonen aldaar verbeterden. Figuur 13: Uitgaven leefbaarheid 2013

Bewonersinitiatieven en sponsoring Onder de noemer ‘Wonen+ een idee voor mijn buurt’ kunnen bewoners plannen indienen om de leefbaarheid in hun buurt of wijk te vergroten. Een commissie bepaalt vervolgens welke plannen een bijdrage krijgen. Deze commissie bestaat uit medewerkers van Woonpalet en leden van Huurdersbelangen Zeewolde. In 2013 werden plannen gehonoreerd van bewoners van de Cumulus, de Sfinx en Buitendijk. In 2013 hebben we Stichting Present financieel ondersteund met een bijdrage van € 500. Stichting Present biedt hulp aan hulpvragers bij het op de rit krijgen van hun leven. Zo heeft Stichting Present diverse huurders van Woonpalet geholpen met het opknappen van de woning en/of tuin, zodat ze weer een nieuwe start kunnen maken. Verder schonken we de computerclub van Stichting Wolderwelzijn een aantal computers die op ons kantoor werden vervangen.


Aandacht voor tuinen: positieve prikkel Ook in 2013 organiseerden we de jaarlijkse tuinwedstrijd: Wie heeft de mooiste tuin van Zeewolde? De reacties waren weer positief. Een jury, bestaande uit bewoners, medewerkers van Woonpalet én onze maatschappelijke stagiaire, heeft de winnaars per thema gekozen. Net als elk voorjaar ging onze wijkbeheerder ook in 2013 op zijn (elektrische) Woonpalet scooter door de wijk en adviseerde hij huurders waar nodig hun tuin goed te onderhouden. We hopen dat onze huurders hierdoor merken dat tuinonderhoud er gewoon bij hoort en bijdraagt aan een nette buurt. We hebben weer actief meegedaan in de wijkschouwen die de gemeente in 2013 hield. In 2013 is de wijk Horsterveld geschouwd. De verbeterplannen worden in 2014 uitgevoerd. Een van onze woonconsulenten heeft structureel overleg met de gemeentelijke beleidsambtenaren.


4. Wonen en zorg Vergrijzing en bijzondere leeftijdsopbouw Zeewolde kenmerkt zich door een bijzondere leeftijdsopbouw in vergelijking met de rest van Nederland. In de beginjaren van Zeewolde zijn veel gezinnen in Zeewolde neergestreken. Deze pioniers worden ouder en daarnaast zien we dat grootouders dichter bij hun kinderen en kleinkinderen willen wonen en om die reden ook kiezen voor Zeewolde. Waar dus in de rest van Nederland senioren al goed vertegenwoordigd zijn, is die groep in Zeewolde net in opkomst. Desondanks zal de komende jaren de vraag naar voor senioren geschikte woningen, gering toenemen. Met het scheiden van Wonen en Zorg zien we dat mensen lang in hun eigen woning blijven wonen en kan er zorg aan huis worden geleverd. Wat nu ontbreekt in Zeewolde is intramurale zorg. Woonpalet zet zich in om in samenwerking met Coloriet toch te zorgen dat er nog intramurale plaatsen in Zeewolde komen. We zijn inmiddels met de gemeente Zeewolde in gesprek om een vleugel aan het bestaande gebouw de Sfinx te ontwikkelen, zodat ook inwoners die zorg moeten gaan krijgen, daadwerkelijk in Zeewolde kunnen blijven wonen. Figuur 14: Bevolkingssamenstelling Zeewolde 2013 bron: www.toekomstverkenningflevoland.nl, dd 30 april 2014


Figuur 15: Bevolkingssamenstelling Nederland 2013 bron: www.toekomstverkenningflevoland.nl, dd 30 april 2014

Senioren Professionele alarmopvolging In 2013 zijn we in samenwerking met Coloriet gestart om aan alle inwoners van Zeewolde de mogelijkheid te bieden gebruik te maken van professionele alarmopvolging. Met name voor senioren is het gevoel van veiligheid erg belangrijk. Vooral met het oog op het langer zelfstandig wonen, hebben we deze dienst samen met Coloriet opgetuigd. Met deze dienst is het mogelijk gemaakt dat in geval van een melding er binnen vijftien minuten een verpleegkundige ter plaatse is. We leveren deze dienstverlening aan zowel huurders als kopers. Uitbreiding Sfinx In 2013 zijn we met de gemeente tot een oplossing gekomen voor het door ons ingediende bezwaar tegen het niet onderbouwde besluit van de gemeente om voor het plan van stichting Seaewald te kiezen. Hiermee is de weg weer vrij om nieuwe afspraken met de gemeente te maken. Mits er duidelijkheid komt over de plannen van Seaewald. Deze duidelijkheid is noodzakelijk voor de risicoanalyse die wij moeten opstellen voor de uitbreiding van de Sfinx. Evengoed zijn we in gesprek met de gemeente om niet alleen de derde vleugel te realiseren maar om ook (evenwijdig aan de Gouwzee) appartementen te realiseren met de mogelijkheid voor intramurale zorg. In dit proces trekken we samen op met Coloriet. Inmiddels zijn de eerste schetstekeningen gereed.


Andere bijzondere doelgroepen Vergunninghouders De gemeentelijke taakstelling voor 2013 voor de huisvesting van vergunninghouders was veertien (inclusief een achterstand van twee van het jaar 2012). Doordat het aantal nareizigers (familieleden van de vergunninghouder die intrekken bij de vergunninghouder) hoger is dan verwacht, is het aantal met twee verhoogd. In 2013 hebben we dertien statushouders gehuisvest, zodat er nog een taakstelling voor de gemeente resteert van drie. Met de gemeente zijn we in 2013 tot aanvullende afspraken gekomen over gehuisveste statushouders die alsnog het land per direct moeten verlaten. Onder meer worden de kosten die daaruit voortvloeien gedeeld. Jongeren In Zeewolde is ruim 30% van de inwoners jonger dan 20 jaar, een groep met een behoorlijke omvang. Een groot deel van de jongeren in Zeewolde wil in Zeewolde blijven wonen en is via Woonpalet op zoek naar een huurwoning. Bijna 20% van de ingeschreven woningzoekenden is jonger dan 25 jaar. Ondanks de recessie en de verminderde algemene doorstroming blijft de mutatiegraad in de jongerencomplexen (Minstreel, Stevinweg en Eilandgracht) hoog. Hierdoor blijven we in staat een groot aantal jongeren te huisvesten. Jongeren die het moeilijk hebben Met Stichting Arkemeyde werken we al een aantal jaar samen om jongeren ondersteuning te bieden bij het zelfstandig wonen. Deze stichting is onderdeel van ‘s Heerenloo Loozenoord en richt zich op jongeren in de leeftijd tot 23 jaar. Met als doel hen in praktisch, maatschappelijk en sociaal opzicht zo zelfstandig mogelijk te laten functioneren in de samenleving. Zij ondersteunen jongeren met gedragsproblemen en/of een licht verstandelijke handicap. Deze stichting mag jaarlijks tweemaal een beroep doen op urgentie voor de huisvesting van cliënten die behoren tot de doelgroep. Mensen met een beperking We verhuren twee complexen aan stichting Philadelphia. In die complexen wonen mensen met een beperking. In de Polderwijk staat De Philahof en hierin bieden we huisvesting aan 16 personen. In wijk Zuid staat een complex aan de Kastanjelaan, waarin 29 woningen bewoond worden door verstandelijk en lichamelijk gehandicapten. Tienermoeders Met het Leger des Heils hebben we afspraken gemaakt voor de uitstroom van tienermoeders vanuit de regionale opvang die gelegen is aan het Vlierbesplein. Aan het Vlierbesplein is plaats voor negentien tienermoeders met hun kind. De tienermoeder wordt van daaruit begeleid naar zelfstandig wonen. Jaarlijks kan het Leger des Heils vier keer gebruiken van de mogelijkheid om een tienermoeder met voorrang in aanmerking te laten komen voor een huurwoning. Hierdoor worden niet onnodig plaatsen in het tienermoederhuis bezet gehouden door tienermoeders die inmiddels zelfstandig kunnen wonen. In 2013 zijn er vier tienermoeders met voorrang uitgestroomd naar reguliere huisvesting.


Urgenten Er zijn in 2013 in totaal iets minder urgentieaanvragen ingediend dan in 2012 (51), namelijk 42. Hiervan zijn er 23 urgent verklaard. In totaal gingen 7 personen in beroep, van wie er 5 na beroep alsnog urgent werden verklaard. In totaal hebben we 12 urgente woningzoekenden in 2013 kunnen huisvesten. Dat is 6% van het totaal aantal verhuringen vorig jaar. Allen kregen binnen de gestelde termijn van zes maanden, door ons een woning aangeboden.


5. Samenwerken De krachten bundelen Wonen is meer dan een huis alleen. Veiligheid, woonomgeving en bijvoorbeeld leefbaarheid zijn minstens zo belangrijk. Op deze gebieden zoeken we samenwerking met andere organisaties. Samenwerking is onontbeerlijk wanneer je werkzaam bent op het gebied van wonen. We hebben dan ook met diverse organisaties contact, op lokaal en landelijk niveau. We noemen de belangrijkste. Externe partijen Gemeente Met de gemeente Zeewolde hebben we een aantal keer per jaar bestuurlijk overleg. Hierbij zijn in elk geval de verantwoordelijke portefeuillehouder voor Wonen van het college en de directeur-bestuurder van Woonpalet aanwezig. Daarnaast voeren we regelmatig op ambtelijk niveau overleg over diverse projecten waarbij beide organisaties betrokken zijn. Onderwerpen van gesprek waren in 2013 onder andere:  Gevolgen verhuurdersheffing voor het investeringsbeleid van Woonpalet.  Uitbreiden verkooppoule van bestaande huurwoningen.  Woningmarktonderzoek Zeewolde door Ecorys.  Prestatieafspraken die in 2013 weer herzien zijn. De grondprijzen voor de sociale huursector zijn nog punt van discussie.  De uitbreiding van woonzorgcomplex de Sfinx en de stand van zaken van het project van Seaewald.  De protocollen van het convenant Voorkomen Huisuitzettingen. Overige gezamenlijke projecten Verder heeft de gemeente in samenwerking met Woonpalet bij alle appartementencomplexen van Woonpalet in 2013 ondergrondse afvalinzameling gerealiseerd. Een intensief traject waarin de gemeente, Woonpalet en bewonerscommissies samen optrokken. Dankzij de ondergrondse containers hoeft onze wijkbeheerder de afvalcontainers niet meer wekelijks aan de weg te zetten voor inzameling. Door het vervallen van de grote afvalinzamelingsbakken is ruimte ontstaan in de verschillende complexen. Desgewenst kunnen deze voor de stalling van scootmobiels worden gebruikt. Ook heeft er overleg plaatsgevonden met de gemeente op het gebied van wijkgericht werken. Er is structureel overleg tussen ambtenaren van de gemeente en medewerkers van Woonpalet. We informeren elkaar over onderhoudsplannen en nemen deel aan de wijkschouwen, waardoor we goed aangesloten zijn op elkaars werkzaamheden. Zo werken we samen aan het verbeteren van de leefbaarheid van wijken. Aedes Woonpalet is lid van Aedes, de brancheorganisatie voor woningcorporaties. Binnen Aedes was Woonpalet in 2013 lid van het platform MKW (platform voor middelgrote en kleine woningcorporaties). Doel van dit platform is onder meer het behartigen van de


gemeenschappelijke belangen van zijn deelnemers. En bewaken dat de brancheorganisatie en de landelijke politiek zich niet uitsluitend richten op de grote, vaak randstedelijke corporaties. Van origine opgericht als een soort protestbeweging omdat de brancheorganisatie alleen maar leek te verkondigen dat kleinere corporaties niet meer van deze tijd waren. Nu, 15 jaar later, is het MKW een gewaardeerde en erkende gesprekspartner binnen de corporatiebranche. De directeur-bestuurder van Woonpalet is lid van het bestuur van het MKW. Ook participeert zij in twee andere netwerken met collega-directeuren, om met elkaar van gedachten te wisselen over organisatorische zaken en visies op het gebied van wonen. De managers van Woonpalet nemen eveneens deel aan (vaak regionaal georiënteerde) netwerken waarin zij kennis delen met vakgenoten. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Woonpalet nam ook in 2013 deel aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Hierdoor kunnen we diverse projecten financieren tegen gunstige voorwaarden. Met het WSW is voortdurend afstemming over tot hoe ver onze financiële spankracht reikt. Integrale Schuldhulpverlening We nemen al een aantal jaren deel aan het overleg integrale schuldhulpverlening. In dit overleg nemen naast Woonpalet, politie hulpverleningsinstanties deel, zoals MDF, Tactus (verslavingszorg), GGZ Centraal en de GGD. Samenwerkingspartners Protocol Voorkomen Huisuitzettingen Het aantal huisuitzettingen is met zes in 2013 drastisch gedaald ten opzichte van de dertien in 2012. Maar ook deze zes, zijn er nog zes te veel. De ontruimingen hadden allemaal betrekking op huurachterstand. Woonpalet hecht veel waarde aan het samenwerken met hulpverleningsinstanties om huisuitzettingen door huurachterstand en/of overlast zo veel mogelijk te voorkomen. Samen met politie, MDF en GGD zijn protocollen opgesteld en nader uitgewerkt. Ook zijn er nieuwe procesafspraken gemaakt. Daarbij heeft de gemeente aangegeven geen onderdeel meer uit te willen maken van het convenant. Jaarlijks wordt de samenwerking met de convenant partners geëvalueerd. Thuis in Zeewolde Samen met de zorgpartijen Coloriet en Icare, en met politie en Wolderwelzijn vormen we het platform Thuis In Zeewolde (TiZ). TiZ is een platform waarin informatie op beleidsniveau met elkaar wordt uitgewisseld en gevraagd en ongevraagd adviezen aan de gemeente wordt verstrekt. Het afgelopen jaar is de transitie in de WMO en het thema veiligheid besproken. Met name de veranderende weten regelgeving rondom de WMO is een thema dat in TiZ ook het komende jaar nog de nodige aandacht vraagt. Interne partijen Huurdersbelangen Zeewolde In 2013 hebben we vijfmaal overleg gevoerd met onze huurdersorganisatie Huurdersbelangen Zeewolde. Zij vertegenwoordigen onze huurders en daarom vinden wij het van belang om serieus met elkaar in gesprek te blijven. De manager Klantzaken voert namens Woonpalet het overleg met Huurdersbelangen. Eind 2013 is er door Huurdersbelangen een afkoelingsperiode voor het verdere overleg afgekondigd.


Huurdersbelangen was van mening dat er onvoldoende naar hen wordt geluisterd ondanks alle extra inspanningen van Woonpalet om de communicatie en verwachtingen te verbeteren. In het voorjaar van 2014 is een start gemaakt met het herstellen van de relatie. In 2013 heeft Huurdersbelangen advies gegeven over de volgende onderwerpen: het huurbeleid, uitbreiding van het verkoopprogramma en het verbeteren van de communicatie rondom asbestsanering. Er is ook informatie vertrekt over het nieuwe woonruimteverdeelportaal en de resultaten vanuit de KWH-meting zijn besproken. Bewonerscommissies De woonconsulenten overleggen minimaal tweemaal per jaar met de verschillende commissies op complexniveau. De meeste appartementencomplexen hebben een bewonerscommissie of een toezichthouder. Voor de appartementencomplex de Teylingen, Noordereiland en appartementencomplex Beaufort is momenteel geen aanleiding om een toezichthouder of bewonerscommissie in te stellen. Voor de woongroep Kruidenborg wordt gesproken met een bewonerscommissie Kruidenborg, bestaande uit leden en niet-leden. Maar ook met het bestuur van de Woongroep, bestaande uit alleen maar leden van de woongroep. Met het bestuur van de Woongroep zijn in 2013 afspraken gemaakt over de verdeling van de huurwoningen en de verhuur van de ontmoetingsruimte. Toezichthouders en overige beheermaatregelen In verschillende appartementencomplexen (Boomkleverborgh, Boomkleverveste, Boomkleverhof en Pioniersweg) hebben we toezichthouders. Een toezichthouder is een bewoner van het complex die als het ware de 'ogen en oren' van het complex is. We overleggen één keer per zes weken met alle toezichthouders gezamenlijk over de ontwikkelingen in en rond de verschillende complexen. Dit gebeurt onder regie van een woonconsulent. De toezichthouders ontvangen voor hun werkzaamheden maandelijks een vergoeding van Woonpalet.


6 Financieel beheer Waarborgen financiële continuïteit In deze turbulente tijd is het waarborgen van de financiële continuïteit van onze organisatie van primair belang. Dit vraagt om een duidelijk en stringent sturingsinstrumentarium. Hierdoor worden we in staat gesteld om te sturen op ons maatschappelijk presteren binnen de financiële kaders van een gezonde bedrijfsvoering. Het hanteren van een transparante en adequate financiële sturing helpt bij het maken van de juiste keuzes en het onderbouwen van die keuzes. 6.1

Doelstellingen financiële sturing

Woonpalet heeft de volgende (hoofd)doelstellingen geformuleerd:       

6.2

Reduceren van de netto bedrijfslasten (efficiënte werkorganisatie). Vermogen (financiële buffer): de solvabiliteit op basis van waardering tegen historische kostprijs bedraagt minimaal 10%. Vermogen (financiële buffer): de solvabiliteit op basis van waardering tegen bedrijfswaarde bedraagt minimaal 22,5% (CFV norm). Liquiditeit (kasstromen): de rentedekkingsgraad (ICR) bedraagt minimaal 1,4. Liquiditeit (kasstromen): de aflossingscapaciteit (DSCR) bedraagt minimaal 2%. Schuld (financiering met vreemd vermogen): de gemiddelde schuld per verhuureenheid bedraagt minder dan € 45.000. Schuld (financiering met vreemd vermogen): de Loan to Value op basis van de bedrijfswaarde bedraagt minder dan 75%. Resultaat 2013

6.2.1 Jaarresultaat en eigen vermogen Het negatieve jaarresultaat (na belastingen) over 2013 bedraagt € 1.259.434 (2012: € 897.059 positief). Het jaarresultaat 2013 is onttrokken aan het eigen vermogen. Het eigen vermogen bedraagt hierdoor per eind 2013 € 13.222.075. Hierdoor bedraagt de solvabiliteit per eind 2013 10,7% (2012: 11,6%), waarmee is voldaan aan onze doelstelling. 6.2.2 ‘Genormaliseerd’ jaarresultaat Het gepresenteerde jaarresultaat wordt meestal sterk beïnvloed door boekhoudkundige verwerkingen, zoals belastinglatenties en waardeveranderingen. Om bovenstaande in perspectief te plaatsen, zijn in tabel 3 de bijzondere posten afzonderlijk benoemd. Dit leidt uiteindelijk tot een min of meer ‘genormaliseerde’ beschouwing van het resultaat.


Tabel 3: ‘Genormaliseerd’ resultaat 2013 t.o.v. 2012 (bedragen x € 1.000) 'Genormaliseerd' resultaat 2013 t.o.v. 2012 (bedragen x € 1.000)

2013

Gepresenteerd jaarresultaat

-1.259

2012 897

(na belasting) Actieve belastinglatenties Vpb-last Waardeveranderingen materiële vaste activa Resultaat uit verkoop woningen Heffingen (vogelaar, verhuurder en sanering) Correcties (per saldo) 'Genormaliseerd' jaarresultaat

56

56

725

527

1.088

-1.090

-975

-888

472

38

1.366

-1.357

107

-460

(vóór belastingen)

In figuur 16 geven we het verloop van de jaarresultaten en de opbouw hiervan over de afgelopen vijf jaren weer. Hieruit blijkt dat de resultaten uit de verkoop van huur- en koopwoningen en waardeveranderingen op bestaand en nieuw bezit de jaarresultaten (vóór belastingen) in belangrijke mate beïnvloeden. Figuur 16: Overzicht jaarresultaten 2009-2013 (vóór belastingen)

6.2.3 Jaarresultaat 2013 versus begroting 2013 In tabel 4 geven we een korte samenvatting van de verschillen tussen het gerealiseerde en begrote jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (vóór belasting) over het jaar 2013.


Tabel 4: Resultaatverklaring t.o.v. de begroting 2013 (bedragen x € 1.000) Resultaat 2013 (vóór belastingen) t.o.v. de begroting 2013 (bedragen x € 1.000) Begroot resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2013

-506

(vóór belastingen) Meer huuropbrengsten

86

Minder opbrengst verkoop huurwoningen

-417

Waardeveranderingen materiële vaste activa

-140

Minder onderhoudslasten

493

Overige (per saldo)

5

Per saldo afwijkingen (nadelig)

27

Gerealiseerd resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2013 (vóór belastingen)

-479

Het jaarresultaat over 2013 is € 27.000 voordeliger uitgevallen dan begroot. De belangrijkste verschillen lichten we hieronder toe. Minder winst op verkoop huurwoningen In de begroting 2013 hielden we rekening met de verkoop van 14 huurwoningen. We hebben de verkoop van 12 woningen daadwerkelijk gerealiseerd. De realisatie-index bedraagt daarom 86% (2012: 67%, 2011: 74%). Als gevolg van minder verkopen, een lagere gemiddelde verkoopprijs en meer verkopen onder de KoopGoedKoop regeling blijft de winst op verkopen achter op de begroting 2013. Meer lasten waardeveranderingen (onrendabel) In de begroting 2013 hielden we rekening met een onrendabele top op de uitbreiding van de ‘Sfinx’ (14 appartementen) tot een bedrag van € 948.000. Dit project is momenteel echter in voorbereiding waardoor de voorziene afwaardering ten laste van het resultaat over 2013 beperkt is gebleven tot de voorbereidingskosten ad € 80.000. Op basis van de geactualiseerde bedrijfswaardeberekeningen per eind 2013 hebben we daarnaast nog (per saldo) een bedrag van € 1.008.000 moeten afwaarderen. Dit betreffen nagenoeg uitsluitend afwaarderingen en terugnames van eerdere afwaarderingen op bestaand bezit in exploitatie. Jaarlijks toetsen wij of de berekende bedrijfswaarde per complex lager ligt dan de boekwaarde ervan. Als dit het geval is, wordt het verschil als waardeverandering ten laste van het resultaat afgeboekt. Als de bedrijfswaarde in de loop van de tijd een wijziging ondergaat dan bestaat de mogelijkheid om deze waardeveranderingen weer terug te nemen. Een verder inzicht in de berekening van de bedrijfswaarde kunt u vinden in de toelichting op de balanspost ‘materiële vaste activa’ in de jaarrekening.


Minder lasten onderhoud Voor een nadere toelichting op de onderhoudslasten verwijzen wij u naar hoofdstuk 3 ‘Kwaliteit in wonen’. 6.2.4 Jaarresultaat 2013 versus jaarresultaat 2012 In tabel 5 geven we een korte samenvatting van de verschillen tussen het gerealiseerde jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening over 2013 en dat van 2012. Tabel 5: Resultaatverklaring 2013 t.o.v. 2012 (bedragen x € 1.000,-) Resultaat 2013 (vóór belastingen) t.o.v. resultaat 2012 (bedragen x € 1.000) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2012

1.480

(vóór belastingen) Meer huuropbrengsten

447

Waardeveranderingen materiële vaste activa

-2.178

Minder onderhoudslasten

143

Meer overige bedrijfslasten

-387

Overige (per saldo)

16

Per saldo afwijkingen (nadelig)

-1.959

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2013

-479

(vóór belastingen)

De daling van het resultaat 2013 (vóór belastingen) ten opzichte van 2012 bedraagt ongeveer € -1,96 miljoen. De daling is voornamelijk een gevolg van meer lasten waardeveranderingen materiële vaste activa ( € -2,18 miljoen) en meer overige bedrijfslasten (€ -0,39 miljoen). Hiertegenover staan echter meer huuropbrengsten (€ 0,45 miljoen) en minder onderhoudslasten (€ 0,14 miljoen). De toename van de overige bedrijfslasten is voornamelijk een gevolg van de gestegen saneringsbijdrage en verhuurdersheffing (€ -0,43 miljoen). 6.2.5 Verkoop huurwoningen De verkoop van huurwoningen is noodzakelijk voor de financiering van een belangrijk deel van onze nieuwbouw en ter versteviging van onze vermogenspositie. Een deel van de operationele kasstromen en de opbrengsten uit de verkoop van huurwoningen (desinvesteringskasstromen) wordt aangewend voor interne financiering. Van primair belang is dat er voldoende vrije kasstroom resteert om de omvang van de leningportefeuille of de gemiddelde schuld per woning te reduceren. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) hanteert sinds kort een norm voor de gemiddelde schuld per woning van maximaal € 45.000. Eind 2013 bedraagt bij ons de gemiddelde schuld per woning € 54.000. Het CFV heeft ons er op gewezen dat wij maatregelen dienen te nemen om op middellange termijn aan deze norm te voldoen. Wij hebben deze doelstelling opgenomen in ons sturingsinstrumentarium. In onze meerjarenbegroting 2014-2023 hebben wij naar het oordeel van het CFV passende maatregelen getroffen om de nominale schuld per woning te reduceren.


Met het terugbrengen van de gemiddelde schuld per woning verminderen wij de aanzienlijke rentelasten en de kwetsbaarheid ten aanzien van wijzigingen in het niveau van de marktrente. Figuur 17: Aantallen verkochte huurwoningen 2000-2013

In 2013 hadden we 322 woningen gelabeld voor verkoop. Hiervan zijn er tot en met 2013 166 verkocht. In figuur 18 staan de boekwaardewinsten, die met de verkopen zijn gerealiseerd. Eind 2013 resteerden er nog 156 woningen die bestemd zijn voor de verkoop. In het kader van de verbetering van de financiële positie van Woonpalet hebben we bij het samenstellen van de begroting 2014 besloten om nog eens 95 woningen aan onze verkooppoule toe te voegen. Onze verkooppoule bestaat daarmee uit 251 woningen. Figuur 18: Boekwaardewinst verkochte huurwoningen 2000-2013

6.2.6 Huurverhoging 4% In 2013 bedroeg de jaarlijkse huurverhoging 4%. We hadden het voornemen om naast de basis huurverhoging ook de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Helaas hebben we niet op tijd van de belastingdienst de benodigde inkomensgegevens ontvangen en hebben we de huurverhoging voor iedereen moeten beperken tot 4%.


6.2.7 Huurachterstand actieve huurders De huurachterstand van zittende en vertrokken huurders was aan het einde van 2013 ruim € 178.000 (2012: € 183.000). Hiervan kwam ruim € 90.000,- (2012: € 93.000,-) voor rekening van de zittende huurders. We zien dat de huurachterstand ondanks de recessie zelfs iets afneemt ten opzichte van vorig jaar. Wel merken we dat zittende huurders meer moeite hebben om aan hun verplichtingen te voldoen. Meer mensen verliezen hun baan en krijgen te maken met stijgende lasten. Het totaal aantal huurders met huurachterstand blijft stabiel. Door veranderende weten regelgeving rondom de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) zien we dat het moeilijker wordt voor huurders om een beroep te doen op de WSNP. In 2013 hebben 25 huurders een beroep gedaan op de WSNP, waarmee in totaal een bedrag van € 15.000 is afgeboekt. In de jaren daarvoor lagen de afgeboekte bedragen huurachterstand op grond van de WSNP op ruim € 31.000 (2012) en ruim € 41.000 (2011). De huurachterstand van actieve huurders in percentage van de bruto jaarhuur ligt aan het einde van het jaar op 0,7%. We voldoen daarmee aan de doelstelling dat de huurachterstand in percentage van de bruto jaarhuur minder is dan 1,0%. Figuur 19: Aantal aangezegde ontruimingen versus uitgevoerde ontruimingen

6.3

Treasury

6.3.1 Treasury beleid Het treasurybeleid van Woonpalet is defensief van karakter. Het beleid is vastgelegd in een treasurystatuut. Jaarlijks stellen we in overleg met onze externe treasury-adviseur een treasurywerkplan op. Dit wordt ter goedkeuring aan de raad van commissarissen aangeboden. In het werkplan gaan we in op de financierbaarheid op de korte en lange termijn, de gevolgen van investeringen op de financiële positie van Woonpalet en het beheersen van de renterisico’s. Dit doen we op basis van een meerjarenliquiditeitenprognose. Ook worden op het gebied van treasury diverse


doelstellingen/actiepunten geformuleerd. Per kwartaal leggen we aan de RvC verantwoording af over het verloop van de liquiditeit en de plaatsgevonden treasuryactiviteiten. 6.3.2 Rente-instrumenten In het treasurystatuut van Woonpalet is opgenomen dat het gebruik van renteinstrumenten uitsluitend is toegestaan na goedkeuring door de raad van commissarissen en alleen voor die instrumenten opgenomen in het statuut. De inzet hiervan vindt uitsluitend plaats nadat advies is ingewonnen bij een extern deskundige en de treasury-commissie hiertoe heeft besloten. Rente-instrumenten mogen alleen gebruikt worden waarvoor ze in eerste instantie bedoeld zijn, namelijk het vermijden dan wel beheersen van het renterisico. Speculatief handelen in renteinstrumenten door middel van het aangaan van open posities waarbij sprake is van het ontbreken van een onderliggende positie, is derhalve niet toegestaan. Woonpalet maakt tot op heden geen gebruik van rente-instrumenten. 6.3.3 Herfinanciering van zekere renterisico’s Op 15 november 2012 heeft Woonpalet een fixe lening bij de BNG, groot € 5 miljoen met een looptijd van 8 jaar en een rente van 2,395% afgesloten ter herfinanciering van de eindaflossingen 2013. Met deze transactie was de financieringsbehoefte tot eind 2013 ingevuld. 6.3.4 Gemiddelde rente leningportefeuille De gemiddelde rente berekenen wij door het totaal van de rentelasten over een boekjaar uit te drukken in een percentage van het gemiddelde schuldrestant over dat boekjaar. In figuur 20 is de ontwikkeling van de gemiddelde rente over de periode 2004-2013 weergegeven. Figuur 20: Verloop gemiddelde vermogenskostenvoet 2004 – 2013 (in %)

In onderstaande figuur geven wij inzicht in de gemiddelde vermogenskostenvoet ten opzichte van het landelijk gemiddelde en de referentiegroep over het jaar 2012. De cijfers over 2013 zijn bij het schrijven van dit jaarverslag niet bekend.


Figuur 21: Gemiddelde rentelasten 2012

6.3.5 Renterisico’s De omvang van onze leningportefeuille en de hoogte van de jaarlijks door ons te betalen rente, drukt zwaar op de exploitatie van ons woningbezit. Renterisico heeft betrekking op de prijs van geld (rente) en de mate waarin het resultaat en het eigen vermogen gevoelig zijn voor veranderingen van rente. De definitie van renterisico is het totale bedrag (of hoofdsom) waarover in een bepaald jaar een nu nog onbekend nieuw rentepercentage bepaald moet worden. Om de renterisico’s te beperken, hebben we spelregels opgesteld voor de risicobeheersing bij financieringen en maatregelen voor risicoafdekkingen. Deze spelregels hebben we vastgelegd in ons treasurystatuut. Het zogenoemde renterisico doet zich bijvoorbeeld voor op het moment dat we een lening moeten aflossen en herfinancieren. Woonpalet hanteert voor het renterisico een streefwaarde van 10% met een marge van 5% erboven en eronder. Het bedrag dat voor finale aflossing en herfinanciering in aanmerking komt, uitgedrukt in een percentage van het saldo uitstaande leningen van het laatste verslagjaar, moet zich dus binnen deze bandbreedte bevinden. In figuur 22 geven we het verloop van het renterisico weer. Hieruit blijkt dat in geen enkel jaar het risico boven de gestelde norm van 15% uitkomt. Het renterisico in relatie tot de omvang van de huidige leningportefeuille is voldoende afgedekt.


Figuur 22: Renterisico leningenportefeuille

6.4

Financiële sturing

Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen die opereren binnen de wetgeving en onder toezicht van de overheid. Naast de gevolgen van de nog steeds voortdurende economische crisis, is de corporatiesector de afgelopen tijd getroffen door vergaande overheidsmaatregelen. De visie van de overheid ten aanzien van de volkshuisvesting en de rol van woningcorporaties daarin, is beslecht door het afgesloten ‘Blok-akkoord’ en een nadere uitwerking hiervan in de onlangs door Minister Blok uitgebrachte Novelle. De verhuurdersheffing is een voldongen feit geworden. De verhuurdersheffing voor Woonpalet loopt op tot € 1,7 miljoen in 2017. Daarnaast dienen wij een aanzienlijke (collegiale) bijdrage te leveren voor de sanering van een aantal corporaties die door het nemen van onacceptabele risico’s in de problemen zijn geraakt. Gezien deze overheidsmaatregelen en de financiële positie van Woonpalet waren wij genoodzaakt om aanvullende maatregelen te treffen om de financiële continuïteit te borgen. De belangrijkste maatregelen zijn:   

Aanpassing van het huurbeleid; Efficiency maatregelen; Aanpassing beleid (des)investeringen.

De maatregelen hebben wij financieel vertaald in onze meerjarenbegroting 2014-2023. 6.4.1 Beheersing netto bedrijfslasten De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten (variabele exploitatielasten exclusief de lasten van onderhoud) verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten en overige bedrijfsopbrengsten. Vanwege de teruglopende financiële positie van corporaties (afnemende kasstromen) ligt de focus steeds meer op beheersing van en besparing op de netto bedrijfslasten. De doelstelling van Woonpalet is dat de netto bedrijfslasten lager liggen dan het landelijk gemiddelde in de sector. In onderstaande grafiek geven we een overzicht van de netto bedrijfslasten (per verhuureenheid) van


Woonpalet in relatie tot het landelijk gemiddelde en de referentiegroep over de periode 2009-2012. Figuur 23: Vergelijking netto bedrijfslasten per vhe (exclusief kosten leefbaarheid)

De vergelijkende cijfers zijn ontleend aan de rapportages CiP van het Centraal Fonds.

Onze netto bedrijfslasten over 2012 bedragen € 1.202. Door het nadrukkelijk sturen op de netto bedrijfslasten hebben we de lasten ten opzichte van 2009 (€ 1.272) gereduceerd met € 70 per verhuureenheid. Indien we rekening houden met de inflatie over deze jaren dan valt de besparing nog hoger uit. Onze bedrijfslasten bevinden zich hiermee onder het landelijk gemiddelde (€ 1.294), echter boven het referentiegemiddelde (€ 1.123). Onze netto bedrijfslasten zijn in 2013 verder gedaald naar een bedrag van € 1.193 per verhuureenheid. 6.4.2 Sturen op efficiency De kwaliteit van de operationele kasstromen kan worden weergegeven als efficiencyratio. De efficiencyratio wordt berekend door het totaal van de personele lasten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten uit te drukken in een percentage van de huuropbrengsten en de overige opbrengsten. Door het inzicht in de afzonderlijke kasstromen van de exploitatie, wordt inzichtelijk hoe het resultaat van de exploitatie kan worden beïnvloed. De besteding van de ontvangen huuropbrengst per euro in 2013 vertoont het volgende beeld.


Figuur 24: Besteding van de huuropbrengst in 2013

Binnen de sector zijn nog weinig vergelijkende cijfers voorhanden. De cijfers die voorhanden zijn betreffen de gemiddelde cijfers van de 40 grootste corporaties. Hieronder ziet u een vergelijk van de besteding van Woonpalet (2013) en die van de 40 grootste corporaties (2012). Tabel 6: Besteding huuropbrengsten per euro Besteding huuropbrengsten per euro Woonpalet Besteding Personeelskosten € 0,10 Onderhoudskosten € 0,19 Overige bedrijfslasten € 0,20 Rentelasten € 0,35 Restant € 0,16 Totaal € 1,00

40 grootste corporaties € 0,15 € 0,21 € 0,23 € 0,23 € 0,18 € 1,00

Bron: PWC (rapport financiële sturing)

6.4.3 Sturen op vermogensontwikkeling De solvabiliteit van een organisatie geeft aan in hoeverre de organisatie op lange termijn aan de financiële verplichtingen kan voldoen. Het geeft de financiële buffer aan om tegenvallers te kunnen opvangen. De solvabiliteit wordt weergegeven als kengetal door het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het balanstotaal. De gewenste hoogte van de solvabiliteit hangt in sterke mate af van de toekomstige activiteiten en de daarmee samenhangende risico’s. Zijn de activiteiten beperkt qua omvang en risico dan kan worden volstaan met een lagere solvabiliteit. Woonpalet streeft naar een solvabiliteit op basis van waardering tegen historische kostprijzen van ten minste 10% op lange termijn (ondergrens). Een andere indicator om de financiële positie van Woonpalet te beoordelen is de bedrijfswaarde van het woningbezit en de ontwikkeling daarvan. De bedrijfswaarde geeft


de toekomstige verdiencapaciteit weer van het woningbezit. Daar waar de waardering tegen historische kostprijzen terugkijkt naar de in het verleden betaalde investeringsbedragen, gaat de bedrijfswaarde uit van de toekomstige te genereren kasstromen. Het laatste geeft daarom een beter beeld van de waarde van het bezit (we spreken dan over de verdiencapaciteit). Vooralsnog heeft Woonpalet besloten om de historische kostprijs als basis voor haar externe verslaggeving te hanteren. Voor de interne sturing maken we in toenemende mate gebruik van de ontwikkeling van de bedrijfswaarde. Naast de gewenste solvabiliteit op basis van historische kostprijs stellen we de streefwaarde voor de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde op ten minste 22,5% (gelijk aan de door het CFV gehanteerde norm). In onderstaande grafiek geven wij het verloop van de solvabiliteit over de periode 20132018 weer bij beide methoden van waardering. Figuur 25: Verloop solvabiliteit 2013 - 2018

Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de solvabiliteit van Woonpalet zowel op basis van waardering tegen historische kostprijzen als op basis van waardering tegen bedrijfswaarde boven de intern gestelde minimumgrenzen blijft. 6.4.4 Sturen op waardeontwikkeling Ten aanzien van de ontwikkeling van de vastgoedwaarde kan het waardeverloop op verschillende grondslagen worden weergegeven. In onderstaande grafiek geven wij het waardeverloop weer van ons bezit bij zowel waardering tegen historische kostprijs als waardering tegen bedrijfswaarde. Het verschil tussen beide waarden betreft de overwaarde (zogenaamde stille reserve). De ontwikkeling vanaf 2013 is gebaseerd op onze meerjarenbegroting 2014-2023.


Figuur 26: Bedrijfswaarde versus boekwaarde (bedrag x € 1.000)

Als gevolg van de lineaire afschrijving daalt de boekwaarde van het woningbezit. De bedrijfswaarde daarentegen vertoont een lichte stijging. Dit is een gevolg van het feit dat (bij ongewijzigd beleid en uitgangspunten) de ontwikkeling van ons jonge bezit nog jaarlijks een stijging van de bedrijfswaarde laat zien (zogenaamde autonome mutatie). Ook de (des)investeringen zorgen voor een jaarlijkse toename van de bedrijfswaarde. 6.4.5 Sturen op kasstromen (ICR en DSCR) Sturen op kasstromen neemt binnen de sector de meest belangrijke plaats in als onderdeel van het financiële sturingskader. De hiervoor gehanteerde kengetallen zijn zuiver, gemakkelijk te bepalen en laten direct zien of de exploitatie voldoende winstgevend is. Corporaties zijn kapitaalintensieve organisatie met aanzienlijke verplichtingen uit hoofde van rente- en aflossingsverplichtingen. De kasstromen uit de exploitatie dienen voldoende te zijn om de rentelasten en de aflossing te betalen. De rentedekkingsgraad of interest coverage ratio (ICR) geeft de verhouding weer tussen de operationele kasstroom en de rentelast. Woonpalet hanteert een minimale ICR van 1,4. De aflossingscapaciteit of debt service coverage ratio (DSCR) geeft de netto operationele kasstroom (na rentelast) weer uitgedrukt in een percentage van de omvang van de leningportefeuille. Woonpalet hanteert voor de DSCR een ondergrens van 2%. In onderstaande grafiek hebben wij het verloop van de ICR en DSCR weergegeven over de periode 2014-2018. De cijfers zijn ontleend aan onze meerjarenbegroting 2014-2023.


Figuur 27: Verloop ICR en DSCR 2014-2018

Met uitzondering van het jaar 2014 voldoen wij op de middellange termijn aan de door ons aan de ICR en DSCR gestelde minimale ondergrens van respectievelijk 1,4 en 2%. Ondanks de door ons genomen maatregelen kunnen we in 2014 nog niet voldoen aan de gestelde normen. Dit is voornamelijk een gevolg van de in dat jaar verschuldigde aanzienlijke saneringsbijdrage tot een bedrag van circa € 400.000. 6.4.6 Sturen op financieringsverhouding Een andere manier om te kijken naar de ontwikkeling van het vermogen, is de beoordeling van de financieringsverhouding. De mate waarin het woningbezit is gefinancierd met vreemd vermogen wordt uitgedrukt in het kengetal de Loan to Value (LTV). Daarnaast kunnen we de nominale schuld per verhuureenheid berekenen en vergelijken met het sector gemiddelde. Het CFV hanteert voor de nominale schuld per verhuureenheid maximaal € 45.000. In onderstaande grafiek hebben we het verloop van de Loan to Value weergegeven bij waardering op zowel historische kostprijs als bedrijfswaarde.


Figuur 28: Verloop Loan to Value historische kostprijs en bedrijfswaarde

Uit de grafiek blijkt dat de financieringsverhouding op basis van de historische kostprijsbenadering de eerstkomende jaren schommelt rond de bovengrens van 85%. Op basis van de bedrijfswaarde bedraagt de financieringsverhouding eind 2013 71,9% met een dalend verloop naar 62,8% per eind 2018. Het CFV hanteert sinds kort voor de financieringsverhouding een duidelijke, vaste norm. De bovengrens voor de nominale schuld per verhuureenheid bedraagt maximaal € 45.000. In onderstaande grafiek geven wij het verloop weer. Gezien het nog jonge bezit van Woonpalet ligt de nominale schuld per verhuureenheid een stuk hoger dan de door het CFV gehanteerde norm. De reductie van de nominale schuld en het tempo waarin we dat doen, wordt door het CFV als passend beschouwd. Figuur 29: Verloop nominale schuld per verhuureenheid


6.5

Onze toezichthouders (WSW en CFV)

Als gevolg van de economische recessie, overheidsmaatregelen (verhuurdersheffing) en niet in het minst de financiële missers van enkele corporaties, is het toezicht door zowel het WSW als het CFV aangescherpt. 6.5.1 Toezicht Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële continuïteit van de corporatie en brengt daarover verslag uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van de door ons ingediende prognosegegevens 2013-2017 en de verantwoordingsgegevens over 2012 heeft het CFV ons nader beoordeeld. In de jaarlijkse toezichtbrief heeft het CFV aangegeven dat onze liquiditeit onder druk staat en dat de nominale schuld per verhuureenheid hoog is en zich bevindt boven de door CFV gehanteerde norm van € 45.000. Woonpalet werd verzocht om maatregelen te nemen en deze uiteen te zetten in een verbeterplan. Woonpalet had deze ontwikkeling ook intern gesignaleerd en bij de doorrekening van de cijfers voor de meerjarenbegroting 2014 al adequate beleidsmaatregelen doorgevoerd. Het CFV acht de door Woonpalet genomen maatregelen passend. 6.5.2 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Ook het WSW heeft de strategie herijkt. Dit als gevolg van de recente ontwikkelingen in de sector, een nieuwe politieke context en de vraagstukken rondom het toezicht. Risicomanagement heeft een belangrijke plek gekregen in de nieuwe beoordelingssystematiek van het WSW. Naar aanleiding van de door ons ingediende prognosegegevens 2013-2017 en de verantwoordingsgegevens over 2012 hebben wij het afgelopen jaar geen brief inzake de beoordeling van de kredietwaardigheid en toekenning van faciliteringsvolume van het WSW mogen ontvangen. Onlangs hebben we het WSW derhalve verzocht om het resterende faciliteringsvolume 2012-2014 vrij te geven. Het WSW heeft ons verzoek ingewilligd en het resterende faciliteringsvolume ad € 2 miljoen vrijgegeven. Hiermee kunnen we voorzien in de financieringsbehoefte voor 2014. 6.6

Meerjarenperspectief in beeld

6.6.1

Uitgangspunten meerjarenbegroting 2014-2023:

In onderstaande tabel geven we de uitgangspunten weer die we hanteerden bij het samenstellen van de meerjarenbegroting 2014–2023.


Tabel 7: Uitgangspunten meerjarenbegroting 2014-2023 Uitgangspunten

2014

2015

2016

2017

2018 e.v.

Huurverhoging (excl. harmonisatie)

4,00%

3,50%

3,50%

3,50%

2,00%

Kostenstijging onderhoud

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Kostenstijging nieuwbouw

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

Rente financiering

3,75%

4,50%

4,50%

4,50%

4,50%

1.143

1.330

1.492

1.668

1.702

389

321

215

107

107

Verhuurdersheffing (x € 1.000) Saneringsheffing (x € 1.000) Aantallen nieuwbouw Aantallen verkopen Mutatiegraad

4

22

15

15

15

20

18

17

15

14

8%

8%

8%

8%

8%

6.6.2 Financieel dashboard In onderstaande tabel geven wij de ontwikkeling van onze kengetallen weer en de hiervoor gestelde normen. De cijfers zijn gebaseerd op onze meerjarenbegroting 20142023. Tabel 8: Financieel dashboard Woonpalet 2014-2018 Ratio’s

Norm

2014

2015

2016

2017

2018

ICR (rentedekkingsgraad)

>1,40

1,39

1,51

1,58

1,78

1,66

DSCR (in %)

>2,00

1,61

2,08

2,40

3,33

2,85

Nominale schuld p/vhe (x €1.000)

<45,0

53,1

52,7

51,6

50,2

49,2

<75,0

70,0

68,7

66,6

64,7

62,8

Loan to Value (op basis van bedrijfswaarde in %)

6.6.3 Onzekerheden Bij het samenstellen van de begroting voor 2014 en de meerjarenprognose 2014-2023 houden wij zoveel mogelijk rekening met de actuele economische ontwikkelingen en wijzigingen in het volkshuisvestingsbeleid die op dat moment bekend zijn. Zowel die van de lokale overheid als die van de landelijke overheid. De meerjarenprognose wordt op deze wijze jaarlijks geactualiseerd. Over het algemeen geldt: hoe verder de horizon, hoe groter de onzekerheid. De werkelijke uitkomsten wijken naar alle waarschijnlijkheid af van de prognose, omdat de veronderstelde gebeurtenissen zich meestal niet op dezelfde manier zullen voordoen als hier is aangenomen. Voor Woonpalet zijn de meest belangrijke onzekerheden de realisatie van het huurbeleid en de realisatie verkoop huurwoningen. 6.6.4 Conclusie meerjarenperspectief Met de door Woonpalet getroffen maatregelen verbetert de liquiditeit in voldoende mate en kan de schuld per verhuureenheid worden gereduceerd. Daarnaast behoort nieuwbouw op beperkte schaal tot de mogelijkheden.


Rechtspersonen Woonpalet is betrokken bij enkele rechtspersonen. We noemen ze hieronder. Vereniging van Eigenaren De Sfinx Woonpalet heeft een aandeel van 71% in de appartementsrechten van de Vereniging van Eigenaren (VvE) 'De Sfinx'. Het bestuur en de administratie zijn uitbesteed. De jaarrekening 2013 van de VvE is inmiddels opgesteld. Het boekjaar is afgesloten met een negatief resultaat van € 11.976. De jaaromzet bedroeg € 76.801. Het nadelig resultaat is ten laste van de algemene reserve gebracht. De algemene reserve bedroeg eind 2013 € 229.163 (positief). Vereniging van Eigenaren Raadhuisstraat/Torenstraat In de VvE Raadhuisstraat/Torenstraat heeft Woonpalet een minderheidsbelang. De reden hiervoor is dat we nog slechts één van de in totaal 14 appartementen in ons bezit hebben. Daarnaast is een aantal winkels, dat deel uitmaakt van de VvE, in het bezit van een commerciële belegger. Het bestuur en de administratie van de VvE zijn uitbesteed. De jaarrekening van deze VvE is inmiddels opgesteld. Het boekjaar 2013 is afgesloten met een negatief resultaat van € 2.029. De jaaromzet bedroeg € 19.882. Het negatieve resultaat is onttrokken aan de algemene reserve. De algemene reserve bedroeg eind 2013 € 8.040 (positief). Vereniging van Eigenaren Gelderseweg/Raadhuisstraat Woonpalet bezit hier een meerderheidsbelang van 65%. Het bestuur en de administratie zijn uitbesteed. De jaarrekening 2013 is opgesteld en afgesloten met een positief resultaat van € 464. De jaaromzet bedroeg € 36.355. Het positieve resultaat is toegevoegd aan de algemene reserve. De algemene reserve bedroeg eind 2013 € 62.027 (positief). Vereniging van Eigenaren Pioniersweg Ook in de VvE Pioniersweg heeft Woonpalet een meerderheidsbelang (67%). Het bestuur en de administratie zijn uitbesteed aan Gooisch Beheer. De jaarstukken 2013 waren bij het schrijven van dit jaarverslag nog niet gereed. De jaarrekening 2012 van deze VvE is inmiddels opgesteld. Het boekjaar is afgesloten met een negatief resultaat van € 48 na toevoeging van € 1.244 aan de reservering onderhoud. De jaaromzet bedroeg € 2.833. De reservering onderhoud bedraagt eind 2013 € 9.040 (positief). Woonpalet Vastgoed B.V. Voor commerciële activiteiten heeft Woonpalet eind december 2005 een dochter-BV opgericht, waarvan zij enig aandeelhouder is. De besloten vennootschap heeft een maatschappelijk kapitaal van € 90.000. Per eind 2005 is hiervan een bedrag van € 18.000 geplaatst en volgestort. Op dit moment heeft Woonpalet in deze BV nog geen activiteiten ondergebracht. De deelneming is per eind 2013 gewaardeerd op een bedrag van € 9.774.


Beheer mandelige straten In de Polderwijk zijn wij mede-eigenaar van een aantal woonstraten die in mandeligheid door de gemeente is uitgegeven. In 2013 ging het om de volgende straten.   

Nienoord/Laarwoud Woonpalet is deelgenoot en bestuurlijk actief. Valkenier/Touwslager/Zilversmid Woonpalet is deelgenoot en niet bestuurlijk actief. Moermond/Teylingen Woonpalet is zowel deelgenoot als eigenaar.


7 Personeel en organisatie Samen werken aan prettig wonen Binnen Woonpalet is samenwerken een groot goed. Ook doordat we intern de krachten de bundelen, kunnen we aan onze kerntaken voldoen. Een belangrijk aandachtspunt intern in 2013 was integriteit. Ook hielden we een medewerkerstevredenheidsonderzoek. De medewerkers Ook in 2013 bleef de organisatiestructuur ongewijzigd. Er werkten 20 mensen, van wie 7 in deeltijd. Het gemiddeld aantal fte’s over 2013 bedroeg 16,9; iets minder dan in 2012. Een medewerker is minder uren gaan werken. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is 45 jaar. De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk voor het beleid en de totale organisatie.

Raad van Commissarissen

directeur-bestuurder 1 fte

Beleid & Communicatie 0,9 fte

manager Klantzaken

manager Bedrijfsbeheer

manager Vastgoed

1 fte

1 fte

0,9 fte

woonconsulenten 4,8 fte

medewerkers

projectleiders Vastgoed

Bedrijfsbeheer 1,9 fte

2 fte

technisch consulent

managementassistent

1 fte

0,6 fte

huismeester

medewerker secretariaat

1 fte

0,8 fte

Het ziekteverzuim exclusief zwangerschapsverlof kwam in 2013 hoger uit op 2,9% (2012, 1,8). Dit komt door de langdurige uitval van twee medewerksters. Beiden zijn inmiddels geheel hersteld. De gemiddelde frequentie was 0,9 (2012: 1,3). Inclusief zwangerschapsverlof bedraagt het ziekteverzuim in 2013 3,2% (2012: 3,0).


Investeren in kennis Met alle wijzigingen in de regelgeving voor corporaties is het van belang dat de medewerkers hiervoor voldoende kennis verzamelen. Voor het opleiden en bijscholen van medewerkers is een bedrag van bijna € 20.000 uitgegeven. Voor het merendeel zijn opleidingen gevolgd die verdieping in voor de functie relevante kennis omvatten. In 2013 is er door de medewerkers van Woonpalet geen gebruikgemaakt van het loopbaanontwikkelingsbudget. Integriteit De kernwaarden van Woonpalet zijn ‘betrokken, betrouwbaar en slagvaardig’. Integer handelen door onze medewerkers is dus een vanzelfsprekendheid. Begin 2013 namen onze medewerkers deel aan een workshop rond integriteit en medio 2013 is een externe Vertrouwenspersoon Integriteit (VPI) aangesteld. Naast de primaire taken als het zijn van een luisterend oor en het bieden van ondersteuning bij een eventuele melding, maakt advisering van de bestuurder en de beleidsmedewerker ook onderdeel uit van het takenpakket. De VPI heeft alle afdelingen bezocht. Doel was om wederzijds kennis te maken, aan te geven wat de functie precies inhoudt en hoe de bereikbaarheid geregeld is. Het samenzijn werd ook aangegrepen om te bespreken waar de medewerker wat afdelingsspecifieke zaken betreft mee geconfronteerd wordt. Eind 2013 is de Meldingsprocedure mogelijke Misstand (voorheen klokkenluidersregeling) geactualiseerd. Hoewel binnen de organisatie een hoog normbesef en gevoel voor passend gedrag is, valt een melding niet uit te sluiten. Een degelijke procedure vergroot de meldingsbereidheid van de medewerker. Om het onderwerp integriteit met enige regelmaat onder de aandacht te brengen, verschijnt driemaal per jaar een nieuwsbrief op intranet. Verantwoording Vertrouwenspersoon Integriteit De Vertrouwenspersoon Integriteit is in 2013 niet benaderd voor een kwestie. Borging Aan het begin van elk jaar vindt een evaluatie plaats van het integriteitsbeleid. Samen met het jaarlijks opstellen en uitvoeren van het werkplan, staat deze cyclus voor een goede borging van het thema. In 2014 wordt de integriteitscode geactualiseerd. Deze code, de vernieuwde meldingsprocedure en een jaarlijkse activiteit met de medewerkers geven tezamen inhoud aan het integriteitsbeleid. Een overkoepelend document Integriteitsbeleid wordt geschreven en in augustus aan de RvC ter goedkeuring voorgelegd. Hierin zijn de doelstellingen voor de komende jaren opgenomen, evenals de verschillende onderdelen en de organisatie van het integriteitsbeleid. Medewerkerstevredenheid Met een cyclus van drie jaar onderzoeken we de tevredenheid van onze medewerkers. Het laatste onderzoek vond plaats in december 2013. De uitkomst van dat onderzoek is dat Woonpalet tevreden medewerkers heeft. Iets minder tevreden zijn mensen over hoe binnen Woonpalet talenten (niet) benut worden en over de ruimte om voldoende te kunnen zeggen wat je vindt.


Wanneer de resultaten vergeleken worden met 2010 valt op dat we meer complimenten zijn gaan geven en meer mét elkaar in plaats van óver elkaar zijn gaan praten. We zijn tevredener over de leidinggevende, de werkplek en hebben minder ‘onvoldoende tijd voor ons werk’. Mensen voelen zich meer gestimuleerd om zelf initiatieven te nemen en zijn meer tevreden over hun waardering/beloning. Ondernemingsraad Volgens de CAO Woondiensten moet elke woningcorporatie een ondernemingsraad (OR) instellen, hoe klein de organisatie ook is. Het blijkt moeilijk in een kleine organisatie medewerkers voldoende te motiveren om zich voor een OR beschikbaar te stellen. Om de betrokkenheid bij het ondernemingsbeleid te vergroten, hanteren we alternatieve inspraakmethoden. Daar waar nodig stellen we een werkgroep in om voorgenomen personeels- of ondernemingsbeleid door te spreken. In 2013 is de thuiswerkregeling met een afvaardiging van het personeel besproken, waarna deze in ingevoerd.


8. Governance, intern toezicht en bestuur Ook intern worden de krachten gebundeld Zorgen dat de organisatie scherp blijft op haar eigen functioneren vereist een goed bestuur en een minstens zo goed toezicht op het bestuur. 8.1 Verslag van de raad van commissarissen De raad van commissarissen bestaat uit vijf personen. De raad heeft als taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Tevens staat zij het bestuur met adviezen terzijde. Hieronder staan de taak en werkwijze van de raad van commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de raad hieraan in 2013 invulling heeft gegeven. Toezicht De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen (RvC) zijn in de artikelen 11 tot en met 23 van de statuten van Woonpalet omschreven. Ze zijn verder uitgewerkt in het reglement voor de raad van commissarissen. De raad van commissarissen houdt onder andere toezicht op: realisatie van de doelstellingen van de corporatie;  realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;  strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;  opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;  kwaliteitsbeleid;  kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;  financiële verslaggeving;  naleving van toepasselijke weten regelgeving. Dit toezicht strekt zich uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de raad van commissarissen: het BBSH;  de Aedes Governance Code;  het door haar goedgekeurde ondernemingsplan en de daarin vastgestelde pijlers voor financieel en maatschappelijk beleid;  het jaarplan;  de begroting;  het treasury jaarplan;  de rapportages van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting;  afspraken met externe belanghebbenden. Werkwijze De raad van commissarissen vergadert regulier viermaal per jaar. Daarnaast wordt er naar gestreefd eenmaal per jaar een (thema)bijeenkomst te organiseren waarbij het hele managementteam aanwezig is. In november was er een brainstorm naar aanleiding van


het rapport ‘De balans verstoord’ en een notitie over de situatie waarin de sector verkeert. Eveneens in november was er een inspirerende workshop waarin de RvC kennis heeft gemaakt met het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeewolde. Van de ontwikkelingen binnen Woonpalet wordt de RvC op de hoogte gehouden via uitgebreide kwartaalrapportages, verslagen van vergaderingen en kopieën van belangrijke correspondentie. De kwartaalrapportages behandelen relevante algemene ontwikkelingen, organisatie, financiën, nieuwbouw, onderhoud en verhuur. In de kwartaalrapportages is de ‘Woonpaletmeter’ opgenomen. Daarin wordt beknopt aangegeven hoe het staat met een aantal kritische succesfactoren die eerder benoemd waren. De RvC heeft zich voorgenomen de lijst kritische succesfactoren regelmatig opnieuw vast te stellen. Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). De VTW verzorgt publicaties en organiseert debatten, congressen en seminars die de commissaris kunnen helpen in zijn/haar functioneren. Samenstelling De raad van commissarissen was per 31 december 2013 als volgt samengesteld. Mevrouw drs. G.P. Oosterman (voorzitter) Leeftijd

47

Deskundigheid

Organisatiemanagement

Functie

Management en organisatie adviseur bij de Belastingdienst

Nevenfunctie

Visitator Cognitum

Benoemd sinds

maart 2009

Aftredend per eind

april 2017

Mogelijke herbenoeming

nee

De heer ds. J.T. van der Wolf (vicevoorzitter, lid namens huurders) Leeftijd

51

Deskundigheid

Maatschappelijke zaken

Functie

Predikant Protestantse Gemeente Zeewolde (tot september 2013) en Protestantse Gemeente Voorburg (vanaf september 2013)

Nevenfunctie

geen

Benoemd sinds

mei 2003

Aftredend per eind

juni 2014


nee

De heer F.L. Kappers (lid) Leeftijd

63

Deskundigheid

Volkshuisvesting

Functie

Organisatie adviseur

Nevenfunctie

geen

Benoemd sinds

januari 2013

Aftredend per eind

februari 2017


ja


De heer mr. R.A.P. Schouwaert (lid namens huurders) Leeftijd

54

Deskundigheid

Juridische zaken

Functie

Directeur strategie en projecten, tevens loco-secretaris bij gemeente Barneveld

Nevenfunctie

- Directeur CV/BV Harselaar-Zuid te Barneveld - Rechter-plaatsvervanger bij de rechtbank Utrecht - Partner in VOF SYRUS-projectmanagement - Lid RvC StandvastWonen te Nijmegen - Lid RvC ValleiWonen te Woudenberg (tot 1-7-2014) - Voorzitter commissie bezwaarschriften waterschap Zuiderzeeland

Benoemd sinds

mei 2013

Aftredend per eind

juni 2017


ja

Mevrouw drs. C.L. Suurland RA (lid) Leeftijd

47

Deskundigheid

Financiën

Functie

Senior adviseur externe verslaggeving bij Baker Tilly Berk NV

Nevenfunctie

geen

Benoemd sinds

januari 2013

Aftredend per eind

februari 2017


ja

(Her)benoeming en zittingsduur In 2013 zijn drie nieuwe commissarissen benoemd. Per 1 januari 2013 zijn mevrouw C.L. Suurland uit Zeewolde (profiel financiën) en de heer F.L. Kappers uit Harderwijk (profiel volkshuisvesting) benoemd. De heer R.A.P. Schouwaert is per 1 mei 2013 benoemd met als profiel juridische zaken. Mevrouw Oosterman is sinds 1 januari 2013 voorzitter van de RvC. De heer Van der Wolf bleef vicevoorzitter. Profiel van leden Bij het formuleren van het profiel voor RvC-leden zijn de statuten van Woonpalet en het reglement voor de raad het uitgangspunt. Het reglement is in lijn met de Governance Code Woningcorporaties. De raad gebruikt het profiel bij het vervullen van vacatures en bij de discussie over het eigen functioneren. Van ieder lid wordt een brede maatschappelijke belangstelling verwacht. Een goed team waarin bestuurskundige, economische, volkshuisvestelijke en sociaal-maatschappelijke disciplines zo breed mogelijk zijn vertegenwoordigd, wordt van het grootste belang geacht. Uit het voorgaande overzicht is af te lezen dat dit het geval is. Governance Code Over het algemeen past de raad de Governance Code Woningcorporaties toe. In afwijking van de Governance Code is de huidige directeur-bestuurder niet voor slechts vier jaar benoemd. Dit zou in strijd zijn met de eerder gesloten arbeidsovereenkomst.


Integriteit en klokkenluidersregeling Woonpalet heeft een integriteitprotocol waarin een klokkenluidersregeling is opgenomen. In 2013 zijn aan de raad geen voorvallen gemeld met betrekking tot deze regelingen. Ook niet door de accountant. Het eigen functioneren Jaarlijks neemt de raad het eigen functioneren onder de loep. Het ene jaar door individuele functioneringsgesprekken, het andere jaar door een groepsgesprek. In 2013 stond de groepsevaluatie op de agenda. Onder begeleiding van een externe deskundige werden de resultaten van een individuele enquête onder de leden van de raad besproken. Dat was een constructieve en inspirerende bijeenkomst waarin de raad terugkeek op het afgelopen jaar, maar ook met open vizier de toekomst, en de daarbij behorende uitdagingen, besprak. De RvC wil op een meer proactieve wijze de rol van werkgever, toezichthouder en sparring partner vervullen. Hierover zijn concrete afspraken gemaakt. Daarnaast wil de RvC de relatie met externe belanghebbenden verder verstevigen. Onafhankelijkheid Alle nevenfuncties van de commissarissen en de bestuurder worden regelmatig geïnventariseerd en tegen het licht gehouden. Meerdere leden van de raad hadden in 2013 nevenfuncties, maar deze zijn volgens ons niet relevant voor een onafhankelijke uitoefening van de toezichthoudende taak bij Woonpalet. De onafhankelijkheid van de leden van de raad van commissarissen is in overeenstemming met bepaling III.2.2 van de Governance Code. Ook zijn er geen transacties geweest met tegenstrijdige belangen, waarbij leden van de raad en/of het bestuur betrokken waren. Bezoldiging raad van commissarissen In 2013 bedroeg de totale bezoldiging voor de raad € 28.213. De bezoldiging is als volgt samengesteld: Tabel 9: Bezoldiging leden raad van commissarissen in 2013 Beloning leden raad van commissarissen 2013 (bedragen x €1) Naam

Functie

Beloning (excl. btw)

Beloning (incl. btw)

Mw. drs. G.P. Oosterman

voorzitter

7.800

9.438

Dhr. ds. J.T. van der Wolf

vicevoorzitter, lid namens huurders

6.000

6.000

Dhr. F.L. Kappers

lid

6.000

7.260

Dhr. mr. R.A.P. Schouwaert

lid namens huurders

2.333

2.823

Mw. drs. C.L. Suurland RA

lid

6.000

6.000

De bezoldiging van de leden van de raad van commissarissen valt binnen de maxima van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Omdat de heer mr. R.A.P. Schouwaert aangesteld is per 1 mei 2013 valt zijn bezoldiging onder de aangescherpte regels van de WNT (de nieuwe staffelregeling).


Bestuur Het bestuur is in 2013 niet gewijzigd qua samenstelling. Er is één bestuurder. Volgens de RvC functioneert de bestuurder goed. De bezoldiging van de bestuurder is in 2013 in overeenstemming met de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Tabel 10: Bezoldiging bestuur in 2013 Beloning bestuurder 2013 (bedragen x € 1) Beloning

Belaste onkostenvergoedingen vast

101.464

Beloning betaalbaar op termijn

variabel 0

0

Extra uitkering einde dienstverband

22.185

0

Inhoud van het toezicht Strategieontwikkeling Door de politieke ontwikkelingen verandert het ‘landschap van de volkshuisvesting’ aldoor. De raad heeft aan het bestuur gevraagd om steeds na te gaan wat de gevolgen voor Woonpalet zijn en daarbij ook rekening te houden met verschillende scenario’s. Financieel toezicht Algemeen kan worden gesteld dat het accent van het financieel toezicht verschuift van solvabiliteit naar operationele kasstromen. Sinds enige tijd spelen die een doorslaggevende rol bij het bepalen van de ruimte voor borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Zonder die borging kan Woonpalet geen nieuwe woningen meer ontwikkelen/realiseren. Eind 2013 heeft de RvC het jaarplan en de begroting 2014 behandeld en goedgekeurd. Na elk kwartaal ontving de raad een heldere rapportage waaruit de ontwikkeling van de cijfers ten opzichte van de begroting bleek. De rapportages zijn in de vergaderingen behandeld; ze gaven geen enkele maal aanleiding om aan te dringen op bijsturing. In 2013 heeft de raad onder meer de volgende financiële zaken behandeld en goedgekeurd:  de herziene begroting 2013 (de herziening was verplicht in verband met nieuw opgelegde parameters);  het jaarverslag en de jaarrekening van de stichting Woonpalet over 2012 (na toelichting door de accountant);  de jaarrekening van Woonpalet Vastgoed BV over 2012;  managementletter 2012;  het huurbeleid 2013;  het treasurywerkplan 2013;  investeringsstatuut;  begroting en jaarplan 2014. Er is één investeringsbesluit genomen dat door de RvC goedgekeurd moest worden. Het ging hierbij om een dagbestedingsruimte bij het pand van Philadelphia aan de Houtwal (2 e fase).


Toezicht op maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie Eind 2013 heeft de RvC het jaarplan 2014 behandeld en goedgekeurd. In het jaarplan zijn ook de volkshuisvestelijke en operationele doelstellingen geformuleerd. Daarnaast zijn er kritische succesfactoren die door de jaren heen gevolgd worden. Via kwartaalrapportages is de raad op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen ter zake. Via verslagen bleef de raad van commissarissen op de hoogte van het overleg tussen Woonpalet en Huurdersbelangen. Ook nam de raad kennis van de notulen van de algemene ledenvergadering van Huurdersbelangen. De RvC volgde de ontwikkelingen met betrekking tot de uitbreiding van de Sfinx en de plannen voor een woonzorgzone in het centrumgebied op de voet. Met de bestuurder werd daar geregeld over gesproken. Bedrijfsrisico’s Ook in 2013 vormde het stagneren van de markt voor koopwoningen een belangrijk risico. Het verkopen van woningen vormt een wezenlijk onderdeel van de financieringsstrategie. De verhuurderheffing zorgt ervoor dat enkele liquiditeitsratio’s op korte termijn onder druk staan. Het bestuur heeft adequate maatregelen genomen om de gevolgen van de verhuurderheffing te kunnen opvangen. De raad stelde naar tevredenheid vast dat het bestuur alert is en steeds de gevolgen voor Woonpalet snel in kaart brengt.


8.2 Bestuursverslag Het bestuur Taak en werkwijze, doelstellingen Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder, mevrouw L. Mulder. De directeurbestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie. Dit houdt in dat het bestuur onder meer verantwoordelijk is voor:  de vaststelling van het ondernemingsplan 2011 – 2015, ‘Woonpalet blijft op koers’;  de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, zoals deze in ons ondernemingsplan ‘Woonpalet blijft op koers’ zijn geformuleerd. Jaarlijks worden deze getoetst en waar nodig bijgesteld in een jaarplan voor het volgende jaar.  de strategie;  de financiering;  het beleid;  de resultatenontwikkeling;  het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. En weegt daartoe de in aanmerking komende belangen af van bij de woningcorporatie betrokkenen. Het bestuur verschaft de raad van commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de raad van commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de raad van commissarissen. Aan de raad van commissarissen worden de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van de corporatie ter goedkeuring voorgelegd, evenals de strategie en de randvoorwaarden bij de strategie. Deze doelstellingen liggen vast in het ondernemingsplan en worden jaarlijks in de (meerjaren)begroting nader uitgewerkt. In het jaarplan staan vervolgens de geconcretiseerde actiepunten en activiteiten voor het eerstkomende jaar. Binnen Woonpalet is een systeem van interne beheersing aanwezig. Dit systeem moet de betrouwbaarheid van zowel de financiële als niet-financiële informatievoorziening waarborgen. De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk voor dit systeem. De periodieke verslaggeving voor de interne verantwoording en het interne toezicht vindt plaats aan de hand van kwartaalrapportages. Aan de actiepunten en activiteiten die in ons ondernemingsplan en jaarplannen staan, zijn tevens kritische succesfactoren gehangen. Met de introductie van de zogenaamde Woonpaletmeter kunnen we adequaat in kaart brengen of we een of meerdere benoemde doelen niet dreigen te halen. De periodieke verantwoordingsrapportage en de maatregelen in het kader van de interne beheersing worden besproken met de raad van commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in artikel 10 van de statuten van Woonpalet.


Tegenstrijdige belangen In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governance Code Woningcorporaties. Het bestuur heeft twee relevante (onbetaalde) nevenfuncties. Dit zijn het lidmaatschap van het bestuur van het MKW; platform voor midden en kleine woningcorporaties, en het lidmaatschap van ProZ, het platform voor Ruimtelijke Ordening Zeewolde. Integriteit Het bestuur hecht waarde aan een integer werkende organisatie. Er waren in 2013 geen meldingen over niet-integer handelen. Verklaring Het bestuur van Woonpalet verklaart dat alle uitgaven die door de stichting werden gedaan, uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn geweest. Governance Code Woonpalet onderschrijft de beginselen, die in de Aedescode en de Governance Code Woningcorporaties vastgelegd zijn. De Governance Code Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Woonpalet. Meer gedetailleerde informatie is opgenomen op onze website www.woonpalet.net. Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobeheersing Het bestuur van Woonpalet is verantwoordelijk voor het volgende:  de interne risicobeheersings- en controlesystemen;  het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s;  het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder beschrijven we enkele voorbeelden van risico’s, waarmee wij te maken hebben. Dit overzicht is geen uitputtende opsomming van alle risico’s, die voor Woonpalet van belang zijn. Wij werken met een risicokaart. De meeste door ons onderkende risico’s zijn goed afgedekt, voor zover we tenminste invloed hebben op de risico’s. Marktrisico’s De lokale woningmarkt is voor betaalbare huurwoningen nog steeds gespannen. De betaalbaarheid komt wel in het geding door de noodzakelijke extra huurverhogingen bij mutatie die wij moeten doorvoeren als gevolg van de verhuurdersheffing. De betaalbaarheid is overigens een landelijk probleem. Alleen tikt het in Flevoland extra aan omdat er geen goedkope woningvoorraad is vanwege de nog jonge woningvoorraad en daardoor is de gemiddelde huur al hoger dan landelijk. Desondanks verwachten wij ook op termijn geen noemenswaardige wijziging in de verhuurbaarheid van ons bezit. We volgen per kwartaal het aanbod en de vraag. Zo zijn we in staat om verstoringen van de huurmarkt te monitoren. Binnen het strategisch voorraadbeleid kijken we onder meer naar de gewildheid van de woningen binnen het bezit.


Financiële risico’s Het beleid van Woonpalet is gericht op beheersing van de financiële risico’s. Dit geven we onder meer vorm met eenduidig strategisch beleid, adequate rapportages, transparante procedures en een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer. Onze financiële randvoorwaarden staan uitgebreid beschreven in hoofdstuk 6 van dit jaarverslag. Zoals daar ook al is aangegeven, leggen de enorm oplopende belastingheffingen zoals de verhuurdersheffing, vennootschapsbelasting en de saneringssteun die we moeten betalen voor het saneren van andere corporaties, een zware claim op de ontwikkeling van de financiële positie van Woonpalet. Daarnaast hebben we te maken met toenemende uitgaven voor groot onderhoud omdat steeds meer van onze woningen tegen de 25 jaar oud zijn. Hierdoor zijn grotere ingrepen nodig. Renterisico’s De risico’s in het kader van de financiering van het bezit beoordelen we jaarlijks. Woonpalet beschikt over een treasurystatuut en een treasuryjaarplan, gebaseerd op de jaarbegroting. Het beleid is er op gericht de financieringskosten te minimaliseren en de vervalkalender te optimaliseren. Het treasurymanagement wordt gebaseerd op de meerjarenkasstroomprojecties van Woonpalet. Projectrisico’s De risico’s van projecten hangen mede af van de omvang en complexiteit van de projecten. In de voorbereidingsfase worden investeringscalculaties opgesteld, ondersteund door bedrijfswaardeberekeningen. Ook vindt er een toets plaats of een project past binnen onze vastgoedportefeuille. Een maandelijkse projectrapportage geeft actueel inzicht in de kosten en eventuele onverwachte ontwikkelingen. Interne beheersing De interne beheersing is een hulpmiddel om de doelstellingen van de corporatie te bereiken, zoals die zijn vastgelegd in het ondernemingsplan en de jaarbegroting. Tevens dient de interne beheersing als waarborg voor de betrouwbaarheid van de informatievoorziening en de voorspelbaarheid van prognoses. Tenslotte is de interne beheersing gericht op de naleving van de relevante weten regelgeving. Ondanks de beperkte omvang van de werkorganisatie hecht Woonpalet waarde aan een optimale taak- en functiescheiding. We monitoren de risico’s met een periodieke verantwoording op alle beleidsterreinen. De externe accountant beoordeelt de werking van de interne beheersing en rapporteert hierover aan de directie en raad van commissarissen. De interne beheersing beperkt zich hoofdzakelijk tot het kwantificeren van risico’s en onzekerheden en tot maatschappelijke prestaties. De financiële beheersingsbenadering sluit overigens wel aan bij de wijze van toezicht door sectorinstituten, zoals het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Beoordeling interne beheersing Het bestuur is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne beheersings- en controlemaatregelen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen echter nooit absolute zekerheid bieden op het realiseren van de doelstellingen van Woonpalet. Of dat materiële


verliezen, fraude en overtreding van weten regelgeving niet zullen optreden. Verder wil het bestuur benadrukken, dat de activiteiten van Woonpalet enkele risico’s met zich meebrengen die buiten de eigen invloedsfeer liggen. Zoals politieke besluiten en veranderingen in weten regelgeving en ingrijpende conjuncturele ontwikkelingen. Het systeem van interne beheersing heeft als doel eventuele risico’s tijdig te signaleren en de effecten ervan te minimaliseren. Het bestuur beoordeelt en bewaakt voortdurend de prestaties, de omgeving en de risico’s met betrekking tot de activiteiten van Woonpalet. Het bestuur is van oordeel dat de maatregelen van interne beheersing, die Woonpalet in acht neemt, een basis vormen om te kunnen verklaren, dat:  de volledigheid en juistheid van de verantwoordingsrapportages gewaarborgd zijn;  er voldoende inzicht is in de mate waarin de operationele en financiële doelstellingen worden behaald;  de geldende weten regelgeving wordt gehandhaafd. Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de raad van commissarissen na advies van de directeur-bestuurder. Accountantskantoor Deloitte is voor de periode 2012 tot en met 2015 weer benoemd tot externe accountant van Woonpalet. Eenmaal in de vier jaar wordt een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant opgesteld. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de raad van commissarissen bij, waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken. En waarin de beslissing valt over de goedkeuring van de jaarrekening. De raad van commissarissen kan tijdens deze bijeenkomst vragen stellen aan de externe accountant over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening.


9 Kengetallen 2013

2012

2011

2010

2009

Gegevens woningbezit a. Woningen en woongebouwen In exploitatie per begin boekjaar

1.931

1.911

1.901

1.912

1.890

- bij: nieuwbouw

27

29

24

17

33

- af: verkopen

12

10

14

28

11

- bij: overige mutaties

4

1

0

0

0

1.950

1.931

1.911

1.901

1.912

1

27

29

53

41

- bedrijfsruimten

20

20

20

16

16

- garages

25

25

25

25

25

1.996

2.003

1.985

1.995

1.994

1. Aantal reparatieopdrachten

1,53

1,23

1,81

1,67

0,92

2. Aantal gevallen mutatieonderhoud

0,31

0,27

0,21

0,18

0,20

3. Kosten niet-planmatig onderhoud

387

454

795

457

359

4. Kosten planmatig onderhoud

772

811

750

605

770

1.159

1.265

1.545

1.062

1.129

539

503

488

477

468

9,4

9,2

8,5

9,6

8,2

2. Huurachterstand uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen

1,44

1,52

1,62

1,42

1,66

3. Huurderving in een percentage van de jaarhuur

1,13

0,43

0,55

0,52

0,40

10,73

11,58

15,87

13,99

12,14

In exploitatie per einde boekjaar In aanbouw per einde boekjaar b. Overige onroerende zaken

Totaal aantal verhuureenheden per einde boekjaar Alle cijfers zijn per einde boekjaar Kwaliteit (per verhuureenheid)

5. Totaal onderhoudskosten Prijs-kwaliteitverhouding (per verhuureenheid) Gemiddelde netto huurprijs (per maand in €) Het verhuren van woningen 1. Mutatiegraad

Financiële continuïteit 1. Solvabiliteit 2. Liquiditeit (current ratio)

0,2

0,3

0,5

0,3

0,2

-9,5

6,6

13,1

16,3

9,9

4. Rentabiliteit lang vreemd vermogen

4,1

4,2

4,3

4,4

4,6

5. Rentabiliteit totaal vermogen

2,5

4,3

5,5

5,9

5,1

3. Rentabiliteit eigen vermogen


Solvabiliteit Eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per einde boekjaar. Liquiditeit (current ratio) Saldo van de vlottende activa gedeeld door het saldo van de kortlopende schulden per einde boekjaar. Rentabiliteit eigen vermogen Jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen per einde boekjaar. Rentabiliteit vreemd vermogen Totaal van de verschuldigde rente over het boekjaar uitgedrukt in een percentage van het vreemd vermogen per einde boekjaar. Rentabiliteit totaal vermogen Totaal van het jaarresultaat en de verschuldigde rente op vreemd vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per einde boekjaar.


10 Jaarrekening 10.1 Jaarrekening: Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1)

VASTE ACTIVA

31 december

31 december

2013

2012

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

110.705.569

111.599.727

68.251

50.888

2.866.061

2.955.761

113.639.881

114.606.376

8.199.721

8.806.227

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

0

0

8.199.721

8.806.227

8.503

8.503

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen

0

0

588.170

644.507

596.673

653.010

122.436.275

124.065.613

158.064

150.240

0

0

9.773

9.773

0

0

110.106

135.039

94.763

100.986

372.706

396.038

Liquide middelen

374.220

777.964

Som vlottende activa

746.926

1.174.002

123.183.201

125.239.615

Latente belastingvorderingen

Som vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

TOTAAL ACTIVA


10.1 Jaarrekening: Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1)

PASSIVA

31 december

31 december

2013

2012

EIGEN VERMOGEN Statutaire reserves Overige reserves Bestemmingsreserves

45

45

13.222.075

14.481.509

0

21.533

13.222.120

14.503.087

0

455.215

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen

82.210

79.076

82.210

534.291

106.123.888

106.554.341

10.365

3.865

106.134.253

106.558.206

0

0

Schulden aan leveranciers

468.199

657.384

Belastingen en premies sociale verzekeringen

798.043

396.938

2.478.376

2.589.709

3.744.618

3.644.031

123.183.201

125.239.615

LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen kredietinstellingen Overige schulden Totaal langlopende schulden

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen

Overlopende passiva

TOTAAL PASSIVA


10.2 Winst-en-verliesrekening over 2013 (x € 1) 2013

2012

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

12.300.657

11.853.254

Opbrengsten servicecontracten

205.330

195.861

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

974.571

888.397

56.090

44.842

Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

207.491

151.321

13.744.139

13.133.675

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

3.205.857

3.070.797

Overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Totaal bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

1.087.745

-1.089.908

Lonen en salarissen

956.587

931.286

Sociale lasten

127.801

118.354

Pensioenlasten

180.682

178.312

2.356.793

2.499.591

6.445

13.770

Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten

194.814

184.424

Overige bedrijfslasten

1.746.461

1.359.137

Totaal bedrijfslasten

9.863.185

7.265.763

Bedrijfsresultaat

3.880.954

5.867.912

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

973

80.492

Rentelasten en soortgelijke kosten

4.360.594

4.468.404

Totaal financiële baten en lasten

4.359.621

4.387.912

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-478.667

1.480.000

780.767

582.941

-1.259.434

897.059

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Resultaat na belastingen


10.3 Kasstroomoverzicht 2013 (indirecte methode) (x € 1.000) 2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassing voor: ● Afschrijvingen ● Geactiveerde productie eigen bedrijf vaste activa ● Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille ● Vrijval/dotatie voorzieningen ● Vrijval bestemmingsreserve

2012

3.881

5.868

3.207

3.071

0

0

1.088 3 -22

-1.091 5 0 4.276

Veranderingen in werkkapitaal: ● Voorraden ● Onderhanden projecten ● Vorderingen ● Kortlopende schulden (excl. bankkrediet/incl. waarborgsommen)

0 0 23

0 0 1.078

94

267

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Ontvangen/betaalde belasting naar de winst Betaalde interest

1.985

117

1.345

8.274

9.198

1

80

-768 -4.361

-519 -4.468 -5.128

Som kasstroom uit operationele activiteiten

-4.907 3.146

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Investeringen financiële vaste activa

-3.696

-1.436

519

436

56

56

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-3.121


4.291

-944

2013 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossingen langlopende schulden Ontvangsten/aflossingen bankkrediet Kasstroom uit financieringsactiviteiten

2012

5.000

5.000

-5.429

-7.202

0

-966

Mutatie in geldmiddelen

-429

-3.168

-404

179

De toename (afname) van de geldmiddelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen: 2013 Stand per 1 januari Liquide middelen

2012

778

598 778

Mutaties boekjaar Liquide middelen

-404

598 179

-404 Stand per 31 december Liquide middelen

374

777 374


179

777

10.4 Algemene toelichting ALGEMEEN De richtlijn De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen moet voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behalve enkele uitzonderingen van specifieke aard. Het besluit heeft ook geleid tot een specifieke richtlijn van de Raad voor de Jaarverslaggeving (Richtlijn 645). In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Activiteiten De activiteiten van Stichting Woonpalet Zeewolde, statutair gevestigd te Zeewolde, (Eilandgracht 39), bestaan voornamelijk uit de bouw en verhuur van woningen. Groepsverhoudingen Stichting Woonpalet Zeewolde staat aan het hoofd van een andere rechtspersoon. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen. Naam Statutaire zetel Aandeel in geplaatst kapitaal

: Woonpalet Vastgoed B.V. : Zeewolde : 100%

In Woonpalet Vastgoed B.V. vinden tot op heden geen activiteiten plaats. De deelneming is van te verwaarlozen betekenis voor de jaarrekening van de stichting Woonpalet en derhalve heeft geen consolidatie plaatsgevonden.

10.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-enverliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.


Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet op basis van 3-maands kasgeld. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.


Kwalificatie Het beleid van Woonpalet is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Daarmee kwalificeert Woonpalet zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Woonpalet waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling De complexen zijn gedefinieerd op basis van de datum van in exploitatie nemen (financiële indeling). Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. Bij de bedrijfswaardeberekening is rekening gehouden met de verkoop van huurwoningen voor de komende 5 jaar (2014-2018).


Bij de bedrijfswaardeberekening eind 2013 gelden de volgende uitgangspunten: – – – – – – – – – – –

Huurverhoging 2014: 2,50% (voorgaand jaar: 2,75%) + een inkomensafhankelijke opslag van 1,50% voor Daeb woningen; Huurverhoging 2015: 1,50% (voorgaand jaar: 2,0%) + een inkomensafhankelijke opslag van 1,50% voor Daeb woningen; Huurverhoging 2016: 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%) + een inkomensafhankelijke opslag van 1,50% voor Daeb woningen; Huurverhoging 2017: 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%) + een inkomensafhankelijke opslag van 1,50% voor Daeb woningen; Huurverhoging m.i.v. 2018: 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%); Jaarlijkse huurderving van 0,50% (voorgaand jaar: 0,50%); mutatiegraad van 8 % en huurharmonisatie tot 75/85% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: 70/85%) voor Daeb woningen; jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3% (voorgaand jaar: 3%); genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.202 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.213); genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten van € 311 (voorgaand jaar: € 314); kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 20 jaar (2014-2033), daarna een bedrijfseconomische norm per woning per jaar, onverdeeld naar de volgende tijdvakken: tijdvak 21-30 jaar: € 1.958 (voorgaand jaar: € 1.887) tijdvak 31-40 jaar: € 810 (voorgaand jaar: € 775) tijdvak 41-50 jaar: € 474 (voorgaand jaar: € 450)

– – –

– –

een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode van € 9.076 (voorgaand jaar: € 9.076); een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 24 tot 50 jaar), de minimale levensduur wordt gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. In de bedrijfswaardeberekening is vanaf 2014 rekening gehouden met de verhuurdersheffing conform de inrekenregels.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze


kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Bijzondere waardevermindering Woonpalet beoordeelt jaarlijks op balansdatum of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Van een bijzondere waardevermindering is sprake indien de boekwaarde van een actief hoger is dan de bedrijfswaarde. De toetsing vindt plaats op complexniveau waarbij de complexen zijn gedefinieerd op basis van de datum van in exploitatie nemen (financiële indeling). Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. De terugname van eerdere afwaardering wordt ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Bedrijfswaarde ten behoeve van de toelichting De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed is rekening houdende met de bovenstaande uitgangspunten berekend op een bedrag van € 145.911.909 (2012: € 146.124.467). De bedrijfswaarde ligt hiermee zo’n 32% hoger dan de boekwaarde van het sociaal vastgoed (inclusief grondkosten). In de bedrijfswaarde 2013 is rekening gehouden met de begrote verkoop van huurwoningen in de periode 2014-2018. De bedrijfswaarde hiervan bedraagt € 4.390.000.


Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet van 3maands kasgeld. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Woonpalet beoordeelt jaarlijks op balansdatum of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Van een bijzondere waardevermindering is sprake indien de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering hoger is dan de verwachte bedrijfswaarde. Indien deze zogenaamde onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.


Waarderingsgrondslag Woonpalet waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven onder ‘Sociaal vastgoed in exploitatie’. Woonpalet hanteert deze invulling van actuele waarde omdat haar primaire doelstelling is het beschikbaar stellen van huisvesting, en dat optimalisatie van het rendement van haar vastgoed slechts een ondergeschikte plaats in neemt. Bijzondere waardevermindering Woonpalet beoordeelt jaarlijks op balansdatum of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Van een bijzondere waardevermindering is sprake indien de boekwaarde van een actief hoger is dan de bedrijfswaarde. De toetsing vindt plaats op complexniveau waarbij de complexen zijn gedefinieerd op basis van de datum van in exploitatie nemen (financiële indeling). Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. De terugname van eerdere afwaardering wordt ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere commerciële marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.


Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waardering en verwerking De waardering en verwerking van deze post is gelijk aan Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging zoals beschreven onder ‘Materiële vaste activa’. Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonpalet in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen, rekening houdend met voorzieningen oninbaarheid op vorderingen. Latente belastingverplichtingen Latente belastingverplichtingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en de fiscale boekwaarden van die posten. Latente belastingverplichtingen worden berekend per fiscale eenheid, tegen de belastingtarieven vastgesteld op de balansdatum en gewaardeerd tegen contante waarde. De contante waarde van de latente belastingen is berekend uitgaande van een rekenrente vóór belasting van 4,6%. Volgens de richtlijnen voor de jaarverslaggeving dient de nominale waarde van de latentie te worden toegelicht in de jaarrekening. De nominale waarde van de actieve latenties bedraagt per balansdatum € 907.212. Actieve latentie leningen o/g De latentie die voortvloeit uit het verschil tussen de nominale en contante waarde van de opgenomen en uitstaande leningen wordt gewaardeerd tegen de contante waarde over de resterende looptijd per lening. De nominale waarde van de actieve latentie leningen o/g bedraagt per eind 2013 € 907.212. Discontering tegen contante waarde heeft plaatsgevonden op basis van de netto rente (actuele rente langlopende leningen minus belasting op basis van effectieve belastingtarief), zijnde 4,6% x (1-0,255). De contante waarde van de latentie per eind 2013 bedraagt € 588.170. Hierbij is ervan uitgegaan dat amortisatie van het fiscale agio en disagio plaatsvindt op basis van het rente en aflossingsschema van de betreffende leningen.


Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Eigen vermogen Bestemmingsreserve Dit betreffen afgezonderde delen van het eigen vermogen omdat daaraan een beperktere bestedingsmogelijkheid is gegeven dan gezien de doelstelling van de organisatie zou zijn toegestaan. Deze beperking is door het bestuur aangebracht. De bestemmingsreserve is gevormd voor uitgaven in het kader van leefbaarheid. Voorzieningen Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening overig De voorziening klein onderhoudsfonds wordt verantwoord onder overige voorzieningen. Huurders kunnen zich abonneren op dit fonds waardoor bepaalde


onderhoudswerkzaamheden, die normaal voor rekening zijn van de huurder, voor rekening komen van dit fonds. De voorziening wordt gevormd door jaarlijks een dotatie toe te voegen aan de hand van de bijdragen van de huurders. De kosten van het onderhoudsfonds worden hierop in mindering gebracht. De voorziening is opgenomen tegen nominale waarde. Voorziening pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij het pensioenfonds SPW. Stichting Woonpalet Zeewolde verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-enverliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Stichting Woonpalet Zeewolde of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is onder de toelichting op de balanspost ‘langlopende schulden’ opgenomen. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, als dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Afgeleide financiële instrumenten Woonpalet maakt geen gebruik van rentederivaten.


10.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere baten en lasten Bijzondere baten of lasten behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar worden op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast” geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het behaalde boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie en eventuele netto verkoopopbrengsten De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.


Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder staan de doorberekeningen onderhoud aan derden en overige vergoedingen. Erfpacht Voor woningen die zijn verkocht onder Koop Goedkoop wordt de grond in erfpacht uitgegeven. De jaarlijkse erfpachtcanon wordt verantwoord onder erfpacht. Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Woonpalet heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.


Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonpalet, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die gemaakt worden in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, etc. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woonpalet integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.


10.7 Financiële instrumenten Rente-instrumenten In het treasurystatuut van Woonpalet is opgenomen dat het gebruik van renteinstrumenten uitsluitend is toegestaan na goedkeuring door de Raad van Commissarissen en alleen voor die instrumenten opgenomen in het statuut. De inzet hiervan vindt uitsluitend plaats nadat advies is ingewonnen bij een extern deskundige en de treasury-commissie hiertoe heeft besloten. Rente-instrumenten mogen alleen gebruikt worden waarvoor ze in eerste instantie bedoeld zijn, namelijk het vermijden dan wel beheersen van het renterisico. Speculatief handelen in renteinstrumenten, door middel van het aangaan van open posities, waarbij sprake is van het ontbreken van een onderliggende positie, is derhalve niet toegestaan. Woonpalet maakt tot op heden geen gebruik van rente-instrumenten.

10.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Waardering vaste activa Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Woonpalet heeft meerdere complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de in de jaren 2014-2018 voorgenomen verkoop van in totaal 84 woningen. Onzeker is of deze verkoop kan worden gerealiseerd aangezien de doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen onder druk staan. De ingerekende verkopen hebben echter, gezien de toegepaste complexindeling, geen invloed op het resultaat over 2013. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke


verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woonpalet een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2012 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. Het belangrijkste standpunt betreft het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen. Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt uitgegaan van het nettoresultaat. Dit resultaat wordt vervolgens aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op de ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en mutaties in de balansposten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen als gevolg van de financiering zijn gesplitst in kasstromen voor mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder de operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, evenals ontvangen investeringssubsidies.


10.9 Toelichting op de balans (x € 1) VASTE ACTIVA

31-12-2013

31-12-2012

110.705.569

111.599.727

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

68.251

50.888

2.866.061

2.955.761

113.639.881

114.606.376

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Totaal per 31 december

Verloop materiële vaste activa 2013 Sociaal

Vastgoed

Onroerende

Totaal

Vastgoed

in ontwikkeling

en roerende

In

voor eigen

zaken t.d.v.

exploitatie

exploitatie

de exploitatie

Stand per 31 december 2012 - Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen

134.457.855

686.820

- Cumulatieve waardeverminderingen

-13.118.564 -9.739.563

- Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde begin boekjaar

4.161.186

139.305.861

-635.932

0

-13.754.496

0

-1.205.425

-10.944.988

111.599.728

50.888

2.955.761

114.606.377

229.501

3.387.407

67.366

3.684.274

-597.110

0

0

-597.110

3.235.462

-3.235.462

0

0

Mutaties 2013 - Investeringen - Desinvesteringen (aanschafwaarde) - Overboekingen van in ontwikkeling - Overboeking commercieel naar sociaal - Waardeveranderingen - Afschrijving overboeking commercieel - Afschrijvingen

271.040

0

0

271.040

-1.191.985

-134.582

0

-1.326.567

-10.463

0

0

-10.463

-2.908.808

0

-157.066

-3.065.874

78.204

0

0

78.204

-894.159

17.363

-89.700

-966.496

110.705.569

68.251

2.866.061

113.639.881

- Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen

138.287.453

68.251

4.228.552

142.664.065


-15.001.254

0

0

-15.081.063

- Cumulatieve afschrijvingen

-12.580.630

0

-1.362.491

-13.943.121

Boekwaarde einde boekjaar

110.705.569

68.251

2.866.061

113.639.881

- Afschrijvingen (desinvesteringen) Totaal mutaties 2013 Boekwaarde einde boekjaar Stand per 31 december 2013


Afschrijvingen Woonpalet onderscheidt in de materiële vaste activa de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: – Grond geen afschrijvingen – Opstal lineair 50 jaar – Garages lineair 50 jaar – Verbetering lineair 25-50 jaar – Kantoor lineair 50 jaar – Inventaris lineair 5-10 jaar WOZ waarde In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 1922 woningen en 2 maatschappelijke verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 307 miljoen. Bedrijfswaarde De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 145.911.909 (inclusief inrekening verkoop huurwoningen 2014-2018 tot een bedrag van € 4.390.000). Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 212.558 afgenomen. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de analyse van de bedrijfswaarde op pagina 88. Verzekering Het hele eigendom aan roerende en onroerende zaken is verzekerd bij Avéro Achmea tegen herbouwwaarde voor brand- en stormschade. Door jaarlijks een bedrag per woning te voldoen, is het begrip verzekerde waarde voor het hele woningbezit niet meer van toepassing. De bedrijfsaansprakelijkheid is ondergebracht bij Avéro Achmea. Verkoopprogramma Er zijn tot en met 2013 322 woningen aan ons verkoopprogramma toegevoegd. In 2014 hebben we hier nog eens 95 woningen aan toegevoegd. In totaal zijn er tot en met 2013 166 woningen verkocht zodat er nog 251 woningen resteren voor verkoop. In het jaarplan 2014 houden we rekening met de verkoop van 20 woningen. De verkoopopbrengst en boekwaarde bedragen respectievelijk € 2.644.771 en € 835.940. Koop Goedkoop (KGK) Onder de materiële vast activa zijn tevens gronden verantwoord waarop een recht van erfpacht is gevestigd. Dit geldt bij woningen die onder de KGK regeling worden verkocht. Tot en met 2013 zijn er in totaal 56 woningen van ons bestaande bezit verkocht onder KGK. Geactiveerde rente De te activeren rente op nieuwbouw wordt gedurende de ontwikkeling geactiveerd op basis van het geldende rentepercentage voor 3-maands kasgeld. In 2013 is een bedrag van € -551 aan rente geactiveerd.

Reële waarde (bedrijfswaarde) De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie, op basis van de uitgangspunten zoals vermeld in de toelichting, bedraagt € 145.911.909 (2012: €146.124.467). Ten


opzichte van 2012 is de bedrijfswaarde met een bedrag van per saldo € 212.558 afgenomen. De afname van de bedrijfswaarde ten opzichte van voorgaand jaar laat zich in de onderstaande stappen nader verklaren: Analyse mutatie bedrijfswaarde: Stap 1 Autonome waardemutatie De autonome waardemutatie wordt veroorzaakt door de verschillende tijdstippen van berekening. Kasstromen tussen deze tijdstippen vallen weg en de overige kasstromen komen een jaar dichterbij. Dus zelfs bij ongewijzigd bezit, beleid en ongewijzigde parameters is er sprake van een bedrijfswaardemutatie: de autonome waardemutatie.

€

1.680.214

Stap 2 Mutaties in het bezit In 2013 hebben we 27 verhuureenheden in exploitatie genomen (€ + 3.261.497) en 12 bestaande huurwoningen verkocht (€ -626.209).

€

2.635.738

Stap 3 Mutatie van de huursom De toename van de bedrijfswaarde is onder andere een gevolg van het feit dat m.i.v. 2014 de inkomensafhankelijke huurverhoging is ingerekend voor de periode 2014-2017 met een opslagpercentage van 1,50%.

€

14.406.180

Stap 4 Aanpassing dagelijks- en mutatieonderhoud De gemiddelde kosten per klacht en per mutatie zijn gedaald.

€

526.695

Stap 5 Aanpassing lasten beheer De kosten die verband houden met de bedrijfsvoering (overige bedrijfslasten) zijn ten opzichte van vorig jaar gedaald (van € 1.213 naar € 1.202 per vhe).

€

2.009.667

Stap 6 Aanpassing planmatig onderhoud Wij hebben de in de meerjarenbegroting 2013-2033 opgenomen kosten voor planmatig onderhoud bijgesteld. Na de periode van 2033 hanteren wij een norm afhankelijk van de ouderdom van de woning. Per blok van 10 jaar wordt een verschillend normbedrag gehanteerd. De normbedragen voor de blokken van 10 jaar zijn gestegen met 3,25%.

€

-152.397

Stap 7 Verhuurdersheffing Met ingang van 2014 houden we rekening met de verhuudersheffing Conform de inrekenregels van het WSW/CFV.

€ -25.708.655

Per saldo mutatie bedrijfswaarde (excl. woningverkopen) Inrekening verkoop huurwoningen (2014-2018) Per saldo mutatie bedrijfswaarde (incl. woningverkopen)

€ -4.602.558 € 4.390.000 € -212.558


Jaarlijkse toets Jaarlijks toetsen wij per complex de bedrijfswaarde aan de boekwaarde. Als de boekwaarde de bedrijfswaarde (duurzaam) overschrijdt dan wordt dit bedrag als waardeverandering ten laste van het resultaat afgeboekt. De berekende bedrijfswaarde van het bezit per einde 2013 heeft ook deze keer aanleiding gegeven tot het doorvoeren van enkele waardeveranderingen in het bezit per 31 december 2013.

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa

2013

Sociaal vastgoed in exploitatie - Terugname van waardeverminderingen bestaand bezit - Afwaarderingen op bestaand bezit

898.670 -2.145.428

- Afwaarderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Per saldo waardeveranderingen sociaal vastgoed


-79.809 -1.326.567

VASTE ACTIVA

31-12-2013

31-12-2012

8.199.721

8.806.227

0

0

8.199.721

8.806.227

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal per 31 december

Verloop vastgoedbeleggingen 2013 Commercieel

Vastgoed

vastgoed

in ontwikkeling

In

voor eigen

exploitatie

exploitatie

Totaal

Stand per 31 december 2012

9.437.341

0

9.437.341


-264.271

0

-264.271


-366.843

0

-366.843

8.806.227

0

8.806.227

11.623

0

11.623

- Desinvesteringen (aanschafwaarde)

0

0

0

- Overboekingen van in ontwikkeling

0

0

0

- Overboeking commercieel naar sociaal

-271.040

0

-271.040

- Waardeveranderingen

-216.393

0

-216.393

- Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen

Boekwaarde begin boekjaar Mutaties 2013 - Investeringen

- Afschrijving overboeking naar sociaal - Afschrijvingen

10.463

0

10.463

-141.159

0

-141.159

0

0

0

-606.506

0

-606.506

8.199.721

0

8.199.721

9.177.924

0

9.177.924


-394.967

0

-394.967


-583.236

0

-583.236

8.199.721

0

8.199.721

- Afschrijvingen (desinvesteringen) Totaal mutaties 2013 Boekwaarde einde boekjaar Stand per 31 december 2013 - Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen

Boekwaarde einde boekjaar

WOZ waarde In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 28 woningen, 18 bedrijfsruimten en 25 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 9,4 miljoen.


Bedrijfswaarde De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 11.639.759. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 1.635.398 afgenomen. Jaarlijkse toets Jaarlijks toetsen wij per complex de bedrijfswaarde aan de boekwaarde. Als de boekwaarde de bedrijfswaarde (duurzaam) overschrijdt dan wordt dit bedrag als waardeverandering ten laste van het resultaat afgeboekt. De berekende bedrijfswaarde van het bezit per einde 2013 heeft ook deze keer aanleiding gegeven tot het doorvoeren van enkele waardeveranderingen in het bezit per 31 december 2013. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa

2013

Vastgoedportefeuille - Terugname van waardeverminderingen bestaand bezit

51.461

- Afwaarderingen op bestaand bezit

-267.854

Per saldo waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-216.393

31-12-2013

31-12-2012

8.503

8.503

Latente belastingvorderingen

588.170

644.507

Totaal

596.673

653.010

31-12-2013

31-12-2012

8.503

8.503

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Verloop deelnemingen in groepsmaatschappijen Saldo per 1 januari - resultaat deelneming Woonpalet Vastgoed B.V. Saldo per 31 december

0

0

8.503

8.503

Het verschafte deel van het geplaatste kapitaal van Woonpalet Vastgoed B.V. te Zeewolde bedraagt 100%. Tot op heden hebben er nog geen activiteiten plaatsgevonden in Woonpalet Vastgoed B.V. Gezien de zeer geringe betekenis van de deelneming heeft er geen consolidatie plaatsgevonden.


31-12-2013

31-12-2012

588.170

644.507

0

0

588.170

644.507

31-12-2013

31-12-2012

644.507

701.003

0

0

Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen inzake leningen o/g Latente belastingvorderingen overige Totaal

Verloop latentie inzake leningen o/g Saldo per 1 januari - dotatie - afschrijving

-56.337

-56.496

Saldo per 31 december

588.170

644.507

Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen boekwaarde van activa en fiscale boekwaarden van die posten. Latente belastingvorderingen worden berekend, per fiscale eenheid, tegen de belastingtarieven vastgesteld op balansdatum en gewaardeerd tegen contante waarde. Actieve latentie leningen o/g. De latentie die voortvloeit uit het verschil tussen de nominale en contante waarde van de opgenomen en uitstaande leningen wordt gewaardeerd tegen de contante waarde over de resterende looptijd per lening. De nominale waarde van de actieve latentie leningen o/g bedraagt per eind 2013 € 907.212. Discontering tegen contante waarde heeft plaatsgevonden op basis van de netto rente (actuele rente langlopende leningen minus belasting op basis van effectieve belastingtarief), zijnde 4,6% x (1-0,255). De contante waarde van de latentie per eind 2013 bedraagt € 588.170.


VLOTTENDE ACTIVA

31-12-2013

31-12-2012

158.064

150.240

0

0

9.773

9.773

0

0

110.106

135.039

94.763

100.986

372.706

396.038

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Rekening courant groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal

Huurdebiteuren Huurachterstanden gespecificeerd naar tijdsduur in aantallen huurders en

Aantal huurders

Bedrag

Aantal huurders

Bedrag

2013

2013

2012

2012

bedrag (x € 1) per einde boekjaar

t/m 1 maand vanaf 1 t/m 2 maanden vanaf 2 maanden en ouder Totaal

117

31.445

107

27.821

35

28.172

36

30.803

39

121.928

47

124.782

191

181.545

190

183.406

Af: voorziening huurdebiteuren

-23.481

-33.166

Stand per 31 december

158.064

150.240

Van het saldo huurdebiteuren per eind 2013 heeft circa € 84.000 (2012: € 62.000) betrekking op vertrokken huurders. De huurachterstand eind 2013 bedraagt 1,44 % (2012: 1,52%) van de bruto jaarhuur en vergoedingen. Voorziening wegens oninbaarheid Voor het risico van wanbetaling is een voorziening getroffen. Deze voorziening geeft het volgende verloop te zien: 31-12-2013

31-12-2012

Voorziening huurdebiteuren Saldo per 1 januari

33.166

19.444

- afgeboekte posten

-31.118

-62.206

- ontvangen afboekingen voorgaande jaren

6.925

8.117

- dotatie voorziening

14.508

67.811


23.481

33.166

Jaarlijks wordt de mate van oninbaarheid van de openstaande vorderingen beoordeeld. In 2013 is op basis hiervan een bedrag van € 31.118 afgeboekt.


31-12-2013

31-12-2012

9.773

9.773

31-12-2013

31-12-2012

Vennootschapsbelasting

0

0

Omzetbelasting

0

0

Totaal

0

0

31-12-2013

31-12-2012

Rekening courant groepsmaatschappijen Vordering Woonpalet Vastgoed BV


Overige vorderingen Doorberekende onderhoudskosten

2.497

0

Vorderingen mutatieonderhoud

64.055

96.096

Overige vorderingen

43.554

38.943

110.106

135.039

31-12-2013

31-12-2012

Totaal

Vorderingen mutatieonderhoud Saldo vorderingen mutatieonderhoud

76.450

131.431

-12.395

-35.335

64.055

96.096

31-12-2013

31-12-2012

Vooruitbetaalde bedragen

42.062

30.707

Overige

52.701

70.279

Totaal

94.763

100.986

31-12-2013

31-12-2012

af: voorziening mutatieonderhoud Totaal

Overlopende activa

Liquide middelen Direct opvraagbaar - Kas - Bank - Kruisposten Totaal De rekening-courant kredietfaciliteit bedraagt € 2.000.000. Hiervoor zijn geen aanvullende zekerheden vereist.


311

118

373.909

777.846

0

0

374.220

777.964

PASSIVA 31-12-2013

31-12-2012

Eigen vermogen Statutaire reserves Overige reserves

45

45

13.222.075

14.481.509

Bestemmingsreserve

0

21.533

13.222.120

14.503.087

31-12-2013

31-12-2012

Saldo per 1 januari

14.481.509

13.580.585

Jaarresultaat

-1.259.434

900.924


13.222.075

14.481.509

31-12-2013

31-12-2012

Totaal

Overige reserves

Bestemmingsreserve (Fonds leefbaarheid) Saldo per 1 januari

21.533

25.398

-21.533

0

Jaarresultaat

0

-3.865


0

21.533

31-12-2013

31-12-2012

Onttrekking

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

0

455.215

Overige voorzieningen

82.210

79.076

Totaal

82.210

534.291

31-12-2013

31-12-2012

455.215

0

0

1.091.147

-455.215

-635.932

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 1 januari Dotaties Onttrekkingen Vrijval

0

0

Stand per 31 december

0

455.215

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag op in mindering te brengen.


31-12-2013

31-12-2012

74.956

73.331

7.254

5.745

82.210

79.076

31-12-2013

31-12-2012

73.331

69.980

Overige voorzieningen Fonds klein onderhoud Fonds zorgpakket Luxor Totaal

Fonds klein onderhoud Saldo per 1 januari - dotatie

86.378

85.612

-84.753

-82.261

74.956

73.331

Saldo per 1 januari

5.745

4.230

- dotatie

2.400

2.650

-891

-1.135

7.254

5.745

31-12-2013

31-12-2012

106.123.888

106.554.341

10.365

3.865

106.134.253

106.558.206

106.554.341

108.756.822

-506.462

-201.702

- finale aflossingen

-4.923.991

-7.000.779

- nieuwe leningen

5.000.000

5.000.000

106.123.888

106.554.341

- onttrekking Saldo per 31 december Fonds zorgpakket Luxor

- onttrekking Saldo per 31 december

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Totaal Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari - reguliere aflossingen


De gemiddelde rentevoet van de per eind 2013 opgenomen geldleningen bedraagt 4,1% (2012: 4,1%). Het reguliere aflossingsbestanddeel voor het volgende boekjaar bedraagt € 33.500. Voor algehele aflossing komt een bedrag van € 5.090.388 in aanmerking. Een deel van het schuldrestant per 31 december 2013, ter grootte van € 91.600.000 heeft een looptijd langer dan 5 jaar. De rentabiliteitswaardecorrectie van deze langlopende schulden (contante waarde van de kasstromen uit de lening contracten verminderd met het schuldrestant van de leningen)


bedraagt € 10.213.528 (2012 € 9.818.608). Hierbij is een disconteringsvoet gehanteerd van 5,25%. 31-12-2013

31-12-2012

Waarborgsommen Saldo per 1 januari

3.865

5.828

- mutaties in boekjaar

6.500

-1.963

10.365

3.865

31-12-2013

31-12-2012

0

0

Schulden aan leveranciers

468.199

657.384


798.043

396.938

Overlopende passiva

2.478.376

2.589.709

Totaal

3.744.618

3.644.031

31-12-2013

31-12-2012

32.522

32.720

135.480

138.183

20.790

20.402

- Vennootschapsbelasting 2012

227.486

205.633

- Vennootschapsbelasting 2013

381.765

0

Totaal

798.043

396.938

31-12-2013

31-12-2012

1.775.017

1.843.293

- Vooruit ontvangen huur

222.160

154.874

- Te verrekenen gemeente Zeewolde

414.521

452.061


Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

Belastingen en premies sociale verzekeringen - Loonheffing - BTW (verleggingsregeling) - Pensioenfonds

Overlopende passiva - Niet vervallen rente

- Overige overlopende passiva Totaal

66.678

139.481

2.478.376

2.589.709

Onder ‘te verrekenen gemeente Zeewolde’ is onder meer een bedrag opgenomen van € 404.111 in zake aan de gemeente schuldig gebleven kosten grondaankoop negentien koopwoningen (Minstreel/Touwslager). Deze woningen zijn verkocht onder de Koop Goedkoopregeling waarbij de grond door Woonpalet in erfpacht is uitgegeven. Eerst bij verkoop van de grond (bloot eigendom) dient met de gemeente Zeewolde te worden afgerekend.


10.10 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Obligo Voorwaardelijk WSW deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De obligoverplichting per eind 2013 bedraagt € 4.072.295 (3,85% van de omvang van de geborgde leningen). Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitenprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Deze verplichting hoeft daarom niet te worden opgenomen in de balans per 31 december. Aangegane verplichtingen Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Per 31 december 2013 bedragen de verplichtingen uit hoofde van de onroerende zaken in ontwikkeling € 527.560 (2012 € 2.964.500). Lasten onderhoud De verplichtingen uit hoofde van in 2013 opgedragen werkzaamheden bedroegen per eind 2013 € 311.667. Heffing saneringsfonds Woonpalet zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 1,07 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Wet Ketenaansprakelijkheid Wij zijn aansprakelijk uit hoofde van de Wet Ketenaansprakelijkheid. Om het risico van deze aansprakelijkheid zoveel mogelijk te beperken, vindt er bij werken een selectie van aannemers plaats en worden bij omvangrijke werken de aannemers financieel beoordeeld. Om de risico’s verder te beperken, wordt gebruikgemaakt van storting op G-rekeningen en BTW-verlegd. Fiscale eenheid Woonpalet maakt deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Woonpalet Vastgoed BV en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel.


10.11 Toelichting op de winst-en-verliesrekening BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2013

2012

12.440.709

11.904.929

-135.179

-47.325

-4.873

-4.350

12.300.657

11.853.254

2013

2012

Huuropbrengsten Te ontvangen netto huur af: huurderving - wegens leegstand - wegens overige redenen Totaal huuropbrengsten De 'te ontvangen netto huur' is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van: - de huurverhoging per 1 juli 2012 en 1 juli 2013; - in 2013 een geheel jaar in exploitatie zijnde (complex 49 Kastanjelaan); - de toename van huur als gevolg van woningverbeteringen; - in 2013 in exploitatie genomen complex 50 (Radon e.o.); - de verkoop van in totaal 10 huurwoningen in 2012 en 12 huurwoningen in 2013

Opbrengsten servicecontracten Bijdragen diensten huismeester Bijdragen glasverzekering Overige goederen, leveringen en diensten

4.186

4.186

20.605

21.058

181.723

171.615

206.514

196.859

-1.040

-832

af: vergoedingsderving - wegens leegstand - wegens overige redenen Totaal opbrengsten servicecontracten

-144

-166

205.330

195.861

2013

2012

1.493.476

1.324.394

-518.905

-435.997

974.571

888.397

0

0

974.571

888.397

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto opbrengsten verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopopbrengst vastgoed bestemd voor verkoop Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkopen bestaand bezit Betreft netto opbrengst van de verkoop van 12 huurwoningen.


2013

2012

56.090

44.842

2013

2012

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen Betreft de activering van uren eigen dienst m.b.t. voorbereiding en toezicht.

Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen verrichte diensten

42.794

45.632

Overige opbrengsten

164.697

105.689

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

207.491

151.321

2013

2012

Vergoedingen voor verrichte diensten Administratiekosten Inschrijfgeld woonruimteverdeling Vergoeding opmaken huurcontracten

4.191

3.597

20.920

24.905

4.800

4.125

Overige

12.883

13.005

Totaal

42.794

45.632

2013

2012

104.619

36.880

0

33.645

53.699

35.638

Overige opbrengsten Vergoeding onderhoudslasten Opbrengst pro-rato btw teruggave 2010 Opbrengst erfpacht Koop Goedkoop Overig

6.379

-474

Totaal

164.697

105.689

2013

2012

2.907.633

2.776.207

Afschrijvingen onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

157.065

149.038

Afschrijvingen commercieel vastgoed in exploitatie

141.159

145.552

Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa en Vastgoedportefeuille

3.205.857

3.070.797

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie


2013

2012

-950.131

-2.685.117

2.358.509

504.063

-400.442

0

79.809

1.091.147

1.087.745

-1.089.908

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Terugname afwaarderingen bestaand bezit Afwaarderingen in bestaand bezit Terugname afwaardering nieuwbouwprojecten Afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen

Materiële vaste activa

Terugname bestaand bezit Afwaardering bestaand bezit Afwaardering VG in ontwikkeling Terugname nieuwbouw Per saldo afwaardering

Vastgoedbeleggingen

-898.670 2.090.655

Voorziening onrendabel

-51.461 267.854

79.809 54.773 1.326.567

0 216.393

Totaal 2013 0 0

-950.131 2.358.509

-455.215 -455.215

79.809 -400.442 1.087.745

2013

2012

943.215

925.440

Lonen en salarissen Salarissen Inhuur- en uitzendkrachten

16.225

17.993

Af: ziekengelden

-2.853

-12.147

956.587

931.286

Totaal lonen en salarissen Het aantal formatieplaatsen per eind 2013 bedraagt 16,9 (2012: 17,1).

Overzicht vergoedingen directie en raad van commissarissen op grond van de WNT Onkostenvergoedingen

Duur dienstverband

Belast

Uit dienst

omvang dienst verband

€ 101.464

€0

€0

€ 22.185 28-07-1975

01-01-2015

36u

€

7.800

€0

€0

€ 0 01-03-2009

01-04-2017

n.v.t.

€

6.000

€0

€0

€ 0 01-05-2003

01-06-2014

n.v.t.

lid

€

6.000

€0

€0

€ 0 01-01-2013

01-02-2017

n.v.t.

lid

€

2.333

€0

€0

€ 0 01-05-2013

01-06-2017

n.v.t.

drs. lid

€

6.000

€0

€0

€ 0 01-01-2013

01-02-2017

n.v.t.

Vrl

Achternaam

L.

Mulder

Titel Functie

G.P.

Oosterman

J.T.

van der Wolf ds.

vice-voorzitter RvC

F.L.

Kappers

Directeur-bestuurder drs. voorzitter RvC

R.A.P. Schouwaert mr. C.L.

Suurland

Beloning (€)

Beloningen betaalbaar Variabel op termijn

Vast


In dienst

Jubilea-uitkeringen De verplichtingen wegens jubilea-uitkeringen zijn niet opgenomen in de balans gezien ze niet materieel zijn. Eventuele kosten van jubilea-uitkeringen worden verantwoord op het moment dat ze zich voordoen. 2013

2012

Onderhoudslasten Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)

701.397

722.822

Onderhoudsuitgaven (cyclisch)

1.655.396

1.776.769

Totaal onderhoudslasten

2.356.793

2.499.591

2013

2012

Klachtenonderhoud

273.276

313.035

Mutatieonderhoud

143.227

168.493

Contractonderhoud

219.110

239.147

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:

Levering materialen/diensten Brandschade/verzekeringswerk Sub (niet cyclisch) onderhoud

208

15

65.576

2.132

701.397

722.822

Planmatig onderhoud

1.655.396

1.776.769

Totaal

2.356.793

2.499.591

2013

2012

Mens gerelateerde leefbaarheid

6.445

13.770

Totaal leefbaarheid

6.445

13.770

2013

2012

11.946

11.116

Directe exploitatiekosten goederen, leveringen en diensten

182.868

173.308

Totaal lasten servicecontracten

194.814

184.424

2013

2012

1.067.928

631.801

Leefbaarheid

Lasten servicecontracten Premie glasverzekering

Overige bedrijfslasten Heffingen Bijdragen VvE’s

17.433

39.840

Toevoeging voorziening oninbaarheid

55.636

113.000

1.140.997

784.641

605.464

574.496

1.746.461

1.359.137

Subtotaal Beheerskosten Totaal overige bedrijfslasten


2013

2012

428.513

37.643

Heffingen Heffing projecten saneringssteun CFV Verhuurdersheffing

43.705

0

539.926

539.398

Verzekeringen

37.001

34.117

Contributie landelijke federatie

18.783

20.643

1.067.928

631.801

2013

2012

Belastingen

Totaal heffingen Bijdragen Verenigingen van Eigenaren Bijdragen VvE’s

35.272

58.037

-17.839

-18.197

17.433

39.840

2013

2012

Overige personeelskosten

49.638

56.492

Huisvestingskosten

54.856

52.601

Porti en telefoonkosten

29.144

28.080

Drukwerk en advertentiekosten

51.132

55.319

Contributies en abonnementen

31.745

29.577

Doorberekeningen bijdragen Totaal netto bijdragen Verenigingen van Eigenaren

Beheerskosten

Advies- en accountantskosten

92.531

88.969

Automatiseringskosten

149.668

140.572

Overige algemene kosten

146.750

122.886

Totaal beheerskosten

605.464

574.496

2013

2012

41.960

34.669

Fiscale advisering

9.330

10.754

Andere niet-controlediensten (pro-rata btw teruggave)

2.335

10.335

53.625

55.758

Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht Controle van de jaarrekening

Totaal accountantshonoraria en fiscale advisering


Financiële baten en lasten 2013

2012

Rente op liquide middelen

217

341

Rente op vorderingen (heffingsrente c.a.)

756

80.151

Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

973

80.492

2013

2012

4.336.997

4.451.770

23.046

21.873

4.360.043

4.473.643

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Onder de rente op vorderingen 2012 is een vergoeding heffingsrente opgenomen ad € 78.824 inzake de teruggave VPB en OB over voorgaande jaren.

Rentelasten en soortgelijke kosten Leningen Overige schulden Af: geactiveerde rente Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

551

-5.239

4.360.594

4.468.404

2013

2012

702.577

526.445

Belastingen Acute vennootschapsbelasting Correctie VPB 2012

21.853

0

Mutatie belastinglatentie (leningen o/g)

56.337

56.496

780.767

582.941

Totaal belastingen

De belastbare winst over 2013 is als volgt bepaald:

2013

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (voor belastingen)

-478.667

Fiscaal correctie afschrijvingen materiële vaste activa in exploitatie

2.918.095

Fiscaal correctie afschrijvingen commercieel vastgoed in exploitatie

130.696

Fiscale afschrijvingen Kastanjelaan

-64.539

Dotatie Fonds klein onderhoud

1.625

Dotatie zorgpakket Luxor

1.509

Fiscaal correctie waardeveranderingen materiële vaste activa Fiscaal niet geaccepteerde deel afschrijving kantoorpand

1.087.745 13.008

Fiscaal correctie boekwinst verkoop bestaand bezit

-693.459

Fiscaal toegerekende disagio leningportefeuille

-248.657 3.146.023

Fiscale winst 2013

2.667.356


Niet aftrekbare gemengde kosten

4.400

Niet aftrekbare heffing CFV

428.513

Investeringsaftrek

-15.470 417.443

Fiscale winst 2013

3.084.799

Vrijval herinvesteringsreserve

55.393

Dotatie fiscale winst verkoop huurwoningen aan de herinvesteringsreserve

-289.883

Belastbare fiscale winst 2013

2.850.309

Verschuldigde vennootschapsbelasting 2013 Tarief van 20% over belastbaar bedrag tot € 200.000 Tarief van 25% over belastbaar bedrag vanaf € 200.000

Winst

VPB

200.000 2.650.309

662.577

2.850.309

702.577

Over de belastbare fiscale winst ad € 2.850.309 is een bedrag van € 702.577 aan vennootschapsbelasting verschuldigd. In 2013 is op basis van een voorlopige aanslag een bedrag betaald van € 320.812. Het per saldo nog verschuldigde bedrag ad € 381.765 is als nog te belasting verantwoord onder de kortlopende schulden op de balans per 31 december 2013. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit woningverkopen, afschrijvingen op vastgoed, de waardering van leningen en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Zeewolde, 21 mei 2014 Opmaken van de jaarrekening 2013 Was getekend door de directeur-bestuurder

Mevrouw L. Mulder Vaststellen van de jaarrekening 2013 Was getekend door de raad van commissarissen

Mevrouw G.P. Oosterman


40.000

De heer J.T. van der Wolf

Mevrouw C.L. Suurland

De heer F.L. Kappers

De heer R.A.P. Schouwaert


11 Overige gegevens

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 De directeur-bestuurder besluit om het negatieve resultaat over 2013 als volgt te bestemmen:

Bestemming jaarresultaat: Onttrekking overige reserves

-1.259.434

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 De jaarrekening 2013 is goedgekeurd in de vergadering van de RvC gehouden op 21 mei 2014. De RvC heeft de bestemming van het resultaat goedgekeurd conform het besluit van de directeur-bestuurder.


12 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Aan de raad van commissarissen van Stichting Woonpalet Zeewolde te Zeewolde Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de, in de jaarstukken in hoofdstuk 10 opgenomen, jaarrekening 2013 van Stichting Woonpalet Zeewolde te Zeewolde gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de enkelvoudige winst-enverliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector WNT, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe


beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico- inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Woonpalet Zeewolde per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Utrecht, 21 mei 2014 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: drs. S. Bakker RA


Stichting Woonpalet Zeewolde Bezoekadres: Eilandgracht 39, 3891 GA ZEEWOLDE Postadres: Postbus 59, 3890 AB ZEEWOLDE Telefoon: (036) 522 23 04 Fax: (036) 522 10 73 [email protected] www.woonpalet.net @Woonpalet facebook.com/Woonpalet Zeewolde Woonpalet is een voortzetting van Stichting Woningbouw Zeewolde (vanaf 21 maart 2001). Inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel in Flevoland, nummer 41022121. Koninklijk Besluit toegelaten instelling, op 6 november 1990, nummer 90.021746. Geregistreerd door de Commissie Bedrijfstakcode Woningcorporaties in het Nationaal Register Volkshuisvestinginstellingen op 3 september 1996. NRV-nummer 2441.


De krachten gebundeld

Recommend Documents