De Kansen benut Jaarverslag 2010
3
J a a rv er s l a g 2 0 1 0
4
De Kansen benut
Jaarverslag 2010
I n h o u d s o p g av e
J a a rv er s l a g 2 0 1 0
6
Voorwoord
6
1
Inleiding
8
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
Ontwikkelingen Ontwikkelingen in Europa Ontwikkelingen in Nederland De regionale ontwikkelingen in Haaglanden De lokale ontwikkelingen in Zoetermeer De ontwikkelingen bij De Goede Woning Toekomstige ontwikkelingen en hun invloed op ons beleid
3 Kansrijk in Wonen, ondernemingsplan 2007-2010 3.1 Inleiding 3.2 Onze missie en visie 3.3 Rol- en taakopvatting 3.4 Hoofddoelstellingen uit ondernemingsplan 2007-2010 3.5 Samenwerken aan wonen in Zoetermeer 3.5.3 Samen werken aan de Zoetermeerse samenleving 3.6 Wonen met kansen 3.6.4 Kansen voor jong en oud 3.7 Samen aan de slag 3.7.1 Invoeren competentiebeleid 3.7.2 Verder ontwikkelen ondernemerschap 3.7.3 Medewerkertevredenheid onderzoeken 3.7.4 INK-managementmodel 3.7.5 Eind 2008 de eerste visitatie uitvoeren 3.7.6 Uitvoeren risicomanagement, fraudebestrijding en integriteitsbeleid 3.7.7 Invoeren stakeholdermanagement 3.7.8 Invoering van en participatie in benchmarks 3.8 Hoe meten wij onze resultaten 3.9 Afsluiting van ons ondernemingsplan
10 10 12 14 15 15 16 18 18 18 18 20 20 21 21 23 24 24 24 24 25 25 25 25 25 26 26
4 4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.4 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 4.16.1 4.16.2 4.16.3 4.16.4 4.16.5 4.16.6 4.16.7 4.16.8 4.17 4.18 4.19
Resultaten in 2010 Inleiding Hoe komen wij tot onze doelstellingen en resultaten? Prestatieafspraken Passend huisvesten van de doelgroep De omvang en de kwaliteit van de sociale voorraad Leefbare buurten Wonen en zorg Meer resultaat door netwerken met belanghouders Investeren in en meten van leefbaarheid Extra investeren in leefbaarheid Meten van onze maatschappelijke resultaten Leefbaarheidsactiviteiten Samenwerken aan huisvesting voor bijzondere doelgroepen Huisvesting statushouders Aan wie hebben wij onze woningen verhuurd? Huurprijsbeleid De prijs-/kwaliteitsverhouding is gunstig Huurquotes leiden tot aanpassen huurinkomenstabel Vertrokken huurders en het leegstandsverlies Huurachterstanden en woninguitzettingen Vroegsignalering voor preventie Verkoop huurwoningen Door duurzaamheid gedreven Duurzaam Zoetermeer Duurzaam bouwen, verbouwen, onderhoud en innovatie Forse investering in energiebeleid Duurzaam wonen Duurzaam werken Duurzame gebiedsontwikkeling Duurzame kansen Duurzame relaties Grootonderhoud en planmatig onderhoud Veel nieuwbouwprojecten in ontwikkeling en aanbouw Onze woningen in 2010
28 28 28 28 30 32 32 32 32 33 33 34 34 36 37 37 39 39 39 41 41 42 42 42 42 43 43 44 44 45 45 45 45 46 49
4.20 Sponsoring en bijdragen aan partners voor leefbaarheidsprojecten 4.21 Kwaliteitsmeting van onze dienstverlening 4.22 Klachtencommissies en klachtenmanagement 4.24 Oordeelsbrief 4.25 Nevenstructuren 4.26 De toekomst
49 52 52 54 54 54
5 5.1 5.2 5.3 5.4
Jong, duurzaam en vanuit eigen kracht Naar een nieuw ondernemingsplan Het leggen van een fundament in de onderzoeksfase De missie en visie Hoofddoelstellingen
56 56 58 59 59
6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.10.1 6.10.2 6.11 6.12 6.13 6.14
Onze organisatie Inleiding Organisatiestructuur Kengetallen Arbobeleid Opleidingen en trainingen Ziekteverzuim Personeelsvereniging Werkbezoek met leerdoelen Ondernemingsraad Integriteit Integriteitscode Governancecode Informatiebeveiliging Klokkenluiderregeling en de commissie Bok Voorkoming belangenverstrengeling Vertrouwenspersonen
60 60 60 60 62 62 62 62 63 63 63 64 64 64 64 64 64
7 7.1 7.2 7.3
Onze belanghouders Onze acht belanghoudersgroepen Belanghoudersbijeenkomsten Wat wij uit de belanghoudersbijeenkomsten meenemen
66 66 69 73
8 8.1 8.2
Bestuursverklaringen Verklaring van de statutair directeur Verklaring van de Raad van Toezicht
72 72 75
9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5
Financiën en verbindingen Financieel beheer Bezwaren en vervreemden De zorg voor een goede bedrijfsvoering en administratie Risicomanagement Verbindingen met andere rechtspersonen
82 82 86 86 87 87
10
Kerngegevens en kengetallen
90
11 Jaarrekening 11.3.1 Algemene waarderingsgrondslagen 11.3.2 Balanswaardering 11.3.3 Resultaatbepaling 11.3.4 Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht 11.4 Specificatie toelichting op de geconsolideerde balans 11.5 Specificatie toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 11.6 Kasstroom uit operationele activiteiten 11.7 Enkelvoudige balans per 31 december 11.8 Enkelvoudige Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2010 11.9 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
94 97 99 101 102 103
12 12.1 12.2
Overige gegevens Statutaire bepalingen resultaatbestemming Gebeurtenissen na balansdatum
132 132 132
13
Accountantsverklaring
134
ijlagen B a Verklaring klokkenluidersregeling
117 125 128 130 131
136
7
voorwoord In 2006 formuleerden wij onze ambities voor de jaren 2007 tot en met 2010 in ons ondernemingsplan.
toekomst niet per definitie zeker. Inmiddels weten wij dat de rente al jarenlang sterk is gedaald. Het gevolg was dat vermogens van woningcorporaties
Dit ondernemingsplan had de titel Kansrijk in Wonen. Een titel met een diepere betekenis. Het stond
stegen. Dit werd versterkt door het beleid van toenmalig minister Remkes, die van
bijvoorbeeld voor het benutten van onze kansen om het beschikbaar gekomen vermogen te bestemmen.
mening was dat woningcorporaties geen nieuwbouw meer moesten bouwen, maar juist meer woningen zouden moeten verkopen. Het gevolg was een
Maar vooral ook om daarmee kansen voor onze belanghouders te benutten. Scherpe doelstellingen
scherpe daling in de ontwikkeling van nieuwe woningen en een geleidelijke stijging van het aantal woningverkopen.
zijn daarop geformuleerd.
Het vermogen van de corporatiebranche steeg vervolgens tot ongekende hoogte. In de jaren 2007 en 2008 ontstond grote maatschappelijke ontevredenheid over deze vermogens. Een reactie daarop bleef niet uit. De overheid
8
De wereld is sindsdien sterk veranderd. In belangrijke mate door de crisis in de
voerde de integrale vennootschapsbelasting in. Het doel was om het ongelijke
financiële sector. Waar banken tot die tijd konden beschikken over een oneindig
speelveld met de markt op te lossen. Het sloeg echter door naar de andere
lijkend vertrouwen, bleek in korte tijd dat hun businessmodel grote risico´s
kant. Wij betalen nu 25% belasting en andere commerciële vastgoedpartijen
bevatte. Risico´s die zo groot waren dat het de westerse economieën deed
niet. Door de Vogelaarheffing namen de middelen voor De Goede Woning
wankelen. Overheden moesten ingrijpen. Maar het duurde niet lang of ook
verder af. Ook dit was geen goed doordachte heffing. Deze was namelijk niet
diezelfde overheden kwamen in de problemen. Maar ook pensioenfondsen
om arme corporaties te steunen maar om corporaties met achterstandswijken
staan er, net als enige jaren geleden, slecht voor. Eigenlijk slechter dan ooit.
te ondersteunen. Waarbij deze extra middelen zelfs voor woningcorporaties
Het toont de kwetsbaarheid van het luxe leven.
met een goed vermogen beschikbaar waren, terwijl woningcorporaties met
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
een beperkt vermogen wel moesten afdragen. Een luxe leven dat eigenlijk ook gold voor woningcorporaties. In 1996
Samen met de zeer matige huurstijging en sterk gestegen bouwkosten leidde
losgekoppeld van de gouden koorden met de overheid. Vanaf dat moment
dit tot een sterke afname van het vermogen. Omdat diverse woningcorporaties
moesten zij zelf de exploitatierisico´s dragen. Met de hoge rente van de
mede afhankelijk waren van de opbrengst uit de verkoop van woningen en
tachtiger jaren in het achterhoofd en het besef dat de rente een zeer belang-
dit door de crisis sterk afnam, moest menig nieuwbouwproject de koelkast in
rijke factor in de exploitatie van woningen is, leek toen inderdaad een veilige
of werd zelfs geschrapt.
Er ligt dus een periode achter ons waarin wij veel uitdagingen hebben gekend
programma en heeft al direct in 2008, toen de ingrepen van het rijk helder waren,
en veel hebben kunnen leren. Wij hebben daardoor de periode van ons oude
de productieambitie met 500 sociale huurwoningen neerwaarts bijgesteld.
ondernemingsplan ook goed en met een tevreden gevoel in 2010 kunnen
Dit is erg jammer, aangezien wij nog steeds bij elke vrijkomende woning 180
afsluiten. Gelijktijdig hebben wij met onze belanghouders nieuwe uitdagingen
huishoudens die graag in aanmerking waren gekomen, moeten teleurstellen.
gevonden voor, op zijn minst, nog vier jaar.
De positieve ontwikkeling van de rente en de verkoopopbrengsten hebben
Dit jaarverslag staat daarom in het teken van zowel de afsluiting als de start van
maatschappelijk veel betekend. Er zijn veel nieuwe sociale huurwoningen
een periode. Het jaar 2010 was daarom een intensief maar mooi jaar.
gerealiseerd, zonder dat dit de overheid extra middelen heeft gekost.
Graag verantwoorden wij ons hierover in dit jaarverslag, over wat en waarom
Ook heeft het geleid tot veel experimenten en innovaties, waar veel lering uit
wij deze resultaten belangrijk vinden.
V o o r w oord
De Goede Woning is zeer beperkt financieel afhankelijk van haar verkoop-
is getrokken. De snelle opeenvolging van veranderingen in omstandigheden heeft veel gevraagd van woningcorporaties, die dat lang niet altijd gewend
Ik wens u veel leesplezier!
waren. De komende jaren zullen de middelen naar verwachting eerder minder dan meer worden. Niet alleen de nieuwe extra afdracht die met ingang van 2015 start, maar ook de verwachte stijging van de rente zullen een groot effect hebben op de woningproductie.
Ed Pannebakker Directeur
Er breekt naar mijn mening een nieuw tijdperk aan. Een tijdperk waarin ook onze doelgroep zal veranderen. Waar wij meer aandacht zullen moeten besteden aan de kwaliteit van de leefbaarheid in buurten. Niet om de rol van de gemeente of andere belanghouders over te nemen, maar om onze verbindende en stimulerende rol nog meer in te zetten. Ook daar verwacht ik nieuwe uitdagingen, nieuwe innovaties en nieuwe lessen met onze organisatie.
9
1 . I n l e idi n g Wij vinden het logisch en belangrijk dat wij ons helder verantwoorden over onze ambities en prestaties.
In hoofdstuk 6 vindt u onze verantwoording over onze organisatie. Onze belanghouders hebben de afgelopen jaren voor ons een steeds prominentere
Verantwoording via ons jaarverslag is daarbij een formeel document dat de bestuurder opstelt en de
plaats gekregen bij onze beleidsvorming en uitvoering van ons werk. Wat dat betekent wordt in het volgende hoofdstuk nader toegelicht. Vervolgens treft
Raad van Toezicht vaststelt. Formele richtlijnen vanuit de toezichthoudende instanties vormen daarbij
u de hoofdstukken aan met daarin de bestuursverklaringen, financiën en verbindingen, kerngegevens en kengetallen, de jaarrekening, overige gegevens
slechts de ondergrens. Graag plaatsen wij dit in een breder perspectief, zoals het beschrijven van
en de accountantsverklaring.
belangrijke ontwikkelingen die wij zien en die van invloed zijn op ons functioneren. In hoofdstuk 2
Wij nemen de dialoog met onze belanghouders serieus en beschrijven in hoofdstuk 7 hoe wij kennis en kunde met onze belanghouders delen en hoe wij
10
lichten wij deze vanuit verschillende invalshoeken toe en geven daarbij aan wat de eventuele
hun aanbevelingen verwerken in ons beleid.
gevolgen voor De Goede Woning of in het algemeen kunnen zijn.
Daarna volgt hoofdstuk 8 over de verantwoording van de directie en de Raad van Toezicht.
In dit jaarverslag maken wij ook de balans op van de resultaten van ons
Tot slot verantwoorden wij ons in hoofdstuk 9 en verder over de financiën en
ondernemingsplan 2007-2010 Kansrijk in Wonen. In hoofdstuk 3 vertellen wij
verbindingen, onze kengetallen en kerngegevens, de jaarrekening en overige
u daarom wat wij hebben gerealiseerd; dit plan hebben wij in 2010 afgesloten.
gegevens.
In hoofdstuk 4 leggen wij verantwoording af over onze resultaten in 2010. J aa rv e r s la g 2 0 1 0
In dit jaarverslag is dus veel terug te vinden. Er is echter altijd meer informatie Een nieuwe periode breekt aan. Voor de periode 2011 tot en met 2014 hebben
beschikbaar. Actuele en uitgebreidere informatie kunt u vinden op onze website.
wij in het verslagjaar met een volgend ondernemingsplan, nieuwe ambities
Als wij denken dat de lezer meer informatie wil hebben, hebben wij in dit
geformuleerd. Het plan kreeg als titel: Jong, duurzaam en vanuit eigen kracht.
jaarverslag de verwijzing expliciet gemaakt in een voetnoot.
Gezien het belang hebben wij dit ook een eigen hoofdstuk gegeven en wij vertellen er graag over in hoofdstuk 5.
11
2 . ONTW I K K EL I NGEN Veranderingen volgen elkaar in een hoog tempo op. Veranderingen die vaak het gevolg zijn van
De Nederlandse regering heeft inmiddels de beschikking omgezet naar regelgeving die met ingang van 1 januari 2011 van toepassing is.
bepaalde ontwikkelingen. De directie heeft daarom aandacht voor de verschillende ontwikkelingen Waarom protest tegen de beschikking? en bespreekt deze actief met het management en de Raad van Toezicht. Onderstaand lichten wij
De Goede Woning heeft haar steun betuigd aan de woningcorporaties die in beroep zijn gegaan tegen deze Europese beschikking. Wij hebben onze steun
de belangrijkste ontwikkelingen toe en geven daarbij aan wat mogelijke of zekere gevolgen zijn.
betuigd omdat wij in de Europese beschikking de aansluiting missen tussen de inkomensgrens van € 33.614 en de huurprijsgrens van € 652. Wij vinden dat deze huurprijs, voor een redelijke huurquote, een hoger inkomen vereist.
12
2.1 Ontwikkelingen in Europa
Nu kunnen mensen met een inkomen net boven € 33.614 moeilijk een sociale
Europa wordt steeds belangrijker in de praktijk van corporaties. Meer en meer
huurwoning huren. En voor een redelijke huurquote zijn nu juist zij aangewezen
hebben kaderstelling en regelgeving uit Brussel invloed op de woningcorporaties
op een sociale huurwoning. Daarnaast dreigen buurten steeds kwetsbaarder
in Nederland. Het gaat dan om onderwerpen als staatssteun, Europese aan-
te worden, doordat in sociale huurwoningen minder gemêleerde doelgroepen
besteding, mededinging en bouwregelgeving. Na een jarenlange discussie
wonen.
heeft de Europese Commissie in december 2009 een beschikking afgegeven over de Nederlandse volkshuisvesting in relatie tot Europese staatssteunregels.
De afgelopen jaren hebben wij bij nieuwbouw eenzijdig samengestelde
Het is opmerkelijk dat deze regelgeving, anders dan u zou verwachten, alleen
woonbuurten zien ontstaan, met leefbaarheidsproblemen. Deze buurten
voor Nederland geldt.
vragen extra aandacht en middelen van ons, maar ook van welzijnsorganisaties en de gemeente. Dit is, in tijden dat bezuinigingen aan de orde van de dag
J aa rv er s l a g 2 0 1 0
De Europese beschikking
zijn, ook om die reden een buitengewoon ongewenste situatie.
In deze beschikking staat voor welke activiteiten corporaties staatssteun mogen ontvangen. De nieuwe Europese regels eisen ondermeer dat corporaties 90%
De nieuwe regelgeving maakt het vrijwel onmogelijk om gemêleerde buurten
van hun met staatssteun gebouwde huurwoningen met een huur onder de
bij nieuwbouw en herstructurering te realiseren. En door die gemêleerde
vrije sector huurgrens (€ 652) alleen maar toewijzen aan huishoudens met een
buurten week nu juist de Nederlandse sociale volkshuisvesting op een unieke
inkomen tot € 33.614.
en positieve wijze af van de buitenlandse situatie.
13
De Goede Woning heeft zich voorbereid op de beschikking
gaan verhuren. Gezien onze contractuele verplichtingen zullen wij de verhuur-
Wij hebben ons in 2010 voorbereid op de invoering van de Europese beschikking
resultaten te zijner tijd apart verantwoorden.
per 1 januari 2011. Wij monitoren onze woningtoewijzingen en leggen het inkomen en de bijbehorende verklaring van onze huurders bij de woning-
Toewijzingsnorm zet de leefbaarheid in onze complexen
toewijzing gedegen vast. Zo weten wij dat wij ook in 2010 al, voor meer dan
en buurten onder druk
90% van onze woningen, verhuurden aan deze doelgroep en gaan dit met
In Zoetermeer wordt 45% van de woningen verhuurd aan de minima. En dan
onze bestaande bouw in 2011 ook doen.
nog is hun slaagkans op een woning net iets kleiner dan het gemiddelde van de BBSH-doelgroep. Dit zijn niet de meest kansrijke mensen. Zij dragen steeds
14
De verhuur van onze nieuwbouw en de Europa-eis
vaker een grote rugzak met verschillende problemen met zich mee. Dat zet
Wij hebben op dit moment twee nieuwbouwcomplexen in aanbouw. Dat is het
de leefbaarheid in de wijken onder druk. Door de toewijzingsnorm hebben
centrumplan van 340 appartementen en 158 woningen in Waterzicht, beide in
wij minder ruimte om meer gemêleerd toe te wijzen en de verschillende naast
de wijk Oosterheem. Wij gaan deze woningen in 2011 en 2012 verhuren.
elkaar liggende inkomensgroepen door elkaar te huisvesten. Ook valt een
Wij hebben per brief aan het ministerie van Binnenlandse Zaken & Koninkrijks-
grote groep woningzoekenden buiten de boot. Zij verdienen te weinig voor
relaties gevraagd om de eerste verhuring van de nieuwbouw buiten de
het kopen van een woning en te veel voor het huren van een woning bij een
telling te houden, maar deze wel bij de tweede verhuring te gaan meetellen.
corporatie.
Zeker bij de oplevering van grote woningaantallen is het vrijwel onmogelijk om een gemêleerd woningaanbod met een redelijke huurquote te realiseren.
2.2 Ontwikkelingen in Nederland
Helaas is dit verzoek afgewezen.
De belangrijkste ontwikkelingen voor ons waren de verkiezingen en de
Bij de 158 woningen in Waterzicht zullen wij, door een sterke uitsluiting van
economische recessie. De verkiezingen doordat een centrumlinks Kabinet
de lage middeninkomens bij de bestaande woningvoorraad, zeer waarschijnlijk
werd vervangen door een centrumrechts Kabinet. De economische crisis
inclusief dit project net binnen de norm kunnen verhuren. Wij moeten dan
werkt uiteraard door in het beleid van het Kabinet, maar ook direct en indirect
helaas wel ons beleid bij enkele kwetsbare buurten tijdelijk verlaten.
in onze bedrijfsvoering.
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
Voor de nieuwbouw van 340 appartementen ligt het anders. Bij dit project hebben wij nog voor de Europese beschikking een overeenkomst met marktpartijen en
Aangekondigde maatregelen van dit Kabinet
de gemeente gesloten. Deze overeenkomst gaat juist uit van extra toewijzing
De maatregelen die het Kabinet heeft aangekondigd op het gebied van
aan de doelgroep met een middeninkomen tussen € 33.614 en € 44.000 per jaar.
wonen hebben grote gevolgen voor de financiële positie van de corporaties.
Deze verplichting, waarmee wij de doorstroming in Zoetermeer vanuit goedkopere
Aangekondigde maatregelen zijn de bijdragen van € 600 miljoen aan de
huurwoningen willen stimuleren, was destijds voor ons dé reden om bij dit
huurtoeslag en het inflatievolgend huurbeleid voor woningzoekenden met een
project onrendabel te investeren. Wij zullen dit project conform het contract
jaarinkomen beneden de € 43.000.
wij voor de verhuur beschikbaar krijgen. De wachttijd voor huishoudens,
Het betekent helaas weer een verdere inperking op de bouwproductie.
en vooral starters met een laag inkomen, zal langer worden. Dit belemmert
Dat is jammer want er is bij ons nog steeds een grote vraag naar sociale
uiteraard ook de doorstroming binnen de huursector.
huurwoningen. Ook voor de woningbouwproductie, die sterk is ingezakt als
Een omvangrijke verkoop door woningcorporaties zal leiden tot verdere
gevolg van de financiële en economische crisis, zou het goed zijn als wij meer
prijsdaling en een stijgende last op de rijksbegroting door de toename van
konden bouwen.
de hypotheekrenteaftrek. Een prijsdaling zal tot gevolg hebben dat huidige
De mogelijkheid om huurders met een jaarinkomen boven de € 43.000 een
woningeigenaren mogelijk in financiële problemen komen als zij hun huis
huurverhoging te geven van 5%-punt boven de inflatie, heeft tot doel het te
verkopen. Het is dan logisch dat zij blijven zitten en voorlopig geen woon-
goedkoop scheefwonen te bestrijden. Een doel dat wij graag onderschrijven,
carrière zullen maken. De extra belasting van de rijksbegroting zou wel eens
hoewel wij niet zullen kiezen voor het toepassen van de maximale hoogte van
heilzaam kunnen werken op het taboe dat rust op de hypotheekrenteaftrek.
deze extra huurverhoging. Bij het toepassen van de maximale huurverhoging
Professionals en de consument hebben al jaren door dat dit instrument op
zullen deze huurders weggejaagd worden. Iets wat wij niet nastreven.
langere termijn niet houdbaar is.
2 . ONTWI K KEL I NGEN
Deze maatregelen leggen een beslag op onze investeringsmogelijkheden.
Belangrijk is wel dat extremiteiten in het goedkoop scheefwonen worden aangepakt. Wij willen daar zorgvuldig mee omgaan en zullen de huurprijzen
De Goede Woning kijkt bij de verkoop van woningen naar het
dan langzamer laten stijgen. Wij behouden deze huurders namelijk graag
gewenste resultaat
om bij te dragen aan vitale woonbuurten.
Wij hebben al eerder verkoop van onze woningen ingezet als middel om de leefbaarheid in wooncomplexen te bevorderen. En dus niet omdat de omzetting
De minister roept op tot verkoop van corporatiewoningen
van stenen in geld voor de bedrijfsvoering noodzakelijk was. Wij vinden dat
Afgelopen zomer riep demissionair minister Middelkoop de corporaties op
incidentele middelen uit verkoop niet structureel van belang mogen zijn voor
hun woningen, al dan niet met korting, aan starters te verkopen. Hij ging
de woningexploitatie. Uiteraard wenden wij deze middelen wel aan om extra
met deze oproep voorbij aan feiten, zoals de sinds 2005 dalende verkoop
nieuwbouw te kunnen realiseren.
van corporatiewoningen. In september 2010 is een interessant onderzoek
Met de verkoop van appartementen in Meerzicht wisten wij ook het aanbod van woningen voor starters in Zoetermeer te vergroten. De starterslening van
verschenen naar de mogelijkheden en de consequenties van grootschalige verkoop van corporatiewoningen voor de bedrijfsvoering van de corporaties .
de gemeente Zoetermeer bracht nog meer starters in de gelegenheid om
De consequenties van omvangrijke verkoop van corporatiewoningen zijn
deze ruime appartementen te kunnen kopen.
lastig in te schatten omdat iets dergelijks niet eerder is gebeurd.
Onze verwachtingen over de effecten op de leefbaarheid zijn hierbij uitgekomen.
Een omvangrijke verkoop heeft ook gevolgen voor de slaagkans van huishoudens
Van te voren hadden wij verwacht dat verkoop zou bijdragen aan de leef-
die op een huurwoning zijn aangewezen. Het aantal woningen vermindert
baarheid, omdat wij op deze manier een meer gemêleerde bezetting in het
immers sterk en dus ook het aanbod dat vrijkomt. Voor ons geldt nu al dat wij
complex kregen én huiseigenaren meer betrokken zijn bij hun leefomgeving2.
gemiddeld bijna 200 gegadigden moeten teleurstellen voor elke woning die
Bij ons onderzoek bevestigden huurders dit.
1
Omvangrijke verkoop van corporatiewoningen, Johan Conijn & Bert Kramer 10-11-2010;
1
Ortec Finance
USP-onderzoek ‘De invloed van verkoop op de leefbaarheid’
2
15
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
16
Geen pasklare oplossing voor de problemen op de woningmarkt
2.3 De regionale ontwikkelingen in Haaglanden
Het is evident dat de woningmarkt problemen kent. De doorstroming is sterk
Wij zijn samen met alle andere sociale verhuurders in Haaglanden verenigd
teruggelopen. De kwalificatie dat de woningmarkt vast zit wordt veel gebruikt.
in de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). De SVH en het Stadsgewest
De vraagondersteuning via de hypotheekrenteaftrek is een breed erkende
Haaglanden zijn in 2009 nieuwe prestatieafspraken 2010-2014 voor de regio
verstoring. Toch is de afschaffing of aanpassing hiervan niet de pasklare oplossing.
overeengekomen. Wij waren hier, als een van de vertegenwoordigers van de SVH,
Er is geen pasklare oplossing voor de problemen op de woningmarkt.
direct bij betrokken. Het doel was en is een ongedeelde regio, waar ook de
Die verschillen per regio en soms per gemeente. Daarom volgen wij de
lagere inkomensgroepen een passende woning kunnen vinden. Voor 2010
ontwikkelingen op de voet en stellen, waar nodig, ons beleid zo bij dat wij
betekenen de afspraken in ieder geval dat de SVH-corporaties en de gemeenten
onze doelgroep zo goed mogelijk kunnen bedienen.
uitwerking moeten geven aan de prestatieafspraak ‘lokale beleidsruimte’.
Effecten van de economische crisis
De invulling van 10% lokale beleidsruimte
De economische crisis laat diepe sporen na en is ook van invloed op de
Deze afspraak biedt ruimte om specifieke lokale problemen bij de toewijzing
woningmarkt. De verkoop van woningen stagneert. Vooral de bouw en
op te lossen. Maximaal 10% van de vrijkomende huurwoningen wordt
verkoop van nieuwe woningen. Dit komt doordat de waarde en de waarde-
hiervoor gebruikt. Wij zijn hier proactief op ingesprongen door een voorstel
ontwikkeling van woningen sterk onder druk staan, net als het consumenten-
te initiëren waarbij Zoetermeerders die een goedkope huurwoning achterlaten
vertrouwen. Banken moeten grotere financiële reserves opbouwen en zijn
voorrang krijgen bij een duurdere huurwoning. Op jaarbasis hebben wij als
strenger bij het verlenen van hypotheekleningen.
drie Zoetermeerse woningcorporaties in het kader van de lokale beleidsruimte,
De verhuur van woningen in de vrije sector kent, mede hierdoor, een kleine
in totaal maximaal 150 verhuringen ter beschikking (= 10% van het aantal
opleving. De huurprijzen van de gereguleerde huurwoningen stijgen zeer
verhuringen van 2009).
weinig nu de inflatie op een historisch laag niveau ligt. Dit heeft positieve
Deze maatregel is lokaal ingevoerd, geëvalueerd en voornamelijk voor de
effecten op de staatskas omdat ook de huurtoeslag minder snel is gestegen.
doorstromers, ten behoeve van jongeren, succesvol gebleken. Bij de reguliere
Voor woningeigenaren is het echter een afname op het investeringsvermogen.
verhuur is tot op nu toe twaalf maal gebruik gemaakt van de voorrangsregel
Ook zijn er mensen voor wie de crisis persoonlijk gevolgen heeft. Bijvoorbeeld
voor het vrijmaken van betaalbare eengezinswoningen en 48 maal gebruikt
omdat zij hun baan verliezen of afhankelijk zijn van een pensioen dat niet wordt
voor het vrijmaken van goedkope woningen voor startende jongeren. Bij deze
geïndexeerd. Dit treft ook huurders. Dat zien wij bijvoorbeeld terug bij de
60 verhuringen in een periode van ruim vijf maanden 80% van de woningen
incasso van onze huren. Ondanks onze extra inzet zagen wij in 2010 het aantal
vrijgekomen voor jonge starters.
huisuitzettingen stijgen.
gekomen. Wij willen de prestatieafspraken neerzetten in de vorm van een
op grond van het achterlaten van een betaalbare eengezinswoning of een
samenwerkingsovereenkomst, waarin alle partijen hun intenties en grenzen
goedkope andere woning is hoog (zie grafiek), maar door de voorrang voor
aangeven en samen gaan voor wonen
urgenten blijft het aantal toewijzingen op grond van de lokale beleidsruimte
in een aantrekkelijk Zoetermeer. In de brede maatschappelijke bedding van
beperkt tot 10% van de verhuringen.
wonen gaat het immers niet alleen maar om getallen en vastgoed, maar juist om de leefbaarheid in wijken en buurten. De leefbaarheid is de afgelopen
Aantal reagerende huishoudens naar voorrangsvorm 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 week 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
920: SO of ME urgentie
jaren in steeds meer van onze complexen onder druk komen te staan. Om de leefbaarheid te verbeteren is samenwerking hard nodig. Wij zijn op wijkniveau met deze samenwerking begonnen in enkele wijkontwikkelingsplannen die onder regie van de gemeente Zoetermeer tot stand zijn gekomen. Deze samenwerking willen wij graag voortzetten in andere wijken. Dat dit wijkgericht werken zijn vruchten afwerpt heeft de aanpak in de wijk Palenstein bewezen. In Palenstein is de leefbaarheid volgens de bewoners de afgelopen twee jaar verbeterd en de bewoners verwachten dat dit ook de komende twee jaar nog verder zal verbeteren3. Ook door onze aanpak met onze partners in de Eilandenbuurt in Oosterheem zijn belangrijke vorderingen gemaakt in het verbeteren van de leefbaarheid.
921: 80m2 eigen gemeente 922: 65+ eigen gemeente
2.5 De ontwikkelingen bij De Goede Woning
923: 80m2 regio
De Goede Woning heeft in 2010 hard gewerkt aan de organisatieontwikkeling
940: Herstructurering & overig 951: Laat EGW achter in Ztm
van de afdelingen Wonen en Vastgoedontwikkeling. Die ontwikkeling is gestoeld
952: laat goedkoop achter in Ztm
op de ingezette ontwikkelingen rond de samenwerking aan leefbaarheid. Voor wat betreft de afdeling Wonen is in april 2010 is de eerste fase van de evaluatie wonen, voor wat betreft de incasso, de verhuur en de wijkconsulenten
2.4 De lokale ontwikkelingen in Zoetermeer
afgerond. Bij fase 2, wijkgericht werken, is de interne samenwerking met andere
In Zoetermeer zijn nog geen nieuwe prestatieafspraken gemaakt. Op ons voorstel
teams en afdelingen geïntensiveerd. Wij hebben gekozen voor een model
hebben wij afgesproken de prestatieafspraken te maken met het nieuwe
waarbij de klant centraal staat en het wijkteam leidend is in de activiteiten in
college van burgemeester en wethouders, zodat zij direct haar eigen accenten
de wijk. Het wijkteam zal als één gezicht naar buiten opereren en hiermee de
bij de prestatieafspraken kon inbrengen. In december 2010 is de kerngroep
standpunten en keuzes voor wat betreft het wijkbeheer van De Goede Woning
voor de voorbereiding van de prestatieafspraken voor het eerst bij elkaar
als geheel vertegenwoordigen.
USP-onderzoek uitgevoerd in opdracht van De Goede Woning:
3
leefbaarheidmonitor 2010.
2 . ONTWI K KEL I NGEN
Het aantal reagerende huishoudens dat in aanmerking komt voor voorrang
17
Wij hebben drie wijkteams ingesteld. Het team Woonservice biedt ondersteuning
Wij hebben met de fiscus een afspraak gemaakt over reserveringen voor het on-
aan het wijkteam. Binnen het wijkteam zijn de functies incasso, verhuur,
derhoud. Deze reserveringen verminderen de huidige en de toekomstige afdracht
huismeester, buurtbeheerder, opzichter en wijkconsulent vertegenwoordigd.
van de vennootschapsbelasting.
Het wijkteam communiceert extern met huurders, woningzoekenden, collega-
18
corporaties, gemeente (onder andere wijkteam en schuldhulpverlening),
In het afgelopen jaar hebben wij gezien dat er weer corporaties opgaan in
politie, opdrachtnemers, vrijwilligersorganisaties, zorg en welzijn.
een fusie. Wij zijn dat vooralsnog niet van plan. Naar ons idee moet een fusie
De afdeling Vastgoedontwikkeling is opnieuw ingericht en versterkt met een
meerwaarde hebben. Of in de operatie, in producten en diensten óf in kosten-
senior vastgoedontwikkelaar.
besparingen. Wij zijn een gezonde zelfstandige corporatie.
2.6 Toekomstige ontwikkelingen en hun invloed op ons beleid
De banken- en de vastgoedcrisis laten diepe sporen na. In de zomer van 2011
De regering lonkt nog steeds naar onze volkshuisvestelijk bestemde middelen.
zal er bij beleggers op dit type vastgoed toch fors afgeboekt moeten worden.
De integrale vennootschapsbelasting en de voorgenomen heffing om de
Eind 2010 zijn wij gestart met een haalbaarheidsonderzoek naar de transformatie
huurtoeslag mee te financieren leggen een groot beslag op onze reserves en
van een kantoorgebouw in Zoetermeer naar woningen voor jongeren. Wij zijn
liquiditeiten. Dit zorgt ervoor dat wij onze investeringsambities in ons nieuwe
gelijktijdig bereid om een forse onrendabele investering te doen voor extra
ondernemingsplan hebben moeten matigen. Ook al heeft de rechtbank in
jongerenwoningen waaraan in Zoetermeer veel behoefte is. Ook de gemeente
Utrecht in het beroep dat corporaties tegen de Vogelaarheffing (van € 75
Zoetermeer heeft beleid ontwikkeld om actief te investeren in de transformatie van
miljoen per jaar) hebben ingesteld de corporaties in het gelijk gesteld , de
leegstaande kantoorpanden.
zal in Zoetermeer circa 30% van de kantoren leeg staan6. Op een zeker moment
4
nieuwe huurtoeslagheffing gaat de corporaties met ingang van 2015 jaarlijks ongeveer € 600 miljoen kosten. Dat dit nieuwe ingrijpende gevolgen zal
In 2011 staat een pilot op het programma om schuldhulpverlening zo vroeg
hebben is nu al duidelijk.
mogelijk bij het incassotraject te betrekken, om schulden bij onze huurders zo laag
Onze ambitie om de wachttijd voor jongeren te verkorten met ten minste
mogelijk te houden.
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
10% in 2014 vergt investeringen in de nieuwbouw van ten minste 400 jongerenwoningen. Deze investeringen komen door de diverse overheidsmaatregelen
Ook onze samenwerkingspartners in de sector zorg en welzijn moeten de
steeds meer onder druk te staan.
broekriem aanhalen. Dat merken wij in de samenwerking. Bijvoorbeeld waar wij praten over financiering van renovatie-, nieuwbouw-, of leefbaarheidprojecten.
Intern hebben wij onze zaken op orde. De bedrijfskosten zijn bij ons aanmerkelijk
Dit zet de samenwerking onder druk, maar biedt tegelijkertijd soms ook nieuwe
lager dan bij vergelijkbare corporaties . Hierdoor zijn bij ons geen saneringen
kansen. Door kritische heroverweging en focus op datgene wat wel mogelijk is
nodig, zoals die elders wel noodzakelijk blijken te zijn. Wij houden ook voor de
kunnen resultaten verbeteren. Bij iedere nieuwe kans en investering kijken wij naar
toekomst de vinger aan de pols, om onze bedrijfskosten blijvend te beheersen.
de maatschappelijke en volkshuisvestelijke resultaten die wij met onze investerin-
5
gen kunnen bereiken. Met deze afweging bepalen wij de inzet van onze middelen.
Uitspraak rechtbank Utrecht betreffende beroep corporaties tegen de
5
Vogelaarheffing 2008 en 2009.
6
4
Zie www.cfv.nl; samenvatting CIP; R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning; 2010. Informatie gepresenteerd tijdens seminar bouwsociëteit Zoetermeer januari 2011.
19
2 . ONTWI K KEL I NGEN
3. K ANSR I J K I N WONEN , ON D ERNE M I NGSPLAN 2 0 0 7 - 2 0 1 0 3.1 Inleiding
3.3 Rol- en taakopvatting
Dit verslagjaar is het laatste in de reeks van ons ondernemingsplan ‘Kansrijk
Zoals in de visie is verwoord, richten wij ons bij het vervullen van onze missie
in Wonen’. Voordat wij onze prestaties over dit laatste jaar beschrijven maken
en visie primair op Zoetermeer. En laten ons daarbij in ons doen en laten graag
wij eerst de balans op over dit ondernemingsplan. Daarbij beginnen wij met
beïnvloeden door de input vanuit onze belanghouders, die wij regelmatig
de beschrijving van onze missie, visie en speerpunten. Daarna laten wij u zien
consulteren. Wij zoeken daarbij de positie om midden in de samenleving te
welke resultaten wij hebben geboekt.
staan. Van klant tot publieke taken en van publieke taak tot private belangen. Samenwerken met veel belanghouders was en is daarbij dan ook van essentieel
20
3.2 Onze missie en visie
belang. Dit vraagt flexibiliteit en de bereidheid om te kunnen en willen
De Goede Woning ziet zichzelf als een maatschappelijk ondernemer die,
veranderen. Daarin hebben wij al een langere traditie, gezien de succesvolle
binnen de opdracht die het BBSH ons geeft, en met het besef van de belangen
strategische bijsturingen in de afgelopen jaren. Acht jaar geleden lag de
van onze belanghouders, haar eigen koers vaart. Die eigen koers wordt mede
nadruk nog op de meer traditionele taken. De afgelopen vier jaar ging veel
bepaald door de prestatievelden van het BBSH, de regionale en lokale
aandacht uit naar de inzet van vermogen en werd een opmaat naar de nieuwe
prestatieafspraken en onze financiële kaders. Onze missie en visie benoemen
focus op leefbaarheid gemaakt.
wij hieronder.
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
De toegevoegde waarde waar wij primair voor staan is meer dan het leveren Missie
van betaalbare woningen voor mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien.
Mensen voldoende kans bieden op een goed en duurzaam woonklimaat met
Waar vroeger alleen nog een goede woning voor een betaalbare prijs werd
speciale aandacht voor kwetsbare groepen.
verlangd, gaan de verwachtingen nu verder. Denk daarbij aan de verwachtingen rond een ongestoord woongenot, ofwel de leefbaarheid. Of het inzetten
Visie
van het beschikbare vermogen. Na de brutering liepen de vermogens van
De Goede Woning wil haar kansrijke positie in Zoetermeer inzetten om, in
woningcorporaties zoals die van ons op, als gevolg van de lage rente en de
samenspraak en samenwerking met andere partijen, letterlijk en figuurlijk te
verkoopresultaten. In ons ondernemingsplan was daarom nadrukkelijk plaats
investeren in het verbeteren van de keuzevrijheid voor de doelgroep van beleid
gemaakt voor het benoemen van ambities op deze vlakken en vertaling naar
en het realiseren van kansrijke wijken en buurten. De te bereiken resultaten
meetbare doelstellingen.
moeten door de belanghouders als betekenisvol worden gezien.
21
3.4 Hoofddoelstellingen
3.5.1 Samen werken aan leefbaarheid
Ons ondernemingsplan kende een aantal doelen. Doelen die telkens, afhankelijk
Om ons ondernemingsplan te vertalen naar beleid zijn wij allereerst met onze
van de actuele vragen, per jaar nader zijn bijgesteld. De hoofddoelen waar het
partners om de tafel gaan zitten. Wij hebben gevraagd naar hun visie op
in dit ondernemingsplan om ging waren:
leefbaarheid. Samen hebben wij gekeken naar de aanpak en nieuwe accenten. Dat leverde een prima inzicht op in wat mogelijk en gewenst is om de
Samenwerken aan wonen in Zoetermeer
leefbaarheid in de buurten waar onze woningen staan op peil te houden.
• Samen werken aan leefbaarheid;
Die interviewresultaten vormden het vertrekpunt voor het ontwikkelen van
• Samen werken aan huisvesting voor bijzondere doelgroepen;
nieuw beleid dat wij ‘Samenwerken aan leefbaarheid’ noemden en dit hebben
• Samen werken aan de Zoetermeerse samenleving.
wij met onze belanghouders besproken. In deze notitie staan de ambitie, de aanpak en de instrumenten helder verwoord.
Wonen met kansen • Meer kans op een goede woning;
Met dit beleid hebben wij het sociale klimaat in buurten gestimuleerd.
• Kansen voor jong en oud.
Dat hebben wij bijvoorbeeld gedaan door buren de gelegenheid te geven elkaar te leren kennen en onderling respect te stimuleren. Daarvoor organiseren
22
Samen aan de slag
wij leefbaarheidactiviteiten in de wijk. Dat kan op initiatief van de bewoners-
• Maatschappelijk ondernemerschap;
commissie, een wijkbewoner of op initiatief van De Goede Woning. En wij
• Goed werkgeverschap.
werken aan een woonomgeving die schoon, heel en veilig is. Daarvoor hebben wij onder andere, in overleg met huurders, leefregels opgesteld.
Onderstaand zijn deze hoofddoelstellingen nader toegelicht en zijn de resultaten benoemd.
We hebben geparticipeerd in de wijkactieplannen van de gemeente en actie-
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
plannen opgesteld rondom veiligheid. In onze hoogbouw is een huismeester
3.5 Samenwerken aan wonen in Zoetermeer
actief. Hij werkt samen met de wijkagenten en beheerders van de gemeente
In 2007 had Zoetermeer ongeveer 118.000 inwoners. Een echte stad waar
aan het schoon, heel en veilig houden van de wijk. In het kader van veiligheid
gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt en die nog steeds groeit.
hebben wij samen met de bewonerscommissies een scholingstraject opgezet
Om die stad aantrekkelijk en leefbaar te houden wilden wij een toegevoegde
waarin verschillende kennisworkshops zijn georganiseerd. En wij hebben
waarde leveren in buurten en wijken. Dat hebben wij gedaan door samen
technische maatregelen getroffen om de veiligheid te vergroten. Zo hebben
te werken aan leefbaarheid. Samen te werken aan huisvesting van bijzondere
wij bijvoorbeeld op achterpaden bij onze woningen verlichting aangebracht.
doelgroepen en samen te werken aan de Zoetermeerse samenleving.
Een andere kans die wij op dit vlak hebben gezocht en benut is de onder-
De Goede Woning ziet het als haar maatschappelijke taak om kansen te creëren
De gemeente Zoetermeer heeft met diverse partijen een convenant afgesloten
voor groepen die speciale aandacht nodig hebben. Ons woningbestand telt
over diversiteit en gelijke behandeling in bedrijf. Wij zijn convenantpartij.
dan ook veel bijzondere woonvoorzieningen voor (verstandelijk) gehandicapten,
De specifieke doelstelling: plaatsing van kansarme jongeren op stageplaatsen
kansarme jongeren, mensen met psychosociale problemen, dak- en thuislozen,
bij De Goede Woning is helaas niet geslaagd. Vanuit de gemeente zijn er
asielzoekers en andere groepen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken.
geen kandidaten voorgedragen. Toch hebben wij veel andere stagiaires via
tekening van het convenant diversiteit en gelijke behandeling in het bedrijf.
diverse onderwijsinstellingen een plaats kunnen bieden. Deze zijn succesvol
3.5.3 Samen werken aan de Zoetermeerse samenleving
afgesloten waarmee wij duidelijk boven de vijftien voorgenomen stageplaatsen
Wij waren in 2004 een van de initiatiefnemers van MVO-Zoetermeer. Het lokale
uitkwamen.
netwerk voor Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. Dit netwerk verbindt ons met andere bedrijven en de Zoetermeerse samenleving. Binnen het
Als vanzelf hebben wij ook prestatieafspraken gemaakt met de gemeente
netwerk maken wij ons sterk voor werkgelegenheidsprojecten voor kansarme
Zoetermeer en het Stadsgewest Haaglanden.
jongeren. Zelf zorgen wij voor stageplaatsen in ons bedrijf. Zo hebben twaalf
Voor de periode 2006-2009 hebben wij in Zoetermeer prestatieafspraken
jongeren hun maatschappelijke stage bij De Goede Woning gelopen en
gemaakt. Wij zijn onze verplichtingen uit de prestatieafspraken nagekomen.
hebben jongeren van VMBO, MBO en HBO hun stage bij De Goede Woning
Vanuit de gemeente hebben wij in deze periode helaas geen nieuwe
succesvol afgesloten. Hiermee zaten wij duidelijk boven de vijftien voorgenomen
ontwikkellocaties aangeboden gekregen. Mede hierdoor komt onze gewenste
stageplaatsen uit ons ondernemingsplan.
nieuwbouwproductie in de knel.
De afgelopen vier jaar hebben wij ook via andere MVO-actviteiten onze kansen
Tijdens de lopende prestatieafspraken is afgesproken dat de nieuwe afspraken
gepakt. In 2010 waren wij bijvoorbeeld ook betrokken bij de oprichting van
gemaakt zouden worden met het nieuwe college van B en W dat in 2010
de nieuwe stichting MVO-Zoetermeer. Voor meer informatie verwijzen wij
gekozen zou worden. Deze zijn in 2010 echter nog niet gemaakt. Nu, in 2011,
graag naar de website van deze stichting www.stichtingmvozoetermeer.nl.
zijn wij hierover weer met de gemeente in gesprek.
Ook hebben wij in de afgelopen vier jaar in samenwerking met onze aannemers leerlingbouwplaatsen gecreëerd in onze nieuwbouw- en renovatieprojecten en
3.6 Wonen met kansen
hebben wij de verbinding gezocht tussen topsport en de herstructureringswijk
Zoveel mensen, zoveel wensen, huren of kopen, bestaande bouw of
Palenstein, waar relatief veel Zoetermeerse topsporters wonen.
nieuwbouw, tuin of balkon. Hoewel er steeds minder bouwlocaties binnen Zoetermeer beschikbaar zijn moest de stad volop bouwen.
3 . K a n srijk i n w on en , o n d er n emin g spl a n 2 0 0 7 -2010
3.5.2 Samen werken aan huisvesting van bijzondere doelgroepen
23
3.6.1 Meer kans op een goede woning
verminderde investeringsruimte door vooral de opgelegde heffingen van de
Daar was en is veel behoefte aan en wij hebben hier ook op verschilde manieren
overheid en het zeer gematigde huurbeleid. Deze ambitie hebben wij moeten
op ingezet. Wij wilden:
halveren naar 500 woningen. Hoewel wij, conform de prestatieafspraken met
• Ten minste 500 sociale huurwoningen bouwen
de gemeente, daar wel recht op hadden heeft zij in dat kader geen enkele
• De bouw van nog eens 1.000 woningen contractueel vastleggen
locatie aangeboden. Dit geldt overigens ook voor de andere woningcorporaties
• Woningtoewijzing:
in Zoetermeer. Als gevolg van een dreigend vastlopend project van 340
- 90% van de vrijkomende woningen bereikbaar houden voor de doelgroep
appartementen in de wijk Oosterheem boven het te bouwen winkelcentrum,
- 75% van de vrijgekomen woningen toewijzen aan de doelgroep
zijn wij wel in de gelegenheid gesteld om deze als vrije sector ontwikkelde
- 75 % van de woningen in Oosterheem en 50% van de woningen in
appartementen voor middeninkomens te verwerven. Samen met de 75 woningen
Palenstein met een bereikbare huur realiseren
in Lansingerland wisten wij 415 woningen contractueel vast te leggen.
• Ten minste twee nieuwe woonproducten invoeren De afgelopen twee jaar hebben wij ook getracht om contractueel overeenOnderstaand lichten wij een en ander nader toe.
stemming te krijgen voor de realisatie van twaalf eenheden voor Stichting Wende. Deze stichting is echter nog steeds in overleg met de gemeente Zoetermeer.
Ten minste 500 sociale huurwoningen bouwen
24
De afgelopen vier jaar hebben wij de volgende woningen opgeleverd: • 116 eengezinswoningen in vlek B van de wijk Oosterheem (2007);
Woningtoewijzing
• 61 eengezinswoningen in vlek D1 van de wijk Oosterheem (2007);
In ons ondernemingsplan hebben wij de ambitie uitgesproken dat wij concreet
• 41 eengezinswoningen7 in vlek D1 van de wijk Oosterheem (2007/2008);
doelstellingen vastleggen zodat woningzoekenden uit onze doelgroep een
• 57 appartementen in vlek D1 van de wijk Oosterheem (2008);
betere kans op een woning kregen door:
• 75 woningen ten behoeve van 3B Wonen in Lansingerland (2009/ 2010);
• 90% van de vrijkomende woningen bereikbaar te houden voor de doelgroep;
• 111 woningen in de herstructureringswijk Palenstein (2010).
• 75% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan de doelgroep;
8
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
• 75% van de woningen in Oosterheem en 50% van de woningen in Palenstein In totaal zijn er daadwerkelijk 461 woningen opgeleverd.
met een bereikbare huur te realiseren.
Een bezwaarprocedure tegen de gemeente Zoetermeer belette ons om onze ambitie ruimschoots te overtreffen. Zonder de gevolgen van deze bezwaar-
De ambitie om 90% van onze woningen bereikbaar te houden voor de
procedure zijn voor het einde van 2010 nog eens 158 woningen opgeleverd.
BBSH-doelgroep hebben wij naar beneden bijgesteld naar 85%. De 90% van onze woningen bereikbaar houden leidde tot een te eenzijdige samenstelling
De bouw van nog eens 1.000 woningen contractueel vastleggen
van onze huurderpopulatie. wij kregen zo te veel kwetsbare complexen.
Dit is niet gelukt. Wij moesten onze ambities helaas fors bijstellen wegens de
Daarom hebben wij de norm naar beneden bijgesteld naar 85%. Wel wijzen
Waarin ook een logeerhuis en kamertrainingscentrum voor de
7
Stichting Jeugdformaat is opgenomen.
Deze woningen zijn een onderdeel van een veel grotere bouwopgave die wij hebben
8
gerealiseerd. Naast twee basisscholen, een sportzaal, een mediacentrum, welzijnsvoorzieningen realiseerden wij ook een beperkte hoeveelheid commerciële voorzieningen.
Advies en doorstroming voor senioren en woonserviceszones
De ambitie om 75% van de woningen in Oosterheem bereikbaar te houden
Zoetermeer beschikt inmiddels over een net van woonservicezones. Over de
hebben wij ruimschoots gerealiseerd. Ook het realiseren van woningen in
eventueel aan te nemen maatregelen in het omliggende woningbezit van de
Palenstein die voor 50% een bereikbare huur hebben is ruimschoots gerealiseerd.
woningcorporaties is de afgelopen jaren overleg geweest in de regiegroep
Tot nu toe hebben alle woningen in Palenstein zelfs een bereikbare huur.
Wonen, Welzijn en Zorg. Hierin hebben ook wij geparticipeerd. Voor de
Uiteraard zal dit percentage over de totale herstructurering wel op 58% uit
doorstroming naar seniorenwoningen en het vrijmaken van betaalbare
gaan komen.
eengezinswoningen hebben wij, in samenspraak met de gemeente, huurdersorganisaties en onze collega-woningcorporaties, in de afgelopen periode meer
Ten minste twee nieuwe woonproducten invoeren
woningen voor senioren gelabeld. Deze labeling had helaas niet het gewenste
Wij hebben de afgelopen jaren onderzoek gedaan naar een mogelijke
doorstroomeffect en is met instemming van onze huurdersvereniging weer
uitbreiding van woonproducten en hebben daarvoor onderzoek gedaan bij
ongedaan gemaakt.
onze huurders. Hieruit bleek dat er voor hen geen specifieke nieuwe producten nodig waren.
Senioren in Zoetermeer kunnen gebruik maken van een ouderenadviseur.
3 . K a n srijk i n w on en , o n d er n emin g spl a n 2 0 0 7 -2010
wij meer vrijgekomen woningen toe aan de doelgroep, namelijk 79%.
Specifiek voor de bewoners van ons seniorencomplex Camee hebben wij Het ontwikkelen van nieuwe producten zien wij thans veel meer in het licht
deze dienst binnen het wooncomplex gebracht. In 2010 hebben wij met
van nieuwe doelgroepen. Bijvoorbeeld voor kwetsbare jongeren. Via het
medewerking van de gemeente Zoetermeer, ook in dit wooncomplex een
project Jongeren onder dak hebben wij met de gemeente en andere partners
ontmoetingsruimte gerealiseerd. Overigens hebben senioren nog steeds een
diverse kwetsbare jongeren onderdak en hulp kunnen bieden. Echter voor
zeer goede slaagkans bij het vinden van een sociale huurwoning in Zoetermeer
complexere situaties zal de gemeente ook een centrale voorziening nodig
(28,7%). Ter vergelijking: jongeren van 18 tot 27 jaar hebben een slaagkans van
hebben. Met de gemeente en andere partijen voeren wij hier overleg over.
slechts 5%.
Voor ons is dit een nieuw woonproduct. Ontwikkelen van extra woningen voor jongeren en studenten in het Stadshart Een tweede woonproduct dat wij hebben ontwikkeld is voor Stichting Wende.
De slaagkans voor jongeren op een woning is laag. Een jongere moet gemiddeld
De besluitvorming wachten wij, zoals eerder aangegeven, af.
maar liefst 34 maanden wachten voordat hij of zij een woning vindt. De afgelopen jaren hebben wij ook onze 2-kamerwoningen voor deze doelgroep beschikbaar
3.6.4 Kansen voor jong en oud
gesteld. Een lichte verbetering was het gevolg. Er moet echter meer gebeuren.
Kansen voor jong en oud vragen uiteraard een verschillende aanpak.
Studenten hebben een ruim aanbod aan opleidingen op een redelijke afstand
De problematiek is ook anders. Voor beide hebben wij gezocht naar
tot hun beschikking. Zeker met de Randstadrail is de tijd vanuit Zoetermeer
concrete kansen.
naar bijvoorbeeld de Haagse Hogeschool nauwelijks langer, of zelfs korter dan vanuit menige buurt in Den Haag. Zoetermeer beschikt echter niet over specifieke studentenwoningen.
25
Al enige jaren trachten wij in het Stadshart hiervoor een oplossing te bieden.
3.7.1 Invoeren competentiebeleid
Een oplossing die ook andere jongeren op de woningmarkt kan helpen en
De Goede Woning heeft sinds 2000 een systeem voor functioneringsgesprekken
tevens als jongerenicoon een gezicht geeft aan het Stadshart.
ontwikkeld en vanaf 2003 een beoordelingsbeleid geformuleerd. Het systeem
Wij hebben onze visie op jongerenhuisvesting daarom neergelegd in het visie-
is in 2007 geëvalueerd en op basis van de uitkomsten met een bijzondere rol
document ‘Denemarkenlaan’. Dit document is aangeboden aan het bestuur,
van de teamleiders verbeterd en vernieuwd. Er zijn nieuwe accenten gelegd
de politiek en de ambtenaren in Zoetermeer. Helaas heeft dit nog niet geleid
op de wijze waarop wij kijken naar het functioneren, gericht op de gewenste
tot het tekenen van een overeenkomst. Maar wij houden daar goede hoop op.
ontwikkelingen van de organisatie, het team en de persoon. Het competentiemanagement is een onderdeel van ons ontwikkelbeleid. Het ontwikkelbeleid
Bouwen van jongerenwoningen in Oosterheem
sloot na de evaluatie aan op de ambities uit het ondernemingsplan 2007-2010.
Ook pakken wij onze kansen bij locaties die wij eerder kregen. Binnenkort
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
26
wordt gestart met de bouw van 40 jongerenwoningen in de buurt Waterzicht
3.7.2 Verder ontwikkelen ondernemerschap
in Oosterheem. Hier tekent architectenbureau NEXT voor het ontwerp.
Ondernemerschap was een van de organisatiecompetenties van De Goede
Zij heeft deze opdracht destijds gewonnen via een prijsvraag ter gelegenheid
Woning en is nodig om onze nieuwe rol vorm te geven. Onze medewerkers
van ons 75 jarig bestaan. Ook toen hebben wij bureaus uitgedaagd om juist
kregen ruimte voor eigen ondernemerschap. Die ruimte kan niet van bovenaf
voor jongeren innovatieve ontwerpen te maken.
worden opgelegd maar moet worden geclaimd door de medewerker zelf. Door de leidinggevende moet worden gefaciliteerd. In de afgelopen jaren
3.7 Samen aan de slag
hebben wij mooie voorbeelden van ondernemerschap gezien. Zo zijn er
Het slagvaardig en met succes waarmaken van de ambities vraagt veel van
medewerkers doorgestroomd naar een andere functie nadat zij zelf het initiatief
een organisatie. Feitelijk is dit niet anders dan een commerciële onderneming.
hadden genomen tot een opleiding. Er zijn medewerkers uitgestroomd die
Op dit punt zoeken wij ook leermogelijkheden in het bedrijfsleven. Waar in
voor zichzelf zijn begonnen en wij hebben een medewerkster die vanuit haar
het bedrijfsleven winst de drijfveer is, is dit bij ons maximaal uitnutten van ons
hobby een professionele opleiding heeft gevolgd en nu naast haar baan bij
vermogen. Dit alles heeft geleid naar de vertaling in de volgende doelen:
De Goede Woning, ook fotograaf is. Ook voor de komende jaren blijft dit een
• Invoeren competentiebeleid;
belangrijke competentie.
• Verder ontwikkelen ondernemerschap; • Medewerkertevredenheid onderzoeken;
3.7.3 Medewerkertevredenheid onderzoeken
• Doorgaan met het INK-managementmodel;
Wij zijn jaren geleden gestart met medewerkertevredenheidsonderzoeken.
• Eind 2008 de eerste visitatie uitvoeren;
Uiteraard niet alleen om de tevredenheid te meten. Het gaat daarbij om meer
• Uitvoeren risicomanagement, fraudebestrijding en integriteitbeleid;
zaken die van belang zijn in relatie tot het werk. In 2009 was het weer tijd voor
• Invoeren stakeholdermanagement;
een vervolgonderzoek. Wij hebben toen drie verschillende partijen uitgenodigd
• Invoering van en participeren in benchmarks.
om een offerte uit te brengen.
3.7.7 Invoeren stakeholdermanagement
nog breder keken naar de medewerkertevredenheid en ook naar het beleid,
Stakeholdermanagement is ingevoerd. Zij het dat het zich steeds verder zal
de implementatie en de resultaten van die implementatie in termen van
blijven ontwikkelen. Stakeholders, ofwel belanghouders, hebben een steeds
medewerkertevredenheid. Daar kwam een rapport uit met aanbevelingen.
grotere rol gekregen in de ontwikkeling van ons beleid en de uitvoering van
Op basis van de aanbevelingen is een plan van aanpak gemaakt.
ons dagelijkse werk. Denk hierbij aan het betrekken van de huurdersvereniging bij de beleids-
3.7.4 INK-managementmodel
ontwikkeling. Steeds vaker neemt zij tegenwoordig ook zelf het initiatief om
In onze hele bedrijfsvoering is bijvoorbeeld de plan-do-check-act cyclus door-
beleid te evalueren. Een goed voorbeeld hiervan was het opnieuw beoordelen
gevoerd. Beleid wordt periodiek geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Het leren
van de waarborgsom. In goed overleg hebben wij vastgesteld dat het van
staat voor ons centraal, waardoor deze methodiek ons uitstekend past.
belang is om de kosten te beperken en dat een waarborgsom daar een goed instrument voor was. Maar ook hebben wij gezien dat de kosten bij een
3.7.5 Eind 2008 de eerste visitatie uitvoeren
verhuizing doorgaans veel lager waren dan de waarborgsom die wij tot dan
Eind 2008 is volgens plan onze eerste visitatie uitgevoerd. Dit moment was
toe in rekening brachten. Hierop is de waarborgsom neerwaarts bijgesteld en
bewust gekozen halverwege de periode van ons ondernemingsplan.
gedeeltelijk aan zittende huurders terugbetaald.
Het algemene beeld: jullie doen de goede dingen goed. Nu ook nog beter
Een ander voorbeeld zijn de jaarlijkse overleggen met onze opdrachtnemers,
vertellen aan de buitenwereld. Dat is voor ons geen sinecure. Inmiddels zijn wij
zoals aannemers. Daarmee wordt de dienstverlening steeds verder geopti-
zover dat wij werken aan een strategisch communicatiebeleid, gebaseerd op
maliseerd. Maar ook met de gemeente, onze collega-woningcorporaties in
en ondersteunend aan ons nieuwe ondernemingsplan 2011-2014.
Zoetermeer en in de regio wordt veel afgestemd om te komen tot de juiste beleidskeuzes. Met de lokale partijen stemmen wij in ons dagelijkse werk af.
3.7.6 Uitvoeren risicomanagement, fraudebestrijding en integriteitsbeleid
Bij dit laatste denken wij aan de afstemming met de verschillende wijkteams van de gemeente, wijkagenten, inspecteurs, et cetera.
Laatst kopte het Financieel Dagblad dat corporaties steeds meer risico’s lopen. Wij vonden dat in 2007 al en hebben dat toen ook uitgewerkt. In 2009 hebben
3.7.8 Invoering van en participatie in benchmarks
wij dit beleid voor het laatst geëvalueerd en waar nodig aangepast.
In de corporatiesector zijn verschillende benchmarks. Wij participeren en maken
Ook hebben wij een integriteitbeleid ingevoerd. Wij hebben een klokkenluiders-
vooral gebruik van de benchmark van het CFV. Wij analyseren de jaarlijkse
regeling en wij doen jaarlijks via de externe organisatie die dit objectief voor
benchmark en kijken zo hoe wij ervoor staan ten opzichte van andere vergelijkbare
ons bewaakt melding in ons jaarverslag (zie bijlage a).
corporaties. Als wij het niet eens zijn met de conclusies van het CFV geven wij
Wij hebben voor onze medewerkers een externe vertrouwenspersoon en wij
een reactie. Dat levert niet altijd de door ons gewenste reactie op, waardoor
hebben een integriteitsbeleid dat voorziet in het gebruik rond relatie cadeaus
het kan zijn dat een abusievelijk foute opgave door ons jarenlang onnodig
en het gebruik van internet. Ook dit beleid wordt periodiek geëvalueerd.
hinderlijke afwijkingen oplevert. Maar het houdt ons uitaard wel scherp.
3 . K a n srijk i n w on en , o n d er n emin g spl a n 2 0 0 7 -2010
Wij hebben gekozen voor het KWH-label Goed werkgeverschap, omdat zij
27
Van de prestaties van de Zoetermeerse corporaties maken wij zelf ook een
Voor ons nieuwe ondernemingsplan nemen wij de ervaringen uit dit plan mee.
aantal benchmarks. Die gaan bijvoorbeeld over toewijzing aan de verschillende
Zo zetten wij ons leefbaarheidsbeleid voort en breiden wij dit uit met meer
doelgroepen in de lokale woningmarktsituatie. Deze benchmarks worden
bewonersparticpatie. Ons preventie- en signaleringsbeleid breiden wij uit door
verstuurd naar gemeente en collega-corporaties in Zoetermeer en worden
bij de signalering weer andere partijen te betrekken. Ons integriteitbeleid
besproken in het lokale woondienstenoverleg.
gaan wij uitbreiden met een sociale mediarichtlijn. Wij ontwikkelen verder op basis van de eerder opgedane ervaring.
3.8 Hoe meten wij onze resultaten? De doelen uit ons ondernemingsplan worden jaarlijks vertaald in jaarplannen
Je zou ook kunnen zeggen: wij evalueren naar een volgende fase die wij
en afdelingsplannen. In deze plannen staat beschreven wat wij dat jaar gaan
onderkennen via de plan-do-check-act-methode van het INK. Hoe wij dat de
doen en wat wij willen bereiken. Of wij dit bereiken houden wij bij door de
komende vier jaar gaan doen leest u in hoofdstuk vijf.
kwartaalrapportage van het management, de periodieke evaluatie van onze resultaten en de benchmark met de andere Zoetermeerse corporaties. Zo meten wij de output, ofwel het tastbare productieresultaat. Maar wij willen niet alleen het tastbare productieresultaat weten. Wij willen ook weten welke maatschappelijke resultaten wij behaalden. Daarom zijn wij
28
medeopdrachtgever geweest voor het leefbaarheidonderzoek dat in 2007 voor het eerst is gehouden onder de bevolking van Zoetermeer. Met dat onderzoek kregen wij op wijkniveau meer inzicht in de beleving van de bewoners op het gebied van wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid. De resultaten van de onderzoeken zijn gebruikt bij het opstellen van de wijkactieplannen in Zoetermeer. In de wijkactieplannen werkten gemeente en corporaties samen.
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
3.9 Afsluiting van ons ondernemingsplan Hiermee hebben wij dit ondernemingsplan inzichtelijk gemaakt, de resultaten verantwoord en afgesloten. Een ondernemingsplan dat gemaakt werd in een zeer optimistische tijd in economische hoogtij en dat voor de helft uitgevoerd werd tijdens een economische crisis. Toch hebben wij zeer veel van onze ambities waar kunnen maken. Daar zijn wij trots op. Uit de gesprekken met onze belanghouders blijkt dat zij dit ook herkennen.
29
3 . K a n srijk i n w on en , o n d er n emin g spl a n 2 0 0 7 -2010
4 . RESULTATEN I N 2 0 1 0 4.1 Inleiding
4.3 Prestatieafspraken
Het jaar 2010 was voor ons een intensief jaar. Het jaar vormde de afronding van
Wij hebben al een lange traditie met prestatieafspraken met de gemeente
ons lopende ondernemingsplan en was de opmaat naar ons nieuwe onder-
Zoetermeer. Afspraken die later soms zelfs regionaal werden overgenomen,
nemingsplan.
zoals de woningtoewijzing van minimaal 70% aan de doelgroep.
In dit hoofdstuk laten wij u uitgebreid onze resultaten in 2010 zien. Te beginnen
Formeel waren de prestatieafspraken op 1 januari 2010 afgelopen. Op ons
met hoe wij komen tot onze doelstellingen en de prestatieafspraken, maar ook
mondelinge verzoek om formeel af te spreken dat de prestatieafspraken
verantwoorden wij de resultaten over ons bij de verschillende klachtencommissies
ook voor 2010 zouden gelden is de gemeente niet ingegaan. Een en ander
waarbij wij zijn aangesloten. Uiteraard ook onze verhuurresultaten, prestaties ter
neemt niet weg dat wij onze verplichtingen uit de prestatieafspraken 2006-2010
bevordering van de leefbaarheid, de gerealiseerde woningproductie en onze
hebben voortgezet.
onderhoudsinspanning. Een groot aantal items passeert onderstaand de revue. Deze afspraken gingen over:
30
4.2 Hoe komen wij tot onze doelstellingen en resultaten?
• Passend huisvesten van de doelgroep;
De doelen uit ons ondernemingsplan worden jaarlijks vertaald in jaarplannen
• Omvang en kwaliteit van de sociale voorraad;
en afdelingsplannen. Daarbij worden uiteraard ook nauwlettend ontwikkelin-
• Leefbare buurten;
gen gevolgd en waar nodig verbonden met een doelstelling. Ook zijn in onze
• Wonen en zorg;
jaar- en afdelingsplannen doelstellingen opgenomen die niet direct een relatie
• Overige bepalingen.
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
hebben naar strategische doelen of actuele ontwikkelingen. Deze doelstellingen gaan bijvoorbeeld over verhuur- en incassoresultaten of over de voortgang
Onderstaand lichten wij kort de belangrijkste afspraken toe en geven aan wat
van het onderhoud en correspondentie. In deze plannen staat beschreven wat
hiervan in 2010 het resultaat was. Met deze verantwoording zijn gelijktijdig ook
wij dat jaar gaan doen en wat wij willen bereiken.
onze prestaties vanuit de regionale prestatieafspraken verantwoord, omdat
De ontwikkeling van de resultaten bewaken wij door diverse rapportages. Het
deze in de gemeentelijke prestatieafspraken zijn opgenomen.
beoordelen van de resultaten gebeurt op grond van de doelstellingen.
Deze gaan bijvoorbeeld over de toewijzingsnormen; wat moet bijdragen aan
Wij vergelijken onze resultaten ook met verschillende benchmarks, zoals
een ongedeelde regio voor wat betreft de verdeling van de BBSH-doelgroep.
die door het CFV worden gepubliceerd of via de benchmark met de andere Zoetermeerse corporaties. Zo krijgt de output, ofwel het tastbare productieresultaat, meer betekenis en leren wij continu.
31
4.3.1 Passend huisvesten van de doelgroep Hierbij zijn diverse afspraken gemaakt. Woningtoewijzing • Minimaal 70% van de vrijkomende woningen moet worden verhuurd aan de BBSH-doelgroep. Onze interne doelstelling was 75% en ook deze is (met 79%) ruimschoots gehaald; • Bij nieuwbouw toewijzen van minimaal 90% van de woningen tot aan de aftoppingsgrens aan de BBSH-doelgroep. Ook dit is (met 98% in onze
Zie onderstaande tabel. Inkomenscategorie Minima Totale BBSH-doelgroep Lage middeninkomens Boven lage middeninkomens Totale niet BBSH-groep Alle categorieën
Slaagkans 2010 geheel Zoetermeer 6,7% (715) 7,0% (1228) 5,2% (288) 7,3% 5,5% 6,7%
(68) (356) (1.588)
( ) het aantal geslaagde woningzoekenden
woningen in Zoetermeer) ruimschoots gehaald; • De verantwoording van de verhuur van de woningen in Lansingerland
Uit bovenstaande cijfers valt ook de lage slaagkans voor de lage midden-
geschiedt door 3B Wonen, die hierover afwijkende afspraken ten opzichte
inkomens op. Het door ons geïnitieerde en de gemeente ondersteunde
van Haaglanden binnen haar regio heeft.
project van 340 appartementen in het centrumgebied van de nieuwbouwwijk Oosterheem zal de komende jaren bijdragen aan een verbetering van de
32
Slaagkansen Zoetermeer
slaagkans van deze subdoelgroep. Uiteraard naast de doorstroming uit de
Het streven naar evenwichtige slaagkansen tussen subdoelgroepen.
goedkope woningvoorraad die het project tot gevolg zal hebben.
We hebben afgesproken dat in Zoetermeer:
Overigens wezen wij, samen met onze twee collega-woningcorporaties in
• Slaagkans sociale minima ≥ slaagkans totale BBSH-groep;
Zoetermeer, in 2010 maar liefst 45% van onze woningen toe aan de minima.
• Slaagkans totale BBSH-groep ≥ slaagkans lage middeninkomens; • Slaagkans lage middeninkomens ≥ totale niet BBSH-groep.
Aanpak illegale bewoning
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
Conform de afspraken hebben wij in 2007 samen met de gemeente Zoetermeer De slaagkans voor de betreffende groep moet dus beter (of gelijk) zijn aan die
een aanpak ontwikkeld om illegale bewoning tegen te gaan. Deze aanpak is
van de volgende genoemde groep. Daarbij horen de minima tot de ‘totale
ook in 2010 voortgezet. Illegale bewoning komt gelukkig in Zoetermeer op
BBSH-doelgroep’ en de lage middeninkomens tot de ‘niet BBSH-doelgroep’.
zeer beperkte schaal voor.
In dit verslag is voor wat betreft de inkomensgrens van ‘lage middeninkomens’ aangesloten bij de regio met 1,5 x de BBSH-grens.
Doorstroming Een eerdere pilot om de doorstroming te bevorderen is niet geslaagd. Met de
Deze afspraak wordt elk halfjaar gemonitord, maar er kan slechts in beperkte
realisatie van de 340 appartementen in Oosterheem, waarvan de bouw in 2010
zin op worden gestuurd. De afspraak is desondanks vrijwel gehaald, zij het dat
is gestart, hopen wij samen met de gemeente de doorstroming in Zoetermeer
de slaagkans van de minima net iets lager was dan die van de BBSH-doelgroep.
een nieuwe impuls te geven.
Hoewel dit niet in de prestatieafspraken was afgesproken, huisvesten wij in
Deze afspraak is inmiddels achterhaald. Dat neemt niet weg dat wij in 2010
nauwe samenwerking met de gemeente en begeleidende organisaties,
vrijwel alle woningen (99%) aan de BBSH-doelgroep hebben toegewezen
jaarlijks diverse kwetsbare jongeren en voeren wij overleg voor een permanente
onder de aftoppingsgrens.
voorziening.
Dit beleid zullen wij gaan verlaten omdat wij relatief veel woningen hebben met een huurprijs die net onder de aftoppingsgrens ligt en wij ruimte in de
Gehandicapten
huur willen maken om energiebesparende maatregelen mede te financieren.
Wij hebben alle aanvragen tot woningaanpassing gehonoreerd en hebben met de gemeente Zoetermeer een overeenkomst gesloten voor kleine aanpassingen.
Ouderen
Dit om de snelheid van realisatie te verhogen.
De gemaakte afspraken waren al in eerdere jaren afgedaan. De regiegroep Wonen, Welzijn en Zorg werkt nog voort. Hieraan hebben wij
Deviant wonen en het Laatste Kansbeleid
in 2010 ook deelgenomen.
Conform de afspraken hebben wij samen met de gemeente en de andere
4 . RESULTATEN I N 2010
Fiattering huisvesting boven de aftoppingsgrens
twee woningcorporaties in Zoetermeer een meld- en coördinatiepunt opgezet Jongeren en studenten
om af te stemmen welke begeleiding en acties nodig zijn in gevallen van
In eerdere jaren hebben wij ook onze 2-kamerwoningen beschikbaar gemaakt
deviant woongedrag. Onderdeel van de acties is het aanbieden van een laatste-
voor jongeren. De slaagkans is echter nog steeds erg laag. In 2010 heeft het
kanscontract met begeleiding. Ook in 2010 is dit voortgezet.
nieuwe college van B en W in haar ambities vastgelegd om meer voor jongeren te gaan bouwen.
Statushouders Afgesproken is dat de woningcorporaties de taakstelling van hogere overheden
Wij hebben ons in 2010 ingezet om tot afspraken te komen met de gemeente
uitvoeren. Dit is ook in 2010 gerealiseerd.
over de locatie Denemarkenlaan om jongeren- en studentenhuisvesting te realiseren. Helaas heeft dit nog niet geresulteerd in een overeenkomst omdat
Woonwagenbewoners
de gemeente besloot tot een heroriëntatie. In 2011 worden de gesprekken
Afgesproken is om de overeenkomst uit 2000 na te komen. Wij werken hierin
hierover voortgezet.
samen met Vestia en Vidomes via de Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer.
Toch sluiten wij, hieraan voorafgaande, al een aantal jaren contracten af met
Deze stichting heeft al jaren geleden uitvoering gegeven aan de genoemde
studenten in Zoetermeer. In het verslagjaar hebben wij een drietal zogenaamde
afspraken en deze ook in 2010 voortgezet. De renovatie die voor rekening van
campuscontracten afgesloten. Bij deze speciale huurcontracten voor studenten
de gemeente Zoetermeer zou worden uitgevoerd is helaas nog steeds niet
is er sprake van een koppeling met het volgen van de studie. Zodra de studie
gereed. Eind 2010 zijn hiervoor nieuwe procesafspraken gemaakt.
is afgerond of op een andere wijze is beëindigd, eindigt ook het huurcontract.
33
Ex-gedetineerden, mensen uit instellingen en noodopvang
Verkoop
De behoefte is conform de afspraken enige jaren geleden geïnventariseerd en
Sociale huurwoningen die wij hebben gebouwd in de periode van de
voldoende bevonden. In 2010 is geen nieuwe behoefte vastgesteld.
prestatieafspraken zijn conform deze afspraken ook niet verkocht. Wij moeten volgens de afspraken ook terughoudend met schaarse sociale
Keuzevrijheid voor de doelgroep
huurwoningen omgaan. In 2010 hebben wij hiervan geen woningen verkocht
Hierin was onder andere afgesproken dat wij bijzondere verkoopconstructies
en wij hebben hier ook geen plannen voor.
zouden onderzoeken. Dit onderzoek is in eerdere jaren afgerond. Wij hebben ook in 2010 appartementen voor starters verkocht in de wijk Meerzicht, waarbij
4.3.3 Leefbare buurten
de gemeente deze woningen via een starterslening voor een breder doelgroep
Over leefbare buurten zijn zeer beperkte afspraken gemaakt. Belangrijke
bereikbaar maakte.
afspraken waren het uitwisselen van informatie en het voortzetten van het project Buurtbemiddeling. Dit is uiteraard ook in 2010 vormgegeven.
4.3.2 De omvang en de kwaliteit van de sociale voorraad
Eerder was al het afgesproken leefbaarheidsstatuut voor de wijk Palenstein
Ook hier zijn meerdere afspraken gemaakt.
ontwikkeld. Later hebben wij ook voor andere wooncomplexen, samen met bewoners, vergelijkbare leefregels afgesproken.
Transformatieruimte
34
De gemeente toetst regelmatig of de afname door sloop en verkoop
4.3.4 Wonen en zorg
acceptabel is. In 2010 is geen nieuwe toets uitgevoerd, maar deze was ook niet
Ook hier was het aantal afspraken beperkt. De afgesproken afstemming over
nodig omdat de afname al eerder ruimschoots binnen de gestelde grenzen lag.
de gevolgen voor het WMO-beleid van de gemeente en het maken van eventuele afspraken over woonservicezones zijn in eerdere jaren al afgerond.
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
Nieuwbouw Er zijn uitgebreide afspraken gemaakt over de condities waaronder door de
4.4 Meer resultaat door netwerken met belanghouders
woningcorporaties extra sociale huurwoningen konden worden gebouwd.
Zoals op verschillende plaatsen in dit jaarverslag hopelijk al duidelijk is geworden
De gemeente heeft gedurende de gehele looptijd van de prestatieafspraken
is de input bij onze beleidsvorming en bij de uitoefening van ons werk van
en in 2010 geen enkele locatie beschikbaar gesteld. Overigens ook niet aan
essentieel belang. Alleen zo kunnen wij de plaats innemen in de samenleving
de andere woningcorporaties.
die ons voor ogen staat en die anderen van ons verwachten. Om ons werk goed te kunnen doen zijn wij vertegenwoordigd in de diverse
Duurzaam bouwen
Zoetermeerse woon-, welzijns-, en zorgnetwerken, de politiek, de gemeente,
De operationalisatie van de beleidsnota Duurzaam bouwen van de gemeente
in de branche en in het Zoetermeerse bedrijfsleven. Wij gebruiken deze
voor woningcorporaties is al in eerdere jaren gerealiseerd.
netwerken vooral om ontwikkelingen te volgen bij onze belanghouders en om onze rol en visie toe te lichten. Regelmatig blijkt dat onze belanghouders
Waarin ook een logeerhuis en kamertrainingscentrum voor de
7
Stichting Jeugdformaat is opgenomen.
Deze woningen zijn een onderdeel van een veel grotere bouwopgave die wij hebben
8
gerealiseerd. Naast twee basisscholen, een sportzaal, een mediacentrum, welzijnsvoorzieningen realiseerden wij ook een beperkte hoeveelheid commerciële voorzieningen.
4.5.1 Extra investeren in leefbaarheid
Daarnaast organiseren wij gerichte bijeenkomsten voor specifieke bijeenkomsten
Het goed onderhouden van woningen is niet genoeg voor een leefbare buurt.
voor een of meer belanghoudersgroepen. Een voorbeeld is onze bijeenkomst
Als er buurten zijn waar de leefbaarheid of speciale projecten extra inzet
voor (nieuwe) gemeenteraadsleden in 2010 om kennis te maken met onze visie,
vragen dan zetten wij extra mensen en middelen in. Wij investeren in ons
onze rol maar ook met dilemma’s waarvoor wij ons gesteld zien.
vastgoed en in sociale investeringen als:
Wij hebben ook zitting in diverse Zoetermeerse besturen op het snijvlakvan
• Wij bezit hebben in de wijk;
private en publieke diensten. Bijvoorbeeld het Eerste Regionale Energie
• Het project een belangrijke bijdrage levert aan de leefbaarheid en veiligheid
Agentschap (EREA), de Stichting Zoetermeer Topsport en de Stichting MVO-Zoetermeer. Verder zijn er veel structurele overleggen, op verschillende niveaus, om zaken
in de wijk; • Het project een belangrijke bijdrage levert aan de oplossing van een groot probleem in de wijk (voorbeeld De Eilandenbuurt in de wijk Oosterheem);
met belanghouders af te stemmen. Denk hierbij aan:
• Het project een relatie heeft met ons vastgoed;
• Wijkoverleggen met de gemeente en de welzijnsorganisatie Stichting MOOI;
• Alle deelnemende partijen een substantiële bijdrage leveren in de kosten
• Afstemming met wijkagenten door diverse medewerkers;
4 . RESULTATEN I N 2010
vrij onbekend zijn met onze inzet en toegevoegde waarde.
van en inzet bij het project.
• Commissies over urgenten met onze collega-woningcorporaties en de gemeente;
Een leefbare buurt is volgens ons ook een gemêleerde buurt. Dit betekent
• Woondienstenoverleg tussen de managers Wonen van de corporaties;
dat mensen met verschillende inkomens door elkaar wonen. De verschillen
• Directeurenoverleg met de gemeente, onze collega-woningcorporaties
moeten volgens ons niet te groot zijn. Eerder in Zoetermeer gerealiseerde
in Zoetermeer en in de regio Haaglanden.
nieuwbouw met op de hoeken grote dure woningen en daar tussenin sociale huurwoningen werkt niet goed. Kopers en huurders gaan anders om met hun
Dit is slechts een zeer beperkt overzicht, maar geeft al wel aan hoe breed onze
leefomgeving en hebben andere levensstijlen die soms moeilijk samengaan.
contacten worden onderhouden en hoe zaken worden afgestemd.
De verschillen tussen de bewoners in dit complex waren te groot waardoor onbegrip ontstond.
4.5 Investeren in en meten van leefbaarheid
In een van onze nieuwe wooncomplexen in Oosterheem hebben wij geleerd dat
Leefbaarheid was voor ons in 2010 al een belangrijk aandachtsgebied.
teveel kansarme huurders in een wooncomplex ook geen goed woonklimaat
Reden hiervoor lag vooral in de dagelijkse praktijk waarin wij merkten dat
oplevert. Hier was het probleem juist eenvormigheid van de bewonerspopulatie.
deze steeds meer onder druk komt. Dat bleek ook al uit onderzoeken die de
Onder andere door de inzet van een buurtbeheerder, alert optreden van onze
gemeente Zoetermeer heeft uitgevoerd en die voor ons aanleiding was om
opzichters en wijkconsulenten en de samenwerking met de Stichting Piëzo
hiervoor ambities in ons ondernemingsplan 2007-2010 op te nemen.
hebben wij de leefbaarheid in de buurt kunnen verbeteren. In 2010 hebben
Onderstaand belichten wij diverse aspecten van leefbaarheid en wat wij in
deze inzet geëvalueerd en vastgesteld dat een dergelijke inzet noodzakelijk is,
2010 hebben gedaan.
maar dat daarnaast een verdere verbreding van het beleid gewenst is.
35
4.5.2 Meten van onze maatschappelijke resultaten
visie hoe de wijk zich de komende tien tot vijftien jaar moet ontwikkelen tot
Wij willen niet alleen ons tastbare productieresultaat weten. Wij willen ook
een gewilde wijk. Bij de totstandkoming is veel gesproken met bewoners
weten welke maatschappelijke resultaten wij behaalden. Daarom zijn wij
en actieve partijen in de wijk. In 2010 hebben wij ook samengewerkt aan het
medeopdrachtgever geweest voor het leefbaarheidonderzoek dat in 2007 voor
tweede wijkontwikkelplan van Zoetermeer voor de wijk Meerzicht.
het eerst is gehouden onder de bevolking van Zoetermeer. Met het onderzoek
In beide wijken hadden wij al in eerdere jaren vele miljoenen euro’s geïnvesteerd,
kregen wij op wijkniveau meer inzicht in de beleving van de bewoners op
vaak in samenwerking met de gemeente Zoetermeer. Er zijn toen ook concrete
het gebied van wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid. De resultaten van de
beheerafspraken gemaakt met de gemeente die ook in de nieuwe afspraken
onderzoeken zijn gebruikt bij het opstellen van de wijkactieplannen in
centraal staan. Een en ander neemt niet weg dat wij verwachten dat ook de
Zoetermeer. In de wijkactieplannen werkten gemeente en corporaties samen.
komende jaren interventies nodig zullen blijven. Dit met name in samenwerking
Om nog beter te kunnen meten wat de resultaten van onze inspanningen
met huurders, de gemeente en anderen en gericht op het beheersen en
waren hebben wij, naast de metingen van het KWH-huurlabel, in 2010 de twee
waar nodig verbeteren van de leefbaarheid. De uitkomsten van een recent
eerdergenoemde onderzoeken laten doen.
leefbaarheidsonderzoek waren tijdens de ontwikkeling van de plannen in 2010
Eerst hebben wij de invloed van verkoop van appartementen op de leefbaarheid
nog niet bekend, maar geven nu aanleiding voor een verdere studie op de
onderzocht.
gewenste inzet.
Een andere meting is de leefbaarheidmonitor. Een groot onderzoek naar de
36
beleving van de leefbaarheid door onze bewoners in al onze complexen.
Buurtbemiddeling en Laatste Kansbeleid
Deze meting hebben wij voor het eerst in december 2010 gedaan en deze
Buurtbemiddeling biedt bewoners de kans om hun zaken onderling zelf op
zullen wij periodiek herhalen. Er hebben 2027 huurders meegedaan.
te lossen. Dat gebeurt onder begeleiding van een vrijwilliger. Wij doen hier al
De resultaten van het onderzoek gaan wij gebruiken bij onze investerings-
geruime tijd aan mee. In 2010 hebben wij vier zaken aangedragen. Deze zaken
beslissingen en investeringsverantwoording. En de gegevens zijn input voor
zijn in behandeling genomen en met succes opgelost.
ons Strategisch Voorraad Beleid (SVB).
Het project Laatste Kansbeleid heeft als doel overlast een halt toe te roepen
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
en tegelijkertijd proberen te voorkomen dat huurders door een huisuitzetting
4.5.3 Leefbaarheidsactiviteiten
dakloos worden. Dat gebeurt door inschakeling van hulpverlening die de
Zoals gezegd: soms investeren wij extra voor een leefbare buurt. Hieronder
betrokken bewoner die het laatste-kanscontract heeft ondertekend begeleidt,
volgen onze activiteiten van het afgelopen jaar.
zodat de kans van slagen zo groot mogelijk is. De samenwerkende partijen in het project zijn:
Wijkontwikkelplannen
• Gemeente Zoetermeer;
In 2010 stelde de gemeente Zoetermeer, samen met de drie Zoetermeerse
• GGD Zoetermeer;
corporaties, het wijkontwikkelplan voor de wijk Buytenwegh op.
• Het vierde huis (voorheen WoningNet);
Alle Zoetermeerse wijken krijgen een dergelijk plan. Het beschrijft de
• Vestia Zoetermeer;
presenteert zich tijdens deze activiteiten zodat de buurtbewoners haar leren
• De Goede Woning.
kennen. Deze bijeenkomsten zorgen ervoor dat buren makkelijker contact met elkaar leggen als dat nodig is.
Het project heeft een looptijd van twee jaar en loopt tot 1 januari 2011. De Goede Woning wil het project voortzetten. In 2010 zijn er acht cliënten van
Programma Samenwerken aan leefbaarheid
De Goede Woning bij Het vierde huis aangemeld en is het proces opgestart.
Het programma Samenwerken aan leefbaarheid is naar de toekomst doorgezet. De organisatie heeft in 2009-2010 een ontwikkeling ingezet op wijkgericht
Vroegsignalering en onrechtmatige bewoning
werken. In ons nieuwe ondernemingsplan wordt dit nog verder doorgezet,
Deze projecten zijn in eerdere jaren opgestart en in 2010 voortgezet.
aansluitend op de wijkontwikkelplannen van de gemeente.
Het project Onrechtmatige bewoning rond de bestrijding van woonfraude is op stoom. In 2010 is in alle gevallen de geconstateerde onderhuur zonder
Aanpak overlast
juridische stappen opgelost doordat de huurder zelf het huurcontract heeft
Het ervaren van overlast is voor huurders belangrijk in de beleving van hun
opgezegd.
woonsituatie. Dat heeft soms te maken met verschillen in leefstijlen, culturen,
Een ander belangrijk project is het Kijken achter de voordeur. Ofwel, vroeg-
generaties, hobby’s, maar ook met ronduit storend woongedrag of pesterijen.
signalering, omdat wij, met onze partners, eerder problemen bij huurders
Voor een belangrijk deel zijn huurders in staat om daar onderling goed uit
inzichtelijk hebben en soms al actie kunnen nemen voordat zaken voor een
te komen. Soms na bemiddeling van ons of van vrijwilligers van de Stichting
huurder boven het hoofd zijn gegroeid en bijvoorbeeld een huisuitzetting dreigt.
MOOI vanuit het project Buurtbemiddeling.
Met een kijkje achter de voordeur krijgt een corporatiemedewerker heel veel
In ernstige gevallen zorgen wij voor een interventie, die na tussenkomst van
informatie. Een huis dat niet is opgeruimd of schoongemaakt duidt soms op
de rechter in het ergste geval kan uitmonden in het ontbinden van de huur-
meerdere problemen. Het is dus zaak bewoners met een open mind tegemoet te
overeenkomst.
treden en de discussie met hen aan te gaan. De ervaring leert dat veel huurders dat op prijs stellen. Daar hebben wij onze medewerkers ook op getraind.
In 2010 zijn in totaal 199 meldingen gemaakt onder de noemer ‘overlast’.
Achter de voordeur kan vaak makkelijker over problemen met de kinderen of
In alle wijken in Zoetermeer is in 2010 melding gemaakt van overlast behalve
huiselijk geweld worden gesproken. Onze wijkconsulenten, huismeesters en/of
het Dorp. De meeste meldingen zijn gemaakt vanuit de wijk Meerzicht (33%),
opzichters signaleren en verwijzen in overleg met onze huurder door.
gevolgd door Seghwaert (19%) en Oosterheem (18%). De meldingen worden vastgelegd en gecategoriseerd.
Overige leefbaarheidprojecten
Over 2010 geeft dit het volgende beeld:
Daarnaast hebben wij veel burendagen en koffie-uurtjes georganiseerd.
• Asociaal gedrag: 40;
Het allerbelangrijkste daarvan is dat mensen elkaar leren kennen en wij leren
• Geluidsoverlast: 72;
tijdens deze koffie-uurtjes wat er speelt onder de bewoners. Onze wijkconsulent
• Vervuiling: 27;
4 . RESULTATEN I N 2010
• Vidomes Zoetermeer;
37
• Huisdieren: 20;
• Meerzicht: bewonersavond aan het Vrouwenhuiswaard georganiseerd
• Hennep: 8;
vanwege signalen over prostitutie en drugs. Bewoners motiveren hun
• Illegale bewoning: 18;
verhaal te doen. Vervolgens samen met netwerkpartners gerichte acties
• Hangjongeren: 6;
ondernomen.
• Verwaarlozing woonomgeving: 16; • Verslavingsproblematiek: 3;
Het tegengaan van overlast is een voortdurend proces en vraagt om creatieve
• Psychische problematiek: 11;
oplossingen, samen met de bewoners in de wijken. De inzet en ervaringen uit
• Burenruzie: 21;
2010 zullen in 2011 een vervolg krijgen.
• Pesterijen: 7;
38
• Bedrijfsmatige activiteiten: 1.
4.6 Samenwerken aan huisvesting voor bijzondere doelgroepen
De wijkconsulent van de betreffende wijk neemt de overlastmelding in
De Goede Woning werkt nauw samen met zorg- en welzijnsorganisaties aan
behandeling. In samenspraak met opzichters, huismeesters en externe partijen
de huisvesting voor bijzondere doelgroepen. Sommige groepen zijn niet in
worden acties geïnitieerd om de overlast tegen te gaan of te verminderen.
staat om zonder begeleiding van professionals zelfstandig in een buurt te
Voorbeelden van acties in 2010 zijn:
wonen en goede contacten met hun buren te onderhouden. Het gaat daarbij
• Huisbezoeken bij huurders;
ook regelmatig om bewoners die voorheen intramuraal bij zorginstellingen
• Gesprekken op kantoor met huurders;
woonden, maar dankzij aanvullende begeleiding nu toch min of meer kunnen
• Inzet wijkcoaches en lifecoaches;
participeren in de maatschappij.
• In openbare ruimten is de samenwerking gezocht met Stichting Mooi!
Om ook deze mensen goed te huisvesten stellen wij in samenwerking met de
(jongeren-/opbouwwerk) en het wijkmanagement;
zorgverlener woonruimte beschikbaar waarin deze organisatie de zorg verleend.
• Intensieve samenwerking met wijkagenten en hulpverlenende instanties;
In 2010 hebben wij verschillende woonvormen voor deze doelgroepen uitgebreid.
• Melding van hennep en illegale bewoning.
Wij hebben bijvoorbeeld samen met Steinmetz De Compaan een woongroep
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
voor autistische jongeren uitgebreid. Elke wijk kent zijn specifieke problematiek. Daarom is maatwerk vaak
Met Kentalis hebben wij huisvesting verzorgd voor jongeren met een auditieve
noodzakelijk. Enkele voorbeelden van dit maatwerk in 2010 zijn:
en geestelijke handicap.
• Seghwaert: betrokkenheid buurtbewoners stimuleren door themamiddag
Voor Digital Art Lab hebben wij een woning verzorgd ter ondersteuning van
rondom het onderwerp overlast;
het kunst-/leefbaarheidsproject.
• Oosterheem: pokeravond om hangjongeren van de straat te houden;
Voor de Stichting Wende zijn wij bezig met de realisatie van vrouwenopvang.
• Rokkeveen: buurtonderzoek naar aanleiding van klachten over hangjongeren
Het wachten is op de ‘go’ vanuit de stichting.
en zwerfvuil in de buurt. Hieruit voortvloeiende acties worden in 2011 uitgezet;
4.7 Huisvesting statushouders
welzijnsorganisaties.
Zoals al vermeld bij de prestatieafspraken dragen wij samen met Vestia en
Instellingen Steinmetz De Compaen
Aantal woningen 4
Effatha Guyot Zorg
2
Gemeente Zoetermeer Impegno
1 11
Kentalis
12
Stichting Droomland
14
Stichting Ipse
13
Stichting Jeugdformaat
3
Stichting Jeugdformaat
6
Stichting Patching Zone
Stichting RIBW Fonteynenburg Stichting RIBW Fonteynenburg Stichting Wende
Totaal
1
2 11
4
84
Doelgroep Begeleid wonen voor autistische jongeren Begeleid wonen voor doven en slechthorenden Noodopvang (bij ontruimingen) Begeleid wonen voor jongeren met psychosociale problemen Begeleid wonen voor jongvolwassen doven, slechthorenden met een licht verstandelijke beperking Begeleid wonen voor jongeren met een verstandelijke en lichamelijke beperking Huisvesting verstandelijk gehandicapten Logeerhuis voor jongeren met een problematische thuissituatie Huisvesting voor jongeren met een problematische thuissituatie Verhuur op projectmatige basis in verband met kunsteducatie (Digital Art Lab) Begeleid wonen voor personen met een psychische stoornis Begeleid wonen voor doven met een psychiatrische of psychosociale problemen Opvanghuis voor mannen en/of vrouwen in verband met huiselijk geweld
Vidomes zorg voor het realiseren van de taakstelling van hogere overheden. In 2010 hebben wij hiervoor 24 asielzoekers gehuisvest.
4.8 Aan wie hebben wij onze woningen verhuurd? Wij willen woningzoekenden voldoende kans bieden op een goed en duurzaam woonklimaat met speciale aandacht voor kwetsbare groepen. Wij letten daarbij onder andere op een evenwichtige verdeling van slaagkansen (zie de eerdere
4 . RESULTATEN IN 2010
Onderstaand geven wij een overzicht van onze woonprojecten met zorg- en
paragraaf over de prestatieafspraken). En voor een goed woonklimaat werken wij samen met anderen aan leefbaarheid, zoals u eerder in dit hoofdstuk heeft kunnen lezen. Het eerste overzicht op de volgende pagina geeft niet alleen inzicht de actuele situatie per ultimo 2010 voor wat betreft de verdeling van goedkoop naar duur, maar ook wat de verdeling potentieel is. Dit omdat wij volgens ons huurprijsbeleid ook woningen in huurprijs verhogen of verlagen. Per saldo ziet u dat er bij mutatie feitelijk aanzienlijk meer woningen beschikbaar komen in de goedkopere klassen. Bij de duurdere klasse is van belang dat wij slechts 30 woningen verhuren in de vrije sector, die ook wel als niet-DAEB (Dienst van Algemeen Economisch Belang) worden aangemerkt volgens de Europese beschikking. De woningen die wij alleen in eigendom hebben worden door onze collega 3B Wonen in Lansingerland verhuurd. De tweede tabel geeft een overzicht naar de verdeling in kale huurprijzen in plaats van de subsidiabele huurprijs. In de derde tabel zijn de daadwerkelijke verhuringen verantwoord. De paragraaf wordt afgesloten met een toelichting op de door ons in 2010 preventief uitgevoerde monitoring of de Europanorm al in 2010 zou zijn gehaald.
39
Woningvoorraad naar aftoppingsgrenzen huursubsidie bereikbaar per ultimo 20109 Subsidiabele huurprijs per maand
Alleen in eigendom
Tot en met € 357,37 Van € 357,38 tot en met € 548,18 Boven € 548,18 10 Totaal
75 75
Totaal in eigendom 773 3.850 1.239 5.862
Potentieel na huurdersmutatie 809 4.374 679 5.862
In eigendom 1.064 3.593 1.205 5.862
In beheer 1.064 3.518 1.205 5.787
Woningvoorraad naar huurgrenzen BBSH per ultimo 2010 Kale huurprijs per maand Tot en met € 357,37 Van € 357,38 tot en met € 548,18 Boven € 548,181 Totaal
40
Huishoudens aan wie bij mutatie werd verhuurd (Inclusief 75 in beheer gegeven woningen en op basis van ingegane huurcontracten in 2010) Categorie huishoudens Eenpersoons tot 65 jaar Eenpersoons vanaf 65 jaar
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
Tweepersoons tot 65 jaar Tweepersoons vanaf 65 jaar Drie- of meerpersoons tot 65 jaar Drie- of meerpersoons vanaf 65 jaar Totaal (614) Waarvan BBSH-doelgroep (79%) Waarvan Europese richtlijn (89%)
Goedkope huurwoningen tot € 358, betaalbaar tot € 549,
9
duur vanaf € 549; prijzen zijn afgerond. Inclusief 30 vrijesectorwoningen.
10
Inkomen* ≤ € 21.450 > € 21.450 ≤ € 20.200 > € 20.200 ≤ € 29.125 > € 29.125 ≤ € 27.575 > € 27.575 ≤ € 29.125 > € 29.125 ≤ € 27.575 > € 27.575
≤ 33.000**
Goedkoop 140 19 2 1 21 1
Betaalbaar 52 20 7 1 99 8 7
3
145 22 2
187 166 182
363 312 334
Duur 1
5 14 1 3 4 36
64 9 33
*) Overeenkomstig de in de regio Haaglanden gebruikelijke methodiek: op basis van twaalfmaal het bruto maandinkomen. **) Op basis van dertienmaal het bruto maandinkomen = belastbaar jaarinkomen.
Als wij de genoemde percentages afzetten tegen het deel wat in de huursector
Exclusief achttien verhuringen aan rechtspersonen en twee kandidaten niet
woont dan is de verhouding opmerkelijk genoeg, volstrekt anders. In Zoetermeer
konden worden ingedeeld wegens een onbekend inkomen.
wordt namelijk 84% van deze doelgroep in de huursector gehuisvest, tegen slechts 69% landelijk11.
Toelichting op de huurprijsklassen: • Goedkoop is tot en met een huurprijs van € 357,37;
4.9 Huurprijsbeleid
• Betaalbaar is van € 357,38 tot en met € 511,50 (één- en tweepersoons-
Het huurprijsbeleid in 2010 was een voortzetting van de voorgaande jaren.
huishoudens) respectievelijk € 548,18 (drie- of meerpersoonshuishoudens); • Duur is voor één- en tweepersoonshuishoudens een huurprijs boven € 511,50 en voor drie- of meerpersoonshuishoudens een huurprijs boven € 548,18.
Door het huidige overheidsbeleid is feitelijk een einde gekomen aan de correctie van onderlinge verschillen in prijs-/kwaliteitsverhoudingen die door
4 . RESULTATEN IN 2010
NB.
verschillende subsidieregiems zijn ontstaan. Wij kunnen dit nu alleen nog doen bij huurdersmutaties.
Preventieve monitoring in het kader van de Europa-norm
De huurverhoging was per 1 juli 1,2%, conform het gestelde maximum.
Volgens de Europese beschikking, inmiddels uitgewerkt in de Nederlandse
Met de huurdersvereniging heeft hierover overleg plaatsgevonden. Omdat
regelgeving, moeten wij tenminste 90% van onze woningen beneden de vrije-
de huurbrief van de minister al jarenlang te laat komt, was er geen tijd voor de
sectorhuurgrens verhuren aan woningzoekenden met een inkomen tot € 33.614.
huurdersvereniging om desgewenst een gekwalificeerd advies uit te brengen.
Wij hebben besloten om deze nieuwe Europa-norm al in 2010 te monitoren.
Overigens heeft zij aangegeven dat zij hier geen gebruik van wil maken.
Exclusief de bij 3B Wonen in beheer gegeven 75 nieuwbouwwoningen is 90,6%
4.10 De prijs-/kwaliteitsverhouding is gunstig
toegewezen. Inclusief deze woningen is dat 89%. Dit laatste is het gevolg
De prijs-/kwaliteitsverhouding van ons woningbezit is vrij gunstig. Zeker afgezet
van het effect van de eerste verhuring van een gemêleerd nieuwbouwproject.
naar Haaglandse en Zoetermeerse begrippen. De reden hiervoor is dat wij
In volgende jaren zal dit project naar verwachting geen verstoring op de
de betaalbaarheid voor onze huurders belangrijk vinden terwijl de huurprijs,
Europa-norm meer opleveren.
in absolute zin, ten opzichte van de regio weer op een hoog niveau ligt. De kwaliteit van onze woningen ligt echter, doordat het bezit gemiddeld vrij
De situatie van de doelgroep tot € 33.614 in Zoetermeer verschilt ten opzichte
nieuw is, nog hoger. Wij willen niet veel afwijken van het landelijk gemiddelde;
van Nederland als geheel. Met 34% kent Zoetermeer aanzienlijk minder
onze prijs-/kwaliteitverhouding is 69,3%. Het landelijk gemiddelde is 68,8%.
huishoudens met een inkomen dan Nederland, waar gemiddeld 41% aan dit inkomenscriterium voldoet. Op zich niet verrassend omdat gezien de in
4.11 Huurquotes leiden tot aanpassen huurinkomenstabel
absolute zin hogere huurprijzen deze doelgroep minder snel naar Zoetermeer
De hoogte van de huurquote baart ons in toenemende mate zorgen. Zeker in een
verhuist en wij in het verleden ook rijksvoorkeurkandidaten hebben gehuisvest.
tijd van economische crisis kan een hoge huurquote huurders kwetsbaar maken.
Feitelijk was dit een verplichte vorm van te goedkoop scheef toewijzen.
En als zij het uiteindelijk niet redden kunnen zij zelfs dakloos worden. Om dit
Companen 2011
11
41
laatste te voorkomen hebben wij een uitgebreid beleid ontwikkeld. En om het
Huurquote meerpersoonshuishoudens
laagste aantal huisuitzettingen in Zoetermeer te houden is ook de kwetsbaarheid
22,0%
van de huurquote voor ons een aandachtsgebied.
21,0%
Overigens ligt de huurquote gemiddeld al hoger dan vergelijkbare lasten bij
20,0%
woningeigenaren. Dit is overigens doorgaans niet bij aanvang voor een woning-
19,0%
eigenaar, maar deze situatie ontstaat geleidelijk aan wel in de jaren daarna.
18,0%
De subsidiering via de hypotheekrenteaftrek blijft immers ook bij een lage last
17,0%
00 .5
00
34
.0 33
00 .5
00
31
30
.0
00 .5
00
28
27
.0
00 .5
00
25
24
.0
00 .5
00
22
21
.0
00 .5
00
19
verhuurders de druk opgevoerd om de nieuwe afdrachten aan de overheid te
15,0%
.0
Aan de andere kant wordt in de huurtoeslag bij huurders gekort en wordt bij
16,0%
18
nog steeds van kracht.
compenseren via de huurprijzen. Huurquotes hebben daardoor de neiging om
De grafiek laat zien dat meerpersoonshuishoudens tot een inkomen van
eerder te stijgen dan te dalen.
€ 33.000 aangewezen zijn op woningen met een huur die (afhankelijk van hun
Wij hebben in 2010 aan de hand van de normen uit de huurtoeslagtabellen
inkomen al dan niet ruim) onder de aftoppingsgrens ligt, willen ze tot een-
berekeningen gemaakt om na te gaan hoe de huurquotes zich voor verschillende
zelfde huurquote kunnen komen als bij de huurders die huurtoeslag krijgen.
huishoudens ontwikkelen naarmate het inkomen stijgt. Onderstaand lichten
42
wij de uitkomsten hiervan toe en geven we aan hoe wij dit in beleid hebben
Huurquote eenpersoonshuishoudens
vertaald. 28,0%
0 .5 0
0 27
.5 0 26
0 .5 0 25
0 24
.5 0
0 .5 0
23
0 .5 0 22
0 .5 0 21
0 .5 0
20
0 .5 0
0 19
0
.5 0 18
.5 0
.5 0
€ 29.150 en is de sprong van 18% naar 21%.
0
18,0%
.5 0
naar 28%. Bij meerpersoonshuishoudens (tot 65 jaar) is de inkomensgrens
17
20,0%
0
op een bruto jaarinkomen van € 21.450 en verspringt de huurquote van 21%
0
22,0%
14
J aa rv e r s la g 2 0 1 0
aftoppingsgrens. Voor een eenpersoonshuishouden (tot 65 jaar) ligt deze grens
24,0%
.5 0
betalen een zeer forse huurquote voor huurwoningen met een huurprijs op de
26,0%
16
Huurders met een inkomen boven de inkomensgrens voor de BBSH-doelgroep
15
Inkomens boven de BBSH-doelgroep krijgen forse huurquote
De grafieken gaan uit van dezelfde normering als bij de huurtoeslag en geven
De grafiek laat zien dat eenpersoonshuishoudens tot een inkomen van € 25.000
aan tot welk maximaal inkomen wij woningen met een huur tot de aftoppings-
aangewezen zijn op woningen met een huur die (afhankelijk van hun inkomen al
grens (€ 511) bereikbaar moeten maken als wij geen situaties willen laten ont-
dan niet ruim) onder de aftoppingsgrens ligt, willen ze tot eenzelfde huurquote
staan met te hoge huurquoten. Bij het knikpunt krijgt men geen huurtoeslag
kunnen komen als bij de huurders die huurtoeslag krijgen.
meer en zien wij de huurquote plotseling stijgen.
Vertrokken huurders De Goede Woning
Wij hebben deze huurquotes gebruikt bij het vaststellen van de huur-/ inkomenstabel waarmee wij onze woningen labelen. De drie Zoetermeerse
12,0%
corporaties gebruiken dezelfde huur-/inkomenstabel. De invoer van inkomens-
10,0%
grenzen bij de eerste aftoppingsgrens is nu gebaseerd op deze betaalbaarheidsanalyse. De huur-/inkomenstabel is zo opgesteld dat betaalbare woningen
8,0%
(= woningen onder de aftoppingsgrens) nu ook toegankelijk zijn gemaakt
6,0%
voor de groep ‘laagste middeninkomens’. De inkomensgrens van de
4,0%
BBSH-doelgroep bij de kwaliteitskortingsgrens is naar beneden vastgesteld. Zo willen wij bereiken dat wij onze woningen evenwichtig verdelen.
4 . RESULTATEN IN 2010
Onderzoek huurquotes heeft geleid tot aanpassing van huur-/inkomenstabel
2,0%
In 2010 zijn er in totaal 448 huurders bij De Goede Woning vertrokken.
19
4.12 Vertrokken huurders en het leegstandsverlies
8 19 4 8 19 5 8 19 6 8 19 7 8 19 8 8 19 9 9 19 0 9 19 1 9 19 2 9 19 3 9 19 4 9 19 5 9 19 6 9 19 7 9 19 8 9 20 9 0 20 0 0 20 1 0 20 2 0 20 3 0 20 4 0 20 5 0 20 6 0 20 7 0 20 8 0 20 9 10
0,0%
trendlijn
zwevend gemiddelde
Ten opzichte van 2009 een stijging van 81 woningen. Het aantal vertrokken huurders ligt procentueel nog steeds veel lager dan eerdere jaren (zie tabel).
Wij proberen, waar dat onvoldoende blijkt te zijn, om zo spoedig mogelijk te
Iedere week wordt gerapporteerd over opzeggingen, leegstaande woningen
komen tot betalingsregelingen. Daarvan hebben wij er continu tussen de 150
en daarmee het leegstandsverlies. Het aantal niet aansluitend verhuurde
en 200 lopen. In 2010 zijn wij gestart met een uitbreiding van de procedure om
woningen bedroeg in 2010 219. De redenen voor niet aansluitend verhuren zijn
huurders ook persoonlijk te bezoeken en te adviseren. Het aantal huurders dat
divers. Wel merken wij dat woningzoekenden zich bewust zijn van hun unieke
gebruik maakt van de wettelijke mogelijkheid tot schuldsanering is doorgaans
positie als zij eenmaal boven aan de wachtlijst staan. Dat maakt hen extra
niet meer dan tien huurders. Dit is een proces waarbij, naar onze mening, nog
kritisch op de woning waarin zij uiteindelijk willen wonen. Wij denken zowel
verbeteringen mogelijk zijn en waarvoor wij met de gemeente in 2011 een pilot
zelf als op regionaal niveau na over oplossingen voor dit probleem.
starten. Als alle inzet tot dan toe niet slaagt geven wij het uit handen aan onze deurwaarder. Deze heeft doorgaans tussen de 100 en 150 van onze huurders
4.13 Huurachterstanden en woninguitzettingen
in zijn portefeuille. Ook dat leidt vaak tot een oplossing, maar toch ontkomen
De ervaring leert dat circa 6% van de huurders niet of niet op tijd de overeen-
wij helaas niet in alle gevallen aan het voorleggen bij de rechter om de huur-
gekomen huurprijs betaalt. Daar blijken zeer veel oorzaken voor te zijn,
overeenkomst te ontbinden. In 2010 was dit 2012 maal nodig. Dat is meer dan
maar dit vraagt direct al onze volle aandacht. Voor huurders met een relatief
de afgelopen jaren, maar het is ook wel hoger geweest. Ook ten opzichte van
laag inkomen is een huurachterstand al snel een groot probleem. Reden dat
andere (sociale) verhuurders is dit aantal nog laag.
wij hier direct op reageren; bijvoorbeeld door middel van aanmaningsbrieven,
De gemiddelde huurachterstand was in 2010 1,25% en daarmee een fractie
waarvan er maandelijks circa 1.000 worden verstuurd. Veelal is dat voldoende.
lager dan het voorgaande jaar.
Eenmaal vanwege het verbouwen van hennep
12
43
4.14 Vroegsignalering voor preventie
Door deze betrokkenheid leveren zij een bijdrage aan de leefbaarheid in het
Om ervoor te zorgen dat wij het aantal huisuitzettingen zo klein mogelijk houden
complex, aldus de geïnterviewde huurders en kopers.
werken wij met vroegsignalering. Als er bij het tekenen van het huurcontract vermoedens zijn van problemen “achter de voordeur” dan wordt dit door de
4.16 Door duurzaamheid gedreven
verhuurconsulent ingebracht in het wijkoverleg en maakt onze wijkconsulent
Duurzaamheid is voor ons geen modeissue. Feitelijk is ons handelen
een afspraak met onze nieuwe huurder om te kijken of de vermoedens juist zijn
door duurzaamheid gedreven. De termen ‘duurzaam ondernemen’ en
en of zij kan verwijzen naar een hulpverlener.
‘maatschappelijk verantwoord ondernemen’ worden vaak door elkaar gebruikt.
Wij bellen sneller en zitten meer bovenop de huurachterstand om deze zo
Eigenlijk staan ze beide voor het zoeken naar evenwicht tussen financieel
laag mogelijk te houden. Verder zijn wij in overleg met de gemeente, afdeling
economische resultaten, sociale belangen en het milieu. Duurzaam ondernemen
Schuldhulpverlening, een pilot gestart om onze huurders zo vroeg mogelijk te
is afgeleid van het begrip duurzame ontwikkeling, waarbij rekening wordt
ondersteunen bij betalingsproblemen. Al met al willen wij in 2011 terug in het
gehouden met toekomstige generaties. Bij duurzaam ondernemen gaat het
aantal huisuitzettingen.
dus om het zoeken naar een evenwicht tussen de 3 P’s: People, Planet, Profit. Een balans tussen een gezonde financiële situatie, een goed sociaal beleid
44
4.15 Verkoop huurwoningen
én de zorg voor het milieu. Duurzaam ondernemen is voor ons een breed en
In ons ondernemingsplan van 2007-2010 hadden wij ons voorgenomen
veelomvattend begrip waarbij niet de vernieuwing het doel is, maar waarbij
bestaande appartementen in Meerzicht verkopen. Deze appartementen
wij gewoon nuchter kijken naar wat maatschappelijk gewenst en economisch
worden verkocht voor een bedrag onder € 137.000. Zo zijn deze
verantwoord is. Wij zien duurzaamheid dan ook in duurzaam milieu, duurzaam
appartementen bereikbaar voor jonge starters, stellen en gezinnen.
bouwen, duurzaam wonen, duurzaam werken, duurzame gebiedsontwikkeling,
Wij hebben tot nu toe 214 appartementen verkocht. In 2010 zijn er acht
duurzame kansen en duurzame relaties.
J a arv er s l a g 2 0 1 0
appartementen verkocht. Dit is minder dan het aantal van twintig waarop wij in 2010 hadden gerekend. De discussie rond de hypotheekrenteaftrek,
4.16.1 Duurzaam Zoetermeer
de strengere hypotheekeisen en de economische crisis zorgen ervoor dat
De klimaatveranderingen, de groei van Zoetermeer en de toenemende lucht-
potentiële kopers hun beslissing uitstellen. Ook wij hebben last van deze
vervuiling vragen om maatregelen. De gemeente Zoetermeer maakt in het
stagnatie op de koopmarkt. Wij zijn de verkoop van woningen gestart met de
programma ‘Duurzaam Zoetermeer’ afspraken om Zoetermeer in de toekomst
bedoeling zo een bijdrage aan de leefbaarheid in die complexen te leveren.
leefbaar te houden. Met het programma werkt de gemeente aan een groene,
Onze gedachte was dat een meer gemêleerde bewonersgroep én huisbezit
schone, milieuvriendelijke stad, waarin wij zuinig zijn op natuurlijke hulpbronnen
een positieve impuls zouden zijn. Hier hebben wij in 2010 onderzoek naar
en de beschikbare groene ruimte. De gemeente heeft de ambitie om tot een
gedaan onder onze huurders en kopers. Uit deze enquête bleek dat zowel
van de tien duurzaamste gemeenten van Nederland te behoren. Een aantal
de huurders als de kopers in het complex vonden dat huiseigenaren beter
Zoetermeerse ondernemers, waaronder wij, steunt deze ambities. Daarom
voor hun woning zorgen en meer betrokken zijn bij hun woonomgeving.
ondertekenden wij op 12 januari 2009 het convenant ‘Duurzaam Zoetermeer’.
13
USP-onderzoek invloed van de verkoop van appartementen in Alferbos en Hoevenbos
13
op de leefbaarheid in het complex; uitgevoerd in 2010.
Innovatie
gebied van energie, duurzaam inkopen en van mobiliteit. Hierbij valt te denken
Wij werken ook graag geregeld mee aan de ontwikkeling van innovaties die
aan het voorkomen van energieverbruik door onze reclameverlichting ’s nachts
leiden tot het terugdringen van de CO2-uitstoot. In 2009 zijn wij daarvoor
uit te zetten, het gebruik van led-verlichting en het voorkomen van onnodig
bijvoorbeeld partner geworden binnen het EFRO-project. Een project dat
gebruik van de standby-stand op apparatuur. Maar ook het verzorgen van
in Europees verband onderzoek doet naar het functioneren van de DonQi-
praktische zaken zoals het gebruik van milieuvriendelijk papier, het plaatsen
windmolen in de bebouwde omgeving. Deze mogelijkheid is namelijk zeer
van een fietsenstalling, een kilometervergoeding bij het zakelijk gebruik van
gering. Wanneer de uitkomst van dit project gunstig is, zijn er wellicht minder
fietsen, een bedrijfsdeelauto en het overstappen op minimaal energielabel
windmolens in het natuurlijk landschap nodig. Voor dit project is ee regionale
B voor bedrijfsauto’s.
subsidie aangevraagd en deze is in 2010 toegekend.
4 . RESULTATEN IN 2010
Wij hebben dit ingevuld door ons expliciet te verbinden aan beleid op het
Onze bijdrage bestaat uit het plaatsen van tien windmolens op verschillende
4.16.2 Duurzaam bouwen, verbouwen, onderhoud en innovatie
complexen. Naar verwachting zal het plaatsen in 2011 gerealiseerd worden.
Zowel in het onderhoud als bij nieuwbouw geven wij extra aandacht aan
4.16.3 Forse investering in energiebeleid
duurzaam materiaalgebruik. Bij nieuwbouw wordt extra kwaliteit toegevoegd,
De woonlasten van onze huurders bestaan voor een deel uit huurkosten en
waardoor woningen naar verwachting langer mee kunnen en dus duurzamer zijn.
voor een deel uit energiekosten. Wij verwachten dat de energiekosten de
Maar ook door het voorschrijven van de toepassing van minder milieubelastende
komende jaren verder stijgen en daarmee dus ook de woonlasten van onze
materialen.
huurders. Een beperking van het energieverbruik is dus voor iedereen belangrijk:
Een voorbeeld van een bijzondere ambitie op het gebied van duurzaamheid
voor een beter milieu, voor de betaalbaarheid van het wonen voor onze huur-
is bij ons het nieuwbouwplan Waterzicht. Hiervoor hebben wij een specifiek
ders en daarmee ook het beperken van problemen bij hun uitgaven. Daarom
beleid vastgesteld onder de naam Dubbel Duurzaam. De huidige geldende
hebben wij een energiebeleid ontwikkeld dat in 2020 in bestaande woningen
landelijke norm voor energiezuinigheid is een EPC (Energie Prestatie Certificaat)
een gemiddelde energieverbruiksreductie van minimaal 15%
van 0,8. Daarbij geldt hoe lager hoe beter. In dit project wordt gestreefd naar
realiseert. Dat doen wij in woningen met een energielabel lager dan C. (Naast de
een EPC van minder dan 0,5 en twee woningen met een EPC van 0,0.
energieverbruiksreductie wordt hiermee ook de CO2-uitstoot met 15% terug-
Voor dit project wordt ook een warmte-/koudeopslag toegepast, die mede
gebracht.) Wij zijn tot deze beleidskeuze gekomen na een uitvoerig onder-
mogelijk wordt gemaakt door extra bijdragen van de gemeente en onszelf.
zoek naar effectieve aanpak die financieel verantwoord is. Het rendement van
Een ander voorbeeld, maar dan bij het onderhoud, is het stofarm werken.
de verbetering was daarbij leidend. Dit is logisch omdat daarmee ook het
Dit hebben wij gerealiseerd bij grootonderhoud aan eengezinswoningen in de
uitgangspunt om maximaal gemiddeld 50% onrendabel waar te maken is.
Kleurenbuurt in de wijk Rokkeveen. De huurders hebben deze aanpak als pret-
Graag hadden wij verder gegaan, maar dit bleek helaas financieel niet
tig ervaren. Wij nemen deze kennis en ervaring mee voor volgende plannen.
haalbaar. Waarschijnlijk wordt dit veroorzaakt doordat onze woningen relatief vrij nieuw zijn.
45
Ons woningbezit beschikt over de onderstaande labeling, die aan
De bouwkundige uitgangspunten van ons energiebeleid
nieuwe huurders wordt verstrekt en voor onze huidige huurders individueel
• Natuurlijke vervangingsmomenten worden gebruikt om energiemaatregelen
beschikbaar is.
uit te voeren; • Per gebouwonderdeel zijn de volgende maatregelen mogelijk:
A++
A+
A
B
C
D
E
F
G
- Dak: isoleren en/of zonnepanelen;
-
-
442
435
743
2251
1632
253
85
- Vloer: isoleren (sterk afhankelijk van de situatie); - Gevels: isoleren, HR++ glas en/of kozijnen vervangen;
De komende tien jaar zullen wij naar schatting circa € 12 miljoen gaan investeren. Daarvan is maximaal de helft onrendabel. Een deel van de dekking zullen wij
- Installaties: zonneboiler, HR-ketels, lage temperatuur, ventilatie, warm-water combi en/of duurzame techniek.
realiseren op het moment van nieuwe verhuringen door op dat moment een huuraanpassing in te voeren. Omdat huurders over de energielasten geen
4.16.4 Duurzaam wonen
huurtoeslag ontvangen, beoordelen wij de huurverhoging als niet subsidiabel
Wij willen ouderen de kans geven om langer zelfstandig te blijven wonen.
en mag deze dus boven de aftoppingsgrens uitstijgen.
Daarvoor zetten wij bijvoorbeeld Domotica in. Dat hebben wij gedaan in ons seniorencomplex De Witte Dame en dat kan ook in individuele woningen worden
46
De financiële uitgangspunten van ons beleid
aangebracht. In een ander seniorencomplex, Camee, hebben wij in 2010 een
• De investering bedraagt € 12 miljoen in een periode van tien jaar;
ruimte gemaakt waar de bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Dat helpt ook
• Wij dragen maximaal € 6 miljoen onrendabel bij;
om langer zelfstandig te blijven wonen.
• Per maatregel wordt gekeken op welke wijze bewoners bijdragen: - via een huurverhoging bij huidige bewoners;
4.16.5 Duurzaam werken
- via 100% huurverhoging bij mutatie;
Hierbij kijken wij vooral naar ons eigen kantoor. In 2010 is gestart met een
- via een eenmalige bijdrage.
onderzoek, onder andere naar mogelijkheden van energiezuinige verlichting
• De huurverhoging voor een huidige bewoner is nooit meer dan 75% van de J a arv er s l a g 2 0 1 0
beoogde energiekostenbesparing en nooit meer dan 100% van de investering; • Labels leveren extra ruimte in de huur (dit wordt jaarlijks geactualiseerd in het huurbeleid); • Bij een bewonersdeelname onder de 30% van een complex besluit de directie over go - no go; • Bij een bewonersdeelname boven de 70% wordt 100% van een complex verplicht om deel te nemen aan de ingreep.
en bewegingsmelders om zo het gebruik van elektriciteit te verminderen. Wij zijn in 2010 ook gaan printen op Black Label Zero Paper. Dat is hét meest milieuvriendelijke papier dat op de Nederlandse markt te koop is. Uiteraard maken wij gebruik van fairtradekoffie. Binnen Zoetermeer kunnen onze medewerkers gebruik maken van de dienstfiets. Snel, groen en goed voor de conditie. Verder stimuleren wij medewerkers ook op andere wijzen om vooral de fiets te nemen. Dat kan goed in Zoetermeer, omdat de stad compact gebouwd is en een uitstekend netwerk aan fietspaden heeft. Fietsende huismeesters bieden wij zelfs een kilometervergoeding.
een kortetermijnvisie hebben. Dan nemen wij ook nadrukkelijk afscheid
Een woning kan nog zo goed zijn, als het gebied erom heen niet aansluit bij de
van elkaar. Wij investeren daarom graag in onze relaties, zoals door onze
behoeften van de gebruikers kan dit het woongenot verstoren. Daarom hebben
belanghouderbijeenkomsten en door deelname aan en inbreng in
wij bijvoorbeeld enige jaren geleden in de wijk Meerzicht de parkeergarages
bijeenkomsten die door onze belanghouders worden georganiseerd.
verwijderd of ingrijpend verbouwd. Ons Dekkenplan in de wijk Buytenwegh
Met onze leveranciers evalueren wij periodiek de samenwerking en de
hebben wij overzichtelijker en daarmee veiliger gemaakt.
dienstverlening. Zo houden wij elkaar scherp.
In de wijk Palenstein willen we, samen met andere partijen, de hoogbouw herstructureren, waarmee deze buurt prettiger is om te wonen en beter zal
4.17 Grootonderhoud en planmatig onderhoud
gaan functioneren. De eerste mijlpaal hebben wij in 2010 bereikt met de
Voor ons grootonderhoud en planmatig onderhoud hebben wij in ons on-
oplevering van ons complex Castellum Palensteyn.
dernemingsplan geen specifieke doelen opgenomen. Dat zien wij meer als
4 . RESULTATEN IN 2010
4.16.6 Duurzame gebiedsontwikkeling
ons dagelijks werk, maar beschikken daarvoor uiteraard over een uitgebreide
4.16.7 Duurzame kansen
meerjarenbegroting waarin wij onze activiteiten plannen. In 2010 hebben wij bij
Wij willen onze woningen zo evenredig mogelijk verdelen. Daarom houden
vier wooncomplexen grootonderhoud uitgevoerd. Dit waren de complexen Ja-
wij de slaagkans van de verschillende groepen goed in de gaten. En wij kijken
gersbos, Hoevenbos, Kleurenbuurt en Paletsingel; in totaal ruim 700 woningen.
naar de positie van starters op de woningmarkt. Ook zij moeten voldoende
Bij de voorbereiding van elk project zijn de huurders van deze wooncomplexen
kansen hebben. De jongerenwoningen in Castellum Palensteyn hebben een
nadrukkelijk betrokken, om het draagvlak voor deze ingrepen te vergroten. To-
aangepaste huur terwijl er niet is bespaard op de architectuur en de kwaliteit
taal hebben wij bij deze projecten ruim € 4 miljoen geïnvesteerd. Onderstaand
van de woningen.
lichten wij deze projecten nader toe. Vervolgens lichten wij het planmatig
Daarnaast bieden wij jongeren kans op een stageplaats. In ons nieuwe
onderhoud toe en staan wij stil bij onze aanpak om legionellabesmetting te
ondernemingsplan hebben wij vastgesteld dat wij ieder jaar ten minste drie
voorkomen.
stageplaatsen realiseren. Jagers- en Hoevenbos (442 woningen)
4.16.8 Duurzame relaties
In deze complexen is gekozen voor een volledige renovatie van de keuken,
In onze relaties kiezen wij ook voor duurzaamheid. Wij hechten veel waarde
badkamer en toilet. Dit is eenzelfde plan als het in 2009 uitgevoerde
aan relaties en verwachten daar ook veel van. Vertrouwen is daarbij het
grootonderhoud aan het Laveibos. Ook hier hebben huurders de keuze
sleutelwoord. Een relatie is een partij waarop je kan bouwen, vertrouwen en
gekregen uit het volledige assortiment van tegels en keukenmogelijkheden.
terugvallen. Het vraagt onder andere om het inleven in de belangen van ande-
Verder is de woonkamerradiator vervangen door een groter exemplaar en
ren. Wij proberen dat zo goed mogelijk bij anderen te doen en vragen dat ook
zijn de warmtemeters vervangen door op afstand uitleesbare (radiografische)
terug. Vaak gaat dat heel goed en zijn relaties heel bestendig, maar soms
meters. Er is een informatieavond georganiseerd, waarop ruim 250 bewoners
blijken onderlinge verwachtingen niet te passen. Dit kan als partijen alleen
zijn afgekomen. Voor het bekijken van de materialen hebben wij vier
47
informatiedagen georganiseerd die druk bezocht zijn. Wij zijn gestart met
Legionellapreventie
de ‘warme opnames’ in het Jagersbos. Een zogenaamde ‘warme opname’
In 2010 is ons legionellapreventieplan geïmplementeerd. Informatie over
wordt vlak voor het grootonderhoud uitgevoerd zodat de aannemer beter kan
legionellapreventie staat op onze website en ons intranet. Met deze informatie
plannen en de bewoners weten wat er precies in hun woning gaat gebeuren.
wordt antwoord gegeven op de meest gestelde vragen over legionella en
Tijdens de uitvoering worden bewoners op de hoogte gehouden door middel
mensen vinden informatie over wat zij zelf kunnen doen om de kans op een
van nieuwsbrieven.
legionellabesmetting zo klein mogelijk te houden. In het eerste kwartaal van 2011 wordt ook de huurderinformatiemap uitgebreid met deze informatie.
Kleurenbuurt en Paletsingel (265 woningen) aanpak omvat het volledig vernieuwen van de keuken en vernieuwing van het
4.18 Veel nieuwbouwprojecten in ontwikkeling en aanbouw
sanitair in de toilet en badkamer. Het wandtegelwerk van toilet en badkamer
Wij hadden, ondanks de economisch recessie en crisis in de bouw, in 2010 veel
is van voldoende kwaliteit waardoor er alleen reparaties zijn uitgevoerd aan
nieuwbouwprojecten in ontwikkeling en aanbouw. Een drietal projecten is
beschadigde tegels. In de badkamer is de bestaande granitovloer voorzien
opgeleverd. Daarnaast is een aantal kleinere verbouwingen voor onze partners
van vloertegels, waardoor de antislipkwaliteiten van de vloer toenemen.
uit de zorg gerealiseerd en wij hebben een aantal projecten in ontwikkeling.
Er is een informatieavond georganiseerd waar ruim 200 bewoners op af zijn
Hieronder lichten wij de verschillende projecten toe.
In deze wooncomplexen is grootonderhoud uitgevoerd. De bouwkundige
J a arv er s l a g 2 0 1 0
48
gekomen. Er zijn ook hier vier informatiedagen georganiseerd voor het bekijken van de
Oplevering 75 woningen Lansingerland
materialen. Er zijn ‘warme opnames’ geweest en de bewoners kregen tijdens
De twee in 2009 van collega-woningcorporatie 3B Wonen overgenomen
het project nieuwsbrieven over de voortgang. Tijdens de uitvoering van de
wooncomplexen in Lansingerland zijn begin 2010 succesvol opgeleverd.
werkzaamheden is de pilot ‘Stofarm werken’ gestart. De effecten zijn door
Dit betreft 39 eengezinswoningen en 36 appartementen. De verhuur en het
zowel de bewoners, als de aannemer goed bevallen. Er is dan ook besloten
dagelijks beheer worden door 3B Wonen uitgevoerd. De intentie is dat zij na
om voor het hele project door te gaan met deze werkmethodiek.
vijftien jaar deze wooncomplexen weer van ons terugkopen.
Planmatig onderhoud
Bouw 340 appartementen (De Elementen) in Oosterheem gestart
Het planmatig onderhoud bevat de periodieke onderhoudsmaatregelen,
Op 31 maart 2010 is gestart met de bouw van het project 340 appartementen
zoals schilderwerk, dakbedekkingen en installatiecontracten. Deze onder-
in het centrumgebied. Het project bestaat uit 340 appartementen in
houdswerkzaamheden zijn conform de Jaarbegroting 2010 en binnen het
verschillende grootten en prijsklassen, verdeeld over drie woontorens en
budget uitgevoerd. Slechts een klein gedeelte wordt in het eerste kwartaal
twee galerijgebouwen. Van de 296 huurappartementen zijn 23 appartementen
van 2011 afgerond.
bereikbaar voor de BBSH-doelgroep en 273 voor de lage middeninkomens. De 44 grootste appartementen vallen binnen de vrije sector. Deze laatste
Het complex omvat in totaal 18.000 m2 vloeroppervlak en huisvest organisaties
Voor de voorbereiding van de verhuur en de verkoop is een apart projectteam
op het gebied van leren, wonen en ontmoeten. De gemeente huisvest
ingesteld, waarin de verschillende afdelingen samenwerken. De ervaring die
er twee basisscholen, kinderopvang en buitenschoolse opvang, jeugd- en
is opgedaan met de verhuur bij Castellum Palensteyn wordt hierbij gebruikt.
gezondheidszorg, een wijkontmoetingscentrum, een jongerencentrum,
De uitvoering van de werkzaamheden verloopt volgens planning, hoewel
een mediatheek en verschillende sportvoorzieningen. Wij hebben een
de afgelopen strenge winter enige vertraging heeft opgeleverd. De eerste
grand café, twee bedrijfsruimten en 111 huurwoningen, waarvan 45 jongeren-
woontoren zal naar verwachting medio 2012 worden opgeleverd.
woningen, 14 eengezinswoningen en 52 appartementen, gerealiseerd.
Herstart van 158 woningen Waterzicht in Oosterheem
Actualisatie herstructureringsproject Palenstein
Dit project is na een flinke vertraging van twee jaar weer opgestart. De vertraging
Palenstein is de eerste herstructureringswijk in Zoetermeer. Het is een groot
is opgelopen door een bodemprocedure van een van de belanghebbenden.
project dat wij gezamenlijk ontwikkelen met de gemeente, Vidomes en Vestia.
Het project bestaat uit 118 eengezins- en 40 jongerenwoningen. In dit project
Voor ons voorziet het project in de sloop van 370 woningen en de nieuwbouw
passen wij het systeem van warmte-/koude opslag (WKO) toe. WKO is een
van ongeveer 135 sociale huurwoningen en 120 vrijesectorwoningen.
duurzame techniek waarmee energie uit de bodem wordt gewonnen.
Ook is het onze ambitie om het winkelcentrum te vernieuwen. Dit winkelcentrum
Deze warmte en koude is van nature aanwezig in de bodem en het grondwater.
hebben wij in 2008 aangekocht om het toenmalige gezamenlijk beoogde
Daarmee is WKO een vorm van duurzame bodemenergie. De start van de
stedenbouwkundige plan te kunnen realiseren.
bouw is voorzien in het derde kwartaal van 2011.
Ook de herstructurering van Palenstein heeft last van de economische crisis in Nederland. In 2009 bleek plotseling ook dat de gemeente niet in staat was om
Oplevering Castellum Palensteyn
haar verplichtingen bij het stedenbouwkundige plan na te komen. Hierna zijn
Het project Castellum Palensteyn heeft de nodige tegenslagen gekend.
alle betrokken partijen in 2010 met elkaar in gesprek gegaan om te kijken hoe
Het failliet gaan van de aannemer in 2007 en de daardoor opgelopen vertraging
het plan kan worden aangepast. Dit om het project minder kwetsbaar te maken
heeft ons het hele project parten gespeeld. Meer dan eens moesten wij het
en het project financieel haalbaar te krijgen. Er is vervolgens een nieuw concept
budget bijstellen. Dit was enerzijds het gevolg van de sterk gestegen bouw-
ruimtelijke visie ontwikkeld. Een visie waaraan ook in 2011 nog hard gewerkt
kosten tijdens het faillissement en anderzijds door fouten van onder andere
moet worden om deze voor alle partijen haalbaar te maken. Deze visie moet
de architect. Langslepende claims zijn uiteindelijk in 2010 afgerond. Om lessen
dus nog worden vastgesteld.
te leren uit dit project is door Atrivé Adviseurs een onderzoek uitgevoerd. Deze lessen hebben geleid tot aanpassing van ons beleid en onze procedures. Uiteindelijk hebben wij op 6 oktober 2010 het Castellum Palensteyn opgeleverd en het onderwijs-/welzijn deel overgedragen aan de gemeente. Het eindresultaat wordt alom erg gewaardeerd.
4 . RESULTATEN IN 2010
categorie appartementen wordt zowel te koop als te huur aangeboden.
49
De Brughuizen in wooncomplex Ypsilon voor Stichting Kentalis
Geen ontwikkelingen nieuwe woonruimte voor Stichting Wende
De huisvesting van cliënten van Stichting Kentalis in Zoetermeer liet sterk
Ongeveer twee jaar geleden ontwikkelden wij, samen met Stichting
te wensen over. Op zeer korte termijn was nieuwe huisvesting noodzakelijk.
Wende, een ontwerp voor nieuwe huisvesting voor hun cliënten. De huidige
Wij hebben een inventarisatie uitgevoerd op ons bezit en uiteindelijk
huisvesting voldoet niet meer aan de brandweereisen, waardoor nieuwe
mogelijkheden gezien bij ons jongerencomplex Ypsilon. Nadat wij huurders
huisvesting noodzakelijk is geworden. Ook heeft met de gemeente Zoetermeer
hebben uitgeplaatst en de verbouwingsplannen gereed waren, hebben wij een
afstemming plaatsgevonden over grondlevering. Stichting Wende heeft zich
portiek met twaalf woningen aangepast.
het verslagjaar ingezet om het project te kunnen financieren. Helaas nog zonder positief resultaat. Hopelijk wordt in 2011 een doorbraak bereikt.
Uitbreiding en renovatie Lorna Winghuis voor Steinmetz De Compaan
50
Steinmetz De Compaan huurt vanaf de oplevering in 1992 van de woningen
Onderzoek naar transformatie van kantoorpanden gestart
Diamant/Onyx in de wijk Rokkeveen voor autistische jongeren een aantal
De leegstand van kantoren neemt steeds grotere vormen aan. Ook in
aaneengeschakelde eengezinswoningen. Een project dat gezien tegen de
Zoetermeer. De gemeente Zoetermeer en de vertegenwoordiger van belegger
eisen die tegenwoordig worden gesteld aan dergelijke woonvoorzieningen
Uni Invest hebben de drie corporaties in Zoetermeer uitgenodigd om een
aangepast diende te worden. Hiervoor was ook meer ruimte nodig. Toen de
aanbod te doen om een kantoorpand aan de Italiëlaan te transformeren naar
naastgelegen woning vrij kwam zijn plannen gemaakt en heeft de renovatie
een woonbestemming. De Goede Woning heeft de handdoek opgepakt en
en uitbreiding doorgang kunnen vinden. In de loop van 2010 zijn de
is een onderzoek gestart naar de mogelijkheden. Een architectenbureau heeft
werkzaamheden naar tevredenheid opgeleverd.
een ontwerp gemaakt. In 2011 worden de condities bepaald waaronder een
Project Denemarkenlaan wacht op vervolg
zeker dat wij een forse verliespost zullen moeten nemen, maar ook de belegger
Het project Denemarkenlaan, waar een diversiteit aan woonvoorzieningen en
zal een forse afboeking moeten doen. Daarna zullen aanvullende middelen
woningen voor jongeren en mogelijk ook studenten in worden gerealiseerd,
nodig zijn en zullen bouweisen moeten worden versoepeld. De minister werkt
heeft opnieuw vertraging opgelopen. De oorzaak hiervan heeft onder andere
aan mogelijkheden om deze eisen inderdaad te verlagen.
transformatie naar jongerenwoningen wellicht haalbaar is. Daarbij is het al
J a arv er s l a g 2 0 1 0
te maken met de gevolgen van de economische recessie waardoor ook geplande commerciële voorzieningen moeilijk tot stand komen.
Onderzoek haalbaarheid Hospice
De gemeente Zoetermeer heeft besloten tot een tender onder marktpartijen
Stichting Hospice Groep Zoetermeer heeft eind 2010 aangegeven dat zij toe
waarbij ons woningbouwprogramma wordt meegenomen. Afgesproken
zijn aan een nieuwe locatie. Enerzijds omdat zij hun huidige locatie moeten
is dat wij hiervoor in overleg met de gemeente een programma van eisen
verlaten. Anderzijds omdat zij willen uitbreiden. Op basis van het verstrekte
ontwikkelen. Wij verwachten dat in 2011 belangrijke stappen worden gezet
programma van eisen wordt een inpassing op mogelijke potentiële locaties
om zo spoedig mogelijk te komen tot de realisatie van dit jongerenicoon.
onderzocht.
Afwegingen om akkoord te gaan met sponsorverzoeken of bijdragen aan
Begin 2010 heeft collega-woningcorporatie 3B Wonen ons benaderd om in het
leefbaarheidsprojecten doen wij altijd met meerdere personen. Daarbij zijn
kader van onze samenwerkingsovereenkomst opnieuw een project te realiseren.
het belang voor ons, voor onze kernwaarden en de toegevoegde waarde van
De gemeente Lansingerland zal hiervoor eerst een onteigeningsprocedure
doorslaggevende betekenis.
moeten afronden. Afhankelijk van de voortgang en de eventuele noodzakelijke
Een voorbeeld van een dergelijke afweging is de sponsoring van Jong
afspraken, zullen wij deze ontwikkeling in 2011 ter hand nemen.
Perspectief Zoetermeer. Jong Perspectief helpt kinderen en jongeren van
Ook dit project zal naar verwachting na vijftien jaar worden teruggekocht door
6 tot 24 jaar te bouwen aan een toekomst met perspectief. Zij doet dit door
3B Wonen en door hen verhuurd en beheerd gaan worden.
het maatjesproject. In dit maatjesproject worden volwassen vrijwilligers één op één aan kinderen en jongeren gekoppeld. Jongeren en kinderen die in hun
4.19 Onze woningen in 2010
dagelijks bestaan een steuntje in de rug kunnen gebruiken. De vrijwilliger is
Wij hadden ultimo 2010 in totaal 5.862 woningen in eigendom en beheer.
geen hulpverlener, maar coacht de jongere op basis van eigen levenservaring.
Daarvan hebben wij 75 woningen in 2010 in beheer gegeven bij onze collega-
De vrijwilliger luistert, bevestigt de jongere in zijn eigenwaarde en reikt nieuwe
woningcorporatie 3B Wonen in Lansingerland. In 2010 hebben wij geen enkele
perspectieven aan. Samen trekken ze een jaar als maatjes met elkaar op. Jong
woning gesloopt. Wel hebben wij in het verslagjaar, zoals eerder vermeld, acht
Perspectief accepteert ook kinderen of jongeren die door ons zijn doorverwezen.
appartementen verkocht. En er zijn in 2010 in Zoetermeer 111 woningen en in
Vooraf is hiervoor een bescheiden post in de begroting opgenomen.
Lansingerland 75 woningen opgeleverd. Wij hebben geen woningen bezwaard
De uitgaven zijn binnen de begroting gebleven.
met een hypotheekrecht.
4.20 Sponsoring en bijdragen aan partners voor leefbaarheidsprojecten Wij sponsoren al jaren diverse organisaties vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid en om onze naamsbekendheid te vergroten. Ook ondersteunen wij partners waarmee wij samenwerken aan leefbaarheidactiviteiten in Zoetermeer. Voor het verkrijgen van een betere naamsbekendheid plaatsen wij in zeer beperkte mate advertenties. Waar mogelijk verbinden wij ons liever aan projecten of initiatieven die een relatie hebben met ons profiel om onze naamsbekendheid te vergroten.
Onze afwegingen worden van te voren goed afgestemd en zijn hier beknopt
14
weer gegeven.
4 . RESULTATEN IN 2010
Start ontwikkeling 60 woningen Lansingerland
51
In 2010 zijn de volgende projecten ondersteund: Sponsoring
€ 6.668
Resto Van Harte/donatie 2009-2010 Restaurant in de buurt. Gerund door vrijwilligers. Is een ontmoetingspunt in de buurt. Wij hebben bezit in de wijk en het project levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid in de wijk.
J a arv er s l a g 2 0 1 0
52
Jong Perspectief/Maatjesproject 2010 Helpt kinderen en jongeren van 6 tot 24 jaar te bouwen aan een toekomst met perspectief. Helpt kinderen van onze huurders en levert daarmee een bijdrage aan de leefbaarheid. Wij verwijzen ook door naar deze organisatie.
€ 6.000
Sponsoring Bevrijdingsfestival Festival voor iedereen in Zoetermeer. Bereikt onze doelgroep Jongeren. Op het festival kunnen wij ons goed profileren; dat levert ook naamsbekendheid als jongerenhuisvester op.
€ 5.226
Zoetermeer/Topsport/sponsorpakket zilver Zoetermeer Topsport betrekt jongeren uit achterstandswijken bij sporten en bewegen. De sporters die bij deze stichting zijn aangesloten organiseren voor de kinderen van onze huurders tijdens bijvoorbeeld de Dag van Palenstein een sportevenement en leveren daarmee een bijdrage aan de leefbaarheid, maar uiteraard ook aan onze naamsbekendheid. Overigens behoren de topsporters die verbonden zijn aan de stichting vrijwel altijd tot onze BBSH-doelgroep.
€ 2.975
Humanitas/thuisadministratie Vrijwilligers ondersteunen onze bewoners bij hun administratie. Na constatering van problemen van onze huurder bij zijn of haar administratie wordt door ons wijkteam doorverwezen. Daarmee leveren zij een bijdrage aan het voorkomen van problemen bij het betalen van de huur.
€ 2.750
Stichting Achterland/Boekje Zuid-Holland Promotie Zoetermeer en een van onze complexen bij belanghouders. Doel: Het vergroot onze naamsbekendheid.
€ 2.332
Gemeente Zoetermeer/Sociale Sofa’s Sofa’s zijn samen met bewoners “bekleed” en neergezet als ontmoetingsplaats in de wijk. Sofa staat dicht bij ons bezit en levert daarmee een bijdrage aan leefbaarheid in Zoetermeer.
Leefbaarheid
€ 2.000
Donatie Jinotega 2010 Project van huizenbouw in de Zoetermeerse zusterstad Jinotega. Doel: naamsbekendheid.
€ 2.000
Ontwerpwedstrijd ‘Duurzame Stad’ Ieder jaar vindt er in Zoetermeer een vraagprijs plaats onder Zoetermeerse middelbare scholieren over de duurzame stad. Het doel van dit project is het bewust maken van jongeren in wonen en duurzaamheid. Wij ondersteunen dit project met een duurzaamheidsprijs: zonnecollectoren voor de school die de prijsvraag wint. Doel: naamsbekendheid onder jongeren.
€ 1.488
€ 1.040
Dag van Palenstein Ieder jaar wordt in de wijk Palenstein de Dag van Palenstein georganiseerd. Palenstein is een wijk met veel verschillende nationaliteiten waar De Goede Woning veel bezit heeft. De Goede Woning draagt hierin bij met mensen en ondersteunt activiteiten. Belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid in de buurt.
€ 941
Doe maar gewoon Boekjes die worden uitgereikt aan onze bewoners om ze attent te maken op leefregels. Belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid en de veiligheid in de buurt. Stadsmuseum/Bijrage tentoonstelling Het Stadsmuseum heeft een tentoonstelling georganiseerd in uitwisseling met China over beleving van wonen. Doel: naamsbekendheid.
€ 767
€ 250
Oranjestichting/Bijdrage 2010 Deze stichting organiseert de oranjeactiviteiten op Koninginnedag in Zoetermeer. Een feest waar veel van onze jongste bewoners veel plezier aan beleven. Bijdrage aan de leefbaarheid in de wijk. MVO Zoetermeer/bijdrage 2010 Stichting MVO bevordert kennis en kennisdeling over maatschappelijk ondernemen en MVO in Zoetermeer in het bijzonder. Doel: naamsbekendheid.
€ 595
€ 950
VKCZ/Duchenne Heroes/Pollie Wollie/kaarsjesavond en Stichting Ontmoeting Diverse kleine bijdragen voor leefbaarheidsactiviteiten Totale besteding aan sponsoring en bijdragen
Leefbaarheid
4 . RESULTATEN IN 2010
Sponsoring
€ 24.132
€ 11.849
53
4.21
Kwaliteitsmeting van onze dienstverlening
Gekeken is naar verschillende aspecten van serviceverlening door de huismeester, waarbij blijkt dat een (ruime) meerderheid van de bewoners
KWH Wij zijn al vele jaren aangesloten bij KWH, Kwaliteitscentrum Woningcorporaties
tevreden is. Alleen over het aspect ‘mate van bereikbaarheid van de
Huursector . Wij beschikken over het gouden KWH-Huurlabel voor onze
huismeester’ en ook het ‘toezicht op de naleving van de leefregels’ is men,
dienst-verlening. De meting van dit label laat ons iedere keer weer kritisch
net als in 2008, iets minder tevreden. Hier gaan wij in de volgende
kijken naar onze dienstverlening en waar nodig naar het aanbrengen van ver-
verbeterslag nog meer aandacht aan besteden.
15
beteringen. Doelstelling in ons jaarplan was dat het totaal aantal punten over
54
de vier (voorheen vijf = 39,8) gemeten onderdelen minimaal gelijk moet zijn
4.22 Klachtencommissies en klachtenmanagement
aan het totaal van onderdelen van de vorige meting. Ten opzichte van de vorige
Hoe goed wij het ook proberen te doen, klachten zijn er altijd. Dat kunnen
meting hebben wij op alle vier de onderdelen een hogere score. De doelstel-
klachten zijn over het gedrag van onze medewerkers of over ons handelen.
ling is dus gehaald. In de telefoonmeting kwam een aantal verbeterpunten naar
Wij wilden een beter inzicht in de klachten die bij ons binnenkomen daarom
voren. De verbeterpunten, opgesteld aan de hand van de resultaten van de
hebben wij in 2010 ons klachtenmanagement verbeterd. Klachten worden
vorige meting, zijn in de teams opgepakt. Er wordt nu bijvoorbeeld aan het
nu geregistreerd en expliciet bewaakt. De klachtenafhandeling wordt strikt
einde van het gesprek gevraagd of alle vragen volledig zijn beantwoord.
gevolgd. Hierover wordt ook verantwoording afgelegd via de managements-
De tweede meting in 2010 van de labelonderdelen Corporatie bezoeken,
rapportage. Door het management wordt het klachtenmanagement gevolgd
Huur betalen, Reparatie uitvoeren, Woning betrekken en Woning zoeken
om er lering uit te trekken. Lering over onze dienstverlening, lering over onze
startte op 30 augustus en eindigde op 19 november. In 2011 komen hier de
klantcontacten en lering over het systeem zelf.
resultaten van. Wij zien ze met vertrouwen tegemoet.
J a arv er s l a g 2 0 1 0
Geschillencommissie Huursector Huismeester-/schoonmaakenquête
Waar mensen woonruimte huren en verhuren kunnen klachten ontstaan. Klachten
In 2010 is ook onze tweejaarlijkse huismeesterenquête gehouden. Het eerste
over een afrekening of klachten over technische zaken in en om de woning.
onderzoek is gehouden in 1993. Het onderzoek geeft een beeld van het
Ook in de omgang tussen mensen kunnen problemen ontstaan. Iedere klacht is
functioneren van de verstrekte service door onze huismeesters en hun
er ons één te veel. Wij doen ons best klachten zo goed mogelijk te behandelen.
schoonmakers. Dit is gebeurd door de waardering te meten bij onze bewoners
En als dat toch niet lukt, kan onze klant naar de Geschillencommissie Huursector.
van 23 complexen. Ook is het door ons ingevoerde lik-op-stukbeleid
Zij behandelt geschillen tussen individuele huurders en de corporatie en
gelijktijdig geëvalueerd en is de mening van de bewoners gevraagd over de
bestaat uit onafhankelijke externe deskundigen. De Goede Woning is aan-
gehanteerde leefregels.
gesloten bij de Regionale Geschillencommissie Huursector. In 2010 zijn er, voor zover ons bekend, geen klachten over De Goede Woning bij de commissie ingediend.
www.kwh.nl
15
In het eerste kwartaal van 2010 zijn er drie zaken aangemeld:
Klachten over de uitvoering van het beleid van woonruimteverdeling worden
• Verzoek om huurverlaging in verband met gebreken (schimmelvorming
ingediend bij de klachtencommissie woonruimteverdeling. De commissie
ten gevolge van vocht);
behandelt klachten van woningzoekenden over de uitvoering van het beleid
• Gebreken (krimpscheuren in muren en plafonds);
op het gebied van woonruimteverdeling. Bij de woonruimteverdeling gaat het
• Afrekening stookkosten.
om beschikkingen over: • Niet inschrijven als woningzoekende;
In het tweede kwartaal is een melding van de Huurcommissie ontvangen dat
• Weigeren van een huisvestingsvergunning;
een nieuwe bewoner de hoogte van de huurprijs wilde toetsen. Hiervoor is
• Niet verlenen van een voorrangsverklaring;
geen zitting geweest en hebben wij bericht ontvangen dat dit een correcte
• Intrekken van een eerder verleende voorrangsverklaring.
berekening was.
In 2010 zijn er, voor zover ons bekend, geen klachten bij de commissie ingediend.
4.23 Wij onderschrijven de AedesCode
Er liepen vanuit 2009 nog wel drie klachten. Naar aanleiding van een van de
Wij zijn een maatschappelijke onderneming en waarborgen de maatschappelijke
klachten uit 2009 is vast komen te staan dat bij de uitspraken van de klachten-
bestemming van ons vermogen door effectief toezicht, een transparante
commissie geen beroepsprocedure mogelijk is. Afhandeling van klachten en
inrichting van de organisatie, een voortdurende dialoog met onze belanghouders
bezwaren zullen in het vervolg via de Algemene wet bestuursrecht worden
en een zorgvuldige omgang met onze klanten. Corporaties die lid zijn van
gedaan. Met de gemeente is afgesproken dat de behandeling van een
Aedes, verantwoorden zich hierover actief. De normen zijn vastgelegd in de
klacht via een bezwaarschriftencommissie loopt en dus een publiekrechtelijke
AedesCode16.
procedure kent met de daarbij behorende bezwaarprocedure.
Wij verantwoorden ons transparant via dit jaarverslag, een jaarbericht voor onze belanghouders, De Goede Woning in het klein, de jaarlijkse bijeenkomsten
Huurcommissie
met onze belanghouders en onze website met veel én actuele informatie.
De Huurcommissie doet uitspraak bij geschillen tussen huurder en verhuurder
En wij staan klaar voor vragen en aanbevelingen van onze belanghouders.
over woon- en bouwtechnische kwaliteit, servicekosten en huurprijzen van
Op onze website staat hoe wij omgaan met de AedesCode17. Wij willen dat
woonruimten. Er zijn in 2010 vier zaken aan de commissie voorgelegd. In alle
iedereen toegang kan krijgen tot deze verantwoording en informatie. Daarom
zaken zijn wij in het gelijk gesteld.
stellen wij de rapportages ook via onze website ter beschikking. Daar staan ons ondernemingsplan, het visitatierapport, de uitslagen en rapporten van onze enquêtes en andere stukken die wij voor een transparante verantwoording nodig achten18.
http://www.aedesnet.nl zoekterm AedesCode
16
http://www.dgw.nl Wie zijn wij; menu-item Integriteit
17
http://www.dgw.nl Wie zijn wij; menu-item Integriteit
18
4 . RESULTATEN IN 2010
Klachtencommissie Woonruimteverdeling Zoetermeer
55
4.24 Oordeelsbrief
4.26 De toekomst
De oordeelsbrief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) was positief.
Ontwikkelingen laten zien dat het nodig is om te blijven plannen én dat het
In 2010 hebben wij voor de tweede keer meegedaan aan het integriteitonderzoek
nodig is om flexibel te blijven zodat je de kansen die zich voordoen kunt
van het CFV. Volgens het CFV zijn wij op de goede weg en kunnen wij ook
benutten. Daarvoor hebben wij in het verslagjaar ook heel veel tijd en aandacht
nog verbeteren. Het onderzoek doet hiervoor ook een aantal suggesties.
besteed aan de ontwikkeling van een nieuw en uitdagend ondernemingsplan.
Deze verbeteringen zullen gedurende de looptijd van het nieuwe ondernemings-
Op basis daarvan hebben wij ook het Jaarplan 2011 opgesteld en begro-
plan worden ingezet. De benchmark van het CFV, corporatie in perspectief,
tingen vastgesteld om deze plannen waar te maken. Gezien het belang van
gebruiken wij om ons te vergelijken met andere referentie-corporaties en met
het nieuwe ondernemingsplan voor onze toekomst hebben wij het volgende
het landelijk gemiddelde. Wat wij goed doen is bijvoorbeeld onze efficiënte
hoofdstuk hieraan gewijd.
en effectieve bedrijfsvoering. Onze netto bedrijfslasten per woning stegen in 2009 met 6% tegenover 20% landelijk. Voor de volledige benchmark verwijzen wij u naar de website van het CFV19. Het CFV heeft in 2010 een flinke financiële bijdrage moeten betalen aan twee saneringsoperaties bij collega-corporaties. De Goede Woning moet hier in 2011 aan meebetalen.
56
4.25 Nevenstructuren In december 2007 heeft De Goede Woning een nevenstructuur opgericht om commerciële activiteiten af te scheiden van de activiteiten die de corporatie De Goede Woning als toegelaten instelling onderneemt. De nevenstructuur bestaat uit De Goede Woning Holding B.V. en De Goede Woning Projecten B.V. De Goede Woning is directeur van de holding en de holding is op haar beurt directeur van de projecten B.V. De Raad van Toezicht heeft ten aanzien
J a arv er s l a g 2 0 1 0
van de nevenstructuur een identiek toezicht als bij de toegelaten instelling De Goede Woning.
www.cfv.nl
19
57
4 . RESULTATEN IN 2010
5 . J ONG , D UUR Z AA M EN VANU I T E I GEN K RA C HT 5.1 Naar een nieuw ondernemingsplan
Onderstaand hebben wij de thema’s en speerpunten schematisch weergegeven.
De ontwikkeling van het nieuwe ondernemingsplan is al gestart in 2009. Het moment waarop de lokale politieke partijen zich voorbereidden op de toen aanstaande gemeenteraadsverkiezingen. Dat bleek een uitstekend moment om met lokale politieke partijen, bestuurders en andere belanghouders
Goed wonen in vitale buurten
na te denken en te filosoferen over de uitdagingen waar de gemeente Zoetermeer en andere belanghouders, waaronder ook onze ondernemingsraad,
Woonwensen
voor zou komen te staan. Uit deze gespreksronden distilleerden wij voor een
Woonwensen
JONG
60 gezichten 60 gezichten
in Jong, Duurzaam en Vanuit eigen kracht. Daarbij hebben wij ook drie speerpunten vastgesteld. Deze zijn:
• 60 gezichten maken De Goede Woning.
Goed wonen in vitale buurten
• Ruimte voor woonwensen van onze bewoners;
Woonwensen
• Goed wonen in vitale buurten;
J a arv er s l a g 2 0 1 0
Eind 2010 hebben wij, na de afronding van de vaststelling van ons ondernemingsplan, een terugkoppeling gegeven over de door ons gekozen doelstellingen, die zijn gepresenteerd in een inspiratiewerkboek. Dit om direct de vervolgstappen naar de uitwerking te kunnen nemen. Daar hebben wij nog voldoende ruimte in gehouden, waardoor onze belanghouders ons ook de komende jaren kunnen beïnvloeden bij de daadwerkelijke uitwerking.
DUURZAAM
EIGEN KRACHT
Na de volgende gespreksronden in 2010 hebben wij deze thema’s gewijzigd
Goed wonen in vitale buurten
58
60 gezichten
Met zorg.
60 gezichten Woonwensen
dat het daarover zou moeten gaan. Wij dachten toen aan Jong, Duurzaam en
Goed wonen in vitale buurten
belangrijk deel een bevestiging van de thema’s waarvan wij vooraf dachten
59
Dit hoofdstuk licht op hoofdlijnen ons nieuwe ondernemingsplan, waar wij
• Het voortzetten van de samenwerkingstraditie; vanuit collega-woningcorporaties;
nu al druk mee bezig zijn, toe. Wellicht dat u inmiddels in ons doen en laten
• Blijven investeren in woonvoorzieningen voor cliënten; vanuit zorg- en
zaken herkent.
welzijnsorganisaties; • Zorg dragen voor het zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen
Uiteraard zal binnenkort een populaire versie van het ondernemingsplan worden uitgebracht. Wij beginnen met een korte uiteenzetting van de onderzoeksfase en wat deze heeft opgeleverd. Vervolgens besteden wij
van senioren; vanuit belangenbehartigers; • Aandacht blijven geven aan governance- en integriteitsvraagstukken; vanuit het ministerie en Aedes;
aandacht aan de door ons gekozen missie en visie. Vervolgens maken wij
• Het vergroten van ketenintegratie; vanuit opdrachtnemers;
de gekozen hoofddoelstellingen inzichtelijk.
• Het streven naar een verjonging van de organisatie bij personeelsmutaties; vanuit medewerkers.
5.2 Het leggen van een fundament in de onderzoeksfase
Uiteraard zijn er veel meer aandachtspunten opgetekend die de komende
In de onderzoeksfase is een analyse gemaakt van de inbreng uit de externe en
jaren een uitwerking krijgen in ons ondernemingsplan.
interne consultatierondes. Daarvoor hebben wij aandachtspunten opgetekend
J a arv er s l a g 2 0 1 0
60
voor elk van de acht door ons geselecteerde belanghoudersgroepen.
Ook zijn veel ontwikkelingen geanalyseerd, net zoals wij ook in dit jaarverslag
Deze acht belanghoudersgroepen zijn:
hebben gedaan. Deze analyse leverde verschillende aandachtspunten op, zoals
• Huurders(organisaties);
het belang om kantoorruimten te transformeren naar woonruimten voor jongeren.
• Gemeente Zoetermeer;
Verder hebben wij met een SWOT-analyse de sterke en zwakke kwaliteiten en
• Collega-woningcorporaties;
kansen en bedreigingen inzichtelijk gemaakt.
• Zorg- en welzijnsorganisaties;
Deze laatste stap was zeer leerzaam. Daarin hebben wij een scenarioanalyse
• Belangenbehartigers (zoals ouderenbonden en de Vrouwen Advies Commissie);
gemaakt, waarbij de beschikbaarheid van middelen en de omvang van taken
• Opdrachtnemers;
varieerden. Dit leverde onder andere op dat huurders afhankelijker dreigen te
• Branchevereniging, ministerie, Stadsgewest Haaglanden en de vereniging
worden bij afname van middelen bij woningcorporaties. Terwijl bij meer middelen
Sociale Verhuurders Haaglanden; • Medewerkers.
niet alleen sneller en beter ingespeeld kan worden op de grote vraag naar sociale huurwoningen voor jongeren, maar ook dat het een positief effect heeft op de economie. Bij afname van taken wordt het lastiger om invloed te houden
Voorbeelden van uitgangspunten zijn:
op de leefbaarheid in buurten en een toename van taken legt extra druk op
• Het behouden van de huidige prijs-/prestatieverhouding; vanuit de huurders;
onze financiële mogelijkheden. Uiteraard zijn dit slechts enkele voorbeelden,
• Het participeren bij het waarmaken van het collegeprogramma door bijvoor-
maar die geven wel een indruk van wat wij hieruit konden leren; wat een
beeld het realiseren van jongerenwoningen; vanuit de gemeente Zoetermeer;
belangrijk fundament legde bij de verdere uitwerking van onze plannen.
Duurzaam
Onderstaand schetsen wij kort de door ons geformuleerde missie en visie die
• Goed wonen in vitale buurten
kleur en inhoud geven aan dit ondernemingsplan.
In 2014 geeft 70% van de bewoners van onze wooncomplexen minimaal het rapportcijfer 7 voor de leefbaarheid in hun woonsituatie.
Missie
• Ruimte voor woonwensen
Wij maken in Zoetermeer goed en duurzaam wonen betaalbaar; met ruimte
In 2014 is ten minste 30% van onze doelstelling uit het energiebeleid
voor de woonwensen van onze klant. Dat doen wij primair voor mensen die
gerealiseerd.
niet zelfstandig in wonen kunnen voorzien.
• 60 unieke gezichten In 2013 is het KWH-Huurlabel Goedwerkgeverschap behaald.
Visie Wij zijn dé corporatie van Zoetermeer. De 60 gezichten van De Goede Woning
Vanuit eigen kracht
maken het verschil. Wij gaan uit van onze eigen kracht en die van onze klant.
• Goed wonen in vitale buurten
Wij werken samen met onze belanghouders continue en betrokken aan vitale
In 2014 beschikken wij in 80% van onze wooncomplexen over een plan
buurten. Met deze missie en visie geven wij de komende jaren inhoud aan de
van aanpak voor leefbaarheid dat mede door participatie van bewoners tot
eerder beschreven speerpunten binnen de thema’s jong, duurzaam en vanuit
stand is gekomen.
eigen kracht.
• Ruimte voor woonwensen Met ingang van 2012 participeren onze bewoners in het onderhoudsbeleid
5.4 Hoofddoelstellingen Bij alle combinaties van de aangegeven speerpunten en thema’s hebben wij hoofddoelstellingen geformuleerd. Deze zijn per thema en speerpunt:
en hebben zij ruimte om hun woonwensen te formuleren. • 60 unieke gezichten In 2012 heeft 80% van de medewerkers voor zichzelf vastgesteld welke professionele ambitie hij of zij heeft, welke bijdrage hij of zij levert aan het
Jong
organisatiedoel en is dit vastgelegd in een Persoonlijk Ontwikkelingsplan.
• Goed wonen in vitale buurten In 2014 zijn ten minste 40 woningen in Waterzicht gerealiseerd en zijn minimaal
Ten slotte is nog een groot aantal overige doelstellingen vastgesteld,
70 jongerenwoningen in ontwikkeling bij de locatie Denemarkenlaan.
zoals het uitvoeren van een nieuwe visitatie eind 2012, het behouden van
• Ruimte voor woonwensen
het A-oordeel door het CFV, het behouden van het gouden KWH-Huurlabel,
De wachttijd voor jongeren op een woning is met ten minste 10% teruggebracht
diverse prestatie-indicatoren op het gebied van nieuwbouw, verhuur en
ten opzichte van het niveau op 1 januari 2011.
ziekteverzuim.
• 60 unieke gezichten Eind 2011 is een stimulerend vitaliteitsbeleid onderdeel van ons personeelsbeleid.
4 . J ONG, D UURZAAM EN VANUI T E I GEN KRA CHT
5.3 De missie en visie
61
6 . ON Z E ORGAN I SAT I E 6.1 Inleiding
Zij sturen de afdelingen aan en managen samen met de directeur de organisatie.
Wij willen onze medewerkers een uitdagende functie bieden, waarin samen-
Zij ontwikkelen nieuw beleid, evalueren periodiek bestaand beleid en
werken centraal staat en zij met plezier naar hun werk gaan. Onze medewerkers
procedures, dragen binnen hun portefeuille zorg voor risicobeheersing,
bepalen immers in belangrijke mate het succesvol realiseren van onze
integriteitsaangelegenheden en voeren het personeelsbeleid uit. Samen met
doelstellingen. Wij bieden hiervoor de randvoorwaarden met uitstekende
de directeur houden zij veelvuldig contact met de verschillende belanghouders.
arbeidsvoorwaarden en goede faciliteiten. Onze ondernemingsraad
Verder worden zij nauw betrokken bij de besluitvorming door de directeur-
participeert actief en professioneel bij de ontwikkeling van ons beleid.
(/bestuurder) en bewaken zij twee wekelijks gezamenlijk met hem de voortgang van projecten en processen.
6.2 Organisatiestructuur Onze organisatie kent drie afdelingen en diverse staffuncties. De ondernemings-
De statutair directeur, drs. ing. E.E. Pannebakker, heeft de algemene leiding.
raad en de huurdersvereniging hebben volgens wettelijke regels een
62
raadgevende en een instemmingbevoegdheidsstem. Met de huurdersvereniging
Binnen de afdelingen zorgen de teamleiders voor de vertaling van het beleid
werken wij samen volgens onze geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst
en voor een goede afstemming tussen en binnen de teams.
die in 2010 is ondertekend en voldoet aan de laatste regelgeving.
6.3 Kengetallen Statutair directeur
J a arv er s l a g 2 0 1 0
Beleid
Wonen
Vastgoedontwikkeling
Financieel beheer & ICT
Ons managementteam bestaat uit vier leden: • Drs. G.J. Leideman
manager Wonen (per 1 maart 2010)
• Ir. K.A.M. Priem-Mens manager Vastgoedontwikkeling (per 16 april 2010) • L.P. Boerman AA
manager Financieel beheer & ICT
• Mr. R.M. Weber MPM manager Beleid
Formatie Aantal personeelsleden Aantal formatieplaatsen op fulltime basis Aantal parttime functies Aantal huismeesters Ziekteverzuim 2010 Uitgaven aan opleiding en training Openstaande vacatures per 31-12-2010
2010 63 55,3 28 10 5,62% € 109.539 0
63
6.4 Arbobeleid
6.5 Opleidingen en trainingen
Ons Arbobeleid is een belangrijke randvoorwaarde waaronder onze
Opleidingen en trainingen vinden wij belangrijk. Opleidingen richten zich op
medewerkers goed en met plezier bij De Goede Woning werken.
het up-to-date houden van kennis en vaardigheden, maar ook om te kunnen
Eind 2009 is het Arbobeleidsplan 2010-2014 opgesteld, besproken met
inspireren en motiveren. Onze steeds wijzigende rol in de samenleving vraagt
de ondernemingsraad en door de directie goedgekeurd; evenals het
om een continu ontwikkelende organisatie. Medewerkers zijn zich hiervan
Arbojaarplan 2010.
doorgaans goed bewust en zijn bereid om hierin te investeren.
In 2010 is veel aandacht besteed aan het naast ons kantoor gevestigde bedrijf
Daarvoor hebben wij ook een stimulerend opleidingsbeleid. Het initiatief voor
Sterigenics. Op 21 december 2009 werd bekend dat Sterigenics de normen
een opleiding kan vanuit de medewerker of vanuit de leidinggevende komen.
voor de uitstoot van schadelijke stoffen (ethyleendioxyde) jarenlang structureel
In 2010 is € 109.539 besteed aan opleidingen en trainingen. Dit betrof zowel
en fors had overtreden. Gebleken is dat de gemeente Zoetermeer hierop
opleidingen om het kennisniveau te onderhouden als voor de ontwikkeling van
onvoldoende toezicht heeft gehouden. Deze overtreding bracht mogelijke
medewerkers/teams.
gezondheidsrisico’s met zich mee. De onderzoeken die het RIVM in opdracht
64
van de gemeente Zoetermeer heeft uitgevoerd geven tot nog toe aan dat de
6.6 Ziekteverzuim
gezondheidsrisico’s aanvaardbaar zijn. Wij hebben als werkgever jurididisch
Het ziekteverzuim, exclusief vangnetmeldingen, is over geheel 2010 uitgekomen
advies ingewonnen en direct onze bezorgdheid geuit via een brief aan de
op 5,62%. De doelstelling was om het verzuimpercentage in 2010 (exclusief
gemeente. In die brief hebben wij tevens aangedrongen op sluiting van het
vangnetmeldingen) terug te dringen tot 4,5%. Deze doelstelling is niet gehaald.
bedrijf. Wij hebben onze (oud)medewerkers en onze verzekering geïnformeerd
Enkele van onze medewerkers hebben helaas langdurig moeten verzuimen
en de zaken alert gevolgd. De gemeente heeft omwonenden en medewerkers
waardoor het ziekteverzuim hoger is uitgevallen.
in de gelegenheid gesteld mee te doen aan een gezondheidsonderzoek.
In 2011 gaan wij op terugdringing van het kortdurig verzuim en frequente
Wij hebben bij onze medewerkers aangedrongen hiervan gebruik te maken en
ziekmelding inzetten met een speciale training voor leidinggevenden.
hebben het onderzoeksbureau de NAW-gegevens van onze (oud-)medewerkers
In die training wordt aandacht besteed aan ziekteverzuimgesprekken en aan
verstrekt.
manieren om medewerkers vitaal te houden.
J a arv er s l a g 2 0 1 0
Deze zaak heeft voor veel onrust gezorgd; ook onder onze medewerkers. Sterigenics heeft uiteindelijk in november 2010 haar werkzaamheden gestaakt
6.7 Personeelsvereniging
en is uiteindelijk vertrokken. Maar ook nu nog volgen wij de ontwikkelingen
Wij hebben een actieve personeelsvereniging die ook in 2010 veel verschillende
nauwkeurig. Ook in de toekomst zullen wij voor onze medewerkers het
activiteiten heeft ontplooid. Zo organiseert zij elke maand “De Kuil”.
aanspreekpunt zijn om hun belangen te verdedigen en wij zullen, zo nodig,
Een personeelsborrel in ons kantoor. Soms geeft zij daar een speciaal tintje aan
de verantwoordelijken hierover aanspreken.
zoals een haringkuil, een kuil met recepten van medewerkers en een bingokuil. Andere activiteiten die zij organiseert zijn een theaterbezoek en een stadswandeling. De personeelsvereniging heeft de activiteiten van het
6.9 Ondernemingsraad
initiatieven te belonen. Als er nu een personeelslid een activiteit wil organiseren
De directeur voert sinds de oprichting in 1995 overleg met onze actieve en
met en voor andere collega’s dan kan hiervoor een bijdrage worden gevraagd.
betrokken ondernemingsraad. In het verslagjaar heeft de directeur vijfmaal overleg gevoerd met de ondernemingsraad. Belangrijke onderwerpen waren:
6.8 Werkbezoek met leerdoelen
• CAO-woondiensten;
In 2010 heeft een delegatie van De Goede Woning een werkbezoek gebracht
• Fraude- en risicoanalyse;
aan Newcastle in Engeland. Van te voren had iedere deelnemer zijn of haar
• Agressie- en geweldsprotocol 2010;
leerdoelen bepaald. Deze leerdoelen zijn met de ontvangende organisaties
• Adviesaanvraag afdeling Vastgoedontwikkeling;
besproken en daar is ons werkbezoek op afgestemd. Wij hebben voor New-
• Evaluatie afdeling Wonen;
castle gekozen omdat dat ook een middelgrote stad is. Newcastle heeft te
• Sterigenics;
maken met een grote herstructurering en een grote opdracht in leefbaarheid.
• Ondernemingsplan 2011-2014.
Wij hebben Nomad E5 bezocht; een zeer vooruitstrevende corporatie. Zij heeft
Onze ondernemingsraad publiceert jaarlijks een verslag op ons intranet.
ons laten zien hoe haar herstructureringsprojecten verlopen. Wij hebben ook
Op ons intranet heeft zij een speciale pagina die zij zelf vult met nieuws en
een basisschool bezocht waar werd uitgelegd welke investeringen zij doet om
verslagen.
6 . ON ZE ORGANI SATIE
afgelopen jaar geëvalueerd en inmiddels besloten om ook spontane personeels-
de kinderen mee te krijgen in het maatschappelijk leven. En wij hebben een bezoek gebracht aan Cow-Gate, een wijk in Newcastle, waar de gemiddelde
Samenstelling ondernemingsraad:
levensverwachting veertien jaar lager is dan van inwoners van andere wijken
Voorzitter
R. Monshouwer
van Newcastle. Hier hebben wij een aantal leefbaarheidprojecten gezien en de
Secretaris
Y. Pogalin
resultaten van deze projecten ten opzichte van straten waar geen projecten
2e secretaris
D.J. Hup
waren geweest. In september 2010 heeft Nomad E5 ons een tegenbezoek
Lid
I. ten Have
gebracht. Net als wij hadden de deelnemers ook van te voren een aantal leer-
Lid
S. Kum
doelen bepaald. Wij hebben hen onder andere onze kwaliteitssystemen (KWH) laten zien en onze nieuwbouw in Palenstein (Castellum Palenstein). Verder heb-
6.10 Integriteit
ben wij verteld over onze leefbaarheidprojecten en ons energiebeleid.
Binnen de sector is veel te doen over integriteit. De afgelopen jaren zijn bij
Beide partijen hebben dit werkbezoek als nuttig en waardevol ervaren,
andere corporaties grote integriteitproblemen aan het licht gekomen. Al jaren
juist door van te voren de leerdoelen te bepalen en gericht op zoek te gaan
nemen wij dit serieus en hebben we al veel beleid ontwikkeld en nemen wij
naar informatie.
initiatieven om dit beleid levend te houden. Wij hebben een vaste planning en beleidscyclus. Vanuit ons ondernemingsplan maken wij jaarplanningen en afdelingsactiviteitenplannen. Controle geschiedt in de managementrapportage door middel van KPI’s. Binnen De Goede Woning is opdracht en controle
65
nooit in één hand. Eenmaal per drie jaar wordt het beleid herijkt, inclusief het
6.11 Informatiebeveiliging
fraude- en risicomanagement. Voor investeringen, het beheer van de voorraad
Personeels- en huurdersdossiers, overeenkomsten, digitale bestanden en
en voor de ontwikkeling van de liquiditeiten en het vermogen werken wij met
systemen en andere aktes zijn niet openbaar. Voor deze informatie zijn intern
jaar- en meerjarenbegrotingen. In 2011 gaan wij extra aandacht besteden aan
autorisatieafspraken gemaakt.
het vastleggen van procedures en werkafspraken. Dit is ingegeven vanuit ken-
We verstrekken geen persoonlijke mededelingen over onze klanten aan
nismanagement. Sommige werkafspraken zitten in de hoofden van onze mede-
derden en gaan vertrouwelijk om met de informatie over hen. Ook in de
werkers. Door meer schriftelijk vast te leggen kunnen wij meer kennis borgen.
informatieverstrekking over onze zakelijke activiteiten zijn wij terughoudend.
Afspraken worden goed vastgelegd.In 2010 hebben wij het integriteitoordeel van het CFV gekregen. Hieruit bleek dat wij veel zaken al hadden geregeld en
6.12 Klokkenluiderregeling en de commissie Bok
enkele nieuwe accenten kunnen leggen. In 2011 wordt het integriteitsbeleid, in
Onze klokkenluidersregeling is vrij toegankelijk via onze website.
samenwerking met een delegatie uit de Raad van Toezicht, geëvalueerd.
Ook dit jaar is er geen melding binnengekomen over het gebruik van de regeling;
Integriteit wordt ook gecheckt door middel van interne audits. Wij zijn er wel
zie bijlage a.
alert op dat deze audits passend zijn bij onze relatief kleine organisatie. Wat wij verder doen en hebben, is het volgende.
6.13 Voorkoming belangenverstrengeling In onze reglementen en statuten zijn artikelen opgenomen die voorzien
66
6.10.1 Integriteitscode
in maatregelen bij belangenverstrengeling. Zie onze hiervoor onze website
De wijze waarop wij willen omgaan met onze belanghouders hebben wij vast-
onder governance.
J a arv er s l a g 2 0 1 0
gelegd in ons integriteitbeleid. Dit beleid betreft respectvolle omgangsvormen die zich de afgelopen jaren hebben ontwikkeld en waarop wij zowel individueel
6.14 Vertrouwenspersonen
als collectief aanspreekbaar zijn. Onze integriteitcode staat vermeld op onze
Onze vertrouwenspersoon is werkzaam bij de Arbo Unie en is voor onze
website. Al onze opdrachtnemers ontvangen elk jaar in september een brief
medewerkers te vinden op intranet. De vertrouwenspersoon wordt ten minste
over deze code en hoe wij omgaan met relatiegeschenken. Hierop attenderen
eenmaal per jaar via een nieuwsitem op intranet onder de aandacht van de
wij onze medewerkers ieder jaar via een nieuwsitem op intranet. Ook staat
medewerkers gebracht. Ook voor de klokkenluidersregeling beschikken wij
integriteit met regelmaat op de agenda van de werkoverleggen.
over een onafhankelijke vertrouwenspersoon. Overige verslaglegging over onze integriteit vindt u in het hoofdstuk van onze Raad van Toezicht.
6.10.2 Governancecode Het gebruik van de governancecode is bij de verklaring van de Raad van Toezicht nader toegelicht. Deze code staat ook op onze website.
Goed werkgeverschap is geen toevalstreffer zegt KWH. Zij hebben daar een apart label voor dat meet of je HRM-proces effectief is en waar de verbeterpunten liggen. Eerder hebben wij onderzoeken naar medewerkertevredenheid gehouden. In 2009 hebben wij echter gekozen voor KWH omdat zij niet alleen de medewerkertevredenheid meet maar integraal ook kijkt naar het beleid en de implementatie van ons beleid. Nu hebben wij na de meting een goed overzicht van de verbeterpunten om de medewerkertevredenheid te verhogen. In
6 . ON ZE ORGANI SATIE
6.15 Goed werkgeverschap en medewerkerstevredenheid
2009 hebben wij de meting Goedwerkgeverschap gedaan. Onze medewerkers zijn heel tevreden maar toch kunnen wij een aantal verbeteringen doorvoeren. Dat hadden wij graag in 2010 gerealiseerd. Het concept plan van aanpak is opgesteld en dit wordt in 2011 geïmplementeerd. Verder is in 2010 veel energie gaan zitten in het nieuwe ondernemingsplan. Een van de speerpunten van dit plan zijn de 60 gezichten van De Goede Woning. Zij zijn immers degenen die De Goede Woning maken.
67
7 . ON Z E BELANGHOU D ERS 7.1 Onze acht belanghoudersgroepen
• Aanpassing labeling seniorenwoningen;
Voor ons is de dialoog het belangrijkste middel om ons doel te bereiken.
• Voortgang herstructurering Palenstein;
Dus voor ons is het logisch dat wij die dialoog met onze belanghouders aangaan.
• Afhandeling van enkele klachten uit Algemene Ledenvergadering van
Daar zijn wij in 2007 mee begonnen met een minisymposium over veiligheid.
de huurdersvereniging;
Daarna hebben wij met veel belanghouders gesproken over leefbaarheid en
• Jaarbegroting Onderhoud & Beheer 2011;
zorg, wat mede heeft geresulteerd in de aanpak ‘Samenwerken aan leefbaar-
• Meerjarenbegroting Onderhoud & Beheer 2012- 2031;
heid’. Eind 2008 hebben onze belanghouders via een visitatiebureau hun
• Juridisch geschil namens huurders over vastrechttarief DZH;
ervaringen met De Goede Woning kunnen delen.
• Beschikking Europese Commissie.
Ook in ons dagelijks werk ontmoeten wij onze belanghouders op alle niveaus en werken wij nauw samen aan elkaars belangen.
Op complexniveau kunnen onze huurders zich organiseren in bewonerscommissies. Eind 2010 hebben wij met alle bewonerscommissies een
68
Bewoners(organisaties)
samenwerkingsovereenkomst gesloten.
Vertegenwoordigd door onze huurdersvereniging ‘In de Goede Woning’.
Door de teamleiders Techniek en Verhuur & sociaal beheer wordt periodiek
Met onze huurdersvereniging hebben wij een samenwerkingsovereenkomst.
overleg gevoerd met alle bewonerscommissies. Onderwerpen die hierbij in
De samenwerkingsovereenkomst is te vinden op onze website .
2010 aan de orde kwamen waren bijvoorbeeld:
20
J a arv er s l a g 2 0 1 0
Onze huurdersvereniging heeft ook een eigen website21. De directeur heeft in 2010 viermaal met de huurdersvereniging overleg gevoerd.
Thema-avond
De belangrijkste onderwerpen die hierbij zij besproken betreffen:
In september is een thema-avond gehouden over de Wet Maatschappelijke
• Huurverhoging per 1 juli 2010;
Ondersteuning. Een medewerker van Zorgbelang Zuid-Holland heeft een
• Presentatie ontwikkeling energiebeleid;
toelichting gegeven op de mogelijkheden die de WMO biedt.
• Schouw (bezocht: 340 woningen Oosterheem (in aanbouw), Castellum Palensteyn (opgeleverd), Camee (diverse zaken); • Ontwikkeling en ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst met alle bewonerscommissies; • Aanpassing en ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst met de huurdersvereniging “In De Goede Woning”;
www.dgw.nl onder huurdersvereniging
20
www.indegoedewoning.nl
21
Grootonderhoud In verband met het grootonderhoud is er diverse keren overleg geweest met de betrokken bewonerscommissies. Bewonerscommissie Jagersbos heeft na afloop van het grootonderhoud een eigen evaluatie onder de bewoners gehouden. Bewonerscommissie Hoevenbos is speciaal voor het grootonderhoud opgericht.
69
Leefbaarheid
Zorg en welzijn
Met iedere bewonerscommissie is besproken op welke manier de leefbaarheid
Samenwerkende partners zijn:
in het complex verbeterd kan worden. Dit heeft geresulteerd in diverse
• Stichting Vierstroomzorgring;
acties die de bewonerscommissie in samenwerking met De Goede Woning
• Stichting Ipse;
heeft georganiseerd. Dit varieert van samen met bewoners de buurt opruimen
• RIBW Fonteynenburg;
tot (informele) bijeenkomsten waar met bewoners werd gesproken over
• Kentalis;
leefbaarheid.
• Stichting Jeugdformaat; • Stichting Wende;
70
Veiligheid
• Steinmetz de Compaan;
Op verzoek van de bewonerscommissie worden op de eerste twee etages
• Limor;
aan de balkonzijde dievenklauwen geplaatst. Dit omdat er regelmatig via het
• Het vierde huis;
balkon werd ingebroken.
• Stichting Kwadraat.
Uiteraard voeren veel medewerkers overleg en hebben zij veel contact met
Het management heeft met al deze organisaties jaarlijks ten minste een over-
individuele huurders. Daarnaast beschikken wij over de uitkomsten van diverse
leg plaats en als er huisvestingsvraagstukken aan de orde zijn wordt uiteraard
onderzoeken over de waardering door onze huurders over verschillende aspecten
veel intensiever overleg gevoerd.
van onze dienstverlening. Deze gebruiken wij bij het formuleren van beleid.
J a arv er s l a g 2 0 1 0
Belangenorganisaties Gemeente Zoetermeer
OSO (Overleg Samenwerkende Ouderen), adviseert ons met betrekking tot
Zowel op politiek-, bestuurlijk- en ambtelijk niveau zijn er contacten en is er
huisvestingsvraagstukken voor ouderen. VAC (Vrouwen Advies Commissie)
overleg gevoerd. Het management en de directeur hebben regelmatig verga-
adviseert ons bij nieuwbouwplannen en het Platform Gehandicaptenbeleid
deringen van gemeenraadscommissies bijgewoond. Ook is na de verkiezingen
Zoetermeer adviseert ons over huisvestingsaangelegenheden voor mensen
een aantal bijeenkomsten georganiseerd om politici kennis te laten maken
met een handicap.
met ons werk en onze dillemma´s. Periodiek heeft de directeur overleg met
Met OSO is in 2010 regelmatig contact geweest met onze manager Beleid. De
individuele leden van het college van B en W. De meeste contacten waren
projectontwikkelaars hebben in 2010 de contacten onderhouden met de VAC.
vanzelfsprekend met de wethouder Wonen. Op ambtelijk niveau zijn er binnen
Met het Platform Gehandicaptenbeleid Zoetermeer is in 2010 geen
onze organisatie contacten. Voorbeelden hiervan zijn de overleggen met de
contact geweest omdat hiervoor geen aanleiding was.
wijkteams en de afstemming over de ontwikkeling van projecten. Een ander voorbeeld is het overleg met de afdeling Schuldhulpverlening.
• Elektriciën Van Emmerik;
Vestia en Vidomes in Zoetermeer, maar ook onze collega’s in de regio Haaglanden
• Loodgietersbedrijf De Haan;
en de collega’s 3B Wonen en Habeko, waarmee wij samenwerkingsovereen-
• Aannemersbedrijf Van der Speld;
komsten hebben.
• Aannemersbedrijf Boers;
Op directie- en managementniveau wordt vrijwel maandelijks overleg gevoerd
• Installatiebedrijf Breman;
over de afstemming van afspraken en het mede ontwikkelen van lokaal beleid.
• Installatiebedrijf Mampaey.
Aedes, VROM, SVH en SGH
Met alle belanghouders vindt door de afdeling Vastgoedontwikkeling minimaal
• Aedes; als onze branchevereniging;
één evaluatiegesprek plaats.
• VROM (thans Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken); als het ministerie dat het extern toezicht verzorgt;
Medewerkers
• SVH; als regionale belangenbehartiger;
Met medewerkers vindt dagelijks de gebruikelijk afstemming van werkzaamheden
• Stadsgewest Haaglanden waarmee, via SVH, prestatieafspraken zijn gemaakt.
plaats. Uiteraard heeft er periodiek werkoverleg van de verschillende teams
7 . ON ZE BELANGHOUD ERS
Collega-corporaties
plaatsgevonden om werkzaamheden te evalueren en/of knelpunten te bespreken. Op regionaal niveau voeren het management en de directie periodiek overleg
De directie voert periodiek overleg met de ondernemingsraad. Zie elders in dit
met adviescommissies en het bestuur van SVH. In 2010 is een overleg gevoerd
verslag de verdere toelichting over wat zoal besproken is.
met de accountmanager van het ministerie in het kader van de G27. Het management en de directie volgen nauwgezet de ontwikkeling van
7.2 Belanghoudersbijeenkomsten
de belangenbehartiging door branchevereniging Aedes en hebben in het
Het nieuwe ondernemingsplan is, zoals eerder toegelicht, tot stand gekomen
verslagjaar regelmatig bijeenkomsten bijgewoond.
na overleg met onze belanghouders. Zie het eerdere hoofdstuk over het nieuwe ondernemingsplan.
Opdrachtnemers
De terugkoppeling die wij uit deze bijeenkomsten hebben gehad was weliswaar
In het kader van algemene beleidsontwikkeling is overleg gevoerd met
gelieerd aan hun achtergrond maar kende ook diverse grote gemene delers:
een afspiegeling van ondernemingen die zich de afgelopen jaren hebben
• De trend is preventie;
onderscheiden zoals:
• Iedereen is op zoek naar de menselijke maat in de buurt;
• Bouwonderneming Dura Vermeer;
• Op zoek naar de eigen kracht van mensen zonder ze te overvragen;
• Aannemersbedrijf De Graaf;
• Verschuiving van groepsaccommodatie naar zelfstandigheid;
• Service Meldkamer (die onze 24 uurs dienst verzorgt);
bij jongeren en bij ouderen.
• Drukkerij Blomsma; • Schoonmaakbedrijf Van Loenen;
Al onze belanghouders hebben van ons een terugkoppeling ontvangen.
71
7.3 Wat wij uit de belanghoudersbijeenkomsten meenemen
wij nog kunnen verbeteren. Het integriteitoordeel laat zien dat wij nog niet ge-
De rode draad die uit onze belanghoudersbijeenkomsten naar voren kwam
gen. KWH laat ons zien dat wij al veel goed doen maar vooral alert moeten
kon rekenen op herkenning aan onze kant. Alle belanghouders onderkenden
blijven. En eigenlijk is dat het leukste van transparant verantwoorden. Je wordt
het belang van preventie. En ook wij zijn op zoek naar de menselijke maat.
gewezen op wat nog beter kan. Daarmee ga je aan het werk. Voor 2011 staat
Daar trekken wij samen in op. Een voorbeeld daarvan is de pilot die in 2011
een aantal mooie dingen op stapel. De KPI’s (kritische prestatie indicatoren)
start met de afdeling Schuldhulpverlening van de gemeente. Vroegsignale-
willen wij verder ontwikkelen. Een voortdurende zoektocht naar een efficiënte
ring, in combinatie met doorverwijzing die direct door de hulpverlening wordt
en effectieve manier van rapporteren. Het plan van aanpak voor het goed
opgepakt. Een pilot die draait om preventie en om de problemen zo klein
werkgeverschap gaat van start. En natuurlijk de verwerking in plannen van
mogelijk te houden. De verschuiving van groepsaccommodatie naar zelfstan-
aanpak van onze eigen grote leefbaarheidsmonitor die wij in 2010 hebben
digheid was voor ons nog minder bekend. Dat heeft invloed op het aantal
uitgevoerd. Ook daar zullen weer veel verbeteracties uit voortkomen.
woningen dat nodig is maar ook op de benodigde externe begeleiding en het
Want het kan altijd beter!
gebruik van Domotica. Specifieke verzoeken waren er vanuit de aannemers: meer ketenintegratie op het gebied van klachtenonderhoud. Dat verzoek gaan wij in 2011 opnemen. Iedere belanghouder heeft een terugkoppeling gehad
72
en uitspraken van onze belanghouders die zij in het begin 2010 tijdens onze belanghouders-bijeenkomsten hebben gemaakt, zijn opgenomen in het inspiratiewerkboek van ons nieuwe ondernemingsplan.
7.4 De toekomst Al eerder is gezegd dat je geen code nodig hebt om je transparant te verantwoorden. Die code geeft een richting aan. Je zult het zelf moeten willen en je zult het als organisatie zelf moeten doen. Datzelfde geldt voor de J a arv er s l a g 2 0 1 0
noeg vertellen wat wij doen én welke verbeteringen wij nog kunnen aanbren-
uitkomsten van benchmarks, visitaties, enquêtes en zo voort. Wij willen ons iedere keer verder verbeteren, een kwaliteitslag maken. En iedere keer moeten wij daarbij een afweging maken in resultaat, mensen en middelen. Uit de veelheid van informatie die op ons afkomt en die wij ook nog eens zelf genereren maken wij een keuze en daarmee stellen wij onze prioriteiten. De benchmark van het CFV laat ons zien hoe wij staan ten opzichte van onze collega’s. Waar
73
7 . ON ZE BELANGHOUD ERS
8 . BESTUURSVER K LAR I NGEN 8.1 Verklaring van de statutair directeur
Het jaarverslag is een belangrijk instrument waarmee organisaties verantwoording
Het jaarverslag 2010 geeft een getrouwe weergave van de prestaties en de
afleggen. Wij willen niet alleen transparant verantwoording afleggen aan de
financiële positie van De Goede Woning over het jaar 2010, waarbij alle bestede
formele interne en externe toezichthouders. wij willen ook verantwoording
middelen zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting.
afleggen aan onze belangenhouders. Dat willen wij binnen onze normen: kritisch, transparant, afgestemd op de doelgroep en niet alleen met oog voor de
Aan deze prestaties en resultaten is met veel inzet en enthousiasme gewerkt.
financiële kant. Daarom brengen wij jaarlijks specifiek voor onze belanghouders
Niet alleen door onze medewerkers, maar ook door opdrachtnemers en veel
separaat een jaarbericht uit dat expliciet en beknopt onze gezamenlijke
belanghouders die ons hierin ondersteunden. Ik waardeer deze inzet nadrukkelijk
bijdragen voor en met belangenhouders belicht. Dit jaar trekken wij dit breder
en in het bijzonder die van onze belangenhouders, waarmee wij veelvuldig
om met belanghouders terug te kijken op de afgelopen periode van het
overleg voeren om vooral ook de goede dingen goed te doen. Ik denk dan
ondernemingsplan.
aan onze huurdersvereniging ‘In De Goede Woning’, de bewonerscommissies, de gemeente Zoetermeer in al haar hoedanigheden (politiek, bestuurlijk en
74
ambtelijk), Welzijnsorganisatie MOOI, diverse zorgverlenende organisaties (zoals De Zorgring, IPSE, Jeugdformaat, RIBW Fonteynenburg, Kentalis, Steinmetz de Compaan,et cetera) en diverse belangengroeperingen (zoals de lokale ouderenbonden, VAC, et cetera), en ook onze ondernemingsraad. Kortom, alle belangenhouders die ons dit jaar verder hebben geholpen met de afronding van ons laatste jaar van het oude ondernemingsplan en het ontwikkelen van het nieuwe ondernemingsplan. Partijen die voor dit laatste actief
J a arv er s l a g 2 0 1 0
hebben bijgedragen aan de discussiebijeenkomsten over onze toekomst en de gewenste rol. Bijeenkomsten die ook door de verschillende politieke partijen goed, met enthousiasme en met een waardevolle inbreng zijn bezocht. Voor mij waren dat bijeenkomsten waar ik met plezier op terug kijk.
75
In 2010 zijn door ondergetekende de volgende bestuurlijke nevenfuncties ingevuld:
76
Functie
Organisatie
Gerelateerd aan De Goede Woning
Bezoldiging/ onkostenregeling
Penningmeester/ penvoerder
Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer
Ja
Nee/nee
Lid
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
Ja
Nee/nee
Lid
Stichting Eerste Regionale Energie Agentschap (EREA)
Ja
Nee/nee
Voorzitter
Commissie Positie & Ontwikkeling Aedes Directeurencontact
Ja
Nee/nee
Lid
Stichting Zoetermeer Topsport
Ja
Nee/ nee
Voorzitter
Directeuren Overleg Corporaties (Zoetermeer)
Ja
Nee/ nee
Voorzitter
Joint Venture Nieuw Palenstein
Ja
Nee/ nee
J a arv er s l a g 2 0 1 0
Aan niet bestuurlijke nevenfuncties is door ondergetekende invulling gegeven: Functie
Organisatie
Gerelateerd aan De Goede Woning
Bezoldiging/ onkostenregeling
Verhuurderlid
Huurcommissie
Ja
Nee/nee22
Zoetermeer, 27 april 2011
Vergoeding vervalt aan De Goede Woning
22
De Goede Woning als toegelaten instelling onderneemt. De nevenstructuur
Wij willen ons op een overzichtelijke wijze verantwoorden over de uitoefening
bestaat uit De Goede Woning Holding B.V. en De Goede Woning Projecten B.V.
van onze taak en onze bevindingen over het door het bestuur gevoerde
De Goede Woning is directeur van de holding en de holding is op haar
beleid. Daarom hebben wij bij de opzet van deze verklaring gekozen voor
beurt directeur van de projecten B.V. De Raad van Toezicht heeft ten aanzien
onder meer de vijf door het Centaal Fonds voor de Volkshuisvesting gebruikte
van de nevenstructuur een identiek toezicht als bij de toegelaten instelling
thema´s/indicatoren uit het rapport ´Private taak, publieke zaak´.
De Goede Woning. Voor deze structuur is gekozen om de commerciële activiteiten te kunnen
De gekozen thema´s zijn:
scheiden. Door de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht
• Organisatiestructuur;
per 1 januari 2008 was deze nevenstructuur vanuit fiscaal oogpunt niet langer
• Besef toezichtstaak;
strikt noodzakelijk, maar wel wenselijk om commerciële en niet commerciële
• De toezichtstaak en besluitvorming;
activiteiten te scheiden. Ook vanuit de nieuwe Europese regelgeving is, voor-
• Governancecode;
alsnog, een scheiding niet direct vereist. Als Raad van Toezicht onderschrijven
• Integrale vennootschapsbelasting en Vaststellingovereenkomst;
wij nog steeds het beleid van het bestuur om de scheiding te handhaven om
• Evaluatie;
eerder aangegeven reden.
8 . BESTUURSVERKLARI NGEN
8.2 Verklaring van de Raad van Toezicht
• Werving en selectie; • Integriteit;
Besef toezichtstaak
• Verantwoording;
De Raad van Toezicht volgt nauwlettend de ontwikkelingen binnen De Goede
• Overleg;
Woning en de omgeving waarin zij werkzaam is. Voor wat betreft de omgeving
• Remuneratiebeleid;
is dit bijvoorbeeld het volgen van de algemene ontwikkelingen in de branche,
• Bezoldiging van het bestuur;
de opinie over de branche in de dagbladen en nieuwsrubrieken, rapporten en
• Bezoldiging van de Raad van Toezicht.
andere vakliteratuur. In 2010 hebben wij met belangstelling kennis genomen van de uitkomsten van
Hieronder volgt een uitwerking van diverse thema’s.
de bijeenkomsten met belanghouders en de politieke partijen. Hierin kwamen ontwikkelingen, wensen en opinies van de belanghouders over De Goede
Organisatiestructuur
Woning tot uitdrukking. Dit alles om inzicht te verkrijgen waaraan wij de strategie
De organisatiestructuur is gebaseerd op het Raad van Toezichtmodel.
van De Goede Woning kunnen toetsen en om de bestuurder te kunnen adviseren.
Daarbij is de statutair directeur bestuurder in de zin van de wet en houdt de
Zeker in het jaar waarin een nieuw ondernemingsplan ontwikkeld werd was het
Raad van Toezicht actief toezicht op de bestuurder.
van groot belang hierover kennis te dragen.
In december 2007 heeft De Goede Woning een nevenstructuur opgericht om commerciële activiteiten af te scheiden van de activiteiten die de corporatie
77
78
De Raad van Toezicht voert haar werk uit op basis van de statuten en de
aan te toetsen. Uit de rapportages van de accountant en het CFV heeft de
governancecode. Binnen de toezichtstaak ging in 2010 bijzondere aandacht uit
raad in het verslagjaar met genoegen vastgesteld dat De Goede Woning haar
naar de rol en maatschappelijke bijdrage van De Goede Woning. Specifiek is
financieringsbehoefte en verkoopprogramma in beeld heeft, financieel gezond
extra aandacht besteed aan de ontwikkeling van het ondernemingsplan en de
is en door diverse interne richtlijnen ook haar risico’s adequaat beheerst.
herijking van de herstructurering van de wijk Palenstein. Bij het ondernemingsplan
Wij zijn als Raad van Toezicht tevreden over de bereikte resultaten, gelet op de
zijn eerst de uitgangspunten met de bestuurder besproken. Op het moment
doelstellingen uit het Jaarplan 2010. Het jaarplan is gebaseerd op het in 2006
dat het concept ondernemingsplan voorlag konden wij ook beschikken over de
goedgekeurde ondernemingsplan 2007-2010. Beide vormen voor de raad
input van belanghouders. Ten slotte hebben wij goedkeuring verleend aan het
een belangrijk toetsingskader om de realisatie van doelstellingen te kunnen
definitieve ondernemingsplan. Een ondernemingsplan dat de koers nadrukkelijk
beoordelen. De gekozen strategie is, gezien de prestaties, effectief gebleken.
heeft verzet van nieuwbouwproductie naar vitale woonbuurten. Een logische
Voor de beoordeling van de prestaties beschikt de raad onder andere over
keuze gezien de sterke afname van het investeringsvolume en de toenemende
Directieverslagen die per kwartaal inzicht geven over de belangrijkste
druk op de leefbaarheid in woonbuurten.
ontwikkelingen en de financiële en niet financiële resultaten (waar nodig
De bestuurder heeft ons periodiek geïnformeerd over de voortgang van de
geannoteerd). De directieverslagen zijn vormgegeven op basis van het
herijking van de herstructurering van de wijk Palenstein. Een opgave die
INK-managementmodel. Daarin komen onder meer aan de orde:
financieel voor alle betrokken partijen de afgelopen jaren steeds zwaarder is
• Toewijzing aan de primaire doelgroep;
geworden. Als voorbeeld noemen wij de oplevering van het project Castellum
• Leefbaarheidaspecten;
Palensteyn dat in een lastige economische tijd, maar met succes, samen met
• Nieuwbouwproductie;
de gemeente kon worden gerealiseerd.
• Eventuele procedures bij externe klachtencommissies; • Ontwikkelingen met belanghouders (waaronder ook de huurdersvereniging);
Bijzondere aandacht geeft de raad aan de transparantie van haar werk. Jaarlijks
• Verkoop van woningen;
wordt daarom bij het schrijven van het jaarverslag gekeken naar ‘best practices’
• Wonen en zorg.
binnen en buiten de branche. Onder andere is gekeken naar de opmerkingen J a arv er s l a g 2 0 1 0
die Het Glazen Huis heeft gemaakt over het vorige jaarverslag.
De raad heeft zich verder laten informeren door de accountant, de huurdervereniging en de ondernemingsraad. De raad informeert zich ook via publicaties
De toezichtstaak en besluitvorming
uit de media. De raad heeft met het bestuur de verwachte volkshuisvestelijke
Wij hebben als Raad van Toezicht de prestaties van de organisatie beoordeeld
ontwikkelingen op diverse terreinen uitvoerig bediscussieerd, zoals:
vanuit de door ons vastgestelde kaders en doelstellingen. De kaders en
• Het veranderende overheidsbeleid;
doelstellingen waren onder andere het door de raad goedgekeurde en
• De volkshuisvestelijke ontwikkeling op landelijk, regionaal en lokaal niveau;
taakstellende Jaarplan 2010, de Meerjarenbegroting, Vermogensontwikkeling
• De lokale mogelijkheden voor ontwikkeling van nieuwbouwprojecten;
& Liquiditeiten 2010-2019 en alle belangrijke documenten om de resultaten
• Een mogelijke vorm van matching van taken en middelen buiten het oorspronkelijke werkgebied;
heeft zij het Jaarverslag 2010, inclusief de bijbehorende jaarrekening, conform
• De ontwikkeling en de zorg voor de leefbaarheid in de verschillende wijken;
de statuten vastgesteld.
• De bijeenkomsten met belanghouders en politieke partijen; • De oordeelsbrief 2010 van het ministerie;
Andere onderwerpen die uitgebreid met de bestuurder zijn besproken waren:
• Acquisitie project 340 woningen Centrumgebied Oosterheem.
• Directieverslagen; • Aanpak zelfevaluatie Raad van Toezicht;
De door de directie beschreven prestaties in dit jaarverslag hebben in 2010
• Aanpak actualisatie integriteitbeleid;
onze aandacht gehad en kunnen naar onze mening zowel volkshuisvestelijk als
• Gevolgen van de nieuwe Europese regelgeving;
financieel en qua risicobeheersing de toets der kritiek ruimschoots doorstaan.
• Jaarverslag SWZ 2009; • CFV-oordeel;
Wij hebben als Raad van Toezicht in 2010 expliciet met de volgende
• Ontwikkeling ondernemingsplan;
voorgenomen besluiten van het bestuur ingestemd:
• Ontwikkeling herziening stedenbouwkundige visie bij herstructurering
• Jaarverslag 2009;
(ondermeer naar aanleiding van gewijzigde situatie woningmarkt);
• Treasurystatuut;
•O rganisatieveranderingen bij de afdelingen Wonen en Vastgoedontwikkeling;
• Ondernemingsplan 2011-2014;
• Rapport tussentijdse controle 2010 van de accountant.
79
• Randvoorwaarden onderhandeling allonge Samenwerkingsovereenkomst Palenstein naar aanleiding van de concept aangepaste
Beoordeling externe accountant
Stedenbouwkundige visie;
Jaarlijks wordt, na de accountantsverklaring bij de jaarstukken, het werk van de
• Jaarplan 2011;
accountant beoordeeld. De Raad van Toezicht heeft in 2010 de accountants-
• Meerjarenbegroting Onderhoud & Beheer 2012-2021(2030);
verklaring over 2009 uitgebreid met de accountant besproken en heeft BDO
• Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling & Liquiditeiten 2011-2020.
positief beoordeeld.
Op 25 mei 2010 heeft de Raad van Toezicht, na kennis genomen te hebben
Eens in de zeven jaar wordt van accountant gewisseld. Ook wordt na zeven
van het controleverslag door de accountant, de door het bestuur opgestelde
jaar gewisseld van controleleider, zij het dat deze wisseling in een ander jaar
jaarrekening en jaarverslag over 2009 vastgesteld.
plaatsvindt dan de wisseling van accountant, wanneer niet van accountantsbureau wordt gewisseld. In 2010 heeft zowel geen wisseling plaatsgevonden in
De Raad van Toezicht heeft besloten tot aanpassing van haar vergoeding conform de aanpassing van CAO-lonen in onze branche. Nadat de raad kennis had genomen van het accountantsverslag 2010, waarbij de accountant in de vergadering een toelichting heeft gegeven op de rapportage,
8 . BESTUURSVERKLARI NGEN
• Projecten voor bijzondere doelgroepen;
accountant als in controleleider.
Integriteit
Werving en selectie
De Goede Woning heeft de governancecode met uitleg aangepast en begin
Voor de samenstelling van de Raad van Toezicht is in 2003 een profielschets
2007 vastgesteld. Wij hebben de governancecode op onze website gepubliceerd
voor de individuele leden vastgesteld. Binnen de raad worden de volgende
om ook hierin transparant te zijn. Wij kiezen ervoor om hier te verwijzen naar
vakinhoudelijke disciplines binnen haar gelederen afgedekt. Dit zijn:
onze website omdat wij anders eigenlijk alleen maar kopiëren. Dit vinden wij
• Bouwzaken;
niet efficiënt.
• Financiën;
De Klokkenluidersregeling is na een zorgvuldig traject in 2008 geïmplementeerd
• Juridische zaken;
en is ook te raadplegen op de website. Als bijlage a treft u de brief aan van het
• Organisatie;
CAOP waarin vermeld wordt dat er in 2010 geen meldingen in het kader van
• Volkshuisvesting.
deze regeling waren. Vanaf 2005 wordt binnen het systeem van periodiek aan- en aftreden en
80
Zelfevaluatie
statutaire en maximale zittingsduur gewerkt met het principe van een open
In december 2010 heeft de Raad van Toezicht een interne evaluatie gehouden.
sollicitatieprocedure. De maximale zittingsduur is drie termijnen. Er geldt een
Hoewel de raad zich bewust is van de subjectiviteit van een zelfevaluatie heeft
rooster van aftreden. In oktober 2010 is prof. dr. P.J. Boelhouwer afgetreden.
zij geconstateerd dat zij naar behoren heeft gefunctioneerd.
Op basis van de actuele profielschets voor de leden van de Raad van Toezicht
De samenstelling van de raad is besproken en diverse disciplines zijn daarin
is hij herbenoemd.
voldoende vertegenwoordigd. Ook volgen leden van de raad regelmatig cursussen om hun functioneren verder te verbeteren. De informatieverschaffing
De minister overweegt de maximale zittingsduur terug te brengen van drie
door en met de bestuurder is uitgebreid besproken en staat op hoog niveau.
termijnen van vier jaar naar twee termijnen van vier jaar. De minister veronderstelt
J a arv er s l a g 2 0 1 0
dat de kwaliteit van interne toezichthoudende organen mede door deze Evaluatie functioneren bestuurder
maatregel zal stijgen, doordat bij een lange zittingsduur de objectiviteit en
In december 2010 heeft De Raad van Toezicht het functioneren van de bestuurder
scherpte van toezichthouders mogelijk te kort zullen schieten. Naar de mening
geëvalueerd. De regels voor de evaluatie liggen vast in de arbeidsovereen-
van de raad is dat zeer de vraag. Bij een plotselinge verandering naar een
komst van de bestuurder en in de governancecode van De Goede Woning.
termijn minder zou zelfs nu te snel kennis uit de Raad van Toezicht kunnen
De leidraad van deze evaluatie waren de geleverde prestaties van De Goede
verdwijnen.
Woning en de relatie met de raad. Deze evaluatie is door twee leden van de Raad van Toezicht besproken met de directeur. Vervolgens is het verslag van
Integriteit
dit gesprek met de voltallige Raad van Toezicht besproken. Het oordeel over
In de statuten en in de governancecode van De Goede Woning zijn objectieve
het functioneren van de bestuurder was positief.
voorwaarden vastgelegd die de onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Toezicht regelen. Alle leden van de raad en de bestuurder voldoen hieraan.
een protocol ongewenste intimiteiten, een protocol internet en e-mailgebruik en dat het bestuur in 2005 afspraken heeft gemaakt over het aannemen van relatiegeschenken in de brede zin van het woord. De raad heeft kennis genomen van het nadere onderzoek van het CFV naar de integriteit van De Goede Woning. In 2006 heeft de bestuurder het initiatief genomen om een klokkenluiders-regeling in te voeren. De regeling is ontwikkeld en in 2008 geïmplementeerd. Ieder jaar wordt er van deze regeling verslag gedaan door middel van de brief van het COAP. De brief is als bijlage in dit verslag opgenomen. In 2006 is door de organisatie een fraudeanalyse gemaakt die conform afspraken in 2009 is herhaald. De analyse is met de Raad van Toezicht besproken. Er zijn bij de Raad van Toezicht geen transacties bekend waarbij sprake was van tegengestelde belangen dan wel het vermoeden daarvan. De leden van de Raad van Toezicht verklaren voorts te voldoen en te hebben voldaan aan de gestelde criteria die zijn opgenomen in de statuten en de governancecode voor De Goede Woning. De leden van de Raad van Toezicht verklaren ook dat zij geen nevenfuncties hebben die onverenigbaar zijn met hun lidmaatschap van de Raad van Toezicht van De Goede Woning. Verantwoording samenstelling In de huidige Raad van Toezicht zijn de disciplines bouwzaken, financiën, juridische zaken, organisatie en volkshuisvesting vertegenwoordigt om haar taak op een adequate wijze invulling te geven. Binnen de Raad van Toezicht zijn geen kerncommissies actief. De heren mr. drs. J. van Arum AA FB en ir. H. Mallée zijn conform de statuten beiden door de huurdersvereniging benoemd.
Per ultimo 2010 bestond de Raad van Toezicht uit: Mevrouw mr. D.S.N. Bakker-Van den Berg Benoemd: mei 2005 1e herbenoeming: mei 2009 Dagelijkse functie: Advocaat Leeftijd: 37 Relevante nevenfuncties: geen Mevrouw drs. M.A.C. Galesloot MBA Benoemd: mei 2005 1e herbenoeming: mei 2009 Dagelijkse functie (1-1-2008): Interim manager en -bestuurder Leeftijd: 60 Relevante nevenfuncties: Lid RvT Stichting ZorgSpectrum Nieuwegein Mr. Drs. J. van Arum AA FB (voorzitter) Benoemd: maart 2000 Laatste herbenoeming: februari 2008 Dagelijkse functie: Accountant/belastingadviseur Leeftijd: 51 Relevante nevenfuncties: geen Prof. Dr. P.J. Boelhouwer Benoemd: oktober 2002 Laatste herbenoeming: oktober 2010 Dagelijkse functie: Wetenschappelijk directeur/ hoogleraar Volkshuisvesting Leeftijd: 52 Relevante nevenfuncties: lid VROMraad Ir. H. Mallée Benoemd: april 2004 1e herbenoeming: april 2008 Dagelijkse functie: Consultant (communicatie en bouwkunde) Leeftijd: 56 Relevante nevenfuncties: geen
8 . BESTUURSVERKLARI NGEN
Het is de Raad van Toezicht bekend dat De Goede Woning beschikt over
81
Overleg
De totale beloning is onder het grensbedrag (vastgestelde gemiddelde
De Raad van Toezicht heeft in het verslagjaar regelmatig overleg gevoerd via
ministersalaris) gebleven zoals vermeld in de Wet openbaarmaking uit publieke
verschillende communicatiekanalen, waarvan zeven maal persoonlijk met de
middelen gefinancierde topinkomens (Wopt).
bestuurder. In haar overleg met de bestuurder zijn de onderwerpen die onder punt 8.2 zijn genoemd besproken. Ook heeft de Raad van Toezicht kennis
Het bruto salaris van de statutair directeur bedroeg 1 januari 2011 € 10.539
genomen van het jaarverslag van Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer en
per maand. Het salaris is in 2010 gestegen met 1,3%. Over het jaar 2010 is
de benchmark ‘Corporatie in perspectief’ van het CFV. Wij hebben ook
geen bonus toegekend.
de verslagen van de ondernemingsraad en het tussentijds verslag van de
Op jaarbasis ontvangt hij voorts een netto onkostenvergoeding van € 1.842
accountant ontvangen. Tevens werd overleg gevoerd met de huurdersvereniging
en er is een bedrijfsauto ter beschikking gesteld, waarvan de fiscale bijtelling
‘In de Goede Woning’ en de ondernemingsraad.
€ 8.043 bedraagt.
Van 1 oktober 2009 tot 31 juli 2010 heeft mevrouw M. Schoordijk als stagiaire
De werkgeversbijdrage aan pensioenpremie is conform de regeling in de
van de leergang voor aankomende commissarissen van woningcorporaties
CAO-woondiensten en bedroeg in 2010 € 32.780.
deelgenomen aan de overleggen met de Raad van Toezicht. Zij is daarbij intern
In 2010 zijn vakantiedagen uitbetaald voor een bedrag van € 6.756.
begeleid door mevrouw R. Galesloot. De stage is zowel door mevrouw Schoordijk als door de Raad van Toezicht en de bestuurder als waardevol ervaren.
82
De beloning van het bestuur wordt contractueel vastgelegd bij het aantreden in de functie. De eventuele verhogingen nadien bestaan uit een inflatiecorrectie
Remuneratiebeleid en beloning bestuurder
en eventueel een initiële verhoging.
De bezoldiging van het bestuur wordt bepaald door de Raad van Toezicht. Het bestuur bij De Goede Woning wordt gevormd door de statutair directeur.
In het geldende beloningssysteem is naast het vaste salaris additioneel een
J a arv er s l a g 2 0 1 0
bonus mogelijk (variabele beloningscomponent). Deze bedraagt maximaal Het beloningsniveau van de statutair directeur heeft de Raad van Toezicht vast-
tweemaal het dan geldende bruto maandsalaris.
gesteld aan de hand van de adviesregeling die in 2000, in opdracht van Aedes,
De bonus wordt alleen toegekend bij bijzondere prestaties en/of omstandig-
vereniging van woningcorporaties, door de Commissie Peters is opgesteld.
heden en is gebaseerd op de jaarlijkse beoordeling van het bestuur door de Raad van Toezicht.
De uitkomst van het beloningsonderzoek in 2002, uitgevoerd door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), leverde een waardevolle benchmark op
De Goede Woning hanteert bewust geen prestatiebeloning op basis van vooraf
waaruit is gebleken dat het remuneratiebeleid van De Goede Woning aansluit op
vastgestelde doelstellingen. De ervaringen bij bankinstellingen en andere
wat in de branche te doen gebruikelijk is. De in 2010 vastgestelde beloningscode
grote ondernemingen die de afgelopen jaren naar buiten kwamen sterkt ons
bestuurders woningcorporaties (BBW) was voor de Raad van Toezicht geen
in de overtuiging dat een prestatiebeloning een verkeerd beeld kan scheppen
aanleiding om het beloningsbeleid voor de statutair directeur aan te passen.
en averechts kan werken.
deel aan het Pensioenfonds voor woningcorporaties. Bezoldiging Raad van Toezicht De bezoldiging van de leden voor de Raad van Toezicht is vast en onafhankelijk van de resultaten van de onderneming. De Raad van Toezicht volgt vanaf 1 januari 2007 de adviesregeling over de vergoedingen van de VTW. Deze vergoeding per jaar bedroeg ultimo 2010: • € 10.856 voor de voorzitter;
8 . BESTUURSVERKLARI NGEN
De statutair directeur neemt op dezelfde condities als de overige werknemers
• € 7.237 voor de leden. De stagevergoeding van € 200 per vergadering is vergoed aan Far West, de organisatie waar mevrouw Schoordijk in dienst is.
83
9 . F I NAN C I Ë N EN VERB I N D I NGEN 9.1 Financieel beheer Een gezonde financiële basis is een voorwaarde om de noodzakelijk geachte volkshuisvestelijke inspanningen te kunnen verrichten. De solvabiliteit en
Per jaar (ultimo) x 1 miljoen
2010
2009
2008
2007
Operationeel resultaat voor VPB
11
11
10
9
Afboeking onrendabele investeringen Mutatie bedrijfswaarden VPB Jaarresultaat
7 28 -3 43
-59 -1 -2 -51
-13 -9 -2 -14
-5 3
financiële continuïteit van De Goede Woning is onveranderd goed. Het CFV heeft in 2010 een continuïteitoordeel A1 gegeven. In het solvabiliteitsoordeel 2010 is aangegeven dat De Goede Woning voldoende solvabel is. Op de website van het CFV (www.cfv.nl) zijn de genoemde oordeelsbrieven in te zien. De integrale vennootschapsbelastingplicht, het inflatievolgend huurbeleid van
7
het Kabinet en de bijdrage heffingen (Vogelaarheffing, bijdrage saneringssteun en de mogelijke bijdrage huurtoeslag vanaf 2014) betekenen minder inkomsten
84
en gaan ten kosten van de maatschappelijke investeringen. In onze meerjaren-
Uit bovenstaand overzicht blijkt dat het operationeel resultaat op een stabiel
begroting hebben wij met de eventuele bijdrage aan de huurtoeslag, gezien
niveau ligt. Dit betekent ook dat de kosten van de werkorganisatie onder
de onduidelijkheid hierover, geen rekening gehouden. Voor een uitgebreide
controle zijn. Dit blijkt ook uit de vergelijking die het CFV maakt in ‘Corporatie
financiële verantwoording wordt verwezen naar het hoofdstuk Jaarrekening.
in perspectief’. Deze rapportage is in te zien via de website van het CFV. Het jaarresultaat fluctueert daarentegen aanzienlijk. Dit wordt veroorzaakt door
De financiële positie
enerzijds de afboekingen van onrendabele investeringen en anderzijds door de
Historie over de afgelopen vier jaar
mutatie in de bedrijfswaarden. Vooral het verschil tussen 2009 en 2010 is groot.
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
Per jaar (ultimo) x 1 miljoen Inkomsten
2010
2009
2008
2007
32
31
30
29
In 2009 heeft de afboeking plaatsgevonden van de onrendabele investering in het project 340 appartementen Oosterheem ad € 49,8 miljoen. Hiervan kan in 2010 een bedrag ad € 7,4 miljoen weer worden teruggehaald door een tot nu toe lagere gerealiseerde prijsstijging tijdens de bouw, vrijval van een
Bedrijfskosten Werkorganisatie Onderhoud Belastingen en verzekeringen Rentelasten
aantal begrote posten, de voorgenomen verkoop van een aantal (vrije sector) 5 9 2 5 21
5 7 2 6 20
5 7 2 6 20
5 7 2 6 20
appartementen en wijziging van de parameters door het CFV in de bedrijfswaardeberekeningen. Deze wijziging in de parameters is ook de belangrijkste reden waardoor er in 2010 een aanzienlijke positieve mutatie in de bedrijfswaarden heeft plaatsgevonden.
85
Prognose voor de komende vijf jaar
• 60 woningen (ontwikkeling voor 3B Wonen) in de gemeente Lansingerland;
De onderstaande kerncijfers geven, op basis van de geactualiseerde
• Bouw van de 70 jongerenwoningen aan de Denemarkenlaan;
Meerjarenbegroting 2011-2020, een beeld van de financiële positie over
• Nieuwbouw (eerste gedeelte) herstructurering Palenstein.
de eerstvolgende jaren. De onrendabele investering in de 340 woningen Oosterheem kent een Per jaar (ultimo) x 1 miljoen
2010
2011
2012
2013
2014
2015
ABR
95
91
90
84
68
69
Voorziening nieuwbouw
29
11
6
9
19
0
143
171
199
215
215
215
43
-/-4
-/-1
-/-7
-/-15
1
Onderhoudsuitgaven
9
9
10
10
11
11
Liquide middelen
4
-/-4
-/-6
0
-/-2
-/-6
Afboeking onrendabele investeringen
7
-/-11
-/- 6
-/- 9
-/-19
0
Volkshuisvestelijk vermogen conform CFV 1
36
34
32
28
24
25
Rente dekkingsgraad
3,0
3,0
2,6
2,1
2,1
2,0
Schulden op lange termijn Resultaat
investeringsbedrag van € 78,8 miljoen en het onrendabel deel bedraagt € 42,4 miljoen (ultimo 2010). De hiernavolgende projecten zijn nog niet gestart en er dient daarom een voorbehoud te worden gemaakt voor de genoemde bedragen. Voor de twee nieuwbouwcomplexen Oosterheem (118 en 40) is de investering € 25,2 miljoen met een onrendabele afboeking opgenomen in 2011 van € 10,5 miljoen. Voor de 60 woningen in Lansingerland is de investering bere-
86
2
kend op € 12 miljoen met en onrendabele afboeking opgenomen in 2012 van € 5,7 miljoen. Voor de 70 jongerenwoningen aan de Denemarkenlaan is de investering berekend op € 11,5 miljoen met een onrendabele afboeking in 2013 van € 9,4 miljoen.
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
De eerste fase nieuw te bouwen woningen in de wijk Palenstein levert in 2014 Het vermogen daalt de komende jaren onder invloed van de geprognosticeerde
een onrendabele investering op van circa € 18,9 miljoen. Opgemerkt dient te
onrendabele investeringen. Procentueel gezien blijft het vermogen uitgedrukt
worden dat de sloopkosten c.a. van de oude te slopen complexen toegerekend
in een percentage van het balanstotaal ruimschoots boven de grenswaarde
worden aan de nieuwbouwcomplexen. De meest recente verwachting is dat
bepaald door het CFV ad 11%. De rente dekkingsgraad, waarvan het WSW als
in de planning wederom onder druk staat door hernieuwde onderhandelingen
grenswaarde 1,3 hanteert, is eveneens ruimschoots voldoende.
over de haalbaarheid van de herstructurering in de wijk Palenstein.
Voor de betreffende onrendabele nieuwbouwinvesteringen is een bedrag van
Mutaties in het vermogen voor de jaren (2010) 2011-2015
in totaal € 37 miljoen (exclusief rentabiliteitswaardecorrectie) verwerkt in de
Waardering vindt plaats op basis van bedrijfswaarde. Deze bedrijfswaarde geeft
periode 2010 tot en met 2015. Deze beoogde projecten betreffen:
een beter inzicht in de waarde van het bezit op basis van de in de toekomst
• 340 woningen Oosterheem (bouw gestart in 2010);
te verwachten inkomende en uitgaande kasstromen. Daarnaast worden
• 158 woningen Oosterheem (verwachte start bouw in 2011);
de effecten van beleidswijzigingen inzichtelijker. Ook schommelingen in de
1
Afgerond op gehele percentages en inclusief veronderstelde correctie CFV ad € 6 miljoen
2
Afgerond op 1 decimaal nauwkeurig
Geen overtollige middelen aanwezig
Vanaf 2009 is de rentabiliteitswaardecorrectie, in plaats van alleen in de
De financieringsbeoordeling op korte termijn vindt plaats met behulp van een
toelichting, daadwerkelijk opgenomen in de cijfers. Daarnaast is vanaf 2009
dynamische liquiditeitsbegroting, over een periode van twee jaar. Op grond
in de bedrijfswaardeberekeningen rekening gehouden met een restwaarde
van de steeds geactualiseerde situatie worden de tijdelijk overtollige middelen
(voorheen nihil) van de bestaande complexen. De wijziging van de parameters
voor niet langer dan een periode van zes maanden uitgezet.
door het CFV voor het berekenen van de bedrijfswaarden heeft alleen al een
Er is geen sprake van overtollige geldmiddelen die elders in de volkshuisvesting
positief effect van circa € 20 miljoen.
ingezet kunnen worden.
Eind 2010 is het eigen vermogen ten opzichte van 2009 met € 43 miljoen
De Goede Woning heeft haar financiële reserves onder andere nodig voor
toegenomen tot een bedrag van € 95 miljoen.
de eerder genoemde (onrendabele) nieuwbouwprojecten inclusief de
In de jaren 2011 en 2012 wordt een beperkt negatief resultaat verwacht van
herstructurering van de wijk Palenstein. Daarnaast dient een buffer aanwezig
respectievelijk € 4 en € 1 miljoen, voornamelijk veroorzaakt door de afboeking
te zijn voor de eventuele heffing bijdrage huurtoeslag (circa € 2 miljoen per
onrendabele investeringen in die jaren van totaal € 16 miljoen. Voor de
jaar vanaf 2014, niet meegenomen in de huidige Meerjarenbegroting) en het
jaren 2013 en 2014 worden grote negatieve resultaten verwacht, ook weer
opvangen van risico’s verbonden aan de exploitatie van haar woningbezit.
9 . FI NANC I ËN EN VERBI N D I NGEN
marktsituatie werken zichtbaar door in de bedrijfswaarde.
voornamelijk veroorzaakt door de hoge afboeking onrendabele investeringen bij de nieuwbouw van in totaal € 28 miljoen.
Financiële risico’s afdoende afgedekt
In het jaar 2015 (geen afboeking onrendabele investeringen) zal het resultaat
De financiële gevolgen van nieuwbouw, onderhouds- en beheersactiviteiten
licht positief uitkomen op € 1 miljoen.
zijn becijferd en verwerkt in de Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling en
Eind 2015 is een eigen vermogen geprognosticeerd van € 69 miljoen.
Liquiditeiten 2011-2020. Deze begroting verschaft, rekening houdend met verschillende uitgangspunten, tevens inzicht in de liquiditeits- en financierings-
Voldoende middelen voor onderhoud beschikbaar
stroom. De uitkomst van deze informatie biedt een betrouwbare basis voor het
De onderhoudsuitgaven maken een belangrijk deel uit van de bedrijfslasten
nemen van beleidsbeslissingen op het gebied van toekomstige investeringen
(circa 40%). De voor de toekomstige onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk
en de financiering daarvan. In deze begroting is tevens aangegeven op welke
geachte middelen zijn zowel in vermogen als in liquiditeiten voldoende
wijze de rente- en rendementsrisico’s binnen algemeen aanvaardbare proporties
aanwezig. Toekomstig grootonderhoud kan eveneens uit eigen middelen
zijn teruggebracht.
worden bekostigd. Met de gemeente Zoetermeer is een overeenkomst gesloten waarin is geregeld dat de gemeentegarantieafspraken voor de bestaande leningen gehandhaafd worden. Daarmee worden de mogelijkheden voor herfinanciering van de betreffende leningen op de kapitaalmarkt in voldoende mate gewaarborgd.
87
Voor het project 340 woningen Oosterheem is, gezien de hoogte van het te
overleg met de Belastingdienst is naar voren gekomen dat de Belastingdienst
financieren bedrag voor een bedrag van € 62,5 miljoen het renterisico, voor
zich op het standpunt zal stellen dat dit niet mogelijk is.
ondertekening van de overeenkomst, afgedekt. Hiervoor is gebruik gemaakt
Dit zal dus vermoedelijk een procedure tot gevolg hebben. Gezien de
van Swaps welke zijn afgesloten bij de Rabobank. Met de Rabobank is
onzekerheid van de uitkomst hiervan (er is nog geen enkele jurisprudentie voor
overeengekomen dat een (eventuele) negatieve waarde niet in liquiditeiten
woningcorporaties) is het effect op de uiteindelijk verschuldigde vennootschaps-
hoeft te worden bijgestort. Daarnaast zijn afspraken gemaakt met de gemeente
belasting over de jaren 2008 t/m 2010 in deze jaarrekening, voorzichtigheidshalve,
Zoetermeer ten behoeve van de exploitatie en financiering van dit project.
niet meegenomen. Op basis van de voorlopige aanslag 2008 is wel
De gemeente heeft een bijdrage verstrekt van € 4,5 miljoen en staat garant
€ 1,4 miljoen terug ontvangen.
voor de financiering tot een bedrag van maximaal € 77,5 miljoen. Er kan dus nog maximaal € 15 miljoen financiering onder deze garantie voor dit project
9.2 Bezwaren en vervreemden
worden aangetrokken.
De Goede Woning heeft in het verslagjaar acht woningen verkocht in het Laveibos, Hoevenbos en Jagersbos, waarvan niet een woning aan
88
Vennootschapsbelasting en Vaststellingsovereenkomsten
zittende huurders.
Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig
Vrijgekomen woningen worden tegen marktprijs verkocht. Bij verkoop aan
voor de Wet op de Vennootschapsbelasting. Dit wil zeggen dat over de
de zittende huurders geldt de taxatieprijs. Vanaf 2007 wordt geen korting,
resultaten uit alle activiteiten belasting verschuldigd is, volgens de in de wet
afhankelijk van de lengte van het huurcontract, meer gegeven aan de
opgenomen uitgangspunten. De Goede Woning heeft zowel VSO I (model I)
zittende huurders.
als VSO 2 ondertekend.
Voor het beleid met betrekking tot het bezwaren van onroerend goed wordt verwezen naar de vermelding van de zekerheden in de toelichting
In deze jaarrekening en de Meerjarenbegroting 2011-2020 is rekening gehouden
op de balans.
met de effecten van de integrale VPB-plicht op basis van deze vaststellingsmet een aanzienlijke lastenbesparing in de vorm van een fiscale voorziening
9.3 De zorg voor een goede bedrijfsvoering en administratie
onderhoud.
Bij het leveren van goede maatschappelijke prestaties wordt per prestatie-
Vanaf de aangifte 2009 vindt fiscaal een toerekening plaats van rente en kosten
onderdeel nagegaan welke mogelijkheden er zijn voor wat betreft de in te zetten
aan de onderhanden projecten. Voor een specificatie wordt verwezen naar de
financiële middelen en capaciteit om de gewenste resultaten te realiseren.
toelichting in de jaarrekening.
Uitgangspunt is om de doelen op een efficiënte en effectieve wijze te bereiken.
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
overeenkomsten en de geldende wetgeving. Wel is rekening gehouden
De Goede Woning stelt zich op het standpunt dat voor exploitatieresultaten uit activiteiten waarbij een algemeen maatschappelijk of sociaal belang op de
Het ondernemingsplan bepaalt de koers van de organisatie. Hierop wordt op
voorgrond staat een herbestedingsreserve kan worden gevormd. In het voor-
een andere plaats in dit jaarverslag uitgebreid ingegaan. Het ondernemingsplan
Het management verantwoordt elk kwartaal de voortgang van de doelstellingen
indachtig het gevolgde INK-managementmodel, ook een aantal activiteiten
uit het jaarplan en de bijzonderheden van het betreffende kwartaal.
dat moeten leiden tot een verder leer- en verbeterproces van de organisatie.
Tweewekelijks worden de voortgang van de projecten en processen door het
Dat werkt tot op teamniveau door.
management met de bestuurder besproken.
De bereikte resultaten worden door het jaar heen gevolgd via maandrapportages
Bij al haar voorstellen aan de bestuurder ter voorbereiding van besluitvorming
(teamniveau), kwartaalrapportages (managementniveau) en het directieverslag.
brengt het management eventuele risico’s schriftelijk in beeld.
Zo nodig wordt apart gerapporteerd. IT-Audit
9.4 Risicomanagement
Als onderdeel van de jaarrekeningcontrole heeft er eind 2010 een IT-Audit
Een belangrijk onderdeel van het besturen van een organisatie is het nagaan
plaatsgevonden. Doel van het onderzoek was na te gaan in hoeverre de
op welke plaatsen welke risico´s worden gelopen en of die voldoende beheerst
geprogrammeerde controles en ingerichte autorisaties in het primaire systeem
worden.
SG|Tobias voor het onderdeel ‘verhuur’ als aanknopingspunt kunnen worden
Elk kwartaal verantwoordt de manager Financieel beheer & ICT uitgebreid
gebruikt bij de jaarlijkse controle door de accountant.
over de resultaten van de interne controle, de onderhoudskosten en elk
Samengevat is de conclusie dat De Goede Woning al veel gebruik maakt van
half jaar via het complexsignaleringssysteem over de ontwikkeling van veel
de beschikbare controlemiddelen in SG|Tobias. Door het uitbreiden van de
beheersaspecten en de bedrijfskosten.
“logging” op wijzigingen in bepaalde cruciale velden en vastlegging van de
Bijstellingen van het interne risicobeheersings- en controlesysteem en de
periodieke controle hierop, wordt de interne beheersing nog verder verbeterd.
werking hiervan worden verantwoord in de Interne Controlerapportage.
Tevens kan de accountant bij zijn jaarlijkse controle hierop steunen.
De beleidsnota Risicomanagement is in 2009 geactualiseerd. In 2009 heeft ook een evaluatie plaatsgevonden van de processen in het kader van frauderisico’s.
9.5 Verbindingen met andere rechtspersonen Onderstaand zijn de verbindingen met andere rechtspersonen aangegeven.
De verschillende fasen van de nieuwbouwprojecten worden beheerst met
De Goede Woning heeft in 2010 geen financiële ondersteuning gegeven aan
fasebeslisdocumenten. Voordat naar een nieuwe fase kan worden overgegaan
buitenlandse instellingen voor een bedrag dat groter is dan 0,3 promille van
wordt hierover formeel door de directeur een besluit genomen. Indien er zich
het balanstotaal (MG 2005-04).
in enig jaar geen volgende fase aandient wordt minimaal een statusdocument per jaar opgemaakt. In zowel het fasebeslisdocument als het statusdocument is
Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer (SWZ)
een risicoparagraaf een vast onderdeel. Hierin wordt een opsomming gegeven
Samen met de Vestia Groep, statutair gevestigd in Rotterdam en Vidomes,
van de mogelijke risico’s en de wijze waarop deze risico’s worden beheerst
statutair gevestigd in Delft, wordt sinds 2000 samengewerkt in Stichting
indien ze zich zouden voordoen.
Woonwagenzaken Zoetermeer. Deze stichting heeft als taak om de van de gemeente Zoetermeer overgenomen woonwagens en standplaatsen te beheren.
9 . FI NANC I ËN EN VERBI N D I NGEN
krijgt een jaarlijkse vertaling in de vorm van een jaarplan. Het jaarplan bevat,
89
Het beheer en de administratie zijn ondergebracht bij Nijbod Consultancy uit
Voor het complex Castellum Palensteyn, dat in oktober 2010 is opgeleverd
Eindhoven.
en waarvan het eigendom wordt gedeeld met de gemeente Zoetermeer, is op 1 februari 2011 de VvE-splitsingsakte gepasseerd.
De Goede Woning treedt op als penvoerder namens de stichting. Zij heeft een minderheidsbelang van tweezevende. SWZ stelt een eigen jaarverslag op.
De Goede Woning Holding B.V. en De Goede Woning Projecten B.V.
Het jaarresultaat van de stichting (aandeel De Goede Woning) is geraamd op
Op 24 december 2007 zijn ten behoeve van de invulling van de voorwaarden
circa € 17.000 negatief.
gesteld in de VSO I twee (dochter)vennootschappen opgericht: • De Goede Woning Holding B.V. is voor 100% eigendom van
Joint Venture Nieuw Palenstein De Joint Venture Nieuw Palenstein betreft een samenwerking tussen Vestia, Vidomes en De Goede Woning om de herstructurering van de hoogbouw
R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning. • De Goede Woning Projecten B.V. is voor 100% eigendom van De Goede Woning Holding B.V.
galerijflats in Palenstein te realiseren.
90
In 2005 heeft de joint venture een samenwerkingsovereenkomst met de
Het gestorte aandelenkapitaal in De Goede Woning Holding B.V. bedraagt
gemeente afgesloten om de gezamenlijke aanpak te bekrachtigen. De joint
€ 1.500.000.
venture is geen zelfstandige rechtspersoon. Er is geen financieel belang in
De resultaten van De Goede Woning Holding B.V. en De Goede Woning
deze joint venture, wel zijn er gezamenlijk subsidies aangevraagd.
Projecten B.V. over 2010 zijn respectievelijk € 16.550 en € 186.260 positief.
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH)
Alle gepresenteerde cijfers in dit jaarverslag omvatten de geconsolideerde
De Goede Woning is vanaf de oprichting lid van SVH. Onder andere via
cijfers van R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning B.V. en deze onder-
SVH weet zij haar regionale belangen te behartigen. Naast de beleidsmatige
liggende twee (dochter)vennootschappen.
belangenbehartiging faciliteert SVH het regionale aanbodmodel.
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
Vereniging van Eigenaren (VvE’s) Per 1 juli 2003 is van rechtswege de VvE Alferbos opgericht, per 1 september 2004 de VvE Laveibos. In 2006 zijn de VvE Hoevenbos en Jagersbos opgericht. De VvE´s zijn het gevolg van het verkoopprogramma dat De Goede Woning in 2003 is gestart in Meerzicht-Oost voor vier complexen. De Goede Woning heeft als eigenaar van meer dan 70% van de woningen een meerderheidsstem in de VvE’s. De doelstelling is om in totaal 30% van de woningen te verkopen. De administratie wordt verzorgd door Flatbeheer te Zoetermeer.
91
9 . FI NANC I ËN EN VERBI N D I NGEN
1 0 . K ERNGEGEVENS EN K ENGETALLEN
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
92
2010
2009
2008(1)
2007
2006
Aantal eenheden in exploitatie - Woningen en woongebouwen: - In aanbouw - Winkelcentrum Palenstein (6-winkels) - Garages - Bedrijfsruimten Totaal
5.862 340 1 221 21 6.445
5.684 186 1 221 18 6.110
5.699 111 1 238 18 5.956
5.637 93
5.485 177
238 18 5.986
238 18 5.918
Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) - Overige reserve - Voorzieningen nieuwbouw ( t/m 2006 incl. SWZ) - Financieringspositie (lange termijn) - Huren * - Vergoedingen * - Bijdragen - Jaarresultaat
94.890 29.198 -3.019 31.640 2.723 0 42.915
51.976 51.286 3.422 30.667 2.738 42 -50.785
102.761 9.760 10.117 29.943 2.662 16 -13.755
106.239 2.200 12.646 28.250 2.447 465 6.939
99.299 5.446 2.468 27.652 2.385 119 370
79% 455 1,2 7,7 1,14 0,41
78% 448 2,5 6,8 1,33 0,54
82% 437 1,6 7,5 1,34 0,27
80% 428 1,1 8,8 1,40 0,61
82% 420 2,3 8,7 1,73 0,38
307 2.053 1.526
320 1.792 1.299
289 1.851 1.239
285 1.870 1.401
236 1.741 1.556
Verhuur en incasso - Percentage toewijzing BBSH -doelgroep - Gemiddelde (kale) maandhuur per woning, ultimo jaar - Gemiddelde toegepaste huurverhoging (per 01-07) - Percentage huurdersmutaties (alleen woningen) - Huurachterstand in % v.d. huren en vergoedingen - Huurderving in % v.d. huren en vergoedingen Onderhoud - Kosten klachtenonderhoud gemiddeld per woning - Onderhoudskosten gemiddeld per mutatie - Totaal directe onderhoudskosten per woning
2009
2008(1)
2007
2006
Bedrijfsvoering - Personeelskosten per woning (incl. werk door derden) - Overige kosten - Personeelsbezetting einde boekjaar: Medewerkers (inclusief vacatures) formatieplaatsen (inclusief vacatures) Idem exclusief vacatures
758 280
741 301
704 309
645 295
654 365
63 55,3 55,3
60 51,1 48,0
60 52,3 52,3
61 51,6 49,5
60 51,4 49,4
Financiele continuiteit - Eigen vermogen einde boekjaar, per woning - Volkshuisvestelijk vermogen ** - Actuele waarde per woning *** - Operationeel resultaat ( x € 1.000) **** - Schuldverdienratio ***** - Rente dekkingsgraad ****** - Solvabiliteit (%) ******* - Liquiditeit - Rentabiliteit vreemd vermogen (%) - Rentepercentage leningen - Interne financiering per woning (inclusief in aanbouw) - Cash-flow per woning - Huurkapitalisatiefactor
16.187 35,8 43.978 7.945 9,0 3,0 33,5 0,7 3,2 4,4 20.842 1.538 8,1
9.144 23,5 39.082 9.269 8,5 2,9 20,5 1,3 3,1 4,6 17.264 1.891 7,2
18.031 46,6 39.407 8.226 8,5 2,9 39,6 2,2 4,2 4,7 17.442 1.437 7,5
18.847 50,9 39.050
18.104 43,6 38.123
9,1
7,6
45,3 2,4 4,1 4,8 16.778 2.429 7,8
43,6 1,3 4,3 4,9 18.070 2.145 7,6
(1)
Voor zover van toepassing kengetallen aangepast i.v.m het opnemen van de rentabiliteitswaardecorrectie leningen in de bedrijfswaardeberekening.
*
Na aftrek huurderving en te restitueren vergoedingen
**
Inclusief (in 2010 veronderstelde correctie ad € 6 miljoen) correcties CFV en inclusief Rentabilteitswaardecorrecties
***
Vanaf 2007 wordt er gewaardeerd op basis actuele waarde, opgegeven getal betreft alleen de woningen in exploitatie
****
Het Jaarresultaat exclusief afschrijvingen en Bedrijfswaardecorrecties
*****
Langlopende leningen/netto kasstroom
****** Operationeel resultaat exclusief VPB en rentelasten gedeeld door de rentelasten ******* Inclusief Rentabiliteitswaardecorrectie
1 0 . KERNGEGEVENS EN KENGETALLEN
2010
93
Jaarrekening
95
2010
1 1 . J AARRE K EN I NG 11.1 Geconsolideerde balans per 31 december Activa
Per 31-12-2010
Per 31-12-2009
267.875.853
228.320.204 3.001.796 1.838.846 233.160.846
6.673.795
13.244 171.392 6.000.000 736.311 6.920.947
Subtotaal vaste aktiva
274.549.648
240.081.793
Vlottende activa Onderhanden projecten
0
2.575.359
4.359.085
447.189 1.631.161 33.042 588.935 2.251.691 4.952.018
4.485.594 8.844.679
5.788.775 13.316.152
283.394.327
253.397.945
Vaste activa Materiële vaste aktiva: Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
96
Financiële vaste aktiva: Deelname Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer Te vorderen BWS subsidies Leningen U/G Latente Belastingvordering
Vorderingen Huurdebiteuren Vennootschapsbelasting Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen Subtotaal vlottende activa Totaal generaal
266.167.356 0 1.708.497
21.022 4.028 6.000.000 648.745
391.410 0 15.830 537.645 3.414.200
Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar
Voorzieningen Voorziening Nieuwbouw Belastinglatentie
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
Totaal generaal
Per 31-12-2009
94.890.242
102.760.951 -50.785.451 51.975.500
31.352.891
51.285.850 1.501.288 52.787.138
145.287.466 271.530.599
136.853.854 1.887.177 138.741.031 243.503.669
11.863.728
4.234.293 795.339 4.864.644 9.894.276
283.394.327
253.397.945
51.975.500 42.914.742
29.197.839 2.155.052
143.353.854 1.933.612
Subtotaal
Kortlopende schulden Leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva
Per 31-12-2010
3.058.681 3.731.144 5.073.903
1 1 . J AARREKEN ING
passiva
97
11.2 Geconsolideerde Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2010 Omschrijving
98
Boekjaar 2010
Boekjaar 2009
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen (Overheids) bijdragen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten
31.649.378 2.723.007 0 352.959 133.214
30.666.652 2.738.430 42.197 26.140 133.202
Som der bedrijfsopbrengsten
34.858.558
33.606.621
Bedrijfslasten Afschrijvingen op vaste activa Overige waardeverandering materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
277.995 -7.432.075 2.514.345 807.708 8.837.082 6.407.663 11.412.718
268.334 58.836.941 2.355.541 748.901 7.330.031 6.717.828 76.257.576
Exploitatieresultaat
23.445.840
-42.650.955
552.540 6.029.214
536.508 6.343.092
17.969.166
-48.457.539
Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen
-2.852.434 -17.222
-1.356.130 -22.248
Mutatie actuele waarde materiele vaste activa
27.815.232
-949.534
42.914.742
-50.785.451
Rentebaten Rentelasten
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering
Jaarresultaat
Rendementswaarde (bedrijfswaarde) berekeningen
11.3.1 Algemene waarderingsgrondslagen
door de contante waarde van het saldo van de kasstromen met de toekomstige
De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat
inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur
berusten op de grondslag van verkrijgings- en vervaardigingsprijs of nominale
van de investering. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt als toekomstige
waarde, tenzij hierna anders is vermeld.
bestemming aan het einde van de exploitatieduur, tenzij anders bekend,
De materiële vaste activa in exploitatie worden gewaardeerd op actuele waarde.
uitgegaan van sloop en vervangende nieuwbouw in de vorm van huur- of
Het nemen van resultaat bij onderhanden projecten geschiedt volgens de
koopwoningen.
percentage- of completionmethode.
Het in 2008 aangekochte Winkelcentrum Palenstein is gewaardeerd op de aan-
De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking
koopprijs. Bij de herontwikkeling van het betreffende gebied is het voornemen
hebben.
dat deze waarde wordt ingebracht in het plan voor de ontwikkeling van een
De rendementswaarde (ook wel bedrijfswaarde genoemd) wordt gevormd
1 1 . J AARREKEN ING
11.3 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
nieuw winkelcentrum. De uitkomst dient daarbij rendabel te zijn. Bij het samenstellen van de balans en winst- en verliesrekening wordt een bestendige gedragslijn aangehouden.
Restwaarde De Goede Woning rekent vanaf het verslagjaar 2009 met een (gemiddelde)
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland
restwaarde van € 5.000 per woning. Hierbij wordt rekening gehouden met
aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaglegging zoals hierna vermeld.
de (gemiddelde) restant looptijd van het hele bezit (ultimo 2010 is dit 26 jaar).
Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het
Dit bedrag is vervolgens geïndexeerd in 2011 met 1,5% en vanaf 2012 met
BBSH en in overeenstemming met boek 2 titel 9 BW en de Richtlijnen voor de
2,0% per jaar en verdisconteerd tegen 5,25%.
Jaarverslaggeving, rekening houdend met de in de branche geldende richtlijnen
Met deze uitgangspunten is de restwaarde van de bestaande complexen
voor de jaarverslaglegging.
(exclusief de twee te slopen complexen in Palenstein) vastgesteld op
Voor de indeling en de presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen
€ 14,9 miljoen.
gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst- en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645.
Te verkopen woningen
Onderstaand worden enkele algemene waarderingsgrondslagen nader toegelicht.
Bij woningen die bestemd zijn voor verkoop en waarvan verwacht wordt dat deze binnen drie jaar worden verkocht wordt bij de berekening van de
Geconsolideerde jaarrekening
bedrijfswaarde rekening gehouden met de verwachte verkoopopbrengst
De cijfers opgenomen in deze jaarrekening betreffen de geconsolideerde cijfers
minus verkoopkosten. Vanuit bestaand bezit gaat het hier om 56 woningen.
van R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning en de 100% deelneming
Daadwerkelijk waren er aan het eind van dit verslagjaar zeven woningen
(rechtstreeks dan wel middellijk) in:
beschikbaar en aangemeld bij de makelaar voor verkoop.
• De Goede Woning Holding B.V.
Bij het nog op te leveren complex 340 woningen Oosterheem is er rekening
• De Goede Woning Projecten B.V.
99
mee gehouden dat tien woningen worden verkocht in de komende drie jaar.
gehouden met een jaarlijkse absolute stijging door stijging van de gemiddelde ouderdom van het bezit.
De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie (bestaande
Voor de oude complexen is een bedrag aan curatief onderhoud becijferd
complexen) is € 254 miljoen (2009 € 228 miljoen) en totaal inclusief de vijf
van € 649 per woning, voor de nieuwere complexen € 505 en voor de nog te
opgeleverde complexen in 2010 ad € 12 miljoen € 266 miljoen. Deze bedragen
realiseren complexen een bedrag van € 399 per woning.
zijn inclusief de hiervoor genoemde rentabilteitswaardecorrectie en restwaarde. Met de op complexniveau gehanteerde uitgangspunten kon daardoor in
Kosten Werkorganisatie
het verslagjaar een bedrag worden bijgeboekt van circa € 27 miljoen op de
Voor de jaren 2011-2015 de (meerjaren) begroting Werkorganisatie en vanaf
bestaande complexen.
2016 de gemiddelde kosten over de jaren 2011-2015. Deze kosten worden met uitzondering van de kosten Huismeesters verdeeld voor een gelijk bedrag
De positieve bijboeking wordt voornamelijk veroorzaakt door de verlaging van
per woning.
het discontopercentage van 6% naar 5,25% en een (veronderstelde) verlaging van het inflatiepercentage. Daartegenover stond een lagere huurverhoging in
Belastingen/verzekeringen
de komende jaren (van 2,25% naar 2%).
Belastingen zijn gebaseerd op de werkelijke bedragen van 2010.
De acht verkochte woningen leverden een verkoopopbrengst van € 1,1 miljoen op.
Voor wat betreft de verzekeringen geldt vanaf 2011 een tarief van € 19
100
per woning. Van alle complexen zijn rendementswaardeberekeningen gemaakt met de
Voor de bovenstaande kostencomponent Belastingen geldt een prijsstijging
volgende uitgangspunten:
van 1,5% in het jaar 2011 en vanaf 2012 2,0%. Voor de verzekeringscomponent
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
geldt het stijgingspercentage van 2,0% vanaf het jaar 2012. Onderhoud
Deze percentages zijn gebaseerd op de veronderstelde inflatie in de
Conform jaarbegroting Onderhoud en Beheer 2011 en meerjarenbegroting
genoemde jaren.
Onderhoud 2012-2031. Vanaf het jaar 2032 aangevuld met de cijfers in de
De kosten bijzondere projectsteun (Vogelaarheffing) worden niet meer
rapportage theoretische levensduur.
meegenomen. De (eventuele) terugbetaling van deze heffing is niet verwerkt in de cijfers.
De gehanteerde bedragen zijn ontleend aan de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting, waarbij de geplande activiteiten van de laatste
Huren
onderhoudscyclus geëlimineerd zijn voor zover de restant levensduur
In de berekening van de in de balans en het resultaat verwerkte rendements-
gerekend vanaf de plandatum minder dan een halve onderhoudscyclus is.
waarden is uitgegaan van een huurverhoging in het jaar 2011 voor alle complexen
Indien (groot-)onderhoud aangemerkt kan worden als levensduurverlenging
van 1,25%, voor 2012 is dit 1,5% en vanaf het jaar 2013 is dit 2,0%.
wordt dit meegenomen in de rendementswaardeberekeningen.
Deze percentages zijn gebaseerd op de veronderstelde inflatie in het voorafgaande jaar.
Bij het curatief onderhoud is, naar aanleiding van interne analyses, rekening
Financiële vaste activa
(in voorgaande jaren 6%). Deelnemingen Looptijd complexen
Deelnemingen zijn gewaardeerd op het evenredig deel van de netto
Bij drie laagbouwcomplexen is de levensduur met één jaar verlengd.
vermogenswaarde.
De minimale looptijd van de complexen is tien jaar. Voor het overige is
In het kader van de (gedeeltelijke) overdracht van de diverse locaties
uitgegaan van 50 jaar (HAT-complexen 40 jaar).
standplaatsen/woonwagens te Zoetermeer (thans totaal 35 standplaatsen
Bij twee complexen (0200/0210) in de wijk Palenstein is (vanaf 2004)
en 3 huurwoonwagens) naar de plaatselijk werkzame corporaties is op
rekening gehouden met een (voortijdige) sloop in de jaren 2015/2017.
19 juni 2000 de Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer opgericht, met de
1 1 . J AARREKEN ING
Alle bovenstaande componenten zijn contant gemaakt tegen 5,25%
plaatselijke corporaties als deelnemers.
11.3.2 Balanswaardering
Het startkapitaal ad € 0,6 miljoen voor de bestaande locaties is ontvangen van de gemeente Zoetermeer. Het verlies van 2010 ad € 60.276, waarvan voor
Materiële vaste activa
rekening van De Goede Woning 2/7e deel, zijnde € 17.222, is in mindering gebracht van de waarde van de deelneming.
Onroerende zaken in exploitatie
In 2010 is voor een totaal bedrag van € 87.500 afgestort door de deelnemers,
De grond en de woningen met de daarbij behorende installaties, garages en
waarbij het aandeel van De Goede Woning € 25.000 bedroeg.
aanpassingen zijn gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. De eerste waardering van zaken die worden toegevoegd aan de onroerende
Het beheer en de administratie zijn uitbesteed aan een daarin
zaken in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde.
gespecialiseerd bedrijf.
Onroerende zaken in ontwikkeling
BWS-subsidies
Van de in ontwikkeling zijnde (nog op te leveren) nieuwbouwprojecten, waarbij
Waardering van de te vorderen BWS-subsidies vindt plaats door aan de
reeds verplichtingen zijn aangegaan, worden rendementswaarde (bedrijfswaarde)
contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks
berekeningen gemaakt met dezelfde uitgangspunten en parameters als bij de
rente toe te rekenen tegen het subsidieredement onder aftrek van de
bepaling van de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie.
jaarlijks te ontvangen bijdrage. De subsidierente wordt telkens tien jaar na aanvangsdatum herzien.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
In 2010 is één BWS-subsidie afgekocht, de laatste termijn BWS-subsidie van
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met
het andere complex vervalt in 2011.
afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem.
101
Leningen u/g
Deze voorziening ultimo 2010 bestaat alleen uit het project 340 woningen
Bij de BNG is een lening U/G per 3 maart 2005 uitgezet ad € 6 miljoen met een
Oosterheem ad € 29,2 miljoen.
looptijd van tien jaar tegen een rentepercentage van 3,8%. Deze lening dient
Bij de bepaling van de voorziening onrendabele investeringen worden
vooralsnog als onderpand voor een debet faciliteit bij de BNG. Hiertegenover
dezelfde parameters en uitgangspunten gehanteerd als bij de bepaling van
staat een lening van de BNG onder dezelfde condities.
de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie, uitgezonderd de toerekening van een rentabiliteitswaardecorrectie. De Goede Woning stelt zich op het
Vlottende activa
standpunt dat door de gehanteerde bedrijfsfinanciering een toerekening van de rentabiliteitswaardecorrectie naar een individueel project niet goed
Onderhanden Projecten
mogelijk is. Voor het project 340 woningen Oosterheem zijn al afspraken
Dit betreft het verkoopdeel (school en sportvoorzieningen) van het project
gemaakt over extra bedrijfsfinanciering. De hiermee gemoeide rentabiliteits-
Castellum Palensteyn dat in 2010 verkocht is aan de gemeente Zoetermeer.
waardecorrectie zal circa € 1 miljoen gaan bedragen. Dit positieve bedrag is
Het positieve resultaat van circa € 0,4 is in 2010 als winst meegenomen.
niet meegenomen bij de bepaling van de hoogte van de voorziening. Voornamelijk als gevolg van de verlaging van het disconto van 6% naar 5,25%,
102
Vorderingen
de lagere stichtingskosten en de waardering van tien woningen als te verkopen
De vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Bij de vordering
woningen is de afboeking bij dit project in 2010 (gedeeltelijk) teruggedraaid
op de post Ex-huurders is een bedrag van € 155.000 als voorziening voor
met een bedrag van circa € 7,4 miljoen.
oninbaar opgenomen. Dit is gebaseerd op basis van afboekingen in het verleden en het saldo einde boekjaar en is berekend op basis van 0,5% van de jaarhuur.
Voorziening latente belasting
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) Liquide middelen
en de commerciële balans (commerciële boekwaarde) is een belastinglatentie
De bank- en kassaldi worden hier opgenomen. De op korte termijn uitgezette
gevormd.
bedragen zijn vrij opneembaar. Ultimo 2010 staat er een bedrag van totaal
De actieve belastinglatentie (betreffende de waardering van de leningen)
€ 7,1 miljoen op bedrijfsspaarrekeningen bij de Rabobank.
is gevormd tot een bedrag van € 0,6 miljoen daar het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.
Voorzieningen
De passieve latentie is gevormd in verband met een fiscale voorziening (groot) onderhoud en bedraagt ultimo 2010 € 2,2 miljoen.
Voorziening nieuwbouw Voor het gedeelte van de berekende onrendabele investering per nieuwbouwcomplex dat de ultimo het boekjaar gemaakte kosten te boven gaat wordt een voorziening gevormd.
Verkoop onroerende goederen
De Goede Woning heeft voor haar werknemers een toegezegde pensioen-
De verkoopwinsten van de verkochte woningen (complex Alferbos, Laveibos,
regeling getroffen. Dit is een zogenaamde salaris-/diensttijdregeling
Hoevenbos en Jagersbos) worden in het desbetreffende boekjaar hier
(toegezegd pensioen/DB-regeling). Deze pensioenregeling is ondergebracht
opgenomen, na aftrek van de gemaakte verkoopkosten en huurderving
bij de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW) en wordt in de
door leegstand. Totaal zijn in 2010 acht woningen verkocht. Na aftrek van de
jaarrekening verwerkt als toegezegde-bijdrageregeling. In het geval van een
verkoopkosten en de boekwaarde, berekend op basis van de bedrijfswaarde,
tekort bij SPW heeft De Goede Woning geen verplichting tot het voldoen van
waarbij al rekening is gehouden met de verwachte verkoopopbrengst, is het
aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies.
totaal resultaat uitgekomen op € 14.367 negatief.
1 1 . J AARREKEN ING
Pensioenvoorzieningen
De risico’s van prijsindexatie en beleggingsrendement op het fondsvermogen zullen mogelijk leiden tot toekomstige aanpassingen in de jaarlijkse bijdragen
Bedrijfslasten
aan het pensioenfonds. Deze risico’s komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen
Afschrijvingen
voorziening.
De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats
Leningen/Langlopende schulden
volgens de annuïtaïre methode op basis van de geschatte economische
Alle bestaande leningen zijn Fixe-leningen en worden (dus) ineens afgelost.
levensduur.
11.3.3 Resultaatbepaling
Overige waardeverandering materiële vaste activa
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde
Dit betreft de bij(af) boeking van nieuwe complexen op basis van een lagere
waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn
bedrijfswaarde die voortvloeit uit de gemaakte rendementswaardeberekening
gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.
versus de kostprijs (de zogenaamde onrendabele top).
Bedrijfsopbrengsten
Overige bedrijfskosten Dit betreft de overige kosten werkorganisatie; belastingen, verzekeringen
BWS-subsidies
en contributie landelijke branchevereniging, kosten overige goederen, levering
Ultimo 2007 is de contante waarde van de restant vordering opgenomen op de
en diensten en overige (normale) lasten. De overige bedrijfslasten worden
balans en volledig ten gunste van het resultaat gebracht. De ontvangen bedragen
toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
worden van deze vordering afgeboekt waarna rentetoevoeging plaatsvindt over het resterende bedrag.
Renteresultaat
In 2010 zijn deze subsidies voor het grootste deel afgekocht.
Het renteresultaat omvat het verschil tussen de betaalde en ontvangen rente.
103
Belastingen
Toerekening kosten aan projecten Op het moment van het opstellen van de jaarrekening was nog niet bekend
Belastingplicht
of en zo ja op welke wijze er toerekening van rente en kosten aan de (nieuw)
Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig
bouwprojecten moest plaatsvinden. Bij het opstellen van de aangifte VPB 2009
voor de Vennootschapsbelasting. Dit wil zeggen dat over de resultaten uit alle
is dit duidelijk geworden en heeft er alsnog een toerekening plaatsgevonden
activiteiten belasting verschuldigd is, volgens de thans in de wet opgenomen
(ook voor de jaren 2008 en 2009). De toerekening betreft rente (bedrijfs-
uitgangspunten.
financiering) op basis van het geïnvesteerd bedrag en de personeelskosten
De aangifte vennootschapsbelasting 2008 is eind april 2010 ingediend. Op basis
inclusief overhead van de afdeling vastgoedontwikkeling. De correctie op de
van een voorlopige aanslag 2008 is alle betaalde VPB terug ontvangen.
VPB-berekening 2009 zoals deze in de jaarrekening is verwerkt is opgenomen
Dit komt omdat bij het indienen van de aangifte een herbestedingsreserve
in 2010.
is geclaimd. Buitengewone baten en lasten
104
Herbestedingsreserve
Onder buitengewone baten en lasten worden de posten opgenomen die
De Goede Woning stelt zich op het standpunt dat voor exploitatieresultaten
niet uit normale bedrijfsactiviteiten voortkomen en dus niet in het resultaat uit
uit activiteiten waarbij een algemeen maatschappelijk of sociaal belang
gewone bedrijfsvoering worden verantwoord.
op de voorgrond staat een herbestedingsreserve kan worden gevormd. Belastingdienst zich op het standpunt zal stellen dat dit niet mogelijk is.
11.3.4 Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht
Dit zal dus vermoedelijk een procedure tot gevolg hebben. Gezien de
Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte
onzekerheid van de uitkomst hiervan (er is nog geen enkele jurisprudentie voor
methode zoals opgenomen in RJ 360.
In het vooroverleg met de belastingdienst is naar voren gekomen dat de
woningcorporaties) is het effect op de uiteindelijk verschuldigde vennootschapsJa a rv e r s l a g 2 0 1 0
belasting in deze jaarrekening, voorzichtigheidshalve, niet meegenomen. Voorziening (groot)onderhoud In de aangiften VPB vanaf het jaar 2008 is een fiscale voorziening (groot)onderhoud gevormd. Hierover heeft begin 2010 vooroverleg plaatsgevonden met de Belastingdienst. De Belastingsdienst heeft de systematiek waarop de voorziening wordt gevormd en de wijze waarop de vrijval wordt berekend goedgekeurd. Een bevestiging hiervan is ontvangen begin december 2010.
ACTIVA VASTE ACTIVA 01. Materiële vaste activa A. Recapitulatie 1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie 2. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa B. Totaal overzicht Materiële vaste activa
Stand per 1 januari Cumulatieve (af)waarderingen Rentabiliteitswaardecorrectie t/m 2009 Bedrijfswaarde Mutaties in boekjaar Investeringen Overboeking commerciele ruimten Brede School Overboeking 111-woningen Brede school Overboeking 75 3-B woningen Overboeking cumulatieve afwaarderingen Verkochte woningen Volledig afgeschreven Desinvesteringen Afschrijvingen Correcties (op cumulatieve afschrijvingen) Saldering kosten met voorziening Mutatie rendementswaarde
Stand per 31 december Totaal investeringen Cumulatieve (af)waarderingen Rentabiliteitswaardecorrectie t/m 2010
31-12-2010
31-12-2009
266.167.356 0 1.708.497 267.875.853
228.320.204 3.001.796 1.838.846 233.160.846
Overige zaken
Onroerende en
Woningen en
Woningen en
Onroerende
Woongebouwen
Woongebouwen in ontwikkeling 23.922.923 -20.921.127
zaken niet zijnde woningen 5.337.629 756.848
3.001.796
6.094.477
86.331
1.838.846
22.234.538 -934.107 -19.031.952 -13.017.670 17.728.356
0 934.107
13.758
137.659
-9.987 0
-106.460 -23.034 -268.008 129.494
265.721.910 -54.868.513 11.286.000 222.139.397
477.503 19.031.952 13.017.670 -17.728.356 -1.029.752
-4.674.976 26.564.133 35.658.175
297.219.283 -47.286.711 7.865.000 257.797.572
roerende zaken t.d.v. de exploitatie 139.086 3.091.255 -52.755 -1.252.409
-9.980.960 -3.001.796
1.251.099 2.185.206
3.771
-130.349
13.173.731 -13.173.731
6.271.736 2.007.947
152.844 -62.742
3.099.420 -1.390.923
0
8.279.683
90.102
1.708.497
1 1 . J AARREKEN ING
11.4 Specificatie toelichting op de geconsolideerde balans
105
De gerealiseerde aktiva zijn volledig verzekerd tegen brandschade en verzekerd
E. Aktuele waarde
tegen stormschade met een eigen risico bij storm van € 250 per woonhuis, een
Vanaf het jaar 2007 wordt op basis van de actuele waarde(=bedrijfswaarde)
maximum van € 500 per aangebouwd blok woningen of flatgebouw en een
gewaardeerd. De mutatie in de bedrijfswaarde ten opzichte van het vorig
maximum van € 25.000 op jaarbasis.
boekjaar wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post
De verzekerde waarde wordt jaarlijks middels een index-clausule aangepast.
mutatie actuele waarde materiele vaste activa.
Het winkelcentrum Palenstein is verzekerd voor de herbouwwaarde van
€ 2.990.000. Het kantoorpand is verzekerd voor een waarde van € 2.785.000 gebaseerd op het taxatierapport januari 2011. De jaarlijkse index is hierop van toepassing. De bedrijfsinventaris c.a. is verzekerd voor een waarde van € 1.200.000 gebaseerd op het taxatierapport van januari 2011. De jaarlijkse index is hierop van toepassing. C. Component
106
Warmte-meters Meubilair c.a. Gereedschappen/bedrijfsauto's Computer/programmatuur c.a. Bedrijfspand
aantal jaren 10 10 5 3/5 45
D. Zekerheden De Goede Woning heeft voor alle Leningen die via Gemeentegarantie ge(her) financieerd zijn een hypothecaire volmacht aan de Gemeente Zoetermeer Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
verstrekt. Alleen bij het complex 3090 ten bedrage van € 3,676 miljoen is een Hypothecaire volmacht verstrekt aan de Gemeente Zoetermeer. Drie Leningen (totaal € 24 miljoen) zijn geborgd door het WSW. Voor de Financiering van het project 340 woningen Oosterheem is er een maximale gemeentegarantie afgegeven door de gemeente Zoetermeer van € 77,5 miljoen, hiervan is in juni 2009 € 62,5 miljoen aangetrokken, met stortingsdata vanaf juni 2010.
a. Autonome ontwikkeling Vrijval Kasstromen Effect een jaar opschuiven Mutatie jaarresultaat b. Voorraadmutaties Verkoop Afname voorraad te verkopen woningen Nieuwbouwcomplexen 111-woningen Brede School Nieuwbouwcomplexen 75 3-B woningen Nieuwbouwcomplexen 3- Commerciele ruimten Brede School Overige projecten Warmtemeters c.a. c. Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten In de huurcomponent (lagere percentages: 2% i.pv. 2,25%) Onderhoudskosten Inflatie/lastendaling Levensduur (vier complexen langere restant looptijd) Discontovoet (5,25% i.p.v. 6%) d. Niveauwijzigingen Huren Onderhoudsuitgaven (curatief en planmatig) Overige exploitatieuitgaven Betaalbaarheidsheffing/Vogelaar), vrijval vanaf het jaar 2010 Restwaarde complexen Overig niet gespecificeerd Subtotaal e. Rentabiliteitswaardecorrecties Autonome ontwikkelingen Wijzigingen in leningen (conversies)/Roll-over leningen/verschil 2009-2010 Nieuwe leningen Disconto verlaging (6% naar 5,25%) Overig per saldo Totaal generaal mutatie in de bedrijfswaarde 2010 N.B. Een indicatie van de verkoopwaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie is € 942 miljoen. Dit bedrag is getaxeerd op de waarde volgens de onroerende zaakbelasting met peildatum 01-01-2010.
-11.950 11.593 -357
-77 -1.498 5.874 6.314 1.943 136 14 12.706 -6.355 2.748 2.186 989 17.251 16.819 1.733 2.304 4.619 1.840 1.567 37 12.100 41.268
-597 174 2.103 -5.101 -3.421 37.847
1 1 . J AARREKEN ING
De totale mutatie in de bedrijfswaarde 2010 ten opzichte van 2009 laat zich als volgt verklaren:
107
02. Financiele vaste activa a. Deelnemingen Stichting Woonwagen Zoetermeer b. Te vorderen BWS subsidies c. Leningen U/G d. Latente Belastingverplichting
a. Deelnemingen Stichting Woonwagen Zoetermeer Stand begin boekjaar Aanvulling lening Resultaat boekjaar 1) Stand ultimo boekjaar b. Te vorderen BWS subsidies Complex 3161 (afgekocht, ontvangen per 04-01-2011) Complex 3220
108 c. Leningen u/g BNG 3,8% per 3 maart 2005 t/m 3 juni 2015 2)
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
d. Latente Belastingverplichting Stand begin boekjaar Mutatie boekjaar
Totaal vaste activa 1)
Op basis 2/7, deelnemers zijn de drie plaatselijke corporaties.
2)
Hiertegenover staat een lening O/G BNG onder dezelfde condities.
31-12-2010
31-12-2009
21.022 4.028 6.000.000 648.745 6.673.795
13.244 171.392 6.000.000 736.311 6.920.947
13.244 25.000 -17.222 21.022
35.492 0 -22.248 13.244
0 4.028 4.028
163.155 8.237 171.392
6.000.000
6.000.000
736.311 -87.566 648.745
193.314 542.997 736.311
6.673.795
6.920.947
31-12-2009
VLOTTENDE ACTIVA 03. Onderhanden projecten a. Brede School Investeringen t/m voorgaand boekjaar Investeringen boekjaar Totaal investering Verkooptermijnen t/m voorgaand boekjaar Verkooptermijnen boekjaar Totaal opbrengst Resultaat Naar Winst en verliesrekening Totaal onderhanden werken
5.075.359 5.025.482 10.100.841 -2.500.000 -7.968.168 -10.468.168 367.327 -367.327 0
04. Vorderingen a. Huurders b. Vennootschapsbelasting c. Gemeente d. Overige vorderingen e. Overlopende activa Totaal
5.075.359 5.075.359 -2.500.000 -2.500.000
2.575.359
391.410 0 15.830 537.645 3.414.200 4.359.085
447.189 1.631.161 33.042 588.935 2.251.691 4.952.018
a. Huurders De huurachterstand ultimo boekjaar kan als volgt worden gespecificeerd: Achterstand in (omvang) maanden huur 6 en meer circa 5 circa 4 circa 3 circa 2 circa 1 betalingsregelingen/diversen
1 1 . J AARREKEN ING
31-12-2010
Aantal huurders 2010 14
Aantal huurders 2009 21
51.706
83.177
6 15 18 101 225 226 605
10 14 28 114 213 224 624
14.335 30.719 26.768 90.363 74.623 102.896 391.410
24.659 24.406 44.905 98.579 75.735 95.728 447.189
De huurachterstand per ultimo boekjaar bedraagt 1,14% van de jaarhuur en vergoedingen over 2010; per 31-12-2009 was dit 1,33 %. Voor een totaalbedrag ter grootte van € 158.149 zijn 116 vorderingen in handen van de deurwaarder gesteld (2009 € 221.419 m.b.t. 147 huurders). Aan 191 vorderingen ter grootte van € 100.493 wordt bijzondere aandacht besteed (2009 € 90.944 m.b.t. 169 huurders). De overige vorderingen betreffen in hoofdzaak 1- en 2-maandsgevallen.
109
31-12-2010
31-12-2009
0 0 0
1.202.223 428.938 1.631.161
04. Vorderingen (vervolg) b. Vennootschapsbelasting Aangifte 2008 Aangifte 2009
c. Gemeente Miva bijdragen Huurderving Miva Overig
d. Overige Ex-huurders 1) Voorziening ex-huurders
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
110
Rekening-courant deurwaarder Debiteuren corporaties Zoetermeer i.v.m. (ontwikkeling) Palenstein c.a. Debiteuren VvE 's Debiteuren De Goede Woning Holding/Projecten BV (Brand)schade uitkering Habeko doorberekeningen Diverse debiteuren
1)
3.855
20.661
11.975 0 15.830
4.011 8.370 33.042
350.567 -155.000 195.567 178.393 0 142.139 0 2.075 9.915 9.555
270.663 -75.000 195.663 211.377 22.409 122.037 0 0 21.823 15.626
537.645
588.935
Hiervan is € 271.000 (2009: € 200.592) in handen van de deurwaarder, hiervoor voorziening ad € 80.000 (2009: € 75.000) opgenomen.
04. Vorderingen (vervolg) e. Overlopende activa Overlopende rijksbijdragen (in 2010 afgekocht) Te ontvangen rente op U/G lening BNG Rente spaarrekeningen VvE's reserves ultimo jaar (aandeel DGW) Afkoop BWS subsidie BTW Pro-rata regeling aanvullend (2007 t/m 2009), inclusief rente Subsidies 111- woningen Brede School Voorbereidingskosten Herontwikkeling Palenstein Voorbereidingskosten Oosterheem Voorbereidingskosten 100 studentenwoningen Voorbereidingskosten Blijf van mijn lijf huis (stichting Wende) Voorbereidingskosten Italiëlaan Voorbereidingskosten diverse projecten Diversen
05. Liquide middelen BNG De Goede Woning BNG De Goede Woning Holding BV BNG De Goede Woning Projecten BV Kas Postbank Rabo Rabo, Bedrijfstelerekening Rabo, Bedrijfsplusrekening Rabo, Bedrijfsdepositorekening Rabo, Bonusrekening Kruisposten
31-12-2010
31-12-2009
0 132.427 98.413 1.477.918 174.300 220.242 628.047 347.492 184.607 0 27.168 26.180 6.812 90.594 3.414.200
93.624 132.427 116.035 1.316.358 0 0 0 333.065 110.510 14.010 27.167 0 15.076 93.419 2.251.691
-2.915.824 28.499 199.096 6.639 5.185 380 11.330 0 2.500.000 4.643.000 7.289 4.485.594
-4.304.249 61.815 352.400 1.047 5.428 5.620 2.500.000 15.000 2.500.000 4.643.000 8.714 5.788.775
De Goede Woning heeft een permanente kredietfaciliteit bij de BNG van € 6 miljoen, t.b.v. tijdelijke liquiditeitstekorten. In 2010 is van deze kredietfaciliteit veelvuldig gebruik gemaakt. In de periode april t/m november 2010 is deze faciliteit tijdelijk verhoogd naar € 14 miljoen. Hiervan is beperkt gebruik van gemaakt.
1 1 . J AARREKEN ING
111
31-12-2010
31-12-2009
94.890.242 94.890.242
51.975.500 51.975.500
51.975.500 42.914.742 94.890.242
102.760.951 -50.785.451 51.975.500
PASSIVA 06. Eigen vermogen Overige reserves a. Algemene bedrijfsreserve
a. Algemene bedrijfsreserve Saldo begin boekjaar Resultaat Saldo einde boekjaar Toelichting Algemene bedrijfsreserve Saldo begin boekjaar 2010
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
112
Resultaat exploitatie woningen c.a. Renteresultaat Resultaat exploitatie goederen, leveringen en diensten Netto kosten Werkorganisatie exclusief toerekeningsrente Lasten onderhoud Overige baten (verkoop onroerende goederen) Resultaat SWZ Waardeverandering materiële vaste activa (bestaande complexen) Nieuwbouwcomplexen mutatie waardering Vennootschapsbelasting 2008 t/m 2010 Subtotaal resultaat boekjaar
51.975.500 30.008.102 -5.363.667 3.437 -5.626.659 -8.837.083 352.960 -17.222 27.815.232 7.432.075 -2.852.434 42.914.742 94.890.242
07. Voorzieningen a. Totaal nieuwbouw b. Belasting latentie
a. Nieuwbouw Stand begin boekjaar 111 woningen Brede School mutatie Brede School: 45 jongerenwoningen Mutatie Brede School:52 woningen/14 eengezinswoningen Subtotaal voorziening 111 woningen Saldering met geboekte kosten t/m voorgaand boekjaar Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar Stand einde boekjaar voorziening 111 woningen Voorziening 3-B Wonen (36+39 woningen) Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar Stand einde boekjaar voorziening 3-B Wonen Voorziening 340 woningen Oosterheem Mutatie voorziening Saldering met geboekte kosten t/m voorgaand boekjaar Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar Stand einde boekjaar voorziening 340 woningen Oosterheem b. Belastinglatentie (i.v.m voorziening onderhoud) Stand begin boekjaar Mutatie boekjaar
31-12-2010
31-12-2009
29.197.839 2.155.052 31.352.891
51.285.850 1.501.288 52.787.138
14.822.837
14.822.837 -10.147.861 -4.674.976 0
13.370.036 136.680 1.316.121 14.822.837 -3.609.776 -6.538.085 4.674.976
0 0
7.580.495 -7.580.495 0
49.803.645 -7.432.075 42.371.570 -3.192.771 -9.980.960 29.197.839
49.803.645 0 49.803.645 0 -3.192.771 46.610.874
1.501.288 653.764 2.155.052
0 1.501.288 1.501.288
1 1 . J AARREKEN ING
113
08. Langlopende schulden a. Leningen kredietinstellingen b. Waarborgsommen
31-12-2010
31-12-2009
143.353.854 1.933.612 145.287.466
136.853.854 1.887.177 138.741.031
a. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 janauari
136.853.854
Mutaties in het boekjaar (Extra) aflossingen Nieuwe leningen (herfinancieringen) Nieuwe leningen (340 Oosterheem)
114
Stand per 1 januari Totaal aflossingen Nieuwe leningen Stand per 31 december
136.853.854 -11.798.286 18.298.286 143.353.854
Looptijd langer dan 5 jaar
78.258.779
Specificatie per geldgever B.N.G. Nederlandsche Waterschapsbank
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
-11.798.286 11.798.286 6.500.000 6.500.000
95% 5% 100%
136.853.854 6.500.000 143.353.854
125.055.569 11.798.286 136.853.855
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 4,4 % (2009: 4,6%). De leningen overheid en kredietinstellingen worden ineens afgelost (Fixe leningen) Op 4 mei 2010 is een lening geherfinancieerd van € 11,798 miljoen, tegen 3,689% met een looptijd van 3 jaar. Vanaf 4 juni 2010 worden er een aantal leningsdelen van de lening 340 woningen Oosterheem opgenomen. Deze lening is in 5 delen geknipt, met verschillende ingangsdata en kunnen variabel worden opgenomen. Eind 2010 is in totaal € 6,5 miljoen opgenomen.
08. Langlopende schulden (vervolg) b. Waarborgsommen Stand begin boekjaar Mutaties in boekjaar (voornamelijk 111- woningen Brede School) Rentebijschrijving ultimo jaar
31-12-2010
31-12-2009
1.887.177 23.455 22.980 1.933.612
1.847.946 -14.191 53.422 1.887.177
1 1 . J AARREKEN ING
Waarborgsommen worden geheven bij de verhuur van woningen, bedrijfsruimten en bij niet aan de woningen gekoppelde verhuur van garages. Jaarlijks wordt rente bijgeschreven gelijk aan het tarief voor een belegging van 1 jaar, welke voor 2010 is vastgesteld op 1,25%. De waarborgsom is gemaximeerd op € 310,-. 31-12-2010
31-12-2009
3.058.681 3.731.144 5.073.903 11.863.728
4.234.293 795.339 4.864.644 9.894.276
Werkorganisatie (2009: inclusief Centraal Fonds ad € 302.638) Subtotaal crediteuren Nieuwbouwcrediteuren Oosterheem 2e Tranche/Brede School/3-B Wonen Nieuwbouwcrediteuren Palenstein c.a. Totaal Leveranciers
1.561.927 395.797 1.957.723 246.710 2.204.433 854.248 0 3.058.681
1.811.923 212.270 2.024.193 627.163 2.651.356 1.519.424 63.513 4.234.293
b. Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting 2008 Vennootschapsbelasting 2009 Vennootschapsbelasting 2010 Aangifte B.T.W. 4e kwartaal Af te dragen sociale lasten/vut-premies c.a. Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
96.821 1.422.412 258.018 466.147 1.487.746 0 3.731.144
82.616 0 0 0 712.208 515 795.339
09. Kortlopende schulden a. Leveranciers (inclusief nieuwbouw) b. Belastingen en premies sociale verzekeringen c. Overlopende passiva a. Leveranciers (inclusief nieuwbouw) Onderhoud/groot-onderhoud Servicekosten, vnl. Eneco gas oktober/november/december
115
3.161.664 7.383 3.169.047
A
2.992.950 9.379 3.002.329
Te verrekenen saldo leveringen en diensten Vakantiegoed ultimo jaar
B C
245.802 155.798
478.814 168.854
16.316 -71.465 65.555 10.406
19.537 -62.738 59.517 16.316
39.282 -57.619 25.635 7.298
25.888 -11.643 25.037 39.282
17.704
55.598
23.366 672.542
26.656 0
E
340.057 0 157.507 428.334 30.465 1.652.271
275.423 33.936 182.671 428.334 45.311 992.331
A t/ E
5.073.903
4.864.644
Goten schoonmaken Stand per begin boekjaar Kosten Stortingen
Totaal egalisatiefondsen
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
31-12-2009
09. Kortlopende schulden (vervolg) c. Overlopende passiva Rentelasten Fixe-leningen Kort-geld leningen subtotaal rente
Egalisatiefondsen Glaskosten Stand per begin boekjaar Kosten Stortingen
116
31-12-2010
D
Te ontvangen fakturen: Nieuwbouwcomplexen (Brede School c.a./39 3-B woningen) Vooruitontvangen posten: Huren Waarborgsommen 111 woningen Brede School Huurtoeslagen Bijdrage huurgewenning Palenstein Diversen
Totaal overlopende passiva
Te betalen Belastingen RK Woningbouwstichting De Goede Woning te Zoetermeer, De Goede Woning Holding BV en De Goede Woning Woning Projecten BV vormen met
Brede School Commerciele Ruimten 111 Woningen Brede School 3B wonen (36+39) 340 woningen Oosterheem
ingang van 1 januari 2008 een Fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting
2010 0 0 0 0 65.567.000 65.567.000
2009 5.372.000 417.000 9.444.000 3.008.000 77.398.000 95.639.000
en de omzetbelasting. Dit betekent dat iedere eenheid verantwoordelijk is voor het geheel van de Belastingschulden van de fiscale eenheden indien één
Onderhoudsuitgaven
van de drie eenheden hieraan niet kan voldoen.
Reguliere onderhoudsuitgaven: deze verplichtingen zijn reeds verwerkt in de
berekening Rendementswaarden ultimo 2010.
Voorziening Jubileumuitkering
Voor een jubileumuitkering is geen voorziening gevormd, omdat de omvang
Aangetrokken leningen en renteswaps
van deze verplichting door onzekere schattingen niet betrouwbaar kan worden
Voor de financiering van het project 340 appartementen Oosterheem zijn in
bepaald. Daarnaast zal deze voorziening beperkt van omvang zijn.
juni 2009 een 5-tal roll-overleningen aangetrokken bij de NWB. Ter afdekking
van het renterisico zijn een 5-tal swaps afgesloten bij de Rabobank. Met de
Pensioenvoorzieningen
Rabobank is overeengekomen dat er geen liquiditeiten hoeven te worden
De risico’s die vanwege de bedrijfstakpensioenregeling nog bij de organisatie
bijgestort op het moment dat de swaps de drempelwaarde van € 7 mln
berusten (met name de prijsindexatie en het beleggingsrendement op het
overschrijden. In het navolgende overzicht worden de roll-overleningen en
fondsvermogen) komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen
swaps weergegeven. Daarbij is de waarde van de swaps ultimo 2010 vermeld.
voorziening.
Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting ad € 65.567.000 inzake nieuwbouwprojecten waarvan opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Het bedrag aan aangegane verplichtingen heeft betrekking op:
1 1 . J AARREKEN ING
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
117
Flexibele roll-over NWB Ingang 04-06-2010 04-12-2010 04-03-2011 04-06-2011 04-09-2011
Einde 04-06-2011 04-12-2011 04-12-2012 04-12-2013 04-12-2014
Type 1 mnds euribor 1 mnds euribor 1 mnds euribor 1 mnds euribor 6 mnds euribor
Opslag in bp 56 61 71 75 82 73,5
Bedrag in mln 8.500.000 15.000.000 12.000.000 15.000.000 12.000.000 62.500.000
Opgenomen in mln 3.000.000 3.500.000
Rente 3,690% 4,260% 4,480% 4,570% 4,600% 4,473%
Bedrag in mln 8.500.000 15.000.000 12.000.000 15.000.000 12.000.000 62.500.000
Waarde 31-12-2010 -309.101 -505.151 -567.732 -773.181 -605.396 -2.760.561
6.500.000
Renteswaps Rabo Ingang 04-07-2011 04-11-2012 04-02-2013 04-04-2013 04-06-2013
Einde 04-07-2013 04-07-2015 04-10-2018 04-04-2020 04-10-2020
118 Obligo’s
Obligo’s op drie leningen WSW ad totaal € 24 miljoen: Hoogte van deze obligo bedraagt 3,85% zijnde € 924.000.
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
2010
2009
31.356.773
30.356.823
244.385 272.997 31.874.155
224.856 269.840 30.851.519
84.843 59.934 80.000 224.777
52.812 57.055 75.000 184.867
31.649.378
30.666.652
2.731.134 8.127 2.723.007
2.744.728 6.298 2.738.430
0 0
42.197 42.197
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 01. Huren 1. Te ontvangen netto huur a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende goederen niet zijnde woningen c. Winkelcentrum Palenstein
2. Af: Huurderving a. Wegens leegstand b. Wegens oninbaarheid c. Oninbare vorderingen
02. Vergoedingen 1. Te ontvangen vergoedingen a. Servicekosten (inclusief verrekening) 2. Af: Vergoedingsderving wegens leegstand
03. (Overheids) bijdragen Miva-bijdragen (in 2009 afgekocht door de Gemeente Zoetermeer)
1 1 . J AARREKEN ING
11.5 Specificatie toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
119
04. Verkoop onroerende goederen Verkoop bestaand bezit (2010: 8 woningen, 2009: 14 woningen) Af: Huurderving Verkoopkosten Verkoop Castellum Palensteyn aan Gemeente Zoetermeer
05. Overige bedrijfsopbrengsten Administratiekosten afsluiten huurcontracten Opslag Miva-kosten Toezichtskosten brandschades/nieuwbouw Opname's Ista Diversen (voornamelijk Habeko en VvE's huismeester) Aanmaningsbrieven
2010
2009
30.248 29.857 14.759 367.327 352.959
84.097 29.975 27.982 0 26.140
35.263 5.579 2.256 1.000 85.560 3.556 133.214
25.486 4.870 6.575 25 91.898 4.348 133.202
120 BEDRIJFSLASTEN 06. Afschrijvingen op materiele vaste activa a. Overige zaken
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
b. Onroerende en de roerende zaken t.d.v. de exploitatie
07. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 111 woningen Castellum Palensteyn 75 woningen 3B Wonen 340 woningen Oosterheem
9.987
6.056
268.008 277.995
262.278 268.334
0 0 -7.432.075 -7.432.075
1.452.801 7.580.495 49.803.645 58.836.941
09. Sociale lasten Sociale lasten Pensioenpremies Totaal sociale lasten 10. Lasten onderhoud (directe kosten) Planmatig t.l.v. de ABR Garantiebijdragen Vve's Vooruitbetaald VvE's Alferbos/Laveibos/Jagersbos/Hoevenbos Kosten curatief onderhoud (inclusief overig)
11. Overige bedrijfskosten a. Overige kosten werkapparaat b. Belastingen,verzekeringen en contributie Aedes c. Overige goederen, levering en diensten d. Overige baten/lasten
2009
2.514.345
2.355.541
317.195 490.513 807.708
285.414 463.487 748.901
5.843.389 144.000 -144.000 2.993.693 8.837.082
4.659.085 0 -100.000 2.770.946 7.330.031
2.005.459 1.773.767 2.705.153 -76.716 6.407.663
2.049.132 1.708.928 2.731.788 227.980 6.717.828
132.061 299.785 546.218 126.626 1.104.690 374.102
a. Overige kosten werkapparaat Overige personeelskosten: Reis-,verblijf- en representatiekosten Overige personeelskosten Werk door derden Werk door derden (Overhead Groot-onderhoud/projecten) Subtotaal overige personeelskosten
A
149.095 210.526 541.419 219.101 1.120.141
Huisvestingskosten
B
347.438
1 1 . J AARREKEN ING
08. Lonen en salarissen Salarissen
2010
121
11. Overige bedrijfskosten (vervolg) Vergoedingen Raad van Toezicht 1) Overige kosten Subtotaal bestuurskosten Algemene kosten Totaal overige kosten werkapparaat Af: Kapitaalslasten over de (on)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Servicekosten: opslag administratiekosten Contributie Aedes Doorberekening aan servicekosten Doorberekening aan verkoopwoningen
b. Belastingen, verzekeringen en contributie Aedes Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes Subtotaal overige personeelskosten
122
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
c. Kosten overige goederen, levering en diensten Kosten overige goederen, levering en diensten Af: Kapitaalslasten
1)
Aantal leden Raad van Toezicht ultimo 2010: 5 (2009: 5)
2010
2009
C
42.549 16.525 59.074
41.718 36.269 77.987
D A t/m D
1.240.888 2.767.541
1.269.084 2.825.863
-376.586 -77.563 -55.777 -237.399 -14.757 2.005.459
-376.063 -76.316 -53.984 -242.386 -27.982 2.049.132
1.590.646 127.343 55.777 1.773.767
1.535.470 119.474 53.984 1.708.928
2.719.570 -14.417 2.705.153
2.739.388 -7.600 2.731.788
12. Rente over geïnvesteerd eigen en vreemd vermogen a. Overige zaken b. (On)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Toerekeningsrente 13. Resultaat op interest Toerekeningsrente Af: totaal verschuldigde rente Bij: totaal (te) ontvangen rente Totaal renteresultaat 14. Vennootschapsbelasting Belasting boekjaar Mutatie latente belastingvordering Mutatie latente belastingverplichting Correctie op aangifte 2008 Correctie op aangifte 2009
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
2009
-28.674 313.372 -10.781 0 20.492 0 -369.432 0 -7.950 -247 3.236 3.269 -76.716
-31.851 302.638 -12.458 -10.365 19.293 -1.444 -29.686 -1.354 -7.546 0 0 753 227.980
4.430 108.577 113.007
1.544 113.786 115.330
113.007 6.029.214 -5.916.207 552.540 -5.363.667
115.330 6.343.092 -6.227.762 536.508 -5.691.254
1.857.647 87.567 653.764 0 253.456 2.852.434
1.600.062 -542.997 1.501.288 -1.202.223 0 1.356.130
17.969.166
-48.457.539
1 1 . J AARREKEN ING
11. Overige bedrijfskosten (vervolg) d. Overige baten/lasten Overige baten/lasten Heffing Wijkaanpak Elektra zonnecellen (complex 0330) Vrijval transitorisch Miva bijdragen Niet te verhalen vervolgingskosten bij huurachterstand Vervallen facturen 2006 BTW Pro-rata regelingen 2010 (2007 t/m 2009) Verschil dekking Administratiekosten Werkorganisatie c.a. Eneco diversen Verschil servicekosten Schadeuitkeringen lekkages Parkeerdekken Diversen
2010
123
124
2010
2009
14. Vennootschapsbelasting (vervolg) Mutatie afboeking nieuwbouwcomplexen Mutatie Voorziening Onderhoud (fiscaal) Mutatie lening U/G en O/G Heffing Wijkaanpak Oort-kosten en overig Investeringsaftrek Resultaat koopwoningen verschil commercieel/fiscaal Fiscale afschrijving winkelcentrum Palenstein Fiscale afschrijving complexen Fiscale afschrijving verbeteringen Fiscale toerekening personeelskosten aan nieuwbouwprojecten Fiscale toerekening rente aan nieuwbouwprojecten Belastbaar bedrag
-7.432.075 -3.365.337 -444.502 313.372 10.174 -14.375 -15.492 -248.786 -135.959 -8.120 374.368 325.595 7.328.029
58.836.941 -3.613.340 -444.503 302.638 9.747 -11.151 -56.115 -248.786 0 0 0 0 6.566.678
Verschuldigde Vennootschapsbelasting Effectieve belasting druk
1.857.647 25,35%
1.600.062 24,37%
-17.222
-22.248
26.564.133 1.251.099 27.815.232
-768.519 -181.015 -949.534
42.914.742
-50.785.451
15. Resultaat deelnemingen Stichting Woonwagen zaken Zoetermeer boekjaar
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
16. Mutatie actuele waarde materiele vaste activa Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen
17. Verdeling jaarresultaat Algemene bedrijfsreserve
2009
Huisvestingskosten
2.514.345 317.195 490.513 149.095 210.526 541.419 219.101 4.442.194 347.438
2.355.541 285.414 463.487 132.061 299.785 546.218 126.626 4.209.132 374.102
Vergoedingen Raad van Toezicht 1) Reis, verblijf en representatiekosten Overige kosten Subtotaal bestuurskosten Algemene kosten Algemene kosten Holding/Projecten BV Totaal kosten Werkorganisatie
42.549 4.138 12.387 59.074 1.233.554 7.334 6.089.594
41.718 2.337 33.932 77.987 1.259.802 9.282 5.930.305
77.563 5.579 35.263 38.274 2.256 237.399 45.722 14.757 1.000 1.562 3.556 462.931
76.316 4.870 25.486 41.138 6.575 242.386 46.390 27.982 25 4.370 4.348 479.886
5.626.663
5.450.419
18. (Toerekening) bedrijfkosten Kostensoorten Personeelskosten: Salarissen Sociale lasten Pensioenpremies Reis-,verblijf- en representatiekosten Overige personeelskosten Werk door derden Werk door derden Projecten
Externe dekkingsbronnen Servicekosten: opslag adm.kosten Dekking uit opslag MIVA Bijdragen nieuwe huurders (incl. soc. Indicaties) Doorberekening (2009:SWZ/Habeko) Habeko Toezichtskosten brandschades Servicekosten : huismeesterskosten VvE 's Verkoopkosten Opname's Ista Overige opbrengsten Aanmaningsbrieven
Saldo: t.l.v. de Winst- en Verlies rekening
1 1 . J AARREKEN ING
2010
125
* Onder de Algemene kosten zijn de volgende accountantshonoraria opgenomen: Onderzoek Jaarrekening (inclusief fiscale paragraaf) EDP audit Totaal accountantskosten
19. Overige informatie Werknemersv Gedurende het verslagjaar had De Goede Woning gemiddeld 55,3 (2009: 51,1) werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Bestuurders en Raad van Toezicht Lasten ter zake van bezoldiging en pensioenen van:
126
- Bestuurder: hierbij wordt verwezen naar punt 8.2 van het jaarverslag.
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
- Raad van Toezicht € 42.549 (2009:€ 41.718)
2010
2009
39.631 9.445 6.694 55.770
34.845 0 0 34.845
Bedrijfsresultaat voor Belastingen Afschrijvingen ten Dienste van de Activa Correctie op afschrijvingen Afschrijvingen Warmte meters Overige waardeverandering materiële vaste activa Mutatie Voorziening belasting latentie Veranderingen in Werkkapitaal Vorderingen Overlopende Activa Krediteuren Overlopende Passiva
Kasstroom uit Operationele activiteiten
2009
23.333
-42.736
-6.630
262 -333 6 58.837 1.501 60.274
2.562
-1.621 -502 2.139 -469 -453
19.265
17.084
-8.216
-5.805 -1.356 -7.161
11.049
9.923
268 -129 10 -7.432 654
1.755 -1.163 1.760 209
Kasstroom uit Bedrijfsoperaties Ontvangen/betaalde interest Betaalde Winstbelasting
2010
-5.364 -2.852
1 1 . J AARREKEN ING
11.6 Kasstroom uit operationele activiteiten
127
2010
2009
-18.898
0 89 -543 -23.705 -152 -67 1.858 2.500 0 334 -19.686
6.546
39 10.891 -10.891 39
Mutatie Geldmiddelen
-1.303
-9.724
Stand Liquide middelen per begin boekjaar Stand Liquide middelen per einde boekjaar Afname boekjaar
5.789 4.486 -1.303
15.513 5.789 -9.724
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Lening Stichting Woonwagen zaken Zoetermeer Te vorderen BWS subsidies Latente Belastingverplichting Investeringen in materiele vaste activa Investeringen Ten Dienste van de Activa Investeringen Warmtemeters Verkochte woningen Termijnen Brede School Mutatie onderhanden projecten Desinvesteringen in Materiele vaste activa (Ten Dienste van) Kasstroom uit Investeringsactiviteiten
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
128
Kasstroom uit Financieringsactiviteiten Mutatie Waarborgsommen Ontvangsten uit nieuwe leningen Aflossing leningen
-25 167 88 -22.712 -138 -14 1.030 0 2.575 129
46 18.298 -11.798
129
1 1 . J AARREKEN ING
11.7 Enkelvoudige balans per 31 december Activa
Per 31-12-2010
Per 31-12-2009
263.317.853
223.762.204 3.001.796 1.838.846 228.602.846
11.343.962
13.244 1.767.357 171.392 9.100.000 736.311 11.788.304
Subtotaal vaste aktiva
274.661.815
240.391.150
Vlottende activa Onderhanden projecten
0
2.575.359
4.431.199
447.189 1.631.161 33.042 646.455 2.251.624 5.009.471
4.257.998 8.689.198
5.374.560 12.959.390
283.351.012
253.350.540
Vaste activa Materiële vaste aktiva: Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Financiële vaste aktiva: Deelname Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer Deelname De Goede Woning Holding BV Te vorderen BWS subsidies Leningen U/G Latente Belastingverplichting
261.609.356 0 1.708.497
21.022 1.970.167 4.028 8.700.000 648.745
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
130
Vorderingen Huurdebiteuren Vennootschapsbelasting Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen Subtotaal vlottende activa Totaal generaal
391.410 0 15.830 609.759 3.414.200
Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar
Voorzieningen Voorziening Nieuwbouw Belastinglatentie
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
Totaal generaal
Per 31-12-2009
94.890.242
102.760.951 -50.785.451 51.975.500
31.352.891
51.285.850 1.501.288 52.787.138
145.287.466
136.853.854 1.885.749 138.739.603
271.530.598
243.502.241
11.820.414
4.234.293 781.399 4.832.606 9.848.298
283.351.012
253.350.540
51.975.500 42.914.742
29.197.839 2.155.052
143.353.854 1.933.612
Subtotaal
Kortlopende schulden Leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva
Per 31-12-2010
3.057.581 3.718.915 5.043.917
1 1 . J AARREKEN ING
passiva
131
11.8 Enkelvoudige Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2010 Omschrijving Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen (Overheids) bijdragen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op vaste activa
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
132
Boekjaar 2010
Boekjaar 2009
31.379.984 2.712.075 0 352.961 145.680 34.590.700
30.396.812 2.727.498 42.197 26.140 145.718 33.338.365
277.995
268.334
Overige waardeverandering materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
-7.432.075 2.514.345 807.708 8.829.045 6.378.276 11.375.294
58.836.941 2.355.541 748.901 7.326.026 6.686.852 76.222.595
Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering
591.658 6.029.214 17.777.850
585.062 6.343.092 -48.642.260
Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen Mutatie actuele waarde materiele vaste activa Jaarresultaat
-2.863.928 185.588 27.815.232 42.914.742
-1.366.991 173.334 -949.534 -50.785.451
Algemene waarderingsgrondslagen Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde
Afwijkende posten van belang Aankoop Winkelcentrum Palenstein Lening De Goede Woning Holding BV Rekening-courant Holding BV Rekening-courant Projecten BV BNG De Goede Woning projecten BV BNG De Goede Woning Holding BV
€ € € € € €
4.558.000 2.700.000 28.166 44.124 199.096 28.499
€ € € €
€ 176 1.100 12.229 29.986
-/€ € €
-267.858 29.387 8.037 -11.494 39.118 -202.810
€
202.810
jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Overige afwijkende posten van te verwaarlozen betekenis
Deelneming De Goede Woning Holding BV Dit betreft de 100% deelneming in De Goede Woning BV (opgericht op 24 december 2007). Het geplaatste aandelenkapitaal bedraagt € 1.500.000 Het verloop is als volgt: Boekwaarde begin boekjaar Resultaat boekjaar Boekwaarde ultimo boekjaar
€ 1.767.357 202.810 € 1.970.167
Liquide middelen BNG De Goede Woning Spaarrekeningen Kas, overige banken en kruisposten Totaal
1 1 . J AARREKEN ING
11.9 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
-€ 2.915.824 7.154.330 19.492 € 4.257.998
Balansposten Overige vorderingen Crediteuren BTW-aangifte Overlopende passiva Winst-en Verliesrekening posten Exploitatie winkelcentrum Overige bedrijfslasten Kosten Onderhoud Vennootschapsbelasting Renteresultaat Subtotaal Resultaat deelnemingen
133
1 2 . OVER I GE GEGEVENS 12.1 Statutaire bepalingen resultaatbestemming Op basis van de statutaire bepalingen zal het jaarresultaat 2010 worden toegevoegd aan de algemene bedrijfsreserve.
12.2 Gebeurtenissen na balansdatum Op dit moment niet van toepassing.
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
134
135
1 3 . OVERI GE GEGEVENS
1 3 . A C C OUNTANTSVER K LAR I NG
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
136
137
1 2 . AC COUNTANTSVERKLARING
Bij l a g e a Verklaring COAP
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
138
139
Bijl a ge A
Ja a rv e r s l a g 2 0 1 0
140
De Goede Woning Storkstraat 6 Postbus 11 2700 AA Zoetermeer Tel.: 079 343 80 00 Fax: 079 331 14 38
[email protected] www.dgw.nl
