De centrale vraagstelling luidt: Wat is de wenselijkheid van onafhankelijke vastgoedtaxateurs vanuit het perspectief van institutionele klanten?

Amsterdam School of Real Estate Edwin De Brauwer MRICS RT MRE Jaargang 2007-2009 September 2009

V oorwoord

Taxeren van vastgoed heeft al vele jaren mijn interesse. De keuze voor mijn masterproof onderwerp was danook snel gemaakt. Mijn interesse werd gewekt vanuit de maatschappelijke relevante enerzijds en anderzijds vanuit mijn dagelijkse praktijk als zelfstandig en onafhankelijk vastgoedtaxateur. In mijn praktijk adviseer ik, in de vorm van taxaties, steeds meer partijen die mij opdrachten verstrekken vanwege mijn authenticiteit, integriteit en onafhankelijkheid. Het feit dat ik geen makelaardijwerkzaamheden verricht en daardoor iedere kans van (schijn) commerciële belangenverstrengeling elimineer is voor diverse partijen blijkbaar van groot belang. Om de taxatiewerkzaamheden in de toekomst nog gerichter te kunnen uitvoeren is het van belang inzicht te krijgen in de wenselijkheid en behoeften van de diverse klanten. Het spanningsveld bij taxeren van vastgoed is duidelijk: het inwinnen van marktinformatie kan gepaard gaan met diverse niveau’s van commerciële belangenverstrengeling. De taxateur kan zijn marktinformatie op diverse manieren uit de vastgoedmarkt filteren. Bijvoorbeeld door zelf transacties te verrichten, door te klankborden met (collega) makelaars en door gedegen research relevante marktinformatie te analyseren. Bovendien dient de taxateur de mechanismen in de markt te begrijpen. Indien de taxateur deze begrijpt kun hij tevens transacties verklaren. In het kader van deze thesis betreft het marktinformatie die, in veel gevallen, tot stand komt bij de uitwisseling tussen makelaar en taxateur. Welke wensen hebben de betrokken klantgroepen ten aanzien van het type taxateur en welke verbeterpunten zien zij in de huidige praktijk? De gesprekken met de diverse klantgroepen en de verscheidene invalshoeken waren zeer boeiend. Eveneens de zoektocht op welke manier de onafhankelijke taxateur kan bijdragen aan de integriteitverbetering van de vastgoedsector en de taxatiebranche in het bijzonder was zeer interessant. Diverse personen hebben mij geholpen tijdens deze interessante zoektocht. Enkele daarvan wil ik met nadruk bedanken. Allereerst mijn begeleider: Martijn Eskinasi van de ASRE die mij gedurende de vele contactmomenten heeft ondersteund met zeer nuttige, opbouwende en constructieve feedback. Daarnaast wil ik tevens Henk Sentjens en Peter van Arnhem bedanken voor het vakinhoudelijk klankborden. Theo De Brauwer wil ik bedanken voor het kritische nakijkwerk. Tenslotte ben ik nog meer dank verschuldigd aan Jose en mijn kinderen Maxim, Sophie en Justus voor hun ondersteuning, geduld en de vele momenten dat ik niet bij hun kon zijn. Ik wens u veel leesplezier!

Edwin De Brauwer Helmond, oktober 2009

Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

-2-

Onafhankelijkheid taxateur o.z.

Samenvatting

De taxateur en integriteit heeft veel aandacht gekregen in de media en vakpers. De afgelopen jaren is er veel turbulentie op de vastgoedmarkt zowel in positieve als in negatieve zin. In positieve zin waren de afgelopen jaren hectisch met name verwijzend naar de grote interesse voor het investeren in vastgoed. De dynamiek in de vastgoedmarkt heeft gezorgd dat vastgoed portefeuilles van eigenaar verwisselden en de aanvangsrendementen daalden. In negatieve zin hebben de diverse aansprekende vastgoedfraudes hun invloed gehad op de vastgoedmarkt. Daarnaast is de weerslag van de kredietcrisis van wezenlijke betekenis voor de vastgoedmarkt. Deze veranderingen zijn voor onafhankelijke vastgoed taxatiebureaus reden kritisch hun beleid en strategie onder de loep te nemen en hun strategie (nader) te bepalen. Thans is er een drietal richtingen te onderscheiden. Een richting waarbij wordt gekozen voor alleen waarderingsactiviteiten zonder makelaardij zoals onder andere Troostwijk en FGH Vastgoed Expertise. De richting van taxatie activiteiten in combinatie met makelaarsdiensten zoals diverse Angelsaksische georiënteerde partijen waaronder DTZ, Savills en Jones Lang Lasalle. Deze organisaties bieden full service en one-stop-shop makelaarsactiviteiten aan. Bovendien is er een richting te onderscheiden in de vorm van makelende taxateurs of taxerende makelaars verenigd in één persoon. Mijn veronderstelling dat de onafhankelijke en zelfstandige taxateurs zonder makelaardij afdeling gaan concurreren met de reeds gevestigde traditionele makelaars/taxateurs kantoren. Het doel van deze thesis is een strategisch advies te geven aan de vastgoed taxatiebranche. Het advies wordt onderbouwd met het inzicht geven in enerzijds de verschillende typen taxateurs en hun toegang tot de marktinformatie en anderzijds de wenselijkheid en behoeften die de diverse institutionele klantgroepen stellen ten aanzien van de onafhankelijkheid en de mogelijke rollen van de verschillende typen taxateurs. De centrale vraagstelling luidt: “Wat is de wenselijkheid van onafhankelijke vastgoedtaxateurs vanuit het perspectief van institutionele klanten?” In een zevental hoofdstukken wordt antwoord gegeven op de hoofdvraag. In het eerste hoofdstuk ‘Inleiding’ wordt de aanleiding, relevantie, doelstelling, vraagstelling, afbakening en onderzoeksmethode behandeld. In het tweede hoofdstuk ‘De taxateur’ wordt het vertrekpunt van deze thesis behandeld. Door de historie van de makelaar/taxateur te bestuderen kan worden gesteld dat in de literatuur de eerste integriteitproblemen omstreeks 1838 opduiken. Allerlei beroepsen brancheverenigingen doen momenteel hun best om kwaliteit en onafhankelijkheid te borgen. De certificeringregeling is op brancheniveau reeds centraal geregeld en betreft vakbekwaamheidseisen bijgehouden door de instantie vastgoedCert. De gedrag- / en erecodes daarentegen worden eveneens aan de branche overgelaten maar deze zijn nog niet centraal geregeld. Tevens worden diverse typen taxateurs als focusgroep bepaald ter afbakening. Het derde hoofdstuk ‘De vastgoedmarkt en de taxatiemarkt’ betreft een beschrijvend hoofdstuk en daar wordt bovendien een afbakening verricht. De vastgoedmarkt wordt onderverdeeld in de deelmarkten: woningmarkt, winkelmarkt, kantorenmarkt, bedrijfsruimtemarkt en ontwikkelingsmarkt. Vervolgens wordt de taxatiemarkt onderverdeeld in diverse doelstellingen namelijk: de taxatiedoelstellingen met betrekking tot transacties waaronder koop/verkoop en huur/verhuur. De taxatiedoelstellingen met betrekking tot verslaglegging waaronder balanswaardering voor de jaarrekening (extern) en performance meting (intern) en de taxatiedoelstelling met betrekking tot hypothecaire (her)financiering. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

-3-


In het vierde hoofdstuk ‘Marktinformatie’ worden een aantal theorieën bestudeerd. In het kader van deze thesis betreft het marktinformatie die, in veel gevallen, tot stand komt bij de uitwisseling tussen makelaar en taxateur. In het bijzonder komt hier aan de orde de wijze waarop de taxateur signalen en mechanismen van de vastgoedmarkt en de betreffende deelmarkt kan interpreteren en welke marktinformatie hij nodig heeft en gebruikt bij het verrichten van een taxatie. Na bestudering van de theorie en mechanismen kan worden geconcludeerd dat actuele toegang tot marktinformatie en locale kennis voor de taxateur essentieel zijn. De taxateur dient de mechanismen in de markt te begrijpen. Indien de taxateur deze begrijpt alsdan kan hij ook transacties verklaren. In het vijfde hoofdstuk ‘Conclusie theoriedeel’ wordt aan de hand van de bestudeerde theorie een conclusie getrokken en antwoord gegeven op de veronderstelling. Door de historie van de makelaar/taxateur te bestuderen kan geconcludeerd worden dat door de jaren heen de makelaardij met een vorm van integriteitproblematiek te maken heeft. Tevens wordt gesteld dat de makelaar en taxateur onder een dak niet de meest optimale setting, qua integriteitbeleving, betreft. De diverse brancheverenigingen hebben wel individuele en gedrag- / erecodes opgesteld. Alleen de RICS (circa 250 leden waarvan circa 35 taxerende leden) heeft specifieke gedragscodes en richtlijnen voor taxateurs maar branchebreed ontbreken deze. Actief en preventief toezicht op naleving van deze regels ontbreekt nog volledig. Na bestudering van de theorieën en mechanismen kan vervolgens worden geconcludeerd dat actuele toegang tot marktinformatie en locale kennis voor de taxateur essentieel zijn. De taxateur dient de mechanismen in de markt te begrijpen. Indien de taxateur deze begrijpt alsdan kan hij ook transacties verklaren. Bovendien spelen tevens diverse structurele verklaringen een rol zo dient de taxateur een vertaling te maken van economische grootheden waaronder economische, culturele en demografische ontwikkelingen naar de gevolgen die deze hebben voor de waarde van vastgoed op micro-/pandniveau. De taxateur dient maatschappelijk geëngageerd te zijn. Tevens wordt het vijf concurrentie krachtenmodel en de toetredingsbarrières van Porter geïntroduceerd. In het zesde hoofdstuk ‘Wenselijkheid en verbeterpunten van de klantgroepen’ zijn door middel van gestructureerd (diepte) interviews met vooraanstaande vastgoedprofessionals de wenselijkheid van de klantgroepen ten aanzien van het type taxateur en verbeterpunten die zij zien in de huidige praktijk geïnventariseerd. De behandelde onderwerpen tijdens de gesprekken waren: de vastgoedmarkt en de afgifte van marktinformatie, de setting van de makelaar/taxateur, de taxateur en integriteit en de output gegevens van het taxatieproduct. In het zevende hoofdstuk ‘Conclusie praktijkdeel’ wordt aan de hand van bestudering van de praktijk een conclusie getrokken waaruit blijkt dat de regelgeving te kort schiet en waaruit de intransparantie van de vastgoedmarkt blijkt. De respondenten wensen meer regels ten aanzien van gedragsrichtlijnen. Bovendien dienen deze regels centraal en branchebreed geregeld te zijn. Door actief en preventief toezicht op deze regels en sanctionering bij niet naleving wordt de positie van de taxateur versterkt en geborgd. Een centraal gevalideerde databank is wenselijk bij een groot deel van de respondenten om de transparantie te bevorderen. In het achtste hoofdstuk ’Algehele conclusie en aanbevelingen’ wordt het theoriedeel met het praktijkdeel geconfronteerd en kan geconcludeerd worden dat de wenselijkheid van onafhankelijke vastgoedtaxateurs vanuit het perspectief van institutionele klanten divers is. Verscheidene rollen worden behandeld. Een onafhankelijke taxateur zonder makelaardij kan alleszins een betrouwbare taxatie verrichten. Voorwaarden hiertoe zijn: verrichten van gedegen research, actief en locaal op de vastgoedmarkt opereren en mechanismen in de vastgoedmarkt begrijpen waardoor transacties kunnen worden verklaard. De diverse typen taxateurs kunnen verscheidene rollen vervullen. De onafhankelijke taxateur zonder makelaardij kan als een geduchte concurrent, new entrant, worden beschouwd. Zijn onafhankelijkheid en weinig tot geen kans op commerciële (schijn) belangenverstrengeling betreft een onderscheidend concurrentievoordeel. Door de hoge typering van de toetredingsbarrières is de toetreding van een grootschalige nieuwkomer (new entrant) geen sinecure en lastig haalbaar. Een mogelijke trend zou eerder kunnen zijn dat zelfstandige en onafhankelijke opererende taxateurs zonder makelaardij elkaar opzoeken in samenwerkingsverbanden met een landelijke dekking en een centrale leiding. Tevens worden aanbevelingen gedaan en een strategisch advies gegeven gericht op de Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

-4-


integriteitverbetering van de vastgoedsector en de taxatiebranche in het bijzonder waarbij de meest optimale dimensie wordt voorgesteld.


-5-


Inhoudsopgave VOORWOORD ........................................................................................................................................................................................ 2 SAMENVATTING ..................................................................................................................................................................................... 3 INHOUDSOPGAVE .................................................................................................................................................................................. 6 HOOFDSTUK 1 1.1. 1.2. 1.3.

AANLEIDING EN RELEVANTIE........................................................................................................................................................ 8 DOELSTELLING EN VRAAGSTELLING ............................................................................................................................................... 9 AFBAKENING EN ONDERZOEKSMETHODE ...................................................................................................................................... 10

HOOFDSTUK 2 2.1. 2.2. 2.3.

INLEIDING ................................................................................................................................................................. 8

DE TAXATEUR ......................................................................................................................................................... 14

HISTORIE VAN DE MAKELAAR/TAXATEUR ....................................................................................................................................... 14 HUIDIGE SETTING VAN DE TAXATEUR ............................................................................................................................................ 17 TYPEN TAXATEURS IN DE HUIDIGE MARKT ...................................................................................................................................... 19

HOOFDSTUK 3

DE VASTGOEDMARKT EN DE TAXATIEMARKT ..................................................................................................... 21

3.1. DE VASTGOEDMARKT ................................................................................................................................................................ 21 3.1.1. Typering van de vastgoedmarkt............................................................................................................................................ 21 3.1.2. Inventarisatie deelmarkten .................................................................................................................................................. 22 3.2. DE TAXATIEMARKT .................................................................................................................................................................... 23 3.2.1. Omvang taxatiemarkt .......................................................................................................................................................... 23 3.2.2. Diverse taxatiedoelstellingen ................................................................................................................................................ 24 3.2.3. De klantgroepen.................................................................................................................................................................. 26 HOOFDSTUK 4

MARKTINFORMATIE ................................................................................................................................................. 29

4.1. PRIJSVORMING ........................................................................................................................................................................ 29 4.1.1. Klassieke prijstheorie ........................................................................................................................................................... 30 4.1.2. Neoklassieke prijstheorie ..................................................................................................................................................... 31 4.1.3. Moderne prijstheorie ............................................................................................................................................................ 32 4.2. MARKTEFFCIENCY .................................................................................................................................................................... 33 4.3. MARKTWERKING....................................................................................................................................................................... 35 HOOFDSTUK 5 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

SETTING MAKELAAR / TAXATEUR.................................................................................................................................................. 38 TAXATEUR EN INTEGRITEIT ......................................................................................................................................................... 38 VASTGOEDMARKT EN AFGIFTE MARKTINFORMATIE .......................................................................................................................... 39 VIJF CONCURRENTIEKRACHTEN MODEL VAN M. PORTER .................................................................................................................. 40

HOOFDSTUK 6 6.1. 6.2. 6.3. 6.4.

WENSELIJKHEID EN VERBETERPUNTEN VAN KLANTGROEPEN ........................................................................... 44

SETTING MAKELAAR / TAXATEUR ................................................................................................................................................. 44 TAXATEUR EN INTEGRITEIT ........................................................................................................................................................ 45 VASTGOEDMARKT EN AFGIFTE MARKTINFORMATIE.......................................................................................................................... 45 OUTPUTGEGEVENS TAXATIEPRODUCT ......................................................................................................................................... 48

HOOFDSTUK 7 7.1. 7.2. 7.3.

CONCLUSIE THEORIEDEEL ..................................................................................................................................... 38

CONCLUSIE PRAKTIJKDEEL ................................................................................................................................... 50

SETTING MAKELAAR / TAXATEUR.................................................................................................................................................. 50 TAXATEUR EN INTEGRITEIT ......................................................................................................................................................... 50 VASTGOEDMARKT EN AFGIFTE MARKTINFORMATIE .......................................................................................................................... 50

HOOFDSTUK 8

ALGEHELE CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN ........................................................................................................ 54

8.1. ALGEHELE CONCLUSIE............................................................................................................................................................... 54 8.1.1. Rollen typen taxateurs ......................................................................................................................................................... 54 8.1.2. Wenselijkheid onafhankelijke taxateur................................................................................................................................... 59 8.1.3. Concurrentiespel ................................................................................................................................................................. 61 Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

-6-


8.2.

AANBEVELINGEN EN STRATEGISCH ADVIES ................................................................................................................................... 63

BIJLAGEN: LITERATUURLIJST CONCEPTUEEL MODEL VIJF CONCURRENTIEKRACHTEN MODEL VAN M. PORTER LIJST VAN GEINTERVIEWDEN EN GECONSULTEERDE PERSONEN LIJST VAN ONDERWERPEN INTERVIEW


-7-


Hoofdstuk 1 1.1.

Inleiding Aanleiding en relevantie

De taxateur en integriteit heeft veel aandacht gekregen in de media en in de vakpers. Zo is de parlementaire werkgroep onder- en bovenwereld, aangesteld. Eén van de belangrijke conclusies die het onderzoeksrapport van deze commissie onder- en bovenwereld (2008) stelt in Verwevenheid van de bovenwereld met de onderwereld, anno 2008, bestrijding georganiseerde criminaliteit is dat de taxateur zowel de cruciale schakel alsmede de zwakste schakel in de vastgoedketen vormt. Sinds de afschaffing van de bescherming van dit beroep kan iedereen zich taxateur noemen. Volgens de werkgroep werkt de zelfregulering van de taxateurs onvoldoende en is geen tuchtrecht of ander toezicht. Bovendien constateert de werkgroep dat taxatierapporten controle ontberen en dat de makelende taxateur meerdere broodheren dient. Tevens pleiten de leden van de vereniging voor institutionele beleggers (IVBN) in Beheersing van frauderisico’s in de institutionele vastgoedsector (2008) en de leden van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) voor een verdere professionaliseringsslag gericht op waarborging van de onafhankelijkheid, deskundigheid en objectiviteit van de taxateur. De taxatiebranche heeft daarnaast eveneens aandacht gekregen van het onderzoeksinstituut Nyenrode University zoals blijkt uit een enquête gehouden in oktober 2008. De uitkomst van deze enquête is opgenomen in een onderzoeksrapport van Nyenrode Business University te Breukelen (2009). Het Onderzoek naar percepties van integriteit in de Nederlandse vastgoedsector. In tabel 2.25 op pagina 29, van het voornoemde onderzoeksrapport, krijgen de taxateurs van de actoren een onvoldoende inzake integriteit. Het gemiddelde rapportcijfer betreft een 5,69 en de taxateurs geven zichzelf een 6,74. De makelaars krijgen een gemiddeld rapportcijfer voor integriteit van 5,21 en geven zichzelf een rapportcijfer van 6,72. De eigen perceptie is anders dan hetgeen de actoren vinden. Zowel de makelaars als de taxateurs scoren laag. Het een en ander is tevens een reden eens te kijken naar wat de diverse klantgroepen wenselijk achten. Twee laagscorende marktpartijen onder één dak is dat wel wenselijk? De afgelopen jaren is er veel turbulentie op de vastgoedmarkt zowel in positieve als in negatieve zin. In positieve zin waren de afgelopen jaren hectisch met name verwijzend naar de grote interesse voor het investeren in vastgoed. De dynamiek in de vastgoedmarkt heeft gezorgd dat vastgoed portefeuilles van eigenaar verwisselden en de aanvangsrendementen daalden. In negatieve zin hebben de diverse aansprekende vastgoedfraudes hun invloed gehad op de vastgoedmarkt. Daarnaast is de weerslag van de kredietcrisis van wezenlijke betekenis voor de vastgoedmarkt. Al deze bewegingen volgden elkaar in snel tempo op. Met betrekking tot de bedrijfsmakelaardij, waaronder taxatiewerkzaamheden, zijn veranderingen merkbaar met name onder invloed van schaalvergroting, complexiteit, kennisintensiviteit, professionalisering, specialisatie, ketenvorming, internationalisatie, internet en integriteit. Deze veranderingen zijn voor onafhankelijke taxatiebureaus reden kritisch hun beleid en strategie onder de loep te nemen en hun strategie (nader) te bepalen. Thans is er een drietal richtingen te onderscheiden. Een richting waarbij wordt gekozen voor alleen waarderingsactiviteiten zonder makelaardij zoals onder andere Troostwijk en FGH Vastgoed Expertise. De richting van taxatie activiteiten in combinatie met makelaarsdiensten zoals diverse Angelsaksische georiënteerde partijen waaronder DTZ, Savills en Jones Lang Lasalle. Deze organisaties bieden full service en one-stop-shop makelaarsactiviteiten aan. Bovendien is er een richting te onderscheiden in de vorm van makelende taxateurs of taxerende makelaars verenigd in één persoon. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

-8-


Diverse autonome trends zijn van deze richtingen de oorzaak. Gedacht moet hierbij worden aan de scheiding tussen de rol van bemiddeling en de rol van advisering. Ook de invloed van internationale valuation standards waarbij meer inzicht, uniformiteit en transparantie wordt verwacht in de vorm van een modelmatige benaderingen spelen hierin een rol. Maar ook een grotere invloed van techniek in de vorm van ondoorzichtige software taxatiepakketten zoals Circle / Argus bij de analyse van grote vastgoedportefeuilles moet niet worden onderschat. Tevens is er een maatschappelijk signaal naar onafhankelijke experts bij transactietoetsing en diverse arbitrage vraagstukken. De aanleiding voor het onderwerp van deze thesis is danook gelegen vanuit mijn dagelijkse praktijk enerzijds en vanuit de maatschappelijke vastgoedrelevantie anderzijds. Mijn vermoeden is danook dat onafhankelijke en zelfstandige taxateurs zonder makelaardij een geduchte new entrant(s) zijn en gaan concurreren met de reeds gevestigde traditionele makelaars/taxateurs. Ze hebben immers een voorsprong vanwege het ontbreken van commerciële belangenverstrengeling. Hier tegen staat dat zij wel een achterstand hebben vanwege een beperktere toegang tot marktinformatie. De navolgende veronderstelling is van toepassing in deze thesis. De onafhankelijke en zelfstandige taxateurs zonder makelaardij afdeling gaan concurreren met de reeds gevestigde traditionele makelaars/taxateurs kantoren. Indien men actief op de markt aanwezig is, men inzicht heeft in transactieprijzen, de prijsvorming, de aanwezigheid beseft van markt(in)efficiency, de werking van de betreffende vastgoeddeelmarkt op elkaar (bouwmarkt, ontwikkelingsmarkten, koopmarkt en gebruikersmarkt) en bovendien een researchafdeling ter beschikking heeft, kan de taxateur voldoende signalen opvangen uit de vastgoedmarkt om een betrouwbare taxatie te verrichten. Makelaardij collega´s zijn dan optioneel en zeker niet noodzakelijk. Iedere vorm van eventuele (schijn en/of commerciële) belangenverstrengeling wordt daardoor geëlimineerd.

Om de taxatiewerkzaamheden in de toekomst nog gerichter te kunnen uitvoeren is het van belang inzicht te krijgen in de wenselijkheid en behoeften van de diverse klanten. Een van de redenen om zowel makelaar als taxateur in de organisatie op te nemen is de toegang tot marktinformatie. De taxateur kan zijn marktinformatie op diverse manieren uit de vastgoedmarkt filteren. Bijvoorbeeld door zelf transacties te verrichten, door te klankborden met (collega) makelaars en door gedegen research relevante marktinformatie te analyseren. Bovendien dient de taxateur de mechanismen in de markt te begrijpen. Indien de taxateur deze begrijpt kun hij tevens transacties verklaren. In het kader van deze thesis betreft het marktinformatie die, in veel gevallen, tot stand komt bij de uitwisseling tussen makelaar en taxateur. Indien de taxateur en makelaar beiden in een bedrijfseconomische entiteit werkzaam zijn met winstoogmerk dient met informatie over en weer uiterst zorgvuldigheid te worden omgegaan. Kan een taxateur in een full service kantoor vasthouden aan een waardebepaling indien vanuit commercieel oogpunt, voor de organisatie breed, een hoger bedrag wenselijk is ? In de onderhavige thesis wordt ingegaan op het verrichten van taxaties en het verkrijgen van marktinformatie. Niet in het kader van de uitvoering van een bemiddelingsopdracht maar voor andere, nader genoemde, doeleinden. 1.2.

Doelstelling en vraagstelling

De doelstelling van de masterproof betreft een strategisch advies aan de vastgoed taxatiebranche. Het advies wil ik onderbouwen met het inzicht geven in enerzijds de verschillende typen taxateurs en hun toegang tot de marktinformatie en anderzijds de wenselijkheid en behoeften die de diverse institutionele Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

-9-


klantgroepen stellen ten aanzien van de onafhankelijkheid en de mogelijke rollen van de verschillende typen taxateurs. De centrale vraagstelling luidt: “Wat is de wenselijkheid van onafhankelijke vastgoedtaxateurs vanuit het perspectief van institutionele klanten?” De centrale vraagstelling wordt geoperationaliseerd door de navolgende deelvragen te formuleren namelijk: 1) Hoe is het taxatievak ontstaan en wat zijn de vigerende regelgevingen? 2) Welke typen taxateurs kan men onderscheiden? 3) Uit welke deelmarkten bestaat de vastgoedmarkt? 4) Welke doelstellingen van vastgoedtaxaties zijn aanwezig op de taxatiemarkt? 5) Wie zijn de belangrijke klantengroepen voor taxatiediensten? 6) Op welke manieren komen prijzen op de vastgoedmarkt tot stand en op welke wijze werkt de vastgoedmarkt? 7) Welke wensen hebben de betrokken klantgroepen ten aanzien van het type taxateur en welke verbeterpunten zien zij in de huidige praktijk? 8) Welke mogelijke rollen kunnen de diverse typen taxateurs vervullen met betrekking tot de aard van de doelstellingen van de taxatierapportages? 1.3.

Afbakening en onderzoeksmethode

Om tot een afbakening te komen wordt een aantal groepen geformeerd. De groepen betreffen typen taxateurs, typen deelmarkten, taxatiedoelstellingen en typen klantgroepen. Het onderhavige model betreft een vereenvoudigde weergave van het uitgebreide en gedetailleerde conceptueel model van deze thesis zoals opgenomen in bijlage 2. Aan de hand van dit model worden de stappen gekoppeld aan de betreffende hoofdstukken.


- 10 -


Figuur : Vereenvoudigde weergave van uitgebreid en gedetailleerd conceptueel model

Het rapport is onderverdeeld in een stappenplan gebaseerd op de deelvragen. De stappen 1, 2, 3 en 4 betreffen het theoretisch kader. De stappen zijn onderzoeksgerelateerde en stappen ter afbakening. Stap 5 betreft de conclusie gebaseerd op de bestudeerde theorie. Stap 6 inventariseert de wenselijkheid ten aanzien van het type taxateur die de betrokken klantgroepen hebben en welke verbeterpunten zij zien in de huidige praktijk. Stap 7 betreft het conclusiegedeelte van het praktijkdeel. In stap 8 vindt de confrontatie met de theorie en praktijk plaats en worden de rollen behorende bij de typen taxateurs bepaald. Vervolgens wordt in stap 9 een aanbeveling gedaan gericht op de integriteitverbetering van de vastgoedsector en de taxatiebranche in het bijzonder. Theoriedeel: 1. De taxateur

Literatuurstudie

2. De vastgoedmarkt en taxatiemarkt

Literatuurstudie


- 11 -


3. Klantgroepen taxatiediensten

Literatuurstudie

4. De marktinformatie

Literatuurstudie

5. Conclusie theoriedeel

Praktijkdeel: 6. Wenselijkheid en verbeterpunten van de klantgroepen

Interviews / Inventarisatie / Marktstudie

7. Conclusie praktijkdeel

Strategisch advies: 8. Rollen typen taxateurs

Bevindingen

9. Advies aan de vastgoedtaxatie branche

Strategisch advies

Stap 1. De taxateur. In hoofdstuk 2 wordt aan de hand van bestudeerde literatuur een deel opgenomen met betrekking tot de historie van de taxateur. Vervolgens worden ter afbakening diverse typen taxateurs behandeld. Stap 2. De vastgoedmarkt en de taxatiemarkt. In hoofdstuk 3 worden de vastgoedmarkt en de taxatiemarkt afgebakend. Tevens wordt een typering gegeven van de vastgoedmarkt. Vervolgens wordt de omvang van de taxatiemarkt behandeld en de diverse doelstellingen die van toepassing zijn in deze thesis. Stap 3. In hoofdstuk 3 worden bovendien belangrijke typen klantgroepen van taxatiediensten bepaald. Stap 4. De marktinformatie. In hoofdstuk 4 wordt aan de hand van diverse, beperkt beschikbare, Nederlandse en in het buitenland gehanteerde literatuur vastgoedmarktinformatie bestudeerd door middel van een aantal theorieën. In het kader van deze thesis betreft het marktinformatie die, in veel gevallen, tot stand komt bij de uitwisseling tussen makelaar en taxateur. In het bijzonder komt hier aan de orde de wijze waarop de taxateur signalen en mechanismen van de vastgoedmarkt en de betreffende deelmarkt kan interpreteren en welke marktinformatie hij nodig heeft en gebruikt bij het verrichten van een taxatie. De signalen worden bestudeerd aan de hand van een aantal theorieën op het gebied van prijs en prijsvormingtheorieën, markt(in)efficiency en marktwerking. Stap 5. Conclusie theoriedeel. In hoofdstuk 5 wordt een conclusie getrokken gebaseerd op het bestudeerde theoriedeel. Tevens wordt een verkorte concurrentieanalyse methode geïntroduceerd. Stap 6. Wenselijkheid en verbeterpunten van klantgroepen. In hoofdstuk 6 wordt door middel van gestructureerde (diepte) interviews de wensen geïnventariseerd die de betrokken klantgroepen hebben ten aanzien van het type taxateur en welke verbeterpunten zij zien in de huidige praktijk. Stap 7. Conclusie praktijkdeel. In hoofdstuk 7 wordt aan de hand van bestudering van de praktijk conclusies getrokken. Stap 8. Mogelijke rollen type taxateurs. In hoofdstuk 8 vindt de confrontatie plaats tussen het theoriedeel en het praktijkdeel en worden rollen bepaald die een type taxateur kan vervullen. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 12 -


Stap 9. Advies aan de bedrijfstak taxaties. In hoofdstuk 8 wordt eveneens door bestudering van het theoriedeel en het praktijkdeel aanbevelingen gedaan aan de vastgoed taxatiebranche in de vorm van een strategisch advies.


- 13 -


Hoofdstuk 2

De taxateur

De makelaar wordt, vanwege zijn zeer veelvuldige betrokkenheid bij de verkoop en koop van onroerende zaken, bij uitstek gezien en in staat geacht de marktwaarde van een onroerende zaak in te schatten. Hij is immers goed op de hoogte van de plaatselijke gebruiken, gewoonten en de overige specifieke en locale aspecten van de vastgoedmarkt. Deze kennis is essentieel bij het verrichten van taxaties. Dit is decennia lang een gegeven. De afgelopen jaren zien we steeds meer een scheiding tussen deze beide activiteiten. Om goed te begrijpen wat de huidige status van de taxateur is en op welke wijze deze tot stand is gekomen, van oudsher, dient globaal het verleden van het makelaar/taxateurvak te worden bestudeerd. Sinds jaar en dag zijn er gespecialiseerde taxateurs werkzaam op het gebied van de Wet Waardering Onroerende Zaken, Kamer van koophandel deskundigen op het gebied van huurprijsherziening en rechtbank deskundigen. In het kader van deze thesis is gekozen voor een overzicht van het verleden van het makelaar/taxateurvak en niet alleen het taxateurvak. In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de eerste deelvraag: ‘Hoe is het taxatievak ontstaan en wat zijn de vigerende regelgevingen?’ en de tweede deelvraag: ‘Welke typen taxateurs kan men onderscheiden?’ In de onderstaande paragraaf 2.1 wordt uitgegaan van een korte historie in regelgeving zoals weergegeven in Bemiddeling door de makelaar bij de koop en verkoop van onroerende zaken volgens Dammingh (2002, pp. 16100). In paragraaf 2.2. wordt de huidige setting van de taxateur behandeld en in paragraaf 2.3. wordt een focusgroep bepaald, ter afbakening, aan de hand van de typen taxateurs in de huidige markt. 2.1.

Historie van de makelaar/taxateur

1284 – 1922: Dammingh (2002, p. 16-17) geeft weer dat de term ‘makelaar’ al voor kwam in het jaar 1284. Graaf Floris V verleende aan de stad Dordrecht het privilege makelaars aan te stellen. Gegevens over deze Keur zijn opgeborgen en in te zien in het Dordtse Raadhuis, in de ijzeren kas, lade D, nr. 7. Vervolgens wordt gesteld dat Graaf Willem III in 1334 aan de stad Dordrecht een handvest gaf waarin werd voorgeschreven dat het stadsbestuur, dat een makelaar wilde aanstellen, deze diende te beëdigen. Tussen 1284 en 1811 bestond slechts geringe en plaatselijke regelgeving ten aanzien van de makelaardij. Door de inlijving door Frankrijk in 1811 werd het Franse handelswetboek van kracht en werd hiermee voor het eerst landelijke wetgeving ingevoerd inzake de makelaardij (ib., p. 17). 1813: In 1813 had Nederland wederom zijn onafhankelijkheid herwonnen. Vervolgens werden diverse nationale wetboeken ontworpen. In 1838 trad het Wetboek van Koophandel (WvK) in werking. Hierin werd voor het eerst een regeling opgenomen voor makelaars. ‘Dammingh (2002, p. 17) geeft vervolgens weer dat een makelaar, volgens artikel 62 van het WvK uit 1838, een door het plaatselijk bestuur aangestelde tussenhandelaar was; hij diende een eed voor de rechtbank af te leggen alvorens hij het beroep van makelaar mocht uitoefenen’. De werkzaamheden van de makelaar bestonden uit het kopen en verkopen van waar voor zijn meester. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 14 -


Onder waar werd zowel roerende als onroerende zaken verstaan. Het was volgens de voornoemde codificering verboden voor eigen rekening handel te drijven in het vak waarin hij makelaar was. Deze regeling werd zowel door de politiek, de wetenschap als door de praktijk bekritiseerd. De plaatselijke besturen waren onvoldoende toegerust en niet in staat gedegen onderzoek te doen naar de deskundigheid en de betrouwbaarheid van de makelaar bij zijn aanstelling. Tevens stuitte artikel 65 WvK 1838 op verzet. In dit artikel werd vermeld dat de makelaar geen handel mocht verrichten voor eigen rekening. Dammingh stelt dat het danook een publiekelijk geheim was dat veel makelaars dit verbod negeerden en voor eigen rekening handel dreven zonder dat de overheid tegen deze overtredingen optrad (ib., p. 18). Toen al waren er problemen met de integriteit van makelaars. Zoals uit het voorgaande blijkt kan geconcludeerd worden dat in de literatuur de eerste integriteitproblemen omstreeks 1838 opduiken. De makelaars maakten toen al gebruik van het voordeel dat zij hadden. Doordat zij goed toegang hadden tot marktinformatie en zij daarmee zichzelf bevoorrechten door voor eigen rekening handel te drijven. 1922: In 1922 werd weer een wetswijziging ingevoerd. Deze wetswijziging was een ingrijpende aanpassing van art 62 WvK. Volgens artikel 62 WvK uit 1922 was een makelaar een persoon die zijn beroep maakte van het sluiten van overeenkomsten tot wie hij niet in vaste betrekking stond. In de codificatie van 1838 diende hij te handelen voor ‘zijn meester’ (ib., p. 18-19). In 1922 werd zijn status derhalve onafhankelijker doordat hij niet in vaste dienst mocht zijn van zijn meester oftewel zijn opdrachtgever. De voorgaande wetswijziging was een essentiële die wij tot op de dag van vandaag nog steeds als gedragscode tegenkomen. Daarnaast werd de taxateur door de Rechtbank beëdigd. Alvorens tot beëdiging werd overgegaan werd het Openbaar Ministerie gehoord (bewijs van goed gedrag). Daarnaast werd advies ingewonnen bij de kamer van Koophandel en Fabrieken (toetsing van de vakbekwaamheid). Deze regel is de basis geweest van de beëdiging van de makelaar/taxateur zoals tot de afschaffing op 1 maart 2001 van toepassing was. 1954: Door de Staatssecretaris van Economische zaken werd in 1954 de Commissie Makelaardij en Tussenpersonen (CMT) ingesteld. De Commissie kreeg de opdracht een onderzoek in te stellen naar de wenselijkheid van een eventuele wettelijke regeling betreffende makelaars en andere tussenpersonen die bemiddelen op de vastgoedmarkt (ib., p. 19). Ook toen al kreeg de makelaardij wederom extra aandacht van de Centrale Overheid en werd, zoals in 2008, een commissie en een werkgroep door de regering ingesteld om onderzoek te verrichten naar deze branche. Het onderzoek dat zij toen dienden uit te voeren was met name het in kaart brengen van de eisen van vakbekwaamheid, geschiktheid, betrouwbaarheid en onafhankelijkheid. Eind 1958 werd het rapport, met onder andere deze eisen eventueel bij Wet vastgesteld, aan de Staatssecretaris van Economische Zaken aangeboden. 1967: Per 1 januari 1967 werd de wetswijziging in werking gesteld. Daarbij werden in vergelijking met de Wet van 1922 de navolgende belangrijke wijzigingen doorgevoerd:


- 15 -


-

In artikel 62 WvK 1967 werd de definitie van makelaar gewijzigd. Het verlenen van bemiddeling enerzijds en het in naam van de opdrachtgever sluiten van overeenkomsten anderzijds;

-

‘In artikel 62 lid 2 WvK werd benadrukt dat het makelaarsbedrijf ook het bemonsteren, het waarderen en het uitbrengen van deskundigenberichten kan omvatten (ib., p. 21)’. Door de regeling van 1967 bevatte de Wet meer mogelijkheden tot het nemen van sancties tegen makelaar/taxateur. Het taxatievak werd niet expliciet vermeld, maar de activiteit werd omschreven zoals hierboven blijkt uit art. 62 lid 2 WvK. Door het taxatievak als activiteit in de Wet de borgen werd bereikt dat het in artikel 65a WvK 1967 (tuchtrecht) ook voortaan op deze activiteiten van toepassing zou zijn. 1981: In 1981 kreeg de makelaardij wederom aandacht van de Centrale Overheid. De Staatssecretaris van Economische Zaken heeft aan de Sociaal Economische Raad (SER) gevraagd een advies uit te brengen inzake de wenselijkheid van een wettelijke bepaling aangaande de bemiddeling in onroerende zaken. Tevens diende in het advies mede aandacht te worden besteed aan de positie van (niet als makelaar beëdigde) bemiddelaars (ib., p. 23). ‘Het SER advies (1985, p. 7) stelt dat in die tijd veel klachten waren over de kwaliteit van dienstverlening van zowel makelaars als de voornoemde bemiddelaars onder meer over het feit dat er makelaars zijn die niet alleen bemiddelen voor rekening van een opdrachtgever, maar die ook voor eigen rekening handelen in onroerend goed. De klachten hebben in het algemeen betrekking op de activiteiten die aan een vertrouwensrelatie met een makelaar in de weg staan’. In feite kwam de constatering van de SER er op neer, dat de dienstverlening door de makelaars en bemiddelaars dusdanige vormen hadden aangenomen, dat een nadere wettelijke regeling aanbeveling verdiende. Eigenlijk sloot het advies aan bij de integriteitproblemen die reeds in 1838 aan de orde waren en waarvan ik, hiervoor reeds, melding maakte. Ook toen bevoorrechtten de makelaars zichzelf door gebruik te maken van hun toegang tot de marktinformatie. Het advies van de SER was onder andere aan makelaars de exclusieve bevoegdheid te verlenen tot bemiddeling en taxatie op de vastgoedmarkt. De exclusiviteit zou zich dienen te beperken tot die sectoren waarin de opdrachtgevers vanwege hun ondeskundigheid bijzondere bescherming nodig hadden zoals bij koop / verkoop en huur / verhuur van woningen en middenstandbedrijfsruimten in de zin van artikel 7A:1624 BW (momenteel artikel 7:290 BW). Dit voorstel is niet overgenomen in het kader van de Europese integratie. In dat kader wordt optimale toegankelijkheid nagestreefd van alle markten en daardoor konden er geen onnodige drempels opgeworpen worden (ib., p. 24). De regeling in het WvK tot 1 maart 2001. De regeling in het WvK die van kracht was tot 1 maart 2001 kwam globaal overeen met de regeling die per 1 januari 1967 in werking trad. ‘Artikel 62 WvK bepaalde dat de ‘makelaar’ de natuurlijk persoon die (door de rechtbank) was beëdigd als makelaar en zijn bedrijf maakte van het verlenen van bemiddeling bij het tot stand brengen en het sluiten van overeenkomsten in opdracht en op naam van personen tot wie hij niet in vast dienst stond’ (ib., p. 26). In artikel 62 lid 2 WvK werden tot de makelaarswerkzaamheden ook gerekend ‘het bemonsteren en waarderen van goederen en het uitbrengen van deskundigenberichten’. Dit leidde ertoe dat de makelaar naast tussenpersoon tevens beëdigd taxateur was (ib., p. 26-27). Naast de vakbekwaamheidseisen stelde artikel 63c lid 1 WvK ook de eis dat de persoon een onafhankelijke positie innam. ‘SER advies (1985, pp. 38-40) stelt dat deze onafhankelijkheideis inhield dat de makelaar/taxateur niet werkzaam was in loondienst van partijen op de vastgoedmarkt zoals financiële instellingen, projectontwikkelaars, handelaars en beleggers en dat deze persoon, in beginsel, geen belang had bij de deal’.


- 16 -


Artikel 65 WvK bevatte wettelijk tuchtrecht. Het opleggen van een tuchtrechtelijke sanctie door de Rechtbank werd gedaan op vordering van het Openbare Ministerie of op verzoek van een belanghebbende. Daarnaast zijn er diverse brancheverenigingen met hun verenigingstuchtrecht zoals de Nederlandse Vereniging van Makelaars en vastgoeddeskundigen (NVM), Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) en Vastgoed Bemiddelaars Organisatie (VBO) en RICS (ib., p. 30). Bij de aanvang van dit hoofdstuk is vermeld dat de makelaar, vanwege zijn zeer veelvuldige betrokkenheid bij de verkoop en koop van onroerende zaken, bij uitstek gezien en in staat geacht de marktwaarde van een onroerende zaak in te schatten. Hij is immers goed op de hoogte van de locale gebruiken en gewoonten en de overige specifieke aspecten van de vastgoedmarkt. Deze kennis is essentieel bij het verrichten van taxaties. Doordat hij zich begeeft in de directe dynamiek van de markt en transacties heeft hij daardoor optimaal toegang tot marktinformatie. Het antwoord op het eerste gedeelte van de eerste deelvraag: ‘Hoe is het taxatievak ontstaan en wat zijn de vigerende regelgevingen?’ luidt: In zijn algemeenheid kan als antwoord worden gegeven, dat door de historie van de makelaar/taxateur te bestuderen de makelaardij door de jaren heen en vanaf 1838, volgens de literatuur, met een vorm van integriteitproblematiek te maken heeft.

2.2.

Huidige setting van de taxateur

Op aangeven van de regering werd in 1994 de operatie ‘Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit’ (de MDW - operatie) geïnitieerd. Zij kwam met het advies de titel ‘makelaar’ en zijn activiteiten op het gebied van waarderen van goederen en het uitbrengen van deskundigenberichten (het taxeren), zoals opgenomen in artikel 62 WvK, af te schaffen. Bovendien wilde zij de wettelijke regulering vervangen door zelfregulering. De hiermee samenhangende wetswijziging is in werking getreden op 1 maart 2001. Sedertdien houdt artikel 62 WvK bepalingen in waarin niet meer wordt gesproken van ‘makelaar’ maar van ‘tussenpersoon’. Daarnaast zijn diverse wettelijke bepalingen die betrekking hadden op het tuchtrecht, waaronder artikel 65 WvK, komen te vervallen (ib., p. 38). ‘Het vigerende artikel 62 Wetboek van Koophandel luidt als volgt: 1. Onder tussenpersoon wordt verstaan degene die: a. zijn bedrijf maakt van het verlenen van bemiddelen bij het totstandbrengen en het sluiten van overeenkomsten in opdracht en op naam van personen tot wie hij niet in een vast dienstbetrekking staat, b. beherend vennoot van een vennootschap of bestuurder van een rechtspersoon is die haar bedrijf maakt van het verrichten van de in onderdeel a. genoemde handelingen , of c. in arbeidsovereenkomst staande tot een persoon, vennootschap of rechtspersoon als bedoeld in dit artikel, namens zijn werkgever de in onderdeel a. genoemde handelingen verricht. 2. Het in het eerste lid bedoelde bedrijf kan mede omvatten het bemonsteren en waarderen van goederen en het uitbrengen van deskundigen berichten.’ Als gevolg van de wetswijziging mag iedereen zich vanaf 1 maart 2001 voor makelaar/taxateur uitgeven. Zoals reeds werd opgemerkt was de regering van oordeel dat de markt tot zelfregulering diende te komen. In het kader daarvan heeft de ‘markt’ een certificeringregeling opgetuigd.


- 17 -


De certificeringregeling betreft slechts vakbekwaamheidseisen en geen gedragscodering. In feite komt de regeling neer op een combinatie van normalisatie en certificatie. Onder ‘normalisatie’ wordt bedoeld een normstelling zoals door de markt wordt bepaald. Onder ‘certificatie’ wordt verstaan dat een onafhankelijke instelling door de afgifte van een certificaat kenbaar maakt dat de houder voldoet aan de gestelde kwaliteitsnormen. NVM SOM is als opleidingsinstituut verantwoordelijk voor het ontwikkelen en uitvoeren van het studieaanbod. VastgoedCert is de instantie die het register beheert en KEMA is de instantie die de certificeringregeling heeft opgesteld en de uitvoering hiervan bewaakt. De certificeringregeling bestaat uit een viertal kamers namelijk de kamers: Wonen / midden- en kleinbedrijf (mkb), Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk Vastgoed en WOZ. Vastgoedcert maakt vrijwel geen onderscheid in scheiding makelaars en taxateurs. In de kamers Wonen/mkb, Bedrijfsmatig Vastgoed en Landelijk Vastgoed zijn zowel makelaars als taxateurs opgenomen. In de kamer WOZ zijn alleen taxateurs opgenomen. Volgens de Website van Stichting VastgoedCert is deze stichting in 2004 voortgekomen uit de voormalige vakbekwaamheidsregisters van de Stichting Certificatie en Registratie Makelaar-Taxateurs o.z. (CRMT), de Stichting Register Taxateurs (SRT), het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs (NRVT) en de Stichting WOZ. Het is een onafhankelijk en branchebreed platform dat zorgt voor de registratie van gecertificeerde makelaars en taxateurs in onroerende zaken op basis van hun vakbekwaamheid. Deze stichting geeft aan dat zij niet toeziet op ethische- en gedragsnormen en hanteert nog geen code of conducts. In Het kwaliteitsregister van Makelaars en Taxateurs geeft VastgoedCert (2009, p. 5) weer dat indien men voldoet aan de ‘normalisatie’ / de vakbekwaamheidseisen men in het register van een kamer wordt ingeschreven. Men ontvangt dan een certificaat. Om een blijvend hoog, actueel kennisniveau van de gecertificeerde te kunnen garanderen dient vervolgens binnen de hercertificeringsperiode van vijf jaar per Kamer gedurende vier jaar elk jaar een actueel vastgoedmarkt onderdeel te worden gevolgd, waarvan in ieder geval één onderdeel in het laatste jaar. De NVM is de grootste Nederlandse vereniging voor makelaars en vastgoeddeskundigen. De NVM heeft inmiddels ruim 4.000 leden. De LMV telt circa 500 leden. De VBO telt circa 1000 leden. Deze brancheorganisaties maken geen onderscheid tussen makelaars en taxateurs. Iedere vereniging kent tuchtrecht en heeft erecodes. Bij vrijwel al deze brancheverenigingen dient de makelaar/taxateur in ieder geval te voldoen aan vakbekwaamheidseisen. De erecodes lijken onderling sterk op elkaar en betreffen gedragsregels die voorzien in de algemene positie van het betreffende lid als makelaar/taxateur in het maatschappelijke verkeer. Tevens bevatten zij regels die direct op het belang van de opdrachtgever betrekking hebben. Daarnaast hebben de verenigingen allen hun eigen algemene voorwaarden met name gericht op de (bemiddelings)overeenkomst tussen opdrachtgever en makelaar/taxateur. Actief en preventief toezicht op naleving ontbreekt. Specifieke gedragsrichtlijnen voor taxateurs ontbreken. In juli 2009 is officieel het Nederlands Woning Waarderingsinstituut (NWWI) van start gegaan. De voorgaande branche verenigingen en VastgoedCert zijn bij dit instituut aangesloten. Het NWWI heeft objectieve, betrouwbare taxatieproducten ontwikkeld voor de woningmarkt. Volgens de website van het NWWI stelt zij dat de taxateurs die aangesloten zijn werken volgens een gestandaardiseerde methode. Alle uitgevoerde taxaties worden in een centrale database geregistreerd. Het NWWI controleert zowel de taxateurs als de taxaties zelf. Daarmee is de kwaliteit van een taxatie met het NWWI-keurmerk gegarandeerd. Een soortgelijk instituut voor bedrijfsmatig en commercieel vastgoed waarop deze thesis zich richt ontbreekt. De RICS organisatie telt ruim 250 leden. De kandidaten dienen, voordat zij toegelaten worden, eerst een final assessment (proeve van bekwaamheid) af te leggen die leidt tot het lidmaatschap. Taxeren is een belangrijke pijler onder de RICS organisatie. Het Red Book van de RICS (RICS Appraisal and Valuation Standards 5th edition) bevat verplichte regels, ‘best practice’ handleidingen, diverse Guideness Notes (GN) en relevante instructies waaraan alle RICS-leden zich dienen te houden bij taxaties (Keller, P. (2009). Werk maken van Ethiek. PropertyNL Magazine, 7, (4), 23-24). Ethiek krijgt bij de RICS organisatie veel aandacht zoals blijkt uit Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 18 -


de Rules of Conduct (2004, p. 11). Deze houden met name regels in voor het geval sprake is van conflict of interest en uitwisseling van informatie, binnen de groep. Het managen daarvan wordt nader geregeld in Part V Conflicts of interest, impartially and independence. Een belangrijk aspect dienaangaande vormt de regel dat Chinese Walls dienen opgetrokken te worden indien conflicterende belangen binnen de organisatie zich aandienen. Actief en preventief toezicht op naleving van deze richtlijnen ontbreekt nog. In de publicatie van de IVBN (2008, p. 15 b t/m f), Beheersing van frauderisico’s in de institutionele vastgoedsector wordt aangegeven dat de taxateurs het initiatief genomen hebben om een set gedrag- en beroepsregels te ontwikkelen. Voor de ontwikkeling van deze regels dient gebruik te worden gemaakt van de Code of Conduct van de International Valuation Standard (IVS). Het antwoord op het tweede deel van de eerste deelvraag: ‘Hoe is het taxatievak ontstaan en wat zijn de vigerende regelgevingen?’ luidt: De term ‘makelaar/taxateur’ is niet meer wettelijk beschermd zodat zelfregulering van toepassing is. Allerlei beroepsen brancheverenigingen doen hun best om kwaliteit en onafhankelijkheid te borgen. De certificeringregeling is op brancheniveau reeds centraal geregeld en betreft vakbekwaamheidseisen bijgehouden door de instantie vastgoedCert. De gedrag- / en erecodes daarentegen worden eveneens aan de branche overgelaten maar deze zijn nog niet centraal geregeld. Diverse brancheverenigingen hebben wel individuele en gedrag- / erecodes opgesteld. Maar actief en preventief toezicht op naleving van deze regels ontbreekt volledig. Alleen de RICS (circa 250 leden waarvan circa 35 taxerende leden) heeft specifieke gedragscodes en richtlijnen voor taxateurs maar branchebreed ontbreken deze. 2.3.

Typen taxateurs in de huidige markt

Zoals in de vorige paragraaf is omschreven kan iedere persoon die deelneemt aan het economische proces als makelaar/taxateur optreden. Omdat in de markt een verscheidenheid van typen taxateurs aanwezig is en daarbij de term ‘taxateur’ niet nader gedefinieerd is in de Nederlandse wetgeving is het gewenst in het kader van deze thesis, puur ter afbakening, een focusgroep te bepalen. In Taxatieleer vastgoed I geeft ten Have (2007, pp. 68-71) een overzicht van de typen taxateurs zoals deze op de markt voorkomen namelijk: 1. Niet professionele taxateur: deze persoon houdt zich bezig met taxaties maar is niet gecertificeerd; 2. Afhankelijke (interne) professionele taxateur: deze persoon is gecertificeerd en zijn veelal in loondienst. Ten behoeve van de eigen organisatie dient de waarde vastgesteld te worden. De freelance taxateur die voor één opdrachtgever werkt, valt eveneens in deze categorie. De waarde wordt veelal bepaald aan de hand van intern vastgelegde procedures. Hierbij dient gedacht te worden aan een interne taxateur bij banken of overheden; 3. Onafhankelijke professionele taxateur: deze persoon is gecertificeerd en taxeert onroerende zaken. Daarnaast is zij onderworpen aan de tucht van de markt en bemiddelt eventueel. Tevens brengt zij onafhankelijk van de opdrachtgever op verzoek van de opdrachtgever een schriftelijke taxatie uit niet in het kader van de uitvoering van een bemiddelingsopdracht maar voor andere doeleinden.


- 19 -


De taxateur opgenomen in het eerste en tweede typen zijn in mindere mate onderworpen aan de tucht van de markt. De niet-professionele taxateur zoals opgenomen in het eerste type wordt niet als zodanig professioneel door de markt geaccepteerd. De afhankelijke (interne) professionele taxateur zoals opgenomen in het tweede type betreft een taxateur in (loon)dienst van één opdrachtgever. In veel gevallen stelt deze volgens interne richtlijnen taxatiewaarden op en is in mindere mate onderworpen aan de tucht van de markt. De onafhankelijke professionele taxateur zoals opgenomen in het derde type betreft de focusgroep van deze masterproof. Deze groep toont de meeste overeenkomsten met het type zoals weergegeven in het vigerende artikel 62 WvK zoals opgenomen in paragraaf 2.2. Het antwoord op de tweede deelvraag: ‘Welke typen taxateurs kan men onderscheiden?’ luidt: De onafhankelijke professionele taxateur kan in de praktijk naar mijn mening worden onderscheiden in diverse typen taxateurs in verscheidene settings namelijk: a) de taxateur werkzaam in een organisatie met zowel taxatieactiviteiten als makelaarsdiensten, waarbij de activiteiten gesplitst zijn in persoon en afdeling zoals onder andere DTZ, Savills, CBRE; b) de taxateur werkzaam in een organisatie met zowel taxatieactiviteiten als makelaarsdiensten, waarbij de activiteiten niet gesplitst zijn in persoon en afdeling. De taxaties worden verricht door taxerende makelaars of makelende taxateurs zoals veel locaal opererende woningen bedrijfsmakelaars; c) de taxateur werkzaam in een organisatie die alleen taxatie diensten verricht en geen makelaarsdiensten op de markt aanbiedt zoals onder andere Troostwijk en FGH Vastgoed Expertise.


- 20 -


Hoofdstuk 3

De vastgoedmarkt en de taxatiemarkt

Dit hoofdstuk betreft een beschrijvend deel en hier wordt een onderverdeling gemaakt, ter afbakening, van de vastgoedmarkt en de taxatiemarkt. Paragraaf 3.1 handelt over de vastgoedmarkt. In paragraaf 3.1.2. wordt antwoord gegeven op derde deelvraag: ‘Uit welke deelmarkten bestaat de vastgoedmarkt?’

Paragraaf 3.2. handelt over de taxatiemarkt. In paragraaf 3.2.2. wordt antwoord gegeven op de vierde deelvraag: ‘Welke taxatiedoelstellingen zijn aanwezig op de taxatiemarkt?’

en in paragraaf 3.2.3. wordt antwoord gegeven op de vijfde deelvraag: ‘Wie zijn de belangrijke klantgroepen voor taxatiediensten?’

3.1.

De vastgoedmarkt

3.1.1. Typering van de vastgoedmarkt Onder de vastgoedmarkt wordt in abstracte zin verstaan: het geheel van vraag en aanbod van onroerend goed. De betreffende deelmarkten voldoen in meerdere of mindere mate aan een viertal kenmerken. In deze paragraaf wordt een typering gegeven van de vastgoedmarkt. Marktvormen geven inzicht in de structuur van markten. In Taxatieleer vastgoed 1 geeft Ten Have (2007, p.46) de structuur van de markten weer die, volgens hem, wordt bepaald door: 1) De verhouding tussen het aantal aanbieders en het aantal vragers; 2) Het verhandelen van homogene of heterogene producten; 3) De transparantie van de markt (de mate van beschikbaarheid van marktinformatie); 4) De kostbaarheid van het toe- en uittreden. Over het algemeen kan de vastgoedmarkt getypeerd worden als een markt met relatief weinig kopers en verkopers. Er vinden handelingen plaats van heterogene producten op een relatief intransparante markt waarbij het relatief kostbaar is om toe- of uit te treden. Afhankelijk van de economische situatie en afhankelijk van de deelmarkt waarop het object zich bevindt kan de vastgoedmarkt, volgens Ten Have, in een tweetal typen voorkomen. Namelijk: ‘Heterogene oligopolie: betreft een marktvorm met weinig aanbieders en veel vragers, en de aangeboden producten onderscheiden zich qua eigenschappen van de producten van de concurrent. Deze markt kenmerkt zich door de aanbieders die het voor het zeggen hebben (ib., p. 46)’. ‘Heterogene oligosonie: betreft de marktvorm met weinig vragers en veel aanbieders, en de aangeboden producten onderscheiden zich qua eigenschappen van de producten van de concurrenten.


- 21 -


Deze markt kenmerkt zich door de vragers die het voor het zeggen hebben (ib., p. 46)’. 3.1.2. Inventarisatie deelmarkten De vastgoedmarkt is opgebouwd uit een aantal deelmarkten zoals hieronder nader is aangeduid. De onderscheidene deelmarkten vertonen onderling veel verschillen. Iedere deelmarkt geeft marktinformatie af. Doordat onroerend goed aan zijn locatie is verbonden is onroerend goed per definitie uniek te noemen. Om een gestructureerd beeld te krijgen is het van belang de vastgoedmarkt te segmenteren. Volgens Taxatieleer Vastgoed 2 verdeelt Ten Have de vastgoedmarkt in diverse deelmarkten waaronder:

1)

Woningmarkt;

2)

Winkelmarkt;

3)

Kantorenmarkt;

4)

Bedrijfsruimtemarkt;

5)

Ontwikkelingsmarkt;

6)

Horeca, hotels, recreatie en leisure;

7)

Agrarische markt.

De deelmarkten 1 t/m 5 vormen in deze thesis de afbakening van de vastgoedmarkt. De keuze voor deze deelmarkten is gelegen in de navolgende argumentatie. Met name de instituten in Nederland maken bij hun benadering van deze materie onderscheid in deze deelmarkten. Daarnaast hebben deze markten de afgelopen jaren, relatief gezien, de meeste vastgoeddynamiek en transparantie vertoond qua volume en de afgifte van market evidence. De waardering in deze markten gebeurt vrijwel altijd op basis van de vergelijkende- en de huurwaardemethode uitgebreid met diverse waarderingstechnieken zoals de Bruto Aanvangs Rendement - methode, de Netto Aanvangs Rendement - methode, de Discounted Cashflow benadering en de Residuele – waardemethode (bij de deelmarkt ontwikkelingsmarkt). Indien men de portefeuille opbouw van diverse particuliere- en institutionele beleggers bestudeert dan bestaat het merendeel uit de deelmarkten 1 t/m 5. Daarnaast is voor deze segmentatie gekozen doordat deze markten als basismarkten fungeren in de vigerende vastgoedmarkt. De deelmarkten zijn wederom onder te verdelen in diverse subdeelmarkten zoals de woningmarkt onder te verdelen is in, bijvoorbeeld, de sociale huurwoningen en de vrije sector koopwoningen. De bedrijfsruimtemarkt kan men onder verdelen in grootschalige distributiecomplexen en kleinere bedrijfsruimten. De winkelmarkt kan men onderverdelen in de subsegmenten grootschalige detailhandel vestigingen en winkelpanden in A1 winkelstraten. In het kader van deze thesis is geen nadere onderverdeling gemaakt op detailniveau in subsegmenten maar zijn slechts de hoofdgroepen in het spectrum opgenomen met daarbij de navolgende inkadering. De vastgoedmarkt en de voornoemde deelmarkten kunnen aan de hand van de navolgende indeling worden opgesplitst in een vijftal verdiepingen gebaseerd op eigen analyse en geïnspireerd door diverse theorieën en bronnen1 namelijk:

1

Prof. Dr. P. van Gool MRICS, Dr. D. Brounen, Drs. P. Jager MRE, Drs. R.M. Weisz RA MRICS, Onroerend goed als belegging, hoofdstuk 3 onroerend goedmarkten pagina 57 en 64 t/m 87; Wolters Noordhof, Groningen 2001 in combinatie met inhoudsopgave “Taxatieleer vastgoed deel 2” G.M. Ten Have en David M. Geltner, Norman G. Miller, Jim Clayton en Piet Eichholtz; “Commercial Real Esate, Analysis and Investments”; hoofdstuk 1: Introduction to real estate economics, part 2 pagina’s 21 t/m 27; 4Q model DiPasquale – Wheaton; Thomson South-Western; 2007 en geïnspireerd door David M. Geltner, Norman G. Miller, Jim Clayton en Piet Eichholtz; “Commercial Real Esate, Analysis and Investments”; hoofdstuk 2.2: Overview of the real estate system Exhibit 2-2 The Real Estate System: interaction of the Space Market, Asset market, and Development Industry; pagina’s 22 en 23; Thomson South-Western; 2007. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 22 -


1) De segmenten woningmarkt, winkelmarkt, kantorenmarkt, bedrijfsruimtemarkt en ontwikkelingsmarkt. Elk segment kan vervolgens wederom onderverdeeld worden in: 2)

portefeuille en stand alone niveau. Met portefeuille niveau wordt bedoeld verspreide vastgoedobjecten. Met stand alone wordt één object bedoeld. Vervolgens kan deze onderverdeling wederom worden opgesplitst in:

3) nationaal en locaal niveau. Namelijk een portefeuille kan zowel op nationaal niveau gelegen zijn (diverse objecten verspreid door heel Nederland) als op locaal niveau (waarbij diverse objecten in één bepaalde regio of stad zijn gelegen). Stand alone is immers altijd locaal omdat het hier één pand betreft. Vervolgens kan deze onderverdeling opgesplitst worden in: 4) ruimtemarkten (gebruikers) en pandenmarkten (beleggers) de ontwikkelingsmarkt kent echter geen ruimtemarkt en pandenmarkt maar alleen een koopmarkt zoals in niveau vijf bepaald: 5) De ruimtemarkt kan vervolgens worden onderverdeeld in koop en huur. Deze markt betreft de markt van de eindgebruiker waarop deze de keuze heeft tussen koop of huur. De pandenmarkt betreft de koopmarkt van onroerend goed. Opmerking: Cross border portefeuilles, exploitatiegebonden vastgoed zoals de segmenten horeca, hotels, recreatie en leisure, de agrarische markt, de koopwoningenmarkt en Corporate Real Estate vastgoed vallen buiten het spectrum en zijn geen onderdeel van de onderhavige thesis. Het antwoord op de derde deelvraag: ‘Uit welke deelmarkten bestaat de vastgoedmarkt?’ luidt: De woningmarkt, de winkelmarkt, de kantorenmarkt, de bedrijfsruimtemarkt en de ontwikkelingsmarkt.

3.2.

De taxatiemarkt

Onder de taxatiemarkt wordt in abstracte zin verstaan: het geheel van vraag en aanbod van taxatiediensten. Een taxatie zoals in deze thesis wordt gebruikt dient nader te worden gedefinieerd. In de literatuur en door diverse brancheverenigingen worden definities gebruikt zoals: De Nederlandse vertaling van het Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Red Book (2007, p. 11) zegt in dit verband: ‘Een taxatie is een schriftelijk gegeven opinie van een lid betreffende de waarde van een gespecificeerd belang of gespecificeerde belangen in een object op de taxatiedatum. Tenzij in de opdrachtvoorwaarden beperkingen zijn overeengekomen, moet deze worden geleverd na een inspectie en alle verdere onderzoeken en informatieverzameling die passend zijn gegeven de aard van het object en het doel van de taxatie’. 3.2.1.

Omvang taxatiemarkt

In de onderhavige paragraaf wordt de omvang van de taxatiemarkt geanalyseerd. Het is niet eenvoudig een overzicht te geven van het aantal taxaties dat er jaarlijks in Nederland plaatsvindt. De gegevens zijn niet tot nauwelijks openbaar. Alleen de gegevens van de FTE’s van de “grootste taxateurs” en het totaal aantal taxateurs zijn via vakpers, certificeringinstelling en branche verenigingen te achterhalen.


- 23 -


Figuur 2: Tien grootste taxateurs (bron: Property NL 27 maart 2009 jaargang 9 nr. 5)

Figuur 3: Aantal gecertificeerde taxateurs (bron: Vastgoedcert 2009)

3.2.2.

Diverse taxatiedoelstellingen

De taxatiemarkt kan op diverse manieren worden onderverdeeld. In deze thesis is gekozen voor de onderverdeling in doelstellingen omdat de verwachting bestaat dat binnen de diversiteit de behoefte aan kennis en vaardigheden met betrekking tot dit onderwerp verschillend zal zijn. Drs. J. Boeve MRE MRICS stelt in zijn College Investments Appraisal aan de ASRE/MRE sheet 7 d.d. maart 2008 dat de navolgende taxatiedoelstellingen globaal kunnen worden onderscheiden namelijk:


- 24 -


-

koop/verkoop, huur/verhuur, financial statement / performance meting, successie, Wet WOZ, financiering, fusie/overname, bedrijfsbeëindiging, interne doeleinden, huurherziening (art. 7:303 BW), onteigening, planschade, nadeelcompensatie en (her)ontwikkeling

Daarnaast kan, volgens drs. P. van Arnhem MRE FRICS, een onderscheid worden gemaakt in, zoals hij typeert, institutionele taxaties2. Deze taxaties zijn door weten regelgeving of overeenkomst gereglementeerde taxaties zoals: - waarderingsarbitrage (art. 1020 Rv), - bindend advies bij vastgoedwaarderingsgeschillen (art. 7:900 BW), - onteigeningstaxaties (schadeloosstelling art. 40 e.v. Ow), - executoriale verkoop (art. 3:268 BW en art. 514 ev Rv), - planschade (art. 6.1 Wet ruimtelijke ordening) en nadeelcompensatie (obv verordening), - ongerechtvaardigde verrijking bij bodemverontreiniging (art. 74.1 Wbb), - erfpachtherziening (canonherziening, suppletie, conversie of opstalvergoeding (art. 5:89.3 BW)), - wet voorkeursrecht gemeenten (art. 16.4 en 18.1 Wvg), - staatssteun (taxaties obv EC Mededeling 97/C 209/03), - inbrengwaarde (art. 6.13.1 en 6.13.5 Afd. Grondexploitatie Wro), - bedrijfswaarde en IFRS-impairment test (IAS36/RJ121), - huurprijsherziening middenstandsbedrijfsruimten (art. 7:303 BW), - gerechtelijke deskundigenadvies (art. 194 ev Rv), - benoeming als rechtbankdeskundige in onteigeningszaken (art. 27.1 Ow) Verwijzend naar de diversiteit aan taxatiedoelstellingen is het in het kader van deze thesis noodzaak een aantal taxatie doelstellingen te formeren slechts ter afbakening. De navolgende taxatiedoelstellingen zijn van toepassing namelijk: transacties: -

koop/verkoop;

-

huur/verhuur;

-

balanswaardering voor de jaarrekening (extern);

-

performance meting (intern);

verslaglegging:

hypothecaire (her)financiering

2

www.vanarnhem.nl


- 25 -


In paragraaf 3.1.2. werd de vastgoedmarkt afgebakend door de diverse deelmarkten vast te stellen en in paragraaf 3.2.2. werd de taxatiemarkt afgebakend door de taxatiedoelstellingen te selecteren. Het spectrum waarin het onderzoek plaatsvindt is nu compleet. Indien de voornoemde afbakeningen in een schema worden geprojecteerd ziet dit er globaal als volgt uit:

Figuur 4: Schema afbakening vastgoedmarkt en afbakening taxatiemarkt

Het antwoord op de vierde deelvraag: ‘Welke doelstellingen van vastgoedtaxaties zijn aanwezig op de taxatiemarkt?’ luidt: De diverse doelstellingen kunnen worden onderverdeeld in taxatiedoelstellingen met betrekking tot transacties waaronder koop/verkoop en huur/verhuur. Taxatiedoelstellingen met betrekking tot verslaglegging waaronder balanswaardering voor de jaarrekening (extern) en performance meting (intern) en de taxatiedoelstelling hypothecaire (her)financiering.

3.2.3.

De klantgroepen

De taxatiemarkt bestaat uit een diversiteit aan klantgroepen. Deze paragraaf geeft weer de noodzaak van het formeren van een focusgroep klantgroepen. In Onroerend goed als belegging geeft Gool et al (2001, pp. 87-89) een overzicht van de diversiteit van partijen die op de taxatiemarkt onder andere een rol kunnen spelen. Om tot een afbakening te komen is een aantal actoren geselecteerd en opgenomen in de lijst met geïnterviewden. Daarbij is de centrale vraagstelling in ogenschouw genomen waarbij het perspectief van geïnstitutionaliseerde klanten als vertrekpunt fungeert. De selectie van de gesprekspartners heeft plaats gevonden aan de hand van het spectrum deelmarkten en doelstellingen. De klantgroepen kunnen worden onderverdeeld in een drietal categorieën namelijk:


- 26 -


De directe klantgroepen zoals de particuliere beleggers, de institutionele beleggers (leden IVBN) en de projectontwikkelaars (leden Neprom). De indirecte klantgroepen zoals de benchmark instituten waaronder Aedex / IPD en ROZ / IPD en de indirecte klantgroep accountants. De indirecte- en/of directe klantgroep waaronder de hypothecaire financiers. De navolgende klantgroepen zijn in het onderhavige onderzoek opgenomen en worden vervolgens gedefinieerd. Particuliere beleggers: Onder particuliere beleggers wordt in deze thesis verstaan een (consortium van een aantal) private partij(en) die via een vastgoedonderneming beleggingspanden aan- en verkopen voor de exploitatie van hun vastgoed portefeuille en die geen beursnotering hebben. Bij de interviews zijn een tweetal particuliere beleggers betrokken. Institutionele beleggers: De institutionele beleggers in deze thesis omvatten diverse leden van De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN). Deze vereniging is een belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed. Van deze categorie zijn geïnterviewd vertegenwoordigers van een pensioenfonds en van een aantal vastgoedfondsen met beursnotering geselecteerd. Projectontwikkelaars:

De projectontwikkelaars omvatten diverse leden van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM). De NEPROM streeft ernaar om de gezamenlijke belangen van haar leden te behartigen. Zij ontwikkelen en realiseren zowel woningbouwprojecten als commercieel vastgoed, zowel in als buiten het stedelijk gebied. Diverse projectontwikkelaars, die aan deze criteria voldoen zijn bij het interview betrokken. Bench markinstituten: De benchmark instituten die in de onderhavige thesis zijn betrokken zijn de Aedex / IPD inzake de verhuurde woningen door wooncorporaties en de ROZ / IPD betreffende het commercieel vastgoed belegd door beursgenoteerde fondsen. Bij de interviews is een tweetal personen betrokken. Accountants: De accountants betreffen partners van de grotere accountantskantoren die vastgoedfondsen auditen bij de jaarlijkse verslaglegging. Hypothecaire financiers: De hypothecaire financiers betreffen de grotere hypothecaire vastgoedfinanciers die zowel verhuurde woningen als verhuurd commercieel vastgoed hypothecair (her)financieren. Daarnaast (her)financieren zij (her-) ontwikkelingslocaties.


- 27 -


Het antwoord op de vijfde deelvraag: ‘Wie zijn belangrijke klantgroepen voor taxatiediensten? luidt: De directe klantgroepen zoals de particuliere beleggers, de institutionele beleggers (leden IVBN) en de projectontwikkelaars (leden Neprom). De indirecte klantgroepen zoals de benchmark instituten waaronder Aedex / IPD en ROZ / IPD en de indirecte klantgroep accountants. De indirecte- en/of directe klantgroep waaronder de hypothecaire financiers.


- 28 -


Hoofdstuk 4

Marktinformatie

In het onderhavige hoofdstuk wordt ingegaan op de marktinformatie zoals die door de vastgoedmarkt wordt afgegeven. Aan de hand van diverse beperkt beschikbare literatuur wordt deze marktinformatie bestudeerd door middel van diverse theorieën en mechanismen. In het kader van deze thesis betreft het marktinformatie die, in veel gevallen, tot stand komt bij de uitwisseling tussen makelaar en taxateur. In het bijzonder komt hier aan de orde de wijze waarop de taxateur signalen van de vastgoedmarkt en de betreffende deelmarkt kan interpreteren en welke marktinformatie ze nodig hebben en gebruiken bij het verrichten van een taxatie. De signalen worden bestudeerd aan de hand van een aantal theorieën en mechanismen op het gebied van prijs en prijsvormingtheorieën, markt(in)efficiency en marktwerking. In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de zesde deelvraag: ‘Op welke manieren komen prijzen op de vastgoedmarkt tot stand en op welke wijze werkt de vastgoedmarkt?’

In paragraaf 4.1. worden prijsvormingtheorieën bestudeerd zoals opgenomen in de klassieke prijstheorie, de neoklassieke prijstheorie en de moderne prijstheorie. In paragraaf 4.2. wordt de mate van markt(in)efficiency behandeld en wordt gedeeltelijk het vakgebied International Real Estate Investment op ‘Best Pratice’ bestudeerd. In paragraaf 4.3. wordt de marktwerking bestudeerd via het vierkwadranten model van Dipasquale – Wheaton. 4.1.

Prijsvorming

De onderhavige paragraaf is tot stand gekomen nadat kennis is genomen van de volgende literatuur namelijk in De ontwikkeling van de economische theorie waarin Nentjes (1979, pp. 1-83) diverse prijsvormingtheorieën behandelt en De hoofdlijnen van de prijstheorie waarin Hartog (1979. pp. 11-34 en 266-269) eveneens op de prijstheorie in gaat. Daarbij is het zeker niet de bedoeling alle ontwikkelingen van de economische waarde- en prijstheorie in detail te beschrijven maar slechts te beperken tot de hoofdlijnen die voor de taxatiepraktijk relevant zijn. De taxateur dient in veel gevallen de definitie van de marktwaarde volgens de RICS of de onderhandse verkoopwaarde conform NVM ook gebruikt door LMV, VBO en RVT te toetsen. De marktwaarde volgens Red Book RICS Appraisal and valuation Standards 5th Edition pagina 2 of de Nederlandse vertaling hiervan op pagina 10 luidt: ‘Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang handelen.’ Daarnaast wordt een uitgangspunt geformuleerd bijvoorbeeld in verhuurde staat of in eigen gebruik. De onderhandse verkoopwaarde luidt: ‘De prijs, die bij onderhandse verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.’ (NVM 1992) Afhankelijk van de doelstelling van de taxatie kan deze definitie worden uitgebreid met vrij van huur en gebruik of in verhuurde staat. In Vastgoed Fiscaal, De waardering van onroerende zaken geeft Boeve (2 april 2002, pp. 1-3) een definitie zoals hij in de literatuur heeft gevonden namelijk: Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 29 -


‘De marktprijs wordt in de literatuur wel omschreven als de som geld die in geval van een individuele transactie in een markt wordt bepaald voor een goed. Hieruit blijkt dat de prijsvorming het directe resultaat is van de collectieve werking van het marktmechanisme van vraag en aanbod. Anders gezegd, onder prijs wordt verstaan het geldbedrag waartegen een goed wordt verhandeld, gevraagd of aangeboden, waarna de marktprijs tot stand komt.’ Vervolgens kan geconcludeerd worden dat het voor een taxateur van belang is, verwijzend naar deze theoretische definitie vorming, te weten op welke wijze prijzen op de vastgoedmarkt tot stand komen. Door het analyseren van diverse prijstheorieën wordt meer inzicht verkregen in transactieprijzen, de prijsvorming en welke elementen voor hem van belang zijn. De behandelde prijsvormingtheorieën zijn weliswaar verouderd en de afgelopen decennia verfijnd met onder andere marktvormen, prijselasticiteit en consumentengedrag maar de basis van de theorieën functioneren nog steeds en kan men tevens toepassen op de vastgoedmarkt. 4.1.1. Klassieke prijstheorie Nentjes (1979, p. 6) stelt dat in de achttiende eeuw een verandering plaats vond in het wereldbeeld van de Europeaan. Voor die tijd was het denken, volgens hem, over prijzen voornamelijk een sociaalethische bezigheid. In eerste instantie werd voorgesteld dat de wereld bestuurd werd en in stand gehouden werd door God. De economie werd als een gegeven beschouwd. Deze opvatting maakte plaats voor de opvatting dat verschillende zaken functioneren volgens bepaalde wetmatigheden. Vervolgens werd de economie als een autonome wetenschap en als zelfstandige denkdiscipline gezien. Economen stelden zich tot taak diverse economische patronen op te sporen en te analyseren. Deze ingrijpende verandering in benadering van economische vraagstukken wordt eveneens aangeduid als de ‘klassieke revolutie’ in het economische denken (ib., pp. 6-7). Adam Smith is volgens velen de grondlegger van de klassieke economie in Engeland. Met zijn boek: ‘An Inguiry into the Nature and causus of the Wealthe of Nations’ (1776) blijkt dat de klassieken zich met dezelfde problemen bezighielden als de mercantilisten namelijk: wat zijn de oorzaken van de rijkdom? De opvatting van Adam Smith is dat hij inzicht gaf dat de goederenvoorziening van een maatschappij zichzelf via haar eigen wetmatigheden regelt. De ordening van de economische activiteiten komt tot stand door de prijsvorming op de markten. De prijsvorming op markten vormt, volgens hem, een coördinerend mechanisme. De goederen worden afgestemd op de behoeften van subjecten. Hierbij hanteert men winstmaximalisatie (ib., p. 12) zoals eveneens op de vastgoedmarkt plaatsvindt. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de projectontwikkelaars op de vastgoedmarkt proberen een zo hoog mogelijke winst te behalen. Zij zullen hun producten tegen een zo hoog mogelijke prijs proberen aan te bieden. Daarbij dienen zij enerzijds rekening te houden met de concurrentie van objecten op de nieuwbouwmarkt als de marktwaarde van de aangeboden objecten op de bestaande markt. Indien de stichtingskosten van een nog nieuw te bouwen object hoger uitvallen dan de marktwaarde van het object is er geen winstmarge voor de ontwikkelaar en zal het betreffende object vanuit bedrijfseconomische overwegingen niet snel gebouwd worden. Dit is het geval in de huidige economische situatie. Daarnaast zal een aanbieder bij een identiek product nooit een hogere prijs kunnen krijgen, indien de concurrent een lagere prijs hanteert. Indien de aanbieders er toch in slagen een hogere prijs te bedingen dan verkopen zij, in veel gevallen een schaars product (ib., p. 12). Dit laatste is in veel gevallen van toepassing op de vastgoedmarkt omdat het niet gaat om een homogeen product maar om een heterogeen product waarbij de locatie vrijwel nooit identiek maar uniek is. Nentjes (1979, p. 12) stelt nader dat de grote winsten die in een bepaalde bedrijfstak worden behaald nieuwe aanbieders aantrekken die tevens de producten aanbieden en er zal meer geproduceerd worden. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 30 -


De aanbieders zullen elkaar gaan onderbieden waardoor de prijs onder druk komt te staan. Uit deze stelling van Nentjes kan, een aanzet van de ‘varkenscyclus’, geconcludeerd worden. Doordat projectontwikkelaars de prijzen van vastgoed zien stijgen reageren zij door meer objecten te bouwen, maar in verband met bouwen ontwikkelingstijd duurt het even voordat het vastgoed op de markt wordt aangeboden. Indien het toegenomen aanbod eenmaal op de markt komt, zal in veel gevallen, bij een inmiddels veranderende vraag, de prijs zakken. Het coördinerend mechanisme van de prijsvorming is een van de wetmatigheden die door Smith beschreven wordt. Deze wetmatigheid wordt gecoördineerd door de markt. Smith achtte dat juist door de prijsvorming op de markten alle economische handelingen op elkaar worden afgestemd. ‘De prijsvorming op markten waar concurrentie heerst, bestuurt met een ‘onzichtbare hand’ het hele economische proces (ib., p. 12-13)’. De voorgaande theorie vormt nog steeds de kern van de economische wetenschap en een deelwerking van de vastgoedmarkt. De verdere ontwikkeling van de theorie betreffen verfijningen Een belangrijke conclusie en tevens een tekortkoming van de opvatting van de klassieken is dat vrijwel volledig de nadruk wordt gelegd op de aanbodzijde. De vraagzijde wordt vrijwel geheel buitenbeschouwing gelaten. Een belangrijk gegeven is wel dat de klassieken zich in belangrijke mate toelegden op de vrije marktwerking waarbij geen overheidsingrijpen van toepassing is. Geen overheidsingrijpen is tevens van toepassing op het merendeel van de vastgoedmarkt. Uitgezonderd daarbij zijn de privaatrechtelijke overheidsinterventies in de woningmarkt en de winkelmarkt door middel van het Burgerlijke Wetboek (BW) en diverse publiekrechtelijke interventies in de vorm van de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) en het erfpachtstelsel. Uit het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de taxateur marktinformatie en mechanismen dient te begrijpen. Bovendien dient hij de aanbodzijde van de vastgoedmarkt (betreffende deelmarkt) te analyseren. Door aanbodcijfers te bestuderen kan de teneur van de betreffende markt worden verkregen. 4.1.2. Neoklassieke prijstheorie De klassieke revolutie zoals in de voorgaande paragraaf is behandeld was de eerste belangrijke verandering in het economische denken. De economie veranderde zich in een zelfstandige wetenschap. De klassieken onderzochten als eerste de wetmatigheid van de markwerking. De neoklassieken bouwden voort op de opvattingen van de klassieken. Zij brachten de vraagkant naar voren en verwaarloosden de kostenkant. In de klassieke theorie werd de prijs van een goed bepaald door de aanbieders die de productiekosten als basis namen. De neoklassieke vonden deze benadering te eenvoudig en schonken tevens aandacht aan de vraagzijde. De neoklassieke beschouwden, volgens Nentjes, de economische theorie in de eerste plaats van het kiezen. Het onderwerp van hun studie was danook de keuzehandelingen van economische subjecten. Het economische handelen is doelgericht en bestaat uit het behalen van een maximaal resultaat (ib., pp. 66-67). De middelen die daarbij ingezet worden om het doel te bereiken zijn beperkt. De econoom Gossen was daarbij de voorloper zodat de wetmatigheid ook wel de eerste wet van Gossen wordt genoemd of de wet van het afnemende grensnut. De definitie luidt als volgt: ‘De wet van het afnemende grensnut volgde uit de zienswijze dat bij het consumeren van de achtereenvolgende eenheden van eenzelfde goed iedere volgende eenheid een lager nut heeft voor de betrokken consument, omdat zij een minder dringende behoefte bevredigt (ib., p. 67)’. De neoklassieke theorie gaat ervan uit dat het nut van elke volgende eenheid lager is dan het nut van een voorgaande eenheid. Bij een toename van de hoeveelheid neemt dus het grensnut af (ib., p. 67-68). Deze theorie is het ontstaan van een dalende vraagcurve met op de y-as de prijs en op de x-as de hoeveelheid. Een belangrijke conclusie betreft dat de waarde van een onroerende zaak deels wordt bepaald door het grensnut. Indien er meer aanbod is, waaruit de gebruiker van vastgoed een keuze kan maken, zal de prijs dalen. Dit is van toepassing op het merendeel van de vigerende kopers/gebruikers vastgoedmarkt. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 31 -


Deze waardetheorie wordt wel aangeduid als de subjectieve waardeleer. Volgens de neoklassieke ideeën is de waarde van een goed afhankelijk van de persoonlijke waardering van de gebruiker (vraag). Deze opvatting van waarde is duidelijk anders dan bij de klassieke ideeën waarbij de waarde van een goed wordt bepaald door de objectieve factoren (aanbod) zoals de hoeveelheid arbeid, de hoeveelheid grondstoffen die in het product zijn verwerkt. Een tekortkoming van de opvatting van de neoklassieken is dat vrijwel volledig de nadruk wordt gelegd op de vraagzijde. De aanbodzijde wordt vrijwel geheel buitenbeschouwing gelaten. Uit het voorgaande moeten we concluderen dat de taxateur tevens marktinformatie van de vraagzijde van de vastgoedmarkt (betreffende deelmarkt) dient te analyseren. De vraagzijde kan worden beoordeeld door opnamecijfers te bestuderen zodat in combinatie met de aanbodzijde de teneur van de betreffende markt wordt verkregen. Bovendien spelen daarnaast diverse structurele verklaringen een rol zo dient de taxateur een vertaling te maken van economische grootheden waaronder economische, culturele en demografische ontwikkelingen, werkgelegenheid, verdeling naar de sectoren en het aantal arbeidsplaatsen naar de gevolgen die deze hebben voor de waarde van vastgoed op micro-/pandniveau. 4.1.3. Moderne prijstheorie In Taxatieleer vastgoed 1 wordt door Ten Have (2007, p. 25) aangegeven dat Marshall de subjectivistische waardeleer omstreeks 1920 nader heeft gerelativeerd. De neoklassieken beweren dat het grensnut de waarde bepaald en vanuit de vraagzijde wordt het geheel eenzijdig geanalyseerd. De klassieken waren ook te eenzijdig vond hij omdat de waarde slechts vanuit het gezichtsveld van de producent werd bepaald. De producent vindt dat de kosten die aan een goed besteed worden de waarde van een goed bepalen en dat de totale kosten minimaal de prijs dient te zijn die het zou moeten opbrengen. De ruilwaarde of transactieprijs komt tot stand op de markt. Voor de vragende zijde kan een vraagcurve worden opgesteld op grond van het afnemende grensnut. Voor de aanbodzijde dient een relatie gelegd te worden tussen de aangeboden hoeveelheid en de aanbodprijs. De transactieprijs komt tot stand op het snijpunt van de neergaande vraagcurve en de opgaande aanbodcurve. In de klassieke en neoklassieke theorieën werd aangetoond dat het optimale evenwicht vanzelf tot stand komt door de werking van het prijsmechanisme. De overheid diende niet in te grijpen in het economische leven dat zou immers de economische wetmatigheid maar belemmeren. Ten Have stelt dat volgens de econoom Keynes dat anders ligt. Het evenwicht komt niet optimaal tot stand. Het marktmechanisme creëert geen optimale toestand volgens hem. Onder bepaalde omstandigheden dient de overheid tussenbeide te komen (ib., p. 25). Uit het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de overheid een belangrijke regulator van het economische evenwicht kan zijn. In de huidige economische situatie is dit goed zichtbaar. Het zoeken naar evenwicht op de markt kan door de overheid worden beïnvloed door geldpolitiek te voeren. Door deze economisch-politieke consequentie kan zij interveniëren. Uit het bestuderen van de diverse prijsvormingtheorieën en de voornoemde definities blijkt, dat het voor de taxateur van belang is de aanbodzijde, de vraagzijde / het opnameniveau en transactieprijzen op de vastgoedmarkt te analyseren. De marktinformatie die de vastgoedmarkt afgeeft is essentieel zowel op macro als meso-/micro niveau. De marktinformatie kan op diverse manieren theoretisch inzichtelijk gemaakt worden onder andere zoals hierna wordt aangegeven. Transactieprijzen worden onder andere gepubliceerd door het Kadaster. Daarnaast publiceert het onderzoekbureau Strabo transactiegegevens geselecteerd op regio, deelmarkt of postcode. De databanken zijn bekend onder Vtis (huurtransacties) en Btis (kooptransacties). Het onderzoekbureau Locatus is tevens actief met een soortgelijke database op de deelmarkt winkels. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 32 -


De Stec groep verricht onder andere onderzoeken naar een breed spectrum op de vastgoedmarkt. Daarnaast zijn er nog diverse onderzoeksbureaus en instituten zoals onder andere de NVM, ASRE en Vogon die bijdragen aan de transparantie van de vastgoedmarkt en frequent artikelen, marktrapportages en papers publiceren. Door middel van onder andere diverse jaarlijkse of halfjaarlijkse gepubliceerde marktrapportages kan inzicht worden verkregen in de betreffende deelmarkten. Diverse gerenommeerde vastgoedmarktpartijen zoals onder andere ING, FGH, DTZ, CBRE, Dynamisch Groep, PropertyNL, Vastgoedmarkt en NEPROM geven diverse keren per jaar een vastgoedbericht uit en vermelden aanbodcijfers (waaronder leegstand, planvoorraad en voorraadcijfers) en opnamecijfers. Tevens is door het world wide web de vastgoedmarkt transparanter geworden met sites zoals Funda in business, Realnext, Vastgoedmarkt en Propertynl waarop onder andere het aanbod naar deelmarkt, grootte en regio inzichtelijk gemaakt kan worden. De laatste 2 bronnen zijn slechts toegankelijk voor abonnees en kunnen tevens transactie gegevens produceren. PropertyNL komt per kwartaal met Real Estate Research Quarterly waarin papers en onderzoeken worden geïntroduceerd en beschreven. De vastgoedmarkt publiceert tevens met regelmaat wetenschappelijke artikelen en marktverhalen. In ieder nummer van de PropertyNl en Vastgoedmarkt worden gebruikers- en beleggingstransacties gepubliceerd. Concluderend kan worden gesteld dat de vastgoedmarkt steeds meer signalen afgeeft die als marktinformatie gebruikt kunnen worden op de taxatiemarkt. De transparantie is de afgelopen jaren toegenomen. 4.2.

Markteffciency

De onderhavige paragraaf is tot stand gekomen nadat de volgende theorie is bestudeerd Real Estate Valuation, principles and application. Hierin geeft Lusht (2001, pp 1-12) de noodzaak van taxaties aan. Daarnaast is Commercial Real Estate, Analysis and Investments bestudeerd waarin Geltner, Norman, Miller, Clayton en Eichholtz (2007, pp. 627-654) het vakgebied van het internationale vastgoed analyseren. Na het bestuderen van deze literatuur wordt de mate van markt(in)efficiency behandeld. Daarna wordt het vakgebied International Real Estate Investment op ‘Beste Pratice’ bestudeerd en geprojecteerd op de taxatiemarkt. Lusht (2001, p. 3) stelt dat er diverse redenen zijn waarom een waarde dient te worden ingeschat door een taxateur. Hij illustreert dit door een aantal voorbeelden tegenover elkaar af te zetten. Als eerste noemt hij boodschappen doen bij de supermarkt. Op deze “markt” worden geruisloos transacties gedaan zonder de tussenkomst van een taxateur. De koper en verkoper hebben immers relatief veel informatie ter beschikking. Daarnaast is er veel ervaring om het geschikte prijsniveau van de aangeboden producten te beoordelen. Daarbij wordt het proces zeker geholpen doordat de producten, die worden aangeboden, vrijwel identiek of vervangbaar zijn. Het zal duidelijk zijn dat in het gegeven voorbeeld de inschakeling van een taxateur niet noodzakelijk zal zijn. Het ander uiterste is de koop bij een extreem en uniek product zoals een schilderij van Rembrandt. Er bestaan geen prijs gegevens uit het verleden. Het gaat immers om een extreem uniek object. Het taxeren van soortgelijk item betreft slechts een gok. Een inschatting van de marktwaarde kan immers niet op evidence worden gedaan. Het betreft danook een ‘best quess’ (ib., pp. 3-4). In het voorgaande gaat het om twee extremen. De informatie, van de artikelen die verkocht worden in supermarkten, is in ruime mate aanwezig en de informatie is tevens vrij beschikbaar. De informatie met betrekking tot een schilderij van Rembrandt is nihil omdat er totaal geen marktinformatie en evidence aanwezig is. De taxateur heeft vrijwel niets waarop hij zijn ingeschatte waardering kan baseren. Dit is echter niet het geval in de vastgoedmarkt waarin de taxateurs noodzakelijk zijn. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 33 -


Zijn training, kennis en ervaring hebben hem geëquipeerd om tot een betrouwbare waardering te komen waarbij informatie wel beschikbaar is maar schaars en waarbij de noodzakelijke informatie voor een opdrachtgever te kostbaar of te tijdrovend is om deze gedetailleerd boven water te halen. De taxateur zijn meerwaarde betreft het verschil tussen de vrij beschikbare informatie en de informatie die de taxateur extra uit de markt kan verzamelen door zijn expertise en kunde. Een taxateur zal niet worden betaald voor een advies in een supermarkt (ib., p. 5). Level of information High Artikelen in supermarkt

Low Vastgoedmarkt

“Stadswacht”

Complete en vrije informatie

Kostbare en vaak weinig informatie

Geen marktinformatie

Rol taxateur overbodig

Rol taxateur noodzakelijk

Taxeren betreft “no more than a quess”

Figuur 5: Schema level of information (bron: Lusht, 2001)

De vastgoedmarkt is niet een competitieve markt zoals economen definiëren. Economen definiëren competitieve markten als markten die in evenwicht zijn. Prijzen stabiliseren de markt zodat vraag en aanbod volledig op elkaar zijn afgestemd. In deze markten vertegenwoordigen prijzen de ‘echte’ waarde. Een belangrijk kenmerk van deze markten is immers dat zij snel reageren op nieuwe en waarde beïnvloedende informatie. De markt is een efficiënte prijsmachine omdat de prijs snel op het niveau komt van de ‘echte’ waarde. Alle relevante en beschikbare informatie is ‘reflected’ in de prijs. Alle informatie is reeds in de prijs opgenomen zodat toegang tot informatie niet meer van belang is. Voorbeelden van relatief efficiënte markten zijn de automobielmarkten en de meeste beursgenoteerde aandelenmarkten. Minder efficiënte markten of inefficiënte markten reageren minder snel waardoor de actualiteit van de transactieprijzen te wensen overlaat (ib., pp. 5-6). In Vastgoed Fiscaal, De waardering van onroerende zaken geeft Boeve (2 april 2002, pp. 1-3) een definitie: ‘Een markt wordt, overeenkomstig de Efficiënte Markt Hypothese, als efficiënt gekwalificeerd indien alle waarderelevante informatie beschikbaar is en in de prijs tot uitdrukking is gebracht. Een markt is perfect indien alle partijen op het hetzelfde moment over dezelfde informatie beschikken’. Indien markten perfect efficiënt en liquide zijn is één ‘comparable’ voldoende. Indien de efficiëntie van de betreffende markt afneemt ofwel minder liquide wordt dient het aantal soortgelijke transacties dat gebruikt wordt als ‘evidence’ toe te nemen (ib., p. 267). Concluderend dient te worden gesteld dat de taxateur de aanwezigheid dient te beseffen van markt(in)efficiency3 en hiermee rekening dient te houden bij zijn waardering en bij het traceren van soortgelijke transacties. Het verkrijgen van actuele marktinformatie is daardoor essentieel. Bovendien kan geconcludeerd worden dat minder efficiënte markten minder snel reageren op informatie. De kans op een minder betrouwbare taxatie is groter indien de taxateur geen goede toegang heeft tot de juiste marktinformatie. -

3 De karakteristieken van minder efficiënte ofwel inefficiënte markten zijn: een relatief klein aantal kopers en verkopers waarbij 1 van de actoren in de meerderheid is afhankelijk van de deelmarkt en afhankelijk van de economische situatie; een te kort aan volledige informatie; relatief hoge transactiekosten; heterogene producten; immobiel; en een relatief langzame reactie op aanbod.


- 34 -


In Commercial Real Estate, Analysis and Investments waarin Geltner, Norman, Miller, Clayton en Eichholtz (2007, pp. 627-654) het vakgebied van het internationale vastgoed analyseren wordt bovenaan pagina 628 een typerende zin weergegeven die men tevens op de praktijk van de taxateur kan projecteren namelijk: ‘The key issue here is the informational disadvantage international property investors are at relative to the local players’. In het verleden werd de kennis niet gedeeld. Er waren geen betrouwbare instituten en de vastgoedadviseurs wilden hun kennis niet delen. De laatste jaren is een kentering waarneembaar door het vestigen van standaarden in informatieverstrekking, governance en professionalisering van de vastgoedwereld. Research consultants, data providers en vastgoedadviseurs dragen bij aan de bevordering van transparantie door up-todate marktinformatie betreffende huren, leegstand, yields en huurcontracten te publiceren. De kwaliteit, de beschikbaarheid en betrouwbaarheid van deze data is nog niet geheel optimaal maar verbeterd constant. Markten worden langzamerhand steeds minder intransparant. Het voornoemde is slechts van toepassing op de ‘volwassen’ ofwel liquide vastgoedmarkten (ib., pp. 628-629). In Commercial Real Estate, Analysis and Investments wordt door Geltner, Norman, Miller, Clayton en Eichholtz (2007, p. 654) een ‘Home Market’ concept behandeld. Zoals reeds geconstateerd is de vastgoedmarkt over het algemeen minder efficiënt dan bijvoorbeeld de aandelenmarkt die genoteerd staat op de beurs. Directe vastgoedinvesteerders kunnen daardoor beter in hun ‘home markets’ investeren omdat ze daar het beste toegang hebben tot informatie. Zij acteren als ‘insiders’ en hebben de beste informatie tot hun beschikking zodat zij kunnen ‘outperformen’ in tegenstelling tot investeerders die van buitenaf komen (ib. p. 654). Door het ‘Home Market’ concept te projecteren op de taxatiemarkt kan worden geconcludeerd dat locale kennis van de vastgoedmarkt en de betreffende deelmarkt essentieel is. Indien de taxateur locale kennis heeft, kan hij als ‘insider’ worden gezien. Bij de taxatie van een landelijk gespreide vastgoedportefeuille hebben de organisaties met een landelijk dekkend netwerk van taxateurs de voorkeur. Locale kennis van de vastgoedmarkt is dus een vereiste. 4.3.

Marktwerking

In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de werking van de vastgoedmarkt en op welke manier de deelmarkten gebruikersmarkt, beleggingsmarkt, ontwikkelingsmarkt en de markt voor bouwers op elkaar reageren. Dit zal worden gebaseerd op het vierkwadrantenmodel van DiPasquale –Wheaton. In Commercial Real Estate, Analysis and Investments wordt door Geltner, Norman, Miller, Clayton en Eichholtz (2007, pp. 21 32) het 4Q model DiPasquale – Wheaton behandeld. In Onroerend goed als belegging wordt door Gool van, Brounen, Jager en Weisz (2007, pp. 38 - 41) eveneens dit model uitgelegd. Deze paragraaf is danook op beide literatuur gebaseerd. Het model is ontwikkeld door Dipasquale en Wheaton in 1992 en Fisher (1992). Het model geeft inzicht in de toppen en de dalen in de vastgoedmarkt door middel van een systeem waarin cyclische overen onderreacties op onroerendgoedmarkten rationeel kunnen worden verklaard (ib. p. 39). Het model is hieronder weergegeven.


- 35 -


II

I

III

IV

Figuur 6: Schema 4 Q model Dipasquale - Wheaton (bron: Geltner, 2007)

Het model bestaat uit een viertal kwadranten. In het eerste kwadrant staat de vraag (D) centraal. Naarmate de huur (R) toeneemt zal de vraag afnemen. De vraagcurve kan naar links en naar rechts opschuiven. In dit kwadrant vinden de gebruikerstransacties plaats. Het aanbod van verhuurbare meters is een gegeven dat niet op korte termijn wijzigt. In het tweede kwadrant wordt de relatie gelegd tussen de huur (R) en de prijs (P) van vastgoed. De lijn geeft de kapitalisatievoet weer ofwel het aanvangsrendement. De helling is gelijk aan het quotiënt van huur en prijs. Indien het aanvangsrendement daalt zal deze lijn afvlakken en met dezelfde huur zal dus een hogere prijs worden betaald en andersom is dit eveneens van toepassing. In dit kwadrant vinden de beleggingstransacties plaats. Hieruit kan geconcludeerd worden dat deze twee kwadranten voor de taxateur belangrijke informatiebronnen op korte termijn zijn. Door middel van deze kwadranten kan de taxateur signalen van de vastgoedmarkt interpreteren bij het verrichten van taxaties. In iedere uitgave van de vastgoedvakbladen PropertyNl en de Vastgoedmarkt worden gebruikers- en beleggingstransacties vermeld. In het derde kwadrant wordt de bouwproductie (C) weergegeven. Naarmate de prijzen stijgen zal de bouwproductie toenemen. De lijn in de grafiek begint niet in de oorsprong. Er dient immers een minimaal prijsniveau te worden bereikt alvorens de bouwkosten worden gecompenseerd en met de bouw kan worden begonnen. In het vierde kwadrant wordt de bouwproductie gerelateerd aan het totale aanbod (Q) aan oppervlakte. Dit aanbod (Q) betreft het lange termijn aanbod, dat dankzij productie op peil wordt gehouden. Hoe groter de bouwproductie hoe meer aanbod aanwezig is. Concluderend kan gesteld worden dat deze twee laatste kwadranten voor de taxateur eveneens belangrijke informatiebronnen, op lange termijn, zijn. Door middel van deze kwadranten kan de taxateur signalen van de vastgoedmarkt interpreteren bij het verrichten van taxaties. De Nederlandse Vereniging van Bouwbedrijven (NVB) en de NEPROM geven diverse malen per jaar actuele berichtgeving omtrent de status van deze twee kwadranten op het gebied van onder andere bestaande voorraad gegevens en aanbod planvoorraad. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 36 -


Het antwoord op de zesde deelvraag: ‘Op welke manieren komen prijzen op de vastgoedmarkt tot stand en op welke wijze werkt de vastgoedmarkt?’ luidt: Door de theorie te bestuderen wordt begrepen welke marktinformatie de taxateur nodig heeft en gebruikt bij het verrichten van een taxatie. Door de confrontatie van vraag en aanbod komen prijzen tot stand. Door opname-, vraag- en aanbod gegevens te analyseren en de totstandkoming van marktprijzen te bestuderen kan inzicht worden verkregen op welke manier prijzen op de vastgoedmarkt tot stand komen. Door de totstandkoming van de gebruikers- en beleggingstransacties te analyseren. De invloed van de deelmarkten bouwen ontwikkelingsmarkt op de vastgoedmarkt te bestuderen en de aanwezigheid van markt(in)efficiency te beseffen kan de werking van de vastgoedmarkt beoordeeld worden. Na analyse van de theorie en mechanismen kan eveneens worden geconcludeerd dat actuele toegang tot marktinformatie en locale kennis voor de taxateur essentieel zijn. De taxateur dient de mechanismen in de markt te begrijpen. Indien de taxateur deze begrijpt alsdan kan hij ook transacties verklaren. Bovendien spelen tevens diverse structurele verklaringen een rol zo dient de taxateur een vertaling te maken van economische grootheden waaronder economische, culturele en demografische ontwikkelingen naar de gevolgen die deze hebben voor de waarde van vastgoed op micro-/pandniveau. De taxateur dient tevens maatschappelijk geëngageerd te zijn.


- 37 -


Hoofdstuk 5

Conclusie theoriedeel

Het conceptueel model van de voorgaande hoofdstukken 2, 3 en 4 ziet er als volgt uit.

Figuur 7: Conceptueel model theoretisch kader

In dit hoofdstuk worden aan de hand van de bestudeerde theorie conclusies getrokken. In paragraaf 5.1. wordt de setting makelaar/taxateur behandeld. In paragraaf 5.2. wordt de taxateur en integriteit en in paragraaf 5.3. wordt de vastgoedmarkt en de afgifte marktinformatie beoordeeld. In het tweede deel van dit hoofdstuk wordt in paragraaf 5.4. vervolgens een korte concurrentieanalyse weergegeven en wordt tevens de taxatiemarkt aan de hand van het vijf concurrentiekrachten model nader gestructureerd en in kaart gebracht Porter (2008, p. 4). 5.1.

Setting makelaar / taxateur

De makelaar is vanwege zijn zeer veelvuldige betrokkenheid bij de verkoop en koop van onroerende zaken, bij uitstek geschikt en in staat de (markt-) waarde van een onroerende zaak te bepalen. Hij is immers goed op de hoogte van de plaatselijke gebruiken en de overige specifieke aspecten van de locale vastgoedmarkt. Deze kennis is essentieel bij het verrichten van taxaties. Doordat hij zich begeeft in de directe dynamiek van de markt en transacties heeft hij daardoor toegang tot marktinformatie en heerst er doorgaans een behoorlijke zweem van commerciële (schijn) belangenverstrengeling. Door de historie, zoals opgenomen in hoofdstuk 2, te bestuderen moeten we concluderen dat door de jaren heen de makelaardij branche altijd gestoeid heeft met een vorm van integriteit. De combinatie van makelaar / taxateur is niet altijd de meest optimale. 5.2.

Taxateur en integriteit

De term “makelaar” is niet meer wettelijk beschermd zodat zelfregulering van toepassing is. Allerlei beroepsen brancheverenigingen doen hun best om kwaliteit en onafhankelijkheid te borgen. De certificeringregeling is op brancheniveau centraal geregeld en betreft vakbekwaamheidseisen bijgehouden door de instantie vastgoedCert. Gedrag- / en erecodes daarentegen worden eveneens aan de branche overgelaten maar deze zijn nog niet centraal geregeld. Diverse brancheverenigingen zoals RICS, NVM, LMV en VBO hebben individuele gedrag- / erecodes. Een op taxatiebranche niveau centraal geregelde gedragsrichtlijn en een erecode met actief en preventief toezicht op naleving en sanctionering bij niet naleving ontbreekt nog volledig. Door het branchebreed ontbreken van deze regels dient de makelaar en taxateur meer op afstand van elkaar te worden geplaatst verwijzend naar de publieke rol en de maatschappelijke verantwoordelijkheid die de taxateur bekleedt. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 38 -


5.3.

Vastgoedmarkt en afgifte marktinformatie

De taxateur die actief en locaal op de vastgoedmarkt aanwezig is zal zonder meer een betrouwbare taxatie kunnen uitbrengen. Hij zal inzicht moeten hebben in de transactieprijzen, de prijsvorming, opname-, vraag- en aanbodcijfers. Hij zal bovendien de marktinefficiëntie moeten kunnen onderkennen en de werking van de betreffende vastgoeddeelmarkten (bouwmarkt, ontwikkelingsmarkten, koopmarkt en gebruikersmarkt) op elkaar dienen te begrijpen. De taxateur dient de mechanismen in de markt te begrijpen. Indien de taxateur deze begrijpt kan hij ook transacties verklaren. Makelaardij collega´s zijn dan optioneel en zeker niet noodzakelijk. Iedere vorm van eventuele (schijn en/of commerciële) belangenverstrengeling wordt dan geëlimineerd. Bovendien dient de taxateur een vertaling te maken van economische grootheden waaronder economische, culturele en demografische ontwikkelingen naar de gevolgen die deze hebben voor de waarde van vastgoed op micro-/pandniveau. Ter verduidelijking wordt het voorgaande gedimensioneerd in een assenkruis. In Slag om de toekomst geeft Winden M. van (2003, pp. 149-151) een assenkruis weer. Het onderstaande dimensie diagram is geen scenarioanalyse maar is daarop geïnspireerd en zelf bewerkt. De twee assen vertegenwoordigen ieder een dimensie. De dimensie mate van toegang tot marktinformatie en mate van kans op commerciële (schijn) belangenverstrengeling. Het betreffen glijdende schalen en geen exacte en concrete kaders vandaar het woord dimensie. Iedere dimensie heeft twee relatieve uitersten namelijk het uiterste veel en het uiterste weinig. Er zijn vier combinaties mogelijk:


-

1. veel toegang tot marktinformatie en veel kans op commerciële (schijn) belangenverstrengeling;

-

2. veel toegang tot marktinformatie en weinig kans op commerciële (schijn) belangenverstrengeling;

-

3. weinig toegang tot marktinformatie en veel kans op commerciële (schijn) belangenverstrengeling;

-

4. weinig toegang tot marktinformatie en weinig kans op commerciële (schijn) belangenverstrengeling;

- 39 -


Figuur 8: Assenkruis belangenverstrengeling en marktinformatie

Het type onafhankelijke taxateur met makelaardij en de makelende taxateur, typen 3a en 3b zoals behandeld in paragraaf 2.3., kunnen in de eerste dimensie worden gepositioneerd. Het type onafhankelijke taxateur zonder makelaardij, type 3c, kan in de vierde dimensie geplaatst worden. 5.4.

Vijf concurrentiekrachten model van M. Porter

In Concurrentie Strategie, Analysemethoden voor bedrijfstakken & industriële concurrentie beschrijft Porter (2008, pp. 3-33) een model waarin een concurrentie analysemethode voor bedrijfstakken kan worden geanalyseerd. Het model wordt in deze thesis niet gebruikt om een compleet bedrijfstakanalyse onderzoek te verrichten. Het vijf concurrentiekrachten model (opgenomen in bijlage 2.) legt de fundamenten neer voor de ontwikkeling van een concurrentiestrategie. De basis van het formuleren van een concurrentiestrategie is, volgens hem, gelegen in de positionering van een bedrijf in zijn sociaal - economische omgeving (ib., p. 3). Zo stelt Porter verder dat de spelregels van concurrentie en de beschikbare strategieën waaruit het bedrijf kan kiezen in hoge mate worden beïnvloed door de structuur van de bedrijfstak waarin de onderneming acteert. Externe krachten zijn van relatief groot belang verwijzend naar het feit deze alle bedrijven in de sector aangaan. De intensiteit van de concurrentie hangt af van een vijftal basisfactoren. Het model bestaat uit een horizontale en verticale as. Op de horizontale as bevinden zich de suppliers, de deelnemende partijen en de afnemers. Op de verticale as bevinden zich de nieuwkomers, de deelnemende partijen en de substitutes. Op het snijpunt van beide assen bevinden zich de deelnemende partijen ofwel de bestaande bedrijven. De partijen zoals geformuleerd in het theoretisch kader kunnen worden geprojecteerd in het vijf concurrentie krachten model zodat de navolgende invulling ontstaat.


- 40 -


Figuur 9: vijf concurrentie krachten model (Porter, 2008) met eigen analyse

De verticale as. Substitutes: De typen taxateurs, zoals omschreven in paragraaf 2.3. Typen taxateurs in de huidige markt, worden gepositioneerd op de verticale as. De eerste groep, de niet professionele taxateur en de tweede groep, de afhankelijke (interne) professionele taxateur, worden gepositioneerd als de substitutes. De taxatie afnemende marktpartijen, zoals beleggers, kunnen immers overgaan op interne taxaties / taxateurs. Vastgoedfinanciers kunnen een eigen taxatieafdeling structureren en zijn dan minder afhankelijk van de externe taxateurs. Taxatie afnemende partijen kunnen ook terugvallen op niet gecertificeerde taxateurs hetgeen overigens niet snel het geval zal zijn. De derde groep betreft, in de theorie, de onafhankelijke professionele taxateurs. In de praktijk kunnen deze typen taxateurs worden onderverdeeld in een drietal, reeds behandelde, typen namelijk: Deelnemers: a) de taxateur werkzaam in een organisatie met zowel taxatieactiviteiten als makelaarsdiensten, waarbij de activiteiten gesplitst zijn in persoon en afdeling zoals onder andere DTZ, Savills, CBRE. b) de taxateur werkzaam in een organisatie met zowel taxatieactiviteiten als makelaarsdiensten, waarbij de activiteiten niet gesplitst zijn in persoon en afdeling. De taxaties worden verricht door taxerende makelaars of makelende taxateurs, zoals veel locaal en regionaal opererende woningen bedrijfsmakelaars. New Entry: c) de taxateur werkzaam in een organisatie die alleen taxatie diensten verrichten en die geen makelaarsdiensten op de markt aanbieden zoals onder andere Troostwijk en FGH Vastgoed Expertise. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 41 -


De horizontale as. Suppliers: De supplier van marktinformatie betreft de vastgoedmarkt en de betreffende deelmarkt in het bijzonder. De vastgoedmarkt levert immers deze belangrijke “grondstof” voor het maken van een taxatie. Zij wordt dan ook als belangrijke “leverancier” gezien. Op het snijpunt van de verticale- en de horizontale as in het model, zijn de deelnemers (de bestaande bedrijven) gepositioneerd. Zij ondervinden de meeste spanning in het krachtenveld. Afnemers: De afnemers vormen de taxatie afnemende groep en dienen onderverdeeld te worden in diverse klantgroepen. In het volgende hoofdstuk zal nader worden ingegaan op de diverse klantgroepen. De klantgroepen zullen vervolgens deel uitmaken van de af te nemen interviews.

Volgens de veronderstelling opgenomen in hoofdstuk 1 en hieronder wederom gesteld zal dit type taxateur een geduchte new entrant zijn en gaan concurreren met de reeds gevestigde traditionele makelaars/taxateur zoals hiervoor aangegeven onder ‘deelnemers’. De onafhankelijke en zelfstandige taxateurs zonder makelaardij afdeling gaan concurreren met de reeds gevestigde traditionele makelaars/taxateurs kantoren. Indien men actief op de markt aanwezig is, men inzicht heeft in transactieprijzen, de prijsvorming, de aanwezigheid beseft van markt(in)efficiency, de werking van de betreffende vastgoeddeelmarkt op elkaar (bouwmarkt, ontwikkelingsmarkten, koopmarkt en gebruikersmarkt) en bovendien een researchafdeling ter beschikking heeft, kan de taxateur voldoende signalen opvangen uit de vastgoedmarkt om een betrouwbare taxatie te verrichten. Makelaardij collega´s zijn dan optioneel en zeker niet noodzakelijk. Iedere vorm van eventuele (schijn en/of commerciële) belangenverstrengeling wordt daardoor geëlimineerd.

Bovendien zal de new entrant toetredingbarrières tegenkomen. Volgens Porter (ib. p7) zijn de zes belangrijkste belemmerende factoren die van invloed zijn op de bedreiging van een sector: -1)

schaalvoordelen;

-2)

productdifferentiatie;

-3)

overstapkosten;

-4)

toegang tot distributiekanalen;

-5)

kostennadelen onafhankelijk van de schaal;

-6)

regeringsbeleid

Ad.1) schaalvoordelen houden in dat de kosten per eenheid dienstverlening afneemt naarmate het absolute volume toeneemt. Schaalvoordelen houden sectortoetreding af. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 42 -


Porter stelt dat de nieuwkomer immers wordt gedwongen een keuze te maken tussen een intrede op grote schaal, hetgeen een scherpe reactie van de concurrente uitlokt, of een intrede op kleine schaal, wat relatief hoge kosten met zich meebrengt. Bovendien zijn er voordelen bij combinaties van dienstverlening zodat gemeenschappelijke kosten verdeeld kunnen worden zoals research, kennis, merknaam en administratieve ondersteuning. Een sector toetreder die niet optimaal profijt trekt uit nevenactiviteiten is in het nadeel ten opzichte van de reeds gevestigde bedrijven die dit wel doen (ib., p. 7). Ad.2) productdifferentiatie houdt in dat de gevestigde bedrijven merkbekendheid en loyaliteit van klanten genieten. Deze zijn onder andere het gevolg van reclame en gevestigde klantenservice en ook omdat ze reeds lang in de branche werkzaam en actief zijn. Bovendien houdt differentiatie voor de sectortoetreders een hoge barriére in, omdat ze zwaar moeten investeren om de gunst van de klant te krijgen (ib., p. 9). Ad.3) overstapkosten zijn de eenmalige kosten, waarvoor de afnemer komt te staan. Indien de afnemer van de ene dienstverlener naar de andere overstapt (ib., p. 10). Onder deze kosten kunnen vallen de kosten en tijd die nodig zijn voor het testen of kwalificeren van een taxatiedienst van een nieuwkomer. Ad.4) toegang tot distributiekanalen is tevens essentieel. De banden van de bestaande concurrenten met hun relaties kunnen gebaseerd zijn op reeds jaren lange contacten. Tevens kunnen deze banden zijn gebaseerd op uitstekende service of een exclusieve relatie. Het kanaal is dan volkomen geïdentificeerd met een bepaalde relatie (ib., p. 11). De vastgoed wereld betreft een relatief kleine wereld met een hoog “ons kent ons” gehalte. Ad. 5) kostennadelen onafhankelijk van de schaal waarbij gevestigde bedrijven kostenvoordelen hebben, die door eventuele sectortoetreders nooit kunnen worden geëvenaard, ongeacht hun omvang of bereikte schaalvoordelen. Een belangrijk en essentieel kritiek voordeel is onder andere: de gunstige toegang tot “grondstoffen” (ib., p. 11). Een belangrijke grondstof van een taxatie is marktinformatie zoals is weergegeven in figuur 8. Ad. 6) regeringsbeleid is de laatste belangrijke bron van barrières volgens Porter (ib., p. 13) en zijn met name van toepassing in gereguleerde bedrijfstakken waarbij veel regeringsbemoeienis is op het gebied van bijvoorbeeld kwaliteitsnormen. In paragraaf 8.1.2. worden deze aan de praktijk getoetst en nader behandeld.


- 43 -


Hoofdstuk 6

Wenselijkheid en verbeterpunten van klantgroepen

Dit hoofdstuk is beschrijvend en inventariserend. Door middel van de gestructureerde (diepte) interviews wordt inzicht gegeven welke wensen de betrokken klantgroepen hebben ten aanzien van het type taxateur en welke verbeterpunten zij zien in de huidige praktijk. De respondenten zijn aansprekende vastgoed professionals die binnen hun organisatie veelvuldig betrokken zijn bij taxaties en taxateurs. Daarnaast zijn er tevens een aantal ervaren taxatiespecialisten en overige specialisten geconsulteerd. Verwijzend naar de interview methodiek van de klantgroepen van taxateurs is er in de onderhavige thesis gekozen voor een goed gestructureerd gesprek aan de hand van een vragenlijst. Met behulp van een vragenlijst, die als leidraad heeft gefungeerd, heeft dit gesprek met de respondenten plaatsgevonden. De vragen bestaan uit een drietal soorten namelijk feitelijke vragen, vragen naar meningen en vragen naar de wenselijkheid en verbeterpunten. Er is onderscheid gemaakt tussen diverse klantgroepen omdat de verwachting bestaat dat binnen de grote diversiteit aan klantgroepen de wenselijkheid en behoeften met betrekking tot het onderwerp verschillend zullen zijn. De behandelde onderwerpen tijdens de interviews zijn: de setting van de makelaar/taxateur, de taxateur en integriteit, de vastgoedmarkt en de afgifte van marktinformatie en de output gegevens van het taxatieproduct. In de bijlagen is een lijst opgenomen met de geïnterviewden, een lijst met de interviewonderwerpen en zijn de vragen meer gedetailleerd weergegeven. 6.1.


Bij de setting van de makelaar en de taxateur in één organisatie heeft een aantal respondenten een niet geheel optimaal comfortabel gevoel. Zij zijn echter wel van mening dat de makelaarsorganisaties hun best doen met betrekking tot de ‘Chinese Wall’. Alleen de markt ervaart deze nog niet altijd. Met name de klantgroepen institutionele beleggers, accountants, ontwikkelaars en bench mark instituten nemen een sceptische houding aan. Zij noemen het ‘Paper Wall’. De respondenten van de klantgroepen hypothecaire financiers en particuliere beleggers hebben hier een beter maar nog geen optimaal gevoel bij. Zij vinden het klankborden tussen makelaar en taxateur doorslaggevend bij hun wens om scherpte in een waardering te krijgen. Deze respondenten vinden dat uit de transacties en andere marktinformatie, die gepubliceerd worden, niet de incentives, allonges en de expiratiedata van de vigerende huurcontracten blijken. In een neergaande/stagnerende markt geeft de vastgoedmarkt nog minder betrouwbare informatie af. Het klankborden met makelaardij collega’s is dan nog meer van belang. In een non market zijn no-deals, afgekapte onderhandelingstrajecten, transacties die worden ontbonden, tevens signalen die de taxateur mee dient te nemen om een extra teneur van de markt te krijgen. Respondenten zijn merendeels van mening dat de taxateur meer dient te communiceren over eventuele betrokkenheid van zijn kantoor bij de betreffende deal. Indien er conflicterende belangen zijn dient de taxateur deze door duidelijk te communiceren inzichtelijk te maken. Dit gebeurt volgens hen te weinig. Het managen van eventuele conflict of interest is van groot belang. Een duidelijke positie van de taxateur ten opzichte van de deal en de communicatie hierover, eventueel te vermelden in de rapportage, vinden zij essentieel. Het niet altijd effectief ervaren van de ‘Chinese Walls’ door de markt komt, volgens het merendeel van de respondenten, tot uiting in onder andere het navolgende namelijk: de onduidelijkere feestructuur. Een vooraf afgesproken fixed fee of een urentarifering zou wenselijker zijn. Een courtage in percentagevorm afhankelijk gesteld van de getaxeerde waarde is onwenselijk. De aanwezigheid van een hiërarchische verhouding tussen makelaar en taxateur in een organisatie is onwenselijk. Onduidelijkheid inzake de positionering betreffende de verhouding tussen taxateur en de deal. De communicatie hierover ontbreekt. Het ontbreken van en toezicht op diverse compliance en gedrag- en integriteitrichtlijnen zowel op branche- als op organisatieniveau.


- 44 -


Bovendien hebben een aantal respondenten aangegeven dat zij huiverig zijn, zeker in de huidige marktsituatie, dat de aangeleverde ‘rentrolls’ enerzijds worden gebruikt voor taxatiewerkzaamheden maar tevens eventueel gebruikt worden als acquisitietool. De huurders op deze aangeleverde huurlijsten met een naderende expiratiedatum kunnen door de (collega)makelaars actief worden benaderd om van ruimten te veranderen. Een membraam systeem waarbij informatie wisselt van de makelaarafdeling naar de taxatieafdeling en niet andersom zou daarbij eventueel kunnen helpen. Bovendien zou een fysieke splitsing, tussen makelaardij- en taxatieafdeling bijvoorbeeld door deze onder te brengen in twee separate gebouwen bijdragen aan een comfortabeler gevoel. 6.2.


De respondenten zijn van mening dat de vastgoedbranche in zijn algemeenheid en de taxatiebranche in het bijzonder een aantal zaken beter dient te regelen. Iedere branche heeft zo zijn excessen maar de vastgoedbranche krijgt momenteel heel erg de negatieve aandacht van de media. Door deze aandacht wordt alles wel in sterke mate vergroot aldus het merendeel van de respondenten. Toch zeker nu in de huidige economische situatie, zijn respondenten het erover eens dat betrouwbaarheid, betrouwbare partners, integriteit en onafhankelijk, op alle vlakken, essentieel is. De huidige regelgeving schiet te kort. Er dient een eenduidige gedragscode te komen voor de branche. Zij vinden dat er meer actief en preventief toezicht dient te komen en sanctionering op niet naleving. Diverse aanbevelingen van de respondenten zijn: een duidelijkere feestructuur zoals een fixed fee of een urentarifering en geen courtage van de getaxeerde waarde, geen hiërarchie verhouding tussen makelaar en taxateur in een organisatie, duidelijkere communicatie betreffende de verhouding tussen taxateur en de deal, diverse compliance en gedrags- en integriteitsrichtlijnen op organisatieniveau zodat zijn positie meer geborgd en versterkt wordt en de markt de ‘Chinese Wall’ beter kan ervaren. De onafhankelijke positie van de taxateur dient in elk geval sterk verbeterd te worden. 6.3.


Tijdens de gesprekken met de respondenten kwamen diverse items regelmatig terug. In deze paragraaf worden deze hoofditems belicht waaronder liquide- en illiquide vastgoedmarkten, gepubliceerde en niet gepubliceerde data en de wenselijkheid en haalbaarheid van een apart te formeren databank. Liquide en illiquide vastgoedmarkten: Het merendeel van de respondenten van alle klantgroepen maakt een onderscheid in soorten markten, namelijk: een liquide en een illiquide vastgoedmarkt. Deze globale indeling kan zowel geografisch als marktcyclisch worden gemaakt. Bij een geografische indeling kan onderscheid worden gemaakt in de liquide markten zoals vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. De vastgoedmarkt in Amsterdam is het meest liquide van deze vier en Den Haag is het minst liquide.De kenmerken van geografische liquide markten zijn relatief grote markten, relatief veel volume en een hoge mate van dynamiek en professionaliteit. Er zijn meer marktpartijen in een liquide markt, de markt is “volwassener” waardoor de kennis breder in de markt ligt en er is ook meer geld voor onderzoek of andere initiatieven die de transparantie bevorderen. Liquide markten functioneren relatief beter dan illiquide markten en zijn over het algemeen beter geïnstitutionaliseerd. In liquide markten is er volgens het merendeel van de respondenten minder discussie en minder discrepantie tussen waarderingen en geeft de vastgoedmarkt relatief meer betrouwbare, accurate, actuele en in voldoende mate marktinformatie af. De liquide markt functioneert daardoor beter en is een relatief minder inefficiënte markt.


- 45 -


In een illiquide markt, zoals Winterswijk en Helmond kunnen er meer discussies over de hoogte van de waarderingen ontstaan. De verschillen in waarderingen kunnen groter zijn. De markt functioneert over het algemeen nog inefficiënter dan de liquide markt. Bij een illiquide markt, waar volgens het merendeel van de respondenten, nog meer marktinefficiency heerst is het hebben van marktinformatie een groot voordeel (zie tevens ‘Home Market Concept’ hoofdstuk 4.2). In een geografische illiquide markt kan er wel intensief contact zijn tussen de paar partijen die actief zijn in die markt en zo de informatie afschermen. Locale kennis blijft altijd essentieel. Bij een marktcyclische indeling kan sprake zijn van een opgaande markt en een neergaande/stagnerende vastgoedmarkt zoals thans het geval is. De opgaande markt is liquider dan de neergaande markt. In een florerende opgaande markt is er sprake van een aanbiedersmarkt en geeft de vastgoedmarkt relatief meer betrouwbare, accurate, actuele en overigens in voldoende mate marktinformatie af. De eigenaren van de panden zijn gebaat bij de uitwisseling van marktinformatie met name in een opgaande markt. Zij zijn immers gebaat bij een zo hoog mogelijke waardering en zullen dan ook gebruik maken van deze evidence om de waarde op te stuwen. In een stagnerende/neergaande (vragers)markt is er natuurlijk feitelijk minder marktinformatie aanwezig en is de betrouwbaarheid, actualiteit en marktwerking minder dan in een markt waar veel uitwisseling en relatief meer waarnemingen aanwezig zijn. De eigenaren zijn dan mogelijk gebaat bij minder transparantie omdat zij een afwaardering/correctie naar beneden niet wenselijk achten. De vastgoedmarkt is dan nog inefficiënter en werkt nog minder perfect (imperfect). Daarnaast merkt een respondent van de klantgroep accountants ten aanzien van het voorgaande op dat de taxateurs in Nederland en continentaal Europa “distressed sales” niet direct meenemen in hun waarderingen als evidence waardoor de waarderingen minder snel naar beneden werden aangepast. In de United Kingdom worden “distressed sales” wel veel meer meegenomen zodat men in voorkomende gevallen een directe en stevigere waardedaling ziet (volatieler). In een neergaande markt is het meer modelmatiger taxeren “value to model” dan in een opgaande en minder inefficiëntere markt. In een opgaande markt is er meer evidence en is er vrijwel geen discussie over de waarde. “Value to market” is meer mogelijk. Bij de klantgroep projectontwikkelaars spelen nog andere zaken een rol. De betrouwbaarheid, actualiteit, transparantie en de mate van marktinformatie is danook in eerste instantie voldoende voor een eerste check van een propositie. De transactieprijs is in eerste instantie veel minder relevant. De potentiële (her)ontwikkelingsscenario’s in de (nabije) toekomst zijn veel relevanter in de planexploitatieopzet. Marktinformatie op het gebied van structuur- en masterplannen zijn meer van belang dan vigerende transactieprijzen. Als onderscheid wordt door respondenten bovendien het belang van de lokatie aangegeven, zoals bijvoorbeeld de positie gelegen in een uitleggebied (veelal agrarische bestemming) en de positie van een inbreidingslocatie (binnenstedelijk). Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of daarin een strategische positie dient te worden ingenomen. Bij een agrarische bestemming (potentieel uitleggebied) is de agrarische grondprijs en de nabetaling van belang. De taxateur dient volgens respondenten meer rekening te houden met een eventuele nabetaling en dient daarvan in zijn rapportage melding te maken. Dit gebeurt niet altijd maar is wel van groot belang. Het betreft veelal koude grond en de marktinformatie waarop de taxateur zijn waardering baseert heeft vaak een abstract karakter. Voor de volledigheid vermeld ik hier dat de marktinformatie bestaat uit locationele aspecten en uit plannen in de vorm van structuurvisies en masterplannen. Bij inbreidingslocaties is veelal sprake van een object of complex. Ook daar kunnen de (toekomst) plannen van een hoog abstractieniveau zijn maar met een concreet object of complex kan eventueel in de tussenliggende periode huur gerealiseerd worden. De waardering kan dan concreter op kasstroom niveau / kapitalisatiefactor met de bijbehorende (zachte) randvoorwaarden bepaald worden. De noodzakelijke marktinformatie dient dan vaak concreter te zijn. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 46 -


Gepubliceerde en niet-gepubliceerde data: Het merendeel van de respondenten merken op dat de laatste tijd weinig detail informatie wordt vrijgegeven. De transparantie wordt daardoor minder. In de propertyNL en vastgoedmarkt wordt vaak gesteld “tegen marktconforme condities”. De nadere details worden uit privacy en/of concurrentieoverwegingen niet vrijgegeven. Welke klanten willen immers vrijgeven dat zij voor een zeer hoog bedrag per jaar een pand gehuurd hebben! De gepubliceerde cijfers zoals de beleggingstransacties, de gebruikerstransacties en de aanbod- en opname cijfers betreffen volgens respondenten met name een marketingtool en een ‘verkoopshow’ van de makelaarsorganisatie. De accuratesse bij de transactiecijfers laat vaak te wensen over. De gegevens zijn eventueel wel geschikt voor nadere research doeleinden en laten een gedeeltelijke teneur van de vastgoedmarkt zien. Een eerste scan is prima maar het totaal beeld van de ‘deal’ ontbreekt. Een marktconforme waardering, slechts gebaseerd op alleen deze bronnen, is niet optimaal haalbaar omdat informatie met betrekking tot onder andere incentives en expiratiedata ontbreken. De marktrapportages met onder andere aanbod- en opname cijfers van de professionele vastgoedmarktpartijen zijn overwegend goede weerspiegelingen van de vastgoedmarkt. Dit is ook wel logisch omdat met het uitgeven van de marktinformatie een groot reputatie risico wordt gelopen indien die niet correct zou zijn. Het onderling vergelijken van cijfers blijft volgens respondenten zeer lastig omdat bij het samenstellen van de data vaak verschillende uitgangspunten worden gehanteerd. Enerzijds is het publiceren van cijfers een marketingtool van de makelaarsorganisaties om hun ‘handel’ te etaleren voor vervolgopdrachten en anderzijds kan het tevens een belegger helpen een positief verhuurbericht uit te brengen richting aandeelhouders. Het betreft dan een ondersteunend communicatiemiddel naar aandeelhouders. Het merendeel van de respondenten onderscheidt een tweetal lagen namelijk: de eerste laag van gepubliceerde data waaronder transactiecijfers van gebruikers- als beleggingszijde en vraag- / aanbod gegevens. De tweede laag van niet-gepubliceerde transactiecijfers en data is echter veel belangrijker volgens merendeel van de respondenten. De informatie vanuit de vastgoedmarkt is veelal niet toereikend zodat eigen waarnemingen nodig zijn via eigen deals, via goede research afdelingen of via financieringsaanvragen om het beeld compleet te maken. Het merendeel van de respondenten vinden de eerste laag onvoldoende. De tweede laag is essentieel omdat daar de achterliggende elementen van de overeenkomsten zichtbaar worden. De klantgroep accountants en benchmark instituten beoordelen alleen de taxaties procedureel en op consistentie. Aan de hand van de beschikbare gepubliceerde marktinfo kunnen zij een goed gevoel krijgen bij de vastgoedportefeuilles. De klantgroep accountants analyseert met name de consistentie in de taxatierapporten versus de financiële administratie van de cliënt. Onder andere het huurniveau, eventuele leegstand, ingeschatte onderhoudskosten en de expiratiedata van de vigerende huurovereenkomsten worden met de gegevens in de financiële administratie van de cliënt vergeleken. Daarnaast kunnen zij benchmarken tussen vastgoedfondsen onderling. Zij krijgen veel vastgoedcijfers onder ogen van andere vastgoedfondsen zodat zij het vastgoed onderling kunnen vergelijken. Accountantskantoren met een Real Estate Advisory Service zijn over het algemeen in het voordeel. Indien de accountants een verdiepingsslag willen maken kunnen zij een interne vastgoedspecialist / interne taxateur inschakelen. In een illiquide-/neergaande markt maken zij vaker een afspraak met de betreffende taxateur voor nadere toelichting. Apart geplaatste databank: Het merendeel van de respondenten geeft aan dat er een spanningsveld heerst. Momenteel wordt betaald voor marktinformatie. Indien deze publiekelijk bekend wordt gemaakt op detailniveau zou het kunnen zijn dat de Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 47 -


markt niet meer bereid is te betalen voor marktinformatie. Hier komt nog bij dat de professionele (makelaars) organisaties worden betaald voor het verstrekken van marktinformatie. In feite zijn zij daarom gebaat bij een meer intransparante, minder perfecte (imperfectie) en minder efficiëntie (inefficiënte) werkende vastgoedmarkt. De klantgroepen benchmark instituten, de accountants en de institutionele beleggers zijn alle voorstander van een apart geplaatste databank. Het is volgens hen wenselijk, haalbaar en noodzakelijk een gestandaardiseerd platform (databank) te creëren, zodat meer transparantie wordt bewerkstelligd. De databank kan worden voorzien van de nodige vertrouwelijkheids protocollen en eventueel worden beheerd door een “trusted partner”. De “trusted partner” kan zorgen voor accurate, kwalitatieve en gevalideerde data, zowel ten aanzien van gerealiseerde transacties alsook ten aanzien van voor verschillende andere doeleinden dan transacties afgegeven waarden. De data in deze databank zijn in ieder geval inzichtelijk gemaakt. Met deze databank kan naar het oordeel van deze respondenten een professionaliseringsslag gemaakt worden. Taxateurs hoeven zich niet meer te bekommeren in de selectie en filtering van transacties, vindt een respondent van de klantgroep benchmark instituten, die op zowel de koop als huurmarkt plaatsvinden, maar zij kunnen hun activiteiten verplaatsen door een vertaling te maken van de sociaal-economische, sociaal-culturele en demografische ontwikkelingen naar de gevolgen die deze hebben voor de exploitatie en waarde van vastgoed alsook op micro-/pandniveau. Het voorgaande vraagt overigens wel om een aanmerkelijk hoger en anders georiënteerd opleidingsniveau dan thans van de taxateurs verwacht wordt. Een hbo / academisch niveau met een ruimtelijk economische inslag, in plaats van het nu nog vaak mbo / hbo niveau met een vastgoedbeheer inslag. Bij de klantgroep projectontwikkelaars spelen andere zaken een rol namelijk zoals weergegeven in het onderstaande voorbeeld: (Tijdslijn)

Tijdstip aankoop

Concreet bestemmingsplan

Indien de tijd tussen tijdstip aankoop en tijdstip concreet bestemmingsplan verder uit elkaar is gelegen is de afstand tussen koude naar warme grond aan meer risico’s onderhevig en is de kans op fluctuaties groter. Indien dichter bij het tijdstip van een concreet bestemmingsplan wordt getaxeerd zijn de transactieprijzen en de andere door de vastgoedmarkt afgegeven marktinformatie veel relevanter dan de wanneer er in een heel vroeg stadium wordt getaxeerd. Een centraal geplaatste databank speelt dan een beperktere rol. 6.4.

Outputgegevens taxatieproduct

In de vragenlijst zoals gedetailleerd is opgenomen in de bijlagen werden de respondenten geconfronteerd met een wenselijkheid matrix. In deze paragraaf worden de wensen van de respondenten aangegeven ten aanzien van het taxatieproduct. Deze matrix belicht vanuit, een traditioneel en modern perspectief, items zoals rapportvorm, puntschatting versus waarde als bandbreedte, vermelding courantheid, offensieve- of een defensieve prijsschatting en de ondertekening van het taxatierapport. Rapportvorm: Ten aanzien van de rapportvorm wordt door het merendeel van de respondenten aangegeven dat zij de voorkeur hebben voor een hard copy rapportvorm of een digitale versie met handtekening. Een mondelinge toelichting of een presentatie wordt bij het merendeel van de respondenten niet op prijs gesteld en is alleen van belang indien in het rapport inconsistent is of de waarde enorm afwijkt. De klantgroep accountants geeft aan dat zij in de vigerende meer illiquide markt, met minder evidence, vaker een beroep doen op de taxateurs voor een mondelinge toelichting. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 48 -


Puntschatting versus waarde als bandbreedte: Met betrekking tot de waarde bepaling vindt het merendeel van de respondenten een puntschatting het meest gewenst. De klantgroep hypothecaire financiers merkt daarbij op dat zij een waarde als bandbreedte wenselijk achten door tevens een executiewaarde of een leegwaarde vast te stellen. Daarmee kan een exit scenario worden bepaald en vervolgens kan een risicoprofiel ofwel een rentetarief gecommuniceerd worden. De klantgroep accountants merkt op dat eind 2008 voor hen een spannende periode was. De taxateurs dreigden een bandbreedte aan te geven in hun taxaties en geen puntschattingen. De puntschattingen zijn voor deze klantgroep, voor het vaststellen van de jaarrekening, essentieel. Bij het merendeel van de klantgroepen bestaat geen behoefte aan het opnemen van risico- / gevoeligheidsanalyses en advies over een standaarddeviatie. De respondenten vinden het aardig om te lezen maar zij zijn van mening dat het geen onderdeel hoeft uit te maken van een taxatieproduct. Vermelding courantheid: De vermelding van de courantheid vinden alle respondenten wenselijk. Daarbij geven de klantgroep hypothecaire financiers aan dat zij het daarbij wenselijk achten, dat kenbaar is wie de potentiële kopers en typen huurders zijn. Een concrete uitspraak inzake de verkoopbaarheid en verhuurbaarheid is voor deze klantgroep essentieel. De klantgroepen hypothecaire financiers en institutionele beleggers vinden daarnaast een rating gekoppeld aan de courantheid van belang. Offensieve- of een defensieve prijsschatting: Het merendeel van de respondenten van de klantgroepen hypothecaire financiers en institutionele beleggers geven de voorkeur aan de prijs schatting uitgaande van meerdere kopers oftewel een defensieve inschatting. Het merendeel van de respondenten van de overige klantgroepen geeft aan dat zij in een opgaande markt een offensieve inschatting, “highest and best use”, wenselijk vindt. In een stagnerende en neergaand markt geven zij daarentegen de voorkeur aan een defensieve inschatting. De klantgroep accountants merkt daarbij nog op dat de “highest and best use” inschatting en de inschatting behorende bij meerdere kopers hetzelfde kunnen zijn. Ondertekening taxatierapport: Alle respondenten zijn het eens dat de naam van de taxateur, in het kader van transparantie, inzichtelijk dient te zijn. Deze taxateur dient het betreffende taxatierapport te ondertekenen. Daarnaast dient tevens de verantwoordelijke leidinggevende met naam en functie transparant in het taxatierapport vermeld te worden en dient deze eveneens te ondertekenen. Het merendeel van de klantgroep hypothecaire financiers merkt daarbij op dat zij de voorkeur hebben voor taxateurs opgenomen op de door hen gepubliceerde lijst met “preferred suplliers”. Van belang is te onderkennen dat de klant zelf opdrachtgever is voor de taxatie. Het vooraf sluiten van een overeenkomst tussen de opdrachtgever/-nemer hoort daarbij. Door middel van een raamovereenkomst hebben de meeste financiers met de “dedicated valuers” een overeenkomst dat zij de organisatie van de taxateur aansprakelijk kunnen stellen.


- 49 -


Hoofdstuk 7

Conclusie praktijkdeel

In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de zevende deelvraag: ‘Welke wensen hebben de betrokken klantgroepen ten aanzien van het type taxateur en welke verbeterpunten zien zij in de huidige praktijk?’ 7.1.


De omgeving waarin de taxateur opereert heeft meer behoefte aan vertrouwen, transparantie en objectiviteit. Met name de respondenten van de klantgroepen institutionele beleggers, accountants, ontwikkelaars en bench mark instituten zijn voor meer protocollisering en toezicht met sanctionering. Zij prefereren meer scheiding tussen advies en auditing. In geografische- en marktcyclische liquide markten is meer scheiding tussen makelaar en taxateur mogelijk dan in illiquide markten. In illiquide markten is veelal de voorkeur voor een combinatie van een makelaar/taxateur. Door de intransparantie, inefficiëntie en imperfectie van de vastgoedmarkt wordt door het merendeel van de respondenten voor de combinatie van makelaar en taxateur in een organisatie gekozen. Een internationaal label van de taxatieorganisatie vindt een aantal respondenten van de klantgroep institutionele beleggers van belang omdat aandeelhouders daar prijs op stellen. 7.2.


Het merendeel van de respondenten is voor meer protocollisering en regulering. Tevens dient meer preventief en actief toezicht op naleving ingesteld te worden. Bovendien dient vaker sanctionering door middel van tuchtrechtspraak te worden ingesteld en vaker strafrechtelijke vervolging daar waar nodig. De borging van de taxateur en zijn systemen vinden respondenten essentieel. De positie van de taxateur dient versterkt en nog meer geborgd te worden verwijzend naar zijn publieke functie en maatschappelijke rol. De branche dient dit nog meer op te pakken. De betreffende brancheverenigingen zoals RICS en NVM zijn volgens het merendeel van de respondenten, de meest geschikte partijen inzake het opstellen van een eventuele gezamenlijke gedragscode. VastgoedCert is een goed instituut voor de borging van het opleidingsniveau. De terugkeer van de beëdiging is niet meer van deze tijd volgens het merendeel van de respondenten. Ook in verband met vrije marktwerking op Europees niveau is dit niet meer haalbaar. De borging dient niet perse op centraal overheidsniveau plaats te vinden maar op brancheniveau, vindt het merendeel. Door het hanteren van ‘Chinese Wall’ en het conformeren aan RICS richtlijnen komen deze volgens respondenten geloofwaardiger over, hoewel het e.e.a. nog wel voor verbetering vatbaar is. Het opstellen en het ontwikkelen, op kantoorniveau, van gedragcodes, governance richtlijnen en compliance activiteiten helpen hierbij. Daarnaast dient, volgens hen, meer toezicht en sanctionering te komen zodat de ‘buitenwereld’ eveneens de ‘Chinese Wall’ kan ervaren. Een membraam systeem waarbij informatie wisselt van de makelaarafdeling naar de taxatieafdeling en niet andersom zou daarbij helpen. 7.3.


In de interviews worden divers hoofditems door de respondenten, regelmatig, belicht waaronder liquide- en illiquide vastgoedmarkten, gepubliceerde en niet gepubliceerde data en de wenselijkheid en haalbaarheid van een apart te formeren databank. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 50 -


Liquide- en illiquide vastgoedmarkten Indien we de praktijk bestuderen kan het volgende geconcludeerd worden. In geografische- en marktcyclische liquide markten functioneert de vastgoedmarkt over het algemeen efficiënter en perfecter en is er meer afgifte van marktinfo aanwezig. De liquide markten zijn transparanter waardoor snellere en betere toegang tot de vastgoedmarkt mogelijk is. Het merendeel van de respondenten vinden dat de afgifte van marktinformatie van de vastgoedmarkt, over het algemeen, niet geheel optimaal functioneert. Dit is mede afhankelijk van de liquiditeit van de betreffende markt. De vastgoedmarkt heeft, volgens hen, nog steeds een hoge mate van intransparantie en werkt nog steeds niet geheel perfect en is inefficiënt. Door middel van gepubliceerde data kan wel een teneur van de vastgoedmarkt worden vastgesteld maar de accuratesse om daarop een marktconforme taxatie te baseren ontbreekt. De taxateur dient het besef te hebben van de aanwezigheid van marktinefficiency bij het analyseren van gegevens op taxatiedatum. Door deze inefficiency is het verkrijgen van actuele marktinformatie essentieel. De meeste respondenten merken expliciet op dat locale kennis essentieel is. Gepubliceerde en niet gepubliceerde data Indien we de praktijk op dit onderdeel bestuderen kan het volgende geconcludeerd worden. In de markt worden diverse soorten marktinformatie en de daarbij behorende data onderscheiden namelijk: 1) informatie over gerealiseerde opname-, vraag- en aanbodcijfers in het verleden; 2) gerealiseerde transacties en achtergrondgegevens met betrekking tot zowel gebruikers- als beleggingstransacties; 3) info over, eventuele, toekomstige transacties waaronder: a) de marktinformatie over de vraagzijde zoals bijvoorbeeld: wie heeft geboden op welke locaties en is het niet geworden. Welke gegadigde kopers zijn in de markt, wat is hun biedinggedrag en tegen welke voorwaarden en b) de marktinformatie over de aanbodzijde zoals bijvoorbeeld: wat is te koop, welke eigenaren zijn in voor verkoop en tegen welke voorwaarden. De taxateur dient tevens een vertaling te maken van economische grootheden waaronder sociaal-economische, sociaal-culturele en demografische ontwikkelingen naar de gevolgen die deze hebben voor de waarde van vastgoed op micro-/pandniveau. De respondenten vinden dat voor een eerste quickscan van de vastgoedmarkt gepubliceerde data prima kunnen fungeren. Daarnaast vinden zij dat voor een meer weloverwogen oordeel een verdiepingsslag noodzakelijk is. De achterliggende factoren, die een transactieprijs bepaald hebben, dienen inzichtelijk te zijn. Verwijzend naar onder andere het heterogene product en de uniciteit van vastgoed, in het algemeen, kunnen de gepubliceerde cijfers niet optimaal met elkaar worden vergeleken. Het is, bijvoorbeeld, lastig vergelijkingen te vinden van soortgelijke transacties en het zijn over het algemeen niet centraal gevalideerde en geobjectiveerde data. De gepubliceerde transactieprijzen zijn een resultante van een onderhandelingsproces. De toegang tot de, zoals hiervoor geformuleerde, tweede laag vinden zij danook essentieel. Daarnaast vindt het merendeel van de respondenten dat binnen de eigen organisatie zelf ook marktkennis aanwezig dient te zijn. Op deze manier kunnen zij externe partijen controleren. Het merendeel van de respondenten verricht eigen research en raadpleegt diverse onafhankelijke bronnen. Het formeren van vastgoedafdelingen, binnen de eigen organisatie, wordt wenselijk gevonden. Op deze manier wordt marktinformatie intern in de organisatie geborgd en wordt voeling met de vastgoedmarkt gehouden. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 51 -


Apart geplaatste databank Het merendeel van de respondenten vindt een apart geplaatste databank wenselijk. Over de haalbaarheid wordt wisselend gedacht. De klantgroepen benchmark instituten, de accountants en de institutionele beleggers zijn, merendeels, van mening dat een apart geplaatste databank zou bijdragen aan de versterking van de positie van de taxateur. Het zou daarnaast tevens bijdragen aan een transparanter en perfecter afgifte van marktinformatie en dat er meer sprake is van een efficiënter informatiestroom. Een databank zorgt voor meer dekking van de deals die in de gehele vastgoedmarkt plaatsvinden. Makelaarsorganisaties hebben hun eigen database en hebben daardoor alleen, nauwkeurig, inzicht in eigen deals en niet in die van anderen. Zij hebben wel een groot marktaandeel maar ook een deel van de markt gaat aan hen voorbij. De klantgroep institutionele beleggers merken nog nader op dat meer transparantie, op korte termijn, van groot belang is met name verwijzend naar het afhaken van investeerders die in hun Asset Liability Management studies (ALM) focussen op meer transparantere markten zoals aandelen en obligaties. De beurskoersen zorgen voor transparantie van de prijzen van aandelen, terwijl de waardering van vastgoed volatiel kan zijn en teveel afhangt van vaak niet te toetsen, subjectieve, elementen. De voorhanden zijnde cijfers dienen geobjectiveerd te worden. In de huidige vastgoedmarkt spreken, vastgoedprofessionals, elkaar tegen met betrekking tot afwaarderingen hetgeen de transparantie en de eenduidigheid niet ten goede komt. De klantgroep accountants merkt nog expliciet op dat de taxateurs toch meer afhankelijk van de markt zijn dan dat zij in eerste instantie dachten. Verwijzend naar de markt is er vaak een gebrek aan transparantie door complexheid van deals en het ontbreken van inzicht in allonges en incentives. Daarnaast reageert de vastgoedmarkt niet efficiënt genoeg en is de onzekerheid groter bij het vaststellen van een waarde in een neergaande markt. De klantgroepen hypothecaire financiers en particuliere beleggers vinden een separaat geplaatste databank niet direct noodzakelijk. Zij zijn van mening dat je alleen een marktconforme waardering kunt verrichten met de meest recente marktinformatie en dat een databank altijd achterloopt. Na bestudering van het praktijkdeel kunnen de typen taxateurs in het geïntroduceerde assenkruis zoals opgenomen in hoofdstuk 5 worden gepositioneerd. De onafhankelijke taxateur met makelaardij en de makelende taxateur worden in de eerste dimensie geplaatst. De makelende taxateur wordt geheel links boven in de eerste dimensie geplaatst. Dit type taxateur heeft immers een optimaal ofwel een relatief hoge mate toegang tot marktinformatie en een relatief hoge mate van kans op commerciële (schijn) belangenverstrengeling. De onafhankelijke taxateur met makelaardij wordt rechts onder in het eerste dimensie geplaatst. Dit type taxateur heeft relatief minder toegang tot marktinformatie, dan de makelende taxateur. Bovendien heeft dit type, afhankelijk van werking van de Chinese Walls, een mindere mate van kans op commerciële (schijn) belangenverstrengeling. De onafhankelijke taxateur zonder makelaardij wordt in de vierde dimensie geplaatst. Dit type taxateur heeft relatief minder toegang tot marktinformatie en heeft relatief weinig tot geen kans op commerciële (schijn) belangenverstrengeling. Door zich actief op de vastgoedmarkt te bewegen en door gedegen research kan dit type taxateur zonder makelaardij de drie typen marktinformatie, in bepaalde mate, verkrijgen.


- 52 -


Figuur 10: Assenkruis belangenverstrengeling en marktinformatie met positionering


- 53 -


Hoofdstuk 8

Algehele conclusie en aanbevelingen

In dit hoofdstuk wordt in paragraaf 8.1. een algehele conclusie gevormd. Door de confrontatie van het theoriedeel en het praktijkdeel wordt in het eerste deel van paragraaf 8.1.1. antwoord gegeven op de achtste deelvraag: ‘Welke mogelijke rollen kunnen de diverse typen taxateurs vervullen met betrekking tot de aard van de doelstellingen van de taxatierapportages?’

Bovendien wordt in paragraaf 8.1.2. antwoord gegeven op de centrale vraagstelling: ‘Wat is de wenselijkheid van onafhankelijke vastgoedtaxateurs vanuit het perspectief van institutionele klanten?’

In paragraaf 8.1.3. wordt de veronderstelling behandeld zoals opgenomen in hoofdstuk 1. In het eerste deel wordt aan de hand van de opgedane kennis het concurrentiespel beoordeeld en in het tweede deel wordt behandeld of de taxateur voldoende signalen kan opvangen uit de vastgoedmarkt om een betrouwbare taxatie te verrichten. In de vorm van een strategisch advies aan de vastgoed taxatiebranche wordt in paragraaf 8.2. aanbevelingen gedaan. 8.1.

Algehele conclusie

8.1.1. Rollen typen taxateurs

Twee elementen vallen na bestudering op, namelijk het te kort schieten van de huidige regelgeving en de toezicht op de naleving ervan, alsmede de intransparantie van de vastgoedmarkt. Regelgeving Bij de setting van de makelaar en de taxateur in één organisatie heeft de markt geen echt comfortabel gevoel. Er kunnen drie typen belangenstrijdrisico’s worden getypeerd. Bij de taxateur met makelaardij is het risico onzeker door gereguleerde uitwisseling. Bovendien is het risico mede afhankelijk van het functioneren van de ‘Chinese Wall’. Bij de makelende taxateur is veel risico door ongelimiteerd contact met diverse actoren. Bovendien is het risico mede afhankelijk van het managen van ‘Conflict of interest’. Bij de taxateur zonder makelaardij is er geen risico door algehele afscheiding. Vastgesteld kan worden dat de makelaarsorganisaties hun best doen met betrekking tot de ‘Chinese Wall’. Alleen de markt ervaart dit nog niet altijd. Er dient meer geprotocolliseerd te worden. De vigerende regelgeving opgesteld door de betreffende brancheverenigingen schiet te kort. Voor de hele branche dienen, centraal geregeld, meer regulering en gedragsrichtlijnen te komen en er dient tevens meer actief en preventief toezicht te komen op de naleving daarvan. Daarnaast dient er sanctionering door middel van tuchtrechtspraak op branche niveau te komen en dienen diverse compliance en gedragsrichtlijnen op organisatieniveau te worden opgesteld. Bovendien dienen de richtlijnen nog meer naar buiten te worden uitgedragen zodat de markt de ‘Chinese Wall’ eveneens kan ervaren. Intransparantie De vastgoedmarkt heeft nog steeds een hoge mate van intransparantie en werkt nog steeds niet geheel perfect en is inefficiënt. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 54 -


In geografische- en marktcyclische liquide markten functioneert de vastgoedmarkt over het algemeen efficiënter en perfecter en is er meer afgifte van marktinfo aanwezig. De liquide markten zijn transparanter waardoor snellere en betere toegang tot de marktinformatie mogelijk is. Bovendien is scheiding tussen makelaar en taxateur daar beter mogelijk. Door de inefficiency die heerst op de vastgoedmarkt is actuele marktinformatie essentieel. Bovendien is het ‘Home Markt Concept’ oftewel het hebben van locale marktkennis een vereiste. In de markt worden diverse soorten marktinformatie en de daarbij behorende data onderscheiden namelijk: 1) informatie over gerealiseerde opname-, vraag- en aanbodcijfers in het verleden (klassieke- en neoklassieke theorie); 2) gerealiseerde transacties en achtergrond gegevens met betrekking tot zowel gebruikers- als beleggingstransacties (moderne prijstheorie en de marktwerking theorie van Wheaton en Dipasquale waarin gebruikers- en beleggingstransacties worden behandeld); 3) info over, eventuele, toekomstige transacties waaronder: a) de marktinformatie over de vraagzijde zoals bijvoorbeeld: wie heeft geboden op welke locaties en is het niet geworden. Welke gegadigde kopers zijn in de markt, wat is hun biedinggedrag en tegen welke voorwaarden en b) de marktinformatie over de aanbodzijde zoals bijvoorbeeld: wat is te koop, welke eigenaren zijn bereid tot verkoop en tegen welke voorwaarden. De marktinformatie onder het eerste punt betreft veelal gepubliceerde data en kan door research geanalyseerd worden. Bij het tweede punt gaat het om niet gepubliceerde en deels gepubliceerde data die vaak intransparant zijn. Voor een taxateur zonder makelaardij zijn deze moeilijker inzichtelijk te krijgen. De marktinformatie onder het derde punt betreft informatie verkregen door eigen research, door actief als taxateur op de vastgoedmarkt te bewegen en/of via (collega)makelaars. Geconcludeerd kan worden dat een gestandaardiseerd platform (databank) wenselijk is zodat meer transparantie wordt gecreëerd. Een “trusted partner” kan zorgen voor inzameling van accurate, kwalitatieve en gevalideerde data ten aanzien van gerealiseerde transacties. De data in deze databank zijn in ieder geval geobjectiveerd en inzichtelijk gemaakt. Met zo’n databank kan een professionalisering- en integriteitslag gemaakt worden. De twee taxatiekwaliteiten waaronder de toegang tot marktinformatie en de dreiging van commerciële (schijn) belangenverstrengeling kunnen worden getypeerd zoals hieronder, per type taxateur, is weergegeven.

0

= neutraal

Plusteken = positief Minteken = negatief


- 55 -


A) de taxateur werkzaam in een organisatie met zowel taxatieactiviteiten als makelaarsdiensten, waarbij de activiteiten gesplitst zijn in persoon en afdeling zoals onder andere DTZ, Savills, CBRE; Belangenstrijdrisico: (0) wisselt, afhankelijk van werking Chinese Walls; Marktinformatie type 1) (++) voldoende toegang, afhankelijk van eigen research en liquiditeit van de markt; Marktinformatie type 2) (++) onvoldoende transparant maar wisselt door eigen research en liquiditeit van de markt. Dit type taxateur heeft alleen goed inzage in transacties van de ‘next door’ makelaarcollega; Marktinformatie type 3) a. (++) de toegang wisselt, afhankelijk van functioneren van de Chinese Walls b. (++) de toegang wisselt, afhankelijk van functioneren van de Chinese Walls

B) de taxateur werkzaam in een organisatie met zowel taxatieactiviteiten als makelaarsdiensten, waarbij de activiteiten niet gesplitst zijn in persoon en afdeling. De taxaties worden verricht door taxerende makelaars of makelende taxateurs zoals veel locaal opererende woningen bedrijfsmakelaars; Belangenstrijdrisico: (---) veel risico; Marktinformatie type 1) (+++) optimale toegang; Marktinformatie type 2) (+++) optimale toegang; Marktinformatie type 3) a. (+++) optimale toegang b. (+++) optimale toegang


- 56 -


C) de taxateur werkzaam in een organisatie die alleen taxatie diensten verricht en die geen makelaarsdiensten op de markt aanbiedt zoals onder andere Troostwijk en FGH Vastgoed Expertise; Belangenstrijdrisico: (++) weinig risico; Marktinformatie type 1) (+) voldoende toegang, afhankelijk van eigen research en liquiditeit van de markt; Marktinformatie type 2) (+) onvoldoende transparant. De toegang wisselt door eigen research en door actief op de vastgoedmarkt te bewegen; Marktinformatie type 3) a. (+) de toegang wisselt, afhankelijk van eigen research, liquiditeit van de markt en door actief op de vastgoedmarkt te bewegen b. (+) de toegang wisselt, afhankelijk van eigen research, liquiditeit van de markt en door actief op de vastgoedmarkt te bewegen


- 57 -


Het antwoord op achtste deelvraag: ‘Welke mogelijke rollen kunnen de typen taxateurs spelen met betrekking tot de aard van de doelstellingen van de taxatierapportages?’ luidt:

Door de verscheidene klantgroepen en de typen taxateurs met elkaar te confronteren in de onderstaande matrix komen de rollen tot uiting.

Figuur 11: confrontatietabel klantgroepen en typen taxateurs


- 58 -


8.1.2. Wenselijkheid onafhankelijke taxateur In deze paragraaf wordt antwoord gegeven op de centrale vraagstelling: ‘Wat is de wenselijkheid van onafhankelijke vastgoedtaxateurs vanuit het perspectief van institutionele klanten?’

Het antwoord is per klantgroep verschillend vandaar is gekozen voor de onderhavige indeling. Hypothecaire financiers: Het type onafhankelijke taxateur met makelaardij en een makelende taxateur past het beste bij deze klantgroep. De makelende taxateur kan met name worden ingeschakeld bij geografische illiquide markten. De klantgroep dient zich wel te realiseren dat de taxatie eventueel enigszins gekleurd kan zijn. Het gevaar kan ontstaan dat indien teveel naar de makelende collega wordt geluisterd een “incidententaxatie” plaatsvindt ofwel dat er te “opportunistisch” wordt getaxeerd. In de taxatie wordt dan teveel de laatste deal meegewogen. Bovendien dient bij deze typen taxateurs meer regulering te komen en een actiever en preventief toezicht op de naleving daarvan. Daarnaast dient er sanctionering door middel van tuchtrechtspraak op branche niveau te komen en dienen er diverse compliance en gedragsrichtlijnen op organisatieniveau te worden ingevoerd. De positie van de taxateur wordt daardoor meer geborgd en versterkt. Institutionele belegger: Het type onafhankelijke taxateur met makelaardij of het type onafhankelijke taxateur zonder makelaardij past het beste bij deze klantgroep. Ondanks de optimale toegang tot marktinformatie vinden zij de makelende taxateur het minst wenselijk in verband met het hoge belangenstrijdrisico en, in veel gevallen, onduidelijke positionering. Een respondent heeft aangegeven dat deze reeds jaren, tot volle tevredenheid, zijn vastgoedportefeuille laat taxeren door een onafhankelijke taxateur zonder makelaardij. Door eigen research en door zich actief op de vastgoedmarkt te bewegen heeft deze taxateur voldoende ‘evidence’ boven water kunnen krijgen. Tevens dient onderscheid gemaakt te worden tussen standing investment en vastgoed in de dynamiek van de transactie. Standing investment is vastgoed geschikt voor langjarige beleggingen en niet direct bestemd voor de verkoop waarbij een type onafhankelijke taxateur zonder makelaardij wenselijker is. Vastgoed in de dynamiek van de transactie daarentegen bevindt zich direct onder de tucht van de markt en is bestemd voor verkoop. Een onafhankelijke taxateur met makelaardij is dan wenselijker. De taxaties met als doel een hypothecaire(her)financiering komen bij institutionele beleggers niet vaak voor en is niet in de confrontatiematrix opgenomen. Deze beleggers genereren meestal werkkapitaal door middel van een balansfinanciering en geen objectfinanciering. De grootbankbedrijf afdelingen van diverse nationaal en internationaal opererende banken verzorgen het merendeel van deze financieringen. Veelal komen de reguliere vastgoedfinanciers daarvoor niet in aanmerking. Een deel van de respondenten van klantgroep institutionele belegger heeft aangegeven dat zij de waarderingen dempend met de markt mee willen laten lopen om grote verschillen te voorkomen in op- en afwaarderingen. Andere respondenten geven de voorkeur aan “highest and best use” waarderingen, waardoor een meer volatiele waarderingslijn tot uiting komt. Bovendien vindt deze klantgroep een objectief en centraal gevalideerd marktinformatie platform met data een vereiste.


- 59 -


Daarnaast dient er meer regulering te komen en dient er meer actief en preventief toezicht op de naleving daarvan. Tevens dient er sanctionering door middel van tuchtrechtspraak op branche niveau te komen en dienen er tevens diverse compliance en gedragsrichtlijnen op organisatieniveau te worden ingevoerd. De positie van de taxateur wordt daardoor meer geborgd en versterkt. Particuliere beleggers Het type onafhankelijke taxateur met makelaardij en een makelende taxateur past het beste bij alle taxatiedoelstellingen van de klantgroep particuliere belegger. Het type onafhankelijke taxateur zonder makelaardij is bij deze klantgroep het minst wenselijk. Zij zijn immers van mening dat je alleen een marktconforme waardering kunt verrichten met de meest recente marktinformatie en dat een databank altijd achterloopt. Daarnaast dient meer regulering te komen en meer actief en preventief toezicht op de naleving daarvan. Tevens dient er sanctionering door middel van tuchtrechtspraak op branche niveau te komen en dienen er diverse compliance en gedragsrichtlijnen op organisatieniveau te worden ingevoerd. De positie van de taxateur wordt daardoor meer geborgd en versterkt. Bench mark instituten: Het type onafhankelijke taxateur zonder makelaardij past het beste bij deze klantgroep. Daarbij dient opgemerkt te worden dat zij een objectief en centraal gevalideerd marktinformatie platform met data een vereiste vinden. Accountants: Het type onafhankelijke taxateur zonder makelaardij past het beste bij deze klantgroep. Bovendien merken zij op dat zij een objectief en centraal gevalideerd marktinformatie platform met data wenselijk achten. Zij wensen meer scheiding tussen advies en auditing. Projectontwikkelaars: Diverse typen taxateurs worden bij deze klantgroep gewenst geacht. Indien de termijn tussen tijdstip aankoop en tijdstip concreet bestemmingsplan verder uit elkaar is gelegen is de afstand tussen koude naar warme grond aan meer risico’s onderhevig. De kans op fluctuaties is dan groter. Indien dichter bij het tijdstip van een concreet bestemmingsplan wordt getaxeerd zijn de transactieprijzen en de andere door de vastgoedmarkt afgegeven marktinformatie veel relevanter dan de wanneer er in een heel vroeg stadium wordt getaxeerd. De ontwikkelaars hebben de volgende voorkeuren: Het type onafhankelijke taxateur zonder makelaardij is het meest wenselijk bij jaarverslaglegging en kooptransacties uitleggebieden waarbij de het tijdstip aankoop en tijdstip concreet bestemmingsplan, in veel gevallen, verder uit elkaar zijn gelegen. De marktinformatie is dan vaak van abstracter niveau en richt zich met name op masterplannen, structuurplannen en dergelijke. Bovendien betreft het vaak een precaire strategische positie inname waarbij de projectontwikkelaar ‘in de luwte’ een waardering wenst. Het type onafhankelijke taxateur met makelaardij en de makelende taxateur is met name bij binnenstedelijke kooptransacties en bij projectfinanciering een vereiste. Bij binnenstedelijke inbreidingslocaties is het tijdstip aankoop en tijdstip concreet bestemmingsplan, in veel gevallen, dichter bij elkaar gelegen dan bij uitleggebieden zodat transactieprijzen relevanter zijn. Bovendien dient er meer regulering te komen en dient er meer actief en preventief toezicht te komen op de naleving daarvan. Daarnaast dient er sanctionering door middel van tuchtrechtspraak op branche niveau te komen en dienen diverse compliance en gedragsrichtlijnen op organisatieniveau te worden ingevoerd. De positie van de taxateur wordt daardoor meer geborgd en versterkt.


- 60 -


8.1.3. Concurrentiespel In deze paragraaf wordt de veronderstelling zoals opgenomen in hoofdstuk 1 en welke hieronder nog eens wordt herhaald, nader belicht. In het eerste deel wordt aan de hand van de opgedane kennis de concurrentie beoordeeld en in het tweede deel wordt behandeld of de taxateur voldoende signalen kan opvangen uit de vastgoedmarkt om een betrouwbare taxatie te verrichten. De veronderstelling: De onafhankelijke en zelfstandige taxateurs zonder makelaardij afdeling gaan concurreren met de reeds gevestigde traditionele makelaars/taxateurs kantoren. Indien men actief op de markt aanwezig is, men inzicht heeft in transactieprijzen, de prijsvorming, de aanwezigheid beseft van markt(in)efficiency, de werking van de betreffende vastgoeddeelmarkt op elkaar (bouwmarkt, ontwikkelingsmarkten, koopmarkt en gebruikersmarkt) en bovendien een researchafdeling ter beschikking heeft, kan de taxateur voldoende signalen kan opvangen uit de vastgoedmarkt om een betrouwbare taxatie te verrichten. Makelaardij collega´s zijn dan optioneel en zeker niet noodzakelijk. Iedere vorm van eventuele (schijn en/of commerciële) belangenverstrengeling wordt daardoor geëlimineerd.

In Concurrentie Strategie, Analysemethoden voor bedrijfstakken & industriële concurrentie beschrijft Porter (2008, pp. 7-13), dat de bedreiging voor de deelnemers afhangt van de bestaande toetredingsbarrières, gekoppeld aan de reactie van de bestaande concurrentie (deelnemers), die de nieuwkomer (new entry) kan verwachten (zie tevens figuur 8 zoals opgenomen in paragraaf 5.3.). De nieuwkomers kunnen scherpe maatregelen verwachten van een sterk verzettende concurrentie (deelnemers) indien deze barrières hoog zijn. De kans op toetreding is dan geringer. De zestal voornaamste belemmerende factoren die van invloed zijn op de bedreiging van sectortoetreding, zijn weergegeven en theoretisch behandeld in paragraaf 5.4. Indien deze factoren worden geconfronteerd met de praktijk kan het navolgende gesteld worden. Schaalvoordelen: de grotere organisaties met diverse afdelingen waaronder taxatie- en makelaarsafdelingen, zijn volgens deze analyse, in het voordeel. Door de schaalgrootte kunnen zij de gemeenschappelijke kosten zoals administratieve ondersteuning en research onderling verdelen. Een sector toetreder die niet optimaal profijt trekt uit nevenactiviteiten is in het nadeel ten opzichte van de reeds gevestigde bedrijven die dit wel doen Deze barrière dient als ‘hoog’ te worden getypeerd. Productdifferentiatie: bijvoorbeeld de merknaam DTZ is reeds jaren een gevestigde naam in de markt, waardoor deze organisatie een grote merkbekendheid geniet. Deze barrière dient eveneens als ‘hoog’ te worden getypeerd. Overstapkosten: onder deze kosten kunnen vallen de kosten en tijd die nodig zijn voor het testen of kwalificeren van een taxatiedienst van een nieuwkomer. Indien deze kosten hoog zijn, hetgeen vaak het geval zal zijn bij regelmatig terugkerende taxaties zoals bijvoorbeeld de ROZ/IPD, zal de nieuwe toetreder een belangrijke verbetering in prijs en prestatie moeten bieden. Deze barrière dient danook als ‘hoog’ worden getypeerd. Toegang tot distributiekanalen de vastgoed wereld betreft een relatief kleine wereld met een hoog “ons kent ons” gehalte. De exclusiviteit tussen relaties onderling is ‘hoog’. Voor een nieuwkomer is het moeilijk deze lijnen van exclusiviteit en van oudsher ontstane lijnen te doorbreken. Ook deze barrière dient als ‘hoog’ worden getypeerd. Kostennadelen onafhankelijk van de schaal: een belangrijke grondstof van een taxatie is marktinformatie zoals is weergegeven in figuur 8.


- 61 -


De gevestigde bedrijven (deelnemers) kunnen de gunstige bronnen, zoals belangrijke databestanden met betrekking tot marktinformatie en transactiegegevens, afgeschermd hebben voor eigen gebruik. Daarnaast speelt de leer- of ervaringscurve een rol. In bedrijven is een trend waar te nemen van dalende kosten naarmate een bedrijf meer expertise en ervaring verkrijgt in de dienstverlening van een bepaalde dienst. Bij de ‘deelnemers’ met relatief veel senioren treedt er kosten vermindering op omdat senioren werknemers vaak efficiënter werken en meer ervaring hebben. Deze barrière dient danook als ‘hoog’ te worden getypeerd. Regeringsbeleid is de laatste belangrijke bron van barrières volgens Porter (ib., p. 13). De taxatiebranche is zelfregulerend. Iedereen kan zich taxateur noemen. Men dient wel te voldoen aan vakbekwaamheidseisen indien je als professional wilt opereren. Vanuit regeringsbeleid is deze barrière laag. Vanuit brancheperspectief en verwijzend naar de vakbekwaamheidseisen dient deze als ‘middel’ tot ‘hoog’ worden getypeerd. Geconcludeerd kan worden dat door de hoge typering van de toetredingsbarrières de toetreding van een grootschalige nieuwkomer (new entrant) geen sinecure en lastig haalbaar zal zijn. Door de hoge investeringen en onder andere de schaalvoordelen van de ‘deelnemers’ is de veronderstelling niet eenvoudig haalbaar. Bovendien is, vanuit een bedrijfseconomisch perspectief, de verwachting dat de hoge investering in combinatie met de relatief lage opbrengsten uit de taxatieactiviteiten niet geheel in balans zullen zijn. In het tweede deel van deze paragraaf wordt behandeld of de taxateur voldoende signalen kan opvangen uit de vastgoedmarkt om een betrouwbare taxatie te verrichten. In een geografische- en/of marktcyclische liquide markt geeft de vastgoedmarkt meer bruikbare informatie af dan in een illiquide markt. De vastgoedmarkt functioneert, over het algemeen, inefficiënt, is imperfect en niet transparant. In een liquide markt ‘produceert’ deze meer marktevidence en is het eenvoudiger een taxatie te verrichten. Door de marktinefficiency is actuele marktinformatie van groot belang. Er zijn drie typen marktinformatie zoals gesteld in paragraaf 8.3. Het eerste type is eenvoudig door research van de betreffende markt te krijgen. Het tweede type marktinformatie is moeilijker in te winnen maar kan evenals het derde type marktinformatie wel worden verkregen. Het actief bewegen in de vastgoedmarkt en een gedegen research door de taxateur zijn naar mijn oordeel daarvoor onontbeerlijk. Uiteraard blijft een locale marktkennis ook hier een primaire vereiste. De taxateur met makelaardij en de makelende taxateur zijn hier in het voordeel. Bovendien dient de taxateur een vertaling te maken van economische grootheden waaronder economische, culturele en demografische ontwikkelingen naar de gevolgen die deze hebben voor de waarde van vastgoed op micro-/pandniveau. Aan de hand van het vorenstaande stel ik vast, dat een onafhankelijke taxateur zonder makelaardij een alleszins betrouwbare taxatie zal kunnen verrichten. Voorwaarden hiertoe zijn: verrichten van gedegen research, actief en locaal op de vastgoedmarkt opereren en mechanismen in de vastgoedmarkt begrijpen waardoor transacties kunnen worden verklaard. Het een en ander zal in liquide markten eenvoudiger zijn dan in illiquide markten. Daarnaast kan in zijn algemeenheid worden gesteld, dat voor dit type taxateur een centraal gevalideerde databank een gewenst instrument is. Algehele conclusie van deze paragraaf is dat de onafhankelijke taxateur zonder makelaardij als een geduchte concurrent, new entrant, kan worden beschouwd. Zijn onafhankelijkheid en weinig tot geen kans op commerciële (schijn) belangenverstrengeling betreft een onderscheidend concurrentievoordeel. Zoals in het eerste deel van deze paragraaf is uiteengezet, is door de hoge typering van de toetredingsbarrières de toetreding van een grootschalige nieuwkomer (new entrant) geen sinecure en lastig haalbaar. Een mogelijke trend zou eerder kunnen zijn dat zelfstandige, onafhankelijke en locaal opererende taxateurs zonder makelaardij elkaar opzoeken in samenwerkingsverbanden met een landelijke dekking en een centrale leiding. Op deze manier kunnen zij door onderlinge aansluiting research en marktkennis op een hoger niveau tillen. Het voorgaande zou, verwijzend naar de reacties van de respondenten, aanbeveling verdienen. Voor de klantgroepen zal de keuze tussen de verschillende typen taxateurs hierdoor in elk geval worden verruimd.


- 62 -


8.2.

Aanbevelingen en strategisch advies

Verwijzend naar de opvattingen van de klantgroepen zijn diverse typen taxateurs wenselijk. De onderscheidene typen taxateurs kunnen verschillende rollen vervullen en kunnen goed naast elkaar opereren. Bovendien dienen additioneel dan wel de nodige randvoorwaarden te worden gecreëerd. In deze paragraaf worden aanbevelingen gedaan en een strategisch advies gegeven, gericht op de integriteitverbetering van de vastgoedsector en de taxatiebranche in het bijzonder. De figuur 9 zoals opgenomen in hoofdstuk 8 (hieronder uitgebreid) vormt hiervoor de basis. In figuur 9 zijn de typen taxateurs in de diagram reeds opgenomen. In het assenkruis komt een ‘optimum’ tot uiting.

Figuur 11: Assenkruis belangenverstrengeling en marktinformatie met positionering en optimum

Uitgaande van figuur 11 kom ik tot een viertal settings met randvoorwaarden, namelijk:


-

de meest optimale setting, dimensie twee, waarbij het optimum het hoogst ambitieniveau betreft;

-

de te nemen maatregelen met betrekking tot de onafhankelijke taxateur met makelaardij en

-

de te nemen maatregelen met betrekking tot de onafhankelijke taxateur zonder makelaardij.

-

de te nemen maatregelen met betrekking tot de makelende taxateur.

- 63 -


De meest optimale setting, dimensie twee, waarbij het optimum het hoogst ambitieniveau betreft: Dimensie twee betreft de dimensie met veel toegang tot marktinformatie en weinig kans op commerciële (schijn) belangenverstrengeling. Het optimum betreft de positie van het hoogst ambitieniveau. Deze dimensie kan worden gecreëerd door een tweetal randvoorwaarden namelijk: a) de installatie van een databank zodat de afgifte van marktinformatie van de vastgoedmarkt naar de taxatiemarkt transparanter en objectiever wordt. Bovendien kan daardoor voldoende geobjectiveerde, betrouwbare, accurate en gevalideerde informatie worden verkregen en b) meer regulering, actief en preventief toezicht en sanctionering op niet naleving en sanctionering door middel van tuchtrechtspraak op branche niveau. Bovendien dienen er diverse compliance en gedragsrichtlijnen op organisatieniveau met sanctionering te worden opgesteld. Op deze manier wordt de positie van de taxateur beter geborgd en versterkt en kunnen de diverse klantgroepen dit eveneens ervaren. Verwijzend naar de wenselijkheid van de klantgroepen zijn alle typen taxateurs, in het meest optimale, mogelijk. De klantgroepen kunnen dan zelf een keuze maken. Door het invoeren van een databank kan de onafhankelijke taxateur zonder makelaardij schuiven naar dimensie twee. Bovendien kan door meer regulering, toezicht en sanctionering door middel van tuchtrechtspraak op branche niveau, de onafhankelijke taxateur met makelaardij en makelende taxateur eveneens naar de tweede dimensie doorschuiven. Op deze manier wordt een meest optimale dimensie gecreëerd, met het optimum als hoogst ambitieniveau. Zoals hieronder in de diagram wordt weergegeven.

Figuur 12: Assenkruis belangenverstrengeling en marktinformatie met positionering, optimum en verschuiving

Naast de optimale dimensie is het eventueel mogelijk dat de twee typen taxateurs eveneens in de eerste dimensie blijven en dat een type in de vierde dimensie blijft. Vervolgens zijn dan de navolgende exercities wenselijk. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 64 -


De te nemen maatregelen met betrekking tot de onafhankelijke taxateur met makelaardij: Een scenario voor de onafhankelijke taxateur met makelaardij zou mogelijk kunnen zijn dat hij zich meer begeeft in de dynamiek van de markt. Met name bij taxatiedoelstellingen transacties en object(her)financiering zoals opgenomen in paragraaf 3.2.2. waarbij de absolute scherpte bij partijen wenselijk is zou hij een rol kunnen spelen. Voor dit type taxateurs dient met name de positie te worden versterkt vanwege de zweem van commerciële (schijn) belangenverstrengeling die er heerst bij de diverse klantgroepen. Deze zweem dient geëlimineerd te worden. Daarbij dienen taxateurs zich nog meer aan de compliance, code of conducts, governance en gedragsrichtlijnen te conformeren zoals opgesteld door de diverse brancheverenigingen. Bovendien dient meer actief, toezicht en sanctionering vanuit de branche te komen. Op deze manier kan de positie van de taxateur meer worden geborgd en worden versterkt. De diverse klantgroepen kunnen dan ook de ‘Chinese Wall’ meer ervaren hetgeen momenteel niet altijd het geval is. Het zal duidelijk zijn dat de op de vorige bladzijde omschreven randvoorwaarde b) voor dit type taxateur essentieel is.

De te nemen maatregelen met betrekking tot de makelende taxateur: Met name de respondenten van de klantgroepen hypothecaire financiers, particuliere beleggers en, in bepaalde gevallen, projectontwikkelaars geven de voorkeur aan dit type taxateur. Dit type wordt, door het merendeel van de respondenten bij voorkeur ingeschakeld in geografische illiquide markten. Dit type taxateur dient zich wel duidelijk te profileren ten opzichte van het getaxeerde. Bovendien dienen zij zich extra te conformeren aan de regel, dat zij geen conflicterende belangen hebben bij de uitvoering van de taxatie. Daarnaast dienen zij zich te conformeren aan de regel dat zij geen financiële voordelen uit de onderliggende taxatieopdracht ontvangen anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Ook voor dit type taxateur is de op de vorige bladzijde omschreven randvoorwaarde b) essentieel. Volgens de theorie van Porter zijn de twee voorgaande behandelde typen de ‘verdedigende’ typen (deelnemers) die er alles aan zullen doen een new entrant buiten de sector te houden. De new entrant kan veel tegenstand verwachten van een zich schrap zettende concurrentie (deelnemers).

De te nemen maatregelen met betrekking tot de onafhankelijke taxateur zonder makelaardij: Een scenario voor de taxateur zonder makelaardij is dat hij, verwijzend naar de wenselijkheid en behoeften van de klantgroepen van projectontwikkelaars, institutionele beleggers, bench mark instituten en accountants, richt op verslaglegging waaronder performance meting en balanswaardering. Dit betreft met name de waardering van een “standing investment”. Bovendien is hij eveneens gewenst in een transactiesetting bij de klantgroepen projectontwikkelaars en institutionele beleggers. De in deze paragraaf omschreven randvoorwaarde a) is voor dit type taxateur essentieel. Dit type taxateur wordt volgens de theorie van Porter als ‘aanvaller’ beschouwd. De ‘aanvaller’ zal te maken krijgen met hoge toetredingsbarrières.


- 65 -


Met name het vijfde punt kostennadelen onafhankelijk van de schaal (opgenomen in paragraaf 8.1.3.). De verdedigende deelnemers hebben een belangrijk en essentieel kritiek voordeel: de gunstige toegang tot ‘grondstoffen’. Een belangrijke ‘grondstof’ van een taxatie is marktinformatie. De gevestigde bedrijven kunnen de gunstige bronnen, zoals belangrijke databestanden met betrekking tot marktinformatie en transactiegegevens, afgeschermd hebben voor eigen gebruik. Zij willen immers niet delen. Bij de installatie van een databank zijn zij niet of minder gebaat. De databank kan gevuld worden door kopers, eigenaren, gebruikers en huurders van vastgoed bij een koop- of gebruikerstransactie. Daarnaast kunnen eventueel makelaars en taxateurs hun input leveren. Het voordeel voor hen is dat zij daarmee een bijdrage leveren aan de integriteit verbetering van de vastgoedsector en de makelaar / taxatie branche in het bijzonder. Bovendien dragen zij bij aan de transparantie van de vastgoedmarkt. De overige marktpartijen kunnen daardoor een beter gevoel krijgen bij hun activiteiten en bij hun positionering. Een nadeel voor makelaars is dat zij de extra informatie die zij prijsgeven delen met anderen en daardoor hun toegevoegde waarde eventueel kunnen verliezen. De informatie is dan breed in de markt verkrijgbaar waardoor hun toegevoegde waarde onderdruk komt te staan. Verwijzend naar het bovenstaande is mijn verwachting dat de kans op het verlies van de toegevoegde waarde zwaarder zal wegen voor de makelaar dan het integriteitbeginsel voor de vastgoedsector breed zodat niet geheel op de medewerking van de makelaar gerekend kan worden en andere partijen de databank dienen te vullen.

Aanbeveling voor nader onderzoek: Ondanks het feit, dat het conceptueel model met daarin de vastgoedmarkt en de betreffende deelmarkten nadrukkelijk deel uitmaakten van de interviews en deze derhalve stellig aan de orde is geweest hebben respondenten daar weinig of geen reacties op gegeven. Een nader onderzoek dienaangaande is naar mijn oordeel zeker aan te bevelen. Tevens kan er nader onderzoek verricht worden naar de twee hiervoor genoemde randvoorwaarden. De navolgende aanzetten dienen danook nader geanalyseerd te worden. Met betrekking tot randvoorwaarde a): Door middel van een databank, beheert door een ‘trusted’ partner, kan worden bijgedragen aan meer transparantie. ROZ IPD, Aedex IPD en het Kadaster zijn eventuele instituten die gegevens kunnen valideren eventueel in combinatie met de WOZ bestanden. Deze transparantie kan bijdragen bij het opsporen van fouten en signaleren van merkwaardige cq verdachte transacties. Bovendien zou een grotere toegankelijkheid kunnen bijdragen aan het eventueel verminderen van mysterie en de crisissfeer. Bij een accuraat, kwalitatief en gevalideerd datasysteem kan objectief worden bepaald hoe de vastgoedmarkt er op een bepaald waardepeildatum bij staat. Bovendien zou het een einde kunnen maken aan allerlei speculaties. Bij waardebepalingen gebaseerd op datasystemen dienen er wel voldoende transacties te zijn om een correcte waarde vast te stellen. Indien er te weinig transacties zijn kun je nog wel meten maar je kunt er geen brede conclusie aan verbinden. Een nader onderzoek hiernaar is aanbevelingswaardig. Met betrekking tot randvoorwaarde b) De branche organisaties kunnen, in het kader van zelfregulering, deze rol op zich nemen. De RICS is internationaal georiënteerd en heeft een verregaand regulering in de vorm van onder andere diverse Guidness Notes (GN). Daarnaast kunnen NVM, LMV en VBO in combinatie met vastgoedCert een rol spelen daar een groot gedeelte van de makelaars en taxateurs aangesloten zijn. Nader onderzoek zou eventueel verricht kunnen worden naar de rol die de Sociaal Economische Raad (SER) zou kunnen vervullen. Naast de adviserende taak richting de regering en kabinet heeft zij tevens een bestuurlijke taak. Zij houdt immers toezicht op de Publiekrechtelijke Bedrijfsorganisaties (PBO). Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 66 -


Dit betreffen publiekrechtelijke lichamen rondom een bepaald product, beroep of in een bepaalde bedrijfstak. Deze publiekrechtelijke samenwerkingsverbanden hebben volgens de Wet van 29 januari 2004, houdende nieuwe regelen inzake tuchtrechtspraak in de publiekrechtelijke bedrijfsorganisatie (Wet tuchtrechtspraak bedrijfsorganisatie 2002). Een nader onderzoek naar de rol van een PBO voor de vastgoed taxatiebranche is aan te bevelen.


- 67 -


Bijlage 1.

Literatuurlijst

Boeken: Brealey, R.A. (et al), 2004, Fundamentals of corporate Finance, McGraw-Hill, Boston Dammingh, J.J., 2002, Bemiddeling door de makelaar bij de koop en verkoop van onroerende zaken. Proefschrift ter verkrijging van de graad van doctor aan de Katholieke Universiteit van Nijmegen Geltner, D.M. (et al), 2007, Commercial Real Estate, Analysis and Investments, Thomas South West Gerritsen, S., 2006, Schrijfgids voor economen, Coutinho Hartog, H.F., 1979, De hoofdlijnen van de prijstheorie, Stenfert Kroese Heertje, A. (et al), 2006, De kern van de economie, Walvaboek Jeurissen, R.J.M., 2005, Bedrijfsethiek een goede zaak, Koninklijke van Gorcum Lusht, K., 2001, Real Estate Valuation, principles and applications, KML Publishing State College Nentjes, A., 1979, De ontwikkeling van de economische theorie, Wolters Noordhoff Porter M., 2008, Concurrentie Strategie, Analysemethoden voor bedrijfstakken & industriële concurrentie, Business Contact Ten Have, G.M., 2007, Taxatieleer vastgoed 1, Wolters – Noordhoff Ten Have, G.M., 2007, Taxatieleer vastgoed 2, Wolters – Noordhoff Van Gool, P. (et al), 2001, Onroerend goed als belegging, Wolters Noordhof Van Winden, M. en M. Rietdijk, 2003, Slag om de toekomst, bedrijfsstrategieën voor goede en slechte tijden, Balans

Artikelen: Jennen, M. en M. Moll, Office market dynamics, in: Real Estate Research Quarterly, nr. 8, 2009 Tien grootste taxateurs, PropertyNL Magazine, 27 maart 2009 Wessel, P., Werk maken van Ethiek, in: PropertyNL Magazine; nr.: 7 – 24 april 2009 pagina 23 door de heer P. Wessel en voorzitter RICS P. Keller Boeve, J., De waardering van onroerende zaken, in: Vastgoed Fiscaal, nr.2, 2002 Ten Have, G., Transparantie en ethiek in het taxatievak, in: PropertyNL Magazine, nr. 8 en 10, 2008 Taxateurs vervolgd om fraude hypotheek, in: Het Financieel Dagblad, 24 december 2008 Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 68 -


Enk, W., Pleidooi voor actie, in: PropertyNL Magazine, 18 september 2008 Klaver, G., Neprom worstelt met integriteit, in: PropertyNL Magazine, 16 oktober 2008 De Boer, M., Onafhankelijke taxateur is de toekomst, in Vastgoedmarkt, januari 2009 Van Rhijn, J., Opdrachtgevers zien NVM-erecode zonder handhaving als wassen neus, in: Vastgoedmarkt, januari 2009 Brounen, D., In de Tour de France werd voorheen zogenaamd ook geen doping gebruikt, in: Vastgoedmarkt, januari 2009 Fidler, M. en D. Hendriks, Voldoende mogelijkheden voor betrouwbare taxaties, in: Vastgoedmarkt, december 2008 Vastgoedmarkt, Makelaars waarderen zichzelf met een dikke acht voor goed gedrag, in: Vastgoedmarkt, januari 2009 Hentenaar, R., Waarderingen taxateurs inzet van discussie, in: PropertyNL Magazine, 13 januari 2009 PropertyNL, Zoektocht naar de onafhankelijke taxatie, in: PropertyNL Magazine, 27 maart 2008 Ten Have, G.M., Toezichthouder moet opdracht tot taxatie geven, in: Vastgoedmarkt, februari 2009 Grönloh, H., Positie van de taxateur moet worden versterkt, in: Vastgoedmarkt, april 2009 Hekman, M., Er is geen transactie nodig om precieze waarde van vastgoed te bepalen, in: Vastgoedmarkt, april 2009 Overig: Baumgarten, J., 2001, Market value when there is no market, paper Benson, M., 1993, Appraisal Considerations in Distressed Markets, paper The Appraisal Journal Keogh, G., 1999, Property Market efficiency, an Institutional Economics Perspective, paper Hordijk, A.C. en T.M. Berkhout, 2008, International valuation standards en Nederlandse waarderingsstandaarden: definities, vergelijkingen en implementaties. Nyenrode Real Estate Center in samenwerking met LMV, NVM, RVT, VBO en waarderingskamer Kemp, V.J.B., De afschaffing van de titel makelaar………..wordt de consument daar wijzer van?, MRE-masterproof 2000 RICS Nederland, 2007, De Nederlandse vertaling van het Royal Institution of Chartered Surveyors (Red Book) Stichting VastgoedCert, 2009, Het kwaliteitsregister van Makelaars en Taxateurs, Studiewijzer Stichting VastgoedCert, 2006, Reglement merk, logo en persoonscertificaat SER advies, 1985, Inzake bemiddeling in onroerend goed; uitgebracht aan de Staatssecretaris van Economische zaken en de Minister van Justitie; Publicatie nr. 1- 15 februari Erecode NVM Erecode LMV Erecode VBO Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 69 -


NVM, 2006, Voorwaarden LMV, 2006, Algemene consumentenvoorwaarden VBO, 2007, Algemene consumentenvoorwaarden RICS, 2004, Rules of Conduct, Conduct Regulations IVBN, 2008, Beheersing van fraudes in de institutionele vastgoedsector, vastgesteld door de leden NEPROM, 2008, Integriteitbevordering in projectontwikkeling NEPROM Gedragscode, vastgesteld door de leden Berkhout, T.M. en R. Jeurissen, 2009, Net werken en Netwerken, Onderzoek naar percepties van integriteit in de Nederlandse vastgoedsector, Nyenrode Real Estate Center / European Institute for Business Ethics Onderzoeksrapport commissie Onder- en bovenwereld, 2008, Verwevenheid van de bovenwereld met de onderwereld, bestrijding georganiseerde criminaliteit, rapportnummer: 14, projectnummer: 29911 Vastned Groep Jaarverslag 2008 Wereldhave NV Jaarverslag 2008 BPF Bouwinvest Jaarverslag 2008 ING real estate Jaarverslag 2008 Wetboek van Koophandel Burgerlijk Wetboek Websites www.nwwi.nl www.nvm.nl www.lmv.nl www.vbo.nl www.ivbn.nl www.neprom.nl www.wereldhave.nl www.vastned.nl www.bpfbouwinvest.nl www.stecgroep.nl www.nvb.nl www.vanarnhem.nl www.am.nl www.roz.nl www.aedex.nl www.ser.nl


- 70 -


Bijlage 2.


Gedetailleerd conceptueel model

- 71 -


Bijlage 3.

Vijf concurrentiekrachtenmodel van M. Porter


- 72 -


Bijlage 4.

Lijst van geïnterviewden en geconsulteerde personen

Geïnterviewden: Drs. R. Vroom, CFO BPF Bouwinvest; bestuurslid IVBN. Drs. W. Fieggen, directeur Nederland Vastned. Drs. E. van de Woestijne, directeur Nederland Wereldhave. Ir. J. Hutten, directeur zuid Nederland AM Wonen. G. Beker, Managing Director RED ING. Mr. A. Vlak; directeur stichting corporatie vastgoedindex Aedex Prof. Dr. A. Hordijk MRICS; directeur ROZ / IPD. Drs. R.A.M. van der Bilt RBA; directeur vastgoedfinanciering FGH Vastgoedbank. J. van Haarlem; directeur vastgoedfinanciering SNS Property Finance. R. Wijburg; senior valuation manager ING REF. Ing. H. Ouwehand; director Hypotheken Syntrus Achmea. Drs. H. Grönloh RA MRE, partner KPMG. Drs. C. Noordermeer van Loo MRICS; partner Real Estate Advisory Services PWC. Drs. W. van Ommeren RA MBA; Deloitte. Drs. E. de Jong; assetmanager PingProperties. P. Bremmer MRE; directeur assetmanagement Kroonenberg Groep.

Geconsulteerden: Ing. C. de Ruiter MRE RT; directeur taxaties en research van de FGH vastgoedbank. H.A.M. Sentjens MRE FRICS RT; taxateur o.z. G. van Luyt RT; taxateur o.z. Drs. P. van Arnhem MRE FRICS RT; taxateur o.z.


- 73 -


Bijlage 5.

Lijst van onderwerpen en vragen interview

De doelstelling van de masterproof: De doelstelling van de masterproof betreft een strategisch advies aan de vastgoed taxatiebranche. Het advies wil ik onderbouwen met het inzicht geven in enerzijds de verschillende typen taxateurs en hun toegang tot de marktinformatie en anderzijds de wenselijkheid en behoeften die de diverse institutionele klantgroepen stellen ten aanzien van de onafhankelijkheid en de mogelijke rollen van de verschillende typen taxateurs. Centrale vraagstelling: “Wat is de wenselijkheid van onafhankelijke vastgoedtaxateurs vanuit het perspectief van institutionele klanten?” In de masterproof wordt onder een taxatie verstaan zoals het Red Book weergeeft: “Een taxatie is een schriftelijk gegeven opinie van een lid betreffende de waarde van een gespecificeerd belang of gespecificeerde belangen in een object op de taxatiedatum. Tenzij in de opdrachtvoorwaarden beperkingen zijn overeengekomen, moet deze worden geleverd na een inspectie en alle verdere onderzoeken en informatieverzameling die passend zijn gegeven de aard van het object en het doel van de taxatie”4

Veronderstelling: De onafhankelijke en zelfstandige taxateurs zonder makelaardij afdeling gaan concurreren met de reeds gevestigde traditionele makelaars/taxateurs kantoren. Indien men actief op de markt aanwezig is, men inzicht heeft in transactieprijzen, de prijsvorming, de aanwezigheid beseft van markt(in)efficiency, de werking van de betreffende vastgoeddeelmarkt op elkaar (bouwmarkt, ontwikkelingsmarkten, koopmarkt en gebruikersmarkt) en bovendien een researchafdeling ter beschikking heeft, kan de taxateur voldoende signalen opvangen uit de vastgoedmarkt om een betrouwbare taxatie te verrichten. Makelaardij collega´s zijn dan optioneel en zeker niet noodzakelijk. Iedere vorm van eventuele (schijn en/of commerciële) belangenverstrengeling wordt daardoor geëlimineerd.

Vragen: Vastgoedmarkt en afgifte marktinformatie: 1) Wat vindt u van de betrouwbaarheid, transparantie en actualiteit van de marktinformatie zoals die door de vastgoedmarkt wordt afgegeven om daarop een marktconforme waardering te baseren? (perspectief: transactieprijzen, prijsvorming, opname cijfers, aanbodgegevens en de werking van de vastgoedmarkt). Waarom wel of waarom niet?

4

Red Book Practice statement 1.2 lists those advisory activities which are exempt from the standards. Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009 - 74 -


2) Geeft de vastgoedmarkt voldoende marktinformatie af om daarop een marktconforme waardering te baseren? (perspectief: transactieprijzen, prijsvorming, opname cijfers, aanbodgegevens en de werking van de vastgoedmarkt). Waarom wel of waarom niet? 3) Is een apart geplaatste databank waar alle taxateurs toegang kunnen krijgen met vastgoedinformatie naar uw inschatting wenselijk en haalbaar?

Setting makelaar / taxateur: 4) Wat vindt u van de setting van een makelaar en een taxateur in 1 organisatie? 5) Wat vindt u van de setting van de makelende taxateur? 6) Wat vindt u van de huidige werking van de “Chinese Walls” tussen een makelaar en een taxateur in 1 organisatie? 7) Dient er naar uw mening meer scheiding te komen tussen makelaar en taxateur door de taxateur geheel onafhankelijk te maken van de makelaarsorganisatie? En is dit naar uw mening haalbaar?

Taxateur: 8) Welke trends en ontwikkelingen ziet u op het gebied van taxaties en integriteit? 9) Welke trends en ontwikkelingen ziet u op het gebied van de taxateur en integriteit? 10) Wat vindt u van de stelling “Wellicht terugkeer van de beëdigde taxateur ?” (Bron: Financieel dagblad 10 oktober 2008).

11) Vindt u het wenselijk dat er onafhankelijke en zelfstandige opererende taxateurs zonder makelaardij afdeling komen? Zo ja, verwacht u een concurrentiespel tussen onafhankelijke en zelfstandige opererende taxateurs zonder makelaardij afdeling, onafhankelijke en zelfstandige opererende taxateurs met makelaardij afdeling en makelende taxateurs? (zoals opgenomen als focusgroep in het conceptueel model; schema 3)?

12) Wat is uw voorkeur van type taxateur (zoals opgenomen als focusgroep in het conceptueel model; schema 3) en waarom?

13) Welke rollen ziet u ten aanzien van de type taxateurs (zoals opgenomen als focusgroep in het conceptueel model; schema 3) met betrekking tot de taxatiedoelstellingen (zoals opgenomen in het spectrum in het conceptueel model schema 2)? Edwin De Brauwer, MRE 2007-2009

- 75 -


Output gegevens taxatieproduct:

14) Welke output gegevens zijn voor u wenselijk in het taxatie product? Traditioneel

Modern

Rapportvorm

Mondeling / presentatie / elektronisch

Waarde als puntschatting

Waarde als bandbreedte / Risico/gevoeligheidsanalyse / advies over standaarddeviatie

Vermelding courantheid

Aanwijzingen wie potentiële kopers/huurders zijn.

“Highest and best use” inschatting. Offensieve inschatting.

Prijs inschatting behorende bij meerdere kopers. Defensieve inschatting

Ondertekening door 1 taxateur

Ondertekening door team specialisten die aan taxatie gewerkt hebben.

15) Reactie op vermoeden.

Het gedetailleerde conceptuele model zoals opgenomen in bijlage 2 heeft als introductie gediend bij het interview.


- 76 -


De centrale vraagstelling luidt: Wat is de wenselijkheid van onafhankelijke vastgoedtaxateurs vanuit het perspectief van institutionele klanten?

Recommend Documents