De Bijenkorf La Vie_Utrecht Raadsinformatieavond - 22 november 2011
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Van winkelcentrum naar warenhuis • Context • Inspiratie • Gevels: een nieuwe identiteit • Duurzaam daklandschap • Presentatie Mn-Services
2
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Vredenburg_minuutplan 1832
3
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Uitbreidingsplan_Berlage 1920
4
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
St. Jacobsstraat
5
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Opening La Vie 1986
6
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Stationsgebied / Hoog Catharijne
7
kaftjeDO.qxd
12-12-2005
10:47
Pagina 1
Muziekpaleis
U t r e c h t - december 2
Definitief Ontwerp
Architectuurstudio Herman Hertzberger i.s.m. Jo Coenen en Architectuurcentrale Thijs Asselbergs en NL archit
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Het gebouw
8
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Gevels_2010
9
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt 18
10 Rijnboutt Magazine
Chronologie van het warenhuis
Chronologie van het warenhuis
1902
Macy's, New York De Lemos and Cordes
1903
Carson Pirie Scott, Chicago Sullivan
In 1748 presenteerde Giovanni Batista Nolli zijn inmiddels beroemde kaart van Rome. Met zijn ‘Grande Pianta’ introduceerde hij een nieuwe manier van representeren van de stadsplattegrond. Binnen het weefsel van de stad onderscheidde hij twee domeinen: het publieke en het private. Bijzonder was dat hij de grens tussen het publieke en het private gebied niet plaatste op de overgang tussen de openbare ruimte en de gebouwen zoals voordien gebruikelijk was. Nolli voegde de voor het publiek toegankelijke ruimte binnen gebouwen toe aan het publieke domein. De verhouding tussen ‘wit’ en ‘zwart’ bleek opeens een heel andere.
1852
Au bon marché, Parijs Laplanche
1905
Harrods, Londen Stephens and Munt
De eerste grote warenhuizen kwamen in de tweede helft van de negentiende eeuw tot bloei. Harrods (Londen, 1849), Au Bon Marché (Parijs, 1852), Macy’s (New York, 1858) en Le Printemps (Parijs, 1865) zijn nog steeds namen die tot de verbeelding spreken van de hedendaagse ‘shopaholic’. In dezelfde periode werd er volop geëxperimenteerd met het gebruik van glas en staal. De beide materialen werden voor het eerst op grote schaal gecombineerd in grote serrecomplexen (Paxton in het Verenigd Koninkrijk, Balat in België) en kenden hun hoogtepunt tijdens de wereldtentoonstelling van Londen in 1851, toen de hele
19
Rijnboutt Magazine
Chronologie van het warenhuis
1881
Au printemps, Parijs Sedille
1908
Selfridge's, Londen Burnham
1896
Wertheim, Berlijn Messel
1910
La Samaritaine, Parijs Sauvage & Jourdain
wereld zich kon vergapen aan het wonder van Crystal Palace. Al snel zagen de grote retailers de voordelen van dit nieuwe bouwen. Le Bon Marché in Parijs beet in 1869 het spits af. Architect Louis Boileau ging een samenwerking aan met ingenieur Gustave Eiffel om het eerste grote warenhuis ter wereld van glas en staal te ontwerpen. Het gebouw werd een grandioos succes: ondanks de enorme oppervlakte (ca. 50.000 m2) liet het vele glas daglicht toe tot diep in het gebouw. Bij de opening schreef Emile Zola: “Une cathédrale de commerce pour un peuple de client”. Veel warenhuizen zouden het voorbeeld van de
1898
The Fair Store, Chicago LeBaron Jenney
1911
Goldman & Salatsch, Wenen Loos
Parijse Le Bon Marché volgen. De atria en koepels werden steeds groter, de gebouwen steeds imposanter. Gaandeweg kwam er ook meer aandacht voor de gevels en werd ook hier de glas- en staalarchitectuur toegepast. De warenhuizen á l’Innovation (Horta, 1901) en Old England (Saintenoy, 1899) in Brussel hadden een volledige glazen voorgevel. Horta vertaalde de kern van zijn opdracht als volgt: “du dehors attirer le passant pour en faire un acheteur et l'obliger à concentrer son attention sur la moindre marchandise exposée”. De Warenhuizen werden een baken in de stad. Het warenhuis Tietz (Berlijn, 1900) spande
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt 20
11 Rijnboutt Magazine
Chronologie van het warenhuis
1914
1926
1996
2001
de Bijenkorf, Amsterdam Van Straaten
Galerie Lafayette, Berlijn Nouvel
de Bijenkorf, Den Haag Kramer
V&D, Dordrecht Rijnboutt
de kroon. Enorme etalages over vier verdiepingen toonden de waren aan de straat, en de grote wereldbol op het dak, met een diameter van circa vier meter, werd ’s avonds van binnenuit verlicht. In deze sfeer werden ook in Nederland verscheidene warenhuizen opgetrokken: de belangrijkste zijn ongetwijfeld de Bijenkorf van Dudok in Rotterdam (1928) en het Glaspaleis van Peutz in Heerlen (1933). De stijlkenmerken waren ondertussen van een uitbundige Art Nouveau naar een gestileerd modernisme geëvolueerd. Desalniettemin waren het gebouwen die principieel gelijk waren aan de gebouwen van
1928
Schocken, Stuttgart Mendelsohn
2002
de Bijenkorf, Enschede Rijnboutt
Horta en Saintenoy. De grote omslag kwam er na de Tweede Wereldoorlog. Daglicht werd vijand nummer één, producten zouden immers sneller verkleuren, en de consument diende gevangen te worden: als hij eenmaal binnen was, moest je hem binnen houden. Interactie met de straat en de stad was taboe. Het warenhuis werd een introvert gebouw. Mooie voorbeelden hiervan zijn de Bijenkorven van Rotterdam (Breuer, 1957) en Eindhoven (Ponti, 1970). Sinds het einde van de twintigste eeuw is de kijk op winkelen bij de grote retailers grondig gewijzigd en is er weer aansluiting gezocht bij de traditie die in de
21
Rijnboutt Magazine
Chronologie van het warenhuis
1930
de Bijenkorf, Rotterdam Dudok
2003
de Bijenkorf, Maastricht Rijnboutt
1936
Schunck (het glaspaleis), Heerlen Peutz
2006
Galeria, Berlijn Kleihues
negentiende eeuw was ontstaan. Warenhuizen zoals de Bijenkorf bevinden zich op prominente plaatsen in de stad en moeten deze positie ook uitstralen. “Shopping is fun” en de consument moet dit vanaf de straat al kunnen zien. Om de verblijfsduur van potentiële klanten zo lang mogelijk te maken, moet het verblijfsklimaat binnen zo comfortabel mogelijk zijn. En daar hoort daglicht bij, evenals contact met de omliggende stad. Bovendien maken moderne logistieke middelen en centralisatie het mogelijk om de voorraden te minimaliseren en daarmee de winkeloppervlaktes in de binnensteden optimaal te benutten. Met het bevrijden van de warenhuizen van hun
1956
de Bijenkorf, Rotterdam Breuer
2007
Peek & Cloppenburg, Mannheim Meier
gesloten keurslijf en het vergroten van het beschikbare oppervlak voor shopping, maakt, de kaart van Nolli indachtig, het zwart in het stadsweefsel plaats voor het wit, het geslotene plaats voor het communicatieve. Zo wordt shopping een onmisbaar onderdeel van de almaar veranderende stad, en draagt zij bij aan de levendigheid en diversiteit van wat de stad haar gebruikers heeft te bieden.
Deze tekst is een bewerkte versie van ‘Retail Buildings’ uit Fragments and Counterparts, Rijnboutt van der Vossen Rijnboutt, Amsterdam 2007
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
De Bijenkorf Maastricht_Rijnboutt
12
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Gevels_analyse
Gevel St. Jacobsstraat
Gevel Lange Viestraat
13
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Gevels_concept
Gevel St. Jacobsstraat
Gevel Lange Viestraat
14
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
15
m
J
J
d
J
d
d
97
d
OUDEGRACHT-
m
Q
WEE
Q
m
91
103
101
85B 85D
85 85A
V
X
Q
V
85E
Q Q Q
Q
Q
Q
99
Q
Q
Q
RDZ
m
m l m
2G
V
X
79 79A
75 75A 77/77A
d
V
71 73
69
83
Q
m
Q
Q
VQ
d d d d Q
67/67B
V
M d d
Q d Q d
J
J
J
d m Q
Q
65 65A/D
63 63bs 63bsA
61 61A 61Abs
Q
Q
J
d
Q
J
m
J
J
V
J
Q
J
J d
Q
V V
d
OU
W
IJDE
EERDZ
DEG RACHT -W W
59 59bs
W
55/55B 57
X
81 81A
W
W
53/53H
J
Q
J
J
V
J
d
K
Q Q m
Q
m
Q Q Q
M
J
d
V
J
d
J
t
J
m
viebrug
M
J
V
J
J
J
t
M Q
W
M
Q
X
jacobibru
t
Q
X
X
W
ZIJDE
T-EERD ACHW OUDEGR
X
d
J
M
V
J
K
AAN DEWERF
J
M
M
M
M
OUDEGRACHT AAN DE WERF
X
2
OUDEGRACHT
J
X
OUDE GRACHT
HT
16 M
OUDE GRAC
V
J
t
V
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
17 15
d
K
m
W W
W
d
V
V
W
d
X X
Q W
Q
13 13 bs
W
J
W d
X
W
W
J
W W
X
m
m l
W V
X
W W m
X
15
W
e ijd nz ne
11
bin n aa
14 13
lhe ro
W
d
9B 9A
m
d
m
V
Q
m Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q Q C
C
C
d
J
V
X
J
J
J Q d
J
J
J
K
Q
J m
l
d d
8 6C 6B 6A
J
Q X
2A 2
4
d
Q
J d
W
d
Q J
m X
W
J
AAT
d
K
m
J
d
J
16
J W
X
J
J
V
X
W
V
X
18
15bs 15 19
J
X
X J
J
K
m
W Q Q
J
d
J
J
d
J
J
J
d
Q
d
J
J
J
d
J
J
X X
Q
X
d
X
J
X
X
J
X
d
X V
10
W
X
K
W V
V
12
W
V
X
14
W
X
K
V
W
W
X
X
X
d
Q Q
m
Q
X
1
Q
V
X
X
W W
Q
V
Q Q
X
Q
X
V
Q
X
X
X
Q
X
Q
X
Q
QJ
Q
Q
Q
V
Q
d
d
Q
Q Q
Q Q
W
m
Q
Q
Q d
d
d
d
Q
Q d Q
W
K
7A Q
Q
1A /
Q
Q
Q
Q
W
10 /16
parkeergarage
Q Q
Q
d
Q
l
C
l
W
d
m
W
V W
ST.-JACOBSSTRAAT
V
V
TRAAT ST.-JACOBSS
W Q
V
W
9
Q
Q
Q Q
Q
K
V
Q
X
X
V
X
d
86505
X
X
V
X
X
Q
X
anti ramkraakvoorziening opnemen in mv
Q
K K
X
puien voorzien van inbraakbeveiligd glas
V
Q W
Q
W
400-
Stedin Ms
Q
Q
K
17 bs
Q Q
12 1 V
X
1000-
personeelsentree de Bijenkorf
Q
Q
Q
Q
Q
Q
1000-
Q
Q
Q Q
Q
1000-
Q
d
Q
Q
Q
V
Q
700-
700-
Q
V
Q Q
harmonikapui met 2 loopdeuren
5%
k
T2
trafo 3
1/91
1A
peil
1400+ sprinkler+ winkel
g
Q
X
Q
Q
W
700-
Q
2
V trafo 2
Q
Q
d
103 101
Q
trafo 1
llin
W
expeditie
1400+
he
Q
W
W
J
T1 peil
Q
W
Q
W
175
1000-
aanrijbeveiliging opnemen in mv
d
ZAKK ENDR AGER SSTE EG
X V C
ur
Q
Q
C de
Q
6/18 20/32
kantoren
ad
ler
ur
X
123
he
Q
J
4
Q
M
109 107
er
leve
Q
Q
1
ck
Q
Q
W
do
Q
d
m
ov au
1000-
23658
125
late
entree fietsenstalling
Q
129
de
.
Q
Q
W
K J
Q
d
in mv ening opnemen
J A CO BS S TR AA T
ea
W
erh
oorzi anti ramkraakv
W
ov
ST
J
Q
Q
2100-
Q
135
fp
1500-
440bordes
W
X
10
X
he
1150+ bordes
2 48 03 7/ 66 9
m
Q
Q
V
d
pantry
T8
450+ bordes
Q
m
Q
1500-
8-pers. lift
met glazen achterwand
Q
X
W
W
Q
STRAAT LANGE VIE
d
bestaande trap
W
31 /39 d
1275-
2 4
W
X
Q
W
kaartlezer tbv toegangscontrole
1000-
entree parkeergarage
2100-
g.
Q
W
X
parkeerwachtersloge
40
V
1500-
Q
V
J
peil
glas
W
d
T7
38
peil
fietsenstalling tbv gebruikers kantoren & winkelpersoneel zie -1. kelder
wc
bovenkant 700-P
1000-
inrit
8 8A 8B (8C)
31
50-
1:12
21/33
Parkeerdek 2
1250-
25
600x1400
V
1000-
1:12
TRAAT ST.-JACOBSS
50
fietsparkeerplaatsen
Parkeerdek 0
uitrit
6bs
1900-
X
X
X
301/391
akbeveiligd ien van inbra puien voorz
V
T3
X
miva pp
1400-
600x1400
W
6 (6A) (6B)
600x1400
peil
77170
W
800-
Parkeerdek 1
36 34 32 30
R O ZE NS T RA AT
2800-
26
V
W
W
kantoren
Q
K
V
T9 V
m
22/28
V
600x1400
W
JACOBSKERKHOF
K
d
ZAKKEND RAGERSH OF
X
d
W
35 4
X
T6 deurenmetmet deuren panieksluiting panieksluiting
hek
1625-
725-
W
W
2
17
binnenzijde rolhek aan
W
W
W
W
W
400+
22 22A
X
W helling 5%
2C 2B
37
T4
13
1400peil
T5
11 11bs
34/44
500+
W
2D
X
/51 41
39
X
3
4/14
7
2E
5 41
kerk
W
1 1A
V
m
J
J
d
J
d
d
97
d
OUDEGRACHT-
m
Q
WEE
Q
m
91
103
101
85B 85D
85 85A
V
X
Q
V
85E
Q Q Q
Q
Q
Q
99
Q
Q
Q
RDZ
m
m l m
2G
V
X
79 79A
75 75A 77/77A
d
V
71 73
69
83
Q
m
Q
Q
VQ
d d d d Q
67/67B
V
M d d
Q d Q d
J
J
J
d m Q
Q
65 65A/D
63 63bs 63bsA
61 61A 61Abs
Q
Q
J
d
Q
J
m
J
J
V
J
Q
J
J d
Q
V V
d
OU
W
IJDE
EERDZ
DEG RACHT -W W
59 59bs
W
55/55B 57
X
81 81A
W
W
53/53H
J
Q
J
J
V
J
d
K
Q Q m
Q
m
Q Q Q
M
J
d
V
J
d
J
t
J
m
viebrug
M
J
V
J
J
J
t
M Q
W
M
Q
X
jacobibru
t
Q
X
X
W
ZIJDE
T-EERD ACHW OUDEGR
X
d
J
M
V
J
K
AAN DEWERF
J
M
M
M
M
OUDEGRACHT AAN DE WERF
X
2
OUDEGRACHT
J
X
OUDE GRACHT
HT
17 M
OUDE GRAC
V
J
t
V
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
17 15
d
K
m
W W
W
W
d
V
V
ENDR AGER SSTE EG
d
X X
Q W
Q
13 13 bs
W
J
W d
X
W
W
J
W W
X
m
m l
W V
X
W W m
X
15
W
e ijd nz ne
11
bin n aa
14 13
lhe ro
W
d
9B 9A
m
d
m
V
Q
m Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q Q C
C
C
d
J
V
X
J
J
J Q d
J
J
J
K
Q
J m
l
d d
8 6C 6B 6A
J
Q X
2A 2
4
d
Q
J d
W
d
Q J
m X
W
J
AAT
d
K
m
J
d
J
16
J W
X
J
J
V
X
W
V
X
18
15bs 15 19
J
X
X J
J
K
m
W Q Q
J
d
J
J
d
J
J
J
d
Q
d
J
J
J
d
J
J
X X
Q
X
d
X
J
X
X
J
X
d
X V
10
W
X
K
W V
V
12
W
V
X
14
W
X
K
V
W
W
X
X
X
d
Q Q
m
Q
X
1
Q
V
X
X
W W
Q
V
Q Q
X
Q
X
V
Q
X
X
X
Q
X
Q
X
Q
QJ
Q
Q
Q
V
Q
d
d
Q
Q Q
Q Q
W
m
Q
Q
Q d
d
d
d
Q
Q d Q
W
K
7A Q
Q
1A /
Q
Q
Q
Q
W
10 /16
parkeergarage
Q Q
Q
d
Q
l
C
l
W
d
m
W
V W
ST.-JACOBSSTRAAT
V
V
TRAAT ST.-JACOBSS
W Q
V
W
9
Q
Q
Q Q
Q
K
V
Q
X
X
V
X
d
86505
X
X
V
X
X
Q
X
anti ramkraakvoorziening opnemen in mv
Q
K K
X
puien voorzien van inbraakbeveiligd glas
V
Q W
Q
W
400-
Stedin Ms
Q
Q
K
17 bs
Q Q
12 1 V
X
1000-
personeelsentree de Bijenkorf
Q
Q
Q
Q
Q
Q
1000-
Q
Q
Q Q
Q
1000-
Q
d
Q
Q
Q
V
Q
700-
700-
Q
V
Q Q
harmonikapui met 2 loopdeuren
5%
k
T2
trafo 3
1/91
1A
peil
1400+ sprinkler+ winkel
g
Q
X
Q
Q
W
700-
Q
2
V trafo 2
Q
Q
d
103 101
Q
trafo 1
llin
W
expeditie
1400+
he
Q
W
W
J
T1 peil
Q
W
Q
W
175
1000-
aanrijbeveiliging opnemen in mv
d
ZAKK
X V C
ur
Q
Q
C de
Q
6/18 20/32
kantoren
ad
ler
ur
X
123
he
Q
J
4
Q
M
109 107
er
leve
Q
Q
1
ck
Q
Q
W
do
Q
d
m
ov au
1000-
23658
125
late
entree fietsenstalling
Q
129
de
.
Q
Q
W
K J
Q
d
in mv ening opnemen
J A CO BS S TR AA T
ea
W
erh
oorzi anti ramkraakv
W
ov
ST
J
Q
Q
2100-
Q
135
fp
1500-
440bordes
W
X
10
X
he
1150+ bordes
2 48 03 7/ 66 9
m
Q
Q
V
d
pantry
T8
450+ bordes
Q
m
Q
1500-
8-pers. lift
met glazen achterwand
Q
X
W
W
Q
STRAAT LANGE VIE
d
bestaande trap
W
31 /39 d
1275-
2 4
W
X
Q
W
kaartlezer tbv toegangscontrole
1000-
entree parkeergarage
2100-
g.
Q
W
X
parkeerwachtersloge
40
V
1500-
Q
V
J
peil
glas
W
d
T7
38
peil
fietsenstalling tbv gebruikers kantoren & winkelpersoneel zie -1. kelder
wc
bovenkant 700-P
1000-
inrit
8 8A 8B (8C)
31
50-
1:12
21/33
Parkeerdek 2
1250-
25
600x1400
V
1000-
1:12
TRAAT ST.-JACOBSS
50
fietsparkeerplaatsen
Parkeerdek 0
uitrit
6bs
1900-
X
X
X
301/391
akbeveiligd ien van inbra puien voorz
V
T3
X
miva pp
1400-
600x1400
W
6 (6A) (6B)
600x1400
peil
77170
W
800-
Parkeerdek 1
36 34 32 30
R O ZE NS T RA AT
2800-
26
V
W
W
kantoren
Q
K
V
T9 V
m
22/28
V
600x1400
W
JACOBSKERKHOF
K
d
ZAKKEND RAGERSH OF
X
d
W
35 4
X
T6 deurenmetmet deuren panieksluiting panieksluiting
hek
1625-
725-
W
W
2
17
binnenzijde rolhek aan
W
W
W
W
W
400+
22 22A
X
W helling 5%
2C 2B
37
T4
13
1400peil
T5
11 11bs
34/44
500+
W
2D
X
/51 41
39
X
3
4/14
7
2E
5 41
kerk
W
1 1A
V
h 1:12
bovenkant 700-P
1:12
h008
peil dbl 60
75 m2
parkeerwachtersloge
1150+ bordes 60 1500-
60
he
60
fp
la t
2100-
ov
440bordes
verkeersruimte
he
ad
de
u
do
ck
er
le v
ur
he
ad
e le
197 m2
de
ur
r
200
T1
nieuwe fietstrap o:138 mm a:350 mm
1000-
2775
200
2050
peil
expeditie nivo -1000
60
112 m2
60
23658
60
30
verkeersruimte
verkeersruimte 3 m2
toilet winkel 2 m2
30
h002
h012 deur=880x2315
30
2 m2
h012 deur=880x2315
harmonikapui met 2 loopdeuren
nieuwe trap o:185 mm a:230 mm leuning h=1000mm
1000-
30
30 1000-
30
1000-
personeelsentree de Bijenkorf 7200
trafo 3
30
67 m2
aanrijbeveiliging opnemen in mv
trafo / containerruimte 86 m2
1400+
toilet expeditie
winkelruimte
830
h002
17 m2
02
h002
sprinkler+ winkel
deur=1030x2315 30
trafo 2
30
nieuwe trap o:167 mm a:230 mm leuning h=1000 mm
h0
trafo 1
h010
300
expeditie
1400+
h002
entree fietsenstalling
expeditie nivo 0
1975 200
1000-
db l
8 m2
er
ea
ov
60
nieuwe trap o:177 mm a:200 mm leuning h=1000 mm balustrade h=1000 mm
pantry
30
450+ bordes
g.
30
T8
1275-
60
met glazen achterwand
60
4800
entree parkeergarage
1500-
210060
h002
8-pers. lift
a001 deur=930x2260
kaartlezer tbv toegangscontrole
60
h011
1500-
1000-
T7
kozijn handhaven 30 min brandwerend glas vervangen door 60 min brandwerend glas
entreehal parkeergarage
1000-
inrit
wc
verkeer
18
fietsenstalling tbv gebruikers kantoren & winkelpersoneel zie -1. kelder
h006
5000
nieuwe trap o:167mm a:300 mm
h002
1250-
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Expeditie B1
peil
8 m2
830
B2
60
verkeersruimte
7200
Stedin Ms
11 m
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Expeditie • Het aantal kleine vrachtwagens neemt af van 60 naar 45 per week. • Het aantal grote vrachtwagens neemt toe van 5 naar 6 per week.
19
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
20
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
21
Vierkante meters BVO (indicatief) bestaand winkels kantoren parkeren
12.930 m2 10.250 m2 9.500 m2
nieuw 17.430 m2 10.700 m2 10.900 m2*
* Het aantal autoparkeerplaatsen neemt toe met 19 parkeerplaatsen, het aantal fietsparkeerplaatsen neemt toe met 160 parkeerplaatsen.
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
22
Duurzaam Daklandschap LaVie
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
23
Duurzaam daklandschap
- Hergebruik hemelwater (beplanting, spoeling toilet, …) - Gebruik koeling gebouw/klimaatbeheersing - Verbetering microklimaat - Koeling buitenruimte - Waterberging - verdamping, minder afvoer hemelwater - Gebruik voor beplanting - Esthetisch
• Waterbuffering d.m.v.: - In bassins/kratten - In poreus materiaal (spons/substraat) - Als oppervlaktewater
max. buffering
max. afvoer
Verhard dak
max. infiltratie
• Voordelen water (buffering):
max. verdamping
- Geluidsisolatie buitenruimte - Ecologie - Energiebesparing – Klimaatbeheersing - Gebruikswaarde, kijkgroen - gebruiksgroen
min. verdamping
• Voordelen beplanting:
buffering Groen dak
min. afvoer
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Bestaand daklandschap
24
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
25
Uitgangspunten Ontwerp
max. buffering
min. verdamping
1. Duurzaam - Geluidsisolatie buitenruimte - Energiebesparing - Klimaatbeheersing - Vertraging afvloei regenwater
max. afvoer
max. infiltratie
max. verdamping
Verhard dak
buffering Groen dak
min. afvoer
2. Gebruikswaarde - Kijkgroen en gebruiksgroen - Verbetering werk- en woonomgeving
3. Ecologie - Flora en Fauna - Habitat
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
26
7,5 m.
10 m.
Een glooiend grassenlandschap Ontwerp
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
27
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Beplanting
28
- Accentueren van reliëf met grassen - Oplopende beplanting richting achtergevel - Roodbloeiende beplanting in driehoeken - Klimplanten tegen achtergevel - Mooi winterbeeld - Vlinder- en insectenlokkende planten
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Verticaal groen
29
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
30
Raadsinformatieavond La Vie - Bijenkorf Mn Services 22 november 2011
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Mn Services Pensioenuitvoering en Vermogensbeheer Onroerend Goed Nederland onderdeel Vermogensbeheer In 2001 ontvlochten van Pensioenfonds Metaal en Techniek Klantenbestand afgelopen jaren gegroeid tot ruim 25 pensioenfondsen (PMT, PME, Koopvaardij,…..) Belegd vermogen medio 2011 ± 70 miljard Mn is één van de grotere pensioenvermogensbeheerders van Nederland
31
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Onroerend Goed Mn Services Totaal belegd in Onroerend Goed: ± € 7,0 miljard Internationaal Onroerend Goed (€ 3,5 miljard) • Niet beursgenoteerde vastgoedfondsen (Azië/ Europa/ Amerika) • Beursgenoteerde vastgoedaandelen (Wereldwijd) Onroerend Goed Nederland (€ 3,5 miljard) • Direct vastgoed (‘stenen’) • Vastgoedfondsen Aantal medewerkers vastgoed: 28, waarvan Nederlands vastgoed: 20
32
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Doel van beleggen in vastgoed • Behalen van rendement • • • •
Direct rendement = huurinkomsten -/- onderhoudskosten Indirect rendement = waardestijging of -daling van de objecten Langjarig gemiddeld rendement op direct Nederlands vastgoed ± 9 % Solide beleggingscategorie (minder grillig dan bijv. aandelen)
33
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
La Vie - Utrecht • Warenhuis ‘de Bijenkorf’ • Kantoren, grootste huurder ‘Regardz’ • Parkeergarage 325 parkeerplaatsen in exploitatie bij Q Park • Sinds 2005 eigendom van het Pensioenfonds Metaal en Techniek • Uitbreidingsnoodzaak ‘de Bijenkorf’ • Financiële afweging heeft geleid tot ontwikkeling plan
34
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
Proces • Overeenstemming met ‘de Bijenkorf’ over uitgangspunten • Planontwikkeling door Rijnboutt • Afstemming/ overleg met Gemeente over participatietraject • Inloopavond naar aanleiding concept bouwenvelop • Acties en aanpassingen n.a.v. reacties omwonenden • Vaststelling bouwenvelop door B&W
35
K
d
l
X
d
W
d
J
K
m
J
J
J d
X
W
J
16
d
J
m
Q
d
8 6C 6B 6A
J
10
12
14
d
m
l
d
V
J
J
Q
X
J
K
J
2A 2
4
J
K
W
J
d
X X d
J
d
J
J
J
d
J
d
Q
K
Q
m
Q
Q
d
J
J
K
W Q
Q
J
J
J
J
d
J
J
d
J
J
J
d
QJ
J
Q
Q
l
Q
l
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q Q
Q
Q
Q
Q
V
m
d
d
d
d
J
d
V
Q
d
m
Q
Q
Q
Q
Q
K
W
W
W
W
9
9B 9A
d
Q
m
m
15
X
1/91
1A
W
d
Q
103 101
125
129
135
123
11
14 13
W
Q
W
K
m
X
K K
d
d
W
J
X
Q
d
X
W
W
d
d
Q d
Q d Q
W
X V
J
V W
m
m
m
l
M
m
m
109 107
W
V
Q
Q
Q
2
4
Q
Q
Q
Q
d
1A /7 A
Q
Q
Q
Q
6/18 20/32
J
Q
Q
m
Q
Q
J
X
V
10 /16
W
W W
Q
Q
Q
Q
d
Q
Q
J
W
X
d
parkeergarage
Q
d
m
d
W
Q
J
13 13 bs
Q
Q
Q
V
V X
X X
X
X X X X
V
X V
X
X X
J
STRAAT
W
J
Q
W
J
W W
Q
m
V
C C C
V
12 1 V
X W
Q
d
W
Q
W
Q
Q
Q
X
W
C
Q
Q Q
W
K
C
d
31 /39
W
V
d
V
V
Q
K
K
X
d
W
W
W
kerk
X
d
m
V
W
K
AGERSHO F
W
ENDR AGER SSTE EG
ZAKK
X
ZAKKEND R
d
STRAAT LANGE VIE
K
1
17 bs
Q
Q
17 15
d
Q
Q
J
V
V
d
V
X
V
m
l
m
m
83
81 81A
79 79A
75 75A 77/77A
71 73
m
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
55/55B 57
59 59bs
63 63bs 63bsA
65 65A/D
K
d
53/53H
61 61A 61Abs
67/67B
69
d
Q
m
m
d
d
d
d
d
Q
V
Q
V
X
Q
Q
Q
Q
Q
VQ
V
J
Q
J
J
d
99
91
101
103
J
J
85E
85B 85D
85 85A
V
d
J
J
J
J
Q
d
Q
m
Q
Q
J
d
Q
V V
Q
Q
J
J
m
m
Q
V
d
J
J
Q
97
d Q
J
d
J
V
J
d
d
d
Q
M
d
d
Q
d
Q
m
J
K
J
J
V
Q
Q
J
M
viebrug
m
Q
m
jacobi
t
Q Q
t
V
V
W
V
X
Q
Q Q Q Q
2 48 03 7/ 66 9 2 4
V
X W
W
Q Q Q Q Q Q
Q
ST .-J A CO BS S T RA AT 40
X X
Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q
W
V
C
W W W Q
W W W W
V
Q V
Q
Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q
W
Q
W
Q
W
38
V
31
W
W
J
M M
JACOBSKERKHOF
25
O W
W
22/28
W
UDEG RA C H T -W EERDZ IJDE X
W
J J J
V
W W
OUDEGRACHT-
Q
35
t
RO Z EN ST R AA T
21/33
V
36 34 32 30
10
26
6bs
22 22A
V
W
17
2C 2B 37
34/44
X
X
X
19
2D
13
3
11 11bs
Mac Donalds 7
Redevco X
2E
39
1 1A 5 41
V
AAN DEWERF
Q
V
V
15bs 15 19 X
W
X
X
ST.-JACOBSSTRAAT
W
1 X
X
18A X
X
V
X
18 X V
X
W
V X
X
X
TRAAT ST.-JACOBSS X
X
V
W X
W
X
6 (6A) (6B)
J
X
M
Q
Het Jacobi Theater 175
M
W W
Q
X X
Q
W
X
Regardz en overige kantoorgebruikers
M
-1800
8 8A 8B (8C) V
W
W
Q
Q
X
V
X
portiersloge
X
Q
W
W
Q
W
W
X V
TRAAT ST.-JACOBSS 2 W
V
X
X
Q
50 W X
W
W
X
X
VVE Rozenstraat 301/391
4
M
St.Augustinuskerk
OUDEGRACHT J
VVE de Eenhoorn
M
Pathé bioscoop
J M
4/14
V
W
X
W
W
ZIJDE
X
X
W
W W
Re-Z (Pand Scapino) X
W
W
W
X
W
/51 41
T-EERD ACHW OUDEGR X
2
OUDEGRACHT AAN DE WERF
J t
OUDE GRACHT HT OUDE GRAC J
V
WEE RDZI JD
2G
De Bijenkorf La Vie_Utrecht Rijnboutt
37
Q&A
