De Amsterdamse transformatiemarkt. Afstudeerlaboratorium REM-lab, Corporate and Public Real Estate Management

Onderzoeksrapport Datum

27 oktober 2008

Titel

De Amsterdamse transformatiemarkt

Ondertitel

Opbrengstgeneratoren en transformatiepotentie

Naam Studienummer Adres Telefoon E-mail

R.G. Muller 1271369 Croesestraat 77, NL-3522 AD Utrecht +31 6 45770235 [email protected]

Afstudeerlaboratorium REM-lab, Corporate and Public Real Estate Management Labcoördinator

Dr. Ir. D.J.M. van der Voordt – RE Management

Hoofdmentor

H.T. Remøy MSc. – RE Management

2e Mentor

Drs. ing. J.P. Soeter – Bouweconomie

Gecommitteerde

Ir. D. Vitner

Afbeelding voorblad:

Voorbeeld transformatie (fictief) Kantoor op de Fizeaustraat, nr 2 (Amsterdam) Hoog Banka (Den Haag) project van Residentie Vastgoed Ontwikkeling b.v.

2

De Amsterdamse transformatiemarkt Opbrengstgeneratoren en transformatiepotentie

3

4

Voorwoord Voor u ligt het rapport van het afstudeeronderzoek dat ik heb uitgevoerd in het 2e jaar van de mastervariant Corporate Real Estate Management (CREM) van de afdeling Real Estate & Housing van de Faculteit Bouwkunde aan de TU Delft. Het onderzoek is uitgevoerd om de transformatiepotentie van de leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt in kaart te brengen. De transformatiepotentie geeft aan hoeveel vierkante meter leegstand kan worden getransformeerd tot woningbouw. Door transformatie worden leegstaande kantoorgebouwen op een duurzame manier onttrokken aan de markt –waardoor de leegstand daalt– en wordt de woningvoorraad en diversiteit vergroot. Het rapport is opgedeeld in twee delen; “de opbrengstgeneratoren van transformatieprojecten” en “de transformatiepotentie van de Amsterdamse kantorenvoorraad”. Het eerste kan als afzonderlijk deel worden gezien, maar wordt ook gebruikt als input voor het tweede deel. Dit afstudeeronderzoek vormt het laatste deel van mijn studie. Een studie die mij kennis, inzicht en vaardigheden heeft bijgebracht en deze heeft leren gebruiken als voorbereiding op de praktijk. Op mijn periode in Delft kijk ik terug met groot genoegen en mooie herinneringen zoals een semester studeren aan de Universiteit van Singapore en een studiereis naar China, maar ook de leuke leervolle samenwerking met medestudenten en docenten. Tot slot wil ik graag van deze gelegenheid gebruiken om een aantal mensen te bedanken die mijn studie en afstudeeronderzoek hebben mogelijk gemaakt. Allereerst mijn ouders voor de financiële steun tijdens mijn studie en daarnaast mijn mentoren, Hilde Remoy en Jo Soeter, voor de nodige begeleiding en ondersteuning van het afstudeerproces. Het uitvoeren van dit onderzoek heeft mij tot nieuwe inzichten wat betreft herontwikkeling gebracht en is daarbij ook met veel genoegen volbracht. Ik wens u daarom bij het lezen van dit rapport veel plezier toe. Ralph Muller | Utrecht, oktober 2008

5

6

Samenvatting Transformatie van gebouwen zal niet dé oplossing zijn om alle problemen op de kantoren- en woningmarkt op te lossen. Beter inzicht in de financiële haalbaarheid kan de mogelijkheden van transformatie vergroten. In dit onderzoek staat de invloed van opbrengstgeneratoren centraal. Hogere opbrengsten leiden tot hogere investerings- en verwervingsbudgetten, waardoor transformatie een grotere rol kan gaan spelen bij het verkleinen van de discrepantie tussen vraag en aanbod op de kantoren- en woningmarkt. Om de toepassing duidelijk te maken is de transformatiepotentie van Amsterdam in kaart gebracht. Uit praktische overwegingen is dit onderzoek in twee delen opgesplitst. Het eerste deel behandelt de opbrengstgeneratoren, het tweede deel de Amsterdamse transformatiemarkt. Deel 1 | De opbrengstgeneratoren bij transformatieprojecten Dit onderzoek richt zich in het eerste deel op de opbrengstgeneratoren van transformatieprojecten. Om deze gegevens te achterhalen is een projectanalyse over 20 gerealiseerde projecten uitgevoerd. Van de gerealiseerde transformatieprojecten zijn eigenschappen verzameld waarvan verwacht wordt dat ze invloed hebben op de opbrengst. De opbrengsten zijn met behulp van Cross-caseanalyse beoordeeld op hun verband met de verschillende locatie- en gebouweigenschappen. Het resultaat van de Cross-caseanalyse is een ranglijst van variabelen gerangschikt naar invloed op de opbrengst. De variabelen met de meeste invloed op de opbrengst zijn locatietypering, mogelijkheid tot oppervlakteverandering en mogelijkheid tot het toepassen van een plintfunctie. Enkele andere variabelen die in mindere mate van invloed zijn, zijn de buitenruimte, het uitzicht en de parkeergelegenheid. Deze resultaten worden in deel twee gebruikt als input voor mogelijke transformatieprojecten, om zo de financiële haalbaarheid te onderzoeken en positief te kunnen beïnvloeden. Op de verschillende opbrengstgeneratoren bestaan sturingsmogelijkheden, waardoor een betere verhouding tussen de opbrengsten en de kosten kan worden bereikt. Deel 2 | De Amsterdamse Transformatiemarkt In het tweede deel van het onderzoek wordt de structurele leegstand van Amsterdam onderzocht op transformatiepotentie. Door middel van marktonderzoek is eerst achterhaald in welke segmenten van de woningmarkt de vraag en de opbrengst per m² het hoogst is. Daarnaast is de kantorenmarkt geanalyseerd op structurele leegstand. Uiteindelijk zijn de resultaten van de beide delen van het marktonderzoek gekoppeld met behulp van GIS analyse. De woningmarkt van Amsterdam kenmerkt zich door het grote aandeel huurwoningen in de sociale sector. Het aandeel koopwoningen ligt op 25% van de totale voorraad. Dit heeft tot gevolg dat er een beperkte mogelijkheid bestaat om een wooncarrière te realiseren binnen de stadsgrenzen. Om deze

7

reden stuurt de gemeente Amsterdam aan op meer diversiteit van de woningvoorraad. De diversiteit moet zowel worden uitgebreid wat betreft eigendomsectoren als woningtypologie. Uit de beleidsplannen van de gemeente uit 2005, blijkt dat er ruim 25.000 woningen in de marktsector mogen worden toegevoegd binnen de bestaande stadsgrenzen. Tot januari 2008 zijn hier pas 8.020 woningen (socialeen marktsector samen) van gerealiseerd. Dit betekent dat er nog een gat bestaat van ruim 16.000 te bouwen woningen. De grootste vraag naar woningen is aanwezig in de stadsdelen Centrum en Oud-Zuid. In deze stadsdelen zijn de woningprijzen door het tekort aan woningen de afgelopen 15 jaar het hardst gestegen. Binnen de vraag naar woningen is het aandeel van appartementen het snelst gegroeid. Het meest gewenste woningoppervlak ligt rond de 100 m². De stadsdelen met de hoogste vraag hebben ook de hoogste potentiële opbrengst per vierkante meter GBO. De structurele kantorenleegstand in Amsterdam bedraagt eind 2007 ongeveer 780.000 vierkante meter, dit is 60% van de totale leegstand en 12% van de totale voorraad. Van de structurele leegstand wordt aangenomen dat die bij een economische opgang zal blijven. De structurele leegstand verschilt per stadsdeel. Stadsdeel Zuidoost, Westpoort en het Centrum hebben in absolute zin de grootste structurele leegstand. Na het scannen van de database met leegstaande gebouwen blijken 134 gebouwen structureel leeg te staan, dit wil zeggen dat ze 3 jaar of langer gedeeltelijk of geheel leegstaan. Om te bepalen wat om financiële redenen de beste investering is, is voor alle 134 gebouwen een investeringsberekening gemaakt voor de volgende vier scenario’s: Consolideren, Verbouwen (renoveren), Transformeren en Sloop & nieuwbouw. Gebouwen waarvan de Netto Contante Waarde van een investering bij een rendementseis van 7% positief is (of hier dichtbij ligt), zijn als potentieel transformeerbaar1 bestempeld. Uit de resultaten blijkt dat voor 28% van de structurele leegstaande kantoorgebouwen transformatie financieel haalbaarheid is. Bij volledige transformatie van deze gebouwen zal de structurele leegstand met ruim 220.000 vierkante meter afnemen. Uitgaande van een gemiddelde grootte van 100 vierkante meter resulteert dit in een toevoeging van ongeveer 3.000 woningen binnen het bebouwde gebied van de stad Amsterdam. Transformatie kan dus een behoorlijke bijdrage leveren aan het terugdringen van de leegstand in Amsterdam. Daarnaast is de toevoeging van ruim 3.000 woningen een welkome aanvulling op de woningvoorraad van Amsterdam.

Transformatie, een noodzakelijke mogelijkheid!

1

Financieel haalbaar, de technische en functionele haalbaarheid dient per object in een nauwkeurige haalbaarheidstudie bepaald te worden.

8

9

Inhoud Voorwoord ..................................................................................................................................................5 Samenvatting..............................................................................................................................................7 Hoofdstuk 1, Inleiding ...............................................................................................................................13 1.1 Aanleiding ....................................................................................................................................13 1.2 Relevantie en motivatie...................................................................................................................14 1.2.1 Maatschappelijke relevantie .....................................................................................................14 1.2.2 Bouwkundige relevantie ...........................................................................................................14 1.2.3 Wetenschappelijke relevantie...................................................................................................14 1.2.4 Motivatie en visie......................................................................................................................15 1.2.5 Relatie met verwant en overlappend onderzoek......................................................................15 1.3 Kantorenoverschot en woningtekort ...............................................................................................16 1.3.1 Probleemanalyse......................................................................................................................16 1.3.2 Probleemstelling.......................................................................................................................30 1.3.3 Onderzoeksvragen ...................................................................................................................30 1.4 Doel van het onderzoek ..................................................................................................................31 1.4.1 Doelstelling ...............................................................................................................................31 1.4.2 Beoogd eindproduct .................................................................................................................32 1.5 Bereik van het onderzoek ...............................................................................................................32 1.6 Conceptueel model .........................................................................................................................33 1.7 Onderzoeksdesign ..........................................................................................................................34 1.7.1 De onderzoeksmethoden .........................................................................................................35 1.7.2 De validiteit en betrouwbaarheid..............................................................................................36 2. Theoretisch kader .................................................................................................................................37 2.1 Opbrengsten bij transformatieprojecten..........................................................................................37 2.1.1 Opbrengsten.............................................................................................................................37 2.1.2 Instrumentarium bij transformatieprojecten..............................................................................37 2.1.3 Locatie-eigenschappen ............................................................................................................42 2.1.4 Gebouweigenschappen............................................................................................................48 2.2 Kosten bij transformatieprojecten ...................................................................................................61 2.2.1 Verwervingskosten ...................................................................................................................61 2.2.2 Bouwkosten ..............................................................................................................................61 2.2.3 Inrichtingskosten & bijkomende kosten....................................................................................62 2.3 Opbrengsten begroten ....................................................................................................................63 2.3.1 NCW berekening ......................................................................................................................63 2.3.2 Inputvariabelen.........................................................................................................................63 2.3.3 Scenarioplanning......................................................................................................................66 2.4 Investeringsscenario’s ....................................................................................................................67 2.4.1 Levensduur vastgoed ...............................................................................................................67 2.4.2 Verschillende investeringsscenario’s .......................................................................................68 2.5 Verhuur of verkoop .........................................................................................................................69 2.6 Leegstand .......................................................................................................................................70 2.6.1 Onderscheid in leegstand.........................................................................................................70 3. Projectanalyse cases............................................................................................................................74 3.1 Datacollectie....................................................................................................................................74 3.1.1 Werkwijze .................................................................................................................................74 3.1.2 Selectiecriteria..........................................................................................................................74 3.1.3 Datacollectie .............................................................................................................................75 3.2 Projectpresentatie ...........................................................................................................................75 3.3 Projectanalyse.................................................................................................................................86

10

3.3.1 Gerealiseerde opbrengsten......................................................................................................86 3.3.2 Invloed van variabelen .............................................................................................................90 3.3.3 Verhouding opbrengst uit verhuur en verkoop .......................................................................105 3.3.4 Sturingsmogelijkheden ...........................................................................................................106 3.4 Opbrengstgeneratoren..................................................................................................................108 3.5 Resultaten als input voor deel 2....................................................................................................109 4. Vraag en aanbod op de Amsterdamse woningmarkt .........................................................................112 4.1 Woningmarkt Amsterdam .............................................................................................................112 4.1.1 Situatie....................................................................................................................................112 4.1.2 Beleid en doelstellingen gemeente ........................................................................................115 4.1.3 Woningmarktsegmenten ........................................................................................................119 4.2 Woningmarktsegmentatie .............................................................................................................120 4.2.1 Inwoners per stadsdeel ..........................................................................................................120 4.2.2 Karakteristieken van bewoners per stadsdeel .......................................................................120 4.2.3 Vraag en Aanbod ...................................................................................................................123 4.3 Opbrengst woningen.....................................................................................................................126 4.3.1 transacties per stadsdeel .......................................................................................................126 4.3.2 M² prijzen van woningen per stadsdeel..................................................................................127 4.4 Opbrengst plintfuncties .................................................................................................................129 4.4.1 Situatie....................................................................................................................................129 4.4.2 Vraag naar voorzieningen ......................................................................................................129 4.4.3 Opbrengst per functie per stadsdeel ......................................................................................130 4.5 Conclusie Woningmarkt Amsterdam ............................................................................................132 5. Transformeerbaarheid van de structurele leegstand..........................................................................133 5.1 Structurele Leegstand...................................................................................................................133 5.1.1 Dataverzameling ....................................................................................................................133 5.1.2 Structurele leegstand in Amsterdam ......................................................................................133 5.1.3 Structurele leegstand per stadsdeel.......................................................................................134 5.2 Filter van structurele leegstand op vetocriteria .............................................................................137 5.2.1 Vetocriteria .............................................................................................................................137 5.2.2 Geschikte gebouwen..............................................................................................................144 5.3 Voor transformatie geschikte locaties...........................................................................................148 5.3.1 Geschiktheid locaties .............................................................................................................148 5.4 Investeringsscenario’s ..................................................................................................................149 5.4.1 Beoordeling per project ..........................................................................................................149 5.4.2. Waarde van gebouwen bij verschillende investeringsscenario’s ..........................................154 5.5 Transformatiepotentie van structurele leegstand..........................................................................157 5.6 Conclusie Transformeerbaarheid van structurele leegstand ........................................................160 6. Conclusies en aanbevelingen.............................................................................................................164 Conclusie ............................................................................................................................................164 Discussie.............................................................................................................................................166 Aanbevelingen ....................................................................................................................................168 Afkortingen..............................................................................................................................................170 Bijlagen ...................................................................................................................................................171 Literatuurlijst ...........................................................................................................................................172

11

afbeelding 1, Leegstand in Amsterdam

12

Hoofdstuk 1, Inleiding Dit eerste hoofdstuk begint met de aanleiding, relevantie en motivatie voor het uitvoeren van dit onderzoek, gevolgd door de probleemanalyse, waaruit de probleem-, vraag- en doelstellingen worden geformuleerd. Afsluitend worden het onderzoeksdesign en de onderzoeksmethoden beschreven.

1.1 Aanleiding In Nederland staan veel gebouwen leeg of verliezen hun functie,

daaronder

zijn

kantoorgebouwen,

oude

schoolgebouwen, industriegebouwen, kazernes en andere utiliteitsgebouwen. Een groot deel van de leegstand op de kantorenmarkt is structureel en zal niet door een aantrekkende economie verdwijnen. Zonder interventies zullen deze gebouwen vaak kansloos achterblijven. Op de woningmarkt is al jaren een enorm tekort, vooral in de steden (Randstad) is de ruimte schaars en moet gekeken

worden

naar

alternatieven

voor

uitbreidingslocaties. Voor sloop en nieuwbouw is transformatie een duurzaam alternatief, en het is dan ook de vraag waarom gebouwen niet vaker getransformeerd worden naar woningen. Transformatie is geen nieuwe ontwikkeling, toch wordt het maar weinig toegepast (VROM, 2006). De situatie in Amsterdam biedt wellicht een mogelijkheid voor het

afbeelding 2, artikel NRC, juni 2007

uitbreiden van de transformatiemarkt, aangezien tegenover de structurele leegstand (van kantoren) een hoge vraag naar (verschillende) woningen staat. Uit onderzoek en gerealiseerde transformatieprojecten welke recent zijn samengevoegd in het boek ‘Transformatie van kantoorgebouwen’ (van der Voordt et al., 2007) blijkt dat het vaak wel kan, maar door de bestaande kloof tussen ontwikkelaars die vastgoed waarderen op ontwikkelwaarde en beleggers die vastgoed waarderen op beleggingswaarde stranden veel haalbaarheidsstudies op de hoge verwervingskosten. Om de financiële haalbaarheid van transformaties te onderzoeken dient gekeken te worden naar de vraag- en aanbodeigenschappen. Zo kan een zo hoog mogelijke opbrengst gegenereerd worden om de hoge verwervingskosten te kunnen betalen. In dit onderzoek wordt onderzocht welke vraageigenschappen (woningmarkt) en aanbodmogelijkheden van leegstaande kantoren bij elkaar komen (fitness for use) om een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren.

13

1.2 Relevantie en motivatie 1.2.1 Maatschappelijke relevantie Leegstaande gebouwen hebben invloed op hun directe omgeving. Deze invloed kan zich op verschillende manieren uiten. Leegstand heeft invloed op de waarde van het object zelf en op de waarde van omliggende gebouwen. Daarnaast hebben leegstaande gebouwen invloed op het sociale karakter van de omgeving, nemen vaak de al kostbare plaats in binnen de gebouwde omgeving en zorgen voor het mislopen van inkomsten voor eigenaren. Het hergebruiken van roerende goederen en onroerende goederen komt de mens en zijn omgeving ten goede. Transformatie van gebouwen behoort al dan niet gedeeltelijk tot het hergebruik van onroerende goederen. Bij transformaties wordt duurzaam omgesprongen met onderdelen van gebouwen, zoals de constructie en in sommige gevallen ook de gevel. Dit zorgt ervoor dat minder afvalstoffen worden geproduceerd, wat uiteindelijk een positieve uitwerking zal hebben op de duurzaamheid van de bouw.

1.2.2 Bouwkundige relevantie Het transformeren van gebouwen zorgt voor nieuwe onbekende situaties, omdat men gebouwen tegenkomt die anders zijn dan voorgaande gebouwen. Bijna altijd zal er, anders dan bij nieuwbouw, omgesprongen moeten worden met de bouwkundige mogelijkheden om een gebouw te transformeren naar een andere functie. Dit zorgt ervoor dat de kennis over het transformeren van gebouwen groeit met het aantal gedane transformaties. In dit onderzoek wordt onderzocht welke gebouweigenschappen van kantoren faciliterend zijn voor bepaalde

woningmarktsegmenten,

bijvoorbeeld

studentenkamers,

starterstudio’s,

2/3/4-

kamerappartementen, maisonnettewoningen en penthouses. Allen hebben specifieke bouwkundige eisen. Gebouweigenschappen die hier worden onderscheiden zijn: het type constructie, gevel, ontsluiting (vertikaal en horizontaal), verdiepingshoogte en grootte.

1.2.3 Wetenschappelijke relevantie Gebouwen veranderen net als steden door ontwikkelingen op verschillende gebieden. Gebouwen, infrastructuur en het openbare gebied verouderden technisch en economisch, maar ook door ruimtelijke verschuivingen en door veranderingen in functie en in culturele waarden. Beschikbare ruimte wordt steeds schaarser, de behoefte naar meer oppervlak groeit en daarom staan leegstaande gebouwen onder toenemende druk om aangepakt te worden. Met dit onderzoek zal worden getracht te achterhalen welke locatie- en gebouweigenschappen invloed hebben op de opbrengst en hoe deze de financiële haalbaarheid van transformatie kunnen beïnvloeden. Ik hoop hiermee een nuttige aanvulling te doen aan het uitgebreide onderzoek dat al is uitgevoerd naar transformatie van gebouwen.

14

1.2.4 Motivatie en visie Mijn interesse gaat vooral uit naar transformatie naar woningen. Het transformeren van gebouwen zorgt vaak voor verassende concepten, zoals het wonen in oude scholen, ziekenhuizen, kantoren en kerken. Bij een wandeling door Utrecht zie je hier en daar een voorbeeld van een getransformeerd gebouw, zoals het oude Academisch Ziekenhuis, dit is getransformeerd naar woongebouw. Een tweede voorbeeld is een voormalige kerk waar nu een museum in gerealiseerd is. Een aantal van deze projecten in mijn omgeving zijn zeer populaire woonbestemmingen geworden en hebben ten opzichte van nieuwbouw een grote belevingswaarde, door het afwijkende karakter van de objecten. Het tekort op de woningmarkt in steden als Amsterdam en Utrecht (mijn woonplaats) zorgt voor een extra prikkel. Mijn huidige visie op transformatie is dat het een waardevolle oplossing kan zijn voor een deel van het woningtekort in de grote steden en dat het een duurzame oplossing is voor veel leegstaande, inefficiënte gebouwen in veel steden in Nederland, mits de locatie voldoet aan de eisen. Transformatie bestaat al zolang de mens bouwt, maar het kan naar mijn mening wel wat vaker worden toegepast. De mogelijkheden zijn hier wellicht ook voor wanneer ontwikkelaars en beleggers hun beide werelden dichter bij elkaar weten te brengen. Transformatie, voor zover ik nu voorzie, biedt de mogelijkheid om bij te dragen aan het oplossen van de discrepanties tussen vraag en aanbod op de woningen kantorenmarkt. Daarnaast kan transformatie door het duurzame karakter bijdragen aan een schoner milieu door minder afvalstoffen en lager gebruik van nieuwe grondstoffen.

1.2.5 Relatie met verwant en overlappend onderzoek Dit onderzoek sluit aan op en overlapt voorgaand onderzoek naar transformatie van gebouwen. In combinatie met onderzoeken2 verricht naar de bouwkosten van transformatieprojecten past het binnen onderzoek naar de (vastgoed)exploitatie van transformatieprojecten. Daarnaast valt het binnen het onderzoeksprogramma ‘transformatie’ van afdeling RE&H van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. De belangrijke aspecten binnen transformatie noemt Van der Voordt (2007): de markt en functionele, technische, culturele, financiële, juridische en organisatorische aspecten. Samen vormen deze aspecten de transformatiethema’s. Dit onderzoek betreft zowel het marktaspect als het financiële aspect. Voor dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van de aanboddatabase van kantoorgebouwen in Amsterdam van het promotieonderzoek van H.T. Remøy. Haar onderzoek betreft de relatie tussen de fysieke kenmerken van gebouwen en de kans op structurele leegstand. De afgelopen jaren zijn er ook verschillende afstudeeronderzoeken2 verricht op het onderwerp “transformatie”, waar dit onderzoek op aansluit of mee overlapt. Binnen dit onderzoek zal dan ook geregeld worden verwezen naar deze onderzoeken.

2

Boer, K.J. (2004), Jongeling, N. (2006), Mackay, R. (2007), Magielsen, J.(2004), Pang, K. (2006), Sprakel, E.J.A. (2006), Vrij, N. de (2004) 15

1.3 Kantorenoverschot en woningtekort 1.3.1 Probleemanalyse In de probleemanalyse wordt eerst de situatie op de kantoren- en woningmarkt beschreven, daarna de situatie op de transformatiemarkt in Nederland. Analyse kantorenmarkt Uit scans van DTZ blijkt dat er op de kantorenmarkt medio 2007 ruim 6,3 miljoen m² aan kantoorruimte wordt aangeboden (DTZ, 2007), dit is ruim 14 % van de totale voorraad van 44 miljoen m². De leegstand was in 2006 gedaald tot 12,6 %, maar door het groeiende aanbod van nieuwe kantoorruimte, stijgt het absolute aantal m² in aanbod omdat veel nieuwbouw plaats vindt en/of omdat de stock in use ten opzichte van 2002 amper groeit (zie figuur 1). In 2007 is de voorraad met ruim 1,5 miljoen m² toegenomen. De voorraad in gebruik is ook toegenomen waardoor de leegstand nog op hetzelfde niveau zat. In 2008 lijkt de leegstand toe te nemen door een afname van de voorraad in gebruik. Deze situatie kan met de huidige krediet crisis ook nog verslechteren. Volgens onderzoek uit 2005 bestaat er geen reden om aan te nemen dat de leegstand aanzienlijk zal dalen (Huizinga, 2006). De leegstand is onder te verdelen in structurele leegstand en frictieleegstand. Volgens cijfers van DTZ bedraagt de structurele leegstand 3,55 miljoen m² en de frictieleegstand 2,15 miljoen m². Dit is respectievelijk 8 en 5 % van het totale aanbod (DTZ, 2006).

Voorraad

Voorraad in gebruik

x 1.000 m² v.v.o. 48000 46000 44000 42000 40000 38000 36000 34000 2000

2001

2002

2003

2004

Figuur 1, m² VVO voorraad kantoor in gebruik (* juli)

16

2005

2006

2007

2008*

Bron: DTZ(2008)

Kantorenmarkt Amsterdam Net als in de rest van Nederland bevindt de leegstand in Amsterdam zich boven het aanvaardbare niveau (rond de 8%, noodzakelijk voor een gezonde markt). De leegstand ligt in Amsterdam rond de 18% van de totale voorraad3, dit is ongeveer 1,3 mln. m² VVO van de in totaal 7,2 mln. m² VVO. Daarmee ligt de leegstand in Amsterdam zelfs nog boven het nationale niveau van 14%. Dit duidt aan dat de leegstand in Amsterdam ernstige vormen aanneemt.

Varkenscyclus De term varkenscyclus komt voort uit onderzoek naar vraag en aanbod in de varkenshandel. Het gaat hier in principe over een economisch model van de cyclische dynamiek in vraag en aanbod als gevolg van de vertraging waarmee de producenten reageren op een prijswijziging. De varkenscyclus is rond 1930 theoretisch beschreven door middel van het Cobweb-model, door M. Ezekiel. Dit wordt weergegeven in figuur 2. Het evenwicht ligt op het snijpunt van de vraag- en aanbodcurve bij een aantal A en prijs P. Bij een slechte oogst in periode 1 (1 in figuur 2), zakt het aanbod naar A1, en stijgen de prijzen naar P2. De hoge prijs zet de producenten aan om meer te produceren waardoor het aanbod stijgt naar A2. Maar om de volledige

Figuur 2, De varkenscyclus Bron: Ezekiel

productie verkocht te krijgen moet de prijs zakken naar P3. Dit proces herhaalt zich, tot eventueel een equilibrium wordt bereikt bij E. Dit verschijnsel kan men vergelijken met het grote aanbod op de kantorenmarkt. Hierbij zijn de drijfveren: de vraag naar kantoorruimte, de leegstand, het volume van de nieuwbouw en de waardeontwikkeling. Door het grote aantal ontwikkelingen dat is gerealiseerd rond 2000, is het aanbod nieuwbouw groot. Hierdoor groeit het overschot op de bestaande bouw. Door een uitblijvende marktvraag voor bestaand vastgoed blijven grote delen van de markt in de toekomst leeg (Soeter & Koppels, 2008).

Van uitbreidingsmarkt naar vervangingsmarkt De hoop dat er voor de structurele leegstand nog gebruikers gevonden worden, wordt kleiner door de verandering van de kantorenmarkt van uitbreidingsmarkt naar vervangingsmarkt. Dit houdt in dat bedrijven eerder geneigd zijn naar nieuwe huisvesting van hogere kwaliteit te verhuizen, de oude huisvesting achterlatend. Een groot deel van de structurele leegstand zal niet meer opgenomen worden, dit is te zien aan de min of meer gelijkblijvende leegstand terwijl de economie zich in een hoogconjunctuur bevindt.

3

Situatie dec. 2007, Kantorenmonitor 2008

17

Demografische ontwikkelingen Door demografische veranderingen zal de vraag naar kantoorruimte naar verwachting afnemen. Volgens onderzoek (Brounen en Neuteboom, 2007) bevond de beroepsbevolking zich in 2005 op haar maximum. Volgens cijfers van het CBS, te zien in figuur 3, Stijgt de beroepsbevolking licht tot 2007, de cijfers van 2007 en 2008 zijn prognoses van het CPB. Deze cijfers zijn vrij onzeker omdat economische ontwikkelingen grote invloed hebben op de werkgelegenheid en daarnaast lastig zijn te voorspellen. Volgens Soeter en Keeris (2008), zullen investeerders in vastgoed rekening moeten houden met een dalend aanbod van personeel, zeker in de Randstad zullen de gevolgen hard te merken zijn omdat het aandeel kantoorwerkgelegenheid hier relatief zwaar vertegenwoordigd is. Beroepsbevolking, x 1.000 pers. Beroepsbevolking

Werkzame beroepsbevolking

Werkloze beroepsbevolking

9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

Figuur 3, Beroepsbevolking Nederland 1996-2008.

2003

2004

2005

2006 2007* 2008*

Bron: CBS/ *CPB

In figuur 4 is de werkgelegenheid van kantoorbanen weergegeven. Duidelijk te zien is de groei in de jaren ’90. Na 2001 is een duidelijke dip te zien, tot en met 2006 is de top van 2001 nog niet bereikt. Helaas zijn dit de meest recente cijfers. Waarschijnlijk is er in 2007 nog een lichte groei te zien. Het is op dit moment niet duidelijk welke gevolgen de krediet crisis zal hebben op de kantoorwerkgelegenheid. In het geval dat deze crisis over slaat op de reële economie kan een afname op de kantoorwerkgelegenheid niet uitblijven. Economen wereldwijd zijn huiverig voor een aankomende recessie waarvan de omvang niet duidelijk is.

18

Kantoorwerkgelegenheid (aantal x 1000 ) 3.400

3.200

3.000

2.800

2.600

2.400

2.200

2.000 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Figuur 4, Kantoorwerkgelegenheid.

Bron Stogo, 2006

Economische ontwikkelingen De economische ontwikkelingen kunnen worden weergegeven door een conjunctuurbeeld. De conjunctuur geeft de afwijking aan van de economische groei en productie op het langjarige gemiddelde. Bij een positieve afwijking heerst er hoogconjunctuur, bij een negatieve afwijking laagconjunctuur. Te zien in figuur 5 is dat de afwijking t.o.v. de trend positief is maar dat de afwijking niet meer groeit. Dit kan aanduiden dat de economie aan het stabiliseren is na een periode van toenemende groei.

Conjunctuurindicator van DNB

referentie, t/m oktober 2007

voorlopende indicator, t/m juni 2008

Gestandaardiseerd afwijking tov de trend 2 1,5 1 0,5 0

83

84

85

86

87

88

89

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

0

1

2

3

4

5

6

7

8

-0,5 -1 -1,5 -2 -2,5 -3

Figuur 5, Conjunctuurindicator DNB.

Bron: DNB

19

De heersende conjunctuur De conjunctuur hangt af van verschillende indicatoren. Het CBS stelt maandelijks een conjunctuurbeeld samen, bestaande uit deze 15 indicatoren. In de bijlage B1 is een voorbeeld van de conjunctuurklok december 2007 weergeven. Te zien is dat de meeste variabelen zich in het groene kwadrant bevinden wat wil zeggen dat er hoogconjunctuur heerst. Alle indicatoren bevinden zich boven hun langjarig gemiddelde.

Globalisering Door globalisering wordt de arbeid verdeeld over de wereld, wat betekent dat er werkplekken bij kunnen komen maar ook kunnen verdwijnen in Nederland. Dit hangt af van het vestigingsklimaat voor internationale bedrijven in Nederland. Nederland heeft van oudsher een goed vestigingsklimaat door de centrale ligging binnen Europa, maar door nieuwe ontwikkelingen in technologie is dit minder belangrijk geworden. Het vestigingsklimaat hangt vaak af van belastingvoordelen ten opzichte van omringende landen. De verschuiving van de dienstverlening naar lagelonenlanden heeft niet alleen nare gevolgen voor de werkgelegenheid voor hoger opgeleiden (Intermediair, 22 november 2003). Het verdwijnen van deze werkplekken zal doorwerken in een dalende vraag naar kantoorruimte om deze werkplekken te huisvesten (Vos, 2006). Veel Nederlandse bedrijven komen er achter dat personeel en de huisvesting van bedrijfstakken veel goedkoper kan in landen als Maleisië, India en China. De kantorenmarkt zal daardoor nog meer onder druk komen te staan wanneer de overheid maatregelen treft. Deze verschuiving wordt mogelijk gemaakt door technologie zoals het internet waardoor bedrijven niet meer plaatsgebonden zijn. Het aantal visies op de globalisering en de invloed daarvan op de werkgelegenheid en de vraag naar kantoorruimte loopt zeer uiteen. Wat uiteindelijk de overhand zal hebben is onduidelijk, hier kan dan ook geen scherpe uitspraak over gedaan worden.

Technologische ontwikkelingen Nieuwe technologie zorgt vaak voor een afname van het aantal werknemers. Zo is door automatisering wereldwijd de werkgelegenheid in de dienstverlening afgenomen, maar stijgt de werkgelegenheid in de ict-sector door de groei van ict-ontwikkelingen. Volgens cijfers van DTZ is er in 2006 een stijging gerealiseerd in het aantal kantoorbanen van 1,3%. Een ander aspect door nieuwe technologie is het flexibel werken waarbij werknemers deels thuis kunnen werken en werkplekken op kantoor kunnen delen door niet fulltime aanwezig te hoeven zijn op kantoor. Hierdoor daalt ook de vraag naar werkplekken en daarmee daalt ook de vraag naar kantoorruimte als geheel (zie figuur 6, m² VVO per werknemer).

20

VVO per werknemer 23

22

21

20

19

18

17 2003

2004

2005

Figuur 6, m² VVO per werknemer (kantoorbanen).

2006

2007

Bron: NFC Index, 2007

Analyse woningmarkt Op de woningmarkt is de situatie omgekeerd, het tekort aan woningen groeit nog steeds. Dit komt omdat er aan één kant te weinig nieuwe huizen gebouwd worden, aan de andere kant omdat er steeds meer alleenstaanden komen. Zo is het aantal alleenstaanden tussen 1995 en 2007 met gemiddeld 20.000 per jaar gegroeid van 930.670 in 1995 tot 1.169.358 in 2007. De huishoudengrootte is daarbij in 2007 gedaald tot 2,25 personen per huishouden, volgens prognoses van het CBS zal dit dalen tot 2,1 rond 2035. Personen per huishouden ( aantal ) 2,36

2,34

2,32

2,3

2,28

2,26

2,24

2,22

2,2 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Figuur 7, Huishoudengrootte (gemiddeld Nederland).

Bron: CBS 2008

21

Het kleiner worden van huishoudens heeft invloed op het aantal huishoudens, dit groeit hierdoor (zie figuur 8). Een bijkomend probleem is dat de grote uitbreidingslocaties volgebouwd raken. Mede hierdoor worden er jaarlijks te weinig nieuwe huizen gebouwd om te voldoen aan de vraag. Het woningtekort is volgens het CBS ruim 210.000 woningen in juni 2007. Aantal huishoudens

Woningvoorraad

x 1.000 7.400 7.200 7.000 6.800 6.600 6.400 6.200 6.000 5.800 5.600 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

Figuur 8, Aantal huishoudens tegen woningvoorraad.

2002

2003

2004

2005

2006

2007 2008*

Bron: CBS, 2008

De reeds beperkte hoeveelheid bouwgrond in Nederland wordt steeds kleiner, op dit moment is al ruim drie kwart van de VINEX locaties volgebouwd (VROM-raad, 2007). Rond 2012 zullen de grote uitbreidingslocaties volgebouwd zijn, en zal het grootste deel van de realisatie van nieuwe woningen plaats moeten vinden in de gebouwde omgeving. De door minister Dekker beloofde 80.000 woningen per jaar tussen 2005-2009 zullen waarschijnlijk niet gehaald worden. De minister van VROM heeft met twintig regio’s afspraken gemaakt voor de bouw van 359.791 woningen in de periode van 2005 tot en met 2009. Hiervan is halverwege deze periode 38% gerealiseerd (134.837) volgens de woningbouwthermometer van het ministerie van VROM.

22

Aantal vergunningen en nog gereed te moeten komen woningen Totaal aantal vergunningen nieuwbouwwoningen Totaal nog gereed te moeten komen woningen 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Figuur 9, Aantal vergunningen en nog gereed te moeten komen woningen. Bron: CBS, 2007

Het aantal gereedgekomen woningen in Nederland groeit de laatste jaren zoals te zien is in figuur 10. Maar door de dip met het dieptepunt in 2003 is het woningtekort in Nederland behoorlijk opgelopen. Hetzelfde beeld is terug te zien in het aantal woningen gereedgekomen in de stad Amsterdam, te zien in figuur 11. Hier valt wel op dat het aantal woningen dat is gereedgekomen hard is gestegen in de jaren 2006 en 2007, voor 2008 geeft de gemeente aan dat het aantal gereedgekomen woningen op het zelfde niveau zal liggen als 2007, na deze periode zal de groei afzwakken. Totaal aantal gereedgekomen woningen Nederland 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Figuur 10, totaal aantal gereedgekomen woningen in Nederland.

2006

2007

Bron: CBS 2008

23

Totaal aantal gereedgekomen woningen Amsterdam 7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

Figuur 11, Totaal aantal gereedgekomen woningen in Amsterdam.

2005

2006

2007

Bron: O+S/GVI/OGA

De stijgende bouwkosten per woning zorgen voor een gevaar voor de te behalen woningproducties, omdat het voor marktpartijen moeilijker wordt om rendabel woningen te bouwen. De bouwkosten stijgen op dit moment met 8-10 % per woning, volgens het rapport “Thermometer Koopwoningen” is dat sneller dan de opbrengststijging (NVB, 2007). Het aantal afgegeven vergunningen loopt echter wel goed. Aan het nog gereed te moeten komen woningen valt in figuur 9 af te lezen dat deze sinds 2002 achterblijven bij het aantal afgegeven vergunningen. In figuur 12 zijn de demografische veranderingen zichtbaar volgens het WEC4. Het lichtblauwe vlak geeft het deel van de beroepsbevolking aan. Te zien is dat er een verschuiving plaatsvindt, van relatief veel jongeren naar relatief veel ouderen. Dit valt te verklaren door de hogere levensverwachting, medische vooruitgang en de golf babyboomers (Brounen & Neuteboom, 2007).

Figuur 12, Demografische ontwikkelingen 1965-2045.

4 5

WEC(woningmarkt expertise centrum) is onderdeel van de Rotterdam School of management Afkomstig van demografisch instituut van de Verenigde Naties

24

5

Bron: VN , 2007

Analyse transformatiemarkt Een deel van het leegstandprobleem kan opgelost worden door gebouwen te transformeren naar woningen. Het transformeren van gebouwen gebeurt al zo lang er gebouwen bestaan. Maar waarom worden er niet meer gebouwen getransformeerd? Sinds 1990 zijn er hooguit 4.500 woningen in verouderde kantoorpanden gerealiseerd (VROM, 2006), in figuur 13 is het totaal aantal getransformeerde m² kantoorruimte naar woningbouw weergegeven. De doelstelling van het Ministerie van VROM om in 2010 25.000 nieuwe woningen te realiseren in leegstaande kantoorgebouwen zal daarom bij lange na niet gehaald worden.

Aantal m²

Aantal m² getransformeerde kantoorruimte naar woningbouw x 1.000 m² 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Amsterdam

Rotterdam

Den Haag

Figuur 13, Aantal gerealiseerde transformaties.

Utrecht

Overig

Nederland

Bron: VROM, 2006

Hiervoor zijn verschillende oorzaken op te noemen. Één daarvan is de hoge boekwaarde waarop beleggers hun eigendom waarderen. Hierdoor is een transformatieproject op het eerste gezicht vaak bij voorbaat al niet financieel haalbaar, of zijn de rendementen (op deze projecten voor betrokkenen) niet aantrekkelijk (om zich hieraan te wagen). Volgens SenterNovem, onderdeel van Stichting Duurzaam Bouwen is het transformeren van utiliteitsgebouwen zelfs noodzakelijk om aan de woningbehoefte te voldoen in de komende eeuwen. “Er is in Nederland te weinig ruimte om onbeperkt door nieuwbouw aan de huisvestingsvraag te voldoen. Het zou ook onverantwoord zijn om gebouwen, die niet meer bruikbaar zijn voor de oorspronkelijke functie, zonder meer te slopen en er nieuwbouw voor in de plaats te zetten. Daarmee kan op cultureel en economisch gebied kapitaalsvernietiging optreden. We zouden tal van mooie en markante gebouwen kunnen kwijtraken en wordt ook het milieu zwaar belast (SenterNovem, 2007). Naast leegstaande kantoren staan er ook veel gebouwen leeg omdat ze hun functie door de jaren heen zijn kwijtgeraakt. Dit is mede veroorzaakt door veranderingen in de maatschappij, zo zijn kerken buiten gebruik geraakt en zijn ziekhuizen niet meer gewenst in de binnenstad of is er geen ruimte voor uitbreiding. Voorbeelden hiervoor zijn: de Opstandingkerk in Schiedam, het Elizabeth Gasthuis in Arnhem en het Academisch ziekenhuis in Utrecht.

25

Transformatie van kantoren of andere functies kan ook naar andere bestemmingen dan naar alleen woningen. Soms bieden bestaande gebouwen de mogelijkheid om winkels op de begane grond te huisvesten met daarboven woningen, een goed voorbeeld hiervan zijn de Twentec torens in Enschede. Een ander voorbeeld is het transformeren van kantoorgebouw naar hotel of schoolgebouw, zoals de Hogeschool van Utrecht, die zich gevestigd heeft in een voormalig kantoorgebouw aan de Berkenweg in Amersfoort. Een ander voorbeeld van functiemenging is het gebouw Puntegale in Rotterdam waar naast woningen, kleine kantooreenheden, bedrijfsruimte en sportruimte is gerealiseerd (SenterNovem, 2007). Wat weerhoudt partijen als beleggers en ontwikkelaars ervan om gebouwen te transformeren? Er bestaan juridische, financiële, technische en functionele randvoorwaarden aan het transformeren van gebouwen. Juridisch De juridische randvoorwaarden zijn onder te verdelen naar het bouwtechnisch en het ruimtelijk ordeningsaspect. Het bouwbesluit, de gemeentelijke bouwverordening en het gemeentelijke welstandsbeleid behoren tot het eerste gebied en de geldende bestemmingsplannen tot het tweede gebied. Op een bepaalde locatie kunnen wanneer de locale overheden niet meewerken transformaties onmogelijk gemaakt worden, dit zijn de juridische aspecten. Financieel Financiële aspecten die belangrijk zijn bij het transformeren van gebouwen zijn net als bij nieuwbouwprojecten de winst en de beleggingswaarde. Een ontwikkelaar kijkt naar ontwikkelingswinst bij realisatie van het project en de belegger focust op de toekomstige huuropbrengsten. In de afbeeldingen 3, 4 en 5 zijn enkele reeds getransformeerde gebouwen weergegeven. Het eerste betreft een complex van graansilo’s aan het IJ in Amsterdam, dit gebouw stamt deels uit 1897 (bakstenen deel) en deels uit 1952 (betonnen deel). Hier zijn in 2000 woningen in de sociale en vrije sector, bedrijfsruimte en ateliers in de plint en garages in de kelder van het gebouw gerealiseerd. In het tweede en derde voorbeeld betreft het in beide gevallen een voormalig kantoorgebouw waarin woningen zijn gerealiseerd.

26

afbeelding 3, Graansilo's, Amsterdam. Voor en na transformatie

Bron: vd Voordt, 2007

afbeelding 4, Plaats Royaal, Amsterdam. Voor en na transformatie


afbeelding 5, De Stadhouder, Alphen aan den Rijn. Voor en na transformatie


Heeft

oppervlakteverandering

een

gunstig

effect

op

de

financiële

haalbaarheid

van

een

transformatieproject? Kan het toevoegen van oppervlakte de opbrengst van het gehele project per m² omhoog halen, of stijgt de opbrengst juist door de toevoeging van extra kwaliteit door het verwijderen van oppervlakte, wat bijvoorbeeld meer daglicht tot gevolg kan hebben.

27

Er zijn diverse mogelijkheden om projecten haalbaar te maken, ten eerste om de opbrengst te verhogen en ten tweede om op kosten te besparen. Maar hoeveel invloed dit heeft en in welke gevallen dit kan zorgen voor het eerder initiëren van een transformatieproject wordt hierbij niet aangegeven. Technisch Voordat een object geschikt is voor bewoning dient het aan een aantal eisen te voldoen. Deze eisen komen voort uit het bouwbesluit. In het Bouwbesluit worden de bouwtechnische voorschriften waaraan alle bouwwerken, zoals woningen, kantoren en winkels in Nederland minimaal moeten voldoen beschreven. Deze voorschriften gelden voor nieuwbouw en verbouw. De eisen hebben betrekking op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu (de Jong, 2003) en zijn opgedeeld in 63 Bouwbesluit-afdelingen. In 1992 is het Bouwbesluit voor het eerst in werking getreden. Dit betekende dat de technische bouwvoorschriften landelijk zijn vastgelegd in het Bouwbesluit en de daarmee samenhangende documenten, zoals de ministeriele Regeling Bouwbesluit en de aangewezen NEN-normen (de zogenaamde eerstelijnsnormen) (van Zeeland, 2007). In 2003 is een herziene versie van het Bouwbesluit verschenen, en in 2006 is de energieprestatiecoëfficiënt aangescherpt van 0,8 naar 1,0. Deze laatste wijziging heeft alleen betrekking op nieuwbouwwoningen (VROM, 2006). Functioneel (Leegstaande kantoorgebouwen die langs de snelweg staan hebben weinig tot geen kans op transformatie naar woningbouw). Naast de hiervoor beschreven situatie zijn nog andere functionele eisen te stellen aan een object voordat het geschikt zou kunnen zijn als transformatieobject. Zo wordt in bij de transformatiepotentiometer in de quick scan (Geraedts & Van der Voordt, 2007) gewezen op de stedelijke ligging, waarmee de ligging in de stad wordt bedoeld evenals de bezonning en het uitzicht. Daarnaast is de afstand en de kwaliteit van voorzieningen in de omgeving en bereikbaarheid door middel van openbaar vervoer en auto een aspect waarin de quick scan een beoordeling vraagt. Daarnaast zijn ook andere aspecten te bedenken die de functionele haalbaarheid mogelijk kunnen maken zoals sport- en groenvoorzieningen in de omgeving.

28

Conclusie probleemanalyse De kantorenmarkt bevindt zich op een moeilijk punt. In de huidige situatie waar de economische groei tussen de 3 en 4 % ligt, blijft de opname van kantoorruimte te laag om de enorme leegstand aanzienlijk te verkleinen. Door de verschuiving van een uitbreidingsmarkt naar een vervangingsmarkt zal deze leegstand ook niet snel weggewerkt worden door een groeiende opname omdat de opname vooral aan de bovenkant van de markt ligt waar de structurele leegstand relatief laag is, met als gevolg dat de onderkant van de markt leeg blijft staan. Prognoses geven aan dat de vraag in de toekomst zal dalen, dit wordt veroorzaakt door economische, technische en demografische veranderingen. Een deel van de huidige kantoorruimte in Nederland kan aangeduid worden als structurele leegstand. Hier dienen huisvestingsscenario’s voor gemaakt te worden, om zo de structurele leegstand tot een minimum te beperken. Huisvestingsscenario’s als renovatie, sloop/nieuwbouw en transformatie zijn hier denkbaar. Een moeilijk punt is de locatie, vaak staan leegstaande kantoorgebouwen op voor woningbouw ongeschikte locaties. Ook dit zorgt ervoor dat lang niet alle structurele leegstand opgelost kan worden door transformatie. De woningmarkt staat onder druk, dit is voornamelijk het geval in De Randstad. De vraag naar woningen

is

behoorlijk

verdeeld

over

verschillende

woningmarktsegmenten.

In

bepaalde

woningmarktsegmenten is onderaanbod, en in andere woningmarktsegmenten overaanbod. Vooral naar starters- en seniorenwoningen bestaat een grote vraag. Deze groepering is onder te verdelen in verschillende

categorieën:

jonge

niet-draagkrachtige

alleenstaanden,

jonge

draagkrachtige

alleenstaanden en jonge tweeverdieners, daarnaast zijn er senioren met laag tot modaal inkomen en senioren met bovenmodaal inkomen6. Een deel van de structurele leegstaand in Nederland komt in aanmerking voor transformatie naar woningen. Transformatie biedt deze gebouwen een beter toekomstperspectief waarbij duurzaam wordt omgegaan met de bestaande bebouwing, bij sloop is dit minder het geval. Daarbij komt dat transformatie in bepaalde gevallen de meest gunstige oplossing is om leegstaande kantoorgebouwen aan te pakken. Dit kan onder andere te maken hebben met het geldende bestemmingsplan, wensen van buurtbewoners, duurzaamheid en financiële aspecten. Voor de gebouwen die geschikt zijn voor transformatie is het belangrijk om voor eigenaren en ontwikkelaars (goed en duidelijk) in kaart te brengen wat de mogelijkheden zijn voor gebruik van dergelijke gebouwen op bepaalde locaties. In dit onderzoek wordt de transformatiemarkt van de stad Amsterdam onderzocht.

6

Doelgroepprofielen volgens transformatiepotentiemeter (Geraedts & van der Voordt, 2000)

29

1.3.2 Probleemstelling Uit de probleemanalyse blijkt dat er een discrepantie bestaat tussen de werelden van beleggers en ontwikkelaars.

Door

de

hoge

verwervingskosten

van

leegstaande

gebouwen

bestempelen

projectontwikkelaars transformatieprojecten vaak als financieel niet haalbaar, los van het feit of het economisch, technisch en/of juridisch haalbaar is. Een project is financieel haalbaar wanneer de opbrengsten de bouwkosten en de verwervingskosten dekken. Een beter beeld van de opbrengstgeneratoren zorgt voor meer inzicht in de mogelijkheden van transformatieprojecten. Volgens deskundigen kan duidelijkheid over opbrengsten beleggers en ontwikkelaars over de streep trekken transformatieprojecten aan te gaan.7 Uit het voorgaande zijn de volgende probleemstellingen geformuleerd:

De financiële haalbaarheid van transformatieprojecten is (erg) onzeker, de vraag is of een beter beeld van de opbrengstgeneratoren de mogelijkheden vergroot.

De transformatiepotentie van Amsterdam is onbekend.

1.3.3 Onderzoeksvragen Uit het voorgaande kan een hoofdvraag afgeleid worden. Deze hoofdvraag is tweeledig en zal verder in dit onderzoek aangeduid worden als de centrale vraag. De centrale vraag luidt:

Welke factoren hebben invloed op de opbrengst van transformatieprojecten, en daarmee op de financiële haalbaarheid van deze projecten? En wat is met gebruik van deze opbrengstgeneratoren de transformatiepotentie van Amsterdam? Om de centrale vraag onderzoekbaar te maken, zijn onderzoeksvragen opgesteld die samen antwoord zullen geven op de centrale vraag. De onderzoeksvragen zijn ingedeeld in de categorieën: Theoretisch kader, Projectanalyse en Transformatiemarkt Amsterdam.

7

Vos, H., 2006 en Gelinck, S., 2007

30

Theoretisch kader 1. Welke rol speelt de opbrengst binnen de financiële haalbaarheidstudie? 2. Hoe worden opbrengsten begroot tijdens haalbaarheidstudies? 3. Welke woningmarktsegmenten kunnen worden onderscheiden? 4. Wanneer zijn kantoorgebouwen geschikt om te transformeren? 5. Wat is leegstand? Deel 1, Projectanalyse 6. Hoe hoog zijn de gerealiseerde opbrengsten van transformatieprojecten? 7. Welke variabelen zijn van invloed op de opbrengsten van transformatieprojecten? 8. In welke mate hebben de variabelen invloed op de opbrengst? 9. Hoe

verhouden

opbrengsten

bij

transformatie

zich

tot

opbrengsten

bij

andere

huisvestingsscenario’s? 10. Hoe verhouden opbrengsten uit directe verkoop en verhuur zich? 11. Welke sturingsmogelijkheden aan de onafhankelijke variabelen bestaan er? 12. Wat zijn de gevolgen van hogere opbrengsten? Deel 2, Transformatiemarkt Amsterdam 13. Voor welke woningmarktsegmenten bestaat de hoogste vraag in de verschillende stadsdelen? 14. Hoe zijn de opbrengsten per m² verdeeld over de woningmarktsegmenten per stadsdeel? 15. Hoe is de structurele leegstand verdeeld over de stadsdelen? 16. Welke stadsdelen hebben de grootste transformatiemarkt? De deelonderzoeksvragen zullen in verschillende hoofdstukken worden behandeld, en met behulp van verschillende onderzoeksmethoden beantwoord worden.

1.4 Doel van het onderzoek 1.4.1 Doelstelling Het doel van dit onderzoek is tweeledig. Het eerste doel is het verdiepen van de kennis en het inzicht in de factoren die invloed hebben op de opbrengst van transformatieprojecten. Het tweede doel is het krijgen van inzicht in de Amsterdamse transformatiemarkt. Het bovenliggende doel van dit onderzoek is bij te dragen aan de het onderzoek naar transformatie naar gebouwen en uiteindelijk transformatie een beter toekomstperspectief te bieden.

31

1.4.2 Beoogd eindproduct Met dit onderzoek wordt getracht een antwoord te vinden op de centrale vraagstelling “Welke factoren hebben een invloed op de opbrengst van transformatieprojecten, en daarmee invloed hebben op de financiële haalbaarheid van transformatieprojecten?” De weg naar het antwoord op deze vraag zal een aantal producten opleveren die hieronder beschreven zijn:

De opbrengstgeneratoren Dit onderzoek zal resulteren in een lijst met “opbrengstgeneratoren”. Deze eigenschappen bestaan uit locatie- en gebouweigenschappen, dit zijn de eigenschappen van de aanbodzijde (de structurele leegstaande

kantoorgebouwen)

die

matchen

met

eigenschappen

van

bepaalde

woningmarktsegmenten, waaruit verschillende opbrengsten gegenereerd worden.

Transformatiekaart Amsterdam Naast de opbrengstgeneratoren wordt de transformatiemarkt van Amsterdam in kaart gebracht en gepresenteerd

als

‘Transformatiekaart

woningbouw

Amsterdam’.

Hierbij

worden

de

opbrengstgeneratoren gebruikt om de financiële haalbaarheid van mogelijke transformatieprojecten te berekenen en positief te beïnvloeden. De kaart geeft aan projectontwikkelaars en de gemeente Amsterdam aan waar kansen op transformatie zich voordoen.

1.5 Bereik van het onderzoek Om dit onderzoek binnen de beschikbare tijd af te ronden zijn een aantal afbakeningen gemaakt. De financiële haalbaarheid wordt opgebouwd uit de verwervingskosten, de bouwkosten en de opbrengsten. In dit onderzoek staan de opbrengsten centraal, voor de transformatiekosten wordt verwezen naar kengetallen uit voorgaand onderzoek (Mackay, 2008). Uiteindelijk resulteert dit in residuele verwervingswaarde. Functie Dit onderzoek richt zich uitsluitend op transformatieprojecten waarbij een kantoorgebouw is getransformeerd naar woonfunctie. Dit maakt de populatie homogener wat de betrouwbaarheid van het onderzoek ten goede zal komen. De keuze van de oorspronkelijke functie en nieuwe functie komt uit de probleemanalyse. Amsterdam Voor de stad Amsterdam is gekozen door de relatief grote leegstand van kantoorgebouwen en de grote vraag naar woningen. Huizenprijzen stijgen hier hard en zorgen voor grotere potentiële opbrengsten. Volgens recente cijfers zijn de huizenprijzen in 2007 met gemiddeld 17% gestegen (Gemeente Amsterdam, 2007).

32

1.6 Conceptueel model

Figuur 14, Conceptueel model

In figuur 14 is het conceptueel model weergegeven (Baarda & De Goede, 2006). Dit model geeft de veronderstelde verbanden (concepten) aan tussen verschillende begrippen gebruikt in de probleem-, vraag- en doelstelling. De structureel leegstaande gebouwen die geschikt zijn voor woningbouw behoren tot de aanbodzijde en de vraag naar bepaalde woningen behoort tot vraagzijde. De eigenschappen van de kantoorgebouwen hebben invloed op de “fitness for use”, hierbij wordt verondersteld dat dit invloed heeft op de bouwkosten. De woningmarktsegmenten zorgen voor veronderstelde opbrengsten. Het verschil tussen de opbrengst en de bouwkosten levert het bedrag op dat voor de verwerving van het kantoorgebouw beschikbaar is (de “residuele verwervingskosten”). Verklaring voor pijlen figuur 14 1 - Willingness to pay 2 - Lage aanpassingskosten

33

1.7 Onderzoeksdesign Het onderzoeksdesign is gemaakt om het overzicht op de voortgang te houden tijdens het onderzoek en dit in goede banen te leiden. Zoals in figuur 15 is te zien, is het onderzoek in fases opgedeeld. In fase 1 wordt de aanleiding voor dit onderzoek beschreven, daarnaast wordt de probleemanalyse geschreven met probleem- en doelstelling, resulterend in het voorlopig leerplan wat tijdens de eerste peiling gepresenteerd wordt. Vervolgens wordt in fase 2 gestart met een verdieping in het onderzoek door een literatuuronderzoek, dit resulteert in het theoretisch kader wat gaandeweg het onderzoek verder uitgebreid zal worden. Gelijktijdig wordt gestart met het verzamelen van data voor fase 3 de casestudy en het marktonderzoek voor de GIS-analyse. Tussen fase 2 en 3 vindt terugkoppeling plaats. Uiteindelijk resulteert dit in fase 4 in het schrijven van de conclusie en aanbevelingen voor de eindrapportage.

Figuur 15, Onderzoeksdesign

34

1.7.1 De onderzoeksmethoden Literatuurstudie Aan de hand van een literatuurstudie naar het onderwerp transformatie van gebouwen vergaar ik de beschikbare kennis en theorieën om zo een goed beeld te krijgen van de problematiek van dit onderwerp en het onderzoek theoretisch af te kaderen. Hierbij zal op de verschillende onafhankelijke variabelen die invloed hebben op de opbrengsten van transformatieprojecten toegespitst worden. Uiteindelijk zal het literatuuronderzoek het theoretisch kader vormen waarbinnen dit onderzoek zal plaatsvinden. De literatuurstudie zal bijdragen aan het beantwoorden van onderzoeksvragen: 1, 2, 3, 4, 6, 10 en 11

Projectanalyse, Cross-case analyse (ex-post) Aan de hand van cases worden de verschillende onafhankelijke variabelen die invloed hebben op de afhankelijke variabele “opbrengst” onderzocht. De cases zullen transformatieprojecten betreffen die van kantoor naar een woonfunctie zijn getransformeerd. De woonfunctie zal hierbij een permanente woonfunctie zijn, hierbij worden dus alle tijdelijke huisvestingsprojecten buiten beschouwing gelaten. Deze projectanalyse heeft de vorm en het doel van cumulatieve casestudies (Christiaans, 2004). Aan de hand van de projectanalyse zullen onderzoeksvragen: 5, 6, 7, 8, 9, 10 en 12 worden beantwoord. Marktonderzoek en GIS-analyse (ex-ante) In dit 2e deel van het onderzoek zal de Amsterdamse woningmarkt onderzocht worden op de vraag naar woningen en de prijs per m² per woningmarktsegment. De dataverzameling zal gebeuren door het verzamelen van cijfers van de gemeente Amsterdam en woningbehoeftenonderzoek. Daarnaast zal de structurele leegstand per deelgemeente onderzocht worden. In dit 2e deel worden ook kaarten gemaakt aan de hand van een GIS-applicatie. Hiermee wordt duidelijk welke locaties een lage tot hoge potentie hebben voor transformatie van gebouwen en welke invloed transformatie kan hebben in Amsterdam. Aan de hand van het marktonderzoek in Amsterdam zullen onderzoeksvragen: 12, 13, 14, 15 en 16 worden beantwoord.’

35

1.7.2 De validiteit en betrouwbaarheid Het eerste deel (ex-post) van dit onderzoek is kwalitatief. In dit deel worden causale verbanden achterhaald, met betrekking tot de opbrengst generatoren bij transformatieprojecten. Dit is belangrijk om een goed beeld te kunnen scheppen voor de te bepalen investeringsscenario’s in deel 2. Om de betrouwbaarheid, validiteit en de generaliseerbaarheid te vergroten zijn een aantal maatregelen genomen: 1.

Door selectie van de cases die deel uitmaken van het ex-post deel van dit onderzoek is de populatie homogener geworden dit komt de betrouwbaarheid ten goede.

2.

Het aantal cases vergroot de uiteindelijke mate van betrouwbaarheid.

3.

Er zijn verschillende gegevensbronnen gebruikt (tijdens observatie) om de gegevens over de projecten te verzamelen, dit wordt “triangulatie” genoemd (Christiaans, 2004).

4.

Een aantal resultaten uit het ex-post onderzoek zijn vergeleken met voorgaand onderzoek. Hierbij wordt voornamelijk vergeleken met onderzoek naar de bouwkosten van transformatieprojecten.

36

2. Theoretisch kader Dit hoofdstuk vormt de sleutel tussen de probleemanalyse en het uitvoerende deel van dit onderzoek. Met behulp van literatuuronderzoek worden onderdelen uit de probleemstelling uiteengezet. Op deze manier worden eigenschappen geoperationaliseerd tot meetbare variabelen, zodat onderzoeksresultaten later kunnen worden gemeten.

2.1 Opbrengsten bij transformatieprojecten 2.1.1 Opbrengsten Opbrengsten bepalen samen met de bouwkosten en de verwervingskosten (van grond plus bestaande opstallen) de financiële haalbaarheid van transformatieprojecten. De opbrengst is afhankelijk van locatie- en gebouweigenschappen. Die samen zorgen voor het specifieke vestigingsklimaat. Ieder vestigingsklimaat is geschikt voor één of meerdere doelgroepen. Daarbij hebben verschillende doelgroepen verschillende budgetten voor huisvesting.

2.1.2 Instrumentarium bij transformatieprojecten De laatste jaren is er veel aandacht besteed aan het onderwerp transformatie. Er zijn daarbij verschillende instrumenten ontwikkeld om transformatieprojecten op verschillende manieren bij te staan. In het afstudeeronderzoek ‘Transformatietools Uncovered’ van R. Fikse (2008) zijn de tot op dat moment bekende instrumenten onderzocht. Om een beeld te geven van de mogelijkheden van deze instrumenten en de mogelijke toepassing binnen dit onderzoek van één of meerdere instrumenten wordt hier een korte samenvatting gegeven per instrument. De leegstandsrisicometer (Geraedts, Van Der Voordt, 2007) Met dit instrument kan een beeld gemaakt worden welke locaties het eerst hun aantrekkingskracht zullen verliezen bij een krimpende markt. Daarnaast geeft het op gebouw niveau weer welke gebouwen het eerst met leegstand zullen kampen en of het in bepaalde situaties beter is om over te gaan tot functieverandering. Dit instrument doet geen onderzoek naar mogelijke functies. De transformatiepotentiemeter (Geraedts, Van der Voordt, 2000) Dit instrument gebruikt locatie- en gebouweigenschappen om de transformatiepotentie van gebouwen en locaties te meten en wordt gezien als 2e fase na de leegstandsrisicometer. Naast de functionele inpassing wordt bij dit instrument ook gelet op de technische en financiële haalbaarheid. Met de resultaten is het mogelijk de transformatiepotentie van een gebied weer te geven.

37

De Herbestemmingswijzer (Hek, 2004) Heeft tot doel een geschikte functie voor het transformatieproject te bepalen. Hierbij worden 195 functiecategorieën getoetst op het betreffende gebouw om te kijken welke elementen wel of niet passen. Dit instrument toetst ook op de financiële haalbaarheid, en wordt daarnaast als globaal instrument gezien vergeleken met overige instrumenten door het beperkte aantal criteria waar een gebouw aan moet voldoen. ABT-Quickscan (ABT Adviseurs) Met deze quick scan wordt het gebouw onderzocht op mogelijke functies. Hierbij wordt de huidige staat en locatie van het gebouw gebruikt als input. De output is een ranglijst met functies naar best mogelijke inpassing. Dit instrument kijkt voornamelijk naar de technische haalbaarheid van de transformatie. Transformatiemeter voor kerkgebouwen (Van der Vlist, 2004) Dit instrument onderzoekt de transformatiepotentie van kerkgebouwen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een quickscan, waarbij het rendement, de vormfactor, de monumentale waarde en reacties uit de omgeving de voorlopige haalbaarheid van het project bepalen. Geloof in transformatie (Schrieken, 2000) Met dit instrument wordt het probleem waarmee de kerk kampt vastgesteld, waarna mogelijke functies worden getoetst aan de hand van een 47-tal van aspecten. Hierbij wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische waarde van het gebouw aan de hand van visies van verschillende actoren. Cultuurhistorische waardemeter (Beers, 2007) Bestaande gebouwen kunnen een bepaalde cultuurhistorische waarde hebben. Dit instrument onderzoekt de opbouw hiervan op het gebouw in relatie met de locatie. Hierbij worden 40 beoordelingscomponenten afgezet tegen elementen van het gebouwen de locatie, met als resultaat een percentage dat de cultuurhistorische waarde, naarmate het percentage 100% nadert is de cultuurhistorische waarde van het gebouw hoger. Triple jump methode (Jongeling, 2006) Met dit instrument wordt de functie bepaald voor het transformatieproject aan de hand van vetocriteria en criteria voor functie-inpassing. Uiteindelijk wordt een INKOS (Bijleveld, 2007) format ingevuld waaruit de financiële haalbaarheid van het project blijkt. Dit instrument wordt vergeleken met de Herbestemmingswijzer van Hek (2004). Tok-Checklist (Witte, 2001) Dit instrument heeft tot doel het ontwerpproces te begeleiden aan de hand van vooraf opgestelde criteria (de checklist) om zo een voor transformatiegeschikt kantoorgebouw te bouwen. Door het veranderen van het perspectief zou het mogelijk moeten zijn dit instrument ook te gebruiken voor

38

gebouwevaluaties voor mogelijke transformatieprojecten, maar hier is dit instrument niet voor ontwikkeld. INKOS (Bijleveld, 2007) Dit instrument is ontwikkeld om tijdens de financiële haalbaarheidsfase in beeld te brengen of verschillende ontwerpen financieel haalbaar zijn en wat het mogelijke rendement is van de ontwerpen. Hierbij kan de bestaande en nieuwe functie ingevuld worden in een vast format waarbij variabelen vrij in te stellen zijn.

Bruikbare Instrumenten Van de door Fikse onderzochte instrumenten is de transformatiepotentiemeter het meest geschikte instrument. Dit instrument speelt in op zowel de locatie als gebouweigenschappen en is geschikt voor transformatieprojecten waar kantoorgebouwen naar woongebouwen worden getransformeerd. De overige elementen zijn niet tot in mindere mate geschikt bij dit onderzoek. De transformatiepotentiemeter begint met het filteren van de leegstand door het toetsen van deze leegstand aan een aantal vetocriteria. De transformatiepotentiemeter - veto criteria In stap 1 (quick scan) van de transformatiepotentiemeter de mogelijke naar woningbouw te transformeren

kantoorgebouwen

gefilterd

uit

de

database

met

structureel

leegstaande

kantoorgebouwen. Hiervoor zijn verschillende vetocriteria opgesteld. Voor dit onderzoek zijn de volgende criteria hiervan van belang: 1. Vraag naar woningen moet bestaan 2. Milieutechnische randvoorwaarden woningbouwlocaties. 3. Vrije plafondhoogte > 2,6 meter 1. De vraag naar woningen is onderzocht in het tweede deel (ex-ante) van dit onderzoek. 2. Aan het realiseren van woningen zijn een aantal milieutechnische randvoorwaarden verbonden. Deze randvoorwaarden zijn onderverdeeld in 5 groepen: a. lucht, b. geluid, c. bodem, d. water en e. externe veiligheid a. Luchtkwaliteit:

De

luchtkwaliteit

wordt

voornamelijk

bepaald

door

de

concentraties

stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) in de lucht. Voor beide concentraties zijn grenswaarden bepaald voor nieuwe woningbouwlocaties. Deze grenswaarden worden onderverdeeld in uuren jaargemiddelden en een alarmdrempel (wet milieubeheer, 2007). In tabel 1 staan de grenswaarden per stof:

39

Grenswaarden

Concentraties (μg/m³)

Opmerkingen

Stikstof Uurgemiddelde

200

Jaargemiddelde

40

Alarmdrempel

400

Mag per kalenderjaar maximaal 18 x overschreden worden Concentratie in 2010 Uurgemiddelde concentratie gedurende drie achtereenvolgende uren, in gebieden met een oppervlakte van ten minste 100 km2

Fijnstof 24-uursgemidddelde

50

Jaargemiddelde

40

Mag per kalenderjaar maximaal 35 x overschreden worden

Tabel 1, Grenswaarden concentraties stikstof en fijnstof

Bron: Wet milieubeheer 2007

b. Geluid: Om de burger en zijn of haar leefomgeving te beschermen is de “Wet op geluidshinder” (Wgh) (1979) in het leven geroepen. Het doel van deze wet is het voorkomen dan wel beperken van geluidhinder. Dit wordt gerealiseerd door het bevorderen van stiller verkeer, voorkomen van nieuwe geluidhinderknelpunten en toename van geluidsbelasting bij reconstructie van wegen, en het treffen van maatregelen in gebieden met een te hoge geluidsbelasting. In de “Wet geluidshinder” is een zoneringsplan (zie tabel 2) opgesteld rondom wegen en spoorlijnen, waarbinnen een akoestisch rapport noodzakelijk is om woningbouwontwikkeling mogelijk te maken. De zonering is gebaseerd op basis van gemiddeld te verwachten geluidsbelasting van 50 dB(A). De grenswaarden die zijn opgesteld zijn: Locatie

zone rondom weg (meter)

Stedelijk gebied Weg met 1 of 2 rijstroken

200

Weg met 3 of meer rijstroken

350

Buitenstedelijk gebied Weg met 1 of 2 rijstroken

250

Weg met 3 of 4 rijstroken

400

Weg met 5 of meer rijstroken

600

Tabel 2, Zoneringsplan geluidshinder.

Bron: Wgh 1979

In de Wgh wordt de woonfunctie als geluidsgevoelige functie beschreven, hieraan zijn grenswaarden opgesteld. De voorkeurswaarde, de hoogst toegestane geluidsbelasting (ontheffingswaarde) en de maximaal toelaatbare geluidsbelasting. Wanneer de voorkeurswaarde niet haalbaar is, is ontheffing aan te vragen bij gedeputeerde staten.

40

Hier zijn ontheffingsgronden voor vereist. Ontheffingsgronden zijn: -

Een effectieve afscherming voor achterliggende bebouwing door de geplande bebouwing. Deze laatste dient dan bij voorkeur minder gevoelig te zijn.

-

De geplande bebouwing dient te beschikken over een geluidsluwe gevel.

-

De verblijfsruimten van de woningen moeten zijn gelegen aan de geluidsluwe gevel.

-

De kosten voor geluidsschermen staan in geen verhouding tot het aantal woningen dat wordt afgeschermd.

-

Verhoging van bestaande geluidsschermen biedt geen oplossing

-

Technisch is de voorkeurswaarde niet te bereiken.

De wettelijk toegestane waarden zijn weergegeven in tabel 3. Wettelijk toegestane waarden voor woningen Geluidsbron Wegverkeer Wegverkeer snelweg Industrie Impuls Spoorwegverkeer

Voorkeurswaarde dB 55 52 50 45 57

Maximale waarde in bestaande woningen dB 75 75 65 60 73

Tabel 3, Grenswaarden geluidsbelasting op gevel woningbouw.

c.

Maximale waarde in nieuwe woningen dB 70 57 55 50 70 Bron: Wgh 1979

Bodemkwaliteit: Woningbouw op vervuilde grond kan gevaarlijk zijn voor de bewoners. Hiervoor is het van belang na te gaan wat de bodemkwaliteit is op de locatie. Hiervoor dient een bodemonderzoek plaats te vinden. In dit onderzoek wordt echter voldaan met het beoordelen van de bodemkwaliteit op basis van de huidige functie van het bestaande opstal. Alleen industrie en vervuilende bedrijvigheid wordt hier als risicofunctie gezien voor mogelijke vervuilde grond. Een extra risico marge van 0,5-1 % wordt boven op de bouwkosten berekend voor bodemsanering afhankelijk van de ernst van de vervuiling.

d. Waterkwaliteit: Met de waterkwaliteit wordt in dit onderzoek geen rekening gehouden door de complexiteit van de onderzoeken die benodigd zijn om de waterkwaliteit te bepalen. Het mag echter duidelijk zijn dat de waterkwaliteit invloed heeft op de leefbaarheid van de omgeving, waardoor een hogere waterkwaliteit zorgt dus voor een betere verkoopbaarheid van de woningen. e. Externe veiligheid: De veiligheid van een gebied wordt aangeduid met de externe veiligheid. Hoe veilig is men in een bepaald gebied en hoe worden inwoners en gebruikers beveiligd tegen calamiteiten. De externe veiligheid wordt bepaald aan de hand van plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (de kans dat een individu op een bepaalde plek overlijdt door een calamiteit per jaar ) is uit te drukken in contouren en waarden rond een risicovolle activiteit. De Wet rampen en zware ongevallen (Wrzo) (1985) schrijft de voor dat op

41

de kwetsbare functies ( supermarkten, winkelcentra, stadions) de kans op een dodelijk ongeval 10-6 mag zijn, en de kans op een dodelijk ongeval bij beperkt kwetsbare functies (woningen, kantoren) 10-5. Het groepsrisico is een maat om de kans weer te geven dat een incident met dodelijke slachtoffers voorkomt (VROM, 2007). De Wrzo geeft hier per risicovolle activiteit aan wat de kans mag zijn. De veiligheid binnen een bepaald gebied wordt bepaald door de volgende aspecten: -

Het ontwikkelingsbeleid voor woningbouwplannen en bedrijfsterreinen.

-

De transportmogelijkheden voor gevaarlijke stoffen

-

Het ruimtegebruik nabij risicovolle activiteiten

-

Het veiligheidsmanagement bij bedrijven

De vrije plafondhoogte van de verblijfsruimte van woningen moet minimaal 2,6 meter bedragen om te voldoen aan het bouwbesluit (2003). De overige vetocriteria die in de transformatiepotentiemeter gebruikt worden zijn niet van toepassing in dit onderzoek. Hierna gaat de transformatiepotentiemeter in op de locatie en gebouweigenschappen van een object. Deze worden in de paragrafen hierna besproken.

2.1.3 Locatie-eigenschappen Aan de hand van documentenonderzoek zullen de verschillende locatie- en gebouweigenschappen gedefinieerd worden. De bron zal per eigenschap vermeldt worden.

- Representativiteit De representativiteit wordt beoordeeld aan de hand van 4 criteria. Met de representativiteit wordt hier de bestaande omgeving bedoeld voor transformatie. Deze criteria worden hierna beschreven: a. Locatietypering b. Sociaal imago c. Levendigheid d. Groenkarakter

42

a. Locatietypering De locatietypering slaat in dit onderzoek op de omgeving van het gebouw. De locatie kan behoorlijk van identiteit verschillen. Staat het gebouw bijvoorbeeld in het centrum waar veel verschillende functies elkaar aanvullen, ontstaat daardoor een bepaalde mate van levendigheid. Een bedrijventerrein daarentegen is over het algemeen mono-functioneel, zeker buiten werktijden is de levendigheid hier laag. Hieronder wordt onderscheid gemaakt in 6 typen voor de locatietypering (bewerking van RENnorm)(figuur 16). 1. Stadscentrum 2. Wijkcentrum 3. Woonwijk-oud 4. Kantorenwijk 5. Bedrijventerrein 6. Woonwijk-nieuw

Stadscentrum Functiemix:

Wonen, werken en recreëren

Wonen:

30 – 50 %

Voorzieningen: 20 – 50 % Kantoren:

10 – 40%

Bedrijven:

0 – 10 %

Recreëren:

10 – 20 %

FSI:

> 1,5

Wijkcentrum Functiemix:


Wonen:

40 – 60 %


20 – 40 %

Bedrijven:

15 – 30 %

Recreëren:

10 – 20 %

FSI:

> 1,2

43

Woonwijk oud Functiemix:


Wonen:

20 – 80 %


0 – 10 %

Bedrijven:

0 – 10 %

Recreëren:

5 – 20 %

FSI:

> 0,8

Kantorenwijk Functiemix:


Wonen:

0%


80 – 90 %

Bedrijven:

0 – 20 %

Recreëren:

0 – 10 %

FSI:

> 1,2

Bedrijventerrein Functiemix:


Wonen:

0%


0 – 30 %

Bedrijven:

60 – 100 %

Recreëren:

0 - 10 %

FSI:

> 0,5

44

Woonwijk nieuw Functiemix:


Wonen:

60 – 80 %


15 – 10 %

Bedrijven:

0 – 10 %

Recreëren:

10 – 30 %

FSI:

> 0,5

Figuur 16, Locatietypering

b. Sociaal imago In dit onderzoek wordt het sociaal imago gekoppeld aan het woonmilieu en de leefbaarheid van de woonomgeving. In Onderzoeken van de dienst wonen van de gemeente Amsterdam (2005, deel 1&3) worden 10 verschillende woonomgevingen uiteengezet op verschillende gebieden. Achtereenvolgens: Welgesteld stedelijk, dorp, inbreiding, centrum, stadsrand, aansluiting, centrumrand stadsvernieuwing, overgang en transitie. De verschillende woonomgevingen hebben allen een eigen samenstelling van: het netto huishoudeninkomen, verdeling van inkomensgroepen, verdeling van eigendomsectoren, tevredenheid over woonomgeving, overlast en onderhoud. Omdat dit toegespitst is op de situatie in Amsterdam worden ze hier ingedeeld in 4 categorieën, per categorie zijn 2 tot 3 woonmilieus mogelijk. Op deze manier zijn de resultaten uit het Ex-post deel te gebruiken voor het Ex-ante deel van dit onderzoek. 1. Wijktype 1: Boven modaal inkomen, veel koopwoningen, hoge tevredenheid, weinig overlast en hoog onderhoudsniveau. 2. Wijktype 2: Modaal tot bovenmodaal inkomen, mix van koop en huurwoningen, goede tevredenheid weinig overlast, hoog onderhoudsniveau. 3. Wijktype 3: Onder modaal tot bovenmodaal inkomen, mix van huur en koopwoningen, gemiddelde tevredenheid, gemiddelde overlast, gemiddeld onderhoudsniveau. 4. Wijktype 4: Onder modaal inkomen, voornamelijk huurwoningen, lage tevredenheid woonomgeving, veel overlast, laag onderhoudsniveau c. Levendigheid De levendigheid komt voort uit de locatie van het gebouw (Dienst wonen III, 2005). Een gebouw in de binnenstad van Amsterdam heeft een hoge mate van levendigheid door de aanwezigheid van voorzieningen waar mensen op af komen. Dit kan onderverdeeld worden in doelgroepactiviteiten. Sportaccommodaties kunnen bijvoorbeeld op andere tijden bezocht worden dan winkelcentra. Des te meer bezoekers des te levendiger de locatie is. Levendigheid valt deels samen met de functiemix en het aantal voorzieningen in de omgeving. 45

1. Binnenstad grote stad (G20+) 2. Binnenstad overige steden 3. Buurtcentra grote steden 4. Monofunctionele wijken d. Groenkarakter Het groenkarakter wordt bepaald aan de hand van een combinatie van het aanwezige groen in de directe nabijheid (grenzend aan het gebouw) en aanwezig binnen een straal van 500 meter om het gebouw. Daarnaast wordt het onderhoud van het groen en de openbare ruimte beoordeeld met rapportcijfers (1-10)(Dienst Wonen Amsterdam III, 2005). 1. Goed:

Veel groenvoorzieningen en van goede kwaliteit (8-10)

2. Redelijk:

Weinig tot veel groenvoorzieningen van redelijke tot goede kwaliteit (6-7)

3. Matig:

Weinig groenvoorzieningen van matige tot redelijke kwaliteit (4-5)

4. Slecht:

Geen groenvoorzieningen of van matige kwaliteit (1-3)

- Voorzieningen Onder voorzieningen wordt verstaan: Winkels, Horecagelegenheden, Scholen, Bank/Postkantoren, medische voorzieningen, en recreatieve voorzieningen als sportcomplexen en parken (Geraedts & Van der Voordt, 2007) De Concentratie, nabijheid en niveau van deze voorzieningen hebben invloed op de doelgroepen en 1. Goed:

Veel verschillende voorzieningen binnen een straal van 500 m en directe omgeving (stadscentrum)

2. Redelijk:

Redelijk veel voorzieningen binnen een straal van 500 m, aantal voorzieningen in directe omgeving (wijkcentrum)

3. Matig:

Weinig voorzieningen binnen een straal van 500 m, weinig voorzieningen in directe omgeving(kantorenwijk, oude en nieuwe woonwijken)

4. Slecht:

Weinig voorzieningen binnen een straal van 500 m Geen voorzieningen in directe omgeving (bedrijventerrein, kantorenwijk)

- Bereikbaarheid OV De bereikbaarheid met het “Openbaar vervoer” wordt bepaald door de volgende vijf variabelen: a. Bus/Tram/Metro halte b. Afstand halte c.

Afstand NS station

d. Afstand NS intercitystation e. Reistijd tot NS Intercitystation

46

De aanwezigheid van een bus-, tram- en of metrohalte in de nabijheid verhoogd de bereikbaarheid met het openbaarvervoer. Des te meer haltes en lijnen des te beter de bereikbaarheid. De afstand tussen woning en halte is voor de woningzoeker over het algemeen belangrijker dan de frequentie, hoewel hoge frequenties ook bijdragen aan een grotere tevredenheid. De afstand naar een halte wordt gemeten vanaf de gemeenschappelijke toegang tot het gebouw tot aan de dichtstbijzijnde halte. De afstand naar een NS station en NS Intercitystation wordt gemeten vanaf dichtstbijzijnde halte tot aan het dichtstbijzijnde NS station. De reistijd wordt bepaald vanaf gemeenschappelijke entree tot aan stationsentree. Categorieën bereikbaarheid OV: 1. Goed:

- Afstand bus-, tram- en/of metrohalte <100 m / afstand NS station < 1 km / afstand NS intercitystation < 2 km

2. Redelijk

- Afstand bus-, tram- en/of metrohalte 100-250 m / afstand NS station 1-2 km / afstand NS intercitystation 2-5 km

3. Matig

- Afstand bus-, tram- en/of metrohalte 250-500 m / afstand NS station 2-5 km / afstand NS intercitystation 5-10 km

4. Slecht

- Afstand bus-, tram- en/of metrohalte > 500 m / afstand NS station > 5 km / afstand NS intercitystation > 10 km

- Bereikbaarheid auto De bereikbaarheid met de auto wordt bepaald aan de hand van de afstand van het gebouw tot aan de oprit van dichtst bijzijnde snelweg Categorieën bereikbaarheid auto: 1. Goed:

- Afstand snelweg 0-2 km

2. Redelijk


3. Matig


4. Slecht

- Afstand snelweg > 6 km

- Parkeren a. Parkeergelegenheid b. Parkeernorm De parkeernorm wordt bepaald aan de hand van het aantal parkeerplaatsen beschikbaar per woning. Zo heeft een gebouw met 50 appartementen, een parkeergarage met 75 parkeerplaatsen zonder overige parkeerplaatsen op het maaiveld een parkeernorm van 75/50, oftewel 1,5 parkeerplaatsen per woning (parkeernorm 1,5). Categorieën parkeernorm:

47

5. Goed:

Eigen afgesloten parkeerplaatsen overdekt / parkeernorm > 1,5

6. Redelijk

Eigen parkeerplaatsen afgesloten onoverdekt / parkeernorm 1-1,5

7. Matig

Eigen niet afgesloten parkeerplaatsen onoverdekt / parkeernorm ≈ 1

8. Slecht

Geen eigen parkeerplaatsen / parkeernorm < 1

2.1.4 Gebouweigenschappen - Plintfunctie Een gebouw kan op een locatie staan waar een plintfunctie geplaatst kan worden. Hiermee wordt een afwijkende functie bedoeld. In dit onderzoek wordt alleen transformatie naar woongebouw onderzocht. Voor de plintfunctie kunnen bijvoorbeeld in aanmerking komen: winkelruimte, kantoorruimte, bedrijfsruimte ruimte voor medische voorzieningen. Belangrijk bij de keuze voor de plintfunctie is dat deze niet botst met de woonfunctie en de gekozen doelgroep. Daarnaast moet er vraag zijn naar de gekozen functie voor de plint van het gebouw.

- Huur / koopwoning Om te beginnen worden woningen onderverdeeld in de eigendomssectoren: koopwoningen en huurwoningen. Bij huurwoningen wordt onderscheid gemaakt tussen corporatiewoningen en particuliere huurwoningen. Hieronder worden eerst de huurwoningen beschreven, daarna de koopwoningen.

- Woningmarktsegment Het marktsegment zegt iets over de prijsklasse van de woning. De prijsklasse wordt in dit onderzoek gekoppeld aan de marktsegmenten welke vermeld worden in verschillende onderzoeken van de gemeente Amsterdam (Dienst Wonen, 2003)(Dienst wonen Amsterdam I, 2005). In deze onderzoeken wordt de prijsklasse gekoppeld aan inkomensgroepen. Welteverstaan: de primaire groep, de midden inkomensgroep en de hogere inkomensgroep. Huurwoningen De huurwoningen worden onderverdeeld in 3 groepen, welteverstaan: de goedkope huurwoningen, de middeldure huurwoningen en de dure huurwoningen. Goedkope huurwoningen: Dit is het deel van de huurwoningenvoorraad met een huurprijs tot aan de huurtoeslaggrens. Deze bedraagt vanaf 1 juli 2007 € 621,73 (belastingdienst, 2007). Alle huurwoningen tot deze grens worden tot de goedkope groep gerekend. Middeldure huurwoningen: De middeldure huurwoningen bevinden zich tussen € 622 en € 982 Dure huurwoningen: Huurwoningen met een huurprijs boven de € 982 worden tot de dure huurwoningen gerekend.

48

Koopwoningen Ook de koopwoningen worden onderverdeeld in 3 groepen: de goedkope koopwoningen, de middeldure koopwoningen en de dure koopwoningen. Goedkope koopwoningen: woningen die uitgaande van een leencapaciteit van 4,5 x het bruto jaarinkomen betaalbaar zijn voor huishoudens met een inkomen tot de maximumpremie inkomensgrens voor de ZVW. Hoewel niet veel voorkomend vallen vooral corporatiewoningen die worden verkocht in onder deze grens. Middeldure koopwoningen: woningen die uitgaande van een leencapaciteit van 4,5 x het bruto jaarinkomen betaalbaar zijn voor huishoudens met een inkomen tot 2 keer modaal8. Dure koop: woningen die uitgaande van een leencapaciteit van 4,5 keer het bruto jaarinkomen betaalbaar zijn voor huishoudens met een inkomen van boven 2x modaal. Onderverdeling naar inkomen. De inkomens worden in gedeeld in 3 groepen: de primaire groep, de middeninkomensgroep en de hogere inkomensgroep. Het inkomen van de primaire groep is geprikt net onder de grens voor maximumpremie inkomensgrens voor de ZVW. Het modaal inkomen in 2007 is door het CPB op € 30.000 geraamd. - Primaire doelgroep

tot € 20.300

- Middeninkomens doelgroep

van € 20.300 tot 2x modaal

- Hogere inkomens doelgroep

boven 2 x modaal

De middeninkomensgroep is vrij breed, deze wordt daarom onderverdeeld in lage middeninkomens en hoge middeninkomens. De eerste groep heeft een inkomen hoger dan de primaire groep tot modaal inkomen, de tweede groep heeft een inkomen tussen modaal en 2 keer modaal. In tabel 4 is de bereikbaarheid van woningmarktsegmenten per inkomensgroep weergegeven. Bereikbaarheid van woning

Huurwoning Goedkoop

Middelduur

Koopwoning Duur

Goedkoop

Middelduur

Duur

Lage inkomens Midden inkomens Hoge inkomens Tabel 4, bereikbaarheid van woning

8

Betaalbaarheid op basis van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) normen bij rente 15 jaar vast. 49

Onderverdeling naar bewoning. Niet alle woningen hebben de dezelfde bezetting. In Amsterdam wordt de bewoning onderverdeeld in 5 groepen. a. Alleenstaand b. Stel zonder kind c. Eenoudergezin d. Stel met kind e. Overig

- Woningtype Het woningtype geeft in dit onderzoek het aantal kamers aan, en betreft hoofdzakelijk appartementen. Maisonnettewoningen worden hier als uitzondering toegepast. In de woningonderzoeken van de gemeente Amsterdam (Dienst Wonen Amsterdam I, 2005) worden woningen in de volgende typen onderverdeeld: 1-kamerappartement (studio) 2-kamerappartement 3-kamerappartement 4-kamerappartement 5 of meer kamerappartement

- Horizontale ontsluiting Hiermee wordt de wijze van ontsluiting van de woning per verdieping beschreven. Wordt de woning vanaf de verticale ontsluiting (trap/lift) bereikt over een galerij (binnen of buiten), of door een centraal lift/trappenhuis of door een interne enkel/dubbelcorridor. Deze worden in figuur 17 gepresenteerd. Buiten galerij Galerij staat in open verbinding met buitenlucht Woning toegankelijk vanaf galerij

50

Binnen galerij Galerij is klimatologisch afgesloten van buitenlucht Woning toegankelijk vanaf galerij

Enkel corridor Corridor klimatologisch afgescheiden van buitenlucht. Corridor met aan beide zijden woningen.

Dubbel corridor Zelfde als enkele corridor, met aan beide zijden van het gebouw woningen en tussen de twee corridors ruimte voor bergingen (komt zelden voor in de woningbouw, door inefficiëntie)

51

Centrale kern Gallerij staat in open verbinding met buitenlucht Woning toegankelijk vanaf gallerij

Figuur 17, Horizontale ontsluiting

De keuze voor verschillende galerijen geeft een bepaalde uitstraling voor het gebouw. Daarnaast geven de verschillende manieren van horizontale ontsluiting allen een ander comfort aan de gebruiker. Dit kan gevolgen hebben voor de waardering van de woning (het woongebouw).

- Buitenruimte Buitenruimte is sinds het invoeren van het nieuwe bouwbesluit (2003) niet meer vereist voor de woningbouw. Wel wordt het zeer gewaardeerd, buitenruimte wordt door veel verschillende doelgroepen zelfs als vereiste gezien bij het realiseren van woningen. Daardoor is buitenruimte vaak één van de probleemveroorzakers van transformatieprojecten. Buitenruimte wordt door het oude bouwbesluit (1992) op verschillende manieren mogelijk gemaakt, in figuur 18 zijn de verschillende buitenruimte in beeld gebracht.

Balkon Buitenruimte aan de buitenzijde van het gebouw, al dan niet deels inpandig. In direct contact met de buitenlucht.

52

Loggia Inpandig balkon, indirect contact met de buitenlucht.

Serre Een serre is een onverwarmde, goed geventileerde buitenruimte die grotendeels uit enkel glas is opgetrokken. Deze aanbouw tegen het huis heeft geen open verbinding met het achterliggende woonhuis (in meergezinswoningen vaak inpandig).

Terras Buitenruimte los van het gebouw op het maaiveld. Staat in direct contact met de buitenlucht.

53

Dakterras Terras op dakverdieping. In directe verbinding met de buitenlucht

Figuur 18, Buitenruimte

De mogelijkheid om buitenruimte te creëren zorgt voor meer mogelijkheden en meer verschillende doelgroepen. Het niveau van de buitenruimte is daarbij ook van belang. Buitenruimte van appartementen in de hogere prijsklassen zullen ruimer van opzet moeten zijn dan buitenruimten van prijsklassen bereikbaar voor goedkope woningen. Een uitgangspunt hiervoor bestaat niet dus zal er per geval gekeken moeten worden naar de mogelijkheden en de wensen van de doelgroep, met in het achterhoofd de opbrengst.

- Uitzicht en inkijk Uitzicht Een vrij uitzicht geeft een woning vaak een meerwaarde en extra kwaliteit voor de bewoners. De mate van uitzicht wordt in dit onderzoek gekoppeld aan de vrije zichtlijnen vanaf de woning en datgene waar men op uitkijkt. Uitzicht op een stadspark wordt over het algemeen hoger gewaardeerd dan uitzicht op een industriegebied. In dit onderzoek wordt de uitzichtkwaliteit gekoppeld aan de volgende beoordelingen: 1. Goed 2. Redelijk 3. Matig 4. Slecht In figuur 19 zijn de verschillende uitzichtgradaties in beeld gebracht.

54

Uitzichtgradaties

Goed

Redelijk

Matig

Slecht

Vrij uitzicht op stad en/of groenvoorziening. Wordt niet geblokkeerd door omleggende bebouwing

Uitzicht gedeeltelijk geblokkeerd door omliggende bebouwing.

Uitzicht wordt geblokkeerd door omliggende bebouwing.

Uitzicht geheel geblokkeerd door omliggende bebouwing.

Hinderfactoren aanwezig zoals geparkeerde auto’s en/of lichte vervuiling

Hinderfactoren aanwezig zoals geparkeerde auto’s en vervuiling

Hinderfactoren aanwezig zoals industrie en/of vervuiling

Geen hinderfactoren aanwezig zoals industrie en/of vervuiling

Figuur 19, Uitzichtgradaties

Inkijk Inkijk heeft invloed op de privacy van een woning. Heeft een woning inkijk vanaf straatniveau of van nabij liggende woningen? Wanneer de woning zich aan de voorzijde (straatzijde) op de begane grond bevindt, is de mogelijkheid tot inkijk groot vanaf straatniveau. Tijdens het ontwerp en de keuze van het marktsegment dient hiermee rekening gehouden te worden. Op etagewoningen kan ook van inkijk sprake zijn wanneer woningen dicht tegen over elkaar liggen. Ook in dit geval dient tijdens de haalbaarheidstudie en ontwerp hier rekening mee te worden gehouden.

- Bezonning Bij nieuwbouw van woningen dient men rekening te houden met bezonning. De gevolgen van nieuwbouw in de omgeving van bestaande woningen kan tot gevolg hebben dat deze woningen minder zonuren hebben. Bij transformatieprojecten met aanbouw en/of optopping dient men hier ook rekening mee te houden. Aan de andere kant moet er bij het realiseren van woningen in utiliteitsgebouwen rekening gehouden worden met slagschaduw van omliggende bebouwing. Wanneer deze situatie zich voordoet heeft dit invloed op de uitstraling van de woning. Op het gebied van bezonning en slagschaduw is (nog) geen wetgeving, wel zijn er TNO-richtlijnen die zijn voortgekomen uit het woonwaarderingsstelsel. Er zijn verschillende manieren bedacht om de effecten van nieuwbouw en optoppen en aanbouw bij transformatieprojecten op de bezonning te onderzoeken. Één is de volgende:

55

Figuur 20, Bezoningsschema

In dit schema (figuur 20) kan de bestaande en nieuwe bebouwing getekend worden en kan per jaargetijde en tijdstip per dag gekeken worden wat de invloed is van en op de nieuwe bebouwing. Daarnaast zijn er 3d modellen beschikbaar via bouwadviesbureaus om de precieze bezonning inzichtelijk te maken. Met deze informatie staat men sterker bij bezwaarprocedures van buurtbewoners. De kwaliteit van bezonning is opgedeeld in de volgende vier categorien: 1. Goed 2. Redelijk 3. Matig 4. Slecht

56

- Oppervlakteverandering (aanpasbaarheid van het gebouw) Gebouwen worden na oplevering vaak aangepast. Dit kan gebeuren op verschillende manieren. ReUrba (2000) heeft een lijst samengesteld met de verschillende mogelijkheden om een gebouw aan te passen. In dit onderzoek worden alleen de aanpassingen beschreven die oppervlakteveranderingen tot gevolg hebben. 1. Opdikken 2. Aftoppen 3. Uithollen 4. Aanpuisten 5. Bovenkameren 6. Optoppen 7. Aankoppen 8. Uitplinten

Opdikken Het bij de woning betrekken van bijvoorbeeld buitenruimte zoals balkons en/of loggia’s Doel: vergroten van de woningen en het verbeteren van het aanzien van het complex

Ref: De Buitenhof, Delft

Aftoppen Het verwijderen van bouwlagen van bestaande bebouwing en gedeeltelijk hergebruik van bestaand casco. Doel: beter aansluiten op woningvraag met duurzaam hergebruik van bestaande bouw.

Ref: De Componist, Maassluis

57

Uithollen Verwijderen van gedeelten van vloeren, en gebouwen open breken. Doel: verhogen van de kwaliteit van de woningen, daglicht en aanzien.

Ref: Flatgebouw Dedemsvaart, Den Haag

Aanpuisten Het creëren van buitenruimten en/of extra vloeroppervlak door vloerplaten aan bestaand casco te monteren. Doel: verhogen van de kwaliteit van de woningen door buitenruimte te creëren, en oppervlak te vergroten.

Ref: Woonzorgcompex, Reimerswaalstraat, Amsterdam

Bovenkameren Samenvoegen van verdiepingen tot één woning (creëren van maisonnettewoningen) Doel: het vergroten van de woningen en verbeteren van het aanblik

Ref: Zijdelwaard, Uithoorn

58

Optoppen Het toevoegen van één of meerdere bouwlagen afhankelijk van pve en toelaatbaarheid van constructie. Doel: het vergroten van het oppervlak en mogelijkheid tot creëren van penthouses.

Ref: Spuistraat, Ridderkerk

Aankoppen Het toevoegen van nieuwbouw aan de kop van de het gebouw. Doel: het vergroten van het oppervlak van het gebouw en de mogelijkheid meer en/of grotere woningen te realiseren.

Ref: Sloterkade, Amsterdam

Uitplinten Het gebruiken van de plint van het gebouw en verschuiven van de gevel. Doel: het vergroten van het vloeroppervlak

Ref: Hoogoord, Bijlmer, Amsterdam Figuur 21, Oppervlakteverandering

Naast deze acht (zie figuur 21) aanpassingen aan het bestaande gebouw bestaat de mogelijkheid om nieuwbouw op het terrein los van de bestaande constructie te realiseren wanneer daar ruimte voor

59

beschikbaar is. Het transformatieproject kan ook deel uitmaken van een gebiedsontwikkeling waarbij de transformatie deel uitmaakt van een grotere ontwikkeling.

- Bouwbesluit Het bouwbesluit maakt onderscheid in bestaande bouw en nieuwbouw. De regelgeving voor nieuwbouw is stringenter dan voor de bestaande voorraad. Niet alle aanpassingen aan bestaande bouw hoeven volgens de regels van nieuwbouw als in het bouwbesluit beschreven te worden uitgevoerd. Dit kan grote invloed hebben op de te nemen maatregelen en de bouwkosten.

60

2.2 Kosten bij transformatieprojecten De investeringskosten van een transformatieproject bestaan net als de investeringskosten bij een nieuwbouwproject uit de verwervingskosten, de bouwkosten, de inrichtingskosten en de bijkomende kosten. Hierna worden de vier kostenposten uiteengezet. Voorgaand onderzoek naar de verschillende elementen binnen de investeringskosten zijn hier samengevoegd.

2.2.1 Verwervingskosten De verwervingskosten (kosten voor grond plus aanwezig opstal) kunnen begroot worden aan de hand van huurkapitalisatie waar naar aftrek van de bij-investering ((ver)bouwkosten)=(Bk) de residuele grondwaarde uit naar voren komt. Hierbij wordt gekeken naar de huurinkomsten (over het eerste jaar) in de huidige situatie. Dit bedrag wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor (BAR) waaruit de koopprijs van het object, resulterend in formule 1. Bij de waardering van leegstaande kantoorruimte wordt een lagere huurkapitalisatiefactor gebruikt, rond 8-9 keer de huur (BAR rond 12-14%).

Formule 1: Residuele waarde =

H - Bk BAR

2.2.2 Bouwkosten Onderzoek naar de bouwkosten van transformatieprojecten laat verschillende resultaten zien. In het afstudeeronderzoek van Mackay “Bouwkosten van transformatieprojecten” wordt de huidige kennis over kostenkengetallen van transformatieprojecten besproken. Hier komen ook resultaten naar voren uit voorgaand onderzoek naar transformatieprojecten. Uit het onderzoek van Mackay komt naar voren dat de bouwkosten bij transformatieprojecten lastig te begroten zijn, dit maakt kengetallen onbetrouwbaar. Het model dat Mackay ontwikkeld heeft is onbruikbaar voor het begroten van de bouwkosten, de conclusie luid: “De verbanden tussen de bouwkosten per element en de antwoordcategorieën per variabele hebben onderling geen samenhang, waardoor de bouwkosten van transformatieprojecten niet op een significant niveau gemodelleerd kunnen worden aan de hand van referentieprojecten”. Uit het onderzoek van Mackay komt ook naar voren welke elementen binnen de bouwkosten het grootste aandeel hebben. Uit het onderzoek blijkt dat de gevel, de AUK en de binnenwanden de grootste kostenposten zijn. Overige kosten die een groot aandeel hebben zijn de projectspecifieke posten, en werktuigbouwkundige installaties lijken een vrij stabiele kostenpost te zijn. Een vierkant of rechthoekige bouwvorm zorgt voor relatief lagere bouwkosten dan andere bouwvormen. Uiteindelijk blijkt het afwerkingniveau tot € 150 per m² BVO extra kan bedragen.

61

2.2.3 Inrichtingskosten & bijkomende kosten Onder inrichtingskosten vallen de kosten voor de aankleding van het object. Hierbij gaat het om de losse inrichting (Jellema 10, 2002), dit omvat alle inrichtingen die los in het gebouw of op het terrein aanwezig zijn. Deze losse inrichting is nodig om het gebouw als zodanig te gebruiken. Hieronder vallen onder andere: meubilair, transportvoorzieningen, losse keukeninventaris, opslagvoorzieningen, losse sanitaire voorzieningen en voorzieningen voor het dagelijks onderhoud. Deze kosten zijn sterk afhankelijk van waartoe de opdrachtgever bereidt is in de investeringskosten op te nemen. De bijkomende kosten worden ook wel de proceskosten genoemd omdat ze tijdens maar vooral voor het bouwproces verantwoordelijk zijn om het proces voort te stuwen. Hierbij moet men denken aan de honoraria van adviseurs (architect, constructeur, adviseurs) maar ook de kosten voor toezicht tijdens de uitvoering, vergaderkosten, selectiekosten van adviseurs, aanbestedingskosten en kosten verbonden aan onderzoeken voor aanvang van de bouw (milieuonderzoek, bodemonderzoek). Daarnaast maken heffingen (nutsvoorzieningen), verzekeringskosten, aanloopkosten, financieringskosten (rente over geleend kapitaal), risicoverrekeningen (loonstijgingen), onvoorziene uitgaven en onderhoudskosten deel uit van de bijkomende kosten. De inrichtingskosten zijn redelijk goed te bepalen omdat men dit zelf in de hand heeft. Wel zijn deze afhankelijk van het op te leveren niveau van de woningen. De bijkomende kosten zijn voor een deel te ramen door projecten te vergelijken met soortgelijke gerealiseerde projecten. Anderzijds is de situatie bij ieder project anders en zullen de uiteindelijke posten per project bepaald moeten worden.

62

2.3 Opbrengsten begroten Opbrengsten worden begroot aan de hand van directe verkoopprijzen en waardebepaling aan de hand van verhuurprijzen. Dit onderzoek heeft twee onderdelen, het Ex-post gedeelte waar gerealiseerde transformatieprojecten worden onderzocht op opbrengstgeneratoren en het Ex-ante gedeelte waarbij potentiële kantoorgebouwen worden onderzocht op transformeerbaarheid naar woningbouw. In het eerste deel worden de opbrengsten begroot uit een combinatie van opbrengsten uit directe verkoop en de waardebepaling van de verhuurde woonruimte / commerciële ruimte. In het tweede deel van het onderzoek worden de potentiële gebouwen gewaardeerd tegen de huidige verhuurde situatie. Daarnaast wordt de NCW van de investeringen in de verschillende huisvestingsscenario’s naast transformatie (herbestemming) berekend.

2.3.1 NCW berekening De opbrengsten uit verhuurde woningen en verhuurde plintfuncties wordt berekend met behulp van een Netto contante waarde berekening. Hiervoor is een format ontwikkeld. Per project zal bepaald worden welke waarden de inputvariabelen hebben.

2.3.2 Inputvariabelen Inflatie Hier wordt gerekend met de inflatie volgens het CBS. Dit is de stijging van de consumentenprijsindex ten opzichte van dezelfde maand in het voorgaande jaar. Huurstijging Het ministerie van VROM heeft de maximale huurstijging in 2005 vastgelegd als het inflatiepercentage uit het voorgaande jaar vermeerderd met een opslagpercentage. Het huurstijgingspercentage lag zo in 2006 op 3,2 %, de inflatie in 2005 was 1,7%. Dit wordt vermeerderd met het vaste opslagpercentage van 1,5 %, totaal is dan de maximale huurstijging 3,2%. Voor woningcorporaties wijkt deze regel af, hier is de maximale huurstijging vastgesteld op 2,5% per jaar. Daarnaast is er nog een aparte categorie waarbij de huurstijging is vrijgesteld. Dit zijn de geliberaliseerde woningen. Op deze woningen is het maximale huurverhogingpercentage niet van toepassing evenals het puntenstelsel en de huurprijsgrenzen. Omdat het onmogelijk is om het inflatiepercentage te bepalen voor de toekomst wordt de inflatie bepaald uit het gemiddelde van de afgelopen 10 jaar. Dit zal deels worden vermeerderd met het vaste opslagpercentage.

63

Exploitatiekosten De exploitatiekosten zijn volgens de NEN-norm 2632 bepaald. Hier worden de exploitatiekosten bepaald als som van de vaste kosten, de energiekosten, de onderhoudskosten, de administratieve beheerskosten en als laatst de specifieke bedrijfskosten. Deze kosten zijn onder te verdelen voor de eigenaar en de gebruiker van het vastgoed. In beide gevallen komen de kosten terecht bij de gebruiker, in het eerste geval indirect via de huur in het tweede geval direct. In tabel 5 is de verdeling van de exploitatiekosten eigenaar en gebruiker weergegeven. Hoofdgroep

Eigenaar (opgenomen in huurprijs)

Gebruiker (direct)

A1 Vaste kosten

- rente over geleend kapitaal - rente over geïnvesteerd kapitaal - afschrijving investeringskosten - erfpachtcanon - eigenaarsdeel OZ-belasting - waterschapslasten - precariobelasting t.g.v. og. - milieuheffingen t.g.v. og. - opstalverzekering - brandverzekering - stormverzekering - WA-verzekering

- rente en afschrijving over gebruikersvoorzieningen - gebruikersdeel OZ-belasting - verontreinigingsbelasting - afvalstoffenheffing - rioolafvoerrechten - precariobelasting t.g.v. gebruiker - milieuheffingen t.g.v. gebruiker - inboedelverzekering

A2 Energiekosten

- vastrecht electriciteit - afname electriciteit - vastrecht aardgas - afgename aardgas - vastrecht stoom - afgenomen stoom - afgenomen liters stookolie - vastrecht water - afgenomen water

A3 Onderhoudskosten

- technisch onderhoud gebouw, installaties en terrein - schoonmaakonderhoud buitenzijde gebouw

- technisch onderhoud eigen voorzieningen en inrichting - schoonmaakonderhoud binnenzijde gebouw

A4 Administratieve kosten

- verhuurkosten - bemiddelingskosten - boekhouding - administratieve personeelskosten

- boekhouding - administratieve personeelskosten

A5 Specifieke bedrijfskosten Tabel 5, Rubricering exploitatiekosten eigenaar-gebruiker.

64

- kosten beveiliging - kosten bewaking Bron: Jellema 13 (1996)

DCF en IRR Het Discounted Cash Flow model (DCF) ook wel genaamd de Contante Waardeberekening (CW) wordt over het algemeen door beleggers gebruikt om het rendement (IRR, Internal Rate of Return.) van investeringen te berekenen (Langens, 2002). Dit model is nauwkeuriger dan het bepalen van de waarde via het aanvangsrendement BAR/NAR. Het aanvangsrendement is een momentopname. Het risico op onnauwkeurige berekeningen is hierbij groter dan bij de DCF-methode. Ondanks dit feit werkt een groot deel van de vastgoedwereld met het aanvangsrendement. De rendementseis IRR wordt opgebouwd uit verschillende onderdelen. Wel te verstaan uit een risicovrij rendement (rendement van 9 à 10 jarige staatobligaties) rf vermeerderd met een percentage voor het marktrisico rmarkt

9

en het financieringsrisico rfinanciering en een winstopslag. De formule wordt als volgt

geformuleerd: Formule 2: IRReis = r f + rmarkt + r financiering + W

De opslagen voor het marktrisico verschillen per functie (kantoor, wonen winkels en bedrijfsruimte). Per geval wordt bepaald wat het risico is en wat het daarmee overeenkomende opslagpercentage zou moeten zijn. Looptijd Door beleggers wordt bij de DCF-methode over het algemeen gewerkt met een looptijd van 10 jaar. Bij een langere looptijd wordt de onzekerheid van de variabelen als de inflatie en huurstijging groter. In sommige gevallen is het interessant om verder vooruit te kijken. In deze gevallen wordt ook wel gewerkt met een looptijd van 15 tot 20 jaar. Exit yield Om de waarde van een gebouw in jaar t=0 te bepalen, moet de waarde (eindwaarde) van het gebouw aan het einde van de exploitatietermijn bepaald worden. Dit gebeurt met de “Exit yield”. De exit yield is in principe het zelfde als het BAR maar dan in jaar t+exploitatietermijn. Omdat het gebouw om den duur verouderd gaat men er van uit dat deze in waarde verminderd. Daarom de Exit yield hoger bepaald dan de BAR. Het voorspellen van toekomstige huurstijgingen, prijsstijgingen en waardedaling van gebouwen is lastig. Daarom wordt er bij waardebepaling van vastgoed met behulp van de NCW-methode met een exit yield gewerkt. De exit yield wordt hierbij gebruikt om de eindwaarde (restwaarde+kosten koper) van het gebouw te bepalen. In dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van een exit yield dat tussen de 10-30 % hoger ligt dan het aanvangsrendement, afhankelijk van de leeftijd en de technische staat van het kantoorgebouw, daarnaast wordt de exit yield aangepast na grote renovaties. 9

rmarkt is het marktrisico op de desbetreffende deel van de vastgoedmarkt, kantoren, woningen of winkels.

65

2.3.3 Scenarioplanning De toekomst is door niemand te voorspellen. Toch is het fijn om bij het doen van investeringen een bepaald beeld te hebben van wat zich mogelijkerwijs zou kunnen afspelen in de toekomst, hiervoor zijn scenario’s ontwikkeld. Scenarioplanning is een methode om door het opstellen van een aantal scenario’s de huidige vragen over het doen van investeringen te kunnen ordenen (Dewulf, Van der Schaaf et al., 1999). Scenarioplanning bestaat uit 3 fasen, het formuleren van mogelijke investeringsstrategieën, het formuleren van mogelijke toekomstige ontwikkelingen door het creëren van scenario’s en de laatste fase het schatten van de gevolgen van de verschillende strategieën door deze kruislings te vergelijken met de samengestelde scenario’s.

66

2.4 Investeringsscenario’s Wanneer een gebouw zijn acceptatiegrenzen heeft bereikt op het gebied van de functionele, economische en/of technische levensduur zal de eigenaar van het gebouw moeten kiezen tussen verschillende huisvestingsscenario’s. Hierbij gaat het om functieverlenging, functieverandering of functiebeëindiging. Daarnaast kan er besloten worden het gebouw te verkopen, wel zal de nieuwe eigenaar dezelfde afweging moeten maken.

2.4.1 Levensduur vastgoed De levensduur van een gebouw is onder te verdelen in technische, functionele en economische levensduur. Het verlopen van één van deze vraagt om een actie (investeringsscenario). De actie hangt af van welke soort levensduur verlopen is Technische levensduur De technische levensduur beheerst de periode dat het gebouw staat in de hoedanigheid van realisatie. Dit is afhankelijk van het gebruik van materialen en uitrusting. De technische levensduur van een gebouw is over het algemeen langer dan de functionele en economische levensduur. Een gebouw vraagt pas om technische aanpassingen wanneer gebruikte materialen zijn versleten. Duurzame materialen verhogen zo de technische levensduur van een gebouw. Functionele levensduur De functionele levensduur is de periode dat het gebouw voldoet om de functie te huisvesten waar het voor ontwikkeld is. De functionele levensduur is zeer afhankelijk van de externe ontwikkelingen op het gebied van de functie van de huisvesting. Snelle ontwikkelingen zorgen voor een korte functionele levensduur, waardoor nieuwe investeringsscenario’s gemaakt moeten worden. Flexibiliteit van een gebouw vergroot de mogelijkheid functionele aanpassingen aan een gebouw te realiseren, flexibiliteit is daarom belangrijk bij huisvestingsfuncties met snelle ontwikkelingen. Economische levensduur De economische levensduur is de duur van de periode dat de netto contante waarde van de toekomstige opbrengsten hoger is dan de netto contante waarde van de toekomstig benodigde uitgaven. De economische levensduur van opstal is de periode dat de netto contante waarde van de opbrengst van de exploitatie van het object hoger is dan de contante waarde van de opbrengst van de grond na sloop van de opstal.

67

2.4.2 Verschillende investeringsscenario’s (bewerking van vijverberg) Vijverberg (1996) beschrijft 6 verschillende huisvestingsscenario’s, wel te verstaan: - A. Consolideren (inclusief materiaalmodificatie) - B. Uitbreiden (functieverlenging) - C. Verbouwen (functieverlenging) - D. Herbestemming (functieverandering) - E. Verkopen - F. Slopen en nieuwbouw(functiebeëindiging) De eerste drie scenario’s gaan in op functieverlenging. Hierbij wordt de huidige functie behouden maar vinden veranderingen plaats op verschillende niveaus. in het eerste geval worden oude bouwmaterialen vervangen door nieuwe. Voorbeelden hiervan zijn: een nieuwe entree, binnenwanden of vloerbedekking. Het doel hiervan is om het gebouw up-to-date te houden. Bij uitbreiding worden niet alleen de materialen vervangen maar veranderd ook het gebouwvolume en de ruimtelijke indeling. Voorbeelden hiervan zijn een extra vleugel aan het gebouw en een extra verdieping. Bij het derde scenario “verbouw” kan de ruimtelijke structuur en de materialisatie veranderen maar blijft het gebouwvolume gelijk. Per geval uitgebreider beschrijven (vijverberg, den heijer). Naast verkoop wordt door alle huisvestingsscenario’s om een investering gevraagd. Om het rendement van deze investering te berekenen wordt in dit onderzoek de netto contante waarde berekend op moment van de investering voor de verschillende scenario’s. Zo kan de eigenaar van een gebouw met de kennis van de vraag naar huisvesting (wonen, kantoren winkels etc.) op de locatie een keuze gemaakt worden voor de verschillende huisvestingsscenario’s en de bijbehorende investering (Vijverberg, 1996).

68

2.5 Verhuur of verkoop Na realisatie van het gebouw zijn er verschillende scenario’s te bedenken voor het getransformeerde gebouw: 1. In eigen beheer van ontwikkelaar(belegger) verhuren van woningen aan particulieren. 2. Verkoop aan belegger, deze verhuurt de woningen aan particulieren 3. Directe verkoop aan particulieren. Aan deze scenario’s zitten voor- en nadelen. In deze paragraaf zullen de verschillen worden beschreven en toegelicht. 1. In eigen beheer verhuren van woningen aan particulieren Bij het in eigen beheer houden van het gebouw wordt het rendement van de investering berekend op de manier zoals beleggers het doen, dit is beschreven in paragraaf 2.2. 2. Verkoop aan belegger Bij verkoop aan een belegger zal deze een rendementsberekening maken zoals hiervoor vermeld is. De verkoopprijs dient hierbij hoger te liggen dan de NCW van optie 1. 3. Directe verkoop aan particulieren Bij directe verkoop worden de inkomsten deels voor de bouw gewonnen deels bij realisatie en soms bij onvolledige verkoop na realisatie. Hierbij is een eenvoudige NCW berekening nodig om de contante waarde te berekenen van de toekomstige opbrengst op moment van de investering. Bij elk gebouw dient een berekening gemaakt te worden wat het rendement van de investering zal zijn bij het kiezen van één van de opties. Daarbij dient gelet te worden op het risico van het in eigen beheer houden van vastgoed, onder andere door onzekere verwachtingen over de eindwaarde van het vastgoed en inflatiepercentages gedurende de looptijd van de investering.

69

2.6 Leegstand Leegstaande kantoorgebouwen zijn een onderzoekseenheid binnen dit onderzoek. Maar wat is leegstand precies? Het lijkt aantrekkelijk om deze groep gebouwen te transformeren omdat ze leegstaan.

2.6.1 Onderscheid in leegstand Leegstand betekent leegstaande ruimte (het niet verhuurd zijn van voor verhuur aangeboden kantoorruimte) (Keeris, 2007). Maar hierin is een groot onderscheid mogelijk. In transformatie van Kantoorgebouwen worden de verschillende vormen van leegstand beschreven. In tabel 6 is een bewerkte beoordeling weergegeven. Hier zijn 4 groepen gevormd binnen het begrip leegstand. In de eerste groep bevindt zich de geaccepteerde leegstand. De leegstand binnen deze groep is onderdeel van een normaal verhuurproces. Aanvangs- of aanloopleegstand betreft de leegstand vanaf oplevering tot aan het einde van het eerste jaar van verhuur. Natuurlijke of normale leegstand wordt beschouwd als een noodzakelijke deel van de voorraad om de markt goed te laten functioneren, bijvoorbeeld om verhuisbewegingen mogelijk te maken. Over het algemeen wordt gesteld dat een percentage van 5-6% als aanvaardbaar is. Mutatieleegstand is noodzakelijk om huisvesting aan te passen aan een nieuwe huurder. Zelden zal kantoorruimte naadloos aansluiten op de wensen van een nieuwe huurder. Frictieleegstand sluit hierop aan maar betreft de leegstand door het uitblijven van verhuur na vertrek van de vorige huurder. Dit geldt tot maximaal 1 jaar na beëindiging van de huur door de vorige huurder. In de tweede groep bevindt zich de problematische leegstand. Problematisch zegt genoeg, deze leegstand is niet normaal, maar een reden tot transformatie is dit niet. Allereerst dient er gekeken te worden naar goedkopere investeringsmogelijkheden met behoud van de functie (renovaties). Langdurige leegstand sluit aan op frictieleegstand. De termijn wordt hier verlegd tot maximaal 2 jaar na beëindiging van de huur door de vorige huurder. Operationele leegstand is een ander type leegstand. Hier is sprake van een ernstige tekortkoming. Het prestatieniveau van de aangeboden kantoorruimte is te laag. De uitstraling, structuur, maatvoering, geleding en de voorzieningen voldoen niet aan de marktvraag. In de derde groep bevindt zich de dramatische leegstand. Deze groep heeft duurzaam karakter en vraagt om ingrijpende maatregelen. Dit maakt het een kansrijke groep voor transformatie. Het kansarme deel van de structurele leegstand betreft de langdurige leegstand uit de vorige groep, maar dan leegstand van minimaal 2 jaar na beëindiging van de huur door de vorige huurder. Daarbij dient er geen perspectief te zijn op verdere verhuur in de nabije toekomst. Het kansloze deel van de structurele leegstand sluit hierop aan, hieraan wordt toegevoegd dat dit deel totaal niet aansluit op de marktvraag, qua functionaliteit en prestaties. Wanneer deze groep zich clustert op één locatie wordt locationele leegstand genoemd. Hier voldoet het locatieniveau niet aan de algemene gestelde eisen ten aanzien van de vestigingsplaatsfactoren.

70

De vierde groep betreft administratieve leegstand, deze heeft geen consequenties op het rendement maar geeft alleen de omvang weer en zorgt voor een nadere precisering aan. Verdere toelichting is voor dit onderzoek niet noodzakelijk, hiervoor wordt verwezen naar het boek Transformatie van Kantoorgebouwen (2007)

Groep 1 Geaccepteerde leegstand Aanvangs- of aanloopleegstand Natuurlijke of normale leegstand Mutatieleegstand Frictieleegstand

Risico Laag Laag Laag Laag

Actie Niets Niets Niets Niets

Transformatie Nee Nee Nee Nee

Groep 2 Problematische leegstand Langdurige leegstand Operationele leegstand

Middel Middel

Investeringsscenario's afwegen Investeringsscenario's afwegen

Nee Nee

Groep 3 Dramatische leegstand Structurele leegstand - kansarm Structurele leegstand - kansloos Locationele leegstand

Hoog Investeringsscenario's afwegen Zeer hoog Investeringsscenario's afwegen Zeer hoog Gebiedsherontwikkeling

Mogelijk Mogelijk Mogelijk

Groep 4 Administratieve leegstand Economische leegstand Excess-leegstand Financiele leegstand Zuivere leegstand

Laag Laag Laag Laag

Nee Nee Nee Nee

Niets Niets Niets Niets

Tabel 6, Vormen van leegstand.

Bron: Keeris, 2007 (bewerkt)

Groep 3 “dramatische leegstand” betreft de leegstand binnen de voorraad kantoorruimte dat onderzocht dient te worden op eventuele transformeerbaarheid naar woningbouw. Hierbij dient transformatie de beste keus te zijn uit de verschillende investeringsscenario’s.

71

72

Deel 1

|

De Opbrengstgeneratoren

73

3. Projectanalyse cases In dit hoofdstuk vindt het ex-post deel van het onderzoek plaats. Het ex-post deel wordt uitgevoerd als projectanalyse van gerealiseerde transformatieprojecten. In paragraaf 3.1 wordt de datacollectie beschreven, de wijze waarop en de selectiecriteria. In paragraaf 3.2 worden de geselecteerde projecten gepresenteerd en in paragraaf 3.3 wordt de invloed van verschillende locatie en gebouweigenschappen op de opbrengst geanalyseerd. In 3.4 worden de opbrengstgeneratoren gepresenteerd.

3.1 Datacollectie 3.1.1 Werkwijze Om consequent alle benodigde data van de cases te verzamelen wordt de werkwijze voor aanvang van collectie vastgelegd in deze paragraaf. Bij het opstellen van de lijst met gerealiseerde transformatieprojecten wordt meteen een selectie gemaakt aan de hand van de selectiecriteria die in de volgende paragraaf beschreven worden. In hoofdstuk 2 zijn alle locatie- en gebouweigenschappen beschreven die invloed hebben op de opbrengst van woningen. Per project wordt het niveau van de individuele eigenschappen achterhaald.

3.1.2 Selectiecriteria Om te voldoen aan de afbakening opgesteld in hoofdstuk 1 zijn er enkele selectiecriteria opgesteld. Hierdoor worden transformatieprojecten die niet voldoen uit de selectie gezeefd. Op deze manier wordt de populatie homogener en wordt de betrouwbaarheid vergroot. 1. Functie:

Kantoor

2. Nieuwe functie:

Wonen (met mogelijk afwijkende plintfunctie)

3. Sector:

Vrije verhuur/verkoop

Alle transformatieprojecten (cases) in dit onderzoek moeten voldoen aan deze randvoorwaarden.

74

3.1.3 Datacollectie In totaal zijn er 20 projecten geanalyseerd, in tabel 7 staan ze met projectnaam en plaats gepresenteerd. Deze zullen hierna worden gepresenteerd. Voor de volledige data per project wordt naar de bijlage B2 verwezen. Project Code A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T

Projecten Plaats Royaal Sloterstyn De Stadhouder De Grote Enk Bloomingdale Bodelograve Kantoorgebouw Delft instruments Billitongebouw De Hogenhout Parraschool Hof ter Hage Residentie hoog Banka Wilhelminastaete Granida Residentie De Deel Twentec Residentie Head Quarters 023 Arcade Labdiek Churchilltorens

Locatie Amsterdam Amsterdam Alphen aan de Rijn Arnhem Bloemendaal Bodegraven Delft Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Diemen Eindhoven Emmeloord Enschede Hoofddorp Leidschendam Losser Rijswijk

Bouwjaar 1969 1965 1974 1956 1935 1965 1964 1938 1929 1925 1935/1967 1968 1969 1958 1959 1960-1965 1987 1972 1980 1970

Tabel 7, Cases met projectcode en locatie

3.2 Projectpresentatie Hieronder volgen korte projectpresentaties (figuur 22) van alle 20 cases opgenomen in de projectanalyse. Per project wordt de locatie, de omgeving, opdrachtgever en jaar van oplevering genoemd. Daarnaast wordt het aantal woningen het woningmarktsegment, de functies en de oppervlakte verandering vermeld. In een korte samenvatting worden de eigenschappen van de locatie en het gebouw beschreven. In Bijlage B3 staat een matrix met de alle in hoofdstuk 2 opgenomen locatie en gebouweigenschappen per project.

75

A. Plaats Royaal Locatie: Amsterdam Locatietypering: Wijkcentrum Jaar van oplevering: 1999 Opdrachtgever: De Bovenlanden (Haarlem) Aantal woningen: 32 Marktsegment: Koop, duur vanaf € 160.000 – 220.000* Functies: Wonen Verandering m²: --m² BVO: 5.630, m² GBO: 4.080 Vormfactor GBO/BVO: 73% * Prijspeil 1999

B. Sloterstyn Locatie: Amsterdam Locatietypering: Wijkcentrum : Jaar van oplevering: 2007 Opdrachtgever: Cobraspen Vastgoed bv. Aantal woningen: 34 Marktsegment: Koop - middelduur / duur € 250.000 – € 885.000* Winkelruimte te huur € 385/m² Functies: Wonen / winkelruimte Verandering m²: Optopping en aanbouw m² BVO: 4.885, m² GBO: 3.950 Vormfactor GBO/BVO: 81% * Prijspeil 2007

76

Samenvatting: Plaats Royaal ligt in stadsdeel nabij de grens met Slotervaart. De wijk heeft een mix van sociale woningbouw en koopwoningen in het middeldure en dure segment. Plaats Royaal huisvest 29 3,4 en 5kamerappartementen en 2 penthouses. De appartementen hebben een oppervlak van 100 – 140 m², de penthouses een oppervlak van 160 m². De woningen zijn verkocht in het duurdere segment met koopprijzen boven de leencapaciteit van 2x modaal. Het gebouw ligt aan het kanaal de Schinkel en nabij het Vondelpark. Beide zorgen voor ruimte en groen wat de locatie aantrekkelijk maakt om te wonen. Er zijn diverse voorzieningen aanwezig in de omgeving zoals horecagelegenheden en supermarkten.

Samenvatting: Korte tekst over case incl. uitvoering grootte van app., aantal kamers Sloterstyn ligt in stadsdeel nabij de grens buitenruimte etc. met Slotervaart. De wijk heeft een mix van sociale woningbouw en koopwoningen in het middeldure en dure segment. Sloterstyn huisvest 32 2 en 3kamerappartementen en 2 penthouses. De appartementen hebben een oppervlak van 72 – 147 m², de penthouses een oppervlak van 145 m². De woningen zijn verkocht in het middeldure en dure segment met koopprijzen tussen de leencapaciteit van modaal tot 2x modaal Het gebouw ligt aan het kanaal de Schinkel en nabij het Vondelpark. Beide zorgen voor ruimte en groen wat de locatie aantrekkelijk maakt om te wonen. Er zijn diverse voorzieningen aanwezig in de omgeving zoals horecagelegenheden en supermarkten.

C. De Stadhouder Locatie: Alphen aan den Rijn Locatietypering: Woonwijk oud Jaar van oplevering: 2005 Opdrachtgever: Giesbers Maasdjken Ontwikkeling Aantal woningen: 70 Marktsegment: Koop - goedkoop / middelduur / duur € 109.500 – € 295.000* Functies: Wonen Verandering m²: Optopping m² BVO: 7.500, m² GBO: 5.685 Vormfactor GBO/BVO: 76%

Samenvatting: De stadhouder ligt centraal in Alpen aan den Rijn in een woonwijk. De wijk heeft een mix van sociale woningbouw en koopwoningen in het middeldure segment. De Stadhouder huisvest 70 startersappartementen met 2 of 3 kamers. De appartementen hebben een oppervlak tussen de 45 – 100 m². De woningen zijn verkocht in het goedkope, middeldure en één in het dure segment met verkoopprijzen tussen de leencapaciteit van beneden modaal tot aan 2 x modaal. Het gebouw ligt aan een druk kruispunt vlakbij het Bospark. De nabijheid van het kruispunt zorgt voor een goede bereikbaarheid en het park voor een fijne woonomgeving nabij het groen. Voorzieningen zijn aanwezig binnen en straal van 1 km.

* Prijspeil 2005

D. De Grote Enk Locatie: Arnhem Locatietypering: Wijkcentrum oud Jaar van oplevering: 2006 Opdrachtgever: Velperparc bv. Aantal woningen: 69 Marktsegment: Koop - middelduur / duur € 153.800 - € 399.400* Functies: Wonen Verandering m²: --m² BVO: 8.649, m² GBO: 6.600 Vormfactor GBO/BVO: 76% * Prijspeil 2006

Samenvatting: De Grote Enk (samen met de kleine Enk) liggen op het voormalige Akzo-terrein aan de Velperweg ten oosten van het centrum van Arnhem. De wijk heeft een gemengd karakter door aanbod van sociale huurwoningen, goedkoop, middelduur en dure koopwoningen. De Enk huisvest 58 appartementen 3 en 4kamerappartementen, 9 maisonnettes en 2 penthouses. Het oppervlak van de appartementen ligt tussen de 84 – 110 m², dat van de maisonnettes tussen de 95 – 140 m² en van de penthouses tussen de 120 – 183 m². De woningen zijn verkocht in het middeldure en dure segment met koopprijzen tussen een leencapaciteit van modaal tot 2x modaal. Het gebouw is goed bereikbaar, daarnaast zijn er 2 stadsparken in de nabijheid die het woongenot vergroten. Voorzieningen bevinden zich in een straal van 500 m.

77

E. Bloomingdale Locatie: Bloemendaal Locatietypering: Woonwijk oud Jaar van oplevering: 2006 Opdrachtgever: Cobraspen Vastgoed bv. Aantal woningen: 52 Marktsegment: Koop - duur € 585.000 - € 1.040.000* Praktijkruimte te huur € 75/m² Functies: Wonen / praktijkruimte Verandering m²: nieuwbouw m² BVO: 11.375, m² GBO: 8125 Vormfactor GBO/BVO: 71%

Samenvatting: Bloomingdale ligt in een dichter bebouwd deel van Bloemendaal. De wijk heeft nagenoeg alleen woningen in het duurdere segment Bloomingdale huisvest 50 3,4 en 5kamerappartementen. Daarnaast zijn er 2 nieuwe villa’s ontwikkeld op het terrein. De appartementen variëren van oppervlak tussen de 125 – 200 m². De villa’s hebben een oppervlak van 200 m². De bewoners delen een inpandig zwembad en een er is een healthclub in het gebouw gevestigd. De woningen zijn allen verkocht in het dure segment met een verkoopprijs met een leencapaciteit van boven 2x modaal. Het gebouw ligt redelijk goed bereikbaar en ligt in een groene omgeving met een Voorzieningen zijn bereikbaar binnen een straal van 1,5 km.

* Prijspeil 2006

F. Bodelograve Locatie: Bodegraven Locatietypering: Stadscentrum Jaar van oplevering: 2005 Opdrachtgever: Ontwikkelingscombinatie Marktstraat Aantal woningen: 6 Marktsegment: Koop - duur € 340.000 – 595.000* Kantoorruimte te huur € 168/m² Functies: Wonen / kantoor Verandering m²: Optopping m² BVO: 2012, m² GBO: 1572 Vormfactor GBO/BVO: 78% * Prijspeil 2005

78

Samenvatting: Bodelograve ligt in het centrum van Bodegraven. Er is een mix van woningen winkels en kantoorruimte te vinden. De mix van woningen loopt uiteen van sociale huur en van middeldure tot dure koopwoningen Bodelograve huisvest 6 3,4 en 5kamerappartementen. De oppervlakte loopt uiteen tussen de 110 – 216 m². De woningen zijn verkocht in het dure segment met verkoopprijzen met een leencapaciteit boven 1,5x modaal. Het gebouw ligt in het centrum, maar binnen 400 meter zit men in de natuur. In het centrum van Bodegraven zijn de meeste voorzieningen aanwezig binnen loopafstand.

G. Delft Instruments Locatie: Delft Locatietypering: Woonwijk oud Jaar van oplevering: 1998 Opdrachtgever: Hopman Interheem. Aantal woningen: 34 Marktsegment: Koop - middelduur € 125.000 – 168.000* Functies: Wonen Verandering m²: Nieuwbouw (gebiedsontwikkeling) m² BVO: 1.900, m² GBO: 1.200 Vormfactor GBO/BVO: 64%

Samenvatting: Het voormalige gebouw van Delft Instruments ligt 700 meter ten Noordoosten van het centrum van Delft. De ontwikkeling was onderdeel van een gebiedsontwikkeling van voornamelijk woningen in het goedkope en middeldure segment. Het gebouw huisvest 10 3,4 en 5kamerappartementen en 1 penthouse. Het oppervlak van de appartementen loopt uiteen tussen de 110 – 170 m², het penthouse heeft een oppervlak van 190 m². De woningen zijn verkocht in het middeldure segment met verkoopprijzen van een leencapaciteit van rond modaal. Het gebouw ligt aan een grote verbindingsweg in een relatief groene omgeving. Voorzieningen zijn op loopafstand bereikbaar bij het centrum.

* Prijspeil 1998

H. Billitongebouw Locatie: Den Haag Locatietypering: Wijkcentrum Jaar van oplevering: 2004 Opdrachtgever: Van Hoogevest Ontwikkeling Aantal woningen: 32 Marktsegment: Koop - duur € 400.000 – 1.327.500* Functies: Wonen Verandering m²: --m² BVO: 7.315, m² GBO: 6.000 Vormfactor GBO/BVO: 82%

Samenvatting: Het Billitongebouw ligt in een wijk naast het centrum van Den Haag. De wijk huisvest een mix van wonen en kantoren. De woningen zitten vooral in het dure segment. Het Billitongebouw huisvest 18 3,4 en 5kamerappartementen, 10 3 en 4kamerparterreappartementen en 4 penthouses. De oppervlakte loopt uiteen van 110 – 280 m². De woningen zijn verkocht in het middeldure en dure segment met koopprijzen tussen de leencapaciteit vanaf 2x modaal. Het gebouw ligt aan een hof, met in de nabijheid vele voorzieningen zoals winkels en horeca. De bereikbaarheid van het gebouw is heel goed, zowel met auto als met openbaar vervoer.

* Prijspeil 2004

79

I. De Hogenhout Locatie: Den Haag Locatietypering: Woonwijk oud Jaar van oplevering: 1997 Opdrachtgever: Provastgoed Nederland bv. Aantal woningen: 36 Marktsegment: Koop - duur €215.000 – € 480.000* Functies: Wonen Verandering m²: --m² BVO: 8.795, m² GBO: 6890 Vormfactor GBO/BVO: 78%

Samenvatting: De Hogenhout ligt in het stadsdeel de Haagsehout in de wijk Benoordenhout. Deze wijk heeft middeldure koopwoningen maar het merendeel behoort tot het dure segment. De Hogenhout huisvest 36 3,4,5 en 6kamerappartementen. De appartementen hebben een oppervlak van 100 tot 300 m². De woningen zijn verkocht in het dure segment met verkoopprijzen van boven de leencapaciteit van 2x modaal. Het gebouw ligt in een groene wijk met veel parken in de omgeving. Voorzieningen zijn bereikbaar binnen een straal van 1 km. De bereikbaarheid van het gebouw zijn goed te noemen door de nabijheid van de snelwegaansluiting en het centraal station van Den Haag.

* Prijspeil 1997

J. Parraschool Locatie: Den Haag Locatietypering: Woonwijk oud Jaar van oplevering: 2006 Opdrachtgever: De Principaal Aantal woningen: 13 Marktsegment: Koop - middelduur / duur € 206.000 – € 337.000* Kinderdagverblijf huur € 90/m² Functies: Wonen / bedrijfsruimte Verandering m²: Optopping m² BVO: 2275, m² GBO: 1820 Vormfactor GBO/BVO: 80% * Prijspeil 2006

80

Samenvatting: De Parraschool ligt in de wijk Bezuidenhout in stadsdeel de Haagsehout. De wijk heeft een mix van sociale huur en middeldure koopwoningen. Het gebouw de Parraschool huisvest 2 en 3-kamerappartementen en maisonnettewoningen. Het oppervlak van de woningen loopt uiteen van 74 – 125 m². De woningen zijn verkocht in het middeldure en dure segment, met verkoopprijzen met een leencapaciteit van modaal tot 2x modaal. Het gebouw huisvest tevens een kinderdagverblijf van 325 m². Het gebouw ligt in een vrij dicht bebouwde wijk, dicht bij treinstation en aansluiting van de snelweg, wat de bereikbaarheid ten goede komt. In de omgeving van het gebouw zijn enkele voorzieningen voor dagelijks gebruik aanwezig. Overige voorzieningen zijn bereikbaar binnen een straal van 1 km.

K. Hof ter Hage Locatie: Den Haag Locatietypering: Stadscentrum Jaar van oplevering: 1998 Opdrachtgever: BAM Aantal woningen: 97 Marktsegment: Koop - middelduur / duur € 136.400 – € 363.640* Winkelruimte te huur € 258/m² * Functies: Wonen / winkelruimte Verandering m²: Aanbouw m² BVO: 25.000, m² GBO: 17.500 Vormfactor GBO/BVO: 70%

Samenvatting: Hof ter Hage ligt in het centrum van Den Haag. In de omgeving is een mix te vinden van woningen, winkels, horeca en kantoren. De woningen bevinden zich in de sociale huur, middeldure- en dure koopsegment. Hof ter Hage huisvest 97 3 en 4kamerappartementen met een oppervlak tussen de 90 en 160 m². De woningen zijn verkocht in het middeldure en dure segment met verkoopprijzen met een leencapaciteit van modaal tot 2x modaal. Het gebouw huisvest tevens ca 4.000 m² winkelruimte verhuurbaar in kleinere units. Het gebouw ligt in de binnenstad met alle voorzieningen binnen loopafstand en een uitstekende bereikbaarheid. Groenvoorzieningen zijn minder goed bereikbaar.

* Prijspeil 1998

L. Hoog Banka Locatie: Den Haag Locatietypering: Woonwijk oud Jaar van oplevering: 2006 Opdrachtgever: Residentie Vastgoed Ontwikkeling Aantal woningen: 9 Marktsegment: Koop - duur € 787.000 - € 1.195.000* Functies: Wonen Verandering m²: Optopping m² BVO: 1.900, m² GBO: 1.560 Vormfactor GBO/BVO: 82% * Prijspeil 2006

Samenvatting: Het gebouw Hoog Banka ligt in een chique wijk van Den Haag, de “Archipel buurt”, in het centrum van Den Haag. Het overgrote deel van het beschikbare woningaanbod bevindt zich in het dure segment. Het gebouw huisvest 8 4 en 5kamerappartementen met een oppervlak van 170 m² en één penthouse met een oppervlak van 200 m². De woningen zijn verkocht in het dure segment met verkoopprijzen met een leencapaciteit van boven 2x modaal. Het gebouw ligt tegen de duinenrand, de natuur is dichtbij, wat het woongenot vergroot. Voorzieningen zijn op loopafstand aanwezig door de nabijheid van het centrum van Den Haag. De bereikbaarheid van het gebouw is goed door een aansluiting van de snelweg en het centraal station binnen 1,5 km.

81

M. Wilhelminastaete Locatie: Diemen Locatietypering: Stadscentrum Jaar van oplevering: 2007 Opdrachtgever: Rabo Vastgoed bv. Aantal woningen: 43 Marktsegment: Koop - middelduur / duur € 160.000 – € 575.000* Winkelruimte te huur € 250 /m² Functies: Wonen / winkelruimte Verandering m²: Optopping m² BVO: 8.500, m² GBO: 7.031

Samenvatting: Wilhelminastaete ligt in het centrum van Diemen. Er is een mix van sociale huurwoningen, goedkope, middeldure en dure koopwoningen. Het gebouw huisvest 43 2,3 en 4kamerappartementen. De appartementen hebben een oppervlak van 60 – 190 m². In het gebouw zijn tevens 37 parkeerplaatsen gerealiseerd in een parkeergarage. De woningen zijn verkocht in het middeldure en dure segment met verkooprijzen tussen de leencapaciteit van modaal tot 2x modaal. Het gebouw huisvest ook 1.100 m² winkelruimte. Het gebouw ligt in voor het centrum groen locatie. De bereikbaarheid van het gebouw is goed met de auto en redelijk met het openbaar vervoer. Alle voorzieningen zijn bereikbaar op loopafstand.

Vormfactor GBO/BVO: 83% * Prijspeil 2007

N. Granida Locatie: Eindhoven Locatietypering: Woonwijk oud Jaar van oplevering: 2005 Opdrachtgever: Van Straten Bouw en Vastgoed Aantal woningen: 30 Marktsegment: Huur - duur € 925 – 2.780 p/m* Winkelruimte te huur € 130 €/m² Functies: Wonen / winkelruimte Verandering m²: --m² BVO: 7.800, m² GBO: 6.278 Vormfactor GBO/BVO: 80% * Prijspeil 2007

82

Samenvatting: Het Granidagebouw ligt net ten zuiden van het centrum van Eindhoven. De wijk heeft een mix van middeldure en dure koopwoningen. Het gebouw huisvest 30 3 en 4kamerappartementen met een oppervlak van 100 tot 160 m². De woningen worden verhuurd in het dure segment met huurprijzen bereikbaar voor inkomens van boven modaal tot boven 2x modaal. Het gebouw huisvest tevens een apotheek en gezondheidscentrum, totaal 350 m². Het gebouw ligt in een redelijk groene wijk met een park op loopafstand. De bereikbaarheid van het gebouw is goed met de auto en openbaarvervoer. De meeste voorzieningen zijn op loopafstand bereikbaar.

O. De Deel Locatie: Emmeloord Locatietypering: Wijkcentrum Jaar van oplevering: 1999 Opdrachtgever: WEN Vastgoed Aantal woningen: 18 Marktsegment: Koop - goedkoop / Middelduur € 98.000 – € 145.000* Functies: Wonen Verandering m²: Aanbouw m² BVO: 2.154, m² GBO: 1.723 Vormfactor GBO/BVO: 80%

Samenvatting: Het gebouw de Deel ligt in het centrum van Emmeloord. In het gebied is een mix te vinden van woningen, winkels, kantoren en horeca. Het woningaanbod loopt uiteen van sociale huur, goedkope en middeldure koopwoningen. Het gebouw huisvest 18 3 en 4kamerappartementen in het goedkope en middeldure segment, met verkoopprijzen van een leencapaciteit van beneden modaal tot modaal. Het gebouw heeft een parkeergarage. Het gebouw ligt in een relatief groene hoek van het centrum aan een parkje. De bereikbaarheid van het gebouw is goed met de auto en matig met het openbaar vervoer. Alle voorzieningen zijn op loopafstand van het gebouw bereikbaar.

* Prijspeil 1999

P. Twentec Locatie: Enschede Locatietypering: Stadscentrum Jaar van oplevering: 2002 Opdrachtgever: DURA-TePas Aantal woningen: 87 Marktsegment: Huur - middelduur / duur € 675 – 1.250 p/m* Winkelruimte te huur € 250 €/m² Functies: Wonen / winkelruimte Verandering m²: --m² BVO: 12.402, m² GBO: 10.517 Vormfactor GBO/BVO: 85% * Prijspeil 2002

Samenvatting: De twentec-toren staat in het centrum van Enschede en is onderdeel van een winkelcentrumcomplex. In het gebied is een combinatie van woningen, winkels, horeca en kantoren te vinden. Het woningaanbod zit tussen sociale huur en middeldure koopwoningen in. Het gebouw huisvest 87 3 kamerappartementen met een oppervlak van 70 -120 m². De appartementen worden verhuurd in het middeldure tot dure segment met huurprijzen haalbaar voor inkomens tussen modaal en 2 x modaal. Het gebouw heeft weinig groenvoorzieningen in de omgeving. De bereikbaarheid van het gebouw is goed met auto en openbaarvervoer. De voorzieningen zijn bereikbaar op loopafstand van het gebouw.

83

Q. HQ023 Locatie: Hoofddorp Locatietypering: Kantoorwijk Jaar van oplevering: 2006 Opdrachtgever: Verwelius Aantal woningen: 60 Marktsegment: Koop - goedkoop / Middelduur € 89.950 – € 151.950* Functies: Wonen Verandering m²: --m² BVO: 3.100, m² GBO: 2.640 Vormfactor GBO/BVO: 85%

Samenvatting: Headquarters 023 ligt op de rand van een kantorenwijk ingesloten door de snelweg en een spoorlijn. Het woningaanbod in de naastgelegen wijken loopt uiteen van middeldure tot dure woningen. HQ023 huisvest 60 studio’s met een oppervlak van 33 – 55 m². De woningen zijn verkocht in het goedkope tot middeldure segment, met verkoopprijzen van een leencapaciteit van beneden modaal tot modaal. De omgeving van het gebouw is redelijk groen. De bereikbaarheid van het gebouw is redelijk met de auto en goed met het openbaar vervoer. De meeste voorzieningen liggen 1,5 km van het gebouw.

* Prijspeil 2006

R. Arcade Locatie: Leidschendam Locatietypering: Kantorenwijk Jaar van oplevering: 2002 Opdrachtgever: Breur Bouwgroep Aantal woningen: 145 Marktsegment: Koop - middelduur / duur € 200.000 – 350.000* Functies: Wonen Verandering m²: Optopping m² BVO: 19.286, m² GBO: 16.007 Vormfactor GBO/BVO: 83% * Prijspeil 2002

84

Samenvatting: Het arcade-complex ligt in een wijk met voornamelijk kantoren. De woningen in de omgeving bevinden zich voornamelijk in het sociale huursegment. Het gebouw huisvest 145 3 en 4 – kamerappartementen. De appartementen hebben een oppervlak dat uiteenloopt van 90 – 137 m². De woningen zijn verkocht in het middeldure tot dure segment met verkooprijzen tussen de leencapaciteit van modaal tot 2x modaal. Het gebouw ligt in een relatief groene omgeving, maar een echt park of de natuur ligt verder van het gebouw verwijderd. De meeste voorzieningen liggen op 500 tot 1000 meter afstand. De bereikbaarheid is zowel met de auto als openbaar vervoer goed.

S. Labdiek Locatie: Losser Locatietypering: Wijkcentrum Jaar van oplevering: 2004 Opdrachtgever: Olde Rikkert Bouw en Ontwikkeling Aantal woningen: 12 Marktsegment: Koop - middelduur / duur € 200.000 – 419.000* Winkelruimte te huur € 110/m² Functies: Wonen / winkelruimte Verandering m²: Optopping en aanbouw m² BVO: 2.899, m² GBO: 2.493

Samenvatting: Het Labdiek-gebouw ligt in het centrum van Losser. In de omgeving zijn winkels woningen en horeca te vinden. Het woningaanbod ligt tussen het goedkope en middeldure segment in. Het gebouw huisvest 12 3,4 en 5kamerappartementen met een oppervlak dat uiteenloopt van 90 -187 m². De woningen zijn verkocht in het middeldure tot dure segment, met verkoopprijzen met een leencapaciteit van modaal tot 2x modaal. Het gebouw ligt in een weinig groen gedeelte van Losser. Het gebouw is redelijk bereikbaar met openbaarvervoer en de auto. Alle voorzieningen liggen op loopafstand van het gebouw. Er zijn eigen parkeerplaatsen aanwezig op het terrein.

Vormfactor GBO/BVO: 86% * Prijspeil 2004

T. Churchilltorens Locatie: Rijswijk Locatietypering: Kantorenwijk Jaar van oplevering: 1999 Opdrachtgever: Geerlings Vastgoed bv. Aantal woningen: 120 Marktsegment: Koop - goedkoop / middelduur / duur € 104.000 – 340.000* Kantoorruimte te huur € 155/m² Functies: Wonen / kantoorruimte Verandering m²: Optopping m² BVO: 27.840, m² GBO: 20.700 Vormfactor GBO/BVO: 83%

Samenvatting: De Churchill-torens liggen op de grens van een bedrijventerrein annex kantorenwijk en een woonwijk met een mix van sociale huur- en middeldure koopwoningen. De torens huisvesten 116 2,3,4 en 5kamerappartementen met een oppervlak dat uiteenloopt van 80 tot 195 m² en 4 penthouses met een oppervlak van 168 – 200 m². De woningen zijn verkocht in het goedkope, middeldure en dure segment met verkoopprijzen met een leencapaciteit van beneden modaal tot 2x modaal. Het gebouw huisvest tevens 1.800 m² kantoorruimte en een parkeergarage. Het gebouw ligt in een grensgebied tussen kantorenwijk/bedrijventerrein en een woonwijk. Het gebouw is goed bereikbaar met openbaar vervoer en auto. De meeste voorzieningen zijn bereikbaar binnen een straal van 1 km om het gebouw.

* Prijspeil 1999

Figuur 22, Projectpresentaties

85

3.3 Projectanalyse Van de 20 projecten wordt eerst de opbrengst achterhaald. Deze komen deels voort uit directe verkoop deels worden de opbrengsten berekend aan de hand van huurinkomsten bij verhuurappartementen. Bij sommige projecten is een afwijkende plintfunctie aanwezig, de waarde hiervan zal ook worden berekend uit huuropbrengsten.

3.3.1 Gerealiseerde opbrengsten De opbrengsten worden per project weergegeven. Daarbij wordt vermeld wat het marktsegment is, de grootte van de woning en de locatie. Daarnaast wordt aangegeven of er een plintfunctie is gerealiseerd en zo ja, welke functie het betreft. 3.3.1.1 Opbrengsten per project De opbrengst per project hangt af van de woningvraag op de locatie. Hier komt een m² prijs uit voort. Deze m² (BVO) prijs kan per segment verschillen door verschillende gebouweigenschappen. De combinatie van deze beide factoren zorgt voor een bepaalde opbrengst. Om het hoogst haalbare woningmarktsegment te bepalen wordt hierna eerst onderzoek gedaan binnen een 20-tal gerealiseerde transformatieprojecten.

Nr. Projectnaam

Opbrengsten uit verkoop

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

€ 7.851.000,00 € 19.026.500,00 € 12.530.000,00 € 14.203.929,00 € 42.405.000,00 € 3.005.000,00 € 1.475.984,00 € 12.510.000,00 € 11.968.000,00 € 3.529.500,00 € 24.251.940,00 € 3.529.500,00 € 15.802.500,00 € 0,00 € 2.160.000,00 € 0,00 € 7.257.000,00 € 24.251.940,00 € 3.714.000,00 € 17.731.500,00

Plaats Royaal Sloterstyn De stadhouder De Grote Enk Bloomingdale Bodelograve Delft instruments Billitongebouw De Hogenhout Parraschool Hof ter Hage Residentie hoog Banka Wilhelminastaete Granida Residentie De Deel Twentec Residentie Head Quarters 023 Arcade Labdiek Churchilltorens

Opbrengsten uit verhuur woningen

Opbrengsten uit verhuur plintfunctie

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 9.521.066,00 € 0,00 € 14.018.204,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 0,00 € 6.422.711,00 € 0,00 € 0,00 € 412.035,00 € 436.096,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 361.648,00 € 12.984.883,00 € 0,00 € 3.459.821,00 € 5.112.745,00 € 0,00 € 6.988.970,00 € 0,00 € 0,00 € 318.303,00 € 3.770.906,00

Totale opbrengsten € 7.851.000,00 € 25.449.211,00 € 12.530.000,00 € 14.203.929,00 € 42.817.035,00 € 3.441.096,00 € 1.475.984,00 € 12.510.000,00 € 11.968.000,00 € 3.891.148,00 € 37.236.823,00 € 3.529.500,00 € 19.262.321,00 € 14.633.811,00 € 2.160.000,00 € 21.007.174,00 € 7.257.000,00 € 24.251.940,00 € 4.032.303,00 € 21.502.406,00

Opbrengsten per m² BVO Nieuw € 1.394,49 € 5.209,66 € 1.670,67 € 1.642,26 € 3.623,96 € 1.710,29 € 776,83 € 1.710,18 € 1.360,77 € 1.710,39 € 1.489,47 € 1.857,63 € 2.266,16 € 1.876,13 € 1.002,79 € 1.693,85 € 2.340,97 € 1.257,49 € 1.390,93 € 865,64

Tabel 8, Opbrengsten van gerealiseerde transformatieprojecten

De opbrengsten van de 20 cases (tabel 8) zijn op zich niet met elkaar te vergelijken. Door de bedragen te indexeren naar het zelfde prijspeil zijn de opbrengsten nog steeds niet te vergelijken door de grote invloed van de locatie op de opbrengst. Daarom moet per geval bepaald worden wat de invloed is van de verschillende locatie- en gebouweigenschappen op deze opbrengst. De opbrengst kan na het achterhalen van de kostengegevens van de 20 cases wel vergeleken worden met de kosten. De berekeningen van de opbrengst zijn bijlage B4 in te zien.

86

3.3.1.2 Bouwkosten en verwervingskosten Woningen in vrije sector brengen meer op dan woningen in de sociale sector. Elk marktsegment heeft zijn eigen kwaliteit en uitrusting van de woning, des te hoger het segment, des te luxer en uitbundiger de woning zal worden uitgerust. De kosten van de woning stijgen door het gebruik van luxe materialen en het uitrusten van de woning met extra’s, zoals vloerverwarming, centraal stofzuigsystemen, intercom etc. De kosten voor het verwerven van het gebouw (de grond) worden in dit onderzoek de verwervingskosten genoemd. Van de onderzochte projecten zijn de bouwkosten en de verwervingskosten (tabellen 9, 10 en 11) achterhaald. Deze worden na de presentatie vergeleken met de kosten die zijn genoemd in voorgaande onderzoeken verricht naar de bouwkosten van transformatieprojecten. Nr. Projectnaam 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20


Datum transformatie

m² BVO Nieuw

1999 2007 2005 2006 2006 2005 1998 2004 1997 2007 1998 2006 2007 2005 1999 2002 2006 2002 2004 1999

5.630 4.885 7.500 8.649 11.815 2.012 1.900 7.315 8.795 2.275 25.000 1.900 8.500 7.800 2.154 12.402 3.100 19.286 2.899 24.840

Tabel 9, Bouwkosten van gerealiseerde transformatieprojecten

10

Bouwkosten Totaal € 5.445.000,00 € 4.100.000,00 € 5.000.000,00 € 7.250.000,00 € 18.000.000,00 € 2.400.000,00 € 1.965.000,00 € 5.300.000,00 € 6.220.000,00 € 2.884.000,00 € 10.000.000,00 € 1.046.500,00 € 6.189.000,00 € 8.400.000,00 € 1.000.000,00 € 8.250.000,00 € 2.700.000,00 € 10.437.000,00 € 2.200.000,00 € 14.620.800,00

Bouwkosten per m² BVO € 967,14 € 839,30 € 666,67 € 838,25 € 1.523,49 € 1.192,84 € 1.034,21 € 724,54 € 707,22 € 1.267,69 € 400,00 € 550,79 € 728,12 € 1.076,92 € 464,25 € 665,22 € 870,97 € 541,17 € 758,88 € 588,60

10

Gegevens komen voort uit documentenanalyse van de verschillende cases..

87

Nr. Projectnaam 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20


Datum transformatie

m² BVO Nieuw

1999 2007 2005 2006 2006 2005 1998 2004 1997 2007 1998 2006 2007 2005 1999 2002 2006 2002 2004 1999

5.630 4.885 7.500 8.649 11.815 2.012 1.900 7.315 8.795 2.275 25.000 1.900 8.500 7.800 2.154 12.402 3.100 19.286 2.899 24.840

Verwervingskosten Totaal € 2.270.000,00 € 14.489.015,00 € 4.500.000,00 € 7.100.000,00 € 14.941.159,00 € 1.000.000,00 € 450.000,00 € 6.200.000,00 € 5.768.000,00 € 316.000,00 € 3.180.000,00 € 2.300.000,00 € 3.200.000,00 € 2.000.000,00 € 400.000,00 € 2.750.000,00 € 4.531.250,00 € 13.613.000,00 € 1.656.000,00 € 6.665.000,00

Verwervingskosten per m² BVO € 403,20 € 3.818,93 € 818,18 € 820,90 € 1.313,51 € 574,71 € 236,84 € 907,76 € 655,83 € 175,56 € 144,55 € 1.352,94 € 477,61 € 256,41 € 202,02 € 230,28 € 1.461,69 € 907,53 € 810,97 € 273,16

Tabel 10, Verwervingskosten van gerealiseerde transformatieprojecten

Nr. Projectnaam

Datum transformatie

m² BVO Nieuw

Totale Investeringskosten

1 Plaats Royaal 1999 5.630 € 7.715.000,00 2 Sloterstyn 2007 4.885 € 18.589.015,00 3 De stadhouder 2005 7.500 € 9.500.000,00 4 De Grote Enk 2006 8.649 € 14.350.000,00 5 Bloomingdale 2006 11.815 € 32.941.159,00 6 Bodelograve 2005 2.012 € 3.400.000,00 7 Delft instruments 1998 1.900 € 2.415.000,00 8 Billitongebouw 2004 7.315 € 11.500.000,00 9 De Hogenhout 1997 8.795 € 11.988.000,00 10 Parraschool 2007 2.275 € 3.200.000,00 11 Hof ter Hage 1998 25.000 € 13.180.000,00 12 Residentie hoog Banka 2006 1.900 € 3.346.500,00 13 Wilhelminastaete 2007 8.500 € 9.389.000,00 14 Granida 2005 7.800 € 10.400.000,00 15 Residentie De Deel 1999 2.154 € 1.400.000,00 16 Twentec Residentie 2002 12.402 € 11.000.000,00 17 Head Quarters 023 2006 3.100 € 7.231.250,00 18 Arcade 2002 19.286 € 24.050.000,00 19 Labdiek 2004 2.899 € 3.856.000,00 20 Churchilltorens 1999 24.840 € 21.285.800,00 Tabel 11, Totale investeringskosten van gerealiseerde transformatieprojecten

88

Totale investeringskosten per m² BVO Nieuw € 1.370,34 € 3.805,33 € 1.266,67 € 1.659,15 € 2.788,08 € 1.689,86 € 1.271,05 € 1.572,11 € 1.363,05 € 1.406,59 € 527,20 € 1.761,32 € 1.104,59 € 1.333,33 € 649,95 € 886,95 € 2.332,66 € 1.247,02 € 1.330,11 € 856,92

Kosten als percentage van de opbrengst

Verwervingskosten

Bouwkosten

Projecten T. Churchilltorens S. Labdiek R. Arcade Q. Head Quarters 023 P. Twentec Residentie O. Residentie De Deel N. Granida M. Wilhelminastaete L. Residentie hoog Banka K. Hof ter Hage J. Parraschool I. De Hogenhout H. Billitongebouw G. Delft instruments F. Bodelograve E. Bloomingdale D. De Grote Enk C. De stadhouder B. Sloterstyn A.Plaats Royaal

0,0%

20,0%

40,0%

60,0%

80,0%

100,0%

120,0%

140,0%

160,0%

180,0%

Percentage van de opbrengst

Figuur 23, Investeringskosten als percentage van de opbrengst

Uit Figuur 23 blijkt dat één project met een duidelijk verlies is ontwikkeld. Bij 8 projecten bedragen de kosten nagenoeg 100% van de opbrengst. Zeer waarschijnlijk zijn deze projecten waarbij de totale investeringskosten en de totale opbrengsten zo dicht bij elkaar liggen ontwikkeld met een residuele grondwaarde (verwervingswaarde voor grond + opstal). Twee projecten, Hoog Banka en het Billitongebouw zijn waarschijnlijk ook op de residuele waarde aangekocht, omdat de totale investeringskosten minder dan 10% afwijken van de totale opbrengst. De overige projecten zijn met een redelijke (+15%) tot zeer grote winst (240%) ontwikkeld. Hierbij is achterwege gelaten of de ontwikkeling deel was van een grotere ontwikkeling waarbij winst en verlies elkaar nog kunnen opheffen (Delft Instruments). Bouwkosten per m² bij transformatieprojecten Om de bouwkosten te vergelijken zijn ze geïndexeerd naar prijspeil 2007. Na indexering blijken de bouwkosten per m² BVO behoorlijk te verschillen. Van de onderzochte transformatieprojecten lopen de bouwkosten per m² BVO uiteen van € 573 tot € 1617 (tabel 12), terwijl het bij deze twee uiterste in beide gevallen gaat om luxe appartementen met verkoopprijzen boven de € 500.000. Dit heeft te maken gehad met de bestaande constructie en de aanpassingen die nodig waren om de woningen te realiseren. Naar mate meer aanpassingen nodig zijn - zoals een nieuwe gevel - dan vallen de kosten boven gemiddeld uit. De bouwkosten van Bloomingdale vallen bovengemiddeld uit door nieuwe kozijnen in het hele gebouw, een binnenzwembad en nieuwe liften. De gemiddelde bouwkosten van de onderzochte transformatieprojecten komt uit op ongeveer € 920 per m² BVO. Uit voorgaand onderzoek (Mackay, 2007) blijkt dat de bouwkosten van getransformeerde

89

bouwlagen lager uitvallen dan de kosten voor nieuwbouw in de vorm van optoppen en aankoppen. Oppervlakteverandering zorgt dus voor relatief hogere bouwkosten per m2. Nr. 12 15 18 20 11 3 13 16 8 2 4 19 17 9 14 1 10 6 7 5

Projectnaam Residentie hoog Banka Residentie De Deel Arcade Churchilltorens Hof ter Hage De stadhouder Wilhelminastaete Twentec Residentie Billitongebouw Sloterstyn De Grote Enk Labdiek Head Quarters 023 De Hogenhout Granida Plaats Royaal Parraschool Bodelograve Delft instruments Bloomingdale

Jaar van realisatie 2006 1999 2002 1999 1998 2005 2007 2002 2004 2007 2006 2004 2006 1997 2005 1999 2007 2005 1998 2006

m² BVO 1.900 2.154 19.286 28.298 26.700 7.500 8.500 12.402 7.315 4.885 8.649 2.899 3.100 8.795 7.800 5.630 2.275 2.012 1.900 11.815

factor 1,04 1,26 1,13 1,26 1,28 1,07 1 1,13 1,09 1 1,04 1,09 1,04 1,32 1,07 1,26 1 1,07 1,28 1,04

Bouwkosten Totaal € 1.088.360 € 1.260.000 € 11.793.810 € 18.422.208 € 17.638.400 € 5.350.000 € 6.189.000 € 9.322.500 € 5.777.000 € 4.100.000 € 7.540.000 € 2.601.830 € 2.808.000 € 8.210.400 € 8.988.000 € 6.860.700 € 2.884.000 € 2.568.000 € 2.515.200 € 19.104.800

Bouwkosten per m² BVO € 572,82 € 584,96 € 611,52 € 651,01 € 660,61 € 713,33 € 728,12 € 751,69 € 789,75 € 839,30 € 871,78 € 897,49 € 905,81 € 933,53 € 1.152,31 € 1.218,60 € 1.267,69 € 1.276,34 € 1.323,79 € 1.617,00

Tabel 12, Bouwkosten per m² BVO naar prijspeil 2007

3.3.2 Invloed van variabelen Om de invloed van de verschillende variabelen op de opbrengsten te analyseren wordt gebruik gemaakt van cross-case analyse (Miles & Huberman, 1994). Deze analyse bestaat uit 3 stappen, waarin mogelijke verbanden aan te tonen tussen locatie- en gebouweigenschappen en de verschillende marktsegmenten waarvan de opbrengst afhankelijk is. Stap 1: Bij stap 1 is per case genoteerd wat de locatie- en gebouweigenschappen zijn in een matrix zoals in tabel 13 is weegegeven, dit is de matrix voor de locatie-eigenschappen, die van de gebouweigenschappen is hetzelfde van opzet. In het grijze vlak wordt per case de bijbehorende letter genoteerd van locatie- en gebouweigenschappen met het corresponderende marktsegment. In bijlage B5 zijn alle observaties per case in te zien bij de case-documentatie.

90

goedkoop Locatietypering

Sociaal imago

levendigheid

Groen karakter

Voorzieningen

Bereikbaarheid-OV

Bereikbaarheid-Auto

Parkeren

huur middel

duur

goedkoop

koop middel

duur

stadscentrum wijkcentrum woonwijk-oud kantorenwijk bedrijventerrein woonwijk-nieuw 1-Goed 2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht 1-Goed 2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht 1-Goed 2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht 1-Goed 2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht 1-Goed 2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht 1-Goed 2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht 1-Goed 2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht

Tabel 13, Stap 1 cross case matrix

Stap 2: In stap 2 zijn alle observaties bij elkaar gevoegd in één matrix. In tabel 14 en 15 zijn de matrices weergegeven voor de locatie en gebouweigenschappen. Uit deze matrices is voor elke eigenschap af te lezen waar woningen in het dure, middeldure en goedkope segment zijn ontwikkeld.

91

huur middel

goedkoop Locatietypering

stadscentrum

Sociaal imago

wijkcentrum woonwijk-oud kantorenwijk bedrijventerrein woonwijk-nieuw 1-Goed

levendigheid

2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht 1-Goed

P

P

P

P

P N

N

Bereikbaarheid-OV

C,O,Q,T

O

O,Q,T C

P P

P P O

2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht 1-Goed

C Q,T

C,T Q

3-Matig 4-Slecht 1-Goed

3-Matig 4-Slecht 1-Goed

koop goedkoop middel O J,K,M,O

N P

N,P

2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht

Tabel 14, Stap 2 locatie eigenschappen

92

B,C,D,G,J ,M,O,Q,S, T K,R

E,I,L A,B,C,D,F ,H,J,M,S, T K,R

P

N P

N,P

B,D,G,M, B,D,E,I,L, O,Q,T M,T A,C,F,H,J, C,J,R R K,S K,S K F,K

C O,Q

B,C,D,J,K, A,B,C,D,F R ,H,J,K,L,R O,Q,S E,I,S

T O,Q C

P

K K B,D,M,O, A,B,D,F,H S ,L,M,S C,E,I,J,R, C,G,J,R,T T Q

C,T Q T

Parkeren 1-Goed 2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht

A,B,D,H,S C,E,L R,T

A,B,H,M,S C,D,I,J,L, C,D,G,J,T T Q,R E,R G,M,T M,T

Bereikbaarheid-Auto 1-Goed 2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht

duur F,I,J,K,M

B,D,S C,G Q,R,T

N

2-Redelijk

Voorzieningen

P

N

2-Redelijk

Groen karakter

duur

O,T C,Q

B,M,O,S

A,B,H,I,J, L,M,R,T F,K D,E,S C A,B,E,F,H B,J,G,K,M ,I,J,K,L,M, R,T ,O,R,T C,D,Q,S C,D,S G

B,J,M,R,T G,K,O,Q D,S C

huur goedkoop middel

duur

plintfunctie ja

functie van plintfunctie

Bouwjaar

nee kantoor bedrijfsruimte winkelruimte gezondheidszorg overig 1920-1929 1930-1939 1940-1949 1950-1959

1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 Omvang gebouw 0-2.499 2.500-4.999

woningtype

5.000-9.999 10.000-14.999 > 15.000 1-kamer

P

N,P

P

P N

N P

P

N P

P

B,K,M

J J K

E,J I,J E,H,K

O

D,O

D

C,T Q

B,G,M C,R,T Q,S

A,B,F,L,M C,R,T S

O Q

G,J,O,S B,Q

C

C,D,M

T Q

K,R,T Q

F,J,L,S B A,C,D,H,I, M E K,R,T

C,T

B,C,J,M,T A,B,J A,B,C,E,F D,G,K,M, ,H,I,J,K,M R,S,T ,S A,D,E,F,H ,I,K,L,M,R D,G,K,O, ,S,T A,D,E,F,H G ,I,L,T

O

N

4-kamerapp.

opp. Woning

N,P

5 of meer-kamerapp. 0-40 m² 40-60 m²

C,Q

60-100 m²

100-140 m²

horizontale ontsluiting

P

N,P

140-180 m²

N

180-250 m² > 250 m² buitengallerij binnengallerij enkel corridor dubbel corridor

N

centrale kern

P

Q B,C,D,J,K ,M,R,S

C,O Q

A,B,C,E,F D,G,K,M, ,H,I,J,K,M S ,R,S B,D,E,F,H ,I,K,L,M,S G,O,T ,T D,E,F,H,I, G L,M,S,T H,I B,K,R A,B,K,R C,D,O C,D Q

T

G,J,K,M,S E,F,H,I,J, ,T K,L,M,S,T

O,T

N

P

duur B,E,F,J,K, M,S,T A,C,D,H,I, L,R F,S,T

B,K,M

P

2-kamerapp.

3-kamerapp.

koop goedkoop middel B,J,K,M,S T ,T C,D,G,O, C,O,Q Q,R T S,T

93

huur goedkoop middel

duur

koop goedkoop middel

duur

trappenhuis

ja nee

P

N,P

C,O,Q,T

B,C,D,G,J A,B,C,D,E ,K,M,O,Q, ,F,H,I,J,K, R,S,T L,M,R,S,T

C,O,Q,T

B,C,D,G,J A,B,C,D,E ,K,M,O,Q, ,F,H,I,J,K, R,S,T L,M,R,S,T

personenlift

ja nee

N,P

balkon loggia serre terras

N N P

buitenruimte

P

O C,T

C,T O Q

A,B,E,F,L A,B,C,D,K B,C,D,K,T ,T M,O,R E,I,L,M,R G,J,Q,S F,H,J,S

O

O

C,Q,T C,T

B,C,D,G,J ,K,M,Q,R, S,T C,D,R,T

uitzicht

Inkijk

bezonning

Oppervlakteverandering

Nee 1-Goed

2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht Geen Nieuwbouw los opdikken aftoppen

P

P P

P

P N

N,P N,P

P

O Q

A,B,C,D,E ,F,H,I,J,K, L,M,R,S,T C,D,R,T A,B,E,F,H B,G,J,K,M ,I,J,K,L,M, ,O,S S Q

Q

Q

O

O

E,F

uithollen

N

T

aanpuisten bovenkameren

N

O

optoppen aankoppen uitplinten

D,J,K,M,S ,T B,G,K,O, R

N

bestaand

nieuw

94

P

N,P

A,D,J,K,M ,S,T B,F,H,I,K, L,R

C,T

C,J,K,M,R C,F,J,K,L, ,S,T M,R,S,T B,G,S A,B,S

O,T

D,J,O,T

C,O,Q,T

B,C,D,G,J A,C,B,D,E ,K,M,O,Q, ,F,H,I,J,K, L,M,R,S,T R,S,T

bouwbesluit

Tabel 15, Stap 2 gebouweigenschappen

B,E,F,H,I, J,L,M,R,S A,D,L T E,J

B

dakterras 1-Goed 2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht Ja

B,G,J,M, R,S D,O C,T J

D,E,H,I,J, T

Uit tabel 15 is af te lezen dat een aantal eigenschappen niet van toepassing is op de populatie. Dit zijn onder andere de aanwezigheid van een trappenhuis en een personenlift in het gebouw. De aanwezigheid van het trappenhuis is in principe een volgens het bouwbesluit vereist element voor woongebouwen met meerdere bouwlagen. Om deze reden wordt deze variabele geschrapt uit de lijst. De personenlift is geen vereiste volgens het bouwbesluit en blijft daarom van belang omdat het invloed kan hebben op de opbrengst. Daarnaast zijn er geen cases met bedrijfsruimte in de plint aangetroffen en ook geen van de twintig projecten stamt uit de periode 1940-1949. Dit kan een aanwijzing zijn dat deze eigenschappen een negatieve invloed kunnen hebben op de mogelijke opbrengst. Cases met huurwoningen. Er zijn maar twee projecten onderzocht waarbij huurwoningen zijn gerealiseerd. In beide gevallen gaat het om middeldure tot dure huurwoningen met verhuurprijzen bereikbaar vanaf 1,5 x modaal. Door het kleine aantal cases wordt er geen uitspraak gedaan op de invloed van de verschillende locatie- en gebouweigenschappen op de mogelijke marktsegmenten voor de verhuur van woningen. Wel worden de bevindingen van deze twee cases gepresenteerd. Stap 3: In stap 3 wordt per locatie- en gebouweigenschap beschreven of deze eigenschap een mogelijk negatief, neutraal of positief effect heeft op de verschillende marktsegmenten, afgeleid uit de resultaten van de matrix (tabel 14 en 15) uit stap 2.

Locatie eigenschappen Hier worden de resultaten uit de crosscase analyse voor de locatie eigenschappen getoond en besproken. Eerst wordt het veld uit de cross-case matrix (tabel 14 &15) getoond waarna de resultaten uit het grijze veld worden verklaard, gevolgd door de conclusie per eigenschap.

Locatietypering

stadscentrum wijkcentrum woonwijk-oud kantorenwijk bedrijventerrein woonwijk-nieuw

goedkoop O C Q,T

koop middel J,K,M,O B,D,S C,G Q,R,T

duur F,I,J,K,M A,B,D,H,S C,E,L R,T

Van de zes verschillende locaties zijn er twee niet aanwezig bij de 20 onderzochte cases, dit zijn het bedrijventerrein en de nieuwe woonwijken. In het eerste geval kan het komen door de minder aantrekkelijke woonomgeving op bedrijventerreinen. Het ontbreken van cases in nieuwbouwwijken ligt ook vrij voor de hand. Bestaande kantoorgebouwen liggen zelden in nieuwbouwwijken. Het stadscentrum en het wijkcentrum zijn de locaties waar de meeste woningen in het dure segment zijn gerealiseerd. Deze worden gevolgd door de bestaande woonwijken en als laatste de kantoorlocaties. Hierbij dient vermeldt te worden dat de locatie van de projecten op de kantorenlocaties betreffende het project “Arcade” (R) te Leidschendam en de “Churchill torens” (T) te Rijswijk aangrenzend zijn met bestaande woonwijken.

95

Bij het middeldure segment is ook het stadscentrum de meest gekozen locatie. Daarnaast zijn drie projecten in zowel het wijkcentrum als op de kantoorlocatie ontwikkeld, en nog twee projecten in bestaande woonwijken. Goedkope woningen zijn eigenlijk niet in stadscentra gerealiseerd, één case heeft goedkope woningen in het stadscentrum (de Deel) maar hier liggen de gemiddelde verkoopprijzen per m² aanzienlijk lager dan de overige cases. De overige goedkope woningen zijn gerealiseerd op kantoorterreinen en in een bestaande woonwijk. Conclusie “Locatietypering”: Het centrum zorgt over het algemeen voor de hoogste opbrengsten gevolgd door de wijkcentra, de oude woonwijken en kantoorterreinen. Wanneer er vraag naar woningen in het dure marktsegment bestaat zal eerst hiervoor gekozen moeten worden als de overige eigenschappen het toestaan, daarna aangevuld met woningen in het middeldure marktsegment en eventueel

woningen

in

het

goedkope

marktsegment.

Deze

woningen

hebben

ook

een

verhoudingsgewijs kleinere oppervlakte.

goedkoop Sociaal imago

1-Goed 2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht

C,O,Q,T

koop middel

duur

E,I,L B,C,D,G,J,M,O,Q,S,T A,B,C,D,F,H,J,M,S,T K,R K,R

Er zijn maar drie cases waar het kantoorgebouw in een sociaal hooggekwalificeerde wijk staat, de meeste kantoren bevinden zich op locaties met een redelijk sociaal imago. Hiervan zijn tien cases gerealiseerd in het dure segment binnen deze cases is de ruimte aangevuld met woningen in het middeldure segment. Bij de Churchilltorens zijn ook woningen in het goedkope segment ontwikkeld. Daarnaast is het kantoorgebouw van Delft Instruments in zijn geheel ontwikkeld in het middeldure segment. Op locaties met een slecht sociaal imago zijn geen projecten gerealiseerd. Conclusie sociaal imago: In wijken met een goed sociaal imago zijn alleen woningen in het dure segment ontwikkeld. In wijken met een redelijk sociaal imago worden eerst dure woningen ontwikkeld, waarna de ruimte kan worden aangevuld met woningen in het middeldure segment en goedkope segment. Locaties met een matig sociaal imago hebben in eerste instantie weinig invloed op de te realiseren woningen, wel zal dit per situatie bekeken moeten worden. Een slecht sociaal imago heeft waarschijnlijk een negatieve invloed op de hoogte van de opbrengst.

goedkoop levendigheid


O C,T Q

koop middel K B,D,M,O,S C,G,J,R,T Q

duur K A,B,D,F,H,L,M,S C,E,I,J,R,T

Op locaties met een goede levendigheid is een project gerealiseerd met woningen in de dure sector gecombineerd met woningen in de middeldure sector. Op locaties met een redelijke levendigheid zijn negen projecten gerealiseerd waarvan acht in het dure segment waarbij vier gecombineerd met woningen in het middeldure segment. In één geval, de Deel zijn ook goedkope woningen gerealiseerd,

96

wederom door de lage verkoopprijzen per m². Op locaties met een matige levendigheid zijn zes projecten gerealiseerd waarvan er vier zijn gecombineerd met woningen in het middeldure segment en twee in het goedkope segment (de Stadhouder en de Churchilltorens). Op locaties met een slecht beoordeelde levendigheid is één project gerealiseerd met alleen woningen in het middeldure en goedkope segment. Dit betreft alleen kleine studio’s. Conclusie levendigheid: Woningen in het dure segment vragen om een bepaalde mate van levendigheid, afhankelijk van het type bewoner. Hetzelfde kan gezegd worden over het middeldure segment, alle onderzochte projecten bevinden zich minimaal in de matige klasse. Een uitzondering is het goedkope segment waar één project is gerealiseerd op een locatie met een slecht beoordeelde levendigheid.

goedkoop Groen karakter


O,Q,T C

koop middel B,D,G,M,O,Q,T C,J,R K,S

duur B,D,E,I,L,M,T A,C,F,H,J,R K,S

Geen van de locaties van de onderzochte cases heeft een goed groen karakter. Op locaties met een redelijk groen karakter zijn voornamelijk woningen in het dure en middeldure segment ontwikkeld. Hierbij zijn vier combinaties duur/middelduur en één combinatie duur/middelduur/goedkoop (T). op locaties met een matig groen karakter zijn voornamelijk dure woningen gerealiseerd, hiervan zijn drie een combinatie duur/middelduur. Op een locatie zonder groenvoorzieningen zijn twee projecten gerealiseerd, het betreft hier woningen in die in het centrum gelegen zijn. Conclusie groenkarakter: Een goed groen karakter is geen vereiste om woningen te ontwikkelen in het dure segment, dit blijkt uit de resultaten. Het overgrote deel is ontwikkeld op locaties met een redelijke tot matig beoordeeld groen karakter, daarnaast zijn nog twee projecten op een slecht beoordeelde locatie ontwikkeld. Dit heeft met de wensen van het type bewoner te maken.

goedkoop Voorzieningen


O C,T Q

koop middel K B,M,O,S C,D,G,J,T Q,R

duur F,K A,B,H,M,S C,D,I,J,L,T E,R

Op locaties met goede beoordeling op voorzieningsniveau zijn twee projecten gerealiseerd waarbij één met alleen woningen in het dure segment en één met een combinatie duur/middelduur. Op locaties met een redelijk voorzieningsniveau zijn vijf projecten gerealiseerd met woningen in het dure segment, hiervan zijn drie projecten een combinatie duur/middelduur. Daarnaast is er op een locatie met hetzelfde niveau één project gerealiseerd met een combinatie middelduur/goedkoop. Als laatst zijn er op locaties met een slecht voorzieningsniveau drie projecten gerealiseerd waarvan er maar 1 zich in het dure segment bevindt. Conclusie voorzieningen: Het niveau van voorzieningen hoeft weinig tot geen invloed op de mogelijke opbrengst te hebben. Zowel bij een goed als slecht voorzieningsniveau worden woningen in het dure

97

segment gerealiseerd. Hierbij zijn andere combinaties van locatie-eigenschappen wel van belang. E ligt bijvoorbeeld in een villawijk zonder voorzieningen, en F in het centrum ligt met veel voorzieningen. koop middel

goedkoop Bereikbaarheid-OV

duur

1-Goed

T

G,M,T

M,T

2-Redelijk 3-Matig 4-Slecht

C O,Q

B,C,D,J,K,R O,Q,S

A,B,C,D,F,H,J,K,L,R E,I,S

Op locaties met een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer zijn in principe alle marktsegmenten vertegenwoordigd, door het gebrek aan cases is hier verder weinig over te zeggen. Op locaties met een redelijke bereikbaarheid met het openbaar vervoer zijn voornamelijk woningen in het dure segment ontwikkeld, hiervan zijn zes projecten een combinatie van duur/middelduur en één is een combinatie van duur/middelduur/goedkoop. Geen van de onderzochte projecten heeft een slechte beoordeling op de bereikbaarheid met het openbaar vervoer. Conclusie bereikbaarheid OV: Het niveau van de bereikbaarheid van de locatie met het openbaar vervoer duid er op dat de bereikbaarheid in het dure segment over het algemeen redelijk tot goed dient te zijn. Een matige bereikbaarheid met het openbaar vervoer is wel mogelijk gezien het drietal gerealiseerde projecten in het dure segment. Hetzelfde is van toepassing op het middeldure en goedkope segment.

goedkoop Bereikbaarheid-Auto


T O,Q C

koop middel B,J,M,R,T D,G,K,O,Q C,S

duur A,B,H,I,J,L,M,R,T D,E,F,K C,S

Op locaties met ‘een goede bereikbaarheid met de auto’ zijn negen projecten gerealiseerd, waarvan vijf een combinatie zijn van duur/middelduur en één een combinaties is van duur/middelduur/goedkoop. Op locaties met een ‘redelijke bereikbaarheid met de auto’ zijn vier projecten gerealiseerd in het dure segment, hiervan zijn twee een combinatie van duur/middelduur, één project in het middeldure segment en twee combinaties middelduur/goedkoop. Geen van de onderzochte projecten heeft een slechte bereikbaarheid met de auto. Conclusie bereikbaarheid auto: Het hebben van ‘een slechte bereikbaarheid met de auto’ kan een belemmering zijn voor het realiseren van woningen in het dure segment. Wellicht zijn er wel mogelijkheden wanneer de bereikbaarheid met het OV goed is.

goedkoop Parkeren

98


T O,Q C

koop middel B,J,M,R,T D,G,K,O,Q C,S

duur A,B,H,I,J,L,M,R,T D,E,F,K C,S

Uit de tabel valt af te lezen dat bij alle projecten minimaal eigen parkeerplaatsen zijn gerealiseerd, met een parkeernorm van 1 of hoger. Vooral in het dure segment zijn eigen afgesloten overdekte parkeerplaatsen gerealiseerd, in het middeldure segment worden in dezelfde mate onoverdekte afgesloten parkeerplaatsen gerealiseerd. Ook in het goedkope segment worden beide hiervoor genoemde parkeermogelijkheden gerealiseerd, maar wordt in dezelfde mate de niet afgesloten variant toegepast. De parkeernorm ligt over het algemeen bij het duurdere segment hoger. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de hogere bezettingsgraad van de woning, waardoor meer parkeerplaatsen nodig zijn. Conclusie parkeren: woningen in het dure segment hebben over het algemeen een parkeernorm nodig van 1,5 of hoger. Dit is ook afhankelijk van de doelgroep van de te realiseren appartementen. Bij middeldure appartementen kan voldaan worden met een parkeernorm van 1 of hoger. Het goedkope segment vraagt over het algemeen om 1 parkeerplaats per woning, hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk, afhankelijk van de doelgroep.

Gebouweigenschappen Hieronder worden de resultaten uit de crosscase analyse voor de gebouweigenschappen getoond en besproken. Net als bij de hier voorgaande locatie eigenschappen wordt eerst de cross-case-matrix getoond waarna de resultaten uit het grijze veld worden verklaard, gevolgd door de conclusie per eigenschap. koop Plintfunctie

ja nee

goedkoop middel T B,J,K,M,S,T C,O,Q C,D,G,O,Q,R

duur B,E,F,J,K,M,S,T A,C,D,H,I,L,R

Er zijn zoals te zien is ongeveer even veel projecten met plintfunctie als zonder plintfunctie. Dit kan betekenen dat het geen invloed heeft op het mogelijk te realiseren marktsegment. Conclusie plintfunctie: Naar alle waarschijnlijkheid heeft het wel of niet hebben van een plintfunctie geen invloed op het te realiseren marktsegment. Wel kan dit invloed hebben op het type bewoner van de te realiseren woningen. Een plintfunctie zorgt voor een functiemix, wat over het algemeen de levendigheid vergroot. Bepaalde doelgroepen zullen dit prefereren, andere weer niet, dit zal per project bepaald moeten worden. Daarbij is belangrijk te bepalen welke functies elkaar ondersteunen en welke hinder van elkaar ondervinden. Hek (2004) beschrijft in de Herbestemmingswijzer functies die elkaar ondersteunen of overlast- of visuele hinder van elkaar ondervinden.Een plintfunctie op zich heeft wel invloed op de uiteindelijke opbrengst, dit is afhankelijk van de vraag naar de functie (i.v.m. leegstand), de huurprijs van de functie per m² VVO. en de locatie van het gebouw. koop Functie van plintfunctie

kantoor bedrijfsruimte winkelruimte gezondheidszorg overig

goedkoop middel T S,T

duur F,S,T

B,K,M

B,K,M

J

E,J

99

Zoals te zien zijn enkele functies niet gerealiseerd in combinaties met woningbouw. Dit kan betekenen dat deze functies (bedrijfsruimte en gezondheidszorg) botsen met de functie wonen. Hierbij moet vermeld worden dat bij het project Granida (N) een gezondheidscentrum in de plint van het gebouw is gerealiseerd, waarboven woningen in het dure huursegment zijn ontwikkeld. Een gezondheidscentrum lijkt in sommige gevallen dus geen hinderfactor te zijn om woningen in het dure segment te ontwikkelen. De overige functies, een healthclub en een kinderdagverblijf, lijken eveneens geen belemmering te zijn om woningen te ontwikkelen in het dure en middeldure segment. Conclusie functie plintfunctie: een ‘kantoorfunctie’ lijkt geen belemmering te zijn om woningen in het dure segment te ontwikkelen, zeker op centrum locaties, deze worden aangevuld met middeldure woningen wanneer de vraag niet toereikend is voor dure woningen. ‘Winkelruimte’ lijkt ook geen belemmering te zijn om woningen in het dure segment te ontwikkelen. De functie ‘bedrijfsruimte’ lijkt wel een belemmering te zijn om woningen te ontwikkelen. Waarschijnlijk door het karakter (veel geluidsoverlast, vervuiling etc.) van de functie. Van de verschillende functies heeft de winkelfunctie de grootst mogelijke opbrengst, gevolgd door de kantoorfunctie, de gezondheidszorg, de overige functies (healthcenter, kinderdagverblijf) en de bedrijfsfunctie. Wanneer mogelijk is het dus verstandig om de hiervoor genoemde functies te overwegen als alternatief voor de plint van het gebouw. Er moet wel een vraag bestaan op de markt naar de functie en de functie mag niet botsen met het woningmarktsegment. koop Bouwjaar

1920-1929 1930-1939 1940-1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999

goedkoop middel J K

duur I,J E,H,K

O

D A,B,F,L,M C,R,T S

C,T Q

D,O B,G,M C,R,T Q,S

Op het eerste gezicht lijkt het bouwjaar geen invloed te hebben op het mogelijk te realiseren marktsegment. Bij nader inzien lijkt er toch een licht verband te zijn. Bij gebouwen uit de periode 19201950 zijn geen woningen in het goedkope segment gerealiseerd. Deze gebouwen zijn gebouwen zijn allen in of relatief dicht bij de oude kernen van de locaties gebouwd. Hier zijn voornamelijk woningen in het dure segment ontwikkeld. Bij gebouwen gebouwd tussen 1950-1990 verschuift het segment steeds meer richting het middeldure en uiteindelijk goedkope segment. Dit kan te maken hebben met de locatie van de gebouwen. Na 1960 zijn steeds meer gebouwen buiten de bebouwde omgeving ontwikkeld op locaties die in eerste instantie minder gewenst zijn om te wonen. Conclusie bouwjaar: Gebouwen van voor 1940 lijken geschikt om dure en middeldure woningen te ontwikkelen. Gebouwen van na 1955 zijn ook geschikt maar hier moet goed gelet worden op de locatie van de gebouwen. De grootste groep gebouwen lijkt te komen uit de periode 1960-1980.

100

koop Omvang gebouw

0-2.499 2.500-4.999 5.000-9.999 10.000-14.999 > 15.000

goedkoop O Q C

middel G,J,O,S B,Q C,D,M

T

K,R,T

duur F,J,L,S B A,C,D,H,I,M E K,R,T

Uit de resultaten blijkt dat er weinig samenhang is in de grootte van het gebouw en het gerealiseerde marktsegment. In alle groepen zijn woningen ontwikkeld in het dure segment. Sommige projecten zijn een combinatie van duur/middelduur geworden. Conclusie omvang gebouw: De omvang van het gebouw lijkt geen invloed te hebben om het mogelijk te realiseren marktsegment. koop Woningtype

1-kamer 2-kamerapp. 3-kamerapp. 4-kamerapp. 5 of meer-kamerapp.

goedkoop Q C,T O

middel Q B,C,J,M,T D,G,K,M,R,S,T D,G,K,O, G

duur A,B,J A,B,C,E,F,H,I,J,K,M,S A,D,E,F,H,I,K,L,M,R,S,T A,D,E,F,H,I,L,T

Er is een duidelijke samenhang te zien in het aantal kamers van een woning en het gerealiseerde marktsegment. Waarschijnlijk komt dit door de toenemende grootte van de woning en de m² prijs van de woning. 1-kamerwoningen (studio’s) zijn alleen gerealiseerd in het goedkope en middeldure segment. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de grootte van de woning. 2 en 3-kamerwoningen zijn voornamelijk in het middeldure segment ontwikkeld en 4 en 5-kamerwoningen zijn voornamelijk in het dure segment ontwikkeld. Uitzonderingen hierop (G)/(O) hebben worden waarschijnlijk veroorzaakt door een afwijkende m² prijs op de locatie van die woningen. Conclusie woningtype: Het te realiseren marktsegment lijkt redelijk afhankelijk van het aantal kamers van de woning. Uitzonderingen hierop zijn locaties met een afwijkende m² prijs en de gemiddelde grootte van de vertrekken. koop goedkoop middel Oppervlakte van de Woning

0-40 m² 40-60 m² 60-100 m² 100-140 m² 140-180 m² 180-250 m² > 250 m²

C,Q O,T

Q B,C,D,J,K,M,R,S D,G,K,M,S G,O,T G

duur

A,B,C,E,F,H,I,J,K,M,R,S B,D,E,F,H,I,K,L,M,S,T D,E,F,H,I,L,M,S,T H,I

De samenhang van de grootte van de woning in aantal m² GBO en het gerealiseerde marktsegment lijkt nog sterker dan bij het aantal kamers. Des te groter de woning in m² GBO des te duurder de woning wordt. Een enkele uitzondering hierop is de Deel, wat veroorzaakt is door een relatief lage verkoopprijs per m² GBO. Conclusie oppervlakte woning: Over het algemeen ligt het te realiseren marktsegment aan de grootte van de woning. Dit samen met de m² prijs op de locatie creëert het marktsegment. Hoe hoger de m² prijs des te kleiner een woning kan zijn om binnen het dure marktsegment te vallen.

101

koop Horizontale ontsluiting

buitengallerij binnengallerij enkel corridor dubbel corridor centrale kern

goedkoop middel B,K,R C,O C,D,O Q Q

duur A,B,K,R C,D

T

E,F,H,I,J,K,L,M,S,T

G,J,K,M,S,T

Uit de resultaten blijkt dat een dubbele corridor niet voorkomt bij de onderzochte cases. Dit kan betekenen dat deze ontsluiting niet geliefd is bij woningen of dat het financieel niet haalbaar is om dit type gebouw te transformeren. In het dure segment komt de centrale kern het meest voor, dit kan betekenen dat dit de meeste geliefde horizontale ontsluiting is voor woningen in het dure segment. Maar het kan ook toeval zijn dat de meeste gebouwen een centrale kern hebben. Een enkele corridor is niet toegepast in het dure segment. Conclusie horizontale ontsluiting: een buitengalerij, een binnengalerij en een centrale kern zijn in ieder geval geen belemmering om woningen in het dure segment te ontwikkelen. Een enkele corridor hoeft dit ook niet te zijn maar hier zijn geen gevallen van bekend. Een dubbele corridor wordt over het algemeen niet gebruikt in de woningbouw door het grote aantal m² dat verloren gaat bij het ontwerp. koop Buitenruimte

balkon loggia serre terras dakterras

goedkoop middel B,G,J,M,R,S O D,O C,T C,T J B

duur B,E,F,H,I,J,L,M,R,S A,D,L C,T E,J A,B,E,F,L

Geen van de verschillende typen buitenruimte lijkt een belemmering te zijn om woningen in het dure segment te ontwikkelen. Wel blijkt dat het balkon, een loggia en het dakterras het meest worden toegepast bij woningen in het dure segment. De serre en het terras zijn minder voorkomend. Hetzelfde geldt voor het middeldure segment waar ook alle typen buitenruimte zijn toegepast. Conclusie buitenruimte: Om woningen te ontwikkelen in het dure marktsegment is een buitenruimte bijna een vereiste. Hierbij zijn het balkon, het dakterras en het terras de meest geliefde typen buitenruimte, wanneer dit niet mogelijk is te realiseren zal achtereenvolgens gekeken moeten worden naar de mogelijkheid om een loggia of een serre te realiseren. koop Uitzicht


goedkoop middel C,T B,C,D,K,T O M,O,R

duur A,B,C,D,K,T E,I,L,M,R

Q

F,H,J,S

G,J,Q,S

Op locaties met een goed beoordeeld uitzicht zijn de meeste woningen in het dure segment ontwikkeld, maar ook op locaties met een redelijk en zelfs matig uitzicht zijn woningen in het dure segment ontwikkeld. In 9 gevallen zijn dit combinaties duur/middelduur. Geen van de onderzochte projecten heeft een slecht beoordeeld uitzicht.

102

Conclusie uitzicht: Uitzicht is belangrijk, maar uit de resultaten blijkt dat de mate van uitzicht minder belangrijk is. Het hebben van een matig uitzicht is blijkbaar geen belemmering om woningen in het dure segment te ontwikkelen. Het hebben van een slecht uitzicht wellicht wel omdat geen van de onderzochte cases dit heeft, maar omdat woningen in het middeldure en goedkope segment al evenmin op deze locaties zijn ontwikkeld kan hier weinig over gezegd worden.

Inkijk

Ja Nee

koop goedkoop middel duur O O C,Q,T B,C,D,G,J,K,M,Q,R,S,T A,B,C,D,E,F,H,I,J,K,L,M,R,S,T

Inkijk heeft duidelijk invloed op het te realiseren marktsegment. Op één na zijn alle gevallen gerealiseerd zonder de mogelijkheid van directe inkijk. Conclusie inkijk: Om woningen in het dure segment te ontwikkelen kan inkijk een belemmering zijn, hetzelfde geldt voor het realiseren van woningen in het middeldure en goedkope segment. Inkijk maakt het realiseren van woningen lastig, hierdoor zal op locaties met mogelijk inkijk slim moeten worden ontworpen om inkijk onmogelijk te maken om woningen te realiseren. koop Bezonning


goedkoop C,T O Q

middel C,D,R,T B,G,J,K,M,O,S Q

duur C,D,R,T A,B,E,F,H,I,J,K,L,M,S

Over het algemeen bevinden alle gerealiseerde projecten zich op locaties met een minimaal redelijk beoordeelde kwaliteit van bezonning. Er is één uitzondering, (Q) heeft een matig beoordeelde bezonning, dit kan invloed hebben gehad op het gerealiseerde marktsegment omdat alleen middeldure en goedkope woningen zijn gerealiseerd. Conclusie bezonning: Het hebben van een slechte of matige beoordeling van bezonning kan een belemmering zijn om woningen te realiseren in het dure segment. Daarnaast is dit waarschijnlijk ook een belemmering om woningen in het middeldure en goedkope segment te ontwikkelen. koop Oppervlakteverandering

Geen Nieuwbouw los opdikken aftoppen uithollen aanpuisten bovenkameren optoppen aankoppen uitplinten

goedkoop middel Q Q

duur E,F

O

O

T O

D,J,K,M,S,T B,G,K,O,R

A,D,J,K,M,S,T B,F,H,I,K,L,R

C,T

C,J,K,M,R,S,T

C,F,J,K,L,M,R,S,T

B,G,S

A,B,S

Er zijn geen projecten gerealiseerd met woningen in het dure segment zonder dat er een oppervlakteveranderingen is opgetreden. In een project waar geen oppervlakte verandering is opgetreden zijn middeldure en goedkope woningen gerealiseerd. In twee projecten waar nieuwbouw naast het bestaande gebouw is gerealiseerd zijn woningen in het dure segment ontwikkeld. Het

103

opdikken van het gebouw is één keer toegepast om het vloeroppervlak te vergroten, bij dit project zijn alleen woningen in het middeldure en goedkope segment ontwikkeld. Het aankoppen van de woning is bij vier projecten toegepast waarvan één in het dure segment, twee in combinatie van duur/middelduur en één in het middeldure segment. De meest voorkomende veranderingen die op een bestaand gebouw zijn toegepast zijn uithollen, aanpuisten en optoppen van het gebouw. In het eerste geval om zo buitenruimte te creëren. In het tweede geval om buitenruimte, horizontale ontsluiting te creëren of om woningen dieper te maken. Het optoppen van het gebouw wordt gebruikt om extra vloeroppervlak te creëren om zo meer woningen te ontwikkelen. Conclusie oppervlakteverandering: het veranderen van de oppervlakte van het gebouw wordt toegepast om het gebouw functioneel te maken voor woningbouw maar ook om gewoon meer opbrengst te genereren. Nieuwbouw wordt toegepast om meer opbrengst te generen, hierbij kunnen alle marktsegmenten worden toegepast. Het opdikken van de woning kan een functionele beweegreden hebben maar ook om de opbrengst te vergroten door het vloeroppervlak groter te maken. Het uithollen van het gebouw gebeurt wanneer het technisch of financieel niet mogelijk is om via aanpuisten buitenruimte of verkeersruimte te creëren. Dit heeft deels functionele deels financiële beweegredenen. Hetzelfde geldt eigenlijk voor het aanpuisten. Hiervoor zijn functionele en financiële beweegredenen denkbaar. Het optoppen van het gebouw gebeurt om zuiver financiële redenen, om zo het project haalbaar te maken of alleen de opbrengst verder te verhogen. Hetzelfde geldt voor het aankoppen, hierdoor wordt alleen extra vloeroppervlak toegevoegd om extra woningen te realiseren en opbrengst te genereren.

Bouwbesluit

bestaand nieuw

koop goedkoop middel duur O,T D,J,O,T D,E,H,I,J,T C,O,Q,T B,C,D,G,J,K,M,O,Q,R,S,T A,C,B,D,E,F,H,I,J,K,L,M,R,S,T

In principe is het nieuwe bouwbesluit van toepassing op alle nieuw te bouwen woongebouwen. Maar in de onderzochte cases is tijdens het ontwerp hiervoor enkele malen vrijstelling verkregen. Bij alle onderzochte cases is het bouwbesluit voor nieuwbouw van toepassing als uitgangspunt maar in enkele gevallen zijn delen van het gebouw volgens de regelgeving van het bouwbesluit bestaande bouw gerealiseerd. Conclusie bouwbesluit: Het mogen toepassen van het bouwbesluit voor bestaande bouw kan zorgen voor een grote besparing op de kosten. Het bouwbesluit voor nieuwe bouwwerken is veel strenger dan voor bestaande bouw. Wanneer mogelijk wordt aangeraden om elementen van het gebouw, waarvoor door de gebruiker geen hogere eisen worden gesteld, te realiseren volgens het bouwbesluit voor bestaande bouw om zo een kostenbesparing te realiseren. Dit is geen opbrengstengenerator maar een manier om kosten te besparen.

104

Conclusie Cross-case analyse Van de twintig cases zijn er vier cases waarbij woningen in het goedkope woningmarktsegment zijn ontwikkeld. Dit zijn echter allen meergezinswoningen waarbij ook woningen in het middeldure en of dure segment zijn ontwikkeld. De gerealiseerde woningen in het goedkope marktsegment zijn over het algemeen kleine woningen met een oppervlak van 40-140 m² GBO waarbij 1 tot en met 3 kamers zijn gerealiseerd. Waarbij de grotere woningen tussen de 100-140 m² GBO op locaties zijn gerealiseerd met een relatief lage verkoopprijs per m² vergeleken met de andere cases. De cases waarbij middeldure woningen zijn gerealiseerd zijn op één na (G) combinaties tussen duur/middelduur (B,D,J,K,M,R,S), duur/middelduur/goedkoop (C,T) en goedkoop/middelduur (O,Q). Op drie na (G,O,Q) zijn het projecten waarbij woningen gerealiseerd in het dure segment. De cases waar woningen in het dure segment zijn gerealiseerd, zijn een aantal uiteenlopende projecten wat locatie betreft. Deze zijn in te delen in 3 groepen, 1 in de binnenstad gelegen appartementen, 2 in de stad liggende appartementen en 3 buiten de stad liggen appartementen. Om woningen te realiseren in het dure segment mag het kantoorgebouw niet op een bedrijventerrein te liggen. De locatie is verder vrij uiteenlopend en doelgroepafhankelijk. Het zelfde geldt voor veel van de gebouweigenschappen, zoals een plintfunctie, de omvang van het gebouw en het woningtype (aantal kamers). De grootte hangt af van de m² prijs. Bij woningen in het dure segment is voornamelijk een centrale kern toegepast, wanneer dit mogelijk is wordt een zuilengalerij of een binnengalerij toegepast. Als buitenruimte hebben het balkon, het terras en dakterras de voorkeur boven een loggia en/of serre. Het uitzicht dient minimaal matig te zijn, dit is afhankelijk van de doelgroep. Inkijk wordt bij alle segmenten als groot nadeel gezien. De bezonning van het gebouw dient redelijk tot goed te zijn voor het dure woningmarktsegment. De case ‘de Deel’ (O) blijkt uit de analyse in bij veel eigenschappen af te wijken van de overige onderzochte cases. Hierbij wordt er van uitgegaan dat dit veroorzaakt wordt door de relatief lage verkoopprijs per m² GBO. De resultaten van deze case zullen daarom niet meegenomen worden in de verdere uitwerking van de resultaten uit de cross-case analyse voor het bepalen van de opbrengstgeneratoren.

3.3.3 Verhouding opbrengst uit verhuur en verkoop Om de verhouding verhuur/verkoop te onderzoeken wordt een experiment uitgevoerd met een case uit de projectanalyse. Om het eenvoudig te houden wordt een mono-functioneel gebouw genomen, Hoog Banka te Den Haag. Dit gebouw huisvest 9 appartementen. In de werkelijkheid zijn deze appartementen verkocht. In dit experiment ga ik de appartementen verhuren. De opbrengsten uit de verhuur worden daarbij contant gemaakt naar het 2007 waar in de appartementen verkocht zijn. Allereerst dient de verhuurprijs te worden vastgesteld op dezelfde locatie. Hiervoor heb ik verhuurprijzen gezocht voor appartementen op een zelfde locatie met dezelfde kwaliteit. Het gebouw aan de Bankastraat huisvest 8 luxe appartementen van 170 m², en één penthouse van 200 m². Het gebouw staat in een zeer goede wijk van Den Haag, dicht bij de duinen, toch goed bereikbaar

105

en dicht bij de stad. In deze wijk en dezelfde straat worden veel appartementen verhuurd, hieruit zijn de verhuurwaarden van de appartementen van project Hoog Banka te bepalen. De huurprijzen zijn van 2008 en zullen worden geïndexeerd naar 2007. De opbrengst uit directe verkoop in 2007 heeft in totaal € 3.529.500 opgebracht. De waarde van het gebouw met de volgende inputvariabelen voor het DCF-model is: Exploitatiekosten:

8% van huurprijs

IRR:

6%

Inflatie

2%

Huurprijsstijging

2,5%

Exit yield

7,8%*

NCW investering € 3.510.113 Bij IRR=5 € 4.186.870 Bij IRR=7 € 3.027.085

*) Exit yield bij een IRR van 6%, exit yield hier vastgesteld op BAR*1,3.

Hieruit blijkt dat bij een zekere markt met een laag risico de verhuur aantrekkelijker is dan verkoop van de appartementen. Daarbij moet wel gelet worden op de vraag naar woningen in het betreffende segment. Woningen van het woningmarktsegment uit het voorbeeld zijn niet overal in trek. Voor de bewoners zelf kunnen de lasten bij koop in vergelijking tot huur beduidend lager uitvallen.

3.3.4 Sturingsmogelijkheden Welke sturingsmogelijkheden bestaan er om variabelen aan te passen. Dit kan grote invloed hebben op de opbrengst van het project. Locatietypering: Geen sturingsmogelijkheid aanwezig. Tenzij de transformatie van het gebouw onderdeel is van een gebiedsontwikkeling. Sociaal imago: Geen sturingsmogelijkheid aanwezig. Tenzij de transformatie van het gebouw onderdeel is van een gebiedsontwikkeling. Levendigheid: Enige sturing is mogelijk door het toevoegen van levendigheid door het gebouw te ontwikkelen en in de plint een functie toe te voegen. Groenkarakter: Enige sturing mogelijk door op het terrein van het gebouw veel groen toe te voegen in de vorm van een grasveld, bomen, struiken en of planten. Voorzieningen: lichte sturing mogelijk door het toevoegen van voorzieningen in de plint Bereikbaarheid OV: Geen sturingsmogelijkheid aanwezig. Bereikbaarheid Auto: Geen sturingsmogelijkheid aanwezig. Parkeren: Sturing mogelijk door het toevoegen van een parkeergarage, afgesloten parkeerterrein of het realiseren van eigen parkeerplaatsen op het terrein. Plintfunctie Ja/Nee: Sturing mogelijk wanneer het bestemmingsplan het toelaat en de vraag bestaat naar de toe te voegen plintfunctie. Plintfunctie: Sturing mogelijk wanneer het bestemmingsplan het toelaat en de vraag bestaat naar de toe te voegen plintfunctie (Dit is sterk afhankelijk van de looplijnen van passanten in het gebied). Bouwjaar: Geen sturingsmogelijkheid aanwezig. Omvang (voor investering): Geen sturingsmogelijkheid aanwezig.

106

Woningtype (aantal kamers): Grote sturingsmogelijkheid, eerst bepalen van de marktvraag, dan bij het ontwerp aanpassen. Woningoppervlak: Grote sturingsmogelijkheid, eerst bepalen van de marktvraag, dan bij het ontwerp aanpassen. Horizontale ontsluiting: Sturingsmogelijkheid aanwezig mits de bestaande constructie en het budget dit toelaten. Buitenruimte: Sturingsmogelijkheid aanwezig mits de bestaande constructie, de locatie (cq kavel) en het budget dit toelaten. Uitzicht: Lichte sturingsmogelijkheid door het gebouw op te toppen. Het uitzicht wordt op deze manier eventueel vergoot voor de nieuwe bouwlagen, dit is afhankelijk van de omliggende gebouwen en begroeiing. Inkijk: Sturingsmogelijkheid aanwezig door bijvoorbeeld een plintfunctie toe te passen en bij het ontwerpen rekening te houden met de omliggende bebouwing. Oriëntatie (bezonning): Lichte sturingsmogelijkheid aanwezig mits de omliggende bebouwing en begroeiing dit toelaten, door tijdens het ontwerp van de woningen hier rekening mee te houden. Oppervlakteverandering: Sturingsmogelijkheid aanwezig mits de bestaande constructie en budget dit toelaten. Bouwbesluit: Sturingsmogelijkheid aanwezig door het aanvragen van vrijstelling voor bepaalde elementen om niet te hoeven voldoen aan het bouwbesluit nieuwbouw maar aan het bouwbesluit voor bestaande bouw. Belastingvoordelen: Het verkopen van onroerende zaken is in Nederland belast met overdrachtsbelasting (6% van de waarde). Dit is echter niet het geval bij het verkopen van ‘nieuw vervaardigde onroerende zaken’. Deze onroerende zaken zijn belast met BTW (19% van de v.o.n. prijs). Dit komt bovenop de investeringskosten. Hobma en Weijenberg (2007) beschrijven een manier om belastingvoordeel op te doen bij het ontwikkelen van een transformatieproject. Het principe is als volgt: bij het aankopen van een kantoorpand dient binnen 6 maanden na aankoop het gebouw gesplitst te worden in appartementrechten. Deze rechten dienen ook binnen deze termijn verkocht te worden aan de kopers van de te ontwikkelen appartementen. Hierbij hoeft over dit bedrag alleen de 6% overdrachtsbelasting betaald te worden en geen BTW. Over de bouwkosten om de appartementen te realiseren dient wel BTW betaald te worden. Afhankelijk van de prijs van de appartementsrechten en de bouwkosten is hier een aardige besparing mogelijk, de besparing aantrekkelijker bij een groter gebouw met veel appartementen en bij relatief lage bouwkosten. Hierbij zijn een aantal zaken van groot belang. Ten eerste is het verstandig om tot overeenstemming te komen met de fiscus, alvorens deze werkwijze toe te passen en achteraf voor verassingen te komen staan. Daarnaast vereist deze werkwijze een precieze planning wat betreft de bouwvergunning (eventuele bestemmingwijziging en/of vrijstelling hierop), het moment van aankoop en verkoop van het kantoorgebouw en de appartementsrechten.

107

3.4 Opbrengstgeneratoren Door het toepassen van kwalitatieve onderzoeksmethoden is er geen ranglijst op te stellen met de opbrengstgeneratoren percentages of bedragen. Wel is het mogelijk een lijst samen te stellen naar rangorde wat betreft de mogelijke invloed. De variabelen die in meer of mindere mate invloed hebben op de realiseerbare opbrengst (de opbrengstgeneratoren) worden hieronder weergegeven. De mate van invloed wordt aangegeven door ++ veel invloed, + weinig invloed en 0 neutraal. 1. Locatietypering

++

2. Oppervlakteverandering

++

3. Plintfunctie

++

4. Sociaal imago

+

5. Horizontale ontsluiting

+

6. Buitenruimte

+

7. Uitzicht

+

8. Inkijk

+

9. Bezonning

+

10. Parkeren

+

11. Omvang

0

12. Bouwjaar

0

De volgende variabelen blijken uit de analyse doelgroepafhankelijk te zijn: 1. Levendigheid 2. Groenkarakter 3. Voorzieningen 4. Woningtype 5. Woningoppervlak 6. Bereikbaarheid OV 7. Bereikbaarheid Auto

De

locatietypering,

keuze

verhuur

of

verkoop

van

woningen,

de

plintfunctie

en

de

oppervlakteverandering hebben de grootste te verwachten invloed op de opbrengst. Daarna hebben het

108

sociale imago, de horizontale ontsluiting, de vorm van buitenruimte, de mate van uitzicht, inkijk en de mate van bezonning, parkeren en de omvang van het gebouw een bepaalde mate van invloed op de opbrengst. De omvang en het bouwjaar van het oorspronkelijke gebouw hebben geen invloed op de opbrengst. De levendigheid, het groenkarakter, het niveau van de voorzieningen, het woningtype (het aantal kamers), het woningoppervlak en de bereikbaarheid met het OV en de auto hebben een onduidelijke invloed op de opbrengst. Deze variabelen zijn doelgroep afhankelijk. De variabele ‘bouwbesluit’ is geen opbrengstgenerator maar een variabele waarmee kosten bespaard kunnen worden.

3.5 Resultaten als input voor deel 2 De resultaten van dit eerste deel van het onderzoek worden gebruikt als input voor het tweede deel. Om de transformatiepotentie te verhogen is gebleken dat een aantal opbrengstgeneratoren grote invloed hebben op de financiële haalbaarheid van transformatieprojecten. Daarom zal er per object bekeken worden wat de locatietypering is, om zo de potentiële opbrengst te kunnen bepalen per m² GBO. Daarnaast zal de mogelijkheid tot het realiseren van een plintfunctie op de locatie per project bepaald moeten worden en zal de mogelijkheid tot oppervlakteverandering bepaald worden, beide zorgen voor extra opbrengst. De mate waarin zal altijd een bandbreedte hebben. Ook de opbrengstgeneratoren met een mindere mate van invloed op de opbrengst zullen per object bepaald worden om zo de uitgangswaarde voor de opbrengst per m² GBO te bepalen. Deze waarde geldt als uitgangspunt maar zal altijd een bepaalde bandbreedte hebben omdat het om nog te realiseren projecten gaat waarbij variabelen altijd kunnen afwijken van de gevonden waarden bij gerealiseerde projecten.

109

110

Deel 2

|

De Amsterdamse transformatiemarkt

111

4. Vraag en aanbod op de Amsterdamse woningmarkt Dit hoofdstuk zal de vraag- en aanbodeigenschappen op de woningmarkt van Amsterdam behandelen. Eerst zal de huidige situatie op de woningmarkt worden besproken. Dit wordt gevolgd door de demografische samenstelling van Amsterdam. Uiteindelijk wordt de vraag bepaald en worden de mogelijke opbrengsten per stadsdeel in kaart gebracht, zodat deze later kunnen worden gekoppeld aan de mogelijk te transformeren kantoorgebouwen.

4.1 Woningmarkt Amsterdam In dit onderzoek wordt toegespitst op de vrije sector huur- en koopwoningen, maar om een volledig beeld te krijgen wordt de gehele markt beschreven.

4.1.1 Situatie Aantallen De woningvoorraad van Amsterdam groeit. De mate van groei verschilt echter per stadsdeel. In tabel 16 zijn de tijdreeksen weergegeven van de verschillende stadsdelen over de periode 1995-2007. In totaal is de woningvoorraad in Amsterdam gestegen met 25.488 woningen tot een totaal van 379.302 woningen, dat is een groei van 7,2%. De 5 grootste stijgers hier zijn Zeeburg, Osdorp en Slotervaart. In absolute aantalen is ook het centrum hard gestegen. In bijlage B6 is de gehele cijferreeks in te zien voor de stadsdelen en de buurtcombinaties. Stadsdeel

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

A Centrum

42.511

43.204

43.800

43.814

44.462

44.776

45.140

45.609

45.918

46.263

46.502

47.030

B Westpoort

2007 47.511

103

103

103

146

143

144

102

105

102

102

102

100

99

C Westerpark

17.979

18.034

18.364

18.739

19.103

19.158

19.282

19.390

19.381

19.420

19.363

19.415

19.453

D Oud-West

18.569

18.738

18.673

18.536

18.572

18.559

18.659

18.798

18.908

18.950

18.914

18.910

19.032

G Zeeburg

13.642

14.178

14.166

15.093

16.516

16.996

17.881

18.476

19.037

19.123

19.799

20.431

22.071

H Bos en Lommer

14.571

14.587

14.586

14.586

14.587

14.587

14.587

14.584

14.549

14.674

14.733

14.743

14.615

J De Baarsjes

18.714

18.687

18.608

18.563

18.659

18.678

18.673

18.687

18.677

18.762

18.762

18.880

18.882

N Amsterdam-Noord

38.010

38.654

38.877

38.941

39.335

39.539

39.474

39.544

39.444

39.438

39.434

39.533

39.559

P Geuzenveld-Slotermeer 16.990

17.199

17.259

17.354

17.436

17.615

17.688

17.765

17.891

18.027

17.887

18.006

18.219

Q Osdorp

16.239

16.648

16.899

17.227

18.582

18.992

19.433

19.496

19.919

19.828

19.726

20.461

20.974

R Slotervaart

16.688

17.483

17.786

18.320

18.715

18.954

19.033

19.014

18.937

19.081

19.188

19.199

19.132

T Zuidoost

38.459

38.476

38.576

38.213

38.152

38.043

37.801

37.802

38.004

37.693

37.373

36.785

34.859

U Oost-Watergraafsmeer

28.898

28.917

28.979

28.994

29.081

29.351

29.347

29.442

29.930

29.928

29.923

29.876

29.918

V Oud-Zuid

46.044

46.312

46.492

46.731

46.838

47.002

47.169

47.135

47.140

47.213

47.373

47.828

47.739

26.397

26.421

26.447

26.540

26.798

26.786

26.823

27.041

27.115

27.174

27.154

27.310

27.239

W Zuideramstel ASD Amsterdam

353.814 357.641 359.615 361.797 366.979 369.180 371.092 372.888 374.952 375.676 376.233 378.507 379.302

Tabel 16, Woningvoorraad Amsterdam, 1995-200.

Bron: GVI/O+S

De enorme groei van Zeeburg is te verklaren door het feit dat hier een geheel nieuw eiland is toegevoegd in het IJmeer. In Osdorp is in de jaren ’90 aan de westzijde een uitbreiding gerealiseerd (de Akker), daarnaast heeft er dit stadsdeel in de jaren 2000-2007 indikking plaatsgevonden. In het centrum zijn veel woningen toegevoegd door op het Java-eiland te bouwen daarnaast zijn er veel woningen gesplitst.

112

In de stadsdelen Westpoort en Zuidoost is een daling waar te nemen in de woningvoorraad in de periode 1995-2007 van respectievelijk 2,9% en 4,4%. Stadsdeel Westpoort is een industrieel gebied met de havens, fabrieken en bedrijfsterreinen. Het ligt aangrenzend aan de stadsdelen Bos en Lommer, Geuzenveld/Slotermeer en Westerpark. De woningen in dit stadsdeel (Westpoort) zijn voornamelijk oude woningen uit de periode voor de aanleg van dit industriële gebied. Woningvoorraad naar eigendom De woningmarkt is onder te verdelen naar de eigendomsectoren ‘koopwoningen’, ‘corporatiewoningen’ en ‘particuliere huurwoningen’. In tabel 17 zijn de verhoudingen weergegeven van de woningvoorraad naar eigendom. Te zien is dat het aandeel van koopwoningen in de periode 1999-2007 is gestegen. Het aandeel particuliere huurwoningen is licht afgenomen evenals het aandeel corporatiewoningen. Er blijkt dus een herverdeling plaats te vinden, wat goed in beeld is gebracht in figuur 24. Het aandeel koopwoningen stijgt ten koste van het aandeel huurwoningen (particulier en corporatie). Dit blijkt niet alleen in aandeel zo te zijn maar ook in absolute aantallen (= nieuwbouw - onttrekking). Woningvoorraad naar eigendom Koopwoningen Corporatiewoningen Particuliere huurwoningen Totaal

1999 2001 2003 2005 2007 64.000 17,4% 72.000 19,4% 80.000 21,3% 89.800 23,9% 93.074 24,5% 201.000 54,8% 206.000 55,5% 206.000 54,9% 202.550 53,8% 191.215 50,4% 102.000 27,8% 93.000 25,1% 89.000 23,7% 83.900 22,3% 95.013 25,0% 367.000 100,0% 371.000 100,0% 375.000 100,0% 376.250 100,0% 379.302 100,0%

Tabel 17, Woningvoorraad naar eigendomsectoren 1999-2007.

Koopwoningen

Bron: O+S, januari 2007

Corporatiewoningen

Particuliere huurwoningen

Totaal

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0 1999

2001

2003

Figuur 24, Woningvoorraad naar eigendomsectoren 1999-2007

2005

2007

Bron: O+S, januari 2007

113

Deze verandering is paar jaar, maar is een direct gevolg van het gewijzigd woningmarktbeleid van de gemeente begin jaren ‘90. De herverdeling vindt plaats om de woningmarkt gevarieerder te maken en beter aan te laten sluiten op de vraag (Gemeente Amsterdam 2005). In 1995 bestond de woningvoorraad van Amsterdam voor 11% uit koopwoningen, dit is in 2007 gestegen tot 24,5%. Verwacht wordt dat met de doorgaande veranderingen rond 2010 tussen de 30 en 33% van de woningvoorraad koopwoning zal zijn. Deze verschuiving van eigendom wordt veroorzaakt door een drietal oorzaken: 1. nieuwbouw koopwoningen (28,1%)11 2. verkochte particuliere huurwoningen (24,2%) 3. verkochte corporatiewoningen (47,7%) Tussen haakjes staat het aandeel per eigendomssector die deze heeft in de groei van het aantal koopwoningen. Het aandeel per eigendomssector verschilt aanzienlijk per stadsdeel. In tabel 18 zijn de absolute aantallen en aandelen weergegeven. Het aandeel koopwoningen loopt uiteen van 16,9% in Bos en Lommer tot 32,1% in osdorp. Het aandeel corporatiewoningen loopt uiteen van 31,2% in Oud-Zuid tot 75,1% in Amsterdam-Noord. Het aandeel particuliere huurwoningen loopt uiteen van 4% in Amsterdam Noord tot 43,4% in de Oud-Zuid. Stadsdeel A Centrum

Koopwoningen

Corporatiewoningen

Particuliere verhuur

Totaal

13.916

29,3%

15.874

33,4%

17.721

37,3%

9

9,1%

-

0,0%

90

90,9%

99

3.800

19,5%

11.692

60,1%

3.961

20,4%

19.453

D Oud-West

4.659

24,5%

6.461

33,9%

7.912

41,6%

19.032

G Zeeburg

6.565

29,7%

12.232

55,4%

3.274

14,8%

22.071

H Bos en Lommer

2.463

16,9%

8.418

57,6%

3.734

25,5%

14.615

J De Baarsjes

3.546

18,8%

7.347

38,9%

7.989

42,3%

18.882

N Amsterdam-Noord

8.275

20,9%

29.706

75,1%

1.578

4,0%

39.559

P Geuzenveld-Slotermeer

3.844

21,1%

13.555

74,4%

820

4,5%

18.219

Q Osdorp

6.726

32,1%

12.208

58,2%

2.040

9,7%

20.974

R Slotervaart

5.311

27,8%

9.348

48,9%

4.473

23,4%

19.132

T Zuidoost

8.117

23,3%

23.511

67,4%

3.231

9,3%

34.859

6.392

21,4%

16.985

56,8%

6.541

21,9%

29.918

12.149

25,4%

14.886

31,2%

20.704

43,4%

47.739

B Westpoort C Westerpark

U Oost-Watergraafsmeer V Oud-Zuid W Zuideramstel Totaal 2007

47.511

7.302

26,8%

8.992

33,0%

10.945

40,2%

27.239

93.074

24,5%

191.215

50,4%

95.013

25,0%

379.302

Tabel 18, Woningvoorraad naar eigendomsectoren per stadsdeel 2007.

Bron: CVI/DBA/DW/O+S

Woningtypen en grootte van woningen Voor transformatie lijken er op het gebied van grootte van de woning in het aantal kamers en oppervlakte geen speciale kansen of risico’s te zitten om woningen te realiseren. Dit hangt af van de vraag, daarom wordt dit niet meegenomen in dit onderzoek.

11

Deels op locaties waar corporatiewoningen zijn gesloopt

114

4.1.2 Beleid en doelstellingen gemeente Amsterdam is een grote stad met veel inwoners en woningen. Deze woningen gaan niet eeuwig mee en dienen te worden vervangen of aangepast wanneer hun levensduur (economische, technische of functionele levensduur) er op zit. Daarnaast moeten er woningen bijgebouwd worden om aan de vraag te voldoen en woningnood te voorkomen. De gemeente Amsterdam heeft hiervoor 3 projectgroepen in het leven geroepen om deze problemen aan

te

pakken

en

te

Vernieuwingsprojecten,

begeleiden.

Grootstedelijke

Deze

bouwprojecten

projecten

en

zijn

Overige

onderverdeeld projecten.

in: Stedelijke

Transformatie

van

kantoorgebouwen behoort in eerste instantie tot de “Stedelijke vernieuwingsprojecten” en de “Overige projecten”. In sommige gevallen kan het ook behoren tot grootstedelijke projecten wanneer op die locaties gebouwen staan met een bepaalde culturele, monumentale of economische waarde waardoor het verstandig is deze gebouwen te behouden. De gemeente Amsterdam heeft een meerjaren ontwikkelingsprogramma opgesteld (programma Stedelijke Vernieuwing) voor de periode 2005-2009 (Dienst Wonen, 2004). Dit plan beschrijft de ambities van Amsterdam voor het toevoegen van woningen binnen het bestaand bebouwde gebied. Hier volgt een korte samenvatting van dit plan, waarin de ruimte voor nieuwbouw wordt besproken in de verschillende stadsdelen. Door het rijk worden binnen het fysieke domein 4 prestatievelden genoemd: 1. wonen 2. omgevingskwaliteit 3. zorgvuldig ruimtegebruik 4. fysieke voorwaarden voor en aantrekkelijke sociale en veilige omgeving Het prestatieveld “wonen” omvat het programma voor het bouwen en slopen van woningen. De gemeente Amsterdam geeft hier aan dat het vooral mikt op het creëren van een betere balans tussen de vraag en aanbod op het gebied van wonen. Dit resulteert in het beleid dat de verhouding huur/koop moet veranderen. Het beleid hierbij is om onder andere koopwoningen en dure huurwoningen bij te bouwen en het omzetten van huurwoningen in koopwoningen. De stadsdelen van Amsterdam worden verdeeld in 3 verschillende ambitieniveaus: 1. Ontwikkelingsgebieden (Amsterdam Noord, Zuidoost, Osdorp, Slotervaart, Bos en Lommer en Geuzenveld-Slotermeer) 2. Aandachtsgebieden (Westerpark, de Baarsjes, Oost-Watergraafsmeer en Zeeburg) 3. Basisgebieden (Centrum, Oud West, Oud Zuid, Zuideramstel) Stadsdeel Westpoort valt niet binnen het plan. Er wordt niet besproken waarom dit niet gebeurt, maar waarschijnlijk omdat er in dit stadsdeel maar 99 woningen zijn.

115

In de tabellen hieronder worden de aantallen woningen genoemd die moeten worden toegevoegd aan de bestaande voorraad met betrekking tot de verschillende stadsdelen. In de rode vlakken staan de aantallen woningen die onder andere door middel van transformatie kunnen worden toegevoegd.

1 - Ontwikkelingsgebieden Amsterdam Noord heeft veel vooroorlogse wijken, industriële gebieden, vroeg naoorlogse wijken en uitbreidingsgebieden. Met ruim 85.000 inwoners is het een stad op zich. Door de realisatie van de Noord-Zuidlijn wordt Amsterdam Noord beter dan ooit verbonden aan het Centrum van Amsterdam. De woningen in Amsterdam Noord behoren vooral tot het goedkope segment. De bevolking heeft een relatief laag opleidingsniveau en het aantal niet-werkenden is hoog. De doelstelling is om het woningaanbod van de wijken in Amsterdam Noord gevarieerder te maken, om zo een meer gedifferentieerde bevolkingsopbouw te realiseren. In Amsterdam Noord is het aandeel corporatiewoningen erg hoog. De doelstelling is om een aanzienlijk deel hiervan om te zetten naar koopwoningen (zie tabel 19). Naast Stedelijke vernieuwing levert het grootstedelijke projectenbeleid een aanzienlijke bijdrage aan het toe te voegen woningen (Shell-terrein, Centrale zone rondom Noord-Zuidlijn), waardoor de variatie van verschillende woningmarktsegmenten vergroot wordt.

Sociaal Markt Totaal

Stedelijke vernieuwing 392 1.037 1.429

Grootstedlijke projecten 1.200 2.853 4.053

Overige Woningbouw 1.006 2.488 3.494

Tabel 19, Programma-indicatie Amsterdam Noord 2005-2009.

Totaal 2.598 6.378 8.976

Bron: Dienst Wonen Amsterdam

Amsterdam Zuidoost: is met ruim 75.000 inwoners ook groot stadsdeel. Het ontwikkelingsgebied bestaat uit 3 gebieden: Het centrumgebied, Bijlmerpark en de Bijlmermeer. In het programma voor stedelijke vernieuwing is vooral aandacht voor het eerste en laatste gebied. De Bijlmermeer is hierbij het belangrijkst. Met name de hoge werkloosheid, overbevolking van de appartementen en het vertrek van de kansrijke doelgroepen horen bij de huidige problematiek van dit gebied. Het gebied bestaat uit voornamelijk hoge galerijflats. Het doel is deze deels te vervangen voor laagbouw. Het toevoegen van meer verschillende marktsegmenten moet meer wooncarrières binnen dit gebied mogelijk maken. In Amsterdam Zuidoost is het aandeel woningen in corporatie-eigendom ook te groot. Door toevoeging van woningen in de koopsector en het omzetten van huurwoningen naar koopwoningen kan het evenwicht verbeterd worden (zie tabel 20). Sociaal Markt Totaal

Stedelijke vernieuwing 2.178 5.082 7.260

Bijlmerpark en Centrumgebied 220 1.174 1.394

Tabel 20, Programma-indicatie Amsterdam Zuidoost 2005-2009.

116

Totaal 2.398 6.256 8.654


De stadsdelen Osdorp, Slotervaart, Bos en Lommer en Geuzenveld-Slotermeer worden besproken als één gebied “Parkstad”. Parkstad: De genoemde gebieden kenmerken zich als uitgesproken woonstad, met een vrij eenzijdig en kwalitatief beperkte woonvoorraad. In alle stadsdelen binnen parkstad is de doelstelling hetzelfde. Hierbij ligt de nadruk op het verbeteren van de woon-, werken leefomgeving. Door het toevoegen van voorzieningen en het verhogen van de kwaliteit van de openbare ruimte wordt dit bewerkstelligd. Het aantal woningen waarvan de levensduur verstreken is ligt rond de 6.000. Dit deel zal grotendeels gesloopt worden om te worden vervangen door nieuwe woningbouw met meer kwaliteit en diversiteit (zie tabel 21). Daarnaast is er een enorme reservering gemaakt voor sociale en maatschappelijke voorzieningen van in totaal 172.676 m².



Overige projecten

Totaal 188 549 737

Tabel 21, Programma-indicatie Parkstad 2005-2009.

3.219 8.878 12.097


2 - Aandachtsgebieden De aandachts- en basisgebieden worden net als de gebieden van parkstad onder één noemer vermeld. Westerpark, De Baarsjes, Oost-Watergraafsmeer en Zeeburg vormen de aandachtsgebieden. Ze liggen verspreid over de stad en hebben verschillende kenmerken. Echter is bij allen sprake van een mix van problemen die zonder overheidshulp niet opgelost zullen worden. In deze stadsdelen wonen relatief veel alleenstaanden en niet-westerse migrantengezinnen in kleine goedkope woningen. Ook de kwaliteit van de woningen is relatief laag en liggen de buurten geïsoleerd. In de aandachtsgebieden kan een kwaliteitssprong gemaakt worden door de gebieden beter op de omliggende stadsdelen aan te sluiten en een gevarieerder woningaanbod te creëren. Dit zal deels gerealiseerd worden door woningen samen te voegen, huurwoningen om te zetten naar koopwoningen en woningen toe te voegen in de vorm van nieuwbouw op plaatsen waar gesloopt kan worden en gebouwen kunnen worden getransformeerd (zie tabel 22).



Grootstedelijke projecten 2.982 8.305 11.287

Tabel 22, Programma-indicatie Aandachtsgebieden 2005-2009.

Overige projecten 1.439 2.599 4.038

Totaal 5.984 13.179 19.163


117

3 - Basisgebieden Het Centrum, Oud-West, Oud-Zuid en Zuideramstel zijn basisgebieden. Dit betekent allerminst dat deze gebieden niet meedoen aan de stedelijke vernieuwing van Amsterdam. Deze gebieden hebben in tegenstelling tot de aandachts- en ontwikkelingsgebieden een enorme aantrekkingskracht van marktpartijen. In deze gebieden hoeft de overheid alleen maar doelstellingen op te stellen, sturing te geven en faciliterend op te treden. Bij de doelstellingen van deze gebieden ligt de nadruk op de realisatie van woningen in de vrije sector (zie tabel 23) omdat de vraag hiernaar het grootst is. Oplossingen hiervoor moeten passen binnen het grootstedelijke imago van deze stadsdelen. Vooral de gebieden rondom het centrum de zuidelijke IJoevers en de Zuidas krijgt veel aandacht.

Stedelijke vernieuwing Sociaal Markt Totaal

950 2.436 3.386


Tabel 23, Programma-indicatie Basisgebieden 2005-2009.

Totaal 2.857 6.848 9.705


De hiervoor genoemde deelgebieden zorgen voor een totaal aan stadsvernieuwingen en uitbreidingen die in tabel 24 zijn weergegeven. De ambitie om dit te verwezenlijken reikt verder dan de mogelijkheden binnen de termijn 2005-2009.




Overige projecten 2.633 5.636 8.269

Tabel 24, Programma-indicatie Amsterdam totaal 2005-2009.

Totaal 16.836 40.365 57.201


In totaal is er volgens het beleid van de gemeente in de periode 2005-2009 ruimte voor 24.895 (totaal van de 2 rode vlakken) woningen binnen het bestaande bebouwd gebied. Gerealiseerde toevoeging aan de woningvoorraad tot januari 2008 is weergegeven in tabel 25 Amsterdam totaal

2005 376.233

2006 378.507

2007 379.302

2008 384.323

Tabel 25, Woningvoorraad Amsterdam 2005-2008

Uit de tabel blijkt dat er in de periode 2005-2008 in totaal 8.090 woningen aan de voorraad zijn toegevoegd. De ambitie van Amsterdam is om in de periode 2005-2009 in totaal ruim 57.000 woningen toe te voegen. In de eerste 3 jaar van deze periode is pas 14% van het totaal toe te voegen woningen gerealiseerd. De ruimte voor ontwikkeling is dus nog ontzettend groot. Voor transformatie betekent dit nog een gat van minimaal 16.000 woningen tot 2009, een aantal wat niet gehaald gaat worden. Dit moet uiteraard gedeeld worden met nieuwbouw.

118

4.1.3 Woningmarktsegmenten De woningmarkt van Amsterdam kenmerkt zich door een hoog percentage huurwoningen. Het overgrote deel hiervan is in eigendom van corporaties. Deze woningen spelen in dit onderzoek geen rol12. Wat overblijft, zijn de particuliere huurwoningen en de koopwoningen. Door het kleine aantal particuliere huurwoningen in het Ex-post deel van dit onderzoek is er weinig houvast om dit deel in het Ex-ante deel mee te nemen. Daarom is er voor gekozen om in het Ex-ante deel alleen te werken met koopwoningen.

Conclusie woningvoorraad en beleid van de gemeente Amsterdam De woningvoorraad van Amsterdam is breed en wordt breder door de aangepaste visie van de gemeente Amsterdam. Het aandeel koopwoningen in de stad groeit om wooncarrières binnen de stadsgrenzen voor een groter deel van de bevolking mogelijk te maken. Amsterdam zal een stad blijven waar corporatiewoningen een groot aandeel hebben. Wel zal het gewicht hiervan meer in evenwicht komen waardoor Amsterdam beter toekomst perspectief kan bieden voor de toekomst om inwoners aan te trekken, regionaal, nationaal en internationaal. Ruimte voor transformatie is door de beleidsplannen van de gemeente en de achterblijvende nieuwbouw groot.

12

Afbakening naar woningen in de vrije sector 119

4.2 Woningmarktsegmentatie Het ontwikkelen van woningen buiten de woningvraag dient vermeden te worden. Hiervoor is het van belang dat de woningvraag goed in kaart wordt gebracht. In deze paragraaf worden eerst de demografische eigenschappen van de verschillende stadsdelen besproken waarna de woningvraag van de bevolking wordt beschreven.

4.2.1 Inwoners per stadsdeel De verschillende stadsdelen zijn ontstaan in verschillende tijdperken. Indertijd heeft de stad Amsterdam haar

aantrekkingskracht

gehad

op

verschillende

bevolkingsgroepen

en

nationaliteiten.

Ook

tegenwoordig bestaat de stad uit alle verschillende lagen van de bevolking en zijn tientallen nationaliteiten vertegenwoordigd. De verschillende stadsdelen verschillen naast het tijdstip van ontwikkeling ook van samenstelling van de bevolking. Hierbij is onderscheid te maken in afkomst, leeftijd, huishoudentype en inkomen. In totaal heeft de stad Amsterdam op 1 januari 2007 743.104 inwoners. In tabel 26 is de het aantal inwoners per stadsdeel weergegeven. Hier is te zien dat het aantal inwoners per stadsdeel sterk verschilt. 15-64 jaar 65-plussers Stadsdeel totale bevolking niet-westerse allochtonen 0-14 jaar A Centrum 80.819 11.395 14,1% 7.733 9,6% 65.974 81,6% 7.112 8,8% 370 33 8,9% 19 5,1% 311 84,1% 40 9,2% B Westpoort 34.059 9.809 28,8% 4.549 13,4% 26.922 79,0% 2.588 7,6% C Westerpark 31.529 6.022 19,1% 3.458 11,0% 25.612 81,2% 2.459 7,8% D Oud-West 46.700 18.820 40,3% 9.388 20,1% 34.650 74,2% 2.662 5,7% G Zeeburg 30.294 16.843 55,6% 5.698 18,8% 22.354 73,8% 2.242 7,4% H Bos en Lommer 33.847 12.117 35,8% 4.849 14,3% 26.290 77,7% 2.708 8,0% J De Baarsjes 87.623 31.019 35,4% 16.495 18,8% 57.459 65,6% 13.669 15,6% N Amsterdam-Noord 41.335 23.726 57,4% 8.584 20,8% 27.419 66,3% 5.332 12,9% P Geuzenveld-Slotermeer 45.483 19.467 42,8% 8.755 19,2% 29.314 64,5% 7.414 16,3% Q Osdorp 43.913 18.531 42,2% 8.627 19,6% 29.314 66,8% 5.972 13,6% R Slotervaart 77.917 49.166 63,1% 15.226 19,5% 55.912 71,8% 6.779 8,7% T Zuidoost 58.798 18.051 30,7% 8.841 15,0% 43.666 74,3% 6.291 10,7% U Oost-Watergraafsmeer 83.633 14.552 17,4% 10.450 12,5% 64.569 77,2% 8.614 10,3% V Oud-Zuid 8.140 14,4% 5.240 11,2% 31.906 68,2% 9.638 20,6% W Zuideramstel 46.784 743.104 256.371 34,5% 118.204 15,9% 541.672 72,9% 83.228 11,2% Totaal Amsterdam Tabel 26, Inwoners van Amsterdam per stadsdeel en leeftijd

4.2.2 Karakteristieken van bewoners per stadsdeel Huishoudentype De huishoudens worden onderverdeeld in 5 groepen: 1. alleenstaand 2. samenwonend zonder kinderen 3. samenwonend met kinderen 4. één ouder gezin 5. overig

120

Bron: O+S, 2007

In tabel 27 is de onderverdeling per stadsdeel weergegeven. Een aantal zaken vallen hier op. Het aandeel alleenstaanden is de grootste groep binnen Amsterdam, ruim de helft (55,6%) woont op zichzelf. Deze groep bestaat uit onder andere studenten, starters en ouderen. Stadsdelen waar de meeste alleenstaanden zich vestigen zijn het Centrum en Oud-Zuid. In verhouding tot de ander huishoudentypen hebben ook de stadsdelen Westerpark en Oud-West relatief veel alleenstaanden. In Slotervaart, Osdorp, osdorp en Geuzenveld-Slotermeer woont het minste aantal alleenstaanden. De stadsdelen Osdorp en Slotervaart hebben in verhouding het grootste aandeel stellen zonder kind, in absolute aantallen hebben het Centrum, Amsterdam Noord en Oud-Zuid de meeste stellen zonder kind. Stellen met kinderen zijn relatief het best vertegenwoordigd in de stadsdelen Amsterdam-Noord, Zeeburg, Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp en Slotervaart. In het centrum en Oud-West is het aandeel stellen met kinderen relatief laag, onder de 10 % van het totaal. Het aandeel van éénoudergezinnen is het grootst in stadsdeel Zuidoost. samenwonend zonder kinderen

samenwonend met kinderen

overig

Stadsdeel

alleenstaand

A Centrum

34.750

66,3%

9.644

18,4%

4.193

8,0%

3.197

6,1%

577

1,1%

95

55,2%

49

28,5%

17

9,9%

7

4,1%

4

2,3%

172

13.433

64,1%

3.416

16,3%

2.221

10,6%

1.718

8,2%

189

0,9%

20.956

D Oud-West

12.686

63,7%

3.804

19,1%

1.773

8,9%

1.394

7,0%

259

1,3%

19.916

G Zeeburg

11.465

48,5%

4.799

20,3%

4.846

20,5%

2.269

9,6%

260

1,1%

23.639

8.325

52,7%

2.954

18,7%

2.859

18,1%

1.453

9,2%

221

1,4%

15.797

J De Baarsjes

11.392

57,6%

3.956

20,0%

2.492

12,6%

1.642

8,3%

297

1,5%

19.778

N Amsterdam-Noord

19.131

44,7%

9.202

21,5%

9.030

21,1%

5.136

12,0%

257

0,6%

42.798


8.847

45,8%

3.632

18,8%

4.520

23,4%

2.125

11,0%

174

0,9%

19.317

Q Osdorp

9.360

43,3%

5.037

23,3%

5.037

23,3%

2.010

9,3%

173

0,8%

21.616

R Slotervaart

8.340

41,8%

4.609

23,1%

4.788

24,0%

2.015

10,1%

219

1,1%

19.951

T Zuidoost

18.987

48,4%

6.120

15,6%

6.434

16,4%

7.297

18,6%

432

1,1%

39.229


19.130

57,6%

6.244

18,8%

4.783

14,4%

2.723

8,2%

0

0,0%

33.212

V Oud-Zuid

29.977

59,7%

10.143

20,2%

5.875

11,7%

3.565

7,1%

653

1,3%

50.213

W Zuideramstel

16.325

58,2%

6.339

22,6%

3.114

11,1%

1.964

7,0%

309

1,1%

28.050

222.253

54,6%

79.783

19,6%

61.873

15,2%

38.670

9,5%

4.478

1,1%

407.057

B Westpoort C Westerpark

H Bos en Lommer

Totaal

Tabel 27, Huishoudentypen per stadsdeel.

eenoudergezin

totaal 52.413

Bron: O+S

Inkomen Het inkomen van een huishouden zegt iets over de bereikbaarheid van woningen. De meest recente cijfers over de inkomens verdeling van Amsterdam zijn van 2004. In tabel 29 zijn de aantallen huishoudens per stadsdeel ingedeeld in inkomensgroepen. Omdat de huizenprijzen zo hard gestegen zijn in Amsterdam zijn de besteedbare inkomens geïndexeerd met de stijging van de jaarlijkse gemiddelde loonstijging, om zo een nauwkeuriger beeld te creëren. Hieruit komt de koopkracht naar voren van de verschillende stadsdelen wat betekent dat berekend kan worden hoeveel woningen met een bepaalde waarde bereikbaar zijn voor de mensen in dat stadsdeel. De groepen zijn ingedeeld in vijf 20% inkomensgroepen door O+S Amsterdam: 1. groep 1: besteedbaar inkomen < € 17.102 2. groep 2: besteedbaar inkomen tussen € 17.102 - € 23.813 3. groep 3: besteedbaar inkomen tussen € 23.813 - € 32.029 4. groep 4: besteedbaar inkomen tussen € 32.029 - € 43.188 5. groep 5: besteedbaar inkomen vanaf € 43.188

121

stadsdeel A Centrum B Westpoort C Westerpark

< € 17.102 35,7%

€ 17.102 - € 23.813

15.800

18,1%

€ 23.813 - € 32.029

8.000

15,8%

> € 43.188

€ 32.029 - € 43.188

7.000

11,3%

5.000

18,1%

totaal 8.000

44.200

100,0%

100

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

100

39,3%

7.000

22,5%

4.000

16,9%

3.000

11,2%

2.000

11,2%

2.000

17.800

D Oud-West

34,6%

6.200

22,3%

4.000

16,8%

3.000

11,2%

2.000

11,2%

2.000

17.900

G Zeeburg

31,3%

6.000

20,8%

4.000

15,6%

3.000

15,6%

3.000

15,6%

3.000

19.200

H Bos en Lommer

35,0%

4.800

29,2%

4.000

14,6%

2.000

14,6%

2.000

7,3%

1.000

13.700

J De Baarsjes

34,5%

6.000

28,7%

5.000

17,2%

3.000

11,5%

2.000

11,5%

2.000

17.400

N Amsterdam-Noord

28,8%

11.300

25,4%

10.000

20,4%

8.000

15,3%

6.000

10,2%

4.000

39.300


31,4%

5.500

28,6%

5.000

17,1%

3.000

11,4%

2.000

11,4%

2.000

17.500

Q Osdorp

24,9%

4.700

26,5%

5.000

21,2%

4.000

15,9%

3.000

15,9%

3.000

18.900

R Slotervaart

20,9%

4.000

20,9%

4.000

20,9%

4.000

15,7%

3.000

20,9%

4.000

19.100

T Zuidoost

31,6%

11.400

27,7%

10.000

16,6%

6.000

13,9%

5.000

11,1%

4.000

36.100


33,7%

9.900

23,8%

7.000

17,0%

5.000

13,6%

4.000

13,6%

4.000

29.400

V Oud-Zuid

31,2%

13.600

20,6%

9.000

16,1%

7.000

13,8%

6.000

20,6%

9.000

43.600

W Zuideramstel

24,7%

6.200

19,9%

5.000

19,9%

5.000

15,9%

4.000

19,9%

5.000

25.100

Amsterdam Maximale hypotheek

31,3% 112.500 € 149.000

23,4%

84.000 € 230.000

17,5%

63.000 € 315.000

13,4%

48.000 € 445.000

14,5% 52.000 vanaf € 445.000

359.300

Tabel 28, Besteedbaar inkomen per huishouden (aantallen) 2004.

Bron: CBS/RIO

Afhankelijk van de hoogte van het inkomen is het verantwoord dat huishoudens 22% tot 30% van het besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten betalen (Ministerie van Financiën, 2006). Met deze randvoorwaarde is in tabel 28 aangegeven wat voor de verschillende groepen de maximaal bereikbare hypotheekwaarde is. De hypotheekwaarden zijn berekend aan de hand van de maximale maandlast die voortkomt uit het besteedbare inkomen. Verschuiving inkomen Het gemiddeld huishoudeninkomen van Amsterdammers groeit de laatste jaren hard. Het gemiddeld netto huishoudeninkomen is vanaf 2001 gestegen van € 1.736 naar € 2.058 in 2005 dat betekent een groei van 4,3 % per jaar. Het aandeel van de rijkere woonmilieus heeft het grootste aandeel in deze inkomensgroei. Het armste deel van de bevolking is er zelfs op achteruitgegaan volgens onderzoek van de Dienst Wonen Amsterdam (2005). Transacties op de woningmarkt Het aandeel van de verkochte appartementen binnen het totaal verkochte woningen is de laatste jaren flink aan het stijgen. In 2002 was het aandeel van appartementen binnen het totaal 19.6%, in 2006 was dit 43,3%. Het aandeel is in 4 jaar tijd ruim verdubbeld (zie tabel 29). Dit geeft aan dat de markt voor appartementen groeit. Ondanks deze groei blijven de prijzen van appartementen stijgen, dit betekent dat de vraag naar appartementen nog steeds groeit. Appartementen zijn de meest gerealiseerde woningsoort in transformatieprojecten. Het groeiende aandeel transacties van appartementen geeft aan dat de vraag naar appartementen nog steeds stijgt. Dit biedt de mogelijkheid appartementen gerealiseerd in transformatieprojecten af te zetten op de markt, hierbij dient wel rekening gehouden te worden met de woonwensen op het gebied van de locatie en woningeigenschappen van het project.

122

bestaande woningen aantal verkocht gemiddelde prijs/m2 (x 1 euro)

2002 21802 3081

2003 14700 3010

2004 14033 2945

2005 19104 3067

2006 20625 3376

eengezinswoningen aantal verkocht gemiddelde prijs/m2 (x 1 euro)

847 2850

1115 2852

1310 2626

1288 2882

1176 3137

appartementen aantal verkocht gemiddelde prijs/m2 (x 1 euro)

4265 3146

4837 3042

6457 3014

8019 3099

8934 3409

Tabel 29, Aantal transacties naar soort en gemiddelde prijs.

Bron: GVI/O+S

4.2.3 Vraag en Aanbod Door de enorme vraag naar appartementen, blijft het aanbod hiervan dalen doordat er te weinig wordt toegevoegd door nieuwbouw of transformatie. In 2006 is het aanbod zelfs met 18% gedaald (Dynamis, 2007). Door de toenemende krapte op de markt voor appartementen stijgen de prijzen per vierkante meter. Uit cijfers over de opname blijkt dat kopers de voorkeur hebben voor nieuwbouw. Dit komt voornamelijk door het feit dat er meer geleend kan worden en dat de woning vrij op naam kan worden gekocht. Volgens de meest recente cijfers liggen appartementen met 3 kamers met goede buitenruimte (balkon, (dak)terras), penthouses en appartementen met oppervlakte boven de 180 m² het best in de markt. De woningvraag verschilt per stadsdeel. Er kan een onderverdeling gemaakt worden in (Dynamis, 2007): 1. Centrum (Centrum stedelijk) 2. Oud-Zuid, Oostelijke havengebieden van stadsdeel Zeeburg en een deel van Zuideramstel (ten noorden van A10) (Topsegment) 3. Westerpark, Oud-West, Zeeburg en Zuideramstel (ten noorden van A10) (Middensegment A) 4. Zuideramstel

(ten

zuiden

van

A10),

Oost-Watergraafsmeer,

Osdorp

(westelijk

deel)

(Middensegment B) 5. Amsterdam Noord, Zuidoost, Osdorp (oostelijk deel), Geuzenveld-Slotermeer, Bos en Lommer, Slotervaart en de Baarsjes. (Basissegment) 1. Stadsdeel Centrum Het aanbod van woningen in dit deel neemt sterk af door de grote opname. Deze afname van aanbod geldt voor appartementen en rijwoningen. De groei in de opname wordt veroorzaakt door opname van rijwoningen, het aantal opgenomen appartementen stagneert. Het krappe aanbod kan de oorzaak zijn van de stagnatie van het aantal opgenomen appartementen. De woningmarkt in het centrum van Amsterdam is krap en wordt de laatste jaren alleen maar krapper. Het gebrek aan toevoegingen in de vorm van stedelijke vernieuwingsprojecten zorgt ervoor dat de krapte in het centrum alleen maar groter zal worden als de vraag op hetzelfde niveau blijft. Dit heeft effect op de m² prijzen van woningen in het centrum. De m² prijs van appartementen stijgt sneller dan de m² prijs van rijwoningen. Het centrum van Amsterdam blijft ondanks de hoge m² prijzen één van de meest gewilde locaties van de stad Amsterdam. 123

2. Stadsdeel Oud-Zuid, Oostelijke havengebieden van stadsdeel Zeeburg en een deel van Zuideramstel (ten noorden van A10) (Topsegment) Deze gebieden hebben te kampen met één van de krapste woningmarkten van Nederland. Het aanbod daalt sinds 2003 (630 woningen). Eind 2007 worden er nog maar 200 woningen aangeboden waarvan bijna 90% appartementen. De m² prijzen van woningen in deze gebieden stijgen door de enorme krapte. De m² prijs van appartementen en rijwoningen stijgen beide jaarlijks met ongeveer 5% genoeg

13

te maken

. De totale voorraad woningen stijgt niet hard genoeg om het aanbod groot om de

prijsstijgingen

te verlagen.

Ook het

ontbreken

van

grote

nieuwbouwplannen zorgt er voor dat de woningmarkt in deze gebieden krap zal blijven bij de huidige vraag. De vraag naar woningen met eigen parkeerplaatsen in deze gebieden is het grootst, ook wordt een goede buitenruimte gezien als een pré. De markt voor starters is relatief klein in deze gebieden door de hoge m² prijzen. 3. Westerpark, Oud-West, Zeeburg en Zuideramstel (ten noorden van A10) (Middensegment A) In deze gebieden bestaat een verschil tussen de woningmarkt van rijwoningen en appartementen. Het aanbod en aantal transacties is enorm vergeleken met rijwoningen. De krapte op de woningmarkt is voor appartementen en rijwoningen is beide krap. Het aanbod van appartementen daalt sinds 2003 wat invloed heeft op de krapte en op de m² prijs van de woningen, deze stijgt jaarlijks met ongeveer 5%. Het aanbod van rijwoningen is gezakt onder de 19 woningen. Door het kleine aantal transacties is de m² prijs vrij instabiel, maar stijgt gemiddeld met ongeveer 4%. In stadsdeel Zeeburg worden komende jaren veel woningen op de markt gezet. Dit zal zorgen voor een groter aanbod. Dit zal vermoedelijk een stabiliserende uitwerking hebben op de m² prijs van woningen in deze gebieden. In Stadsdeel Zeeburg zal dit effect groter zijn dan in de andere stadsdelen. 4. Zuideramstel (ten zuiden van A10), Oost-Watergraafsmeer, Osdorp (westelijk deel) (Middensegment B) Het aanbod van woningen in deze gebieden daalt. Bij appartementen gaat dit sneller dan bij rijwoningen. Dit wordt mede veroorzaakt in een groter aantal transacties van appartementen. De woningmarkt is hierdoor krapper aan het worden maar is in beide gevallen nog relatief ruim vergeleken met hiervoor genoemde gebieden. Ook in deze gebieden heeft de krapper wordende woningmarkt effect op de m² prijzen van de woningen. Deze stijgt 6% bij de appartementen en 4% bij rijwoningen. De vraag naar appartementen en rijwoningen verhoud zich ongeveer 3:1.

13

Berekend met langjarig gemiddelde, de laatste paar jaar schommelt de m² prijs van rijwoningen op en neer. Door het kleine aantal transacties is dit kengetal vrij gevoelig. 124

5. Amsterdam Noord, Zuidoost, Osdorp (oostelijk deel), Geuzenveld-Slotermeer, Bos en Lommer, Slotervaart en de Baarsjes. (Basissegment) De woningmarkt in deze gebieden is ruim te noemen wanneer het aanbod vergeleken wordt met de andere stadsdelen. Door het grote aantal woningen is het absolute aantal transacties ook groot. De opname in deze gebieden bestaat voor 60% uit appartementen en voor 40% uit rijwoningen en stijgt ongeveer met 8%. Ondanks de grote opname daalt het aanbod maar heel miniem. Dit wordt veroorzaakt door de grote hoeveelheid nieuwbouw dat wordt toegevoegd in stadsdeel Amsterdam Noord. De vraag naar appartementen is ongeveer 6 keer zo groot als de vraag naar rijwoningen. De laatste jaren is er een groeiende vraag naar appartementen in deze gebieden. Dit heeft zijn effect op de m² prijs van appartementen. De vraag naar rijwoningen is minder groot. Dit resulteert in een minder snel stijgende m² prijs voor rijwoningen in deze gebieden. Conclusie vraag en aanbod Aangezien de meeste woningen in transformatieprojecten appartementen betreft, ontstaan hierdoor grote kansen voor transformatie van kantoorgebouwen in Amsterdam. De komende jaren zullen er weinig appartementen in de bestaande bebouwde omgeving binnen Amsterdam bij worden gebouwd in de nieuwbouwsector, deze liggen voornamelijk op uitbreidingslocaties. Hierdoor zal de vraag naar appartementen in de bestaande stad blijven groeien. Geconcludeerd kan worden dat de vraag naar woningen het grootst is in de stadsdelen Centrum en om het centrum liggende stadsdelen zoals Oud-Zuid, Zuideramstel en Oud-West. De stadsdelen aan de buitenkant van de stad hebben een lagere vraag naar woningen. Door het relatief grote aanbod van woningen in deze gebieden, en de voor grote groepen bewoners minder aantrekkelijke locatieeigenschappen stijgen de prijzen hier minder hard dan in en rond het centrum van de stad Amsterdam.

125

4.3 Opbrengst woningen In deze paragraaf wordt uiteengezet wat de mogelijke opbrengsten zijn per stadsdeel. Wanneer mogelijk wordt dit onderverdeeld naar buurten. Welke stadsdelen zijn te onderscheiden? Amsterdam is opgedeeld in volgende 15 stadsdelen: 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20.

Centrum (A) Amsterdam-Noord (N) Oud-Zuid (V) De Baarsjes (J) Bos en Lommer (H) Geuzenveld/Slotermeer (P) Oost/Watergraafsmeer (U) Osdorp (Q) Oud-West (D) Slotervaart (R) Westerpark (C) Westpoort (B) Zeeburg (G) Zuideramstel (W) Amsterdam Zuidoost (T) afbeelding 6, stadsdelen van Amsterdam

Welke buurtcombinaties zijn te onderscheiden? De verschillende stadsdelen zijn onderverdeeld in een 92-tal buurtcombinaties. De opbrengsten per woningmarktsegment worden hier bepaald aan de hand van een van alle transacties gedaan per buurtcombinaties. In bijlage B7 zijn alle buurtcombinaties weergegeven.

4.3.1 transacties per stadsdeel Om de mogelijke opbrengst per stadsdeel en gedetailleerder per buurtcombinatie in kaart te brengen, zijn transactieprijzen in deze gebieden verzameld. Hierbij zijn woningen met verschillende woningeigenschappen verzameld welke invloed hebben op de opbrengst. De locatie, het gebruiksoppervlak (m² GBO), parkeergelegenheid, het niveau van het uitzicht, het niveau van bezonning, het hebben van inkijk en de manier ontsluiting van de woning. De gegevens zijn afkomstig van de NVM verminderd met de kosten koper.

126

4.3.2 M² prijzen van woningen per stadsdeel Aan de hand van de verzamelde transactieprijzen kan de verkoopopbrengst bepaald worden, in bijlage B8 zijn alle cases weergegeven met de bijbehorende opbrengst. Dit is de potentiële opbrengst. De kosten koper zijn van de verkoopprijzen k.k. afgetrokken om zo de opbrengst voor de ontwikkelaar te bepalen. De kosten koper zijn gemiddeld op 10% gesteld. De potentiële opbrengst wordt in afbeelding 7 en 8 weergegeven. In afbeelding 7 is de potentiële opbrengst per stadsdeel weergegeven. In afbeelding 8 is deze onderverdeeld in buurtcombinaties. Te zien is dat de opbrengst per stadsdeel behoorlijk uiteen kan lopen.

afbeelding 7, Gemiddelde opbrengst van woningen per stadsdeel

In stadsdeel Westpoort is hebben geen transacties plaatsgevonden in 2007, hierdoor is er in dit stadsdeel geen potentiële opbrengst te bepalen. De stadsdelen Centrum en Oud-Zuid hebben de hoogste gemiddelde opbrengst per m², De opbrengst is het laagst in de stadsdelen Osdorp, Amsterdam Noord, Geuzenveld-Slotermeer, Slotervaart en Zuidoost. Gemiddelde opbrengst per stadsdeel is: -

Oud-Zuid

(€ 4.900/m² GBO)

-

Centrum

(€ 4.769/m² GBO)

-

Oud-West

(€ 4.329/m² GBO)

-

Zeeburg

(€ 4.051/m² GBO)

-

Westerpark

(€ 4.036/m² GBO)

-

Oost/Watergraafsmeer

(€ 4.007/m² GBO)

127

-

Zuideramstel

(€ 3.830/m² GBO)

-

De Baarsjes

(€ 3.653/m² GBO)

-

Bos en Lommer

(€ 3.351/m² GBO)

-

Amsterdam Noord

(€ 2.745/m² GBO)

-

Slotervaart

(€ 2.657/m² GBO)

-

Osdorp

(€ 2.625/m² GBO)

-

Geuzenveld-Slotermeer

(€ 2.501/m² GBO)

-

Zuidoost

(€ 2.218/m² GBO)

afbeelding 8, Gemiddelde opbrengst van woningen per buurtcombinatie

Omdat de locatie-eigenschappen binnen een stadsdeel nog behoorlijk kunnen verschillen is het noodzakelijk om de gemiddelde opbrengst gedetailleerder in kaart te brengen. Hier is dat gedaan door de gemiddelde opbrengst per buurtcombinatie te bepalen, in bijlage B8 zijn de opbrengsten in tabelvorm weergegeven. De verschillen in opbrengst per stadsdeel worden veroorzaakt door de opbrengstgeneratoren per locatie en mogelijkheden per object. In afbeelding 7 is te zien dat in het stadsdeel Centrum de opbrengst uiteenloopt van € 3.828 tot € 6.444 per m² GBO. Vooral de 17e eeuwse grachtengordel heeft een hoge potentiële opbrengst. Daarnaast is de potentiële opbrengst hoog in het noordelijke deel van Oud Zuid en een westelijk deel van Zeeburg. De opbrengst per m² GBO op de locatie zal per kantoor gebouw bepaald moeten worden aan de hand van de locatie en gebouweigenschappen.

128

4.4 Opbrengst plintfuncties In deze paragraaf wordt het huidige aanbod van voorzieningen besproken per stadsdeel en de mogelijkheid om een voorziening in de plint van het gebouw te plaatsen. Deze functie dient daarbij wel extra opbrengst te genereren en de plintfunctie mag niet botsen met de hoofdfunctie van het gebouw.

4.4.1 Situatie Per stadsdeel is het aanbod van voorzieningen behoorlijk verschillend. In tabel 30 is het vloeroppervlak per soort weergegeven in absolute aantallen en in aandeel van het totaal. Deze cijfers zijn onderverdeeld per stadsdeel (in bijlage B12 staan diagrammen weergeven waar de percentages duidelijk verhoudingen weergeven van het oppervlaktegebruik). De oppervlakte per functie lopen bijzonder uiteen wanneer stadsdelen met elkaar worden vergeleken. Uit de tabel valt af te leiden dat er behoorlijk mono-functionele stadsdelen zijn wanneer gekeken wordt naar het aandeel woningen, zoals de Baarsjes (87,7%), Geuzenveld/Slotermeer (89,8%) en Osdorp (82,4%). Ook monofunctioneel maar vrijwel zonder woningen is het stadsdeel Westpoort. Hier is meer bedrijfs- en kantoorruimte gevestigd. Aan de andere kant zijn er een aantal stadsdelen met een meer gelijkmatige verdeling van de verschillende functies. Dit zijn onder ander het Centrum, Amsterdam Zuidoost en Slotervaart. Winkels

Horeca

3.514

52,4%

383

5,7%

1.323

19,7%

488

7,3%

649

9,7%

345

5,2%

1

0,0%

6.705

8

0,2%

2.636

72,3%

947

26,0%

32

0,9%

10

0,3%

12

0,3%

2

0,0%

3.647

C Westerpark

1.179

75,4%

226

14,4%

80

5,1%

39

2,5%

20

1,3%

15

0,9%

5

0,4%

1.564

D Oud-West

1.198

76,1%

93

5,9%

80

5,1%

108

6,8%

80

5,1%

14

0,9%

0

0,0%

1.574

G Zeeburg

1.769

81,7%

194

9,0%

102

4,7%

42

1,9%

38

1,8%

17

0,8%

3

0,1%

2.164

Stadsdeel A Centrum B Westpoort

H Bos en Lommer

Wonen

Bedrijfsruimte

Kantoren

Voorzieningen

Overig

Totaal

836

72,6%

39

3,4%

226

19,6%

41

3,6%

6

0,5%

3

0,3%

0

0,0%

1.151

J De Baarsjes

1.105

87,7%

33

2,6%

49

3,9%

53

4,2%

12

1,0%

8

0,6%

0

0,0%

1.260

N Amsterdam-Noord

2.921

72,6%

660

16,4%

138

3,4%

139

3,5%

38

1,0%

18

0,5%

107

2,7%

4.022


1.217

89,8%

20

1,5%

49

3,6%

58

4,3%

8

0,6%

3

0,2%

1

0,0%

1.356

Q Osdorp

1.635

82,4%

90

4,5%

54

2,7%

96

4,8%

20

1,0%

7

0,3%

84

4,2%

1.985

R Slotervaart

1.553

66,6%

47

2,0%

502

21,5%

184

7,9%

28

1,2%

15

0,7%

4

0,2%

2.332

T Zuidoost

2.818

60,2%

346

7,4%

1.219

26,0%

225

4,8%

37

0,8%

33

0,7%

6

0,1%

4.683


2.097

67,4%

285

9,2%

482

15,5%

99

3,2%

59

1,9%

86

2,8%

1

0,0%

3.109

V Oud-Zuid

3.572

73,2%

253

5,2%

512

10,5%

243

5,0%

197

4,0%

101

2,1%

3

0,1%

4.881

2.042

67,4%

54

1,8%

769

25,4%

93

3,1%

64

2,1%

9

0,3%

0

0,0%

3.031

27.465

63,2%

5.358

12,3%

6.531

15,0%

1.941

4,5%

1.266

2,9%

687

1,6%

216

0,5%

43.465

W Zuideramstel Totaal

Tabel 30, Vloeroppervlak naar soort en stadsdeel 2007

Bron: DBA

4.4.2 Vraag naar voorzieningen De vraag naar voorzieningen komt voort uit bestaande aanbod en de tevredenheid hierover. Naarmate dit aanbod lager wordt gewaardeerd, kan dit betekenen dat het aanbod niet toereikend is. Daarnaast kan het betekenen dat het aanbod niet de gewenste kwaliteit heeft. In beide gevallen biedt dit mogelijkheid om nieuwe voorzieningen toe te voegen. Hierbij is het belangrijk te letten op wat de gebruiker waardeert. De functie, de kwaliteit en de locatie van de functie dienen hierbij afgewogen te worden.

129

Stadsdeel A Centrum B Westpoort C Westerpark D Oud-West G Zeeburg H Bos en Lommer J De Baarsjes N Amsterdam-Noord P Geuzenveld-Slotermeer Q Osdorp R Slotervaart T Zuidoost U Oost-Watergraafsmeer V Oud-Zuid W Zuideramstel Amsterdam

Aanbod Winkels 2005

Aanbod basisscholen Aanbod sportgelegenheden 2005 2005

7,4 --6,4 7,8 6,3 7,0 7,1 6,4 6,2 6,9 6,7 6,2 6,5 7,5 7,3 6,9

Tabel 31, Tevredenheid over voorzieningen per stadsdeel.

6,6 --6,7 6,9 6,8 6,6 6,9 6,8 6,7 7,0 6,9 7,2 6,5 7,1 7,0 6,8

5,6 --6,0 6,0 5,8 5,6 5,8 6,2 6,6 6,1 6,1 6,3 6,3 6,6 6,6 6,1 Bron: Dienst Wonen Amsterdam

De waardering van het winkelaanbod is het hoogst (bovengemiddeld) in de stadsdelen Centrum, OudWest, Oud-Zuid, Zuideramstel, Bos en Lommer en de Baarsjes (zie tabel 31). De overige stadsdelen liggen wat waardering betreft onder het stadsgemiddelde. Vooral de stadsdelen Zuidoost, GeuzenveldSlotermeer, Zeeburg en Amsterdam Noord worden laag gewaardeerd. Zeeburg is hier een uitzondering, in dit stadsdeel zijn veel voorzieningen gepland maar nog niet gerealiseerd. Dit heeft te maken met het jonge karakter van het stadsdeel en is een vaakvoorkomend gebrek bij nieuwbouwwijken.

4.4.3 Opbrengst per functie per stadsdeel De opbrengst per functie kan behoorlijk verschillen. Daarnaast zijn er ook grote verschillen in de huurprijzen per stadsdeel. In tabel 32 is een samenvatting gegeven met daarin de gemiddelde huurprijzen per functie per stadsdeel. De bandbreedte komt voort uit de locatie van de functie in het stadsdeel. Over het algemeen zijn de hogere huurprijzen centraal gelegen in het hart van het stadsdeel vaak bij het wijkcentrum. Winkelruimte kent de hoogste huurprijzen van de onderzochte functies. Waar mogelijk heeft dit de hoogst potentiële opbrengst. Winkelruimte wordt gevolgd door kantoorruimte en bedrijfsruimte. Voor overige functies als praktijkruimte en onderwijsfuncties zijn te weinig gegevens voor handen om een uitspraak te doen over de gemiddelde huurprijs per m².

130

Kantoorruimte Winkelruimte Berdijfsruimte Huurprijs per m² per jaar Huurprijs per m² per jaar Huurprijs per m² per jaar vanaf tot vanaf tot vanaf tot A Centrum 170 280 200 2200 55 95 B Westpoort 110 190 --38 65 C Westerpark 100 175 180 375 35 65 D Oud-West 110 160 190 540 40 70 G Zeeburg 95 170 135 235 30 60 H Bos en Lommer 90 155 255 410 30 55 J De Baarsjes 90 150 210 380 35 55 N Amsterdam-Noord 90 165 220 765 40 70 P Geuzenveld-Slotermeer 90 160 130 270 30 50 Q Osdorp 105 165 130 380 25 50 R Slotervaart 125 200 155 270 30 55 T Zuidoost 100 205 130 600 35 60 U Oost-Watergraafsmeer 90 165 130 375 40 60 V Oud-Zuid 145 390 180 1700 60 100 W Zuideramstel 140 360 135 610 45 60 Tabel 32, Opbrengst plintfuncties per stadsdeel.

Bron: DBA/EZ/DTZ/O+S

Per object, hiermee wordt bedoeld de structurele leegstaande panden, dient onderzocht te worden of er een mogelijkheid bestaat om een plintfunctie toe te passen bij transformatie. Dit is alleen het geval als de functie niet botst met de bovengelegen woonfunctie en dat de opbrengst hoger is dan de opbrengst van woningen op de locatie. Conclusie plintfuncties De plintfunctie moet een toegevoegde waarde hebben op de totale opbrengst. Dit betekent dat de netto contante waarde van de investering met plintfunctie hoger dient te zijn dan zonder plintfunctie. De plintfunctie kan wel een oplossing zijn voor de soms moeilijk te realiseren 1e bouwlaag (begane grond) van het transformatieproject. Inkijk wordt verminderd bij het toepassen van een plintfunctie. Wel dient er rekening gehouden te worden met eventuele strijdigheden tussen de woonfunctie en toe te passen plintfunctie. De plintfunctie dient dus zowel financieel als functioneel het transformatieproject te ondersteunen. De vraag naar voorzieningen verschilt per stadsdeel en ook per buurtcombinatie. Vooral in monofunctionele gebieden bestaat een grote vraag naar meer voorzieningen, uitzonderingen zijn specifieke woongebieden waar voorzieningen vaak voor ongewenste onrust zorgen. Dit zal per locatie moeten worden onderzocht.

131

4.5 Conclusie Woningmarkt Amsterdam De woningmarkt van Amsterdam wordt nog steeds gekenmerkt door een grote sociale woningvoorraad (sociale huurwoningen). Sinds begin jaren ’90 vindt er een verschuiving plaats waarbij de huursector inlevert ten opzichte van de koopsector. Dit is door de Gemeente Amsterdam opzettelijk opgestart om zo meer wooncarrières voor de bevolking mogelijk te maken en daarnaast om een grotere diversiteit binnen de woningvoorraad te creëren. De druk op de woningmarkt is het grootst in de stadsdelen Centrum en Oud-Zuid. De prijzen van woningen zijn hierdoor in de afgelopen 15 jaar enorm gestegen. Hier is het belangrijk om veel woningen te realiseren om de enorme prijsstijgingen in de toekomst te voorkomen en te zorgen dat de ook woningen in deze stadsdelen bereikbaar blijven voor een groot deel van de bevolking. In de stadsdelen buiten de ring (A10) is de woningvraag aanzienlijk kleiner, wel bestaat hier een vraag naar meer diversiteit in woningmarktsegmenten. Het ontrekken van delen van de woningvoorraad en het toevoegen van woningen in andere woningmarktsegmenten in deze gebieden heeft prioriteit. Transformatie kan zorgen voor meer diversiteit en heeft hierdoor extra kansen. Kantoren uit de naoorlogse periode zijn vaak constructief overgedimensioneerd en daardoor geschikt om op te toppen. Op deze manier kan veel oppervlak worden toegevoegd aan het bestaande oppervlak, waardoor de potentiële opbrengst stijgt. Daarbij zorgen transformatieprojecten voor diversiteit door het bijzondere karakter van de gebouwen. De grootste vraag bestaat naar 3-kamer woningen tussen de 80 en 120 m² GBO, hierbij is buitenruimte een vereiste. Opmerkelijk is de grote vraag naar grote woningen, woningen van 180 m² of groter. De potentiële opbrengsten lopen behoorlijk uiteen over de verschillende stadsdelen. Hierbij zijn de hoogste opbrengsten mogelijk in Oud-Zuid en het Centrum. De stadsdelen Amsterdam-Noord, Slotervaart, Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp en Zuidoost hebben relatief de laagste opbrengst per m² GBO. Wanneer technisch mogelijk en op locaties waar de opbrengst per m² BVO hoger ligt dan de bouwkosten per m² BVO, kan oppervlakteverandering een zeer positieve bijdrage leveren aan het financieel haalbaar maken van het transformatieproject. Daarnaast kan ook een plintfunctie een positieve bijdrage leveren aan het financieel haalbaar maken van het transformatieproject, mits de voorzieningen aansluiten op de wensen van de bewoners in de directe omgeving en de bestaande vraag.

132

5. Transformeerbaarheid van de structurele leegstand In dit hoofdstuk wordt het voor transformatie geschikte deel van de structurele leegstand van de kantorenvoorraad van Amsterdam in kaart gebracht. Door selectie aan de hand van de transformatiepotentiemeter worden de kantoorgebouwen gefilterd op eigenschappen die het gebouw geschikt maken voor transformatie, en worden locaties getoetst aan de weten regelgeving voor woningbouw. Uiteindelijk wordt de objecten geprojecteerd op de kaart van Amsterdam, waaruit de transformatiepotentie valt af te lezen.

5.1 Structurele Leegstand De leegstand in Amsterdam is groot, eind 2007 staat ongeveer 18% van de kantoorruimte leeg (kantorenmonitor, 2008), dit kan ook als het totale aanbod worden aangeduid. Totaal is dit goed voor ruim 1,2 miljoen m² VVO aan kantoorruimte, verdeeld over ruim 800 objecten. Een deel van deze leegstand is structureel. Om deze structurele leegstand te scheiden van de totale leegstand wordt het huidige aanbod gefilterd op leegstandsduur. In dit onderzoek wordt de leegstand geselecteerd van 3 jaar of langer.

5.1.1 Dataverzameling De dataverzameling is uitgevoerd aan de hand van een database van aangeboden vastgoed14. In bijlage B9 is de volledige lijst met gebouwen in te zien. De dataverzameling is tot stand gekomen door observatie en interviews. De uitvoering van de dataverzameling is onderdeel van 2 gaande promotieonderzoeken15 binnen de afdeling RE&H van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Daaraan toegevoegd is de database van de kantorenloods van Amsterdam. De kantorenloods (C. Brandsma) wil het omzetten van kantoren in andere functies als wonen, cultuur of onderwijs makkelijker maken. De loods heeft daarin een regisserende functie. Door transformatie te faciliteren hoopt de gemeente Amsterdam de steeds groeiende leegstand te beperken. Initiatieven voor transformatie moeten in eerste instantie van gebouweigenaren, beleggers en projectontwikkelaars komen (Gemeente Amsterdam). De kantorenloods werkt bij het Ontwikkelingsbedrijf van Gemeente Amsterdam.

5.1.2 Structurele leegstand in Amsterdam De structurele leegstand in Amsterdam bedraagt eind 2007, 780.000 m² VVO16. Dit is ongeveer 60% van de totale leegstand en 12% van de totale kantorenvoorraad van Amsterdam. De leegstand is verdeeld over 305 gebouwen. De aangeleverde gegevens van de kantorenloods en de database van BHH zijn niet compleet wat betreft het beginjaar van de leegstand. Dit is op dit moment ook niet meer te achterhalen. Gebouwen waarvan het beginjaar niet bekend is, worden bij dit onderzoek buiten 14

Database BHH / Kantorenloods Promotieonderzoek P.W. Koppels en H.T. Remøy. 16 Dit is het totaal aantal m² structurele leegstand waarvan het beginjaar bekend is. 15

133

beschouwing gelaten omdat niet met zekerheid gezegd kan worden dat het structurele leegstand betreft. De leegstand verschilt per stadsdeel, daarom is het belangrijk om onderscheid te maken per stadsdeel.

5.1.3 Structurele leegstand per stadsdeel De verschillen in leegstaand worden bepaald door de verschillende karakters van de stadsdelen. De stadsdelen Centrum, Zuidoost, Westpoort en Zuideramstel hebben verreweg de grootste oppervlakte kantoorfunctie. De grootste absolute structurele leegstand bevindt zich in stadsdeel Zuidoost, de grootste relatieve structurele leegstand in stadsdeel Bos en Lommer (zie tabel 33 en Afbeelding 10). Stadsdeel A. Centrum B. Westerpoort C. Westerpark D. Oud West G. Zeeburg H. Bos en Lommer J. Baarsjes N. Amsterdam Noord P. Geuzenveld/slotermeer Q. Osdorp R. Slotervaart T. Zuidoost U. Oost/watergraafsmeer V. Oud-zuid W. Zuideramstel Totaal Amsterdam

Structurele leegstand Totale Voorraad % structurele leegstand Aantal gebouwen 104.989 1.323.000 7,9% 28 145.795 947.000 15,4% 44 2.000 80.000 2,5% 1 2.576 80.000 3,2% 1 7.100 102.000 7,0% 4 77.998 226.000 34,5% 7 3.021 49.000 6,2% 2 4.700 138.000 3,4% 3 14.400 49.000 29,4% 4 12.600 54.000 23,3% 5 69.676 502.000 13,9% 22 203.479 1.219.000 16,7% 62 28.590 482.000 5,9% 12 19.221 512.000 3,8% 7 83.110 769.000 10,8% 25 779.255 6.532.000 11,9% 227

Tabel 33, Structurele leegstand en totale voorraad per stadsdeel.

Bron: BHH, Kantorenloods, DBA

Stadsdelen met een structureel leegstandspercentage boven de 10%, zullen iets moeten doen aan de huidige situatie, los van het feit of dit door transformatie kan worden opgelost. Als blijkt dat de structurele leegstand van stadsdeel Bos en Lommer niet geschikt is voor transformatie zullen er andere stappen ondernomen moeten worden om deze enorme leegstand tegen te gaan. Hetzelfde geldt voor Zuidoost en Westpoort.

134

In afbeelding 9 zijn de locaties van de 227 gebouwen weergegeven. De hoogste concentraties van leegstand in aantallen gebouwen liggen duidelijk in de stadsdelen Zuidoost en Westpoort.

afbeelding 9, locaties van de 227 structureel leegstaande gebouwen Er kan gesteld worden dat de problematische structurele leegstand zich bevindt in de stadsdelen Zuidoost, Westpoort, Centrum, Zuideramstel, Bos en Lommer en Slotervaart. De overige stadsdelen hebben een relatief klein aantal m² structureel leegstaan. In Geuzenveld/Slotermeer en Osdorp neemt de leegstand wel een groot deel van het totaal in beslag.

135

afbeelding 10, Totale structurele leegstand per stadsdeel

De cijfers geven aan dat de stadsdelen met de grootste absolute leegstand de grootste potentiële markten zijn voor transformaties. Of de gebouwen geschikt zijn voor transformatie moeten blijken na toetsing van de vetocriteria. Na toetsing zal ook per stadsdeel te zien zijn hoeveel gebouwen en m² totaal er potentieel te transformeren zijn naar woningbouw en wat daardoor de afname kan zijn van de structurele leegstand.

136

5.2 Filter van structurele leegstand op vetocriteria De structureel leegstaande gebouwen moeten voldoen aan een aantal randvoorwaarden hierna vermeldt als de vetocriteria. Het residu hiervan is in mogelijkerwijs geschikt om te worden getransformeerd. Maar om succesvol te worden getransformeerd zal er ook gelet moeten worden op de locatie en het gebouw binnen de locatie.

5.2.1 Vetocriteria Eerst worden de gebouwlocaties getoetst aan de milieutechnische randvoorwaarden die verbonden zijn aan een woningbouwlocatie in stap 1. Daarna worden de gebouwen in stap 2 getoetst aan de vereiste minimale vrije verdiepingshoogte van 2,6 meter. In afbeelding 11 is dit schematisch weergegeven.

Structurele leegstand kantoren Amsterdam

Stap 1 Stap 2

227 gebouwen

Voldoen aan weten regelgeving woningbouw (geluid en luchtkwaliteit)

Minimale verdiepingshoogte 2,6 meter

Filter

afbeelding 11, Schematische weergave van vetocriteria-filter

Stap 1: Filtering op vetocriteria, voor filtering Hier wordt het kantoren bestand eerst getoetst aan de normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op de gevel voor woningbouw, waarna het hetzelfde kantorenbestand wordt getoetst aan de hand van de toelaatbare normen van de luchtkwaliteit voor woningbouw.

137

Toetsing op geluidsbelasting De geluidsnormen voor nieuwe woningen zijn stringenter dan voor de bestaande voorraad. Het strengst is de norm van geluid afkomstig van industrie. Het maximaal toelaatbare geluid op de gevel is 55 dB, voor wegverkeer is dit 57 dB bij snelwegen en 70 dB bij wegverkeer en spoorwegverkeer zoals in tabel 3 is weergegeven. Hierna zal allereerst gefilterd worden op de norm voor geluid afkomstig van de (1) industrie (55 dB) gevolgd door de filtering op geluidsnorm voor (2) wegverkeer (57-70 dB) en (3) railverkeer (70 dB). 1 - Industrie (55 dB) De industrie van Amsterdam is geconcentreerd op een aantal plaatsen waarbij het overgrote deel zich bevindt in stadsdeel Westpoort (B). In afbeelding 12 zijn de geluidscontouren weergegeven rondom de geluidsbronnen van de industrie17. De oranje-roze gebieden geven de 55-60 dB-zone aan. Binnen deze zone is zonder maatregelen18 geen woningbouw te realiseren, daarbij moet gelet worden op de extra investering die deze maatregelen met zich mee brengen. De gele gebieden geven de 50-55 dB-zone aan. Dit zijn grensgebieden waarin nieuwbouw in de woningsector toegestaan is maar gelet moet worden op eventuele wijzigingen in de geluidsproductie van de aanwezige industrie. Daarnaast is het mogelijk om in combinatie met wonen minder kwetsbare functies19 te realiseren aan de zijde van het gebouw met het hoogste geluidsniveau. In dit onderzoek wordt hier niet naar gekeken (behalve voor de plint).

Afbeelding 12, Geluidscontouren industrie (overdag)

17

In bijlage x is een grote kaart weergegeven, en is ingezoomd op de stadsdelen. Geluidswallen, schermen en/of beplanting 19 Anders dan gezondheidszorg, onderwijs en woonfunctie 18

138

In tabel 34 zijn de aantallen gebouwen na analyse per zone weergegeven. Stadsdeel A. Centrum B. Westerpoort C. Westerpark D. Oud West G. Zeeburg H. Bos en Lommer J. Baarsjes N. Amsterdam Noord P. Geuzenveld-Slotermeer Q. Osdorp R. Slotervaart T. Zuidoost U. Oost-Watergraafsmeer V. Oud-zuid W. Zuideramstel Totaal Amsterdam

Aantal gebouwen 28 44 1 1 4 7 2 3 4 5 22 62 12 7 25 227

< 50 dB 27 0 0 1 1 0 1 0 0 3 14 62 6 6 25 146

50-55 dB 1 0 1 0 3 7 1 2 4 2 8 0 6 1 0 36

55-60 dB 0 44 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 45

Op industrie terrein 0 27 0 0 2 0 0 3 0 0 1 0 0 1 0 34

Tabel 34, Gebouwen per geluidszone (industrie)

Uit tabel 34 blijkt dat 34 gebouwen op bedrijventerreinen liggen. Deze terreinen zijn niet geschikt voor kwetsbare functies waar woningbouw onder valt. Hierna blijven 193 gebouwen over. Van deze 193 gebouwen liggen er 45 binnen de 55-60 dB zone. Binnen deze zone is in principe geen nieuwe woningbouw mogelijk. Alleen bij het toepassen van geluidswerende maatregelen zou het mogelijk worden om woningbouw in deze gebieden te realiseren. De kosten hiervan zijn echter moeilijk in te schatten zonder dat er uitgebreid onderzoek gedaan wordt naar de benodigde maatregelen. Van de 45 gebouwen liggen er 28 op bedrijventerreinen, deze zijn al ongeschikt. De overige 17 gebouwen komen daar bij. Aangezien 44 van deze 45 gebouwen in stadsdeel Westpoort liggen, worden deze gebouwen buiten beschouwing gelaten. Zoals is gebleken is Westpoort geen woongebied, er is nauwelijks aanbod en er is geen vraag naar woningen binnen dit stadsdeel. Ook het overige gebouw dat zich in stadsdeel Amsterdam Noord bevindt is niet geschikt voor woningbouw om dezelfde redenen. Het resultaat van het voorgaande is dat er 51 (17+34) gebouwen afvallen en dus 176 gebouwen overblijven.

139

2- Wegverkeer (snelweg 57 dB, weg 70 dB) Voor het wegverkeer zijn er 2 geluidsnormen vastgelegd, 57 dB voor snelwegverkeer en 70dB voor gewoon wegverkeer. In afbeelding 13 is een kaart weergegeven met daarin het wegennet van Amsterdam en de bijbehorende geluidscontouren rondom deze wegen. Wat opvalt is de grote invloed van de snelweg (A10, ringweg) om Amsterdam heen (voornamelijk aan de zuidzijde). Deze heeft voornamelijk invloed op de omliggende gebieden waar geen geluidsremmende maatregelen zijn genomen zoals bij de Zuidas, Amsterdam-Noord en Zeeburg. Hierna zullen de overgebleven gebouwen worden getoetst op de maximaal toelaatbare geluidsbelasting voor nieuwe woningbouw.

Afbeelding 13, Geluidscontouren wegverkeer (Overdag)

In tabel 35 zijn de aantallen gebouwen na analyse per zone weergegeven.

140

Stadsdeel A. Centrum B. Westerpoort C. Westerpark D. Oud West G. Zeeburg H. Bos en Lommer J. Baarsjes N. Amsterdam Noord P. Geuzenveld-Slotermeer Q. Osdorp R. Slotervaart T. Zuidoost U. Oost-Watergraafsmeer V. Oud-zuid W. Zuideramstel Totaal Amsterdam

Aantal gebouwen 28 0 1 1 2 7 2 0 4 5 21 62 12 6 25 176

< 55 dB 14 0 0 0 1 3 2 0 3 5 13 0 1 0 11 53

55-70 dB 14 0 1 1 1 1 0 0 1 0 8 61(7) 11(2) 6 14(12) 119(21)

>70 dB 0 0 0 0 0 3 0 0 0 0 0 1(1) 0 0 0 4

snelweg 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 3 8 2 0 14 29

Tabel 35, Gebouwen per geluidszone (wegverkeer)

Uit tabel 35 blijkt dat van de 181 gebouwen er 23 gebouwen afvallen. 22 gebouwen hiervan vallen af door te hoge geluidsbelasting door snelwegverkeer en maar 1 door gewoon wegverkeer. De meeste gebouwen vallen af in stadsdeel Zuideramstel, door geluid dat door de A10 zuid wordt geproduceerd. Ook in stadsdeel Zuidoost hebben enkele gebouwen en te hoge geluidsbelasting op de gevel om woningbouw mogelijk te maken. Na het filteren op de geluidsnorm voor woningbouw van wegverkeer blijven er 151 gebouwen over.

141

3 - Railverkeer (70 dB) De geluidsnorm voor woningbouw van railverkeer is vastgelegd op 70 dB. In afbeelding 14 is een kaart weergegeven van de geluidscontouren van railverkeer in Amsterdam. Te zien is dat de invloed van geluid door railverkeer ongeveer hetzelfde is langs het gehele spoorwegnetwerk, met verhoogde geluidsconcentraties rondom stationsgebieden.

Afbeelding 14, Geluidscontouren railverkeer (overdag)

Welke gebouwen in welke geluidszones liggen geeft aan waar woningbouw onmogelijk is. In tabel 36 zijn de aantallen gebouwen na analyse per zone weergegeven Stadsdeel A. Centrum B. Westerpoort C. Westerpark D. Oud West G. Zeeburg H. Bos en Lommer J. Baarsjes N. Amsterdam Noord P. Geuzenveld-Slotermeer Q. Osdorp R. Slotervaart T. Zuidoost U. Oost-Watergraafsmeer V. Oud-zuid W. Zuideramstel Totaal Amsterdam

Aantal gebouwen 28 0 1 1 2 4 2 0 4 5 21 54 10 6 13 151

Tabel 36, Gebouwen per geluidszone (railverkeer)

142

< 70 dB 27 0 1 1 2 4 2 0 4 5 21 54 10 6 13 150

>70 dB 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1

Uit tabel 36 blijkt dat maar 1 gebouw in de kritieke zone (>70dB) ligt waar woningbouw niet is toegestaan. Dit gebouw ligt naast het Centraal Station van Amsterdam, hier is de geluidsbelasting veroorzaakt door het treinverkeer te groot. Hierdoor blijven er nog 150 gebouwen over na het toetsen op de geluidsnorm voor railverkeer. 1 gebouw voldoet niet aan de geluidsnormen voor woningbouw omdat de piekbelasting te hoog is. Dit is het gebouw aan de Arena Boulevard 83-95. Het aantal overgebleven gebouwen na toetsing van de geluidsnormen is: 149. Toetsing op Luchtkwaliteit De luchtkwaliteit dient zoals reeds is beschreven aan bepaalde waarden te voldoen wat betreft de concentratie van stikstof (NO2) en fijnstof (PM10). Op 10 plekken in Amsterdam met de hoogste waarden wordt dagelijks de stand bijgehouden van de gemiddelde concentraties per dag. Dit zijn locaties verspreid over Amsterdam. In bijlage B13 zijn de jaargrafieken te vinden van de gemiddelde concentraties stikstof en fijnstof. Uit de waarden blijkt dat de maximaal toegestane waarden wel af en toe worden overschreden. Daarbij zijn de maximale concentraties wel richtpunten voor 2010. Hieraan kunnen voorlopig geen gevolgen worden verbonden. De waarden zijn het hoogst rondom de A10 zuid (gemiddeld 50 μg/m³), de Haarlemmerweg tussen geuzenveld/Slotermeer en Westpoort (gemiddeld 60 μg/m³), de A10 West (gemiddeld 60 μg/m³) en de Jan van Galenstraat (gemiddeld 50 μg/m³) ter hoogte van de A10. Op enkele gebouwen aan de A10 West na vormen de hiervoor vermelde locaties met verhoogde concentraties stikstof en fijnstof geen belemmering voor het transformeren van de 149 overgebleven kantoorgebouwen. De luchtkwaliteit is daarbij wel van dien aard aan het verbeteren dat kan worden verwacht rond 2010 de luchtkwaliteitseisen grotendeels worden gehaald. Stap 2: Filter op vrije verdiepingshoogte Na het filteren van de structureel leegstaande gebouwen aan de hand van de norm “minimale vrije hoogte 2,6 meter” blijven er 149 gebouwen over.

143

5.2.2 Geschikte gebouwen Na het analyseren van de 227 structureel leegstaande gebouwen in Amsterdam op de weten regelgeving luchtkwaliteit en geluid en daarnaast op de minimale vereiste vrije hoogte van 2,6 meter blijven er 149 gebouwen over. Deze gebouwen zijn in eerste instantie geschikt om te transformeren. Hiermee wordt bedoeld dat de locaties volgens weten regelgeving voor woningbouw geschikt zijn om er woningbouw te realiseren. Na observatie van de gebouwen is gebleken dat enkele gebouwen niet thuis horen in de onderzoeksgroep. Dit zijn gevallen waar na observatie bleek dat het woongebouwen betreft met kantoren in de plint van het gebouw, daarnaast zijn er enkele gebouwen waarvan na observatie is gebleken dat ze al worden getransformeerd. Ook zijn er enkele gebouwen reeds gesloopt en zijn er gebouwen die na observatie bedrijfsgebouwen blijken te zijn. Deze gebouwen vallen buiten dit onderzoek en zijn daarnaast ook niet interessant om te onderzoeken op de hoogste waarde van de verschillende investeringsscenario’s. In tabel 37 is de lijst met gebouwen weergegeven die na observatie niet meer tot de onderzoeksgroep behoren.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Adres Stadsdeel Oorzaak Czaar Peterstraat 213 Centrum Bedrijfsgebouw Egelenburg 150 Zuideramstel Betreft woongebouw met kantoren in de plint Jan Rebelstraat 2-4 Osdorp Bedrijfsgebouw Jan Rebelstraat 20 Osdorp Bedrijfsgebouw Keurenplein 11-53 Osdorp Bedrijfsgebouw Leeuwendalersweg 21 Bos en Lommer Reeds gesloopt Oosterdokskade 5 Centrum Wordt binnenkort gesloopt Osdorpplein 256 Osdorp Betreft woongebouw met kantoren in de plint Paul van Vlissingenstraat 8 Oost-Watergraafsmeer Bedrijfsgebouw Pieter Calandlaan 1287-1289 Osdorp Betreft woongebouw met kantoren in de plint Prins Hendrikkade 173 Centrum Wordt reeds getransformeerd Sarphatistraat 600-660 Centrum Betreft woongebouw met kantoren in de plint Slotermeerlaan 105a Geuzenveld-Slotermeer Betreft woongebouw met kantoren in de plint Spaklerweg 18 Oost-Watergraafsmeer Reeds gesloopt Willemsparkweg Oud-Zuid Wordt reeds getransformeerd

Tabel 37, Gebouwen niet behorend tot onderzoeksgroep

144

Door het afvallen van deze 15 gebouwen blijven er 134 gebouwen over. In afbeelding 15 zijn de locaties van de overgebleven 134 gebouwen in Amsterdam weergegeven.

Afbeelding 15, Gebouwen op locaties die voldoen aan de milieu technische randvoorwaarden voor woningbouw.

De filter heeft er dus voor gezorgd dat er 93 gebouwen zijn afgevallen (ongeveer 40%) (zie afbeelding 16). Structurele leegstand kantoren Amsterdam

227 gebouwen

wet - en regelgeving woningbouw Stap 1 Voldoen aan (geluid en luchtkwaliteit) Stap 2

Minimale verdiepingshoogte 2,6 meter

Filter

93 gebouwen vallen af

134 gebouwen

afbeelding 16, Filter van vetocriteria, na filtering

Op de volgende pagina’s is een selectie (120 gebouwen) weergegeven van de 134 gebouwen.

145

146

147

5.3 Voor transformatie geschikte locaties 5.3.1 Geschiktheid locaties De locaties waar de gebouwen zich bevinden zijn behoorlijk verschillend. Het Centrum, Oud-Zuid, Osdorp en Zuidoost hebben verschillende locatie-eigenschappen. De één is meer geschikt voor woningbouw dan de andere. Hier dient op gelet te worden bij het realiseren van woningbouw. Mede omdat hier vaak ook mogelijke opbrengsten van afhangen. In deze subparagraaf worden de locaties beschreven waar bepaalde zaken een gevaar kunnen betekenen voor het ontwikkelen van woningbouw. Stadsdeel Zuidoost: tussen de spoorlijn Amsterdam-Utrecht en de A2 bevindt zicht het Bijlmer Arena kantorengebied. Dit gebied huisvest de grootste leegstand van de stad Amsterdam. De locatie is zeer monotoon, er zijn voornamelijk kantoorgebouwen ontwikkeld. Voor woningbouw is dit gebied in de huidige situatie niet geschikt. Er zijn geen voorzieningen voor toekomstige bewoners van het gebied, daarbij zijn de spoorlijn en de snelweg 2 grote barrières die het gebied afsluiten van overige delen van stadsdeel Zuidoost. Om hier verandering in te brengen is ontwikkeling op grotere schaal (groter dan op gebouwniveau) nodig, welteverstaan gebiedsontwikkeling. Overige monotone locaties: enkele gebouwen bij de Zuidas bevinden zich in de huidige situatie nog in een monotone omgeving, in de toekomst moet dit anders worden door de geplande voorzieningen bij de Zuidas, daarnaast zijn er gebouwen in het Amstel III gebied, dit gebied huisvest eigenlijk alleen kantoor en bedrijfsgebouwen. Hier dient per object bekeken te worden of woningbouw gewenst is. De overige locaties waar de structurele leegstand zich bevind hebben in meer of minder mate een functiemix, waarbij woningen reeds aanwezig zijn in de directe omgeving. In Bijlage B10 staan alle 134 gebouwen met locatietypering en de beoordeling over geschiktheid wat betreft de locatie. Uit analyse van deze gegevens blijkt dat 77 van de voor transformatie geschikte gebouwen op voor woningbouw geschikte locaties staan. Voor de overige 57 gebouwen is herontwikkeling van het gebied noodzakelijk om een gewenste woonomgeving te creëren. Op deze locaties is geen bestaande woningbouw in de directe omgeving (straal 300 meter) aanwezig en ontbreken voorzieningen voor woningbouw (groenvoorzieningen, winkels, sportvoorzieningen). Voor alle 134 gebouwen zullen de vier investeringsscenario’s worden doorberekend. Hieruit volgt per gebouw de NCW voor alle investeringsmogelijkheden. Gebouwen met een positieve NCW voor het investeringscenario’s transformatie zullen als potentieel transformatieproject worden bestempeld.

148

5.4 Investeringsscenario’s Of transformatie van het kantoorgebouw nou de beste investering is, is maar de vraag. Een ontwikkelaar of belegger zal niet snel voor transformatie kiezen wanneer ander mogelijkheden als sloop en nieuwbouw of renovatie van het bestaande gebouw een hoger rendement opleveren. Om het hoogste rendement te berekenen zal de NCW per investeringsscenario (zie figuur 26) berekend moeten worden.

5.4.1 Beoordeling per project Om het beste investeringsscenario te kunnen bepalen zal er per kantoorgebouw berekend moeten worden wat de netto Contante Waarde is van het betreffende object. De inputvariabelen kunnen per gebouw verschillen omdat de locaties verschillende eigenschappen hebben. Daarnaast is de samenstelling van de inputvariabelen verschillend per investeringsscenario omdat het karakter verschilt. Consolideren (A) (In huidige toestand)

Handhaven

Hoog-niveau (B,C) aanpassing Herbestemmen (D) (transformeren)

Verkopen (E) (in huidige toestand)

Nieuwbouw Slopen (F) Grond afstoten Figuur 25, investeringsscenario’s

Het investeringsscenario “Uitbreiding” (B) zal niet worden berekend omdat het hier om (deels) leegstaande gebouwen gaat. Het uitbreiden van de bestaande functie zal naar waarschijnlijkheid extra leegstand veroorzaken. Investeringsscenario (E) “Verkopen” zal de hoogte van de verwervingskosten bepalen, die als input geldt voor scenario A, C, D en F. Aan de verschillende investeringsscenario’s zijn kosten en opbrengstencashflows te verbinden. Deze kosten zijn onder te verdelen in de volgende: 1. Sloopkosten (scenario D & F). 2. Renovatiekosten kantoren (scenario C). 3. Bouwkosten woningen (scenario F). 4. Bouwkosten transformatiewoningen (scenario D). 5. Opbrengsten woningen (scenario D &F ). 6. Opbrengsten plintfuncties (scenario D & F). 7. Verwervingskosten (scenario A, C, D & F).

149

1. Sloopkosten: bij de scenario’s uitbreiden verbouwen, herbestemmen en slopen/nieuwbouw komt men in meer of mindere mate in aanraking met sloopwerkzaamheden. Hieraan zijn kosten verbonden, sloopkosten. Volgens bouwkosten-online20 bedragen deze bouwkosten gemiddeld € 80 per m² BVO. 2. Renovatiekosten: kunnen zeer uiteenlopen. Het bedrag per m² hangt af van de ingreep. Om een uitspraak te doen over de hoogte van de kosten van renovatie dient er een keuze gemaakt te worden over de ingreep. Bijvoorbeeld of alleen de entree, of ook de gehele gevel en het interieur. In dit onderzoek worden de bouwkosten bij renovaties berekend over het leegstaande deel. Er wordt van uitgegaan dat een volledig nieuw inbouwpakket nodig is om een nieuwe huurder te kunnen vinden. Daarnaast wordt er bij verouderde gebouwen de entree vernieuwd en wordt eventueel de gevel gerenoveerd. Dit laatste zorgt voor een enorme toename van de renovatiekosten. 3. Bouwkosten woningen (nieuwbouw): de bouwkosten van woningen lopen net als die bij kantoorgebouwen uit één afhankelijk van de uitvoering van de woning en het gebouw waarin de woning zich bevindt. Hier worden alleen de bouwkosten van meergezinswoningen getoond omdat het bij transformatie over het algemeen gaat om meergezinswoningen. In tabel 38 zijn de bouwkosten van verschillende meergezinswoningen weergegeven. De bouwkosten zijn incl. directe bouwkosten, indirecte bouwkosten en bijkomende kosten en excl. BTW Prijspeil 2007 Gestapeld tot 6 lagen Galerijflat Portiekwoning Appartementen Studentenhuisvesting Hoogbouw Appartementencomplex Studentenhuisvesting Hoogte > 70 meter (meerprijs)

Bouwkosten per m² BVO Gemiddeld Simpel Hoogwaardig € 1.253 € 1.045 € 998 € 1.286 € 1.112 € 1.474 € 1.132 € 1.092 € 1.360 € 1.260 € 1.246 € 1.548

Tabel 38, bouwkosten woningen.

Bron: IGG bouwadvies

€ 1.293 € 1.420 € 54

€ 1.260 € 1.394 € 54

€ 1.494 € 1.628 € 54

4. Bouwkosten woningen (transformatie): de kosten van de onderzochte transformatieprojecten lopen uiteen van € 573 tot € 1.617 per m² BVO. Gemiddeld bedroegen de bouwkosten van de transformaties € 918 per m² BVO. De bouwkosten zijn incl. directe bouwkosten, indirecte bouwkosten en bijkomende kosten en excl. BTW Het is geheel afhankelijk van het betreffende gebouw en de te nemen maatregelen om woningen in een bepaald marktsegment te realiseren. Over het algemeen stijgt de bouwprijs bij het ontwikkelen van woningen in duurdere (hoogwaardige woningen) segmenten. Maar bij bepaalde situaties waar het bestaande gebouw zich goed leent voor woningbouw waardoor

20

www.bouwkosten-online.nl

150

maatregelen beperkt zijn om de woningen te realiseren kunnen deze ook lager uitvallen dan goedkopere woningen in een ander gebouw wat zich minder leent voor transformatie. De bandbreedte van de bouwkosten bij transformatie komt enigszins overeen met de bandbreedte van woningen bij nieuwbouw. Dit geldt voornamelijk voor de duurdere woningmarktsegmenten. In eerste instantie zal gerekend worden met de hoogste bouwkosten per m², dit is een veiligheidsmaatregel. Bij transformatie van gebouwen kunnen de kosten van de bouw tot 30% afwijken van het begrote totaal (Mackay). 5. Opbrengsten uit woningen: hier worden de gevonden waarden gebruikt uit de opbrengst analyse vermeld onder paragraaf 4.3. Hierbij speelt de locatietypering van het object een grote rol. De opbrengsten gemiddelde waarden, per object moet een waarde bepaald worden aan de hand van omliggende woningprijzen op bepaalde marktsegmenten. Ook op deze waarde bestaat een bandbreedte afhankelijk van de marktvraag en situatie. 6. Opbrengsten uit verkoop plintfuncties: hier worden de waarden gebruikt uit paragraaf 4.4. per object wordt een aanname gedaan over de te verwachte huurprijs van de functie. 7. Verwervingskosten: Dit zijn de kosten die betaald worden voor de grond en bestaande opstal (kantoorgebouw). Deze worden bepaald aan de hand van toekomstige inkomsten welke vastliggen aan de hand van huidige huurcontracten. Belangrijk hierbij is dat het hier gaat om langdurig leegstaande objecten. Waardering hiervan is lastig door de over het algemeen hoge leegstand. Uit onderzoek (Schiltz, 2006) is gebleken dat de manier van waarderen in de markt behoorlijk verschilt, hierdoor liggen de waarden behoorlijk uit elkaar. In dit onderzoek wordt gerekend met een speciale BAR voor het leegstaande vastgoed. Dit wordt bij het verhuurde deel opgeteld om zo op een theoretische marktwaarde te komen. Daarnaast wordt dit gedaan met een aanname voor een aangepaste BAR voor structureel leegstaand vastgoed.

151

Bepaling van de inputvariabelen Huurprijs: de huurprijs per m² VVO is per gebouw verschillend. Het uitgangspunt is de huidige huurprijs wanneer het gebouw (deels) verhuurd is, voor het verhuurde en leegstaande deel. Bij totaal leegstaande gebouwen wordt gerekend met een geldende markthuur van gebouwen met min of meer dezelfde gebouw en locatie-eigenschappen in de omgeving. Exploitatiekosten: de exploitatiekosten verschillen over het algemeen per gebouw. De ROZ/IPD (2008) houdt de gemiddelde exploitatielasten voor de eigenaar jaarlijks bij. Op dit moment liggen deze rond de 10 % van de markthuur. Dit wordt in de berekeningen als uitgangspunt genomen. VVO/GBO: bij kantoorfunctie wordt de oppervlakte in m² VVO gerekend, bij woningen in m² GBO. Dit is afhankelijk van het bestaande gebouw. Een lage verhouding GBO/BVO is het meest gunstig. Bij de expost cases lag dit percentage tussen 0,7-0,8. Per gebouw zal een aanname gedaan worden over dit verhoudingsgetal. BAR: het bruto aanvangsrendement verschilt niet alleen per functie maar ook per locatie. Bij kantoren tussen de 5,35 en 7% (DTZ,2007) de marge is afhankelijk van de locatie, het laagste BAR behoort tot de beste locaties, het hoogste BAR tot de minst goede locaties. Voor leegstaand vastgoed wordt volgens Schiltz (2006) een speciaal BAR toegepast dat hoger ligt dan voor het verhuurde deel. Hier wordt gerekend met een percentage van 11-12%. Dit percentage is naar mijn mening nog relatief laag voor echt kansloze gebouwen, daarom heb ik met een BAR van 13-16 voor leegstaande m² gerekend. IRR: zoals beschreven in paragraaf 2.4.4 wordt de IRR opgebouwd uit het rentepercentage van 10jarige staatsobligaties vermeerderd met een percentage voor het marktrisico, het financieringsrisico en een winstopslag. In figuur 27 staan de rentepercentages weergegeven over de periode 1999-2008 7,00%

6,00%

5,00%

4,00%

3,00%

2,00%

1,00%

0,00% 1997

1998

1999

2000

2001

2002

Figuur 26, Rentepercentage 10-jarige staatsleningen.

152

2003

2004

2005

2006

2007

2008*

Bron: DNB, CBS 2008

Op dit moment (medio 2008) bedraagt de rente op staatsleningen 4,7%. Dit wordt vermeerderd met een percentage voor het marktrisico en financieringsrisico, dit bedraagt tussen de 1- en 3 %. Door verhoogd risico in de huidige markt, veroorzaakt door de Credit Crunch is gekozen om een percentage van 2,3% te werken. Hierdoor komt de IRR-eis uit op 7%. Hiermee zal in de berekeningen van de verschillende investeringsscenario’s gewerkt worden. Exit yield: de exit yield (na exploitatie van 10 jaar) ligt in dit onderzoek 1-3%punten hoger dan het BAR, afhankelijk van het type en de staat van het gebouw. Hierbij dient gezegd te worden dat het rekenen met een eindwaarde vrij onnauwkeurig kan zijn, er wordt namelijk geen rekening gehouden met marktomstandigheden en huurprijzen na afloop van de exploitatietermijn. Het dus belangrijk om altijd een bandbreedte aan te houden voor worst- en bestcase scenario’s. Leegstandspercentage: dit is het percentage van het totale Vrije Verhuurbare Oppervlak (VVO) dat leegstaat. Hiermee wordt de waarde van het gebouw bepaald, door het te vermeerderen met de huurprijs per m² VVO vermeld in het huurcontract. Oppervlakteverandering: mogelijk of niet mogelijk. Wanneer mogelijk is het belangrijk te bepalen welk type oppervlakteverandering mogelijk is en in welke mate. Wanneer het bijvoorbeeld mogelijk is om het gebouw op te toppen is het belangrijk om te weten of dit met 1 of 2 bouwlagen kan. Om dan de gevolgen daarvan door te kunnen rekenen is de oppervlakte BVO en GBO per bouwlaag nodig. Dit is per gebouw verschillend en daarom moet er per gebouw een aanname gedaan worden voor de mogelijk toe te passen oppervlakteverandering. Plintfunctie: het toepassen van een plintfunctie wordt bepaald door de technische mogelijkheid dit te realiseren, de bestaande marktvraag naar een bepaalde functie op de betreffende locatie en de mogelijkheid dit te combineren met de bovenliggende woonfunctie. Erfpacht: Omdat dit onderzoek in principe niet ingaat op het in beheer houden van vastgoed worden de effecten van erfpacht achterwege gelaten. Ongeveer 80% van het grondgebied van Amsterdam is eigendom van de gemeente. Dit wordt uitgegeven met erfpacht. De erfpacht wordt bepaald aan de hand van de grondwaarde, stijgt deze bijvoorbeeld door herontwikkeling zoals transformatie dan stijgt de vereiste betaling (het erfpachtcanon) aan de gemeente voor het gebruik van de grond ook. Dit heeft natuurlijk effect op de verkoopprijzen van woningen omdat kopers rekening moeten houden met de extra lasten van de erfpacht. Maar in dit geval worden de potentiële opbrengsten genomen uit gedane transacties waarbij de erfpacht niet wordt meegenomen. De waarde van de kantoren bij bepaling voor de verwervingskosten zal bij nauwkeurige bepaling lager uitvallen omdat de resterende erfpacht van de waarde dient te worden afgetrokken (Facton, 2001) Conclusie hieruit is dat de bandbreedte van de NCW “Transformatie” naar de positieve kant schuift.

153

5.4.2. Waarde van gebouwen bij verschillende investeringsscenario’s De

nauwkeurigheid

bij

het

berekenen

van

de

Netto

Contante

Waarden

van

de

investeringsmogelijkheden is afhankelijk van de input variabelen. Zoals in de vorige paragraaf is aangegeven hebben de inputvariabelen een bepaalde marge naar beneden en boven, waardoor de NCW per investeringsscenario een bepaalde bandbreedte krijgt. In de figuur 28 hieronder staat een voorbeeld van een NCW berekening. Deze is uitgevoerd voor alle 134 geschikte gebouwen en is in te zien in bijlage B11.

Scenario 1 Consolideren

Scenario 3 Verbouwen

Weesperstraat 107-123 A

Adres Stadsdeel

Huidige situatie - rendementseis 7% Huur € 210 Exploitatiekosten 10% van de huur VVO 7.310 m² IRR 7,0% Exit yield 8,8% Inflatie 2,5% Leegstand 3.800 m²

Opbrengst

jaar 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

€0 € 737.100 € 755.528 € 774.416 € 793.776 € 813.620 € 833.961 € 854.810 € 876.180 € 898.085 € 11.594.183

Eindwaarde Huur jaar 10

€ 10.673.646 € 943.550

Verwervingskosten

€ 14.612.500

Bar

Kosten € 14.612.500 € 73.710 € 75.553 € 77.442 € 79.378 € 81.362 € 83.396 € 85.481 € 87.618 € 89.808 € 92.054

6,8%

Saldo -€ 14.612.500 € 663.390 € 679.975 € 696.974 € 714.398 € 732.258 € 750.565 € 769.329 € 788.562 € 808.276 € 11.502.129 NCW

CW -€ 14.612.500 € 619.991 € 593.916 € 568.938 € 545.011 € 522.090 € 500.133 € 479.099 € 458.950 € 439.649 € 5.847.099 -€ 4.037.622

Scenario 4 Transformatie NCW bij rendementseis m² BVO huidige situatie m² VVO huidige situatie Leegstand VVO Huur per m² VVO huidige situatie BAR Verkoopopbrengst per m² GBO Sloopkosten per m² BVO Bouwkosten Percentage BVO sloop m² BVO na transformatie m² GBO na transformatie IRR Inflatie Plintfunctie Functie Huur per m² m² VVO BAR functie

8.600 m² 7.310 m² 3.800 m² € 210 6,8% € 3.800 € 80 € 1.500 50,0% 10.033 m² 7.826 m² 7,0% 2,5% Kantoor

jaar 0 1 2 3

Verwervingskosten

€ 14.612.500

Bouwkosten

€ 15.394.000

Sloopkosten

€ 344.000

Opbrengst plintfunctie

Opbrengst €0 €0 € 22.699.573 € 12.810.174

Kosten € 14.612.500 € 352.600 € 16.173.321 €0

jaar 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Opbrengst €0 €0 € 1.281.868 € 1.313.914 € 1.346.762 € 1.380.431 € 1.414.942 € 1.450.315 € 1.486.573 € 1.523.738 € 21.670.886

Nieuwe situatie Nieuwe situatie Nieuwe situatie Saldo -€ 14.612.500 -€ 352.600 € 6.526.251 € 12.810.174 NCW

Eindwaarde Huur jaar 10

€ 20.109.055 € 1.640.899

Verwervingskosten Verbouwingskosten

€ 14.612.500 € 6.235.000

Bar

Kosten € 14.612.500 € 6.390.875 € 128.187 € 131.391 € 134.676 € 138.043 € 141.494 € 145.032 € 148.657 € 152.374 € 156.183

6,8%

Saldo -€ 14.612.500 -€ 6.390.875 € 1.153.681 € 1.182.523 € 1.212.086 € 1.242.388 € 1.273.448 € 1.305.284 € 1.337.916 € 1.371.364 € 21.514.703 NCW

CW -€ 14.612.500 -€ 5.972.780 € 1.007.669 € 965.291 € 924.695 € 885.806 € 848.552 € 812.865 € 778.679 € 745.931 € 10.936.984 -€ 2.678.808


€ 3.762.500

7 1.433 1.118 CW -€ 14.612.500 -€ 329.533 € 5.700.281 € 10.456.918 € 1.215.166

NCW bij rendementseis m² BVO huidige situatie m² VVO huidige situatie Leegstand VVO Huur per m² VVO huidige situatie BAR Verkoopopbrengst per m² GBO Sloopkosten per m² BVO Bouwkosten Percentage BVO sloop m² BVO nieuwbouw m² GBO nieuwbouw IRR Inflatie Plintfunctie Functie Huur per m² m² VVO BAR functie Aantal bouwlagen jaar 0 1 2 3

Figuur 27, Voorbeeld van de NCW berekening per investeringsscenario

154

€ 210 10% 7310 m² 7,0% 8,2% € 1.450,0 8.600 m² 2,5% 3.800 m² 1.500 m²

Adres Stadsdeel

€ 210 1.218 m² 6,8%

Oppervlakte verandering Type oppervlakteverandering Optoppen m² BVO oppervlakteverandering 1.433 m² GBO oppervlakteverandering 1.118 Aantal bouwlagen huidige situatie 6 m² BVO per bouwlaag 1.433 m² m² GBO per Bouwlaag 1.118 m²

NCV bij rendementseis Huidige situatie Huur Exploitatiekosten VVO IRR Exit yield Bouwkosten BVO Inflatie Leegstand huidige situatie Leegstand nieuwe situatie

Scenario 6 Sloop en nieuwbouw


Adres Stadsdeel


Adres Stadsdeel

8.600 m² 7.310 m² 3.800 m² € 210 6,8% € 3.800 € 80 € 1.600 100,0% 10.033 m² 8.027 m² 7,0% 2,5%

Kantoor

Verwervingskosten

€ 14.612.500

Bouwkosten

€ 16.741.333

Sloopkosten

€ 688.000

Opbrengst plintfunctie

€ 3.762.500

Saldo -€ 14.612.500 -€ 705.200 € 5.591.391 € 13.138.640 NCW

CW -€ 14.612.500 -€ 659.065 € 4.883.738 € 10.725.044 € 337.216

€ 210 1.218 m² 6,8% 7 Opbrengst €0 €0 € 23.180.255 € 13.138.640

Kosten € 14.612.500 € 705.200 € 17.588.863 €0

Uit de NCW berekeningen blijkt dat 67 gebouwen financieel haalbaar te transformeren zijn. Bij 29 gebouwen ligt de waarde relatief dicht bij 0 en kan een nauwkeurige haalbaarheidstudie uitwijzen dat deze gebouwen financieel haalbaar kunnen worden getransformeerd. 42 gebouwen zijn zeer waarschijnlijk niet financieel haalbaar te transformeren omdat de beleggingswaarde van deze gebouwen te hoog is. Dit komt vaak door de jonge leeftijd van de gebouwen waardoor de technische staat van het gebouw goed is en verwacht wordt dat er snel huurders worden gevonden voor de leegstand. Aan de andere kant is het leegstandspercentage vaak te laag waardoor de opbrengst uit de verhuur te hoog is. De marktwaarde van het gebouw overstijgt daardoor snel de residuele waarde die betaald kan worden om het gebouw te verweven. De resultaten van de NCW berekeningen zijn in te zien in bijlage B14. Gebouwen met een negatieve NCW voor het investeringsscenario “Transformatie” hebben een rode markering gekregen wanneer dit niet door aanpassing van de inputvariabelen (in geval van een bestcase scenario) positief kan worden. Bij deze gebouwen is de huidige beleggingswaarde te hoog, door een laag leegstandspercentage, een hoge huurwaarde, een lage opbrengst op de woningmarkt of een lage BVO-GBO verhouding door hoge inpandigheid van het huidige kantoorgebouw. Deze gebouwen vallen zo goed als zeker af voor transformatie bij de huidige omstandigheden (Leegstand, marktrisico etc.). Gebouwen met een oranje markering hebben een negatieve NCW maar kunnen positief worden wanneer inputvariabelen aangepast worden naar zeer gunstige omstandigheden (best-case scenario), bijvoorbeeld bij de mogelijkheid 2 lagen op te kunnen toppen of extra opbrengsten te kunnen genereren door duurdere woningen te realiseren en af te kunnen zetten. Daarnaast kan het zo zijn dat de bouwkosten lager uitvallen, maar dit vraagt om een zeer nauwkeurige beoordeling van het betreffende object. Gebouwen met een gele markering hebben een negatieve NCW maar kunnen vrij snel positief worden wanneer inputvariabelen aangepast worden naar iets gunstigere omstandigheden (neutral-case scenario), bijvoorbeeld door iets duurdere woningen te realiseren en te verkopen of de kosten iets te drukken. Gebouwen met een groene markering zijn zeer waarschijnlijk financieel haalbaar te transformeren. Wel kan het zijn dat de waarde iets lager uitvalt bij een nauwkeurige haalbaarheidsstudie. De Netto Contante Waarden zijn geen vaste waarden, het zijn gemiddelde waarden bij aangenomen uitgangswaarden voor de invoervariabelen. De waarde van structurele leegstand wordt in dit onderzoek lager geacht dan de door taxateurs in de markt aan leegstand wordt gekoppeld. Om het verschil hiervan duidelijk te maken is voor een aantal gebouwen een tweede berekening gemaakt om de waarde hiervan te vergelijken met de in dit onderzoek aangenomen waarde voor leegstaande gebouwen.

155

In de tabel 39 zijn de NCW weergegeven met 2 verschillende waarderingen van leegstand. Ook is het leegstandspercentage vermeld om hier een conclusie aan te verbinden. NCW1 is de waarde die berekend is met de in dit onderzoek aangenomen waarde voor leegstaand vastgoed, NCW2 is een manier die wordt besproken door Schiltz (2006). Adres Damrak 66 Herengracht 574-576 Leidseplein 23 -35 Weesperstraat 107-121 Nieuwpoortstraat 82 -118 Nachtwachtlaan 20 Ottho Heldringstraat 3 Overschiestraat 55-57 Bijlmerdreef 101 Herikerbergweg 145-179 Hoogoorddreef 11 Karspeldreef 8 Paasheuvelweg 3 Paasheuvelweg 9 Fizeaustraat 2 H.J.E. Wenckebachweg 78 -80 Stadhouderskade 55 Jachthavenweg Van Heenvlietlaan 403 Van Leijenberglaan 221

NCW1 € 2.616.000 € 2.985.000 € 21.130.000 € 4.988.000 € 4.892.000 -€ 8.102.000 € 1.688.000 -€ 13.865.000 € 3.924.000 -€ 14.308.000 € 3.003.000 -€ 2.898.000 -€ 1.142.000 -€ 2.415.000 € 8.985.000 € 4.284.000 € 4.657.000 -€ 20.886.000 € 2.339.000 -€ 3.792.000

NCW2 Verschil Leegstandpercentage € 2.394.000 -€ 222.000 100,0% € 3.890.000 € 905.000 100,0% € 17.674.000 -€ 3.456.000 100,0% € 1.215.000 -€ 3.773.000 81,4% € 1.464.000 -€ 3.428.000 49,7% -€ 12.977.000 -€ 4.875.000 17,7% -€ 1.900.000 -€ 3.588.000 68,2% -€ 15.213.000 -€ 1.348.000 8,0% € 1.594.000 -€ 2.330.000 100,0% -€ 15.616.000 -€ 1.308.000 64,8% € 808.000 -€ 2.195.000 100,0% -€ 4.143.000 -€ 1.245.000 100,0% -€ 3.017.000 -€ 1.875.000 67,5% -€ 9.109.000 -€ 6.694.000 54,7% € 8.682.000 -€ 303.000 100,0% -€ 744.000 -€ 5.028.000 35,5% € 4.573.000 -€ 84.000 100,0% -€ 35.242.000 -€ 14.356.000 34,8% -€ 1.833.000 -€ 4.172.000 45,6% -€ 5.392.000 -€ 1.600.000 100,0%

Tabel 39, Invloed van waardering leegstand

Uit de tabel blijkt dat de NCW van het investeringsscenario “Transformatie” een hogere waarde heeft bij een lagere waardering van het leegstaande vastgoed. Er kan uitgegaan worden van een afname van potentiële gebouwen voor transformatie wanneer de leegstand gewaardeerd wordt zoals beleggers en taxateurs dit in de huidige markt doen. Daarom is er voor gekozen om alleen gebouwen te beoordelen als potentieel haalbaar beoordeeld op de financiële haalbaarheid wanneer het een groene of gele markering heeft. Omdat er bij de berekening van de NCW van de hoogste bouwkosten is uitgegaan zullen er bij nauwkeurige uitvoering van haalbaarheidstudies op objectniveau waarschijnlijk meer gebouwen transformeerbaar zijn, ook bij een hogere waardering van de huidige situatie.

156

5.5 Transformatiepotentie van structurele leegstand Van de 134 gebouwen hebben 67 gebouwen een groene of gele markering. 51 van deze gebouwen kan als onafhankelijke ontwikkeling gerealiseerd worden, 16 gebouwen liggen in zeer monotone gebieden, waarbij gebiedsontwikkeling noodzakelijk is om woningbouw te realiseren. Dit betekent dat 50% van de geschikte gebouwen waarschijnlijk financieel haalbaar te transformeren is. De transformatiepotentie komt voort uit de projectpresentatie. De financieel haalbare projecten zullen worden geprojecteerd op de achtergrondkaart van Amsterdam, daarnaast is er per stadsdeel een conclusie getrokken naar de hoeveelheid transformeerbare m² structurele leegstand. In figuur 29 hieronder staan 2 voorbeelden van de projectpresentatie. In bijlage B15 staat de volledige projectpresentatie.

Aletta Jacobslaan 7 Eigenschappen van het gebouw

Slotervaart NCW gebouw/locatie investeringsscenario’s

- Locatietypering: Kantorenwijk/Woonwijk-oud

1. D € 67.000

- BVO: 7.600 m²

2. A - € 77.000

- VVO: 6.400 m²

3. C - € 317.000

- Leegstand: 2295 m² (35,9%)

4. F - € 869.000

- Huurprijs m² VVO: € 125 - Bouwlagen: 6 - BVO per bouwlaag: 1270 m² - Oppervlakteverandering: Mogelijk, optoppen, aanpuisten & aankoppen - Plintfunctie: Kantoor

A: Consolideren C: Renoveren D: Transformeren F: Sloop en nieuwbouw

Opmerkingen: Gebouw ligt in een gebied met voornamelijk kantoren, aan de andere kamt van de Aletta Jacobslaan ligt een oude woonwijk. Dit maakt woningbouw mogelijk op deze locatie Conclusie t.o.v. transformatie: Dit gebouw is financieel haalbaar te transformeren omdat de NCW positief is en relatief dichtbij de hoogste NCW ligt van het scenario “consolideren”.

Amstelplein 1

Oost-Watergraafsmeer Eigenschappen van het gebouw

NCW gebouw/locatie investeringsscenario’s

- Locatietypering: Kantorenwijk/Woonwijk-nieuw

1. C - € 12.092000

- BVO: 30.700 m²

2. A - € 12.684000

- VVO: 26.095 m²

3. D - € 80.439.000

- Leegstand: 3.145 m² (12,1%)

4. F - € 83.060.000

- Huurprijs m² VVO: € 340 - Bouwlagen: 33 - BVO per bouwlaag: 930 m² - Oppervlakteverandering: niet mogelijk - Plintfunctie: Kantoor

A: Consolideren C: Renoveren D: Transformeren F: Sloop en nieuwbouw

Opmerkingen: Dit gebouw staat in een omgeving met veel kantoren, maar aangrenzend zijn ook woontorens gerealiseerd aan de Amstel en zijn er verschillende voorzieningen in de directe omgeving. Hierdoor is woningbouw op deze locatie goed mogelijk. Conclusie t.o.v. transformatie: Transformatie van dit gebouw is financieel gezien onmogelijk. De waarde van het gebouw is te hoog om het financieel mogelijk te maken.

Figuur 28, Projectpresentatie kantoorgebouwen

157

158

159

5.6 Conclusie Transformeerbaarheid van structurele leegstand In tabel 40 is een samenvatting weergegeven van de transformatiepotentie van de structurele leegstand. Hierbij gaat het alleen om de financiële haalbaarheid van de transformatieprojecten. Over de technische en functionele haalbaarheid zeggen deze aantallen niets. Te zien is dat de verschillen in potentie per stadsdeel behoorlijk zijn. Het centrum en Zuidoost hebben in aantal m² de grootste potentie, met samen ruim 150.000 m² structurele leegstand dat mogelijk getransformeerd kan worden. Daarnaast kan transformatie de structurele leegstand in de stadsdelen Westerpark, Oud-West, de Baarsjes, Geuzenveld/Slotermeer en Oud-Zuid zo goed als oplossen. Stadsdeel A. Centrum B. Westerpoort C. Westerpark D. Oud West G. Zeeburg H. Bos en Lommer J. Baarsjes N. Amsterdam Noord P. Geuzenveld/slotermeer Q. Osdorp R. Slotervaart T. Zuidoost U. Oost/watergraafsmeer V. Oud-zuid W. Zuideramstel Totaal Amsterdam

M² VVO Structurele leegstand 104.989 145.795 2.000 2.576 7.100 77.998 3.021 4.700 14.400 12,600 69.676 203.479 28.590 19.221 83.110 779,255

Aantal gebouwen (structurele leegstand) 28 44 1 1 4 7 2 3 4 5 22 62 12 7 25 227

M² VVO Structurele leegstand potentieel transformeerbaar % transformatiepotentie 80.373 76,6% 0 0,0% 1.700 85,0% 2.190 85,0% 3.400 47,9% 4.330 5,6% 2.856 94,5% 0 0,0% 11.305 78,5% 0 0,0% 7.565 10,9% 71.882 35,3% 12.963 45,3% 13.302 69,2% 9.686 11,7% 221.552 28,4%

Tabel 40, Transformatiepotentie van de structurele leegstand in Amsterdam

Aantal gebouwen (potentieel transformeerbaar) 24 0 1 1 2 1 2 0 3 0 4 15 6 4 4 67

21

In de afbeeldingen 17 tot en met 20 op de volgende pagina’s zijn de gegevens uit tabel 40 in kaart gebracht. Uit afbeelding 17 is af te lezen hoeveel gebouwen per stadsdeel er potentieel te transformeren zijn. In de stadsdelen Amsterdam Noord, Westpoort en Osdorp zijn geen structureel leegstaande gebouwen te transformeren naar woningbouw. In de stadsdelen Zuidoost en het Centrum zijn verreweg de meeste gebouwen potentieel transformeerbaar, respectievelijk 15 en 24. De overige stadsdelen hebben maar enkele gebouwen die financieel haalbaar te transformeren zijn.

21

Bepaald aan de hand van de financiële haalbaarheid, technische en functionele haalbaarheid dient nog te worden onderzocht.

160

afbeelding 17, aantal gebouwen potentieel te transformeren naar woningbouw

In afbeelding 18 is de transformatiepotentie van de structurele leegstand weergegeven in percentages van de totale structurele leegstand per stadsdeel.

afbeelding 18, percentage van structurele leegstand potentieel te transformeren naar woningbouw

161

Hieruit valt af te lezen hoeveel de structurele leegstand per stadsdeel zakt als alle financieel haalbare gebouwen worden getransformeerd. In de stadsdelen Geuzenveld Slotermeer, de Baarsjes, Oud-West, Westerpark en het Centrum is mogelijk tot 75% van de structurele leegstand te transformeren naar woningbouw. Dit betekend dat ruim driekwart van de structurele leegstand kan worden opgelost door transformatie. In de overige stadsdelen zal naast transformatie naar woningbouw ook naar andere functies en oplossingen moeten worden gezocht. In afbeelding 19 is de transformatiepotentie weergegeven in totaal aantal vierkante meters per stadsdeel. Wederom valtop dat de stadsdelen Centrum en Zuidoost de grootste rol spelen. De oppervlakte van de potentieel te transformeren structurele leegstand van deze twee stadsdelen samen bedraagt bijna 70% van het totaal potentieel te transformeren oppervlak in Amsterdam.

afbeelding 19, aantal m² structurele leegstand potentieel te transformeren naar woningbouw

De gebouwen waar deze leegstand zich bevindt hebben een gezamenlijk oppervlak van 381.740 m² BVO. Bij transformatie van dit gehele bestand betekent dit een toevoeging van 350.000 m² tot 400.000 m² BVO voor woningbouw. Deze bandbreedte ontstaat door oppervlakteverandering. Bij een gemiddelde GBO/BVO verhouding van 0,78 (resultaat uit de ex-post analyse) zorgt transformatie voor een toevoeging van 273.000 tot 312.000 m² GBO, dit komt met een gemiddelde grootte van 100 m² per woning neer op 2.730 tot 3.120 woningen. Dit betekent een aanzienlijke bijdrage aan het vergroten van de woningvoorraad van Amsterdam. In afbeelding 20 is per stadsdeel weergegeven hoeveel woningen mogelijk te realiseren zijn door middel van transformatie van de structureel leegstaande gebouwen. Hieruit valt af te lezen dat de grootste woningtoevoeging door middel van transformatie mogelijk is in de de stadsdelen Centrum en Zuidoost. De woningtoevoeging in

162

Zuidoost is alleen mogelijk door middel van gebiedsontwikkeling, in het centrum kunnen de gebouwen onafhankelijk van elkaar worden getransformeerd.

afbeelding 20, aantal woningen potentieel te realiseren in structureel leegstaande gebouwen

Om de locaties goed te overzien, is er ook per stadsdeel een kaart gemaakt met daarop de mogelijk te transformeren objecten. Deze kaarten zijn in de bijlage B16 in te zien. Uit het voorgaande blijkt dat transformatie een grote rol kan spelen bij het oplossen van de structurele leegstand. Daarnaast kan transformatie zorgen voor een grote woningtoevoeging binnen de bestaande bebouwde omgeving, waarbij duurzaam wordt omgesprongen met de bestaande gebouwen.

163

6. Conclusies en aanbevelingen In dit hoofdstuk zijn de conclusies en aanbevelingen voor vervolgonderzoek beschreven. De conclusies zijn per onderwerp opgedeeld, beginnend met opbrengstgeneratoren bij transformatieprojecten, gevolgd door de conclusie op aanbod en vraag van de Amsterdamse woningmarkt, op de structurele leegstand en uiteindelijk op de transformatiepotentie van Amsterdam. De conclusies worden gevolgd door een paragraaf waarin discussiepunten zijn opgenomen, resulterend uit de resultaten die voort zijn gekomen uit dit onderzoek. Deze discussiepunten zorgen uiteindelijk in een aantal aanbevelingen voor verder onderzoek.

Conclusie De Opbrengstgeneratoren Uit dit onderzoek is gebleken dat verschillende variabelen invloed hebben op de opbrengst van transformatieprojecten. De mate waarin deze variabelen invloed hebben verschilt echter aanzienlijk. De variabelen Locatietypering, Oppervlakteverandering en Plintfunctie hebben duidelijk de grootste invloed op de opbrengst en worden daarom aangewezen als de belangrijkste Opbrengstgeneratoren. Bij toekomstige transformatieprojecten wordt geadviseerd om deze variabelen goed uit te zoeken om zo een maximale opbrengst te creëren, wat uiteindelijk invloed heeft op de financiële haalbaarheid van transformatieprojecten. Naast de drie belangrijke opbrengstgeneratoren zijn er nog enkele variabelen die in mindere mate invloed hebben op de opbrengst, dit zijn; het Sociale imago van de locatie, de wijze van Horizontale ontsluiting, de Buitenruimte, het Uitzicht, de Inkijk, de Bezonning, het Parkeren, de Omvang van het project en het Bouwjaar van het oorspronkelijke gebouw. Op een aantal variabelen bestaat enige sturingsruimte. Tijdens haalbaarheidstudies zal per variabele bepaald moeten welke combinatie de hoogste residuele waarde heeft.

De woningmarkt van Amsterdam De woningvoorraad van Amsterdam groeit, maar doordat de woningvraag de groei van de woningvoorraad overtreft ontstaat er een steeds groter wordend tekort aan woningen. De grootste vraag bestaat naar 3-kamer woningen tussen de 80 en 120 m² GBO, hierbij is buitenruimte een vereiste. Opmerkelijk is de grote vraag naar grote woningen van 180 m² of groter. De potentiële opbrengsten lopen behoorlijk uiteen over de verschillende stadsdelen. Hierbij zijn de hoogste opbrengsten mogelijk in Oud-Zuid en het Centrum. De stadsdelen Amsterdam-Noord, Slotervaart, Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp en Zuidoost hebben relatief de laagste opbrengst per m² GBO.

164

Ruimte voor transformatie is door de beleidsplannen van de gemeente, waarin wordt gestuurd op een enorme toevoeging van woningen binnen de bestaande grenzen van de stad en in het bijzonder meer diversiteit in aanbod. Transformatie kan zorgen voor meer diversiteit en heeft hierdoor extra kansen. Vooral binnen de bestaande stadsgrenzen is de vraag naar appartementen het grootst. Aangezien de meeste woningen in transformatieprojecten appartementen betreft, ontstaan hierdoor grote kansen voor transformatie van kantoorgebouwen in Amsterdam. De komende jaren zullen er weinig appartementen in de bestaand bebouwde omgeving binnen Amsterdam bij worden gebouwd in de nieuwbouwsector, deze liggen voornamelijk op uitbreidingslocaties. Hierdoor zal de vraag naar appartementen in de bestaande stad blijven groeien.

De Structurele leegstand De structurele leegstand in Amsterdam bedraagt eind 2007, 780.000 m² VVO22. Dit is ongeveer 60% van de totale leegstand en 12% van de totale kantorenvoorraad van Amsterdam. De verschillen in leegstaand worden bepaald door de verschillende karakters van de stadsdelen. De stadsdelen Centrum, Zuidoost, Westpoort en Zuideramstel hebben verreweg de grootste oppervlakte kantoorfunctie. De grootste leegstand bevindt zich in de stadsdelen Amsterdam Zuidoost, Westpoort en het Centrum. Dit zijn de gebieden waar de gemeente zich op zou moeten focussen. Deze leegstand zal zelfs bij een aantrekkende economie niet opgelost worden.

De Transformatiepotentie van leegstand in Amsterdam Na het scannen van de structurele leegstand van Amsterdam op de geschiktheid en financiële haalbaarheid voor transformatie naar woningbouw, is gebleken dat ruim een kwart van de structureel leegstaande gebouwen hiervoor in aanmerking komt. Dit betekent dat de structurele leegstand mogelijk kan zakken van 12% naar 8%, een aanzienlijke afname (van 779.000 m² naar 557.448 m²). Zoals verwacht is transformatie niet dé oplossing voor de structurele leegstand, maar kan dus zeker een grote rol spelen. De transformatie van kantoorgebouwen kan een toevoeging betekenen van ongeveer 3.000 woningen aan de bestaande voorraad. Daarnaast kan transformatie in Amsterdam bijdragen aan een betere dynamiek en diversiteit op de woningmarkt, de druk te verlichten door het aanbod te vergoten.

Transformatie, een noodzakelijke mogelijkheid! Met de resultaten van dit onderzoek hoop ik een bijdrage te leveren aan de kennis en glansrijke toekomst van transformatieprojecten. Transformatie verdient een grotere rol!

22

Dit is het totaal aantal m² structurele leegstand waarvan het beginjaar bekend is. 165

Discussie Naar aanleiding van de resultaten ontstaan er verschillende discussiepunten. Het eerste punt zijn de opbrengstgeneratoren. In veel van de gevallen zullen de extra opbrengsten gecreëerd uit bouwkundige aanpassingen zoals het veranderen van de oppervlakte en het realiseren van een plintfunctie ook extra kosten teweeg brengen. Omdat dit onderzoek daar niet specifiek op in is gegaan, maar een er een aanname is gedaan voor extra bouwkosten bij het toepassen van één van de opbrengstgeneratoren zal er bij gebruik van de resultaten van dit onderzoek bij transformatieprocessen altijd rekening gehouden moeten worden met een bandbreedte voor de extra bouwkosten. -

Stijgen bouwkosten evenredig mee met stijgende opbrengsten door aanpassingen aan opbrengstgeneratoren?

Het tweede punt van discussie is de woningvraag Om een gezonde woningmarkt te creëren zal het aanbod beter op de vraag moeten aansluiten. Maar hoe groot de vraag precies is, is vrij onduidelijk. Op dit moment is duidelijk dat de vraag groot is in bepaalde stadsdelen maar in andere juist een overschot bestaat. Dit overschot ontstaat door een te kleine diversiteit in woningaanbod. Doorschuiven wordt lastig door de krapte op andere woningmarktsegmenten. Door inschrijfgegevens van makelaars (koop en huur) en woningnet te koppelen kan wellicht een nauwkeurig beeld worden gecreëerd van de precieze woningvraag. Door combinatie hiervan met demografische ontwikkelingen kan de toekomstige behoefte worden bepaald. -

Wat is de huidige woningvraag per stadsdeel, naar woningmarktsegment en aantallen?

Het derde punt van discussie is de voor transformatie geschikte leegstand In dit onderzoek is alleen de huidige structurele leegstand van Amsterdam onderzocht. In de toekomst zullen er zeer waarschijnlijk nieuwe gevallen bijkomen. Wat zijn nou de typische gevallen die geschikt zijn voor transformatie, en kan hier niet op ingespeeld worden, door tijdens ontwikkeling van kantoorgebouwen al rekening te houden met eventuele transformatie door een veranderende vraag naar functies op locaties? -

Wat zijn eigenschappen van structurele leegstand, en wat maakt leegstaande gebouwen geschikt voor transformatie?

166

Daarnaast zijn er nog vele andere steden en gebieden waar structurele leegstand een groot probleem is, zoals Gouda, de Haarlemmermeer, Ede, Schiedam en vele anderen. De resultaten van het eerste deel van dit onderzoek zijn evengoed bruikbaar voor het uitvoeren van het tweede deel van dit onderzoek op andere locaties met veel structurele leegstand. -

Welke steden en gebieden kampen met grote oppervlakten structurele leegstand en wat is de transformatiepotentie hiervan?

Het vierde en laatste punt is de leegstand op zich. Leegstand doet zich overal voor, op monotone locaties zoals Amsterdam Zuidoost maar ook in multifunctionele gebieden zoals het centrum. Wat is de precieze reden hierachter? Is de oorzaak verbonden aan de vraag of het aanbod? Leegstand is in absolute zin het grootst op de monotone locaties. De mate van mono-functionaliteit van het gebied kan invloed hebben op de structurele leegstand. Heeft het in geval van monotone locaties zoals Amsterdam Zuidoost en Westpoort enig nut om functies toe te voegen, om zo leegstandspercentage te laten zakken? De hoge nieuwbouwcijfers uit 2000 en de huidige nieuwbouwplannen zullen indirect leiden tot leegstand, disfunctioneren en onderbezetten van de totale gebouwenvoorraad (Soeter & Muller, 2008). Om leegstand in de toekomst minder grote proporties te laten aannemen, moet de gemeente minder nieuwbouwgrond uitgeven voor de bouw van kantoorgebouwen. Bij een groeiende vraag wordt op deze manier leegstaande kantoorruimte eerder opgenomen. Daarnaast stijgen de grondprijzen op locaties die erg in trek zijn waardoor het aantrekkelijker wordt om kantoorgebouwen te herontwikkelen. De gemeente moet hierbij ruimte geven voor verhogen van de maximale FSI. -

Heeft veroudering van monotone locaties invloed op de structurele leegstand en wat zijn in dit geval mogelijkheden om de structurele leegstand terug te dringen?

-

Hebben monofunctionele kantoorlocaties nog een toekomst?

167

Aanbevelingen Uit de discussiepunten komen enkele aanbevelingen naar voren voor verder onderzoek. Deze aanbevelingen zijn tot onderzoeksvragen gevormd om zo een aanzet te vormen voor verder onderzoek. -

Stijgen bouwkosten evenredig mee met stijgende opbrengsten door aanpassingen aan opbrengstgeneratoren? Het aanpassen van de opbrengstgeneratoren om de opbrengst te verhogen heeft alleen zin als de kosten minder dan evenredig meestijgen.

-

Wat is de huidige woningvraag per stadsdeel, naar woningmarktsegment en aantallen? Om het aanbod zo goed mogelijk te laten aansluiten op de vraag moet deze eerst goed in beeld gebracht worden. Hiervoor kan een systeem ontwikkeld worden waar bijvoorbeeld online de woningvraag op gepubliceerd wordt, door het combineren van gegevens van woningzoekenden op een bepaald tijdstip. De woningzoekenden geven aan waarna ze op zoek zijn en welk budget ze hebben. Het totaal hiervan kan gekoppeld worden met het aanbod en de resultante hiervan is de woningtekort. Hierbij dient wel de demografische ontwikkeling te worden meegenomen omdat dit de bovenliggende vraag prognoses aan kan geven voor de toekomst. Dit is belangrijk omdat woningontwikkeling en de planning die daarbij komt kijken om meerder jaren voorbereiding vraagt, voordat het gerealiseerd is.

-

Wat zijn eigenschappen van structurele leegstand, en wat maakt leegstaande gebouwen geschikt voor transformatie? Onderzoek naar eigenschappen voor transformatiegeschikte gebouwen kan zorgen voor flexibele bouwmethoden voor de toekomstige kantoorgebouwen. Bij een veranderende vraag kunnen deze efficiënt en met minimale investeringen worden aangepast voor een woonfunctie.

-

Welke steden en gebieden kampen met grote oppervlakten structurele leegstand en wat is de transformatiepotentie hiervan? Naar voorbeeld van dit onderzoek kan de transformatiepotentie van andere steden en gebieden onderzocht worden.

-

Hebben monofunctionele kantoorlocaties nog een toekomst? Het feit dat veel monofunctionele kantoorlocaties na een bepaalde tijd (veroudering), hoge leegstandspercentages hebben kan verschillende oorzaken hebben. Het punt blijft dat dit ongewenst is. Daarom heeft het zeker nut om de oorzaken te achterhalen van de leegstand in deze gebieden.

168

169

Afkortingen AUK

Algemene Uitvoeringskosten

BAR

Bruto Aanvangs Rendement

BVO

Bruto Vloer Oppervlak

BWT

Bouw – en Woningtoezicht

CBS

Centraal Bureau voor de Statistiek

CPB

Centraal Plan Bureau

DBA

Dienst

FSI

Floor Space Index (aantal m² BVO / oppervlakte van het gebied)

DCF

Discounted Cash Flow

DNB

De Nederlanse Bank

DW

Dienst Wonen (Amsterdam)

DTZ

Debenham, Thouard, Zadelhoff

GBO

Gebruiksoppervlak

GVI

`

Geo En Vastgoed Informatie (Amsterdam

IRR

Internal Rate of Return

NCW

Netto Contante Waarde

NEN

Nederlands Normalisatie-instituut

NVO

Nuttig Vloer Oppervlak

O+S

Onderzoek en Statistiek (Amsterdam)

RE&H

Real Estate & Housing

ROI

Return on Investment

SBR

Stichting Bouw Research

VROM

Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu

VVO

Verhuurbaar Vloer Oppervlak

WEC

Woning Expertise Commissie

WRO

Wet op de Ruimtelijke Ordening

170

Bijlagen B1 – Conjunctuurklok, december 2007 (Probleemanalyse) B2 – Casestudy, projectgegevens (ex-post) B3 – Casestudy, Locatie- en gebouweigenschappen (ex-post) B4 – Casestudy, Berekeningen opbrengst en kosten (ex-post) B5 – Cross-case matrix stap 1 (ex-post) B6 – Cijfers woningvoorraad Amsterdam, stadsdelen (ex-ante) B7 – Buurtcombinaties Amsterdam (ex-ante) B8 – Opbrengst Woningen Amsterdam (ex-ante) B9 – Structureel leegstaande gebouwen Amsterdam (ex-ante) B10 – Potentieel te transformeren gebouwen (ex-ante) B11 – NCW berekeningen investeringsscenario’s per gebouw (ex-ante) B12 – Vloeroppervlak per functie Amsterdam (ex-ante) B13 – Jaargrafieken luchtkwaliteit Amsterdam (ex-ante) B14 – Resultaten NCW berekeningen (ex-ante) B15 – Projectpresentaties (ex-ante) B16 – Transformatiekaarten Amsterdamse stadsdelen (ex-ante)

171

Literatuurlijst Baarda, D.B., M.P.M. de Goede (2006) Basisboek methoden en technieken: Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van onderzoek. Groningen: Stenfert Kroese Beers, B.J. van (2004) Herbestemming industrieel erfgoed: Nieuw Licht in Eindhoven, Delft Bijleveld, S.W. (2007), INKOS: Instrument voor Kosten en Opbrengsten Simulatie in: Voordt, D.J.M., van der, Geraets, R.P., Remøy, H. & Oudijk, C. (2007), Transformatie van kantoorgebouwen.: Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, 010, Rotterdam. Brounen, D. & Neuteboom, P. (2007) Vergrijzing en de woningmarkt, WEC, Rotterdam School of Management. Christiaans, H.H.C.M., Fraaij, A.L.A., Graaf, E. de, Hendriks, Ch.F. (2004), Methodologie van technischwetenschappelijk onderzoek, Lemma, Utrecht Dienst Wonen Amsterdam (2004), Programma Stedelijke Vernieuwing, periode 2005-2009, Amsterdam Dienst Wonen Amsterdam (2005), Amsterdamse koopwoningen voor gevarieerde markt, Amsterdam Dienst Wonen Amsterdam (2005), Wonen in Amsterdam, deel 1: Stand van zaken Dienst Wonen Amsterdam (2005), Wonen in Amsterdam, deel 3: Leefbaarheid DTZ (2006), Cijfers in perspectief, (de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed), Utrecht DTZ (2007), Factsheet kantorenmarkt Nederland. Utrecht. DTZ (2008), Huurwoningen gevraagd, de Nederlandse markt voor woningbeleggingen, Amsterdam, DTZ Research Dynamis (2007), Sprekende Cijfers, Woningmarkten deel 1, Amersfoort Ezekiel, M. (1938), The cobweb theorem, in: The quarterly journal of economics, deel 52, pag. 255-280, Cambridge Fakton (2001), Waardering van Panden bij erfpacht, 12 maart, Rotterdam Gelinck, S. (2006), Nieuwe kansen voor kantoren, Rotterdam: Stichting Bouwresearch. Gelinck, S. (2007), Financiele haalbaarheid, in: Voordt, D.J.M., van der, Geraets, R.P., Remøy, H. & Oudijk, C. (2007), Transformatie van kantoorgebouwen.:

Thema’s,

actoren,

instrumenten

en

projecten, 010, Rotterdam. Geraedts, R.P., Voordt, D.J.M. van der (2007), Transformatiepotentiemeter, in: Voordt, D.J.M., van der, Geraets, R.P., Remøy, H. & Oudijk, C. (2007), Transformatie van kantoorgebouwen.: Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, 010, Rotterdam Gerritse, C. (2005), Kosten - kwaliteitsturing in de vroege fasen van het huisvestingsproces, DUP, Delft Gool, van, P., Jager, P., Weisz, R.M. (2007), Onroerend goed als belegging, Stenfert Kroese, Groningen. Hermans, M. (2004), Herbestemmen van kantoren naar woningen: stand van zaken en aanbevelingen voor proefprojecten., SEV, Rotterdam. Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R.P. (2004), Herbestemmingswijzer, herbestemming van bestaand vastgoed, TU Delft, Publcatiebureau Bouwkunde.

172

Hobma, F. & Weijenberg, M. van de (2007), Fiscale en juridische aspecten, in: Voordt, D.J.M., van der, Geraets,

R.P., Remøy, H. & Oudijk, C. (2007), Transformatie van kantoorgebouwen: Thema’s,

actoren, instrumenten en projecten, 010, Rotterdam. Jellema 10 (2002), Ontwerpen, Thieme Meulenhoff, Utrecht Jong, A., de, Pothuis, J.W. (2003), Bouwbesluit, Sdu, Den Haag Kantorenmonitor (2008), Regio Amsterdam 2008, Amsterdam Keeris, W.G. (2007), Gelaagdheid in leegstand, in: Voordt, D.J.M., van der, Geraets,

R.P.,

Remøy,

H. & Oudijk, C. (2007), Transformatie van kantoorgebouwen.: Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, 010, Rotterdam. Miles, M.B., Hubberman, A.M. (1994), Qualitive Data Analysis, SAGE, Londen Ministerie van VROM (2006), Wonen op de zaak, Den Haag. Ministerie van VROM (2007), Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico, Den Haag NVB (2007), Thermometer Koopwoningen, NVB, Voorburg. ReUrbA (2000), Transformatieprincipes, Provincie Zuid Holland, Den Haag Shrieken, B.J. (2007), Geloof in transformatie… of toch de kogel door de kerk? in: Voordt, D.J.M., van der, Geraets, R.P., Remøy, H. & Oudijk, C. (2007), Transformatie van kantoorgebouwen.: Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, 010, Rotterdam. SenterNovem

(2007),

Herbestemming

van

gebouwen,

in:

infloblad

SenterNovem,

http://duurzaambouwen.senternovem.nl/infobladen/herbestemming_van_gebouwen/print/,13 juli Soeter, J.P., Keeris, W.F. (2008), Spatial investment allocation, voor ERES congres, Krakau, 17-21 juni Soeter, J.P., Koppels, P.W. (2008), The shakeout of the office market, nog niet gepubliceerd artikel voor ERES congres, Krakau, 17-21 juni Soeter, J.P., Muller, R.G. (2008), Recycle, Stop de leegstandsmachine!, in: Boss Magazine, RE&H, TU Delft Vermeulen, M. (2007), Gewoon optoppen, dat lege kantoor, in: De Volkskrant, 22-3, p. 2 Voordt, D.J.M., van der, Geraets, R.P., Remøy, H. & Oudijk, C. (2007), Transformatie van kantoorgebouwen: Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, 010, Rotterdam Vos, H. (2006), Vaak kan het wel, in: Cobouw totaal, nr. 16, 4-9, Transformatie, p. 10. VROM-raad (2007), Tijd voor keuzes; Perspectief op de woningmarkt in balans, OBT, Den Haag. Wet milieubeheer (1979), milieukwaliteitseisen, art 5.2 wetswijziging 2007, voorschrift 2.1 Wet op Geluidshinder (1979), art 40-110 Wet Rampen en zware ongevallen (1985), art 1-28 Witte, A.R. (2001), Het woonkantoor, ontwikkeling van transformatiegeschikte kantoren, Delft juni Zeeland, H. van (2007), Transformeren volgens het bouwbesluit, in: Voordt, D.J.M., van der, Geraets, R.P., Remøy, H. & Oudijk, C. (2007), Transformatie van kantoorgebouwen.: Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, 010, Rotterdam

173

Afstudeeronderzoeken Boer, K.J. (2004), Tijdelijke transformatie van kantoren naar woningen, afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft. Fikse, R., (2008), Transformatietools Uncovered, Een zoektocht naar de toepassingsmogelijkheden van de transformatie-instrumenten, Afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft Hek, M., (2003), Transformatie door gedeelde ruimte, afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft. Huizinga, J. T., (2006), Leegstand op kantorenlocaties, Afstudeerscriptie MRE, Amsterdam School of Real Estate. Jongeling, N. (2006), Transformatiepotentie van Rabobank kantoren, afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft. Langen, E., (2002), Het aanvangsrendement, Afstudeerscriptie Faculteit economische wetenschappen en econometrie, Universiteit van Amsterdam / SBV School of Real Estate Mackay, R., (2008), Bouwkosten van transformatieprojecten, modelmatig inzicht in kostengeneratoren, afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft. Magielsen, J. (2004), Transformeren: interessant voor beleggers?, afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft. Pang, K., (2006), Nieuwe woningen in een oud kantoor, afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft. Schiltz, S., (2006), Valuation of Vacant Properties, MSRE Master Thesis, Amsterdam Sprackel, E.J.A., (2006), Daté-kantoren passé, transformatiemogelijkheden van leegstaande kantoren, afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft. Vlist, N. van der, (2004), Geloofwaardige Transformatie, afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft. Vrij, N.,(2004), Transformatiepotentie: meten is weten, afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft.

174

Websites

www.abt.eu/hergebruik/

d.d. 28-11-2007

www.allesovermartkonderzoek.nl

d.d. 02-01-2008

www.bouwbesluit-online.nl

d.d. 18-11-2007

www.cbs.nl

d.d. 15-09-2007, d.d. 07-10-2007, d.d. 25-10-2007

www.cpb.nl

d.d. 19-12-2007

www.dtz.nl

d.d. 18-09-2007, d.d. 18-10-2007

www.esri.com/software/arcgis/

d.d. 21-04-2008

www.iig.nl

d.d. 21-02-2008

www.intermediair.nl

d.d. 05-11-2007

www.kadaster.nl

d.d. 18-10-2007, d.d. 17-12-2007

www.kantorenmonitor.nl

d.d. 15-5-2008

www.minfin.nl

d.d. 11-5-2008

www.nfcindex.nl

d.d. 10-09-2008

www.rozindex.nl

d.d. 22-11-2007

www.sbr.nl

d.d. 05-11-2007

www.senternovem.nl

d.d. 25-09-2007

www.stogo.nl

d.d. 15-08-2008

www.vastgoedmonitor.nl

d.d. 25-11-2007

www.vrom.nl

d.d.11-09-2007, d.d. 18-09-2007, 13-11-2007

www.woneninkantoren.nl

d.d. 18-09-2007, d.d. 22-10-2007

175

De Amsterdamse transformatiemarkt. Afstudeerlaboratorium REM-lab, Corporate and Public Real Estate Management

Recommend Documents