Corporate Real Estate Management t.b.v. de huisvesting van Thebe Thuiszorgorganisatie in Midden Brabant

Corporate Real Estate Management t.b.v. de huisvesting van Thebe Thuiszorgorganisatie in Midden Brabant

Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde Begeleiders: De heer drs. R.E.F.A. Crassee MRE FRICS De heer J. Kok Auteur: Ing. E.J.A. de Rijck Tilburg 2 juli 2002.

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van 'îhebe

Masterproof S .R.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Inhoud

Pagina

Geraadpleegde literatuur en informatiebronnen Interviews Samenvatting en conclusies Hoofdstuk

Omschrijving 1

Inleiding

1.1 1.2 l .3

Doel aanleiding leeswijzer

Onderzoeksopzet 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

onderzoeksvragen, methoden en beoogd resultaat probleemsignalering?achtergronden en definities probleemstelling doelstelling afbakening

Effectiviteit van huisvesting op tactisch niveau 3.1 3.2 3.3

inleiding de kwalitatieve performance van huisvesting de bedrijfseconomische performance van huisvesting

Effectiviteit door integrale strategievorming De efficiëntie van de huisvesting 5.1 5.2 5.3

inleiding doelmatigheidsprikkels flexibiliteit

Beslissingsondersteunend model 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7

omschrijving van het beslissingsondersteunend model Randvoorwaarden Raad van Bestuur kwalitatieve vraag van de werkmaatschappijen kwantitatieve vraag van de werkmaatschappijen Flexibiliteit op organisatieniveau bedrijfseconomische performance financiële gevolgen van de huisvestingsscenario's

Strategisch advies 7.1 7.2 7.3

optimalisering van de huisvestingsvoorraad formulering van het besluitvormingskader Conclusies en aanbevelingen

Bijlagen in een apart bijlagenboekje, o.a. Achtergrondgegevens en spreadsheets en invullijsten t.b.v. de huisvesting van Thebe Verklarende woordenlijst

Ma\terprool S H V Ing k J A de Rilck

Strategisch advics t b.v. de Iiu~svestingvail 'lhebe

GERAADPLEEGDE LITERATUUR EN INFORMATIEBRONNEN GESPREKKEN, INTERVIEWS Naast de normale essentials en further reading die bij de SBV opleiding worden opgegeven nog diverse nadere literat~iurstudiesgedaan uit boeken en artikelen over Corporate Real Estate. Onroerend goed afstemmen op bedri,jfsstrategieartikel in Vastgoedmarkt juni 1997 van Drs. P.P.G. Meulenberg RA MRE en Drs. A.A. de Waal MBA Van Bouwdienst tot sturend instrument voor managers artikel in Vtistgoedmarkt juni 1997 van Ir. P.J.M.M. Krurnm. Corporate Real Estate management verandert, artikel in Real Estate magazine september 1998 van Drs. R.E.F.A. Crassee MRE FRICS Corporate Real Estate in europa deel I. artikel in SerVicE Magazine, april 1999 van Ir. A. van Eldonk De rol van de meeriarenonderhoudsprognose in het vastgoedbeheer, artikel in SerVicE Magazine, juni 1999 van Ir. M.G. Pon.jee Corporate Real Estate in europa deel 11, artikel in SerVicE Magazine?juli 1999 van Ir. -4.van Eldonk Corporate Real Estate management: a state of the art in VOGON journaal, oktober 1995 van G. Dewulf, P. Krumm. H de Jonge The impact of evolving structures on managing corporate real estate in Journal of corporate real estate Vol. 2, no. l , 1999 van G. Dewulf, P. Krumm?H de Jonge De waarde van ondernemingsvastgoed, artikel in BOSS Magazine, mei 1998 van Ir. P.J.M.M. Krumm. Zelf doen of uitbesteden: de meerwaarde van vastgoed voor de onderneming, artikel in Real estate Thema, van Ir. P. Krumm en Ir. Drs. R.A. Storms. Vastgoedafdeling hoort dicht bij het vuur, artikel in Vastgoedmarkt, december 1999 van Dr. Ir. P. Krumm Bedrijfsonroerend goed in dienst van organisatie en resultaat: Corporate Real Estate bij PTT Post?P D 0 scriptie van 1996 van P.J.G. Savelberg. Corporate Real Estate Management: meer dan ruimte voor de rijksoverheid, boek van het ministerie van VROM uitgave 1998. Taxatieleer Onroerende zaken, G.G.M. ten Have uitgave 1995. Strategisch Management, H.J. van der Lee, J. Moed, M.J.B.L. Dierckxsens, uitgave 1988. Rendementsoptimalisatie door dynamisch vastgoedmanagement, A. van Driel, uitgave 1998. The European Office, Office design and national context, J. van Meel, uitgave 2000 Automatisering, productiviteit en kwaliteit van kantoorarbeid, A. Wentink, H. Zanders, uitgave 1988. Real Estate development, principles and proces, M.E. Miles, G. Berens, M.A. Weiss, uitgave 1999 Van eiland - ondersteuning naar regionale facilitaire samenwerking, afst~ideerscriptieF Voss, 1996 Kostennota Kruiswerk, E. de Rijck, 1993 Corporate Real Estate Management in multinational corporations van Ir. P.J.M.M. Krumm uitgave 1999. Corporate Real Estate management binnen gemeentelijke organisaties; professioneel beheer in een dynamische publieke omgeving van P. van der Schaaf, uitgave 1996. Eindrapport onderzoek flexibilisering werkplekken, J. Verdonk, 2001 De manager als bouwheer. P.P. Kohnstamm, L.J. Regterschot, uitgave 1994 Successfi~lCorporale Real Estate Strategies, G. Dewulf. P. Krumm, H de Jonge, uitgave 2000 Het managen van vastgoed binnen een publiek organisatie, G. Dewulf, A. den Heijer, L,. de Puy, P. van der Schaaf, uitgave 1999. artikel wonen en zorg, in uitgave Ruimtelijke investeringen. maar 2001 waardebepaling vastgoed, enkele actuele ontwikkelingen, L.B. Uittenbogaard. G.A. Vos, uitgave 1996 kwaliteitsmanagement en organisatieontwikkeling, A. Wentink. uitgave 1999 het nationaal kantorenmarktonderzoek. Twijnstra en Gudde. uitgave 2001 Sociaal Economische Verkenning voor Noord Brabant, uitgave Etin, 2001 Thebe visie en Thebe Nieuws, maanduitgaven van Thebe. Thebe in de tijd, Meerjarenbeleidplan van Thebe Woon - en Zorgservice coöperatie IJ.A. 2000-2002. Vastgoedbeheer Lexicon, begrippen, omschrijving. toelichting Prof. Ir. W.G. Keeris Internetsite w WW. thebe.nl Internetsite ~ ~ w w . s t ~ ~ t l í ~ i ~ . c h s . n l

Masterproof S .H.V. Ing. E.J.A. de Rijck

-

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting vun 'îhebe

Locatie en vestigingsplaats factoren onderzocht o.a. door verzamellijst in te vullen m.b.v. administratie van Thebe en actuele situatie van de gebouwen nagegaan o.a. Onderhoudsplanningen Gebo~iwbestanden Ligging Foto's gemaakt van de huidige gebouwen Bezettingsgraad Activiteitenprogramma Financiële aspecten Real Estate normen voor kantoor - en bedrijfsgebouwen verzameld en onderzocht van o a. De Stichting Real Estate Norm Nederland; Arbeidsinspectie P- blad 187, Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid; Ken Quick scan t.b v. vastleggen kwaliteitsaspecten huisvesting

-

Diverse gesprekken gehad met de heer J. Kok, hoofd algemene zaken van Thebe. nu Thebe Services en mqn externe scriptiebegeleider buiten de SBV. en een en ander met hem besproken m.b.t. tot visie. strategie en beleid van Thebe op het gebied van faciliteren van huisvesting. Gesprek gehad met de heer F van Aalst, planoloog en onderzoeker bij Etin en een en ander met hem besproken m.b.t. sociaal economische en demografische ontwikkelingen in Noord Brabant. Interview met mevrouw L. Sweep manager Thebe Thuiszorg Midden Brabant West en Zuidoost en een en ander met haar besproken m.b.t. beleidsdoelen, strategie, uitvoering activiteitenplan, werkmethodes, bezetting van huisvesting. Interview met de heer K.M. van Hoeckel, algemeen directeur van Thebe en lid van Raad van Bestuur en een en ander met hem besproken m.b.t. Beleidsplan van Thebe, imago, frontoffice, backoffice, bezettingsgraad gebouwen en kosten gebouwen. Interview met de heer J. Moor, coördinator Jeugdgezondheidszorg en een en ander met hem besproken m.b.t. activiteitenplanning Jeugdgezondheidszorg en Consultatiebureaus, bezettingsgraad, kosten, toekomstige ontwikkelingen, etc. Op advies van J. Moor en J. Kok nadere literatuur bestudeert o.a.

-

Beleidsnotitie positionering jeugdgezondheidszorg, Mw. M. Vliegenth'ut, staatssecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. Thebe in de toekomst, Beleidsplan 2002-2004 accommodatieplan 2002 nadere ontwikkeling huisvestingsbeleid

Ma\terprooi S B V Ing F I A de Rilck

Strategisch advies t.b.v. de huis~e\tingvan Thebe

SAMENVATTING Inleiding De actuele maatschappelijke ontwikkelingen veroorzaken heftige reacties en een toenemende dynamiek binnen organisaties. Demografische, economische, maatschappelijke, technologische en politieke ontwikkelingen zorgen voor snelle opeenvolgende wijzigingen van beleidsplannen, veel innovaties en moeizame implementaties in het primaire proces. Het primaire proces is zeer dynamisch. Organisaties beseffen meer en meer, dat deze ontwikkelingen ingrijpende gevolgen hebben voor de huisvesting die in het algemeen als statisch wordt beschouwd. Dit besef heeft een professionalisering van huisvestingsactiviteiten tot gevolg. Concreet komt het er op neer dat hiiisvesting niet langer gezien wordt als een noodzakelijk kwaad of een kostenpost, maar meer als het vijfde strategisch bedrijfsmiddel, dat een bijdrage kan leveren aan het primaire proces en aan de resultaten van de organisatie. Op het raakvlak van vastgoed en organisatie opereert onder invloed van ontwikkelingen in de werkomgeving, het C:orporate Real Estate Management (CREM): CREM is het vakgebied dat zich bezig houdt met het aankopen, plannen, beheren en afstoten van ondernerningsvastgoed met als doel een bijdrage te leveren aan het algemene resultaat vsn de onderneming. (Peter Krumm, BOSS magazine, mei 1998) Binnen een thuiszorgorganisatie heeft de CRE -manager te maken met drie belangengroeperingen. die tegengestelde belangen kunnen hebben. Ten eerste is er de Raad van Bestuur, dat met de huisvesting van de eigen organisatie bepaalde sociaal-economische en zorginhoudelijke doelstellingen wil realiseren. Ten tweede zijn er de gebruikers van het vastgoed, de verschillende werkmaatschappijen binnen de organisatie. Zij hebben behoefte aan adequate huisvesting, die een zo optimaal mogelijke bijdrage levert aan het primaire proces. En tenslotte is er de dienst algemene zaken (Thebe Services), die de kosten van huisvesting zo veel mogelijk wil beperken. CRE management is een ingewikkelde materie met name het werken in netwerkverbanden met vele partijen en hun diversiteit aan belangen, binnen een privaat - publieke omgeving maken CREM tamelijk complex. De mate van professionaliteit van een CRE afdeling bepaalt de positie, die de afdeling binnen dit complexe spanningsveld in neemt en de mate waarin een CRE afdeling in staat is om op een efficiënte en effectieve wijze aan de diverse belangen de nodige aandacht te geven die daarvoor noodzakelijk kan worden geacht (Het managen van vastgoed binnen een publieke organisatie van G. Dewulf, A den Heijer e.a. 1999). Uit het voorgaande blijkt dat het beheer van vastgoed binnen een organisatie in de gezondheidszorg een complexe materie is, die vraagt om een professionele aanpak. Maar uit de analyse van het werkveld van Thebe Services is gebleken, dat in deze organisatie nog onvoldoende sprake is van een systematische benadering of een pro -actieve opstelling ten aanzien van het beheer van vastgoed. Dit gebrek aan professionaliteit, komt in veel organisatie in de gezondheidszorg voor. De decentralisatie vxn overheidstaken naar de gezondheidszorg brengt echter een toenemende dynamiek binnen de organisaties en een toename van de vermogenswaarde van vastgoed met zich mee. Tegelijkertijd daalt de financiële bijdrage uit de AWBZ. Thebe Services (de vastgoedbeheerder) beseft dat ze zich professioneler op moet stellen. Thebe is een "lerende organisatie" op het gebied van Corporate Real Estate en de mate waarin zij professioneel omgaat met de huisvesting geeft een indicatie van het competentieniveau op de schaal van de veel gehanteerde "Joroff -ladderM.Essentieel in deze ontwikkeling op de CREladder is dat men de kennis en ervaringen die men opgedaan heeft in eerdere niveaus mee neemt naar de hoger niveaus. Het competentieniveau waarop de CRE- afdeling (de trede van de ladder) zich bevindt wordt bepaald door de mate waarin men in staat is om de eerder opgedane kennis en ervaring te gebruiken bij het beheer van onroerend goed en is dus een maat voor de professionalisering van een CRE- afdeling. De ontwikkeling van een CRE- afdeling valt of staat dus bij de aanwezigheid van de juiste informatie en de kennis om deze informatie te beheersen. Dit houdt uiteindelijk een vergaande integratie in van alle voorgaande Joroff -treden inet het oog op de veranderende organisatie op de markt, op de financiën en op de identiteit van de org'misatie. Probleemstelling De probleemstelling van dit onderzoek luidt daarom:

Hor kun Thebr binnen het spanning,,veltl, dat ontstaat door tlr verschillendr hr1angt.n ian eiget1arc.n en gebruikers van cle huisve.\tlng, huur h~~~,~v~.rtingsi.~io~'ruad op ren proje,\sionelt. wijze optimaliseren' Een vastgoedtoorraad wordt optimaal verondersteld, als binnen een bepaalde beschouwingperiode sprake is van een zo gunstig mogelijke verhouding tussen de effectiviteit en de efficientie van huisvesting enerzijds en de kosten, die daarmee gemoeid zijn, anderzilds

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Kijck

Strategi\ch advies t b.v de huis\e\tirig van ïhebe

Effectiviteit van huisvesting Effectiviteit heeft betrekking op de doeltreffendheid van de huisvesting. Het gaat om de juiste dingen doen! Binnen een thuiszorgorganisatie zijn meerdere doelen te onderscheiden, die verband houden met de verschillende belangengroeperingen: politieke doelen, maatschappelijke doelen, zorginhoudelijke doelen, gebruiksdoelen (allen kwalitatief van aard) en bedrijfseconomische doelen (financieel van aard). Verbetering van effectiviteit van huisvesting begint met het in kaart brengen van de verschillende soorten performance van huisvesting. De kwalitatieve performance binnen een th~~iszorgorganisatie kan bepaald worden door de gevraagde prestaties met de geleverde prestaties te vergelijken. Dit is alleen mogelijk, wanneer de beoordelingscriteria eenduidig geformuleerd zijn. De REN -Quick Scan kan hiervoor als uitgangspunt dienen. Om de gevraagde prestaties in kaart te brengen, zal een analyse gemaakt moeten worden van de organisatie. Wanneer de match tussen vraag en aanbod beoordeeld wordtt dient men wel rekening te houden met het feit, dat niet alle organisatie - en gebouwkenmerken even belangrijk zijn. De bedrijfseconomische performance van de huisvesting wordt bepaald door de waarde -ontwikkeling en de directe opbrengst van het onroerend goed. Om de bedrijfseconomische performance van meerdere panden met elkaar te vergelijken, kan gebruik gemaakt worden van de contante waarde -methode. Deze methode is hierbij beperkt tot het contant maken van de uitgaven tijdens de beschouwingperiode. Door deze berekening bepaalt men de life cycle costs (LCC) van een pand. Het pand met de laagste LCC per m2 Nuttig Oppervlak (NO) heeft bij vergelijkbare kwaliteit de beste financiële performance. Daarnaast is bij de bepaling van de bedrijfseconomische performance ook de vervangingswaarde van de panden van belang. De verhouding tussen de markthuurwaarde (= waarde bij externe aanwending) en de vervangingswaarde(= waarde bij interne aanwending) speelt namelijk een rol bij de beslissing een pand al dan niet af te stoten. Wanneer men inzicht heeft in hoeverre de huisvesting aan de verschillende doelen binnen de thuiszorgorganisatie voldoet, zal er een afweging gemaakt moet worden tussen de verschillende doelen, waarbij gestreefd dient te worden naar synergie. Synergie binnen een thuiszorgorganisatie betekent, dat de bedrijfseconomische, zorginhoudelijke, politieke, maatschappelijke en gebruikersbenadering van onroerend goed gecombineerd worden, waardoor voor de organisatie een meerwaarde ontstaat. Efficiëntie van huisvesting De efficiëntie van huisvesting heeft betrekking op de doelmatigheid van de huisvesting. Het gaat om de dingen juist te doen! Deze doelmatigheid kan op twee manieren benaderd worden. Ten eerste zal er een stimulans moeten zijn tot beperking van het ruimtegebruik en de huisvestingskosten per m2. Dit kan gerealiseerd worden doos het inbouwen van doelmatigheidsprikkels. De achtergrond van deze doelmatigheidsprikkels is, dat de verantwoordelijkheid voor huisvesting moet liggen bij diegene, die daar ook daadwerkelijk invloed op uit kan oefenen. Prikkels met als doel het bereiken van economische doelmatigheid komen neer op het uitdrukken van de aan huisvesting gerelateerde kosten in de kostprijs voor huisvesting en deze waar mogelijk te toetsen aan de markt. Daarbij mag aangenomen worden dat doorberekening van de huisvestingskosten aan de gebruiker leidt tot een bewuster gebruik van de huisvesting. Wanneer de CRE- afdeling daarnaast afgerekend wordt op de verhouding van de huisvestingskosten met de markt, zal deze geprikkeld worden de kostprijs van huisvesting zo laag mogelijk te houden. Deze laatste prikkel is binnen een thuiszorgorganisaties moeilijker te realiseren, omdat dit ook zou betekenen, dat de gedwongen winkelnering afgeschaft moet worden. Dit is nog niet mogelijk, omdat de Raad van Bestuur van Thebe i.v.m. de realisatie van zorginhoudelijke doelen nog immer invloed uit wil blijven oefenen op de huisvesting van de werkmaatschappijen. Ten tweede zal bij verbetering van de efficiëntie er voor gezorgd moeten worden, dat (her)huisvesting gepaard gaat met weinig middelen. Om in een dynamische omgeving, met beperkte middelen, de kwalitatieve performance van huisvesting te kunnen garanderen, dient een zekere mate van flexibiliteit ingebo~iwdte worden. Flexibiliteit is de aanpasbaarheid van de huisvesting aan veranderingen in taakstelling en werkwijze van de gehuisveste organisatie en is de enigste vorm van reactie op vraagdifferentiatie, waarbij ook tegemoet gekomen wordt aan een voortdurend veranderende vraag. Maximale flexibiliteit zal echter nooit de beste oplossing zijn, omdat men, i.v.m. de kosten, geen flexibiliteit hoeft te realiseren, waar dat niet nodig is. De manier waarop flexibiliteit gerealiseerd kan worden is afhankelijk van het niveau waarop men naar huisvesting kijkt. Op voorraadniveau wordt de flexibiliteit bepaald door de eigendomssituatie van de panden. Op gebouw - en afdelingsniveaii is de flexibiliteit afhankelijk van de mogelijkheid om een gebouw aan te passen. uit te breiden of in te krimpen wanneer dat noodzakelijk is. Deze ruimtelijke flexibiliteit kan verdeeld worden in gebruik - > indeling -,aanbouw - en afstotingsflexibiliteit.

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thehe

Beslissingsondersteunend model LJit analyse is gebleken dat de effectiviteit en efficiëntie van huisvesting binnen een thuiszorgorganisatie beïnvloed wordt door meerdere factoren o.a.: - Aansluiting van de voorraad op de functionele / fysieke randvoorwaarden van de Raad van Bestuur. Deze randvoorwaarden zullen een afgeleide moeten zijn van het algemeen beleid, waarin de zorginho~idelijkedoelstellingen opgenomen zijn. Binnen Thebe ligt de nadruk op samenwerkingsverbanden in netwerken met andere zorggelieerde instellingen zoals gemeenten, zieken - verpleeg en verzorgingshuizen, woningbouwverenigingen en collega - instellingen. - Aansluiting van de voorraad op de kwantitatieve en kwalitatieve vraag van de verschillende werkmaatschappijen. De kwalitatieve vraag is gedifferentieerd en dynamisch en zal geïnventariseerd moeten worden waarbij voornamelijk gevraagd wordt naar bepaalde kenmerken van de organisatie. Deze kenmerken kunnen met behulp van het model omgezet worden naar gebouweisen. Binnen Thebe bleken vooral de bereikbaarheid, toegankelijkheid en informatievoorziening hoog te scoren. De kwantitatieve vraag is in principe moeilijk te voorspellen. Daarom wordt er binnen het model met scenario's gewerkt. Deze scenario's zijn afgeleid van mogelijke ontwikkelingen in de werkgelegenheid binnen Thebe en mogelijke ontwikkelingen van het m" gebruik. Dit heeft voor Thebe geresulteerd in twee (extreme) scenario's. - Aansluiting van de voorraad op de benodigde flexibiliteit op organisatieniveau. Om dit te kunnen bepalen dienen de werkmaatschappijen in bepaalde vraaggroepen te worden ingedeeld. Werkmaatschappijen binnen een vraaggroep hebben tot op zekere hoogte kwalitatief gezien een identieke vraag. De benodigde flexibiliteit op organisatieniveau is afhankelijk van het aantal vraaggroepen dat bij vraagveranderingen, die niet onderling opgelost kunnen worden, betrokken is en het aantal werkmaatschappijen dat bij die vraagveranderingen betrokken is. - De financiële performance van de voorraad. Deze is te bepalen door de life cycle costs per m2 NO van de verschillende panden met elkaar te vergelijken en deze af te zetten tegen de risico's. Daarnaast zal de vervangingswaarde afgezet moeten worden tegen de markthuurwaarde. Deze factoren worden met elkaar in verband gebracht en vormen op deze wijze een beslissingsondersteunend model. Door nader onderzoek volgens dit beslissingsondersteunend model kunnen verschillende scenario's conclusies worden getrokken en kan een advies worden uitgebracht aan Thebe Services voor het verbeteren van de effectiviteit en efficiëntie van de huidige voorraad, rekening houdend met mogelijke toekomstige ontwikkelingen. Conclusies Er kan geconcludeerd worden dat verbetering van de effectiviteit van de huisvesting tot stand kan worden gebracht door vergroten van het inzicht in de kwalitatieve performance, de life cycle costs per m2 N.O. en de verhouding tussen de vervangingswaarde en de markthaurwaarde van de huisvesting. - Verbetering van de efficiëntie van de huisvesting kan tot stand gebracht worden door het stimuleren van beperken van het ruimtegebruik en beperking van de huisvestingskosten per m.?. Dit kan gerealiseerd worden door het inbouwen van doelmatigheidsprikkels en er voor te zorgen dat (her) huisvesting gepaard gaat met weinig middelen door het inbouwen van een zekere mate van flexibiliteit. .- Het beheer van de huisvesting van Thebe is in handen van Thebe Services. Analyse van de beheeractiviteiten in relatie tot het competentieniveau brengt ons tot de conclusie dat Thebe Services het moeilijk heeft met het maken van goed beredeneerde huisvestingskeuze doordat er nog onvoldoende analytisch inzicht is in de toekomstige ontwikkelingen van de omgeving (demografisch, technologisch, sociaal economisch. etc) en de invloed van die ontwikkelingen op de huisvesting. Die overwegingen in beschouwing nemende concludeer ik dat Thebe Services "een lerende organisatie is", vooruitgang in de ontwikkeling van professioneel beheer boekt en zich momenteel bevindt op het snijvlak van controller en handelaar waarbij de derde trede op de competentieladder van Joroff voor CREM nog nagenoeg geheel doorlopen moet worden. - Het volgen van een model kan Thebe Services ondersteunen bij het vast stellen van een besluitvormingskader waarbinnen huisvestingsbeslissingen moeten worden genomen. Confrontatie van het theoretisch kader en het spanningsveld waarbinnen Thebe Services opereert leiden tot een aantal aspecten die nadrukkelijk in beschouwing moeten worden meegenomen hij het voorbereiden van de huisvestingsbeslissingen. Deze aspecten zijn o.a. de kwalitatieve performance gevraagd door de Raad van Bestuur welke een afgeleide moet zijn van het algemeen beleid. de gewenste bedrijfseconomische performance waarbij de life cycle costs van de hnisvesting worden afgezet tegen de risico's en rekening wordt gehouden met de verhouding tussen de vervangingswaarde en de markthuurwaarde, de gewenste kwalitatieve performance vanuit de gebruikers, de kwantitatieve vraag naar huisvesting en de gewenste flexibiliteit van de huisvesting. -

pagina 3 va11 41

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Njck

-

-

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van 'hebe

Ten tijde van fusie waren er 56 gebouwen in gebruik met een totale oppervlakte van ongeveer 20.000 m2. Momenteel zijn dit er 35, met een totale oppervlakte van ongeveer 16.780 m2. Een verdere reductie zal de komende jaren sporadisch plaats vinden. Herontwikkelen is meer op zijn plaats. De gemiddelde exploitatielasten bedragen € 71,42 per m2 per jaar. (zie o.a. de praktische beschouwingen in de bijlage) De komende jaren is op diverse locaties nieuwbouw (herontwikkelen) gepland. Van diverse projecten is dit nog in een pril stadium en daarom kan nog niet aangegeven worden wat de gevolgen z ~ j nvoor de exploitatielasten per gebouw. De demografische ontwikkelingen voorzien echter een verschuiving van concentratie op de jeugdgezondheidszorg naar de ouderen en volwassenenzorg. De gevolgen hiervan voor de huisvesting en van het plan met betrekking tot het flexibiliseren van de werkplekken zijn op dit moment nog niet aan te geven. Dit zal de komende periode verder uitgewerkt dienen te worden

Advisering Naast een aantal mutaties in de huisvestingvoorraad kan Thebe ook een aantal procesmatige verbeteringen doorvoeren ter verbetering van de effectiviteit en efficiëntie van haar huisvesting: - De performance van de huisvesting dient eenduidig in kaart te worden gebracht, rekening houdend met de verschillende doelen binnen een thuiszorgorganisatie. Voor Thebe betekent dit, dat een jaarlijkse analyse uitgevoerd moet worden met in acht name van kwalitatieve en financiële aspecten van huisvesting. Een regelmatige kwantitatieve en kwalitatieve toetsing van vraag en aanbod waarbij een toekomstvisie ontwikkeld kan worden. - Op strategisch niveau moet sprake zijn van integrale strategievorming, waarbij gestreefd moet worden naar synergie. Dit dient uit te monden in een huisvestingsbeleid, dat gebaseerd is op het algemeen beleid, een lange termijn visie op de vastgoedmarkt en een lange termijn visie op de positie van Thebe in de gezondheidszorg. - De effectiviteit en de efficiëntie van de huisvesting te verbeteren naar rato van scenario's die zijn ontwikkeld met behulp van het algemeen beleid en een lange termijn visie op huisvesting. - Vast stellen van rationele kosten en opbrengsten die getoetst kunnen worden aan de marktomstandigheden van vergelijkbare huisvesting. - Onderzoeken welke vormen van flexibiliteit daadwerkelijk nodig zijn om de dynamiek in de th~iiszorgorganisatie op te kunnen vangen in de huisvesting. Dit betekent, dat men flexibiliteit in moet bouwen waar het echt nodig is. - Vast stellen van ruimtenormen die standaard van toepassing kunnen zijn ter beoordeling van de kwantitatieve vraag uit de werkmaatschappijen. - Tenslotte zullen er doelmatigheidsprikkels ingebouwd moeten worden. De belangrijkste is het doorberekenen van de huisvestingskosten aan de gebruiker. Deze kosten dienen gebaseerd te zijn op bedrijfseconomisch tarieven. Een dergelijk advies kan niet in een keer gerealiseerd worden. Effectiviteit en efficiëntie dienen in de loop van een aantal jaren planmatig en binnen de beschikbare budgetten te worden verbeterd.

pagina 3 van 31

Md\tcrproof S B.V. Ing b.J A. de Q c k

Hoofdstuk 1

1.1

Su'dtegi\ch ddvies t h de huisvesting vdii I'hebe

Inleiding

Doel

De organisatie van de gezondheidszorg in Nederland heeft in de afgelopen jaren een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt waarvan het einde nog niet in zicht is. In toenemende mate realiseren de aanbieders in de gezondheidszorg dat zi.1 als eigenaren / gebruikers van vastgoed naast de vier klassieke (productiefactoren) een vijfde strategische factor te weten 'huisvesting', ter beschikking hebben binnen het bedrijfsproces. Dit besef heeft een professionalisering van huisvestingsactiviteiten tot gevolg. Door de toenemende kapitaalslast van onroerend goed en veelvuldige leegstand van huisvesting in de thuiszorgorganisaties dienen ook de zogenaamde corporate real estate afdelingen van die organisaties professioneel met de huisvesting om te gaan. Het competentieniveau van de corporate real estate afdelingen doorloopt diverse fases in het professioneel handelen en behandelen van de huisvesting. Er leven vragen in de sfeer van: Hoe kan pen corporate real estate ufL1'ttling van een thuiszor~~~or~qanisatie binnen het sp~lnningsveldvan zorg, wonen en welzijn in de hziidige maatschc~ppelijkedynamiek haar vastgocdvoorrund optimual aanwenden voor het primairr proces van de organi.ratie?' 'Hoe moet de huidige gehouwensittiutie heoordeelrd worden op grond van financiëlr en functionele aspecten?' 'Welke aanpussingen in het geboziwrnbertand/ -patroon zijn wenselyk cq noodzakelijk teneinde ook op lanprrr termijn een goedr dienstverlening met een optimale klanttevredenheid en medewerkertrvrrdenheid op een verantwoorde wijze te kzinnen garanderen?' Ook "Thebe Woon- en Zorgservice coöperatie u.a." een thuiszorgorganisatie in Midden Brabant gevestigd te Tilburg, verder in dit rapport te noemen Thebe ondervindt de dynamiek van de maatschappij aan den lijve. Thebe tracht tijdig op de nieuwe ontwikkelingen in te spelen door meerjaren beleidsplannen die mede als informatiebron zijn gebruikt bij het tot stand komen van het onderhavige strategisch advies. Het doel van dit onderzoek en strategisch advies van de auteur ten behoeve van de organisatie is tweeledig. Ten eerste wordt een algemeen toepasbaar beslissingsondersteunend model geformuleerd voor Corporate real estate afdelingen van thuiszorgorganisaties om het optimaliseringproces inzichtelijk te maken en te beheersen.. Ten tweede zal ik een concreet advies opstellen voor Thebe Services (voorheen algemene zaken) die de rol van corporate real estate afdeling vervult, om voor de organisatie de huisvestingsvoorraad te optimaliseren. De huisvestingsvoorraad wordt als optimaal beschouwd wanneer binnen een bepaalde beschouwingperiode sprake is van een zo'n gunstig mogelijke verhouding tussen de effectiviteit en de efficiëntie van de huisvesting en de kosten die daarmee gemoeid zijn. Dit advies wordt gebaseerd op het strategisch beleidsplan "Thebe in de toekomst", diverse literatuurstudies en analyse van de vraagontwikkeling naar activiteiten van de jeugdgezondheidszorg en de thuiszorg vanuit de diverse wijkgebouwen die bij Thebe in hun werkgebied in gebruik zijn.(zie praktische beschouwingen in de bijlage) Thebe heeft dus binnen Thebe Services een onderdeel aanwezig dat als corporate real estate afdeling beschouwd kan worden en op een professionele wijze corporate real estate inanagement tracht te realiseren. Thebe wil weten hoe deze unit of afdeling verder vorm kan worden gegeven en op welk competentieniveau op het gebied van professionaliteit de afdeling werkzaam is. Thebe wil ook structurele informatie over hoe operationeel (effectief) het totale bestand aan accommodaties in het "werkveld" is en wat de mogelijkheden zijn om de efficiency te verhogen. Er is behoefte aan de ontwikkeling van gestructureerd strategisch beleid ten aanzien van de accommodaties. Dat beleid moet richting geven aan het beheer van de gebouwen voor een periode tot het jaar 2010. Daarnaast is Thebe als dynamische organisatie ook bezig met flexibilisering van de werkplekken wat eveneens raakvlakken heeft met de praktische uitvoering van een vorm van accommodatiebeleid. De gebouwen die bij Thebe in gebruik zijn dienen te worden onderzocht op welke wijze de reeds beschikbare m2 vloeroppervlak op een zo efficiënte en effectieve manier kunnen worden ingezet ter faciliteren van het primaire proces van de organisatie. Waar nodig dienen geholiwen te worden aangepast omdat anders de organisatie belemmerd wordt in de uitvoering van haar taken en zo budgetten ziet wegvloeien in onderbezetting en leegloopverliezen.

Strategisch advies t.b.v de hui\\esting van Thebe

Musterprooi'S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

1.2.

Aanleiding

Er bestaan verschillende aanleidingen om juist nu te komen tot een meer structureel beleid ten aanzien van de accommodaties. De volgende aanleidingen kunnen o.a. worden genoemd. - De dienstverlening vindt fysiek op twee manieren plaats namelijk bij de cliënten thuis en in de eigen "gebouwen". Het is duidelijk dat de dienstverlening thuis de komende decennia aanzienlijk zal toenemen en dat de dienstverlening in de gebouwen zal stabiliseren of afnemen maar in ieder geval zal wijzigen. - Thebe is volop in beweging. Verschillende vormen en intensivering van samenwerking zijn mogelijk en zullen in toenemende mate versneld aan de orde komen en relevante druk op de huisvesting uitoefenen. - Op gezette tijden worden beslissingen genomen over het gebruik van de huisvesting, o.a. inrichting, verhuur, verbouwing, aankoop, etc. In toenemende mate is er behoefte om die beslissingen in een totaal beleidskader te kunnen nemen, rekening houdend met het toekomstperspectief. - De dienstverlening van Thebe is klantgericht. Het aanbod omvat zowel diensten die door of namens de overheid worden gefinancierd en diensten die uit andere (private) bronnen worden bekostigd. Thebe speelt in op de behoeften en vragen uit de markt en op de stijgende vraag naar zorg. Dit, ook vanuit het perspectief om als Thebe op een effectieve wijze te kunnen concurreren met andere marktpartijen die nu en ook in de toekomst thuiszorgactiviteiten willen aanbieden. Omdat dit onderzoek bruikbare informatie en ide&n oplevert waarbij synergie. efficiency en effectiviteitvoordelen te behalen rijn is het koor Thebe interessant om mee te werken aan het tot stand komen van deze Masterproof in het kader van de MRE opleiding van de Stichting voor Belegging - en Vastgoedkunde.

1.3

Leeswijzer

Dit rapport bestaat uit 7 hoofdstukken en praktische beschouwingen in de bijlagen In hoofdstuk 1 is het onderzoek ingeleid. In hoofdstuk 2 wordt de onderzoeksopzet nader toegelicht. Vervolgens wordt in de hoofdstukken 3 , 4 en 5 het theoretisch kader en het spanningsveld waarin Thebe opereert geanalyseerd. Daartoe wordt in hoofdstiik 3 aangegeven hoe men (op strategisch of tactisch niveau) in een organisatie de effectiviteit kan verbeteren. In dit hoofdstuk wordt hoofdzakelijk aangegeven hoe het inzicht in de verschillende soorten performance van de huisvesting wordt verkregen en verbeterd kan worden. In hoofdstuk 4 wordt aangegeven hoe op strategisch niveau binnen een organisatie in het algemeen een bijdrage geleverd kan worden aan de verbetering van de effectiviteit van de huisvesting. In hoofdstuk 5 worden de mogelijkheden aangegeven van verhoging van de efficiëntie door het inbouwen van doelmatigheidsprikkels en door het inbouwen van flexibiliteit. Het beslissingsondersteunend model wordt omschreven in hoofdstuk 6 en zal de extra informatie moeten leveren om besluiten te nemen over optimaliseren van huisvesting van een thuiszorgorganisatie. In hoofdstuk 7 wordt het advies geformuleerd tot optimalisatie van de huisvestingsvoorraad van Thebe. Dit meer theoretische getinte gedeelte wordt begeleid door de praktische beschouwingen in de bijlagen A en B waar wordt ingegaan op de praktische situatie waarin Thebe verkeert en worden de elementen bepaald die van invloed zijn op het spanningsveld waarin Thebe actief is. De bezettingsgraad en de kosten van de huidige huisvesting zullen hier bekend worden. Ook wordt het theoretisch kader van hoofdstuk 3, 4 en 5 in verband gebracht met het omschreven spanningsveld waarin Thebe verkeert. Hierbij wordt dus het praktische uitgevoerde onderzoek naar de bestaande huisvesting en de toekomstige ontwikkelingen geconfronteerd met de theorie Dit zal leiden tot een aantal punten waarop tekortkomingen zijn geconstateerd welke conform hoofdstuk 6 en 7 kunnen worden opgelost.

Hoofdstuk 2

Onderzoekso~zet

In dit hoofdstuk licht ik de onderzoeksopzet. onderzoeksvragen en beoogd resultaat toe en wordt inzicht gegeven in de problematiek. De probleemsignalering wordt geformuleerd en leidt vervolgens tot de probleemstelling. De probleemstelling mondt uit in twee nader toegelichte doelstellingen en er vindt een verdere afbakening van het onderzoek plaats. Ik onderzoek vanuit mijn kijk op huisvesting en zoek de relatie tussen de theoretische benadering en miin visie op huisvesting van thuiszorgorganisaties. Mijn visie op Corporate Real Estate (bedrijf - of concernhuisvesting) van thuiszorgorganisaties omvat de huis vesting als productiefactor, naast kianten, financiën, personeel en communicatie als vijfde ondernemingsfactor (productiemiddel) ten dienste van het primaire proces. De missie is het ontltoppelen van het primaire proces (zorgverlening) en de huisvesting (beheer. onderhoud, eigendom, huur, etc. )

Masterproof S.B.V Ing. E.J.A. de Rijck

Strategi\ch advies t b v de huiave\ting van Thebe

Doel van huisvesting is het ondersteunen van primaire processen in de th~iiszorgen de gelieerde instellingen in optimale vorm (adequaat, flexibel, doelmatig. eftïciënt). Zorgeloos gebruik van gebouwen, of dat nu voor de cliënten of de medewerkers van de thuiszorg of de gelieerde instellingen is. Voor het praktisch onderzoek beperk ik mij dus tot de thuiszorgorganisatie Thebe De vorming van mijn gedachten is voor een belangrijk deel terug te voeren op de colleges, lesstof, gesprekken en bestudeerde literatuur. Voor de bestudeerde theorie verwijs ik naar de in dit rapport opgenomen literatuurlijst.

2.1

De onderzoeksvragen, methoden en beoogd resultaat.

De aan het eind van paragraaf 1.2 geform~ileerdevraagstelling wordt nu nader geoperationaliseerd en uitgewerkt. Effectiviteit en Efficiëntie (Hoofdstuk 3 , 4 en S ) Onderzoeksvraeen Hoe kan, vanuit de verschillende invalshoeken van CREM, de effectiviteit van de huisvesting verbeterd worden? Welke middelen en instrumenten kunnen worden gebruikt ter verhoging van de efficiëntie van de huisvesting? Onderzoeksmethode Literatuurstudie Resultaat De resultaten van deze hoofdstukken zijn: Een inventarisatie van middelen en procedurzs waarmee theoretisch de effectiviteit van huisvesting verbeterd kan worden. Een inventarisatie van middelen en procedures waarmee theoretisch de efficikntie van huisvesting vergroot wordt. Vaststellen van het beslissingsondersteunend model (Hoofdstuk 6) Resultaat Omschriiving " - van het beslissingsondersteunend model. Om de juiste invoer voor het model te bepalen zal het model op zijn onderdelen worden toegelicht en zal het gebruik nader worden verklaard op aspecten die voor het model van belang zijn. Met hulp van dit model kan Thebe Services zowel de financiële als de kwalitatieve consequenties van huisvesting bepalen en vervolgens oplossingen aan de Raad van Bestuur van Thebe adviseren. Daarmee kan de organisatie tot een gefundeerde beslissing komen ten aanzien van de samenstelling van de vastgoedvoorraad. Advies aan Thebe Services (Hoofdstuk 7) Onderzoeksvragen

Hoe kan Thebe Services de vastgoedvoorraad van Thebe optimaliseren Welke kwalitatieve en financiële gevolgen heeft de optimalisatie voor de sLamenstellingvan de huisvestingsvoorraad van Thebe Onderzoeksmethode Aan de hand van de uitkomsten van de praktische beschouwingen en met hulp van het beslissingsondersteunend model wordt geadviseerd de toekomstige ontwikkelingen en de kwalitatieve en de financiële sitiiatie met scenario's vast te stellen. Resultaat Formulering van het advies aan Thebe Services ter optimalisering van de huisvesting. Aanzet tot aanpassing en uitwerking van het accornmodatiepatroon In de bijlagen A en B worden praktische beschouwingen omtrent de huisvestingssituatie van Thebe gepresenteerd. Deze beschouwingen leiden tot een "State of the art" waarbij bekend wordt waar mogelijke tekortkomingen in de huisvestingssituatie ontstann en aantal oplossingen die daarbij bedacht knnnen worden. Thebe in de praktijk, concreet spanningsveld waarin Thebe actief is. (Bijlage A) Onderzoeksvra~en Hoe ziet de organisatiestructuur van Thebe eruit Welke activiteiten hebben de verschillende werkmaatschappijen en wat is de relatie met Thebe Services met betrekking tot het beheer van de huisvesting Welke randvoorwaarden vormen het spanningsveld waarin Thebe als organisatie verkeert Wat zijn de eisen en wensen van de verschillende werkmaatschappijen, de financiele randvoorwaarden. de huidige huisvestingsvoorraad en tenslotte de externe ~nvloedenop Thebe en de huisvesting Wat is de performance van de huidige huisvesting van Thebe

Strategii~hadviei t b v dc huijvestmg van Thebe

Masterproof S.N.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Onderzoeksmethode Interviews met verantwoordelijke personen en aanvullend literatuuronderzoek. Resultaat Het resultaat van deze beschouwingen is een beschrijving van het spanningsveld waarin Thebe verkeert als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen en de verschillende belangen en doelstellingen van eigenaar en gebruikers van het vastgoed van Thebe. De kwaliteit en het gebruik van de bestaande huisvesting wordt bekend. Hierdoor wordt duidelijk hoe in de praktijk de bezettingsgraad van de gebouwen is en wat de kosten zijn. Dit spanningsveld is het resultaat van de praktische benadering en vormt een randvoorwaarde voor het op te stellen beslissingsondersteunend model en strategisch advies. Confrontatie van het theoretisch kader met de praktische situatie van Thebe (Bijlage B) Onderzoeksvragen Op welke punten kunnen tegenstrijdige belangen I tekortkomingen optreden wanneer het theoretisch kader t.a v. het optimaliseren van de huisvesting in verband gebracht wordt met het spanningsveld waarin Thebe verkeert Hoe kan het inzicht in deze tegenstrijdige belangen vergroot worden. Welke aanpassingsmogelijkheden kunnen oplossingen brengen voor de geconstateerde tekortkomingen. Onderzoeksmethode Interviews met verantwoordelijke personen binnen Thebe en aanvullende literatuurstudie Resultaat Het resultaat van dit hoofdstuk is dat inzicht wordt verkregen in de voor het optimaliseren van de huisvestingsvoorraad voor Thebe belangrijke beslispunten Het wordt duidelijk waar tegenstrijdige belangen cq. tekortkomingen kunnen optreden. Door voor deze punten oplossingen aan te dragen kunnen de randvoorwaarden voor het beoogde model nader geformuleerd worden.

2.2

Probleemsignalering,achtergronden en definities

Allereerst geef ik inzicht in de relevante achtergronden van de problematiek van dit onderzoek. Daartoe zal ik eerst een algemene definitie verwoorden van corporate real estate management. Daarna geef ik aan hoe de ontwikkeling van een corporate real estate afdeling binnen een organisatie voorgesteld kan worden en wat in het algemeen binnen die context onder professioneel beheer wordt verstaan. Ook geef ik aan in hoeverre naar mijn mening de corporate real estate afdeling binnen Thebe in die ontwikkeling is gevorderd (state of the art). Tenslotte definieer ik het specifieke probleem van de huisvesting voor Thebe en een tweetal doelen om het probleem op te lossen. Het middel waarmee we de huisvesting beheersbaar maken is CREM, (Corporate Real Estate Management) Zoals ik al eerder heb vermeld heb ik in mijn dagelijkse praktijk waargenomen dat steeds meer eigenaren en gebruikers van vastgoed zich in toenemende mate realiseren dat de huisvesting een strategische rol speelt binnen het bedrijfsproces. Huisvesting heeft invloed op strategische keuzes. Organisaties beseffen dat maatschappelijke ontwikkelingen (politieke, demografische, economische, sociale, technologische en ecologische) ingrijpende gevolgen hebben voor hun huisvesting. Dit leidt in principe tot een professionalisering van huisvestingsactiviteiten (Kohnstamrn en Regterschot, De manager als bouwheer, 1994.) Op het raakvlak van vastgoed en organisatie opereert CREM Inbedding van CREM in de organisatie is als volgt schematisch weer te geven: General management I

Asset management 1

primaire proces kern taken

middelen tïnanciën, etc. CREM

Facility managenient

Project management

(G Dewulf, P Krunm, H de Jonge, Successfiil corporate real estate strategies: 2000)

pagina 8 van 11

Masterproof S .H.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v de huisve\ting van Thebc

Corporate Real Estate Management bevindt zich op het snijvlak van:

- Genera1 management (primaire proces strategie, bron van bestaan). - Asset management (het doelmatig 'beheren' van de middelen vanuit een economisch perspectief). -

-

Facility management (het nuttig maken van alle ondersteunende diensten, o.a. beveiliging, automatisering, inkoop, onderhoud, communicatie etc. voor het primaire proces). Project management (in wisselende samenstelling met gelijkgezinde organisaties uitvoeren van projecten op het gebied van geïntegreerde zorgverlening in de sfeer van wonen, werken en welzijn).

Een definitie van CREM luidt"CREM is het managen en coördineren van onroerend goed (activiteiten) en het afstemmen van de behoefte aan onroerend goed op de organisatiestrategie en op de behoeften van het primaire proces." (Peter Krumm, 1995) Een andere definitie van CKEM is. 'TREM kan omschreven worden als het vakgebied dat zich bezig houdt met het aankopen, plannen, beheren en afstoten van ondernemingsvastgoed met als doel een bijdrage te leveren aan het algemene resultaat van de onderneming." (Peter Krumm, BOSS magazine. mei 1998)

DL-leidraad bij CREM is de Cm-ladder gebaseerd op de organisatieanalyses van M. Joroff corporate real estate strategies van G. Dewulf, P Deze ladder of trap wordt in veel literatuur ( o.a. successf~~l Krumm e a januari 2000) voorgesteld als de integratie van de verschillende fases in huisvestingsmanagement die doorlopen moeten worden voordat van geïntegreerd huisvestingsbeleid gesproken kan worden. De CRE- ladder zlet er als volgt uit: Strateeg

handelaar Controller uitvoerder

benadering

I

1

I

3

2

benadering

oplossend

planning

benaderingen

De verschillende rollen die C E M kan spelen binnen een organisatie kunnen worden voorgesteld als de treden van een trap of ladder. De treden kunnen worden opgevat als categorieën van diensten die de gebruiker (ten behoeve van het primaire proces) kan vragen op huisvestingsgebied. Elke trede bestaat alleen bij de gratie van onderliggende trede. Men dient eerst alle aspecten van een trede goed te beheersen en adequaat uit te voeren alvorens men een trede hoger kan gaan functioneren (acteren). De ontwikkeling vindt plaats vanaf het niveau uitvoerder naar het niveau strateeg. 1 Uitvoerder, doener, taskmasters: Zorgt voor het functioneren van een gebouw in technisch opzicht, onder andere het plegen van gebouwonderhoud. De toegevoegde waarde voor de gebruiker (Mant) kan worden omschreven als het uit handen nemen van de zorg voor het dagelijks beheer. 2 Controller: In deze rol staat de kostenbeheersing centraal. De C.R.E. organisatie analyseert en biedt sturende informatie met het oog op het beheersen van kosten. Het structureert informatie voor onder andere de begrotingsvoorbereiding. Voor de gebruiker moet kostenbeheersing vertaald worden in een gunstige prijs - kwaliteit verhouding. 3 Handelaar, Makelaar, dealmakers: Deze brengt vraag en aanbod van huisvestingsdiensten bij elkaar en onderhandelt hierover. Ook hier is voor de gebruiker de prijs - kwaliteit verhouding belangrijk. Vanzelfsprekend betrekt de bedrijfsinterne makelaar bedrijfsprocessen en imago van de gebruiker in zijn overwegingen. 4 Ondernemer, entrepreneurs De ondernemer ontwikkelt deelbedrijfsplannen voor de huisvesting van de organisatie en kan optreden als initiatiefnemer voor de totstandko~ningvan projecten. In tegenstelling tot de eerdere treden vertaalt nu de C.R.E.M. zelf het bedrijfsplan van de gebruiker (Mant) in huisvestingsoplossingen.

pagina 9 van 41

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van 'l'hcbe

5 Strategisch adviseur, business strategist: Dit is de rol van adviseur voor de general manager bij diens strategische beslissingen over het insch'akelen van huisvesting als managementinstrument. Hij of zij adviseert over gevolgen die verwachte organisatieontwikkelingen hebben voor de huisvesting en over de gevolgen die ontwikkelingen op de vastgoedmarkt hebben voor de organisatie. Essentieel in deze ontwikkeling op de C W - ladder is dat men de kennis en ervaringen die men opgedaan heeft in het eerste niveau mee neemt naar de hoger niveau's. Het competentieniveau waarop de CRE- afdeling (trede) zich bevindt wordt bepaald door de mate waarin men in staat is om de eerder opgedane kennis en ervaring te gebruiken bij het beheer van onroerend goed en is dus een maat voor de professionalisering van een CRE- afdeling. De ontwikkeling van een CRE- afdeling valt of staat dus bij de aanwezigheid van de juiste informatie en de kennis om deze informatie te beheersen Dit houdt uiteindelijk een vergaande integratie in van alle voorgaande vier treden met het oog op de veranderende organisatie op de markt, op de tinancien en op de identiteit van de organisatie. Kenmerken bij diverse competentieniveaus (P van der Schaaf. C W M binnen gemeenteorganisaties, 1996) Competentie niveau

Relatie met organisatie en de omgeving

Doorberekenen van de kosten

- Verzorgen ruimte naar Gebruikers zijn niet Uitvoerders Doeners Taskmasters

de behoefte - Richten zich hoofd zakelijk op het beheren van gebouwen

kostenaansprakelijk

- Richten zich op de vraag Gebruikers dragen de Controller

Makelaar Handelaar Dealmaker

van de directie om de gebouwkosten te minima1iseren - Werken analytisch

afschrijvingskosten van het vastgoed

informatie behoefte

Gevolgen voor de huisvestingskosten

Technische informatie

Kosten van vast goed rqzen de pan uit

Kosten gegevens

Kostenbesparing zonder vergelijking materiaal

- Gebouwgebruik Aan de gebruikers Normgegevens standaardiseren en kijken wordt naast afschrijving naar de markt voor de ook de rente op het ondersteuning en de geïnvesteerd vermogen vergelijking van prestaties in rekening gebracht - Gestuurd door de Markteconomische motieven

Lagere kosten en vergelijkbare normgegevens

I

Musterproof S.B.V. Ing. b.J A. de Rijck

Strategisch adviei t b v de huia$cating van ïhehe

Volgens Van der Schaaf wordt de mate waarin een CRE- afdeling in staat is om eerder opgedane kennis en ervaring toe te passen bij het beheer van vastgoed, als gevolg van informatieafhankelijkheid bepaald door twee aspecten. Een pro- actieve ovstelling en een svstematische benadering. In het algemeen wordt een pro- actieve omtelling gekenmerkt door het signaleren van situaties, die problemen kunnen veroorzaken. Deze situaties dienen tijdig gemeld te worden, waarbij vervolgens direct actie moet worden ondernomen om problemen of klachten te voorkomen. Binnen de term pro- actief beheer wordt onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds naar de eigen organisatie kijken of anderzijds ook naar de omgeving kijken. Organisaties die ook naar de omgeving kijken zijn verder in hun ontwikkeling van CKEM dan die organisaties die alleen naar de eigen organisatie kijken. De meeste facilitaire diensten of CRE afdelingen stellen zich reactief op. Een re -actieve opstelling wordt gekenmerkt door een volgend, improviserend optreden. Het beheer is dan in het algemeen versnipperd en er is geen vastgelegd gemeenschappelijk doel, maar de vraag vanuit de organisatie is bepalend voor het handelen van de CRE afdeling. Aspecten zoals actieve nazorg en regelmatige behoeftepeiling zijn kenmerken van een Mantvriendelijke, pro -actieve opstelling. Een svstematische benadering wordt getoond door het opstellen van duidelijke beleidsuitgangspunten op strategisch niveau, het bepalen van doelen op basis van het genoemde beleid, tenslotte het beheersbaar maken van doelstellingen door het hanteren van normen op tactisch niveau en terugkoppelen van managementinformatie op operationeel niveau. Schematisch zien we hier de wisselwerking van de top down - bottom up benadering waarbij informatie en beleid alle fasen van de bedrijfsvoering doorlopen. Opstellen duidelijke beleids~iitgangspunten

Het bepalen van de doelstellingen Het beheersbaar maken van doelstellingen door het opstellen van normen. Terugkoppeling management informatie Het aanwezig zijn van een beleidsnotitie maakt het aannemelijk dat het beheer in een bredere context beschouwd is en misschien leidt of geleid heeft tot het inzetten van de huisvesting als strategisch bedrijfsmiddel (als 5' productiefactor) Daarnaast kan voor het beoordelen van systematisch beheer nagegaan worden of er in de organisaties gebruik wordt gemaakt van rapportages voor het verkrijgen van stuurinformatie. Deze informatie kan ook gebruikt worden voor het opstellen van normen en kengetallen. In het algemeen wordt weinig gerapporteerd naar de interne of externe afnemers Het rapporteren naar het centraal management gebeurt meer Vastgesteld moet worden dat Thebe een bepaalde ontwikkeling langs de ladder van CREM reeds heeft afgelegd Echter door het gebrek aan rapportages, waarin kosten - en budgetontwikkelingen, productiegegevens en afnamegegevens geïntegreerd tot uiting komen, is de noodzakelijke stuurinformatie voor de facilitaire dienst of CRIE afdeling in de gezondheidszorg in het algemeen nog onvoldoende voor handen Er wordt op beperkte schaal met kengetallen gewerkt Ook voor Thebe geldt dat de informatievoorziening en beleidsterugkoppelingen nog onvoldoende op elkaar zijn afgestemd. Een voordeel van systematisch beheer is dat men op deze manier alle huisvestingskosten inzichtelijk kan maken aan de hand van kostennormen en dat men eventuele mogelijkheden tot besparingen kan ontdekken Een goed voorbeeld in het realiseren van kostenbesparingen is het inbouwen van doelmatigheidsprikkels door het duect doorberekenen van huis~estingskostenaan alle interne of externe gebruikers Het doorberekenen van kosten aan interne afnemers speelt een belangrijke rol bij de verhouding tussen de interne afnemer en de CRE afdeling Bovendien is de kostenberekening onmisbaar wanneer men efficient en effectief gebruik van huisvesting w11 stimuleren

Masterproof S.B.V. Ing E.J.A. de Rljck

Strategijch advies t.b v. de huiave\ting van ïhebe

Veel gezondheidszorgorganisaties, ook Thebe, berekenen de huisvestingskosten geheel of gedeeltelijk door. Nadelig is dat dit indirect gebeurt via een opslagstelsel bij de centrale begroting of de kostenverdeelstaat, waardoor er in feite geen doelmatigheidsprikkel ontstaat bij de interne afnemer. De interne afnemers merken er dus relatief weinig van en zijn dus ook niet geprikkeld om efficiënter met huisvesting om te gaan. Om kostenbesparingen te kunnen ontdekken is het van belang dat er regelmatig interne en externe kostenvergelijkingen plaats vinden. Er wordt dus nagegaan of men nog concurrerend met externe aanbieders te werk gaat. Veel gezondheidsorganisaties doen dit slechts gedeeltelijk. Het blijkt dus dat de gezondheidszorg organisaties in hun ontwikkeling op CREM in het algemeen nog op het niveau van doener of controller zitten en er eigenlijk nog niet gesproken kan worden van professioneel beheer van het onroerend goed. Frank Voss schrijft in zijn onderzoek naar regionale facilitaire samenwerking tussen aanbieders van zorg (1996) dat zorginstellingen maarschappelijke ondernemers van gezondheidszorg zijn geworden die moeten opereren op een markt met concurrentie en op grond van kwaliteit en prijs de gunst van de cliënt moeten zien te verwerven. Gezien de ontwikkelingen die zich in de omgeving van de gezondheids~orgafspelen en de impact die dat heeft op het functioneren van de aanbieders van zorg is een bepaalde schaalgrootte en samenwerking van zorginstellingen een voorwaarde om de chent op maat te bedienen. Het realiseren van een vraaggestuurd aanbod vraagt om professionele netwerken van organisaties. Binnen het primaire proces vindt dit steeds meer plaats maar op ondersteunend, facilitair terrein dienen nog een aantal inhaalslagen op het gebied van effectiviteit en efficientie te worden doorgevoerd om te komen tot een verbeterde en professionelere facilitaire ondersteuning, Wil dit succesvol geschieden dan vraagt dit zowel van de leverancier ( het facilitair bedrijf) als van de klant een grote dosis zakelijkheid en daarnaast een cultuuromslag P. Kohnstamm e.a. Publiek onroerend goed. (SBV 1995) Stellen met betrekking tot het beheer van de vastgoedvoorraad in de quartaire sector dat fusies, reorganisaties, samenwerkingsverbanden (in de quartaire sector) in het algemeen gepaard gaan met een heroriëntering op de huisvesting. Ook onderzoek van G. Dewulf, A den Heijer, e.a. Het managen van vastgoed binnen een publieke organisatie (1999) wijst in die richting. Het omschrijft de professionalisering van het vastgoedbeheer van uit de sbrategievorming via locatie - en objectonderzoek en beslissingsondersteunende informatie naar het professioneel beheersen van de vastgoedportefeuille van een publieke organisatie (in dit geval de Rijksgebo~iwendienst) Ook in het rapport van drs. J. Verdonk naar aanleiding van het onderzoek naar flexibilisering van de werkplekken binnen de thuiszorgorganisatie Thebe (eindrapport juni 2001) spreekt over een professionele benadering van de beschikbare m2 oppervlak om deze zo efficiënt en effectief mogelijk in te zetten t.b.v. het primaire proces van de thuiszorgorganisatie. Daarbij hanteert hij het principe, huisvesting faciliteert het beleid, waarmee hij in het specifieke geval van Thebe vast stelt dat het huisvestingsbeleid de instrumenten levert en de uitwerking ondersteunt van de relevante beleidsaspecten. Concluderend kan worden gesteld dat zowel Verdonk, Van der Schaaf, Voss, Kohnstarnm als Dewulf benadrukken dat in principe de mate van professionalisering van de CRE afdeling sterk beïnvloed wordt door een pro -actieve opstelling en een systematische benadering van de huisvestingsomstcmdigheden in relatie tot het strategisch ondernemingsbeleid. Dit wijst sterk naar het bewust worden van de invloed van de vijfde productiefactor huisvesting, door het algemeen management, ten gunste van het resultaat van het primaire proces. De relatie van de algemene beleidsaspecten met de huisvestingsaspecten is dus evident! Voor Thebe Services, de onderhavige CRE -afdeling in kwestie, heeft dit grote gevolgen. Het beheren van het vastgoed van Thebe vormt een van de kerntaken van Thebe Services. Onderhoud, de centrale afweging van onderhoudsgelden, de afstemming van vraag en aanbod en toepassing van huisvestingsnormen dienen door Thebe Services te worden uitgevoerd. Het huren, verhuren, kopen en verkopen van huisvesting is vanwege specifieke deskundigheid in het algemeen uitbesteed aan externe partijen. Om het overzicht over de huisvesting te bewaren dienen alle mutaties en alle modificaties (schilderen, verbouwen, vervanging materialen) van huisvesting dus bij Thebe Services gemeld worden en worden door hen behandeld. Met deze coördinerende taken kan zij ook haar beleidsvoorbereidende taak voor de Raad van Bestuur van Thebe in belangrijke mate onderbouwen. De taken zijn samen te vatten in de volgende activiteiten op het gebied van vastgoed. - Strategische activiteiten Beleidsvoorbereiding en advies aan de Raad van Bestuur van Thebe - Technische activiteiten

pagind 12 van 41

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b v de huisvesting van Ihehe

Het technisch beheer van de (wijklgebouwen waarin de werkmaatschappijen van Thebe in principe de cliënten van Thebe Services zijn. Technisch beheer van de gebouwen ( hoofdkantoor, rayonkantoren) van waaruit ook voorwaardenscheppende en administratieve diensten aan de eigen organisatie worden geleverd. - Commerciële activiteiten Initiëren van aankoop, verkoop, huur en verhuur en gesprekspartner zijn m.b.t. tot het vertalen van het functioneel programma van eisen tot een technisch programma van eisen. Optreden als "bouwheer" voor de eigen organisatie. Thebe Services zit als gevolg van deze taken continu in een spanningsveld tussen eisen en wensen als gevolg van het strategisch beleid van de Raad van Bestunr en de eisen en wensen van de gebruikers (werkmaatschappijen). De werkmaatschappijen worden min of meer gedwongen huisvesting af te nemen uit de eigen organisatie en kunnen in principe geen concurrerende aanbieding met een betere prijs-kwaliteitverhonding uitzoeken en daarmee in zee gaan. Het spanningsveld waarin Thebe Services opereert wordt in principe bepaald door de driehoek beleid, financiën en gebruikers. (zie ook het managen van vastgoed binnen een publieke organisatie van G. Dewulf, A den Heijer, e.a. 1999) Schematisch wordt het spanningsveld als volgt aangegeven: Raad van Bestuur

Bij het maken van huisvestingskeuzes zal Thebe Services zich moeten bedienen van het vergelijken van verschillende soorten rendementen. Deze soorten rendementen zijn verbonden met verschillende functies van onroerend goed. Beleggersfunctie, Eigenaar I gebruikersfunctie, etc. Er zitten echter zeer wezenlijke verschillen tussen het managen van een vastgoedportefeuille voor een eigenaar l gebruiker en die van een belegger. Een belegger laat zich bij het nemen van investeringsbeslissingen en des - investeringsbeslissingen vooral leiden door vraag en aanbod op de markt. Vastgoed bij eigenaar en gebruikers daarentegen dient immers voor het ondersteunen van het primaire proces. Identificatie van de doelstellingen en algemene ondernemersstrategie zijn dan ook de eerste stap bij het bepalen van een dergelijke vastgoedportefeuille of voorraad (Het managen van vastgoed binnen een publieke organisatie van G. Dewulf, A den Heijer e.a. 1999).

CRE management in een privaat - publieke omgeving is een ingewikkelde materie met name het werken in netwerkverbanden met vele partijen en hlin diversiteit aan belangen, binnen een privaat - publieke omgeving m'iken CREM tamelijk complex. De mate van professionaliteit van een CRE afdeling bepaalt de positie. die de afdeling binnen dit complexe spanningsveld in neemt en de mate waarin een CRE afdeling in staat is om op een efficiënte en effectieve wijze aan de diverse belangen de nodige aandacht te geven die daarvoor noodzakelijk kan worden geacht (Het managen van vastgoed binnen een publieke organisatie van G. Dewulf, A den Heijer e.a. 1999). Thebe Services heeft het moeilijk met het maken van goed beredeneerde huisvestingskeuze doordat er nog onvoldoende analytisch inzicht is in de toekomstige ontwikkelingen van de omgeving (demografisch, technologisch, sociaal economisch, etc) en de invloed van die ontwikkelingen op de huisvesting. De organisatie is erg dynamisch en de productinnovaties en de samenwerkingsverbanden op het gebied van zorg, wonen en welzijn volgen elkaar snel op. Er is vooralsnog geen of onvoldoende inzicht in de (gewenste) toekomstige samenstelling van de hiiisvestingsvoorraad en de financiele gevolgen van eventuele mutaties in de voorraad. De hier voorgaande overwegingen in beschouwing nemende concludeer ik dat Thebe Services "een lerende organisatie is", vooruitgang in de ontwikkeling van professioneel beheer boekt en zich momenteel bevindt op het snijvlak van controller en handelaar waarbij de derde trede op de competentieladder van Joroff voor CREM nog nagenoeg geheel doorlopen moet worden

pagina 13 van 41

\irategi\ch advies t b v de huiavcjting van Thehe

2.3

Probleemstelling

Definitie specifieke hiiisvestingproblemen Thebe. Aan de hand van de hiervoor beschreven probleemsignalering, achtergronden en definities kan de volgend concrete probleemstelling worden geformuleerd.

Hoe kun Thebe binnen het spanningsveld van de omgeving en het spanningsveld dut ontstaat cloor de diversiteit aan belanxen en doelstellingen van eigenaar en gebruikers van het onroerend goed van Thebe, de vastgoed voorraad optimaliseren In het algemeen is een vastgoedvoorraad optimaal als vastgesteld kan worden dat binnen een beschouwingperiode sprake is van een zo gunstig mogelijke verhouding tussen de effectiviteit en de efficiëntie van de huisvesting en de kosten die daarmee zijn gemoeid. Effectiviteit van de huisvesting. Conform de uiteenzetting van Kohnstamm en Regterschot in de manager als bouwheer (1994) heeft de effectiviteit van de huisvesting betrekking op de doeltreffendheid van de huisvesting. Effectiviteit heeft te maken met de goede dingen doen en wordt vaak verward met efficientie wat te maken heeft met de dingen goed doen Indien meer output in dezelfde tijd leidt tot uitsluitend hogere productie zonder groeiende vraag, leidt efficièntieverbetering niet tot effectiviteitverbetering. De effecti~iteitwordt bepaald door de mate waarin de huisvesting beantwoordt aan de door de organisatie bepaalde doelen. Binnen Thebe betekent dit dat de effectiviteit van de huisvesting afhankelijk is van zowel de kwalitatieve vraag van de eigenaar (beleidsstrategie) als de vraag van de diverse gebruikers (werkmaatschappijen en gelieerde instellingen). De laatste vraag is een afgeleide van de doelen van de organisatie en is niet altijd even eenduidig. Naast de hiervoor bedoelde kwalitatieve doelen speelt er bij de optimalisatie van hiiisvesting nog een derde doel een rol. Als de kosten van de huisvesting te zwaar drukken op de kostprijs van diensten en producten komt de concurrentiepositie van de organisatie in gevaar. De financiële middelen die worden besteed aan de huisvesting dienen dus te worden beperkt. Dit derde doel kan ook worden geformuleerd als het optimaliseren van de bedrijfseconomische waarde van het vastgoed (welke een aspect is van het assetmanagement). De effectiviteit van de huisvesting van Thebe wordt dus bepaald door: - De vraag van de eigenaar, welke bepaald wordt door het flankerend beleid van gezondheidszorgorganisaties (primair beleid is het adequaat leveren van gezondheidszorg). - De vraag van de gebruikers, in sommige gevallen uitsluitend de eigen werkmaatschappijen, doch meer en meer de partners in de samenwerkingsnetwerken. - De bedrijfseconomische waarde van het onroerend goed. - De mate waarin deze doelen uiteindelijk worden bereikt.

Efficiëntie van de huisvesting. Conform de uiteenzetting van Kohnstamm en Regterschot in de manager als bouwheer (1994) heeft de efficiëntie van de huisvesting betrekking op de doelmatigheid van de huisvesting en het proces van huisvesten. Efficiëntie betreft de relatie tussen de output van een organisatie en de benodigde input aan arbeid: middelen en energie. De efficiëntie wordt dus bepaald door de factoren kwaliteit, tijd en geld. Er is sprake van efficiënte huisvesting indien er een optimale verhouding is tussen de kwaliteit en de middelen. Bij de efficiëntie van huisvesting onderscheiden we twee zaken. - Beperking van ruimtegebruik en de huisvestingskosten, door het inbouwen van doelmatigheidspril
puginu 14 van 31

Ma\terproof S B V. Ing E.J A. de Kijck

\trdtegi\~hddvies t b v de hui$ve\ tin@\dn Thebe

- De doelen van de eigenaar van het vastgoed. -

De doelen van de gebruikers van het vastgoed. De efficiëntie van de huisvesting, welke dus nauw samenhangt met de flexibiliteit van de huisvesting. De kosten van de huisvesting c.q. de bedrijfseconomische waarde. Om dit afwegingsproces te kunnen beheersen, zullen de kwalitatieve en financiële gevolgen van keuzes in de huisvesting inzichtelijk moeten worden gemaakt.

2.4.

Doelstelling

Het doel van dit strategisch advies is aan te geven welke vastgoedvoorraad de organisatie moet hebben om in te kunnen spelen op de komende ontwikkelingen en wel zodanig dat de strategische algemene doelen van de organisatie tot uitvoering kunnen worden gebracht ongeacht of dit in een groei of krimpsituatie van de organisatie zal zijn. Het onderzoek voor deze scriptie bestaat dus in principe uit twee delen, de subdoelen. model waarmee dr manager van Thebe Services de kwalitaHet ontwikkelen van een brLslissingsonderste~~ner~cl tirve en financiële gevolgen van keuen voor verschillrntk onderclrlen dir met ht~isvwtinghrbbeiz te maken inuic htelijk kan maken.

Het verstrekken van een stratrgisch advies aan de manager van Thebe Services waarin aangegeven wordt hoe de vastgoedvoorraad van Thebe geoptimaliseerd kan worrlen.

2.5

Afbakening

Om het onderzoek hanteerbaar te houden wordt het beperkt tot de wijkgebouwen en de dienstverlening die van daar uit wordt verzorgd. (Jeugdgezondheidszorg en Thuiszorg) Het hoofdkantoor en de rayonkantoren worden wel benoemd en theoretisch mee beschouwd, doch vooralsnog niet of nauwelijks in het praktisch onderzoek betrokken. Het onderzoeksgebied wordt als volgt nader afgebakend. Het onderzoek zal zich in hoofdzaak richten op effectief en efficiënt gebruik van de (wijk)gebouwen en in bijzaak op enkele kantoorpanden van Thebe. Dit is gedaan omdat het imago van de thuiszorg mede wordt bepaald door de wijkgebouwen in de woonkernen van het werkgebied en dat de meeste activiteiten plaats vinden vanuit de wijkgebouwen, o.a. spreekuren en cons~iltatiebureaus(een begrip uit het Kruiswerk in Nederland op het gebied van advies, controle, onderzoek van 0-4 jarigen). Voor het praktisch onderzoek richten we ons op die gebouwen die in 2001 in gebruik waren bij Thebe. Deze panden vormen ongeveer 95 % van de huidige voorraad van Thebe. De andere 5 % wordt gevormd door het regionaal magazijn en de panden die ondertussen zijn gehuurd of opgeleverd. Het afgeronde werkplekonderzoek van drs. J. Verdonk, 2001 ligt mede ten grondslag aan het strategisch advies aan de manager van Thebe Services. Het gaat hoofdzakelijk om flexibiliteit op het niveau van de werkplek waarbij flexibiliteit als een van de belangrijkste aspecten in het kader van efficiënt gebruik van gebouwen wordt genoemd. De manier waarop de flexibiliteit gerealiseerd kan worden is afhankelijk van het niveau waarop men naar de huisvesting kijkt. Mijn advies zal beperkt blijven tot flexibiliteit op voorraadniveau en /of gebouwniveau omdat flexibiliteit op door Verdonk reeds is uitgezocht. De vraag naar huisvesting is afhankelijk van vele factoren (zie o.a. nationaal kantorenmarktonderzoek van Twijnstra en Gudde, 2001) en verandert steeds sneller. Het is moeilijk om de ontwikkeling van de vraag naar huisvesting over een langere periode exact te voorspellen. In mijn onderzoek ga ik uit van twee relevante "bedrijfsonderdelen van Thebe, nl. Jeugd~ezondheidszorgen Thuiszorg en tracht de ontwikkelingen in de toekomst, niet uitputtend onderbouwd, te vertalen naar invloed op de huisvesting Onderzoek naar CREM kent in zijn theoretische beschouwingen een viertal invalshoeken namelijk beleidsstrategie, facilitymanagement, assetmanagement en projectmanagement. In mijn onderzoek blijft in ieder geval het projectmanagement buiten beschouwing omdat dit niet direct een element is van het spanningsveld tussen het algemeen strategisch beleidskader van Thebe en het niveau waarop Thebe Services verkeert. In de volgende hoofdstukken 3 , 4 en 5 wordt het theoretisch kader voor het optimaliseren van huisvesting geanalyseerd. De huisvesting is optimaal indien binnen een bepaalde beschoiiwingperiode sprake is van een zo gunstig mogelijke verhouding tussen effectiviteit en efficientie van de huisvesting enerrijds en de kosten die daarmee gemoeid zijn anderzijds.

Masterproof S.W.V. Ing. E.S.A. de -jck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Er wordt antwoord gegeven op de volgende vragen: 1. Hoe kan vanuit de verschillende invalshoeken van CREM, de effectiviteit van huisvesting verbeterd worden? 2. Welke middelen / instrumenten kunnen gebruikt worden ter verhoging van de efficiëntie van huisvesting? Effectiviteit heeft, zoals hiervoor omschreven, betrekking op de doeltreffendheid van de huisvesting en wordt bepaald door de mate waarin de huisvesting beantwoordt aan de door de organisatie gestelde doelen. Efficiëntie van huisvesting heeft, zoals hiervoor omschreven, betrekking op de doelmatigheid van huisvesting en het huisvestingsproces. De efficiëntie wordt bepaald door de factoren tijd, geld en kwaliteit. Men spreekt van efficiënte huisvesting wanneer er met minimale middelen de gewenste kwaliteit wordt bereikt

Hoofdstuk 3

3.1

Effectiviteit van huisvesting o0 tactisch niveau

Inleiding

Effectiviteit heeft dus betrekking op de doeltreffendheid van de huisvesting en wordt bepaald door de mate waarm de huisvesting beantwoordt aan de door de organisatie gestelde doelen Binnen Thebe kan de effectiviteit benaderd worden vanuit drie invalshoeken van CREM

van gebruikrendement

Figuur 3.1 relatie tussen CREM en de verschillende doelen binnen Thebe De effectiviteit is voor een organisatie uitermate belangrijk omdat de concurrentiepositie bij het ontbreken van effectiviteit snel in het geding komt. Effectiviteit heeft te maken met de goede dingen doen. De vraag van de klanten zal snel teruglopen indien onjuist op de vraag wordt ingespeeld. I-Iuisvesting heeft een aanzienlijke invloed op de effectiviteit van een organisatie. Als de kosten van huisvesting zwaar drukken op de kostprijs van de dienst of het product komt de concurrentiepositie ook snel in gevaar. Ook heeft huisvesting grote invloed op de mate waarin organisaties klantgericht kunnen werken. Van belang voor de slagvaardigheid van een organisatie is de snelheid waarmee kan worden gereageerd op vragen van de Mant, de bereikbaarheid van de medewerkers, de uitstraling en het imago van het gebouw (als het gebouw er slecht uitziet zal de dienstverlening ook wel niet veel zijn), de gebouwinfrastructuur en de ICT voorzieningen. Aan de hand van algemene methodes / procedures wordt aangegeven hoe de effectiviteit van huisvesting verbeterd kan worden. Hieruit zal blijken dat de verbetering van de effectiviteit vrijwel altijd begint met het op tactisch niveau in kaart brengen van de juiste gegevens. Er wordt aangegeven hoe de kwalitatieve en bedrijfseconomische performance van huisvesting bepaald kan worden. Wanneer men inzicht heeft in die performance kan op tactisch niveau binnen een organisatie een bijdrage worden geleverd aan de verbetering van de effectiviteit van de huisvesting. Verbetering van de effectiviteit begint bij het analyseren van de doelstellingen van de organi(zie ook strategisch Beleidsplan van Thebe).

pagina 16 VLII 41

Strategisch advie\ t.b.v. de huisvesting vdn 'fiebe

Masterprool S R V. Irig F, J A tie Kijck

Het uitzetten van strategisch beleid vraagt om een heldere formulering van strategische keuzes met daaraan gekoppelde voornemens en acties. Vooralsnog monden doelen bij Thebe niet uit In een rendementseis naar marktconforme huisvesting maar meer in het minimaliseren van de huisvestingskosten (de positie van controller op de competentieladder van Joroff). Het doel van de gebruikers van het vastgoed van Thebe heeft betrekking op de kwalitatieve aspecten. De huisvesting moet de werkzaamheden van de diensten (primaire proces) zo goed mogelijk ondersteunen. Het primaire proces is een afgeleide van het algemeen beleid van de organisatie. Samengevat worden binnen Thebe de volgende doelen onderscheiden: Organisatie onderdeel I Raad van Bestuur Raad van Bestuur Werkmaatschappijen

doel bedrijfseconomisch rendement maatschappelijk rendement gebruiksrendement

I

aspect CREM

l

assetmanagement beleidsstrategie facility management

I

type financieel kwaliteit kwaliteit

Tabel 3.1 doelen van Thebe op diverse niveaus in relatie tot CREM aspecten. Er zijn dus binnen Thebe twee typen doelen te onderscheiden: doelen die leiden tot een gevraagde kwalitatieve prestatie van huisvesting en een doel dat leidt tot een bepaalde bedrijfseconomische prestatie van huisvesting. In dit hoofdstuk wordt dit onderscheid ook aangehouden bij de beschrijving van de methoden / procedures om de effectiviteit van huisvesting te verbeteren. In het strategisch beleidsplan zijn enkele verwijzingen aangetroffen met betrekking tot de huisvesting. Strategisch onderschrijft Thebe bij de interne analyse dat zij de beschikking heeft over een fijnmazig netwerk aan distributiepunten in de regio Midden Brabant als een van de sterke kanten van Thebe. De concernstrategie wordt op basis van voorafgaande interne en externe analyse geformuleerd aan de hand van de marketing P's. Onder het aspect "Plaats" wordt aangegeven dat de functie van de 35 gebouwen in het werkgebied zal worden uitgebreid tot ontmoetingspunten. Zijn het op dit moment vrijwel uitsluitend ruimten waar zorgdiensten worden geleverd, in de toekomst zullen zij ook fungeren als ontmoetingspunten voor klanten en medewerkers. Dat stelt eisen aan de fysieke inrichting van de gebouwen. Onder het aspect "Presentatie" onderschrijft Thebe een professionele verschijningsvorm wat o.a. eisen stelt aan de inrichting van de gebouwen. In 5 3.2 wordt ingegaan op het in kaart brengen van de kwalitatieve vraag en op de bepaling van de geleverde kwaliteit door het huidige h~iisvestingsaanbod.In 3 3.3. wordt ingegaan op de bepaling van de bedrijfseconomische performance van de huisvestingsvoonaad.

3.2.

De kwalitatieve performance van huisvesting

In deze paragraaf wordt aangegeven hoe men de kwalitatieve performance van huisvesting kan bepalen Bepaling van de kwalitatieve performance begint bij het in kaart brengen van de vraag naar en het aanbod van huisvesting De hierna te beschrijven procedure is zowel toepasbaar om de vraag van de Raad van Bestuur als de vraag vanuit de werkmaatschappijen in kaart te brengen Deze vraag hoeft niet eenduidig te zijn omdat de vraag banuit het bestuur een afgeleide is vanuit het strategisch huisvestingsbeleid terwijl de vraag vanuit de werkmaatschappijen voortkomt uit het operationeel niveau Dit kan dus leiden tot verschillende eisen en wensen Doel van een procedure om vraag en aanbod bij elkaar te brengen is dat ze vergeleken kunnen worden, waardoor eventuele knelpunten gesignaleerd kunnen worden. De performance van huisvesting wordt hierdoor bespreekbaar en inzichtelqker en men kan zich gerichter bezighouden met de daadwerkelijke afstemming van vraag en aanbod Er volgt eerst een korte omschrijving van de verschillende methodes en vervolgens wordt vastgesteld welke aspecten belangrijk zijn bij het in kaart brengen van vraag en aanbod ( zie ook Nationaal kantorenmarkt onderzoek, Twijnstra en Gudde, 2001) Omschriiving van drie verschillende procedures Prestatie is de term waaronder vraag en aanbod onder gelijke noemer kunnen worden gebracht Gevraagde prestaties versus aangeboden prestaties Het veranderen van \raag en aanbod wordt dan uitgedrukt in het prestatieverloop van vraag respectievelijk aanbod Het feitelijk afstemmen van vraag en aanbod wordt uitgedrukt met prestatiebeheersing.

Masterproof S.B.V. Ing E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van 'iñebe

REN Ouick Scan methode De REN Quick Scan methode is ontwikkeld om de kwaliteit van kantoorgebouwen maar ook bedrijfsgebouwen sneller en efficiënter te kunnen beoordelen. De REN QS kent de volgende toepassingsmogelijkheden. - Het opstellen van een programma van eisen, waaraan de huisvesting volgens beheerders of gebruikers moet voldoen. - Alternatievenanalyse en lokatieselectie. Dor het vraagprofiel met het aanbodprofiel te vergelijken wordt duidelijk welke locatiel gebouwalternatieven het best aansluiten bij het vraagprofiel. De beheerder kLanzo kijken welke alternatieven voor nadere analyse in aanmerking komen. - Er kan periodiek inzicht worden verkregen in hoeverre een huisvesting nog voldoet aan een gewijzigd vraagprofiel van een organisatie. Organisaties zijn dynamisch en veranderen voortdurend, de huisvesting is echter statisch en slechts weinig flexibel. Door de huisvestingstoets toe te passen kan bepaald worden welke aanpassingen noodzakelijk zijn. Een voordeel van REN QS is dat de beoordelingsaspecten zoveel mogelijk eenduidig vastgelegd zijn. De REN QS maakt de kwaliteit bespreekbaar aan de hand van eenduidige definities. Voor elke aspect moeten zaken worden beoordeeld en worden vastgelegd waaruit uiteindelijk een duidelijk beeld ontstaat over de kwaliteit van een kantoor - of bedrijfsgebouw. Stichting Bouw Research methode In het SBR- rapport 222 heeft de SBR een methode ontwikkeld om zo objectief mogelijk te meten of een gebouw voldoet aan de functionele doelen van zowel de investeerder1eigenaar als de gebruiker l huurder van dat gebouw. Bij deze methode wordt zowel de vraagzijde als de aanbodzijde in kaart gebracht aan de hand van prestaties van gebouw en locatie. De prestatie-eisen die aan een gebouw gesteld worden zijn het resultaat van de doelen van de organisatie, de beschikbare middelen, en de randvoorwaarden, die aan de locatie gesteld worden. De prestatie-eisen worden ingekaderd door de wet en regelgeving. Uitgangspunt hierbij is dat vraag en aanbod voor elk gebouw op een andere manier bij elkaar komen omdat bijvoorbeeld de prioriteiten anders liggen. Deze prioriteiten worden in het algemeen aangegeven door aan de prestatie-eisen een bepaald gewicht toe te kennen. Het nadeel van deze methode ten opzichte van de REN QS methode is dat er geen eenduidige beoordeling van de aspecten mogelijk is. De beoordeling is erg subjectief. Dit wordt veroorzaakt door het ontbreken van eenduidige meetbare waarden per aspect. De beoordeling is daardoor geheel afhankelijk van de door de CRE afdeling gestelde en gehanteerde beoordelingscriteria. Methode van match in^ organisatiebehoefte en gebouwerformance De derde methode voor het in kaart brengen van vraag en aanbod is omschreven door Van den Berg, 1992 en verschilt van de twee eerder beschreven methodes door het duidelijk belang, dat gesteld wordt in de financiële consequenties van huisvestingsbeslissingen. Uitgangspunt bij deze methode is dat de gebouwperformance en de eisen en wensen vanuit de organisatie zo goed mogelijk op elkaar afgestemd moeten worden, opdat er geen sprake is van over - of underperformance. Om keuzemogelijkheden in kwaliteit, tijd en kosten inzichtelijk te maken, is geprobeerd een systematische uitwerking van de vraag en het aanbod te realiseren. Nadeel van deze methode is dat er bij de waardering van de huidige huisvesting geen en bij de waardering van de huisvestingsalternatieven wel beoordelingscriteria aangedragen worden. Daardoor worden financiële afgeleiden van vraag en aanbod niet meer goed vergelijkbaar omdat men niet weet of dezelfde beoordelingscriteria zijn gehanteerd. Met name voor dit onderzoek tracht ik in de bijlagen A en B een waardering te maken voor de bestaande huisvesting. Daarom is deze methode niet zo goed bruikbaar voor het vastleggen van de kwalitatieve performance van de huidige hiiisvesting van Thebe en blijft daarom in het vervolg buiten beschouwing. Aan de hand van de twee resterende methodes kunnen de volgende criteria opgesteld worden voor een instrument ter vergelijking van vraag en aanbod - Er zal een analyse van de organisatie gemaakt moeten worden om de huisvestingsbehoeften af te kunnen leiden - Er zal rekening gehouden moeten worden met het feit dat niet alle organisatie en gebouwkenmerken even belangrijk zijn koor het beoordelen van de match tussen vraag en aanbod Het belang van de verschillende aspecten dient daarom vastgelegd te worden aan de hand van door de organisatie zelf te bepalen wegingsfactoren Daarnaast moet het mogelijk zijn vetoaspecten aan te wljzen. - Kenmerken van organisatie en gebouwen kunnen nooit volledig onathiinkelijk van elkaar beoordeeld worden, omdat ze onderling samenhangen

pagina 18 \ai1 41

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A.de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van ï h e b e

- Voor een instrument dat gebruikt wordt om op relatief eenvoudige wijze inzicht te krijgen in de financiële gevolgen van huisvestingsbeslissingen is het verder van belang dat er niet te veel verschillende kwaliteitsaspecten mee genomen worden. Daarom is het van belang dat alleen de belangrijkste kenmerken worden meegenomen. - De beschrijving van het aanbod dient niet afiankelijk te zijn van organisatiekenmerken. - Gebouwen en organisatie dienen zoveel mogelijk in objectief meetbare termen weergegeven te worden. Dit zal moeten resulteren in gevraagde en aangeboden prestaties, die zoveel mogelijk objectief bepaald kunnen worden. Daarbij is het van belang dat de mogelijke prestatieniveans per aspect vastliggen. (Zie ook corporate real estate management binnen gemeentelijke organisaties, P. van der Schaaf, 1999) Een aandachtspunt dat in alle methoden naar voren komt is de overzichtelijkheid die de methode moet bieden. Alle hiervoor benoemde methoden hanteren een verdeling in twee richtingen. Een verdeling naar niveau waarop er naar de huisvesting gekeken wordt en een verdeling in beoordelingsgroepen. werkplek

Figuur 3.2 verdeling beoordelingsaspecten in relatie tol de relevantie voor dit rapport. Voor de overzichtelijkheid is van belang dat alleen de belangrijkste aspecten meegenomen worden bij de beoordeling van vraag en aanbod. Uit de analyse van de REN QS en de methode van de SBR blijkt dat de volgende aspecten voor dit onderzoek van belang zijn. De belangrijkste beoordelingsaspecten zijn: Locatie

Functionele kwaliteit

Gebouw

Ruimteliik / visuele kwaliteit Functionele kwaliteit

Ruimtelijke / visuele kwaliteit Technische kwaliteit

Milieukwaliteit

Geografische ligging (REN en SBR) Bereikbaarheid auto en openbaar vervoer (REN en SBR) Openbare veiligheid (REN en SBR) Parkeergelegenheid (REN en SBR) Type van omgeving (REN) integrale toegankelijkheid (REN en SER) Flexibiliteit Verticale zone-indeling (REN) Horizontale zone-indeling (REN en SBR) Unitgroottel onderverdeling (REN en SER) Indeelbaarheid verblijfsruimte (REN) Kantoorconcepten (REN) Herindeelbaarheid (REN en SBR) Uitwisselbaarheid werkplekken (REN) Financieringsvorm Representativiteit / verschijningsvorm (REN en SBR) Identiteit (REN en SBR) Bouwkunde (REN) Werktuigbouwkundige installaties (REN) Elektrotechnische installaties (REN) Duurzaamheid (REN)

pagina 19 van 4 1

Ma5terproot S i3 V Ing E J A de R ~ j c k

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

3.3 De bedrijfseconomische performance van huisvesting In 3.3 wordt ingegaan op het verbeteren van de effectiviteit vanuit de invalshoek van het assetmanagement. Assetmanagement is het optimaliseren van de bedrijfseconomische waarde van onroerend goed voor de organisatie. Assetmanagement heeft derhalve betrekking op het gehele traject van verwerven, beheren en afstoten van onroerend goed, gebaseerd op een grondig overwogen en duidelijk geformuleerde investeringsfilosofie en organisatiestrategie. De activiteiten van een CRE assetmanager worden vaak verdeeld in zes groepen. (zie ook Corporate real estate management binnen gemeentelijke organisatie, P van de Schauf, 1996) - Plannen van de benodigde capaciteit. Het gaat hierbij om het kiezen van de juiste middelen om tegemoet te komen aan de behoeften van een organisatie. Een assetmnager zal informatie moeten verschaffen over de kosten van verschillende huisvestingsalternatieven waarbij ook rekening is gehouden met de waarde voor de organisatie. - Kiezen van een geschikte locatie Hierbij wordt gezocht naar de locatie die het best tegemoet komt aan de doelen van de organisatie. Bij de beoordeling dient ook rekening te worden gehouden met de opportunity costs. Zo kan voor een thuiszorgwinkel bijvoorbeeld een op het eerste gezicht duurdere locatie X , als gevolg van een stijging van de verkoopopbrengst, voor Thebe uiteindelijk goedkoper zijn dan locatie Y. - Financiering van alternatieven De keuze voor huren of kopen kan gemaakt worden op basis van de schatting van de contante waarde van de verwachte cashflows van de huisvestingsalternatieven. Daarnaast moet bij deze keuze rekening worden gehouden met aspecten van de gewenste flexibiliteit van de huisvesting (huur is flexibeler dan koop) en de verwachte gebrniksduur van het onroerend goed (op korte termijn is huur over het algemeen goedkoper dan koop en op lange termijn is huur duurder dan koop) - Beheer van het onroerend goed Het gaat hierbij om het identificeren van overschot(over performance) of onderbezetting(under performance) van de huisvesting, contractbeheer, controle van onderhoudsuitgaven, toezicht op uitvoering van bouwactiviteiten, etc. - Afstoten van onroerend goed Dit is een discipline die inzicht vereist in bewegingen van de vastgoedmarkt en de wensen die potentiële kopers hebben (o.a. bepaalde uitstraling, bepaalde stramienmaten) en inzicht in eventuele aanpassingen of renovaties om aan die wensen te kunnen voldoen. Daarnaast moet men in kunnen schatten wat een redelijke waarde is in relatie tot het gewenste rendement op geïnvesteerde vermogen. (zowel voor de eigen organisatie als voor potentiële kopers)Deze waarde bepaald het indirecte rendement op het geïnvesteerd vermogen. - Onderhandelen Deze activiteit is nodig bij het kopen, huren of afstoten van onroerend goed, maar ook bij het koppelen van de huisvestingsstrategie aan de concernstrategie.

Evaluatie en toetsing van de zinvolheid en haalbaarheid van de huisvestingsdoelstellingen zijn belangrijke activiteiten van het assetmanagement. Deze huisvestingsdoelstellingen hebben gevolgen voor de asset-allocatie. De asset- manager is verantwoordelijk voor de financiële performance van de (totale) huisvesting die uiteraard afgestemd moet zijn op de concernstrategie. Voor een eigenaar van onroerende goed bestaat de financiële performance uit de directe o~brenrzstvan de investeringen enerzijds en de waarde ontwiklcelin~van de investeringen anderzijds, zowel bij interne beschouwingen (binnen de eigen organisatie aangewend) als bij externe beschouwing (marktconforme inkoop, verknoopten verhuuropbrengst) Het investeren in vastgoed gebeurt op basis van toekomstverwachtingen. Deze verwachtingen zijn gebaseerd op prestaties in het verleden, de zekerheid en stabiliteit van de opbrengsten en de verwachting van de waardeontwikkeling van het geïnvesteerd vermogen. Investeren in onroerend goed brengt door de onvoorspelbaarheid van de toekomst risico's met zich mee. De verwachte financiële performance zal daarom afgezet moeten worden tegen het risico van de investering. Rendement versus risico's (Zie ook Rendementsoptimalisatie door dynamisch vastgoedmanagement, A. van Driel, 1998) Het doel van 8 3.3 is aan te geven hoe de bedrijfseconomische performance van de huisvesting in kaart gebracht kan worden. Het bepalen van de financiële performance van hnisvesting is een belangrijke taak van de CREassetmanager. Daarom is inzicht in de financiële performance van de hiiisvesting uitermate belangrijk. Inzicht is nodig om goed te kunnen adviseren over de prestaties van de huisvesting. Door de kennis van de financiële per-

Mastcrproof S.B.V. Ing. k.J.A. de Rijck

Str,~trgiccliadvies t.b.v. de hui\\esting van Thebe

formance te combineren met de kennis van de kwalitatieve performance van de huisvesting kan geadviseerd worden op basis van de kosten - kwaliteitsverhouding van de huisvesting zoals hierna in hoofdstuk 7 zal worden geformuleerd. De financiële performance wordt, zoals reeds vermeld, voor het indirecte deel bepaald door de waardeontwikkeling van de huisvesting. Hierna wordt aangeven hoe de waarde van vastgoed bepaald kan worden zowel bij interne als bij externe aanwending. Vervolgens wordt aangeven hoe de kosten van de levenscyclus de life cycle costs (lcc) van vastgoed in het algemeen bepaald kunnen worden. Tenslotte zijn de risico's die verbonden zijn aan het investeren in vastgoed aangeven, hoe die bepaald kunnen worden en hoe ze beperkt kunnen worden. Deze risico's kunnen, net als de kwalitatieve performance afgezet worden tegen de life cycle costs per m2 nuttig vloeroppervlak van bijvoorbeeld andere huisvestingsalternatieven, zowel op gebouw als op voorraadniveau Het voert te ver om in het kader van dit strategisch advies deze methode praktisch geheel door te rekenen doch in principe dient de professionele groei van de CRE -afdeling, langs de competentieladder van Joroff, wel te leiden tot het regelmatig uitvoeren van deze analyses. Beualint! van de waarde van onroerend goed Prof. W. Keeris omschrijft waarde als volgt: "De meest waarschijnlijke prijs welke voor het betreffende vastgoedobject, met eventuele aanhorigheden, tot stand kan komen in een open markt situatie en waarbij de objectomstandigheden en de situationele omstandigheden in aanmerking zijn genomen." Vrije vertaling van waarde: "Waarde is wat de gek er voor geeft" G. Ten Have vermeldt enige engelse termen 1. Price is de prijs die bij de transactie daadwerkelijk wordt overgedragen. 2. Value is marktwaarde. (het verwachte bedrag in de markt met enige ficties) Rekening houdende met alternatieve gebruiken. Highest of best use. = optimale aanwending. 3. Worth: individuele markt; maximale biedprijs en minimale laatprijs, rekening houdende met de beschikbare info. Value en Worth zijn in engels sprekende landen dikwijls gebruikelijk voor dezelfde waarderingen. B. Genitse en Fr. van Hoeken vermelden dezelfde termen als Ten Have Worth = In principe beleggingswaarde (subjectief) Value = in principe waardering door taxateur (zo objectief als mogelijk) Price = in principe de transactieprijs.

Waarde is dus een subjectief begrip en het wordt bepaald door taxatie. Volgens G.Ten Have is taxatie een intelligente gissing om een realistische waarde van onroerend goed te verkrijgen. Het is dus altijd een schatting die sterk afhankelijk is van de inzichten van de taxateur. Volgens B. Gerritse en Fr. Van Hoeken is taxeren een proces waarlangs zo objectief mogelijk de informatie wordt vertaald naar waarde. In de taxatieleer wordt waarde omschreven als de prijs. die voor de gehele onroerende zaak tot stand kan komen in een open markt situatie gegeven de fysieke, economische, sociale en of juridische kwaliteit van die onroerende zaak Waarde en prijs dienen dan ook met de nodige relativiteit worden bezien. De subjectiviteit van waarde wordt versterkt door bepaalde kenmerken van de onroerend goed markt. De markt werkt onvolledig en is niet transparant en dat hangt samen met de volgende kenmerken. Ondoorzichtig door het heterogene karakter van vraag en aanbod. (Zie ook het nationale kantorenmarktonderzoek, Twijnstra en Gudde, 200 1) Immobiel, aangezien onroerend goed niet verplaatsbaar is. Dit is een beperking omdat daardoor de locatie vaak belangrijker wordt beschouwd dan het gebouw. Vertraging in prijsreactie als gevolg van de ondoorzichtigheid. Ontbreken van complete onafhankelijkheid van de consumenten, omdat de aspirant koper eerst de toelaatbare lasten vast stelt op basis van mogelijke inkomsten en daarna pas naar het aanbod kijkt. Emotionele binding van de verkoper met het pand. waardoor prijzen niet tot stand komen op basis van rationele overwegingen. LJitgangspuntvoor de bepaling van de waarde van onroerend goed bij externe aanwending is. dat de waarde bepaald wordt door de alternatieve opbrengst mogelijkheden op de markt

pagina ? I ban J1

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van 'hebe

Masterproof S.H.V. Ing. E.J.A. de Rilck

De externe waarde van het pand is gelijk aan de contante waarde van de potentiële netto markthuur opbrengst gedurende de resterende levensduur. De toekomstige kasstroom. Naast deze externe waarde kan er ook een interne waarde van het vastgoed vast gesteld worden. In principe wordt deze bepaald door de zogenaamde actuele waarde van de huisvesting die in stand wordt gehouden ten behoeve van het uitvoeren van het primaire proces. G. Ten Have omschrijft in Taxatieleer Onroerende Zaken. 1995 een drietal waardebegrippen en een keuze procedure. Deze waardebegrippen zijn opbrengstwaarde, bedrijfswaarde en vervangingswaarde. Toepassing van de procedure leidt in de situatie indien er sprake is van huisvest in^ dienstbaar aan de bedriifsuitoefening en er is sprake van continuïteit van de bedriifsuitoefeen gebruik van de onroerende zaak gedurende de bedriifsuitoefening dan functioneert de vervangingswaarde als betere methode voor de bepaling van de actuele interne waarde. De vervangingswaarde is het bedrag dat nodig is voor het verkrijgen van een op soort, kwaliteit, staat en ouderdom vergelijkbaar object De vervangingswaarde wordt in principe als volgt bepaald: - Bepaal de nieuwbouwkosten per m2 B V 0 van een in economisch opzicht en voor de bedrijfsuitoefening van gelijke betekenis zi-jnde naar soort en kwaliteit vergelijkbaar pand Vermenigvuldig het bedrag met het huidige m2 BVO. - Bepaal de resterende technische levensduur (zonder additionele investeringen) van het pand - Deel de resterende levensduur door 40 ( algemeen gehanteerde rekenwaarde van de maximale technische levensduur zonder additionele investeringen) en vermenigvuldig dit percentage met de nieuwbouwkosten. - Bepaal de grondkosten per m2 strikt aan het gebouw gebonden grond (van de huidige locatie) en vermenigvuldig dit bedrag met het aantal m2 gebouwgebonden grond. - Tel beide bedragen bij elkaar op. Dit is dus niet de gecorrigeerde vervangingswaarde die als algemeen hanteert wordt bij de bepaling van de WOZ en bij de ROZ1 IPD -waarde voor incourante onroerende zaken (wijkgebouwen zijn niet zo incourant en zijn in het algemeen alternatief aanwendbaar)

w

De verhouding tussen de interne waarde en de externe waarde van een pand kan gebuikt worden bij de keuze een pand al dan niet af te stoten. Als deze verhouding groter is dan 1 dan is de interne waarde groter dan de externe waarde en kan men financieel gezien het pand beter voor huisvesting behouden.

Om de kosten van verschillende investeringen te vergelijken wordt in het algemeen gebruik gemaakt van de contante waarde methode. Bij deze methode worden & kosten tijdens een bepaalde beschouwingperiode contant gemaakt naar prijspeil heden. Om de life cycle costs van verschillende investeringen te kunnen vergelijken moeten er wel enkele randvoorwaarden worden vastgesteld. De beschouwingperiode van alle investeringen moeten gelijk zijn. De dynamiek in de gezondheidszorg duidt op vele wijzigingen die beschouwingperiodes parallel met de technische levensduur van gebouwen als niet reëel bestempelen. Een beschouwingperiode van 20 jaar is heden wel het maxim~imwat reëel te hanteren valt. Wanneer de beschouwingperiode langer is dan de maximaal veronderstelde gebruiksduur zullen er additionele investeringen gedaan moeten worden. (zie ook Kostennota Kruiswerk, E de Rijck, 1993) Ook zullen zonder ujtzondering alle uitgaven tijdens de beschouwingperiode meegenomen moeten worden in de vergelijking. Alle mogelijke inkomsten en uitgaven tijdens een bepaalde beschouwingperiode van zowel eigendomspanden als huurpanden zijn aangegeven in tabel 3.3 Uitgaven Eigendomspanden: - ka~itaaisiasten - exploitatielasten - onderhoudskosten - schoonmaakkosten - energiekosten Huurpanden: - Huurlasten - Exploitatielasten - Sch~onma~akkosten - Energiekosten Tabel 3.3, Inkomsten en uitgaven bij eigendom en hurir.

I

I

Inkomsten Eigendomspanden: - restwaarde - verhuur aan derden

Huurpanden: - geen - onderverhuur aan derden

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. hl& E.J.A. de R1,jck

Sommige termen uit de tabel hebben enige toelichting nodig. De kapitaalslasten van de eigendomsp'mden zijn de lasten als gevolg van het aanschaffen van het gebouw en de grond en investeringen ten behoeve van verbo~iwingen, inrichting en installaties. De kapitaalslasten van nieuwbouw zijn gelijk aan de investeringskosten en voor reeds in voorraad zijnde panden kunnen de kapitaalslasten bepaald worden door de huidige markthuurwaarde voor die panden te bepalen. Bij nieuwbouw volstaan de investeringskosten omdat er van uitgegaan wordt dat deze gelijk zijn aan de marktwaarde van het pand. De huidige markthuurwaarde is gelijk aan de contante waarde van de potentiële markthuuropbrengst tijdens de beschouwingperiode De kapitaalslasten moeten waar nodig gecorrigeerd worden met de contante waarde van de additionele investeringen t.b.v. uitbreidingen, etc of gecorrigeerd worden met de contante waarde van achterstallig onderhoud of leegstand. De restwaarde aan het eind van de beschouwingperiode wordt op een zelfde manier bepaald. De rest waarde aan het einde van een beschouwingperiode is gelijk aan de contante waarde van de potentiële markthuuropbrengst gedurende de resterende levensduur van het pand. In de gezondheidszorg wordt uitgegaan conform de COTGnorm van een maximale levensduur van 50 jaar. De restwaarde aan het eind van de beschouwingperiode wordt vervolgens contant gemaakt naar heden. Als van alle huisvesting in de voorraad de contante waarde van alle uitgaven tijdens de beschouwingperiode bekend zijn, zijn in principe per huisvesting de life cycle costs bepaald. Om de life cycle costs van de verschillende gebouwen met elkaar te kunnen vergelijken moeten deze nog gedeeld worden door het nuttige vloeroppervlak van het beschouwde gebouw. Eerst dan is de huisvesting op de life cycle costs vergelijkbaar. Risico's bij investerinnen in onroerend goed Het risico dat gepaard gaat met investeringen in onroerend goed kan uitgedrukt worden in de kans dat niet aan de verwachtingen wordt voldaan. Risico betekent dat er voldoende historisch materiaal aanwezig is om een kansverdeling te koppelen aan het optreden van bepaalde gebeurtenissen. Er is binnen dit begrippenkader sprake van onzekerheid wanneer er geen mate van waarschijnlijkheid aan het optreden van de gebeurtenis verbonden kan worden op basis van historische gegevens en inzichten (zie o.a. Essentials of investments, Bodie, Kane en Marcus, 2001 + Fundamentals of real estate investment , A.J. Jaffe en C.F. Sirmans, 1995 + grondslagen van het investeringsproces, Prof B. Kruijt en Drs. P van Wetten. 1999) Wanneer niet alle mogelijke risico's en onzekerheden bekend zijn kan geen kansverdeling aan deze gebeurtenissen verbonden worden. In dit geval spreekt men dan van onbekendheid. Risico's dienen zoveel mogelijk geanalyseerd te worden. Risicoanalyse is het identificeren en kwantificeren van de risico's alsmede het omgaan met de resultaten hiervan in de investeringsbeslissing. Systematische risico's zijn marktrisico factoren en raken iedereen Markt risico factoren zijn bijvoorbeeld inflatie, algemene economische ontwikkeling, politieke beslissing, etc. (zie o.a. grondslagen van het investeringsproces, Prof B. Kruijt en Drs. P van Wetten, 1999) Met marktrisico kan ingeschat worden met behulp van figuur 3.3.

Laag

Hoog Transactievolume

Figuur 3.3. Samenhang marktrisico met aanbod en transactievolume Niet systematisch risico hangt specifiek samen met de door een bepaalde organisatie gedane investeringen (zie ook o a grondslagen van het investeringsproces, Prof B Kruljt en Drs. P van Wetten. 1999) Voor een overzicht van de risico's van onroerend goed 7ie bijlage 2

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting vun 'lbebc

Bij de opbouw van een effectieve voorraad huisvesting zou in principe een afweging moeten worden gemaakt tussen de bezettingsgraad, de kosten (life cycle costs per nuttig vloeroppervlak en de verhouding vervangingswaarde / markthuurwaarde), de kwaliteit en de risico's van de mogelijke h~iisvestingsalternatieven.De asset manager van de CRE- afdeling dient dit in principe wel de gehele huisvesting praktisch op deze wijze te analyseren. Het voert te ver om in het kader van dit strategisch advies deze analyse uit te voeren en door te rekenen doch in principe dient de professionele groei van de CRE -afdeling, langs de competentieladder van Joroff, wel te leiden tot het regelmatig uitvoeren van deze analyses en afwegingen.

Hoofdstuk 4

Effectiviteit door integrale stratepievorming

Wanneer op tactisch niveau voldoende inzicht is verkregen in de verschillende doelen van een organisatie kan op strategisch niveau de effectiviteit van de huisvesting verbeterd worden door integrale strategievorming. Aan de hand van deze integrale strategievorming kan vervolgens een huisvestingsbeleid afgeleid worden waarbij rekening wordt gehouden met de verschillende doelen binnen de organisatie De methode maakt het mogelijk om door het opstellen van een huisvestingsbeleid, wat is afgestemd op het algemene beleid, synergie te bereiken Synergie binnen de (thniszorg)organisatie betekent dat de bedrijfseconomsche en de (zorg)inhoudelijke benadering van de huisvesting zowel uit het oogpunt van eigenaar als uit het oogpunt van de gebruiker gecombineerd worden. waardoor er een meerwaarde ontstaat. Deze synergie moet een evenwichtige sturing op de verschillende doelstellingen binnen de organisatie en de spanningsvelden daartussen mogelijk maken. Dit wordt ondersteund door de uiteenzetting van Kohnstamm en Regterschot in de manager als bouwheer (1994) en facilitair onderzoek van F. Voss (1996) Zij verwoorden dat er een steeds dynamischere wisselwerking bestaat tussen de organisatie (eigenaar) en de gebruiker enerzijds en de huisvesting (facility) anderzijds. Huisvesting en aan huisvesting gerelateerde zaken, diensten en processen ondervinden namelijk niet alleen consequenties van de veranderingen binnen organisaties, ze oefenen er in bijna even grote mate invloed op uit. Op een bepaald moment moet er op basis van het ondernemingsbeleid en op basis van de visie op de organisatie, een huisvestingsbeleid worden ontwikkeld. Zonder aanpassing van het huisvestingsbeleid, leiden veranderingen namelijk op den duur tot een mismatch tussen primaire proces en huisvesting. Inspelen op die veranderingen is dus minimaal noodzakelijk, er op anticiperen is nog veel beter. Met een pro-actieve opstelling is men altijd beter af. De mate waarin men dat doet en de mate waarin men daarbij rekening houdt met de omgeving is een maatstaf voor het competentieniveau van de CRE afdeling. Dit competentieniveau geeft dus met name aan in hoeverre men op het gebied van huisvesting strategisch handelt. Definitie van strategie Er zijn vele definities van strategie te geven. Van der Lee, Moed en Dierckxsens in Strategisch management, (1988) geven de volgende definitie van strategie: "Een strategie geeft de inhoud en het karakter aan van de activiteiten van de onderneming in relatie tot de omgeving en geeft in grote lijnen aan wat in de komende jaren ondernomen gaat worden" In het strategisch denken gaat het dus om: - Een business definition: een omschrijving van de activiteiten van de onderneming, inclusief de klanten die van diensten voorzien zullen worden. - Een doel: een resultaat wat men op een bepaald tijdstip in de toekomst concreet wenst te bereiken. - De middelen: de mensen, het geld, kortom de bedrijfsmiddelen die men inzet om het doel te bereiken. Op grond van de visie van een organisatie moet de strategie duidelijk maken langs welke weg men het doel denkt te gaan bereiken. Bij de bepaling van de weg moeten de keuzes gemaakt worden. Soms wordt er niet zozeer gesproken over de strategie maar over strategieformulering. Strategieformtilering is het vaststellen van de doelen van een organisatie, alsmede het aangeven van de wegen waarlangs respectievelijk de middelen waarmee de organisatie de gestelde doelen wil realiseren. Strategieformulering houdt rekening met de onzekerheden uit de externe omgeving. Kohnstamm en Regterschot in de manager als bouwheer (1994) geven de volgende definitie van strategie. "Een strategie is een wel of niet geplande reactie van een organisatie op haar omgeving over een langere periode of de manier waarop en het geheel van middelen waarmee vooraf gestelde doelen nagestreefd kunnen worden.Analyse van deze en andere definities leidt in principe tot de volgende essentiele elementen voor strategie Formulering van de doelen die men als organisatie wenst ie bereiken Keuze van de methode die men over langere termijn wil toepassen om die doelen te bereiken.

02-07-2002.

pagina 24 van 11

Majterproot S B V Ing F, J A de Rilck

Strategisch advies t.b.v. di. huisvesting van Thebe

Vaststellen van de middelen waarmee men de doelen wenst te bereiken. De klassieke productiefactoren maar ook huisvesting is een van die middelen. De plaats van strategievorming binnen organisaties heeft de laatste jaren een ontwikkeling doorgemaakt. Dit heeft indirect ook gevolgen voor de plaats van huisvesting binnen een organisatie. Kohnstamm en Regterschot hebben de volgende verschuivingen in opvatting over strategie in hun boek de manager als bouwheer, 1994, gesignaleerd. Bestaande opvattingen Strategische planning is een geïsoleerde activiteit van planningsafdelingen en topmanagement Weinig aandacht voor de realisatie van de plannen Lritgangspiint voornamelijk intern en financieel Opstellen sterkte - zwakteanalyse Reactief gedrag - extrapoleren - stabiliteit belonen - afwijkend gedrag straffen Competitie Trends Strategisch management is een activiteit van het topmanagement en d l e direct betrokkenen Veel aandacht voor de realisatie van plannen Naast financiële eisen veel aandacht voor de omgeving Analyseren van sterke en zwakke punten maar ook van kansen en bedreigingen Ondernemersgedrag - denken in termen van verandering - initiatief belonen - gebrek aan initiatief straffen Competentie

Tabel 4.1. Opvattingen over strategie Afleiden van het huisvestin~sbeleid Kohnstamrn en Regterschot beschrijven in "de manager als bouwheer 1994) een methode waarmee huisvestingsinitiatieven kunnen worden afgeleid uit de organisatiestrategie. van een organisatie. Dit is gezien de dynamiek De manier van strategievorming moet aansluiten bij de cult~i~ir van economie en samenleving strik noodzakelijk. Er moet dan ook een analyse plaats vinden van de relatieve positie van de organisatie t.o.v. de concurrentie. Hierbij zijn de kerncompetenties van groot belang. Kerncompetenties zijn concurrentievoordelen waarop een organisatie een stabiele strategie kan bouwen en bestaan uit een geheel van verzamelde kennis, ervaring en contacten. De kerncompetenties kunnen bepaald worden aan de hand van een sterkte zwakte analyse en een omgevingsverkenning (kansen en bedreigingen). De kern van dit denken is dat de maatschappij steeds complexer wordt en dat veranderingen steeds sneller gaan. Er zijn grenzen aan de flexibiliteit van een organisatie om hierop te reageren. Aan de hand van resultaten van de analyse moeten keuzes gemaakt worden met betrekking tot de huidige strategie, of er moet een nieuwe strategie geformuleerd worden Deze algemene strategievorming resulteren in product markt/ organisatie- combinaties (PMO's) Kohnstamm en Regterschot stellen dat bij het nemen van strategische beslissingen de huisvestingsdimensie in de meeste gevallen belangrijk is. Deze overtuiging is echter niet altijd aanwezig in de top van de organisatie. De positie die de huisvesting inneemt bi,] de bedrijfsvoering is van primair belang voor de plaats van huisvesting bij strategische beslissingen. Hierbij spelen o.a. de volgende aspecten een rol. - heeft de huisvesting uitsluitend een rol als onderdak of dient het ook andere belangen zoals bijvoorbeeld de ontvangst van klanten (zie ook werkplekonderzoek J. Verdonk, 2001) - Vormt de huisvesting een belangrijk deel van de interne dan wel de externe logistiek (zie ook facilityonderzoek F. Voss, 1996) - Speelt de huisvesting een belangrijke rol in de externe beeldvorming. (zie ook suategisch beleidsplan 20022004, Thebe in de toekomst) Deze positie bepaalt hoe groot de invloed van huisvesting op het functioneren van het primaire proces is

02-07-2002

p,~gina25 van .l1

Mdsterproof S.B V Ing E J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van 'l'hche

Hoe groter deze invloed des te groter zal de rol van de huisvestingscomponent bij het strategie vormingsproces moeten zijn. De huisvestingsstrategie kan volgens Kohnstamm en Regterschot bepaald worden met het 3 Gmodel. Dit is een evenwichtsmodel voor het bepalen van de huisvestingssituatie. De 3 G's staan in dit model voor gebruiker, gebouw en gebied. Uitgangspunt in dit model is dat de huisvestingssituatie alleen optimaal is wanneer er een stabiel evenwicht bestaat tussen: - De wensen en behoeften van de te huisvesten organisatie(gebruiker) - De prestaties die het gebouw kan bieden in kwantiteit en kwaliteit (gebouw) - Het kwaliteits - en voorzieningenniveau van de omgeving waarin het gebouw staat (gebied) Naar deze optimale situatie, een theoretisch evenwicht in de huisvesting zijn we in principe altijd naar op zoek Door dit 3 G- model te combineren met de algemene strategievorming ontstaat een nieuw model, waarmee huisvestingsinitiatieven kunnen worden afgeleid uit de organisatiestrategie Dit is een vijf bollenmodel

PMO's Figuur 4.1 Vijf bollen model (Kohnstamrn en Regterschot, 1994)

3 G- Model

De werking van dit model wordt weergegeven door de pijlen, lijnen en overlopende kleuren in de afbeelding. De gebruikersorganisatie vormt de spil van het model. Bij algemene strategievorming worden de randvoorwaarden die de huisvesting stelt via de gebruikersorganisatie in de PMO's gebracht. De gebniikersorganisatie kan bepalen welke beperkingen het gebouw en het gebied opleveren. Op basis van informatie kunnen de PMO's vastgesteld worden. Dit levert via gebruikersorganisatie in tweede instantie extra informatie in de vorm van Programma van eisen en wensen voor het gebouw en gebied op. De huisvestingsstrategie kan hier dan op afgestemd worden, wat vervolgens uitmondt in een strategisch huisvestingsbeleid. Nadeel van de hier aangegeven procedure is dat in feite alleen aangegeven wordt hoe de relaties tussen de verschillende aspecten liggen en niet hoe de afleiding concreet plaats moet vinden of in welke vorm men een huisvestingsbeleid zou moeten gieten. Volgens Kohnstamm en Regterschot is strategie echter een reactie op de omgeving van een organisatie. Om huisvesting als strategisch middel (vijfde productiefactor) in te kunnen zetten komen we tot de conclusie dat de CRE -afdeling dus een lange termijn visie op de markt moeten ontwikkelen. Daarnaast is het van belang, dat men tijdens strategievorming voor het totale concern een analyse maakt van de positie van de organisatie ten opzichte van de concurrenten. Dit doet een organisatie door een interne analyse van de sterke en zwakke punten en de omgevingsanalyse waaruit de kansen en bedreigingen bekend worden (zie ook strategisch management Van der Lee, Moed en dierckxsens. 1988 + het strategisch beleidsplan 2002-2004 Thebe in de toekomst). Het is in het kader van het inzichtelijk maken van informatie van belang dat de CRE - afdeling dit in principe wel op deze wijze uit voert om groei in professionele benadering van huisvesting tot stand te brengen.

pagina 26 van 41

Strategisch advie\ t b v tfe huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Kijck

Hoofdstuk 5 5.1

Efficiëntie van de huisvesting:

Inleiding

Naast de verbetering van de effectiviteit van huisvesting heeft optimalisatie van de huisvesting betrekking op verbetering van de efficiëntie van huisvesting. Efficiëntie heeft betrekking op de doelmatigheid van de huisvesting. Het gaat om de dingen goed te doen. Efficiëntie betreft de relatie tussen de output van een organisatie en de daarvoor benodigde input aan arbeid, middelen en energie. (Kohnstarnm en Regterschot, De manager als bouwheer, 1994) Een van de goede indicaties voor de efficiëntie van de panden is de verhouding tussen het aanwezige Nuttig oppervlak en het Bruto oppervlak NO / BV0 hoe groter deze verhouding des te efficiënter is de indeling van het pand. Om een betere efficiëntie te bereiken dient men dus met zo min mogelijk input zo veel mogelijk output te realiseren. Het gaat dus om interne productiviteitsverbeteringenop het gebied van huisvesting. De verbetering van de efficiëntie van huisvesting kan op twee manieren worden benaderd Het stimuleren tot beperking van ruimtegebruik en de huisvestingskosten per m2, en dit kan gerealiseerd worden door het inbouwen van doelrnatigheidsprikkels.Deze benadering heeft hoofdzakelijk een organisatorische invalshoek Inhouwen van doelmatigheidsprikkels heeft namelijk te maken met het verdelen van verantwoordelijkheden binnen een organisatie. Dergelijke keuzen worden op het hoogste nrveau van de organisatie gemaakt. - (her)huisvesting uitvoeren met gebruik van weinig middelen Dit kent een meer technische invalshoek en heeft meer relatie met de verschillende doelen van een organisat~eOm met beperkte middelen de kwalitatieve performance van de huisvesting te kunnen garanderen zal dus een bepaalde flexibiliteit van huisvesting nodig zijn. Het aanbieden van flexibele huisvesting is namelijk de enigste reactie op de differentiatie van de vraag (verschillende doelen), waarbij ook tegemoet kan worden gekomen aan een voortdurende verandering van die vraag. -

Eerst zal worden aangegeven wat het doel is van het inbouwen van doelmatigheidsprikkels en waarom deze prikkels zorgen voor de verbetering van de efficiëntie. Daarna zal aangegeven worden wat de mogelijkheden zijn om huisvestingskosten door te berekenen aan de gebruiker. Tenslotte zal het inbrengen van flexibiliteit verder behandeld worden.

5.2

Doelmatigheidsprikkels

Om op economisch doelmatige wijze te voorzien in de h~iisvestingsbehoeftevan een organisatie is het wenselijk dat economische prikkels worden ingebouwd. Onder economische doelmatigheid wordt verstaan: het verkrijgen van een zo gunstig mogelijke verhouding tussen het gewenste resultaat en de daarvoor noodzakelijke kosten. Prikkels met als doel de economische doelmatigheid te bereiken komen neer op het uitdrukken van de aan huisvesting gerelateerde kosten in de kostprijs voor de huisvesting, diensten en middelen en deze waar mogelijk te toetsen aan de markt. Het doorberekenen van kosten leidt in principe tot een bewuster gebruik van de huisvesting. Zeker wanneer de gebruiker zelf verantwoording moet afleggen over de besteding van haar middelen aan huisvesting, zal deze kritische naar de prijs-kwaliteitverhouding van de huisvesting kijken. Als de gebruiker kritischer wordt zal dit deels tot gevolg hebben dat de CRE -afdeling een beter product en een beter geprijsd product moet gaan leveren. Voor de verbetering van de efficiëntie zou het echter wenselijk zijn dat de CRF;, afdeling een prikkel krijgt tot marktconform werken. Dit kan gerealiseerd worden door de CRE -afdeling af te rekenen op basis vrm de prijs-kwaliteitverhouding in de markt (zie ook kantorenmarktonderzoek, Twijnstra en Gudde, 2001) De CRE - afdeling zou dan eigenlijk de vorm van een businessunit moet krijgen en de gedwongen winkelnering zou opgegeven moeten worden. De meest belangrijkste economische prikkel blijft dus het in rekening brengen van een huursom. Het gevolg van het invoeren van deze prikkel is, dat de gebruikers - en eigendomsfunctie gescheiden worden. Als er huurprijzen worden vastgesteld ontstaat er eveneens een meetinstrument om andere economische prikkels in te bouwen o.a. - Door het vast stellen en doorberekenen van een huursom wordt het financiële risico gelegd bij de partij die dit kan beïnvloeden nl. de gebruiker. - Aan de hand van huurprijzen kan beoordeeld worden of de alternatieven aantrekkelijker zijn. - Tot slot kan de vastgestelde huurson~gebruikt worden voor het toetsen van de kosten van interne diensten aan die van externe leveranciers. Hierdoor wordt de CRE -afdeling tot op zekere hoogte gestimuleerd tot marktconform werken.

Masterproof S H V Ing E J A de h l c k

Strateglrch advie\ t b v de hui,ve>ting van fiebe

Doorberekenen van de huisvestinpskosten Er zijn meerdere mogelijkheden om kosten van huisvesting door te bereken. Er is gebleken dat de manier van doorberekenen van kosten in grote mate samen hangt met de relatie van de CRE -afdeling ten opzichte van de totale organisatie. (zie ook corporate real estate management binnen gemeentelijke organisatie, P. van der Schaaf, 1996 + competentieniveau conform de Joroff ladder) Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen: - kostencentrum, een organisatieonderdeel met een eigen budgetsysteem en verantwoordelijkheid voor het minimaliseren van de kosten - Profitcentrum, in grote mate zelfstandig en verantwoordelijk voor het resultaat. De moeder organisatie stelt echter grenzen aan activiteiten en investeringen. - Businessunit, is bijna zelfstandig en resultaatverantwoordelijk. De businessunit ontwikkelt. produceert en verkoopt voor eigen markt en heeft eigen ondersteunende diensten. - Juridische zelfstandige onderneming, in een holding structuur. Zoals uit de beschrijving hierboven blijkt, wordt het verschil tussen de organisatievormen voornamel~jkbepaald door het verschil in verantwoordelijkheid en zelfstandigheid. Van kostencentrum naar juridisch zelfstandige onderneming neemt als gevolg van deze verschillen de prikkel tot economische doelmatigheid binnen de CRE afdeling toe (Hoe met de huisvestingskosten wordt omgegaan bepaald deels het competentieniveau van de CRE afdelingen en de positie in het schema van de ladder van Joroff) Het basisniveau is dat van de doeners, waarbij niet of nauwelijks op de kosten gelet wordt. Het meest vooruitstrevend zijn de strategen. die uitgaan van de vastgoed-en kapitaalmarkt, waarbij de gebruikers zelf verantwoording afleggen aan de Raad van Bestuur over de kosten van hun huisvesting. Uitgangspunt hierbij is dat bij een volledige marktsituatie en een optimale werking van vraag en aanbod, de scherpste prijzen gerealiseerd kunnen worden. Om tot economische doelmatigheid te komen zullen de aan huisvesting gerelateerde kosten dus uitgedrukt moeten worden in de kostprijs van de huisvesting. Het gaat daarbij om de prijs-kwaliteitverhouding van de huisvesting. Om een goed inzicht te verkrijgen in deze verhouding is het van belang dat alle huisvestingskosten mee genomen worden (zie ook Kostennota Kruiswerk, E. de Rijck, 1993) bij de huurprijsbepaling. In de tabel hierna worden alle huisvestingskosten weergegeven.

Vaste kosten

Rente Afschrijvingen Erfpacht en grondkosten Huren Belastingen en heffingen

Geleend kapitaal en eigen geïnvesteerd kapitaal

~ Erfpachtcanon en overige kosten

p -

Verzekeringen

Instandhoudingkosten

Gebruikckosten

Technisch onderhoud Terrein en groenvoorzieningen Schoonmaakkosten Energiekosten, etc. Specifieke bedrijfskosten Administratieve beheerskosten

Tabel 5.1 Opbo~iwhuisvestingskosten

Huren, lease en servicekosten Eigenaarsdeel OZB, gebruikersdeel OZB, milieuheffingen, polderlasten, overige belastingen en heffingen. Opstalverzekering. bedrijfsbrandverzekering, stormschadevergoeding, WA verzekering en overige verzekeringen Constructie, dak, gevel, werktuigbouwkundige en elektrotechnische installaties Tuin, parkeerterreinen, wegen, straatverlichting en riolering, slagbomen. binnenbeplanting, etc. Glazenwasser, dagelijkse schoonmaakonderhoud Gas, water, elektra, riolering, CAI, telefoon. Bewaking, beveiliging, etc. Personeel, boekho~iding,bemiddeling. etc.

hlasterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v dc hulsvesting van Thebe

De door te berekenen kosten dienen nog volgens een bepaalde verdeelsleutel te worden vastgesteld. Er zijn enkele methodes o.a.

I Werking I voordelen I Alle uitgaven bij elkaar optel- I Eenvoudig

Mzthode Vast totaal tarief

I

len en verdelen naar rato van het door de werkmaatschap in gebruik zijde BV0 Alle uitgaven gedifferentieerd Werkelijke kosten toerekenen naar de gebruikers, waarbij getracht wordt zo veel mogelijk de werkelijke kosten aan te houden. Hierbij kan onderscheid gemaaktworden tussen gebouwgebonden en personeelsgebonden voorzieningen Vast tarief + varia- Een aantal kostenposten wordt tegen vaste tarieven verrekend. bele toeslagen Kosten waarop de werkmaatschappij invloed kan uitoefenen worden verrekend tegen variabele tarieven die de werkelijke kosten zoveel mogelijk benadeI ren.

I

I N'idelen I Gebruiker kan het kostenniveau

Stimulans tot beperking van m2 gebruik

-Rechtvaardig Stimulans tot maximale efficiëntie t.a.v. kosten

I

nauwelijks beïnvloeden

Veel administratieve inspanning, Meestal geen mogelijkheid voor gebruiker om alle kosten te beïnvloeden omdat de keuze van de huisvesting nog steeds op een ander niveau gemaakt wordt.

Deze methode komt tegemoet aan de nadelen van de andere methoden wanneer in de vast tarieven die onderdelen zijn begrepen, waarop de gebruiker geen invloed kan uitoefenen. Naarmate de werkmaatschappijen autonomer worden, zal de invloed groter worden en dus het variabele deel groter worden.

Tabel 5.2 Overzicht doorberekeningsmethode Om tot economische doelmatigheid te komen concluderen we ten aanzien van het verbeteren van de efficiëntie dat doelrnatigheidsprikkels moeten worden ingebouwd. Dit is nodig om er voor te zorgen dat de factor geld bij de afweging van huisvestingsalternatieven een rol blijft spelen. Zonder doelmatigheidsprikkels worden namelijk zowel de CRE -afdeling als de gebruikers van onroerend goed niet gestimuleerd de efficiëntie van de huisvesting te verbeteren. Binnen de thuiszorgorganisaties vormt het stimuleren van een CRE -afdeling tot economische doelmatigheid een probleem omdat de gedwongen winkelnering vooralsnog niet opgeheven kan worden. Dit is het gevolg van het feit dat de besturen van de thuiszorgorganisaties en de plaatselijke afdelingen invloed willen blijven uitoefenen op de huisvesting in verband met de maatschappelijke - en zorginhoudelijke doelen. De belangrijkst doelmatigheidsprikkel blijft dus het doorberekenen van de huisvestingskosten aan de gebruiker. Ten aanzien van het doorberekenwijze gaat de voorkeur uit naar een combinatie van een vast tarief met variabele toeslagen gebaseerd op de mate van autonoom handelen van de werkmaatschappij cq gebruiker. Bij Thebe worden de huisvestingskosten ook enigszins doorgerekend. Hierbij wordt uitgegaan van de totale huisvestingslasten en worden deze gedeeld door het totaal in gebruik zijnde aantal m2 vloeroppervlak. Er ontstaat dus een gemiddelde prijs per m2. Deze prijs wordt doorbelast naar de resultaatverantwoordelijke managers naar rato van het daadwerkelijk in gebruik zijnde vloeroppervlak x de gemiddelde huisvestingsprijs per m2. De resultaat verantwoordelijke managers worden echter niet verantwoordelijk gemaakt voor o.a. oudere besluiten uit een ver verleden, specifieke strategische besluiten van de Raad van Beheer en toevalligheden van het gebouw (o.a. kostprijs of hu~irprijs).Zij krijgen dus wel de m2 prijs doorbelast per m2 die ze in gebruik hebben. De huisvestingslast is slecht enigszins door de resultaat verantwoordelijke managers te beïnvloeden omdat huisvesting ook dikwijls tot stand komt door een besluit van de Raad van Bestuur door strategisch te gaan samenwerken met andere gezondheidszorginsteilingen.

5.3

Flexibiliteit

Inleiding

Om de middelen waarmee (her) huisvesting gepaard gaat te beperken zal flexibiliteit ingebouwd moeten worden Het realiseren van de maximale flexibiliteit (100%) zal nooit de beste oplossing zijn voor het optimaliseren van de huisvesting van een organisatie in een dynamische omgeving. Er zal dus een afweging gemaakt moeten worden tussen de gewenste kwalitatieve performance op het gebied van flexibiliteit en de kosten die daarmee gemoeid zijn. Om de nodige flexibiliteit te bepalen is het van belang dat er een flexibiliteitstrategie bepaald wordt. Deze strategie wordt bepaald door de mate waarin er sprake is van

Masterproot S B V Ing. E.J A. de Rljck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

differentiatie en dynamiek in de vraag naar huisvesting vanuit de organisatie. Deze vraag wordt bepaald door de verschillende doelen. Verbetering van de efficiëntie van de huisvesting zal dus een afweging moeten zijn tussen de snelheid waarmee aan veranderende doelen beantwoord kan en moet worden en de kosten die daarmee gemoeid zijn. Naarmate de aanpassingen van het gebruik van een gebouw gepaard gaat met minder kosten en minder tijd des te meer flexibel is het gebouw. Het aanpassen van huisvesting wordt ook bouwkundige flexibiliteit genoemd. Bouwkundige flexibiliteit is de aanpasbaarheid van de huisvesting aan veranderingen in taakstelling en werkwijzen van de gebruiker. Bouwkundige flexibiliteit is o.a. uitbreiden van de huisvesting voorraad, inkrimpen/ afstoten van ruimten of gebouwen en herinrichtení herindelen van ruimten (Zie ook werkplekonderzoek, J. Verdonk, 2001) Flexibiliteit voorziet in keuzemogelijkheden voor de toekomst. De flexibiliteit dient zodanig te zijn dat interne ontwikkelingen ruimtelijk altijd kunnen worden opgevangen zonder dat de organisatiestructurir moet worden aangepast. (Kohnstamrn en Regterschot, de manager als bouwheer, 1994). De manier waarop de flexibiliteit gerealiseerd kan worden is afhankelijk van het niveau waarop men naar de huisvesting kijkt. Functionele flexibiliteit (indeling - en volume flexibiliteit) en financiële flexibiliteit op voorraadniveau, gebruiksflexibiliteit. indelingsflexibiliteit, aanbouwflexibiliteit, afstotingsflexibiliteit op gebouwniveau, afdeling - , sectie - werkmaatschappij of dienstniveau en tenslotte het werkplekniveau. (zie nationaal kantorenmarktonderzoek van Twijnstra en Gudde, 2001 + The European Office, J. van Meel, 2000 + Automatisering, productiviteit en kwaliteit van kantoorarbeid. Dr. T. Wentink, e.a. 1988) - Indelingsflexibiliteit heeft betrekking op de afmetingen van de vloeroppervlakken, de gebouwvorm en de plaats van de kolommen en draagstnictuur Uiteraard heeft het ook directe invloed op de technische infrastructuur - Onder volumeflexibiliteit wordt de mogelijkheid verstaan om gedeelten van een gebouw bij te hured aan te bouwen dan wel af te stoten. - Financiële flexibiliteit begeeft zich hoofdzakelijk op het gebied van de eigendomsverhouding, prijsvorming en contractvormen. - Flexibiliteit op voorraadniveau wordt gerealiseerd door een flexibele eigendom en / of financieringsvorm. Tussen de uitersten huur en koop zijn leasevormen als operationele lease of financiële lease toegepast. Het huren of leasen van huisvesting heeft enige flexibiliteit doordat de mogelijkheden van uitbreiden of krimpen toenemen. - Gebouwniveau beschouwt nadrukkelijk de mogelijkheden om een gebouw aan te passen uit te breiden of in te krimpen. Het gaat hier dus om de structuur van het gebouw. Van afzonderlijke objecten uit de voorraad wordt de flexibiliteit bepaald en afgestemd op de vraag door bij te huren, te bouwen of af te stoten. - Afdelingsniveau: een goede flexibiliteit van de huisvesting betekent dat veranderingen in de omvang en samenstelling van de afdeling opgevangen kunnen worden door de indeling van inrichting van het kantoor te veranderen. - Werkplekniveau: de toenemende kosten van de traditionele werkplek, de lage bezettingsgraad van die werkplek en de groeiende vraag naar ondersteunende ruimten hebben gezorgd voor nieuwe inrichtingsconcepten. De oplossing wordt dan gezocht in een flexibele werkplek indeling. Binnen dit onderzoek kijk ik naar het voorraadniveau en het gebouw niveau en slechts gedeeltelijk naar het afdelingsniveau Flexibiliteit tijdens het beheer van gebouwen. Wanneer zich tijdens het beheer van gebouwen ruimtelijke knelpunten aandienen, is het van belang die tegemoet te treden met een flexibele mentaliteit. Dat wil zeggen dat men niet te snel moet kiezen voor een oplossing die wordt gevraagd vanuit een groep gebruikers. Men zal een breder overzicht moeten hebben over de totale problematiek en over de mogelijke oplossingen. Daarbij zal een organisatorische analyse vooraf moeten gaan aan het denken over de oplossing. Door een nieuw functioneel programma van de organisatie te maken kan bepaald worden of een reorganisatie van taak verdelingen en/ of werkwijzen de problemen weg kan nemen. Wanneer dit niet tot bevredigende oplossingen leidt kan gedacht worden aan een ruimtelijke oplossing eventueel in combinatie met organisatorische maatregelen. In figuur 5.3 ziet men een schematische weergave van het te volgen beslissingsproces. Daarnaast moet men voor het kiezen van een bouwkundige oplossing goed inzicht hebben in de flexibiliteit die een gebouw biedt. Daarbij is het van groot belang dat er bij de aanpassingen geen flexibiliteit verloren gaat. (zie ook corporate real estate management binnen gemeentelijke organisatie, P. van der Schaaf, 1996)

Strategisch advies t.b.v. de hu~sveatingvan Thebe

Masterprooi S B.V. Ing E.J.A. de Liijck

Er doen zich knelpunten voor in de huisvestingssituatie. Ze zijn merkbaar omdat ontwikkelingen in taakstelling en/ of werkwijze op grond van ruimtegebrek niet gerealiseerd kunnen worden.

Ontwikkelen van een strategie om de knelpunten weg te werken

Afwegingen

wnarblj de gebouwstructuur als randvoorwaarde wordt aangenomen

Uitbreiden van het bestaande gebouw en / of afstoten van een gebouw

!-- l

I

I

KIEZEN VAN DE STRATEGIE

Afstoten van taken met amoveren van ruimte op basis van de afstotingsflexibiliteit Toevoegen van ruimte op basis van de aanbouwflexibiliteit van het ge-

ding van een of meer in hetzelfde gebied gelegen kantoorgebouwen l

I

Figuur 5 3 Flexibiliteit tijdens het beheer van gebouwen (zie ook corporate real estate management binnen gemeentelijke organisaties, P. van de Schaaf, 1996)

pagini il van 4 1

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Flexibiliteit OD voorraadniveau De flexibiliteit op voorraadniveau wordt in grote mate bepaald door de eigendomssituatie van de gebouwen in de voorraad (zie ook het nationale kantorenmarktonderzoek, Twijnstra en Gudde, 200 1). Deze eigendomssituatie bepaald namelijk hoe snel een voorraad aangepast kan worden door inkrimping of uitbreiding. De eigenaar kan afhankelijk van de financieringsvorm zowel de investeerder, de financier als de gebruiker van het gebouw zijn. Hierna worden de verschillende financieringsvormen behandeld. Zie tabel 5.3

Assetmanagement Exploitatiekosten Exploitatiekosten korte termijn lange termijn

Beleidsstrategie van het management Realisatie eigen Flexibiliteit wensen I

Huur

I

Klein

I

I

Groot

Laag

Hoog

Klein

hoog

Laag

I Financiële lease I

7 1 Koop/ nieuwbouw

Groot

l

Tabel 5.3 Kenmerken huisvestingsaspecten binnen diverse financieringsvormen Financiële lease blijft buiten beschouwing omdat deze vorm in de praktijk heel weinig voor komt. (zie ook het nationale kantorenmarktonderzoek, Twijnstra en Gudde, 2001) Bij financiële lease worden alle lusten en lasten door gerekend aan de gebruiker. Financiële lease scheelt nagenoeg niets met een hypothecair gefinancierde koop. Het is een typische on balance financiering. Bij de analyse van de verschillende financieringsvormen dient niet alleen aandacht besteedt worden aan flexibiliteit maar ook aan de mogelijkheden om de verschillende doelen binnen een organisatie te realiseren. Huur Bij het huren van huisvesting door een organisatie berust het eigendom bij de investeerder (vaak de verhuurder) De hurende organisatie hoeft afgezien van de inrichtingskosten, geen eigen of vreemd vermogen in het gebouw te investeren. Wel zal de eigenaar van het gebouw de vermogenskosten doorberekenen in de huiir. De flexibiliteit van huren ten opzichte van andere eigendomsvormen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van korte huurcontracten. Het verloop van de huurkosten ligt gedurende de contractperiode vast, maar wordt daarna onzeker. Vanuit het financiële oogpunt is huren op lange termijn over het algemeen minder aantrekkelijk dan andere tïnancieringsvormen. Er is wel een zeer hoge mate van flexibiliteit. O~erationelelease Operationele lease combineert de voordelen van koop met huur. Vanuit het kwalitatieve oogpunt is operationele lease dus aantrekkelijker dan huren, maar nog altijd niet optimaal. De flexibiliteit van operationele lease is hoog. De leasetermijnen worden door de gebruiker voldaan volgens een van tevoren opgesteld betalingsschema. Dit schema kan worden afgestemd op de wensen van de gebruiker maar moet aan het eind van de leaseperiode wel resulteren in een reële optieprijs, omdat de gebruiker niet verplicht is het gebouw te kopen. Operationele lease kent dus vanuit financiële oogpunt enkele risico's voor de gebruiker, met name wanneer de termijnbetalingen te hoog zijn. Omdat de gebruiker het onroerend goed aan de financier kan retourneren, berust het eigendom bij de financier. Het komt dus niet op de balans bij de gebruiker. Het is een typische off balance financieringsvorm

Koor, Het kopen van huisvesting alsmede het plegen van nieuwbouw legt een fors beslag op de financiële middelen. In geval van koop ligt zowel het eigendom bij de organisatie. Een voordeel van koop is dat de gebruikerswensen optimaal gehonoreerd kunnen worden. Het nadeel van een fors beslag op de financiële middelen kan gecompenseerd worden door een hypothecaire lening. Men blijft eigenaar van de huisvesting. De flexibiliteit van de huisvesting is echter gering. De courantheid van het gebouw wordt bepaald door de vraag vanuit de markt op het moment dat het gebouw verlaten wordt. De locatie. technische staat, alternatieve aanwending en indelingsmoge-

02-07-7002.

pagina 7 2 ban l i

Strategisch a d ~ i e st.b.v. de huisvesting van 'ïhebe

Md~tcrproofS.B V Ing E I A de R ~ j c k

lijkheden van het gebouw spelen een belangrijke rol. Een ander nadeel van koop is dat waardevermindering en eventuele leegstand voor risico van de organisatie komt.. Een gebouw in eigendom verwerven is aantrekkelijk wanneer het gebouw voor een langere periode door de organisatie gebruikt gaat worden. Uit het voorgaande blijkt dat huurovereenkomsten door hun contractduur meer flexibiliteit bieden aan veranderende organisaties dan langlopende leasecontracten of huisvesting in eigendom. Echter specifieke gebruikerswensen kunnen optimaal gehonoreerd worden bij huisvesting in eigendom. Specifieke wensen leiden bij huurcontracten in het algemeen tot scherpere huurvoorwaarden met langere contractduur. De keuze tussen de verschillende eigendomsvormen kan dus nooit alleen gemaakt worden op basis van gewenste flexibiliteit. Bij de keuze spelen namelijk ook ander aspecten een rol (beschikbare exploitatiebudget, wens tot realisatie van specifieke eisen en realisatie van de corporate image) Flexibiliteit op gebouwniveau en afdelingsniveau Flexibiliteit op dit niveau heeft met name betrekking op de mogelijkheid om een gebouw of afdeling aan te passen, uit te breiden of in te krimpen en heeft te maken met ruimtelijke en technische flexibiliteit. Ruimtelijke flexibiliteit maakt het mogelijk dat de gehuisveste organisatie structureel niets in taakstelling en in werkwijze en methodes hoeft te wijzigen en toch een adequate huisvestingssituatie te hebben Technische flexibiliteit schept de mogelijkheden voor ruimtelijke flexibiliteit. Deze relatie is niet los van elkaar te zien en is een randvoorwaarde. RuimteIijk flexibiliteit kan onderverdeeld worden in flexibiliteit op het gebied van aanbouwen, afstoten, indeling en gebruiken. (dit laatste ligt meer op het gebied van flexibiliteit van de werkplek, zie ook onderzoek van J. Verdonk, 2001) Flexibiliteit op het gebied van uitbreiding en aanbouwen. Dit is de mogelijkheid om ruimten op een benodigde plaats aan te bouwen. Gevolg hiervan is dat op alle organisatieniveaus ruimte beschikbaar moet zijn om aan te bouwen. Dit betekent op locatieniveau dat er aansluitmogelijkheid op de hoofdverkeersstructuur moeten zijn en dat op gebouw - en afdelingsniveau de gang door moet lopen tot aan de eindgevel. Flexibiliteit op het gebied van afstoten. Dit is vanuit de technische invalshoek de mogelijkheid om gebouwgedeelten dan wel gehele gebouwen permanent of tijdelijk af te stoten. Verhuur aan derden heeft de voorkeur boven verkopen Flexibiliteit op het gebied van (her) indeling Dit is de bestaande indeling binnen een gebouw wijzigen. De interne verkeersstructuur moet de herindeling mogelijk maken. Flexibiliteit in gebruikersmogelijkheden Er zijn diverse methodes om ruimten voor andere functies te gebruiken, o.a. ruimten zo vorm gegeven dat ze voor verschillende functies of op verschillende manieren gebruikt kunnen worden door het realiseren van multifunctionele ruimten of door het realiseren van wisselkamers. Ook standaardisatie van ruimten zal in principe de flexibiliteit verhogen. Voordat bovenstaande vormen van flexibiliteit ingebouwd worden is het van belang dat men eerst bepaald hoe groot de kans is dat een dergelijk vorm van flexibiliteit ook daadwerkelijk gebruikt wordt. Nogmaals het heeft geen zin om flexibiliteit in te bouwen indien met al kan voorzien dat deze toch niet benut gaat worden Flexibiliteit gaat altijd gepaard met extra kosten. Om de maatregelen die nodig zijn effectief en efficiënt ie kunnen uitvoeren en de gevolgen van die maatregelen te beheersen is het nodig dat aanvullende en beslissingsondersteunende informatie uit de organisatie en uit de omgeving van de organisatie wordt verkregen. In hoofdstuk 8 wordt hiertoe een beslissingsondersteunend model voorgesteld en beschreven.

Hoofdstuk 6

6.1

Beslissingsondersteunendmodel Omschrijving van het beslissingsondersteunend model

In de voorgaande hoofdst~ikkenis aangegeven hoe Thebe Services inzicht kan krijgen in de effectiviteit en de efficientie van de huisvesting De randvoorwaarden. prestaties, relaties en activiteiten die daarbg zijn behandeld

--

Md\terpruot S R V Ing t: J A de R ~ l c k

Strategisch adbiei t.b v de huisve\ting van rhebe

worden in dit hoofdstuk modelmatig aangegeven. Ik acht dit model ook bruikbaar voor andere thuiszorgorganisaties en, met enige aanpassing, ook wel voor meerdere typen gezondheidszorgorganisaties.

Theoretische beschouwingen over de huisvesting I

I

v

v

Randvoorwaarden van de Raad van Bestuur van Thebe I

Huidige huisvesting van Thebe

Huidige kwalitatieve vraag van de Werkmaatschappijen van Thebe -

-

~

De huisvesting van Thebe

Ûntwikelingen kc\.alitatie\.e\.raag an de ~t,erkmaatschappijenI an Thehe

-

-

Huidige kwantitatieve vraag van de Werkmaatschappijen van Thebe

\,raag - Ont\vikkeling t.an de kn~antitatie\,e van de werkmantschnppijen van Thebe

Bedrijfseconomische performance van de huidige huisvestingsvoorraad van Thebe

I

Toetsing van de flexibiliteit in de huisfesting op organisatieniveau

v

Bandbreedte voor de keuze van huisvestingsscenario's

I

Samenstellen van de huisvestingsscenario's

I 6.2

Financiële gevolgen van de huisvestingsscenario's

I

Randvoorwaarden Raad van Bestuur

In het model wordt het aspect randvoorwaarden Raad van Bestuur aangegeven. Dit eerste aspect van nader onderzoek van de huisvesting werkt als volgt: Bij het onderdeel beoordeling van de randvoorwaarden wordt per huisvesting zowel de gevraagde als de geleverde prestatie ingevuld. Om te kunnen vergelijken en een eenduidige beoordeling te kunnen geven zullen de verschillende randvoorwaarden volgens de REN QS methode worden beoordeeld. Als de gegevens bekend zijn worden de prestaties bekend. Door de gevraagde prestatie van de geleverde prestatie af te trekken kan per randvoorwaarde bepaald worden of er sprake is van over performance > O of onderperformance < O of een perfect match =O Ten aanzien van de effectiviteit wordt per huisvesting aangegeven of een pand voldoet aan de vraag of niet. De randvoorwaarden die eisen stellen aan de locatie zijn dikwijls het belangrijkste. Daarom dienen deze los te worden beoordeeld van de overige randvoorwaarden. Herontwikkelen speelt pas een rol als een pand afgestoten zou moeten worden. Deze mogelijk randvoorwuarde van de Raad van Bestuur (namelijk zoveel mogeliljk handhaven van het fijnmazig netwerk aan servicepunten) dient dus ook apart te worden beoordeeld. De huisvesting beantwoordt pas aan de vraag indien alle randvoorwaarden van een serie (locatie, overige en herontwikkelen) minimaal een performance score van O geeft. Dit is verantwoord omdat de gevraagde prestatie van alle randvoorwaarden van de Raad van Bestuur in het algemeen als minimale eis zijn geformuleerd.

pagina 34 vin 41

Masterproot S B V Ing E J A de Rilck

6.3

Strattgisch advies t.b.v de huisvesting \ d n Thebe

Kwalitatieve vraag van de werkmaatschappijen

Het in kaart brengen van de kwalitatieve vraag van de werkmaatschappijen heeft binnen het model in principe dezelfde vorm als het in kaart brengen van de randvoorwaarden van de Raad van Bestuur. Bij de werkmaatschappijen is er echter geen sprake van een uniforme gevraagde prestatie (minimale eis van de Raad van Bestuur), maar van een gedifferentieerde prestatie. De gevraagde prestatie binnen de werkmaatschappij moet worden bepaald aan de hand van een enquête waarin naar organisatiekenmerken (specifieke zaken) van de werkmaatschappijen wordt gevraagd. Via weging van deze kenmerken kunnen dan de toekomstige gebouweisen worden geformuleerd. Deze eisen worden analoog aan de REN QS eenduidig weergegeven door aan alle beoordelingscriteria prestatieniveaus toe te kennen. Vervolgens wordt per werkmaatschappij de geschiktheid van de huisvesting bepaald. Dit gebeurt grotendeel op dezelfde wi-jze als bij de randvoorwaarden van de Raad van Bestuur. (performance meting) De beoordeling per werkmaatschappij gebeurt aan de hand van de enquête en een aantal vetoaspecten. Een aspect is pas een veto criterium wanneer op dat punt absoluut geen underperformance mag optreden. Wanneer op bijvoorbeeld maximaal 4 à 6 belangrijke punten geen underperformance optreedt dan is het gebouw geschikt voor de werkmaatschappij. Om de differentiatie binnen de vraag vanuit de werkmaatschappijen overzichtelijk te houden moet binnen het model de kwalitatieve vraag van uit alle werkmaatschapp~jendirect in verband kunnen worden gebracht met de panden uit de voorraad Vastgesteld moet worden of ze geschikt zijn en voor welke werkmaatschappijen zij geschikt zijn.

6.4

Huidige vraag en de ontwikkeling van de kwantitatieve vraag van de werkmaatschappijen

De huidige kwantitatieve vraag van de werkmaatschappijen kan in kaart gebracht worden aan de hand van de volgende aspecten: De totale kwantitatieve vraag per niet te scheiden onderdeel van een werkmaatschappij is het Functioneel Nuttig Oppervlak, FNO. (Zie ook NEN -norm 1824) Bepalen van totaal gevraagde Nuttig Oppervlak ( = FNO + indelingsverlies) Bepalen van de gemiddelde vertrekgrootte van de vraag. Binnen het model vormen deze grootheden het uitgangspunt voor het bepalen van de huidige kwantitatieve vraag en de ontwikkeling van die vraag. De kwantitatieve vraag kan verdeeld worden naar een vraag naar kantoorruimte en een vraag naar ruimte voor bijzondere functies zoals vergaderruimten, spreekkamers, archieven. Binnen het model wordt voor de bepaling van de ontwikkeling van de kwantitatieve vraag ook deze verdeling aangehouden. Tenslotte dient er ook rekening te worden gehouden met wijkgebonden en niet wijkgebonden functies zoals specifieke Jeugdgezondheidszorgclusters en een hoge allochtone bevolkingssamenstelling, etc Het kwantitatieve deel van het nader onderzoek dient vergelijking van scenario's mogelijk te maken. Per werkmaatschappij moet de huidige en de ontwikkeling van de kwantitatieve vraag in beeld worden gebracht. (zowel het FNO, het NO, het aantal vertrekken en de gemiddelde vertrekgrootte) moeten uitgesplitst naar hoofdkantoor, rayonkantoren en zorgcentra (wijkgebouwen) Vervolgens moeten de scenario's voor de mogelijke ontwikkeling van de vraag naar functionele ruimte worden doorgerekend. Hiervoor moet de volgende input bepaald worden 1. Per werkmaatschappij het aantal fulltime en deeltijd medewerkers en als het enigszins kan gericht naar gebruik van hoofdkantoor, rayonkantoor en wijkcentra. 2. Per scenario de ontwikkeling in een bepaalde beschouwingperiode (normaal is 20 jaar) van de totale formatie, de functieverdelingen, de deeltijdwerkers, het dubbelgebruik van de werkplekken en het normeringverloop van het vloeroppervlak i v m. voortschrijdende technieken. Vervolgens dient de ontwikkeling van de totale kwantitatieve vraag per werkmaatschappij en dus voor de totale thuiszorgorganisatie te worden berekend.

6.5

Flexibiliteit op organisatieniveau

De beoordeling van de mate waarin de huidige voorraad beantwoordt aan de gevraagde flexibiliteit op organisatie niveau ( of zou moeten voldoen) kent veel overeenkomst met de beoordeling van de randvoorwaarden van de Raad van Bestuur. Ook hier is namelijk sprake van vastleggen van de gevraagde toekomstige prestaties en de geleverde prestaties door de bestaande huisvesting. De beoordeling of een huisvesting wel of niet aan de gevraagde flexibiliteit voldoet dient naar mijn mening te worden uitgesplitst naar de verschillende theoretische vormen van flexibiliteit. Dan is de beoordeling uniform en worden de prestaties op alle fronten duidelijk. Wel merk ik op dat de huisvesting waar het oordeel "beantwoord niet aan de vraag "zoii kunnen vallen niet per definitie geheel ongeschikt zou zijn. Deze gebouwen zouden namelijk wel geschikt kunnen zijn voor aparte diensten die vrijwel geen bijzondere ontwikkeling doormaken. Bij de beoordeling van de verschillende vormen van flexi-

pagina 1.5 b a n dl

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

biliteit zal dus ook nagegaan moeten worden hoeveel m2 van de totale voorraad huisvesting flexibel moet zijn Dit vraagt zeker nader onderzoek.

6.6

Bedrijfseconomische performance

De bedrijfseconomische performance is binnen dit model na te gaan door de life cycle costs per m2 NO van de verschillende panden in de huidige voorraad te berekenen. Er wordt voor de bepaling van deze LCC er van uitgegaan dat alle panden nog 20 jaar door Thebe in gebruik worden gehouden. Naast deze beschouwingperiode is ook de inflatie, de nominale rente, de nominale prijsstijging en de nominale huurstijging voor de gehuurde huisvesting nodig Ook worden de kapitaalslasten en de restwaarde van de eigendomspanden bepaald De kapitaalslasten van de eigendomspanden worden opgebouwd uit de marktwaarde van de panden en de benodigde additionele investeringen om het pand nog 20 Jaar in gebruik te hebben. De huidige marktwaarde van de panden is gelijk aan de alternatieve opbrengsten op de markt tijdens de beschouwingperiode. Om de kapitaalslasten op basis van de huidige marktwaarde te kunnen te dient men de volgende gegevens over de mogelijke toekomstige kasstroom te bepalen en contant te maken naar heden. 1. Per pand moet aangegeven worden welke rede huurstijging op het pand van toepassing is, hoeveel procent van het B V 0 verhuurbaar is op de markt en tegen welke netto markthuurprijs en voor hoe lang. 7. Ook moet per pand aangegeven worden welke additionele investermgen er nodig zijn. Hiervoor moeten de kosten (prijspeil, heden) die daarmee gemoeid zijn vastgesteld worden en moet aangegeven worden wanneer en hoe vaak die investeringen plaats moeten vinden. De bepaling van de restwaarde gaat grotendeels hetzelfde als de bepaling van de huidige markthuurwaarde, met als verschil dat voor de bepaling van de restwaarde ook de resterende levensduur per pand vastgesteld moet worden. Voor het model dient men een maximale levensduur te hanteren van 30 jaar. Om met behulp van de kapitaalslasten en de restwaarde aan het eind van de beschouwingperiode uiteindelijk de LCC per m2 NO te kunnen bepalen dienen ook de onderhoudskosten, schoonmaakkosten en energiekosten per jaar worden meegerekend. Thebe kan dit vooralsnog nog niet doordat registratie van deze gegevens onvolledig is! Ook hier is diepgaand nader onderzoek gewenst. Binnen het model dient ook de verhouding tussen de vervangingswaarde en de markthuurwaarde bepaald te worden. Om de markthuurwaarde te bepalen, moet worden aangegeven hoe lang een pand nog maximaal op de markt te verhuren is. Deze periode kan korter zijn dan 20 jaar (de beschouwingperiode voor de LCC) omdat de klanten een dergelijk pand niet meer accepteren en hoeft dus niet gelijk te zijn aan de resterende gebruiksduur door Thebe. Gezondheidszorgorganisaties gebruiken een gebouw in het algemeen langdurig. De gebrniksduur moet bepaald worden om de vervangingswaarde te bepalen. Om die vervangingswaarde te bepalen dienen de huidige grondkosten en de huidige bouwkosten per m2 te worden vastgesteld om in principe een identiek pand te beschouwen. (vervanging) De Vervangingswaarde / m2 NO is een maat voor de waarde van het pand voor de organisatie. De verhouding tussen de huidige vervangingswaarde en de huidige markthuurwaarde van een pand geeft aan of een pand beter in de organisatie kan worden gehouden of beter kan worden afgestoten.

6.7

Financiële gevolgen van de huisvestingsscenario's

Alle onderdelen van het model die tot nu toe toegelicht zijn vormen de basis voor het nemen van huisvestingsbeslissingen. De verschillende prestaties, die door toepassing van het model beoordeeld kunnen worden, vormen de basis voor de bandbreedte waarbinnen verschillende huisvestingsscenario's ontwikkeld kunnen worden. Van deze scenario's dienen zowel de kwalitatieve als de financiële gevolgen te worden vastgesteld. Dit heeft veel overeenkomsten met het bepalen van de bedrijfseconomische performance. Eerste dient de contante waarde van alle uitgaven en inkomsten tijdens de beschouwingperiode van de huidige voorraad te worden bepaald. In tegenstelling tot het bepalen van de bedrijfseconomische performance moet hierbij rekening worden gehouden met de mogelijkheid om de panden korter dan 20 jaar te gebruiken. De gebruiksduur kan namelijk per scenario verschillen en dus moeten worden aangepast. Afhankelijk van de gebruiksduur, die per beschouwd pand vastgesteld moet worden, wordt de marktwaarde en de restwaarde aan het eind van de gebruiksduur vastgesteld. Berekening van de exploitatielasten gebeurt op dezelfde wijze rekening houdend met de gebruiksduur en de maximale levensduur van de panden. Bij deze berekeningen dient het mogelijk te zijn om nieuwe panden aan de voorraad toe te voegen. Daarbij wordt er van uit gegaan dat bij koop van een bestaand pand of nieuwbouw de kapitaalslasten gelijk zijn aan het investeringsbedrag. Om de scenario's financieel met elkaar te kunnen vergelijken moet de contante waarde van de beschouwde huisvesting worden gedeeld door het huidige aantal formatieplaatsen die in het pand gehuisvest moeten worden. Op deze manier wordt namelijk de efficiëntie van het scenario ook meegenomen in de beoordeling.

pagind 36 van J1

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masierproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Hoofdstuk 7

Strategisch advies t.b.v. nader onderzoek van de huisvesting

Om de huisvesting van Thebe te optimaliseren en te professionaliseren dient diepgaand nader onderzoek conform het beslissingsmodel te worden uitgevoerd Onder het optimaliseren versta ik het in evenwicht brengen van de gevraagd prestaties van de huisvesting en de geleverde prestaties van de huisvesting tegen acceptabele kosten. De effectiviteit en de efficiëntie van de huisvesting dient zo hoog mogelijk te zijn. In de voorgaande hoofdstukken is mede vastgesteld waar tekortkomingen in de h~iisvestingssituatieszijn of kunnen ontstaan en hoe deze met behulp van het model op een professionele wijze verantwoord opgelost kunnen worden. Thebe Services krijgt dan ook het advies om conform het in hoofdstuk 6 aangegeven model nader onderzoek te doen naar de huisvesting van Thebe en op die wijze uitspraken te kunnen doen over het optimaliseren van de huisvesting en op die wijze in te zetten als 5' strategisch bedrijfsmiddel Het volgen van deze werkwijze leidt tot verhoging van het competentieniveau van Thebe Ser~ices(zie Joroff- ladder)

7.P

Optimalisering van de huisvestingsvoorraad

Voor de bestaande huisvesting zal eerst bepaald moeten worden in hoeverre deze aan de verschillende belangen en doestellingen van de eigenaar en de gebruikers van die panden voldoet. Dit zal het besluitvormingskader vormen op basis waarvan verschillende scenario's voor de huisvesting vastgesteld worden. Hieruit volgt het samenstellen van de h~iisvestingalternatievenen het bepalen van de financiële consequenties ervan. Op basis van de in de voorgaand hoofdstukken omschreven mogelijke ontwikkelingen in de cli9ntenclusters, de wensen en keuzes uit het strategisch beleidsplan 2002-2004, de uitkomsten van het werkplekkenonderzoek van J. Verdonk zijn er een aantal scenario's mogelijk - De werkgelegenheid kan stijgen als gevolg van een toename van het samenwerken met andere zorgaanbieders, inspelen op de veranderende vraag van de cliënten en een verschuiving naar de zorgverlening voor de ouderen, die de mogelijke daling van werkgelegenheid in de JGZ als gevolg van de daling van de geboortecijfers zal overstijgen. - Wanneer samenwerking en optreden als partner in zorgnetwerken en vraaggericht werken onvoldoende wordt geïmplementeerd en dus achter blijft zal door toename van de concurrentie in de zorgverlening de klanten weglopen en de werkgelegenheid voor Thebe dalen. - Het m2 - gebruik kan stabiel blijven of zelfs licht stijgen indien de samenwerking in zorgnetwerken en het anders inzetten van het fijnmazig netwerk aan wijkgebouwen de daling van het m2 - gebruik als gevolg van daling in de JGZ activiteiten en als gevolg van het dubbelgebruik van werkplekken kan compenseren of zelfs overstijgen. - Wanneer het dubbelgebruik van werkplekken en het flexwerken als een gevolg van de veranderingen in de hedendaagse arbeidsomstandigheden een succes blijkt en derhalve een toename van de flexibiliteit van de werkplek sterk toeneemt dan neemt het m2 - gebrub in totaliteit af. Ik adviseer om de twee extreme scenario's in een vervolgopdracht uit te laten werken Scenario 1 Lichte stijging van de werkgelegenheid gepaard aan stabiliteit of lichte stijging in het m2 - gebruik Scenario 2 Daling van de werkgelegenheid gepaard aan daling van het mZ- gebruik De overige scenario's liggen in deze tijd veel minder voor de hand en worden daarom verder niet aanbevolen.

M2 - gebruik Daling

I

Stabiel / lichte stijging Lichte stijging Werkgelegenheid Daling

Verboigens dient Thebe Services een beslu~tvormingskaderte formuleren

Masterproof S .H.V Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

7.2 Formulering van het besluitvormingskader. Het besluitvormingskader wordt per scenario geformuleerd door beantwoording van de volgende vragen: l. In hoeverre beantwoordt de voorraad aan de randvoorwaarden die door de Raad van Bestuur gesteld worden? 2. In hoeverre beantwoordt de voorraad aan de gedifferentieerde vraag vanuit de verschillende werkmaatschappijen? 3. In hoeverre komen de gevraagde en geleverde gemiddelde vertrekgrootte overeen en is er sprake van een efficiënt gebouw? 4. Is er momenteel sprake van een kwantitatief overschot of tekort? 5. Is er voldoende flexibiliteit in de voorraad aanwezig om de dynamische gedifferentieerde vraag vanuit de diensten de komende jaren op te vangen? 6. Welke pand heeft de beste verhouding tussen de huidige markthuurwaarde en de huidige vervangingswaarde? 7. Welke risico's zijn momenteel verbonden aan de samenstelling van de huisvestingsvoorraad? Randvoorwaarden van de Raad van Bestuur De randvoorwaarden zijn in het strategisch plan 2002 -2004 verwoord en op te vatten als criteria voor de locatie, mogelijkheden voor herontwikkelen en tenslotte de overige criteria Omdat de locatie het belangrijkste gevonden wordt voor de bereikbaarheid van de cliënt, namelijk "een fijnmazig netwerk van servicepunten in stand houden" en een imago van "goede bereikbaarheid" en "zorg waarbij ik me thuis voel" (dicht bij huis dus) weegt de locatiecriteria het zwaarst mee in de beoordeling. De mogelijkheid tot herontwikkelen gaat dus als laatste op Herontwikkelen wordt alleen meegenomen indien twee panden op de andere twee criteria gelijk scoren. Dan wordt ook de score op herontwikkelen bepaald. Daarnaast wordt bij de beoordeling het eerst gekeken of er panden zijn die zowel qua locatie als qua overige aspecten voldoen. Dergelijke panden voldoen namelijk het beste aan de randvoorwaarden!! Bij de beoordeling van de locatie telt bovendien het voorzieningen niveau van de direct omgeving zwaar mee. Er ontstaat op deze wijze een rangschikking van de panden die het beste voldoen aan de randvoorwaarden. Kwalitatieve vraag van de werkmaatschappijen. Thebe Services dient conform het beslissingsondersteunend model een overzicht te maken van de geschiktheid van de gebouwen per werkmaatschappij. Met name uit het onderzoek van Verdonk blijkt dat de beveiliging en de afwerking van de werkplek en de ICT voorzieningen nog voor verbetering in aanmerking komt. Dit wordt door alle werkmaatschappijen als bel'angrijk beschouwd zodat underperformance op deze punten meteen een kwalificatie niet geschikt voor de werkmaatschappij mee krijgt. Aanpassing op deze punten leidt dan dus heel snel tot verbetering. Indelingsflexibiliteit is ook een belangrijk criterium voor de werkmaatschappijen.

Kwantitatieve vraag uit de organisatie (werkmaatschappijen) De beoordeling van de voorraad t.a.v. de kwantitatieve vraag, valt uiteen in drie punten. Ten eerste dient Thebe Services te kijken in hoeverre de gemiddelde vertrekgrootte van de aanwezige panden voldoet aan de gevraagde gemiddelde vertrekgrootte. De beoordeling van de gemiddelde vertrekgrootte gebeurt op niveau van het functioneel Nuttig Oppervlak. Er dient onderscheid te worden gemaakt tussen hoofdkantoor, rayonkantoren en wijkgebouwen zodat de specifieke vraag afgestemd op het "verzorgingsgebied" ook vergeleken wordt met het daarvoor specifiek bedoelde pand. Om de gevraagde gemiddelde vertrekgrootte te bepalen dienen eerst alle gevraagde vertrekgrootten tezamen bepaald te worden op basis van de in de organisatie gesteld normering. Dan na te gaan of de bestaande huisvesting voldoet aan deze gemiddelde gevraagde vertrekgrootte en indien niet wordt voldaan aan de vraag, hoe dit eventueel met weinig middelen aangepast kan worden zodat wel wordt voldaan. Ten tweede dient nagegaan te worden in hoeverre de bestaande huisvesting voldoet aan de uiteindelijk gevraagde hoeveelheid Nuttig Oppervlak. Het nuttig vloeroppervlak hangt samen met een aantal wijkgebonden zaken zoals specifieke JGZ- ruimten en een bijvoorbeeld een sterk allochtone samenstelling van de bevolking (leidt tot meer en ruimere spreek / wachtkamers) Een derde punt van beoordeling is de efficiëntie van de panden. Een van de goede indicaties voor de efficiëntie van de panden is de verhouding tussen het aanwezige Nuttig oppervlak en het Bruto oppervlak NO 1 BV0 hoe groter deze verhouding des te efficiënter is het pand. Als deze drie zaken zijn onderzocht is een rangschikking mogelijk die een beeld geeft wat met de bestaande huisvesting naar de toekomstscenario's gedaan moet worden. Kan de bestaande huisvesting met zo min mogelijk

Masterproot S.B V Ing. E J.A de Rilck

Strdtegisch adviea t b v de hui\vesting van 'ïhebe

middelen op tijd geschikt worden gemaakt voor het gevraagde aantal NO of dient op een andere wijze in de gevraagde huisvesting worden voorzien.

Flexibiliteit Bij de beoordeling van de flexibiliteit van de huisvesting dienen door Thebe Services de vastgestelde scenario's op waarschijnlijkheid te worden getoetst. De scenario's moeten op gebruikersflexibiliteit, indelingsflexibiliteit en uitbreidingsflexibiliteit worden onderzocht. Flexibiliteitcriteria kunnen soms heslissingscriteria zijn. Bij de rangschikking van de huisvesting op score in de flexibiliteit dient voor de panden het eerst gekeken te worden naar die panden die in alle scenario's aan de gebruikersflexibiliteit en de indelingsflexibiliteit voldoen. Vervolgens dient voor de rangschikking naar de uitbreidingsflexibiliteit te worden gekeken. Als panden dan uiteindelijk gelijk scoren op uitbreidingsflexibiliteit dient alsnog naar de afstotingsflexibiliteit te worden gekeken. Op deze wijze wordt de huidige voorraad huisvesting onderzocht op mate van flexibiliteit en is nagegaan of het aanwezige oppervlak voldoende is om de, in de scenario's, voorgestelde wijzigingen op te vangen. De indelingsflexibiliteit speelt een cruciale rol. Ook in het rapport van J. Verdonk wordt aangegeven dat op werkplekniveau de eerste efficiëntievoordelen met indelingsflexibiliteit te behalen zijn. Vergelijking van de LCC met de vervangingswaarde De vergelijking van de Life cycle costs dient door Thebe Services zodanig te worden opgezet dat er direct een vergelijk is met de vervangingswaarde Deze vergelijking bij voorkeur uit te zetten over een beschouwingperiode van ca. 20 jaren. Theoretisch is algemeen gemeld dat eigendomspanden over een langere beschouwingperiode goedkoper zijn en dat hu~irpandenop korte termijn goedkoper zijn. Door de LCC per m2 NO van de diverse panden in een grafiek uit te zetten en daaraan de vervangingswaarde / markthuurwaarde van dezelfde panden toe te voegen is in een directe vergelijking mogelijk te zien hoe een pand scoort De Vervangingswaarde / m2 NO is een maat voor de waarde van het pand voor de organisatie. De verhouding tussen de huidige vervangingswaarde en de huidige markthuurwaarde van een pand geeft aan of een pand beter in de organisatie kan worden gehouden of beter kan worden afgestoten. De risico's van de huidige voorraad De risico's van de huidige voorraad dienen ook nadrukkelijker te worden onderzocht. Ondanks dat in het strategisch plan 2002 - 2004 aangegeven staat dat het fijnmazig netwerk van servicepunten, zijnde de wijkgebouwen zoveel mogelijk intact moet worden gehouden ontkomt ook Thebe er op korte termijn niet aan om wijkgebouwen te verlaten of op zijn minst van locatie te wijzigingen indien de vraag van de cliënten heel anders geconcentreerd blijkt. De risico's worden dan bepaald door de afstotingmogelijkheden van de panden of de mogelijkheden tot herontwikkelen. De voorraadsamenstelling dient verder geanalyseerd te worden, niet alleen op ouderdom en onderhoud maar vooral op de locatietypologie, de alternatieve aanwendbaarheid van de panden en de bestemmingsplan- en gebruiksbepalingen van de panden. Beperkte analyse van de huidige huisvesting geeft reeds in bijlage A paragraaf 6.5 opgeleverd dat een aanzienlijk deel van de voorraad ruim voor 1990 gebouwd is en technisch en commercieel verouderd is. Deze commerciële veroudering hangt ook samen met de locaties en de architectonisch kwaliteit en de huidige denkwijze over de positie en uitstraling van huisvesting. Aan eisen die tegenwoordig gesteld worden kan door een aantal gebouwen in de voorraad niet worden voorzien. Afstoten of herontwikkelen is in dat geval het advies. Tegenwoordig hebben we een vragersmarkt wat wil zeggen dat de markt gunstig is voor de vragers en dat de aanbieders moeilijker hun huisvesting aan de man brengen. Thebe is een zeer dynamische organisatie en innovaties op het gebied van zorgverlening vinden plaats aan de lopende band. Al deze innovaties dienen echter ook geïmplementeerd te worden zoals Thebe in haar Strategisch plan 2002-2004 aangeeft. Zorgvuldigheid en snelheid dienen samen te gaan en adequate reactie op het gebied van huisvesting horen het logische gevolg te zijn van het beleid. In een vragersmarkt brengt dat wat ruimere afstotingsrisico's met zich mee. Hier dient terdege rekening mee te worden gehouden. Minder dan de helft van de panden zijn huurpanden. Deze zijn afhankelijk van het huurcontract redelijk eenvoudig af te stoten. Het is dus belangrijk nader onderzoek te doen naar de courantheid van de bestaande panden en onderzoek te doen naar herontwikkelen met andere gelieerde zorginstellingen en mogelijke huisvesting met minder risico's in deze dynamische omgeving en huidige onroerend goed markt.

r).igina 39 van 41

Malterprooi S .B.V. Ing. E.J A. de Rqck

7.3

Strategiscli advies t.b v. de huisvelting van Thebe

Conclusies en aanbevelingen

Voorgaande analyses leiden tot de volgende conclusies en aanbevelingen tot het optimaliseren van de huisvesting van Thebe. -

Er kan geconcludeerd worden dat verbetering van de effectiviteit van de huisvesting tot stand kan worden gebracht door vergroten van het inzicht in de kwalitatieve performance, de life cycle costs per m2 N.O. en de verhouding tussen de vervangingswaarde en de markthuurwaarde van de huisvesting.

-

Verbetering van de efficiëntie van de huisvesting kan tot stand gebracht worden door het stimuleren van beperken van het ruimtegebruik en beperking van de huisvestingskosten per m2. Dit kan gerealiseerd worden door het inbouwen van doelmatigheidsprikkels en er voor te zorgen dat (her) huisvesting gepaard gaat met weinig middelen door het inbouwen van een zekere mate van flexibiliteit.

-

Het beheer van de huisvesting van Thebe is in handen van Thebe Services. Analyse van de beheeractiviteiten in relatie tot het competentieniveau brengt ons tot de conclusie dat Thebe Services het moeilijk heeft met het maken van goed beredeneerde huisvestingskeuze doordat er nog onvoldoende analytisch inzicht is in de toekomstige ontwikkelingen van de omgeving (demografisch, technologisch, sociadl economisch, etc) en de invloed van die ontwikkelingen op de huisvesting. Die overwegingen in beschouwing nemende concludeer ik dat Thebe Services "een lerende organisatie is", vooruitgang in de ontwikkeling van professioneel beheer boekt en zich momenteel bevindt op het snijvlak van controller en handelaar waarbij de derde trede op de competentieladder van Joroff voor CREM nog nagenoeg geheel doorlopen moet worden.

- Er kan een model worden ontwikkeld dat Thebe Services kan ondersteunen bij het vast stellen van een besluitvormingskader waarbinnen huisvestingsbeslissingen moeten worden genomen. Confrontatie van het theoretisch kader en het spanningsveld waarbinnen Thebe Services opereert leiden tot een aantal aspecten die nadrukkelijk in beschouwing moeten worden meegenomen bij het voorbereiden van de huisvestingsbeslissingen. Deze aspecten zijn o.a. de kwalitatieve performance gevraagd door de Raad van Bestuur welke een afgeleide moet zijn van het algemeen beleid, De gewenste bedrijfseconomische performance waarbij de life cycle costs van de huisvesting worden afgezet tegen de risico's en rekening wordt gehouden met de verhouding tussen de vervangingswaarde en de markthuurwaarde, De gewenste kwalitatieve performance vanuit de gebruikers, de kwantitatieve vraag naar huisvesting en de gewenste flexibiliteit van de huisvesting. -

In het verleden, ten tijde van fusie, waren er 56 gebouwen in gebruik met een totale oppervlakte van ongeveer 20.000 m2. Momenteel zijn dit er 35, met een totale oppervlakte van ongeveer 16.780 m2. Een vermindering van totaal 21 gebouwen in de loop van de jaren. Een verdere reductie zal de komende jaren sporadisch plaats vinden. Herontwikkelen is meer op zijn plaats. De gemiddelde exploitatielasten bedragen € 71,42 per m* per jaar. (zie bijlagen A en B)

- De komende jaren is op diverse locaties nieuwbouw (herontwikkelen) gepland. Van diverse projecten is dit nog in een pril stadium en daarom kan nog niet aangegeven worden wat de gevolgen zijn voor de exploitatielasten per gebouw. De dienstverlening op locatie, met name de consultatiebureaufunctie, is de afgelopen jaren naiiwelijks minder geworden. Bijna alle consultatiebureaus zijn gehandhaafd, zodat er nauweli.jks negatieve gevolgen zijn geweest voor de klant. Echter de demografische ontwikkelingen voorzien een verschuiving van een concentratie op de jeugdgezondheidszorg naar de ouderen en volwassenenzorg. De gevolgen hiervan voor de huisvesting en van het plan met betrekking tot het flexibiliseren van de werkplekken zijn op dit moment nog niet voldoende aan te geven. Dit zal de komende maanden verder uitgewerkt dienen te worden. De gevolgen van de veranderende financiering van de JGZ, die vanuit de AWBZ naar de diverse gemeenten gaat, is op dit moment nog niet geheel duidelijk. Samenwerking met de GGD is een van de beste keuzes op het gebied van de JGZ (zie bijlagen A en B). De volgende aanbevelingen worden gedaan:

-

Nader onderzoek te doen ten behoeve van een regelmatige kwantitatieve en kwalitatieve toetsing van vraag en aanbod waarbij een toekomstvisie ontwikkeld kan worden.

- De effectiviteit en de efficiëntie van de huisvesting te verbeteren naar rato van scenario's d ~ zijn e ontwikkeld met behulp van het algemeen beleid en een lange termijn visie op huisvesting.

pagilia 30 van 41

Masterproof S.B.V. Ing. E.S.A. de Rijck

-

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Vast stellen van rationele kosten en opbrengsten die getoetst kunnen worden aan de marktomstandigheden van vergelijkbare huisvesting.

- Onderzoeken welke vormen van flexibiliteit daadwerkelijk nodig zijn om de dynamiek in de thuiszorgorganisatie op te kunnen vangen in de huisvesting. -

Vast stellen van gestandaardiseerde ruimtenormen ter beoordeling van kwantitatieve vraag.

-

Inbouwen van doelmatigheidsprikkels door het volledig doorrekenen van de huisvestingskosten op basis van

Tenslotte Om een zo'n breed mogelijk draagvlak te realiseren voor deze vorm van huisvestingsbeheer is het uitermate belangrijk om ook medewerkers uit het primaire proces een stevige stem te geven in het tot stand komen van deze cultuurverandering. Zij dienen dan ook terdege bij dit proces betrokken te worden en vormen zo een breed draagvlak voor goed onderbouwde huisvestingsadviezen.

Tilburg, 2 juli 2002, Ing. E.J.A. de Rijck.

Coqorctte Real Estate Management t.b.v, de huisvesting van Thebe Thuiszorgorganisatie in Midden Brabant Bijlagenboekje

Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde Begeleiders: De heer drs. R.E.F.A. Crassee MKE FRICS De heer J. Kok Auteur: Ing. E.J.A. de RiJck Tilburg 2 juli 2002.

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

INHOUDSOPGAVE Bijlage 1

Verklarende woordenlijst

1

Bijlage A & B Thebe in de praktijk. Hoofdstukken 6 en 7 van oorspronkelijke rapport

2

Bijlage 2

Risico's onroerend goed

3

Bijlage 3

Juridische stnictuur van Thebe

4

Billage 4

Werkgebied van Thebe

5

Bijlage 5

Gemeenten in het werkgebied niet aantal inwoners per 1- 1-2001 2n 1- 1-2010

6

Bijlage 6

Organisatieschema van Thebe

'l

Bij lage 7

Wiiioonkenie~? rnet gebouwen en orikntatae van bevolkirig per 4 -- clj ferige postcode

8

Bij lage 8

Kaartje van het werkgebied met de locatie van de gebouwen

9

Bijlage 9

Bevolkingsprognoses volgens de Primos prognose

10

Bijlage 10

Cliëntencluster Jeugdgezondheidszorg

11

Bijlage 11

Prognoses nieuw geborenen in relatie tot werkelijke CB consulten

12

Bijlage 12

Prognoses CB consulten in relatie tot werkelijk ingeschreven nieuw geborenen

13

Bijlage 13

Cliëntencluster Thebe Thuiszorg

14

Bijlage 14

Plattegrond van voorstel tot herindeling wijkgebouwen

15

Bijlage 15

B n ~ t ooppervlaktegebruik per eenheid

16

Bijlage 16

Activiteiten per gebouw en bezetting in uren per jaar

17

Bijlage 17

Kaartje met bereikbaarheidspatroon van de gebouwen

18

Bijlage 18

Relatie oppervlakte, kwaliteit en bezetting van gebouwen

19

Bijlage 19

Relatie oppervlak en percentage bezetting t.o.v. het toetsingsgetal

20

Bijlage 20

Exploitatielacten incl. BTW per gebouw

21

Bijlage 21

Demografische basisgegevens van gemeenten in het werkgebied

22

Bijlage 32

Demografische basisgegevens gemeente Tilburg per postcodegebied

23

Bijlage 23

Diverse onderzoeksformulieren (o.a. REN QS, overige gegevens gebouwen)

24

Bijlage 24

Onderlinge relatie oppervlaktedefinities (o.a. NEN 1824 en NEN 2580)

25

Bijlage 25

Invullijst Thebe beheer systeem

26

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 1 Verklarende woordenlijst. Deze bijlage omvat 3 pagina's.

pagina

1 van 26

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van ?lrebe

Masterproof S N V. Ing. E.J.A. de Rijck

BIJLAGE 1

VERKLARENDE WOORDENLIJST

Thebe Coöperatie i1.a.

Thebe Coöperatie u.a. is een ledenorganisatie, waarbij 85.000 huishoudens in de regio Midden Brabant zijn aangesloten. Het hoogste orgaan vormt de ledenraad, die uit 25 afgevaardigden bestaat. De ledenraad benoemt de Raad van Commissarissen cn de Raad van Bestuiir van Thebe Holding.

Thebe Jeugdgezondheidszorg

Thcbe Jeiigdgezondheidszorgis een vorm van collectieve preventie en richt zich voor wat betreft het aanbod van zorg op alle kinderen in de leeftddsgroep van O tot 4 jaar.

Tliebe Thuiszorg

Thebe 'Thws~orgis eer1 vorm van curatieve zorg, waarbij onderscheid wordt gemaakt in Huishoudelijke zorg, verpleging, verzorging, begeleiding, Alpha hulpverlening, bemiddeling bij vrijwilligersliulp en voorlichting van zieken a a i huis, Gezondheidmoorli~htingen -opvoeding, voorlichting m ' ouders en partners van u ie ken dsmede voorlichting, bemiddeling en andere activiteiten gencht op preventie van ziekte, Advisering en be~mddeiiirigbij het ;mbrengen van voorzieningen en hulpmiddelen in de woning en tenslotte gespecialiseerde berpleging en ver~orging.

Thebe Services

Een werkmaatschappij die de facilitaire zaken veri.org ten behoeve van het pnrnaire proces van Thebe. (o.a. administraties, ICT, vastgoed, adviezen, etc)

Consultatiebtireau

Activiteit van de Jeugdgezondheidszorg waarbij de kinderen in de groep van O tot 4 jaar in liet kader van preventieve zorg worden gecoritroleerd eti de ouders worden geadviseerd en begeleid.

Strategische keuze

Keuze met betrekking tot de reactie van een organisatie op haar omgelmg over een langere periode of met betrekking tot de manier waarop en het geheel van middelen waarmee vooraf gestelde doelen nagestreefd worden.

Dynamisch

Aan veranderingen onderhevig.

Optimaiiseren

Het op een adequate, enectieve en efficiënte wijze afstemmen en in balans brengen van vraag en aanbod tegen acceptabele kosten.

Assetmanagement

Het optimaliseren vaui de bedrijfseconomische waarde van (een) onroerend goed Qortefeuille) voor de organisatie. Assetrnanagement heeft derliaíve betrekking op liet gehele traject van verwerven, beheren en afstoten van onroerend goed, gebaseerd op een grondig overwogen en dilidelijk geformuleerde investeringsfilosofieen organisatiestrategie

Commercieel beheer

Alle werkzlxmheden, die gericht ~ i j nop het optimaliseren van de financiele waarde van het onroerend goed door optinidisatie van de economische levensduur en esploitatie-eflicient~e

Corporate Real Estate Management Ket managen en coordineren v i m o~iroerendgoed (activiteiten) en het afstemmen vali de behoefte aan onroerend goed op de orgmisatiestrate~qeen op de behoef en van het primaire proces. Pro-actief

Het signaleren van situaties, die problemen kunnen veroorzaken wa'muiia direct actie wordt ondernomen om problemen of klachten te voorkonien

Professioneel beheer

Beheer waarbij spr'lke is van een pro - actieve opstellrng, het opstellen van diiidel~jkebeleidsriitgangspunten, liet bepalen van de doelstellingen op basis van die uitgangspunten, het beheersbaar rnaken van die doelstellingen door het opstellen van normen en een goede ten~gkoppelingvan managei~ientinformatie

Masterproof S.B.V. Ing. E . J . h de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting vzui Thebe

Volgend, improviserend optreden. Er wordt pas actie ondernomen, w~anneer er een probleem of klaclit is. Economische doelmatigheid

Het verkrijgen van een zo gunstig mogelijke verhouding tussen het gewenste resultaat en de daarvoor noodzakelijke offers (financieel en kwalitatief).

Effectiviteit

De doeltreffendheid van de huisvesting. Beantwoorden aan de vraag. De goede dingen doen. De mate waarin de huisvesting aan de verschillende doelen van de organisatie beantwoordt (politieke doelen. ?orginhoudelijke doelen, bedrijfseconomische doelen en gebniiksdoelen). De doelmatigheid v'm de huisvesting. De dingen goed doen Realiseren van de doelen van een orgmsatie op hek gebied van huisvesting met beperkte middelen (tiljd en geld).

F acility management

Wet integraal managen (plannen en bewaken) en het realiseren van

huisvesting, services en middelen die bij moeten dragen aan ecn effectieve. efficiente, flexibele en creatieve verwezenlijking van de doelen van een organisatie in een veranderende omgeving (Binnen dit onderzoek heeft facility management betrekking op de vraag vanuit de werkmaatschappijen). Flexibiliteit

De aanpasbaarheid van de Iiuisvestingssituatie aan veranderingen in taakstelling en werkwiljze van de gehuisveste organisatie. Daarbij kan onderscheid gemaakt worden naar gebruiks- , indelings-, aanbouw en afstotingsflexibiliteit.

Netto vloeroppervlak

Bruto oppervlak minus de niet statische bouwdelen (b.v. systeemwanden), statische bouwdelen (b.v. constructie en buitenwanden) en ruiinten lager dan 1,5 m2.

Nuttige oppervlakte (NO)

De som van de oppervlakten van ruimten priniair gericht op liet gebruik van het gebouw meronder vallen: afdelingsruimten, sanitaire niimten, magazijnen en opslagmmten en speciale nevenruimten (restaurant, computemiimten, arcliief buiten de afdeling).

Functioneel nuttig oppervlak (FNO) Nuttig oppervlak, zoals dat weergegeven wordt in een programma van eisen (FNO +indelingsverlies = Nuttig oppervlak). Bruto vloeroppervlak (BVO)

De totale oppervlakte vrui een gebouw, gemeten tot de buitenkant van het gebouw, exclusief uitstekende delen kleiner dan 0,s tn" sclialmgaten en vides groter dan 4 m2, kruipkelders. daken en open brand- of vluclïttrappen buiten het gebouw.

Integrale strategievorming

Tot stCmdkomen van een alle omvattende omschrijving van de manier waarop en het gelieel van middelen, afgestemd op een breed scala ~~'an waarneiningeri, gegevens, interpretaties en scenario's wat wordt ingezet oni de doelen te bereiken.

Gebruiksflexibiliteit gebruiken.

De mogelijkheid om bepaalde ruimten naar wens voor andere functies te De mogelijkheid om de bestaande indeling binnen een gebouw c.q. afdeling te wijzigen.

Aanbouwflexibiliteit

De mogelijkheid om ruimten op een geschikte pl'aats aan te bouwen.

Masterproof S.B.V. Ing. E . J . R de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Admi~ustratief/financieel beheer Alle boekhoudkundige verwerkiligen binneri het gehele belieerproces en de uitvoerende taken, die hieraan verbonden zijn. Afstotingsflcxibiliteit

De mogeli~klicidom gebouwgedeelten, dan wel hele gebouwen a f te stoten, te amoveren, dan wel te verhuren aan derden.

Indeiingsveriies

Verschil tussen het functioneel nuttig oppervlak en het nuttig oppervlak

Quarkaire sector

Alle organisaties die direct of indirect afhankelijk ~ i j vaai n gemeenschappelijke middelen.

Onbekendheid

Er kan geen kansverdeling aan gebeurtenisseii verbonden worden wegens gebrek aan kennis van de risico's en onzekerheden. De waarschijd~jfieidvan het optreden van een mogelojke gebeuflenissen kan niet trefzeker voorspeld worden wegens gebrek aan (historische) inzichten en gegevens.

Risico

De waarschijnlijkheid van het optreden van bepaalde gebeurtenissen kan worden voorspeld op basis van (historische) ervaringen.

Technische beheer

Alle activiteiten, die erop gericht zijn vastgoedobjecten in een goede technische staat te Iioudeti door onderlioud of verbetering.

Masterproof S.R.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE A en B Hoofdstukken 6 (Bijlage A) en 7 (Bijlage B) van oorspronkelijke rapport. Deze bijlagen omvatten 20 pagina's.

pagina

2 van 26

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

BIJLAGE A en B Hoofdstukken 6 (Bijlage A) en 7 (Bijlage B) van oorspronkelijke rapport Bijlage A

Thebe in de paktijk

Inleiding In deze bijlage wordt, het specifieke spanningsveld waarin Thebe zich bevindt geanalyseerd aan de hand van het strategisch beleidsplan 2002-2004, "Thebe in de toekomst". Daarbij zal aandacht zijn voor de maatschappelijke ontwikkelingen waarin Thebe functioneert, de organisatorische structuur en de activiteiten van de verschillende werkmaatschappijen van Thebe en het werkgebied. Dan volgt een analyse van de toekomstige vraag naar de dienstverlening van Thebe. Tenslotte wordt de kwaliteit, het gebruik en de kosten van de bestaande huisvesting onderzocht.

5 6.1

Strategisch beleidsplan 2002-2004, Thebe in de toekomst

KennismaKrig met "hebt. Thebe Coöperatie u.a. is een ledenorganisatie, waarbij 85.000 huishoudens in de regio midden Brabant zijn aangesloten. Het hoogste orgaan van Thebe Coöperatie m.a. vormt de ledenraad, die uit 25 afgevaardigden bestaat. De ledenraad benoemt tevens de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur van Thebe Holding. Thebe Holding is de houdstermaatschappij van zes werkmaatschappijen met in totaal 4.400 medewerkers van wie 3.200 in loondienst. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur van Thebe Holding vervullen deze functies tevens voor de werkmaatschappijen. Deze werkmaatschappijen zijn: Thebe Kraamzorg b.v. (thuiskraamzorg) Thebe Thuiszorg b.v. Cjeugdgezondheidszorg, verpleging en verzorging, voeding en dieet, uitleen van verpleegartikelen. Thebe Particuliere Zorg b.v. (particuliere verzorging en verpleging) Thebe Services b.v. (adviesdiensten, facilitaire diensten en vastgoed) Huispitaal b.v. (verpleging en verzorging) Zorgcentrale Zuid b.v. (callcenterdiensten voor gezondheidszorg)

Bijlage 3 toont de juridische structuur van Thebe. (zie ook juridische structuur beleidsplan 2002-2004) Deze beschrijving van het strategisch beleidsplan 2002-2004 "Thebe in de toekomst"bevat wel nagenoeg alle van belang zijnde ontwikkelingen, analyses, doelstellingen en ambities zodat vanuit dit onderzoek en strategisch advies een mogelijk vervolgonderzoek snel opgestart kan worden. 6.1.2.

Missie en visie

De missie van Thebe is sinds het ontstaan van de organisatie niet veranderd. Thebe stelt zich nog steeds als opdracht een aanbieder van zorg - en woondieiisten te zijn, die 7ich laat leiden door een klantgerichte, vakkundige en kostenbewuste aanpak. 6.1.3.

Analyse

6.1.3.1. Externe analyse Thebe staat midden in de samenleving. Het functioneren van Thebe kan niet los gezien worden van politieke, economische, sociologische en technologische ontwikkelingen. Hieronder analyseer ik deze factoren waarin ze Thebe nu en in de toekomst zeker zullen raken. Politieke omgevingsfactoren. Het huidige zorgverleningstelsel trilt op zij11 grondvesten. In een jaar tijd brachten achtereenvolgens de Commissie Etty, de Sociale Ecoilomische Raad en de Raad voor de Volksgezondheid adviezen uit aan het kabinet over de toekomst van het verzekeringsstelsel voor de gezondheidszorg. De toekomst lijkt er als volgt uit te zien:

pagina 1 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Er komt, waarschijnlijk met ingang van 1januari 2005, een algemene verzekering voor noodzakelijke zorg die voor alle burgers van Nederland geldt. Daarmee verdwijnt het verschil tussen het ziekenfonds en de particulier verzekering. Gelet op de thuiszorgdiensten die nu door de AWBZ vergoed worden, is het de vraag of, en zo ja in welke mate, de huishoudelijke verzorging in de toekomst onderdeel zal zijn van deze nieuwe algemene zorgverzekering. Preventieve voorzieningen worden onder de werkingssfeer van de Wet Collectieve Preventie volksgezondheid gebracht. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de Wet Collectieve Preventie Volksgezondheid ligt bij de gemeenten, de financiering loopt via het Gemeentefonds. De overheid treedt terug als regisseur in het nieuwe zorgstelsel en draagt deze rol over aan de zorgverzekeraars, die een wettelijke zorgplicht krijgen. De regionale zorgkantoren verdwijnen. Hun rol wordt overgenomen door de zorgverzekeraars. De positie van de zorgvragers wordt versterkt. Dat wil zeggen dat de verzekerden op basis van individuele trekkingsrechten zelf zorg inkopen (via het zogenaamde persoonsgebonden budget) of de zorg laten inkopen door de zorgverzekeraars (via het zogenaamde persoonsvolgend budget). De huidige instellingsfinanciering verdwijnt en maakt plaats voor individuele zorginkoop door klanten en zorgverzekeraars. Er worden nieuwe aanbieders toegelaten op de markt. Voor het verlenen van huishoudelijke en verzorgende diensten zullen geen beperkingen gelden. Voor het verlenen van verpleegkundige diensten moeten aanbieders voldoen aan minimale kwalnteitseisen. De huidige gebiedsgrenzen van toegelaten instellingen in de AWBZ verdwijnen. Daarnaast zal er zoveel als mogelijk sprake zijn van vrije prijsvormingen door het vervallen van de COTG tarieven. De rol van de regionale indicatieorganen wordt beperkt, omdat de zorgverzekeraar bij de invoering van de nieuwe algemene zorgverzekering risicodrager wordt. Economische omgevingsfactoren. Het gaat de laatste jaren economisch goed in Nederland. Hoewel de economische groei sinds begin 2001 enigszins stagneert, voorspelt het Centraal Planbureau voor de komende jaren een gematigde, maar aanhoudende economische groei. Tegen dit decor tekent zich het onderstaande beeld af: De bestedingsruimte van consumenten neemt toe, met name bij (de jongere) ouderen. De consument stelt steeds hogere eisen op het gebied van keuzevrijheid, kwaliteit en maatwerk. De rechten en de macht van de consument ten opzichte van de producenten en aanbieders worden sterker (consumentisme). De overheid trekt zich langzaam terug als centrale regisseur uit het publieke domein. Daartegenover staat een groter appél op de individuele verantwoordelijkheid van burgers. In toenemende mate ontstaan publiek - private samenwerkingsverbanden. Een voorbeeld hiervan zijn de uitvoeringsorganen in de sector sociale zekerheid. (UVI, GWI) Het opleidingsnivea~tvan de beroepsbevolking in Nederland is sterk gestegen. Ondanks een grotere deelname van vrouwen op de arbeidsmarkt is de participatie in algemene zin afgenomen door arbeidsduurverkorting, vervroegde uittreding en de grote instroom in WW en WAO. Het potentieel aan arbeidskrachten slinkt door een verhoogde uitstroom van ouderen en een dalend arbeidsaanbod van jongeren. Dit gecombineerd met een voortdurende economische groei heeft geleid tot krapte op de arbeidsmarkt. De invloed van één Europese gemeenschap neemt toe. Landsgrenzen verdwijnen en de internationalisering wint aan belang. Grensoverschrijdende zorg krijgt binnenkort vorm. Sociolotzische omgevingsfactoren. De bevolking in Nederland groeit en verandert ook snel in samenstelling. In de komende 15 jaar wordt een bevolkingsgroei voorzien van twee tot drie miljoen mensen. Tegelijkertijd neemt het aantal ouderen en allochtonen in de samenleving toe. Puntsgewijs ziet het beeld er als volgt uit: Nederland vergrijst, het geboortecijfer daalt. In de regio Midden Brabant groeit de bevolking de komende 10 jaar met ca. 5,5 %: van ca. 425.000 tot ca. 450.000 in 2010. Het percentage 65- plussers stijgt in diezelfde periode van ca. 12 % naar ca. 15 % van de bevolking, het percentage 75-plussers van ca. 5 % naar ca. 7 % De levensverwachting (in 2000 voor mannen 75 jaar en voor vrouwen 8 1jaar) zal in de komende jaren verder stijgen. Voor een deel van de ouderen betekent dit een langere periode van relatief gezonde jaren,

pagiria 2 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

waarin mede door de toegenomen welvaart de behoefte aan comfort en service zal groeien. Voor een ander deel van de ouderen leidt de stijging van de levensverwachting tot een langere periode van zorgafhankelijkheid. Het aantal allochtonen in de samenleving stijgt van 9 % in 2000 tot ca. 13 % in 2010. Deze bevolkingsgroep concentreert zich in de grote steden, waaronder Tilburg en heeft een relatief lage gemiddelde leeftijd, een hoge vruchtbaarheid, een laag opleidingsniveau en een lage arbeidsparticipatie. De verdunning in de samenstelling van de huishoudens (thans gemiddeld 2,3 personen) zet door. De bevolkingssamenstelling groeit naar een verhouding van 113 alleenstaanden, 113 paren zonder kinderen en 113 paren met kinderen. De sociale cohesie in de samenleving neemt af. Door het steeds verder vervagen van sociale en religieu~enetwerken zal het isolement van met name ouderen in de samenleving toenemen. De toename van criminaliteit en geweld leidt er toe dat het gevoel van onveiligheid in de samenleving groter wordt. Technologische orngevingsfactoren. Wat tien jaar geleden nog werd aangeduid als het in aantocht zijnde computertijdperk, is nu niet meer weg te denken in het dagelijks leven. De opmals van deze technologische ontwikkelingen gaat stceds maar verder en leidt tot vergaande ontwilikeling van automatisering, informatie en eornmunicatietechnologie en robotisering. Het beeld voor de nabije toekomst laat zich het best als volgt omschrijven: De ruime toepassing van informatie - en communicatietechnologie nn de samenleving zal leiden tot ontsluiten van onuitputtelijke gegevensbestanden, waardoor ze voor grote bevolkingsgroepen gemakkelijke en snel toegankelijk worden. Internet en E -mail zullen voor een belangrijk deel de fiuictie van papieren informatiedragers en van telefonisch informatieverkeer overnemen. De automatisering geeft toenemende mogelijkheden tot processturing in de gezondheidszorg. Deze ontwikkeling leidt tot steeds meer standaardisatie De invoering van kennissystemen heeft niet alleen popularisering van kennis tot gevolg, maar ook verandering en kwaliteitsverbetering in het werk van hoogwaardige professionals. De behoefte aan toepassing van technologie op het gebied van wonen en zorg zal gelijke tred houden met de mogelijkheden hiervoor. Dit leidt tot meer comfort enerzijds en de vervanging van menskracht anderzijds. De ontwikkelingen op medisch - technisch en farmaceutische gebied gaan zorgen voor een toenemende vraag van burgers en gaan daarmee een grotere dmk leggen op de beschikbare capaciteit en de financiële middelen. De ziekenhuizen ontwikkelen zich tot centra van hoogwaardige, medisch - technische behandelingen. De opnameduur zal blijven dalen met als gevolg dat de vraag naar eerstelijnszorg die aansluit op het ziekenhuis in omvang en zwaarte zal toenemen. Voor de thuiszorg dient er onherroepelijk aansluiting te komen met de totale zorgketen. De voortgang in gen - en biotechnologie maken (erfelijke) ziekten steeds beter en vroeger voorspelbaar. Daarmee zal het belang aan preventie sterk aan kracht winnen. 6.1.3.2. Interne analyse Thebe heeft zich in de afgelopen jaren sterk ontwikkeld. Was de organisatie nog geen tien jaar geleden een grote, traditionele leverancier van thuiszorgdiensten, anno 2002 biedt Thebe een uitgebreid assortiment aan zorgdiensten en aanvullende woondiensten. Een nader analyse maakt duidelijk waar de sterke en minder sterke kanten van de organisatie liggen en welke kansen en bedreigingen zich voor de komende beleidsperiode aandienen. Sterkten. Op basis van mijn eigen waarnemingen en gegevens uit recent onderzoek komt het volgende beeld naar voren van de sterke kanten van Thebe: Betuokkenlleid hq de klant Medewerkers werken vrijwel uitsluitend in zogenaamde één op één relaties met klanten, waarbij grote waarde wordt gehecht aan hun zelfstandigheid in handelen en beslissen. innovatie Binnen Thebe is sprake van een voortdurende stroom van nieuwe initiatieven voor de verbetering van de dienstverlening, uitbreiding van het productenpakket en samenwerkingsprojecten op het terrein van wonen, welzijn en zorg.

pagina 3 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Zorplogistiek De processen van aanvraag van zorg tot en met de uitvoering ervan worden steeds meer gestroomlijnd. Thebe beschikt bovendien over een fijnmazig netwerk van distributiepunten (de wijkgebouwen) in de regio Midden Brabant. Samenwerking Thebe heeft samenwerkingsverbanden met alle partijen die in de regio Midden Brabant actief zijn op het terrein van wonen, welzijn en zorg. Volume en ussortiment Met een compleet assortiment van producten en diensten, het lidmaatschap van 85.000 huishoudens, een jaarlijks bereik van ruim 50.000 klanten in Midden Brabant en een personcelsbestand van meer dan 4000 medewerkers is Thebe een organisatie die een sterke positie heeft in het stelsel van gezondheidszorgvoorzieningen in de regio. Zwakten. Op basis van mijn eigen waarnemingen en gegevens uit recent onderzoek komt het volgende beeld naar voren van de minder sterke kanten van Thebe: Vraageerichtheid Thuiszorgorganisaties zijn van oudsher aanbodgericht Het feit dat de vraag naar zorg het aanbod ruimschoots overtreft en dat er sprake is van instellingsfinanciering, versterkt deze aanbodgerichtheid. De klant van de toekomst stelt echter hogere eisen en brengt steeds vaker zijn eigen budget mee. Betrokkenheid medewerkers De omvang van de organisatie en het een op éen contact met de klanten maken dat de betrokkenheid van de medewerkers bij de organisatie in tegenstelling tot de betrokkenheid bij de klanten, betrekkelijk gering is. In de gespannen arbeidsmarkt van de komende jaren schuilt daarin tevens het gevaar van verlies aan arbeidskrachten. Implementatie Thebe is sterk in innovatie maar minder sterk in implementatie. De aandacht gaat meer uit naar vernieuwen dan naar het deugdelijk invoeren en borgen van de nieuwe producten en processen. Indirecte kosten De eisen die Thebe zich stelt op het terrein van professionaliteit enerzijds en innovatie anderzijds, brengen relatief hoge kosten met zich mee in de indirecte sfeer. Het gevaar van overmatige overheadkosten is levensgroot. Managementinformatie Hoewel er in de afgelopen jaren door Thebe veel aandacht is besteed aan het op orde brengen van de cijfermatige gegevens over productie, inzet van personeel en exploitatie heb ik bij het praktisch onderzoek regelmatig ondervonden dat er tot op heden nog geen sprake is van systematische, volledige en betrouwbare managementinformatie. Kansen en bedreigingen Uit de hiervoor genoemde sterkten en zwakten zijn de kansen en de bedreigingen voor Thebe af te leiden De kansen liggen vooral op het gebied van: het blijven investeren in de innovatie van producten en processen het verbeteren van de implementatie van nieuwe producten en processen uitbouwen van de goede relaties en de daaruit voortkomende samenwerkingsprojecten met partners op het terrein van wonen, welzijn en zorg. het investeren in de capaciteit van het personeelsbestand en de kwaliteit van de medewerkers het verhogen van de betrokkenheid van medewerkers bij de organisatie het verder toerusten van de interne organisatie voor een adequate ondersteuning van de primaire zorgprocessen Bedreigingen zijn er echter ook. Die doen zich voor als het gaat om: tekort aan personeel door groei van de vraag naar thuiszorgdiensten enerzijds en de gespannen arbeidsmarkt anderzijds. Een stijging van de kostprijs door de investeringen, die nodig zijn voor innovatie, beheer van het fijnmazig netwerk van distributiepunten, uitbreiden van TCT en personeelsbehoud. Een toenemende bureaucratie door de con~plexiteitvan regelgeving en financiering en een logge interne organisatie. Het toetreden van concurrerende aanbieders op de markt van thuiszorgdiensten.

pagina 4 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

6.1.4. De Concernstrategie De strategie van Thebe, wordt op basis van de voorafgaande externe en interne analyse, geformuleerd aan de hand van de zogenaamde zeven marketing P's : product, personeel, prijs, plaats, promotie, proces en presentatie Product De verschuiving van aanbodsturing in de zorg naar vraagsturing en de daaruit voortvloeiende versterking van de positie van de klant, leiden tot de volgende strategische keuzes: De inrichting van een kluntensewicecetztrurn Hoe en waar de klant ook contact met Thebe zoekt, steeds moet er sprake zijn van een gestandaardiseerde (ICT - gestuurde) en professionele beantwoording van de klantenvraag Deye verdere professionalisering van de frontoffice zal gestalte gaan krijgen in de ontwikkeling van een virtueel klantenservicecentrum, waarvan de huidige Zorgcentrale het hart vormt. Behalve leverancier ook makelaar van diensten Het klantenservicecentrum gaat dan functioneren als een full service - punt, dat naast eigen diensten ook diensten van derden aanbiedt op grond van structurele en incidentele contracten met andere aanbieders op de markt van zorg, wonen en welzijn. Centrale thema's zorg, comfort en ontmo~ting De centrale thema's in het productenpakket van Thebe zijn voor de komende jaren gedefinieerd als Lorg, comfort en ontmoeting. Het gaat dan met name om comfortdiensten en activite~tendie het sociaal isolement van vooral ouderen in de samenleving kunnen voorkomen en doorbreken. Versterkingpreventie De toenemende vraag naar zorg bij een afnemend arbeidspotentieel leidt tot investeringen op het gebied van preventie. De preventie kan met name versterkt worden in samenwerkingsprojecten met andere aanbieders van zorg, welzijn en wonen. Netwerkspeler Tliebe wil een netwerkspeler zijn en haar dienstverlening optimaal afstemmen met andere aanbieders van zorg - en woondiensten. Dat zal vorm krijgen in initiatieven tot flexibele samenwerkingsverbanden in netwerken en het ontwikkelen van nieuwe geïntegreerde vormen van organisatie. Personeel Wie het personeel heeft, heeft de inarkt. Anders gezegd: het succes van een zorginstelling in het afsluiten van contracten met klanten en zorgverzekeraars wordt vooral bepaald door de vraag of er voldoende en gekwalificeerd personeel beschikbaar is. Ter behoud en versterking van de huidige positie van Thebe op de arbeidsmarkt worden de navolgende strategische keuzes gemaakt. Accent op kwaliteitsbeleving Thebe wil de kwaliteitsbeleving van medewerkers in hun werk versterken. Daarbij zijn klantgerichtheid en vakbekwaamheid de sleutelwoorden. Zelfsturende medewerkers In strategisch opzicht gaat Thebe ervan uit dat verantwoordelijkheden zo laag mogelijk in de organisatie gelegd moeten worden. Inspirerend leiderschap De belangrijkste taak van het management is om medewerkers te inspireren er1 te ondersteunen bij een zelfspandige uitvoering van hun werk en bij het behalen van hun taakstellingen op het gebied van klantentevredenheid, productie en professionaliteit. Afspiegeling van multiculturele samenleving In de komende jaren wil Thebe groeien naar een medewerkersbestand, dat een betere afspiegeling is van de multiculturele samenleving.

m De marktwerking in de sector thuiszorg zal de komende jaren toenemen: klanten die zelf zorg gaan inkopen, meer aanbieders van zorg ei1 het opheffen van de contracteerplicht van verzekeraars. Tegen dit decor zie ik de volgende strategische keuzes: Kwaliteit kent zijn prijs Thebe dient geen prijsvechter te zijn op de markt van de gezondheidszorg. Met goed opgeleid personeel dient Thebe zich te richten op het leveren van kwaliteitsproducten voor een acceptabele prijs.

pagina 5 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Productdifferentiatie huishoudelijke zorg. Het tarief van het huidige product huishoudelijke verzorging zal in een open markt voor veel klanten te hoog zijn met als gevolg een aanzienlijk omzetverlies. Om de huidige marktpositie in de huishoudelijke verzorging minstens te behouden is productdifferentiatie noodzakelijk. De keuze voor de klant dient breder te worden. Beheersing indirecte kosten De toenemende complexiteit van regelgeving en financiering, de noodzakelijke investeringen op het terrein van ICT, de grotere aandacht voor begeleiding en deskundigheidsbevorderingvan medewerkers zijn slechts een greep uit de factoren die leiden tot het oplopen van de indirecte kosten. Thebe wil deze kosten beheersen door een verhouding direct: indirect na te streven van 75%: 25% Schaalvergroting Thebe richt zich met haar dienstverlening eerst en vooral op de regio Midden Brabant. Indien de markt dat echter vraagt en er sprake is van toegevoegde waarde voor bepaalde dienst - doelgroepcombinaties, behoort schaalvergroting buiten de regio Midden Brabant tot de mogelijkheden. Plaats In de wirwar van voorzieningen die het gezondheidszorgstelsel voor de gemiddelde burger is, moet Thebe, welke vraag de klant ook heeft en waar de klant ook woont, altijd en onmiddellijk aanspreekbaar zijn. Daarnaast dient de uitvoering van de zorg zoveel mogelijk een lokaal karakter te dragen. Deze uitgangspunten leiden tot de volgende strategische keuzes:

Bereikbaarheid: édn telefoonnummer, eén internetadres Full service ook aan de balie Lokale uitvoering van dienstverlening De uitvoering van de dienstverlening vindt zoveel mogelijk plaats bij de klant thuis of anders in diens woonplaats of buurt. Ontmoetingspunteïz De functie van de 35 gebouwen in het werkgebied zal worden uitgebreid. Zijn het op dit moment vrijwel uitsluitend ruimten waar zorgdiensten geleverd worden, in de toekomst kunnen zij ook fungeren als ontmoetingspunten voor klanten en medewerkers. Promotie Thebe is een maatschappelijke onderneming, die midden in de Midden Brabantse samenleving staat. Voor (potentiële) klanten en medewerkers moet Thebe uitgroeien tot een begrip ("Zorg waarbij ik me thuis voel"): het logische adres in de regio voor alle diensten op het terrein van zorg, wonen en welzijn. Deze doelstelling leidt tot de volgende strategische keuzes:

Maatschappelijk ondernemersschap Thebe wil een wezenlijke bijdrage leveren aan het stelsel van zorg -. welzijn - en woonvoorzieningen in de regio Midden Brabant. Thebe levert daartoe zelf een groot aantal diensten, maar werkt ook samen met gemeenten, woningbouwverenigingen en andere organisaties gelieerd aan de gezondheidszorg. investeren in imago en kwaliteit Het imago van Thebe moet in de komende jaren deze kwaliteitskenmerken uitstralen en de identiteit van de organisatie moet daarmee uiteraard in overeenstemming zijn. Alle diensten onder de naam Thebe Proces De organisatie van de zorg - en dienstverlening ondergaat belangrijke wijzigingen ten gevolge van de toenemende vraagsturing. Steeds meer zal de individuele vraag van klanten en zorgverzekeraars centraal staan in de procesgang. Op basis van dat gegeven worden de onderstaande strategische keuzes gemaakt.

eenduidige toegang Invoering klanten volgsysteem Klant - en medewerkervriendelijk Ondersteuning ten dienste van primair proces

pagina 6 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Presentatie Een professionele organisatie vraagt om professionele verschijningsvormen. Dat stelt eisen aan het gedrag van de organisatie, aan medewerkers maar ook aan documentatiemateriaal, de inrichting van gebouwen, de inrichting van processen, verpleegartikelen en dergelijke. De volgende strategische keuzes worden gemaakt: Transparantie en toezicht Klantgerichtheid bij medewerkers Professionele informatiedragers Lokale ontmoetingspunten 6.1.5

Dienstverlening, activiteiten verschillende werkmaatschappijen

Thebe is onder andere op de volgende werkterreinen actief: Ledenservice, Kraturnzorg, Jeugdgezondheidszorg , Thuiszorg. Particuliere zorg, Voeding en dieet, Thuiszorgwinkel en personenalarnering. Thebe doet dat met een zestal werkmautschappijen onderverdeeld in bedrijfsonderdelen die diensten aan klanten leveren. Voor het accommodatiebeleid en het strategisch advies concentreer ik mij op basis van reeds voornoenide redenen iri hoofdzaak op de jeugdgezondheidszorg en in mindere mate op de thuiszorg en in hoofdzaak op de wijkgebouwen en in mindere mate op de rayonkantoren en het hoofdkantoor. De overige dienstverlenrng en gebouwen wordt wel in de theoretisch beschouwingen betrokken doch vooralsnog buiten het praktisch onderzoek gehouden. 6.2

WERKGEBIED VAN THEBE

6.2.1

Indeling van het werkgebied

Het werkgebied van Thebe omvat het grondgebied van tien gemeenten. De gemeenten binnen het verzorgingsgebied worden in bijlage 4 weergegeven. In bijlage 5 (tabel 6.2.1) worden de gemeenten en hun aantallen inwoners per datum van 1- 1-2001 en 1- 1- 20 10 aangegeven. De werkeenheid op het niveau van de dienstverlening is de "wijk". De wijk kan een stadsdeel, een gemeente of enige gemeenten omvatten. De 4- cijferige postcodegebieden bieden via het internet een belangrijke ontsluiting van de beschikbare demografische data van het CBS. Rekening houdende met natuurlijke geografische grenzen krijgt een wijk een gemiddelde omvang van ca. 20.000 - 25.000 inwoners, waarin dan vervolgens wijkteams van diverse werksoorten en samenstelling werkzaam zijn. Thebe heeft strategisch gekozen voor de rayonsgewijs georganiseerde activiteiten en de activiteiten ingedeeld naar de verschillende werksoorten in werkmaatschappijen zoals, Jeugdgezondheidszorg, Thuiszorg, en ondersteunende diensten en vervolgens het activiteitenpatroon over de rayons gelegd. Uiteraard is er een strategische ondersteuning (o.a. voorwaarden scheppend in de vorm van Raad van Commissarissen en Bestuur, Bestuursbureau, Concernstaf, Administratie en Automatisering en Beheer). In bijlage 6 is het organisatieschema van Thebe aangegeven (zie ook Strategisch plan 2002-2004).

Op 1- 1-2001 heeft het totale werkgebied van Thebe ruim 427.000 inwoners. In hoofdzaak behandelen wij in dit rapport die gebieden waar Thebe gebouwen in gebruik heeft voor de Jeugdgezondheidszorg. (J.G.Z) De gebouwen voor de Thuiszorg en ondersteunende diensten komen uiteraard ook aan de orde doch in mindere mate. Voor het huisvestingsbeleid zijn de J.G.Z. gebouwen de kritische gebieden waar, op het gebied van huisvesting relevante voordelen te behalen zijn. In verhouding tot de Thuiszorg en ondersteunende diensten neemt de J.G.Z. relatief het meeste oppervlak op de begane grond van de wijkgebouwen in gebruik.

In bijlage 7 (tabel 6.2.2) worden de woonkernen, waar Thebe gebouwen in gebruik heeft, met de inwonersaantallen per datum 1-1-2001 en 1- 1-20 10 aangegeven. In bijlage 8 zijn de woonkernen en de huidige in gebruik zijnde gebouwen aangegeven

pagina 7 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Tilburg is, gemeten naar inwoners ( ruim 193.000 ), het grootst. Waalwijk en Heusden zijn met ca. 45.000 inwoners boven gemiddeld, Dongen, Gilze-Rijen, Goirle, Loon op Zand, en Oisterwijk zijn van gemiddelde omvang, ca, 22.000 a 25.000 inwoners, terwijl Hilvarenbeek met ca. 15000 en Alphen met slechts 9500 inwoners het kleinst is en sterk onder het gemiddelde blijft. Naar verwachting zal het totaal aantal inwoners in het werkgebied waar Thebe gebouwen heeft tot 1 januari 2010 met ongeveer 5 3 % toenemen, en wel tot ongeveer 450.000 inwoners. De bevolking in Tilburg en Waalwijk groeit het sterkst met ca. 7 % en ca. 6,8 % terwijl Oisterwijk met een groei van slechts 1,42 % sterk achter blijft bij het gemiddelde van de totale regio. Uiteraard hebben de gemeenten binnen een bepaald kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening eigen beleidsvrijheid. Vooral de plaats en tijdstip waar die nieuwe woningen gerealiseerd worden, heeft invloed op de groei of afname van de inwoners dus cliëntencorrecties kunnen op ieder moment plaats vinden. 6.3 TOEKOMSTIGE VRAAG NAAR ZUIGELINGEN EN KLEUTERZORG

6.3.1 Inleiding De accommodaties in het werkveld worden in tijd gezien voor ca. 60 % van de tijd voor de Jeugdgezondheid zorg gebruikt terwijl de overige tijd hoofdzakelijk door Thuiszorg en derden (o.a. Maatschappelijk Werk, huisartsen, bloedprikdiensten etc.) wordt ingevuld. Omdat de zuigelingen - en kleuterzorg concreet gezien het meeste vloeroppervlak gedurende de langste tijd in gebruik nemen voor het uitoefenen van hun Consultatie Bureau -functie, is dit de kritische factor ten aanzien van de omvang van de wijkgebouwen en de hoeveelheid wijkgebouwen. Uiteraard zijn ook de andere gebouwen in meer en mindere mate van belang ten einde een efficiënte huisvesting te realiseren. De wijkgebouwen bepalen echter in hoofdzaak het gezicht, het imago van Thebe. De inschatting van de toekomstige vraag naar zorgactiviteiten van Thebe is dus gericht op de ontwikkeling in de cliëntenclusters van de Jeugdgezondheidszorg en de Thuiszorg en vooral gericht op de zuigelingen - en kleuterzorg. Hiervoor, maar ook voor andere werksoorten, wordt gebruik gemaakt van bevolkingsprognoses die door de overheid zijn opgesteld. De bevolkingsprognose volgens de Primos gegevens worden weergegeven in bijlage 9 (tabel 6.3.1). Op basis daarvan en gecorrigeerde informatie over de woningbouwplannen in de komende jaren is het toekomstige aantal inwoners en zijn de potentiële cliëntenclusters geraamd. Daaruit is voor de J.G.Z. met name het aantal geprognosticeerde CB -consulten per gemeente (veelal dus per wijkgebouw) geraamd. De prijs per CB -consult is een maatstaf voor de organisatie. De prijs geeft de mate van effectiviteit en efficiëntie aan in het gebruik van de wijkgebouwen door de Jeugdgezondheidszorg. De Raad van Bestuur heeft strategisch bepaald dat een fijnmazig netwerk van gebouwen over het werkgebied zoveel mogelijk gehandhaafd tnoet blijven. Het is van belang om de gewenste spreiding van de wijkgebouwen dan ook te baseren op de toekomstige vraag naar zorgverlening. De zuigelingen - en kleuterzorg is het sterkst aan de accommodatie gebonden. Voor de CB -activiteiten is een goede bereikbaarheid voor de ouders van zuigelingen en kleuters van belang. In het kader van het te formuleren accomniodatiebeleid is het diis noodzakelijk aandacht te besteden aan de ontwikkeling van de vraag naar zuigelingen - en kleuterzorg. Die ontwikkeling wordt beïnvloed door de veroudering van de bevolking in sommige plattelandsdorpen en de omvang van de nieuwbouw in de verschillende stedelijke kernen. Er is een prognose opgesteld voor het aantal CB - bezoeken in 2001,2002,2005 en 2010. Voor die prognose is gebruik gemaakt van de bevolkingsprognose per gemeente die door het CBS, de provincie en door sommige gemeenten wordt verstrekt. Die vooruitberekening geeft inzicht in de ontwikkeling van het aantal O tot en met 4jarigen voor de gemeente als geheel (dus na de herindeling). Door middel van controle met de CBS bevolkingscijfers in relatie tot de postcodegebieden is het goed mogelijk om een uitspraak te doen per postcodegebied over de te verwachten cliënten(voor de J.G.Z. dus CB -consulten) Uitgangspunt voor de CB- prognose is het werkelijke aantal consulten dat in 1999 en 2000 plaats gevonden heeft.

pagina 8 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Er is bij de demografische prognose door de Provincie reeds rekening gehouden met de plannen voor nieuwbouwgebieden van de gemeenten tot het jaar 2005 en soms tot het jaar 2010. Uiteraard hebben de gemeenten binnen een bepaald kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening eigen beleidsvrijheid. Sommige gemeenten leveren daardoor afwijkende eigen prognoses waarbij geringe verschuivingen in de bestaande prognoses plaats vinden. Vooral het tijdstip waarop en de plaats waar die nieuwe woningen het eerst gerealiseerd worden, hebben invloed op de groei of afname van de cliënten en dus ook het aantal CB -consulten per accommodatie. Voor de Jeugdgezondheidszorg zijn we in dit onderzoek dus op zoek nuar het aantal CB -consulten in de toekomst In de prognoses zijn de verschillen binnen de gemeenten zoveel mogelijk meegenomen in de aard en aantallen van de bevolking. Bij de toekomstige ontwikkeling van het aantal CB -consulten merk ik op dat het een raming betreft. Deze is gebaseerd op meest waarschijnlijke uitgangspunten die daarbij door de overheid worden gehanteerd en de informatie die daarover is verstrekt. Het is echter denkbaar dat de omvang en het tijdstip van realisatie van de gemeentelijke woningbouwplannen nog meer veranderingen ondergaan De prognose-uitkomsten dienen dan naar rats te worden aangepast en kunnen nu dan ook niet als absolute uitkomsten worden opgevat. 6.32

Vraag naar zuigelingen - en kleuterzorg

Op basis van de door Thebe verstrekte gegevens over het aantal cb -consulten en het aantal nieuw ingeschreven O- jarigen kunnen we d.m.v. vergelijking met de door de Provinciale Entadministratie verstrekte gegevens en door het CBS en de Provincie verstrekte demografische gegevens het aantal verwachte CB - consulten in 2001, 2002,2005 en 2010 prognosticeren Een zuigeling wordt tussen de 0 en 13 maanden ca. 8 - 10 keer opgeroepen voor het consultatiebureau. Een kleuter wordt daarna tot de 4-jarige leeftijd nog 4 - 5 maal opgeroepen voor een CB -consult. In de praktijk blijkt door vergelijking van de opgegeven aantallen bij Thebe, dat het beeld van de nieuw ingeschreven 0- jarigen redelijk synchroon verloopt met de demografische gegevens. De aantallen opgegeven O -jarigen tonen aan dat de deelname in deze leeftijdscategorie hoog is. Het aantal bedraagt veelal minimaal 95 %. Ik ga er hierbij van uit dat de, mede in verband met het wettelijk standaardpakket aan jeugdzorg in deze categorie en de controlerende functie van de ziektekostenverzekeraars, bij de J.G.Z. in de database geregistreerde O-jarigen juist zijn. Indien men de demografische gegevens groepeert tot cliëntenclusters wordt veel concreter ingegaan op de potentiële cliënten van de diverse werksoorten van Thebe. In het algemeen ligt een gewogen clustering van bevolkingsgroepen ten grondslag aan de prognoses voor Jeugdgezondheidszorg en Thuiszorg. Voor de J.G.Z. wordt voor de cliëntencluster 100 % genomen van de groep 0-4 jarigen. Het Cliëntencluster JGZ wordt aangegeven in bijlage 10 (tabel 6.3.2) Het blijkt dat onder invloed van de woningbouwprogramma's van de gemeenten een andere bevolkingssamenstelling kan ontstaat dan oorspronkelijk in de gegevens van het C.B.S. wordt geprognosticeerd. Met name in de verstedelijkte gebieden Tilburg en Waalwijk is de bevolkingsgroei iets anders te interpreteren dan de oorspronkelijke prognose en zal de samenstelling i11de nieuwbouwgebieden "jonger" uitvallen en op andere tijdstippen ( iets later dan volgend jaar) zijn hoogtepunt bereiken. In de gemeente Tilburg zal door de laatste wijzigingen (vol bouwen van de gebieden Witbrant en Koolhoven en de concentratie op verdicht bouwen in de binnenstad (hoogwaardig leefbaar maken van centnrmgebieden) eveneens verschuivingen plaats vinden waarbij zichtbaar is dat het accent in de binnenstad verschuift naar de oudere bevolkingsgroepen. Incidenteel zal dus bij enkele bestaande wijkgebouwen (in de jongste wijken) de bevolkingsgroei hoger en de aard van de bevolking jonger uitvallen. En bij andere wijkgebouwen kan de concentratie ouderen wat hoger uitvallen. In bijlage I I (tabel 6.3.3) is per wijkgebouw het aantal cb -consulten weergegeven dat in 1999 en 2000 plaats gevonden heeft en de werkelijke aantallen nieuw geborenen. Daarnaast zijn de te verwachten 0- jarigen in 2001, 2002, 2005 en 2010 weergegeven. Hierbij is rekening gehouden met de incidentele invloeden naar aanleiding van de nieuwbouwplannen van de gemeenten.

pagina 9 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Op basis van het aantal geregistreerde O-jarigen bij de JGZ en de werkelijk plaats gevonden CB- consulten in 1999 en 2000 (zie tabel 6.3.3.) is in bijlage I 2 (tabel 6.3.4) het aantal Cb- consulten voor 2001,2002, 2005 en 20 10 geprognosticeerd. In 1999 werden 74.999 cb -consulten uitgevoerd en in 2000 zijn er totaal 79.323 cb- consulten uitgevoerd. Naar verwachting zullen er in het jaar 2001 ca. 86220 cb -consulten uitgevoerd zijn. Het afgelopen jaar zal het topjaar zijn geweest van de JGZ in het decennium. Daarna treedt een daling in die naar alle waarschijnlijkheid dit decennium niet meer zal omslaan. In het jaar 2002 zal het aantal consulten eerst dalen tot ca. 84.358 cbconsulten en vervolgens licht doch gestaagd verder dalen tot 84.061 in het jaar 2005 en daarna dalen tot 80.004 cb- consulten in het jaar 2010. Het ziet er dus naar uit dat de voorspellingen van jaren geleden waarin melding werd gemaakt van teruglopende geboorteaantallen en vcrgrijzing van de bevolking bij aanvang van het 3" millennium inderdaad zullen uit komen. Bij de berekening van de toekomstige vraag naar zuigelingen - en kleuterzorg per wijkgebouw is dus de omvang van de geplande nieuwbouw en de potentiële klanten in het verzorgingsgebied meegewogen Binnen Tilburg, Loon op Land en Waalwijk zijn verschuivingen ontstaan. Dit heeft gevolgen voor het aantal cbconsulten in sommige gebouwen. Een aanwezige trend van afname wordt doorbroken door een incidentele toename van het totale aantal cb- consulten. We kunnen constateren dat: Tilburg in totaliteit groeit maar dat het aantal consulten per gebouw nogal verschilt. Tilburg Zuid West harder groeit dan de rest en het aantal consulten daar sneller is toegenomen en langer op een hoger niveau blijft. Ik merk diis op dat de groei hoofdzakelijk plaats vindt in de nieuwbouwwijken buiten de bestaande bebouwde kom. Veel jonge gezinnen vestigen zich hier Daarnaast merk ik een verschuiving op tussen Dubbeldamstraat en Dalemdreef. Dubbeldamstraat was lang het enige JGZ gebouw in de postcodegebieden van Zuid West Tilburg. Dalemdreef is daarbij gekomen en de klanten heroriënteren zich op twee gebouwen. Waalwijk en Sprang Capelle en Loon op Zand en Kaatsheuvel in lichtere mate, groeien nog een aantal jaren in verband met de nieuwbouwwijken zodat het aantal consulten om dezelfde redenen eveneens nog zal toenemen. Het aantal cb- consulten in de overige wijkgebouwen daalt voornamelijk en ontwikkelt zich dus overeenkomstig de geprognosticeerde demografische trend. Het mag duidelijk zijn dat de uiteindelijke invulling van de Ruimtelijke Ordeningsplannen van Rijk en Provincie leidt tot het geleidelijk vol bouwen van alle thans als bekend staande beschikbare woninglocaties. Alleen Tilburg Noordoost heeft dan nog mogelijkheden tussen Berkel - Enschot en Udenhout. Nieuwbouw programma's in de overige gemeenten zullen op zijn vroegst in 20 15 aan de orde komen. Er zal dan ook steeds minder jonge aanwas in de bevolkingssamenstelling voorkomen. Nederland vergrijst en Thebe zal steeds minder JGZ -activiteiten uitvoeren. Veel meer zal de werksoort tegen die tijd gewijzigd zijn naar "consulten buitenshuis" en meer gericht op volwassenen. Er kunnen dan minder gebouwen zijn en de gebouwen kunnen dan kleiner zijn. Ook de aard en uitvoering van de gebouwen kan dan meer gericht worden op flexibilisering van de activiteiten, informeren en verzorgen van ontmoetingspunten tussen vraag en aanbod van zorgverlening. In paragraaf 6.4 volgt de ontwikkeling in de Thuiszorg waarna ik in paragraaf 6.5 de bestaande huisvesting omschrijf. 6.4

TOEKOMSTIGE VRAAG NAAR THUISZORG

6.4.1

Algemeen

Voor de werkmaatschappij Thuiszorg wordt de gewogen cliëntencluster aangegeven in bijlage 13 (tabel 6.4.1). De cliëntencluster wordt samengesteld uit 10 % van de groep 5-1 9 jarigen, 30 % van de groep 20-54 jarigen en 60 % van de groep 55 jarigen en ouder. Deze samenstelling is enigszins gebaseerd op de verwachting dat verzorging en verpleging in de jongste groep door de Thuiszorg nauwelijks nodig is omdat deze groep in het algemeen door hun ouders verzorgd kan worden. In de jongst groep van de volwassenen komen relatief steeds vaker een en twee persoonshuishoudens voor waar bij ziekte op enig moment wel behoefte ontstaat aan professionele verzorging en verpleging doch nog niet in die mate dan bij de groep ouderen. De percentages zijn volstrekt arbitrair genomen en staan met name voor de zorgmanagers van de Thuiszorg open voor discussie.

pagina 10 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Uit productiecijfers van de Thuiszorg blijkt dat de grootste vraag naar zorg van de Thuiszorg komt uit de cliëntengroep 55 jarigen en ouder, Nogmaals de percentages zijn op basis van deze constateringen volstrekt arbitrair genomen doch geven een goede indruk van de omvang van de cliëntencluster van de Thuiszorg per postcodegebied en 1 of per gebouw wat bij de Thuiszorg in gebruik is. We constateren dat het totale klantenbestand van de Thuiszorg tussen 2001 en 2010 groeit. De Thuiszorg is echter sterk in bewegtng. Vele veranderingen staan op het programma en er zijn Pilot -projecten gestart waarin onder meer onderzocht wordt of de huidige administratieve en decentrale planningsactiviteiten ( vinden dus nog gedeeltelijk plaats in de gebouwen in het werkveld) gecentraliseerd kunnen worden tot een bedrijfsbureau behorende bij 5 rayonkantolen. De resultaten hiervan zijn nog niet bekend. Wel is ondertussen (uit het onderzoek naar flexibilisering van de werkplekken door J. Verdonk, 2001) gebleken dat binnen de vele deskundigheidsniveaus van werknemers van dc Thuiszorg grote verschuivingen van de vraag om zorg door de cliënt plaats vinden. Deze verschuivingen betekenen minstens dat de medewerkers (die voor administratie, spreekuur en werkoverleg nogal eens gebruik maken van de gebouwen in het werkveld) op een andere meer centraler geleide wijze hun activiteiten gaan verrichten en derhalve meer t i ~ den aandacht aan de cliknt kunnen schenken. De ICT speelt hierin een belangrijke rol. Het komt er dus in principe op neer dat er door de Thuiszorg veel minder gebruik gemaakt gaat worden van de gebouwen in het werkveld om hun specifieke taak te err richten. De gebouwen kunnen er1 zullen op een andere wijze functioneren en dan meer ingericht worden op flexibilisering van de activiteiten, informeren en het verzorgen van ontmoetingspunten tussen vraag en aanbod van zorgverlening. Vooralsnog kan ik, conform de uitkomst van het onderzoek van J. Verdonk en in afwachting van de resultaten van het Pilotproject, niet anders dan ervan uitgaan dat de Thuiszorg in de toekomst met name in de verstedelijkte gebieden veel centraler gaat werken en zich voor planning en administratie zal concentreren op de rayonkantoren en zo minder ruimte in beslag gaat nemen van de gebouwen in het werkveld. Echter in de gebieden in de periferie van het werkveld zullen de zorgmanagers juist meer op een decentrale locatie gaan werken. Zij zullen meer in de wijkgebouwen dicht bij de wijkteams hun informerende en sturende activiteiten gaan verrichten. De centralisatie zal leiden tot het noodzakelijkerwijs meer in gebruik nemen van vloeroppervlak van de rayonkantoren. Uit het onderzoek van J. Verdonk naar het flexibel werken en het verbeteren en uitbreiden van het werken met ICT is bekend geworden dat de optredende efficiëntieverbeteringen op werkplekniveau leiden tot een betere bezettingsgraad en derhalve dat er niet meteen ruimte moet worden bijgebouwd in de rayonkantoren. De decentralisatie in de periferie leidt conform het rapport van J. Verdonk tot een andere wijze van gebruiken van de wijkgebouwen en deze dienen meer ingericht te worden op flexibilisering van de activiteiten, informeren en het verzorgen van ontmoetingspunten tussen vraag en aanbod van zorgverlening.

Bijlage 14 geeft scheinatisch een weergave van een mogelijke indeling van de Servicepunten in de periferie 6.5

AANBOD VAN GEBOUWEN

Een visie op het toekomstig accommodatiebeleid vereist in de eerste plaats een goed inzicht in het huidige accommodatiebestand. Daarop wordt in dit hoofdstuk ingegaan. Zo is reeds eerder een onderscheid gemaakt naar wijkgebouwen en overige accommodaties. In dit onderzoek en advies wordt aandacht besteed aan de kwaliteit van de gebouwen, de exploitatielasten in relatie tot de gebrniksintensiteit van de gebouwen, etc. De gebouwen zullen daarbij op een onderling vergelijkbare manier in beeld worden gebracht. Huidige gebouwensituatie. Voor een beoordeling van het huidige gebouwenbestand was het nodig om per accommodatie de gegevens te verzamelen over de vloeroppervlakte, indeling, bezetting, gebruik voor diverse thuiszorgactiviteiten, eventueel verhuur aan derden, exploitatielasten, etc. Deze inventarisatie is samen met medewerkers van Thebe uitgevoerd.

In het werkgebied van Thebe zijn de volgende gebouwen te onderscheiden: Hoofdkantoor Lage Witsiebaan 2a Tilburg Relevante uitgangspunten huisvestingsbeleid Vrijwel elke medewerker een eigen werkplek (behalve flexplekken bij het call- center) Aantrekkelijk werkgeversschap

pagina 1 1 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Synergie tussen werkmaatschappijen of divisies Functies van hoofdkantoor huisvesten van directie, staf en ondersteuning huisvesting van enige frontoffice activiteiten aanbieden van huisvesting voor samenwerkingsverbanden zoals Thuiszorgwinkel en districthuisartsen organisatie+ Centrale huisartsenpost en dienstapotheek. onderverhuur aan aanverwante partijen gezichtsbepalend voor Thebe De Rayonkantoren 5 kantoren, Rayon I, Kasteellaan 4 Waalwijk, Rayon 11, Planetenstraat 25 Dongen, Rayon 111, Burg. Venvielstraat 67 Oisterwijk, Rayon IV, Dr. Deelenlaan 6 Tilburg en Rayon V, Korvelplein 8 Tilburg. Planetenstraat 25 Dongen is niet als rayonkantoor in gebruik omdat rayon I1 en 111 door een rayonmanager van uit Oisterwijk wordt geleid. Relevante uitgangspunten huisvestingsbeleid Verzelfstandiging vcan de rayonkantoren Decentraal waar mogelijk Centraal waar nodig Functies rayonkantoren Verlenen van thuiszorg Werkplek voor zorgmanagers, zorgverleners en administraties Lunchfaciliteit Uitgifte zorgartikelen buiten de Tilburgse rayonkantoren De wijkgebouwen In Bijlage I5 (tabel 6.5.1.)worden de 28 wijkgebouwen aangegeven, al dan niet samen met een rayonkantoor, en de variatie in gebruik van het vloeroppervlak) Relevante uitgangspunten huisvestingsbeleid fijnmazig netwerk van accommodaties en servicepunten waar mogelijk aansluiten bij plaatselijk initiatieven om op een locatie te komen tot een zo breed mogelijk aanbod van zorgdiensten, maximale integratie. ontsluiten en toegankelijk maken van gebouwen voor elektronische informatie door ICT Functies wijkgebouwen Verlenen van zorg met name consultatiebureau voor zuigelingen en kleuters Spreekkamer diethiek Werkplek voor zogverleners en zorgmanagers Lunchfaciliteit Onderverhuur aan voornamelijk zorgaanbieders Bepaalt in zeer belangrijke mate het gezicht en imago van Thebe in de woonkernen. Accommodatiegebruik Waren er bij de fusie in 1993 nog 65 gebouwen met totaal 22.000 m2 vloeroppervlak in gebruik, nu heeft Thebe 35 accomnlodaties in eigendom of gehuurd. Hiervan zijn 28 gebouwen als wijkgebouw in de zin van de J.G.Z. in gebruik. De portacabins aan het Korvelplein 8 zijn uitsluitend in gebruik als tijdelijke werkplek voor Thuiszorg i.v.m. met op handen zijnde wijzigingen in de huisvestingssituatie en worden verder niet nadrukkelijk behandeld. Lage Witsiebaan 2a Tilburg is in gebruik als hoofdkantoor, Centrale Iiuisartsenpost en Thuiszorgwinkel waarbij de boventoon steeds meer op hoofdkantoor komt te liggen. De organisatie wenst in principe alle administratieve - en ondersteunende diensten in dit hoofdkantoor te centraliseren. Hiervoor dienen, conform het onderzoek naar flexibilisering van de werkplekken van J. Verdonk, 200 1 in principe de plannende en ondersteunende medewerkers van diethiek( op dit moment gehuisvest op de le verdieping van Lage Witsiebaan 2a) naar een andere locatie moeten verhuizen. Reeds eerder zijn de Stafafdeling en Personeel & Organisatie verhuisd naar de Ringbaan Oost 8 te Tilburg. Hier is nog plaats over voor de diethiek. Ondertussen is op huisvestingsgebied een nieuwbouw gestart aan de Lage Witsiebaan 2a waarbij een aantal kantoren en o.a. een winkel voor domotica worden gerealiseerd. Daarnaast is onlangs in het Elizabeth ziekenhuis de medische boulevard in gebruik genonien. Ook Thebe participeert hierin.

pagina 12 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Het pand Dr. Deelenlaan 6 Tilburg is uitsluitend als rayonkantoor in gebruik en enige vergaderruimte en lesruimten voor de gehele organisatie van Thebe Dr. Deelenlaan 6A Tilburg is als regionaal uitleenmagazijn en werkruimte voor de facilitaire dienst in gebruik. De panden Korvelplein 8 Tilburg en Planetenstraat 25 Dongen zijn ook niet als wijkgebouw in gebruik doch zijn hoofdzakelijk bij de Thuiszorg als rayonkantoor in gebruik. Overigens blijkt nadrukkelijk uit het onderzoek van J. Verdonk dat de mogelijkheden van flexibel werken en ICT aangewend kunnen worden om efficiënter met huisvesting om te gaan. Daarmee zullen dan ook de kleine magazijnfuncties in de wijkgebouwen geheel verdwijnen waardoor er ruimte vrij komt voor herschikking van activiteiten. Alleen in Dongen, Waalwijk en Oistenvijk blijven nog kleine servicepunten voor de uitleen van thuiszorgartikelen functioneren. Conform de uitkomsten van het onderzoek van J. Verdonk merk ik op dat flexibilisering van werkplekken en centralisatie van een aantal diensten die met de planning en administratie te maken hebben spoedig aanpassingen in de wijkgebouwen mogelijk maakt. Uitermate belangrijk is het verbeteren van de contacten tussen klanten en medewerkers en medewerkers onderling en vermeerderen van deze contactmomenten. Het aantal gebouwen verschilt nogal per gemeente. In de gemeente Tilburg met de woonkernen Berkel - Enschot en Udenhout zijn 16 gebouwen in gebruik, waarvan 10 voor de 9.G.Z. In de gemeente Alphen is slechts 1 gebouw voor de J.G.Z. in gebruik. In de gemeente Dongen met de woonkern 's Gravenmoer zijn nog 3 gebouwen in gebruik, waarvan 2 voor de J.G.Z. In de gemeente Waalwijk met woonkernen Sprang Capelle en Waspik zijn 3 gebouwen in gebruik, waarvan 3 voor de J.G.Z. In de gemeente Heusden met zijn woonkern Drunen zijn nog 2 gebouwen in gebruik, waarvan 2 voor de J.G.Z. In de gemeente Loon op Zand met zijn woonkern Kaatsheuvel zijn nog 2 gebouwen in gebruik, waarvan 2 voor de J.G.Z. In de gemeente Gilze - Rijen zijn 2 gebouwen voor de J.G.Z. in gebruik. Voor de gemeente Oistenvijk met zijn woonkern Moergestel zijn 2 gebouwen en beiden voor de J.G.Z. in gebruik. Ook in de gemeente Goirle met zijn woonkern Riel zijn 2 gebouwen voor de J.G.Z. in gebruik Tenslotte zijn in de gemeente Hilvarenbeek met zijn woonkern Diessen ook nog 2 gebouwen voor de J.G.Z. in gebruik. Daarnaast zijn diverse gebouwen ook bij de Thuiszorg en door derden in gebruik. Op zichzelf mogen aan dit gebruik geen conclusies worden verbonden. Het aantal gebouwen en het specifieke gebruik is namelijk afhankelijk van het aantal inwoners in het gebied van de gemeente en de spreiding en oriëntatie van de bevolking over het verzorgingsgebied. Daarnaast voert Thebe een algemeen beleid om de wijkgebouwen laagdrempelig naar de klanten te presenteren en met name ook zodanig dat andere zorgverleners ook gebruik kunnen maken van de wijkgebouwen. Thebe wenst een fijnmazig netwerk van gebouwen zo veel mogelijk te handhaven zodat de meeste cliënten niet meer dan 5 km van een wijkgebouw vandaan wonen. De cliënt kan dan het wijkgebouw in het algemeen met alle mogelijke vormen van vervoer binnen een half uur bereiken. In Bijlage 16 (tabel 6.5.2) zijn de gebouwen per woonkern weergegeven evenals de activiteiten die er plaats vinden. De opgegeven activiteiten zijn naar mijn mening niet volledig terwijl ik ook de indruk heb dat sommige activiteiten qua uren en moment van plaats vinden niet geheel juist zijn opgegeven. Het neemt niet weg dat met deze tabel een zeer redelijk beeld verkregen kan worden van het gebruik van de gebouwen. Voor de wijkgebouwen en overige huisvesting blijkt onder meer het volgende. a.

In de wijkgebouwen wordt bijna overal cb- bureau gehouden. Totaal 7815 uur1jaar. Waar cb zuigelingen en/ of -kleuters niet specifiek in de tabel genoteerd zijn, is door de organisatie het aantal uren cb, zonder onderscheid, totaal opgegeven. Nagenoeg in alle zelfde gebouwen wordt spreekuren CAPAS gehouden totaal 1362 uren per jaar.

pagina 13 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Uit het overzicht blijkt dat het gebouw in 's Gravenmoer slechts 3 13 uur en het gebouw in Alphen slechts 389 uur per jaar in gebruik is. Overigens Korvelplein 9 is slechts 20 uur gebruik voor opgegeven. In de wijkgebouwen wordt ook overal spreekuren J.G.Z. gehouden, totaal 2050 uur per jaar, waarbij ik opmerk dat m.i. veel uren niet zijn opgegeven in de activiteitenprogramma's. In veel gebouwen wordt werkruimte voor overleg Thuiszorg gehouden totaal 10149 uur per jaar. m.i. is hier ook niet overal de juiste hoeveelheid opgegeven. In 2 1 gebouwen wordt spreekuur diëthetiek gehouden totaal 7998 uur per jaar In 14 gebouwen wordt zwangerschapsgym gehouden totaal 1850 uur per jaar In 6 gebouwen wordt is Maatschappelijk Werk actief, totaal 10400 uur per jaar. Ik heb de indruk dat niet alle uren juist zijn opgegeven en geïnterpreteerd In 2 1 gebouwen worden de overige eigen kantooruren van de J.G.Z. opgegeven, totaal 38 14 uur per jaar, ook hier heb ik de indruk niet alles op de juiste plaats te interpreteren. In 11 gebouwen vindt totaal 11777 overige kantooruren van de Thuiszorg plaats. In 13 gebouwen vindt het restant van de overige eigen uren plaats voor een totaal van 5347 uur per jaar. Er wordt schijnbaar weinig vergaderd. In 6 gebouwen slechts 73 1 uren Dit is in het algemeen naar mijn mening in de overleg uren en overige kantooruren opgenomen. In 16 gebouwen is de trombosedienst of prikdienst actief, 2283 uren per jaar. In 13 gebouwen wordt overige activiteiten door derden uitgevoerd, 7828 uren per jaar. In 3 gebouwen is de zorgverzekeraar V.G.Z. actief totaal 150 uur per jaar In 9 gebouwen zijn verloskundigen actief 1721 uur per jaar Vervolgens zijn er nog 2 gebouwen waar een logopediste 400 en 50 uur per jaar actief zijn. Bijlage 17 geeft een indruk van de dichtheid van de wijkgebouwen en overige huisvesting in het verzorgingsgebied. De vierkante kaders op de kaart geven een gebied aan van vijf bij vijf kilometer. Ik kom tot de conclusie dat er een "hoge" dichtheid van wijkgebouwen ten opzichte van de bevolkte gebieden is die overal redelijk snel bereikbaar zijn. De doelstelling van de Raad van Bestuur blijkt haalbaar.

Kwaliteit van de gebouwen In Bijlage 18 (tabel 6.5.3) is een aantal kenmerken van de wijkgebouwen en overige accommodaties weergegeven, te weten: eigendomssituatie, vermoedelijk bouwjaar, en de onderhoudsstaat. Uit dit overzicht blijkt dat het merendeel van de 35 gebouwen eigendom is van Thebe. Er zijn 18panden in eigendom. De overige zijn gehuurd. Er zijn geen panden geleasd. Van de totale huisvesting zijn er 7 gebouwen die zijn gebouwd voor 1960. In de periode 1960 - 1970 zijn er 8 gebouwen gerealiseerd. Tussen 1970 en 1980 zijn er 2 panden gebouwd en 15 panden zijn na 1980 gerealiseerd. Van de overige panden zijn de bouwjaren onbekend en er zijn nog portacabins die als tijdelijke huisvesting gehuurd zijn in afwachting van wijzigingen in de plaatselijke huisvesting. Met name de panden na 1980 zijn in goede staat en voorzien voortreffelijk in de functionele behoeften. Van de 35 gebouwen kunnen er 28 als wijkgebouw aangemerkt worden. Van de 35 gebouwen zijn er slechts 2 in de categorie matig , 5 in de categorie matig /redelijk en 2 gebouwen in de categorie matig tot slecht. Met name de wijkgebouwen Mariastraat 50 in Rijen en Julianalaan 5 in Sprang Capelle zijn volstrekt onvoldoende. De matig 1 redelijk beoordeelde gebouwen zien er tenminste nog wat beter uit en kunnen eventueel met enige aanpassingen en onderhoud nog wel even mee. De Thebe- medewerkers hebben echter zo hun eigen ideeën over de huisvesting. De gegevens betreffende de belevingswaarde van de gebouwen zijn in meerder gesprekken met en door medewerkers van Thebe aangegeven. Een negatieve beoordeling van de kwaliteit blijkt vooral het gevolg van functionele of gebruikstechnische gebreken. Klachten als: te kleine ruimte(n), slechte toegankelijkheid, gehorig en te warm of te koud zijn onder deze noemer te brengen. Bouwtechnische gebreken beinvloeden ook de belevingswaarde in negatieve zin, wat leidt tot opmerkingen als: oud, slechte staat, verwaarloosd, ongezellig, ouderwets en saai. IIet programma van eisen per gebouw (aanwezigheid van ruimten, mZ,daglichttoetreding, verwarming, ventilatie, etc) voldoet in het algemeen wel, echter een groot aantal gebouwen worden als te klein bestempeld (dikwijls omdat juist daar vcel mensen hun activiteiten verrichten) en niet efficiënt ingedeeld waarbij de uitstraling dikwijls niet erg uitnodigend overkomt. Andere gebouwen daarentegen zijn niet te klein, staan de meeste tijd leeg of worden nagenoeg alleen door derden gebruikt. Hoewel de beoordeling (belevingswaarde) per v

pugina 14 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

wijkgebouw niet altijd representatief genoemd kan worden, laat de beoordeling van de kwaliteit per huisvesting natuurlijk een zeer uiteenlopend beeld zien. Over smaak valt niet te twisten! Naar mijn mening zijn de gebouwen, op enkele uitzolideringen na, nog niet zo slecht. Deze uitzonderingen verdienen dan ook als eerste de aandacht en zijn in principe, indien de bezetting ook erg laag is, voorbestemd om te worden herontwikkeld of te worden afgestoten. Herontwikkelen (inbrengen van het gebouw in een nieuwbouwinitiatief met andere dienstverleners op het gebied van de gezondheidszorg) heeft veruit de voorkeur. Vele wijkgebouwen die in gebruik zijn voldoen namelijk wel aan veel functionele eisen van de JGL. Bijvoorbeeld aan de eisen voor simultaan bureau. De wijkgebouwen zijn namelijk destijds grotendeels voor de JGZ gebouwd. Simultaan bureau is de wijze waarop het consultatiebureau wordt uitgevoerd en functioneert in Nederland al zo'n 10 jaar naar volle tevredenheid. Hiermec wordt het tegelijkertijd uitvoeren van activiteiten van de Jeugdgezondheidszorg bedoeld waarbij zowel de consultatiebureau arts als de wijkverpleegkundige betrokken zijn. Bezettingsgraad per accommodatie Bijlage 19 (Tabel 6.5.4) geeft een indruk van de bezetting in relatie tot het functionele vloeroppervlak per wijkgebouw en de overige accommodaties op basis van het aantal bekend gemaakte uren dat het pand in gebruik is voor Thebe - activiteiten maar ook door derden. Dit overzicht is gebaseerd op de bezettingslijsten per accommodatie van 2000 en vermoedelijk ook gedeeltelijk van 2001 die door Thebe zijn verstrekt. Wij vergelijken hier bewust de bezettingsgraad van alle accommodatie omdat de gebouwen uiteraard niet alleen voor J.G.Z. activiteiten worden gebruikt. We verkrijgen op deze wijze een volledig beeld van het opgegeven gebruik van alle gebouwen. Het verstrekte activiteitenprogramma is allereerst doorgerekend naar de totale bezetting per jaar. Daarbij is er nagegaan hoe vaak iedere activiteit over een periode van 1 jaar voor komt. De totale tijd is vervolgens gedeeld door 50 werkbare weken zodat uiteindelijk per gebouw de bezettingsuren per week bekend zijn.

Schoonmaakwerkzaamheden, uitleen van hulpmiddelen Thuiszorgwinkel, District huisartsencentrale en incidentele activiteiten zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. In de bezettingsuren per week zijn ook de activiteiten opgenomen die slechts eens per maand plaatsvinden. Als strategische doelstelling wordt door de Raad van Bestuur een gebruik van de locatie van 5 dagen per week en circa 10 uur per dag nagestreefd. Dit komt overeen met een bezetting van 50 uren per week doch dit is overigens niet als keiharde taakstellende norm te hanteren. Het geeft echter het daadwerkelijk algemeen gebruik van wijkgebouwen weer t.o.v. een toetsingsgetal. Het is een toetsingsgetal dat gebruikt wordt om onderlinge vergelijking mogelijk te maken. Gemiddeld genomen worden de gebouwen t.o.v. het toetsingsgetal dus bijna de volledige tijd gebruikt. Het gemiddelde bezettingspercentage ligt op ruim 86 % Het bezettingspercentage voor uitsluitend 'Thebe - activiteiten in alle gebouwen gezamenlijk is gemiddeld ruim 60 %. Dit komt overeen met ca. 30 uur per week. Het gebruik door derden is gemiddeld ruim 26 % het geen overeenkomt met gemiddeld bijna 1J uur per week. Zoals reeds eerder bij de activiteitenprogramma's van tabel 6.5.2 is aangegeven zijn verschillende activiteiten vermoedelijk niet juist opgegeven of eventueel verkeerd geïnterpreteerd. Echter uit tabel 6.5.4 blijkt in het algemeen wel de grote variatie in het gebruik van de gebouwen. Exploitatielasten per gebouw

Ten behoeve van de meetbaarheid van de exploitatielasten t.o.v. relevante parameters van Jeugdgezondheidszorg, Thuiszorg, overige kosten eigen Thebe gebruik en tenslotte derden, zoals groei van clientengroep, functioneel gebruiksoppervlak en voor J.G.Z. ook cb- consulten, kijken wij met name naar de exploitatielasten van de wijkgebouwen. Deze gegevens zijn in Bijlage 20 (tabel 6.5.5) weergegeven.

pagina 15 van 20

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.4. de Rijck

Tot de bruto exploitatielasten behoren: huurprijs, of - als een pand in eigendom is - de rentelasten en afschrijving, energielasten en waterlasten, verzekeringen, schoonmaakkosten en een bedrag aan onderhoud en reparatie. In de netto exploitatielasten zijn ook ( voor zo ver bekend)de eventuele huuropbrengsten verdisconteerd. Het overzicht van tabel 6.5.5 geeft het volgende weer: De gebouwen hebben samen een bruto oppervlak van 16.490 m2. Het oppervlak varieert van 104 m2 voor het kleinste gebouw Dubbeldamstraat 4 te Tilburg tot 3254 m2 aan de het hoofdkantoor aan de Lage Witsiebaan 2 A te Tilburg. Het gemiddelde ligt op circa 471 m2 per gebouw. De gemiddelde bruto exploitatielasten liggen op ca. 76 euro per m2 terwijl de gemiddelde netto exploitatielasten op ca. 71,42 euro per m" uitkomen. Per gebouw verschillen de bruto exploitatielasten aanzienlijk. Ze variëren tussen ca. 338 euro per m2 ( het kleinste gebouw) en ca. 19 euro per m2. Als de exploitatielasten worden uitgedrukt per cb- consult blijken de onderlinge verschillen van de wijkgebouwen ook groot. De goedkoopste, Berkel Enschot en Tilburg, Pater van de elzenplein 87 en Schout Backstraat 45 bedragen ca. 2,87 euro, 1,45 euro en 1.90 euro per cb- consult terwijl de duurste consulten ca. 16,26 euro en 16,76 euro plaats vinden in Gilze en Tilburg, Lanciersiraat 45. Maar dit ontstaat doordat er eveneens een concentratie aan Thuiszorgactiviteiten plaats vindt. Gemiddeld kost een Cb- consult 3,97 euro. Bijlage B

Confrontatie van vraap. aanbod en theorie met de huidipe huisvesting

Na analyse van het toekomstige aantal inwoners, cliëntenclusters en cb -consulten en het huidige aanbod van wijkgebouwen volgt uit de vergelijking met de theorie dat er een aantal zaken per gebouw dienen te gebeuren. Met de omschrijving hiervan is zoveel mogelijk rekening gehouden met de plaatselijke situatie en oriëntatie van de bevolking zodat de situatie zo getrouw mogelijk wordt voorgesteld. Deze omschrijving is zoveel mogelijk in overleg gebeurd met medewerkers van Thebe. Deze procedure is gevolgd, om een breed draagvlak voor de gevolgen van de omschreven huisvestingskeuzes te verkrijgen. Ondersteuning bij het oplossen van de omschreven huisvestingsproblematiek wordt verkregen door een beslissingsondersteunend model te formuleren dat met nader onderzoek een breder en beter inzicht verschaft in de gevolgen van de huisvestingskeuzes. 7.1

Algemene beoordeling

Er zijn reeds diverse gegevens gepresenteerd die kwalitatief inzicht bieden in de gebouwensituatie van Thebe. Dit is zodanig gebeurd dat onderlinge vergelijking mogelijk is. We constateren dat de bouwkundige kwaliteit van de accommodaties over het algemeen goed is. Ook blijken de gebouwen redelijk te kunnen voorzien in de behoeften van Thebe. Het is zonder problemen mogelijk om het zogenaamde simultaan consultatiebureau uit te voeren. Met andere woorden: in functioneel opzicht voldoen de gebouwen over het algemeen redelijk aan de eisen vanuit de Jeugdgezondheidszorg. Voor de Thuiszorg ontstaat de meeste wrijving in de sfeer waarin centralisering gewenst wordt, waar gebouwen regelmatig leeg staan of daar waar mensen om organisatorische redenen direct bij elkaar dienen te worden gehuisvest. We constateren we aanmerkelijk verschillen tussen de accommodaties (zie de tabellen 6.5.5; 6.5.4 en 6.5.3). Het gebruik van de accommodaties is zoals gezegd niet altijd optimaal; de verhouding tussen de exploitatielasten en het gebniik is soms uit balans. Deze verschillen zelf zijn al voldoende aanleiding om een bijstelling van het accommodatiepatroon tot stand te brengen. Echter van grotere betekenis zijn de omvang, effectiviteit en efficiëntie van het huisvestingsbestand ( het totaal aantal gebouwen) en de kosten die hiermee gemoeid zijn. De exploitatielasten bedragen bruto ca. 1.253.328,-euro. Deze middelen dienen op een efficiënte en effectieve wijze te worden aangewend zodat overheidsingrijpen wordt voorkomen en mogelijke concurrentie weerstand kan worden geboden. Vergelijkbare informatie, in de vorm van kerncijfers uit de branche, is nauwelijks voorhanden omdat deze organisaties nagenoeg geen of na~iwelijksaccommodatiebeleid voeren. Sporadisch is het mogelijk de uitkomsten, en dan nog zeer globaal, te vergelijken. De vergelijking is dan zeer beperkt omdat aard en samenstelling van de bevolking, de aangeboden activiteiten en de mate van organisatie en tenslotte het accommodatiebestand nog niet vergelijkbaar zijn. Vergelijken we niettemin Thebe met de soortgelijke organisaties in West Brabant en Zuid Holland, dan kan het volgende worden geconcludeerd.

pagina 16 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

De gemiddelde netto exploitatielasten in West Brabant en Zuid Holland bedragen ca. 82 euro 1 mZ respectievelijk ca. 103 euro 1 m2. Thebe is met ca. 76 euro per m2 dus een goede perfonner Van de organisatie in het gebied Arnhem e.o. is mij overigens een bedrag van ca. 94 euro / mZ bekend. Als we de exploitatielasten per cb- consult, ca. 3,97 euro bezien dan constateren wij dat deze zelfs aanzienlijk lager uitvallen dan in West Brabant en Zuid Holland met bedragen van ca. 11,80 euro en ca. 7,12 euro per cbconsult. We concluderen dat Thebe het dus nog niet zo slecht doet en goede aanknopingspunten heeft voor mogelijke verbeteringen in het kader van efficiency en effectiviteit voor de toekomst. Wel is gezien de gewenste uitvoering van het algemeen strategisch beleidsplan 2002-2004 en de geprognosticeerde daling van de clienten in de Seugdgezondheidszorg en verschuivingen in de Thuiszorg een principiële heroverweging noodzakelijk zodat ook op de lange termij11sprake is van een veranhvoord kostenniveau. Wat precies de gevolgen voor de huisvesting zullen zijn is op dit moment nog niet duidelijk. Dit zal door het volgen van het beslissingsondersteunend model nog verder onderzocht en uit ontwikkeld moeten worden. De huisvestingsaanpassingen kunnen echter gezien het redelijk permanent gebruik van de locaties niet abrupt door grootschalige verbouwingen en niet door toepassing van het rigoureus wegsaneren van gebouwen worden gerealiseerd. Er zal meer in de zin van projectsgewijs verbouwen en anders indelen of inkrimpen moeten worden gewerkt. De kaasschaafmethode (geleidelijk overplaatsen van activiteiten en gebouw afstoten of herontwikkelen) moet worden toegepast. 7.2

Aanpassingsmogelij kheden

De huidige huisvestingssituatie is in kaart gebracht en op basis van de theoretische beschouwingen hebben we gezien hoe de huisvesting idealiter tot stand gebracht cq. in stand gehouden zou moeten worden om zo effectief en efficiënt mogelijk in de huisvesting te kunnen voorzien. Vervolgens dienen we de situatie ook te beoordelen en een keuze te maken met het oog op de toekomstige ontwikkelingen. Voor de toekomst dient door de Thebe Services te worden gestreefd naar een optimale afstemming van effectiviteit en efficiëntie van het huisvestingsaanbod. Er zal dan keer op keer een afweging moeten plaats vinden tussen de bestaande huisvesting en de gewenste cq benodigde huisvesting. Steeds zal er uit concurrentieoverwegingen behoefte zijn aan zo laag mogelijke huisvestingskosten zodat het aandeel in de kostprijs van de primaire bedrijfsactiviteit zo laag mogelijk is. Naar rato van de omstandigheden kan het altijd nog beter! Om de huisvesting te optimaliseren zijn verschillende oplossingsrichtingen denkbaar. a Het handhaven van de huisvesting en aanpassen van het bedrijfsproces. b Het aanpassen (uitbreiden of inkrimpen) door verbouwing van de bestaande huisvesting. c Een verhuizing naar een ander bestaand pand. d Het realiseren van een nieuwbouwpand. Met name oplossingsrichting a vergt naar mijn mening een nadere toelichting.

a. Handhaving huisvesting in de woonkern en aanpassing van bedrijfsprocessen Hierbij worden de huidige gebouwen in hun huidige staat aangehouden en door werkplekefficiëntie wordt het gebruik en de performance verbetert. Er is eigenlijk geen huisvestingsprobleem maar meer een probleem met het bedrijfsproces wat in het gebouw plaats vindt. Inefficiënte bedrijfsvoering (met name logistieke problemen) is naast klimaattechnische redenen ook vaak de oorzaak dat de huisvesting negatief wordt beoordeeld. Vaak loont het ook de moeite om specifiek te achterhalen of bepaalde bedrijfsprocessen niet beter afgesplitst kunnen worden en vervolgens elders ondergebracht kunnen worden. Afsplitsing brengt wel vaak efficiëntieverliezen mee, dus daar moet bijzonder aandacht aan besteedt worden om dat te voorkomen. Soms is het beter om bepaalde activiteiten geheel uit te besteden en uitsluitend de makelaarsrol of intermediaire functie te vervullen waardoor wellicht minder kritiek op de huisvesting ontstaat.

pagina 17 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Toch dient wel een kostenreductie op te treden; de noodzaak is in de voorafgaande hoofdstukken beschreven. Dit kan slechts op twee manieren. 1 2

Uitbreiding van de verhuur aan derden van de vrij komende vloeroppervlakten. Er wordt echter al zoveel als mogelijk aan derden verhuurd. Het is steeds moeilijker om passend aanbod op relevante vragen te realiseren. Sale en lease backconstructies. Afstoten van een enkel gebouw en gelijktijdig terug leasen of huren doch uiteindelijk tegen lagere exploitatielasten op jaarbasis. Praktisch zal dit betekenen dat veel in deeltijd gehuurd moet worden. Dil is lang niet altijd mogelijk. Ook hier geldt dat veel situaties slechts tegen aanzienlijke investeringen aanvaarbaar te maken zijn

De overige oplossingsrichtingen spreken voor zich.

Op basis van voorgaande hoofdstukken is van de diverse gebouwen het volgende te vermelden

Lage Witsiebaan 2a Tilburg In 2001 zijn de nieuwbouw voor de DHV en de Centrale Huisartsen Post en de nachtapotheek in gebruik. De exploitatie hiervan wordt volledig betaald uit de huurinkomsten. De thuiszorgwinkel is tijdelijk gevestigd in vergademimte van het hoofdkantoor. Op het buitenterrein zijn een aantal vergaderunits geplaatst. Het cal1 centrum is uitgebreid met 28 werkplekken. Om hiervoor ruimte te creëren zijn een aantal medewerkers nog gehuisvest op de Ringbaan Oost 8- 15. Recentelijk is het verbruiksmagazijn verplaatst naar het logistieke centrum aan de Dr. Deelenlaan 6A in Tilburg. De vrijkomende ruimte is opgedeeld ten behoeve van opslag ruimte algemene zaken; dienstkleding en automatisering.Op dit moment vindt nieuwbouw plaats waarin zal worden gehuisvest: thuiszorgwinkel (begane grond); kantoorruimten voor de medewerkers die nu op de Ringbaan Oost zijn gehuisvest (le+ 2" verdieping). Daarnaast zal de fietsenstalling vergroot worden. De geplande oplevering is in 2003. Om alle medewerkers die nu op de Ringbaan Oost zijn gehuisvest in het hoofdkantoor te kunnen huisvesten zal ook ruimte moeten worden gevonden in het huidige gebouw. Een ander gebruik van de werkplekken zou daartoe een oplossing moeten bieden. Tenslotte zal 1 september a.s het loket Vroeghulp Jeugd en Kind en een Verloskundigen praktijk bij het hoofdkantoor worden gevestigd. Mngbaan Oost 8-15 Tilburg Genoemd pand is weer tijdelijk in gebruik genomen. Gehuisvest zijn: staf; P&O en communicatie. Magazijn Dr. Deelenlaan 6A Tilburg Er is nu één logistiek centrum, namelijk: het centrale uitleenmagazijn; de onderhoudswerkplaats; de opslagruimte van de afdeling algemene zaken; de centrale archiefruimte. Kasteellaan 4 Waalwijk Dit rayonkantoor is begin 1999 betrokken en dient ter vervanging van drie locaties in Waalwijk. Vooralsnog geen veranderingen te verwachten. Kasteellaan 39 Neusden Nieuwbouwpand dat enkele jaren geleden betrokken is. Geen veranderingen te verwachten. Burg. V.d. Heijdenstraat 25 Drunen Naast het huidige zorgcentrum Jacobushof ligt het pand van Tbebe. Er is gevraagd te participeren in een geplande nieuwbouw. Om deze te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat de Stichting Woonveste het pand en de grond koopt. Thebe heeft aangegeven in deze participatie geïnteresseerd te zijn. De verkoopwaarde van het pand in de Burg. V.d. Heijdenstraat is vastgesteld. De vorige eigenaar heeft aangegeven geen gebruik te zullen maken van het voorkeursrecht van terugkoop. Er vindt overleg plaats met betrokken partijen. Burg. Gescherstraat 1 Waspik Dit is een redelijk gebouw. Er zijn op korte termijn geen veranderingen te verwachten. Julianalaan 5 Sprang -CapeHe Er heeft slechts een kleine interne verbouwing plaatsgevonden. Het pand heeft veel achterstallig onderhoud, is niet goed ingedeeld en sterk verouderd. Het komende jaar zal onderzocht dienen te worden wat er met de huisvesting in Sprang -Capelle moet gebeuren: nieuwbouw, een andere locatie of een volledige renovatie. Ondertussen vinden gesprekken plaats met het plaatselijke verzorgingshuis over gezamenlijke nieuwbouw. Oranje Nassaustraat 2 Kaatsheuvel Nieuwbouwpand dat ongeveer tien jaar geleden betrokken is. Geen veranderingen te verwachten.

pagina 18 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Doelen 2 Loon op Zand Het betreft hier een redelijk tot goed gebouw. Er hebben gesprekken plaatsgevonden met de Stichting Maas Duinen. Deze stichting ontwikkelt vervangende nieuwbouw voor de Venloene, centrum voor zorg en wonen. Dit pand wordt gerealiseerd naast het pand van Thebe en er is gevraagd hierin te participeren. Dit lijkt een goede ontwikkeling die nog verder uitgewerkt dient te worden. Er is nog geen tijdsplanning. De gevolgen voor de exploitatielasten zijn ook niet duidelijk. Planetenstraat 25 Dongen Het betreft hier een huurpand van de gemeente Dongen. Door een gedeeltelijke centralisatie staat een gedeelte van dit pand leeg. Er zijn plannen om verpleeg - en verzorgingshuis De Volckaert ingrijpend te verbouwen en voor een deel nieuwbouw te zetten. Dit moet leiden tot een multifunctioneel centrum voor ouderen met daarin allerlei voorzieningen. Aan Thebe is gevraagd in deze nieuwbouw te participeren. Hierin zou dan ook het consultatiebureau gehuisvest kunnen worden. Dit lijkt een goede ontwikkeling die nog verder uitgewerkt dient te worden. Ondertussen is een intentieverklaring tot samenwerking onderling overeengekomen. Er is in het pand ondertussen ook extra ruimte verhuurd aan het maatschappelijk w::rk. Mgr. Schaepmanlaan 25 Dongen Zie hiervoor de ontwildtelingen als beschreven bij Planetenstraat te Dongen. Hoofdstraat I b 's Gravenmoer Pand is in 1998 verkocht en wordt gedurende een aantal dagdelen per week gehuurd. De exploitatielasten zijn hiermee sterk gedrald. Er zijn geen veranderingen te verwachten. Mariastraat 50 Ragen Het betreft hier een slecht gebouw. Het pand heeft nogal wat bouwkundige problemen en vraagt veel onderhoud. In de huidige situatie kan er geen simultaan consultatiebureau in het gebouw worden gehouden. De Raad van Bestuur heeft inmiddels besloten om te participeren in de nieuwbouw van de Woonstichting Leijakkers, seniorenhuisvesting 'De Ark'. In samenwerking met de werkmaatschappijen JGZ en thuiszorg is een programma van eisen opgesteld dat de architect heeft omgezet in een ontwerp. In 2002 wordt gestart met de nieuwbouw. Het pand aan de Mariastraat zal verkocht worden. Bisschop de Vetplein 9 Gilze Goed gebouw, in 1998 volledig gerenoveerd. Geen veranderingen te verwachten. Hofstade 1 Alphen Het betreft hier een redelijk gebouw. Op korte termijn geen veranderingen te verwachten. Burg. Verwielstraat 67 Oisterwijk Dit pand is verbouwd en aangepast. In mei 1999 is het consultatiebureau op deze locatie gevestigd. Het betreft hier een goed gebouw. Er zijn geen veranderingen te verwachten. Pr. Beatrixstraat 27 Moergestel Goed pand dat enkele jaren geleden volledig is gerenoveerd. Geen veranderingen te verwachten. Kerkstraat 9 R e l Nieuwbouwpand dat enkele jaren geleden betrokken is. Geen veranderingen te verwachten. Petershemstraat 19-21 Nilvarenbeek Dit jaar is gestart met de nieuwbouw van De Clossenborgh, waarin Thebe zal participeren. De tekeningen zijn definitief. Na de oplevering, in 2003, zal het pand aan de Petershemstraat verkocht worden. Inmiddels zijn er met Amarant en de woningbouwvereniging gesprekken over de eventuele aankoop van dit pand. Th. Van Diessenstraat 4 Goirlle Goed pand, enkele jaren geleden volledig gerenoveerd. Geen veranderingen te verwachten. Theresiastraat 9 Diessen Goed pand, ongeveer 10 jaar oud. Geen veranderingen te verwachten. Dr. Deelenlaan 6 Tilburg Eind september 2000 is dit pand (wat eigendom van Het Gasthuis. Zie tevens punt 3.) in gebruik genomen als rayonkantoor voor rayon 4. In dit pand zijn gehuisvest: rayonkantoor van rayon 4, MTHteam, Cara verpleegkundigen en Cursusruimte voor bijscholingen en opleidingen. Hoefstraat 197-2 Tilburg Het betreft hier een nieiiwbouwpand, betrokken in 1998. Goed pand, geen veranderingen te verwachten. R. Kranenburgplein C2 Tilburg Het betreft hier een matig gebouw. Wonen Midden -Brabant is momenteel te klein gehuisvest, nabij het R. Kranenburgplein en is op zoek naar een andere locatie. Wonen Midden - Brabant wil nieuwbouw realiseren op de huidige locatie waarin Thebe dan de benodigde ruimte kan huren. Het pand wordt verkocht. Dubbeldamstraat 4 Tilburg Een goed gebouw van ongeveer 12 jaar oud. Geen veranderingen te verwachten.

pagina 19 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Dalemdreef 29 Tilburg Het betreft hier een nieuwbouwpand van de gemeente Tilburg. Dit multifunctionele pand, waarin ook drie basisscholen, het SOPKT, ROC en GGD ruimte hebben is recentelijk betrokken. Het betreft hier het tweede consultatiebureau in de wijk Reeshof. F. Lisztstraat 8 Tilburg Eind september 2000 is dit pand volledig in gebruik genomen door de werkmaatschappij JGZ, inclusief het consultatiebureau. Het betreft hier een goed gebouw maar is wel aan de krappe kant. Wonen Midden -Brabant onderzoekt momenteel de mogelijkheden om in Tilburg Noord een breed publiekstoegankelijk gebouw te realiseren. Hierin zouden wellicht de huidige Euncties van de F. Lisztstraat gehuisvest kunnen worden. Nadere informatie is nog niet bekend. Korvelplein 8 Tilburg Dit pand is het rayonkantoor van rayon 5. Zorgcentrum Zuid is in samenwerking met de Tilburgse Bouwvereniging bezig met de ontwikkeling van nieuwbouw van verzorgingshuis Koningsvoorde waarin Thebe zal participeren. De bouwtekeningen zijn definitief. Ma de oplevering, gepland in 2003 kan hier het gehele rayonkantoor van rayon 5 gehuisvest worden en het pand Korvelplein 8 worden verlaten. Naast dit pand zijn medio 2000 een aantal noodunits geplaatst. Deze zullen dan verdwijnen. Korvelplein 9 Tilburg Dit pand is gehuurd van de voormalige Maaltijden Expres Midden -Brabant. Na oplevering van de nieuwbouw Koningsvoorde wordt niet meer gehuurd Lanciersstraat 45 Tilburg Dit pand is ongeveer 13 jaar oud en in goede staat. Het wordt nu gebruikt door Thebe Particulier Zorg (voorheen AB -Care), een consultatiebureau en Bureau Mantelzorg. Er zijn geringe veranderingen. Pater v.d. Elsenplein 87 Tilburg Een goed pand, ongeveer 22 jaar oud. Geen veranderingen te venvachten. Schout Backstraat 45 Tilburg Een goed pand van ongeveer 10 jaar oud. Geen veranderingen te verwachten. Abdijlaan 21 Berkel -Enschot Redelijk tot goed gebouw. Geen veranderingen te verwachten. Zeshoevenstraat 31 Udenhout Momenteel is Stichting De Kreite bezig met de ontwikkeling van nieuwbouw van het zorgcentrum De Eikelaar, waarin Thebe zal participeren. De oplevering is gepland in 2003. Na de verhuizing zal Thebe het in matige tot slechte staat verkerende huurpand aan de Zeshoevenstraat verlaten. Om de maatregelen die nodig zijn effectief en efficiënt te kunnen uitvoeren en de gevolgen van die maatregelen te beheersen is het nodig dat aanvullende beslissingsondersteunende informatie uit de organisatie en uit de omgeving van de organisatie wordt verkregen. Hiertoe zal een ondersteunend model worden voorgesteld.

pagina 20 van 20

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 2 Risico's onroerend goed. Deze bijlage omvat 2 pagina's.

pagina 3 van

26

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

BIJLAGE 2

RISICO'S ONROEREND GOED

Onroerend goed kent vele risico's. Deze risico's dienen zoveel mogelijk geanalyseerd te worden. Een dergelijke analyse begint met een risico-identXcatie (zie o.a. Grondslagen van het investeringsproces, Prof. B. W j t en Drs. P. van Wetten, 1999). Systematische risico's Dit zijn zogenaamde marktrisico's en kunnen iedereen raken. Voorbeelden daarvan zijn: inflatie. algemene economische ontwikkelingen, politieke beslissingen, etc. Niet systematische risico's Dit zijn risico's die afliankelijk zijn van de specifieke investeringskeuzes van de organisatie. Bijv. commerciële risico's, etc. Commerciële risico's: de dynamische risico's en hangen samen met de dynamiek van dde investering. Wet is het totaaivan k&en en bedreigingen. Kenmerkend is, dat ze tot winst of verlies kunnen leiden. De commerciële risico's zijn te verdelen in vermogens - en inkomensrisico's.

- Vermogensrisico's: risico van technische veroudering risico van commerciële veroudering risico van overheidsmaatregelen risico betreffende de kapitaalmarkt koopkrachtrisico ontwikkelingsrisico bouwrisico

- Inkomensrisico's: leegstandrisico risico van wanbetaling door de huurder risico van negatieve marktontwikkeling risico van overheidsmaatregelen kostenrisico renterisico servicekostenrisico Statische risico's: Deze vormen de tegenhanger van commerciële risico's. Het kenmerk van statische risico's is juist, dat als ze zich voordoen. ze altijd tot verlies zullen leiden. Statische risico's zijn door de eigenaar nauwelijks of niet beïnvloedbare gebeurtenissen.

- Materiële risico's: Schade aan gebouwen, inventLaris,huurdersbelang, etc.

- Immateriële risico's: Schade door aansprakelijkheid, kosten van rechtsbijstand. bedrijfsschade, reconstructiekosten, e.d. Als de risico's zorgvuldig zijn geïnventariseerd dient een evaluatie te volgen. Hierbij wordt van ieder nsico na gegaan hoe groot de kais is dat het daadwerkelijk ml gebeuren. tvat hiervan de gevolgen zullen zijn en zonodig kan het risico in geld worden gewaardeerd. De meest gangbare procedure om risico's zichtbaar te maken is het meten vcm de waarschijnlijkheid i11relatie tot een mogelijke rentevoet. Per risico kan worden bekeken welke k,ms er bestaat dat het risico zich voordoet en welke mogelijke gevolgen dit heeft voor de netto opbrengst.

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.k de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Enkele specifieke risico's van onroerend goed zijn: Default risk Het niet nakomen van betalingsverplichtingen van een contractant Veranderingen in de vastgoedmarkt kunnen de belCmgsteliingvoor een Market /business risk bepaald vastgoedobject doen verminderen Liquidity risk Vastgoed is relatief moeilijker handelbaar vanwege het heterogene en kapitmlintensieve karakter De grond of gebouwen worden wel verworven, maar tegen hogere kosten dan Venvervingsrisico vooraf was gecalculeerd Aanbestedingsrisico De (ver)bouwkosten, renovatie - af (groot) orrderl~oudskostenvallen hoger uit dan geraamd Investeringsrisico Ondoelmatige investeringen en overschrijding viui de begroting leiden tot kapitaalverliezen Financieringsrisico Een vastgoedeigenaar kan niet meer aan zijn betalingsverplichtingen voldoen Verhuurrisico De werkeldke hiiuropbrengsten bedragen, door onverwachts vertrek van de huurder, minder dan geraamd Waarde - ontwikkeling risico Hel waardeverloop vun onroerend goed is o.a. aniankeluk van omstandig heden op de vastgoedmarkt, de economische situatie, etc., waardoor de waarde kan fluctueren. Leegstandsrisico Dit speelt een rol wanneer er sprake is van eer1 ruimte - overschot dat verhuurd moet worden (aan derden). Kraak risico Leegstaande gebouwen lopen het risico gekr'iakt te worden. Onderhoud I beheer risico Leegstaande vastgoedobjecten of ruimten (delen) van objecten vergen evengoed (uitensiei) beheer. Management luitbestedingrisico Over het algemeen worden taken, waarvoor specifieke kentiis vereist is uitbesteed. De bestuurbaarheid binnen de organisatie neemt hierdoor d Bedrijfsrisico Voor kleinere ondernemingen is spreiding van risico door middel van kwantiteit moeilijk realiseerbaar. Het wel of niet doorgaan van een project kan grote invloed hebben op liet gehele bedrijfsresultaat. Overheidsrisico Het vigerende bestemmingsplan speelt een grote rol in de mogelijke verkoopwaarde niet name de potentiële opbrengst van de grond. (zie o.a. Grondslagen van het investeringsproces, Prof. B. W j t en Drs. P. van Wetten, 1999). Enige mogelijkheden om met risico om te gaan zijn: - Accepteren van het risico - Vermijden van het risico - Het risico over dragen aan anderen - Risico verminderen (preventie) - Risico financiering (o.a. verzekeren) Enige mogelijkheden waarmee men bepaalde risico's van onroerend goed kan verminderen. (zie o.a. Grondslagen van het investeringsproces, Prof. B. Kruijt en Drs. P. van Wetten, 1999). - Het opkopen van grond onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een bouwvergunning. - Betalende opties nemen voor de aankoop van gronden. - Verlies durven nemen op investeringen in grond. Dit kan namelijk gecompenseerd worden door de waardestijging van de grond op de langere termijn. - Het verkopen v'm grond indien deze voor de eigenaar geen nuttige toekomstige bestemming heeft. - (Kleinschalige) projecten kiezen met een korte terugverdienperiode. - Een zodanig deel van de vastgoedvoorraad (of grond) verkopen. dat de som van het verkochte deel en de executiewaarde van het onverkochte deel niinimaal gelijk is aan de kostprijs van het te realiseren project. - Alleen die investeringen plegen, die kostendekkend gerealiseerd kunnen worden. - Uitsluitend 'kwaliteitsprojecten' aanpakken, waardoor de kosten op lange termijn terugverdiend kunne11 worden. - Het concentreren op de 'vraag naar' en 'aanbod van' huisvesting op de (lokale en regionale) vastgoedmarkt. Hieruit kan blijken dat bepaalde gebouwen (of delen van gebouwen) uitstekend verhiiiu-d, gehuurd. geleased of verkocht kunnen worden. - Financiering van projecten met zoveel mogelijk eigen vermogen, vooral wanneer er bij lenen op de kapitaahnarkt hoge rentepercentages gelden.

pagina 2 vali 2

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 3 Juridische structuur van Thebe. Deze bijlage omvat 1 pagina.

pagina 4 van

26

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

I

Juridische structuur Thebe

Thebe Thuiszorg b.v

i Thebe Particulier Zorg b.v.

Thebe Cooperatie u.a.

Thebe Holding b.v.

Thebe Services b.v.

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 4 Werkgebied van Thebe. Deze bijlage omvat 1 pagina.

pagina

5 van 26

I

-. Hilvarenbeek

\

Noord-Brabant

.i /

@

Diessen

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 5 Gemeenten in het werkgebied van Thebe met aantal inwoners per 1- 1-2001 en 1- 1- 20 10. Deze bijlage omvat 1 pagina.

pagina 6 v

a 26

Masterproof SBV Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Tabel 6.2.1 toont de gemeenten in het werkgebied van Thebe met hun aantal inwoners per 1-1-2001 en 1-1- 2010

Nieuwe Thebe sheets 2 0 0 2 . ~ 1 ~ tabel 6.2.1

pag. 10 van 33

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

BIJLAGE 6 Organisatieschema van Thebe. Deze bijlage omvat l pagina.

pagina

7 van 26

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Organisatieschema

Thuiszorg: Rayon I Rayon iB Rayon 111 Rayon IV Rayon V

Centrale Klantenraad

1

Ondernemingsraad

Raad van Bestuur Commissarissen

P

n r Bestuursbureau

Concernstaf

Voeding en dieet.

Particulier zorg

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 7 Woonkernen in werkgebied van Thebe met de gebouwen en de oriëntatie van het aantal inwoners per kern naar rato van de bevolkingsgegevens per 4- cijferige postcode. Deze bijlage omvat 1 pagina.

pagina

8 van 26

Masterproof SBV Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Tabel 6.2.2 toont de woonkernen in hei werkgebied met de gebouwen van Thebe met hun aantal inwoners per 1-"1-200-t en 7-3- 2040

Mgr. Schaepmanlaan 25 Planetenstraat 25 Burg. Van der Heijdenstraat 25 Biss. De Velhplein 9 Th. Van Diessenstraat 4 Kasteellaan 39 Petershemstraat 'i9-27 Oranje Nassaustraat 2 Pr. Beatrixstraat 27 Burg. Verwielstraat 67 Mariastraat 50 Hoofdstraat 2 B Dalemdreef 29 C Dr. Deelenlaan 6 Dr. Deelenlaan 6 A Dubbeldamstraat 4 F. Lisztstraat 8

(Iniet in het werkgebied van thebe Nieuwe Thebe sheets 2002.~1s tabel 6.2.2

1 pag. 11 van 33

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

BLJLAGE 8 Kaartje van het werkgebied van Thebe met de locatie van de gebouwen. Deze bijlage omvat I pagina.

pagina 9 VXI

26

Kaartje van het werkgebied van Thebe in paragra'af 6 2.2. figuur 6.2.2 met locaties van de gebouwen.

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 9 Bevolkingsprognoses volgens de Pnmos gegevens. Deze bijiage omvat 2 pagina's.

pagina

10

26

hiastrrpmof

seu

Sbrtegirch advies t.b v

de huisveting van Thebe

Inp. E.I.A. dc R ~ c k

Bevolkingsprognose volgens de Primos-gegevens (2000) Alphen

controleregel Dongen

controleregel Gilze en Rijen

controleregel Goirle

controleregel Heusden

controleregel

Nieuwe Thebc sheets 2002 nls tabci63.1

Mancrpmnf S B V.

Strategischa d v i e t.b v

Ing E.J.A. de R?jck

dt huisvnting van Thcbc

Hilvarenbeek

controieregel Loon op Zand

controieregel Oisterwijk

controleregel Tilburg

controleregel Waalwijk

controleregel TOTAAL

N i e u w Thebe sheets 2 0 0 2 . ~ 1 ~ label 6.3.1

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

BIJLAGE 10 Cliëntencluster Thebe .leugdgezondheidszorg Deze bijlage onivat 1 pagina.

pagina l l

vaii 26

Masterproof SBV ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Het aantal inwoners in de leeftijdsklasse (clientencluster) waar Thebe naar werksoort JGZ gebouwen heeft ( PK4-gebied) Per 1-1-1998 en 1999 en 2000 werkelijke inwonersaantal en de andere data de geprognostiseerde aantallen en procentuele stijging per clientcncluster. Per gebouw wat bij de JGZ in gebruik is, is de orientatie van de bevolking meegenomen. D.W.Z.alleen de mensen in de van toepassing zijnde postcodegebieden gaan naar dat gebouw 2lientenclusler TT O - 4 jr. Thebe jeugdgezondheidszo~ (JGZ) Plaats JGZ code

Tl~eresiastraat9 Mgr. Schaepmanlaan 25 Planetenstraat 25 Burg. Van der Heijdenstraat 25 Biss. De Vethplein 9 Th. Van Diessenstraat 4 Petershemstraat 19-21 Oranje Nassaustraat 2 Pr. Beatrixsbaat 27 Burg. Venvielstraat 67

Hoofdstraat 2 B Dalemdreef 29 C Dr. Deelenlaan 6 Dr. Deelenlaan 6 A Dubbeldamstraat 4 F. Lisztstraat 8 Hoefstraat 197-2

Lage Witsiebaan 2 A Lancierstraat 45 Pater Van dcr Elsenplein 87 R. Kranenburgplein 52 Ringbaan Oost 8-15 Schout Backstraat 45 Zeshoevenstraat 3 1 Burn. Gescherstraat l

TOTAAL

24519

GEMIDDELDE

875,66

42,99

24793 131,57

1,12 885,47

Nieuwe ïliebe sheets 2002.~1s tabel 6.3.2

25468

-37.45

25047

2,72 909,56

-!,65

S94,53

-24,79

24912 -165,27

-0,54 889,71

23635

-5,12 844,12

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 11 Werkelijke aantallen CB consulten per gebouw in 1999 en 2000 + de werkelijke nieuw geborenen. Prognoses nieuw geborenen 200 1,2002,2005 en 20 10 incl. invloed gemeentelijke bouwplannen. Deze bijlage omvat 1 pagina.

pagina

12 van 26

Masterproof SBV ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

HET TOTAAL AANTAL CB-CONSULTEN PER JGZ GEBOUW M 1999 en 2000 + DE WERKELIJK NIEUW GEBOFENEN PER GEMEENTE EN PROGNOSE 2001,2002,2005 EN 2010 VAN HET AANTAL NIEUW GEBORENEN PER GEMEENTE incl. INVLOED GEMEENTELIJKE BOUWPLANNEN

Theresiastraat 9 Mgr. Schaepmanlaan 25 Planetenstraat 25

Lage Witsiebaan 2 A Lancierstraat 45 Pater Van der Elsenplein X7

TOTAAL Bij JGZ. voor CB totaal 28 gebouwen in gebruik. GEMIDDELDE

74999

5150

79323

Nieuwe Thebe sheets 2002.~1s tabel 6.3.3

5791

5853

5913

5953

5672

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 12 Werkelijke aantallen CB consulten per gebouw + de werkelijk ingeschreven nieuw geborenen bij de JGZ. Prognoses van de aantallen CB consulten 2001,2002,2005 en 2010 incl. invloed van de gemeentelijke bouwplannen. Deze bijlage omvat 1 pagina.

pagina 13 van

26

Bij JGZ. voor CB totaal 28 gebouwen in gebruik. GEMIDDELDE 4-7-02 1558

2679

167

2833

Nieuwe Thebe sheets 2002.~1s tabel 6.3.4

I80

3079

3012

3002

2857 Pag. 4 van 33

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 13 Cli&ntenclusterThebe Thuiszorg. Deze bijlage omvat 1 pagina.

pagina 14 van 26

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

blesterproof SBV ing. E.J.A. de Rijck

Het aantal inwoners in de leeftijdsklassen (clientencluster) waar Thebe naar werksoort Thuiszorg (TMB) gebouwen heeft ( PK4-gebied) Gebovien zonder T m code worden niet gebruikt! Per 1- 1- 1998 en 1999 en 2000 werkelijke inwonersaantal en de andere data de geprognostiseerde aantallen en procentuele stijging per clientencluster. Per gebouw is de orientatie van de bevolking meegenomen. D.W.Z.per gemeente zijn alle van toepassing zijnde postcodegebieden gevormd tot de clientengroep voor TMB in die gemeente

TOTAAL

123439

1,20

124925

GEMIDDELDE Nieuwe Thebe sheets 2002.~1~ tabel 6.4. I

1,13

126343

1,27

127945

3,63

132594

5,26

139568

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvestirig van Thebe

BIJLAGE P4 Plattegrond van een voorstel tot herindeling wijkgebouwen. Deze bijlage omvat 1 pagina.

pagina

15 van 30

Masterproof S.B.V. ing.E.J.A. de Rijck

Strtitcgisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Model plattegrond nieuwe indeling wijkgebouwei1 (zorgcentra)

Boxetikamer

Multifunctionele niiinte

Dcze scliematische voorstelling van de mrjk
Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

BIJLAGE 15 Bmto oppervlaktegebruik per sector of afdeling. Deze bijlage omvat 1 pagina.

pagina

16 van 26

Masteiproof SBV

Stntegisch advies t.b.v.

Ing. E.J.A. de Rijck

de huisvesting van Thebe

em. m2 vloeropp. v gem. m2 vlocropp. voor gem. m2 vloeropp. voor gem. m2 vloeropp. voor gem. m2 vloeropp. voor gcm. m2 vloeropp. voor gem. m2 vloeropp. voor gem. m2 vloeropp. voor gem. m2 vloeropp. voor gem. m2 vlocropp. voor gem. m2 vloeropp. voor gem. m2 vloeropp. voor gem. m2 vloeropp. voor gem. m2 vloeropp. voor gem. n12 vloeropp. Thui

Nieuwe ïïiebe sheets 2002.xIs tabel 6.5.1

Pag. 1 van 33

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 16 Activiteitenprogramma per gebouw en bezetting in turen per jaar. Deze bijlage omvat 1 pagina.

pagina

17 van 26

Nieuwe Thebe sheets 2002.~1s tabel 6.5.2

pag. 2 van 33

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 17 Bereikbuarheidspatroonvan de gebouwen. Deze bijlage omvat 1 pagîna.

pagina

18 van 26

LOKATIE Alphen - Hofstade 1 Dcrl(el-Enschot Abdijlaan 21 Diessen - Theresiastraat 9 Dongen - Mgr Schaepmanlaan 25 5) Dongen Planetenstraat 25 6) Drunen Brug Van der tlqdensiraat 7) Gilze - Biss De Vetliplein 9 8) Goirle - Th Van Diessensiraat 4 9) Heusdffl - Kasteellaan 39 10) Hilvarenbeek - Pdershemstraat 19-21 11) Kaatsh-uvel- O r q e Nassaustraat2 12) Loon op i a m i Doelm 2 13) Moergestel- Pr Beatrixsfuaat27 14) Oisterwijl<- Burg Vewelsfuaat 67 15) Riel - Kerksiraat 9 16) Rijen Mariastaat 50 17) 's Gravenmoer - Hoofdsirat 28 18) Spraw Capdle -.lullandaan 5 19) Tilburq Dalemcb-eef 2CL M) Tilburg - Dr deel ml aai^ 6 21) Tilburg - Dr Deelmlaan 6A Z ) filbiirg Dubbeldamsfuaat4 23) Tilburg - F Lisztstrat D 24) Tilburq - Hoefstraat 197-2 25) Tilburg - Korvelplein8 2û) Tilburq - Korvelplein9 Tilburg - Lage Witsiebaan PA 28) Tilburg - Lanclerstraat45 29) Tilburg - Pater Van der Elsenplein aI 30) Tilburg R Kranenburgplein 52 31) Tilburg- Ringbaan Oost E15 32) Tilburg - Schout Backstmat 45 33) Udenliout - Zeshoevenstraat 31 34) Waalwijl<- Kasteellaan4 35) Waspik - Burg Gescherstraat 1 1) 2) 3) 4)

-

-

-

-

-

n)

-

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

BIJLAGE P8 Relatie oppervlakte, kwaliteit en bezetting gebouwen. Deze bijlage omvat I pagina.

pagina

19 van 26

Nieuwe Thebe sheets 2002.~1s tabel 6.5.3

pag. 5 vaii 33

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BISLAGE 19 Relatie functioneel oppervlak en bezettingsgraad in % van gebouwen t.o.v. het toetsingsgetal van 50 uur. Deze bijlage omvat 1 pagina.

pagina 20 van

26

Strategisch advies t.b.v de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.'/ Ing. E.J.A. de Rijck

Nieuwe Thebe sheets 2002.xls tabel 6.5.4

pag. 6 van 33

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 20 Expiploitatielasten incl. BTW per gebouw. Deze bijlage omvat I pagina.

pagina 2 1 van

26

Masterproof S.B.V. ing. E.J.A. de Rijck

4-7-02 1558

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thcbe

Nieuwe Thebe sheets 2 0 0 2 . ~ 1 ~ tabel 6.5.5 (2000)

Pag. 7 van 33

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 21 Demografische basisgegevens van gemeenten in het werkgebied van Thebe. Deze bijlagen omvatten 20 pagina's.

pagina 22 van

26

Demografische gegevens Midden Brabant

Masterproof CRE

periode 1998-2010

Leefitjdcspecifieke bevolkingsontwikkelingen gemeente Alphen-Chaam, 1998-2030. Bron: actualisering bevolkings- en woningbehoefieprognose, Provincie Noord-Brabant, 2000.

Leeftijd O- 4jr 5- 9jr 10-14jr 15-19jr 20-24jr 25-29jr 30-34jr 35-39jr 40-44jr 45-49jr 50-54jr 55-59jr 60-64jr 65-69jr 70-74jr 75-79jr 80-84jr 85-89jr 90-94jr 95+jr

Totaal

9385

9392

9467

9530

9587

964 1

9689

9733

9763

door afrondingerg kunnen el- in de fabel geringe afiijkingen voorkomen

ing. E.J.A. de Rijck 4-7-02, 15158

Nieuwe Thebe sheets 2002.xls, Alphen-Chaam

pag. 14 van 33

Demografische gegevens Midden Brabant

Masterproof CRE

periode 1998-2010

Leeftijd 0-14jr 15-29jr 30-54jr 55-64jr 65-74jr 75;

Totaal

100

100

1O0

100

100

1O0

100

100

Be ontvvikkeling van de bevolking uitgesplitst naar demografische componenten, 1998-2030 Alphen-Ghaam 1998

1999

2000

200 1

2002

2003

2004

2005

Bevolking per 1- 1 Geboorte Sterfte Natuurlijke aanwas Buitenlandse vestiging Buitenlands vertrek Buitenlands saldo Binnenlandse vestiging Binnenlands vertrek Binnenlands saldo Totaal saldo Bevolkingsgroei Bevolking per 3 1-12 door afiondingen kunnen er in de tabel geringe ahijkingen voorkomen

ing. E.J.A. d e Rijck 4-7-02, 15:58

Nieuwe Thebe sheets 2002.xls, Alphen-Chaam

pag. 15 van 33

Demografische gegevens Midden Brabant

Masterproof CRE

periode 1998-2020

Leeftijd 0-14jr 15-29jr 30-54jr 55-64jr 65-74jr 751

Totaal

1O0

100

100

1O0

1O0

1O0

1O0

100

De ontwikkeling van de bevolking uitgesplitst naar demografische componenten, 19982030 Dongen 1998 1999 2000 200 1 2002 2003 2004 2005

100

100

2006

2007

Bevolking per 1- 1 Geboorte Sterfte Natuurlijke aanwas Buitenlandse vestiging Buitenlands vertrek Buitenlands saldo Binnenlandse vestiging Binnenlands vertrek BinnenIands saldo Totaal saldo Bevolkingsgroei Bevolking per 31-12 door afrondingen kunnen er in de tabel geringe afiijkingen voorkomen

ing. E.J.A. de Rijck 4-7-02, 15:58

Nieuwe Thebe sheets 2002.xls,Dongen

pag. 17 van 33

Masterproof CRE

Demografische gegevens Midden Brabant

periode 1998-2010

Leeftijd 0- 14jr i 5-29jr 30-54jr 55-64jr 65-74jr 751

Totaal

100

100

100

100

1O0

100

100

100

De onmikkeling van de bevolking uitgesplitst naar demografische componenten, 1998-2030 Gilze en Rijen 1998 1999 2000 200 1 2002 2003 2004 h005

i 00

100

100

100

2006

2007

2008

2009

Bevolking per 1- 1 Geboorte Sterfte Natuurlijke aanwas Buitenlandse vestiging Buitenlands vertrek Buitenlands saldo Binnenlandse vestiging Binnenlands vertrek Binnenlands saldo Totaal saldo Bevolkingsgroei Bevolking per 3 1- 12 door afiondingen kunnen er in de tabd geringe &ijkingen voorkomen

ing. E.J.A. de Rijck 4-7-02, 2 558

Nieuwe Thebe sheets 2002.xls, Gilze en Rijen

pag. 19 van 33

Demografische gegevens

Masterproof CR€

periode 1998-2010

Midden Brabant

Leeftijd 0- 14jr 15-29jr 30-54jr 55-64jr 65-74jr 75+

Totaal

1O0

1O0

1O0

1O0

100

1O0

1O0

1O0

100

1O0

1O0

1O0

100

2006

2007

2008

2009

2010

De onwikkeling van de bevolking uitgesplitst naar demografische componenten, 1998-2030 Goirle 1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Bevolking per 1- I Geboorte Sterfte Natuurlijke aanwas Buitenlandse vestiging Buitenlands vertrek Buitenlands saldo Binnenlandse vestiging Binnenlands vertrek Binnenlands saldo Totaal saldo Bevolkingsgroei Bevolking per 3 1-12 door afrondingen kunnen er in de tabel geringe ajivijkingen voorkomen

ing. E.J.A. de Rijck 4-7-02, 15:58

Nieuwe Thebe sheets 2002.xls, Goirle

pag. 21 van 33

Masterproof CRE

Demografische gegevens Midden Brabant

periode 1998-2040

Leenudsspecifieke bevolkingsontwikkefIngengemeente Heusden, 1998-2030. Bron: actualisering bevolkings- en woningbehoefteprognose, Provincie Noord-Brabant, 2860.

Leeftijd 0- 4jr 5- 9jr 10-14jr 15-19jr 20-24jr 25-29jr 30-34jr 35-39jr 40-44jr 45-49jr 50-54jr 55-59jr 60-64jr 65-69jr 70-74jr 75-79jr 80-84jr 85-89jr 90-94jr 95+jr

Totaal

41940

42436

42781

43123

43449

43757

44046

44315

44522

44711

44881

45035

45173

door afrondingen kunpren er in de tabel geringe afwijkingen voorkomen

ing. E.J.A. de Rijck 4-7-02, I' 5:58

Nieuwe Thebe sheets 2002.xls,Heusden

pag. 22 van 33

Demografische gegevens Midden Brabant

Masterproof CRE

periode 1998-2010

Leeftijd 0-14jr 15-29jr 30-54jr 55-64jr 65-74jr 751

Totaal

100

1O0

1O0

1O0

1O0

1O0

1O0

1O0

l 00

100

1O0

1O0

2006

2007

2008

2009

De ontvvikkeling van de bevolking uitgesplitst naar demografische componenten, %998-2030 Heusden 1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Bevolking per 1-1 Geboorte Sterfte Natuurlijke aanwas Buitenlandse vestiging Buitenlands vertrek Buitenlands saldo Binnenlandse vestiging Binnenlands vertrek Binnenlands saldo Totaal saldo Bevolkingsgroei Bevolking per 3 1-12 door afrondingen kunnen er in de tabel geringe ajivijkingen voorkorneiz

ing. E.J.A. de Rijck 4-7-02, 25:58

Nieuwe Thebe sheets 2002.xls, Heusden

pag. 23 van 33

-* V)

CD

Q*2

2. tD

Cr a"

p 2

2 0 E E

y;

-3

=1

g

ij-

g % x 2. 2 O

" 3" mm

m

1 O Cs

3 tD jg

co

G-

'J?,

r-, N r-,

nn

Crl'3%r=lmLn

ton 3 N

-

-

k v ? n ~ a \n-, , ~

o a m ~ w d N

3

m

+

m-N

O

2

O 2

Demografische gegevens Midden Brabant

Masierproof CRE

periode 1998-2010

Leeftifdsspecifieke bevolkingsontwikkelingen gemeente Loon op Zand, 4998-2030. Bron: actualisering bevolkings- en woningbehoefteprognose, Provincie Noord-Brabant, 2008.

Leeftijd O- 4jr 5- 9jr 10-14jr 15-19jr 20-24jr 25-29jr 30-34jr 35-39jr 40-44jr 45-49jr 50-54jr 55-59jr 60-64jr 65-69jr 70-74jr 75-79jr 80-84jr 85-89jr 90-94jr 95+jr Totaal

22421

22527

22694

22794

22889

22979

23062

23139

23185

23225

23257

23284

23304

door akondingen kunnen er it7 de tabel geringe afiijkirzgen voorkomen

ing. E.J.A. de Rijck Datum; 1553

Nieuwe Thebe sheets 2002.~1~; Loon op Zand

pag. 26 van 33

Demografischegegevens Midden Brabant

Masterproof CRE

periode 1998-2010

Leeftijd 0-14jr 15-29jr 30-54jr 55-64jr 65-74jr 75+

Totaal

1O0

1O0

1O0

1O0

1O0

1O0

1O0

100

Be ontwikkeling van de bevolking uitgesplitst naar demografische componenten, 1998-2838 Loonopzand 1998 1999 2000 200 1 2002 2003 2004 2005

100

100

1O0

100

1O0

2006

2007

2008

2009

2010

Bevolking per 1- 1 Geboorte Sterfte Natuurlijke aanwas Buitenlandse vestiging Buitenlands vertrek Buitenlands saldo Binnenlandse vestiging Binnenlands vertrek Binnenlands saldo Totaal saldo Bevolkingsgroei Bevolking per 3 1-12 door afrondingen kunnen er in de tabel geringe &ijkingen voorkomen

ing. E.J.A. de Rijck Datum; 1558

Nieuwe Thebe sheets 2002.~1~; Loon op Zand

pag. 27 van 33

Demografischegegevens Midden Brabant

Masterproof CRE

periode 1998-2040

Leeftijd 0-14jr 15-29jr 30-54jr 55-64jr 65-74jr 751

Totaal

100

100

100

1O0

100

1O0

100

100

100

100

1O0

100

1O0

2006

2007

2008

2009

2010

De ontwikkeling van de bevolking uitgesplitst naar demografische componenten, 1998-2030 Oistenrvijk 1998

1999

2000

200 1

2002

2003

2004

2005

Bevolking per 1- 1 Geboorte Sterfte Natuurlijke aanwas Buitenlandse vestiging Buitenlands vertrek Buitenlands saldo Binnenlandse vestiging Binnenlands vertrek Binnenlands saIdo Totaal saldo Bevolkingsgroei Bevolking per 3 1- 12 door afrondingen kunnen er in de tabel geringe afiijkingen voorkomen

ing. E.J.A. d e Rijck 4-7-02; $558

Nieuwe Thebe sheets 2002.xls; Oisterwijk

pag. 29 van 33

'iff

o 8 O z 9 .2 0

00

g .c

-L PB

r

>

02'ai"v)

i= 9 Q, €33 .w

E

L

g

E e a, a,

o) O

g% % .--cm .._. r C

ng 5c Q,

t 0 O

g& C ,s

Y4: O 0

55

an Q,

€33

x IQ, '"

E

8 v)

3

.a,

v) O

m ., r, r a o :z

3&

-

* , q r-, w. n n WrW 1 t ' - a r - 3 C - - ' n i

m

m

3

m

u

3

4

o m o b o w b r n ~ m r n U m b i W N W O ' n b 0 3 P

~

M N

m 3

M

~

3 3

W

~

W ' n

O

~

E?

~

- ~ M W

~

Demografische gegevens Midden Brabant

Masterproof CRE

periode 1998-2010

Leeftijdsspecifieke bevolkingsontanrikkelingen gemeente Waalwijk, 4998-2030. Bron: actualisering bevolkings- en woningbehoefteprognose, Provincie Noord-Brabant, 2800.

Leeftijd 0- 4jr 5- 9jr 10-14jr 15- 19jr 20-24jr 25-29jr 30-34jr 35-39jr 40-44jr 45-49jr 50-54jr 55-59jr 60-64jr 65-69jr 70-74jr 75-79jr 80-84jr 85-89jr 90-94jr 95+jr Totaal

44823

45179

45305

45683

46058

46427

46787

47140

47490

47835

48159

48471

door afiondingen kunnen er in de tabel geringe afivijkingen voorkomen

ing. E.J.A. de Rijck 4-7-02; 15:58

Nieuwe Thebe sheets 2002.xls; Waalwijk

pag. 32 van 33

Masterproof CRE

Leeftijd O-14jr 15-29jr 30-54jr 55-64jr 65-74jr 751-

Totaal

Demografische gegevens Midden Brabant

18,5 20,7 38,3 10,3 7,3 4,8

100

18,6 20,2 38,3 10,5 7,4 5,o

100

18,5 19,6 38,5 10,8 7,5 531

100

periode 4 998-2010

18,5 19,O 38,6 11,1 7,6 5,2

18,4 18,6 38,4 11,5 7,7 5,4

18,3 18,4 38,O 12,O 7,8 5,4

18,3 18,2 37,7 12,4 7,9 5,6

18,2 18,l 37,3 f 2,7 g90 577

1O0

1O0

1O0

1O0

100

18,O 18,2 3A,8 12,9

%z 538

L 7,9 18,2 36,5 13,2 8,3 6,O

17,7 18,3 36,2 13,3

17,6 18,2 359 13,4

17,4 18,2 35,6 13,5

895 671

837 6,2

990 63

100

1O0

100

1O0

1O0

2006

2007

2008

2009

2010

De ontwikkeling van de bevolking uitgesplitst naar demografische componenten, 1998-2030 Waalwijk 1998

1999

2000

200 1

2002

2003

2004

2005

Bevolking per 1-1 Geboorte Sterfte Natuurlijke aanwas Buitenlandse vestiging Buitenlands vertrek Buitenlands saldo Binnenlandse vestiging Bimienlands vertrek Binnenlands saldo Totaal saldo Bevolkingsgroei Bevolking per 3 1- 12 door afrondingen kunnen er in de tabel geringe ahijkingen voorkomen

ing. E.J.A. de Rijck

4-7-02; 1558

Nieuwe Thebe sheets 2002.xls; Waalwijk

pag. 33 van 33

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 22 Demografische basisgegevens gemeente Tilburg per postcodegebied. Deze bijlagen omvatten 5 pagina's.

pagina

23 van 26

% . K

m

g w

+

O 77

% . . -

P LL.

c

m2 w-C6

Demografische gegevens Tilburg

Masterproof S.B V Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch adviest.b.v. de huisvesting van Thebe

Aantal inwoners Tilburg, per postcodegebied naar leeftijdsgroep Per 1-1 Bron: GBA Tilburg

pc4 5011 5012 5013 5014 5015 5017 5018 5021 5022 5025 5026 5032 5035 5036 5037 5038 504 l 5042 5043 5044 5045 5046 5047 5048 5049 5056 5071 9999

Totaal

00-04

05-09

10-14

15-19

20-24

25-29

30-34

35-39

40-44

45-49

50-54

55-59

60-64

65-69

70-74

75-78

80-84

85-89

90-94

95-99

=>l00

Tctaai

Masterproof S.B.V Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v.

Demografische gegevens Tilburg

de huisvesting van Thebe

Aantal inwoners Tilburg, per postcodegebied naar leeftijdsgroep Per I-1 Bron: GBA Tilburg

pc4 501 1 5012 5013 5014 5015 5017 5018 5021 5022 5025 5026 5032 5035 5036 5037 5038 5041 5042 5043 5044 5045 5046 5047 5048 5049 5056 5071 9999 Totaal

00-04

05-09

10-14

15-19

20-24

25-29

30-34

35-39

40-44

45-49

50-54

55-59

60-64

65-69

70-74

75-79

80-84

85-89

90-94

95-99

=>l00

Totaal

Masterproof S.B.V.

Demografische gegevens

ing. E.J.A. de Rijck

Tilburg

Strategisch advies t.b.v. de huisvestingvan Thebe

Aantal inwoners Tilburg, per postcodegebied naar leeftijdsgroep Per l-? Bron: GBA Tilburg

pc4

5011 5012 5013 5014 5015 5017 5018 5021 5022 5025 5026 5032 5035 5036 5037 5038 504 1 5042 5043 5044 5045 5046 5047 5048 5049 5056 5071 9999 Totaal

00-04

05-09

10-14

15-19

20-24

25-29

30-34

35-39

40-44

45-49

50-54

55-59

60-64

65-69

70-74

75-79

80-84

85-89

90-94

95-99

=>l00

Totaal

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Demografische gegevens Tilburg

Masterproof S.B.V.

Ing. E.J.A. de Rijck

Aantal inwoners Tilburg, per postcodegebied naar leeftijdsgroep Per ?-l Bron: GBA Tilburg

mleeftijd-> pc4 5011 5012 5013 5014 5015 5017 5018 5021 5022 5025 5026 5032 5035 5036 5037 5038 5041 5042 5043 5044 5045 5046 5047 5048 5049 5056 5071 9999 Totaal

00-04

05-09

10-14

15-19

20-24

25-29

30-34

35-39

40-44

45-49

50-54

55-59

60-64

65-69

70-74

75.79

80-84

85-83

90-94

95-99

=>l00

Totaal

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

BIJLAGE 23 Diverse onderzoeksforrnulieren. Deze bijlage omvat 11 pagina's.

pagina 24 van

26

[ p g ~~ 5~ 7 N4O~R ~ M , ~ Q ~ R , I ~ D P I J F ~ G F B. ~ .U.~ ~ ~..F.:( ,. s ,,;

, ,,

. .

-.

b.,., . .. .

..:-:.i~~~;~:ii'.+;.

,

.

.

.

. . ;,,~;r;$~~.g~~l~~~:,~:~.~., ' .,...g. :. - ]

belang *

-p . -

bereikbaarheid

-.

enbaar vervoer

p -

p

----p.--

--

-

-

.

P -

_

---.

manoeuvreer, uimte

5 voorkomen onbevoegd pa

p

M. . - - -

---

-

. --

.-

-

-.

--.- --

ex!: r !L..

0 1 9 9 3 Copyright Stichting Real Estate Norm Nederland

-- --------.----..-P--..

* De gebruiker enlof eigenaar van het onroerend goed kan per aspect aangeven welk belang hij daaraan hecht. A = aspect is van grote betekenis B = aspect is van een geiriiddrlde betekenis C = aipect Is van kleine betekenis

niveaus

. p

2 transporVverpiaats1

4 goederentoegang

.neryievoorrIenir~g

p ..--

4 akoestische eigenschappen p -

.--

6 financieel 1 economisch

6 niateriaalkeiize

' De gebruiker enlof eigenaar van het onroerend goed kan per aspect aangeven welk belang hij daaraan hecht: A = aspect is van grote betekenis

41993 Copyright Stichtiiig Real Eitatr Noim Neiirrland

B =aspect

is van een gemiddelde beteken6

C = aspect is van kleine betekenis

Berekening kwaliteit van het object

Naam:

1 Markt kvvaliteit .. % ' .. % /

I 1 l l

2 1 2 I 3 -4 l

.. %

l

.. % .. %

.. % .. %

1

2 1 3

Oh

.. %

f

.. %

..

.. %

I

.. % .. %

1 .. %

kwaIiteit

/vraag-aanbodsituatie nationale, regionale, lokale markt lontwikkeling lokatiekwaliteit /concurrerende lokaties en toekomstige RO-ontwikkelingen verhuurkansen in vergelijking met gemiddeld gebouw /ouderdom van het gebouw /grootte van het gebouw ,markthuurontwikkeling voor komende jaren lkwaltte~thuurders m.b.t. kredietwaardigheid 'aantal huurders gerelateerd aan gebouwgrootte i gedifferentieerdheid en heterogeniteit van de huurders

/van overaanbod tot grote schaarste aan bestaande en nieuwe gebouwen Ivan afname (verpaupering) tot sterke groei (infrastructurele verbeteringen) /mate waarin er geen nieuwe ontwikkelingen worden verwacht /van significant lager tot significant hoger /hoe nieuwer des te grotere marktkwaliteit Imate van courantheid: van zeer groot tot ca. 3.000 m2 ]van neergaand, stabiel tot boven inflatie ,hoe groter concern hoe grotere (inter)-nationale bekendheid hoe beter I hoe meer huurders hoe beter /hoe meer differentiatie en heterogeniteit in soorten bedrijven hoe beter

.. O/n

1 ~uimteliik-visuelekwaliteit

.. %

I

1 Locatie

/ .. % l

1

l

2 Gebouw

- 3 ,Werkplek

I

1

1

1 2 / 3 .. % 1 1 1 2 1 3 .% 1

/

1 .. % 1 .. % /

..%

'

.. %

1

.. %

i .. % .. %

/type, standing; representativiteit omgeving e /zichtbaarheid l herkenbaarheid vanuit de omliggende omgeving lafwerking terrein /architectonische verschijningsvorm, afwerking exterieur /identiteit lafwerking entreehal, trappen en toiletten /afwerking werkplekzone

kwaliteit van het gebied en de gebruikers in de stad, plaats mate van zichtlokatie vanuit de omgevrng beoordeeld afwerkingsniveau. van eenvoud tot zeer verzorgd ,van eenvoud tot extravagantie c.q. nionurnenta!iteit izelfstandigheid. herkenhnarlacid, lokale bekendheid in positieve zin jafwerkir~~sniveau interieur 1 afwerkingsniveau werkplek

.. O/o

Technische kwaliteit 2

1 .. %

/staat elektrotechnische installaties

van achterstallig onderho~sdtot uitmuntende kwalteit verouderd, te vervangen tot geheel vernieuwd, c.q. nieuw verouderd, te vervangen tot geheel vernieuwd, c.q. nieuw

I~ilieukwa~iteit t

/ I I/Gebouw

/ .. %

1 1 2

I

.. %

I ITotale kwaliteit / 1

/~otaal

1 2 /~isico

/ 1

O%

I

;

/

1

-.

,

I

/

1

.. % 'energiegebruik .. iaanwezigheid milieuonvriendelijke gebouwmaterialen (asbest) .. % 1 bodemverontreiniging op eigen perceel .. % 1 bodemverontreiniging in directe omgeving op eigen perceel Oh

o,/o

van energie-intensief tot energievriendelijk. besparend van aan- tot afwezigheid van milieu-onvriendelijke gebouwmaterialen van sanering verplicht tot schone grond mate van afwezigheid van milieu-verontreiniging i n omgeving

.. % 1

1 1

/ .. % j

I~lgemene eindconclusie /Opslag t.b.v. object-risico

/mate van kwaliteit van het object (afgerond) Ihoger naarmate kwaliteit lager is

Onderzoek t.b.v. Masterproof ing. E.J.A. de Rijck; SBV studie 1999-2001

INVULLIJST ACCOMMODATIE THEBE "WIJKGEBOUWEN"

i.

INVENTARISATIE VAN ALGEMENE GEGEVENS

j.

Alaerneen aebouw

Gemeente: ......................... Straatnaam:

.........................

Bouwjaar:

.........................

aankruisen wat van toepassing is: O O

hoofdgebouw bijgebouw

O O

magazijn aanwezig magazijn afwezig

O O

huur koop

O O

wel verhuur aan derden geen verhuur aan derden

O O

met woning(en) zonder woning

O O O

steen hout noodgebouw

O O O

onderhoudsstaat is goed onderhoudsstaat is matig onderhoudsstaat is slecht

aantal .....

soort (bovenwoning, losse-of vaste woning)

...................................................

Indien bekend, voldoet de accommodatie aan de eisen voor"dubbel CB"? O O

ja nee invullijst corporate real estate Masterproof SBV; E.J.A. de Rijck

Pag. 1 van 7

Onderzoek t.b.v. Masterproof ing. E.J.A. de Rijck; SBV studie 1999-2001

Gemeente:......................... Straatnaam:

.........................

Beschikt de accommodatie over een ruimte voor gehooronderzoek? ja nee

O O

Indien 'nee', is dit eenvoudig aan te passen

0 O

.

ja nee

Aanwezige knelpunten (bijvoorbeeld ontbreken van ruimtes en voorzieningen, overlast enz.)

............................................................................ ............................................................................

............................................................................ ............................................................................

Beschrijving van activiteiten (CB 's, zwangerschapsgym, diethiek, spreekuren, enz.):

invullijst corporate real estate Masterproof SBV; E.J.A. de Rijck

Pag. 1 van 7

Onderzoek t.b.v. Masterproof ing. E.J.A. de Rijck; SBV studie 1999-2001

Gemeente: .:....................... Straatnaam:

.........................

Opgave van het netto m2-oppervlak per ruimte en het aantal uren per week dat deze ruimte in pebruik is voor diverse activiteiten (inclusief toiletten, hal. desinfectieruimte. magazijn e.d.) I

Kamer 2 Kamer 3 Magazijn / desinfectieruimte Invalidentoilet / overige toiletten

l * Opgave van het aantal uren per week dat elk van de ruimten in gebruik is voor de eigen kernactiviteiten. 3.

Ruimteuebruik door derden

invullijst corporate real estate Masterproof SBV;E.J.A. de Rijck

Pag. 1 van 7

Onderzoek t.b.v. Masterproof ing. E.J.A. de Rijck; SBV studie 1999-2001

!I.

INVENTARISATIE PERSONEEL Gemeente: ........................ Straatnaam:

4.

.........................

Personeelsbezettinq

Opgave van de personeelsbezetting naar functie en procentuele omvang van het dienstverband (full-time=l 00%).

invullijst corporate real estate Masterproof SBV; E.J.A. de Rijck

Pag. 1 van 7

Onderzoek t.b.v. Masterproof ing. E.J.A. de Rijck; SBV studie 1999-2001

ilr.

INVENTAR~SATIEFINANCIEEL Gemeente: ......................... Straatnaam:

5.

........................'

Financiële aeaevens

Opgave van de exploitatielasten over 1998 en 1999 ( indien niet mogelijk dan 1997 en 1998) uitgesplitst naar enkele kostenposten f per jaar

-

totaal kapitaalslasten (rente, huurlasten, overige afschrijvingen)

-

schoonmaakkosten (materiaal en personeelskosten)

..................

-

onderhoud

.........

-

energie (gas, electra, water)

............

-

overig (verzekering, belasting)

-

TOTAAL

-

toekomstige onderhoudskosten, indien bekend (gemiddeld op basis van een inschatting voor de komende 5 jaar)

...........

-

huuropbrengsten woningen 1997, 1998, 1999

..........

-

huuropbrengsten derden 1997, 1998, 1999

-

boekwaarde pand(en) 1 januari 1999

-

boekwaarde pand(en) 1 januari 2000

-

vrije verkoopwaarde (taxatie jaar 19.. .....)

-

investeringskosten (aangebrachte verbeteringen na het taxatie jaar 19.. ...)

invullijst corporate real estate Masterproof SBV; E.J.A. de Rijck

Pag. 1 van 7

Onderzoek t.b.v. ~ a c t e r ~ r o oing. f E.J.A. de Rijck; SBV studie 1999-2001

1V.

INVENTARISATIE KERNACTIVITEITEN Gemeente: ......................... Straatnaam:

....................... ..

6.

Activiteitenproaramma

7.

CB-consulten ( gesplitst naar zuigelingen en kleuters)

Aantal CB-consulten per accommodatie (door arts enlof verpleegkundige) in 1997: .......... Aantal CB-consulten per accommodatie (door arts enlof verpleegkundige) in 1998:.......... Aantal CB-consulten per accommodatie (door arts enlof verpleegkundige) in 1999:.......... Aantal nieuw ingeschreven O-jarigen in 1997:

..........

Aantal nieuw ingeschreven O-jarigen in 1998:

..........

Aantal nieuw ingeschreven O-jarigen in i999:

.........

Aantal nieuw ingeschreven O-jarigen in 2000:

.........

invullijst corporate real estate Masterproof SBV; E.J.A. de Rijck

Pag. 1 van 7

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 24 Relatie oppervlaktedefinitie gebouwen thuiszorg t.o.v. NEN 1824. Deze bijlage omvat 1 pagina.

pagina 25 van 26

Masterproof S.B.V. Ing. E.J.A. de Rijck

Strategisch advies t.b.v. de huisvesting van Thebe

BIJLAGE 25 Invullijst Thebe Beheer Systeem. Deze bijlage omvat l pagina.

pagina 26 van 26

Masterproof S.B.V. ing. E.J..4. de Rijck

bouwjaar bijzonderheden gebouw

Strategisch advies tb.v. de huisvesting van Thebe

1987 hoofdkantoor huusartsenposl+ dienstapotheek thuiszorgwinkel

Inkomsten huur annuiteiten subsidies servicekosten energie

Bedrag

Totaal inkomsten Uitgaven huidig onderhoud achterstalIig onderhoud onderhoudsbudget begrote grote opdrachten verwerkte grote opdrachten curatief onderhoud verhuurder curatief onderhoud huurder begrote opdrachten en curatief

stadsverwarming gas electra water olie taxatiewaarde OZB OZB verhuurder OZB huurder taxatiewaarde GBF Assurantiepremie boekwaarde riooIrecht beheerskosten servicekosten kapitaallasten verontreinigingshe'ffing huur waterschapslasten

m7 B V 0

O f.

€

'

O /m2 0 /m2 O O

E:

€

€ O€ 0€

Totaal uitgaven

C-'

OE

SALDO

€

O

€

€ €

O O

0 O O O

e €

gi m3 kwh

m3

o1 o o

W

O

O€

m2

mZ BV0

Bedrag € € € €

M

O O O O

€ f: € €

O

NV0

O O O O