P5 Crowdfunding Real Estate - Institutions and Markets

P5 | Crowdfunding Real Estate - Institutions and Markets Een Institutionele Vergelijking van de Groeipatronen en het Gedrag van Crowdfunding Vastgoedmarkten in Nederland en Amerika

An Institutional Comparison on the Growth-patterns and Behaviour of Crowdfunding Real Estate Markets in the Netherlands and the United States

Fabian Marchand 22 Januari 2016

P5 | Crowdfunding Real Estate - Institutions and Markets

Deel I: Een Introductie op Crowdfunding van Vastgoed

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

3


Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

4


Vastgoed Investering en Financiering Tijdlijn 1885

1960s

Oldest ‘crowdfunded’ real asset: the Statue of L iberty’s pedestal raised over 160,000 funders

I ntroduction of the RE I T structure, it was legalised in 1960 by the US government

1940

E arly

Part I

1960

to mid 19th century

|

L ate 1980s, early 1990s: Development of the Commercial Mortgage Backed Security

Part II

|

Part III

Rise of Crowdfunding in many industries, slowly also in real estate

2000

Real E state Bubble

1970s

2007 2010s Residential subprime mortgage meltdown creates credit crunch in commercial markets

1980

I nstitutional I nvestors start investing in Real E state. Together with bonds and stocks, real estate is promised to be a stable partner

I ncreasing Property rights boost home ownership and mortgages – investment vehicles in real estate slowly start to emerge 18th century

1990s

Capital targeting core real estate, in the Netherlands a second (housing) recession is triggered

1991

|

2015

Crowdfunding hits over $1 billion allocated to Real E state in 2014

2010-2011

Part IV

|

2014

Part V

5



1960s



1940

E arly



Part I


1960

to mid 19th century


2000

Real E state Bubble

1970s


1980



1990s

2015


1991


2010-2011

2014

Weinig grote innovaties in het financieren van vastgoed (Burgett & McDonald 2013)  Jaren ‘60: REIT structuur  Jaren ‘90: CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities)

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

6



1960s



1940

E arly


1960

to mid 19th century


2000

Real E state Bubble

1970s


1980



1990s

2015


1991


2010-2011

2014



Weinig grote innovaties in het financieren van vastgoed (Burgett & McDonald 2013)  Jaren ‘60: REIT structuur  Jaren ‘90: CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities)



Crowdfunding van vastgoed kan de volgende grote innovatieve investerings-structuur worden, te zien aan een snel groeiende industrie hiervoor (Taves 2015; Gose 2015; Mattson-Teig 2015; Grout 2014)

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

7


Crowdfundingmarkt in Nederland

Total Investement Volume (€ Mio.)

140

128

120

100 80

63 60 40

32 14

20

2.5 0

2011

Part I

|

2012

Part II

|

2013

Part III

2014

|

2015

Part IV

|

Part V

8


Probleem Analyse en Marktschets 

Toenemende complexiteit in het financieren van vastgoed (Mackaaij & Nozeman 2014; van Ham 2012; Huibers 2012; Buitelaar et al. 2013)

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

9






Afgelopen 7 jaar slechte marktcondities, nu langzaam aan het verbeteren (Mackaaij & Nozeman 2014; van Ham 2012; Huibers 2012; Buitelaar et al. 2013)

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

10









Financieringstekort groter door introductie van Basel III regulering in Europa (a.o. van Ham 2012; Visschedijk 2013; Gründemann 2010)

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

11












50% van de Nederlandse vastgoedontwikkelaars staat onder curatele of financieel toezicht (Vastgoedmarkt 2015)

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

12















Dit is niet uniek: het VK en Frankrijk hebben met eenzelfde situatie te maken (Mackaaij & Nozeman 2014)

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

13















Dit is niet uniek: het VK en Frankrijk hebben met eenzelfde situatie te maken (Mackaaij & Nozeman 2014)

Mijn interpretatie: ‘De scheve situatie van de Nederlandse vastgoedmarkt is een paradox waarin minder en kleinere leningen i.c.m. lagere LTV ratios voor een dominante rol van bankiers zorgt. Voornamelijk kleine ontwikkelaars worden hierdoor geraakt, daarnaast draagt dit bij aan een polarisering in de markt. Alternatieve financiering zou mogelijk een oplossing zijn voor deze (kleine) ontwikkelaars en een adequater aanbod. Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

14


Probleemstelling & Onderzoeksvraag 

Part I

Probleemstelling:  “Crowdfunding groeit enorm snel in de meeste Angelsaksische landen, te zien aan de groeiende populariteit en frequentie waarmee alternatieve financieringsmethoden toegepast worden. De Nederlandse markt, anders dan de Amerikaanse, maakt hier echter nauwelijks gebruik van. Diversificatie en herstel van de financieringsmarkt is dan ook gering, mogelijkerwijs door een tekort aan alternatieve financieringsmethoden, zoals crowdfunding.”

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

15


Probleemstelling & Onderzoeksvraag 

Probleemstelling:  “Crowdfunding groeit enorm snel in de meeste Angelsaksische landen, te zien aan de groeiende populariteit en frequentie waarmee alternatieve financieringsmethoden toegepast worden. De Nederlandse markt, anders dan de Amerikaanse, maakt hier echter nauwelijks gebruik van. Diversificatie en herstel van de financieringsmarkt is dan ook gering, mogelijkerwijs door een tekort aan alternatieve financieringsmethoden, zoals crowdfunding.”



Onderzoeksvraag:  Algemeen: “Hoe kunnen de verschillende groeipatronen en het gedrag van crowdfunding vastgoedmarkten in Amerika en Nederland worden verklaard?” 

Part I

Onderzoek: “Welke institutionele factoren zijn dominant én gunstig voor het crowdfunden van vastgoed en hoe dienen deze factoren te worden behandeld om de ontwikkeling van een levensvatbare markt in Nederland te stimuleren?”

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V


Deel II: Methodiek

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

17


Conceptueel Model Theoretisch Raamwerk Amerika

Nederland

Crowdfunding Vastgoedmarkt

Crowdfunding Vastgoedmarkt

Groeipatroon Gedrag Definieer dominante en gunstige institutionele factoren

Groeipatroon Gedrag Stimuleer de gunstige institutionele factoren

Vergelijken

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

18


Conceptueel Model 

Part I

Praktische vraag als vertrekpunt, theoretisch kader scheppen om dit vraagstuk te beantwoorden: vastgoedfinanciering, crowdfunding en de institutionele omgeving

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

19






Verschillende theoretische ideeën vergelijken met empirische observaties in NL en US;

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

20









Definiëren van de variabelen die invloed hebben op het verschillende groeipatroon van crowdfundingmarkten in NL en US;

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

21










1 Part I

Literatuur studie voor theoretisch raamwerk:   

New Institutional Economics Crowdfunding Real Estate Finance |

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

22










1 Part I



Part II

2 |

Document Analyses

Part III

|

Part IV

|

Part V

23










1 Part I



Part II

2 |

3

Document Analyses

Part III

|

Semi-gestructureerde Interviews  Marktspelers en experts uit Amerika en Nederland Part IV

|

Part V


Deel III: Een Institutioneel Theoretisch Raamwerk

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

25


Theoretisch Raamwerk – Venn Diagramm   

Part I

Institutionele economie Crowdfunding Vastgoedfinanciering

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

26


Een Institutioneel Paradigma (Adams et al. 2005 & Williamson 1998-2002)

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

27



Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

28



L1

Part I

  

|

Normen en Waarden Tradities Cultuur

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

29



L1

  


L2

  

Wet Regelgeving Beleid

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

30



L1

  


L2

  


L3

 

Samenwerking tussen marktspelers Korte-termijn / lange-termijn

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

31



L1

  


L2

  


L3

 

Samenwerking tussen marktspelers Korte-termijn / lange-termijn



Beslis-proces van de marktspeler / consument Informatie (a)symmetrie,

L4 Part I



|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

32


Crowdfunding ‘Een open vraag, meestal via het internet, voor de aanwas van financiële middelen’ (Belleflamme et al. 2013)

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

33



 Donaties Donation-based (philanthropic or patronage)

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

34



 Donaties Donation-based (philanthropic or patronage)

Part I

|

 Beloning Reward-based

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

35



%  Donaties Donation-based (philanthropic or patronage)

Part I

|

 Beloning

 Lening

Reward-based

Part II

|

Loan-based

Part III

|

Part IV

|

Part V

36



%  Donaties Donation-based (philanthropic or patronage)

Part I

|

 Beloning

 Lening

Reward-based

Part II

|

Loan-based

Part III

|

 Investering Equity-based

Part IV

|

Part V

37



Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

38


Vastgoedfinanciering (Real Estate Finance) Demand-side of Capital Markets

Banks, Pension Funds or Insurance Companies

Intermediary

Supply-side of Capital Markets

Traditional Capital Market

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

39


Vastgoedfinanciering (Real Estate Finance)

Source: Pensionworld.co.uk, retrieved October 2015

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

40


Theoretisch Raamwerk Institutional Framework

Behaviour

Governance

Institutional Environment

Embeddedness

ASPECT FOR COMPARISON

Part I

UNITED STATES (GENERAL PERCEPTION)

THE NETHERLANDS (GENERAL PERCEPTION)



Socio-Political / Ideology:

Anglo-Saxon Ideology

Rhineland Ideology with an Anglo-Saxon wind



Role of the State:

Passive & Powerless

Active & Powerful



Role of the Market:

Economic Driver

Employment & Economic Driver



Role of Civic Society

Individual Power

Collective Power



Economy

Free Market

Regulated Market



Market Regulation



Ownership



Coordination Principle



Legislation



Tax Policy



‘Play of the Game’



Discriminating Alignment Hypothesis



Decision-Making Process

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V


Deel IV: Empirische Resultaten

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

42


Document Analyse Verenigde Staten Nederland

Angelsaksische ideologie Rijnlandse ideologie Passieve staat, economie als drijver, het individu

SEC reguleert de markt Geen initiatief vanuit de staat Beschermende limiet voor de crowd Pensioen-systeem: individueel

Actieve staat, krachtige staat, het collectief

AFM reguleert de markt – meer bij groei Geen initiatief vanuit de staat Beschermende limiet voor de crowd Pensioen-systeem: collectief

- -

Duidelijk motief van de initiator: winst Motivatie van initiator is onduidelijk Aanbod is risicovol (hoge rendementen) Aanbod is risico-avers

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

43


Interview Resultaten Verenigde Staten Nederland

Angelsaksische ideologie Rijnlandse ideologie Staat initieert alleen bij sociale doelen ‘May the best win’-identiteit

Staat initieert alleen bij sociale doelen Collectievere houding

Markt is zeer content met de wettelijke Marktspelers willen meer overleg met de grenzen van de SEC AFM over regelgeving Geen focus op lange-termijn relaties Focus op de lange-termijn Coöperatie tussen partijen om Samenwerkende partijen: risico’s marktaandeel of winst te vergroten minimaliseren / maatschappelijk doel Financieel beslis-proces Welvaartsstaat beslis-proces Tweedeling van investeerders: (1) Combinatie van lager financieel winstbejag en (2) sociaal doel (donaties) rendement mits bereiken maatschappelijk doel Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V


Deel V: Synthesis

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

45


Synthetiseren van de resultaten

USA

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

46


Synthetiseren van de resultaten

Timeframe for crowdfunding investors: up to 3 years Value Growth 110% 100%

Common E quity

Preferred E quity

USA Mezzanine Debt

Mezzanine E quity

50%

Senior Debt (1st Mortgage)

NL

25%

Senior Debt (1st Mortgage)

50%

25%

0%

0% Investment Timeline

Maturity Mezzanine Debt

Part I

100%

Mezzanine Debt

Bridge Debt

Tranche Size and Seniority

Common E quity

|

Part II

|

Part III

Maturity Senior Debt and L iquidation

|

Part IV

New I nvestment Opportunity

|

Part V

47


Synthetiseren van de resultaten SOCIETY & ECONOMIC ASPECTS

ANGLO-SAXON PRINCIPLES

UNITED STATES CROWDFUNDING REAL ESTATE MARKET

RHINELAND PRINCIPLES

DUTCH CROWDFUNDING REAL ESTATE MARKET

Role of the State Market

 

 

 

 

Passive & Powerless Individual Power

Passive – no initiative Competitive and ‘may the best win’

Active & Powerful Collective Power

 Economy Market Regulation

 

 

Free Market Competition



Ownership






Market Sector (Privatisation) Rules

  

Legislation



Case/Common Law (judge-made decisionallaw having precedential effect on future cases)



Welfare State



Limited





Part I

|

Part II

|

Free Market Competitive and ‘may the best win’ Top-down approach; shapes legal environment Private market players

 



Collective Sector



Private market players

Based on rules set by the SEC The market accepts this approach and is satisfied when the legal boundaries are clear For accredited investors only Moving towards a protective limit for nonaccredited investors



Shared Values





Civil Law (treating similar facts differently on different occasions is unfair)



Pension system is not compulsory, this urges Americans to invest for their retirement Financial (-profit) Decision Making



Progressive and extensive



The market indicates a demand for a more bottom-up regulative policy in which policy is based upon shared values rather than rules Protective limit for nonaccredited investors, as a result accredited investors are legally less limited by the government Best pension system in the world, inhabitants are less motivated to invest for the future ‘Welfare Decision Making’

Part III

|

Market Regulation Collaboration

 

Inactive – no initiative No collective power (demand for industryorganisation) Market-players are motivated to cooperate Regulated Market Top-down approach; shapes legal environment AFM shares guidelines on industry growth





Part IV

|

Part V

48


Synthetiseren van de resultaten SOCIETY & ECONOMIC ASPECTS

ANGLO-SAXON PRINCIPLES

UNITED STATES CROWDFUNDING REAL ESTATE MARKET

RHINELAND PRINCIPLES

DUTCH CROWDFUNDING REAL ESTATE MARKET

Role of the State Market

 

 

 

 

Passive & Powerless Individual Power

Passive – no initiative Competitive and ‘may the best win’

Active & Powerful Collective Power

 Economy Market Regulation

 

 

Free Market Competition



Ownership






Market Sector (Privatisation) Rules

  

Legislation



Case/Common Law (judge-made decisionallaw having precedential effect on future cases)



Welfare State



Limited





Part I

|

Part II

|

Free Market Competitive and ‘may the best win’ Top-down approach; shapes legal environment Private market players

 



Collective Sector



Private market players

Based on rules set by the SEC The market accepts this approach and is satisfied when the legal boundaries are clear For accredited investors only Moving towards a protective limit for nonaccredited investors



Shared Values





Civil Law (treating similar facts differently on different occasions is unfair)



Pension system is not compulsory, this urges Americans to invest for their retirement Financial (-profit) Decision Making



Progressive and extensive



The market indicates a demand for a more bottom-up regulative policy in which policy is based upon shared values rather than rules Protective limit for nonaccredited investors, as a result accredited investors are legally less limited by the government Best pension system in the world, inhabitants are less motivated to invest for the future ‘Welfare Decision Making’

Part III

|

Market Regulation Collaboration

 

Inactive – no initiative No collective power (demand for industryorganisation) Market-players are motivated to cooperate Regulated Market Top-down approach; shapes legal environment AFM shares guidelines on industry growth





Part IV

|

Part V

49


Conclusies Demand-side of Capital Markets

Banks, Pension Funds or Insurance Companies

Intermediary

Supply-side of Capital Markets

Traditional Capital Market

Part I

|

Part II

|

Part III

Crowdfunding Capital Market

|

Part IV

|

Part V

50


Conclusies – Stimuleren en aanbevelingen Welke institutionele factoren zijn dominant én gunstig voor het crowdfunden van vastgoed en hoe dienen deze factoren te worden behandeld om de ontwikkeling van een levensvatbare markt in Nederland te stimuleren?

Part I



Actieve Staat: het initiëren van crowdfunding van vastgoedprojecten kan de markt helpen (samenwerking, subsidies, garanties en dergelijke)



Gedeelde belangen: de Nederlandse toezichthouder moet alle partijen betrekken bij het ontwikkelen van een reguleringsbeleid, evenals de coördinatie daarvan



Marktpartijen moeten samenwerking opzoeken met bestaande partijen zoals banken, pensioenfondsen of verzekeraars. Hierdoor krijgen marktpartijen meer zekerheid en bestaande actoren een nieuwe bron van kapitaal



Het aanbod van de marktpartijen moet aansluiten op de welvaartstaat en het beslis-proces wat hierbij hoort |

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V

51


Kortom: 

Overeenkomen van de dominante factoren met de instituties van het land en de welvaarts-status



Stimuleren van deze factoren om een levensvatbare crowdfunding markt voor vastgoed te creëren in Nederland

Part I

|

Part II

|

Part III

|

Part IV

|

Part V


Vragen?

P5 Crowdfunding Real Estate - Institutions and Markets

Recommend Documents