De Amsterdamse Bouwenvelop







De
Amsterdamse
Bouwenvelop
 
 
 


Igor
Sancisi
 MSRE
Scriptie

 30
juni
2009



 Begeleiders:
 G.
W.
Middelkoop,
Bureau
Middelkoop

 H.
Bree,
Koninklijke
BAM
Groep





MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009



 
 Dank
woord
 Graag
wil
ik
mijn
begeleiders,
de
heren
Middelkoop
en
Bree
danken
voor
hun
tijd
en
aandacht.
Mijn
vrouw
 wil
 ik
 bedanken
 voor
 haar
 geduld
 en
 bereidheid
 om
 op
 elk
 moment
 van
 de
 dag
 over
 deze
 scriptie
 mee
 te
 denken

2
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Inhoudsopgave
 Managementsamenvatting


5


1
 Inleiding


8


2
 Opzet
van
het
onderzoek


9


2.1
 Hoofdvraag
en
subvragen


9


2.2
 Relevantie
Amsterdamse
bouwenvelop


10


2.3
 Definities


11


2.4
 Selectieprocedure
versus
ontwikkelkader


12


2.5
 Bouwenveloppen
in
de
VS


13


2.6
 Aanpak


16


3
 Context
van
de
bouwenvelop


18


3.1
 De
grote
vereenvoudiging


18


3.2
 Achtergrond
en
inhoud
van
de
bouwenvelop


19


3.3
 Inhoud
van
de
bouwenvelopovereenkomst


20


3.4
 Flexibiliteit
ontwikkelaar


22


3.5
 Grondprijs


22


3.6
 Bouwplicht


23


4
 De
Bouwenvelop
inhoudelijk
bezien


24


4.1
 Flexibiliteit
en
garanties


24


4.2
 Flexibiliteit
in
volume,
functies
en
in
tijd


25


4.3
 Het
ontwikkelproces
en
het
tijdstip
van
contractering


28


4.4
 Snellere
processen,
meer
zekerheid
en
minder
onderhandelingen?


29


4.5
 Relatie
met
de
Wet
op
de
Ruimtelijke
Ordening


30


4.6
 Hogere
opbrengsten
en
lagere
transactiekosten?


31


4.7
 Voor
welke
opgaven
is
de
bouwenvelop
geschikt?


32


4.8
 Effect
op
rechtszekerheid


33


5
 Case
I:
Blok
3b,
Amstelkwartier


35


5.1
 Locatie
van
de
bouwenvelop


35


5.2
 Programma


35


5.3
 Ruimtelijke
Ordening


36


5.4
 Procedure


36


5.5
 Aanpak
ontwikkelaar


37


5.6
 Complexiteit


38
 3





MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


6
 Case
II:
Miles
Building,
Zuidas


40


6.1
 Locatie
van
de
bouwenvelop


40


6.2
 Programma


41


6.3
 Ruimtelijke
Ordening


41


6.4
 Procedure


42


6.5
 Aanpak
van
de
ontwikkelaar


43


6.6
 Knelpunten


44


7
 Case
III:
Five
Franklin
Place,
New
York


46


7.1
 Locatie
van
de
building
envelope


46


7.2
 Programma


47


7.3
 Ruimtelijke
ordening


47


7.4
 Aanpak
van
de
ontwikkelaar


48


8
 Conclusie


50


8.1
 De
belangrijkste
kenmerken
van
een
bouwenvelop


50


8.2
 Flexibiliteit
qua
volume
en/of
qua
programma


50


8.3
 Processen,
zekerheid
en
onderhandelingen


51


8.4
 Opbrengsten
en
transactiekosten


52


8.5
 Een
bouwenvelop
geschikt
voor
alle
opgaven


53


8.6
 De
lessen
van
vergelijkbare
procedures
in
New
York


53


8.7
 De
voor
en
nadelen
van
de
bouwenvelop


54


9
 Aanbevelingen
en
adviezen


56


9.1
 Flexibiliteit
contractueel
inbouwen


56


9.2
 Ruimere
bouwenveloppen


56


9.3
 Incentive
Zoning


56


9.4
 Stimulering
kwaliteit


56


I
 Bijlage
Bibliografie


58


Herkomst
van
figuren:


59


II
 Bijlage
Verslag
Evaluatiebijeenkomst
Amsterdamse
bouwenvelopmethodiek


61


III
 Bijlage
Interviews


66





4
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Managementsamenvatting


 Inleiding








In
 Amsterdam
 wordt
 grond
 uitgegeven
 door
 middel
 van
 bouwenveloppen.
 In
 een


bouwenvelop
 wordt
 geregeld
 hoeveel
 volume
 en
 welke
 functies
 ontwikkeld
 kunnen
 worden.
 Daarbij
 worden
 ook
contouren
en
welstandseisen
gesteld.
Deze
scriptie
beoogt
een
analyse
te
geven
van
de
bedoelingen
en
de
 effecten
van
de
bouwenvelop
tot
nu
toe.
De
hoofdvraag
is
daarom:
Wat
was
de
bedoeling
van
de
bouwenvelop
 en
wat
zijn
de
voor‐
en
nadelen
vanuit
de
optiek
van
de
gemeente
en
de
ontwikkelende
partijen? 
 De
bouwenvelop


De
 bouwenvelop
 is
 een
 onderdeel
 van
 de
 grote
 vereenvoudiging,
 een
 complex
 van


gemeentebeleid
 gericht
 op
 meer
 transparante
 werkprocessen
 en
 besluitvorming,
 een
 versnelling
 van
 bouwproductie
en
beheersing
van
de
kosten
van
de
gemeente
bij
grondexploitaties.
Door
de
grondprijs
af
te
 spreken
voor
een
kleiner
volume
dan
gebouwd
mag
worden
beoogt
de
bouwenvelop
een
bepaalde
flexibiliteit
 in
de
ontwikkeling
te
bieden.
In
de
bouwenvelop
worden
ook
zaken
geregeld
over
de
taakverdeling,
erfpacht,
 planning
en
ontbindende
voorwaarden.
 Doelen
 





De
 bouwenvelop
 heeft
 twee
 expliciete
 doelen:
 (I)
 vaststelling
 van
 grondprijzen
 op


een
 relatief
 vroeg
 moment
 in
 de
 ruimtelijke
 planvorming;
 (II)
 een
 einde
 aan
 de
 onderhandelingen
 over
 de
 grondprijs
en
daardoor
zekerheid
voor
de
gemeente
met
betrekking
tot
opbrengsten.
Impliciet
worden
met
de
 bouwenvelop
 nog
 vier
 andere
 doelen
 nagestreefd:
 (III)
 versnelling
 van
 de
 bouwproductie;
 (IV)
 hoge
 grondopbrengsten;
 (V)
 optimalisatie
 van
 het
 programma,
 het
 ontwerp
 en
 de
 opbrengsten;
 (VI)
 maximale
 garanties
voor
de
gemeente. (I)
Grondprijzen
 


De
 voorbereidingstijd
 van
 een
 bouwenvelop
 is
 voor
 de
 gemeente
 aanzienlijk.
 De


totale
 doorlooptijd
 van
 de
 procedures
 van
 de
 eerste
 besluiten
 van
 de
 gemeente
 tot
 oplevering
 van
 het
 gebouwde
vastgoed
is
met
een
bouwenvelop
niet
sneller
dan
bij
een
normale
procedure.
De
investering
van
de
 gemeente
is
in
het
geval
van
een
bouwenvelop
wel
aanzienlijk
hoger
dan
bij
reguliere
verkoop
van
grond,
maar
 daar
staat
tegenover
dat
het
wel
op
een
vroeger
moment
duidelijk
is
wat
de
grond
op
gaat
leveren,
en
dat
de
 opbrengsten
van
bouwenveloppen
tot
nu
toe
vrij
hoog
geweest
zijn. (II)
Onderhandelingen


Omdat
 er
 in
 de
 bouwenvelopmethodiek
 één
 contract
 moment
 is
 en
 de
 gemeente


grondig
voorwerk
gedaan
heeft
leidt
de
bouwenvelop
tot
veel
duidelijkheid.
Daarbij
blijkt
de
bouwenvelop
te
 leiden
 tot
 minder
 onderhandelingen.
 Vooral
 bouwenveloppen
 die
 in
 concurrentie
 aanbesteed
 zijn
 worden
 zelden
aangepast.
Een
aanbeveling
is
in
de
bouwenvelopovereenkomst
een
clausule
in
te
bouwen
voor
latere
 herontwikkelingen.
Daardoor
wordt
het
juridische
stelsel
dat
bij
de
bouwenvelop
hoort
minder
rigide.
 (III)
Versnelling
 


Van
versnelling
in
de
bouwproductie
is
geen
sprake.
De
bouwplicht
blijkt
moeilijk
te


handhaven
te
zijn
bij
tegenslagen
die
de
partijen
niet
in
de
hand
hebben
zoals
fijnstof,
9/11
en
de
kredietcrisis.
 5
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Daarbij
brengt
de
bouwenvelop
niet
zozeer
een
vermindering
van
werk,
maar
vooral
een
verschuiving
van
werk
 naar
de
overheid
met
zich
mee. (IV)
Grondopbrengst


Vanwege
 de
 duidelijkheid
 die
 een
 bouwenvelop
 biedt
 is
 het
 voor
 een
 ontwikkelaar


mogelijk
om
een
aantal
risico’s
uit
te
sluiten.
Zoals
eerder
genoemd
kan
het
RO
risico
uitgesloten
worden
en
 ligt
 er
 een
 planning
 en
 een
 erfpachtaanbieding.
 Die
 zekerheid
 vertaalt
 zich
 in
 hogere
 grondopbrengsten.
 De
 bouwplicht
 leidt
 ertoe
 dat
 een
 voorzichtige
 ontwikkelaar
 een
 stevige
 reservering
 maakt
 voor
 het
 geval
 hij
 gedwongen
zou
worden
te
bouwen
in
een
tegenvallende
markt.
Dat
leidt
ook
tot
een
suboptimale
opbrengst
 voor
de
gemeente.
 (V)
Optimalisatie



Vanwege
 de
 complexiteit,
 de
 verschillende
 lagen
 (Bouwenvelop,
 Bestemmingsplan,


Welstand)
 en
 de
 hoeveelheid
 zaken
 die
 al
 geregeld
 zijn
 bij
 een
 bouwenvelop
 is
 van
 een
 commerciële
 optimalisatie
geen
sprake.
Het
is
echter
niet
uitgesloten
dat
de
bouwenvelop
leidt
tot
bijzondere
ontwerpen.
 Om
aan
alle
eisen
te
voldoen
worden
creatieve
oplossingen
bedacht. (VI)
Garanties





Het
 voorschrijven
 van
 middelen
 en
 maatregelen
 leidt
 tot
 suboptimale
 oplossingen.


Beter
 zou
het
zijn
 als
 doelen
 en
 resultaten
 voorgeschreven
waren.
 Zodat
het
aan
 de
 expertise
 en
creativiteit
 van
 de
 markt
 overgelaten
 wordt
 hoe
 bepaalde
 problemen
 opgelost
 kunnen
 worden.
 Kwaliteit
 kan
 het
 beste
 geborgd
worden
door
te
werken
met
partijen
die
aangetoond
hebben
het
te
kunnen.
Als
partijen
ontdekken
 dat
 goed
 gedrag
 in
 Amsterdam
 beloond
 wordt
 zal
 dat
 leiden
 tot
 een
 grotere
 nadruk
 op
 het
 leveren
 van
 kwaliteit. Risicoverdeling
 


Een
 duidelijk
 voordeel
 van
 de
 bouwenvelop
 is
 een
 sterke
 risicoverdeling.
 De


ontbindende
 voorwaarde
 in
 de
 bouwenvelopovereenkomst
 legt
 het
 bestemmingsplanrisico
 bij
 de
 gemeente,
 die
 dat
 het
 beste
 kan
 managen.
 Dit
 leidt
 tot
 hogere
 grondopbrengsten
 omdat
 het
 voor
 de
 ontwikkelaar
 niet
 nodig
is
om
een
reservering
te
maken
voor
dit
risico.
 Rolverdeling





De
 heldere
 rolverdeling
 die
 de
 bouwenvelop
 geeft
 is
 een
 voordeel.
 De
 gemeente


werkt
een
plan
uit
en
bepaalt
globaal
wat
voor
volume
en
programma
vanuit
stedenbouw
en
volkshuisvesting
 wenselijk
 is.
 Na
 het
 tekenen
 van
 de
 bouwenvelop
 is
 het
 aan
 de
 ontwikkelaar
 om
 te
 optimaliseren
 en
 te
 realiseren.
 De
 oneigenlijke
 situatie
 waarin
 de
 ontwikkelaar
 aan
 de
 ene
 kant
 onderhandelt
 over
 grondprijs
 en
 volume,
 en
 de
 gemeente
 aan
 de
 andere
 kant
 het
 ontwerp
 en
 het
 gebruik
 probeert
 te
 beïnvloeden
 kan
 zo
 vermeden
worden. Flexibiliteit





De
 flexibiliteit
 die
 een
 bouwenvelop
 aan
 partijen
 kan
 geven
 is
 ook
 een
 sterk


voordeel.
De
bouwenvelop
kan
gebruikt
worden
om
marktpartijen
de
ruimte
te
bieden
een
plan
te
maken
dat
 optimaal
inspeelt
op
de
markt,
terwijl
de
gemeente
de
kaders
goed
kan
bewaken.
 6
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Incentives





De
 mogelijkheid
 die
 de
 bouwenvelop
 biedt
 om
 incentives
 te
 geven
 voor


maatschappelijk
 wenselijke
 functies
 of
 voor
 kwaliteit
 in
 ontwerp
 is
 ook
 een
 duidelijk
 voordeel.
 Door
 de
 ontwikkelaar
te
belonen
met
meer
volume
of
vergoeding
van
de
kosten
zoals
gebeurt
bij
Incentive
Zoning
in
 New
York
en
bij
de
Air
Rights
op
de
Zuidas
kan
de
gemeente
op
een
positieve
manier
sturen
op
aspecten
die
de
 markt
niet
uit
zichzelf
oppakt.
 Volbouwen





Een
 van
 de
 nadelen
 van
 de
 bouwenvelop
 is
 dat
 de
 ruimte
 die
 een
 envelop
 biedt


volledig
volgemaakt
wordt
door
marktpartijen.
Ontwikkelaars
zijn
geneigd
om
al
het
mogelijke
volume
vol
te
 bouwen.
 Zij
 denken
 daarbij
 te
 veel
 in
 opbrengsten
 op
 korte
 termijn
 en
 te
 weinig
 in
 opbrengsten
 op
 langere
 termijn. Overmaat





Een
nadeel
van
de
bouwenvelop
is
dat
er
niet
is
vastgesteld
hoeveel
er
geregeld
kan


en
mag
worden.
Hoe
groot
het
verschil
tussen
het
oppervlak
van
de
contour
en
het
volume
moet
zijn
en
hoe
 nauwkeurig
 het
 programma
 en
 de
 stedenbouw
 geregeld
 kunnen
 zijn
 is
 niet
 vastgelegd.
 De
 kunst
 van
 het
 loslaten
 blijkt
 erg
 moeilijk
 en
 een
 bouwenvelop
 zoals
 die
 in
 New
 York
 gebruikt
 wordt
 waar
 allerlei
 functies
 mogelijk
zijn
en
waar
de
gemeente
de
locatie
van
functies
niet
kan
bepalen
is
in
Amsterdam
ondenkbaar.
 Extra
laag





De
 bouwenvelop
 leidt
 ook
 tot
 een
 extra
 laag
 procedures.
 In
 Amsterdam
 is
 de


bouwenvelop
 aanvullend
 op
 wat
 het
 bestemmingsplan
 en
 de
 erfpacht
 regelen.
 Het
 opstellen
 van
 de
 bouwenvelop,
 met
 alle
 daarbij
 behorende
 documenten
 is
 in
 Amsterdam
 een
 extra
 belasting
 voor
 het
 gemeentelijk
apparaat
en
een
extra
set
kaders
voor
de
ontwikkelaar
om
rekening
mee
te
houden.
Een
nadeel
 van
de
bouwenvelop
is
dat
deze
dus
zeker
niet
te
zien
is
als
een
vereenvoudiging,
maar
juist
als
een
complicatie
 en
extra
werk
voor
alle
betrokken
partijen.


7
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


1

Inleiding
 





In
 Amsterdam
 wordt
 grond
 uitgegeven
 door
 middel
 van
 een
 bouwenvelop.
 De
 bouwenvelop
 is
 een
 uitwerking
 van
 de
 “grote
 vereenvoudiging”,
 het
 grondbeleid
zoals
ingesteld
door
Duco
Stadig.
In
een
 bouwenvelop
 wordt
 vastgelegd
 hoeveel
 volume
 er
 binnen
 bepaalde
 rooilijnen
 ontwikkeld
 mag
 worden
 en
voor
welke
functies.

 
 Figuur
1
de
Stopera


In
 het
 algemeen
 geven
 gronduitgifte
 door
 de





gemeente
 en
 de
 daaropvolgende
 ontwikkeling
 veel


aanleiding
 tot
 discussie,
 onderhandeling
 en
 procederen.
 De
 bouwenvelop
 heeft
 als
 doel
 het
 proces
 van
 gronduitgifte
 te
 vereenvoudigen
 en
 de
 bouwproductie
 te
 stimuleren.
 Deze
 doelen
 wil
 de
 gemeente
 bewerkstelligen
door
eerder
in
het
proces
de
grondprijs
vast
te
leggen
en
de
ontwikkelaar,
binnen
de
kaders
 van
de
bouwenvelop,
vrij
te
laten
om
de
opgaaf
te
optimaliseren.
Anders
dan
in
de
situatie
bij
een
normale
 uitgifte
van
grond
worden
afspraken
over
volumes
en
functies
gemaakt.

 
 In
 het
 Amstelkwartier
 is
 in
 2008
 een
 bouwenvelop
 aanbesteed
 met
 als
 enige
 criterium
 het
 hoogste
 grondbod.
 Dit
 is
 tot
 nu
 toe
 de
 meest
 pure
 vorm
 van
 gronduitgifte
 met
 bouwenveloppen
 volgens
 de
 grote
 vereenvoudiging.
 Aan
 de
 hand
 van
 de
 casus
 van
 deze
 bouwenvelop
 in
 het
 Amstelkwartier
 en
 twee
 andere
 casus
beoogt
deze
scriptie
de
voor
en
nadelen
van
de
bouwenvelopmethodiek
van
de
gemeente
Amsterdam
 te
analyseren.
Daarnaast
staat
in
deze
scriptie
centraal
of
de
bouwenvelop
het
bedoelde
effect
heeft,
daarbij
 komen
 de
 vragen
 aan
 de
 orde
 of
 de
 bouwenvelop
 voldoende
 flexibiliteit
 biedt,
 versnelling
 geeft
 in
 procedures
en
hogere
opbrengsten
genereert.
 


8
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


2

Opzet
van
het
onderzoek


Deze
scriptie
voor
de
Masters
in
Science
of
Real
Estate
heeft
als
onderwerp:
de
contractering
bij
ontwikkeling
 van
 ruimtelijke
 projecten
 door
 middel
 van
 uitgifte
 van
 een
 bouwenvelop.
 Dus
 in
 feite
 het
 juridisch
 en
 stedenbouwkundig
 kader
 waarbinnen
 ontwikkeld
 kan
 worden.
 Bij
 een
 bouwenvelop
 zijn
 de
 ruimtelijke
 kaders
in
een
stedenbouwkundig
programma
van
eisen
beschreven
en
worden
deze
ruimtelijke
kaders
in
een
 van
de
bouwenvelop
deel
uitmakende

overeenkomst
vastgelegd
tussen
de
overheid
en
de
ontwikkelaar.
De
 vraag
wat
het
terrein
van
de
overheid
is
en
wat
het
terrein
van
de
markt
moet
zijn
werpt
zich
hierbij
op.
 
 De
 bouwenvelopovereenkomst,
 waar
 koopovereenkomst
 en
 een
 serie
 aanvullende
 verplichtingen
 over
 de
 inrichting
 van
 het
 vastgoed
 in
 vervat
 zijn
 en
 die
 gekoppeld
 is
 aan
 het
 bestemmingsplan
 en
 de
 erfpachtovereenkomst,
 wordt
 door
 de
 gemeente
 en
 de
 marktpartij
 getekend.
 Marktpartijen
 hebben
 beperkte
ruimte
om
het
te
ontwikkelen
vastgoed
aan
te
passen
of
te
optimaliseren
omdat
de
bouwenvelop
 voorschriften
 over
 volumes,
 rooilijnen
 en
 programma
 bevat.
 Voornaamste
 punten
 van
 discussie
 zijn
 (1)
 of
 het
kader
van
een
bouwenvelop
wel
voldoende
flexibiliteit
en
mogelijkheid
tot
interactie
biedt
en
(2)
of
de
 bouwenvelop
voldoende
garanties
geeft
voor
de
benodigde
architectonische
en
technische
kwaliteit.

 


2.1 Hoofdvraag
en
subvragen

 Bij
de
overweging
om
de
bouwenvelop
in
Amsterdam
toe
te
passen
speelden
zoals
hiervoor
beschreven
een
 aantal
overwegingen.
Om
een
goed
idee
te
krijgen
van
de
effectiviteit
van
de
bouwenvelop
is
het
van
belang
 te
weten
waar
de
bouwenvelop
voor
bedoeld
was
en
wat
in
de
praktijk
de
voor
en
nadelen
blijken
te
zijn.
De
 hoofdvraag
van
deze
scriptie
luidt
daarom
als
volgt:
 
 Wat
 was
 de
 bedoeling
 van
 de
 bouwenvelop
 en
 wat
 zijn
 de
 voor‐
 en
 nadelen
 vanuit
 de
 optiek
van
de
gemeente
en
de
ontwikkelende
partijen?
 
 Subvragen:


Wat
zijn
de
belangrijkste
kenmerken
van
een
bouwenvelop?

 Leidt
de
bouwenvelop
tot
meer
flexibiliteit
(qua
volume
en/of
qua
programma)?
 Leidt
de
bouwenvelop
tot
snellere
processen?
Draagt
de
bouwenvelop
bij
aan
zekerheid
en
 leidt
deze
tot
minder
onderhandelingen?
 Leidt
de
bouwenvelop
tot
hogere
opbrengsten
en
lagere
transactiekosten?
 Is
een
bouwenvelop
geschikt
voor
alle
opgaven?
 Welke
lessen
zijn
er
te
leren
van
vergelijkbare
procedures
in
New
York?


9
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


2.2 Relevantie
Amsterdamse
bouwenvelop
 Behandeling
van
de
Amsterdamse
versie
van
een
bouwenvelop
is
interessant
omdat
deze
privaatrechtelijke
 overeenkomst
 een
 verregaande
 scheiding
 tussen
 planvormingfase
 van
 de
 gemeente
 en
 uitvoering
 van
 het
 project
 door
 een
 marktpartij
 beoogt.
 Tegelijkertijd
 worden
 er
 in
 de
 bouwenvelopovereenkomst
 een
 groot
 aantal
 garanties
 gegeven
 en
 zaken
 afgesproken
 over
 de
 toekomstige
 ontwikkeling
 die
 in
 een
 bestemmingsplan
niet
verwerkt
kunnen
worden.

 
 Bij
 een
 ‘gewone’
 privaatrechtelijke
 grondtransactie
 tussen
 overheid
 en
 marktpartij
 zijn
 de
 mogelijkheden
 voor
 de
 overheid
 om
 in
 de
 ontwikkeling
 en
 het
 gebruik
 van
 het
 onroerend
 goed
 te
 sturen
 beperkt.
 Bestemmingsplannen
 geven
 daarin
 vanuit
 het
 publiekrecht
 ruimte,
 maar
 geven
 in
 veel
 gevallen
 te
 weinig
 sturingsmechanismen
 voor
 de
 kwaliteit
 van
 ontwikkelingen.
 Op
 basis
 van
 een
 aantal
 voor
 ontwikkeling
 en
 bouw
 benodigde
 vergunningen
 is
 het
 voor
 gemeentes
 nog
 wel
 mogelijk
 om
 wat
 te
 sturen,
 maar
 dat
 werkt
 vertragend
voor
het
gehele
proces.
 
 Uitgifte
van
grond
na
een
prijsvraag
biedt
voor
de
overheid
de
mogelijkheid
om
meer
te
sturen
op
plannen,
 maar
vaak
zonder
de
mogelijkheid
om
de
inschrijvende
partij
geheel
aan
haar
plan
te
houden.
De
ingediende
 tekst
 en
 plaatjes
 in
 een
 prijsvraag
 geven
 een
 indicatie
 van
 het
 plan,
 maar
 kunnen
 slechts
 beperkt
 gebruikt
 worden
om
de
winnende
partij
te
verplichten.
Dat
zou
wel
kunnen
als
een
plan
uitgewerkt
zou
worden
tot
 een
 bestek.
 Dat
 is
 onder
 andere
 vanwege
 de
 plankosten
 die
 meerdere
 partijen
 in
 concurrentie
 zouden
 moeten
maken
niet
wenselijk.
Als
ontwikkelaar
en
gemeente,
na
een
selectie,
samen
een
plan
uitwerken
tot
 op
 het
 vereiste
 niveau
 heeft
 dat
 ook
 nadelen.
 Omdat
 de
 uitgangspunten
 van
 gemeente
 en
 ontwikkelaar
 verschillend
 en
 op
 punten
 tegenstrijdig
 kunnen
 zijn
 kan
 dit
 leiden
 tot
 langdurige
 procedures
 en
 onderhandelingen.
Een
oplossing
daarvoor
is
dat
de
gemeente
op
voorhand
de
kaders
duidelijk
schetst
en
de
 grondprijs
 vastlegt.
 Daarna
 kan
 de
 ontwikkelaar
 binnen
 de
 gegeven
 financiële
 en
 ruimtelijke
 kaders
 ontwikkelen.
 
 In
 Amsterdam
 is
 daarom
 besloten
 de
 bouwenvelop
 in
 te
 voeren.
 Het
 doel
 van
 de
 bouwenvelop
 was
 de
 eindeloze
onderhandelingen,
en
bijbehorende
problemen
tegen
te
gaan.
In
het
Amstelkwartier
is
getracht
de
 volgens
de
grote
vereenvoudiging
meest
pure
vorm
van
de
bouwenvelop
toe
te
passen,
en
dat
maakt
deze
 procedure
 extra
 interessant
 om
 te
 analyseren.
 Opvallend
 is
 op
 het
 eerste
 oog
 dat
 de
 bouwenvelop
 op
 dit
 moment
vooral
gebruikt
wordt
om
partijen
meer
te
binden
aan
de
uitvoering
van
het
ontwikkelplan
en
dat
 het
voorkomen
van
heronderhandelingen
op
een
tweede
plan
is
komen
te
staan.
Dit
onderwerp
kwam
onder
 andere
in
de
evaluatie
van
de
bouwenvelop
door
de
Neprom
en
de
gemeente
op
15
April
2008
aan
de
orde.
 Naast
de
eerder
gestelde
vragen
of
de
bouwenvelop
voldoende
flexibiliteit
geeft
en
voldoende
mogelijkheid
 geeft
om
te
sturen
op
kwaliteit
rijst
dus
ook
de
vraag
of
de
Amsterdamse
bouwenvelop,
op
het
gebied
van
 vertrouwen
 wel
 strookt
 met
 de
 uitgangspunten
 van
 het
 beleid
 waaruit
 het
 afkomstig
 is;
 “de
 grote
 vereenvoudiging”.

 10
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009



 Doelstelling
van
het
werken
met
bouwenveloppen
is
om
te
komen
tot
vaststelling
van
grondprijzen
 op
een
relatief
vroeg
moment
in
de
ruimtelijke
planvorming,
op
basis
van
meer
globale
ruimtelijke
 planproducten.
 Het
 gaat
 hier
 dan
 om
 een
 meer
 globale
 methodiek
 van
 residuele
 grondprijsbeleid,
 gebaseerd
op
normen
over
kosten
en
opbrengsten
(genormeerd
residuele
grondprijsberekening).
Die
 genormeerd
 residuele
 grondprijzen
 worden
 vastgelegd
 in
 privaatrechtelijke
 overeenkomsten,
 zogenaamde
bouwenvelopovereenkomsten.

 
 Die
 overeengekomen
 grondprijzen
 zijn
 vervolgens
 niet
 meer
 onderhandelbaar.
 Hiermee
 krijgt
 de
 gemeente
 op
 een
 vroeger
 moment
 zekerheid
 over
 de
 grondopbrengsten
 op
 termijn.
 De
 globaliteit
 van
 de
 planproducten
 geeft
 de
 ontwikkelende
 partij
 wellicht
 mogelijkheden
 om
 te
 komen
 tot
 optimalisering
 van
 programma
 en
 ontwerp
 en
 daarmee
 van
 opbrengsten.
 Deze
 mogelijkheden
 tot
 optimalisering
 maken
 het
 voor
 die
 ontwikkelaar(s)
 aantrekkelijk
 om
 op
 een
 vroeg
 moment
 tot
 genoemde
afspraken
over
de
grondprijs
te
komen.
(Raadsvoordracht
bouwenvelop,
gem.
A’dam
15
 juli
2005)
 
 In
hoofdstuk
3
komt
de
grote
vereenvoudiging,
de
context
van
de
bouwenvelop
uitgebreider
aan
de
orde.
 


2.3 Definities
 In
de
volgende
paragraven
komen
de
definities
aan
de
orde
van
de
meest
gebruikte
termen
in
deze
scriptie.

 
 2.3.1 Bouwenvelop
 De
 bouwenvelop
 is
 het
 complex
 van
 afspraken
 die
 het
 kader
 vormen
 bij
 ontwikkeling
 in
 Amsterdam
 in
 de
 1

breedste
zin
van
het
woord.
De
bouwenvelop
bestaat
uit
drie
onderdelen :

 
 (I) Programmatische
 aspecten
 zoals
 het
 minimaal
 of
 maximaal
 te
 realiseren
 volume
 per
 functie,
 differentiatie
van
het
programma
en
de
parkeernorm.
 (II) Stedenbouwkundige
kaders
zoals
de
verkaveling
en
begrenzing
van
het
bouwblok,
de
bouwhoogte,
 het
 bebouwingspercentage,
 ruimtelijke
 eisen,
 bouwbloktypologie,
 ontsluitingsprincipes,
 gebouwde
en
ongebouwde
fiets‐
en
autovoorzieningen.
 (III) Welstandseisen.
 






































































 1


Bouwbox
“Zo
doen
we
dat
in
Amsterdam”
 11





MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


In
 feite
 beschrijft
 de
 bouwenvelop
 de
 contouren
 van
 de
 ruimte
 waarbinnen
 gebouwd
 kan
 worden,
 het
 volume
per
functie
dat
gebouwd
kan
worden
en
stelt
het
een
aantal
stedenbouwkundige
en
architectonische
 eisen.
Het
document
waarin
de
bouwenvelop
terug
te
vinden
is
heet
de
bouwenvelopbeschrijving.
Over
de
 bouwenvelop
in
paragraaf
3.2
meer.
 
 2.3.2 Bouwenvelopovereenkomst
 De
bouwenvelopovereenkomst
is
de
privaatrechtelijke
overeenkomst
waarin
aanvullende
afspraken
aan
de
 bouwenvelop
 vervat
 zijn.
 In
 deze
 overeenkomst
 worden
 de
 planning,
 de
 grondprijs,
 de
 betalingsvoorwaarden,
 de
 leveringsvoorwaarden,
 de
 relevante
 publiekrechtelijke
 aspecten,
 de
 2

samenwerking
 en
 afstemming,
 en
 een
 exitregeling 
 bepaald.
 In
 deze
 overeenkomst
 worden
 daarnaast
 een
 aantal
andere
documenten,
zoals
de
bouwenvelopbeschrijving,
het
Stedenbouwkundig
Plan
van
Eisen
en
de
 erfpachtovereenkomst
 van
 toepassing
 verklaard.
 Kort
 gezegd
 is
 de
 bouwenvelopovereenkomst
 een
 koopcontract
 met
 een
 zeer
 uitgebreid
 scala
 aan
 afspraken
 over
 tijd,
 geld,
 kwaliteit
 en
 organisatie.
 De
 bouwenvelopovereenkomst
wordt
verder
in
detail
in
paragraaf
3.3
besproken.
 


2.4 Selectieprocedure
versus
ontwikkelkader
 In
deze
scriptie
ligt
de
nadruk
op
het
kader
waarbinnen
een
ontwikkeling
plaatsvindt.
De
procedure
die
leidt
 tot
 selectie
 van
 de
 afnemer
 van
 de
 grond
 heeft
 een
 invloed
 op
 dat
 kader,
 en
 komt
 in
 deze
 scriptie
 aan
 de
 3

orde
 als
 die
 invloed
 merkbaar
 is.
 Bij
 uitgifte
 van
 grond
 door
 een
 gemeente
 aan
 een
 marktpartij 
 is
 in
 feite
 altijd
sprake
van
een
procedure
om
te
bepalen
welke
partij
de
grond
af
kan
nemen
en
tegen
welke
financiële
 voorwaarden.
Verkoop
van
grond
kan
bijvoorbeeld
enkelvoudig
onderhands
(één
op
één),
meervoudig
(niet)
 openbaar
 of
 door
 middel
 van
 een
 Europese
 aanbesteding
 geschieden.
 In
 veel
 gevallen
 wordt
 in
 deze
 procedure
ook
het
een
en
ander
bepaald
over
ruimtelijke
invulling
en
programma.
Deze
procedures
worden
 in
het
vakjargon
prijsvragen,
bestedingen
of
tenders
genoemd.
 
 De
 procedure
 waarbij
 de
 afnemer
 van
 de
 grond
 geselecteerd
 wordt
 heeft
 doorgaans
 als
 doel
 de
 beste
 ontwikkelaar
 en
 het
 beste
 plan
 te
 kiezen
 of
 de
 hoogste
 grondopbrengst
 te
 bewerkstelligen.
 Het
 is
 vaak
 moeilijk
 om
 de
 procedure
 om
 tot
 een
 overeenkomst
 te
 komen
 scherp
 te
 scheiden
 van
 de
 situatie
 na
 het
 sluiten
van
de
overeenkomst.
Zowel
de
financiële
als
de
inhoudelijke
uitgangspunten
die
bepaald
zijn
tijdens
 de
 selectieprocedure
 hebben
 een
 effect
 op
 de
 verdere
 ontwikkeling.
 Daarbij
 komt
 nog
 dat
 de
 gekozen
 contractsvorm
op
zichzelf
een
invloed
kan
hebben.

 
 



































































 2


Bouwbox
“Zo
doen
we
dat
in
Amsterdam”


3


Ik
versta
daaronder
ook
woningcorporaties.
 12





MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


In
deze
scriptie
ligt
de
nadruk
op
de
bouwenvelop
en
niet
zozeer
op
de
selectie
van
de
ontwikkelaar
die
de
 bouwenvelop
 in
 gaat
 vullen.
 Een
 bouwenvelop
 kan
 op
 verschillende
 manieren
 tot
 stand
 komen.
 Die
 totstandkoming
 is
 in
 dit
 kader
 minder
 interessant
 dan
 het
 effect
 dat
 het
 complex
 van
 regels
 heeft
 op
 de
 verdere
 interactie
 tussen
 partijen
 en
 het
 uiteindelijke
 resultaat.
 Voor
 zover
 de
 criteria
 waarop
 de
 ontwikkelaar
geselecteerd
wordt
een
sterke
invloed
hebben
op
de
mogelijkheid
te
ontwikkelen
binnen
het
 kader
van
de
bouwenvelop
komt
dat
ook
aan
de
orde.

 
 Waar
de
selectiemethodiek
een
sterk
effect
heeft
op
de
mogelijkheid
om
een
project
te
ontwikkelen
en
te
 realiseren
 binnen
 het
 complex
 van
 regels
 dat
 geldt
 na
 het
 formele
 contractsmoment
 waarop
 de
 grond
 overgaat
van
de
gemeente
naar
de
ontwikkelaar
komt
de
selectiemethodiek
dus
ook
aan
de
orde.
Het
effect
 van
 een
 openbare
 biedingsprocedure
 op
 basis
 van
 een
 maximaal
 grondbod
 heeft
 bijvoorbeeld
 een
 nadrukkelijk
 effect
 op
 hoe
 partijen
 tegenover
 elkaar
 staan
 bij
 de
 verdere
 uitwerking
 van
 de
 plannen
 en
 de
 uitvoering
daarvan.

 
 Een
voorbeeld
van
een
selectieprocedure
voor
een
bouwenvelop
waar
dit
speelde
is
de
selectie
voor
kavel
 3b
 in
 het
 Amstelkwartier.
 Van
 deze
 gronduitgifte
 door
 middel
 van
 een
 bouwenvelop
 werd
 verwacht
 dat
 vooral
de
selectieprocedure
een
sterk
effect
zou
hebben
op
het
resultaat
is
Deze
selectie
komt
als
case
terug
 in
 hoofdstuk
 7.
 Verder
 ligt
 de
 nadruk
 in
 deze
 scriptie
 op
 de
 bouwenvelop
 zoals
 die
 gebruikt
 wordt
 in
 Amsterdam.
 


2.5 Bouwenveloppen
in
de
VS
 Omdat
 op
 de
 Zuidas
 een
 aantal
 Amerikaanse
 principes


toegevoegd


is


aan


de


bouwenvelopmethodiek,
 bestaat
 het
 vermoeden
 dat
 de
 Amsterdamse
 bouwenvelop
 gekopieerd
 is
 van
 de
 Amerikaanse
 versie,
 de
 Building
 of
 Zoning
 4

Envelope.
 Vooral
 de
 zogenaamde
 Air
 Rights 
 in
 het
 plangebied
 Gershwin
 op
 de
 Zuidas
 opwachting


Figuur
2
New
York


versterken
 dit
 vermoeden.
 Volgens
 Duco
 Stadig,
 de





geestelijk
vader
van
de
Bouwenvelop
en
de
Grote
Vereenvoudiging
is
de
bouwenvelop
overigens
niet
uit
de
 Verenigde
Staten
overgenomen.
 






































































 4


Technisch
gezien
is
dit
Incentive
Zoning.

 13





MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Het
idee
van
de
bouwenvelop
is
afkomstig
uit
een
planproces
voor
de
Openbare
Bibliotheek
op
het
 Binnengasthuisterrein
 waarbij
 de
 architect
 een
 plan
 op
 hoofdlijnen
 bestaande
 uit
 programma
 en
 volumina
formuleerde.
(Duco
Stadig,
Voormalig
Wethouder
RO,
bijlage
IIID)
 
 Met
 de
 genoemde
 Air
 Rights
 maatregel
 stimuleerde
 de
 gemeente
 verschillende
 kwaliteitsimpulsen,
 zoals
 duurzaamheid
en
sociaal
programma,
met
een
systeem
waar
aanvullend
volume
en
een
vergoeding
een
rol
 spelen.
 Dit
 is
 in
 grote
 lijnen
 vergelijkbaar
 met
 de
 Ruimtelijke
 Ordeningspraktijk
 in
 New
 York,
 waar
 het
 mogelijk
is
om
in
bepaalde
gevallen
een
hoger
Floor
Area
Ratio
(FAR)
aan
te
vragen.
De
situatie
waarbij
de
 ontwikkelaar
 een
 bonus
 in
 volume
 krijgt
 als
 een
 maatschappelijk
 gewenste
 functie
 (zoals
 bijv.
 openbare
 ruimte,
een
arcade
of
een
theater)
toevoegt
die
door
de
gemeente
gestimuleerd
wordt
noemt
men
Incentive
 Zoning
(NYC
Zoning
History).
Air
Rights
zijn
in
de
Amerikaanse
praktijk
het
verschil
tussen
de
Floor
Area
Ratio
 (FAR)
 en
 het
 bebouwde
 oppervlak
 op
 een
 kavel.
 Het
 ongebruikte
 ontwikkelpotentieel
 wordt
 Unused
 Development
Rights
genoemd
of
Air
Rights
(NYC
Zoning
Glossary).
 
 Een
 andere
 overeenkomst
 tussen
 de
 Amerikaanse
 Zoning
 praktijk
 in
 New
 York
 en
 de
 Amsterdamse
 bouwenvelop
 is
 de
 combinatie
 van
 regels
 over
 de
 ruimtelijke
 vorm
 van
 een
 gebouw
 en
 regels
 over
 het
 maximale
volume.
In
Amsterdam
wordt
het
volume
per
 functie
 per
 bouwenvelop
 omschreven
 en
 is
 daarnaast
 ook
 beschreven
 welke
 ruimtelijke
 kaders
 gelden.
 In
 New
 York
 geldt
 per
 buurt
 een
 Zoning
 Code
 waarin
 de
 5

FAR
 en
 de
 mogelijke
 functies
 geregeld
 zijn 
 en
 zijn
 er


Figuur
3
Contouren
 


regels
 over
 hoogte,
 afstand
 van
 de
 straat
 op
 verschillende
hoogtes
en
gebruik
van
de
kavel
op
maaiveld
niveau.
 
 Building
 Envelope:
 A
 building
 envelope
 is
 the
 maximum
 three‐dimensional
 space
 on
 a
 zoning
 lot
 within
which
a
structure
can
be
built,
as
permitted
by
applicable
height,
setback
and
yard
controls.
 (NYC
Zoning
Glossary)
 

 Zowel
de
Amerikaanse
Zoning
Envelope
als
de
Amsterdamse
bouwenvelop
zijn
in
het
leven
geroepen
in
het
 kader
van
Ruimtelijke
Ordening
en
zij
beogen
de
ruimtelijke
contouren
en
het
gebruik
van
ontwikkelingen
te
 regelen.
Dat
is
in
feite
de
belangrijkste
relatie
die
beide
systemen
hebben.
In
de
Amerikaanse
situatie
bestaat
 



































































 5


 Voornamelijk
C.
voor
Commercial
of
R.
Voor
Residential.
Waarbij
ook
aangegeven
wordt
welke
omrekenfactor
geldt
als


in
een
commerciële
zone
woningbouw
gepland
wordt.
Dus
bijv:
in
een
C6‐4
Zone
is
het
mogelijk
om
hotels,
winkels,
en
 andere
voorzieningen
te
bouwen.
Bovendien
kan
men
in
een
C6‐4
zone
het
equivalent
aan
woningen
bouwen
van
een
 R10
Zone.



14
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


er
verder
geen
bestemmingsplan
en
is
er
geen
sprake
van
een
contract
tussen
ontwikkelaar
en
overheid.
De
 overheid
 heeft
 bij
 ontwikkelingen
 die
 volledig
 binnen
 een
 Building
 Envelope
 vallen,
 een
 zogenaamde
 As
 of
 Right
ontwikkeling,
vrijwel
geen
sturingsmechanismen.

 
 As‐of‐right
Development:
An
as‐of‐right
development
complies
with
all
applicable
zoning
regulations
 and
does
not
require
any
discretionary
action
by
the
City
Planning
Commission
or
Board
of
Standards
 and
Appeals.
(NYC
Zoning
Glossary)
 
 Het
 beschikbare
 volume
 wordt
 volgestouwd,
 omdat
 er
 geen
 welstand
 of
 andere
 controle
 is
 leidt
 vrijheid
 alleen
 tot
 meer
 volume.
 Om
 die
 reden
 staan
 in
 Mid
 Town
 allemaal
 vergelijkbare
 blokken,
 alleen
de
kleur
varieert.
Dit
proces
is
helemaal
“money
driven”!
(Wouter
de
Jonge,
UNstudio,
bijlage
 IIIK)
 
 In
 de
 Amsterdamse
 situatie
 regelt
 het
 bestemmingsplan
 de
 inrichting
 van
 de
 openbare
 ruimte
 en
 is
 de
 bouwenvelop
 door
 de
 toenmalige
 wethouder
 Ruimtelijke
 Ordening,
 Duco
 Stadig
 vooral
 in
 het
 leven
 geroepen
om
de
procedures
te
versnellen.
Een
groot
verschil
tussen
de
situatie
in
New
York
en
in
Amsterdam
 is
dat
de
Building
Envelope
ook
gebruikt
wordt
als
de
grond
niet
van
de
overheid
is.
De
Building
Envelope
is
 een
integraal
onderdeel
van
de
Zoning,
het
bestemmingsplan.
In
Amsterdam
wordt
de
bouwenvelop
vooral
 gebruikt
 als
 de
 gemeente
 eigenaar
 is
 van
 de
 grond
 en
 er
 sprake
 is
 van
 uitgifte
 van
 de
 grond
 aan
 een
 ontwikkelaar.
 
 Hoewel
 de
 insteek
 anders
 is
 en
 er
 geen
 directe
 relatie
 tussen
 de
 bouwenvelop
 en
 de
 Building
 Envelope
 gelegd
kan
worden
kunnen
we
van
de
Amerikaanse
situatie
veel
leren,
zowel
hoe
het
wel
moet
als
hoe
het
 niet
moet.
In
New
York
zijn
Building
Envelopes
vastgelegd
in
wat
wij
een
bestemmingsplan
zouden
noemen
 per
buurt.
Daar
binnen
kan
een
ontwikkelaar
een
As
of
Right
gebouw
ontwikkelen
zonder
de
gemeente
te
 6

consulteren .
Het
wordt
daarbij
als
onwenselijk
gezien
per
gebouw
te
bepalen
wat
wel
en
niet
kan.

 
 Frequent
exercise
of
discretion
on
a
building
by
building
basis
is
a
costly
business
for
city
government
 to
 be
 in.
 It
 requires
 architects,
 lawyers,
 and
 planners
 to
 match
 wits
 and
 skills
 with
 the
 private
 applicants
professional
team.
(Planning
and
Zoning
NYC)

 
 Dit
 leidt
 ontegenzeggelijk
 tot
 snellere
 procedures,
 maar
 ook
 tot
 gebouwen
 waarvan
 iedereen
 (behalve
 mogelijk
 de
 ontwikkelaar)
 zich
 afvraagt
 wat
 ze
 toevoegen
 aan
 de
 omgeving.
 De
 Zoning
 Principles
 van
 New
 York
 komen,
 ondanks
 dat
 ze
 naar
 Amerikaanse
 standaarden
 bijzonder
 complex
 zijn
 en
 de
 ruimtelijke
 



































































 6


 Vaak
legt
een
ontwikkelaar
zijn
plannen
voor
door
middel
van
een
“preliminary
review”(verwijzing)
om
verschillen
van


inzicht
over
wat
is
toegestaan
te
voorkomen
maar
dat
is
niet
verplicht.


15
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


ordening
van
een
stad
bepalen
die
tien
keer
groter
is
dan
Amsterdam,
op
een
Nederlander
als
heel
helder
en
 eenvoudig
over.
Een
goed
voorbeeld
voor
de
grote
vereenvoudiging?
 


2.6 Aanpak
 De
 bouwenvelop
 heeft
 in
 de
 ruimtelijke
 ordening
 een
 grote
 impact
 en
 heeft
 raakvlakken
 met
 tal
 van
 juridische,
 financiële,
 ruimtelijke
 en
 commerciële
 aspecten
 van
 projectontwikkeling.
 Om
 die
 reden
 is
 het
 onderzoek
 voor
 deze
 scriptie
 breed
 ingezet
 met
 zowel
 interviews,
 als
 literatuurstudie
 en
 case
 onderzoek.

 





2.6.1 Literatuurstudie
 Door
het
bestuderen
van
literatuur
op
het
gebied
van
gronduitgifte
en
bouwenveloppen
wil
ik
meer
inzicht
 krijgen
in
de
context
van
de
bouwenvelop
en
de
gewoontes
bij
gronduitgifte
om
de
bouwenvelop
daarmee
 te
kunnen
vergelijken.
 
 2.6.2 Interviews
 Door
het
voeren
van
gesprekken
met
betrokkenen
bij
de
uitgifte
van
bouwenveloppen
aan
de
kant
van
de
 gemeente
en
de
marktpartijen
wil
ik
meer
inzicht
krijgen
in
de
resultaten
van
de
bouwenvelop
tot
nu
toe.
 
 Om
 een
 beter
 beeld
 te
 kunnen
 schetsen
 bij
 zowel
 de
 achtergronden
 en
 bedoelingen
 als
 de
 verwachtte
 uitwerking
 van
 de
 bouwenvelop
 heb
 ik
 een
 aantal
 interviews
 gehouden
 met
 zowel
 de
 bedenkers
 als
 de
 uitvoerders
van
de
bouwenvelop
aan
de
kant
van
de
gemeente.
De
nadruk
lag
daarbij
op
gesprekken
met
de
 mensen
 die
 nu
 vanuit
 de
 gemeente
 bezig
 zijn
 met
 de
 bouwenvelop
 en
 die
 van
 dit
 beleid
 de
 effecten
 ondervinden.
 Naast
 de
 verschillende
 beleidsstukken
 over
 de
 bouwenvelop
 en
 wat
 er
 in
 vakbladen
 gepubliceerd
wordt
geeft
dat
een
duidelijk
beeld
van
de
nuances
van
dit
beleid
en
de
ervaringen
tot
nu
toe.

 
 Vanuit
 het
 oogpunt
 van
 de
 markt
 heb
 ik
 met
 ontwikkelaars,
 beleggers,
 architecten
 en
 andere
 bij
 de
 ontwikkeling
betrokken
adviseurs
gesproken.
In
die
gesprekken
zijn
de
mogelijkheden
en
beperkingen
van
de
 bouwenvelop
en
de
mogelijke
aanpak
en
bijzondere
risico’s
van
het
ontwikkelen
binnen
een
bouwenvelop
 en
het
aangaan
van
een
bouwenvelopovereenkomst
aan
de
orde
gekomen.
 
 De
Neprom
en
het
Ontwikkelingsbedrijf
Gemeente
Amsterdam
(OGA)
hebben
gezamenlijk
een
bijeenkomst
 georganiseerd
 op
 15
 april
 2008
 om
 de
 bouwenvelop
 te
 evalueren.
 Op
 die
 bijeenkomst
 werd
 een
 pittige
 discussie
 gevoerd
 over
 de
 bouwenvelop
 waar
 onder
 andere
 door
 Rudy
 Stroink,
 de
 directeur
 van
 TCN,
 en
 Carel
 de
 Reus
 de
 directeur
 van
 Johan
 Matser,
 aangevoerd
 werd
 dat
 het
 plan
 van
 de
 gemeente
 zover
 uitgewerkt
was
dat
er
alleen
nog
sprake
was
van
een
bouwopgave,
in
die
context
is
de
naam
bouwenvelop
 16
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


heel
 toepasselijk.
 De
 vraag
 of
 de
 bouwenvelop
 juist
 van
 vertrouwen
 tussen
 gemeente
 en
 marktpartijen
 getuigt
of
juist
van
argwaan
is
daarbij
ook
uitgebreid
aan
de
orde
gekomen.

 
 2.6.3 Casus
 Door
 het
 bestuderen
 van
 enkele
 concrete
 situaties
 waarbij
 bouwenveloppen
 uitgegeven
 zijn
 wil
 ik
 meer
 inzicht
 krijgen
 in
 de
 resultaten
 van
 de
 bouwenvelop
 tot
 nu
 toe
 en
 met
 voorbeelden
 de
 conclusies
 over
 de
 effectiviteit
van
de
bouwenvelop
kunnen
onderbouwen.

 
 Om
de
voor
en
nadelen
van
de
bouwenvelop
te
kunnen
analyseren
is
de
casus
van
de
bouwenveloppen
in
 het
Amstelkwartier
heel
interessant,
daar
werden
de
bouwenvelop
methodiek
en
de
uitgangspunten
van
de
 grote
vereenvoudiging
in
optima
forma
toegepast.

 
 De
 tweede
 casus,
 de
 ontwikkeling
 van
 het
 Miles
 Building
 in
 Gershwin
 op
 de
 Zuidas
 is
 van
 voor
 de
 grote
 vereenvoudiging,
maar
heeft
een
aantal
aspecten
die
later
in
de
bouwenvelop
verwerkt
zouden
worden.
De
 stedenbouwkundige
 kaders
 bij
 Gerschwin
 zou
 je
 proto
 bouwenveloppen
 kunnen
 noemen.
 Bij
 deze
 ontwikkeling
is
door
de
gemeente
ook
geëxperimenteerd
met
een
aantal
methodes
om
kwaliteit
te
belonen.

 
 De
derde
casus
is
de
ontwikkeling
van
Five
Franklin
Place,
een
ontwikkeling
in
Tribeca,
een
wijk
in
New
York.
 Het
model
in
New
York
heeft
als
uitgangspunt
een
minimale
ambtelijke
inspanning
met
maximale
garanties
 7

voor
 openbare
 (RO)
 belangen
 te
 bereiken
 en
 commerciële
 ontwikkelingen
 zoveel
 mogeljk
 te
 stimuleren .
 Met
de
bespreking
en
analyse
van
deze
ontwikkeling
verwacht
ik
nieuwe
inzichten
op
te
doen
die
mogelijk
 een
ander
licht
op
de
Amsterdamse
bouwenvelopmethode
werpen.

 
 Door
 te
 kiezen
 voor
 een
 ver
 uitgewerkte
 envelop
 (Amstelkwartier),
 een
 vrijere
 envelop
 (Gershwin)
 en
 een
 zeer
 vrije
 envelop
 (Five
 Franklin
 Place)
 verwacht
 ik
 conclusies
 te
 kunnen
 trekken
 over
 flexibiliteit
 in
 het
 Ruimtelijke
 Ordeningskader.
 Alledrie
 de
 casus
 betreffen
 woningbouwopgaves
 met
 een
 deel
 commerciële
 ruimte.
 Geen
 van
 de
 drie
 projecten
 volgt
 de
 planning.
 Op
 het
 moment
 van
 schrijven
 zijn
 de
 eerste
 2
 verdiepingen
van
Five
Franklin
Place
gebouwd.
De
bouw
is
stil
gelegd
vanwege
een
stagnatie
in
de
verkoop.
 Het
Miles
Building
wordt
naar
verwachting
eind
2009
in
aanbouw
genomen,
terwijl
dat
volgens
de
originele
 planning
voor
2007
had
moeten
gebeuren.
Plot
3b
op
het
Amstelkwartier
bevindt
zich
in
de
VO
fase,
het
is
de
 vraag
of
het
gaat
lukken
(en
of
het
wenselijk
is)
om
te
starten
met
de
verkoop
tegen
het
eind
van
2009.

 






































































 7


R.
Susan
Motley,
Planning
the
Equitable
City,
pagina
214,
in:
Planning
and
zoning
New
York
City
 17





MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


3

Context
van
de
bouwenvelop


3.1 De
grote
vereenvoudiging

 In
 juli
 2005
 werd
 in
 de
 gemeente
 Amsterdam
 nieuw
 beleid
 aangenomen
 (Collegebesluit
 De
 grote
 vereenvoudiging
en
maatschappelijke
voorzieningen)
voor
een
groot
aantal
volkshuisvestings‐
en
ruimtelijke
 ordeningsprocedures.
Dit
gebeurde
onder
de
noemer
“De
grote
vereenvoudiging”.

 
 De
 gemeentelijke
 bemoeienis
 met
 ruimtelijke
 projecten
 is
 teruggebracht
 tot
 de
 wettelijke
 taken;
 extra’s
 en
 overbodige
 eisen
 zijn
 geschrapt.
 Door
 het
 verhelderen
 van
 taken
 en
 verantwoordelijkheden
 wordt
 een
 halt
 toegeroepen
 aan
 het
 veelvuldig
 heropenen
 van
 onderhandelingen
 om
 nieuwe
 risico’s
 te
 verkleinen,
 opbrengsten
 te
 vergroten
 of
 andere
 (kwaliteits)aspecten
 in
 te
 brengen:
 gewoontes
 die
 waren
 ontstaan
 door
 de
 steeds
 toenemende
 complexiteit
van
bouwprojecten.
(www.kennisbankruimtelijkesector.nl)
 
 In
de
voorgaande
jaren
was
er
een
situatie
ontstaan
waarin
de
bevoegdheden
en
verantwoordelijkheden
van
 de
 marktpartijen
 en
 de
 gemeente
 door
 elkaar
 waren
 gaan
 lopen.
 Onder
 andere
 daardoor
 duurden
 procedures
 extreem
 lang.
 Dit
 werd
 gezien
 als
 een
 van
 de
 redenen,
 of
 misschien
 wel
 de
 reden
 waarom
 de
 woningbouw
 in
 Amsterdam
 ver
 achterbleef
 op
 wat
 je
 zou
 verwachten
 gezien
 de
 vraag
 of
 zelfs
 de
 woningnood.
De
doelstellingen
van
de
grote
vereenvoudiging
(Donker
van
Heel
in
Nul20)
waren:
 
 •

Meer
transparante
werkprocessen
en
besluitvorming


•

Versnelling
van
bouwproductie


•

Beheersing
van
de
kosten



 In
 feite
 hield
 dat
 een
 nieuwe
 opzet
 van
 het
 (woning)bouwproces
 in
 Amsterdam
 in.
 De
 afspraken
 tussen
 gemeente
en
marktpartijen
en
tussen
centrale
stad
en
stadsdelen
moesten
duidelijker
worden.
Er
werd
naar
 een
betere
aansluiting
op
de
huidige
wet‐
en
regelgeving
gezocht,
waarbij
ook
de
interactie
met
de
markt
en
 de
financiële
situatie
van
de
gemeente
een
grote
rol
speelden.
Zie
hieronder
enkele
van
de
punten
waar
het
 om
ging:
 
 •

Aanpassing
van
het
Plan
en
Besluitvormingsproces
Ruimtelijke
maatregelen
(Plaberum),
het
aantal
 planfases
en
inspraakmomenten
werd
teruggebracht.



•

Amsterdamse
extra’s
bovenop
de
eisen
in
het
Bouwbesluit
werden
teruggebracht.



•

Een
 leidraad
 met
 daarin
 een
 duidelijke
 rolverdeling
 binnen
 het
 ambtelijk
 apparaat
 bij
 ruimtelijke
 projecten
werd
ingevoerd.


•

Door
een
gemeentebreed
juristenoverleg
werd
gezorgd
voor
betere
juridische
kwaliteit.
 18





MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


•

Een
 duidelijke
 verdeling
 van
 financiële
 verantwoordelijkheden
 tussen
 centrale
 stad
 en
 stadsdelen
 ten
aanzien
van
kosten
en
opbrengsten
van
projecten
werd
geformuleerd.


•

Er
kwam
meer
afstemming
tussen
ontwerpers
en
kostenbewakers.


•

Regelmatige
risicoanalyses
per
project.


•

Afspraken
rond
uitwisseling
van
het
cursusaanbod.
De
diensten
in
de
ruimtelijke
sector
maken
hun
 cursussen
toegankelijk
voor
anderen,
bijvoorbeeld
stadsdeelmedewerkers.


•

Er
werd
een
Kennisbank
Bouwen
en
Wonen
opgebouwd.





3.2 Achtergrond
en
inhoud
van
de
bouwenvelop
 Zoals
in
de
inleiding
kort
besproken
is
de
bouwenvelop
een
van
de
meest
in
het
oog
springende
onderdelen
 van
 het
 totale
 beleid.
 Zie
 onderstaand
 citaat
 voor
 een
 kernachtige
 samenvatting
 van
 de
 redenen
 voor
 het
 invoeren
van
de
bouwenvelop:
 

 De
gemeente
en
de
ontwikkelaar
zijn
langdurig
met
elkaar
aan
het
onderhandelen
over
de
hoogte
 van
 die
 grondprijs.
 Want
 die
 is
 natuurlijk
 al
 onderwerp
 van
 gesprek
 vanaf
 het
 moment
 dat
 deze
 partijen
 met
 elkaar
 aan
 tafel
 zitten
 om
 het
 planvormingsproces
 vorm
 te
 geven.
 Soms
 al
 vóór
 de
 bestuurlijke
vaststelling
van
het
fase
3
besluit.
En
elk
detail
dat
verandert
gedurende
dat
proces
kan
 weer
tot
een
nieuwe
onderhandelingsronde
leiden.
 
 Een
 tweede
 gevolg
 is
 dat
 de
 gemeente
 moeite
 heeft
 met
 de
 financiële
 beheersbaarheid
 van
 de
 ruimtelijke
 fondsen.
 Weliswaar
 wordt
 bij
 het
 fase
 3
 besluit
 een
 grondexploitatie
 vastgesteld
 en
 daarmee
actief
gemaakt,
maar
al
die
onderhandelingen
leiden
vooral
tot
saldoverslechteringen
in
de
 grondexploitaties
 en
 daarmee
 tot
 aanvullende
 dekkingbehoeften
 in
 de
 ruimtelijke
 fondsen.
 (Raadsvoordracht
bouwenvelop,
gem.
A’dam
15
juli
2005)
 
 Er
werd
op
basis
van
het
bovenstaande
besloten
grond
in
het
vervolg
uit
te
geven
in
Bouwenveloppen.
De
 toenmalige
 praktijk
 van
 het
 Amsterdamse
 grondprijsbeleid
 voor
 woningbouw
 was
 dat
 de
 grondprijs
 vaak
 bepaald
werd
op
basis
van
een
volkomen
residuele
grondprijsberekening
(zie
hoofdstuk
4,5
voor
uitleg
over
 residuele
 grondprijsberekening),
 waarbij
 de
 grondprijs
 een
 afgeleide
 was
 van
 het
 (eind)ontwerp
 van
 het
 bouwplan.

 
 Een
van
de
doelen
van
het
werken
met
bouwenveloppen
is
om
grondprijzen
op
een
relatief
vroeg
moment
in
 de
planvorming
vast
te
stellen.
Omdat
de
grondprijs
vastgesteld
wordt
op
basis
van
normen
over
kosten
en
 opbrengsten
 wordt
 dit
 een
 genormeerd
 residuele
 grondprijsberekening
 genoemd.
 De
 overeengekomen
 grondprijs
 wordt
 in
 een
 privaatrechtelijke
 overeenkomst,
 de
 bouwenvelopovereenkomst,
 vervat.
 De


19
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


overeengekomen
grondprijs
is
vervolgens
niet
meer
onderhandelbaar.
Op
die
manier
is
het
de
bedoeling
dat
 de
gemeente
op
een
vroeger
moment
zekerheid
over
de
grondopbrengsten
krijgt.

 
 Beoogde
 uitkomsten
 van
 de
 bouwenvelopsystematiek
 zijn
 vroegtijdige
 zekerheid
 over
 de
 grondopbrengsten,
 transparantie,
 versnelling
 van
 het
 planproces,
 en
 kostenbeheersing
 aan
 gemeentezijde.
De
eisen
en
randvoorwaarden
(ruimtelijke,
programmatische,
technische)
die
wij
als
 gemeente
essentieel
vinden
(en
dus
ook
niet
onderhandelbaar
zijn)
overzichtelijk
vastleggen
zodat
de
 markpartijen
weten
waar
ze
aan
toe
zijn.
Vervolgens
wordt
na
een
selectieprocedure
een
marktpartij
 geselecteerd
 waarmee
 de
 gemeente
 een
 overeenkomst
 sluit.
 Dat
 bevordert
 het
 overzicht
 over
 de
 afspraken
en
voorkomt
verdere
onderhandelingen.
(Bart
Vlaanderen,
DRO,
bijlage
IIIE)
 
 Een
 bijkomend
 effect
 van
 het
 berekenen
 van
 de
 grondprijs
 op
 basis
 van
 normen
 is
 dat
 de
 ontwikkelaar
 mogelijkheden
 heeft
 te
 komen
 tot
 optimalisering
 van
 het
 programma
 en
 ontwerp
 en
 daarmee
 van
 opbrengsten.
Voor
de
ontwikkelaar
is
het
aantrekkelijk
om
aan
de
voorkant
afspraken
over
de
grondprijs
te
 maken
omdat
dat
meer
zekerheid
geeft
en
er,
in
elk
geval
in
theorie,
nog
een
optimalisatieslag
mogelijk
is.
 


3.3 Inhoud
van
de
bouwenvelopovereenkomst
 Er
zijn
geen
speciale
regels
of
beperkingen
op
de
bouwenvelop
overeenkomst
van
toepassing,
het
is
in
feite
 een
 geone
 privaatrechtelijke
 overeenkomst.
 Het
 best
 is
 het
 te
 beschrijven
 als
 een
 ontwikkelovereenkomst
 waarin
beide
partijen
zich
verplichten
om
in
de
ontwikkeling
zaken
in
te
brengen
en
verschillende
prestaties
 te
 leveren
 om
 te
 komen
 tot
 realisatie
 van
 vastgoed.
 Bijzonder
 is
 daarbij
 dat
 er
 kaders
 worden
 gesteld
 waarbinnen
 de
 ontwikkeling
 plaats
 moet
 vinden.
 In
 de
 bouwenvelopovereenkomst
 worden
 naast
 de
 standaard
juridische
aspecten
zoals
een
beschrijving
van
de
partijen,
overwegingen,
de
locatie
en
definities,
 de
volgende
zaken
geregeld:
 
 •

Het
 binnen
 de
 ruimtelijke
 kaders
 te
 ontwikkelen
 maximale
 volume
 waarbij
 ook
 het
 maximale
 volume
per
functie
voorgeschreven
wordt
en
waarbij
ook
absolute
maximum
en
minimum
aantallen
 woningen
gegeven
kunnen
worden.



 •

De
 taken
 van
 de
 gemeente,
 waaronder
 het
 bouw‐
 en
 woonrijp
 maken,
 het
 aanleggen
 van
 de
 openbare
 ruimte
 en
 infrastructuur
 en
 het
 toetsen
 van
 het
 Voorlopig
 Ontwerp
 en
 het
 Definitief
 Ontwerp
van
de
ontwikkelaar.



 •

Inspanningsverplichting
van
de
gemeente
om
goedkeuring
van
het
bestemmingsplan
voortvarend
te
 laten
 verlopen.
 In
 een
 bouwenvelop
 wordt
 ook
 een
 ontbindende
 voorwaarde
 opgenomen
 met
 betrekking
tot
de
bestemmingsplanprocedure.

 20





MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009



 •

De
 taken
 van
 de
 ontwikkelaar,
 waaronder
 het
 aanvragen
 van
 de
 benodigde
 vergunningen
 en
 het
 ontwikkelen
van
het
kavel.



 •

Overlegstructuur
en
informatie
uitwisseling
tussen
de
ontwikkelaar
en
de
gemeente.


•

Mogelijkheden
voor
ontbinding
in
geval
van
bijzondere
omstandigheden
of
overmacht
en
sancties,



 kosten
en
andere
gevolgen
in
alle
andere
gevallen.
 
 •

De
grondwaarde,
een
eenmalige
waarborgsom
als
zekerheid,
een
jaarlijkse
reserveringsvergoeding
 tot
aan
de
ingang
van
de
erfpacht,
de
hoogte
van
de
erfpachtcanon
en
andere
financiële
aspecten.



 •

Samenwerking
met
andere
partijen
die
een
relatie
hebben
met
de
kavel.
Het
gaat
dan
bijvoorbeeld
 om
naburige
kavels
die
infrastructuur
delen.



 De
 bouwenvelop
 bestaat
 uit
 meer
 dan
 alleen
 de
 bouwenvelopovereenkomst.
 Ook
 worden
 verschillende
 andere
contracten
en
beleidsstukken
van
toepassing
verklaard
in
de
bouwenvelopovereenkomst.

 
 •

De
beschrijving
van
de
bouwenvelop,
zijnde
een
uitwerking
van
het
stedenbouwkundig
plan
met
het
 toegestane
 volume
 en
 programma.
 Daarin
 wordt
 ook
 bepaald
 welke
 rooilijnen
 gelden,
 hoe
 de
 bouwblokken
 gevormd
 moeten
 worden,
 wat
 de
 maximaal
 toegestane
 hoogte
 en
 breedte
 op
 verschillende
plekken
is.



 •

Het
Stedenbouwkundig
plan
met
de
bijbehorende
tekeningen
en
het
beeldkwaliteitsplan
hetgeen
in
 feite
het
deel
is
wat
ruimtelijk
de
meeste
invloed
heeft.




 •

De
 erfpachtaanbieding
 met
 alle
 details
 over
 de
 looptijd
 van
 het
 erfpachttijdvak,
 de
 hoogte
 van
 de
 canon,
de
hoogte
van
boetes
en
de
verschillende
mogelijkheden
voor
afbetaling.



 •

Aan
 de
 bouwenvelopovereenkomst
 wordt
 een
 planning
 met
 een
 bouwplicht
 verbonden.
 In
 de
 planning
 wordt
 onder
 andere
 weergegeven
 wanneer
 de
 bouwvergunning
 aangevraagd
 dient
 te
 worden
en
wanneer
met
de
bouw
begonnen
moet
worden.




 •

De
 voorselectie
 documenten,
 de
 inschrijving
 van
 de
 ontwikkelaar
 en
 vraag‐/antwoorddocumenten
 naar
aanleiding
van
schriftelijke
vragen
van
inschrijvers.





21
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


3.4 Flexibiliteit
ontwikkelaar
 
 In
de
bouwenvelop
wordt
volgens
de
gemeente
flexibiliteit
gecreëerd
voor
de
ontwikkelaar.
Deze
flexibiliteit
 bestaat
uit
een
combinatie
van
de
volgende
punten:
 
 Het
aantal
vierkante
meters
dat
maximaal
kan
worden
gerealiseerd
(cf.
bestemmingsplan)
is
groter
 dan
 het
 aantal
 meters
 waarover
 de
 grondprijs
 wordt
 afgesproken
 in
 de
 overeenkomst;
 de
 ontwikkelaar
heeft
een
zekere
vrijheid
om
de
verhouding
tussen
verschillende
functies
te
wijzigen;
de
 ontwikkelaar
heeft
vrijheid
om
ruimtelijk
te
schuiven
met
de
positie
van
functies
binnen
de
envelop.
 (Raadsvoordracht
bouwenvelop,
gem.
A’dam
15
juli
2005)
 
 Om
 de
 ontwikkeling
 van
 projecten
 sneller
 te
 laten
 verlopen
 was
 het
 idee
 om
 een
 buffer
 in
 te
 bouwen
 bestaande
 uit
 een
 grotere
 hoeveelheid
 te
 ontwikkelen
 volume
 dan
 waarvoor
 betaald
 werd.
 In
 geval
 van
 financiële
tegenvallers
zou
de
ontwikkelaar
dan
de
in
het
project
ingebakken
ruimte
aan
kunnen
spreken
om
 toch
 een
 winstgevend
 project
 te
 realiseren.
 Dit
 effect
 wordt
 overigens
 teniet
 gedaan
 als
 er
 geselecteerd
 wordt
op
prijs.
In
dat
geval
zal
de
ontwikkelaar
er
naar
streven
het
volume
te
maximaliseren
om
een
hoog
en
 concurrerend
grondbod
te
kunnen
doen.
Daarover
meer
in
paragraaf4.2.
 
 De
vrijheid
de
voor
de
functies
bedoelde
volumes
aan
te
passen
en
de
vrijheid
de
functies
in
de
bouwenvelop
 ten
 op
 zichte
 van
 elkaar
 in
 te
 delen
 geeft
 de
 ontwikkelaar
 de
 mogelijkheid
 om
 de
 ontwikkeling
 zo
 veel
 mogelijk
aan
te
laten
sluiten
op
de
vraag
in
de
markt.
De
idee
daarbij
is
dat
een
marktpartij
het
best
in
staat
 is
om
te
bepalen
wat
het
meest
aansluit
op
de
vraag
van
de
markt.
Dit
geeft
de
ontwikkelaar
de
vrijheid
om
 door
functies
te
combineren
thema’s
toe
te
voegen
en
een
concept
voor
de
totale
ontwikkeling
te
maken.
 
 De
 bouwenvelop
 geeft
 ook
 ruimte
 om
 zelf
 te
 bepalen
 voor
 welke
 doelgroepen
 binnen
 het
 verplichte
 programma
 gebouwd
 wordt.
 Zo
 kan
 de
 grootte
 en
 indeling
 van
 de
 individuele
 onderdelen
 van
 de
 ontwikkeling
 vrij
 bepaald
 worden.
 Vooral
 voor
 woningbouw
 is
 dit
 een
 belangrijk
 aspect
 waar
 de
 bouwenvelop
vernieuwend
in
is.
Behalve
waar
het
gaat
om
het
sociale
programma,
heeft
de
gemeente
geen
 invloed
op
het
type
woningen
en
de
doelgroep
waarvoor
gebouwd
wordt.
Bij
het
sociale
programma
wordt
 bepaald
 dat
 de
 huur
 dient
 te
 vallen
 onder
 de
 liberalisatiegrens
 en
 dat
 de
 woningen
 in
 eigendom
 van
 een
 toegelaten
instelling
(woningcorporatie)
moeten
komen.
Ook
hier
heeft
de
ontwikkelaar
de
vrijheid
om
grote
 gezinswoningen
of
bijvoorbeeld
kleine
studenten
studio’s
te
maken.


3.5 Grondprijs
 De
 grondprijs
 is,
 zoals
 aangegeven
 in
 paragraaf
 3.3
 een
 belangrijk
 onderdeel
 van
 de
 bouwenvelopovereenkomst.
In
Amsterdam
wordt
de
prijs
van
in
erfpacht
uit
te
geven
grond
bepaald
met
de


22
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


8

9

residuele
grondwaarde 
methodiek 
de
methodiek
houdt
in
dat
de
marktwaarde
van
een
project
ingeschat
 wordt
 en
 dat
 vervolgens
 teruggeredeneerd
 wordt
 naar
 de
 waarde
 van
 de
 grond.
 Door
 de
 stichtingskosten
 (bouwkosten,
bijkomende
kosten
en
winst
en
risico)
van
de
marktwaarde
af
te
trekken
krijg
je
zo
de
waarde
 van
 de
 grond.
 Er
 zijn
 verschillende
 manieren
 om
 tot
 een
 residuele
 grondprijs
 te
 komen.
 Dat
 kan
 door
 de
 gemeente
 autonoom
 gebeuren,
 in
 overleg
 tussen
 gemeente
 en
 ontwikkelaar
 of
 autonoom
 door
 de
 ontwikkelaar.

 
 Als
 deze
 grondprijs
 als
 minimum
 bij
 de
 uitgifte
 van
 grond
 gehanteerd
 wordt
 heet
 dat
 een
 genormeerde
 residuele
grondprijs.
De
gemeente
Amsterdam
is
van
zins
om
deze
methodiek
in
Buiksloterham
toe
te
passen
 bij
 de
 uitgifte
 van
 bouwenveloppen.
 Zij
 bepaalt
 dan
 eenzijdig
 hoe
 hoog
 de
 grondwaarde
 is
 en
 selecteert
 verder
op
andere
criteria
zoals
plankwaliteit.
De
bepaling
van
de
waarde
van
de
grond
gebeurt
op
basis
van
 kengetallen
over
de
marktwaarde
van
het
te
ontwikkelen
vastgoed
en
kengetallen
over
stichtingskosten.
In
 andere
 gevallen
 wordt
 de
 over
 grondprijs
 onderhandeld.
 De
 ontwikkelaar
 geeft
 dan
 inzicht
 in
 de
 kostenstructuur
van
het
project,
in
overleg
wordt
dan
bepaald
wat
de
grondprijs
is.
Bij
het
Amstelkwartier
en
 bij
Gershwin
was
sprake
van
een
residuele
grondwaarde
die
in
een
competitie
tot
stand
kwam,
dat
is
een
vrij
 directe
vorm
van
residuele
berekening.
Het
was
in
dit
geval
de
ontwikkelaar
die
in
feite
de
prijs
vaststelde.



3.6 Bouwplicht
 Volgens
 deze
 bouwenvelopovereenkomst
 aanvaardt
 de
 ontwikkelaar
 de
 bouwkavel
 in
 erfpacht.
 De
 modelerfpachtbevestiging
is
één
van
de
bij
de
bouwenvelop
behorende
bijlagen
en
volgens
artikel
5a
van
de
 (model)erfpachtbevestiging
 
 “is
 de
 erfpachter
 verplicht
 met
 de
 bebouwing
 van
 het
 terrein
 aan
 te
 vangen
 binnen
zes
maanden
na
de
ingangsdatum
van
de
erfpacht”.
De
ingangsdatum
van
erfpacht
is
acht
weken
na
 bruikbare
bouwvergunning.
Uit
dit
alles
kan
afgeleid
worden
dat,
zodra
de
bouwvergunning
bruikbaar
is,
een
 realisatieplicht
 bestaat.
 De
 gemeente
 kan
 daarvan
 in
 voorkomend
 geval
 vrijstelling
 verlenen,
 maar
 heeft
 evenzeer
de
mogelijkheid
om
nakoming
te
eisen
én
boetes
op
te
leggen.

 
 Door
de
bouwenvelop
met
erfpacht
te
combineren
wordt
de
materie
heel
complex.
Een
bouwplicht
in
 de
bouwenvelop
was
in
elk
geval
toen
deze
bedacht
werd
niet
de
bedoeling.
Ook
in
combinatie
met
 de
 erfpachtregels
 en
 een
 planning
 is
 er
 nog
 geen
 sprake
 van
 een
 bouwplicht.
 De
 ontwikkelaar
 kan
 altijd
nog
naar
de
rechter
als
de
gemeente
boetes
oplegt.
(Duco
Stadig,
Voormalig
Wethouder
RO,
 bijlage
IIDI)



 



































































 8


 Voor
 het
 gemak
 hanteer
 ik,
 hoewel
 er
 juridisch
 en
 financieel
 natuurlijk
 grote
 verschillen
 tussen
 zijn,
 ook


voor
residueel
vastgestelde
erfpachtcanon
het
woord
grondprijs.

 9


Nozeman,
(2008),
pagina
130
 23





MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


4

De
Bouwenvelop
inhoudelijk
bezien

 


4.1 Flexibiliteit
en
garanties
 De
meningen
verschillen
over
wat
de
gemeente
hoort
te
regelen
en
wat
het
beste
aan
de
markt
overgelaten
 kan
 worden.
 Ergens
 in
 het
 ruimtelijke
 ordeningsproces
 moet
 het
 stokje
 overgedragen
 worden
 tussen
 overheid
en
markt.
Als
dat
vroeger
in
het
proces
gebeurt
krijgen
markpartijen
meer
sturingsmogelijkheden
 en
meer
ruimte
om
te
ontwikkelen,
de
overheid
heeft
in
deze
situatie
minder
sturingsmogelijkheden.
Als
het
 stokje
later
overgedragen
wordt
heeft
de
overheid
de
kaders
vastgelegd
en
is
de
ruimte
voor
de
markt
om
te
 ontwikkelen
beperkt.
Ook
bij
de
bouwenvelop
speelt
de
vraag
waar
inhoudelijk
de
knip
gelegd
zou
moeten
 worden
en
waarop
de
gemeente
daarna
nog
zou
moeten
sturen?
 
 Zo
 min
 mogelijk.
 Een
 duidelijk
 en
 summier
 kader
 is
 het
 beste!
 Voor
 de
 grachten
 van
 Amsterdam
 hadden
 ze
 een
 gracht,
 een
 rooilijn
 en
 een
 hoogte
 vastgesteld
 en
 er
 waren
 een
 beperkt
 aantal
 meesters
die
de
gevels
mochten
doen.
Is
toch
jarenlang
goed
gebleven....
De
overheid
heeft
moeite
 kwaliteiten
te
omschrijven
en
vervalt
te
snel
in
kwantiteiten
of
arbitraire
vormen,
mijn
vraag
is
of
de
 10

envelop
dat
opvangt.
(Rudy
Stroink,
TCN )
 
 In
Amstelkwartier
zijn
bijvoorbeeld
de
regels
voor
de
straatkant
veel
explicieter
dan
de
achterkant,
 omdat

de
kwaliteit
van
de
openbare
ruimte
(De
taak
van
de
gemeente)
voor
een
groot
deel
ook
door
 de
 wanden
 van
 deze
 ruimte
 bepaald
 worden.
 Specifiek
 voor
 het
 Amstelkwartier
 waren
 kleinere
 bouwenveloppen
 ook
 een
 doel,
 dat
 heeft
 als
 voordeel
 dat
 ook
 kleinere
 spelers
 in
 konden
 schrijven.
 Het
uitgangspunt
was
in
dit
geval
geen
gebiedsontwikkeling
door
een
marktpartij,
maar
in
feite
door
 de
 gemeente.
 Daardoor
 lag
 er
 voor
 marktpartijen
 meer
 focus
 op
 object/projectniveau.
 (Bart
 Vlaanderen,
DRO,
bijlage
IIIE)
 
 Er
zijn
zowel
overeenkomsten
als
tegenstrijdigheden
in
de
doelen
van
de
partijen
die
samenwerken
bij
een
 ruimtelijke
 ontwikkeling.
 In
 het
 algemeen
 gaan
 marktpartijen
 bij
 kwaliteit
 uit
 van
 wat
 de
 consument
 het
 meest
 waardeert,
 zonder
 nadrukkelijk
 te
 kijken
 naar
 de
 openbare
 kwaliteit.
 De
 overheid
 richt
 zich
 op
 stedenbouwkundige
kwaliteit
waardoor
het
soms
moeilijk
is
om
op
het
niveau
van
individuele
woningen
een
 voldoende
aantrekkelijk
product
te
leveren.

 Garantie
voor
kwalitatief
goede
projecten
is
de
aard
en
motivatie
van
de
uitvoerende
partij
en
het
 contact
en
de
samenwerking
tussen
partijen.
(Ineke
Harder,
OGA,
bijlage
IIIA
)
 
 



































































 10


Rudy
Stroink
heeft
deze
aantekening
gemaakt
in
een
vroege
versie
van
deze
scriptie
naar
aanleiding
van
de


Neprom
bijeenkomst
op
15
april
2008
over
de
bouwenvelop.
 24
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


De
 aspecten
 die
 aan
 de
 markt
 overgelaten
 zouden
 moeten
 worden
 zijn
 de
 kwaliteit
 van
 het
 product:
 de
 woning
 in
 combinatie
 met
 de
 leefomgeving
 en
 het
 plan
 zou
 ruimte
 voor
 ontwerp,
 maar
 niet
 voor
 kwalitatieve
 randvoorwaarden
 moeten
 bieden.
 Op
 zich
 is
 de
 insteek
 van
 de
 bouwenvelop,
 waarbij
 de
 openbare
 ruimte
 geregeld
 wordt
 door
 de
 gemeente
 en
 alles
 achter
 de
 gevels
 aan
 de
 ontwikkelaar
 overgelaten
wordt
een
goede
insteek.

 
 Sturen
 op
 kwaliteit
 is
 een
 fundamentele
 verantwoordelijkheid
 van
 de
 gemeente.
 Voor
 particuliere
 kopers
is
het
moeilijker
een
keuze
te
maken
op
basis
van
kwaliteit
dan
als
het
gebouwd
is.
Zij
kopen
 van
papier
en
beoordelen
het
aanbod
op
andere
criteria.
Het
lukt
dus
ook
om
woningen
te
verkopen
 die
weinig
openbare
kwaliteit
hebben.
(Helen
van
Duin,
Principaal,
Bijlage
IIIH)
 
 De
 overeenkomst
 op
 basis
 waarvan
 ontwikkeld
 wordt
 moet
 zo
 geformuleerd
 zijn
 dat
 alle
 partijen
 er
 voldoende
 zekerheid
 aan
 kunnen
 ontlenen
 om
 hun
 bijdrage
 te
 leveren
 aan
 de
 ontwikkeling,
 zonder
 de
 flexibiliteit
en
creativiteit
van
partijen
te
veel
te
beperken.
Een
te
grote
beperking
van
de
flexibiliteit
kan
tot
 gevolg
 hebben
 dat
 de
 product
 markt
 combinatie
 suboptimaal
 is
 en
 een
 beperking
 van
 de
 creativiteit
 kan
 ervoor
zorgen
dat
er
een
minder
aansprekend
product
geleverd
wordt.
Door
verantwoordelijkheden
tussen
 gemeente
 en
 ontwikkelaar
 duidelijk
 af
 te
 bakenen
 en
 stimuli
 in
 te
 bouwen
 in
 een
 ontwikkeling
 heb
 je
 een
 uitgangssituatie
voor
een
goede
ontwikkeling,
maar
nog
geen
garantie.

 


4.2 Flexibiliteit
in
volume,
functies
en
in
tijd
 De
bouwenvelop
geeft
zoals
in
paragraaf
3.3
aangegeven
het
programma
met
daarin
functies
en
volumes,
de
 stedenbouwkundige
kaders
en
welstandseisen.
Op
elk
van
deze
aspecten
kan
een
bouwenvelop
aanzienlijke
 ruimte
geven
of
zeer
beperkend
zijn.
Als
bijvoorbeeld
de
volgende
kaders
gegeven
worden:
 
 Voorbeeld
1.
 Minimaal
50
vrije
sector
woningen

 Maximaal
volume
5.000
m2
BVO

 Contour
van
10m
diep,
100m
breed

 en
20m
hoog

 
 Dan
 komt
 er
 een
 appartementencomplex
 van
 5
 verdiepingen
met
koop
of
huurwoningen
van
tussen
 de
 85
 en
 90
 m2.
 Daar
 zit
 volstrekt
 geen
 flexibiliteit


Figuur
4
Voorbeeld
1
 


in.
Als
het
verschil
tussen
het
maximale
volume
en
het
volume
van
de
contouren
groter
wordt,
kan
er
een
 grotere
variatie
optreden


25
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009



 Voorbeeld
2
 Minimaal
50
vrije
sector
woningen

 Maximaal
volume
5.000
m2
BVO

 Contour
 van
 50m
 diep,
 100m
 breed
 en
 20m
 hoog

 Afhankelijk
 van
 de
 locatie
 zouden
 nu
 zowel
 een
 blok
 gestapelde
 appartementen
 als
 een
 combinatie
 van


Figuur
5
Voorbeeld
2
 


grondgebonden
 woningen
 en
 appartementen
 mogelijk
 zijn.
 Nog
 veel
 vrijer
 is
 de
 opgave
 als
 je
 in
 het
 bovengenoemd
voorbeeld
meer
vrijheid
in
de
functie
 toestaat:
 
 
 Voorbeeld
3
 Maximaal
100
woningen

 en/of
Commercieel
vastgoed
 Maximaal
volume
5.000
m2
BVO

 Contour
van
10m
diep,
100m
breed
en
20m


Figuur
6
Voorbeeld
3


hoog






Dan
 kun
 je
 allerlei
 combinaties
 krijgen.
 Zo
 kun
 je
 hele
 grote
 vrije
 sector
 woningen
 krijgen,
 of
 vrije
 sector
 woningen
en
winkels
of
horeca,
of
een
combinatie
van
vrije
sector
woningen
en
sociale
woningen.

 
 Door
het
volume
en
de
stedenbouwkundige
vormen
zo
strak
te
regelen
moet
je
bij
een
wijziging
van
 het
type
woningen
heel
veel
aanpassen.
Dat
leidt
tot
een
aanzienlijke
hoeveelheid
extra
werk
en
ook
 tot
vertraging.
Dat
zou
op
te
lossen
zijn
door
een
soort
overmaat
in
de
bouwenvelop
in
te
bouwen.
 Maar
 dan
 moet
 je
 wel
 een
 manier
 vinden
 om
 te
 garanderen
 dat
 dat
 de
 kwaliteit
 en
 snelheid
 ten
 goede
komt.
(Jacq.
De
Brouwer,
Architect
Miles
Building,
bijlageIIIJ)
 
 Flexibiliteit
 zit
 dus
 in
 de
 voorgeschreven
 functies
 en
 in
 het
 verschil
 tussen
 het
 mogelijke
 volume
 en
 de
 contouren
 van
 de
 envelop.
 De
 opgave
 van
 het
 Amstelkwartier
 lijkt
 het
 meest
 op
 voorbeeld
 1.
 De
 proto
 bouwenvelop
op
Gershwin
op
voorbeeld
2.
en
de
bouwenvelop
op
Five
Franklin
Place
op
voorbeeld
3.

Het
 programma
was
voorgeschreven,
maar
zonder
specifieke
locaties
aan
te
geven.
Daarbij
waren
de
contouren
 van
de
bouwenvelop
in
Gershwin
vrij
ruim
waardoor
met
de
vorm
van
het
gebouw
gespeeld
kon
worden.



26
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Je
 kunt
 de
 bouwenvelop
 heel
 globaal
 houden,
 zoals
 in
 de
 kustzone
 van
 Almere
 gebeurt
 of
 verder
 inrichten
 zoals
 in
 het
 Amstelkwartier
 is
 gebeurd.
 In
 het
 Amstelkwartier
 zijn
 ook
 de
 locaties
 van
 poorten,
 ingangen
 en
 dergelijke
 geregeld.
 Een
 minimum
 is
 de
 functies,
 het
 volume,
 de
 prijs
 en
 het
 tijdstip
 van
 gunning.
 Het
 overige
 wordt
 dan
 geregeld
 in
 welstand,
 bouwvergunning
 en
 bestemmingsplan.
(Duco
Stadig,
Voormalig
wethouder
RO,
bijlageIIID)
 Op
het
gebied
van
volume
is
het
nog
wel
goed
om
op
te
merken
dat
flexibiliteit
in
commercieel
programma
 niet
echt
tot
flexibiliteit
leidt.
Zo
wordt
er
in
bouwenveloppen
meestal
een
bepaalde
zoekruimte
geboden.
 Dit
kan
vanuit
de
gemeente
gezien
worden
als
een
uitnodiging
aan
te
geven
hoeveel
volume
op
een
locatie
 ontwikkeld
kan
worden.
Zoals
in
paragraaf
3.4
opgemerkt
wordt
door
veel
ontwikkelaars
de
maximum
grens
 als
bepalend
gezien
en
wordt
het
maximale
volume
met
de
hoogst
renderende
functie
ingepland.
Daarbij
is
 de
afweging
wat
wenselijk
is
terug
gebracht
tot
een
puur
financiële
afweging.

 
 Qua
 flexibiliteit
 op
 langere
 termijn
 is
 een
 nauw
 omschreven
 bouwenvelop,
 vooral
 als
 de
 functies
 precies
 omschreven
 zijn
 zeer
 beperkend.
 Waar
 het
 zonder
 bouwenvelop
 mogelijk
 is
 om
 door
 middel
 van
 een
 bestemmingsplan
procedure
wijzigingen
door
te
voeren
is
dat
bij
een
bouwenvelop
onmogelijk.
Zeker
indien
 de
 bouwenvelop
 in
 concurrentie
 is
 aanbesteed
 wordt
 deze
 door
 het
 mededingingsrecht
 als
 het
 ware
 bevroren.
 Een
 andere
 invulling
 van
 de
 bouwenvelop
 leidt
 dan
 mogelijk
 tot
 procedures
 van
 de
 andere
 inschrijvers
waardoor
de
gemeente
hierin
niet
mee
zal
gaan.
Bovendien
zijn
herontwikkelingsmogelijkheden
 door
de
contouren
en
minimum
en
maximum
eisen
in
een
bouwenvelop
bijzonder
ingewikkeld
en
moet
er
 vaak
een
aantal
stappen
teruggegaan
worden
in
het
ontwerp.
 Een
stedenbouwkundige
opgave
is
geen
homp
klei
die
je
kunt
kneden.
(Jacq.
De
Brouwer,
Architect
 Miles
Building,
bijlage
IIJJ)


27
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


4.3 Het
ontwikkelproces
en
het
tijdstip
van
contractering
 De bouwenvelop kan op verschillende momenten overeengekomen worden. In deze paragraaf wordt de invloed van het contractsmoment op de verdere ontwikkeling en het uiteindelijke resultaat besproken. Om een overzichtelijke verdeling van momenten in een ontwikkeling te kiezen heb ik de acht stadia van ontwikkeling volgens Miles (Miles, 2000, pagina 6) genomen. Deze stadia zijn een logische volgorde, maar het is geen verplichte volgorde waarbinnen een ontwikkeling dient te gebeuren. Verschillende fases kunnen elkaar overlappen. De acht stadia zijn:

1.
Inception
of
an
idea
 2.
Refinement
of
the
idea
 Vaststelling
Bouwenvelop


3.
Feasibility
 4.
Contract
negotiation
 5.
Formal
commitment


Bouwenvelopovereenkomst


6.
Construction
 7.
Completion
and
Formal
Opening
 8.
Property,
Asset,
and
Portfolio
Management


Figuur
7
Stadia
van
Miles



 De bouwenvelopovereenkomst wordt getekend in fase 3, 4 of 5. In principe is een bouwenvelop te kwalificeren als “formal commitment”. Er worden bindende afspraken over eigendomsoverdracht gemaakt. In sommige gevallen gebeurt dit als de plannen grotendeels uitgewerkt zijn, maar dit contract moment kan ook vrij vroeg in het proces plaatsvinden, bijvoorbeeld na een voorlopige haalbaarheidsstudie en een kostenbaten analyse. De insteek van de grote vereenvoudiging is dit contractmoment in een zo vroeg mogelijk stadium te leggen om vroegtijdig zekerheid te hebben over de grondexploitatie en om heronderhandelingen tussen gemeente en ontwikkelaar te voorkomen. Het contractmoment kan ook liggen voor het moment waarop in de logische volgorde van het uitwerken van het ontwikkelplan normaal een tot afname van de grond bindende overeenkomst gesloten zou worden. In sommige gevallen worden bouwenvelopovereenkomsten gezamenlijk door de gemeente en een ontwikkelaar 28
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


opgesteld. In de oude situatie, voor de grote vereenvoudiging werd in fases 3 tot 6 verder onderhandeld over de precieze grondprijs. Doel van de bouwenvelop is dat tegen te gaan. Voor de ontwikkelaar is het vroegst mogelijke moment gewenst om de grondprijs vast te leggen. Anders bestaat het risico dat de ontwikkelaar geconfronteerd wordt met uitgangspunten die voor de ontwikkeling niet ideaal zijn, maar al wel vastliggen. In het geval van een prijsvraag voor een bouwenvelop kan er aan de bouwenvelop na gunning nagenoeg niets veranderd worden omdat dat een scope wijziging ten gevolg zou hebben en dat met het oog op een eerlijke mededinging negatieve gevolgen zou hebben. 


4.4 Snellere
processen,
meer
zekerheid
en
minder
onderhandelingen?
 De
investering
van
de
gemeente
in
een
bouwenvelop
is
aanzienlijk.
Het
maken
van
de
benodigde
plannen
en
 documenten
 (zie
 paragraaf
 3.3)
 voordat
 de
 bouwenvelop
 in
 de
 markt
 gezet
 wordt
 zorgt
 ervoor
 dat
 er
 van
 versnelling
geen
sprake
is.
Er
is
geen
reden
aan
te
nemen
dat
de
totale
doorlooptijd
van
de
procedures
vanaf
 het
eerste
initiatief
tot
oplevering
met
een
bouwenvelop
sneller
is
dan
in
de
klassieke
situatie.

 
 De
gemeente
heeft
bij
de
bouwenvelop
veel
geïnvesteerd
in
het
voortraject.
Zo
was
er
al
een
beeld
 van
waar
kabels
en
leidingen
lagen
en
hoe
de
bouwterreinen
eruit
moesten
zien.
Dat
geeft
op
zich
 geen
 tijdsbesparing
 maar
 zorgt
 er
 wel
 voor
 dat
 de
 vraag
 aan
 de
 markt
 heel
 duidelijk
 gesteld
 kan
 worden.
De
bouwenvelop
is
de
essentie
van
alle
afspraken,
het
is
dus
voor
partijen
wel
overzichtelijk
 wat
 er
 allemaal
 afgesproken
 is.
 Er
 gaat
 veel
 tijd
 zitten
 in
 het
 onderzoeken
 en
 vastleggen
 van
 de
 hoofdzaken,
maar
het
geeft
vervolgens
wel
zekerheid.
Door
vervolgens
simpelweg
aan
die
afspraken
 vast
te
houden
is
het
mogelijk
heronderhandelingen
te
voorkomen.
En
daar
pak
je
uiteindelijk
weer
 veel
tijdwinst
terug
die
m.i.
ruim
opwegen
tegen
de
extra
tijd
investering
in
het
begin
van
het
project.
 (Bart
Vlaanderen,
DRO,
bijlage
IIIE)
 
 Omdat
 in
 de
 bouwenvelopovereenkomst
 alle
 afspraken
 en
 andere
 toepasselijke
 documenten
 genoemd
 worden
 is
 sprake
 van
 een
 heldere
 contractuele
 situatie.
 Partijen
 hebben
 een
 goed
 overzicht
 van
 wat
 er
 getekend
 wordt.
 Omdat
 alles
 op
 één
 moment
 vastgelegd
 wordt
 is
 er
 geen
 mogelijke
 onduidelijkheid
 over
 verdere
procedures
of
aanvullende
afspraken
weggenomen.
Omdat
de
bouwenvelop
het
resultaat
is
van
veel
 onderzoek
en
planvorming
door
de
gemeente
heeft
deze
een
duidelijke
visie
op
de
opgave.
De
vraag
die
de
 gemeente
dan
in
de
markt
zet
is
helder
en
geeft
blijk
van
begrip
van
de
belangrijkste
knelpunten.

 


29
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


De
 bouwenvelopmethodiek
 heeft
 als
 effect
 dat
 de
 gemeente
 haar
 huiswerk
 op
 orde
 heeft
 en
 veel
 voorwerk
 gedaan
 heeft.
 De
 gemeente
 weet
 daarom
 goed
 wat
 ze
 vraagt.
 Dat
 leidt
 daarna
 tot
 versnelling,
maar
kost
een
grote
inspanning
van
de
gemeente.
Omdat
een
ideale
bouwenvelop
niet
 bestaat
wordt
er
echter
vrijwel
altijd
heronderhandeld.
Vooral
over
de
zaken
die
projecten
complex
 kunnen
maken,
zoals
fijnstof,
vervuiling,
RO
procedures
wordt
vaak
opnieuw
onderhandeld.
(Bob
van
 de
Zande,
OGA,
bijlage
IIIB)
 
 Er
is
door
het
gebruik
van
de
bouwenvelopovereenkomst
een
duidelijk
contractmoment.
Hieraan
houdt
de
 gemeente
 vast.
 Het
 lukt
 tot
 nu
 toe
 goed
 om
 niet
 verder
 over
 de
 belangrijkste
 onderdelen
 van
 de
 bouwenvelop
 te
 onderhandelen.
 Uitzondering
 daarop
 is
 de
 planning
 en
 de
 bouwplicht.
 In
 de
 bestudeerde
 bouwenveloppen
wordt
de
planning
niet
gehaald.
In
Gershwin
kon
de
gemeente
haar
verplichtingen
op
het
 gebied
 van
 het
 bestemmingsplan
 niet
 nakomen
 en
 daarom
 de
 bouwplicht
 ook
 niet
 afdwingen.
 Een
 van
 de
 redenen
 waarom
 de
 afspraken
 in
 de
 bouwenvelopovereenkomst
 goed
 stand
 houden
 is
 dat
 als
 een
 bouwenvelop
in
concurrentie
aanbesteed
wordt
het
vrijwel
onmogelijk
is
om
wijzigingen
door
te
voeren.
Dat
 zou
 namelijk
 
 kunnen
 leiden
 tot
 rechtszaken
 met
 de
 overige
 inschrijvers,
 om
 die
 reden
 is
 de
 gemeente
 er
 bijzonder
terughoudend
in
om
bouwenvelopovereenkomsten
aan
te
passen.
 


4.5 Relatie
met
de
Wet
op
de
Ruimtelijke
Ordening
 De
 nieuwe
 Wet
 op
 de
 Ruimtelijke
 Ordening
 (Wro)
 verandert
 voor
 de
 bouwenvelop
 vrij
 weinig
 ten
 aanzien
 van
 het
 wettelijk
 kader
 wat
 gold
 in
 2005
 toen
 de
 bouwenvelop
 werd
 ingevoerd.
 De
 instrumenten
 die
 de
 gemeente
kan
hanteren
zijn
op
het
gebied
van
gronduitgifte
onveranderd.
Vanuit
het
bestuursrecht
kan
de
 gemeente
 met
 het
 bestemmingsplan
 en
 de
 bouwvergunning
 sturen
 en
 vanuit
 het
 privaatrecht
 wordt
 in
 11

Amsterdam
 bij
 grond
 die
 in
 handen
 van
 de
 gemeente
 is
 geweest
 door
 middel
 van
 de
 erfpacht
 gestuurd .

 Daarnaast
is
de
bouwenvelop
geïntroduceerd.
De
gemeente
Amsterdam
heeft
dus
vier
zware
instrumenten
 in
 handen
 om
 te
 bepalen
 wat
 er
 op
 het
 gebied
 van
 bouwen
 en
 wonen
 gebeurt.
 Op
 basis
 van
 Wro
 kan
 de
 ruimtelijke
 ordening
 met
 het
 bestemmingsplan
 geregeld
 worden
 en
 op
 basis
 van
 de
 woningwet
 en
 het
 bouwbesluit
 kan
 met
 de
 bouwvergunning
 nog
 gestuurd
 worden.
 Vooral
 de
 welstand
 heeft
 daarbij
 grote
 invloed.








































































 11


 Ik
 laat
 hier
 voor
 het
 gemak
 een
 aantal
 andere
 instrumenten
 die
 het
 gebruik
 van
 gebouwen
 regelen
 en


instrumenten
op
het
gebied
van
monumenten,
flora
en
fauna
en
archeologie
buiten
beschouwing.
Bij
uitgifte
 van
grond
spelen
deze
instrumenten
niet
of
zeer
beperkt.
 30
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Nationaal


Amsterdam


Bestemmingsplan
(Publiekrecht)


Bestemmingsplan
(Publiekrecht)


Bouwvergunning
(Publiekrecht)


Erfpacht
(Privaatrecht)
 Bouwvergunning
(Publiekrecht)
 Bouwenvelop
(Privaatrecht)


Figuur
8
Lagen
in
RO



 Het
 aantal
 aanvullende
 lagen
 dat
 in
 Amsterdam
 geïntroduceerd
 is
 heeft
 als
 effect
 dat
 de
 ontwikkelaar
 rekening
moet
houden
met
extra
procedures,
regels,
contracten
eisen
enzovoort.
Voor
de
gemeente
brengt
 dit
 een
 aanzienlijke
 hoeveelheid
 extra
 werk,
 maar
 ook
 sturingsmogelijkheden
 met
 zich
 mee,
 zoals
 de
 planning,
 de
 bouwplicht,
 en
 welstandseisen,
 maar
 van
 een
 vereenvoudiging
 van
 de
 regels
 is
 in
 het
 geheel
 geen
sprake.



4.6 Hogere
opbrengsten
en
lagere
transactiekosten?
 In
het
kader
van
de
bouwenvelop
wordt
een
strikte
scheiding
gemaakt
tussen
de
rol
van
de
gemeente
en
die
 van
de
ontwikkelaar.
De
grote
vereenvoudiging
had
tot
doel
snellere
procedures
door
minder
interactie
tussen
 de
marktpartijen
en
de
gemeente.
Het
aangaan
van
de
bouwenvelopovereenkomst
is
het
moment
waarop
die
 strikte
scheiding
vorm
krijgt.

 
 De
 opbrengst
 van
 de
 grond
 op
 het
 Amstelkwartier
 was
 hoger
 dan
 verwacht.
 De
 verwachting
 was
 gebaseerd
 op
 een
 geïndexeerde
 grondprijs
 op
 basis
 van
 een
 kleiner
 volume
 dan
 maximaal
 binnen
 een
bouwenvelop
te
realiseren
was.
(Ineke
Harder,
OGA,
bijlage
IIIA
)
 De
bouwenvelop
biedt
veel
duidelijkheid
over
de
opgave.
Zoals
eerder
genoemd
in
paragraaf
3.3
kan
het
RO
 risico
 uitgesloten
 worden
 en
 ligt
 er
 een
 planning
 en
 een
 erfpachtaanbieding.
 Die
 zekerheid
 vertaalt
 zich
 in
 hogere
grondopbrengsten.
Om
die
reden
is
het
voor
een
ontwikkelaar
mogelijk
om
een
aantal
risico’s
uit
te
 sluiten.
Dat
kan
zich
vertalen
in
een
hoger
grondbod
dan
in
een
situatie
met
minder
duidelijkheid
omdat
de
 ontwikkelaar
minder
hoeft
te
reserveren
voor
risico’s.

 
 Het
feit
dat
de
bouwenvelopovereenkomst
een
planning
verplicht
stelt
zorgt
ervoor
dat
de
ontwikkelaar
een
 aanzienlijke
reservering
moet
maken
voor
het
risico
dat
de
markt
minder
goed
is
op
het
moment
van
verkoop
 dan
verwacht
werd
op
het
moment
van
het
bod
op
de
bouwenvelop.

 31
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Door
 de
 strakke
 kaders
 van
 een
 bouwenvelop
 en
 het
 gebrek
 aan
 aanpassingsmogelijkheden
 is
 er
 beperkte
 ruimte
om
een
product
te
maken
dat
aansluit
op
de
markt
en
goed
te
bouwen
is.
Stedenbouwkundigen
zijn
 niet
continu
met
de
markt
bezig
en
daarbij
verandert
de
markt
ook
na
het
vaststellen
van
een
bouwenvelop
 nog.
 Bovendien
 zijn
 ontwikkelaars
 en
 bouwers,
 vanwege
 hun
 ervaring
 met
 het
 maken
 en
 uitvoeren
 van
 plannen,
 het
 beste
 in
 staat
 om
 een
 plan
 te
 ontwikkelen
 dat
 goed
 te
 bouwen
 is.
 Zij
 nemen
 bij
 een
 ontwikkeling
 de
 aan
 bouw
 verbonden
 risico’s
 ook
 voor
 hun
 rekening.
 Het
 valt
 dus
 te
 verwachten
 dat
 een
 bouwenvelop
 geen
 optimaal
 plan
 oplevert
 qua
 kosten
 en
 opbrengsten.
 Omdat
 het
 grondbod
 daar
 (zie
 paragraaf
3.5)
een
afgeleide
van
is
zal
een
bod
op
een
bouwenvelop
lager
zijn
dan
een
bod
op
dezelfde
grond
 met
een
plan
wat
door
de
ontwikkelaar
geconcipieerd
is.

 
 De
 transactiekosten
 zijn
 bij
 inschrijving
 op
 een
 bouwenvelop
 voor
 een
 ontwikkelaar
 lager
 dan
 als
 er
 een
 totaal
plan
gemaakt
moet
worden
inclusief
het
deel
wat
al
in
een
bouwenvelop
zit.
Zeker
als
het
gaat
om
een
 zeer
ver
uitgewerkte
bouwenvelop
zoals
die
van
het
Amstelkwartier
met
een
inschrijving
met
alleen
een
bod
 zijn
de
kosten
lager.
De
kosten
voor
een
ontwerp
en
alle
andere
bijkomende
onderzoeken
worden
dan
alleen
 gemaakt
door
de
winnende
partij
en
niet
door
alle
inschrijvers.
Een
bouwenvelop
is
dus
voor
ontwikkelaars
 in
dit
opzicht
voordeliger
dan
een
procedure
waarbij
minder
duidelijk
is
wat
de
gemeente
wenst.

 
 In
 het
 vervolg
 is
 het
 onwaarschijnlijk
 dat
 er
 weer
 alleen
 op
 financiële
 criteria
 geselecteerd
 zal
 worden.
Het
belang
om
het
maximale
te
ontvangen
voor
de
grond
weegt
niet
op
tegen
het
belang
 om
kwalitatief
goede
ontwikkelingen
te
krijgen.
Een
vastgesteld
minimaal
grondbod
met
een
selectie
 op
de
kwaliteiten
het
plan
voorziet
daar
beter
in.
(Bob
van
de

Zande,
OGA,
bijlage
IIIB)
 De
bouwenvelop
geeft
voor
de
gemeente
geen
kostenbesparing.
De
uitwerking
van
het
stedenbouwkundig
 plan
 van
 eisen
 die
 voor
 een
 bouwenvelop
 nodig
 is
 en
 die
 in
 veel
 gevallen
 door
 een
 of
 meerdere
 ontwikkelaars
betaald
werd
komt
nu
voor
rekening
van
de
gemeente.

 


4.7 Voor
welke
opgaven
is
de
bouwenvelop
geschikt?
 De
meningen
van
de
geïnterviewde
vastgoed
professionals
liepen
op
dit
punt
uiteen.
Je
kunt
de
opgave
van
 een
ontwikkeling
vanuit
diverse
oogpunten
bekijken:
 
 Maat
 











Volume
en/of
aantal
eenheden


Locatie
 








Brownfield
of
Greenfield
 





Complexiteit/programma



Mono/multifunctioneel,
wonen,
winkelen,
werken





RO











Bestemmingsplan
in
procedure
of
afgerond





Doel











Grondopbrengst,
productie,
kwaliteit
etc.



 32
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Over
de
maat
van
een
bouwenvelop
valt
te
zegen
dat
de
opgave
niet
te
klein
moet
zijn
om
de
extra
kosten
die
 een
 bouwenvelop
 met
 zich
 meebrengt
 te
 verantwoorden
 en
 dat
 de
 bouwenvelop
 niet
 veel
 groter
 moet
 zijn
 dan
 een
 aantal
 blokken,
 omdat
 je
 dan
 een
 heel
 stedenbouwkundig
 plan
 zou
 moeten
 maken.
 Een
 ideale
 bouwenvelop
bevat
tussen
de
100
en
500
woningen.

 
 Over
de
meest
geschikte
locatie
van
een
bouwenvelop
valt
niet
veel
te
zeggen
omdat
de
bouwenvelop
zowel
 binnenstedelijk
als
in
een
uitleggebied
uitermate
geschikt
is.
De
mate
van
uitwerking
van
de
bouwenvelop
zou
 heel
verschillend
moeten
zijn,
binnenstedelijk
moet
er
meer
geregeld
worden
qua
aansluiting
op
de
omgeving
 dan
in
een
uitleggebied,
maar
de
insteek
kan
in
beide
soorten
gebieden
goed
werken.
 
 De
 complexiteit
 van
 een
 opgave
 kan
 in
 een
 bouwenvelop
 zowel
 laag
 als
 hoog
 zijn.
 Bij
 een
 multifunctionele
 opgave
 waarbij
 in
 het
 kader
 van
 de
 bouwenvelop
 teveel
 voorgeschreven
 wordt
 kan
 een
 onwerkbare
 situatie
 ontstaan.
Bij
een
zeer
complexe
opgave
is
het
dus
van
belang
de
bouwenvelop
zo
flexibel
mogelijk
te
houden
 en
op
hoofdlijnen
aan
te
geven
wat
voor
de
gemeente
cruciale
punten
zijn.
Een
bouwenvelop
is
niet
beter
voor
 een
of
voor
een
ander
type
functie
geschikt.
Wel
moet
nadrukkelijk
rekening
gehouden
worden
met
de
neiging
 van
de
markt
om
het
hoogst
renderende
voorrang
te
geven.
Als
hierover
in
een
bouwenvelop
niets
vastgelegd
 is
wordt
de
bouwenvelop
gevuld
met
de
functie
die
de
maximale
opbrengst
met
zich
meebrengt.

 
 Voor
 de
 gemeente
 is
 een
 bouwenvelop
 op
 een
 locatie
 waar
 problemen
 met
 het
 bestemmingsplan
 ontstaan
 vooral
een
hele
lastige
situatie.
Op
zich
is
de
insteek
dat
een
ontwikkelaar
vroegtijdig
zekerheid
krijgt
over
het
 programma
 een
 sterke
 kant
 van
 de
 bouwenvelop,
 maar
 het
 schept
 bij
 de
 gemeente
 wel
 de
 verplichting
 dat
 waar
te
maken.
Daarbij
worden
de
mogelijkheden
van
de
gemeente
om
te
sturen
op
productie
beperkt
omdat
 de
bouwplicht
logischerwijs
aan
de
totstandkoming
van
het
bestemmingsplan
verbonden
is.
 
 Het
doel
wat
de
gemeente
nastreeft
met
een
bouwenvelop
is
van
groot
belang.
Een
opgave
waarin
het
doel
is
 een
maximale
grondopbrengst
te
genereren,
de
nadruk
ligt
op
het
maken
van
kwaliteit

of
waarbij
het
erom
 gaat
tot
snelle
productie
te
komen
kan
goed
in
een
bouwenvelop
vervat
worden.
Het
is
dan
wel
zaak
om
de
 selectie
daar
goed
op
aan
te
passen
en
voldoende
vrijheid
te
geven.
Bij
een
bouwenvelop
die
moet
leiden
tot
 snelle
productie
is
het
gewenst
om
een
grote
zoekruimte
te
geven,
terwijl
bij
een
maximale
opbrengst
beter
 gebruik
gemaakt
kan
worden
van
een
hele
strakke
ver
uitgewerkte
envelop.
Het
wordt
lastig
als
al
deze
drie
 doelen
in
gelijke
mate
door
de
gemeente
nagestreefd
worden.
 


4.8 Effect
op
rechtszekerheid
 De
grote
vereenvoudiging
is
geschreven
vanuit
het
oogpunt
van
de
gemeente,
belangrijkste
vraag
was
hoe
 procedures
verkort
konden
worden
en
ontwikkelingen
versneld
konden
worden.
Als
je
de
vraag
vanuit
het
 oogpunt
 van
 de
 ontwikkelaar
 bekijkt
 zou
 die
 moeten
 zijn:
 Hoe
 beperk
 je
 zoveel
 mogelijk
 de
 risico’s
 of
 hoe
 33
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


verdeel
je
ze
zo
goed
mogelijk?
Een
bouwenvelop
zo
inrichten
dat
er
voor
de
ontwikkelaar
een
maximum
aan
 zekerheid
en
flexibiliteit
 in
 zit
 leidt
ertoe
 dat
 er
 een
 minimum
gereserveerd
moet
 worden
 voor
risico’s.
 De
 belangrijkste
 risico’s
 zijn
 in
 dit
 kader
 het
 rondkomen
 van
 het
 bestemmingsplan
 (het
 RO
 risico)
 en
 het
 aan
 laten
sluiten
van
het
product
op
de
markt
(Het
afzetrisico).

 
 Een
van
de
sterke
aspecten
van
de
bouwenvelop
voor
de
ontwikkelaar
is
dat
er
een
ontbindende
voorwaarde
 in
zit
ten
aan
zien
van
het
rondkomen
van
het
bestemmingsplan
(zie
hoofdstuk
3.3).
Dit
geeft
de
ontwikkelaar
 de
 zekerheid
 dat
 hij
 niet
 met
 een
 stuk
 grond
 blijft
 zitten
 waarop
 het
 verwachtte
 volume
 en
 programma
 niet
 gerealiseerd
kunnen
worden.

 Partijen
kunnen
aan
het
gegeven
dat
alle
afspraken
gebundeld
worden
in
de
bouwenvelopovereenkomst
een
 grote
mate
van
zekerheid
ontlenen.
Het
uitgangspunt
dat
er
daarna
niet
meer
onderhandeld
wordt
draagt
daar
 nog
extra
aan
bij.
Over
zekerheid
is
bij
de
bouwenvelop
niet
te
klagen.
Het
is
juist
de
flexibiliteit
die
te
wensen
 overlaat.
 De
 zekerheid
 is
 namelijk
 ook
 weer
 een
 probleem
 als
 de
 markt
 omslaat
 en
 als
 plannen
 aangepast
 moeten
worden.
Daar
is
ook
weinig
ruimte
voor.

 Er
 is
 wel
 een
 duidelijk
 contractmoment
 geweest
 waarna
 over
 volume
 en
 stedenbouw
 niet
 meer
 te
 onderhandelen
 was.
 Het
 OGA
 heeft
 sowieso
 een
 sterk
 regisserende
 rol,
 dat
 is
 echt
 anders
 dan
 in
 andere
gemeentes.
(Jacq.
de
Brouwer,
Architect
Miles
Building,
bijlage
IIIJ)
 


34
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


5

Case
I:
Blok
3b,
Amstelkwartier








De
 Gemeente
 Amsterdam
 heeft
 in
 juni
 2007
 een
 prijsvraag
 met
 voorselectie
 uitgeschreven
 voor
 vier
 kavels
 grond
 in
 het
 Amstelkwartier.
 Als
 case
 voor
 deze
 scriptie
 heb
 ik
 de
 grootste
 kavel,
 kavel
 3b,
 met
 een
 volume
 waarop
ca.
250
huizen,
een
tweelaagse
parkeergarage
en
1750
m2
voorzieningen
gerealiseerd
kunnen
worden.

 
 Na
 een
 voorselectie
 zijn
 vier
 partijen
 door
 de
 gemeente
 uitgenodigd
 deel
 te
 nemen
 aan
 de
 definitieve
 prijsvraag
 voor
 deze
 kavel.
 De
 bouwenveloppen
 zijn
 gegund
 aan
 de
 hoogste
 inschrijver.
 De
 selectie
 van
 de
 ontwikkelende
 partij
 is
 in
 deze
 prijsvraag
 uitsluitend
 gebeurd
 op
 basis
 van
 een
 onvoorwaardelijke
 bieding,
 ontwerpen
of
andere
plannen
werden
in
deze
selectie
niet
gevraagd.
 
 Op
de
aangrenzende
kavel
3c
is
onder
andere
een
hotel
geprogrammeerd.
De
parkeerbehoefte
van
het
hotel
 en
 de
 andere
 functies
 op
 deze
 kavel
 konden
 niet
 op
 die
 kavel
 zelf
 opgelost
 worden,
 dat
 moet
 op
 kavel
 3b
 gebeuren.

 











5.1 Locatie
van
de
bouwenvelop






 
 Het


Amstelkwartier


ligt


in


stadsdeel


Oost‐

Watergraafsmeer
 nabij
 het
 Amstelstation,
 tussen
 het
 spoor
 en
 in
 de
 bocht
 van
 de
 Amstel.
 Het
 gebied
 ligt
 binnen
de
ring
A10
naast
metrostation
Spaklerweg
en
 grenst
 ten
 zuiden
 aan
 het
 terrein
 met
 het
 hoofdkantoor
 van
 Nuon.
 Ten
 oosten
 van
 het
 Amstelkwartier,
aan
de
andere
zijde
van
het
verhoogd


Figuur
9
Locatie
Amstelkwartier


liggende
spoor
bevinden
zich
het
Amstel
Businesspark
 en
de
Penitentiaire
Inrichting
Overamstel,
de
zogenaamde
Bijlmerbajes.

 


5.2 Programma





Op
 het
 Amstelkwartier
 zijn
 in
 2008
 een
 vijftal
 bouwenveloppen
 uitgegeven
 volgens
 de
 Amsterdamse
 bouwenvelop
 methodiek.
 Bij
 de
 prijsvraag
 voor
 het
 Amstelkwartier
 bouwenvelop
 3b
 was
 een
 maximum
 programma
 per
 functie,
 met
 voor
 de
 sociale
 woningen
 een
 numeriek
 minimum
 beschreven.
 Daarbij
 was
 de
 parkeernorm
niet
als
minimum
of
als
maximum,
maar
als
absolute
norm
gegeven.
 


35
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Totaal
programma
maximaal








27.500
m2
bvo


Programma
sociale
woningen








11.300
m2
bvo
/
min
113
woningen


Programma
vrije
sector
woningen
 





max.14.500
m2
bvo


Programma
commercieel
vastgoed





min.
1.700
m2
bvo


Parkeren
vrije
sector
(gebouwd)

 





1,1
/
woning


Parkeren
Commercieel

Vastgoed
(gebouwd)


1,1
/
125
m2
bvo


Parkeren
sociaal
(maaiveld)


1,1
/
woning











5.3 Ruimtelijke
Ordening
 Door
 de
 gemeente
 is
 het
 ontwerpbestemmingsplan
 “Amstelkwartier
 Binnendijks”
 opgesteld.
 In
 dit
 bestemmingsplan
zijn
uitgangspunten
van
het
Amstelkwartier
opgenomen.
Het
ontwerpbestemmingsplan
is
 begin
 januari
 2008
 door
 B&W
 ter
 visie
 gelegd
 en
 is
 vervolgens
 vastgesteld
 door
 de
 gemeenteraad.
 Na
 goedkeuring
van
bestemmingsplan
door
provincie,
moet
de
bouwvergunningaanvraag
binnen
zes
maanden
 worden
 ingediend.
 De
 termijn
 wordt
 opgeschort
 wanneer
 er
 beroep
 wordt
 ingesteld
 tegen
 het
 bestemmingsplan.
 
 De
planning
voor
uitgifte,
ontwikkeling
en
realisatie
van
bouwenvelop
3b:
 














Sluitingsdatum
indiening
bieding
 





25
februari
2008


Vaststelling
BP
door
gemeenteraad






februari
‐
juni
2008


Uitslag
definitieve
selectie








17
maart
2008


Bouwrijpe
oplevering
kavels









maart
2009


Definitieve
goedkeuring
Bestemmings.plan



april
2009
(eerstmogelijke
datum)


Start
verkoop






Oplevering
woningen












december
2009











april
2012





5.4 Procedure

 De
gemeente
heeft
voor
de
uitgifte
van
de
bouwenveloppen
in
het
Amstelkwartier
een
stedenbouwkundig
 plan,
de
bouwenvelop
omschrijving
en
de
bouwenvelopovereenkomst
gemaakt.
Verschillende
percelen
in
de
 omgeving
moesten
nog
verworven
worden,
voor
andere
percelen
gold
dat
er
ontwikkelovereenkomsten
met
 de
eigenaren
afgesloten
moesten
worden.
Om
er
zeker
van
te
zijn
dat
er
garanties
voor
voldoende
kwaliteit
 in
 deze
 bouwenveloppen
 zat
 heeft
 de
 gemeente
 een
 vastgoedscan
 gedaan
 door
 onder
 andere
 een
 architectenbureau
de
contracten
en
bijgevoegde
plannen
te
laten
controleren.
Ook
heeft
de
gemeente
met
 een
 aantal
 ontwikkelende
 beleggers
 en
 woningcorporaties
 een
 markconsultatie
 gehouden.
 Na
 deze
 uitgebreide
voorbereiding
werd
de
procedure
voor
de
uitgifte
van
bouwenvelop
3b
gestart.

 36
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009



 De
 voorselectie
 bestond
 uit
 het
 indienen
 van
 een
 boekje
 met
 daarin
 de
 visie
 op
 de
 ontwikkeling
 in
 het
 gebied,
een
omschrijving
van
de
inschrijvende
combinatie
en
een
drietal
referentieprojecten.
Na
deze
beauty
 contest
volgde
voor
een
viertal
partijen
een
definitieve
selectie.
De
definitieve
selectie
bestond
zoals
gezegd
 uit
alleen
een
bod
voor
de
bouwenvelop.
De
opgave
voor
de
ontwikkelaar
was
daarmee
teruggebracht
tot
 het
berekenen
van
een
maximaal
grondbod
op
basis
van
het
beschikbare
volume
en
het
binnen
dat
volume
 te
realiseren
verhuurbare
en
verkoopbare
oppervlak.

 
 De
 insteek
 van
 de
 gemeente
 was
 met
 deze
 gunningmethodiek
 een
 zo
 hoog
 mogelijke
 opbrengst
 voor
 de
 grond
te
krijgen,
terwijl
er
toch
garanties
voor
de
kwaliteit
van
de
ontwikkeling
waren
in
de
bouwenvelop.
De
 concurrentie
 was
 tussen
 van
 te
 voren
 op
 visie
 en
 know
 how
 geselecteerde
 partijen.
 Het
 criterium
 voor
 de
 selectie
was
prijs.
Door
vervolgens
een
contract
af
te
sluiten
waarin
de
bouwenvelop,
het
stedenbouwkundig
 plan,
 een
 planning
 en
 nog
 een
 aantal
 andere
 voorwaarden
 en
 kaders
 vastgelegd
 waren
 verzekert
 de
 gemeente
zich
ervan
de
maximale
opbrengst
te
krijgen.
 
 Daarnaast
was
het
de
bedoeling
ook
kleinere
ontwikkelaars
en
ontwikkelaars
die
nog
niet
veel
in
Amsterdam
 doen
 de
 kans
 te
 geven
 de
 ontwikkeling
 van
 een
 bouwenvelop
 op
 te
 pakken.
 Om
 die
 reden
 waren
 de
 bouwenveloppen
relatief
klein
gehouden.
In
de
grote
vereenvoudiging
wordt
500
woningen
als
zo
ongeveer
 de
maximale
grootte
van
een
bouwenvelop
gegeven.
 


5.5 Aanpak
ontwikkelaar
 Om
 een
 duidelijk
 beeld
 te
 krijgen
 van
 hoe
 een
 bouwenvelop
 werkt
 volgt
 hier
 een
 beschrijving
 van
 hoe
 de
 ontwikkelaar
 te
 werk
 gegaan
 is
 bij
 het
 maken
 van
 het
 plan
 waarop
 de
 selectie
 gebeurd
 is.
 De
 eerste
 fase
 bestond
uit
het
doen
van
een
uitgebreid
marktonderzoek
waaruit
de
meest
renderende
doelgroepen
voor
de
 verschillende
 functies
 naar
 voren
 kwamen.
 Daarbij
 is
 onderzocht
 wat
 voor
 opbrengsten
 er
 aan
 bepaalde
 volumes
toegekend
kon
worden.
 
 Door
 in
 het
 ontwerp
 de
 verhouding
 tussen
 het
 bruto
 vloeroppervlak
 (BVO)
 en
 het
 gebruiksoppervlak
 of
 verhuurbaar
 vloer
 oppervlak
 (GO/VVO)
 te
 optimaliseren
 is
 gestreefd
 naar
 zoveel
 mogelijk
 rendabel
 oppervlak.
Daarbij
is
gekeken
naar
hoe
de
woningen
zo
efficiënt
mogelijk
ingericht
konden
worden
en
naar
 de
inrichting
van
trappenhuizen
en
andere
gemeenschappelijke
ruimtes.
In
feite
is
het
ontwerp
van
binnen
 naar
buiten
gemaakt
waarbij
vooral
op
efficiëntie
gestuurd
is.
 

 Omdat
bleek
dat
een
aantal
types
ruimtes
zoals
balkons
en
loggia’s
buiten
het
voorgeschreven
BVO
vielen
is
 daar
 ook
 veel
 aandacht
 aan
 besteed.
 In
 feite
 betekent
 dit
 dat
 er
 een
 grote
 hoeveelheid
 buitenruimtes
 toegevoegd
 konden
 worden
 zonder
 daarvoor
 bij
 de
 gemeente
 af
 te
 rekenen.
 Deze
 buitenruimtes
 moeten
 37
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


natuurlijk
 wel
 gebouwd
 worden,
 waar
 kosten
 voor
 gemaakt
 moeten
 worden,
 maar
 er
 zit
 in
 feite
 geen
 grondprijs
onder.
In
Amsterdam
is
buitenruimte
zo
schaars
dat
er
wel
opbrengsten
aan
toegerekend
kunnen
 worden.
De
appartementen
in
het
Amstelkwartier
zullen
dus
naar
verwachting
buitengewoon
veel
tuinen
en
 balkons
hebben.

 
 Tijdens
de
gehele
planvormingfase
is
steeds
veel
aandacht
besteed
aan
het
beperken
van
kosten,
waarin
de
 aannemer
 en
 een
 externe
 kostendeskundige
 een
 grote
 rol
 speelden.
 Een
 financiële
 optimalisatie
 maakte
 daar
 ook
 een
 onderdeel
 van
 uit.
 Daarbij
 zijn
 financiële
 kosten
 zoveel
 mogelijk
 beperkt
 door
 nauwkeurig
 te
 kijken
naar
de
bedragen
waarover
rente
betaald
zou
moeten
worden
en
is
gestreefd
de
termijn
waarover
die
 rente
betaald
zou
moeten
worden
zo
kort
mogelijk
te
houden.
 


5.6 Complexiteit
 Zoals
in
paragraaf
4.4

aangegeven
is
het
na
het
aangaan
van
een
bouwenvelopovereenkomst
met
het
oog
 op
het
aanbestedingsrecht
niet
meer
mogelijk
om
de
bouwenvelop
inhoudelijk
te
wijzigen.
Dat
betekent
dat
 het
 mogelijk
 is
 dat
 er
 door
 de
 gemeente
 oplossingen
 voorgeschreven
 worden
 die
 de
 opgaaf
 voor
 de
 ontwikkelaar
compliceren.

 
 Het
 complexe
 aan
 de
 ontwikkeling
 van
 bouwenvelop
 3b
 is
 bijvoorbeeld
 dat
 er
 een
 dubbellaagse
 parkeerkelder
onder
het
gebouw
aangelegd
moest
worden.
Dat
was
nodig
om
in
de
parkeerbehoefte
van
de
 vrije
 sector
 woningen
 van
 kavel
 3b
 en
 het
 programma
 op
 kavel
 3c
 te
 voorzien.
 Gezien
 het
 feit
 dat
 het
 gebouw
volgens
het
stedenbouwkundig
plan
en
de
bouwenvelop
omschrijving
in
de
vorm
van
een
V
gemaakt
 diende
 te
 worden
 is
 dat
 een
 zeer
 kostbare
 oplossing.
 De
 achtergrond
 daarvoor
 was
 dat
 er
 op
 het
 middenterrein
een
mooie
binnentuin
aangelegd
diende
te
worden,
met
daarin
bomen.
Het
uitgangspunt
had
 ook
kunnen
zijn
te
zorgen
voor
een
hoogwaardige
invulling
van
het
binnenterrein,
met
bijbehorende
eisen
en
 beschrijving
 van
 wat
 gewenst
 is.
 In
 dat
 geval
 had
 de
 dure
 oplossing
 voor
 een
 dubbel
 verdiepte
 V‐vormige
 parkeergarage
mogelijk
vervangen
kunnen
worden
door
een
trapeziumvormige
garage
met
op
de
benodigde
 plaatsen
een
oplossing
op
maat
voor
bijvoorbeeld
bomen.
 
 In
 de
 bouwenvelopovereenkomst
 van
 het
 Amstelkwartier
 was
 aangegeven
 dat
 het
 sociale
 programma
 aan
 een
Amsterdamse
toegelaten
instelling
verkocht
moest
worden.
Hoewel
er
inmiddels
door
de
gemeenteraad
 besloten
 is
 dat
 sociale
 woningen
 aan
 alle
 toegelaten
 instellingen
 verkocht
 mochten
 worden
 kon
 dat
 in
 de
 bouwenvelop
 niet
 meer
 aangepast
 worden.
 Dat
 heeft
 mogelijk
 op
 de
 opbrengsten
 van
 het
 sociale
 programma
gevolgen
omdat
ze
minder
breed
in
de
markt
gezet
kunnen
worden.

 
 De
 bouwenveloppen
 3b
 en
 3c
 zijn
 als
 losse
 bouwenveloppen
 gegund,
 terwijl
 dit
 fysiek
 één
 gebouw
 is.
 Het
 was
logischer
geweest
dit
te
zien
als
een
envelop
omdat
er
ook
één
garage
onder
moet
komen.
Zo
zou
de
 38
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


bouw
 van
 de
 garage
 in
 een
 hand
 komen
 te
 liggen.
 Er
 is
 nog
 vrij
 veel
 onduidelijkheid
 over
 de
 bouw
 van
 de
 garage,
ook
omdat
de
uitkomst
van
de
selectie
voor
bouwenvelop
3c
uitgesteld
is.
Door
van
envelop
3b
en
3c
 één
envelop
te
maken
was
het
ook
mogelijk
om
meer
met
functies
te
schuiven.
Dan
was
er
bijvoorbeeld
de
 mogelijkheid
 om
 het
 hotel
 in
 de
 laagbouw
 te
 plaatsen,
 hetgeen
 mogelijk
 wenselijker
 is
 voor
 een
 hotelexploitant.
 
 Door
de
sociale
woningen
zowel
qua
volume
als
qua
minimum
aantal
vast
te
leggen
werd
het
onmogelijk
om
 veel
grotere
woningen
te
maken.
Uitgangspunt
was
113
woningen
op
11.300
m2.
Gemiddeld
is
dat
100
m2
 BVO
 per
 woning,
 hetgeen
 uiteindelijk
 leidt
 tot
 woningen
 van
 85
 m2
 VVO.
 Als
 uit
 het
 marktonderzoek
 was
 gebleken
dat
woningcorporaties
in
Amsterdam
het
meest
behoefte
hebben
aan
veel
grotere
woningen,
dan
 hadden
 er
 ook
 een
 aantal
 veel
 kleinere
 woningen
 gerealiseerd
 moeten
 worden.
 Aan
 dergelijke
 kleinere

 woningen
zou
in
dit
gebied
wel
eens
aanzienlijk
minder
behoefte
kunnen
zijn.
 De
locatie
van
de
supermarkt
in
het
programma
was
precies
voorgeschreven.
Deze
locatie
is
in
het
ontwerp
 dat
 nu
 gemaakt
 is
 niet
 optimaal
 omdat
 er
 gelaad
 en
 gelost
 moet
 worden
 op
 een
 locatie
 waar
 dit
 mogelijk
 overlast
zal
geven
en
waar
weinig
ruimte
is.
Dit
zeer
specifieke
voorschrift
staat
vrij
ver
af
van
het
gedachte
 goed
van
de
grote
vereenvoudiging
waarin
juist
de
kunst
van
het
loslaten
voorgestaan
werd.


39
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


6

Case
II:
Miles
Building,
Zuidas


In
het
gebied
Gershwin
op
de
Zuidas
zijn
in
1999‐2002
 verschillende
bouwkavels
uitgegeven.
Door
te
voldoen
 aan
 bepaalde
 criteria
 voor
 kwaliteit
 konden
 de
 inschrijvers
 aanvullend
 volume,
 zogenaamde
 “air
 rights”
krijgen.

 
 In
Gershwin
bouwen
vier
consortia
elk
een
deel
van
de
 woningen
 en
 kantoren.
 Het
 gebied
 is
 in
 4
 clusters


Figuur
10
Het
Miles
Building


opgedeeld.
De
consortia
per
cluster
zijn:
 
 Cluster
I:


ZuidSchans



Cluster
II:








AM
Wonen,
Amvest,
Bouwfonds
Ontwikkeling;


Amsterdam
Symphony





Rabo
Bouwfonds;


Cluster
III:


Royaal
Zuid








Era
Bouw,
Prospect
Zuidas,
Rabo
Bouwfonds;


Cluster
IV:


De
Complete
Stad





Stadgenoot,
ING
Real
Estate,
Ymere;





6.1 Locatie
van
de
bouwenvelop






 Op
kavel
7
in
het
Gershwin
gebied
op
de
Zuidas
zal
het
 Miles
 gebouw
 van
 architect
 Jacq.
 De
 Brouwer
 en
 ontwikkelaar
Rabo
Bouwfonds
gebouwd
worden.
Kavel
 7
ligt
in
cluster
III
van
Gershwin.
Het
gebouw
zal
op
de
 hoek
 van
 het
 Gershwinplein
 tussen
 de
 nieuwe
 Boelegracht
en
de
Gershwinlaan
gebouwd
worden.

 Figuur
11
Locatie
Gershwin



 Het
gebied
waar
deze
ontwikkeling
zich
bevindt
is
een


van
 de
 toplocaties
 van
 Amsterdam.
 De
 Zuidas
 is
 een
 infrastructureel
 knooppunt
 aan
 de
 zuidkant
 van
 Amsterdam.
Het
nieuwe
station
Zuid
brengt
straks
Hogesnelheidslijn,
trein,
auto,
metro
en
snelle
verbinding
 met
 Schiphol
 bij
 elkaar.
 In
 het
 gebied
 rond
 het
 station
 komen
 top
 kantoren,
 luxe
 woningen
 en
 culturele
 voorzieningen.
 De
 Zuidas
 ligt
 tussen
 Amsterdam
 Oud‐Zuid
 en
 Buitenveldert
 in
 met
 aan
 de
 westkant
 het
 Amsterdamse
bos
en
de
Nieuwe
Meer
en
aan
de
oostkant
het
Amstelpark
en
de
Amstel.

 








40
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


6.2 Programma






 In
 Gershwin
 werd
 per
 cluster
 een
 programma
 voorgeschreven.
 De
 ontwikkelaar
 kon
 zelf
 bepalen
 welk
deel
van
het
programma
op
welke
plek
gebouwd
 zou
worden
en
had
dus
een
grote
vrijheid
om
functies
 in
te
delen.

 
 Het
 programma
 voor
 de
 cluster
 waar
 het
 Miles


Figuur
12
Het
Miles
Gebouw


Building
in
gebouwd
gaat
worden
was:

 
 Minimaal
300
woningen,
waarvan
minimaal
119
sociale
huur

 Minimaal
1.600
m2
bvo
commercieel

 Minimaal
1.600
m2
bvo
niet‐commercieel

 Maximaal
2.200
m2
bvo
kantoren

 Maximaal
te
realiseren
totaaloppervlak
50.900
m2
bvo
 
 Parkeren
vrije
sector
(gebouwd)

 


1,25
/
woning
(waarvan
0,25/
woning
voor
bezoekers)


Parkeren
overig
(gebouwd)


1
pp
/
250
m2
bvo
kantoor
en
1
pp
/
100
m2
 voorzieningen




 Binnen
de
grenzen
van
het
bestemmingsplan
voor
wat
betreft
bouwhoogte
en
zonering
was
het
mogelijk
om
 met
 het
 programma
 te
 schuiven.
 De
 gemeente
 beoordeelde
 alleen
 op
 de
 totaaloppervlakken.
 In
 het
 Miles
 Building
 komen
 71
 koopappartementen
 met
 parkeerplaats.
 Alle
 appartementen
 in
 het
 Miles
 Building
 beschikken
 over
 grote
 buitenruimtes,
 hoge
 plafonds
 (drie
 meter),
 en
 een
 gezamenlijke
 binnentuin
 aan
 het
 water.
 
 Uiteindelijke
programma
Miles
Building
 Woningen











9.722
m2
bvo


Commercieel











986
m2
bvo


Totaal
(exclusief
galerijen
en
balkons)


1.2788
m2
bvo


6.3 Ruimtelijke
Ordening
 De
stedenbouwkundige
hoofdopzet
van
Gershwin
is
een
dambord
patroon
met
hoge
en
lage
gebouwen
van
 circa
 40
 x
 40
 meter.
 Het
 Miles
 Building
 bestaat
 uit
 een
 opbouw
 in
 drie
 lagen.
 De
 eerste
 laag
 (tot
 circa
 10
 meter)
 is
 bestemd
 voor
 de
 toegang
 tot
 de
 gebouwen,
 winkels
 en
 voorzieningen
 en
 bijvoorbeeld
 woningen
 41
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


met
de
voordeur
direct
aan
de
straat.
De
meeste
woningen
vormen
de
tweede
laag
(tot
circa
30
meter)
die
 de
straatwanden
bepalen.
De
derde
laag
(van
circa
30
tot
75
meter)
maakt
het
mogelijk
op
sommige
plekken
 hoogte‐accenten
aan
te
brengen
voor
woningen.
Dit
systeem
van
setbacks
lijkt
op
het
Amerikaanse
systeem
 om
te
zorgen
dat
bij
vrij
massieve
volumes
er
toch
voldoende
licht
toe
blijft
treden
tot
het
straatniveau.
 
 Naast
 de
 voornoemde
 stedenbouwkundige
 randvoorwaarden
 golden
 nog
 een
 aantal
 aanvullende
 regels,
 zoals
de
voorgeschreven
volumes
en
woningaantallen.

 


6.4 Procedure
 De
belangrijkste
doelen
bij
deze
gronduitgifte
waren
hoge
kwaliteit,
maximaal
financieel
rendement
 vanwege
de
toplocatie
en
een
snelle
realisatie
van
de
plannen.
(Jaap
Gadella,
OGA,
bijlage
IIIC)
 
 De
 ontwikkeling
 van
 het
 Miles
 Building
 is
 begonnen
 met
 een
 concept
 Stedenbouwkundig
 Programma
 van
 Eisen
(SPvE)
op
basis
van
een
projectbesluit.
Verschillende
marktpartijen
hebben
op
basis
van
dit
SPvE
essays
 geschreven
over
de
locatie.
Daarna
heeft
een
open
inschrijving
plaatsgevonden.
Op
basis
van
referenties
en
 bedrijfskenmerken
zijn
een
aantal
consortia
geselecteerd.
Deze
consortia
hebben
een
reactie
gegeven
op
het
 SPvE
 en
 de
 uitgangspunten
 van
 de
 tender
 onderschreven.
 Vervolgens
 is
 het
 SPvE
 aangepast
 en
 hebben
 partijen
plannen
aangeleverd
en
een
bod
gedaan.
 
 Na
de
selectie
werd
in
juni
2002
een
overeenkomst
getekend
waarin
de
erfpacht,
planning
en
de
“Air
Rights”
 vastgelegd
zijn.
Daarin
was
ook
een
bouwplicht
vervat.
De
bouwplicht
hield
in
dat
de
grond
binnen
1
jaar
en
 6
 weken
 na
 goedkeuring
 van
 het
 bestemmingsplan
 afgenomen
 moest
 worden.
 Het
 project
 moest
 36‐48
 maanden
na
uitgifte
van
de
grond
opgeleverd
worden.

 
 Afwijkend
aan
deze
procedure
ten
opzichte
van
de
procedures
daarvoor
was
dat
er
meer
helderheid
over
de
 opgave
en
de
procedure
was
en
er
getracht
werd
zoveel
mogelijk
in
een
keer
af
te
kaarten
bij
het
moment
 van
gunning.
Het
uitgangspunt
was
dat
de
overeenkomst
niet
meer
aangepast
kon
worden.
Dat
veranderde
 gedurende
de
jaren.
De
gemeente
had
de
grondprijzen
niet
geïndexeerd
hetgeen
in
eerste
instantie
leidde
 tot
bezwaren
bij
de
marktpartijen
toen
de
huizenprijzen
naar
aanleiding
van
de
aanslagen
op
de
Twin
Towers
 in
september
2001
daalden.

 
 De
bouwenvelop
werd
in
eerste
instantie
als
buitengewoon
knellend
ervaren.
Vanwege
de
rond
9/11
 dalende
 VON
 prijzen
 en
 de
 ongeïndexeerde
 grondprijs
 zat
 er
 aanvankelijk
 weinig
 muziek
 in
 de
 ontwikkeling.
(Jaap
Gadella,
OGA,
bijlage
IIIC)
 


42
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Omdat
de
grondprijzen
niet
geïndexeerd
waren
had
daarna
vooral
de
gemeente
veel
haast.
De
rentetikker
 liep
vooral
aan
haar
kant.
Uiteindelijk
volgde
pas
in
oktober
2007
de
grondafname
van
de
helft
van
de
kavels.
 De
 verwachtte
 oplevering
 van
 blok
 7
 is
 in
 2011.
 De
 belangrijkste
 redenen
 voor
 deze
 vertraging
 waren
 problemen
met
het
bestemmingsplan.
Omdat
het
bestemmingsplan
tot
tweemaal
toe
vernietigd
werd
is
het
 moeilijk
te
zeggen
of
door
de
bouwenvelop
versnelling
in
de
procedure
opgetreden
is.
Het
bestemmingsplan
 is
vanwege
de
luchtkwaliteit
nog
niet
goedgekeurd.
De
gemeente
heeft
daarom
onder
andere
de
bouwplicht,
 die
 in
 de
 overeenkomst
 vervat
 was
 op
 straffe
 van
 het
 ontnemen
 van
 het
 ontwikkelrecht,
 niet
 af
 kunnen
 dwingen.

 


6.5 Aanpak
van
de
ontwikkelaar





Zeker
 qua
 volume
 was
 er
 op
 Gershwin
 sprake
 van
 flexibiliteit.
 Door
 het
 invoeren
 van
 de
 Air
 Rights
 liet
 de
 gemeente
de
ontwikkelaars
binnen
de
gestelde
kaders
de
ruimte
om
te
beslissen
hoeveel
volume
er
op
de
 locatie
ontwikkeld
kon
worden.
De
grondprijs
die
voor
dat
extra
volume
betaald
werd
ging
in
een
potje
voor
 extra
 kwaliteit
 waaruit
 de
 ontwikkelaar
 bij
 het
 voldoen
 aan
 verschillende
 eisen
 betaald
 zou
 worden.
 Dit
 volume
 is
 door
 de
 ontwikkelaars
 maximaal
 uitgenut,
 waardoor
 een
 aanzienlijk
 budget
 (10.000.000‐ 15.000.000,‐
voor
totale
gebied)
ontstond
wat
aangesproken
kon
worden
voor
het
toevoegen
van
kwaliteit.

 
 Als
 de
 gemeente
 ruimte
 laat
 om
 meer
 volume
 te
 maken,
 wordt
 het
 maximaal
 mogelijke
 volume
 sowieso
opgezocht
door
de
ontwikkelaar.
(Menno
Ploeger,
RABO
Bouwfonds,
bijlage
IIIF)
 
 Aan
 het
 maximale
 volume
 heeft
 de
 ontwikkelaar
 in
 het
 Miles
 Building
 door
 een
 halfverdiept
 souterrain
 (negatieve
plint)
en
een
dakopbouw
nog
een
aanzienlijk
volume
toegevoegd.
Dit
volume
valt
buiten
wat
de
 gemeente
rekent
als
BVO,
maar
binnen
wat
volgens
de
NEN
tot
BVO
gerekend
mag
worden.
Ook
qua
functies
 was
 er
 sprake
 van
 een
 bepaalde
 flexibiliteit.
 Minimale
 volumes
 voor
 niet
 commerciële
 deel
 een
 maximale
 volumes
voor
commercieel
vastgoed
waren
weliswaar
voorgeschreven,
maar
de
locatie
van
die
functies
was
 geheel
vrij.
Omdat
de
verschillende
ontwikkelingen
in
Gershwin
aan
een
lange
winkelstraat
liggen
levert
dit
 ook
weer
de
nodige
afstemmingsproblemen
op.
Zie
paragraaf
6.6
over
knelpunten.
 
 Qua
 ontwerp
 en
 qua
 vorm
 van
 het
 gebouw
 waren
 de
 enige
 beperkingen
 de
 rooilijnen
 en
 de
 vrij
 complexe
 regels
 over
 setbacks.
 Dat
 heeft
 meer
 vrijheid
 gegeven
 dan
 in
 andere
 bouwenveloppen
 zoals
 die
 bij
 het
 Amstelkwartier.
 Door
 deze
 stedenbouwkundige
 structuur
 en
 vorm
 krijgen
 alle
 gebouwen
 in
 Gershwin
 gedeelde
kenmerken,
waardoor
ze
gemeenschappelijke
kenmerken
krijgen
en
bij
elkaar
lijken
te
horen.
De
 stedenbouwkundige
 opzet
 beperkte
 in
 samenspel
 met
 de
 maximale
 volumes
 en
 de
 woningaantallen
 de
 ontwerpvrijheid
aanzienlijk.
Dat
werd
nog
gecompliceerd
door
het
belang
om
de
parkeergarage
goed
onder
 het
project
te
situeren
en
een
goede
BVO/VVO
verhouding
te
krijgen.
In
deze
situatie
was
weinig
tot
geen


43
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


mogelijkheid
 om
 de
 gemeente
 mee
 te
 krijgen
 in
 aanpassingen
 van
 de
 vorm
 van
 de
 bouwenvelop,
 in
 het
 verleden
was
die
mogelijkheid
er
meer.

 
 Als
 een
 stedenbouwkundig
 plan
 te
 veel
 ruimte
 biedt
 worden
 er
 allemaal
 postzegel
 ontwerpen
 gemaakt,
 en
 dat
 is
 zonde.
 Door
 de
 complexiteit
 van
 de
 opgave
 word
 je
 uitgedaagd
 om
 iets
 heel
 bijzonders
te
maken.
Zonder
strakke
kaders
is
het
ook
moeilijk
ontwerpen.
Deze
insteek
heeft
geleid
 tot
 een
 ontwerp
 dat
 niet
 helemaal
 optimaal
 is,
 maar
 wel
 goed
 maakbaar.
 (Jacq.
 De
 Brouwer,
 Architect
Miles
Building,
bijlage
IIIJ)
 








6.6 Knelpunten











Door
 de
 grondkosten
 niet
 te
 indexeren
 hadden
 de
 gemeente
 en
 de
 ontwikkelaar
 tegenovergestelde
 financiële
prikkels.
De
gemeente
had
er
baat
bij
dat
de
grond
zo
snel
mogelijk
afgenomen
werd,
terwijl
het
 omgekeerde
 voor
 de
 ontwikkelaar
 waar
 was.
 Het
 is
 van
 belang
 om
 te
 zoeken
 naar
 financiële
 prikkels
 om
 partijen
dezelfde
kant
op
te
krijgen,
gebeurt
dit
niet,
dan
ontstaat
er
een
aanleiding
voor
vertraging.
 
 Bij
de
selectie
van
de
ontwikkelaars
was
het
bestemmingsplan
nog
niet
klaar.
Dat
heeft
in
deze
situatie
voor
 veel
problemen
gezorgd.
Door
de
bouwplicht
te
verbinden
aan
het
bestemmingsplan
heeft
de
gemeente
het
 zich
 erg
 moeilijk
 gemaakt.
 In
 een
 slechte
 markt
 grijpt
 de
 ontwikkelaar
 dan
 problemen
 met
 het
 bestemmingsplan
 onmiddellijk
 aan
 om
 grondafname
 en
 bouw
 uit
 te
 stellen.
 Het
 bestemmingsplan
 was
 daarnaast
 beperkend
 voor
 bijvoorbeeld
 de
 luifel
 en
 de
 balkons
 die
 in
 het
 plan
 moeten
 komen,
 daarvoor
 moest
een
aparte
artikel
19
procedure
doorlopen
worden.
 
 Kwaliteit
 van
 de
 publieke
 ruimte
 wordt
 niet
 gestimuleerd
 door
 de
 bouwenvelop.
 Vanwege
 de
 tijdsspanne
 van
deze
ontwikkeling
heeft
de
ontwikkelaar
er
profijt
van
als
de
publieke
ruimte
goed
geregeld
is
omdat
dat
 verkoop
van
de
laatste
blokken
versnelt.
Hierop
werd
door
de
gemeente
niet
actief
gestuurd.
Het
publieke
 domein
 (straat
 en
 plint)
 kan
 beter
 ingezet
 worden
 om
 het
 gebied
 aantrekkelijk
 te
 maken.
 Dat
 zou
 kunnen
 door
 de
 gehele
 Gerschwin
 strip
 door
 een
 consortium
 te
 laten
 exploiteren.
 Op
 dit
 moment
 is
 er
 geen
 brancheringsplan
en
zal
de
exploitatie
in
handen
vallen
van
allerlei
verschillende
partijen.
 
 De
bouwenvelop
op
Gershwin
was
vrij
ruim
geformuleerd
en
kon
verdeeld
worden
over
verschillende
kavels.
 Desalniettemin
leidde
de
opgave
tot
een
ingewikkelde
puzzel.
Normaal
gelden
er
alleen
stedenbouwkundige
 randvoorwaarden
en
enkele
aanvullende
regels,
hetgeen
een

bepaalde
ontwerpvrijheid
geeft.

 
 Bij
een
bouwenvelop
gelden
randvoorwaarden
op
verschillende
niveaus.
Stedenbouwkundige
eisen,
eisen
op
 het
 gebied
 van
 volume,
 minimale
 en
 maximale
 woningaantallen.
 Dat
 werd
 gecompliceerd
 doordat
 de
 parkeergarage
op
de
juiste
plek
en
in
de
juiste
vorm
onder
het
gebouw
moest
komen
en
de
nadruk
die
de
 44
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


ontwikkelaar
 vanuit
 een
 kostenperspectief
 legde
 op
 de
 vormfactor.
 Zo
 ontstond
 een
 puzzel
 die
 op
 weinig
 manieren
in
elkaar
paste.
In
deze
situatie
was
weinig
tot
geen
mogelijkheid
om
de
gemeente
mee
te
krijgen
 in
aanpassingen
van
de
vorm
van
de
bouwenvelop,
in
het
verleden
was
die
mogelijkheid
er
meer.

 
 Hoe
je
het
wendt
of
keert:
een
ontwikkeling
van
100
miljoen
wordt
nooit
makkelijk!
(Jaap
Gadella,
 OGA,
bijlage
IIIC)


45
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


7

Case
III:
Five
Franklin
Place,
New
York


Ontwikkelaar
 Sleepy
 Hudson
 LLC
 ontwikkelt
 een
 woongebouw
 op
 twee
 aangrenzende
 percelen
 aan
 Franklin
 Place
 van
 in
 totaal
 rond
 de
 850
 m2.
 De
 ontwikkelaar
 is
 op
 deze
 percelen
 begonnen
 met
 de
 bouw
 van
 een
 gebouw
 van
 21
 verdiepingen
 met
 woningen
 en
 retail
 op
 de
 begane
 grond.
 De
 winkels
 zullen
 aan
 de
 Broadway
 kant
 gelegen
 zijn,
 terwijl
 de
 Figuur
13
Five
Franklin
Place


bewoners
via
Franklin
Place
toegang
zullen
hebben.
 


Five
 Franklin
 place
 is
 een
 ontwerp
 van
 de
 Nederlandse
 architect
 Ben
 van
 Berkel
 en
 heeft
 een
 façade
 van
 spiegelende
zwarte
metalen
banden
van
variërende
breedte.
Het
gebouw
wordt
omringd
door
terrassen
en
 balkons.
De
55
woningen
zijn
ingedeeld
in
drie
typen
appartementen:
Loft
Residences,
City
Residences
and
 Sky
Penthouses.

Vorig
jaar
is
met
de
bouw
gestart.
Vanwege
een
tegenvallende
verkoop
ligt
de
bouw
op
dit
 moment
stil.
 


7.1 Locatie
van
de
building
envelope
 Five
 Franklin
 Place
 ligt
 in
 de
 oude
 wijk
 Tribeca
 (Triangle
below
Canalstreet)
in
Manhattan.
In
het
blok
 tussen
 White
 Street,
 Franklin
 Street
 en
 Broadway
 bevindt
zich
een
steeg
die
Franklin
Place
heet.

 
 De
 wijk
 ligt
 ruwweg
 tussen
 Canal
 Street
 in
 het
 noorden,
 de
 rivier
 de
 Hudson
 in
 het
 westen
 en
 Park
 Place
 in
 het
 zuiden.
 TriBeCa
 was
 oorspronkelijk
 een


Figuur
14
Locatie
Tribeca


industriegebied
met
veel
pakhuizen.
In
de
jaren
zestig
 vestigden
 zich
 veel
 kunstenaars
 op
 de
 zolders
 van
 de
 verlaten
pakhuizen.

 
 Het
 werd
 weer
 een
 levendige
 buurt,
 waar
 veel
 pakhuizen
tot
appartementen
werden
omgebouwd,
en
 nieuwe
bedrijven
zich
vestigden.
Het
is
nu
een
van
de
 meest
 gewilde
 wijken
 van
 New
 York.
 Prijzen
 liggen
 in
 Tribeca
 voor
 woningen
 en
 appartementen
 tussen
 de
 Figuur
15
Locatie
Five
Franklin
Place


10.000,‐
en
14.000,‐
Euro
per
m2.
 46
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009





7.2 Programma
 
 Grootte
kavel:








16.190
vierkante
foot
(sf)
 


District:










C6‐4A,
woonequivalent
R10


FAR:








10





Toegestaan
programma:
 


maximaal
161.900
sf









1505
m2





15050
m2



commercieel
en/of
woningbouw
 





Commercieel
programma:



45.382
sf











4221
m2


Woningen:









116.389sf











10827
m2


Totaal:

 









161.771
sf











15048
m2





7.3 Ruimtelijke
ordening
 Het
 stedenbouwkundig
 kader
 waarbinnen
 deze
 ontwikkeling
 plaatsvindt
 is
 de
 NYC
 zoning
 resolution.
 Five
 Franklin
Place
ligt
in
een
district
met
een
codering
C6‐4A,
dit
is
een
commercieel
gebied
met
een
FAR
van
10.
 Op
 deze
 locatie
 mag
 dus
 10
 keer
 zoveel
 gebouwd
 worden
 als
 het
 oppervlak
 van
 de
 kavel.
 Het
 is
 in
 veel
 commerciële
 districten,
 zoals
 ook
 in
 een
 C6‐4A
 district
 toegestaan
 om
 woningen
 te
 bouwen.
 Er
 wordt
 dan
 een
equivalent
gegeven,
in
dit
geval
het
equivalent
R10.
De
laatste
letter
in
de
districtscodering,
de
A
geeft
 aan
 dat
 het
 gaat
 om
 een
 contextual
 district.
 Dit
 houdt
 in
 dat
 het
 gebouw
 zich
 aan
 moet
 sluiten
 aan
 de
 context
 van
 de
 andere
 gebouwen.
 Dat
 houdt
 in
 dit
 geval
 in
 dat
 de
 gevel
 aan
 moet
 sluiten
 aan
 de
 andere
 bestaande
gevels.
 
 R10
 districten
 zonder
 een
 toegevoegde
 letter,
 die
 vooral
 op
 Manhattan
 voorkomen,
 mogen
 ook
 woontorens
 van
 maximaal
 35
 verdiepingen
 hebben
 bovenop
 een
 gebouw
 dat
 zich
 aansluit
 aan
 de
 omliggende
 bebouwing
 (contextual
 building).
 Deze
 vorm
heet
een
tower‐on‐a‐base.

 
 Naast
 deze
 regels
 zijn
 er
 regels
 over
 Bulk
 en
 Density.
 De
 combinatie
 van
 regels
 die
 de
 maximale
 contouren


Figuur
16
Tower
on
a
base


van
de
building
envelope
bepalen
heten
Bulk
regels.
Het
gaat
om
bepalingen
zoals
de
grootte
van
de
kavel,
 de
 regels
 voor
 open
 ruimtes
 en
 de
 setbacks
 die
 de
 maximale
 grootte,
 vorm
 en
 plaats
 van
 het
 gebouw
 bepalen.
 Bij
 Density
 gaat
 het
 om
 de
 hoeveelheid
 woningen
 per
 oppervlak.
 In
 Residential
 districten
 gelden
 47
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


regels
over
het
maximale
aantal
woningen
dat
per
kavel
gebouwd
mag
worden.
Dit
aantal
is
te
berekenen
 door
het
maximale
toegestane
volume
te
delen
door
de
Density
factor
voor
het
district.

 


7.4 Aanpak
van
de
ontwikkelaar





Sleepy
 Hudson
 heeft
 er
 bij
 de
 ontwikkeling
 van
 Five
 Franklin
 Place
 nadrukkelijk
 voor
 gekozen
 om
 geen
 complexe
 procedures
 voor
 het
 aankopen
 van
 Transferable
Development
Rights
in
te
zetten.
Door
As
 of
 Right
 te
 ontwikkelen,
 dus
 binnen
 de
 kaders
 van
 de
 bestaande
bouwenvelop
kon
sneller
begonnen
worden
 met
het
project.
Hoewel
er
overwogen
is
een
Variance,
 een
 afwijking
 op
 wat
 er
 As
 of
 Right
 gebouwd
 mag
 worden,
 aan
 te
 vragen
 heeft
 men
 geconcluderd
 dat
 dat
 de
 moeite
 niet
 waard
 zou
 zijn.
 In
 een
 oude
 stadswijk
 zoals
 Tribeca
 gelden
 namelijk
 hoogte
 limieten
 en
 het
 volume
 dat
 toegevoegd
 zou
 kunnen
 worden
was
sowieso
beperkt
geweest.

 
 Wel
 zijn
 de
 Air
 Rights
 van
 een
 aangrenzend
 perceel
 gekocht.
 Dat
 kan
 binnen
 een
 As
 of
 Right
 situatie
 (dus


Figuur
17
Five
Franklin
Place


zonder
 procedure
 met
 de
 overheid)
 en
 heeft
 als
 voordeel
dat
er
aan
de
kant
van
de
buren
waar
de
Air
Rights
van
aangekocht
zijn
ramen
en
balkons
gemaakt
 kunnen
 worden.
 Indien
 de
 buren
 ongebruikte
 ontwikkelrechten
 hebben
 zou
 het
 mogelijk
 zijn
 dat
 zij
 een
 toren
 bouwen.
 Om
 die
 reden
 moet
 de
 ontwikkelaar
 zich
onthouden
van
het
bouwen
van
ramen
en
balkons
 aan
die
zijde,
tenzij
het
ontwikkelpotentieel
opgekocht
 word.
 Om
 deze
 reden
 heeft
 het
 ontwerp
 van
 Five
 Franklin
Place
aan
drie
zijden
ramen
en
balkons
en
aan
 een
 zijde
 alleen
 vensters
 die
 in
 een
 later
 stadium,
 bij
 de
ontwikkeling
van
het
perceel
van
de
buren
mogelijk
 dichtgemaakt
moeten
worden.

 
 De
 locatie
 was
 toen
 Sleepy
 Hudson
 deze
 aankocht
 Underbuilt,
 hetgeen
 inhoudt
 dat
 er
 ongebruikt
 ontwikkelpotentieel
 op
 de
 kavel
 bestond.
 Door
 een
 zoning


analysis


te


laten


doen


door


een
 48





Figuur
18
Doorsnee
Five
Franklin
Place


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


ingenieursbureau
en
die
aan
de
gemeente
voor
te
leggen
werd
overeenstemming
bereikt
over
het
mogelijk
 te
ontwikkelen
volume.
Vervolgens
werd
een
ontwerp
gemaakt
en
werd
een
bouwvergunning
aangevraagd.
 Dit
stuitte
nog
op
een
aantal
problemen
vanwege
het
ontwerp
van
Ben
van
Berkel.
De
regels
over
Setbacks
 zijn
 in
 New
 York
 City
 vrij
 strict
 en
 in
 het
 ontwerp
 van
 Five
 Franklin
 Place
 wordt
 hier
 vrij
 speels
 mee
 omgegaan.
 Uiteindelijk
 is
 hiervoor
 een
 kleine
 uitzondering
 op
 de
 regels
 gemaakt
 zodat
 het
 project
 volgens
 het
ontwerp
gebouwd
kon
worden.



49
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


8

Conclusie


In
de
volgende
paragraven
wordt
door
middel
van
beantwoording
van
de
deelvragen

een
antwoord
gegeven
 op
de
hoofdvraag
van
deze
scriptie.
Die
hoofdvraag
luidde:

 
 Wat
was
de
bedoeling
van
de
bouwenvelop
en
wat
zijn
de
voor‐
en
nadelen
vanuit
de
optiek
van
de
 gemeente
en
de
ontwikkelende
partijen?


8.1 De
belangrijkste
kenmerken
van
een
bouwenvelop
 Een
bouwenvelop
is
een
stedenbouwkundig
middel
om
de
ruimtelijke
contouren,
de
functie
en
het
volume
 van
een
ontwikkeling
vast
te
leggen.
De
belangrijkste
kenmerken
zijn
dat
zowel
de
functie
als
het
volume
per
 functie
 en
 de
 ruimtelijke
 vorm
 vastgelegd
 is
 terwijl
 er
 vrijheid
 binnen
 deze
 kaders
 gegeven
 wordt
 om
 vastgoed
te
ontwikkelen
dat
aansluit
op
de
markt.

 
 De
bouwenvelop
heeft
volgens
de
raadsvoordracht
waarbij
de
bouwenvelop
vastgesteld
werd
twee

doelen:
 (I)
Vaststelling
van
grondprijzen
op
een
relatief
vroeg
moment
in
de
ruimtelijke
planvorming;
(II)
Een
einde
 aan
de
onderhandelingen
over
de
grondprijs
bij
elke
wijziging
in
het
plan
van
de
ontwikkelaar
en
daardoor
 zekerheid
voor
de
gemeente
met
betrekking
tot
opbrengsten.
 
 Impliciet
worden
met
de
bouwenvelop
nog
vier
andere
doelen
nagestreefd.
(I)
In
het
verlengde
van
de
grote
 vereenvoudiging
 is
 de
 bedoeling
 een
 versnelling
 van
 de
 bouwproductie
 te
 bewerkstelligen,
 hiervan
 is
 de
 bouwplicht
 die
 in
 bouwenvelopovereenkomsten
 verwerkt
 is
 een
 indicator.
 (II)
 Hoge
 grondopbrengsten
 zijn
 een
doel
dat
met
uitgifte
van
bouwenveloppen
nagestreefd
wordt.
(III)
De
mogelijkheid
voor
de
ontwikkelaar
 om
 het
 programma,
 het
 ontwerp
 en
 daarmee
 de
 opbrengsten
 te
 optimaliseren.
 (IV)
 Tegengesteld
 aan
 het
 vorige
doel
en
aan
een
uitgangspunt
van
de
grote
vereenvoudiging
is
het
doel
zoveel
mogelijk
te
regelen
en
 te
garanderen
in
een
bouwenvelop.
 


8.2 Flexibiliteit
qua
volume
en/of
qua
programma
 Een
 bouwenvelop
 kan
 aanzienlijke
 ruimte
 geven
 voor
 flexibiliteit
 qua
 programma,
 zoals
 dat
 in
 New
 York
 gebeurt,
 of
 zeer
 beperkend
 zijn
 en
 het
 programma
 tot
 op
 de
 locatie
 van
 bepaalde
 functies
 en
 aantallen
 woningen
bepalen,
zoals
in
het
Amstelkwartier
gebeurde.
De
proto
bouwenvelop
op
Gershwin
zit
daar
een
 beetje
tussenin.
Het
programma
was
voorgeschreven,
maar
zonder
specifieke
locaties
aan
te
geven.
Daarbij
 waren
 de
 contouren
 van
 de
 bouwenvelop
 in
 Gershwin
 vrij
 ruim
 waardoor
 met
 de
 vorm
 van
 het
 gebouw
 gespeeld
kon
worden.

 
 50
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


In
het
algemeen
is
een
bouwenvelop
in
Amsterdam
qua
functies
zeer
beperkt.
In
het
SPvE
is
voorgeschreven
 welke
 functies
 op
 welke
 plekken
 moeten
 komen
 en
 er
 is
 weinig
 vrije
 ruimte
 beschikbaar.
 Als
 die
 er
 wel
 is
 wordt
deze
overigens
door
de
ontwikkelaar
meteen
ingevuld
met
het
hoogst
renderende
gebruik.
Er
wordt
 door
de
gemeente
weinig
gebruik
gemaakt
van
de
mogelijkheid
om
ontwikkelaars
te
stimuleren
functies
toe
 te
voegen
die
minder
renderen.
Maar
het
is
de
bedoeling
van
de
gemeente
ook
niet
om
hier
meer
vrijheid
in
 te
geven
met
de
bouwenvelop.

 
 Op
 het
 gebied
 van
 volume
 wordt
 in
 bouwenveloppen
 meestal
 een
 bepaalde
 zoekruimte
 geboden.
 Dit
 kan
 vanuit
 de
 gemeente
 gezien
 worden
 als
 een
 uitnodiging
 aan
 te
 geven
 hoeveel
 volume
 op
 een
 locatie
 ontwikkeld
kan
worden.
Zoals
in
paragraaf
8.1
opgemerkt
wordt
door
veel
ontwikkelaars
de
maximum
grens
 als
bepalend
gezien
en
wordt
het
maximale
volume
ingepland.
Dit
kan
overigens
een
positief
effect
hebben,
 als
 de
 conjunctuur
 tegenzit
 heeft
 de
 ontwikkelaar
 een
 potje
 waardoor
 er
 toch
 verder
 gegaan
 kan
 worden
 met
 de
 ontwikkeling.
 Dit
 potje
 is
 er
 overigens
 niet
 als
 de
 bouwenvelop
 op
 basis
 van
 (onder
 andere)
 een
 grondbieding
aanbesteed
wordt,
dan
is
het
ingezet
om
het
grondbod
te
verhogen.
 
 Qua
 flexibiliteit
 op
 langere
 termijn
 is
 de
 bouwenvelop
 zeer
 beperkend.
 Zeker
 indien
 de
 bouwenvelop
 in
 concurrentie
 is
 aanbesteed
 wordt
 deze
 door
 het
 aanbestedingsrecht
 als
 het
 ware
 bevroren.
 Een
 andere
 invulling
 van
 de
 bouwenvelop
 leidt
 dan
 mogelijk
 tot
 procedures
 van
 de
 andere
 inschrijvers
 waardoor
 de
 gemeente
 hierin
 niet
 mee
 zal
 gaan.
 Bovendien
 zijn
 herontwikkelingsmogelijkheden
 door
 de
 contouren
 en
 minimum
en
maximum
eisen
in
een
bouwenvelop
bijzonder
ingewikkeld
en
moet
er
vaak
een
aantal
stappen
 terug
gegaan
worden
in
het
ontwerp.
 


8.3 Processen,
zekerheid
en
onderhandelingen
 De
 voorbereidingstijd
 van
 een
 bouwenvelop
 is
 voor
 de
 gemeente
 aanzienlijk.
 Het
 opstellen
 van
 alle
 benodigde
 plannen
 en
 documenten
 voor
 het
 moment
 van
 keuze
 van
 een
 ontwikkelaar
 in
 plaats
 van
 het
 samen
met
een
ontwikkelaar
maken
van
de
plannen
zorgt
ervoor
dat
er
van
versnelling
geen
sprake
is.
De
 totale
 doorlooptijd
 van
 de
 procedures
 van
 de
 eerste
 besluiten
 van
 de
 gemeente
 tot
 oplevering
 van
 het
 gebouwde
vastgoed
is
met
een
bouwenvelop
niet
sneller
dan
bij
een
normale
procedure.
De
investering
van
 de
gemeente
is
in
het
geval
van
een
bouwenvelop
wel
aanzienlijk
hoger
dan
bij
reguliere
verkoop
van
grond,
 maar
daar
staat
tegenover
dat
het
wel
op
een
vroeger
moment
duidelijk
is
wat
de
grond
op
gaat
leveren,
en
 dat
de
opbrengsten
van
bouwenveloppen
tot
nu
toe
vrij
hoog
geweest
zijn.
 
 Omdat
 de
 bouwenvelopovereenkomst
 het
 contract
 is
 waarin
 alle
 afspraken
 staan
 en
 waarin
 de
 andere
 documenten
van
toepassing
zijn
leidt
de
bouwenvelop
tot
veel
duidelijkheid.
Omdat
er
een
contractmoment
 is
 wordt
 veel
 onduidelijkheid
 die
 er
 zou
 kunnen
 zijn
 over
 verdere
 procedures
 of
 aanvullende
 afspraken
 weggenomen.
 Daarbij
 is
 de
 bouwenvelop
 het
 resultaat
 van
 een
 aanzienlijke
 hoeveelheid
 werk
 aan
 de
 kant
 51
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


van
 de
 gemeente.
 De
 bouwenvelop
 getuigt
 daarom
 van
 een
 duidelijke
 visie
 van
 de
 gemeente
 op
 de
 ontwikkeling
in
kwestie
en
is
duidelijk
en
eenduidig.
 
 Omdat
 er
 een
 duidelijk
 contractmoment
 is
 en
 de
 gemeente
 vasthoudt
 aan
 het
 uitgangspunt
 dat
 er
 niet
 verder
onderhandeld
wordt
blijkt
de
bouwenvelopovereenkomst
goed
stand
te
houden.
In
het
geval
dat
een
 bouwenvelop
in
concurrentie
aanbesteed
wordt
is
het
vrijwel
onmogelijk
om
wijzigingen
door
te
voeren
in
 de
opzet
van
de
ontwikkeling.
Een
wijziging
zou
dan
kunnen
leiden
tot
bezwaar
van
de
andere
inschrijvers,
 deze
 dreiging
 op
 zich
 is
 al
 voldoende
 om
 ervoor
 te
 zorgen
 dat
 bouwenvelopovereenkomsten
 zelden
 aangepast
worden.
Wat
weer
bijdraagt
aan
duidelijkheid
en
eenduidigheid.
 


8.4 Opbrengsten
en
transactiekosten
 Vanwege
de
duidelijkheid
die
een
bouwenvelop
biedt
is
het
voor
een
ontwikkelaar
mogelijk
om
een
aantal
 risico’s
uit
te
sluiten.
Zoals
eerder
genoemd
kan
het
RO
risico
uitgesloten
worden
en
ligt
er
een
planning
en
 een
 erfpachtaanbieding.
 Die
 zekerheid
 vertaalt
 zich
 in
 hogere
 grondopbrengsten.
 Aan
 de
 andere
 kant
 hebben
ontwikkelaars
beperkte
ruimte
om
binnen
de
kaders
van
de
bouwenvelop
een
product
te
maken
dat
 aansluit
op
de
markt.
Het
vastgoed
wat
het
resultaat
is
brengt
daarom
mogelijk
niet
zoveel
op
als
een
plan
 dat
minder
belast
is
met
regels.

 
 De
bouwplicht
leidt
ertoe
dat
een
voorzichtige
ontwikkelaar
een
stevige
reservering
maakt
voor
het
geval
hij
 gedwongen
zou
worden
te
bouwen
in
een
tegenvallende
markt.
Dat
leidt
ook
tot
een
suboptimale
opbrengst
 voor
de
gemeente.



Nationaal


Amsterdam


Bestemmingsplan
(Publiekrecht)


Bestemmingsplan
(Publiekrecht)


Bouwvergunning
(Publiekrecht)


Erfpacht
(Privaatrecht)
 Bouwvergunning
(Publiekrecht)


Figuur
19
Lagen
in
de
RO


Bouwenvelop
(Privaatrecht)



 Het
 inschrijven
 op
 een
 bouwenvelop
 is
 voor
 een
 ontwikkelaar,
 zeker
 als
 het
 gaat
 om
 een
 ver
 uitgewerkte
 bouwenvelop
zoals
die
van
het
Amstelkwartier,
aanzienlijk
goedkoper
dan
als
de
ontwikkelaar
zelf
een
plan
 voor
een
kavel
moet
maken.
De
ontwerpkosten
zijn
bijvoorbeeld
veel
lager
als
er
al
een
gedegen
SPvE
ligt.
Bij
 52
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


een
 inschrijving
 met
 alleen
 een
 bod
 zijn
 de
 kosten
 nog
 lager.
 De
 kosten
 voor
 een
 ontwerp
 komen
 dan
 natuurlijk
later
wel
weer
aan
de
orde,
maar
ze
worden
dan
alleen
gemaakt
door
de
winnende
partij
en
niet
 door
 alle
 inschrijvers.
 Een
 bouwenvelop
 is
 dus
 voor
 ontwikkelaars
 voordeliger
 dan
 een
 procedure
 waarbij
 minder
duidelijk
is
wat
de
gemeente
wenst.
Voor
de
gemeente
is
een
bouwenvelop,
gezien
de
uitwerking
die
 gewenst
is
een
vrij
kostbare
procedure.
Daarbij
komt
dat
de
gemeente
eerder
de
neiging
heeft
om
meer
te
 regelen
dan
minder,
en
dat
bepaalt
geen
kostenbesparingen
oplevert.


8.5 Een
bouwenvelop
geschikt
voor
alle
opgaven
 Kort
 gezegd
 is
 het
 antwoord
 op
 de
 vraag
 of
 een
 bouwenvelop
 geschikt
 is
 voor
 alle
 opgaven,
 ja.
 Er
 is
 een
 onder
 en
 bovenmaat,
 maar
 verder
 kan
 de
 bouwenvelop
 op
 zoveel
 manieren
 ingezet
 worden
 dat
 de
 methodiek
geschikt
is
voor
alle
opgaven.
Vooral
als
de
gemeente
als
doel
heeft
een
optimale
marktoplossing
 te
vinden
is
de
bouwenvelop
uitermate
geschikt
om
aan
te
geven
binnen
welke
kaders
dat
mag
gebeuren.
Als
 de
insteek
is
dat
de
gemeente
ontwerp
en
gebruik
zoveel
mogelijk
wil
regisseren
kan
een
bouwenvelop
nog
 steeds
gebruikt
worden,
maar
dan
kan
deze
leiden
tot
allerlei
vertragingen
en
is
een
klassiek
traject
met
een
 bestemmingsplan
een
aanzienlijk
snellere
en
goedkopere
optie.
 
 Bij
 het
 uitgeven
 van
 een
 bouwenvelop
 naast
 andere
 locaties
 is
 het
 wel
 van
 belang
 dat
 er
 een
 knip
 op
 een
 logische
 plek
 gemaakt
 wordt.
 Vanwege
 de
 flexibiliteit
 die
 ook
 in
 een
 minimale
 vorm
 in
 strak
 omkaderde
 bouwenveloppen
zit
is
het
heel
moeilijk
om
functies
op
elkaar
aan
te
laten
sluiten.
De
parkeergarage
in
het
 Amstelkwartier
is
daar
een
voorbeeld
van.
Door
de
ontwikkeling
van
3b
en
3c,
die
in
feite
in
één
bouwblok
 liggen
op
te
knippen,
maar
ondertussen
de
verplichting
op
te
leggen
dat
een
van
de
percelen
het
parkeren
 op
het
andere
perceel
op
moet
lossen
ontstaan
problemen
en
daardoor
tijdverlies.
 


8.6 De
lessen
van
vergelijkbare
procedures
in
New
York
 Ruimtelijke
ordening
in
de
verenigde
Staten
is
heel
anders
dan
in
Nederland.
Het
liberale
stelsel
waarbij
de
 overheid
zo
min
mogelijk
regelt
en
er
zoveel
mogelijk
aan
de
markt
overlaat
is
in
Nederland
ondenkbaar.
In
 de
 Verenigde
 Staten
 wordt
 welstand
 weer
 gezien
 als
 een
 vorm
 van
 ongewenste
 overheidsinmenging.
 Het
 bijzondere
van
het
stelsel
in
New
York
is
dat
de
overheid
mogelijkheden
gezocht
heeft
om
ontwikkelaars
te
 verleiden
 objecten
 te
 ontwikkelen
 die
 gewenst
 zijn
 door
 Incentive
 Zoning
 en
 ook
 verkapte
 subsidies
 geeft
 door
 middel
 van
 Transfer
 of
 Development
 Rights.
 De
 vrijheid
 die
 ontwikkelaars
 krijgen
 is
 niet
 iets
 wat
 in
 Nederland
navolging
zou
moeten
krijgen,
dat
leidt
tot
veel
saaie
goedkope
gevels
en
volgebouwde
blokken.

 Het
 uitgangspunt
 dat
 je
 met
 een
 marktpartij
 onderhandelt
 en
 die
 partij
 een
 stevige
 incentive
 geeft
 om
 te
 doen
wat
je
wilt
zou
in
Nederland
ook
interessant
kunnen
zijn.
Men
moet
dan
wel
over
de
schroom
heen
dat
 ontwikkelaars
 niet
 te
 veel
 mogen
 verdienen
 aan
 een
 project.
 De
 situatie
 in
 de
 Verenigde
 Staten
 geeft
 de
 mogelijkheid
om
snel
te
ontwikkelen
en
voor
de
overheid
om
op
hoofdlijnen
te
sturen.
In
combinatie
met
de
 regelgeving
 in
 Nederland
 die
 zich
 richt
 op
 het
 bewaken
 van
 de
 kwaliteit
 zou
 Incentive
 Zoning
 een
 grote
 53
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


stimulans
voor
de
productie
kunnen
betekenen,
zonder
dat
het
de
gemeente
bij
een
grondexploitatie
geld
 kost.
 


8.7 De
voor
en
nadelen
van
de
bouwenvelop
 In
paragraaf
8.1
van
de
conclusie
is
al
ingegaan
op
de
bedoeling
en
de
kenmerken
van
de
bouwenvelop.
In
de
 paragraaf
wordt
ingegaan
op
de
belangrijkste
voor
en
nadelen
van
de
bouwenvelop.
Een
duidelijk
voordeel
 van
 de
 bouwenvelop
 is
 een
 sterke
 risicoverdeling
 door
 de
 ontbindende
 voorwaarde
 in
 de
 bouwenvelopovereenkomst.
 Daardoor
 ligt
 het
 bestemmingsplan
 risico
 bij
 de
 gemeente,
 die
 dat
 het
 beste
 kan
managen.
Dit
leidt
ook
tot
hogere
grondopbrengsten
omdat
het
voor
de
ontwikkelaar
niet
nodig
is
om
 een
aparte
reservering
te
maken
voor
dit
risico.
Dit
is
een
onbedoeld
voordeel
dat
de
bouwenvelop
geeft
ten
 opzichte
van
een
reguliere
grondverkoop
waarbij
het
bestemmingsplanrisico
doorgaans
bij
de
koper
komt
te
 liggen.
 
 De
 heldere
 rolverdeling
 die
 de
 bouwenvelop
 geeft
 door
 het
 moment
 van
 tekenen
 van
 de
 bouwenvelopovereenkomst
is
ook
een
voordeel.
In
de
tijd
daarvoor
heeft
de
gemeente
aan
het
plan
gewerkt
 en
globaal
bepaald
wat
voor
volume
en
programma
vanuit
stedenbouw
en
volkshuisvesting
wenselijk
is.
Na
 het
 tekenen
 van
 de
 bouwenvelop
 is
 het
 aan
 de
 ontwikkelaar
 om
 te
 optimaliseren
 en
 te
 realiseren.
 De
 oneigenlijke
situatie
waarin
de
ontwikkelaar
aan
de
ene
kant
onderhandelt
over
grondprijs
en
volume,
en
de
 gemeente
aan
de
andere
kant
het
ontwerp
en
het
gebruik
probeert
te
beïnvloeden
is
hiermee
verleden
tijd.
 

 De
flexibiliteit
die
een
bouwenvelop
aan
partijen
kan
geven
is
ook
een
sterk
voordeel.
De
bouwenvelop
kan
 gebruikt
worden
om
marktpartijen
de
ruimte
te
bieden
een
plan
te
maken
dat
optimaal
inspeelt
op
de
markt,
 daarbij
kan
de
gemeente
wel
heel
goed
de
kaders
bewaken
waarbinnen
ontwikkeld
kan
worden.

 De
mogelijkheid
die
de
bouwenvelop
biedt
om
incentives
te
geven
voor
maatschappelijk
wenselijke
functies
 of
 voor
 kwaliteit
 in
 ontwerp
 is
 ook
 een
 duidelijk
 voordeel.
 Door
 de
 ontwikkelaar
 te
 belonen
 met
 meer
 volume
of
vergoeding
van
de
kosten
zoals
gebeurt
bij
 Incentive
Zoning
in
New
York
en
bij
de
Air
Rights
op
de
 Zuidas
 kan
 de
 gemeente
 op
 een
 positieve
 manier
 sturen
 op
 aspecten
 die
 de
 markt
 niet
 uit
 zichzelf
 oppakt.
 
 Een
 van
 de
 nadelen
 van
 de
 bouwenvelop
 is
 dat
 alle
 discretionaire
 ruimte
 die
 een
 envelop
 biedt
 volledig
 volgestouwd
 wordt
 door
 marktpartijen.
 De
 vraag
 die
 de
gemeente
impliciet
stelt
bij
het
beschikbaar
stellen
 54
 


Figuur
20
Strakke
envelop


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


van
meer
volume
dan
waarvoor
betaald
wordt:
Hoeveel
volume
is
hier
passend?
Wordt
door
ontwikkelaars
 (zowel
 in
 New
 York
 als
 in
 Amsterdam)
 standaard
 beantwoord
 met:
 zoveel
 mogelijk!
 In
 alledrie
 de
 onderzochte
 cases
 gaan
 de
 ontwikkelaars
 precies
 op
 het
 maximaal
 mogelijke
 volume
 zitten
 en
 worden
 er
 trucs
bedacht
om
net
nog
iets
meer
te
kunnen
maken.
 
 Een
 nadeel
 van
 de
 bouwenvelop
 is
 dat
 er
 niet
 is
 vastgesteld
 hoeveel
 er
 geregeld
 kan
 en
 mag
 worden.
 Met
andere
woorden
er
is
vastgelegd
wat
er
minimaal
 geregeld
 moet
 zijn,
 maar
 niet
 wat
 er
 maximaal
 geregeld
 mag
 worden.
 Hoeveel
 flexibiliteit
 een
 bouwenvelop
 moet
 geven
 en
 hoe
 nauwkeurig
 het
 programma
en
de
stedenbouw
geregeld
kunnen
zijn
is
 niet
 geregeld.
 Als
 in
 de
 bouwenvelopmethodiek
 een
 vaste
 overmaat
 aangegeven
 zou
 worden
 zou
 dat


Figuur
21
Ruime
envelop


schelen.
 Vooral
 bij
 de
 bouwenvelop
 op
 het
 Amstelkwartier
leek
de
exercitie
erg
op
een
puzzel:
hoe
krijg
je
dit
volume
in
de
contouren
en
zorg
je
er
toch
 voor
dat
ieder
huis
een
voordeur
heeft
en
elke
kamer
ramen?
Op
het
Amstelkwartier
waren
zelfs
de
vorm
 van
de
garage
en
de
locaties
van
enkele
functies
vastgelegd,
hetgeen
verregaand
is
bij
een
bouwenvelop.
 
 De
kunst
van
het
loslaten
blijkt
erg
moeilijk
en
een
bouwenvelop
zoals
die
in
New
York
gebruikt
wordt
waar
 nagenoeg
alle
functies
mogelijk
zijn
en
waar
de
gemeente
absoluut
niet
aan
kan
geven
welke
functie
waar
 kan
komen
is
in
Amsterdam
ondenkbaar.
 
 De
bouwenvelop
leidt
ook
tot
een
extra
laag
procedures.
In
tegenstelling
tot
de
situatie
in
New
York
waar
de
 bouwenvelop
een
uitwerking
is
van
het
bestemmingsplan
is
die
in
Amsterdam
aanvullend
op
wat
er
al
in
het
 bestemmingsplan
staat.
Het
opstellen
van
de
bouwenvelop,
met
het
alle
daarbij
behorende
documenten
is
in
 Amsterdam
een
extra
belasting
voor
het
gemeentelijk
apparaat
en
een
extra
set
kaders
voor
de
ontwikkelaar
 om
 rekening
 mee
 te
 houden.
 Een
 nadeel
 van
 de
 bouwenvelop
 is
 dat
 deze
 dus
 zeker
 niet
 te
 zien
 is
 als
 een
 vereenvoudiging,
maar
juist
als
een
complicatie
en
extra
werk
voor
alle
betrokken
partijen.



55
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009





9

Aanbevelingen
en
adviezen


9.1 Flexibiliteit
contractueel
inbouwen
 Door
in
de
bouwenvelopovereenkomst
een
clausule
in
te
bouwen
voor
latere
herontwikkelingen
wordt
het
 juridische
 stelsel
 dat
 bij
 de
 bouwenvelop
 hoort
 minder
 rigide.
 
 Het
 is
 dan
 zaak
 om
 de
 momenten
 aan
 te
 geven
waarop
het
mogelijk
is
het
contract
te
heronderhandelen.
Bijvoorbeeld
bij
een
daling
of
stijging
van
 prijzen
 op
 de
 woningmarkt
 tot
 onder
 of
 boven
 een
 bepaald
 punt
 zou
 over
 de
 grondprijs
 heronderhandeld
 kunnen
worden.
Op
dit
moment
zijn
de
redelijkheid
en
billijkheid
en
gewijzigde
inzichten
het
enige
wat
nu
 flexibiliteit
 geeft.
 Ook
 voor
 functies
 zou
 iets
 dergelijks
 afgesproken
 kunnen
 worden
 zodat
 er,
 binnen
 van
 tevoren
 afgesproken
 marges,
 bij
 een
 slechte
 woningmarkt
 meer
 sociale
 woningen
 in
 een
 ontwikkeling
 gemaakt
zouden
kunnen
worden.



9.2 Ruimere
bouwenveloppen
 Een
 van
 de
 mogelijkheden
 om
 de
 bouwenvelop
 te
 optimaliseren
 is
 standaard
 meer
 overmaat
 in
 een
 bouwenvelop
te
introduceren.
Het
is
dan
wel
van
belang
te
werken
met
een
vaste
grondprijs.
Door
van
een
 groter
verschil
tussen
volume
van
contouren
en
te
ontwikkelen
volume
uit
te
gaan
zonder
vormen
voor
te
 schrijven
 krijg
 je
 ruimere
 bouwenveloppen
 die
 leiden
 tot
 echte
 flexibiliteit.
 Door
 daarnaast
 doelen
 en
 resultaten
 voor
 te
 schrijven
 in
 plaats
 van
 middelen
 en
 maatregelen
 wordt
 echt
 aan
 de
 expertise
 en
 creativiteit
van
de
markt
overgelaten
hoe
bepaalde
problemen
opgelost
kunnen
worden.
 


9.3 Incentive
Zoning

 Het
moet
ook
in
Amsterdam
mogelijk
zijn
om
gebruik
te
maken
van
stimuli
in
de
ruimtelijke
ordening
zonder
 specifiek
gebruik
voor
te
schrijven.
In
het
plangebied
Gershwin
is
hier
voorzichtig
gebruik
van
gemaakt,
maar
 in
 latere
 ontwikkelingen
 is
 hier
 weinig
 gebruik
 van
 gemaakt.
 Door
 een
 partij
 toe
 te
 staan
 meer
 volume
 te
 bouwen
als
een
bepaalde
functie
in
een
plan
toegevoegd
wordt
kan
de
gemeente
zonder
moeilijke
verhalen
 over
onrendabele
ontwikkelingen
minder
renderende
functies
budgetneutraal
stimuleren.


9.4 Stimulering
kwaliteit

 In
 de
 bouwenvelop
 wordt
 geprobeerd
 garanties
 voor
 een
 bepaalde
 kwaliteit
 in
 te
 bouwen,
 maar
 het
 voorschrijven
 van
 middelen
 en
 maatregelen
 leidt
 tot
 suboptimale
 oplossingen.
 Het
 zou
 beter
 zijn
 als
 er
 doelen
en
resultaten
voorgeschreven
werden.
Op
die
manier
laat
je
het
aan
de
expertise
en
creativiteit
van
 de
ontwikkelaar
over
hoe
bepaalde
problemen
opgelost
worden.
Kwaliteit
kan
het
beste
door
de
gemeente
 geborgd
worden
door
te
werken
met
partijen
die
getoond
hebben
goede
gebouwen
te
kunnen
maken.
Als
 56
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


ontwikkelaars
 nadrukkelijk
 voordeel
 halen
 door
 te
 investeren
 in
 kwaliteit
 zal
 dat
 leiden
 tot
 een
 grotere
 nadruk
op
het
leveren
van
die
kwaliteit.


57
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


I

Bijlage
Bibliografie
 


Berge,
J.
B.
J.
M.,
ten,
F.
C.
M.
A.
Michiels
(2001).
Besturen
door
de
overheid.
 Deventer:
W.E.J.Tjeenk
Willink
 
 Buuren,
 P.J.J.,
 van,
 Backes,
 Ch.W.
 Backes,
 A.A.J.
 De
 Gier,
 A.G.A.
 Nijmeijer
 (2006),
 Hoofdlijnen
 ruimtelijk
 bestuursrecht.
 Deventer:
Kluwer
 
 Drupsteen,
Th.
G.
(1983),
Ruimtelijk
bestuursrecht,
Deel
1,
Ruimtelijke
Ordening
en
Volkshuisvesting
 Alphen
aan
den
Rijn:
Samsom
 
 Donker
van
Heel,
B.
(2005),
De
‘bouwenvelop’,
het
nieuwe
wondermiddel?

 In:
NUL20,
maart
2005.

 Gemeente
Amsterdam
(2006),
Bouwbox
 Amsterdam:
Spinhex
en
Industrie
 

 Gemeente
Amsterdam
(2005),
De
bouwenvelop,
raadsbesluit
13
juli
2005
 
 Gemeente
Amsterdam
(2005),
De
grote
vereenvoudiging
en
maatschappelijke
voorzieningen,
college
besluit
 20
december
2005
 
 Hall,
P,
(1980)
Great
Planning
Disasters
 Berkeley:
University
of
California
Press
 
 Hall,
P,
(1988)
Cities
of
Tomorrow
 Malden:
Blackwell
Publishing

 
 Heins,
G.
en
M.
Lenis
(2007)
Een
envelop
met
inhoud?
Bouwenvelop
dwingt
tot
nadenken
vooraf.

 In:
Tijdschrift
voor
de
Volkshuisvesting,
1/2007
pag.
6‐9.
 
 Kennisbank
Ruimtelijke
sector
(2009),
http://www.kennisbankruimtelijkesector.nl
(10
April
2009)
 
 Mc
Donald,
J.F.,
D.
P.
McMillen
(2007).
Urban
Economics
and
Real
Estate.

 Malden:
Blackwell
Publishing
 
 58
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Miles,
M.,
G.
Berens
en
M.A.
Weiss
(2000),
Real
Estate
development,
Principles
and
Process.
Third
Edition.
 


Washington
D.C:
ULI‐the
Urban
Land
Institute.



 Nozeman,
E,
en
J.
Fokkema(2008),
Handboek
Projectontwikkeling
 


Voorburg:
NEPROM



 NYC
Zoning
Glossary
(2009),

 http://www.nyc.gov/html/dcp/html/zone/glossary.shtml,
(1
mei
2009)
 
 NYC
Zoning
Reference
(2009),

 http://www.nyc.gov/html/dcp/html/zone/zh_resdistricts.shtml,
(2
mei
2009)
 
 Todd
W.
Bressi,
(red.)
(1993)
Planning
and
Zoning
New
York
City,
 


New
Jersey:
Center
for
Urban
Policy
research



 Willis,
C.
(1995)
Form
follows
finance.
 Princeton:
Princeton
Architectural
Press



 Herkomst
van
figuren:
 Figuur
1



Stopera
 








www.amsterdam.nl


Figuur
2



New
York








www.nyc.gov


Figuur
3



Contouren








www.nyc.gov


Figuur
4



Voorbeeld
1








Eigen
tekening


Figuur
5



Voorbeeld
2








Eigen
tekening


Figuur
6



Voorbeeld
3








Eigen
tekening


Figuur
7



Stadia
van
Miles
 





Eigen
tekening


Figuur
8



Lagen
in
de
RO
 





Eigen
tekening


Figuur
9



Locatie
Amstelkwartier





www.googleearth.nl


Figuur
10


Het
Miles
Building





www.milesbuilding.nl


Figuur
11


Locatie
Miles
Building





www.googleearth.nl


Figuur
12


Het
Miles
Building





www.milesbuilding.nl


Figuur
13


Five
Franklin
Place





www.architectenweb.nl


Figuur
14


Locatie
Tribeca
 





www.googleearth.nl


Figuur
15


Locatie
Five
Franklin
Place


www.
Googleearth.nl


Figuur
16


Tower
on
a
base
 





www.nyc.gov


Figuur
17


Five
Franklin
Place





www.architectenweb.nl


Figuur
18


Five
Franklin
Place





UNStudio
 59





MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Figuur
19


Lagen
in
de
RO
 





Eigen
tekening


Figuur
20


Strakke
envelop
 





Eigen
tekening


Figuur
21


Ruime
envelop
 





Eigen
tekening


60
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009





II

Bijlage
Verslag
Evaluatiebijeenkomst
Amsterdamse
bouwenvelopmethodiek


Gemeente
Amsterdam
en
NEPROM
 15
april
2008
 
 
 
 1.

Inleiding



 De
NEPROM
is
in
2005
in
het
kader
van
De
Grote
Vereenvoudiging
nauw
betrokken
geweest
bij
de
 ontwikkeling
van
het
nieuwe
Amsterdamse
grondprijzenbeleid
en
de
zogenoemde
bouwenvelop.
In
de
 afgelopen
jaren
is
met
deze
nieuwe
methode
ervaring
op
gedaan
en
de
tijd
lijkt
rijp
om
een
tussenbalans
op
te
 maken
en
voor
zover
mogelijk
de
methode
te
evalueren.

 
 Bob
van
der
Zande
(OGA)
schetst
de
oorspronkelijke
doelstellingen
van
de
bouwenvelop:
 •

meer
duidelijkheid
in
verantwoordelijkheden
tussen
de
centrale
stad
en
de
stadsdelen;


•

heldere
rolverdeling
tussen
publieke
en
private
partijen;


•

snellere
doorlooptijd;


•

heldere
prijsvorming
(lumpsum)
minder
onderhandelingen.


Vanuit
de
gemeente
Amsterdam
wordt
de
bouwenvelopmethodiek
omarmd.
Men
realiseert
zich
dat
dé
 bouwenvelop
niet
bestaat
en
is
vooral
erg
benieuwd
naar
de
ervaringen
van
de
marktpartijen.

 
 Carel
de
Reus
(Johan
Matser
Projectontwikkeling)
benoemt
de
verschillende
belangen
van
de
gemeente
en
de
 marktpartijen.
De
gemeente
beoogt
een
hoge
prijs
voor
de
grond,
goede
kwaliteit
en
een
snelle
ontwikkeling.
 Marktpartijen
willen
ook
dat
de
projecten
zo
snel
mogelijk
worden
ontwikkeld
en
streven
daarnaast
naar
een
 dekking
voor
de
apparaatskosten
en
willen
ook
nog
graag
iets
verdienen.

 
 2.

Algemene
punten
van
kritiek



 De
NEPROM‐leden
constateren
dat
er
in
de
bouwenvelop
veel
wordt
geregeld
en
dat
de
ontwikkelaar
weinig
 flexibiliteit
krijgt.
Daardoor
kan
een
ontwikkelaar
in
een
vroeg
stadium
geen
hoge
grondprijs
betalen;
hij
kan
 immers
niet
flexibel
omgaan
met
wijzigende
marktomstandigheden.
Niemand
weet
precies
hoe
de
 woningmarkt
er
over
een
paar
jaar
uitziet,
ook
een
ontwikkelaar
niet.
Zeker
bij
bouwenveloppen
waarbij
een
 ontwikkelaar
heel
diep
moet
gaan
qua
grondprijzen
en
er
weinig
flexibiliteit
zit
in
het
programma,
is
het
risico
 voor
een
ontwikkelaar
heel
groot.
Als
er
meer
ruimte
voor
optimalisatie
zou
zijn,
kan
een
ontwikkelaar
ook
een
 hogere
grondprijs
betalen.
Het
risico
voor
de
ontwikkelaar
is
dan
immers
kleiner.
Veel
marktpartijen
vinden
de
 prijsvorming
van
een
bouwenvelop
niet
marktconform.

 61
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Tevens
vindt
men
dat
het
gemeentelijke
toetsen
op
kwaliteit
niet
nodig
is,
omdat
de
ontwikkelaar
ook
zelf
 genoeg
impulsen
krijgt
om
kwaliteit
te
maken.
Kwaliteit
moet
je
niet
willen
afdwingen,
maar
kwaliteit
moet
je
 belonen!
 Geconstateerd
wordt
dat
marktpartijen
en
de
gemeentelijke
overheid
gezamenlijk
een
routine
moeten
 opbouwen
en
elkaars
rol
en
verantwoordelijkheden
moeten
begrijpen.
Wederzijds
vertrouwen

en
‘loslaten’
 zijn
hierbij
belangrijke
voorwaarden.
 Gesuggereerd
wordt
om
de
bouwenveloppen
groter
van
omvang
te
laten
zijn
(gebiedsontwikkeling).
In
een
 bouwenvelop
mogen
ook
de
commerciële
ontwikkeling
en
de
ontwikkeling
van
de
openbare
ruimte
worden
 opgenomen.

 
 3.

Case
Amstelkwartier




 Ineke
Harder
(PMB)
geeft
een
presentatie
over
de
bouwenvelopsystematiek
en
de
ervaringen
tot
nu
toe
 binnen
het
project
Amstelkwartier.

 
 Dit
leidt
er
toe
dat
de
gemeente
voorafgaand
randvoorwaarden
en
de
juridisch‐planologische
kaders
opstelt
en
 vervolgens
de
markt
(lees:
ontwikkelaar)
voor
optimalisering
van
het
plan
moet
zorgen
en
het
risico
zal
dragen.
 Alvorens
de
envelop
in
de
markt
te
zetten
heeft
er
een
uitgebreide
marktconsultatie
(ook
tav
welstand)
 plaatsgevonden
naar
aanleiding
waarvan
nog
enkele
voorwaarden
en
regels
in
de
envelop
zijn
aangepast
om
 beter
aan
te
sluiten
op
wat
de
markt
wil.
Grote
opgave
voor
de
gemeente
was
toch
het
opstellen
van
de
 bouwenvelopovereenkomst.
Aangezien
dit
het
eerste
en
laatste
contractvormingsmoment
is
binnen
het
proces
 kostte
dit
veel
moeite
en
ook
tijd
(25
concepten
in
1
jaar)
om
dit
geheel
juist
te
krijgen.
Enige
scepsis
van
 juristen
was
hier
debet
aan.
De
gemeente
vraagt
zich
zelf
af
of
de
Grote
Vereenvoudiging
niet
beter
de
Grote
 Verdieping
zou
moeten
heten
in
verband
met
de
lange
contractvorming.
Tijdswinst
zal
overigens
na
tekenen
 overeenkomsten
geboekt
moeten
worden.
 Voorafgaand
aan
de
selectie
voor
Amstelkwartier
waren
vier
bouwenveloppen
te
vergeven.
Middels
een
 voorselectie
(met
27
aanmeldingen)
werden
9
markpartijen
geselecteerd
op
basis
van
organisatieprofiel,
 motivatie
en
referentieprojecten.
Deze
9
partijen
moesten
voor
de
definitieve
selectie
een
bieding
doen;
de
 hoogste
bieder
wint.
De
gemeente
zal
de
hoogte
van
de
andere
biedingen
niet
bekend
maken.
De
NEPROM‐ leden
zijn
het
hier
niet
mee
eens.
Zij
verwachten
openbaarheid
van
bestuur
en
transparantie.
Zij
willen
leren.
 
 Vanuit
de
marktpartijen
komt
een
aantal
vragen/opmerkingen
op
de
case
Amstelkwartier:

 •

Gemeente
selecteert
alleen
op
geld
(de
hoogste
bieder)
en
niet
op
kwaliteit.
Volgens
de
marktpartijen
 betekent
dit
dat
ontwikkelaar
op
zoek
gaat
naar
de
meest
optimale
gbo/bvo
verhouding;
dit
komt
 doorgaans
niet
ten
goede
aan
de
kwaliteit.


•

De
gemeente
bestrijdt
dit:
bij
de
voorselectie
is
al
geselecteerd
op
kwaliteit.


62
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


•

Zijn
er
ook
kleinere
(nieuwe)
partijen
(ontwikkelaars/aannemers)
die
een
kans
maken
bij
de
bouwenvelop?
 Ja,
één
van
de
enveloppen
in
het
Amstelkwartier
is
gegaan
naar
een
kleinere
relatief
onbekende
partij.


•

Het
blijft
voor
de
gemeente
schipperen.
Wat
leg
je
wel
en
wat
leg
je
niet
vast
in
de
bouwenvelop?
 Voorwaarden
die
kaderstellend
zijn
voor
ideeën
gemeente
moeten
goed
geformuleerd
worden
om
 verkeerde
interpretatie
te
voorkomen.
Overige
zaken
die
minder
van
belang
zijn
moeten
worden
 losgelaten
en
aan
de
markt
worden
over
gelaten.


•

Gesteld
wordt
dat
dit
geen
bouwenvelop
betreft,
maar
een
bouwblokkenplan.



 Igor
Sancisi
van
BAM
Vastgoed
geeft
een
korte
presentatie
over
de
ervaringen
die
BAM
(als
marktpartij
zijnde)
 heeft
gehad
met
de
bouwenvelop
binnen
het
project
Amstelkwartier.
 
 In
samenwerking
met
AM
Wonen
heeft
BAM
Vastgoed
zich
ingeschreven
voor
de
bouwenveloppen
3b
en
4b.
 Na
de
voorselectie
en
de
uiteindelijke
bieding
hebben
ze
één
van
deze
enveloppen
gewonnen.
Ze
hebben
zich
 bij
de
inschrijving
vooral
gericht
op:
 •

Een
optimale
gbo/bvo
verhouding,
middels
uitgewerkte
massastudie


•

Hoogst
haalbare
v.o.n.
prijzen


•

Laagst
mogelijke
stichtingskosten
(ergo
financiële
optimalisatie)


•

Juridisch
onderzoek


•

Bodemgesteldheidonderzoek
 


63
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


4.

Afsluitend



 De
aanwezigen
constateren
een
aantal
voor‐
en
nadelen
van
de
bouwenvelopsystematiek:
 
 Voordelen:


Nadelen:


Snelle
professionele
procedure


Beperkte
concurrentie
op
kwaliteit
plan


Duidelijk
meetbare
selectiecriteria


Creativiteit
inschrijver
beperkt


Strakke
planning


Geen
invloed
op
contracten/contractvorming


Concurrentie
op
opbrengst


Erfpacht
is
impliciete
bouwplicht


Rechtszekerheid


Te
weinig
zicht
op
uitslagen


Snelle
uitslag





Beperkte
investering
inschrijving






 Overige
opmerkingen:
 
 •

Er
is
onvoldoende
vertrouwen
tussen
overheid
en
de
markt
als
het
gaat
om
kwaliteit.
Het
is
zaak
dat
men
 meer
vertrouwen
krijgt
in
elkaar
en
inziet
dat
zowel
de
markt
als
de
overheid
gebaat
zijn
bij
veel
kwaliteit
 in
het
plan.
Wellicht
moeten
markt
en
gemeente
samen
optrekken
in
het
bepalen
van
de
kwaliteit.
Nu
is
 het
zo
dat
de
gemeente
min
of
meer
bepaalt
en
op
een
gegeven
moment
het
stokje
overdraagt
aan
de
 markt
waarbij
nog
weinig
mogelijkheid
is
tot
creativiteit
en
het
toevoegen
van
extra
kwaliteit.


•

De
gemeente
moet
oppassen
haar
publiekrechtelijke
taak
(als
kwaliteitsbewaker)
niet
te
gaan
vermengen
 met
haar
privaatrechtelijke
taak
(pure
gebiedsontwikkeling).


•

Huidige
regelgeving
(met
name
op
het
gebied
van
milieu)
leidt
tot
gedetailleerde
randvoorwaarden
in
de
 bouwenvelop.


•

De
gemeente
wijst
nog
eens
op
de
hoeveelheid
inschrijvingen
en
het
enthousiasme
van
de
partijen
tijdens
 de
selectie.
Kan
dit
uitgelegd
worden
als
dat
de
gemeente
op
de
goede
weg
zit
met
de
bouwenvelop?
Niet
 per
definitie,
ontwikkelaars
willen
out‐of‐the‐box
denken.
Daarnaast
verkrijgen
ze
uiteraard
liever
eigen
 grond
om
vervolgens
naar
eigen
inzicht
te
ontwikkelen.


•

Bouwenvelop
biedt
te
weinig
ruimte
in
flexibiliteit
wat
betreft
programma
en
functies.


•

Markt
oppert
om
straten
uit
te
geven
in
plaat
van
blokken.
Hiermee
zorg
je
dat
de
ontwikkelaar
beide
 kanten
van
de
openbare
ruimte
moet
inrichten
wat
volgens
hen
leidt
tot
meer
kwaliteit.


•

Liever
een
‘ontwikkelenvelop’
(globaal
SP
+
enkele
randvoorwaarden);
dan
valt
de
keuze
ook
eerder
op
 prijs
én
kwaliteit.


•

Wat
was
er
gebeurd
als
de
selectie
was
mislukt?
Dan
was
de
gemeente
gaan
analyseren
waarom
het
fout
 was
gegaan
en
zich
hierop
gaan
beraden.



 64
 


MSRE
Scriptie
bouwenvelop
Igor
Sancisi
30
juni
2009


Afgesproken
wordt
dat
zowel
de
gemeente
Amsterdam
als
de
NEPROM
de
ontwikkelingen
op
het
gebied
van
 de
bouwenvelopsystematiek
in
de
gaten
blijft
houden
en
hier
met
elkaar
over
in
gesprek
blijft.



65