Raadsvoorstel
Raadsnummer: Onderwerp: Korte inhoud:
Datum:
2013-057 Registratiekenmerk: 231216 Haalbaarheidsonderzoek Voorzieningen Nijkerkerveen - fase 2 De gemeente heeft een haalbaarheidsonderzoek laten uitvoeren naar de benodigde omvang en financiering van de voorzieningen in Nijkerkerveen. Op basis van dit onderzoek kan een bedrag worden gereserveerd en kan het voorzieningencluster verder worden uitgewerkt. 02 juli 2013
Portefeuillehouder:
De heer R. Windhouwer
Voorstel 1. Besluit fasedocument 2 van het haalbaarheidsonderzoek vast te stellen als uitgangspunt voor de verdere planvorming 2. Besluit een bedrag van maximaal € 4,4 miljoen ex. BTW te reserveren om te investeren in maatschappelijk vastgoed in Nijkerkerveen 3. Spreekt de voorkeur uit voor Model 3 mits voldoende externe financiering beschikbaar komt en er géén sprake is van gedwongen verhuizing van de bewoners Zonnehof 4. Verzoekt het college om het voorzieningencluster samen met betrokken partijen uit te werken in de periode tot 1 april 2014 Toelichting: Inleiding Uw gemeenteraad heeft op 28 april 2011 het voorkeursmodel voor de ontwikkeling van Nijkerkerveen vastgesteld. In dit model is ruimte gereserveerd voor de realisatie van voorzieningen in Nijkerkerveen. De gemeente heeft de ambitie om meerdere functies te combineren in een nieuw en herkenbaar centrum. Doel is om in 2016/2017 te starten met de realisatie van dit voorzieningencluster. Om de omvang van voorzieningen en de bijbehorende financiering in beeld te kunnen brengen is ICSadviseurs gevraagd om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. Dit onderzoek bestaat uit twee fasen: 1. Inventariseren wensen en behoeftes en benoemen modellen; 2. Uitwerking modellen (in beeld brengen ruimtelijke, financiële en maatschappelijke consequenties). Het haalbaarheidsonderzoek is tot stand gebracht in zeer nauw overleg met voorzieningenhouders. Hiervoor is het Centraal Overleg Voorzieningenhouders (COV) opgericht. Het COV bestaat uit: het bestuur van de kerngroep; zij vertegenwoordigen de voorzieningenhouders die er voor gekozen hebben dat het bestuur van de kerngroep namens hen zitting neemt in het COV; de voorzieningenhouders die hebben aangegeven op eigen titel aan het overleg deel te nemen (scholen, SRO, Stichting De Goede Woning, peuterspeelzaal); ICSadviseurs (voorzitter) en de gemeentelijke projectleider. Voorliggend fasedocument 2 is door alle leden van het COV schriftelijk goedgekeurd. Uw gemeenteraad heeft het fasedocument 1 op 28 juni 2012 vastgesteld. Fase 1 van het haalbaarheidsonderzoek was daarmee afgerond. Over dit fasedocument is consensus in het COV. Nu is fasedocument 2 afgerond. In dit rapport zijn de modellen zoals benoemd in fase 1 verder uitgewerkt en getoetst.
231216
2
Resultaten haalbaarheidsonderzoek, fase 2 In het haalbaarheidsonderzoek zijn 4 modellen voor het opwaarderen van de voorzieningen in Nijkerkerveen verder uitgewerkt. Deze modellen zijn daarna onderling gewogen op basis van ruimtelijke, maatschappelijke en financiële criteria. Hieruit volgt dat de modellen 2 en 4 onvoldoende aansluiten bij de inhoudelijke en ruimtelijke ambitie die vanuit de betrokken partijen wordt nagestreefd. Daarnaast zijn deze modellen, in vergelijking met de modellen 1 en 3, minder toekomstgericht en duurzaam. In het haalbaarheidsonderzoek wordt geconcludeerd dat er een afgewogen keuze tussen model 1 en model 3 moet worden gemaakt. Het COV heeft de voorkeur voor model 3. Onderstaand worden de belangrijkste verschillen tussen de modellen 1 en 3 geduid: Ruimtelijk: in model 1 zitten alle voorzieningen onder hetzelfde dak, in model 3 zit de binnensportvoorziening apart. Met name voor de scholen biedt het “alles onder een dak principe” praktische voordelen maar gezien de directe nabijheid van de sportzaal in model 3 is dit niet onoverkomelijk. Maatschappelijk: model 3 scoort beter dan model 1 omdat: het bestaande centrum van Nijkerkerveen geografisch/historisch centrum versterkt wordt; er hierdoor een commercieel meer aantrekkelijk centrum ontstaat; dit model kan rekenen op breed maatschappelijk draagvlak. Financieel: er is een groot verschil tussen beide modellen. Dit verschil wordt veroorzaakt doordat de grondexploitatie van model 3 een veel groter tekort kent (ca. € 2 mio meer) dan die van model 1. Dit tekort in de grondexploitatie wordt veroorzaakt doordat in model 3 de bestaande woningen aan de Zonnehof moet worden verworven en gesloopt. Voor model 1 geldt daarentegen dat één restlocatie (locatie waar nu voorzieningen zijn gesitueerd maar die vrijkomt als gevolg van de ontwikkeling van één voorzieningencluster) commercieel kan worden ontwikkeld, dit is in model 3 niet mogelijk. Bij de keuze van het voorkeursmodel moet een afweging worden gemaakt tussen enerzijds de ruimtelijke kwaliteit van het dorpshart en anderzijds de benodigde investering. Voor model 3 geldt daarnaast dat Stichting De Goede Woning heeft aangegeven dat het hun beleid is dat ze huurders niet verplichten te verhuizen. Voor een nadere inhoudelijke argumentatie van het bovenstaande wordt verwezen naar de hoofdstukken 4, 5 en 6 uit het haalbaarheidsonderzoek fase 2. Gemeentelijke bijdrage aan voorzieningen In zowel model 1 als 3 zal de gemeente vanaf 2016/2017 moeten investeren in nieuwe maatschappelijke voorzieningen (scholen, sportzaal, dorpshuis). Deze investering bedraagt € 4,4 miljoen. De extra kapitaallasten die hieruit voortvloeien zijn opgenomen in de Kadernota 2014. In het Integraal Huisvestings Plan (IHP) is de realisatie van vervangende nieuwbouw voor de twee basisscholen in Nijkerkerveen in 2023 opgenomen. Het naar voren halen van de nieuwbouw van deze scholen ten opzichte de genoemde termijn in het IHP betekent € 270.000 aan hogere kapitaallast per jaar (periode 2017 tot 2023), gebaseerd op een extra investering van ± € 1,8 miljoen ex. btw (rente + afschrijving). Vanaf 2023 worden deze kosten weer vanuit het IHP gedekt. Op basis daarvan kan in 2016/2017 met nieuwbouw van scholen worden begonnen. De investeringen in een sportzaal en dorpshuis bedragen minimaal € 2,6 miljoen ex. btw. Vanuit de ontwikkeling van Nijkerkerveen wordt door Plankenburg B.V. € 20 per m2 bijgedragen aan de voorzieningen, vanuit de ontwikkeling van deelplan 1b is een deel van deze bijdrage al ontvangen. Echter vanwege de onzekere economische situatie is het onzeker wanneer deze bijdrage volledig beschikbaar komt. Bij nieuwbouw bedragen de kapitaallasten voor het dorpshuis en sportzaal ± € 170.000 per jaar gedurende 40 jaar. De gemeentelijke investering in het voorzieningencluster in Nijkerkerveen bedragen derhalve maximaal € 4,4 miljoen ex. btw in de jaren 2016/2017 + de investering uit het IHP voor de scholen in Nijkerkerveen. Hiermee is dekking aanwezig voor nieuwbouw van scholen, sportzaal en dorpshuis. Het tekort in de grondexploitatie van model 1 of 3 wordt hiermee niet gedekt. Daarvoor zal externe financiering moeten worden gevonden.
231216
3
De hoogte van bovengenoemde bedragen kan nog toe- of afnemen. Dit is afhankelijk van de kosten van verwerving, de uitwerking van het voorzieningencluster en de locatiekeuze (combinatie van gebouwen of solitaire gebouwen) en het ontwerp van gebouwen (exact benodigde m2). Daarnaast geldt dat de mogelijkheden voor subsidieverstrekking nader moeten worden verkend en dat wordt gekeken naar bijdragen van andere externe partijen. Partijen wordt tot medio 2014 de tijd geboden om het voorzieningencluster uit te werken in een programma van eisen, exploitatiemodel, nadere uitwerking van het beheermodel en te komen tot een locatiekeuze. Op basis van deze uitwerking kan uw raad vervolgens een definitief besluit nemen over het uit te voeren voorkeursmodel, de locatie en het daarbij behorend gemeentelijk investeringsbudget. Beoogd effect Reserveren van een budget om te investeren in maatschappelijk vastgoed in Nijkerkerveen; Instemmen met het, onder voorwaarden, verder uitwerken van het voorzieningencluster. Argumenten 1.1 Voor het investeren in maatschappelijk vastgoed in Nijkerkerveen wordt een bedrag van € 4,4 miljoen gereserveerd. Het daadwerkelijk toekennen van het exacte bedrag om te investeren in maatschappelijk vastgoed in Nijkerkerveen kan pas bij vaststellen programma van eisen van het voorzieningencluster, het beheer en exploitatiemodel en de locatiekeuze. 2.1 Voorkeur voor model 3 Het haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd in nauwe samenwerking met voorzieninghouders die, vanuit ruimtelijke en maatschappelijke overwegingen, een voorkeur hebben voor model 3. Het college kan zich vinden in deze voorkeur maar met een flinke kanttekening daar waar het de financiën en de verplaatsing van de bewoners van de Zonnehof betreft. Indien deze punten bij de nadere uitwerking van het voorzieningencluster niet kunnen worden opgelost kiest de raad model 1. 3.1 Uitwerking van het voorzieningencluster Het voorzieningencluster moeten verder worden uitgewerkt om te kunnen komen tot een uiteindelijke keuze voor een voorkeursmodel. Het COV wordt gevraagd het voorzieningcluster in de periode tot 1 april 2014 verder uit te werken. De ontwikkeling van Nijkerkerveen vraagt erom om binnen afzienbare termijn duidelijkheid te verschaffen over het voorzieningenniveau. Kanttekeningen Het COV hecht eraan te benadrukken zich ervan bewust te zijn dat beide modellen in deze fase van uitwerking nog veel onzekere factoren kennen. Bij de verdere uitwerking van model 1 en 3 kan dat, vanuit een maatschappelijke verantwoordelijkheid, leiden tot een heroverweging van hun advies. Voor sport is in zowel model 1 als model 3 uitgegaan van nieuwbouw van een sportzaal. Er bestaat ook een variant waarbij de huidige Baggelaar wordt behouden (renovatie). In dat geval is er geen sprake van een sportzaal maar van een gymzaal (gymzaal is lager en kleiner dan sportzaal). Het verschil in kosten tussen renovatie Baggelaar en nieuwbouw sportzaal bedraagt ca. € 1,25 mio ex btw. Stichting De Goede Woning zal hun huurders niet verplichten te verhuizen. Als de voorkeur uitgaat naar model 3 dan zal er een uitplaatsingsprocedure moeten worden gevolgd. Stichting De Goede Woning is niet voornemens en dergelijke procedure te starten. Het college wil en kan een dergelijke procedure niet voor haar rekening nemen. Als huiseigenaar kan de Stichting De Goede Woning dat wel mits zij voor vervangende huisvesting zorgt en de kosten hiervoor draagt. Genoemde bedragen zijn exclusief sloopkosten, verhuiskosten en kosten voor inventaris/inrichting.
bouw-
en
woonrijpmaken,
saneringskosten,
Uitvoering Indien uw raad het fasedocument 2 vaststelt en instemt met het reserveren van de financiële middelen om te investeren in maatschappelijke voorzieningen in Nijkerkerveen dan wordt een onafhankelijke partij gevraagd, om in nauwe samenwerking met betrokken partijen, de periode tot 1 april 2014 te gebruiken 231216
4
om het voorzieningencluster voor Nijkerkerveen, met in acht neming van het aangegeven financiële kader, verder uit te werken.
231216
5
De uitwerking moet betrekking hebben op: het opstellen van een programma van eisen voor het voorzieningencluster; een voorstel met betrekking tot eigendom, beheer en exploitatie van het voorzieningencluster; het ontwerp van het voorzieningencluster (beeld van gebouw + bijbehorende voorzieningen op de locatie); Een vertegenwoordiger van het college zal zitting nemen in het COV. Dit vanuit haar verantwoordelijkheid als mede-financierder en om de bestuurlijke besluitvorming ten aanzien van financiering en nog op te stellen planologisch juridisch kader voor te bereiden De resultaten van deze uitwerking zullen wij aan u voorleggen met een voorstel hoe hier verder mee om te gaan. Burgemeester en wethouders van Nijkerk, de secretaris,
de burgemeester,
mevrouw mr. M.D. Haalstra
de heer mr. drs. G.D. Renkema
231216
RAADSBESLUIT
Nummer:
2013-057
De raad van de gemeente Nijkerk; gelezen het collegevoorstel van 16 juli 2013; besluit: 1. Fasedocument 2 van het haalbaarheidsonderzoek vast te stellen als uitgangspunt voor de verdere planvorming. 2. Een bedrag van maximaal € 4,4 miljoen ex. BTW te reserveren om te investeren in maatschappelijk vastgoed in Nijkerkerveen. 3. De voorkeur uit te spreken voor Model 3 mits voldoende externe financiering beschikbaar komt en er géén sprake is van gedwongen verhuizing van de bewoners Zonnehof 4. Het college te verzoeken om het voorzieningencluster samen met betrokken partijen uit te werken in de periode tot 1 april 2014.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Nijkerk d.d. 26 september 2013, de griffier,
de voorzitter,
de heer O. VAN KOLCK
de heer mr. drs. G. D. RENKEMA
231216
