Daňové novinky v oblasti nemovitostí v roce Real Estate Market Winter Miroslav Svoboda Roman Ženatý Luděk Hrubý Radka Mašková

Daňové novinky v oblasti nemovitostí v roce 2010 Real Estate Market Winter 2010 Miroslav Svoboda Roman Ženatý Luděk Hrubý Radka Mašková Únor 2010 © 2010 Deloitte Česká republika

Obsah Daň z nemovitostí

Nízká kapitalizace Možnosti daňové optimalizace v oblasti nemovitostí Změny v oblasti DPH v letech 2009 a 2010

Dotazy / Diskuse Real Estate Market 2010

© 2010 Deloitte Česká republika

Daň z nemovitostí

Daň z nemovitostí Zdvojnásobení daňových sazeb • Od 1. 1. 2010 dochází ke zdvojnásobení daňových sazeb u značné části nemovitostí (např. stavební pozemky, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy a většina staveb). • Stávající daňové sazby se však nemění u orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů, hospodářských lesů a u staveb sloužících pro tzv. ostatní podnikatelskou činnost. Vybrané nemovitosti

Sazba 2009

Sazba 2010

1 Kč

2 Kč

0,10 Kč

0,20 Kč

Stavby pro průmysl, stavebnictví, dopravu a energetiku

5 Kč

10 Kč

Stavby pro ostatní podnikatelkou činnost

10 Kč

10 Kč

Obytné domy

1 Kč

2 Kč

Samostatně stojící garáže

4 Kč

8 Kč

Stavby k individuální rekreaci

3 Kč

6 Kč

Byty a nebytové prostory

1 Kč

2 Kč

Stavební pozemky Zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy

Real Estate Market 2010


Daň z nemovitostí Místní koeficient • Na základě zákona o stabilizaci veřejných rozpočtů mají obce od zdaňovacího období 2009 možnost dále zvýšit zdanění nemovitostí na svém území stanovením místního koeficientu v rozsahu 2 – 5. • Seznam koeficientů zveřejněn na webových stránkách Ministerstva financí. • V souvislosti se zvýšením sazeb / upravení výše daně koeficientem nevzniká povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitostí ani sdělit správci daně tuto změnu.



Daň z nemovitostí Zrušení osvobození u novostaveb obytných domů a bytů • Osvobození na 15 let u nových staveb ve vlastnictví fyzických osob sloužících k trvalému bydlení bylo zrušeno. • V roce 2009 poslední možnost uplatnit osvobození (s výjimkou staveb dokončených v roce 2009 - na ty se již v roce 2009 osvobození nevztahuje). • Od roku 2010 se již všechny dříve osvobozené novostavby zdaňují. • Nevzniká povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitostí ani sdělit správci daně tuto změnu.

Zrušení osvobození v případě „zateplení“ • Osvobození na 5 let u staveb, u kterých došlo k úpravám vedoucím ke snížení tepelné náročnosti („zateplení“) se rovněž ruší. • Možnost uplatnit původně přiznané osvobození však zůstává zachována až do uběhnutí původní pětileté lhůty (nejdéle však do roku 2012 včetně). • Osvobození týkající se změny vytápění přechodem z pevných paliv na obnovitelnou energii solární, větrnou, geotermální a biomasy zůstává zachováno. Real Estate Market 2010


Nízká kapitalizace

Nízká kapitalizace Situace v letech 2008 a 2009 Souběh dvou právních úprav: 1) „Staré“ úvěry a půjčky (smlouvy sjednané do 31.12.2007). •

Testují se pouze úroky.

•

Nezapočítávají se žádné úvěry a půjčky od nespojených osob.

•

Poměr dluhů od spojených osob k vlastnímu kapitálu 4:1.

2) „Nové“ úvěry a půjčky (smlouvy uzavřené od 1. 1. 2008 včetně některých dodatků). •

Testují se „finanční výdaje“ nikoliv pouze úroky.

•

Započítávají se úvěry a půjčky od spojených osob a tzv. „back-to-back financování“ – maximální poměr k vlastnímu kapitálu rovněž 4:1.

•

Finanční výdaje související s úvěry a půjčkami s úrokem vázaným na zisk jsou daňově neuznatelné.



Nízká kapitalizace Stav od 1. 1. 2010 • Konec přechodného období pro tzv. staré úvěry a půjčky. • Pro všechny úvěry a půjčky nyní platí jednotná úprava pravidel nízké kapitalizace, která byla doposud platná pouze pro „nové“ úvěry a půjčky. • Finanční výdaje – dle vyjádření MF sem patří vedle úroků také výdaje spojené s přijetím úvěru nebo půjčky (např. náklady na obstarání, zpracování, posouzení žádosti, administrativní náklady, provize zprostředkovateli, poplatek za rezervaci prostředků, poplatek za předčasné splacení, aj.). • Mezi finanční výdaje se nezahrnují kursové rozdíly, náklady na zajištění rizika (např. deriváty), náklady na poradenství. • Back-to-back financování – úvěr či půjčka od nespojeného věřitele, jehož poskytnutí je podmíněno tím, že tomuto věřiteli bude poskytnut přímo související úvěr, půjčka nebo vklad osobou spojenou s dlužníkem.



Nízká kapitalizace Stav od 1. 1. 2010 – shrnutí: • Daňově neuznatelné jsou finanční výdaje, přesahuje-li úhrn dluhů od spojených osob čtyřnásobek výše vlastního kapitálu. • Tzv. „back-to-back“ financování podléhá testu nízké kapitalizace obdobně jako úvěr či půjčky poskytnutý přímo osobou spojenou. • Finanční výdaje související s úvěry a půjčkami s úrokem vázaným na zisk jsou považovány za daňově neuznatelné. • Do úvěrů a půjček pro účely testování limitu nízké kapitalizace se nezahrnují úvěry a půjčky, z nichž plynoucí úroky jsou součástí vstupní ceny majetku a dále na prokazatelně poskytnuté bezúročné půjčky a úvěry.



Možnosti daňové optimalizace v oblasti nemovitostí

Možnosti daňové optimalizace v oblasti nemovitostí Řešení problému nízké kapitalizace • Metodika výpočtu stavu vlastního kapitálu •

Prostý průměr versus vážený průměr

•

(Ne)zohlednění daňově neuznatelných úvěrů a půjček

•

Pozor na negativní dopad ztráty z minulého roku na vlastní kapitál

• Zvýšení základního kapitálu • Příplatek do ostatních kapitálových fondů • Kapitalizace části předmětných úvěrů a půjček do základního kapitálu nebo do ostatních kapitálových fondů • Přecenění jmění při přeměnách (fúze, rozdělení aj.) • Využití daňově transparentních entit



Možnosti daňové optimalizace v oblasti nemovitostí Využitelnost daňových ztrát • Poměrně přísné podmínky stanovené § 38na zákona o daních z příjmů • Změna vlastnické struktury • Akciová společnost s akciemi na doručitele • Přeměny obchodních společností a daňové ztráty •

Převoditelnost daňových ztrát na nástupnickou společnost

•

Využití vlastních daňových ztrát pokračující společností po přeměně

• Využití daňově transparentních entit



Možnosti daňové optimalizace v oblasti nemovitostí Struktura SPV společností (1 budova = 1 s.r.o.) Holdingová spol. ČR nebo vhodná zahraniční jurisdikce

100 % 100 %

100 %

100 %

SPV1 s.r.o.

SPV2 s.r.o.

SPV3 s.r.o.

SPV4 s.r.o.

Budova 1

Budova 2

Budova 3

Budova 4

• Možnost prodeje jednotlivých aktiv formou „share deal“: •

nepodléhá dani z převodu nemovitostí;

•

možnost osvobození od daně z příjmů.

• Možnosti daňové optimalizace prostřednictvím kapitálové struktury a struktury financování. • Optimalizace akvizičního financování. • Alternativní struktury s využitím daňově transparentních entit (k.s. nebo v.o.s.). Fond kvalifikovaných investorů


Možnosti daňové optimalizace v oblasti nemovitostí Fond kvalifikovaných investorů Akcionáři fyzické nebo právnické osoby

Depozitářská smlouva

Depozitář kontrolní činnosti

Smlouva o obhospodařování

100 %

Investiční fond rozhodování o investiční strategii a nakládání s majetkem

Investiční společnost administrativní činnosti

Sazba daně 5 %

Fond kvalifikovaných investorů


Změny v oblasti DPH v letech 2009 a 2010

Agenda • Změny v roce 2009 • Převody nemovitostí • Přefakturace • Úprava a vyrovnání odpočtu DPH

• Změny v roce 2010 • Legislativní základ • Ceny obvyklé • DPH balíček • Další přidružené změny českého zákona o DPH

• Judikatura Evropského soudního dvora

Real Estate Breakfast – Aktuální změny daňové legislativy


Změny v roce 2009 shrnutí

Převody staveb, bytů a nebytových prostor v roce 2009 • Změny ve stanovení data uskutečnění při převodu nemovitostí • Roli hraje i datum předání do užívání

• Osvobození od daně u převodů staveb, bytů a nebytových prostor je závislé • Na vydání prvního kolaudačního souhlasu • Na datu, kdy bylo započato první užívání stavby

• Stav po novele – lhůta pro osvobození se nepřerušuje (problematika přestaveb)



Přefakturace v roce 2009 • Zrušena speciální pravidla pro „přeúčtování“ • Vyloučení ze základu DPH • Platba jménem a na účet • Neuplatněn odpočet • Částka není vyšší než ta, která byla zaplacena při nákupu

• Samostatná služba • Platí standardní pravidla

• Součást jiného plnění • Nákladová položka jako součást úplaty za jiné plnění • Pravidla pro tzv. „vedlejší plnění“

• Zveřejněna informace MF k uplatnění DPH při přeúčtování



Úprava a vyrovnání odpočtu DPH v roce 2009 • Změna v rozsahu majetku, který podléhá úpravě a vyrovnání • Technické zhodnocení podléhá režimu úpravy nebo vyrovnání odpočtu • Vazba na daň z příjmů • Vazba na uskutečněná plnění • Neexistují přechodná ustanovení



Změny v roce 2010

Změny v legislativě • Směrnice 2008/8/ES ze dne 12. února 2008 – změny v určení místa plnění služeb • Směrnice 2008/9/ES ze dne 12. února 2008 – pravidla pro vracení DPH v jiných členských státech • Směrnice 2008/117/ES ze dne 16. prosince 2008 – pravidla pro podávání souhrnných hlášení • Účinnost – nastává postupně od roku 2010 až do roku 2015 • Ostatní členské státy EU



Změny v určení místa plnění u služeb

Systematika změn základních pravidel pro určení místa plnění • Nová základní pravidla • Rozdělení služeb na B2B a B2C sektor • B2B služby – místo usazení příjemce (dnes místo usazení poskytovatele) • Sídlo příjemce, nebo • Provozovna, pro kterou je služba poskytnuta

• B2C služby – místo usazení poskytovatele (beze změn) • Sídlo poskytovatele, nebo • Provozovna, ze které je služba poskytnuta

• Určení účasti provozovny na poskytnutí služeb – vliv na vznik povinnosti přiznat daň



Praktické příklady určení místa plnění I.

Poskytovatel • Místo plnění je v ČR pokud příjemce není osoba povinná k dani • Poskytovatel je v takovém případě povinen přiznat daň v ČR


Zákazník • Místo plnění je v SR pokud příjemce je osoba povinná k dani • Zákazník je v takovém případě povinen přiznat daň v SR


Praktické příklady určení místa plnění II.

Poskytovatel

Zákazník

Provozovna • Zákazník je povinen přiznat daň v SR pokud se provozovna nepodílí na poskytnutí služeb • Pokud se provozovna podílí vzniká ji povinnost přiznat daň



Praktické příklady určení místa plnění III.

Poskytovatel

Zákazník

Provozovna • Místem plnění je SR pokud je zákazník osoba povinná k dani • Zákazník je povinen přiznat daň v SR



Praktické příklady určení místa plnění IV.

Poskytovatel

Zákazník

Provozovna • Místem plnění je ČR i když je zákazník osoba povinná k dani • Poskytovatel je povinen přiznat daň v ČR



Poskytování služeb do / mimo EU podle základních pravidel • Jak rozpoznat, že jde o B2B/B2C? • Nové postavení osob povinných k dani • Postačí předání DIČ? • Otázka „soukromé spotřeby“ u osob povinných k dani

• Jak rozpoznat, kdo přijímá službu (provozovna v ČR, zahraniční sídlo)? • Kdy se uplatní pravidlo skutečné spotřeby? • Nastaly změny v administraci DPH v jiných státech EU? • Speciální definice osoby povinné přiznat daň • Nutnost / možnost zrušení registrace v jiných státech EU • Pravidlo „force of attraction“ zrušeno – faktické dopady jen v některých členských státech



Přijímání služeb z / mimo EU podle základních pravidel • Kdy je nutné samovyměřit českou DPH? • Kdy se uplatní pravidlo skutečné spotřeby? • „Jednostranná“ implementace v českém zákoně o DPH

• Bude nutné přehodnotit další možnost využití stávajících obchodních struktur (call-centra ve třetích zemích, přijímání administrativních služeb ze třetích zemí, využívání EU zemí s nižší daňovou zátěží…) • Pokud nová povinnost samovyměření znamená dodatečné daňové zatížení, lze je eliminovat?



Určení místa plnění – speciální pravidla pro B2B služby

Služby vztahující se k nemovitosti • Místo, kde se nemovitost nachází • Otázka služeb ubytovacích • Žádná faktická změna



Práce na movité věci a její oceňování • Žádné speciální pravidlo, tj. použití základního pravidla = místem plnění místo usazení příjemce • Do konce roku 2009 místo určené podle několika pravidel • Místo fyzického výkonu • Možnost přechýlení na předané DIČ • Nutnost odvezení zboží z území státu, kde byla služby fyzicky vykonána



Práce na movité věci a její oceňování – praktické dopady • Co zvážit při poskytování služeb (práce vykonány v ČR) • Prověřit zda jde skutečně o B2B (B2C má speciální režim) a kdo ji přijal (česká provozovna / zahraniční sídlo?) • Změnit aplikování DPH u služeb na zboží, které neopouští ČR • Nepracovat s DIČ – předané české DIČ zákazníkem nepřechýlí místo plnění do ČR

• Co zvážit při přijímání služeb (práce vykonány mimo ČR) • Zajistit samovyměření v místě usazení, nepracovat s DIČ • Otázka vzniku nové povinnosti samovyměřit i služby uskutečněné mimo území EU

• Identifikovat chybně účtovanou DPH v jiných členských státech • Nutnost / možnost zrušení registrace v jiných státech EU



Katalogové (intelektuální) služby • Místem plnění je místo, kde je usazen příjemce • Žádná faktická změna



Služby zprostředkování • Žádné speciální pravidlo, tj. použití základního pravidla = místem plnění místo usazení příjemce • Do konce roku 2009 místem plnění • Místo plnění zajištěné dodávky • Lze přechýlit z jednoho členského státu EU do jiného členského státu

• Nově uplatnění pravidla skutečné spotřeby



Služby zprostředkování – praktické dopady • Co zvážit při poskytování služeb • Prověřit zda jde skutečně o B2B (B2C má speciální režim) a kdo ji přijal (česká provozovna / zahraniční sídlo?) • Změna aplikace daně pro zákazníky usazené mimo EU a neregistrované v EU • Nové uplatnění pravidla skutečné spotřeby • Nutnost/možnost zrušení registrace v jiných státech EU (DPH v jiných státech EU odvede zákazník)

• Co zvážit při přijímání služeb • Zajistit samovyměření v místě usazení, nepracovat s DIČ • Otázka vzniku nové povinnosti samovyměřit i služby uskutečněné mimo území EU (k tomu viz rovněž „jednostranná“ implementace pravidla skutečné spotřeby)

• Identifikovat chybně účtovanou DPH v jiných členských státech



Souhrnné hlášení na služby

Nová povinnost podávat souhrnné hlášení na služby • Co se vykazuje • Služby, u nichž je místo plnění v jiném členském státě • Místo plnění je stanoveno podle základního pravidla pro B2B (tj. příjemce je povinen samovyměřit DPH) • Nejde o služby, které jsou v členském státě příjemce osvobozeny • Jak to bude plátce zjišťovat? • Jak to bude zjišťovat správce daně?

• Jak se vykazuje • Měsíčně (výjimečně čtvrtletně), a to do 25. dnů po skončení období pro vykazování • Elektronicky se zaručeným elektronickým podpisem/značkou



Souhrnné hlášení na služby – praktické otázky • Jak zjišťovat, které služby mají být v souhrnném hlášení vykázány? • Jsou na nový požadavek připraveny informační systémy? • Ovlivní zavedení souhrnného hlášení též příjemce služby? • Měli bychom kontaktovat poskytovatele služeb v zahraničí? • Kolik formulářů se bude podávat?



Vracení DPH

Vracení DPH v jiných členských státech • Žádosti budou podávány v členském státě usazení • Primární komunikace s českým finančním úřadem

• Žádosti budou podávány pouze elektronicky • Vznik nového portálu daňové správy

• Lhůta pro podání prodloužena do 30. září následujícího roku • Členský stát, který má vrátit DPH, musí reagovat do 4 měsíců po podání • Při prodlení s úhradou vratky bude žadateli hrazen i úrok • Uplatní se již na žádosti podávané v roce 2010



Zákon o DPH – Změny nesouvisející s DPH balíčkem

Zvýšení sazby DPH • Základní sazba se zvýší z 19% na 20% • Snížená sazba se zvýší z 9% na 10% • Přechodná ustanovení • Sazba DPH u přijatých záloh • Smluvní dokumentace – navýšení ceny pro konečného zákazníka



Úprava základu daně pro účely DPH – základní aspekty • Základem daně cena obvyklá bez daně (odkaz na zákon o oceňování) • Aplikace pouze v případě určeného okruhu osob • Dopadá jak na zdanitelná tak i na osvobozená plnění • Úprava možná jak nahoru tak i dolů



Úprava základu daně na cenu obvyklou • Úprava nahoru (tj. je-li úplata nižší než obvyklá cena), pokud • Příjemce zdanitelného plnění nemá plný nárok na odpočet daně (tj. DPH hrazená příjemcem nesmí být neoprávněně snižována) • Poskytovatel plnění osvobozeného podle §51 ZoDPH nemá plný nárok na odpočet daně (tj. koeficient dodavatele nesmí být neoprávněně zvyšován)

• Úprava dolů (tj. je-li úplata vyšší než obvyklá cena), pokud • Poskytovatel zdanitelného plnění krátí nárok na odpočet daně (tj. koeficient dodavatele nesmí být neoprávněně zvyšován)



Úprava základu daně – důvody pro zavedení

Poskytovatel Koeficient pro krácení DPH na vstupu = 0,67

19%

Příjemce A Plný nárok na odpočet DPH

0%

Příjemce B Plný nárok na odpočet DPH

19%

Příjemce C Nárok na odpočet DPH limitován

Ceny nastaveny na úrovni cen běžných





19%


0%


19%


Optimalizace cen za účelem úspor na DPH





19%


0%


19%


Od roku 2010 zákon vyžaduje úpravy základu daně na ceny běžné



Úprava základu daně na cenu obvyklou • Otázka provázanosti na zákon o daních z příjmů, který • Umožňuje neupravit, je-li rozdíl uspokojivě doložen • Se primárně na zákon o oceňování neodkazuje • Úroky z některých úvěrů a půjček nepožaduje upravit

• Otázka vhodnosti využití ceny obvyklé v zákoně o DPH • Zákon o DPH požaduje úpravy na cenu obvyklou (odkaz na zákon o oceňování) • Podle zákona o oceňování se vybraný majetek (stavby, byty, pozemky…) oceňuje jinak než cenou obvyklou • Nepostačí tedy např. znalecký posudek pro účely daně z převodu nemovitostí (vyhlášková cena), důsledkem je nutnost samostatného ocenění převáděného vybraného majetku pro účely DPH v ceně obvyklé



Úprava základu daně – okruh dotčených osob • Osobami, na které se vztahuje povinnost úprav, jsou • Kapitálově spojené osoby – přímé nebo nepřímé spojení alespoň 25% • Jinak spojené osoby – osoby, na jejichž vedení se podílí alespoň jedna shodná osoba • Osoby v pracovněprávním nebo jiném obdobném vztahu • Osoby podnikající ve sdružení nebo na základě jiné obdobné smlouvy • Osoby blízké

• Otázka postavení zahraničních příjemců plnění (kdy mají nárok na vrácení DPH v plné výši?)



Judikatura Evropského soudního dvora

C-572/07 RLRE Tellmer Property • Uplatnění DPH u služeb spojených s úklidem společných prostor v nájemních domech • Dle ESD úklid a nájem představují samostatná a navzájem oddělená plnění • V čem jsou komentáře ESD obecně zajímavé: • Může existovat spojitost mezi způsobem stanovení ceny za několik plnění poskytovaných společně a možností využití pravidel pro doplňkové (vedlejší) plnění k plnění hlavnímu • Může být zejména problematické prokázat, že konkrétní plnění je vedlejším plněním s DPH režimem hlavního plnění, má-li samostatně stanovenou cenu Real Estate Breakfast – Aktuální změny daňové legislativy


C-174/08 NCC Construction Danmark A/S • Pravidla pro krácení nároku na odpočet a pro výpočet koeficientu • Z výpočtu koeficientu se vyjímá jen velmi úzká množina plnění, nelze vyjmout činnost, která • Je pravidelná a soustavně plánovaná • Není příležitostná, ale je projevem vůle podnikatele a existuje záměr ji opakovat • Je součástí podnikatelského záměru

• Negativně může dopadat na stavební společnosti a společnosti poskytující půjčky a provozující cash-pooling



C-461/08 Don Bosco • Dodání budovy určené k demolici za účelem nové výstavby na dotčeném pozemku • Jde o dodání pozemku, právní stav není rozhodující • Pokud je pozemek stavební, pak je potřeba uplatnit DPH • Otázka definice stavebního pozemku v českém zákoně o DPH • Otázka výkladu této definice ve světle uvedeného rozhodnutí



Praktické shrnutí

Praktické shrnutí • 2009 – implementace řady změn s nejednoznačným výkladem • 2010 – návrh dalších změn s nejasnými dopady • Praktické dopady: • Je implementace změn 2009 správná? • Revize stávajících projektů

• Máte správně naimplementovány změny 2010? • Revize plánovaných i stávajících projektů • Možnost optimalizace?



Dotazy / diskuse

Kontakty Miroslav Svoboda Email: [email protected] Phone: +420 246 042 924 Roman Ženatý Email: [email protected] Phone: +420 246 042 865 Radka Mašková Email: [email protected] Phone: +420 246 042 752 Luděk Hrubý Email: [email protected] Phone: +420 246 042 161



Deloitte označuje jednu nebo více společností švýcarského sdružení („Verein“) Deloitte Touche Tohmatsu a jeho členských firem. Každá z těchto firem představuje samostatný a nezávislý právní subjekt. Podrobný popis právní struktury sdružení Deloitte Touche Tohmatsu a jeho členských firem je uveden na adrese www.deloitte.com/cz/onas. Member of Deloitte Touche Tohmatsu © 2010 Deloitte Česká republika Real Estate Market 2010


Daňové novinky v oblasti nemovitostí v roce Real Estate Market Winter Miroslav Svoboda Roman Ženatý Luděk Hrubý Radka Mašková

Recommend Documents