DAFTAR ISI DAFTAR TABEL ................................................................................. DAFTAR GAMBAR ............................................................................. DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................... DAFTAR ISTILAH (GLOSSARY) ..........................................................
iv v vi vii
I
PENDAHULUAN ........................................................................... 1.1 Latar Belakang ......................................................................... 1.2 Rumusan Masalah ..................................................................... 1.3 Tujuan Penelitian ...................................................................... 1.4 Manfaat Penelitian .................................................................... 1.5 Ruang Lingkup Penelitian .........................................................
1 1 5 8 8 8
II
TINJAUAN PUSTAKA DAN KERANGKA PEMIKIRAN ......... 2.1 Kerangka Teoritis ………………………….……………….... 2.1.1 Rumah, Perumahan dan Permukiman …….………….. 2.1.2 Pengertian Pemasaran .................................................... 2.1.3 Pengertian Manajemen Pemasaran ................................ 2.1.4 Pengertian Strategi ........................................................ 2.1.5 Pengertian Strategi Pemasaran ...................................... 2.1.5.1 Pengelompokkan Pasar (Segmenting) ............. 2.1.5.2 Penetapan Pasar Sasaran (Targeting) .............. 2.1.5.3 Penempatan Produk (Positioning) ................... 2.1.5.4 Pengertian Bauran Pemasaran ......................... 2.1.6 Evaluasi Lingkungan Internal …………………..……. 2.1.7 Evaluasi Lingkungan Eksternal ……………..….……. 2.1.8 Matrik Internal-Eksternal (Matrik IE) …………….….. 2.1.9 Matrik TOWS ……………….………………………… 2.1.10 Matrik QSPM …………………………………………. 2.2 Kajian Penelitian Terdahulu ..................................................... 2.3 Kerangka Pemikiran Konseptual ................................................
9 9 9 10 12 15 18 22 26 28 31 38 51 54 56 58 60 62
III METODE PENELITIAN .................................................................. 3.1 Lokasi dan Waktu Penelitian .................................................... 3.2 Pendekatan Penelitian ................................................................. 3.3 Data yang Diperlukan dan Sumbernya ....................................... 3.4 Teknik Pengumpulan Data dan Informasi ................................ 3.5 Teknik Pengambilan Contoh ..................................................... 3.6 Teknik Pengolahan dan Analisa Data ....................................... 3.6.1 Analisis Deskriptif ……….…………………………….. 3.6.2 Evaluasi Faktor Internal ……….…………………….…. 3.6.3 Evaluasi Faktor Eksternal ……………….……………… 3.6.4 Matrik Internal - Eksternal (IE) …………………..…….. 3.6.5 Analisis Matrik TOWS ...………………..……………… 3.6.6 Analisis QSPM …..…….….…………………………….
ii
65 65 65 65 66 67 68 69 70 72 75 75 77
IV GAMBARAN UMUM PERUM PERUMNAS ................................... 4.1 Sejarah dan Latar Belakang Pendirian Perusahaan .................... 4.2 Visi, Misi dan Budaya Perusahaan ............................................ 4.3 Struktur Organisasi Perusahaan ................................................. 4.4 Wilayah Usaha Perum Perusahaan ............................................... 4.5 Sumber Daya Manusia Perusahaan Secara Umum .................... 4.6 Produk yang Dihasilkan Perusahaan .......................................... 4.7 Proses Bisnis Perusahaan ........................................................... 4.8 Strategi Bisnis Perusahaan ......................................................... 4.9 Perum Perumnas Cabang Karawang .......................................... 4.10 Kabupaten Karawang .................................................................
80 80 81 83 84 85 87 87 92 94 97
V HASIL DAN PEMBAHASAN ........................................................... 5.1 Strategi Pemasaran Rumah Perum Perumnas Cabang Karawang .................................................................... 5.2 Analisis Lingkungan Internal dan Eksternal ............................. 5.2.1 Analisis Lingkungan Internal ......................................... 5.2.2 Analisis Lingkungan Eksternal ....................................... 5.3 Pemetaan Matrik Internal-Eksternal (IE) ................................... 5.4 Analisis Alternatif Strategi dengan Matrik TOWS .................... 5.4.1 Strategi SO (Strenghts – Opportunities) ......................... 5.4.2 Strategi WO (Weaknesses – Opportunities) ................... 5.4.3 Strategi ST (Strenghts – Threats) ................................... 5.4.4 Strategi WT (Weaknesses – Threats) ............................. 5.5 Penetapan Pemilihan Strategi dengan Menggunakan QSPM .... 5.6 Implikasi Manajerial ...................................................................
101 101 105 105 117 129 132 135 136 137 139 141 146
VI KESIMPULAN DAN SARAN ............................................................ 6.1 Kesimpulan ................................................................................. 6.2 Saran ...........................................................................................
153 153 157
Daftar Pustaka ...........................................................................................
158
iii
DAFTAR TABEL Nomor
Halaman
1
Data Penjualan Rumah Perumnas Cabang Karawang ......................
2
Daftar Penelitian Terdahulu
3
Data yang Diperlukan dan Sumbernya
............................................
66
4
Daftar Responden yang Digunakan dalam Penelitian ......................
67
5
Penentuan Bobot Faktor Internal dan Eksternal ...............................
70
6
Perhitungan Peringkat Faktor Internal ………….………………….
71
7
Ilustrasi Matriks IFE
…………………………….………………...
72
8
Ilustrasi Matriks EFE
.......................................................................
73
9
Penentuan Peringkat Faktor Eksternal …………….…………….….
74
10
Ilustrasi Matriks QSPM ....................................................................
77
11
Komposisi Pegawai Perusahaan Secara Umum .................................
85
12
Indikator Sosial Ekonomi Kabupaten Karawang ...............................
99
13
Jumlah Perusahaan di Kawasan Industri Kabupaten Karawang ........
100
14
Target dan Realisasi Penjualan Rumah Perum Perumnas Cabang Karawang tahun 2000 sampai dengan 2009 per Tipe Rumah ............
102
Harga Rumah yang Ditawarkan Perum Perumnas Cabang Karawang menurut tipe rumah tahun 2010 ..........................
105
Hasil Evaluasi Faktor Internal Strategi Pemasaran Rumah Perum Perumnas Cabang Karawang ..................................................
114
Hasil Evaluasi Faktor Eksternal Strategi Pemasaran Rumah Perum Perumnas Cabang Karawang ..................................................
125
Hasil Penetapan Pemilihan Strategi Pemasaran Rumah Perum Perumnas Cabang karawang dengan Menggunakan QSPM ………..
141
Implikasi Manajerial Strategi Pemasaran Rumah Perum Perumnas Cabang karawang ………………………………………..
147
15 16 17 18 19
.............................................................
iv
6 60
DAFTAR GAMBAR
Nomor
Halaman
1
Contoh Ilustrasi Matriks TOWS
…………..…….…………….….
57
2
Kerangka Pemikiran Konseptual Analisis Strategi Pemasaran Rumah Perum Perumnas Cabang Karawang ....……....
64
3
Contoh Pengembangan Alternatif Strategi Matrik TOWS
…..…
77
4
Struktur Organisasi Perusahaan Sacara Umum ...............................
83
5
Proses Bisnis Perusahaan .................................................................
88
6
Tahapan Penyusunan BRP
..............................................................
90
7
Tahapan Proses Pembangunan .........................................................
91
8
Peta Lokasi Perum Perumnas Cabang Karawang ............................
95
9
Struktur Organisasi dan Pejabat Perum Perumnas Cabang Karawang .........................................................................................
96
10
Peta Pesaing Perum Perumnas Cabang Karawang ...........................
97
11
Mantrik Internal dan Eksternal (IE) Strategi Pemasaran Rumah Perum Perumnas Cabang Karawang ………………..…….
130
Matrik TOWS Strategi Pemasaran Rumah Perum Perumnas Cabang Karawang ………..………………………………….……
134
12
DAFTAR LAMPIRAN v Nomor
Halaman
1
Kuesioner Penelitian …………..…….…………………………..
161
2
Penentuan Bobot dan Peringkat Faktor Internal – Eksternal ….....
175
3
Nilai Attractiveness Strategi SO ………………………………….
176
4
Nilai Attractiveness Strategi WO ………………………………….
177
5
Nilai Attractiveness Strategi ST ………………………………….
178
6
Nilai Attractiveness Strategi WT ………………………………….
189
DAFTAR ISTILAH (GLOSSARY) vi APERSI (Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia): Suatu asosiasi atau organisasi yang beranggotakan pelaku usaha di bidang pembangunan perumahan dan pemukiman di Indonesia. Pada saat ini APERSI beranggotakan sebanyak 978 perumahan pengembang. Backlog: Kebutuhan rumah yang belum terpenuhi atau kekurangan atas pasokan kebutuhan rumah seharusnya sampai dengan periode waktu tertentu. BRP (Buku Rencana Proyek): Buku yang disusun sebagai dasar atau acuan operasional yang mencakup rencana fisik (jenis dan jumlah rumah yang hendak dibangun beserta sarana dan prasarananya) dan rencana keuangan (arus kas, laba rugi, dan neraca). Cost Based Pricing: Penetapan harga berdasarkan sejumlah biaya yang dikeluarkan perusahaan untuk memproduksi suatu barang ditambah dengan persentase laba yang diinginkan perusahaan. Land bank (bank tanah): Persediaan lahan atau lahan-lahan yang dimiliki, diperuntukkan bagi pengembangan perumahan dan permukiman. MBA (Masyarakat Berpenghasilan Atas): Golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan lebih dari Rp.4.500.000,00 (empat juta lima ratus ribu rupiah) per bulan, (Permenegpera No.14 tahun 2010). MBM (Masyarakat Berpenghasilan Menengah Bawah): Golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan paling banyak Rp.4.500.000,00 (empat juta lima ratus ribu rupiah) per bulan, (Permenegpera No.14 tahun 2010). MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah): adalah golongan masyarakat adalah masyarakat yang mempunyai penghasilan paling banyak Rp.2.500.000,00 (dua juta lima ratus ribu rupiah) per bulan, (Permenegpera No.14 tahun 2010). National Urban Developmen Corporation: Perusahaan umum pembangunan perumahan nasional, yaitu suatu Badan Usaha Milik Negara yang dalam tugasnya membantu pemerintah untuk menyediakan rumah dengan harga terjangkau bagi masyarakat. Permukiman: Satuan kawasan perumahan lengkap dengan prasarana lingkungan, prasarana umum, dan fasilitas sosial yang mengandung keterpaduan kepentingan dan keselarasan pemanfaatan sebagai lingkungan kehidupan. Perumahan: Kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. PIP (Pusat Informasi Pemasaran): Suatu wadah yang digunakan untuk menampung aktivitas yang menginformasikan, memasarkan dan memamerkan produk-produk Perum Perumnas yang dibutuhkan konsumen.
REI (Real Estate Indonesia): Merupakan organisasi asosiasi perusahaan atas dasar kesamaan usaha, kegiatan dan profesi di bidang realestate. Pada saat ini REI beranggotakan 1300 perusahaan di seluruh Indonesia. RJP (Rencana Jangka Panjang): Sebagai program kerja lima tahunan yang merupakan penjabaran visi, misi, dan tata nilai perusahaan. RKAC (Rencana Kerja dan Anggaran vii Cabang): Rencana kerja yang disusun oleh unit kerja terkecil yaitu kantor cabang, disusun secara kuantitatif maupun kualitatifnya yang mencerminkan kekuatan, kelemahan, peluang, dan ancaman yang ada di wilayah kerja cabang tersebut, termasuk sumber daya intern yaitu stok tanah, SDM, modal kerja, data pembanding, dan regulasi di daerah dan lain-lain untuk diusulkan ke kantor regional. RKAP (Rencana Kerja dan Anggaran Perusahaan): Program kerja tahunan perusahaan yang merupakan hasil konsolidasi dari seluruh RKAR yang disusun oleh kantor regional melalui rapat koordinasi nasional. RKAR (Rencana Kerja dan Anggaran Regional): Rencana kerja yang disusun oleh kantor regional yang merupakan hasil konsolidasi dari seluruh RKAC melalui rapat koordinasi daerah, untuk diusulkan ke kantor pusat. RAKORDA (Rapat Koordinasi Daerah): Merupakan rapat koordinasi di tingkat regional, untuk membahas usulan-usalan kantor cabang yang telah di susun dalam RKAC. Hasil dari rapat koordinasi daerah akan dituangkan dalam RKAR. RAKORNAS (Rapat Koordinasi Nasional): Merupakan rapat koordinasi di tingkat nasional, untuk membahas usulan-usalan kantor regional yang telah di susun dalam RKAR. Hasil dari rapat koordinasi nasional akan dituangkan dalam RKAP. KPI (Key Performance Indicator): Sistem pengukuran kinerja dan keterlibatan aktif tenaga kerja, untuk mendukung pencapaian rencana kerja perusahaan. atau jasa,
