CPO Het Boddegat Plan van aanpak opstartfase

CPO Het Boddegat Plan van aanpak opstartfase Concept 0.5 d.d. 27 mei 2013;

Inhoud 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Doelstelling en ambitie Werkwijze Boddegat Organisatie Communicatie Kwaliteit Financiën Planning Risicoanalyse

Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

1, 2, 3, 4, 5,

Workshops & enquêtes november 2012 Planning Programma van eisen Financieel model Risico analyse

1

1 Doelstelling en ambitie 1.1 Inleiding 1.1.1

Initiatief

In 2009 is gestart met het CPO project Het Boddegat, met als doelstelling een duurzame wijk te ontwikkelen op de voormalige kazerneterreinen in Ede Oost. De onderliggende aanleiding hiervoor is de urgentie tot duurzame stedenbouw / woningbouw, waarbij rekening gehouden wordt met de draagkracht van de aarde en, ten opzichte van traditionele woonwijken, meer ruimte is voor individuele inbreng van de bewoners en sociale samenhang. De directe aanleiding hiervan was de combinatie van: • een groep initiatiefnemers, die elkaar vond in dezelfde ambitie van het zelf ontwikkelen van een eigen duurzame woning. • het vertrek van Defensie van de kazerneterreinen in Ede-Oost, dit terrein biedt goede mogelijkheden tot duurzame stedenbouw. In de periode van 2009 tot zomer 2012 heeft vanuit de intiatiefgroep van ‘Het Boddegat’ een verdiepingsslag plaats gevonden, wat heeft geleid tot een visiedocument en een programma van eisen in zomer 2012. Tijdens deze uitwerking is er regelmatig overlegd met de Gemeente Ede en zijn er contacten opgebouwd met andere relevante partners. In dezelfde periode van 2009 tot 2012 is de economische crisis begonnen. Deze crisis heeft impact op de ambities van de Gemeente Ede in de ontwikkeling van de woningbouw, maar zeker ook op de planning en financiële kaders van Het Boddegat.

1.1.2

Stand van zaken

Nu, mei 2013, zijn de volgende zaken bereikt: • • • • • •

er is een groep toekomstige bewoners met voldoende homogeniteit voor een gezamenlijk project er is startkapitaal beschikbaar voor de financiering van de eerste ontwerpstap (structuurontwerp) de locatie ligt vast, er wordt gewerkt aan een intentieovereenkomst met de Gemeente Ede de vereniging is opgericht, er zijn 16 leden (dit zijn er meer dan het minimum bij de opstartfase). de werkgroepen binnen de vereniging zijn actief de financiele kaders van het project liggen op hoofdlijnen vast het contract met de procesbegeleider is afgesloten, de selectie van de architect is in de afrondende fase

Bij de start van het ontwerp moest de locatie vastliggen in een intentieovereenkomst. Deze is nog niet getekend. Het overleg met de Gemeente Ede verloopt moeizaam. Na het tekenen van de intentieovereenkomst kan de architect starten met het ontwerptraject. In eerste instantie zal een structuurontwerp worden opgesteld.

1.1.3

Plan van aanpak

Dit plan van aanpak is één van de documenten die binnen Het Boddegat definitief vastgesteld wordt vóór de start van het project. In dit plan wordt als eerste onze werkwijze tijdens het ontwerptraject en tijdens de realisatie toegelicht. Daarna komen in dit document de communicatie, kwaliteit, financiën , planning en organisatie, van het project aan de orde. Daarnaast wordt in een beknopte risico analyse inzichtelijk gemaakt waar de belangrijkste uitdagingen in dit project liggen en hoe deze beheersbaar worden gemaakt. Een aanzet hiervan is gegeven in hoofdstuk 8. Dit plan van aanpak betreft de opstartfase van het project. Bij elke nieuwe fase (of bij elke mijlpaal, zie paragraaf 7.3) zal een nieuw plan van aanpak geschreven worden.

1.2 Doelstelling Realiseren van een technisch en sociaal duurzame woonwijk van 30 woningen op de voormalige kazerneterreinen in Ede Oost, gebaseerd op de volgende pijlers: • • • •

sociale interactie, met behoud van privacy wonen in een natuurlijke omgeving, met ruimte voor flora en fauna duurzaamheid in de vorm van energieneutraliteit en het gebruik van duurzame materialen maximale invloed van de toekomstige bewoners op het ontwerp van de woningen

Op twee avonden in het najaar van 2012 is binnen de huidige groep belangstellenden gepeild of er voldoende homogeniteit is binnen de groep. Hieruit is gebleken dat de gemeenschappelijke basis van de groep voldoende groot is. Deze gemeenschappelijke basis betreft enerzijds de architectuur van de woning, anderzijds de organisatorische kant van het project. Voor een samenvatting hiervan wordt verwezen naar bijlage 1. In mei 2013 zijn er ca. 60 geïnteresseerden of ‘ volgers’; 16 huishoudens hebben zich voorlopig ingeschreven.

2

2 Werkwijze Boddegat Bij groepsprocessen is het belangrijk dat de verschillende deelnemers elkaar vinden in gedeelde ideeën. Vanuit dit gemeenschappelijke kader, waarop men elkaar kan aanspreken, vindt besluitvorming plaats. Het gemeenschappelijk kader wordt vertaald in een programma van eisen (PVE) als basis van het ontwerp. De besluiten zullen gedurende het proces (ontwerp naar realisatie) per fase concreter worden, maar zullen altijd getoetst blijven worden aan dit PVE, welke is opgenomen in bijlage 3. Zo wordt voorkomen dat Het Boddegat tijdens het proces van de oorspronkelijke droom afglijdt. In de volgende paragrafen wordt verder toegelicht hoe wij willen werken.

2.1 werkhouding CPO Het Boddegat is professioneel, gedreven, ambitieus en inventief, maar ook realistisch. De volgende waarden zien wij als essentieel in de realisatie van ambitieuze projecten zoals Het Boddegat, tegen de economische wind in: • • • •

betrokkenheid en enthousiasme sturen vanuit gemeenschappelijke / gedeelde belangen openheid en transparantie zakelijke afspraken met gedegen projectmanagement

In de selectie van partijen met wie we willen samenwerken worden deze waarden besproken. Zij spelen een rol in de selectie van deze partijen.

2.2 van droom naar realisatie Zoals genoemd wordt Het Boddegat gerealiseerd vanuit een gemeenschappelijke ambitie. In tegenstelling tot andere woningbouwprojecten, waarbij kant en klare eindproducten worden opgeleverd, stappen de toekomstige bewoners van Het Boddegat in op het niveau van een plan van aanpak zonder concrete vormen. Met de architectuuravond in november is echter wel een gemeenschappelijk beeld gevonden, welke aansluit bij de ambitie van Het Boddegat. Begin met het resultaat voor ogen!

Voor het verwezenlijken van onze ambitie is energie nodig. Dit wordt concreet gemaakt in de vorm van inspiratie. Verder in het traject van ontwerp naar realisatie worden plannen concreet en gaan dromen geld kosten. In deze fase is het wel essentieel dat er vanuit het vooraf vastgestelde gemeenschappelijk kader gewerkt blijft worden. We gaan voor resultaat maar genieten ook van de reis!

3

2.3 het ei In het eerste traject van Het Boddegat gebruikten we het ei als organisatie model. Er zijn veel mensen enthousiast voor het idee van Het Boddegat, vaak vanuit duurzame idealen. De groei van Het Boddegat is deels gebaseerd op voeding van buitenaf in de vorm van inspirerende ideeën of concrete bijdrages of kennis van ervaren CPO-ers.

2.4 werkafspraken Onze werkwijze bestaat uit de volgende werkafspraken: • • • • • • • •

we werken vanuit een gemeenschappelijke kader, vastgelegd in het programma van eisen we toetsen besluiten en resultaten van tussenproducten aan het programma van eisen kwaliteit en zorgvuldigheid zijn belangrijker dan tempo we maken duidelijke en haalbare afspraken, leggen deze vast en spreken elkaar daar op aan we zijn open en transparant in onze motivatie en argumenten, zowel positief als negatief er zal geen sprake zijn van persoonlijk winstbejag instromers hebben geen invloed op reeds genomen besluiten inhoudelijke thema’s worden uitgediept in thematische werkgroepen

Deze werkafspraken zijn verder uitgewerkt in het huishoudelijk reglement.

4

3 Organisatie 3.1 CPO Het Boddegat is een CPO-project, dat wil zeggen dat er wordt gewerkt vanuit Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Hierbij verzamelt een groep particulieren zich in een vereniging met als doel het realiseren van meerdere woningen zonder tussenkomst van een projectontwikkelaar. Vaak wordt CPO ingezet in de realisatie van duurzame woningen, met name omdat het duurzame denken binnen de traditionele woningbouw zeker geen gemeengoed is. Daarnaast wordt CPO steeds vaker ingezet om goedkopere starterswoningen te realiseren. Ons uitgangspunt is dat het eventuele voordeel uit CPO wordt geïnvesteerd in kwaliteit en duurzame maatregelen.

3.2 Organogram Bij de realisatie van Het Boddegat wordt gewerkt vanuit het volgende organisatie schema:

3.3 Vereniging en stichting In november 2012 is de vereniging Het Boddegat opgericht, waarbij ook de statuten zijn vastgelegd. De toekomstige bewoners van Het Boddegat worden lid of aspirant lid van deze vereniging. Binnen de vereniging wordt de betrokkenheid van de bewoners georganiseerd met behulp van de volgende werkgroepen: • • • •

architectuur en bouwkunde energie en installaties gemeenschappelijke voorzieningen financiën en organisatie

5

De vertegenwoordigers van deze werkgroepen overleggen met elkaar en stemmen raakvlakken af. Terugkoppeling en ledenraadpleging vindt plaats door middel van ledenvergaderingen. De statuten en het huishoudelijk reglement vormen de juridische basis onder de vereniging. In het huishoudelijk reglement worden onder andere het lidmaatschap en de besluitvorming binnen de vereniging geregeld. Naast de vereniging zal een stichting worden opgericht, als uitvoerend orgaan ten behoeve van de realisatie van Het Boddegat. Hiermee is er een principiële scheiding tussen de interne en externe organisatie. De stichting wordt vanuit de vereniging gemandateerd voor het nemen van besluiten, binnen de kaders die vanuit de vereniging worden meegegeven. Dit komt de snelheid van het proces ten goede. De stichting stuurt de ontwerpende en uitvoerende partijen aan en onderhoudt de contacten met de stakeholders. Het bestuur van de stichting en vereniging zal voor een deel uit dezelfde personen bestaan. Na realisatie van Het Boddegat zal de vereniging overgaan in de Vereniging van Eigenaren (VVE)voor het beheer van de wijk en zal de stichting waarschijnlijk worden opgeheven.

3.4 Procesbegeleiding Bij de ontwikkeling van CPO projecten worden vaak procesbegeleiders ingeschakeld, als adviseur van de vaak onervaren particuliere opdrachtgevers. Het Boddegat zal begeleid worden door een procesbegeleider die een relatief beperkte en vooral coachende rol krijgt. Dit betreft onder andere de volgende onderdelen: • • • •

Organisatie bewonersvereniging (Vereniging van Eigenaren), huishoudelijk reglement input m.b.t. kavelverdeling e.d. overleg met Gemeente project beheersing

3.5 Zakelijke partners De architect, adviseurs, aannemer en installateurs zijn de traditionele partijen in het bouwproces. Bij de selectie van deze partijen gelden de volgende criteria: • • • • •

kwaliteit staat bovenaan denken in integrale oplossingen, met een creatieve inbreng ervaring met de ontwikkeling van woningen in groepsprocessen ervaring in duurzaamheid zijn deelgenoot van het project, werken als zakelijk partner en niet als opdrachtnemer (zie ook paragraaf 2.1)

Naast de genoemde partijen zullen er mogelijk nog andere partijen aan boord komen. Bijvoorbeeld landschappelijke inpassing en energievoorziening zijn specifieke aandachtsvelden die niet vanzelfsprekend bij de genoemde partijen aanwezig zijn. Door de werkgroep Financieel en Organisatie zijn de uitgangspunten voor de formatie van het ontwerpteam uitgewerkt (zie ook notitie met input aan Bouwkunde en Architectuur voor architectenselectie). Vooralsnog wordt uitgegaan van de volgende partijen, welke verantwoording afleggen aan de stuurgroep. De stuurgroep vormt een vertegenwoordiging van het bestuur en de leden.

6

In de verdere uitwerking hiervan moet nog worden bepaald welke partij de lead krijgt in de uitwerking. Er wordt uitgegaan van een ontwerpteam met een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid, waarbij in fases opdracht verstrekt zal worden. In een latere fase moet bepaald worden op welk moment de aannemer betrokken wordt en op welke wijze de aannemer gecontracteerd wordt (traditioneel, bouwteam). Vooralsnog wordt geen samenwerking gezocht met financiers, met als belangrijkste reden om de plannen zonder commerciële druk verder te kunnen ontwikkelen. Mogelijk wordt er in de toekomst wel samengewerkt met lokale partners.

3.6 Stakeholders Als huidig eigenaar van de kazerneterreinen en ontwikkelaar van de Veluwse Poort is de Gemeente Ede de belangrijkste stakeholder van Het Boddegat. Gemeente Ede en Het Boddegat hebben een gemeenschappelijk belang in het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving op de Veluwse Poort. Anderzijds is de Gemeente de huidige eigenaar en verkoper van de grond waar Het Boddegat op gerealiseerd zal worden. De contacten met de Gemeente verlopen via de Projectorganisatie Veluwse Poort. Met de projectorganisatie is afgesproken dat Het Boddegat en de Gemeente open en transparant zullen communiceren over wederzijdse verwachtingen. Via de projectorganisatie zijn er contacten met andere afdelingen van de Gemeente Ede; eerder zijn er contacten geweest met de stedebouwkundige. Daarnaast hebben er verkennende gesprekken plaatsgevonden met Grondzaken, onder andere over de grondprijs. In een later stadium zullen ook andere afdelingen in beeld komen, zoals Vergunning en Handhaving. Uit het contact blijkt dat er binnen de verschillende afdelingen van de Gemeente Ede een verschil in benaderingswijze van ons project bestaat. Er moet veel aandacht besteed worden aan de communicatie met de Gemeente Ede. Realisatie van ambitieuze projecten is vaak mede afhankelijk van politiek draagvlak. Vooralsnog is nog geen lobby bij de politieke partijen van de Edese Gemeenteraad ingezet. Dit zal mogelijk later deel uitmaken van het communicatieplan. De Provincie Gelderland is, als subsidieverstrekker, een andere belangrijke stakeholder. Vanuit de bovenregionale rol van de provincie is zij mede sturend in de ontwikkeling van de Veluwse Poort. Daarnaast vervult de Provincie vaak een ondersteunende rol aan gemeentes bij de ontwikkeling van CPO-projecten. Het Gelders Landschap is als directe buur van Het Boddegat een belangrijke partner, waarbij Het Boddegat en het Gelders Landschap elkaar vinden in het belang van zorgvuldig natuurbeheer. Daarnaast zullen er contacten gelegd worden met de huidige of toekomstige huurders en gebruikers van de kazerneterreinen, bijvoorbeeld andere CPO- projecten zoals SIR 55 of ondernemers zoals puur-e. Hieruit kunnen interessante samenwerkingsvormen groeien. Er zijn contacten binnen Wageningen Universiteit en FoodValley-gerelateerde bedrijven. Bij de realisatie van Het Boddegat wordt gebruik gemaakt van ervaring vanuit vergelijkbare projecten of bijdragen van andere enthousiaste duurzaamheidsliefhebbers.

7

4 Communicatie 4.1 extern In september 2012 is gestart met de externe communicatie, als aanloop naar de eerste informatiebijeenkomst. Communicatie moet gericht zijn op de volgende doelstellingen: • • •

het werven van potentiele bewoners van Het Boddegat verkrijgen van bekendheid binnen Ede creëren draagvlak bij en informeren van de stakeholders

Er wordt gewerkt met de volgende communicatie - instrumenten: • • • •

PR via de media, met name de lokale pers zoals De Gelderlander, Ede Stad en Edese Post Er wordt regelmatig een nieuwsbrief verspreid onder toekomstige bewoners, stakeholders en andere geïnteresseerden t.a.v de voortgang van het project. Bij hoogtepunten wordt er geflyerd of met posters gewerkt, afgestemd op de doelgroep van Het Boddegat. Een website met een algemeen deel met nieuwsbrieven en algemene informatie en een afgeschermd deel met projectinformatie voor leden.

Omdat het informatieniveau tussen de leden en nieuw geinteresseerden te groot wordt, worden nieuw geinteresseerden niet meer uitgenodigd voor de ledenvergaderingen. Deze worden niet meer openbaar gepubliceerd, ook om eventuele 'financieel belanghebbenden' te weren. Naast de ledenvergaderingen worden informatiebijeenkomsten georganiseerd waarin de doelstelling en organisatie van Het Boddegat worden toegelicht.

4.2 binnen de vereniging Er wordt zoveel mogelijk digitaal gecommuniceerd. Op de website is een deel voor de leden van de vereniging ingericht, met een blog om nieuwe ontwikkelingen en inzichten te delen met elkaar. Op de website worden actuele zaken gedeeld zoals de voortgang van het project; daarnaast worden de leden per mail op de hoogte gehouden. De input van de leden op de woningen wordt georganiseerd middels de werkgroepen en de ledenvergadering, zoals toegelicht onder 3.3. Vanuit de vereniging zullen excursies en workshops georganiseerd worden, als onderdeel van het gezamenlijk ontwikkelen van de woningen. Als basis geldt dat er transparant, duidelijk en, waar nodig, zakelijk wordt gecommuniceerd binnen de vereniging. Hiermee ontstaat onderling vertrouwen binnen de vereniging, waarmee leden en bestuur elkaar kunnen enthousiasmeren maar ook op verantwoordelijkheden aanspreken.

8

5 Kwaliteit In de huidige markt is goedkoop bouwen noodzakelijk maar niet om een project haalbaar te maken, zeker niet in de Gemeente Ede met een overschot aan nieuwbouwprojecten. Voor Het Boddegat is het van belang om vast te houden aan een hoog kwaliteitsniveau, om hiermee onderscheidend te zijn ten opzichte van door de Gemeente of ontwikkelaars te realiseren woningbouw. Het Boddegat is een ambitieus project en trekt bewoners aan vanwege een duurzame ambitie en niet vanwege lage kosten (zie enquête resultaten bijlage 1). Uiteraard moet bij deze hoge ambitie het kostenaspect (en daarmee de verkoopbaarheid) van de woningen goed bewaakt worden. Kwaliteit in Het Boddegat komt terug in: • • • •

hoge woonkwaliteit in een natuurlijke omgeving duurzaamheid, met bewezen technieken een zorgvuldig proces en communicatie stabiele marktconforme prijzen

9

6 Financieel 6.1 Uitgangspunten Zeker in de huidige markt vormt de financiële haalbaarheid van Het Boddegat een belangrijk aandachtspunt. Als basis hiervoor gelden twee belangrijke uitgangspunten. • •

Het financiële voordeel van CPO wordt geïnvesteerd in kwaliteit en duurzaamheid De waarde van de woningen moet direct na realisatie marktconform zijn

Volgens het eerste uitgangspunt wordt het financiële voordeel, wat doorgaans met CPO-projecten gehaald wordt, geïnvesteerd in kwaliteit en duurzame maatregelen, zoals weergegeven in de volgende figuur. Het doel van Het Boddegat is niet zo goedkoop mogelijk te bouwen, zoals bij veel andere CPO-projecten het geval is. Het doel is het realiseren van duurzame woningen met een bovengemiddelde kwaliteit voor een (stabiele) marktconforme prijs.

☺

marktconform

woning

budget

€ marktconform

klein budget

€

woning

Q CPO

marktconform

budget

duurzame woning

€ Boddegat

Het tweede uitgangspunt is bepalend voor de begroting, en daarmee voor de financiële haalbaarheid van het project. De begroting wordt bepaald door de verkoopbaarheid = de marktwaarde van de woningen. In de huidige economische omstandigheden is de marktwaarde van woningen in 2015 niet te voorspellen. Hierbij moet ook rekening gehouden worden met verminderde leencapaciteit van toekomstige bewoners. Uitgegaan moet worden van de volgende stelregel, waarbij uiteraard het budget de begroting moet dekken:

budget = som van v.o.n. waarde van woningen > begroting = stichtingskosten

6.2 Rekenvoorbeeld Als basis voor de financiële kaders geldt een uitgebreide begroting uit 2009. Gezien de huidige ontwikkelingen in de markt wordt nu gewerkt met een beknopte versie, waarbij van een fictief aantal en type woningen wordt uitgegaan. Het werkelijke aantal en type woningen zal bepaald worden door de toekomstige bewoners. De huidige begroting kent te veel onzekerheden en wordt niet zonder meer breed verspreid. Deze zal als input aan de werkgroep ‘financien en organisatie’ worden meegegeven voor verdere uitwerking. De stichtingskosten bestaan uit de volgende posten: • • • • • •

Bouwkosten, zowel bouwkundig als woninggebonden installaties Architect en adviseurs, waaronder installatieadviseur en constructeur Leges, gebaseerd op bouwkosten Procesbegeleiding Aankoop grond Gemeenschappelijke installaties en andere voorzieningen

10

Volgens de huidige begroting wordt uitgegaan van totaal budget van ca 8 tot 8,7 miljoen euro, met 30 woningen een gemiddelde woningprijs van € 275.000,-. Dit zou aan kunnen sluiten bij de huidige wensen van de bewoners (woningwaarde tussen € 150.000,- en € 400.000,-), maar het is de vraag of dit over een aantal jaar nog zo is. Er moet in de ontwikkeling van Het Boddegat gestuurd worden op kostenbeheersing, met een optimalisatie van de opbrengst door te kiezen voor duurzaamheid en kwaliteit. Dit kan onder andere op de volgende manieren gerealiseerd worden: • het creëren van repetitie in de woningen, bv door toepassing van modulaire systemen • het gebruik van duurzame materialen genereert ook kansen voor goedkopere materialen, afhankelijk van de bereidheid van zakelijke partners om hier in mee te gaan • werken met taakstellende budgetten vanuit risicobeheersing, waarmee overschrijdingen vanuit een onzorgvuldig proces wordt voorkomen De grondprijs zal zeer bepalend zijn in de haalbaarheid van Het Boddegat, evenals in de haalbaarheid van de gehele Veluwse Poort. Met het huidige beleid lijkt de Gemeente op de realisatie van veel starterswoningen te sturen. Het is de vraag of hiermee de gewenste woonkwaliteit gerealiseerd kan worden. Voor toekomstige bewoners van Het Boddegat, die vaak ook nu al in een prima woning/woonomgeving wonen, is het van belang dat de Gemeente kiest voor kwaliteit, maar dit ook mogelijk maakt voor het middensegment. Overigens blijkt dat de waarde van duurzame woningbouw minder afneemt dan traditionele bouw of zelfs stabiliseert. Daarnaast geeft de locatie van Het Boddegat, met bijbehorende kwaliteit en duurzaamheid, wel degelijk meerwaarde aan de woningen. Vooralsnog wordt de grondprijzenbrief 2013 van de Gemeente Ede als uitgangspunt voor het bepalen van de grondprijs genoemd. In dit document worden verschillende rekenmethodes genoemd waarmee de grondprijs bepaald wordt. • • •

Bij de grondquote is de prijs van het kavel gekoppeld aan de v.o.n.-waarde van de woning, met een vast percentage wat hoger is naarmate de waarde van de woning stijgt. Dit leidt tot relatief hoge grondprijzen, tot ruim € 400,- per m2. Met de residuele waardebepaling wordt de waarde van de grond bepaald door de verkoopwaarde van de woningen, verminderd met de kosten van het realiseren van de woningen. Voor goedkope woningen (sociale woningbouw) kan uitgegaan worden van een lage grondprijs met een erfpachtconstructie. Hierbij wordt een maandelijkse canon aan de Gemeente als eigenaar betaald.

De Gemeente Ede geeft aan voor woningbouw in de vrije sector de grondquote te hanteren, waarbij de waarde met maximaal 15% verhoogd kan worden, afhankelijk van de locatie. Hetzelfde geldt voor CPO projecten, waarbij de Gemeente voor goedkope woningen mogelijkheden ziet voor erfpachtconstructies. Dit brengt beperkingen met zich mee en heeft niet onze voorkeur. In de grondprijs worden door de Gemeente aan te leggen wijkvoorzieningen en infrastructuur doorgerekend. In de indeling van onze wijk wordt uitgegaan van gemeenschappelijk groen. Beide aspecten hebben invloed op de werkelijke grondprijs.

6.3 Eerste fase Om de start van het project mogelijk te maken is door de Provincie Gelderland een subsidie verstrekt. Bij de start van het project moeten onder andere de volgende werkzaamheden gefinancierd worden: • • • • • •

Organiseren van startbijeenkomst voor geïnteresseerden voor Het Boddegat Oprichten van vereniging en stichting Ontwerpen en leveren van promotiemateriaal Maken van een voorontwerp door een architect, inclusief het organiseren van workshops en gesprekken met toekomstige bewoners Maken van een installatietechnisch voorontwerp van de duurzame installaties in Het Boddegat, zowel op wijk- als op woningniveau Selecteren en betrekken van de procesbegeleider voor de fase tot en met voorontwerp.

De kosten voor bovengenoemde werkzaamheden zijn geraamd op € 67.000- excl. btw, gebaseerd op ingediende offertes. Door de Provincie wordt maximaal 75% van de begroting vergoed, met een maximum van € 5.000,- per woning voor maximaal 10 woningen. Het resterende bedrag moet worden gefinancierd vanuit de inleg van de leden. De hoogte van dit bedrag wordt bepaald uit het aantal leden per januari 2013, waarbij we uitgaan van een minimaal aantal van 10 leden om met het project te kunnen starten.

11

6.4 Financieel model In overleg met de leden is het volgende financiele model vastgelegd. In de totale begroting van het project wordt onderscheid gemaakt tussen ontwikkelkosten, grondkosten, bouwkosten en kosten voor gemeenschappelijke voorzieningen. Deze worden verdeeld over de verschillende fases van het ontwikkel- en bouwtraject.

Op hoofdlijnen gelden hierbij de volgende afspraken, die in de statuten en in het huishoudelijk reglement zijn vastgelegd: • • • • •

leden moeten garant staan voor het investeringsbedrag wat ze in willen leggen, eventueel met behulp van een externe partij (bank) leden moeten bij uitstap zorgen voor een ander lid, mogelijk uit de groep aspirant leden gebruik makend van de subsidie worden de kosten van de opstartfase voor de eerste leden beperkt; er is sprake van een gefaseerde instapmogelijkheid met verschillende inlegbedragen de ontwikkelkosten gedurende het definitief ontwerp worden gelijkmatige verdeeld over de leden de overige kosten worden verdeeld op basis van de bouwkosten per woning

Vanuit deze uitgangspunten is een financieringsmodel ontwikkeld op het niveau van één huishouden, welke is opgenomen in bijlage 4. Het moge duidelijk zijn dat dit afwijkt van de gebruikelijke werkwijze van een ontwikkelaar. Een ontwikkelaar gaat uit van een eigen plan en probeert hier vervolgens kopers bij te vinden die vrijwel geen invloed hebben op het ontwerp. Naast het feit dat er bij een CPO-project door zelfwerkzaamheid aanzienlijk wordt bezuinigd op de ontwikkelkosten, wordt bij CPO ook uitgegaan van het beschikbare budget van de leden. Dit vormt het budget en bepaalt meteen de grootte en kwaliteit van de woning. Ieder bewoner krijgt een woning welke past binnen zijn of haar mogelijkheden. De betrokkenheid van een CPO bewoner zal veel groter zijn omdat de eerste inleg meteen de eerste 'bouwsteen' van de woning vormt.

12

7 Planning 7.1 Tempo Bij het opstellen van de planning blijft het realiseren van de kwaliteit als benoemd in hoofdstuk 5 hoog in het vaandel staan; zorgvuldigheid in het proces en communicatie. Zorgvuldigheid en beperken van risico’s zijn belangrijker dan snelheid. Daarnaast is uit peilingen binnen de groep geïnteresseerden gebleken dat een hoog tempo op zich niet heel belangrijk gevonden wordt. Hierbij speelt ook de onzekerheid op de woningmarkt een rol, die zeker op korte termijn niet zal overwaaien. Gezien deze onzekerheid is er wat dat betreft momenteel geen grote druk om snel te ontwikkelen. Ook is het bestemmingsplan nog niet definitief vastgesteld. In de snelste variant kan worden uitgegaan van start bouw voorjaar 2014 en wonen in Het Boddegat begin 2015. De risico’s worden voor dit snelle traject echter als te groot ingeschat.

7.2 Lange termijn In bijlage 2 is een planning toegevoegd met daarin de belangrijkste onderdelen van de realisatie van Het Boddegat en met de externe factoren die van belang zijn. Bepalend voor de voortgang van het project zijn achtereenvolgens de volgende punten: • • • • • •

Oprichting vereniging met leden Start ontwerptraject Afronding definitief ontwerp Vergunningsaanvraag Start bouw Oplevering

Inzicht geven en krijgen in het proces is het belangrijkste doel van deze planning. In de afgelopen maanden is een vertraging ontstaan, die ook weergegeven is in de planning. Zoals omschreven in het hoofdstuk over onze werkwijze is zorgvuldigheid belangrijker dan tempo. Vanaf het moment dat er geld uitgegeven gaat worden is het meer van belang de planning strakker te bewaken.

7.3 Mijlpalen Om het project, met bijbehorende kosten en risico’s, beheersbaar te houden wordt gewerkt met zg. mijlpalen. Op deze ijkpunten in de planning wordt een fase afgesloten en op basis van vooraf bepaalde criteria besloten of en hoe het volgende traject wordt ingezet. Wijzigingen in het traject of in de strategie worden vastgelegd in een aangepast of verder uitgewerkt Plan van Aanpak. In de opdrachtverstrekking aan de zakelijke partners wordt hier rekening mee gehouden. Vooralsnog wordt uitgegaan van de volgende mijlpalen: 1.

start structuurontwerp • locatie ligt vast • subsidie is verstrekt • minimaal 10 leden

2.

start voorlopig ontwerp • intentieovereenkomst is getekend • architect gekozen • instalatieadviseur gekozen • minimaal 20 leden

3.

definitief ontwerp • bestemmingsplan wordt vastgesteld • overeenstemming met Gemeente Ede over de grondprijs • minimaal 30 deelnemers • financiering DO-fase is rond

4.

start technisch ontwerp en vergunningsaanvraag • uitvoerende partij voor realisatie is bekend • begroting is sluitend, o.b.v. - bouwkostenberekening, - overeenkomst grondprijs met Gemeente Ede - toets op financiële draagkracht van toekomstige bewoners

13

5.

start bouw • vergunningen zijn verleend • perceel is bouwrijp • ……

7.4 Korte termijn Vanaf najaar 2012 zijn de volgende acties afgehandeld. • • • • • • • • • • • • •

organisatie; vereniging oprichten overleg met Gemeente Ede uitwerken statuten en huishoudelijk reglement keuze procesbegeleider subsidie Provincie Gelderland opstellen uitvraag architect uitwerken plan van aanpak verfijnen programma van eisen startdocumenten: statuten / plan van aanpak / huishoudelijk reglement / programma van eisen eerste ledenvergadering afspraak met Gemeente over locatie opstart werkgroepen financieel model / business case

Om te kunnen starten met het structuurontwerp is het overleg met de Gemeente Ede van essentieel belang. Vanuit de achterstand die op de planning is ontstaan wordt voor de komende maanden uitgegaan van de volgende planning:

14

8 Risico’s Vanaf de opstart van Het Boddegat is gedacht vanuit de volgende belangrijke risico's: 1. 2. 3.

er is onvoldoende draagvlak vanuit de Gemeente Ede en andere stakeholders het project is financieel niet haalbaar er zijn onvoldoende geïnteresseerden

Op dit moment kunnen we stellen dat de financiele haalbaarheid geen direct risico meer vormt; tevens is gebleken dat er voldoende animo is voor het plan van Het Boddegat. Ook binnen de Gemeente Ede is er draagvlak; dit omzetten in concrete stappen vergt echter nog wel de nodige communicatie. In de risicoanalyse in bijlage 5 worden de deelrisico's volgens deze indeling in kaart gebracht. Op basis van de gevolgen wordt de zwaarte van deze risico's bepaald. Hieruit komen de volgende belangrijke risico's naar voren: omschrijving

invloed

beheersmaatregel

kosten worden onvoldoende beheerst

ja

kostendeskundige opnemen in ontwerpteam

besluitvorming in groep moeizaam

ja

besluiten goed vastleggen, frequent peilen, procesbegeleiding

grondprijs niet in verhouding

deels

grondprijs overeenkomen voor definitief ontwerp

communicatie Gemeente moeizaam

deels

werken aan communicatie / workshop / procesbegeleider

15

Bijlage 1, Workshop & enquêtes november 2012 Voorkeur in architectuur / beeldtaal van de woning: Tijdens één van onze gezamenlijke avonden is door de aanwezigen een 25-tal woningen gescoord op voorkeur van uitstraling. De woningen kenmerkten zich door zeer uiteenlopende architectuurstijlen. Hieronder de top 4 van woningen. Geen van deze vier woningen is door één van de deelnemers als negatief gescoord. Op basis hiervan concluderen we dat er sprake is van een gedragen richting voor wat betreft architectuurstijl.

16

Ideeën voor het delen van voorzieningen Op dezelfde gezamenlijke avond hebben we in groepjes gebrainstormd over het delen van voorzieningen. Hieronder gerubriceerd naar verschillende thema’s de uitkomst van de brainstorm.

17

Ik wil me binden aan Het Boddegat als:

Delen en privacy

18

Bijlage 2, Planning

19

Bijlage 3, programma van eisen

20

Bijlage 4, financieel model o.b.v. één huishouden

21

Bijlage 5, risico analyse

22