Convenant Wonen Tilburg

Convenant Wonen Tilburg 2010-2015

Bewonersorganisaties-gemeente-woningcorporaties

In ho ud so pg a ve

Vo orw oord

3

1

R a nd vo o rw aarde n en u it gan gsp un t en 1.1 Werkingsduur en nader uit te werken onderwerpen 1.2 Uitgangspunten convenant

5 5 6

2

Ve rb ind ing en sa menw erk in g 2.1 Tilburgs Akkoord! Convenant Wijkimpuls 2.2 Woonruimteverdeling 2.3 Energieconvenant 2.4 Regionaal convenant Duurzaam Bouwen 2.5 Servicewijken 2.6 Afspraken maatschappelijk vastgoed 2.7 Omgangscode

7 7 7 8 8 8 9 9

3

A mb it ies co n ve na nt Wo ne n 201 0-2 015 3.1 Ambitie 1: Woonlasten, woonvoorraad en betaalbaarheid 3.1.1 Onderzoek naar woonlasten 3.1.2 Ontwikkeling kernvoorraad en woningtoewijzingsysteem 3.1.3 Sturing op woonlasten 3.2 Ambitie 2: keuzevrijheid en differentiatie 3.2.1 Nieuwbouw 3.2.2 Verkoop bestaand bezit 3.3 Ambitie 3: Sociale stijging 3.3.1 Inleiding 3.3.2 Bestaande activiteiten in Tilburg 3.3.3 Nieuwe activiteiten 3.4 Ambitie 4: participatie en zeggenschap 3.4.1 Inleiding 3.4.2 Ontwikkelingen van participatie en zeggenschap bij bewoners 3.4.3 Bewonersparticipatie herstructurering 3.4.4 Ruimte bieden aan particulier opdrachtgeverschap

10 10 10 11 13 15 15 16 17 17 17 18 19 19 19 21 22

B i j la ge 1 S a me n va t t i n g w oon la ste n o nde rzo ek R igo

24

B i j la ge 2 D o e lg ro epe n e n ke rnvo o r r aa d in c i jfe rs

30

Voorwoord De verhoudingen tussen de Tilburgse woningcorporaties, bewonersorganisaties en de gemeente zijn over het algemeen goed. Men weet elkaar te vinden waar nuttig en nodig is. Herstructureringsplannen zijn voortvarend uitgevoerd en de (sociale) woningproductie is in de afgelopen jaren volgens planning uitgevoerd. Er wordt- gezamenlijk en met vele andere partijen- gewerkt aan de leefbaarheid van wijken en buurten; soms met onverwachte gevolgen. Tilburg werd overgeslagen bij de vaststellingsronde van ‘vogelaarwijken’: de 40 slechtst scorende wijken in Nederland volgens een door het kabinet gehanteerde systematiek. Eigenlijk een succes van formaat, gezien de sociaal-economische achtergrond van Tilburg. Maar er is geen reden om ons te koesteren in het warme bad van zelfgenoegzaamheid. Het vijf jaar geleden geïntroduceerde ideaal van een ‘stad in balans’ is nog veel meer ideaal dan werkelijkheid: verschillen in leefbaarheid tussen verschillende wijken in Tilburg zijn nog steeds groot. Het maatschappelijk ongenoegen - natuurlijk slechts voor een beperkt deel beïnvloed door de volkshuisvesting - groeit eerder dan dat het daalt. En dan is er de economische crisis. De effecten zijn deels nog ongewis, maar in Brabant en zeker Tilburg heeft de crisis forse effecten op de werkgelegenheid. Bovendien staat de koopkrachtontwikkeling voor de komende jaren onder druk. De bouwsector is onevenredig zwaar getroffen; met name doordat financiële instellingen kredietverstrekking aan banden gelegd hebben. En iedereen verwacht dat vanaf 2011 de overheidsbudgetten sterk onder druk komen te staan. Moeilijke uitgangspunten voor een nieuw vijfjarig convenant over de sociale woningbouw. De ambities van dit convenant zijn gericht op het verder ontwikkelen van de belangrijkste opgaven voor de (sociale) volkshuisvesting: • Het in voldoende mate aanbieden van kwalitatief goede woningen voor mensen met lage inkomens. • Het - met anderen - er voor zorgdragen dat die woningen betaalbaar zijn en blijven. • Het ervoor zorgen dat overal in de stad sociale huur- en koopwoningen beschikbaar zijn. • De condities creëren vanuit volkshuisvestelijk perspectief waarin sociale stijging mogelijk is. • Participatie en zeggenschap van bewoners op collectief en individueel niveau optimaal vormgeven. Om deze opgave te tackelen hebben convenantpartijen afspraken gemaakt op vier ambities. Al lijken de beleidsambities van dit convenant niet wereldschokkend, toch zijn de betrokken partijen ervan overtuigd dat de voorliggende afspraken van groot belang zijn voor de opgaven waarvoor de Tilburgse volkshuisvesting de komende jaren staat.

Blad 3

Zeker als daarbij de resultaten in ogenschouw worden genomen die de afgelopen jaren zijn geboekt, met name op het terrein van de woningproductie, de voortgang van de herstructurering en het in gang zetten van de wijkimpulsaanpak in de meest kwetsbare gebieden van onze stad. Deze initiatieven zullen ook de komende jaren gewoon worden voortgezet. Zie ook hoofdstuk 2 (bestaande afspraken). De nieuwe ambities bouwen daarop voort, horen ook nadrukkelijk bij elkaar en versterken elkaar. De focus op woonlasten (in brede zin inclusief energielasten) en betaalbaarheid voor de primaire doelgroep en daarmee meer oog voor de bestaande sociale woningvoorraad vormen een centraal en prominent thema in dit convenant. Het uitgevoerde woonlastenonderzoek van het RIGO geeft daar alle aanleiding toe. Daarom wordt er de komende jaren ingezet op een fors energiebesparingprogramma voor de bestaande sociale woningvoorraad, het verder ontwikkelen van een gezamenlijk (ook financieel) instrumentarium om te sturen op de woonlasten en het voortzetten van het armoedebeleid. Daarnaast wordt behoud van de kernvoorraad (weliswaar verkleind ten gevolge van de grote energie-investeringen) gegarandeerd voor de primaire doelgroep, gecombineerd met een aangescherpt toewijzingsbeleid, waardoor de goedkope scheefheid wordt tegengegaan. Ook in toekomstige grootschalige woongebieden wordt aan keuzevrijheid en differentiatie voor de primaire doelgroep en de stad-in-balans-gedachte vastgehouden door het verzekeren van een voldoende aandeel sociale nieuwbouw. Afspraken met particuliere ontwikkelaars en continueren van sociale grondprijzen zijn daartoe instrumenteel. De versterkte nadruk in beleid en activiteiten op sociale stijging van het individu om van daaruit de woon- en leefsituatie van de primaire doelgroep te verbeteren, is een andere belangrijke accentwijziging in het convenant. In dat licht moeten ook de afspraken met betrekking tot participatie en zeggenschap (van effectieve invloed op besluitvormingsprocessen tot het zelf de opdrachtgeverrol als woonconsument ter hand nemen) bezien worden. Dat partijen - ondanks de voor ieder ongunstige financieel-economische omstandigheden en daarbij behorende onder druk staande financiële vooruitzichten - toch in staat zijn om de bereikte resultaten van de afgelopen jaren te borgen en nog vernieuwingen en intensiveringen voor de komende jaren tot stand te brengen, mag wel degelijk als ambitieus gekenschetst worden. Met andere woorden de convenantpartijen bewoners, corporaties en gemeente gaan met vernieuwd elan voort om gezamenlijk te blijven werken aan een goede woon- en leefsituatie voor de minder draagkrachtige en kwetsbare inwoners van deze stad. Ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheden en mogelijkheden maar met een gemeenschappelijkheid die behalve meerwaarde ook meer kansen op succes biedt.

Blad 4

1

Randvoorwaarden en uitgangspunten

1.1

Werkingsduur en nader uit te werken onderwerpen

De afspraken zoals opgenomen in dit convenant hebben een ambitieniveau dat zich uitstrekt over een periode van vijf jaar. Partijen kiezen er voor de afspraken in materiële zin in eerste instantie voor twee jaar af te sluiten. Hierdoor wordt een tussenmoment gecreëerd waarin nader vorm kan worden gegeven aan de gezamenlijke afspraken omtrent duurzaamheid en woonlastensturing. Tevens kan de haalbaarheid hiervan worden getoetst. Indien na twee jaar overeenstemming over deze punten wordt bereikt, zullen partijen de afspraken continueren tot de beoogde vijf jaar. In de komende twee jaar worden enkele zaken verder uitgewerkt door de werkgroep en de stuurgroep. • Er wordt een gezamenlijk onderzoek gestart naar het ontwikkelen van een instrumentarium, gericht op energiebesparing en woonlastenreductie, dat een effectieve oplossing biedt voor de geconstateerde woonlastenproblematiek bij een grote groep huishoudens uit de primaire doelgroep (zie woonlastenonderzoek RIGO). Onderdelen van dit onderzoek zijn: - Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad ten bate van de primaire doelgroep: o Korte termijn invulling geven aan de nieuwe bestedingsrichting van de 1 miljoen euro uit de reserve volkshuisvesting o Nadere uitwerking structurele bijdrage uit het herstructureringsfonds - Duidelijkheid scheppen over de continuering van het armoedebeleid na 2011 en de wijze van intensivering van het armoedebeleid binnen het Tilburgs Akkoord. - Onderzoek corporaties: het in beeld brengen van die complexen, waar de problemen het grootst zijn en het uitwerken van een rekenmodel, waarin de benodigde investeringen afgezet worden tegen huurstijging, terugverdientijd en andere dekkingsmogelijkheden. - Mogelijke nieuwe instrumenten als het woonlastenfonds en/of een woonlastenplafond. • Daarnaast zal ook worden gekeken naar de exacte definitie van sociale koop. Het bereiken van overeenstemming over de hierboven genoemde onderwerpen is randvoorwaardelijk voor het na 2011 continueren van voorliggend convenant. Het gemeentelijke beleid aangaande sociale grondprijzen is direct gekoppeld aan de werkingsduur van dit convenant. Dat betekent dat het huidige grondprijzenbeleid voor sociale woningbouw minimaal tot en met 2011 wordt doorgezet. Indien partijen overeenstemming bereiken over bovenstaande punten, is de gemeente bereid het bestaande grondprijzenbeleid tot 2015 te continueren. Evenwel bestaat voor partijen de mogelijkheid om in overleg tot een aangepaste grondprijzensystematiek te komen voor de periode 2012-2015. De corporaties geven daarbij aan met de gemeente in overleg te willen treden over de condities waartegen de sociale grondprijs bij nieuwbouw wordt geleverd. Ook

Blad 5

voor de gemeente geldt dat zij de condities met betrekking tot de sociale grondprijzen opnieuw tegen het licht wil houden.

1.2

Uitgangspunten convenant

Voor het convenant gelden de volgende algemene uitgangspunten: • Partijen beseffen het belang van continue monitoring van de gemaakte afspraken. De voortgang wordt gemeten en jaarlijks zal op bestuurlijk niveau - op basis van gegevens - het convenant geëvalueerd worden. Indien nodig, zullen nadere maatregelen getroffen worden om de doelstellingen te bereiken, dan wel zullen de doelen worden aangepast. • De afspraken in het convenant staan niet los van elkaar. Dat betekent dat aantasting van een specifieke afspraak ook gevolgen heeft voor de andere afspraken. • De verplichtingen die voor de corporaties gelden, zijn via dit convenant door de ‘Tilburgse corporaties’ aangegaan. Uit belang van een gelijk speelveld gelden rechten en plichten ook voor andere toegelaten instellingen die zich bewegen op de ‘markt’ van sociale woningbouw. • Clausule inzake Bijzondere omstandigheden. De volgende afspraken worden gemaakt in geval van bijzondere omstandigheden: 1. De publiekrechtelijke omgeving van deze overeenkomst leidt tot het voorbehoud dat als de Rijksoverheid, de provinciale overheid of de gemeentelijke overheid haar beleid verandert, dit ook kan betekenen dat de afspraken uit deze overeenkomst moeten worden bijgesteld. 2. Uitgangspunt bij deze afspraken is redelijkheid en billijkheid jegens elkaar, ook bij gewijzigde omstandigheden. Als een van de betrokken partijen meent dat deze afspraken gevolgen hebben die onredelijk of onbillijk zijn, is deze partij gerechtigd voorstellen te doen aan de andere partij om deze onredelijkheid/onbillijkheid te voorkomen. Dit geldt ook als er naar mening van een van de partijen sprake is van overmacht, waardoor partijen elkaar in redelijkheid en billijkheid niet aan deze werkafspraken kunnen houden. Partijen moeten instemmen met deze voorstellen, voordat deze in plaats treden van de afspraken uit deze overeenkomst. • De reserve volkshuisvesting bevat op dit moment nog een vrij besteedbaar bedrag van ruim 2,7 miljoen euro. De convenantpartijen stellen zich ten doel deze middelen in te zetten voor het ondersteunen van ambities binnen dit convenant en de looptijd van de Reserve Volkshuisvesting te koppelen aan die van het Convenant Wonen. De inzet van middelen wordt door de gemeente met de convenantpartners afgestemd. De partijen willen de middelen in de convenantperiode inzetten voor de volgende doelen: 1. Sociale aspecten herstructurering en transformatie 2. Knelpunten wonen 3. Nader uit te werken bestedingsrichting van 1 miljoen euro ter ondersteuning van de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad met name ten bate van de primaire doelgroep.

Blad 6

2

Verbinding en samenwerking

Naast een aantal nieuwe afspraken die terug te vinden zijn in de vier ambities (zie hoofdstuk 2) zijn er ook langlopende afspraken die betrekking hebben op de samenwerking tussen de gemeente Tilburg, de vier woningcorporaties en het Stedelijk Bewoners Overleg (SBO). Deze lopende afspraken die hier kort worden omschreven en toegelicht zijn: • Convenant Wijkimpuls • Woonruimteverdeling • Energieconvenant • Regionaal convenant duurzaam bouwen • Servicewijken • Afspraken maatschappelijk vastgoed • Omgangscode 2.1

Tilburgs Akkoord! Convenant Wijkimpuls

In de Visie op welzijn 2008-2011 “Kansrijke stad, Vitale wijken” is een vijftal Impulswijken benoemd. Te weten: Stokhasselt, Kruidenbuurt, Groenewoud, Groeseind-Hoefstraat en TrouwlaanUitvindersbuurt. De gemeente Tilburg en de corporaties TIWOS, TBV Wonen en WonenBreburg geven een extra impuls aan deze wijken die dit hard nodig hebben. Dit gebeurt in de vorm van een geconcentreerde aanpak, op thema´s die het afgelopen jaar door bewoners zelf zijn benoemd: werk, inkomen en onderwijs. De deelnemende partijen verbinden zich door het sluiten van het akkoord aan de doelstellingen van de impulswijken. De vier organisaties zijn het volgende overeengekomen: • Tot en met 1 maart 2019 stellen partijen zich garant voor de beschikbaarstelling van minimaal 9 miljoen euro ten behoeve van het realiseren van de genoemde doelen. • Er komt één gemandateerde commissie die de aanvragen beoordeelt, toekent of afwijst. • De aanvragen moeten passen binnen de intentie van de wijkimpulsplannen en een bijdrage leveren aan de daarin geformuleerde doelstellingen. • De looptijd van dit akkoord is tien jaar. Het akkoord gaat in op 1 maart 2009. 2.2

Woonruimteverdeling

De afspraken over de woonruimteverdeling zijn neergelegd in de overeenkomst woonruimteverdeling, overeengekomen in 1998. Essentiële uitgangspunten bij de woonruimteverdeling in Tilburg zijn keuzevrijheid voor en zelfstandigheid van de woningzoekenden. In de overeenkomst woonruimteverdeling zijn afspraken opgenomen over onder meer het aanbieden en toewijzen van woonruimte via het aanbodmodel, huisvesting van urgenten, bijzondere regelingen, een beklagregeling en afspraken over verantwoording en evaluatie.

Blad 7

Een aantal van de afspraken in de oorspronkelijke overeenkomst is inmiddels, op basis van evaluaties, aangepast. Aanpassingen vinden plaats in overleg tussen de gemeente, de vier corporaties en advies HBO’s. 2.3

Energieconvenant

Dit convenant, overeengekomen in februari 2006, is een vervolg op twee eerder afgesloten convenanten in de gemeente Tilburg. De convenantspartijen zijn de gemeente en de vier Tilburgse corporaties. Voor dit derde convenant is het motto: bestendigen en innoveren. Bestendigen omdat de verworvenheden van de afgelopen jaren én de nieuwe inzichten en mogelijkheden een vaste plek moeten krijgen in de dagelijkse processen en werkwijzen. Innoveren omdat nog tal van verbeteringen denkbaar zijn en omdat we nieuwe uitdagingen in Tilburg willen oppakken. Bestendigen en innoveren zullen plaatsvinden rondom de aanstaande EPBD (Energy Performance of Buildings Directive). De wijze waarop binnen dit convenant zal worden gewerkt, leidt tot voordeel voor de corporaties. Want niet alleen wordt voldaan aan wettelijke richtlijnen, maar wordt de woningvoorraad tevens systematisch en planmatig beoordeeld op kwaliteit en kwaliteitsverbetering en wordt mede invulling gegeven aan het woonlastenbeleid. Het Tilburgse Energieconvenant III valt binnen de contouren die door de provincie zijn aangegeven in het Raamconvenant Energiebesparing in de Woningbouw. 2.4

Regionaal convenant Duurzaam Bouwen

"Het regionaal convenant duurzaam bouwen" is een convenant van de acht regiogemeenten, enkele woningbouwcorporaties, BNA Kring Midden Brabant en Bouwend Nederland binnen de regio Midden Brabant. Doel van het convenant is om gezamenlijke afspraken te maken over de aanpak van duurzaam bouwen. Het is de bedoeling om op korte termijn te komen tot een gezamenlijke ondertekening van het convenant door de Tilburgse woningbouwcorporaties en de gemeente Tilburg. 2.5

Servicewijken

In 2004 is de nota ´Tilburg, wonen en welzijn, een zorg minder met woon-zorgservicezones´ vastgesteld. Hierin is het gemeentelijke beleid ten aanzien van de ontwikkeling van deze zones vastgelegd. Inmiddels zijn we vijf jaar verder en zijn de doelstellingen hiervan door maatschappelijke instellingen en de corporaties algemeen geaccepteerd. Om de samenwerking en uitwerking op wijkniveau verder te optimaliseren heeft er eind 2008 een evaluatietraject plaatsgevonden. Naar aanleiding daarvan is door de partijen gekozen voor een meer projectmatige aanpak.

Blad 8

De verantwoording om afstemming te zoeken ligt daarbij bij de partijen uit het maatschappelijk middenveld. De regiegroep Wonen, Welzijn en Zorg waakt als overkoepelend orgaan over de algehele voortgang. Tot slot is overeengekomen om niet langer te spreken van woon-zorgservicezones maar van servicewijken. 2.6

Afspraken maatschappelijk vastgoed

Het college heeft besloten tot een experiment met een wijkcentrum/MFA waarbij onderzocht wordt of het zinvol is het eigendom bij een corporatie te leggen. Achtergrond hiervan is dat het college bij het beheer van wijkcentra op zoek is naar een creatieve aanpak die leidt tot het meer efficiënt en effectief beheren van deze centra. De corporaties zijn door de gemeente Tilburg uitgenodigd om de mogelijke deelname aan één of meerdere wijkcentra te onderzoeken. Door WonenBreburg is daarop gestart met een experiment voor wijkcentrum de IJpelaer. 2.7

Omgangscode

In 2005 is de Omgangscode 2005-2010 overeengekomen tussen Stedelijk Bewoners Overleg Tilburg, TBV Wonen, TIWOS en WonenBreburg. De Omgangscode wordt in 2009 geëvalueerd door de partijen met als doel voor de periode 2010-2015 de Omgangscode, al dan niet aangepast, te continueren. De Omgangscode is een generieke regeling van rechten en plichten van huurders die betrokken zijn bij herstructurering of grotere onderhoudsprojecten en de wijze waarop partijen met elkaar omgaan. De Omgangscode bestaat uit de volgende drie onderdelen: • begripsomschrijvingen, indexering, hardheidsclausule en geschillenregeling • sociaal statuut herstructureringsprojecten • grootonderhouds- en renovatieprojecten. De Omgangscode is van toepassing op zelfstandige wooneenheden die deel uitmaken van grotere onderhoudsprojecten en van door de corporatie als herstructurering aangemerkte projecten.

Blad 9

3

Ambities convenant Wonen 2010-2015

Voor het convenant wonen 2010-2015 hebben alle betrokken partijen gekozen voor het uitwerken van vier ambities. Deze ambities zijn; 1. Woonlasten, woonvoorraad en betaalbaarheid 2. Keuzevrijheid en differentiatie 3. Sociale stijging 4. Participatie en zeggenschap In dit hoofdstuk worden deze ambities besproken en zijn per ambitie afspraken geformuleerd voor de periode 2010-2015. 3.1 3.1.1

Ambitie 1: Woonlasten, woonvoorraad en betaalbaarheid Onderzoek naar woonlasten

Convenantpartijen hebben het onderzoeksbureau Rigo gevraagd om een analyse te verrichten naar de woonlasten van de doelgroepen van de sociale woningbouw: zowel de woonlasten nu als de ontwikkeling naar de toekomst. De belangrijkste conclusies (samenvatting van het rapport is als bijlage toegevoegd) van het Rigo zijn: • Zo’n 6.500 zelfstandige huishoudens in Tilburg hebben een woonquote1 die boven de acceptabele (VROM) norm ligt. Met name bij de primaire doelgroep (en daarbinnen weer de groep eenpersoonshuishoudens!) ligt dit probleem, dat overigens niet specifiek voor Tilburg geldt: het is een landelijk gegeven. • Huur is de voornaamste factor bij de woonlasten. De stijgende energieprijzen in de toekomstscenario’s leiden echter tot een toename van het belang van energiekosten in deze woonlasten. • Het is lastig om objectgericht te sturen op vermindering van woonlasten, daar in een woonobject huishoudens wonen die een hoge of lage woonquote hebben. Subjectgericht woonlastenbeleid is effectiever, zeker als het om specifieke doelgroepen gaat. • Het is van groot belang om over een kernvoorraad te beschikken die voldoende groot is en bereikbaar voor de doelgroep. De convenantpartijen delen grosso modo de uitkomsten van het Rigo onderzoek. Deze vormen uitgangspunt voor eigen beleid en de beleidsafspraken die in dit convenant worden overeengekomen. Partijen vinden het van groot belang dat zowel de lokale als de landelijke politiek de conclusies goed onder ogen krijgen. Daar de convenantpartijen geen of zeer beperkte invloed hebben op het inkomensbeleid is Haagse bemoeienis met deze problematiek van essentieel belang.

1

De woonquote wordt berekend door de optelsom van huur, energielasten (inclusief water) en woongerelateerde belastingen uit te drukken als percentage van het netto verdiende inkomen

Blad 10

3.1.2

Ontwikkeling kernvoorraad en woningtoewijzingsysteem

De convenantpartijen hebben wel grote invloed op de beschikbare voorraad sociale huur- en koopwoningen. Allereerst de gedeelde definities (alle bedragen peildatum 1 juli 2009): Aftoppingsgrenzen huurtoeslag (1e € 511,--, 2e € 548,--) Woningbezit corporaties tot liberaliseringsgrens (€ 648,--) Woonaanbod corporaties < € 175.000,-Bruto < € 28.475,-- (inkomensgrens huurtoeslag samenwonend) Bruto < € 20.975,-- (inkomensgrens huurtoeslag alleenstaand) Secundaire doelgroep Bruto < € 31.930,-- (modaal) Opmerking: de EU-regelgeving geeft aan dat voor de doelgroep voor corporaties geldt dat het maximale inkomen € 33.000,-- bedraagt. Kernvoorraad huurwoningen Sociale woningvoorraad Sociale koop2 Primaire doelgroep

In opdracht van de convenantpartners heeft onderzoeksbureau Rigo onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de doelgroep in Tilburg in relatie tot de daarvoor benodigde kernvoorraad (zie bijlage 2). Uit dit onderzoek komen de volgende conclusies: • De omvang van de primaire doelgroep aangewezen op de kernvoorraad in 2015 bedraagt 14.455 huishoudens. • De omvang van de primaire en secundaire doelgroep aangewezen op de sociale woningvoorraad in 2015 bedraagt 22.935 huishoudens. • De sociale woningvoorraad van de Tilburgse woningcorporaties omvat in 2009 28.985 woningen, waarvan 26.247 tot het gedeelte van de kernvoorraad met een huur lager dan € 511,-- behoren. • In de periode 2010-2015 zal als gevolg van voorgenomen herstructurering/sloop (± 1.100 woningen), verkoop (± 1.100 woningen) en energetische verbetering van woningen (± 4.000 woningen) het aantal woningen behorend tot de sociale woningvoorraad en de kernvoorraad (< € 511,--), per saldo respectievelijk afnemen tot circa 27.800 en 21.000 in 2015. • Om de doelgroep in 2015 te kunnen huisvesten in de verkleinde sociale woningvoorraad dient de goedkope scheefheid voor de kernvoorraad te zijn teruggebracht van 51% in 2009 tot circa 32% in 2015 en die ten opzichte van de sociale woningvoorraad als geheel van 23% tot circa 17%. • Partijen vinden het van groot belang energetische maatregelen te treffen en daarmee de sociale woningvoorraad te verduurzamen. Bij de uitwerking van de energieambitie zijn partijen zich bewust van het volgende: • De woningvoorraad met een huurprijs beneden de eerste aftoppingsgrens neemt af als gevolg van de energie-investeringen. Echter, een verlaging van de energierekening is gunstiger voor de woonlasten dan een lagere huurprijs in een slecht geïsoleerde woning. • De verduurzaming van de woningvoorraad brengt hoge investeringen met zich mee voor de corporaties. Deze investeringen worden voor een deel in rekening gebracht bij de huurders. Op deze manier houden corporaties rekening met de woonlastenproblematiek van een groot deel van de primaire doelgroep. 2

Exacte definitie sociale koop moet nog worden gedefinieerd

Blad 11

•

•

De huurverhoging die de corporaties bij energiemaatregelen in rekening brengen, is direct gerelateerd aan de toegestane huurstijging als gevolg van kwaliteitstoevoeging zoals vastgelegd in het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS). Daarmee heeft de huurverhoging een juridische basis en is ze uitlegbaar voor de huurders. De corporaties brengen ongeveer tweederde deel (64%) van de toegestane huurstijging in rekening bij de huurders. Bij het realiseren van de energetische maatregelen zijn de corporaties afhankelijk van de medewerking door de huurders (instemming met huurverhoging). Er zal aldus in de praktijk altijd een verschil ontstaan tussen het aantal woningen waarvoor de corporaties energieplannen hebben en het aantal woningen waarin deze maatregelen daadwerkelijk worden uitgevoerd.

Het bovenstaande in acht nemende spreken de convenantpartijen af dat de minimaal beschikbare woonvoorraad per 1 januari 2015 als volgt is: • 21.000 woningen hebben een maximum huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 511,--). Dit is 80% van het huidige aantal woningen dat onder die grens valt. • 27.800 woningen hebben een maximum huur onder de liberaliseringgrens (€ 648,--). Dit is 96% van het huidige aantal woningen dat onder die grens valt. • Deze afspraak is duidelijk een vermindering van de kernvoorraad. Gegeven de omvang van de huidige kernvoorraad, de ontwikkeling van de primaire doelgroep en de wens om de sociale woningvoorraad te verduurzamen, is dit verantwoord. Voorwaarde is wel dat het systeem van woningtoewijzing aangepast wordt. Deze aanpassing heeft als voordeel dat daarmee de ‘goedkope scheefheid’ wordt aangepakt. De wijzigingen in het systeem van woningtoewijzing zijn: • Woningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens worden voor 100% toegewezen aan huishoudens met een inkomen binnen de primaire doelgroep. • Woningen met een huurprijs tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens worden voor 90% toegewezen aan huishoudens in de secundaire doelgroep. • Als er geen kandidaat uit deze doelgroepen gevonden kan worden voor een geadverteerde woning, behouden corporaties het recht om de woning aan iemand anders toe te wijzen (voorkomen leegstand). • Deze principes worden zo spoedig mogelijk uitgewerkt in het WIZ-systeem dat ter goedkeuring aan WIZ-partners wordt voorgelegd, met een gekwalificeerd advies door de HBO’s en zijn uiterlijk per 1 april 2010 operationeel.

Blad 12

3.1.3

Sturing op woonlasten

Gegeven het onderzoek van Rigo erkennen partijen de vastgestelde woonlastenproblematiek en de positieve werking van de bestaande ondersteuning zoals die wordt geboden in het gemeentelijke armoedebeleid en de bestaande samenwerking op dit gebied tussen de gemeente en de corporaties (o.a. woonkostentoeslag, schuldhulpverlening). Continuering hiervan wordt door partijen van belang geacht. De gemeente heeft voor zowel 2010 als 2011 circa € 2 miljoen heeft gereserveerd voor het gemeentelijke armoedebeleid. Daarmee kan het huidige beleid de komende twee jaar worden voortgezet. Partijen spreken af op korte termijn een gezamenlijk nader onderzoek te starten naar het ontwikkelen van een instrumentarium, gericht op energiebesparing en woonlastenreductie, dat een effectieve oplossing biedt voor de geconstateerde woonlastenproblematiek bij een grote groep huishoudens uit de primaire doelgroep (zie woonlastenonderzoek RIGO). Er zal een gemengde (corporaties, stedelijk bewonersoverleg en gemeente) werkgroep ingesteld worden met vertegenwoordigers vanuit de disciplines armoede, milieu/duurzaamheid en wonen, die binnen een half jaar een concreet uitgewerkt voorstel aan de stuurgroep zal voorleggen. Dit voorstel zal ingebracht worden bij de politieke besluitvorming rondom dit thema na de gemeenteraadsverkiezingen. In dit onderzoek zullen de corporaties zich met name richten op het in beeld brengen van die complexen, waar de problemen het grootst zijn en het uitwerken van een rekenmodel, waarin de benodigde investeringen afgezet worden tegen huurstijging, terugverdientijd en andere dekkingsmogelijkheden. De gemeente zal zich met name richten op een evaluatie van haar huidige armoedebeleid en daarbij nadrukkelijk de geconstateerde woonlastenproblematiek van de primaire doelgroep betrekken. Er zal ook gekeken worden naar mogelijke nieuwe instrumenten als het woonlastenfonds en/of een woonlastenplafond. Partijen werken aan de intensivering van het armoedebeleid binnen het Tilburgs Akkoord. De gemeente zal via het jaarlijkse bestedingsplan vanaf 2012 in de reserve herstructurering een budgetaandeel afzonderen. Dit is specifiek bestemd om samen met de corporaties een substantieel energiebesparingprogramma, gericht op de bestaande sociale woningvoorraad en vooral de primaire doelgroep daarbinnen, tot stand te brengen. De definitieve vastlegging is afhankelijk van de besluitvorming over de uiteindelijke voorstellen van de werkgroep. De specifieke besteding hiervan is mede onderwerp van de opdracht die de gemengde werkgroep "Sturing op woonlasten" heeft gekregen. Vooruitlopend op deze structurele financieringsbron zal de gemeente € 1 miljoen vrijmaken uit de reserve volkshuisvesting om snel met het programma van start te kunnen gaan.

Blad 13

De door het college aan de raad voor te stellen aanpassing van de spelregels herstructurering (zie box) biedt ruimte om in de toekomst ook bij te dragen aan energie-investeringen in de bestaande woningvoorraad. Echter, een generieke objectsubsidieregeling ligt niet in de rede. Gemeentelijke betrokkenheid is eerder gelegen in het bieden van ondersteuning van doelgroepen die ten gevolge van energie-investeringen in de knel komen. De corporaties zijn in eerste instantie verantwoordelijk voor investeringen in de woningen. Dit sluit specifieke en objectieve gemeentelijke bijdragen aan de woningcorporaties ten behoeve van de energie-investeringen geenszins uit. Box Reserve Herstructurering Daar de meeste voorgenomen herstructureringsplannen ofwel afgerond zijn ofwel op dit moment ter hand genomen worden, kunnen de spelregels aangepast worden. De basisregels zijn (alle criteria dienen van toepassing te zijn): • Het moet gaan om herstructurering of revitalisering van de bestaande stad, in de zin van de Wet stedelijke vernieuwing (Wsv). • Het moet gaan om verbetering van de woon- en leefsituatie van de doelgroep van de sociale woningbouw (direct of indirect). • Het moet gaan om fysieke investeringen in woningen, gebouwen of woonomgeving; in grond- en of bouwexploitatie; geen bijdragen in regulier onderhoud of exploitatie. Ook buurtgerichte ondersteunende maatregelen (zowel voorzieningen als openbaar gebied) als onderdeel/aanvulling van verbeteringsmaatregelen van de corporaties aan hun bezit, vallen hieronder. • Het moet bijdragen aan stedelijke vernieuwing, aan sociale stijging van de doelgroep en aan een "stad in balans". • Het moet gaan om investeringen die niet voorzien zijn in het reguliere gemeentelijke beleid en zonder een bijdrage uit de reserve herstructurering niet tot stand kunnen komen. Gezien het feit dat deze basisregels voor een goede toepassing op het terrein van medefinanciering van energiebesparende maatregelen de nodige discussie oproepen, is het zaak om de volgende ‘uitlegregels’ ter harte te nemen: • Bestedingen reserve herstructurering is autonome beslissing gemeente. • De raad heeft nader invulling gegeven aan deze voorwaarde door middel van het vaststellen van spelregels. • Het college kan bestedingen doen uit de reserve binnen de spelregels via jaarlijks op te stellen bestedingsplannen. • Energiebesparingsmaatregelen woningen valt onder de potentiële bestedingsmogelijkheden van de reserve. • Deze moeten wel afgewogen worden tegen de wenselijkheid/noodzakelijkheid van andere bestedingsmogelijkheden via jaarlijkse bestedingsplannen. • Daarbij moet ook in acht genomen worden de basisregel van de spelregels dat de gemeentelijke tekorten op de grondexploitatie in het kader van herstructurering bij voorrang ten laste van de reserve gebracht worden en tekorten op de bouwexploitatie in eerste instantie voor rekening van de corporatie zijn.

Blad 14

3.2 3.2.1

Ambitie 2: keuzevrijheid en differentiatie Nieuwbouw

De afspraken in het vorige hoofdstuk over de beschikbare voorraad woningen onder de aftoppingsgrens c.q. de liberalisatiegrens zouden - in relatie met de andere afspraken - voldoende moeten zijn om de primaire doelgroep in de sociale huursector te bedienen. Een andere belangrijke ambitie is echter verwoord in het gedachtegoed van de ‘stad in balans’: we willen dat in Tilburg de sociale huursector (al dan niet aangevuld met sociale koop) niet in aparte wijken geconcentreerd is, maar dat er overal sprake is van een zekere menging van woningen in goedkope, gemiddelde en dure prijsklassen. Dit idee is geoperationaliseerd in de door gemeente en corporaties gedeelde opvatting dat in grootschalige woningbouwplannen - zowel binnen als buiten het bestaand bebouwde gebied - gemiddeld 30% van het aantal gebouwde woningen behoort tot de kernvoorraad sociale huurwoningen en sociale koop. Het precieze aandeel wordt op gebieds- en projectniveau op basis van locale behoefte en (technisch, financiële en ruimtelijke) mogelijkheden nader bepaald. Partijen zijn het eens met het uitgangspunt dat de corporaties primair verantwoordelijk zijn om deze doelstelling te realiseren. Om de doelstelling mogelijk te maken continueert de gemeente het huidige beleid met betrekking tot sociale grondprijzen in de convenantperiode 2010-2015. De belangrijkste elementen van dit beleid zijn: • Ten behoeve van nieuwbouw van sociale woningen (kernvoorraad huur, sociale koop) geeft de gemeente haar gronden uit tegen de geldende sociale grondprijs.3 • De exacte definitie van sociale koop wordt door partijen nader ingevuld. • Daar waar de gemeente geen grondpositie bezit, spant zij zich in om te zorgen dat de corporaties hun aandeel sociale woningbouw kunnen realiseren door met particuliere grondeigenaren exploitatieovereenkomsten af te sluiten. Hierin wordt het aandeel woningen in het plan vastgesteld, die een prijs van maximaal de sociale koopgrens hebben. • De woningen voldoen aan gemeenschappelijke kwaliteitseisen inzake duurzaamheid, veiligheid en levensloopbestendigheid4 . • Ten behoeve van bij herstructurering tussen gemeente en corporaties te sluiten overeenkomsten, wordt afgesproken dat, indien een sociale grondprijs aangeboden is, de corporaties de sociale kavelprijs als inbrengwaarde hanteren.

3

Voor 2010 bedraagt deze € 14.950,-- per kavel 100% aanpasbaar bouwen, 100% PolitieKeurmerk, 40% levensloopbestendig, GPR score 7 en de product-kwaliteit kwalificatie zoals opgenomen in de Nota Wonen. Kwaliteitsuitgangspunten worden echter op gebieds- en projectniveau op basis van locale behoefte en (technisch, financiële en ruimtelijke) mogelijkheden, nader geconcretiseerd en kunnen dus per project van de algemene richtlijn afwijken. 4

 

Blad 15

3.2.2 •

•

Verkoop bestaand bezit

De corporaties zijn voornemens in de periode tot 1 januari 2015 in totaal 1.100 woningen uit hun bestaande voorraad te verkopen waarvan een substantieel deel zich bevindt in het segment tussen € 110.000,-- en € 150.000,--. De corporaties zullen zich inspannen om in de dorpen Berkel-Enschot en Udenhout het aanbod koopwoningen met een verkoopprijs tot € 175.000,-- te vergroten.

Blad 16

3.3 3.3.1

Ambitie 3: Sociale stijging Inleiding

Het begrip ‘sociale stijging’ werd in 2006 gelanceerd door de VROM-raad in haar advies ‘Stad en stijging’. Het belangrijkste verschil van ‘sociale stijging’ met vroegere concepten die gehanteerd werden (zoals stadsvernieuwing en sociale vernieuwing) is dat sociale stijging de individuele ambitie om vooruit te komen, centraal stelt. Sociale stijging is eigenlijk een randvoorwaarde voor structurele verbetering van gebieden. Sociale stijging kan via vier routes bereikt worden, waarbij de eerste twee centraal staan: • Onderwijs • Werk en inkomen • Wonen • Vrije tijd 3.3.2

Bestaande activiteiten in Tilburg

In Tilburg werkt de gemeente al lange tijd samen met corporaties en vele andere partijen om wijken en buurten zodanig te verbeteren dat mensen in die wijken zich beter kunnen ontplooien op de vier genoemde routes. Hierbij staan goed onderwijs en een inkomen uit werk centraal. Nog niet zo lang geleden is het begrip ‘wijkimpuls’ geïntroduceerd: er is een beperkt aantal wijken uitgekozen om de schaarse middelen in te zetten. Dit gebeurt met de corporaties als belangrijke partij in de overeenkomst ‘Tilburg akkoord’ (sinds 2009). De MOM (Maatschappelijke Ontwikkelings Maatschappij) is opgericht in 2008 en heeft als katalysator in de wijk de belangrijke opdracht om leefbaarheid in de wijk te verbeteren en daardoor belemmeringen voor sociale stijging te slechten. Er zijn afspraken gemaakt om - in het kader van armoedebestrijding- ‘achter de voordeur’ te komen, om daarmee moeilijk bereikbare mensen toch gericht te benaderen. Corporaties stimuleren mensen om deel te nemen aan trajecten die door de gemeente worden aangeboden inzake zelfredzaamheid en/of maatschappelijke participatie. Voor bijzondere doelgroepen die knelpunten ondervinden bij het wonen (daklozen, vrouwenopvang, verstandelijk gehandicapten, asielzoekers, etcetera) zijn en worden afspraken gemaakt voor gerichte huisvesting. Dit om de ‘sociale stijgingsroute wonen’ inhoud te geven. Maar ook voor de ‘gewone’ woonconsument zijn er verschillende mogelijkheden in de sociale huur- en koopsector om de woonsituatie te verbeteren. Bijvoorbeeld via bestaande instrumenten als de koopgarantregeling en startersleningen. Sociale stijging is in Tilburg geen nieuwe ambitie, maar wat er gedaan wordt, kan nog beter worden gedaan. De wijze waarop de corporaties een taak hebben en een rol kunnen spelen wordt mede bepaald door de VROM-Europa definities van de sociale huursector.

Blad 17

Met betrekking tot de sociale stijging kunnen de volgende zaken worden geconstateerd: • De focus bij sociale stijging ligt op de verbetering van de individuele sociaal-economische positie en wonen speelt daarin een secundaire rol. • Op het vlak van sociale stijging in Tilburg wordt al veel gedaan. • De huidige gereedschapskist Leefbaarheid & Veiligheid scoort vooral op de secundaire stijgingsroutes wonen en vrije tijd en minder op de primaire routes onderwijs en arbeid (inkomen). 3.3.3

Nieuwe activiteiten

Convenantpartijen besluiten dat er ter verbetering van de stijgingsroute wonen de volgende initiatieven worden genomen: • Koppeling van de fysieke (wonen) en de sociaal-economische aanpak (onderwijs) door gebruik te maken van de ‘achter de voordeur’ mogelijkheden die de fysieke aanpak biedt. Een en ander in samenwerking met de ROC’s structureel verankeren en op buurt-/wijkniveau laten aansturen door de MOM (indien aanwezig) of de wijkregiegroepen. • Alert zijn op de verbeteringsmogelijkheden van de stijgingsroute wonen door de bewustwording over de bestaande stijgingstreden te vergroten en de signalering van ontbrekende treden ter hand te nemen. • Convenantpartijen spreken de intentie uit om (nieuwe) initiatieven - ook buiten de Impulswijken meer te richten op de primaire stijgingsroutes. Een en ander binnen de wettelijke kaders zoals die voor woningcorporaties (zullen) gelden. • Continuering van de gereedschapskist leefbaarheid en veiligheid. • Monitoring hoe buurten zich ontwikkelen middels instrumenten impulswijken en lemon. • Corporaties geven elk jaar aan wat en hoeveel hun maatschappelijke inzet is in €, fte’s en resultaten.

Blad 18

3.4 3.4.1

Ambitie 4: participatie en zeggenschap Inleiding

De convenantpartijen vinden een goede invulling van participatie en zeggenschap een groot goed. Zowel op individueel (komen de wensen van huurders en kopers van sociale woningen goed tot hun recht?) als op collectief niveau kunnen bewonersorganisaties de opvattingen van bewoners goed verwoorden en bespreken met corporaties en gemeente. Leefbaarheid van wijken en buurten, herstructurering, sloop en nieuwbouw zijn onderwerpen die zowel op individueel als op bestuurlijk niveau opgepakt moeten worden. In dit hoofdstuk werken we de ambitie participatie en zeggenschap uit in de volgende drie onderdelen: 1. Ontwikkelingen en achtergronden van participatie en zeggenschap; met ook aandacht voor praktijkervaringen met nieuwe vormen van participatie. 2. Bewonersparticipatie en herstructurering; bestaande uitgangspunten en aandacht voor het verbeteren van het draagvlak en de betrokkenheid. 3. Particulier opdrachtgeverschap; vormen en rollen partijen. 3.4.2

Ontwikkelingen van participatie en zeggenschap bij bewoners

Zeggenschap op collectief niveau In het algemeen is zeggenschap op collectief niveau goed geregeld. De bewonersorganisaties zijn een serieuze gesprekspartner voor zowel corporaties als gemeente. In de volgende paragraaf wordt nog gepleit voor een versterking van de rol van bewoners bij de initiatieffase van grote veranderingsplannen, maar in essentie is de verhouding in formele termen op orde. Het is echter wel een zorg of alle bewoners in voldoende mate bereikt worden door de hen vertegenwoordigende organisaties en dus ook in voldoende mate gehoord worden door corporaties en gemeente. Ofwel, het kernprobleem van zeggenschap op collectief niveau betreft niet de formele bevoegdheden, maar de aansluiting van convenantpartijen met alle (groepen) bewoners. De focus van participatie (in stedelijke vernieuwing) zal aangepast moeten worden om niet alleen de ingrijpende processen van woning- en wijkverbetering, van vernieuwing en transformatie te kunnen managen, maar ook om groepen als jongeren en allochtonen in de portiek-, buurt- of wijksamenleving te laten participeren.

Blad 19

Participatie en zeggenschap geven een democratische legitimiteit aan activiteiten en bevorderen het draagvlak en de betrokkenheid van bewoners en de kwaliteit van de plannen. De convenantpartijen willen de volgende uitgangspunten hanteren om bewonersparticipatie beter vorm te geven: 1. Sociale stijging gaat vooraf aan participatie. Een basisniveau in sociaal-economische positie is noodzakelijk voor participatie. 2. Minder praten, meer doen. De praat(vergader)cultuur in een getrapte organisatievorm is voor de meer lokaal gerichte (maatschappelijke) participatie een achterhaalde organisatievorm. Projecten die kort duren en waarin veel ‘gedaan’ moet worden, trekken meer deelnemers. Bovendien is het aantal jongeren en allochtonen bij ‘doe’ projecten groter. 3. Zelfsturing met hulp. Meer zeggenschap voor bewoners, maar wel met ondersteuning. Geef bewoners meer zeggenschap over zaken en stel het daarvoor benodigde geld beschikbaar en de participatiegraad zal hoger zijn. Maar zonder professionele hulp lukt het ook niet goed. 4. Andere vormen van communicatie. Met behulp van internet kan snel met veel bewoners gecommuniceerd worden. Dit kan overigens wel van invloed zijn op de kwaliteit (of intensiteit) van de communicatie en betrokkenheid. 5. Schaalverkleining. Participatie/zeggenschap moet op het juiste niveau plaatsvinden: de schaal van het portiek, het gebouw, het complex en buurt staat centraal. 6. Effectiviteitsvergroting. Beleid en uitvoering ten aanzien van participatie beter koppelen (met name communiceren), zowel binnen als tussen de betrokken organisaties. Zeggenschap individuele bewoners Bewonersorganisaties signaleren dat het voor sommige individuele huurders (zowel in sociale als in particuliere sector) nog steeds moeilijk is om effectief voor hun belang op te komen. Zij kunnen onvoldoende de bestaande mogelijkheden (gemeentelijk juridisch loket, de rechtswinkel, sociaal raadslieden van het IMW, huurcommissies, corporaties en dergelijke) vinden en/of benutten om hun rechten te effectueren. Convenantpartijen achten het daarom van belang dat alle lokale instanties die zich bezighouden met belangen van huurders, minimaal jaarlijks hun ervaringen delen. De uitkomst van die bijeenkomsten is input voor corporaties en gemeente om de noden van de individuele huurder beter te kunnen bedienen. Het doel hiervan is een effectieve ontsluiting van bestaande deskundigheid ten behoeve van een actieve voorlichting aan met name nieuwe huurders in de gemeente.

Blad 20

3.4.3

Bewonersparticipatie herstructurering

Herstructurering en participatie Tilburg kent een rijke herstructureringsgeschiedenis. De laatste tien jaar zijn meerdere gebieden grootschalig en integraal aangepakt en verbeterd. Waar de herstructurering van de Textielbuurt en Korvelse Hofjes al een aantal jaren is afgerond, is die in andere gebieden zoals de UitvindersbuurtZeelheldenbuurt, Quirijnboulevard, de Kruidenbuurt, Stokhasselt en Groeseind-Hoefstraat nog in volle gang. De participatie van bewoners, beter gezegd het betrekken van bewoners bij de planontwikkeling en -uitvoering, heeft in deze projecten altijd een belangrijke rol gespeeld en is in de loop der jaren steeds verder vormgegeven. De afspraken hierover zijn vastgelegd in de voorgaande convenanten en de Omgangscode tussen het SBO en de woningcorporaties. Zo is in het convenant volkshuisvesting 2000-2005 door gemeente en corporaties al aangegeven op welke wijze bewoners van herstructureringswijken betrokken worden in verschillende fasen van het proces (grofweg in te delen initiatieffase, planontwikkelingsfase en uitvoeringsfase). Belangrijkste uitgangspunt daarbij is dat (georganiseerde) bewoners in iedere fase gekwalificeerd adviesrecht hebben. Dat betekent dat zij worden verzocht om een advies uit te brengen, dat hen voldoende gelegenheid wordt gegeven om de achterban te raadplegen en dat te allen tijde een inhoudelijke reactie volgt op de uitgebrachte adviezen. Gemeente en corporaties kunnen deze adviezen slechts terzijde leggen, als zij daarvoor inhoudelijk relevante argumenten aandragen. In het convenant Wonen 2005-2010 hebben de convenantpartners afgesproken dat de bewonersparticipatie- en organisatie, door de initiatiefnemers van de herstructurering gezamenlijk, wordt gefaciliteerd. Daarbij zijn concrete afspraken gemaakt over de verdeling van financiële verantwoordelijkheden en de wijze waarop de financiële bijdragen worden verstrekt. In de Omgangscode 2005-2010 zijn de spelregels rond sloop/nieuwbouw, transformatie, renovatie en groot onderhoud van complexen woningen vastgelegd door de Tilburgse corporaties en SBO Tilburg. Deze worden op dit moment geactualiseerd voor de periode 2010-2015. De convenantpartners zijn van mening dat de hierboven genoemde afspraken over de uitgangspunten voor bewonersparticipatie bij herstructurering op hoofdlijn voldoende functioneren en zij wensen deze derhalve te bestendigen. Ook de eerder gemaakte afspraken omtrent de gezamenlijke financiering van deze participatie wensen zij te continueren. Recente projecten hebben aangetoond dat de huidige participatiewijze bij bewoners tot onvrede kan leiden, vooral waar het gaat om de mogelijkheden om terug te keren in het plangebied en de uiteindelijke keuze voor de fysieke ingreep ten aanzien van de (huur)woningen. Deze zouden op voorhand al door gemeente en corporaties gemaakt zijn en bewoners zouden daarop geen invloed hebben. Dit soort gevoelens hebben de afgelopen jaren tot bezwaren in de buurt geleid en hebben daarmee weer zijn weerslag op de politieke besluitvorming rondom de herstructurering. Vandaar dat de convenantpartijen uitspreken dat juist in de initiatieffase van grootschalige veranderingen in wijken en buurten bewoners beter betrokken worden. Bij het maken van de plannen zullen de opvattingen van de bewoners zorgvuldig in beeld worden gebracht. De bewonersinbreng is vervolgens een belangrijke bijdrage aan de opzet, vormgeving en planning van de beoogde verandering. Over de

Blad 21

wijze waarop deze bewonersinbreng wordt vormgegeven, wordt afgestemd tussen gemeente, corporaties en bewoners. Over de uitkomsten wordt openbaar gerapporteerd door de gemeente, corporaties en bewoners. 3.4.4

Ruimte bieden aan particulier opdrachtgeverschap

De woningmarkt is nog altijd overwegend aanbodgestuurd, waarbij overheden, particuliere ontwikkelaars en corporaties bepalen wat, waar en hoe gebouwd wordt. Dit is een erfenis van de strijd tegen de woningnood in de tweede helft van de vorige eeuw, waar productie van grote woningaantallen centraal stond. In het huidige tijdsgewricht waar de woningmarkt, voor de meeste doelgroepen, redelijk ontspannen is, is nadrukkelijke aandacht voor woonwensen van individuele of groepen mensen op zijn plaats. De beste manier om tegemoet te komen aan woonwensen is de woonconsument meer zeggenschap geven over het “woonproduct” en de totstandkoming ervan. Dus meer meedenken, meepraten en meebeslissen: een vraaggerichte benadering van bouwprojecten. Zo is het al heel gebruikelijk dat bewonersgroepen in de herstructurering meepraten bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan alsmede de woningen in het plangebied (zie vorige paragraaf). De convenantpartners zien het als gezamenlijke ambitie om deze actieve rol van de woonconsument op de woningmarkt te vergroten. De inzet richt zich daarbij vooral op de lage inkomens groepen, huurders en bijzondere bewonerscollectieven. Gemeentelijk beleid De gemeente wil graag allerlei vormen van particulier opdrachtgeverschap vergroten: daartoe voert zij een actief informerend, stimulerend en deels faciliterend beleid, zoals verwoord in de woonvisie. De gemeente is echter ook voorwaardenscheppend actief door bij planontwikkeling duidelijke afspraken te maken over aantallen en vormen van particulier opdrachtgeverschap (bijvoorbeeld Rugdijk/Kouwenberg, Mortel II, Stadsrand Dalem en het Verbuntterrein). Ook inzet van juridisch instrumentarium (WRO en GREX-wet) behoort nadrukkelijk tot de mogelijkheden. Zo zal zowel bij gemeentelijke gronduitgifte als bij particuliere exploitaties het aandeel particulier opdrachtgeverschap als voorwaarde worden gesteld. Rol corporaties De Tilburgse corporaties staan open voor vormen van particulier opdrachtgeverschap. Vooral het mede-opdrachtgeverschap en het collectief particulier opdrachtgeverschap zijn van toepassing op de doelgroepen waarvoor de corporaties werkzaam zijn. Initiatieven van (specifieke) gemeenschappen worden positief benaderd en waar mogelijk ondersteund. Goede, recente voorbeelden zijn projecten van TIWOS en WonenBreburg bij de herstructurering van Groeseind/Hoefstraat.

Blad 22

Bijlagen: - Samenvatting woonlasten onderzoek Rigo - Doelgroepen en kernvoorraad in cijfers

Blad 23

Bijlage 1 Samenvatting woonlasten onderzoek Rigo Woonlasten in het convenant 2010-2015 Inleiding De gemeente Tilburg en de woningcorporaties TIWOS, Wonen Breburg, ‘t Heem en TBV Wonen zijn op dit moment bezig met de voorbereidingen voor het Convenant Wonen 2010-2015. Zij willen in het nieuwe convenant woonlasten als thema meenemen in de afspraken. Om tot afspraken te kunnen komen, moet eerst beter inzicht verkregen worden in de woonlasten van huurders in de gemeente. Het onderzoek geeft inzicht in de huidige en toekomstige woonlasten van huurders in Tilburg in relatie met hun inkomen. Dit moet informatie geven over de huishoudentypen en woningsegmenten waarin op dit moment of in de toekomst sprake is van knelpunten ten aanzien van de woonlasten. Samenstelling huurvoorraad woningcorporaties De huurvoorraad van de woningcorporaties in Tilburg wordt voor het grootste deel bewoond door de primaire doelgroep5 (aandeel 49% en in totaal circa 14.000 huishoudens) en de doelgroep tot modaal6 (aandeel 27% en in totaal bijna 8.000 huishoudens). Voor het overige deel (aandeel 24%) wordt de huurvoorraad van de corporaties bewoond door de huishoudens tot de oude ziekenfondsgrens geïndexeerd7 en de huishoudens tot en boven 1,5 x modaal. De primaire doelgroep en de doelgroep tot modaal bestaan voor respectievelijk 60% en 70% uit eenpersoonshuishoudens.

5

 Huishoudens die maximaal het norminkomen voor huurtoeslag hebben.  De doelgroep tot modaal (€ 31.930,--) heeft een inkomen dat geen recht geeft op huurtoeslag. 7  De inkomensgrens was € 33.000,-- in 2005 en ligt op € 36.334,-- in 2009 6

Blad 24

Huidige woonlasten De woonlasten van een huurder bestaan uit de huur (verminderd met huurtoeslag en inclusief collectieve servicekosten), woninggerelateerde energielasten en lokale belastingen en de waterrekening. De totale maandelijkse woonlasten lopen uiteen van rond de € 400,-- voor de primaire doelgroep tot ruim € 500,-- voor de huishoudens tot en boven modaal. Het besteedbaar inkomen loopt echter veel verder uiteen van circa € 1.000,-- voor de primaire doelgroep tot ruim € 2.000,-- voor de huishoudens boven modaal. De primaire doelgroep heeft duidelijk minder te besteden aan overige uitgaven vergeleken met de andere huishoudens. Huurquote, woonquote en belastingquote Met een huurquote, energiequote, belastingquote en woonquote kan men aangeven welk deel van het besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk de huur, energie, lokale belastingen (inclusief waterrekening) en de totale woonlasten. Om te bepalen wat een acceptabele huur- of woonquote is, is het noodzakelijk om meer inzicht te krijgen in de normen die gehanteerd worden. Bij de interpretatie van de resultaten spelen de normen uit de onderstaande tabel een belangrijke rol. De tabel is tot stand gekomen op basis van het combineren van de huurquotenormen van VROM en NIBUD. Er zijn nog geen woonquotenormen vastgesteld door het NIBUD of VROM. De tabellen zijn vastgesteld door de projectgroep. De tabellen kunnen als richting dienen in dit onderzoek voor het hanteren van acceptabele huurquote- en woonquotenormen voor de doelgroepen. De norm wat acceptabel is, blijft echter een arbitraire maar vooral politieke keuze. Tabel: Normen acceptabele huur- en woonquote gebaseerd op huurquotenormen van het NlBUD en VROM Eenpersoons huishouden

Tweepersoons huishouden

Gezin 4 p.

Huurquote primaire doelgroep

30%

25%

20%

Huurquote doelgroep tot modaal

35%

30%

25%

Woonquote primaire doelgroep

40%

35%

30%

Woonquote doelgroep tot modaal

45%

40%

35%

Conclusies ten aanzien van de huidige woonlasten van huurders in Tilburgse corporatiewoningen •

Vooral bij de primaire doelgroep woonachtig in een corporatiewoning zit een groot aantal huishoudens in de knel door de hoge woonlasten. Van de eenpersoonshuishoudens, gezinnen en samenwonenden < 55 jaar zit circa 50% boven de acceptabele woonquotenorm. Voor samenwonenden > 55 jaar ligt dit op circa 30%. In totaal gaat het om zo’n 6.450 huishoudens (aandeel 45%) uit de primaire doelgroep die boven de norm zitten. Dit zijn vooral eenpersoonshuishoudens en in mindere mate gezinnen. De aandacht van de corporaties en de gemeente

Blad 25

•

•

•

• •

moet in eerste instantie gericht worden op deze huishoudens. De mediane8 woonquote van primaire huishoudens ligt op 36%. Het gaat hier overigens om een landelijk probleem. De landelijke mediane woonquote voor de primaire doelgroep is vergelijkbaar met die in Tilburg. Daarmee zal het probleem voor primaire huishoudens in veel andere (grotere) gemeenten in Nederland vergelijkbaar zijn met de situatie in Tilburg. Wanneer bekend is waar de huishoudens uit de primaire doelgroep wonen die boven de norm zitten dan kunnen corporaties specifiek sturen op verlaging van de woonlasten van deze huishoudens. Er zijn echter geen grote verschillen in de woonsituatie van de huishoudens die boven en onder de norm zitten vanuit de resultaten van het onderzoek. Binnen één complex kan een vergelijkbaar aantal huishoudens zitten die boven en onder de norm vallen. Dit maakt het lastig voor corporaties om op objectniveau gericht beleid te voeren om de woonlasten te verlagen. Omdat zowel de keuze voor de huurquotenormen als voor de daarvan afgeleide woonquotenormen arbitrair is, is in dit onderzoek een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd voor de woonquotenorm van de primaire doelgroep. Daarbij is uitgegaan van woonquotenormen die 5% hoger liggen (35% tot 45%). Bij hogere woonquotenormen zitten nog steeds 4.360 huishoudens (aandeel 31%) uit de primaire doelgroep woonachtig in een corporatiewoning boven de norm. Dit is wel ruim 2.000 huishoudens lager dan bij de lagere woonquotenormen. De normen bepalen dus voor een belangrijk deel de resultaten. Maar ook bij hogere normen blijft het aantal huishoudens in de primaire doelgroep dat boven de norm zit hoog. Ook bij een andere normkeuze blijft dit een belangrijk aandachtspunt voor de corporaties en de gemeente. Bij de doelgroep tot modaal is het aantal huishoudens woonachtig in een corporatiewoning dat in de knel zit door hoge woonlasten, relatief laag. Afhankelijk van het huishoudentype ligt dit op een vijfde en minder. In totaal gaat het om ruim 850 huishoudens (aandeel 11%) uit de doelgroep tot modaal die buiten de norm vallen. Dit zijn vooral eenpersoonshuishoudens. Ondanks het feit dat ze geen huurtoeslag krijgen, ligt het aantal huishoudens dat boven de norm uitkomt, relatief laag. Dit komt met name door het hogere besteedbare inkomen. Opgemerkt moet worden dat bij eenpersoonshuishoudens sprake is van een grote bandbreedte in het inkomen (€ 19.800,-- tot € 31.930,--). De meeste huishoudens die boven de norm zitten zijn eenpersoonshuishoudens die een inkomen hebben dat net boven de huursubsidiegrens ligt. Voor corporaties en gemeenten is het van belang om ook nog steeds aandacht te hebben voor deze doelgroep. Bij de huishoudens boven modaal woonachtig in een corporatiewoning zijn er bijna geen huishoudens waarbij de woonlasten een knelpunt zijn. Er is in dit onderzoek gerekend met energieprijzen van 1 januari 2009. Per 1 juli 2009 liggen de prijzen aanzienlijk lager door de lage olieprijs. Medio 2009 liggen de energielasten van de huishoudens dus ook lager. Daarmee zou ook een kleiner deel van de primaire doelgroep in de knel zitten ten aanzien van de woonlasten. Vanaf 1 januari 2010 is de verwachting dat de energieprijzen weer gaan stijgen.

8

 Mediaan = het midden van een verdeling; 50% van de huishoudens heeft een waarde die lager ligt en 50% heeft een waarde die hoger ligt dan de mediaan 

Blad 26

•

•

•

•

•

Huur is voor een belangrijk deel bepalend voor de hoogte van de woonquote. De mediane huurquote voor de primaire doelgroep ligt op 25%. Daarom is blijvend aandacht houden voor het hanteren van betaalbare huren in de kernvoorraad belangrijk. Voor een relatief klein deel van de huishoudens geldt dat de energielasten bepalend zijn voor de hoge woonquote. In de toekomst kan dit aandeel toenemen. De mediane energiequote voor de primaire doelgroep ligt op circa 8%. Naast de huur en energie is het besteedbaar inkomen uiteraard sterk bepalend voor de woonquote. Binnen de primaire doelgroep zijn er bijvoorbeeld grote verschillen in het besteedbaar inkomen van eenpersoonshuishoudens (circa € 10.000 ,-- per jaar) en samenwonenden > 55 jaar (circa € 17.000,-- per jaar). De lokale belastingen en de waterrekening hebben een beperkte rol in de hoogte van de woonquote van de primaire doelgroep, omdat een groot deel van de huishoudens in de primaire doelgroep aanspraak kan maken op kwijtschelding van lokale belastingen. De mediane belastingquote voor de primaire doelgroep is 1,5% en voor de doelgroep tot modaal ligt dit op 3% in 2009. Zonder de kwijtschelding van gemeentelijke heffingen zou het aantal huishoudens dat boven de norm uitkomt, aanzienlijk hoger liggen. Doordat de woonquote wordt bepaald door de huurquote, energiequote, belastingquote en het besteedbaar inkomen kunnen de effecten elkaar min of meer neutraliseren. Het gevolg is dat: - per woningtype het aantal huishoudens dat boven de norm uitkomt min of meer vergelijkbaar is - bij woningen met label A tot G een vergelijkbaar aantal huishoudens een hoge woonquote heeft.

Toekomstige woonlasten van huurders Algemene en variabele ontwikkelingen in de toekomst Voor de toekomst worden de woonlasten van huurders verkend in relatie tot een aantal ontwikkelingen. Er is sprake van algemene ontwikkelingen die constant worden gehouden en variabele ontwikkelingen waarvoor verschillende varianten worden aangehouden in dit onderzoek. De algemene ontwikkelingen zijn demografie,woningvoorraad (sloop/verkoop/nieuwbouw), harmonisatie van de huurprijs, prijs lokale belastingen en waterrekening en huurtoeslaggrenzen. De variabelen in ontwikkeling zijn economische ontwikkeling, energieprijsstijging, energiebeleid en huurverhoging voor verbetering van de energieprestatie. Gevoeligheidsanalyses voor toekomstscenario’s Om inzicht te krijgen in de gevoeligheid van de resultaten voor verschillende variabele ontwikkelingen is een aantal gevoeligheidsanalyses voor de toekomst uitgevoerd voor de zichtjaren 2015 en 2025. We onderscheiden drie energiebeleidscenario’s (streefniveau label C, streefniveau label B en C02-

Blad 27

neutraal) en ook drie manieren om de verbetering van de energieprestatie tot uitdrukking te laten komen in een huurverhoging (via het WWS, doorberekening van 25% van de theoretische energiebesparing in de huur en door 75% daarvan in de huur te verrekenen). In combinatie met drie energieprijsscenario’s (laag, midden, hoog) en twee economische scenario’s (zware en lichte crisis) leidt dit tot een groot aantal combinaties. Toekomstscenario’s Naast een nulscenario (geen energiebeleid) zijn vier toekomstscenario’s doorgerekend en verder geanalyseerd voor de zichtjaren 2015 en 2025. De projectgroep heeft de volgende scenario’s gekozen: Econ.

Energieprijs

Woningvoorraad

Doorrekening huurders

Basisscenario

1) LC

Midden

Label B

WWS

Worst case

2) ZC

Hoog

Label 8

75%

Duurzaamheid

3) LC

Midden

co2-neutraal

75%

Welvaart

4) LC

Laag7

Label C

25%

Belangrijkste conclusies ten aanzien van de toekomstscenario’s •

De vier toekomstscenario’s leiden tot duidelijk andere uitkomsten. Het worst case scenario leidt tot ruim 10.000 huishoudens uit de primaire doelgroep woonachtig in een corporatiewoning die boven de norm vallen, terwijl het welvaartscenario zelfs leidt tot een afname ten opzichte van het huidige aantal dat boven de norm zit. Basisscenario en duurzaamheidsscenario komen uit op respectievelijk circa 8.000 en ruim 7.000 huishoudens die boven de norm zitten. De stijging van de energieprijzen is bepalend voor het aantal huishoudens dat boven de norm komt. Het energiebeleid heeft daar in beperkte mate invloed op.

•

Het energiebeleid leidt tot een verlaging van de energielasten van huurders. Door de verbetering van de energieprestatie door te rekenen in de huur stijgt de mediane huurquote echter ook met enkele procenten. Uiteindelijk leidt het niet tot een aanzienlijke verlaging van de mediane woonlasten.

•

Het uitvoeren van energiebeleid door corporaties is noodzakelijk en staat niet ter discussie. Ten eerste is aanpak van de bestaande voorraad van belang vanwege de vermindering van de milieuproblematiek. Ten tweede zorgt energiebeleid voor een daling van de mediane energiequote van de primaire doelgroep met enkele procenten en een daling van de woonlasten als dit niet of nauwelijks gepaard gaat met een hogere huur. Het is daarnaast vooral van belang voor huishoudens die boven de mediaan zitten met (extreem) hoge energielasten. Dit kan een energierekening betekenen van bijvoorbeeld circa €250 in plaats circa €400 in 2025 voor een woning met respectie-

Blad 28

velijk label B of label F. Voor corporaties is het wel van belang om een weloverwogen keuze te maken betreffende het ambitieniveau en de huurverhoging die voor deze verbetering wordt gevraagd. •

Over het geheel valt op dat de netto mediane huurquote niet veel toeneemt (2,5% tot 6%) in de verschillende toekomstscenario’s in de periode tot 2025. Dat heeft twee belangrijke redenen. Allereerst zijn de effecten van jaarlijkse huurverhoging, harmonisatie van de huren en voorraadbeleid voor de vier scenario’s gelijk en leiden tot een hogere mediane huurquote (toename van 2,5%). De doorberekening van de huurverhoging leidt wel tot verschillen tussen scenario’s (03,5%). De huurtoeslag vangt veel van de huurverhoging die samenhangt met de kwalititeitsverbetering weer op.

•

Bij de ontwikkeling van de energiequote zijn de verschillen groot (tussen de 0% en 12%) voor de verschillende toekomstscenario’s in de periode tot 2025. Bij energiekosten vindt allereerst geen compensatie plaats in de vorm van bijvoorbeeld een energietoeslag. De ontwikkeling van de energieprijzen verschilt sterk tussen de verschillende scenario’s en leidt tot grote verschillen in de energiequota.

•

In alle scenario’s neemt de mediane huurquote van de primaire doelgroep toe met enkele procenten in de periode 2009-2025. De toename van de energiequote is voor een groot deel afhankelijk van de mate waarin de energieprijzen zullen gaan stijgen. De hoogte van de mediane woonquote van de primaire huishoudens zal in de toekomst toenemen in alle scenario’s. Het energiebeleid heeft hier beperkt effect op, als dit gepaard gaat met een aanzienlijke verhoging van de huren.

Inzicht in de stijging van de woonlasten van de primaire doelgroep in absolute euro’s is mogelijk door te kijken naar het besteedbaar inkomen in 2025, waarbij uitgegaan wordt van het besteedbaar inkomen van 2009 zonder dat de jaarlijkse stijging van het inkomen is doorgerekend. Een verhoging van de mediane huurquote van 5,5% en energiequote van 4,5% in het basisscenario leidt tot een toename van de woonlasten met circa €100 als men uitgaat van een besteedbaar inkomen van €1.000 voor een huishouden in de primaire doelgroep. De woonlasten stijgen daarmee van circa €350 naar €450. Deze €100 gaat ten koste van uitgaven aan voeding, eten, zorg etc. Voor huishoudens die al in de knel zitten, leidt dit tot een duidelijke verslechtering van de situatie.

Blad 29

Bijlage 2 Doelgroepen en kernvoorraad in cijfers De gegevens in onderstaande figuren betreffen cijfers van de woningcorporaties.9

9

 Bron: Notitie Doelgroep in Tilburg, Rigo, d.d. november 2009 

Blad 30

Blad 31

Namens de stichting WonenBreburg

Namens de gemeente Tilburg

……………………………………………

………………………………

Ir. Johan Dunnewijk Directeur/Bestuurder

Wethouder drs. Jan Hamming

Namens Tiwos, Tilburgse Woonstichting

Namens het Stedelijk Bewoners Overleg Tilburg

…………………………………………… Ing. Otto van der Meulen, arch. A.v.B. Bestuurder/Directeur

………………………………… Frans Bonink, voorzitter

Namens de stichting TBV Wonen

Namens Woonstichting ‘t Heem

………………………………… Drs. Rob Vinke Directeur/Bestuurder

……………………………… Cees Oprins Algemeen directeur-bestuurder

Blad 32