Consumentenbescherming in de bouwsector: werk aan de winkel of opdracht volbracht?

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent

Academiejaar 2011-12

Consumentenbescherming in de bouwsector: werk aan de winkel of opdracht volbracht?

Masterproef van de opleiding ‘Master in de rechten’

Ingediend door

Steffie Lippens 807035

Promotor: Prof. Dr. Ignace Claeys Commissaris: Dhr. Frédéric Coryn

WOORD VOORAF Deze masterproef kwam tot stand in het kader van het behalen van het diploma Master in de rechten aan de Universiteit Gent. In de eerste plaats gaat mijn dank uit naar mijn initiële promotor professor Dr. Walter De Bondt en later professor Dr. Ignace Claeys, die mij de kans hebben geboden dit onderwerp uit te diepen. Ik dank tevens mijn commissaris Frédéric Coryn, voor de aangename samenwerking alsook voor het nalezen van mijn masterproef en de afbakening van mijn onderzoek. Natuurlijk wens ik ook mijn ouders te danken die mij de kans hebben geboden om hogere studies aan te vatten. Daarnaast wens ik mijn vriend te danken voor de ondersteuning die hij me gaf gedurende mijn studies. In het bijzonder wens ik ook mijn vriendin, Stephanie, te danken voor het kritisch nalezen van mijn masterproef.

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING

.......................................................................................................................... 1

HOOFDSTUK 1

DE ACTOREN IN HET BOUWPROCES..................................................................... 3

INLEIDING ............................................................................................................................................ 3 AFDELING 1

DE CONSUMENT-BOUWHEER ..................................................................................... 3

AFDELING 2

DE ARCHITECT.............................................................................................................. 4

§1 Wettelijke regeling van het beroep ............................................................................................ 4 §2 De overeenkomst ....................................................................................................................... 5 AFDELING 3

DE AANNEMER ............................................................................................................ 6

§1 Wettelijke regeling van het beroep ............................................................................................ 6 §2 De overeenkomst ....................................................................................................................... 7 AFDELING 4

DE PROMOTOR ............................................................................................................ 8

§1 Wettelijke regeling van het beroep ............................................................................................ 8 §2 De overeenkomst ....................................................................................................................... 8 AFDELING 5

DE VEILIGHEIDSCOÖRDINATOR ................................................................................... 9

§1 Wettelijke regeling van het beroep ............................................................................................ 9 §2 De overeenkomst ..................................................................................................................... 11 AFDELING 6

DE EPB-VERSLAGGEVER ............................................................................................. 12

HOOFDSTUK 2

CONSUMENTENRECHT IN DE BOUWSECTOR: WETGEVEND KADER ..................... 15

INLEIDING .......................................................................................................................................... 15 AFDELING 1

HET GEMEEN RECHT .................................................................................................. 15

AFDELING 2

DE WET VAN 2 AUGUSTUS 2002 INZAKE VRIJE BEROEPEN ....................................... 15

§1 Totstandkoming van de wet ..................................................................................................... 15 §2 Toepassingsgebied ................................................................................................................... 16 §3 Reclame .................................................................................................................................... 17 §4 Onrechtmatige bedingen.......................................................................................................... 18 1.

Algemene toetsingsnorm .................................................................................................. 19

2.

Lijst van ‘zwarte’ bedingen ................................................................................................ 20

3.

Sancties.............................................................................................................................. 20

§5 Overeenkomsten op afstand .................................................................................................... 22 §6 Handhaving ............................................................................................................................... 23 AFDELING 3

DE WET MARKTPRAKTIJKEN ...................................................................................... 24

§1 Totstandkoming van de wet ..................................................................................................... 24 §2 Toepassingsgebied ................................................................................................................... 24 §3 Informatieverplichtingen .......................................................................................................... 26 1.

Algemene informatieverplichting...................................................................................... 26

2.

Specifieke informatieverplichting met betrekking tot de prijs ......................................... 26 2.1

Prijsbepaling inzake aanneming overeenkomstig het gemeen recht ....................... 26

2.2

Bestek ........................................................................................................................ 27

2.3

Bewijsstuk .................................................................................................................. 28

2.4

Bestelbon ................................................................................................................... 28

§4 Reclame .................................................................................................................................... 29 §5 Overeenkomsten op afstand .................................................................................................... 30 §6 Overeenkomsten gesloten buiten de lokalen van de onderneming ........................................ 30 §7 Onrechtmatige bedingen.......................................................................................................... 31 §8 Oneerlijke handelspraktijken.................................................................................................... 32 §9 Handhaving ............................................................................................................................... 35 AFDELING 4

DE WET BREYNE......................................................................................................... 36

§1 Totstandkoming van de wet ..................................................................................................... 36 §2 Toepassingsgebied ................................................................................................................... 37 1.

2.

3.

De verrichtingen ................................................................................................................ 37 1.1

De eigendomsovergang van een te bouwen of een in aanbouw zijnde huis of appartement.............................................................................................................. 38

1.2

De verbintenis om een huis of appartement te bouwen .......................................... 38

1.3

De verbintenis om een huis of appartement te doen bouwen ................................. 39

1.4

De verbintenis om een huis of appartement te verschaffen .................................... 39

1.5

De overeenkomst tot eigendomsovergang met de verbintenis een huis of appartement te verbouwen of uit te breiden ........................................................... 40

Toepassingsvoorwaarden .................................................................................................. 41 2.1

Huis of appartement ................................................................................................. 41

2.2

Bestemming tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting.................... 42

2.3

Één of meerdere stortingen voor de voltooiing van het gebouw of van de verbouwings- of uitbreidingswerken ........................................................................ 42

Uitzonderingen .................................................................................................................. 43 3.1

Overeenkomsten aangegaan door bepaalde overheidsinstellingen......................... 43

3.2

Overeenkomsten aangegaan door beroepspersonen............................................... 43

3.3

De studieopdrachten ................................................................................................. 44

§3 De overeenkomst ..................................................................................................................... 45 1.

Kwalificatie ........................................................................................................................ 45

2.

Vorm- en geldigheidsvereisten.......................................................................................... 46 2.1

Schriftelijke overeenkomst ........................................................................................ 46

2.2

Verplichte vermeldingen en bijlagen ........................................................................ 47

2.3

Verboden beding van wederinkoop .......................................................................... 52

§4 De prijs ...................................................................................................................................... 53 1.

De prijsbepaling ................................................................................................................. 53

2.

De herziening van de prijs ................................................................................................. 54

3.

2.1

Indexeringen .............................................................................................................. 54

2.2

Meerwerken .............................................................................................................. 54

De betaling van de prijs ..................................................................................................... 55 3.1

Voor de onderhandse overeenkomst........................................................................ 55

3.2

Bij het afsluiten van de onderhandse overeenkomst ............................................... 55

3.3

Bij het verlijden van de authentieke akte.................................................................. 55

3.4

Na de authentieke akte ............................................................................................. 56

§5 De oplevering............................................................................................................................ 56 §6 De overgang van eigendom en van het risico .......................................................................... 58 1.

De overgang van eigendom ............................................................................................... 58

2.

De overgang van het risico ................................................................................................ 59

§7 De waarborgen ......................................................................................................................... 60 1.

De waarborg van de erkende aannemers ......................................................................... 60

2.

De voltooiings- en terugbetalingswaarborg van de niet-erkende aannemers ................. 62

§8 De tienjarige aansprakelijkheid ................................................................................................ 63 §9 Handhaving ............................................................................................................................... 63 1.

De burgerrechtelijke sancties ............................................................................................ 63

2.

De strafsanctie ................................................................................................................... 64

HOOFDSTUK 3

PROFESSIONELE- OF CONSUMENTENBESCHERMING? ....................................... 65

INLEIDING .......................................................................................................................................... 65 AFDELING 1

HET TOEPASSINGSGEBIED VAN DE WET BREYNE: DUIDELIJK OF NIET? .................... 65

§1 De verbintenis een huis of appartement te verschaffen ......................................................... 65 §2 De bestemming van de woongelegenheid tot huisvesting of tot huisvesting en beroepsdoeleinden ....................................................................................................................... 67

1.

De bestemming van bijgebouwen ..................................................................................... 67

2.

De gemengde bestemming ............................................................................................... 68

§3 De verplichte betalingen voor de voltooiing ............................................................................ 70 1.

Wat is een storting? .......................................................................................................... 70

2.

De ruilovereenkomst ......................................................................................................... 71

AFDELING 2

DE VOLTOOIING VAN DE WOONGELEGENHEID ........................................................ 73

§1 Een toepassingsvoorwaarde of niet? ....................................................................................... 74 §2 De fictieve opsplitsing van overeenkomsten ............................................................................ 74 1.

De opsplitsing van de overeenkomsten met betrekking tot de grond en met betrekking tot het gebouw .................................................................................................................. 74

2.

De opsplitsing in meerdere overeenkomsten ................................................................... 77

§3 Het criterium van de normale bewoonbaarheid ...................................................................... 79 AFDELING 3

DE VERPLICHTE BIJLAGES – ONNAUWKEURIGE PLANNEN ........................................ 81

§1 Verschil in oppervlakte van de woongelegenheid ................................................................... 81 §2 Exoneratiebedingen ................................................................................................................. 82 §3 Aansprakelijkheid van de architect of de notaris? ................................................................... 83 AFDELING 4

DE PRIJS ..................................................................................................................... 83

§1 De Wettelijke prijsherziening: verplicht of niet? ...................................................................... 83 §2 Artificieel hogere prijzen .......................................................................................................... 85 AFDELING 5

DE KOPPELVERKOOP ................................................................................................. 85

§1 De Wet Breyne ......................................................................................................................... 86 §2 De Wet Marktpraktijken ........................................................................................................... 86 1.

Het gezamenlijk aanbod .................................................................................................... 86

2.

Het duidelijk en begrijpelijk voorwerp van de overeenkomst .......................................... 87

3.

Erkenningsclausules .......................................................................................................... 88

4.

3.1

Erkenning van een feitelijke situatie ......................................................................... 88

3.2

Erkenning van een juridische kwalificatie ................................................................. 89

De oneerlijke handelspraktijken........................................................................................ 90

§3 Het gemeen recht ..................................................................................................................... 91 AFDELING 6

DE WAARBORGSTELLING ........................................................................................... 92

§1 De tijdelijke vereniging ............................................................................................................. 92 §2 De erkende aannemer .............................................................................................................. 94 1.

De voorkeursbehandeling ................................................................................................. 94

2.

Het nadeel voor de consument-bouwheer ....................................................................... 94

§3 De niet-erkende aannemer ...................................................................................................... 94 1.

Einde van de borgstelling bij de voorlopige oplevering .................................................... 94

2.

De keuze tussen de voltooiings- of terugbetalingswaarborg ............................................ 95

AFDELING 7

DE OPLEVERING EN DE TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID ........................................ 96

§1 Dekt de voorlopige oplevering de zichtbare gebreken? .......................................................... 96 §2 De tienjarige aansprakelijkheid ................................................................................................ 97 1.

Het vertrekpunt ................................................................................................................. 97

2.

De beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de architect en de aannemer ................. 98

AFDELING 8

DE NIETIGHEID ......................................................................................................... 100

§1 De nietigheid van de gehele overeenkomst: te verregaand? ................................................ 100 §2 De nietigheid beperkt in de tijd .............................................................................................. 101 §3 Kan de consument-bouwheer afstand doen van de vordering tot nietigverklaring? ............ 101 §4 De praktische gevolgen van de nietigheid.............................................................................. 102 1.

Nietigverklaring voor de aanvang van de werken ........................................................... 103

2.

Nietigverklaring na de aanvang van de werken .............................................................. 104

3.

Bijkomende schadevergoeding ....................................................................................... 105

HOOFDSTUK 4

PRAKTIJKSTANDPUNTEN VAN CONSUMENTEN- EN PROFESSIONELE ORGANISATIES .......................................................................................................................107

INLEIDING ........................................................................................................................................ 107 AFDELING 1 HET ONDERZOEKS- EN INFORMATIECENTRUM VAN DE VERBRUIKERSORGANISATIES (OIVO) ........................................................................................................................ 107 §1 De organisatie ......................................................................................................................... 107 §2 Knelpunten en aanbevelingen ................................................................................................ 108 1.

Knelpunten ...................................................................................................................... 108

2.

Aanbevelingen ................................................................................................................. 108 2.1

Aan de consument................................................................................................... 108

2.2

Aan de overheid ...................................................................................................... 109

AFDELING 2

TEST-AANKOOP ....................................................................................................... 109

§1 De organisatie ......................................................................................................................... 109 §2 Knelpunten en aanbevelingen ................................................................................................ 110 AFDELING 3

DE CONFEDERATIE BOUW ....................................................................................... 111

§1 De organisatie ......................................................................................................................... 111 §2 Knelpunten en aanbevelingen ................................................................................................ 111

HOOFDSTUK 5

OP NAAR EEN MEER EVENWICHTIGE BESCHERMING .........................................114

INLEIDING ........................................................................................................................................ 114 AFDELING 1

HET TOEPASSINGSGEBIED VAN DE WET BREYNE .................................................... 114

§1 Verduidelijking noodzakelijk................................................................................................... 114 §2 Het vermijden van wetsontduiking ........................................................................................ 114 AFDELING 2

CONTROLEMECHANISMEN...................................................................................... 115

§1 Contractuele controle door de notaris ................................................................................... 115 §2 Technische controle door de architect ................................................................................... 117 1.

Algemene controle .......................................................................................................... 117

2.

Controle van de betalingen ............................................................................................. 118

AFDELING 3

DE KOPPELVERKOOP ............................................................................................... 119

AFDELING 4

DE PRIJS ................................................................................................................... 122

AFDELING 5

DE WAARBORGSTELLING ......................................................................................... 122

§1 De erkende en niet-erkende aannemer ‘gelijk voor de wet’ ................................................. 123 §2 De borgstellingskas ................................................................................................................. 125 AFDELING 6

DE TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID....................................................................... 125

AFDELING 7

DE NIETIGHEID ......................................................................................................... 127

§1 De rechter oordeelt over de nietigheidssanctie ..................................................................... 127 §2 Uitwerking van de praktische gevolgen van de nietigheid..................................................... 128 AFDELING 8

CONCLUSIE

GESCHILLENBESLECHTING ....................................................................................... 128

.......................................................................................................................130

INLEIDING 1.

Het bouwen of kopen van een woning is voor de meeste personen een belangrijke gebeurtenis

met ingrijpende financiële consequenties. Dit kan als een leuke en leerrijke ervaring worden beschouwd, maar het bouwproces loopt niet bij iedereen van een leien dakje. Zo kan de aannemer of promotor failliet gaan, kunnen de bouwwerken gebreken vertonen of vertraging oplopen, enz. Het is dan ook van belang dat de consument wordt beschermd door adequate wetgeving die hem in de eerste plaats preventief en in de tweede plaats curatief een bescherming biedt in het bouwproces. 2.

Zowel het gemeen recht als het bijzonder consumentenrecht is van belang in de bouwsector.

Maar gelet op het principe ‘lex specialis derogat lex generalis’, zal het bijzondere consumentenrecht een belangrijkere rol spelen voor de consument. In deze masterproef volgt een bespreking waarbij aan de hand van de vigerende rechtsleer en rechtspraak wordt nagegaan of de huidige wetgeving, en in het bijzonder de Wet Breyne, de consument voldoende beschermt in het bouwproces. Deze bevindingen worden daarna vergeleken met standpunten aangereikt door zowel consumenten- als professionele organisaties die verzameld werden via het contacteren van een aantal personen in deze organisaties en het voeren van een interview met een juriste van de Confederatie Bouw. Tenslotte worden een aantal vervallen en hangende wetsvoorstellen besproken die oplossingen aanbieden voor de verbetering van de consumentenwetgeving in de bouwsector, aangevuld met mijn eigen visie op deze materie. 3.

Hoofdstuk 1 schept een algemeen kader met een toelichting van de meest voorkomende

actoren in het bouwproces waaronder de consument-bouwheer, de architect, de aannemer, de promotor, de veiligheidscoördinator en de EPB-verslaggever. Daarbij hoort een korte uitleg over de wettelijke regeling van het beroep van de professionelen en de overeenkomst die zij sluiten met de consument. In hoofdstuk 2 volgt een omschrijving van de vier belangrijkste regelgevingen die tussen de consument-bouwheer en de professionelen van toepassing kunnen zijn in het bouwproces. Dit is het gemeen recht, de wet van 2 augustus 2002 inzake vrije beroepen, de Wet Marktpraktijken en de Wet Breyne. Na het beschrijvende gedeelte gaat hoofdstuk 3 over tot het onderzoekende gedeelte waarin de meeste onduidelijkheden en knelpunten van de wetgeving in de bouwsector, met de nadruk op de Wet Breyne, worden besproken aan de hand van de rechtsleer en rechtspraak. Om aldus tot het besluit te komen dat de wetgeving in de bouwsector onvoldoende de consument beschermt. Hoofdstuk 4 geeft de praktijkstandpunten weer van Test-Aankoop, het Onderzoeks- en Informatiecentrum van de Verbruikersorganisaties en van de Confederatie Bouw. Daaruit blijkt duidelijk de veelal tegengestelde opvattingen over de bescherming van de consument in de bouwsector. Terwijl de Confederatie Bouw meestal meent dat deze bescherming voldoende is, zijn 1

de consumentenorganisaties die mening niet toegedaan. In hoofdstuk 5 volgt een bespreking van de vervallen en hangende wetsvoorstellen die oplossingen bieden voor de knelpunten die voorkomen in de consumentenbescherming in de bouwsector, aangevuld met mijn eigen visie.

2

HOOFDSTUK 1

DE ACTOREN IN HET BOUWPROCES

INLEIDING 4.

Het bouwen of verbouwen van een woongelegenheid is geen eenvoudige zaak. Daarom is het

noodzakelijk dat de consument-bouwheer zich laat bijstaan door verschillende professionele personen die onafhankelijk zijn van elkaar, voldoende beroepsbekwaamheid bezitten alsook een ondersteunende taak op zich nemen. 5.

Afhankelijk van het standpunt van de consument-bouwheer kan een bouwproces op twee

verschillende manieren plaatsvinden. Vooreerst is er het klassieke bouwproces waarbij de bouwheer zich beroept op een architect voor de conceptie en de controle van de werken en één (of meerdere) aannemer(s) voor de uitvoering van de werken. Er ontstaat hier een contractuele relatie tussen drie partijen, met name de bouwheer, architect en de aannemer. Dit omschrijft men als de klassieke driehoek. Een tweede, meer moderne manier, bestaat erin dat de bouwheer zich richt tot een promotor die de functie van de bouwheer overneemt en zelf zorgt voor een architect en aannemer.1 6.

Gezien het feit dat de bouwheer, architect, aannemer en promotor de meest voorkomende

actoren zijn in het bouwproces, wordt hierna een korte omschrijving gegeven van hun beroepsstatuut, alsook worden de belangrijkste kenmerken van de overeenkomsten die de consument-bouwheer afsluit met hen nader toegelicht. Daarnaast is ook nog een belangrijke rol toebedeeld aan de veiligheidscoördinator en de EPB-verslaggever.

AFDELING 1 7.

DE CONSUMENT-BOUWHEER

De consument- bouwheer is de persoon die ervoor zorgt dat het bouwproces in werking treedt.

Hij is degene die de beslissing neemt om een woongelegenheid te bouwen of te verbouwen en daarvoor ook de architect, aannemer of desgevallend de promotor aanspreekt. 8.

De consument wordt in het consumentenrecht gedefinieerd als een persoon die handelt voor

privédoeleinden.2 Hierdoor is bouwen of verbouwen voor hem meestal een aangelegenheid waarbij hij de zwakkere partij is in de contractuele relatie met professionelen in de bouwsector. De wetgever tracht een evenwicht te brengen in deze relatie via allerhande beschermende regelgeving voor de consument-bouwheer.

1

S. DE COSTER, “De bouwpromotor” in D. MEULEMANS (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 162. 2 Infra Hoofdstuk 2

3

AFDELING 2

DE ARCHITECT

§1 Wettelijke regeling van het beroep 9.

Om een woongelegenheid te bouwen of te verbouwen moet de consument volgens het

klassieke bouwproces eerst op zoek naar een architect. De keuze van die architect is van groot belang gezien het feit dat de architect kan aanzien worden als een vertrouwenspersoon van de consument gedurende het gehele bouwproces. De architect staat immers niet enkel in voor de opmaak van een plan van een woongelegenheid volgens de behoeften van de consument, maar voert ook controle op de uitvoering van de werken. De verplichting om voor deze twee belangrijke taken3 een beroep te doen op een architect vloeit voort uit de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect.4 Deze verplichte bouwbijstand is namelijk één van de drie grote principes die de wet kenmerkt. 10. Vroeger kon eenieder het beroep van architect samen met het beroep van aannemer uitvoeren zonder over enige bijzondere kwalificatie te beschikken.5 Met de wet van 20 februari 1939 kwam daar verandering in. Deze wet creëert een wettelijk kader voor de uitoefening van het beroep als architect in België. Uit de wet vloeien drie grote principes voort. Ten eerste is er het eerder vermelde principe van de verplichte bouwbijstand. Ten tweede beschermt de wet de titel en het beroep van architect in België. Niemand mag de titel van architect voeren noch het beroep ervan uitoefenen, indien hij niet in het bezit is van het daartoe vereiste diploma6. Tenslotte is er het principe van de onverenigbaarheid tussen het beroep van architect en het beroep van aannemer.7 Een daadwerkelijke controle op de uitvoering van de werken is immers onmogelijk indien de controlerende architect tegelijkertijd de aannemer is of met hem verbonden is.8 Naast deze wet regelen nog verschillende andere reglementeringen het beroep als architect, met name de wet van 26 juni 1963 tot instelling van een Orde van Architecten9, het Huishoudelijk Reglement van de Orde van Architecten en het nieuwe Reglement van beroepsplichten10.11

3

Voor zover de bouw of verbouwing een stedenbouwkundige vergunning vereist. Art. 4, eerste lid wet 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect, BS 25 maart 1939 (hierna Wet van 20 februari 1939). 5 G. BAERT, Bestendig handboek privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, losbl., IV.1-21; P. RIGAUX, L’architecte: le droit de la profession, Brussel, Larcier, 1975, 21. 6 Art. 1 §1 wet van 20 februari 1939. 7 I. DURANT, “Le monopole légal conféré à l’architecte” in I. DURANT en R. DE BRIEY (eds.), L’exercice de la profession d’architecte in Droit immobilier, Brussel, Larcier, 2010, (7) 28-29. 8 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, (375) 387-391. 9 Wet 26 juni 1963 tot instelling van een Orde van Architecten, BS 5 juli 1963. 4

4

§2 De overeenkomst 11. Een overeenkomst waarbij een zelfstandig architect12 door de consument tegen betaling van een ereloon wordt belast om op onafhankelijke wijze zijn medewerking te verlenen voor minimaal het opmaken van de plannen van een bouwwerk en/of de controle op de uitvoering van de bouwwerken is een architectenovereenkomst.13 12. In principe is het een consensuele overeenkomst, maar art. 20 van het Reglement van beroepsplichten stelt echter dat de overeenkomst schriftelijk dient te zijn en duidelijk de wederzijdse verplichtingen van de partijen dient te bepalen. Gezien het feit dat het Reglement van beroepsplichten bindende kracht bezit14, is een afwijking hiervan niet mogelijk.15 16 Het is tevens een intuitu personae gesloten contract gezien het feit dat de bouwheer-consument kiest voor een bepaalde architect omwille van diens persoonlijke kwaliteiten, zoals de bouwstijl of de bijzondere ervaring met bepaalde bouwwerken.17 Verder is het een wederkerige en onder bezwarende titel gesloten overeenkomst. 13. De architectenovereenkomst is niet wettelijk geregeld. De rechtspraak en rechtsleer18 zijn echter van mening dat de overeenkomst tussen de zelfstandige architect en de consument-bouwheer in de eerste plaats als een aanneming van diensten (art. 1787 e.v. BW) dient gekwalificeerd te worden. In het vervullen van zijn klassieke taken zoals de controle van de werken, beschikt de architect immers niet over een vertegenwoordigingsbevoegdheid. Is de architect echter belast met het stellen van 10

Reglement van 16 december 1983 van beroepsplichten door de Nationale Raad van de Orde der architecten vastgesteld, BS 8 mei 1985; KB 18 april 1985 tot goedkeuring van het door de Nationale Raad van de Orde der architecten vastgestelde Reglement van beroepsplichten, BS 8 mei 1985. 11 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 388. 12 De zelfstandig architect is diegene die, voltijds of deeltijds, zijn beroep uitoefent buiten ieder publiekrechtelijk statuut of dienstbetrekking (art. 5, eerste lid Reglement van 16 december 1983 van beroepsplichten door de Nationale Raad van de Orde der architecten vastgesteld, BS 8 mei 1985, hierna: Reglement van beroepsplichten) 13 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 417. 14 KB 18 april 1985 tot goedkeuring van het door de Nationale Raad van de Orde der architecten vastgestelde Reglement van beroepsplichten, BS 8 mei 1985. 15 F. BURSSENS, “Rechtspraakkroniek van de vastgoedberoepen, deel II: de architect (1980-2000)”, TOGOR 2000, 140. 16 Het Reglement stelt bovendien dat in de overeenkomst ook een programma dient te worden vastgesteld met daarnaast een begroting van de bouwkosten. Dit impliceert dat de architect voorafgaand informeert naar het budget van de consument. 17 Brussel 16 februari 1950, Pas. 1950, II, 36; Rb. Brussel 6 mei 2004, Res. Jur. Imm. 2005, afl. 1, 5. 18 G. BAERT, Bestendig handboek privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, losbl., IV.3.18a-IV.3.19; P. RIGAUX, L’architecte. Le droit de la profession, Brussel, Larcier, 1975, 207-208; Gent 16 november 1990, TGR 1991, 8; J-F HENROTTE, L-O HENROTTE en B. DEVOS, L’architecte: Contraintes actuelles et statut de la profession en droit belge in Droit immobilier, Brussel, Larcier, 2008, 119.

5

rechtshandelingen in naam en voor rekening van de consument-bouwheer, dan is er sprake van lastgeving (art. 1984 e.v. BW). Volgens het Reglement van beroepsplichten19 mag de architect de lastgeving door de bouwheer aanvaarden op voorwaarde dat hij niet als aannemer of bouwondernemer optreedt. De architect moet daartoe schriftelijk gemachtigd zijn en in het contract moet het voorwerp van de lastgeving nauwkeurig omschreven zijn.20

AFDELING 3

DE AANNEMER

§1 Wettelijke regeling van het beroep 14. Na de opmaak van de plannen door de architect, dient de consument op zoek te gaan naar iemand die deze plannen kan uitvoeren, namelijk een aannemer. Deze keuze wordt vergemakkelijkt door het feit dat de architect hem dient bij te staan bij de keuze van een aannemer. Hierbij dient de architect rekening te houden met de verwezenlijking van het ontwerp van de woongelegenheid met de beste voorwaarden naar prijs en kwaliteit. Tevens dient hij de consument attent te maken op de verschillende waarborgen die aannemers bieden.21 Deze waarborgen zullen immers verschillen naargelang de consument een beroep doet op een erkende of niet-erkende aannemer22. Een aannemer die een overheidsopdracht van een bepaalde aard en omvang wenst uit te voeren, dient erkend te zijn. Een erkenning vereist het voldoen aan een aantal voorwaarden met betrekking tot technische bekwaamheid, financiële draagkracht en persoonlijke integriteit. De erkenning van aannemers is geregeld in verschillende reglementeringen23. Het hoofddoel van deze wetgeving betreft het geven van nodige waarborgen aan de aanbestedende overheden, maar ook het vermijden van oneerlijke concurrentie tussen eerlijke aannemers en speculanten die enkel bezorgd zijn over het krijgen van het grootst aantal opdrachten ongeacht hun mogelijkheden.

19

Art. 10, 3° Reglement van beroepsplichten G. BAERT, Bestendig handboek privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, losbl., IV.3-19-20a. 21 Art. 22 Reglement van beroepsplichten 22 Infra randnrs. 156-163 23 Wet 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, BS 6 april 1991; KB 26 september 1991 tot vaststelling van bepaalde toepassingsmaatregelen van de wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van de aannemers van werken, BS 18 oktober 1991; MB 27 september 1991 tot nadere bepaling van de indeling van de werken volgens hun aard in categorieën en ondercategorieën met betrekking tot de erkenning van aannemers, BS 18 oktober 1991; MB 27 september 1991 betreffende de bij de aanvragen voor een erkenning, een voorlopige erkenning, een overdracht van erkenning of bij de beoordeling van de bewijzen vereist met toepassing van art. 3, §1 van de wet van 20 maart 1991, houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, voor te leggen documenten, BS 18 oktober 1991. 20

6

Daarnaast beschermt deze regelgeving ook de consument gezien de erkenning een algemeen vermoeden inhoudt van financiële en technische bekwaamheid van de aannemer.24 15. Naast de erkenning is de registratie van de aannemer ook van belang voor de consumentbouwheer. Tot voor enkele jaren kon de consument-bouwheer zelfs aansprakelijk gesteld worden voor de fiscale en sociale schulden van de aannemer indien deze laatste niet geregistreerd was. Tot op heden is de registratie van belang bij de aanvraag van verschillende premies en belastingverminderingen. Daarbij wordt immers als voorwaarde het gebruik van een geregistreerde aannemer vooropgesteld. Na kritiek van de Europese Unie25 zal de registratie van de aannemer worden afgeschaft. Daartoe zal de wetgever26 het Wetboek van Inkomstenbelastingen en de RSZ-wet aanpassen.27

§2 De overeenkomst 16. De overeenkomst die de consument en de aannemer sluiten, is een aannemingsovereenkomst. Deze wordt geregeld in het Burgerlijk Wetboek.28 Overeenkomstig art. 1710 BW is huur van werk een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets voor de andere te verrichten tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs.29 Deze definiëring is echter niet nauwkeurig genoeg. Een bijkomend belangrijk element is dat de aannemer zich tegenover de opdrachtgever verbindt om iets te doen in volle onafhankelijkheid, namelijk zonder over vertegenwoordigingsbevoegdheid te beschikken en dus zonder in ondergeschikt verband te staan ten aanzien van de opdrachtgever.30 17. De aannemingsovereenkomst is een consensuele overeenkomst en komt dus tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen de aannemer en de opdrachtgever.31 Hiertoe dienen de partijen het eens te zijn over alle essentiële elementen van de overeenkomst. Zo was de rechtbank van eerste 24

N. CARETTE, N. HOEKX, K. VANHOVE en A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek in recht in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2007, 239. 25 Bericht met betrekking tot de afschaffing van de registratie als aannemer, BS 19 augustus 2011: “Daartoe worden de artikelen 401 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 en 30bis, § 2, van de wet van 27 juni 1969 tot herziening van de besluitwet van 28 december 1944 betreffende de maatschappelijke zekerheid der arbeiders, opgeheven. Deze afschaffing is het gevolg van opmerkingen van de Europese commissie die oordeelt dat de genoemde registratie als aannemer niet conform is aan de verdragsbepalingen (artikelen 56 en 57, VWEU) noch aan de bepalingen van de dienstenrichtlijn (Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt).” 26 Hoofstuk 5 wet 7 november 2011 houdende fiscale en diverse bepalingen, BS 10 november 2011. Dit hoofdstuk treedt in werking op de datum die door de koning wordt vastgelegd bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. 27 C. GOVAERT, “Geen registratie meer voor aannemer”, P&O 2011, afl.8, 38-39. 28 Titel VIII: huur, Hoofdstuk III: Huur van werk en van diensten. 29 W. GOOSSENS, Aanneming van werk. Het gemeenrechtelijk dienstencontract in Recht en Onderneming, Brugge, die Keure, 3. 30 C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2008, 283. 31 G. BAERT, Aanneming van werk in APR, Antwerpen, Kluwer, 2001, 32.

7

aanleg te Brugge32 van oordeel dat er nog geen aannemingsovereenkomst tot stand was gekomen gezien het feit dat er in casu nog een keuze moest gemaakt worden tussen de verschillende varianten die op de offerte werden vermeld. Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de objectieve en subjectieve essentiële elementen van de overeenkomst. De objectieve elementen bestaan uit de prijs en het uit te voeren werk, terwijl de subjectieve elementen alle elementen zijn die door de partijen als essentieel worden beschouwd voor het verlenen van hun toestemming.33 Verder is de aannemingsovereenkomst net zoals de architectenovereenkomst een wederkerige, onder bezwarende titel en intuitu personae gesloten overeenkomst.34

AFDELING 4

DE PROMOTOR

§1 Wettelijke regeling van het beroep 18. Indien de consument beslist om zijn bouwproject niet zelf te leiden, kan hij beroep doen op een promotor. Behoudens in de wetgeving op de overheidsopdrachten, bestaat er geen wettelijke definitie van de promotor. De rechtspraak35 definieert de promotor als een persoon die zich tegenover de opdrachtgever verbindt om tegen een welbepaalde prijs een geheel van diensten te leveren die leiden tot het oprichten, voltooien of verschaffen van één of meer gebouwen, waarvan de eigendom of het genot aan de klant wordt overgedragen en waarbij de promotor het initiatief, de leiding en de technische en juridische organisatie van het project op zich neemt. Hieruit volgt dat de promotor minstens de functie van de bouwheer overneemt en hij dit in voorkomend geval combineert met de functie van aannemer.36 19. Tot op heden bestaat er geen specifieke wetgeving voor de regeling van het beroep van de bouwpromotor.

§2 De overeenkomst 20. De promotieovereenkomst is een consensuele overeenkomst. Naargelang het takenpakket van de promotor, neemt de promotieovereenkomst diverse contractvormen aan. Zo is er de koop, de 32

Rb. Brugge 17 december 1993, TvBR 1994, 51. K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, (375) 446-447. 34 G. BAERT, Aanneming van werk in APR, Antwerpen, Kluwer, 2001, 59-70. 35 Brussel 21 april 1982, RW 1984-85, 212; Gent 1 maart 1984, RJI 1984; Bergen 25 juni 1991, JLMB 1992, 758; Luik 26 maart 1997, T. Aann. 1998, 263. 36 S. DE COSTER, “De promotor” in Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 1996, losbl. 33

8

aanneming, de lastgeving en de gemengde overeenkomst allen gecombineerd met een promotieovereenkomst. 21. Bij de bouwpromotie-koopovereenkomst richt de bouwpromotor in eigen naam en voor eigen rekening een gebouw op of laat hij dit oprichten om vervolgens het eigendomsrecht of een ander zakelijk recht op het voltooide gebouw tegen betaling van een prijs over te dragen aan de consument.37 Indien de taak van de promotor er hoofdzakelijk in bestaat om materiële bouwwerken uit te voeren met het oog op de realisatie van het gebouw, kan er sprake zijn van een bijzondere vorm van aanneming van werken. Indien de verbintenissen van de promotor beperkt blijven tot het leveren van intellectuele diensten met het oog op de realisatie van een bouwproject zonder de verbintenis om zelf bouwwerken uit te voeren of te laten uitvoeren, is er sprake van een aanneming van diensten. Zo kan de bouwpromotor studies uitvoeren, bijstand verlenen bij het bekomen van de stedenbouwkundige vergunning of een financiering, de werken coördineren en opvolgen enz. Indien de bouwpromotor een mandaat heeft om in naam en voor rekening van de consument-bouwheer rechtshandelingen te stellen, is er sprake van een lastgeving.38 22. De promotieovereenkomst onderscheidt zich echter op verschillende punten van deze overeenkomsten. Ten eerste gaat het initiatief tot de vastgoedoperatie die leidt tot het verwerven van zakelijke of persoonlijke rechten op een gebouw of een deel ervan door de consument steeds uit van de bouwpromotor. Ten tweede berust de coördinatie van het bouwproces bij de promotor en tenslotte wordt de promotieovereenkomst meestal gekenmerkt door de ongelijkheid tussen de contractspartijen. De promotor staat immers in voor zowel de juridische, financiële en technische zijde waardoor hij over een dominante positie beschikt ten aanzien van de consument maar ook ten aanzien van de andere actoren in het bouwproces, zoals de aannemers en architect.39

AFDELING 5

DE VEILIGHEIDSCOÖRDINATOR

§1 Wettelijke regeling van het beroep 23. In uitvoering van de Europese richtlijn 92/57/EEG betreffende de minimumvoorschriften inzake veiligheid en gezondheid op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen, gaf de Welzijnswet van 4 augustus

37

Y. HANNEQUART, Le droit de la construction: Traits caractéristiques et evolution des responsabilités, Brussel, Bruylant, 1974, 15. 38 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, (375) 490-492. 39 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 490.

9

199640 het leven aan de veiligheidscoördinator. De uitoefening van dit beroep wordt geregeld door het KB van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen41. Gezien de bepalingen van de Welzijnswet en haar uitvoeringsbesluiten de openbare orde raken, kan men er niet van afwijken. De overtreding ervan wordt bovendien strafrechtelijk gesanctioneerd.42 24. De aanstelling van een coördinator-ontwerp en een coördinator-verwezenlijking is vereist telkens wanneer er bouwwerken43 worden uitgevoerd die vallen onder het toepassingsgebied van het KB van 25 januari 2001. Er dient geen veiligheidscoördinator te worden aangesteld indien met zekerheid vaststaat dat slechts één aannemer de werken uitvoert op een tijdelijke of mobiele werkplaats.44 25. De veiligheidscoördinator is een natuurlijke persoon belast met de coördinatie van de veiligheid en gezondheid op bouwplaatsen waar verschillende aannemers werkzaam zijn of zullen zijn. De coördinatieopdracht mag enkel worden uitgevoerd door een natuurlijk persoon die beantwoordt aan een aantal bekwaamheidsvereisten45. De Belgische regelgeving voorziet echter nog geen erkenning van coördinatoren zodat er geen officiële lijst van bestaat. Evenwel houden verschillende instellingen lijsten bij van personen die zich als coördinator aanmelden.46 Deze lijsten verstrekken echter nog geen garantie dat deze personen daadwerkelijk voldoen aan de wettelijke criteria.47 Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de coördinator inzake veiligheid en gezondheid tijdens de uitwerkingsfase van het ontwerp van het bouwwerk (de coördinator-ontwerp) en de coördinator inzake veiligheid en gezondheid tijdens de verwezenlijking van het bouwwerk (de 40

Wet van 4 augustus 1996 betreffende het welzijn van de werknemers bij de uitvoering van hun werk, BS 18 september 1996. 41 KB 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen, BS 7 februari 2001. (hierna: KB 25 januari 2001) 42 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, (375) 521, 534. 43 Art. 2 §1 KB 25 januari 2001: 1° graafwerken; 2° grondwerken; 3° funderings- en verstevigingswerken; 4° waterbouwkundige werken; 5° wegenwerken; 6° plaatsing van nutsleidingen, inzonderheid, riolen, gasleidingen, elektriciteitskabels, en tussenkomsten op deze leidingen, voorafgegaan door andere in deze paragraaf bedoelde werken; 7° bouwwerken; 8° montage en demontage van, inzonderheid, geprefabriceerde elementen, liggers en kolommen; 9° inrichtings- of uitrustingswerken; 10° verbouwingswerken; 11°vernieuwbouw; 12° herstellingswerken; 13° ontmantelingswerken; 14° sloopwerken; 15° instandhoudingswerken; 16° onderhouds-, schilder- en reinigingswerken; 17° saneringswerken; 18° afwerkingswerkzaamheden behorende bij één of meer werken bedoeld in de punten 1° tot 17°. 44 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 523. 45 Afdeling VII KB 25 januari 2001 46 Bv. Nationaal Actiecomité voor Veiligheid en hygiëne in het Bouwbedrijf (NAVB); Belgisch Instituut voor Veiligheids- en Gezondheiscoördinatoren (BIB-Co); Vereniging van Coördinatoren – Coordinateurs de Sécurité vzw (VC-CS). 47 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, (375) 522-523.

10

coördinator-verwezenlijking). De functies van beide coördinatoren mogen echter door eenzelfde persoon worden uitgeoefend.48

§2 De overeenkomst 26. De veiligheidscoördinator dient in principe aangesteld te worden door de opdrachtgever. Dit is iedere natuurlijke- of rechtspersoon voor wiens rekening een bouwwerk wordt verwezenlijkt. Zijn de werken niet bestemd voor professioneel of commercieel gebruik, dan geldt de verplichting om een veiligheidscoördinator aan te stellen in hoofde van de bouwdirectie49. De bouwdirectie belast met het ontwerp en de bouwdirectie belast met de controle op de uitvoering, of bij ontstentenis belast met de uitvoering, dient dan de coördinator-ontwerp en de coördinator-verwezenlijking aan te stellen.50 27. De aanstelling van een veiligheidscoördinator maakt in principe het voorwerp uit van een schriftelijke overeenkomst, gesloten tussen de coördinator en de persoon die hem dient aan te stellen. De overeenkomst bepaalt de regels voor het vervullen van de opdracht van de coördinator, de hem ter beschikking gestelde middelen (lokalen, medewerkers), de aanwijzing van zijn taken en het startpunt van die taken, de verplichtingen van de medecontractant en de vergoeding van de coördinator rekening houdende met de complexiteit van zijn taken.51 28. De opdracht van de coördinator-ontwerp eindigt door de overdracht van het veiligheids- en gezondheidsplan52, het coördinatiedagboek53 en het postinterventiedossier54 aan de opdrachtgever

48

F. HENDRICKX, “Arbeidsveiligheid op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen en de veiligheidscoördinator”, Or. 2001, 165. 49 Met de bouwdirectie wordt de architect bedoeld of bij ontstenis de aannemer. 50 W. NEVEN, “Veiligheidscoördinator – De tijdelijke of mobiele bouwplaatsen” in Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl. 51 F. HENDRICKX, “Arbeidsveiligheid op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen en de veiligheidscoördinator”, Or. 2001, 166. 52 Art. 3, 6° KB 25 januari 2001: Document of het geheel van documenten waarvan de inhoud beantwoordt aan de bijlage I, deel A, en dat de op basis van risicoanalyses vastgestelde preventiemaatregelen bevat ter voorkoming van de risico's waaraan de werknemers kunnen blootgesteld worden als gevolg van: a) de aard van het bouwwerk; b) de wederzijdse inwerking van activiteiten van de diverse tussenkomende partijen die tegelijkertijd op de tijdelijke of mobiele bouwplaats aanwezig zijn; c) de opeenvolging van activiteiten van de diverse tussenkomende partijen op een tijdelijke of mobiele bouwplaats wanneer een tussenkomst, na het beëindigen ervan, risico's laat bestaan voor de andere tussenkomende partijen die later zullen tussenkomen; d) de wederzijdse inwerking van alle installaties of alle andere activiteiten op of in de nabijheid van de site waar de tijdelijke of mobiele bouwplaats is gevestigd, inzonderheid het openbaar of privaat goederen- of personenvervoer, het aanvatten of de voortzetting van het gebruik van een gebouw of de voortzetting van eender welke exploitatie; e) de uitvoering van mogelijke latere werkzaamheden aan het bouwwerk. 53 Art. 3, 7° KB 25 januari 2001: Document of geheel van documenten waarvan de inhoud beantwoordt aan de bijlage I, deel B, en dat door de coördinator wordt bijgehouden en dat de gegevens en bemerkingen vermeldt betreffende de coördinatie en gebeurtenissen op de bouwplaats.

11

of aan de persoon belast met zijn aanstelling. De overdracht en het einde van het ontwerp van het bouwwerk worden vastgesteld in het coördinatiedagboek en in een afzonderlijk document. De opdracht van de coördinator-verwezenlijking eindigt door de overdracht tegen ontvangstbewijs van dezelfde documenten evenwel aangepast in de loop van de uitvoering van de werken. Deze overdracht vindt plaats bij de (voorlopige) oplevering55 van de werken en wordt door de coördinator vastgesteld in een proces-verbaal dat bij het postinterventiedossier wordt gevoegd.56

AFDELING 6

DE EPB-VERSLAGGEVER

29. De energieprestatieregelgeving heeft tot doel het energieverbruik van gebouwen te doen dalen. Het decreet van 22 december 2006 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties

en

het

binnenklimaat

voor

gebouwen

en

tot

invoering

van

een

57

energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 REG-decreet en haar uitvoeringsbesluiten bevatten de regels inzake energieprestatie in Vlaanderen. In het kader van de coördinatie van de Vlaamse energiewetgeving werd het EPB-decreet mee opgenomen in het decreet van 8 mei 2009 houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid58. Het Energiedecreet heft het EPBdecreet op.59 30. Het energiedecreet wil naast het stimuleren van het energiezuinig bouwen en verbouwen ook de bouw van gezonde en comfortabele gebouwen promoten. Om dit te bereiken legt het decreet EPB-eisen op bij de bouw en renovatie van gebouwen. EPB-eisen zijn het geheel van voorwaarden waaraan een gebouw inzake energetische prestaties, thermische isolatie, binnenklimaat en ventilatie moet voldoen.60 De EPB-eisen zijn opgenomen in het besluit van de Vlaamse Regering van 19 november 2010 houdende algemene bepalingen van het energiebeleid61.

54

Art. 3, 8° KB 25 januari 2001: Dossier waarvan de inhoud beantwoordt aan de bijlage I, deel C, en dat de voor de veiligheid en de gezondheid nuttige elementen bevat waarmee bij eventuele latere werkzaamheden moet worden rekening gehouden en dat aangepast is aan de kenmerken van het bouwwerk. 55 Infra randnrs. 146-150 56 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 537. 57 Decreet van 22 december 2006 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 REG-decreet, BS 27 maart 2007. (hierna: EPB-decreet) 58 Decreet van 8 mei 2009 houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid, BS 7 juli 2009. (hierna: Energiedecreet) 59 S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl. 4, 170. 60 Art. 1.1.3, 48° Energiedecreet 61 Besluit van de Vlaamse Regering van 19 november 2010 houdende algemene bepalingen van het energiebeleid, BS 8 december 2010. (hierna: EPB-besluit)

12

De toepasselijke EPB-normen worden bepaald door het soort werken: nieuwbouw, herbouw, uitbreiding, verbouwing en functiewijziging.62 Het Energiedecreet is in principe van toepassing bij al deze werken, handelingen of wijzigingen ongeacht of de bouwheer voor deze werken, wijzigingen of handelingen een stedenbouwkundige vergunning moet aanvragen.63 Het EPB-besluit bevat nochtans slechts EPB-eisen voor werken, wijzigingen of handelingen aan gebouwen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning moet worden aangevraagd of waarvoor een meldingsplicht64 geldt.65 31. De natuurlijke- of rechtspersoon die de EPB-eisen moet naleven is de aangifteplichtige.66 Indien de consument beroep doet op een promotor die de consument een gebouwde, te bouwen of in aanbouw zijnde woongelegenheid verkoopt, dan is de promotor de aangifteplichtige, behoudens een aantal uitzonderingen67.68 32. De consument of promotor dient voor de aanvang van de werken en de handelingen een EPBverslaggever aan te stellen.69 De EPB-verslaggever is de natuurlijke persoon (of de rechtspersoon binnen wiens organisatie de zaakvoerder, bestuurder of werknemer), houder van het diploma van architect, burgerlijk ingenieur-architect, burgerlijk ingenieur, industrieel ingenieur, technisch ingenieur of bio-ingenieur of interieurarchitect (afgeleverd vanaf 2011) of een daarmee gelijkgesteld buitenlands diploma, die in opdracht van de aangifteplichtige de startverklaring overmaakt aan het Vlaams Energieagentschap en de EPB-aangifte opstelt.70 De startverklaring is de schriftelijke verklaring met de startdatum van de werken en het overzicht van de prestaties inzake EPB-eisen die

62

Art. 9.1.2 tot art. 9.1.19 EPB-besluit (Toekomstig recht: art. 9.1.17, 9.1.18, 9.1.19 wordt opgeheven bij art. 21 besluit van de Vlaamse Regering van 20 mei 2011, BS 29 augustus 2011 (met ingang van een door de Vlaamse minister te bepalen datum (art. 30, tweede lid). 63 Art. 11.1.1, tweede lid Energiedecreet 64 Een afwijking op de vergunningsplicht is de meldingsplicht. Dit is de verplichte melding van bepaalde handelingen aan het college van burgemeester en schepenen. De meldingsplicht betreft gevallen waarin de beoordelingsruimte van het bestuur minimaal is omwille van het eenvoudige en gangbare karakter van de betrokken handelingen, of de onderworpenheid van de handelingen aan nauwkeurige stedenbouwkundige voorschriften, verkavelingsvoorschriften of integrale ruimtelijke voorwaarden. Art. 4.2.2 §1 Vlaamse codex ruimtelijke ordening, BS 20 augustus 2009. 65 Art. 9.1.1 EPB-besluit 66 Art. 1.1.3, 1° Energiedecreet 67 Art. 11.1.9 §2 Energiedecreet: ”tenzij aan de volgende drie voorwaarden is voldaan: 1°in de koopakte wordt vermeld dat de aangifteplicht aan de koper wordt overgedragen; 2°bij de koopakte wordt een tussentijds verslag gevoegd dat opgemaakt is door de verslaggever die door de promotor-bouwheer is aangesteld en dat is ondertekend door de verslaggever, de promotor-bouwheer en de koper. In het tussentijdse verslag worden alle maatregelen die uitgevoerd werden of die uitgevoerd moeten worden om aan de EPB-eisen te voldoen, opgesomd en wordt vermeld wie voor de uitvoering van de verschillende maatregelen zal instaan; 3°de promotor-bouwheer stelt na het beëindigen van de werken de nodige gegevens van de door hem of in zijn opdracht uitgevoerde werken, ter beschikking van de koper met het oog op het opstellen van de definitieve EPB-aangifte.” 68 Art. 11.1.9 §2 Energiedecreet 69 Art. 11.1.6/1 §1 Energiedecreet 70 Art. 1.1.3, 127° Energiedecreet

13

voor het gebouw worden nagestreefd.71 De EPB-aangifte is dan het document waarin de EPBverslaggever alle uitgevoerde maatregelen tot naleving van de EPB-eisen beschrijft en waarin hij verklaart dat de resultaten al dan niet conform die eisen zijn.72 De taken van de EPB-verslaggever zijn aldus beperkt. Hij begeleidt de aangifteplichtige niet tijdens de werkzaamheden. Het toezicht op de werkzaamheden is immers de taak van de architect. De verslaggever geeft ook geen advies voor of na de werkzaamheden.73 Hij staat enkel in voor de correcte rapportering van een feitelijke toestand van het gebouw inzake de EPB-eisen.74 33. Na het indienen van de EPB-aangifte ontvangt de verslaggever elektronisch het energieprestatiecertificaat.75 Een energieprestatiecertificaat is een certificaat waarin het resultaat vermeld staat van de berekening van de totale energie-efficiëntie van een gebouw.76

71

Art.1.1.3, 114° Energiedecreet Art. 1.1.3, 47° Energiedecreet 73 S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl. 4, 175. 74 Art. 11.1.11 Energiedecreet 75 S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl. 4, 176. 76 Art.1.1.3, 43° Energiedecreet 72

14

HOOFDSTUK 2

CONSUMENTENRECHT IN DE BOUWSECTOR: WETGEVEND KADER

INLEIDING 34. De professionele actoren zullen in hun relatie met de consument-bouwheer gedurende het bouwproces verschillende regelgevingen dienen na te leven. Niet enkel dienen ze rekening te houden met het gemeen recht maar ook het bijzonder consumentenrecht zal een belangrijke rol spelen in hun contacten met de consument-bouwheer. 35. Hierna wordt de belangrijkste wetgeving geschetst die in de relatie tussen de architect, notaris, aannemer en promotor met de consument-bouwheer van toepassing is.

AFDELING 1

HET GEMEEN RECHT

36. Het gemeen recht biedt de consument-bouwheer een basisbescherming bij het sluiten van overeenkomsten met diverse actoren in het bouwproces. Naargelang de kwalificatie als een architecten-, aannemings- of promotieovereenkomst zullen diverse bepalingen uit het Burgerlijk wetboek van toepassing zijn, waaronder de bepalingen inzake aanneming (art. 1787 – 1797 BW), de lastgeving (art. 1984 – 2010 BW) en de koop (art. 1582 – 1701 BW). 37. Echter, wegens het feit dat er veel ‘bijzondere wetgeving’ voorhanden is die van toepassing is op overeenkomsten in de bouwsector gesloten met consumenten, zal veelal het principe lex specialis derogat lex generalis van toepassing zijn. Het gemeen recht zal slechts een ondergeschikte functie vervullen en zal dus van toepassing zijn wanneer geen bijzondere wetsbepalingen kunnen ingeroepen worden.

AFDELING 2

DE WET VAN 2 AUGUSTUS 2002 INZAKE VRIJE BEROEPEN

§1 Totstandkoming van de wet 38. De wet betreffende de misleidende en vergelijkende reclame, de onrechtmatige bedingen en de op afstand gesloten overeenkomsten inzake vrije beroepen77 is het resultaat van een in overeenstemming brengen van het nationale recht inzake vrije beroepen met de verschillende Europese richtlijnen alsook van de groepering van de verschillende wettelijke bepalingen inzake vrije

77

Wet 2 augustus 2002 betreffende de misleidende en vergelijkende reclame, de onrechtmatige bedingen en de op afstand gesloten overeenkomsten inzake vrije beroepen, BS 20 november 2002 (hierna: wet 2 augustus 2002)

15

beroepen.78 Ten eerste zet de wet 2 augustus 2002 drie Europese richtlijnen om: de richtlijn inzake vergelijkende reclame79, de richtlijn betreffende de bescherming van de consument bij op afstand gesloten overeenkomsten80 en de richtlijn betreffende het doen staken van inbreuken in het raam van de bescherming van consumentenbelangen81. De wetgever heeft echter nog steeds de richtlijn inzake oneerlijke handelspraktijken82 niet omgezet.83 Ten tweede werden diverse bestaande wetsbepalingen inzake vrije beroepen gegroepeerd met name de wet van 21 oktober 1992 betreffende de misleidende reclame inzake vrije beroepen84 en de wet van 3 april 1997 betreffende de oneerlijke bedingen in overeenkomsten gesloten tussen titularissen van vrije beroepen en hun cliënten85. Beide wetten werden opgeheven.86

§2 Toepassingsgebied 39. Zowel de architect als de notaris zal rekening moeten houden met de wet van 2 augustus 2002. Deze wet is immers van toepassing op overeenkomsten die worden gesloten door titularissen van een vrij beroep handelend in het kader van hun beroepsactiviteit. 40. Een vrij beroep wordt in de wet gedefinieerd als “elke zelfstandige beroepsactiviteit die dienstverlening of levering van goederen omvat welke geen daad van koophandel of ambachtsbedrijvigheid is, zoals bedoeld in de wet van 18 maart 1965 op het ambachtsregister en die

78

Memorie van Toelichting bij het wetsontwerp betreffende de misleidende en vergelijkende reclame, de onrechtmatige bedingen en de op afstand gesloten overeenkomsten inzake de vrije beroepen., Parl. St. Kamer 2001-02, nr. 1469/001, 4. 79 Richtlijn 97/55/EG van het Europees Parlement en van de Raad van 6 oktober 1997 tot wijziging van richtlijn 84/450/EEG van de Raad van 10 september 1984 inzake misleidende en vergelijkende reclame, PB.L. 23 oktober 1997, afl. 290/18. 80 Richtlijn 97/7/EG van het Europees Parlement en de Raad van 20 mei 1997 betreffende de bescherming van de consument bij op afstand gesloten overeenkomsten, PB. L. 4 juni 1997, afl. 95/29. 81 Richtlijn 98/27/EG van het Europees Parlement en de Raad van 19 mei 1998 betreffende het doen staken van inbreuken in het raam van de bescherming van de consumentenbelangen, PB. L. 11 juni 1998, afl. 166/51, gewijzigd bij Richtlijn 1999/44/EG (PB. L. 7 juli 1999, afl. 171/12) en Richtlijn 2000/13/EG (PB. L. 17 juli 2000, afl. 178/1). 82 Richtlijn 2005/29/EG van het Europees Parlement en de Raad betreffende oneerlijke handelspraktijken van ondernemingen jegens consumenten op de interne markt en tot wijziging van Richtlijn 84/450/EEG van de Raad, Richtlijnen 97/7/EG, 98/27/EG en 2002/65/EG van het Europees Parlement en de Raad en van de Verordening (EG) nr. 2006/2004 van het Europees Parlement en de Raad (Richtlijn oneerlijke handelspraktijken), PB. L. 11 juni 2005, afl. 149/22. 83 Bij de Wet Markpraktijken is dit wel al het geval. 84 Wet 21 oktober 1992 betreffende de misleidende reclame inzake vrije beroepen, BS 17 november 1992. 85 Wet 3 april 1997 betreffende de oneerlijke bedingen in overeenkomsten gesloten tussen titularissen van vrije beroepen en hun cliënten, BS 30 mei 1997. 86 F. DEBUSSERÉ, “Overeenkomsten op afstand inzake vrije beroepen”, NjW 2002, 516.

16

niet wordt bedoeld in de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument”.87 De uitoefening van het beroep van architect in het kader van een vennootschap, die de vorm van een handelsvennootschap heeft, doet echter geen afbreuk aan het burgerlijk karakter van de activiteit van de architect.88 41. De cliënt, of anders gezegd de consument, is volgens de wet “iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die bij door deze wet bedoelde overeenkomsten handelt voor doeleinden die buiten zijn beroepsactiviteit vallen”.89 Zo zal een overeenkomst gesloten tussen een slager en een architect met betrekking tot de oprichting van een privéwoning voor de slager onderhevig zijn aan deze wet in tegenstelling tot de overeenkomst tussen dezelfde partijen met betrekking tot het oprichten van een slagerij.

§3 Reclame 42. De wet van 2 augustus 2002 maakt dat de architect of de notaris in principe over de mogelijkheid beschikken om reclame te voeren. Vergelijkende reclame is toegelaten onder bepaalde voorwaarden maar misleidende reclame is verboden. 43. Misleidende reclame is “elke vorm van reclame die op enigerlei wijze, daaronder begrepen de opmaak ervan, de personen tot wie ze zich richt of die ze aanbelangt, misleidt of kan misleiden en die door haar misleidend karakter hun economisch gedrag kan beïnvloeden, of die daardoor aan een concurrent schade toebrengt of kan toebrengen”.90 De wet geeft daarbij aan op welke elementen die misleiding betrekking kan hebben.91 44. Vergelijkende reclame is “elke vorm van reclame waarbij een concurrent dan wel door een concurrent aangeboden goederen of diensten uitdrukkelijk of impliciet worden genoemd”. De reclame hoeft geen daadwerkelijke vergelijking in te houden om als vergelijkende reclame te kunnen worden beschouwd. Het is al voldoende als een andere vrije beroepsbeoefenaar in de reclame uitdrukkelijk of stilzwijgend wordt ‘genoemd’. Dit impliceert dat het voldoende is dat een reclameboodschap door

87

Art 2, 1° Wet 2 augustus 2002 Luik 7 maart 1996, JLMB 1997, 404. 89 Art. 2, 2° Wet 2 augustus 2002 90 Art. 2, 4° wet 2 augustus 2002 91 Art. 5 wet 2 augustus 2002 88

17

cliënten met een gemiddeld onderscheidingsvermogen geassocieerd wordt met een andere vrije beroepsbeoefenaar.92 45. Vergelijkende

reclame

wordt

onder

bepaalde

voorwaarden

toegelaten,

tenzij

de

beroepsregulerende overheden dergelijke reclame verbieden of beperken voor zover dit nodig is om de waardigheid en de deontologie van het beroep te vrijwaren.93 Met betrekking tot de architecten kan dergelijk verbod teruggevonden worden in het Reglement van beroepsplichten. De architect dient er immers over te waken dat anderen zijn naam noch zijn titel onrechtmatig en/of met handelsdoeleinden gebruiken.94 Ook voor de notaris is het onder bepaalde omstandigheden verboden vergelijkende reclame te maken. Het reglement inzake publiciteit en communicatie95 stelt dat het verboden is om onder meer verboden informatie te verspreiden die het publiek een verkeerd beeld geeft van het ambt, of waarbij vergelijkingen met andere titularissen van het notarisambt of beoefenaars van vrije beroepen worden gemaakt.96 Dit heeft tot gevolg dat zowel het voeren van misleidende als vergelijkende reclame in principe verboden is voor de architect en de notaris. Bovendien is in het algemeen het voeren van reclame aan diverse beperkingen onderworpen voor zowel de architect97 als de notaris98.

§4 Onrechtmatige bedingen 46. De wet van 2 augustus 2002 kent zowel een algemene toetsingsnorm als een lijst inzake onrechtmatige bedingen. Komt een beding overeen met een beding dat voorkomt in de lijst van de onrechtmatige bedingen dan zal dit beding automatisch onrechtmatig zijn en is een toetsing aan de algemene toetsingsnorm niet meer nodig.99

92

R. STEENNOT, “Nieuwe wetgeving voor beoefenaren van vrije beroepen”, RW 2003-04, 83. Art. 6 wet 2 augustus 2002 94 Art. 13, tweede lid Reglement van beroepsplichten 95 Ingevoerd door de Nationale Kamer van notarissen en goedgekeurd bij KB 1 juli 2006 tot goedkeuring van het reglement inzake publiciteit en communicatie, BS 25 juli 2006 (hierna: Reglement inzake publiciteit en communicatie). 96 Art. 2 Reglement inzake publiciteit en communicatie 97 Art. 13 en 14 Reglement van beroepsplichten geeft een beschrijving van wat wel en niet kan bij het voeren van reclame. 98 Het Reglement inzake publiciteit en communicatie bevat een geheel van regels inzake het voeren van reclame. 99 I. DEMUYNCK, “De wet van 3 april 1997 betreffende oneerlijke bedingen in overeenkomsten gesloten tussen beoefenaren van vrije beroepen en hun cliënten: much ado about nothing?”, RW 1997-98, 1345. 93

18

1. Algemene toetsingsnorm 47. Inzake de architectenovereenkomsten is “elk beding of elke voorwaarde waarover niet afzonderlijk is onderhandeld en dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de cliënt verstoort, onrechtmatig”.100 Een beding wordt steeds geacht niet het voorwerp van afzonderlijke onderhandelingen te zijn geweest wanneer het, met name in het kader van een toetredingsovereenkomst, van tevoren is opgesteld en de cliënt dientengevolge geen invloed heeft gehad op de opstelling.101 De bewijslast dat een standaardbeding toch onderhandeld is geweest, rust op de architect. Dit betekent niet dat het gebruik van standaardcontracten geheel verboden is. Alleen de niet-onderhandelde bedingen en voorwaarden die een aanzienlijk onevenwicht creëren ten nadele van de consument zijn onrechtmatig.102 Zo zal een exoneratiebeding voor niet uitvoering van de werken binnen de voorziene termijn wegens ziekte van het personeel van de architect onrechtmatig zijn wanneer de architect dit heeft ingelast in het contract zonder voorafgaande onderhandelingen met de bouwheer.103 48. Bij de beoordeling van deze onrechtmatigheid wordt onder meer rekening gehouden met de aard van de diensten waarop de architectenovereenkomst betrekking heeft, met de omstandigheden rond het sluiten van de overeenkomst, met de andere bedingen van de overeenkomst alsook met alle andere bedingen van elke andere overeenkomst waarvan de architectenovereenkomst afhankelijk is op het ogenblik van het sluiten van deze overeenkomst.104 Geen rekening wordt gehouden met het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst, noch met de gelijkwaardigheid van enerzijds de prijs of de vergoeding en anderzijds de als tegenprestatie te leveren goederen of de te verrichten diensten, voor zover die bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd.105 49. Bij twijfel over de betekenis van een beding, heeft de voor de cliënt gunstigste interpretatie voorrang.106

100

Art. 7 §2 wet 2 augustus 2002 Art. 7 §3 wet 2 augustus 2002 102 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, (375) 420-421; J. DE NOLF, “Vrije beroepen. Reclame, onrechtmatige bedingen en op afstand gesloten overeenkomsten”, Vastgoed info 2003, 4. 103 Verslag bij het wetsontwerp betreffende oneerlijke bedingen in overeenkomsten gesloten tussen titularissen van vrije beroepen en hun cliënten, Parl. St. Kamer 1996-97, nr. 715/3, 3. 104 Art. 8, eerste lid wet 2 augustus 2002 105 Art. 8, tweede lid wet 2 augustus 2002 106 Art. 9, tweede lid wet 2 augustus 2002 101

19

50. In het kader van de architectenovereenkomsten kan de bouwheer overeenkomstig art. 1794 BW de overeenkomst eenzijdig verbreken mits schadeloosstelling van de architect. Een beding dat de modaliteiten van de vergoeding van deze schade vastlegt, is een opzegbeding. Het vergoedt geenszins de schadelijke gevolgen van een wanprestatie, maar bepaalt de tegenprestatie voor het recht van voortijdige beëindiging van de overeenkomst.107 51. Een opzegbeding komt niet voor in de lijst van ‘zwarte’ bedingen. De rechtmatigheid van een opzegbeding dient bepaald te worden aan de hand van de algemene toetsingsnorm. Het Hof van Beroep te Brussel108 oordeelde dat een beding dat op een verantwoorde manier en in overeenstemming met art. 1794 BW109 de modaliteiten vastlegt van de vergoeding van de schade die de architect wegens de eenzijdige verbreking van de overeenkomst door zijn cliënt heeft geleden niet onrechtmatig is. Het Hof stelt dat een verbrekingsvergoeding die forfaitair is bepaald op de helft van de honoraria met betrekking tot het nog uit te voeren deel van de opdracht “het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen niet aanzienlijk” verstoort.

2. Lijst van ‘zwarte’ bedingen 52. Als bijlage bij de wet van 2 augustus 2002 geeft de wetgever een lijst van bedingen die steeds onrechtmatig zijn, zelfs indien er over onderhandeld werd.110 Zo is het onder meer verboden om de wettelijke rechten van de cliënt ten aanzien van de architect in geval van volledige of gedeeltelijke wanprestatie van de architect of van een gebrekkige uitvoering door de architect van een van diens contractuele verplichten op ongepaste wijze uit te sluiten of te beperken, mag de architect de cliënt die zijn verbintenissen niet nakomt, geen onevenredig hoge schadevergoeding opleggen, enz.

3. Sancties 53. Elk onrechtmatig beding is verboden en nietig.111 Indien de overeenkomst kan blijven verder bestaan zonder het onrechtmatig beding, blijft deze bindend voor de partijen.112 54. In de rechtsleer113 was er gedurende lange tijd discussie over de vraag of een onrechtmatig beding gesanctioneerd dient te worden met relatieve of absolute nietigheid. De overtreding van 107

Cass. 22 oktober 1999, Arr.Cass. 1318, Bull. 1999, 1373, JLMB 2000, 476. Brussel 16 februari 2006, Res. Jur. Imm. 2006, afl. 2, 85. 109 Art. 1794 BW stelt dat de opdrachtgever de aanneming tegen vaste prijs door zijn enkele wil kan verbreken, ook al is het werk reeds begonnen, mits hij de aannemer schadeloos stelt voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid, en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen. 110 Art. 7 §4 wet 2 augustus 2002 111 Art. 7 §1, eerste lid wet 2 augustus 2002 112 Art. 7 §2, tweede lid wet 2 augustus 2002 108

20

regels van openbare orde worden gesanctioneerd met absolute nietigheid terwijl de overtreding van regels van dwingend recht de relatieve nietigheid met zich meebrengt. Het Hof van Cassatie114 stelt dat een bepaling slechts van openbare orde is indien zij raakt aan de essentiële belangen van de staat of de gemeenschap of indien ze in het privaatrecht de juridische basis betreft waarop de economische of morele orde van de maatschappij rust. Beschermt de bepaling enkel private belangen, dan is ze louter van dwingend recht. De gevolgen van het onderscheid tussen absolute en relatieve nietigheid situeren zich vooral op procedureel vlak: -

De absolute nietigheid kan door alle belanghebbenden worden opgeworpen alsook ambtshalve door de rechter, terwijl de relatieve nietigheid enkel kan ingeroepen worden door de door die regel beschermde personen en dus niet door de rechter ambtshalve;

-

De absolute nietigheid kan ingeroepen worden in elke stand van het geding, terwijl de relatieve nietigheid in limine litis dient ingeroepen te worden;

-

Afwijkingen en afstand van een regel van openbare orde zijn steeds verboden, terwijl een afwijking van een regel van dwingend recht en afstand van recht door de beschermde persoon mogelijk is nadat het geschil is ontstaan en met kennis van zaken;

-

De bekrachtiging van een rechtshandeling gesteld met miskenning van een regel van openbare orde is uit den boze, terwijl bevestiging bij schending van een regel van dwingend recht uitdrukkelijk of stilzwijgend mogelijk is.115

Het Hof van Cassatie heeft in een arrest van 26 mei 2005116 uitdrukkelijk gesteld dat de bepalingen van de wet van 2 augustus 2002 niet van openbare orde zijn maar van dwingend recht.117 Echter, dit impliceert niet dat de rechter niet over de mogelijkheid beschikt om de nietigheid ambtshalve op te

113

M. CLAVIE, “Les clauses abusive dans les contracts conclus entre les titulaires de professions liberals et leurs clients” in Les pratiques du commerce, l’information et la protection du consommateur. Commentaire de la loi du 14 juillet et de la loi du 2 août 2002, Waterloo, Kluwer, 340; P. WÉRY, “Les clauses abusive relatives à l’inexécution des obligations contractuelles dan les lois de protection des consommateurs du 14 juillet 1991 et du 2 août 2002”, JT, 2003, 807; I. DEMUYNCK, “De wet van 3 april 1997 betreffende oneerlijke bedingen in overeenkomsten gesloten tussen beoefenaren van vrije beroepen en hun cliënten: much ado about nothing?”, RW 1997-98, 1357. 114 Cass. 9 december 1948, Pas. 1948, I, 699. 115 S. STIJNS, “Zijn onrechtmatige bedingen nietig?” in Liber Amicorum Yvette Merchiers, Brugge, die Keure, 2001, 932. 116 Cass. 26 mei 2005, TBBR 2007, afl. 1, 52. 117 B. SINDIC, “Contrat d’architecture et clauses abusive – questions choisies à propos de la loi du 2 août 2002” in I. DURANT en R. DE BRIEY (eds.), L’exercice de la profession d’architecte in Droit immobilier, Brussel, Larcier, 2010, (137) 182-183.

21

werpen.118 Het Hof van Justitie heeft in een arrest van 21 november 2002119 uitdrukkelijk gesteld dat de nationale rechter de nietigheid van een onrechtmatig beding ambtshalve moet kunnen opwerpen. Meer concreet wordt gesteld dat de bevoegdheid om ambtshalve te toetsen of een beding oneerlijk is, moet worden beschouwd als een geschikt middel om de door de Richtlijn oneerlijke bedingen vooropgestelde doelstellingen te kunnen bereiken. De bevoegdheid van de rechter om de nietigheid ambtshalve op te werpen wordt dus noodzakelijk geacht om een daadwerkelijke bescherming van de consument te waarborgen. Meer concreet wil men vermijden dat de consument die niet op de hoogte is van zijn rechten, niet zou kunnen genieten van de bescherming die door de Richtlijn wordt geboden.120 De rechter kan dus de nietigheid ambtshalve opwerpen mits heropening van de debatten met het oog op de vrijwaring van de rechten van de verdediging.121

§5 Overeenkomsten op afstand 55. Een op afstand gesloten overeenkomst is “elke overeenkomst tussen een titularis van een vrij beroep en een cliënt inzake goederen of diensten die wordt gesloten in het kader van een door de titularis van een vrij beroep georganiseerd systeem voor verkoop of dienstverlening op afstand waarbij, voor deze overeenkomst, uitsluitend gebruik gemaakt wordt van één of meer technieken voor communicatie op afstand tot en met de sluiting van de overeenkomst zelf”.122 56. Bij een overeenkomst op afstand heeft de architect zowel een informatieverplichting vooraleer de overeenkomst wordt gesloten als een informatiebevestigingsplicht ten laatste voor de uitvoering van zijn diensten.123 57. De cliënt kan zonder betaling van boete en zonder opgave van redenen aan de architectenovereenkomst verzaken binnen een termijn van tenminste zeven werkdagen te rekenen vanaf

de

datum

van

het

sluiten

van

de

overeenkomst.

Indien

de

architect

zijn

informatiebevestigingsplicht niet heeft nageleefd, is de verzakingstermijn drie maanden.124 Deze regeling geldt echter niet onverkort. Tenzij de partijen anders overeenkomen, heeft de cliënt met 118

P. WÉRY, “Les clauses abusive relatives à l’inexécution des obligations contractuelles dan les lois de protection des consommateurs du 14 juillet 1991 et du 2 août 2002”, JT, 2003, 808; Luik 6 februari 2006, JLMB 2008, afl. 3, 92 noot G. DELFORGE. 119 HvJ 21 november 2002, cofidis, nr. C-473/00, JCP 2003, Jur. II, 10082, 947 noot G. PAISANT. 120 R. STEENNOT m.m.v. S. DEJONGHE, Handboek consumentenbescherming en Handelspraktijken in Reeks Instituut Financieel Recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 161. 121 R. STEENNOT, F. BOGAERT, D. BRULOOT en D. GOENS, Wet Marktpraktijken in Reeks Instituut Financieel Recht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 210. 122 Art. 2, 6° wet 2 augustus 2002 123 Art. 12, eerste lid wet 2 augustus 2002 bevat de inlichtingen die de architect dient te verstrekken vooraleer de overeenkomst wordt gesloten en art. 13 bevat de informatie die dient bevestigd te worden. 124 Art. 14 §1 wet 2 augustus 2002

22

betrekking tot welbepaalde overeenkomsten geen verzakingsrecht. In het kader van de architectenovereenkomst is het belangrijk te weten dat volgende overeenkomsten geen verzakingsrecht kennen: overeenkomsten betreffende de levering van diensten waarvan de uitvoering met instemming van de cliënt is begonnen vóór het einde van de verzakingstermijn van zeven werkdagen125 en overeenkomsten betreffende de levering van goederen of diensten waarvan de prijs gebonden is aan de schommelingen op de financiële markt, waarop de titularis van het vrij beroep geen vat heeft126. 58. Mijn inziens komt het niet veel voor dat een architectenovereenkomst op afstand wordt gesloten. De consument-bouwheer zal voor een bepaalde bouwstijl en daarmee gepaard gaande een bepaalde architect kiezen. Een face-to-face gesprek met de architect lijkt me noodzakelijk om een inzicht te verkrijgen in de behoeften van de consument-bouwheer zodanig dat de architect deze kan verwerken in zijn plan. Via een telefonisch of een elektronisch gesprek lijkt me dit eerder moeilijk. Bovendien vereist de wet dat de architect voor het sluiten van overeenkomsten op afstand van een georganiseerd systeem voor dienstverlening gebruik maakt. Tot op heden is er volgens mij geen enkele architect die reeds van een dergelijk systeem gebruik maakt.

§6 Handhaving 59. De wet van 2 augustus 2002 reikt verschillende handhavingsmiddelen aan voor de overtreding van zijn bepalingen. Vooreerst kan een vordering tot staking ingediend worden bij de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg.127 Deze vordering kan worden ingesteld door de in art. 20 wet 2 augustus 2002 vernoemde personen. Ten tweede kunnen overtredingen van bepaalde bepalingen van de wet 2 augustus 2002 strafsancties met zich meebrengen.128 Zo zal een geldboete van 1.000 tot 20.000 euro verschuldigd zijn wanneer de beschikkingen niet worden nageleefd van een vonnis of arrest gewezen na een vordering tot staking.129 Ten derde zijn de vennootschappen en verenigingen met

rechtspersoonlijkheid

burgerrechtelijk

aansprakelijk

voor

de

veroordelingen

tot

schadevergoeding, geldboeten, kosten, verbeurdverklaringen, teruggave en geldelijke sancties van welke aard ook, die wegens inbreuk op de bepalingen van de wet van 2 augustus 2002 tegen hun organen of aangestelden zijn uitgesproken.130

Dit geldt eveneens voor de leden van alle

professionele verenigingen die geen rechtspersoonlijkheid bezitten wanneer de inbreuk door een

125

Art. 14 §3, 1° wet 2 augustus 2002 Art. 14 §3, 2° wet 2 augustus 2002 127 Art. 18 wet 2 augustus 2002 128 Art. 25 en 26 wet 2 augustus 2002 129 Art. 26, eerste lid wet 2 augustus 2002 130 Art. 28, eerste lid wet 2 augustus 2002 126

23

vennoot, zaakvoerder of aangestelde is gepleegd ter gelegenheid van een tot de werkzaamheid van de vereniging behorende verrichting. Evenwel is de burgerrechtelijk aansprakelijke vennoot persoonlijk niet verder gehouden dan tot de sommen of waarden die de verrichting hem opgebracht heeft.131 Ten slotte bepaalt art. 30, 2de lid wet 2 augustus 2002 dat elk beding waarbij de cliënt verzaakt aan de hem door de wet toegekende rechten, als niet geschreven dient te worden beschouwd. De cliënt kan dus geen afstand doen van zijn bescherming die hij op grond van de wet geniet.

AFDELING 3

DE WET MARKTPRAKTIJKEN

§1 Totstandkoming van de wet 60. De wet van 6 april 2010 betreffende de marktpraktijken en consumentenbescherming132 vervangt de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en bescherming van de consument133. Een vervanging van deze wet was noodzakelijk omdat bepaalde reglementeringen als verouderd werden ervaren en niet meer aangepast waren aan de hedendaagse praktijken, opvattingen en consumptiepatronen. De wet streeft ernaar de loyaliteit van de concurrentie in de commerciële relaties te garanderen maar wil ook de bescherming van de consument verzekeren en ervoor zorgen dat hij voldoende en gepaste informatie krijgt.134

§2 Toepassingsgebied 61. De aannemer en de promotor moeten rekening houden met de WMPC. De wet is immers van toepassing op overeenkomsten die gesloten worden tussen ondernemingen en consumenten met betrekking tot producten. 62. Volgens de WMPC is een onderneming “elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn verenigingen”.135 De aannemer of de promotor zal een economisch doel nastreven dus zij kunnen gekwalificeerd worden als een onderneming in de zin van de WMPC. Hoewel architecten en notarissen ook een economisch doel nastreven moeten zij in principe geen rekening houden met de WMPC. De vrije beroepsbeoefenaars

131

Art. 28, tweede lid wet 2 augustus 2002 Wet 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010 (hierna: WMPC). 133 Wet 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en bescherming van de consument, BS 29 augustus 1991. 134 Memorie van toelichting bij het wetsontwerp betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, Parl.St. Kamer 2009 -10, nr. 2340/001, 6-10. 135 Art. 2, 1° WMPC 132

24

zijn immers uitdrukkelijk uitgesloten van het toepassingsgebied.136 Echter, sinds een arrest van het Grondwettelijk Hof137 komt dit op de helling te staan. De WMPC definieert de vrije beroepsbeoefenaar als “elke onderneming die geen koopman is in de zin van artikel 1 van het Wetboek van koophandel en die onderworpen is aan een bij wet opgericht tuchtorgaan”. Wegens het feit dat de tandartsen en de kinesisten uitdrukkelijk uitgesloten zijn van het toepassingsgebied138 maar andere vrije beroepsbeoefenaars, die ook niet onderworpen zijn aan een bij wet opgericht tuchtorgaan, niet, stelt het Grondwettelijk Hof dat dit een schending is van het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel. Dit arrest was een antwoord op een prejudiciële vraag wat maakt dat rechters zich kunnen beroepen op dit arrest om de WMPC toe te passen op de vrije beroepsbeoefenaars maar ze moeten dit niet doen. Een wetgevend optreden is hier noodzakelijk.139 63. Onder de consument verstaat de WMPC “iedere natuurlijke persoon die, uitsluitend voor nietberoepsmatige doeleinden, op de markt gebrachte producten verwerft of gebruikt”.140 Dit betekent dat van zodra iemand producten geheel of gedeeltelijk aanschaft voor beroepsmatige doeleinden, deze persoon zich niet kan beroepen op de WMPC. 64. Producten omvatten volgens de WMPC “goederen en diensten, onroerende goederen, rechten en verplichtingen”.141 Maar dit betekent niet dat alle bepalingen van de WMPC van toepassing zijn op producten. Naargelang het om een goed, dienst of product gaat, zal de WMPC specificeren welke bepalingen van toepassing zijn. 65. De aannemer en de promotor verstrekken diensten aan de consument-bouwheer. Onder diensten verstaat de WMPC “elke prestatie verricht door een onderneming in het kader van haar professionele activiteit of in uitvoering van haar statutair doel”.142

136

Art. 3 §2 WMPC GwH 6 april 2001, JLMB 2011, afl. 18, 861. 138 Art. 3 §2 WMPC 139 Er zijn voorstanders en tegenstanders (beroepsordes van de vrije beroepsbeofenaars die stellen dat de vrije beroepsbeoefenaar meer een maatschappelijke rol vervullen dan dat ze een economisch doel nastreven) om de WMPC toe te passen op de vrije beroepsbeoefenaars. Pro: H. LAMON, “Solden bij de advocaat en de dokter?”, Juristenkrant 2011, 11. Contra: J. SAP, “vrije beroepers zijn ondernemers”, Juristenkrant 2011, 12. 140 Art. 2, 3° WMPC 141 Art. 2, 4° WMPC 142 Art. 2, 6° WMPC 137

25

§3 Informatieverplichtingen 1. Algemene informatieverplichting 66. Ten laatste op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst moet de onderneming te goeder trouw aan de consument de behoorlijke en nuttige informatie geven betreffende de belangrijkste kenmerken van het product en betreffende de verkoopsvoorwaarden, rekening houdend met de door de consument uitgedrukte behoefte aan informatie en rekening houdend met het door de consument meegedeelde of redelijkerwijze voorzienbare gebruik.143 67. De aannemer of de promotor zal de consument moeten inlichten betreffende de belangrijkste kenmerken van hun diensten (bv. de prijs van hun werken, de kwaliteit van het materiaal, hun technieken,

enz.)

voor

het

sluiten

van

de

overeenkomst

alsook

betreffende

hun

verkoopsvoorwaarden. Aan deze verplichting wordt niet voldaan door de informatie te verstrekken op een factuur die na het sluiten van de overeenkomst wordt verstrekt.144

2. Specifieke informatieverplichting met betrekking tot de prijs 2.1 Prijsbepaling inzake aanneming overeenkomstig het gemeen recht 68. De prijsbepaling van de aanneming kan volgens het gemeen recht bestaan uit verschillende modaliteiten. Zo is er de aanneming tegen absoluut forfait, de aanneming tegen relatief forfait, de aanneming volgens eenheidsprijzen, cost plus fee en de vrije rekening. 69. De aanneming tegen absoluut forfait houdt in dat de prijs van de vooraf qua aard en omvang bepaalde werken globaal en onveranderlijk wordt bepaald bij het sluiten van de overeenkomst. Dit in tegenstelling tot de aanneming tegen relatief forfait waarbij de bouwheer na het sluiten van de overeenkomst nog eenzijdig wijzigingen kan aanbrengen aan de uit te voeren werken. Daaraan is dan een verrekeningswijze gekoppeld. Bij een aanneming volgens eenheidsprijzen wordt een prijs per eenheid vastgelegd. De totale prijs wordt dan op het einde van de uitvoering van de overeenkomst berekend door de uiteindelijk uitgevoerde hoeveelheden te vermenigvuldigen met deze eenheidsprijzen. Indien de prijs wordt bepaald aan de hand van de werkelijke uitgaven van de aannemer, is er sprake van een cost plus fee. Deze werkelijke uitgaven bestaan uit de kostprijs van de gebruikte materialen, de bestede werkuren en een percentage ter dekking van de algemene kosten van de aannemer en de winst. Bij de vrije rekening tenslotte, wordt de prijs vooraf niet bepaald en is 143

Art. 4 WMPC J. STUYCK, Handelspraktijken in Beginselen van Belgisch Privaatrecht: Ondernemingsrecht, Gent, Story-scientia, 2004, 276. 144

Handels- en economisch recht:

26

er sprake van een partijbeslissing. Op het einde van de uitvoering van de werken, stelt de aannemer de prijs vast.145

2.2 Bestek 70. De Koning heeft, overeenkomstig art. 9, 3° WMPC, de bevoegdheid om te bepalen in welke gevallen en volgens welke regels de voor de diensten of de categorieën van diensten andere dan homogene diensten146 een voorafgaand bestek aan de consument moet worden afgeleverd. De koning heeft van deze bevoegdheid gebruik gemaakt en heeft dit verder uitgewerkt in het Koninklijk besluit van 30 juni 1996 betreffende de prijsaanduiding van producten en diensten en de bestelbon147. 71. De aannemer dient verplicht een bestek af te leveren aan de consument, voor zover deze hierom verzoekt en de aannemer bereid is de dienst te verlenen.148 Het KB van 30 juni 1996 specificeert in art. 17 welke vermeldingen het bestek dient te bevatten. Één van deze elementen betreft de prijs: “de forfaitair berekende prijs of de prijs bepaalbaar door verwijzing naar criteria die een direct verband houden met de aard van de dienst”. Gezien de ruime formulering zijn de verschillende mogelijkheden van prijsbepaling volgens het gemeen recht mogelijk. Ook de aanneming in vrije rekening blijft mogelijk, er is enkel vereist dat de criteria aan de hand waarvan de prijs berekend wordt, op het door de consument gevraagde bestek vermeld worden en dat deze criteria in direct verband staan met de aard van de dienst.149

145

K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, (375) 452-459. 146 Homogene diensten zijn alle diensten waarvan de eigenschappen en de modaliteiten identiek of gelijkaardig zijn, ongeacht onder meer het ogenblik, de plaats van de uitvoering, de dienstverstrekker of de persoon voor wie ze bestemd zijn (art. 2, 7 WMPC) 147 KB 30 juni 1996 betreffende de prijsaanduiding van producten en diensten en de bestelbon, BS 30 juli 1996 (hierna: KB 30 juni 1996). 148 Art. 16 KB 30 juni 1996 149 W. GOOSSENS, “Bouwen en consumentenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 566; E. TERRYN, “ Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst – capita selecta: informatieverplichtingen, onrechtmatige bedingen en overeenkomsten gesloten buiten de onderneming” in DEPARTEMENT VORMING EN OPLEIDING VAN DE ORDE VAN ADVOCATEN VAN DE BALIE VAN KORTRIJK (ed.), Huur van diensten – Aanneming van werk, Gent, Larcier, 2007, 17.

27

2.3 Bewijsstuk 72. Elke onderneming die diensten verleent aan de consument is verplicht aan de consument die erom verzoekt, gratis een bewijsstuk af te geven. Deze verplichting vervalt indien een bestek of factuur wordt afgegeven en volgende vermeldingen bevat150:151 -

Naam of de naam en/of de maatschappelijke benaming, het adres en in voorkomend geval het inschrijvingsnummer van de verkoper in het handelsregister of in het ambachtsregister;

-

de opsomming en de aard van de verleende diensten en eventuele leveringen;

-

de prijs bepaald door verwijzing naar criteria die een direct verband houden met de aard van dienst;

-

de datum van het document.

73. Het afgeven van een bewijsstuk is tevens niet verplicht bij aanneming tegen een forfaitair bedrag of die onder enig andere gelijkwaardige benaming is aangegaan en die het verlenen van een dienst tot voorwerp heeft voor een vast totaalbedrag dat vóór de dienstverlening is overeengekomen en dat op deze dienst in zijn geheel betrekking heeft.152 74. De consument zal de geleverde diensten slechts moeten betalen bij de afgifte van het gevraagde bewijsstuk, indien deze afgifte dwingend is voorgeschreven.153 Om zich op deze bepaling te beroepen om betaling te weigeren zal de consument moeten kunnen aantonen dat hij de verkoper om een bewijsstuk heeft verzocht.154

2.4 Bestelbon 75. Tenslotte verplicht art. 79 WMPC de onderneming een bestelbon af te geven wanneer de levering van het goed of de verlening van de dienst, of een deel daarvan, uitgesteld wordt en er door de consument een voorschot wordt betaald. De gegevens van de bestelbon binden hem die de bon heeft opgemaakt, ongeacht algemene of bijzondere, andere of strijdige voorwaarden. Art. 19 KB 30 juni 1996 bepaalt welke vermeldingen de bestelbon verplicht dient te bevatten.

150

KB 11 april 1999 houudende bepaling van de vermeldingen die op het bewijsstuk, voorzien door de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, moeten voorkomen bij de verkoop van diensten, BS 19 mei 1999. 151 Art. 80 §1, eerste lid WMPC 152 Art. 80 §1, tweede lid WMPC 153 Art. 81 WMPC 154 Bergen 26 juni 2000, JT 2001, 738.

28

76. Er kan dus geen afbreuk worden gedaan aan de gegevens van de bestelbon door algemene voorwaarden die op latere documenten vermeld staan.155 77. De wet voorziet niet in specifieke privaatrechtelijke sancties bij het ontbreken van deze verplichte vermeldingen op de bestelbon. Het Belgisch recht aanvaardt dat de overtreding van een inbreuk op wetsbepalingen in verband met de totstandkoming van de overeenkomst, waaraan niet uitdrukkelijk de nietigheidssanctie kleeft, toch tot de nietigheid van de overeenkomst kan leiden.156 Er is echter geen algemene regel om te bepalen wanneer dit het geval is.157 78. De rechtbank van eerste aanleg te Bergen158 was van oordeel dat de gegevens die in casu niet werden vermeld op de bestelbon niet essentieel waren voor de totstandkoming van de overeenkomst en dat dit bijgevolg niet leidde tot de nietigheid van de overeenkomst. Uit deze beslissing volgt dat het al dan niet essentieel karakter van bepaalde vermeldingen voor de totstandkoming van de overeenkomst als criterium kan worden aangenomen om te bepalen of de omissie van vermeldingen opgelegd door het KB van 30 juni 1996 leidt tot de nietigheid van de overeenkomst.159 160

§4 Reclame 79. Net zoals bij de Wet van 2 augustus 2002 is misleidende reclame verboden161 en is vergelijkende reclame toegelaten onder bepaalde voorwaarden162. 80. De aannemer en de promotor zullen bij het voeren van reclame rekening moeten houden met de bepalingen van de WMPC.

155

R. STEENNOT, “Overzicht van rechtspraak. Consumentenbescherming (1998-2002)”, TPR 2004, 1877. I. CLAEYS, “Nietigheid van contractuele verbintenissen in beweging”, in ORDE VAN ADVOCATEN, DEPARTEMENT PERMANENTE VORMING EN BEROEPSOPLEIDING (ed.), Sancties en nietigheden, Brussel, Larcier, 2003, 288. 157 E. TERRYN, “ Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst – capita selecta: informatieverplichtingen, onrechtmatige bedingen en overeenkomsten gesloten buiten de onderneming” in DEPARTEMENT VORMING EN OPLEIDING VAN DE ORDE VAN ADVOCATEN VAN DE BALIE VAN KORTRIJK (ed.), Huur van diensten – Aanneming van werk, Gent, Larcier, 2007, 19. 158 Rb. Bergen 15 maart 2000, JLMB 2001, 1309. 159 R. STEENNOT, “Overzicht van rechtspraak. Consumentenbescherming (1998-2002)”, TPR 2004, 1876. 160 E. TERRYN, “ Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst – capita selecta: informatieverplichtingen, onrechtmatige bedingen en overeenkomsten gesloten buiten de onderneming” in DEPARTEMENT VORMING EN OPLEIDING VAN DE ORDE VAN ADVOCATEN VAN DE BALIE VAN KORTRIJK (ed.), Huur van diensten – Aanneming van werk, Gent, Larcier, 2007, 19. 161 Art. 19 §1, 1° WMPC 162 Art. 19 WMPC 156

29

§5 Overeenkomsten op afstand 81. De regeling inzake overeenkomsten op afstand is gelijkaardig aan de regeling die te vinden is in de wet van 2 augustus 2002. De aannemer en de promotor hebben zowel een precontractuele informatieplicht163 als een informatiebevestigingsplicht164. In tegenstelling tot de termijn van zeven werkdagen in de wet van 2 augustus 2002, beschikt de consument over een termijn van ten minste veertien kalenderdagen om de overeenkomst te herroepen vanaf de dag na het afsluiten van de overeenkomst of vanaf de dag dat de aannemer of promotor zijn informatiebevestigingplicht is nagekomen.165 Ook hier geldt de regel dat dit herroepingsrecht niet van toepassing zal zijn, tenzij de partijen anders zijn overeengekomen, voor overeenkomsten betreffende de levering van diensten waarvan de uitvoering met instemming van de consument begonnen is vóór het einde van de herroepingstermijn.166 82. Tenzij de partijen anders zijn overeengekomen, moet de aannemer of de promotor de bestelling uitvoeren uiterlijk binnen dertig dagen te rekenen van de dag volgend op die waarop de consument zijn bestelling aan hem heeft toegezonden.167 Indien hij dit niet tijdig uitvoert, heeft de consument het recht deze zonder gerechtelijke tussenkomst en met eenvoudige kennisgeving aan de aannemer of promotor te ontbinden, mits hij op dat ogenblik nog niet gestart is met de verstrekking van de bestelde dienst, dit alles onverminderd het recht van de consument op schadevergoeding zo daar aanleiding toe bestaat. Geen enkele vergoeding kan van de consument geëist worden uit hoofde van deze ontbinding.168 83. Net zoals bij de architectenovereenkomsten lijkt het me ook hier onwaarschijnlijk dat een aannemings- of promotieovereenkomst op afstand zal gesloten worden. Een face-to-face gesprek met de consument is nodig.

§6 Overeenkomsten gesloten buiten de lokalen van de onderneming 84. Een aannemings- of promotieovereenkomst kan gesloten worden buiten de lokalen van de onderneming. Dit betekent dat de aannemer of promotor diensten verkoopt aan de consument ten huize van de consument of van een andere consument alsook op de arbeidsplaats van de consument of tijdens een door of voor de onderneming buiten haar verkoopruimte georganiseerde excursie of

163

Art. 45 WMPC Art. 46 WMPC 165 Art. 47 §1 WMPC 166 Art. 47 §4, 1° WMPC 167 Art. 48 §1, eerste lid WMPC 168 Art. 48 §1, tweede lid WMPC 164

30

op salons, beurzen en tentoonstellingen op voorwaarde dat er ter plaatse geen betaling van het totale bedrag gebeurt en dat de prijs hoger is dan 200 euro.169 85. De verkopen met betrekking tot diensten waarvoor de consument het bezoek van de onderneming vooraf en uitdrukkelijk gevraagd heeft met de bedoeling te onderhandelen over de aankoop van die diensten, zijn niet onderhevig aan de bepalingen in de WMPC inzake de overeenkomsten gesloten buiten de lokalen van de onderneming.170 Het door de consument gegeven akkoord met een door de onderneming telefonisch voorgesteld bezoekaanbod vormt geen voorafgaand onderzoek.171 De aannemer of de promotor draagt in elk geval de bewijslast van het bestaan van dat voorafgaand verzoek.172 86. De verkopen buiten de onderneming van de aannemer of de promotor moeten, op straffe van nietigheid, het voorwerp uitmaken van een geschreven overeenkomst, opgemaakt in zoveel exemplaren als er contracterende partijen met een onderscheiden belang zijn.173 Art. 60, tweede lid WMPC bepaalt welke vermeldingen dit contract verplicht dient te bevatten. Eén van die vermeldingen is voorgeschreven op straffe van nietigheid, met name het herroepingsbeding. De consument kan immers binnen een termijn van zeven werkdagen te rekenen vanaf de dag die volgt op die van de ondertekening van het contract de overeenkomst herroepen.174 87. Promotors en aannemers sluiten soms contracten met consumenten op bouwbeurzen. Is dit het geval, dan zullen zij deze regelen dienen na te leven.

§7 Onrechtmatige bedingen 88. Net zoals bij de wet van 2 augustus 2002 kent de WMPC een algemene toetsingsnorm, een lijst van onrechtmatige bedingen en worden de onrechtmatige bedingen gesanctioneerd met een nietigheid175. Deze nietigheid is net zoals bij de wet van 2 augustus 2002 een relatieve nietigheid die ambtshalve kan worden opgeworpen door de rechter.176

169

Art. 58 §1 WMPC Art. 59, 1°, eerste lid WMPC 171 Art. 59, 1°, tweede lid WMPC 172 Antwerpen 26 mei 1998, TBBR 1999, 206; Rb. Brugge 27 september 1999, RW 2000-2001, 952; Gent 3 februari 2004, DCCR 2005, 46; E. TERRYN, “ Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst – capita selecta: informatieverplichtingen, onrechtmatige bedingen en overeenkomsten gesloten buiten de onderneming” in DEPARTEMENT VORMING EN OPLEIDING VAN DE ORDE VAN ADVOCATEN VAN DE BALIE VAN KORTRIJK (ed.), Huur van diensten – Aanneming van werk, Gent, Larcier, 2007, 36. 173 Art. 60, eerste lid WMPC 174 Art. 61 WMPC 175 Art. 75 §1 WMPC 176 Supra randnr. 54 170

31

89. Gezien het feit dat aannemers en promotors veelal met modelovereenkomsten werken, is het belang van deze regeling groot. Zo

kan

de

consument-bouwheer,

net

zoals

bij

de

architectenovereenkomst,

de

aannemingsovereenkomst eenzijdig beëindigen overeenkomstig art. 1794 BW, mits vergoeding van de aannemer. De opzeggingsbedingen met betrekking tot de forfaitaire schadevergoeding voor de eenzijdige verbreking, kunnen getoetst worden aan de algemene toetsingsnorm overeenkomstig art. 2, 28° WMPC.177 90. Clausules in model- aannemingsovereenkomsten die bepalen dat het werk geacht wordt aanvaard te zijn door ingebruikname door de bouwheer of na verloop van een (zeer) korte termijn na ingebruikname kunnen in strijd bevonden worden met art. 74, 6° WMPC. Dit art. stelt dat een beding onrechtmatig is indien “het de onderneming het recht geeft eenzijdig te bepalen of het geleverde goed of de verleende dienst aan de bepalingen van de overeenkomst beantwoorden of haar het exclusieve recht te geven om één of ander beding van de overeenkomst te interpreteren”. Bovendien kan dit ook in strijd bevonden worden met art. 74, 15° WMPC dat stelt dat een beding onrechtmatig is “indien het een onredelijk korte termijn bepaalt om gebreken in het geleverde product aan de onderneming te melden”. In de algemene voorwaarden van een aannemingsovereenkomst voor de levering en de plaatsing van de ramen, rolluiken en deuren was volgende clausule opgenomen: ”Het toestaan van of het overgaan tot plaatsing sluit de onvoorwaardelijke aanvaarding van de materialen in”. Bij een gebrekkige plaatsing baseerde de aannemer zich op deze clausule maar de rechtbank van koophandel te Hasselt178 was in haar vonnis van oordeel dat deze clausule in strijd was met art. 32, 13° WHPC (nu: art. 74, 15° WMPC).179

§8 Oneerlijke handelspraktijken 91. De aannemer en de promotor moeten ook rekening houden met de regeling inzake de oneerlijke handelspraktijken die vervat ligt in de artikelen 83 tot 94 WMPC. Deze regelen gelden niet

177

E. TERRYN, “Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst – capita selecta: informatieverplichtingen, onrechtmatige bedingen en overeenkomsten gesloten buiten de onderneming” in DEPARTEMENT VORMING EN OPLEIDING VAN DE ORDE VAN ADVOCATEN VAN DE BALIE VAN KORTRIJK (ed.), Huur van diensten – Aanneming van werk, Gent, Larcier, 2007, 30. 178 Kh. Hasselt 29 oktober 1997, Jaarboek Handelspraktijken 1997, 226. 179 W. GOOSSENS, “Bouwen en consumentenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 567.

32

voor de vrije beroepsbeoefenaars. De Belgische wetgever heeft de Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken immers nog niet volledig omgezet voor de vrije beroepsbeoefenaars.180 92. Overeenkomstig art. 2, 29° WMPC is een handelspraktijk “Iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een onderneming, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product.” 93. De regeling inzake de oneerlijke handelspraktijken kent een drieledige structuur. Vooreerst is er de overkoepelende norm (art. 84 WMPC). Deze norm wordt verder verduidelijkt in twee algemene normen inzake misleidende (art. 88 tot 90 WMPC) en agressieve handelspraktijken (art. 92 tot 93 WMPC). Daarnaast zijn er twee zwarte lijsten inzake misleidende (art. 91 WMPC) en agressieve handelspraktijken (art. 94 WMPC).181 De rechter zal eerst onderzoeken of de gedraging voorkomt in de zwarte lijst inzake misleidende of agressieve handelspraktijken.182 Komt deze daarin voor, dan is de gedraging per se verboden. Ze wordt dan onweerlegbaar vermoed misleidend of agressief te zijn. Er moet niet worden aangetoond dat de aankoopbeslissing van de consument daardoor beïnvloed is. De rechter heeft immers geen beoordelingsbevoegdheid. Indien de gedraging niet voorkomt in de zwarte lijsten, dan dient de rechter te beoordelen of deze, rekening houdende met de concrete omstandigheden, als misleidend of agressief kan worden beschouwd. De gedraging zal dan slechts verboden zijn indien het de aankoopbeslissing van de consument kan beïnvloeden. Indien de gedraging ook niet onder de twee open normen valt, dient onderzocht te worden of de deze, zonder misleidend of agressief te zijn, alsnog in strijd is met de eerlijke handelspraktijken overeenkomstig de overkoepelende algemene norm. Daarbij moet worden nagegaan of de referentieconsument in zijn economisch gedrag wordt beïnvloed en dient de strijdigheid met de vereisten van professionele toewijding worden bewezen. Weinig gedragingen vallen onder deze overkoepelende norm, gezien bijna alle oneerlijke handelspraktijken misleidend of agressief zijn.183

180

R. STEENNOT en E. TERRYN, “Bescherming van de consument in het handelsrecht” in DEPARTEMENT VORMING EN (ed.), Recente ontwikkelingen en topics van het handelsrecht, Gent, Larcier, 2010, 90. 181 R. STEENNOT, “Overzicht van rechtspraak. Consumentenbescherming (2003-2007)”, TPR 2009, 355. 182 H. DE BAUW, “De impact van de richtlijn oneerlijke handelspraktijken op de regeling van de verkooppromoties onder de WHPC”, DCCR 2006, afl. 72, 8; J. DE STUYCK, “De nieuwe richtlijn oneerlijke handelspraktijken. Gevolgen voor de wet op de handelspraktijken”, TBH 2005, 911. 183 R. STEENNOT, F. BOGAERT, D. BRULOOT en D. GOENS, Wet Marktpraktijken in Reeks Instituut Financieel Recht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 42. OPLEIDING VAN DE ORDE VAN ADVOCATEN VAN DE BALIE VAN KORTRIJK

33

94. Bij toepassing van de Wet Breyne kan de consument-bouwheer rekenen op een terugbetalingsof voltooiingswaarborg wanneer de aannemer niet erkend is.184 Indien de aannemer bij de onderhandelingen dit wettelijk recht zou voorstellen als ‘een onderscheidend kenmerk van het aanbod van de onderneming’, waardoor de consument-bouwheer ervan uitgaat dat hij deze bescherming bij andere aannemers niet geniet, dan is dit een misleidende handelspraktijk die per se verboden is.185 95. De sanctionering van dergelijke oneerlijke handelspraktijken ligt vervat in art. 41 WMPC en onderscheidt drie hypothesen186: -

Wanneer een overeenkomst met een consument werd gesloten ingevolge een oneerlijke handelspraktijk bedoeld in art. 91, 12°, 16 91, 12°,16° en 17° WMPC of de artikelen 94, 1°, 2° en 8° WMPC kan de consument de terugbetaling van de betaalde bedragen eisen binnen een redelijke termijn vanaf het ogenblik waarop hij kennis had of hoorde te hebben van het bestaan ervan, zonder teruggave van het reeds geleverde product;

-

Wanneer een overeenkomst met een consument werd gesloten ingevolge een oneerlijke handelspraktijk zoals bedoeld in de artikelen 84 tot 86, artikel 91, 1° tot 11°, 13° tot 15°, 18° tot 23°, en artikel 94, 3° tot 7° WMPC kan de rechter, onverminderd de gemeenrechtelijke sancties, de terugbetaling aan de consument van de door hem betaalde bedragen bevelen, zonder teruggave van het reeds geleverde product;

-

In geval van een niet-gevraagde levering aan de consument in de zin van artikel 94, 6° WMPC, is de consument in elk geval vrijgesteld van betaling van de prijs en van elk andere tegenprestatie. Het feit dat hij niet reageert op de levering betekent niet dat hij ermee instemt.

Het onderscheid tussen de eerste twee sanctioneringsmechanismen is het feit dat in het eerste geval de rechter over geen enkele beoordelingsvrijheid beschikt en in het tweede geval wel.187 Er heerst discussie in de rechtsleer met betrekking tot de interpretatie van het begrip “ingevolge”. Bepaalde rechtsleer188 meent dat er een wilsgebrek aanwezig moet zijn dat, gemeenrechtelijk 184

Infra randnrs. 160-163 S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NjW 2008, 60. 186 R. STEENNOT, F. BOGAERT, D. BRULOOT en D. GOENS, Wet Marktpraktijken in Reeks Instituut Financieel Recht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 64. 187 A. DE BOECK, “De nieuwe bepalingen in de Wet Handelspraktijken en hun relevantie voor de contractuele relatie en de algemene contractvoorwaarden in het bijzonder” in A. DE BOECK en Y. MONTAGNIE (eds.), De nieuwe bepalingen in de Handelspraktijkenwet, Brugge, Vanden broele, 2008, 37-38. 188 A. DE BOECK, “De nieuwe bepalingen in de Wet Handelspraktijken en hun relevantie voor de contractuele relatie en de algemene contractvoorwaarden in het bijzonder” in A. DE BOECK en Y. MONTAGNIE (eds.), De nieuwe bepalingen in de Handelspraktijkenwet, Brugge, Vanden broele, 2008, 39; E. TERRYN, “Misleidende en 185

34

beschouwd, tot de nietigverklaring van het contract zou kunnen leiden. Andere rechtsleer189 vindt deze interpretatie te streng en stelt dat er een causaal verband dient te bestaan tussen de oneerlijke handelspraktijk en de overeenkomst. Ze steunen zich hiervoor op het feit dat de schending van de open normen inzake oneerlijke handelspraktijken vereist dat de consument mogelijks een besluit heeft genomen over een transactie die hij anders niet zou hebben genomen. Overeenkomstig art. 2, 35° WMPC is een besluit over een transactie “elk door een consument genomen besluit over de vraag of, en zo ja, hoe en op welke voorwaarden hij een product koopt,…”. Dit betekent dat een oneerlijke handelspraktijk niet vereist dat het gebrek in de toestemming doorslaggevend was om de overeenkomst te sluiten. Maar gezien het feit dat de consument in principe de bewijslast draagt van dergelijk causaal verband190 en gelet op de grote gevolgen die de sancties met zich meebrengen, met name het behouden van de reeds gedane werken en de aannemer of promotor die de ontvangen gelden dient terug te geven, is er nog geen rechtspraak waarbij dergelijke sanctie werd uitgesproken.191

§9 Handhaving 96. De WMPC reikt praktisch dezelfde handhavingsmiddelen aan als de wet van 2 augustus 2002. Zo kan ten eerste een vordering tot staking worden ingesteld bij de voorzitter van de rechtbank van koophandel192.193 Ten tweede kunnen ook bepaalde strafsancties worden opgelegd. Zo zal een geldboete van 250 tot 10.000 euro verschuldigd zijn wanneer de bepalingen inzake de overeenkomsten gesloten buiten de lokalen van de onderneming overtreden worden.194 Ten laatste zijn ook de vennootschappen en verenigingen met rechtspersoonlijkheid burgerrechtelijk aansprakelijk

voor

de

veroordelingen

tot

schadevergoeding,

geldboeten,

kosten,

verbeurdverklaringen, teruggave en geldelijke sancties van welke aard ook, die wegens inbreuk op de bepalingen van de WMPC tegen hun organen of aangestelden zijn uitgesproken.195

Dit geldt

eveneens voor de leden van alle professionele verenigingen die geen rechtspersoonlijkheid bezitten vergelijkende praktijken na de omzetting van de Richtlijn oneerlijke handelspraktijken” in G. STRAETMANS, J. STUYCK en E. TERRYN (eds.), De wet handelspraktijken anno 2008, Mechelen, Kluwer, 2008, 83-84. 189 R. STEENNOT, F. BOGAERT, D. BRULOOT en D. GOENS, Wet Marktpraktijken in Reeks Instituut Financieel Recht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 67. 190 R. STEENNOT, F. BOGAERT, D. BRULOOT en D. GOENS, Wet Marktpraktijken in Reeks Instituut Financieel Recht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 67. 191 R. STEENNOT, F. BOGAERT, D. BRULOOT en D. GOENS, Wet Marktpraktijken in Reeks Instituut Financieel Recht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 67. 192 Bij de wet van 2 augustus 2002 dient deze vordering voor de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg worden gebracht. 193 Art. 110 e.v. WMPC 194 Art. 124, 9° WMPC 195 Art. 131, eerste lid WMPC

35

wanneer de inbreuk door een vennoot, zaakvoerder of aangestelde is gepleegd ter gelegenheid van een tot de werkzaamheid van de vereniging behorende verrichting. Evenwel is de burgerrechtelijk aansprakelijke vennoot persoonlijk niet verder gehouden dan tot de sommen of waarden die de verrichting hem opgebracht heeft.196

AFDELING 4

DE WET BREYNE

§1 Totstandkoming van de wet 97. Net zoals andere wetten bij hun totstandkoming een oplossing willen bieden aan een in de maatschappij ontstaan probleem, was dit ook bij de Wet Breyne het geval. Na de tweede wereldoorlog zorgde een toename van de bevolking en de verhoging van de algemene levensstandaard ervoor dat mensen meer en meer gingen bouwen. Terwijl vroeger enkel kapitaalkrachtige eigenaars de mogelijkheden hadden tot het bouwen van een woning, hadden de kleine eigenaars dit nu ook. Hun zoektocht naar goedkope woningen en hun gebrek aan ervaring in de bouwsector zorgde ervoor dat beroepen zoals ‘de bouwpromotor’ en ‘de bouwer van standaardwoningen’ opkwamen. Zij boden appartementen en woningen aan, die nog in aanbouw of zelfs nog te bouwen waren (verkoop op plan), maar volledig afgewerkt werden afgeleverd (sleutel op de deur).197 De rechtsverhouding tussen deze kleine eigenaars en de bouwpromotoren werd beheerst door het gemeen recht en de algemene regels van koop, aanneming en lastgeving. Maar algauw bleek dat deze regels geen afdoende bescherming boden tegen de malafide bouwpromotors en aannemers die er vandoor gingen met de betaalde voorschotten alsook niet tegen het faillissement van hen. Ze zagen al gauw hun zuurverdiende centen in rook opgaan. De Belgische wetgever achtte een ingreep in de contractuele relatie tussen de partijen dan ook noodzakelijk.198 98. Gebaseerd op de Franse Wet van 3 januari 1967, die de kopers van te bouwen woongelegenheden beschermde, werd in 1969 een KB uitgevaardigd om de kopers van sociale woningen te beschermen. Dit KB was een voorloper van de Wet Breyne. De echte beslissing tot het opstellen van de Wet Breyne, kwam er na het Etrimo-schandaal in de jaren ’70199. De toenmalige Minister van Huisvesting, Gustave Breyne, diende het wetsontwerp in. De goedkeuring ervan ondervond

aanvankelijk

veel

tegenwind

van

bouwondernemers,

promotoren,

werkgeversorganisaties. Zij beschouwden de tekst als een aanslag op hun contractuele vrijheid, een 196

Art. 131, tweede lid WMPC M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 1. 198 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 1-2. 199 Etrimo (bouwpromotor) werd failliet verklaard met 1200 gedupeerde kopers van onafgewerkte appartementen tot gevolg. 197

36

belemmering van de vrije markt en de woningbouwsector. Maar de wilskracht van Gustave Breyne was groot en de wet werd uiteindelijk in plenaire zitting zowel in de Senaat als in de Kamer bij eenparigheid van stemmen goedgekeurd.200 De Koning voerde de wet uit op 21 oktober 1971.201 202 99. De Wet Breyne zorgde aanvankelijk voor een grotere bescherming van de kleine eigenaars. Ze werden beter geïnformeerd bij het afsluiten van de overeenkomst, werden onmiddellijk eigenaar van het gekochte goed en betaalden niet meer dan wat reeds was uitgevoerd. Maar gezien de haast waarmee de Wet Breyne tot stand was gekomen, bevatte de wet toch een aantal onvolkomenheden. Al gauw werd de wet bekritiseerd door promotoren, architecten en notarissen maar ook door de verbruikersverenigingen en de rechtsleer. Het duurde echter tot 1993 vooraleer een wijziging werd doorgevoerd.203 204 205

§2 Toepassingsgebied 1. De verrichtingen 100. De Wet Breyne is van toepassing op “iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is voor de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te doen”.206 Deze wet is ook van toepassing op “iedere overeenkomst tot eigendomsovergang waarbij de verbintenis wordt aangegaan een huis of appartement, bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting, te verbouwen of uit te breiden waarbij de totale prijs van de verbouwings-

of

uitbreidingswerken

hoger

is

dan

het

minimumbedrag

waarvan

de

200

Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971. 201 KB 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4 november 1971. (hierna KB 21 oktober 1971) 202 P. BEKAERT, “De bouw en verbouwing van de Woningbouwwet-Breyne” in B. TILLEMAN EN A. VERBEKE,(eds.), Liber Alumnorum KULAK. Actualia Vermogensrecht, Brugge, die Keure, 2005, (131) 132-133, 137. 203 Wet 3 mei 1993 tot wijziging van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 19 juni 1993. 204 Op 21 september 1993 werd ook het KB aangepast: KB 21 september 1993, BS 1 oktober 1993. 205 P. BEKAERT, “De bouw en verbouwing van de Woningbouwwet-Breyne” in B. TILLEMAN EN A. VERBEKE,(eds.), Liber Alumnorum KULAK. Actualia Vermogensrecht, Brugge, die Keure, 2005, 135. 206 Art 1, eerste lid Wet Breyne (hierna WB)

37

berekeningsmodaliteiten zullen bepaald worden door de koning en de koper of opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is voor de voltooiing van deze werken één of meer stortingen te doen”.207 101. De Wet Breyne bevat aldus geen algemene regeling van woningbouwwetovereenkomsten en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.208 De wetgever wil enkel alle overeenkomsten die aan welbepaalde inhoudelijke kenmerken voldoen, regelen. Maar de Wet Breyne behelst wel een ruim omschreven toepassingsgebied.209

1.1 De eigendomsovergang van een te bouwen of een in aanbouw zijnde huis of appartement 102. Alle overeenkomsten waarbij de eigendomsoverdracht van de grond is inbegrepen, vallen onder toepassing van de Wet Breyne. Het gaat hier concreet om verkoop op plan. Dit betekent dat de verkoper, die eigenaar is van de grond (of waarvan de eigenaar in de verrichting is betrokken), voor het gebouw is opgericht, de grond samen met de al uitgevoerde bouwwerken verkoopt en er zich toe verbindt het gebouw te voltooien.210 Overeenkomsten waarbij de overdracht plaatsvindt van een niet-afgebouwd huis of appartement en de verkoper niet verplicht is de bouwwerken uit te voeren, vallen niet onder toepassing van de wet.211

1.2 De verbintenis om een huis of appartement te bouwen 103. Onder de verbintenis een huis of appartement te bouwen vallen zowel de algemene aannemingsovereenkomst212 als de sleutel-op-de-deur-woningen. 104. De wetgever doelt hier op de aannemer die er zich toe verbindt op de bouwgrond van de opdrachtgever (volgens de plannen van diens architect) een woongelegenheid volledig te bouwen. Maar de aannemer die enkel de ruwbouw afwerkt en de overige werken toevertrouwt aan de onderaannemers (en de werkzaamheden controleert en coördineert) valt ook onder toepassing van de Wet Breyne. Hij moet evenwel tegenover de opdrachtgever verantwoordelijk blijven voor het geheel. Sluit de opdrachtgever voor verschillende werken (bv. ruwbouw, dakbedekking, 207

Art. 1, tweede lid WB P. WATELET, “Formalités particulières aux actes relatives à la construction et à la vente d’habitations à construire ou en voie de Construction”, RNB 1972, 7. 209 J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 59; P. RIGAUX, “Vers un renforcement de la protection de l’acquéreur d’une habitation à construire”, JT 1991, 493. 210 e Rb. Dinant (4 k.) 28 mei 2009, Rev.not.b. 2010, afl. 3042, 383. 211 G. BAERT, Bestendig handboek privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, losbl., V.3 – 1; J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 51; Rb. Brugge 18 maart 1980, RJI 1980, 209. 212 Gent 14 mei 1982, RW 1984-85, 1851, T. Aann. 1988, 232. 208

38

schrijnwerkerij, …) aparte aannemingsovereenkomsten met verschillende aannemers dan is de Wet Breyne niet van toepassing gezien geen van de aannemers zich ertoe verbindt de woongelegenheid volledig te bouwen.213

1.3 De verbintenis om een huis of appartement te doen bouwen 105. De Wet Breyne is ook van toepassing op de overeenkomst die de opdrachtgever met een promotor afsluit waarbij deze promotor niks van de werken uitvoert maar in eigen naam en voor eigen rekening overeenkomsten afsluit met één of meerdere aannemers.214

1.4 De verbintenis om een huis of appartement te verschaffen 106. Een overeenkomst tussen de opdrachtgever en een ander persoon die de verbintenis aangaat om de opdrachtgever een huis of appartement te verschaffen, is eveneens onderhevig aan de Wet Breyne. Wat dit concreet inhoudt, is echter niet zo duidelijk. Volgens de Memorie van toelichting beoogt de wet hiermee gelijk welk contract waarbij een persoon, zonder persoonlijk over te gaan tot het verwerken van de materialen en zonder zelf de contracten slaande op de technische en materiële uitvoering van het gebouw af te sluiten, zich verbindt over te gaan tot een geheel van verrichtingen die noodzakelijk zijn om het werk tot een goed einde te brengen. Door de bedoelde overeenkomst draagt de bouwheer, volgens de Memorie van toelichting, aan zijn medecontractanten de zorg op over de verschillende verrichtingen, waaronder sommige normaal tot zijn functies zouden behoren en andere tot deze van een algemene aannemer. Deze verrichtingen bestaan onder meer in het voorstellen of het opnemen van contracten met een architect, het laten opmaken van het voorontwerp van het gebouw, het berekenen van zijn kostprijs, het nodige te doen tot het bekomen van de bouwvergunning of van de door de bouwheer aangevraagde lening, het voorstellen of aanwijzen van de aannemers, het opstellen van contracten, het coördineren van de werken, het verdelen van de fondsen onder de verschillende deelnemers van de operatie.215 107. De Raad van State was van mening dat het begrip ‘verschaffen’ geen welbepaald juridisch begrip dekt, niet gebruikelijk is in de rechtstaal en geen duidelijk omschreven inhoud heeft. Ze stelde dan ook voor het begrip ‘verschaffen’ te vervangen en te definiëren als elke overeenkomst, die aan een

213

M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 22-23. K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 498. 215 Memorie van toelichting bij het ontwerp van wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Senaat, 1969-70, nr. 639, 7. 214

39

organisator of raadsman een dergelijke invloed toekent, dat hij geacht is zich te hebben verbonden een woning te doen bouwen voor rekening van een derde.216 Dit advies werd niet gevolgd. 108. Een raadgever die de cliënt enkel bijstaat bij een specifieke verrichting, zoals het indienen van een stedenbouwkundige vergunning of het aanvragen van een lening, of enig ander beperkte raadgevende prestatie, verbindt zich niet tot het verschaffen van een woning en is bijgevolg niet onderworpen aan de Wet Breyne.217

1.5 De overeenkomst tot eigendomsovergang met de verbintenis een huis of appartement te verbouwen of uit te breiden 109. Een overeenkomst tot eigendomsovergang met de verbintenis een huis of appartement te verbouwen of uit te breiden is meer concreet de verkoop van een bestaand huis of appartement, waarbij de verkoper het op zich neemt om zeer belangrijke verbouwings- of uitbreidingswerken uit te voeren. De totale overeengekomen prijs van deze verbouwing- of uitbreidingswerken moet ten minste 80% bedragen van de verkoopprijs van het huis of appartement en moet hoger zijn dan 750.000 frank (18.592 EUR).218 110. De verkoop van de woongelegenheid samen met de aanneming van de verbouwings- of uitbreidingswerken kan gekwalificeerd worden als een gemengde overeenkomst. In principe moeten de verkoop en aanneming gelijktijdig worden aangegaan.219 Maar indien deze twee overeenkomsten op verschillende tijdstippen worden gesloten en uit het geheel van de verbintenissen van de partijen blijkt dat de partijen een globale verrichting voor ogen hebben, ontsnappen de partijen niet aan de toepassing van de Wet Breyne.220 111. De Wet geeft geen definitie van ‘de verbouwings- of uitbreidingswerken’. De vraag rijst of loutere herstellings-, restauratie- of opfrissingswerkzaamheden ook onder het begrip ‘verbouwen of uitbreiden’ vallen. Er heerst discussie in de rechtsleer. Volgens DEVROEY houden deze werken een wijziging in van de bestaande schikking van de woning, zodat de loutere werken van herstelling, restauratie of opfrissing niet onder de Wet vallen, wat ook hun financiële weerslag is.221 De

216

Adv. RvS bij het ontwerp van wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Senaat, 1969-70, nr. 639, 18. 217 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 24. 218 Art. 1 §5 KB 21 oktober 1971. 219 S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1005. 220 A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction: la réforme de la loi Breyne”, T. Aann. 1994, 115. 221 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 29.

40

meerderheid heeft echter een andere mening. DE COSTER222, MEULEMANS223 en RENARD224 interpreteren de Wet Breyne op een ruime manier en stellen dat loutere herstellings-, restauratie-, of opfrissingswerkzaamheden ook onder het begrip ‘verbouwen of uitbreiden’ vallen. Deze laatste stelling geniet de voorkeur. Het KB geeft immers een impliciete definitie van verbouwings- of uitbreidingswerken. Volgens het KB van 9 juli 1971 moeten de verbouwings- of uitbreidingswerken ten minste 80% bedragen van de verkoopprijs van het onroerend goed waarvan de eigendom wordt overgedragen en hoger zijn dan 750.000 frank (18.592 EUR). Dit betekent dat een overeenkomst waarbij de verkoop van een woongelegenheid samengaat met een herstelling, restauratie of opfrissing door de verkoper van de woongelegenheid en deze herstelling, restauratie of opfrissing hoger is dan dit bedrag, onderhevig is aan de Wet Breyne. 112. Bij de ondertekening van het contract moeten deze bedragen overschreden worden. Een latere overschrijding wijzigt het statuut van de verrichting niet.225

2. Toepassingsvoorwaarden 2.1 Huis of appartement 113. De betekenis van ‘een huis’ is dezelfde als deze in de gewone omgangstaal. De gebouwen voor gemeenschappelijke bewoning zoals bejaardentehuizen, vakantiehuizen, kloosters, ziekenhuizen, en gevangenissen, vallen bijgevolg niet onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne.226 114. In de gewone omgangstaal is een appartement een deel van een gebouw, dat bestemd is voor bewoning. Het bevat minstens de noodzakelijke lokalen om er te kunnen verblijven en te voldoen aan de fundamentele noden. Dit impliceert dat een overeenkomst met betrekking tot een appartementsgebouw strikt genomen niet onderhevig is aan de Wet Breyne. Maar de rechtspraak227 verklaart de Wet Breyne toch van toepassing op het appartementsgebouw.228

222

S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1006. D. MEULEMANS, De woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993 in Liber amicorum Paul De Vroede, Antwerpen, Kluwer, 1994, 1096. 224 A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction: la réforme de la loi Breyne”, T. Aann. 1994, 115. 225 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 30. 226 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 51. 227 Brussel 8 januari 1976, RW 1975-76, 2217; Corr. Brussel 26 februari 1975, T. Aann. 1975, 317; Rb. Antwerpen 17 juni 1992, T. Aann. 1994, 137. 228 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 12; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 32. 223

41

2.2 Bestemming tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting 115. Het gebouw dient dus bestemd te zijn tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting. Dit impliceert dat gebouwen die uitsluitend dienen voor beroepsdoeleinden niet zijn beoogd door de Wet Breyne.229 116. De bestemming van het gebouw moet bij het afsluiten van het contract worden afgeleid uit de objectieve eigenschappen van het gebouw, zoals aangeduid op de plannen.230 Dit impliceert dat een verklaring van de partijen in de overeenkomst dat het gebouw niet voor huisvesting bedoeld is, buiten beschouwing kan gelaten worden als het gebouw in realiteit wel voor huisvesting bedoeld is. De overeenkomst zal in dit geval wel onderhevig zijn aan de Wet Breyne.

2.3 Één of meerdere stortingen voor de voltooiing van het gebouw of van de verbouwings- of uitbreidingswerken 117. De Wet Breyne geldt slechts voor overeenkomsten waarbij de consument-bouwheer betalingen moet verrichten vooraleer het gebouw is afgewerkt of vooraleer de verbouwings- of uitbreidingswerken zijn uitgevoerd. Indien de betaling slechts verschuldigd is na de voltooiing van deze werken, dan is de Wet Breyne niet van toepassing.231 118. De Memorie van toelichting gebruikt zowel het begrip ‘storting’ als het begrip ‘betaling’.232 Deze begrippen dienen ruim begrepen te worden, zo zullen deze verrichtingen als een ‘storting’ of ‘betaling’ worden aanzien:233 -

De storting van een som geld op de rekening van de verkoper of aannemer of van een derde, hetzij als betaling van een gepresteerd werk, hetzij als een waarborg234;

-

Het blokkeren van de bouwprijs op een gemeenschappelijke rekening van de opdrachtgever en de promotor, zelfs indien de prijs slechts vrijgemaakt kan worden na overlegging van het proces-verbaal van voorlopige oplevering235;236

229

Memorie van toelichting, Parl. St. Senaat, 1969-70, nr. 639, 5. Kh. Brussel 6 januari 1982, BRH 1982, 212, noot P. RIGAUX. 231 e Antwerpen (7 k.) 27 oktober 2008, TBO 2009, afl. 6, 249; Gent 4 februari 1988, RW 1990-91, 1203; Rb. Brugge 18 maart 1980, RJI 1980, 209; Gent 4 februari 1988, RW 1990-91, 1203; 232 Memorie van toelichting, Parl. St. Senaat, 1969-70, nr. 639, 6 en 10. 233 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 501. 234 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 35. 235 Luik 6 januari 1992, JLMB 1992, 1289. 230

42

-

Het accepteren van een wissel door de opdrachtgever237;

3. Uitzonderingen 3.1 Overeenkomsten aangegaan door bepaalde overheidsinstellingen 119. De Wet Breyne is niet van toepassing op “overeenkomsten aangegaan door de regionale Huisvestings- en Landmaatschappijen en hun erkende maatschappijen238 alsook niet op de overeenkomsten aangegaan door de gemeenten en de intercommunale verenigingen”239. Deze overheidsinstellingen vallen niet onder de Wet Breyne zowel in hun hoedanigheid van verkoper als van koper.240 120. De reden voor deze uitzondering kan volgens DEVROEY241 gevonden worden in het feit dat deze overheidsinstellingen solide en betrouwbaar genoeg zijn om een voldoende bescherming te geven aan de kopers. Nochtans zou de bescherming van de Wet Breyne ook nuttig zijn tegen de overheidsinstellingen. Zo kunnen de kopers art. 6 WB, dat de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemers242

ook

op

de

verkoper

toepasselijk

verklaart,

niet

inroepen

tegen

de

overheidsinstellingen. Ze hebben enkel een vordering tegen de aannemer.243

3.2 Overeenkomsten aangegaan door beroepspersonen 121. De Wet Breyne is ook niet van toepassing op “overeenkomsten aangegaan door een verkrijger of een opdrachtgever wiens geregelde werkzaamheid erin bestaat huizen of appartementen op te richten of te laten oprichten om ze onder bezwarende titel te vervreemden; iedere overeenkomst door deze verkrijger of opdrachtgever aangegaan, wordt geacht afgesloten te zijn in het kader van zijn geregelde werkzaamheid”244.

236

Een bouwprijs op een individuele geblokkeerde rekening van de opdrachtgever of een inpandgeving in handen van de aannemer of verkoper is geen storting. Zie hierover: M. D EVROEY, De Wet Breyne: Woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 46. 237 Bij een wissel trekt de verkoper een wissel op de koper, die door de wissel te accepteren zich onherroepelijk verbindt aan de verkoper op eerste aanvraag of binnen een bepaalde termijn een bepaalde som te betalen: M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 45. 238 Gent 4 februari 1988, RW 1990-91, 1203. 239 Art. 2, 1° en 2° WB 240 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 59. 241 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 47-48. 242 Art. 1792 en 2270 BW 243 Dit blijkt uit: Brussel 9 augustus 1988, RGAR 1989, 11554; Gent 4 februari 1988, RW 1990-91, 1203. 244 Art. 2, 3° WB

43

De Wet Breyne beoogt hiermee onder meer de overeenkomsten aangegaan door promotoren, aannemers en vastgoedmakelaars als koper.245 Elke overeenkomst aangegaan door deze beroepspersonen in de hoedanigheid van koper wordt geacht gesloten te zijn in het kader van hun geregelde werkzaamheid. Dit is een onweerlegbaar vermoeden.246 122. Gelet op de doelstelling van de Wet Breyne, met name de bescherming van de kleine eigenaars, is deze uitzondering geen toeval. De door deze uitzondering beoogde personen beschikken immers in principe over aanzienlijke kapitalen, hebben een goede kennis van de bouwsector en beschikken tevens over een grote juridische en financiële kennis.247 Dit alles maakt dat ze reeds een sterke positie innemen in de bouwsector en een bijkomende bescherming bijgevolg onnodig is.

3.3 De studieopdrachten 123. De Wet Breyne is evenmin van toepassing op “overeenkomsten die een studieopdracht tot voorwerp hebben met betrekking tot de eerder vermelde verrichtingen248 op voorwaarde dat de overeenkomst een beschrijving omvat van de werken waarop de opdracht betrekking heeft en een opgave van de behoeftenstudie van de verkrijger of opdrachtgever. De kostprijs van de studieopdracht mag bovendien niet meer bedragen dan 2 % van de voorziene bouwkost en de verkrijger of opdrachtgever dient steeds een bedenktijd van minstens zeven dagen te worden gewaarborgd vooraleer de overeenkomst definitief van kracht kan worden”249. Een overeenkomst die een studieopdracht tot voorwerp heeft, is een aannemingsovereenkomst waarbij de consument-bouwheer aan een promotor, aannemer of verkoper de opdracht geeft tot het verrichten van één of meer aan de bouw van een woongelegenheid voorafgaande studies. Deze studies kunnen zowel van financiële (het verkrijgen van overheidstegemoetkomingen of leningen), stedenbouwkundige (het zoeken naar geschikte bouwgrond, onderzoek van de stedenbouwkundige voorschriften, indienen van een stedenbouwkundige vergunning) als van technische (opmaken van prijsberekening, contact opnemen met de architect) aard zijn. Het voorwerp van de

245

Rb. Antwerpen 15 januari 2004, RW 2007-08, 1207. K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 503; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, konstruktieve publikaties, 2008, 48; G. BAERT, “Beroepsbeleggers – niet onder de toepassing van de Woningbouwwet vallende overeenkomsten”, T. Aann. 1994, 340; P. WATELET, “Formalités particulières aux actes relatives à la construction et à la vente d’habitations à construire ou en voie de Construction”, RNB 1972, 8. 247 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 48. 248 Supra randnrs. 100-112 249 Art. 2, tweede lid WB 246

44

studieovereenkomst is derhalve beperkt tot het verrichten van deze studies250.Het voorwerp is tevens verschillend van het voorwerp van een overeenkomst die onderworpen is aan de Wet Breyne met name een woning bouwen, doen bouwen of verschaffen251. 252 124. Opdat de Wet Breyne geen toepassing zou vinden, dienen alle voorwaarden die de Wet Breyne voorschrijft, vervuld te zijn. Studieovereenkomsten die niet aan deze voorwaarden voldoen, zullen bijgevolg wel onderhevig zijn aan de Wet Breyne.253 Zo oordeelde het Hof van Beroep te Antwerpen254 dat een studieovereenkomst die zeer nauw verbonden was met de aanneming, toch onderhevig was aan de Wet Breyne.

§3 De overeenkomst 1. Kwalificatie 125. De kwalificatie die de contractsluitende partijen aan de overeenkomsten geven, zoals koop, aanneming, promotie, doet er niet toe. Indien de overeenkomst betrekking heeft op één van de verrichtingen die onderhevig zijn aan de Wet Breyne en voldoet aan de toepassingsvoorwaarden, dan is de Wet Breyne van toepassing op deze overeenkomst. 126. De wetgever heeft geen juridische benamingen aan de verrichtingen gegeven, juist omdat de partijen aan de Wet Breyne zouden kunnen ontsnappen door louter een andere kwalificatie aan de overeenkomst te geven. Alleen de inhoud en de werkelijke bedoeling van de contractsluitende partijen zijn van belang. Bij betwisting oordeelt de rechter soeverein of de overeenkomst onderhevig is aan de Wet Breyne.255 127. Art. 3 WB bepaalt: “De overeenkomsten bedoeld in artikel 1 vallen onder de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de koop of de huur van werk en van diensten ingevolge bestekken en aannemingen, behoudens de afwijkingen bij deze wet bepaald”. De wetgever wil de consument-bouwheer met deze wetsbepaling zoveel mogelijk bescherming bieden. Zo kunnen promotoren hun aansprakelijkheid niet ontlopen door het contract met de consument-bouwheer te kwalificeren als een lastgeving zodanig dat de promotoren geen 250

Brussel 27 september 1985, RJI 1986, 103. Rb. Brussel 25 juni 1981, Pas. 1982, III, 8; Rb. Neufchâteau 24 december 1997, T. Aann. 1999, 30. 252 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 13. 253 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 17; D. MEULEMANS, De woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993 in Liber amicorum Paul De Vroede, Antwerpen, Kluwer, 1994, 1097. 254 e Antwerpen (2 k.) 20 september 2000, AJT 2001-02, 64; TBBR 2001, 554. 255 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 3. 251

45

persoonlijke verbintenissen opnemen inzake de eigendomsoverdracht en/of de uit te voeren bouwwerken256.257 Dit werd bevestigd door het Hof van Cassatie258 dat stelt dat ook de verkoper die als lasthebber is opgetreden bij het afsluiten van overeenkomsten kan beschouwd worden als zich persoonlijk verbonden te hebben om een woongelegenheid te verschaffen overeenkomstig de Wet Breyne. 128. Partijen kunnen wel vrij bepalingen van andere contractsvormen in hun overeenkomst opnemen voor alles wat niet geregeld is door de Wet Breyne, noch door de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek inzake koop of aanneming. De gemengde overeenkomst waarbij koop en aanneming in één overeenkomst voorkomen is niet verboden door de Wet Breyne. Zo is het toegelaten dat de promotor een stuk grond verkoopt en zich ook verbindt met een aannemingsovereenkomst tot de oprichting van het gebouw.259

2. Vorm- en geldigheidsvereisten 2.1 Schriftelijke overeenkomst 129. Zoals eerder vermeld260, zijn zowel de aannemings- als promotieovereenkomsten in de regel consensuele overeenkomsten die tot stand komen door de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen. Art. 7 WB gaat er echter vanuit dat een schriftelijke overeenkomst voorhanden is aangezien dit artikel diverse vermeldingen bevat die de partijen verplicht dienen op te nemen in hun overeenkomst. Maar mits deze vormvereiste slechts voorgeschreven is op straffe van relatieve nietigheid van de overeenkomst, kan enkel de opdrachtgever de nietigheid van de overeenkomst eisen. Dit dient hij vóór het verlijden van de notariële akte of vóór de voorlopige oplevering te doen.261 Indien hij dit niet of te laat eist, dan blijft de mondelinge overeenkomst geldig.262

256

Bergen 13 september 1978, BRH 1979, 404. K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 509. 258 Cass. 5 november 1998, Arr. Cass. 1998, 1027, Bull. 1998, 1026. 259 Memorie van toelichting, Parl. St. Senaat, 1969-70, nr. 639, 8 260 Supra randnrs. 17 en 20 261 Art. 13 tweede en derde lid WB 262 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 29; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 69; A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne in Droit et justice, Brussel, Nemesis, 1989, 115. Contra: J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 58. 257

46

2.2 Verplichte vermeldingen en bijlagen 130. De overeenkomst dient overeenkomstig art. 7 WB een aantal verplichte vermeldingen te bevatten die de opdrachtgever inlichten over de juiste draagwijdte van de verbintenissen van de aannemer of promotor en hem beschermen. Dit is slechts een minimale bescherming voor de partijen. Zij kunnen deze bijgevolg nog versterken in de onderhandse overeenkomst of de authentieke akte.263 131. Deze gegevens moeten niet enkel in de overeenkomsten maar ook in de beloften van overeenkomsten worden opgenomen. De belofte is een eenzijdige verklaring waarin iemand aanbiedt een bepaalde overeenkomst af te sluiten, welke dan tot stand komt als de tegenpartij het aanbod aanvaardt. Aanbod en aanvaarding doen de overeenkomst definitief en onmiddellijk ontstaan. Het feit dat de overeenkomst onmiddellijk ontstaat door de aanvaarding van het aanbod is een doorslaggevende reden om daarin alle gegevens op te nemen die toelaten een overeenkomst tot stand te laten komen die niet voor vernietiging vatbaar is.264

265

Zelfs indien de overeenkomst niet

onmiddellijk tot stand komt bij het lichten van de optie, moeten de gegevens verplicht vermeld worden. De bedoeling is de potentiële contractpartij te informeren over de precieze draagwijdte van de (te sluiten) overeenkomst.266 Enkel de artikelen 7 en art. 13, tweede lid WB verwijzen naar de belofte dus enkel deze artikelen dienen nageleefd te worden met betrekking tot de belofte. 132. Als één van deze gegevens niet of niet correct in de overeenkomst is opgenomen, kan de opdrachtgever de nietigheid van het beding of van de overeenkomst of belofte tot overeenkomst aanvragen. Deze aanvraag dient te geschieden vóór het verlijden van de notariële akte of voor de vóór de voorlopige oplevering.267 133. De overeenkomst of belofte tot overeenkomst dient volgende vermeldingen te bevatten: 1) De identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen;268 Deze verplichting veronderstelt dat het te bouwen perceel grond reeds gekend is op het ogenblik dat het contract wordt afgesloten.269 Behoort de grond reeds toe aan de bouwheer-consument dan 263

J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 99; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 52. 264 Memorie van toelichting, Parl. St. Senaat, 1969-70, nr. 639, 9. 265 Gent 7 december 1994, AJT 1994-95, 445, noot J. VANBELLE. 266 e Brussel 14 september 2007, NjW 2008, afl. 175, 84, noot S. MAES; Rb. Gent (4 k.) 21 april 2009, RW 2009-10, afl. 13, 546. 267 Art. 13 tweede en derde lid WB 268 Art. 7, a) WB

47

wordt hij als eigenaar vermeld. Is de verkoper grondeigenaar dan wordt deze zowel als eigenaar van de grond als van de opstallen aangeduid. 2) De datum van uitgifte van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning of270 Een verwijzing naar de aangehechte stedenbouwkundige vergunning volstaat wanneer de overeenkomst niet zelf de voorwaarden van de vergunning bevat.271 Het moet wel gaan om de eigenlijke stedenbouwkundige vergunning. Dit impliceert dat een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundig attest niet voldoende is. Deze scheppen slechts de mogelijkheid een vergunning te verkrijgen maar bieden geen zekerheid dat de stedenbouwkundige vergunning daadwerkelijk verleend wordt.272 3) de overeenkomst omtrent de opschortende voorwaarde van het bekomen van een bouwvergunning;273 Is dit het geval dan dient de aanvrager van de bouwvergunning zich ertoe te verbinden zijn medecontractant in het bezit te stellen van een voor eensluidend verklaard afschrift van deze vergunning en van de voorwaarden ervan, binnen de maand na de ontvangst van kennisgeving van de beslissing nopens de bouwaanvraag.274 De overeenkomst onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning laat de partijen toe afspraken te maken vooraleer vaststaat dat het project stedenbouwkundig mogelijk is. Eenmaal de stedenbouwkundige vergunning ontvangen is, moet deze binnen de maand aan de medecontractant overgemaakt worden.275 4) Vermelding of de koper of opdrachtgever de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering voor een minimaal vastgesteld bedrag aan te bepalen voorwaarden; 276 De zinsnede ‘al dan niet’ wijst erop dat de overeenkomst melding dient te maken van het feit of ze een opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een financiering bevat of niet. Het doel van de

269

A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne in Droit et justice, Brussel, Nemesis, 1989, 115. Art. 7 b) WB 271 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne in Droit et justice,Brussel, Nemesis, 1989, 116. 272 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 55; Brussel 19 april 1978, JT 1980, 300. 273 Art. 7 b) WB 274 Art. 7 b) WB 275 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 56. 276 Art. 7 b bis) WB 270

48

wetgever bestaat erin de consument-bouwheer attent te maken dat de Wet Breyne het inlassen van een dergelijke voorwaarde toelaat, hoewel de verkoper vrij is de voorwaarde te weigeren.277 Indien de partijen beslissen tot het invoeren van een dergelijk opschortend beding dan is dit beding slechts geldig indien het de volgende drie elementen bevat: -

een geldigheidsduur van drie maanden vanaf de datum van afsluiting van de overeenkomst;

-

een minimum te lenen bedrag;

-

financieringsvoorwaarden.

De geldigheidstermijn van de opschortende voorwaarde inzake financiering is drie maanden vanaf het afsluiten van de overeenkomst. Dit omdat in de praktijk de financiering ongeveer zoveel tijd in beslag neemt en een langere termijn het tijdschema van de aannemer in gevaar brengt.278 De ‘financieringsvoorwaarden’ hebben volgens RENARD279 onder meer betrekking op de rentevoet, de terugbetalingstermijn en de te verstrekken waarborg. Indien de voorwaarden niet met het opschortend beding overeenkomen, heeft de consument-bouwheer de mogelijkheid om de financieringsvoorstellen te weigeren zonder dat hij de vervulling van het opschortend beding verhindert. Is het geleende bedrag lager dan het vermelde minimum of zijn de leningsvoorwaarden minder dan voorzien in het beding of is de lening pas na het einde van de termijn van drie maanden toegestaan, dan is de opschortende voorwaarde niet vervuld met als gevolg dat de overeenkomst niet wordt uitgevoerd.280 5) De nauwkeurige beschrijving van de privatieve en van de gemeenschappelijke gedeelten die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst;281 Als de overeenkomst betrekking heeft op een woongelegenheid die onderhevig is aan het stelsel van mede-eigendom, moeten de privatieve en gemeenschappelijke gedeelten duidelijk omschreven worden. Het onderscheid tussen deze gedeelten is van belang omdat er een verschillende regeling

277

J. RENS, “Wijziging van de wet Breyne”, T. Not. 1993, 430; A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction: la réforme de la loi Breyne”, T. Aann. 1994, 130. 278 Amendement op het wetsvoorstel van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Kamer BZ 1991-92, nr. 22/2, 4. 279 A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction: la réforme de la loi Breyne”, T. Aann. 1994, 130. 280 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 58. 281 Art. 7 c) WB

49

geldt voor de verschillende gedeelten bv. de wijze van oplevering, de omvang van de rechten van de eigenaars en de bijdrage in de gemeenschappelijke kosten.282 6) Bijlage: de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de werken waarop de overeenkomst betrekking heeft; 283 De wijze waarop en de materialen waarmee deze werken zullen worden uitgevoerd moeten uitdrukkelijk vermeld worden en eventueel of en onder welke voorwaarden hiervan kan worden afgeweken. Deze plannen en bestekken dienen ondertekend te zijn door een tot de uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect en, indien het een appartement betreft, dient een afschrift van de in authentieke vorm opgemaakte basisakte en van het reglement van mede-eigendom toegevoegd te worden.284 De overeenkomst dient als bijlage de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken te bevatten. De plannen moeten nauwkeurig te zijn om te vermijden dat de partijen zich met vage schetsen zouden tevreden stellen. Ook het bestek moet gedetailleerd zijn zodat de aannemer of promotor zich er niet toe kan beperken aan de opdrachtgever een onvolledig bestek te overhandigen, met de bedoeling dat de opdrachtgever zich daarna niet meer op het uitgewerkte bestek kan beroepen. Of de plannen nauwkeurig zijn en het bestek gedetailleerd, is een feitenkwestie waarover de rechters soeverein oordelen.285 Het bestek omvat de beschrijving van de werken en de technische voorschriften. Het bestek moet een materiële omschrijving bevatten van de materialen en de werkwijzen en niet louter een functionele omschrijving. Dit om te voorkomen dat de verkoper louter zou verwijzen naar criteria waarbij deze vrij zou zijn in de keuze van de middelen zolang hij maar het gewenste eindresultaat bereikt. Het moet wel mogelijk zijn voor de verkoper om tijdens de uitvoering van de overeenkomst om aanvaardbare redenen (zoals het feit dat de voorziene materialen niet meer verkrijgbaar zijn of er een betere werkwijze op de markt is gekomen) een materiaal of werkwijze te vervangen voor zover de consument-bouwheer er geen nadeel door lijdt.286 Bij de verkoop van een appartement moet een afschrift van de in authentieke vorm opgemaakte basisakte en het reglement van mede-eigendom bij de overeenkomst gevoegd worden.

282

M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 59. Art. 7 d, eerste lid WB 284 Art. 7 d, eerste lid WB 285 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 60. 286 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 61 283

50

De basisakte regelt het zakenrechtelijk statuut van het appartementsgebouw en de grond. Het reglement van mede-eigendom regelt het beheer en het genot van het gemeenschappelijk goed, net als de beperkingen die in het gemeenschappelijk belang aan het gebruik van de privatieve gedeelten worden gesteld. De basisakte en het reglement van mede-eigendom dienen volledig te zijn. Een overeenkomst die dus slechts verwijst naar de basisakte voldoet niet aan deze voorwaarde.287 De afwezigheid van deze bijlagen in de authentieke akte kan gedekt worden door de verklaring van de notaris, in deze akte, dat deze documenten in het bezit van de partijen zijn.288 Indien

deze

bovenvermelde

documenten

al

bij

de

voorafgaande

onderhandse

verkoopsovereenkomst zijn gevoegd, kunnen de partijen de kosten die verbonden zijn aan het als bijlage opnemen in een akte vermijden door de verklaring van de notaris dat de partijen in het bezit gesteld zijn van deze documenten. Maar de notaris moet zich er wel verplicht van vergewissen dat de partijen daadwerkelijk in het bezit zijn van de documenten en mag zich dus niet beperken tot het acteren van de verklaringen van de partijen.289 7) De totale prijs van het huis of van het appartement of, in het desbetreffende geval, de totale prijs van de verbouwing of de uitbreiding, alsmede de wijze van betaling; 290 Deze prijs omvat alle werken die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid.291 8) Vermelding dat de prijs kan worden herzien; 292 9) Het bestaan van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting en als bijlage de desbetreffende basisvoorwaarden;293 Deze verplichting geldt zowel voor de overeenkomsten die voor die overheidstegemoetkomingen in aanmerking komen als voor de overeenkomsten die daar niet voor in aanmerking komen;294 10) De aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoedingen wegens vertraging in de uitvoering of levering; De partijen kunnen vrij de aanvang van de werken vaststellen zonder dat ze aan een termijn gebonden zijn. Bij de overeenkomst onder opschortende voorwaarde is het bepalen van een 287

M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 62. Art. 7 d, tweede lid WB 289 Verslag bij wetsontwerp (namens de speciale commissie uitgebracht door de H. ROMBAUT) tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Senaat, 1970-71, nr. 490, 16-17. 290 Art. 7 e) WB; Infra §4 De prijs 291 Art. 7 e) WB; Infra §4 De prijs 292 Art. 7 e) WB; Infra §4 De prijs 293 Art. 7 e bis) WB 294 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 64. 288

51

aanvangsdatum echter onmogelijk. De verkoper dient dan de termijn te bepalen, na de vervulling van de voorwaarde, wanneer de werken dienen aan te vangen.295 Bij de aannemingsovereenkomsten dient men de uitvoeringstermijn te bepalen, terwijl in de verkoopsovereenkomsten een leveringstermijn dient bepaald te worden. Indien deze termijn niet wordt nageleefd is een schadevergoeding verschuldigd door de aannemer of verkoper voor de laattijdige uitvoering. Deze schadevergoeding moet minstens overeenstemmen met de normale huurprijs van het afgewerkte goed.296 Het minimum wordt forfaitair, zonder rekening te houden met de werkelijke schade, vastgelegd. Dit is een schadebeding.297 De rechtbank van eerste aanleg te Hasselt oordeelde in een vonnis van 21 oktober 2009298 dat de kopers in casu aanspraak konden maken op de contractuele vertragingsvergoeding, maar deze mocht niet gecumuleerd worden met een vergoeding wegens genotsderving. 11) De wijze waarop de oplevering geschiedt;299 12) De erkenning van partijen dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de in artikel 7 WB vermelde gegevens en stukken;300 De consument-bouwheer die in de overeenkomst erkent dat hij reeds sedert vijftien dagen kennis heeft van deze gegevens en stukken; kan niet met getuigen bewijzen dat hij er geen of minder dan vijftien dagen kennis van had.301 Het tegenbewijs moet uit schriftelijke gegevens blijken.302 13) In een afzonderlijk lid, in andere en vette lettertekens, de vermelding dat de koper of opdrachtgever het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst of de nietigheid van een met de wet strijdig beding in te roepen bij niet-nakoming van de bepalingen van of krachtens de artikelen 7 en 12, waarvan de tekst integraal in de overeenkomst moet worden opgenomen.303

2.3 Verboden beding van wederinkoop 134. Overeenkomstig art. 11 WB mag de overeenkomst geen beding van wederinkoop inhouden. Een beding van wederinkoop is een beding waarbij de verkoper zich het recht voorhoudt de verkochte 295

M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 65. Art. 7 f) WB 297 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 66-67. 298 e Rb. Hasselt (9 k.) 21 oktober 2009, T.App. 2011, afl. 3, 35. 299 Art. 7 g) WB; Infra §5 De oplevering 300 Art. 7 h, eerste lid WB 301 Dit overeenkomstig art. 1341 BW 302 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 68. 303 Art. 7 h, tweede lid WB 296

52

zaak terug te nemen, dus de overeenkomst te ontbinden, tegen de teruggave van de oorspronkelijke prijs en de vergoeding van bepaalde kosten en herstellingen.304 Dit betekent dat de verkoper eenzijdig de ontbinding van de overeenkomst kan vragen, zonder hiervoor een motivering te geven. Dit kan echter nadelige gevolgen met zich meebrengen voor de consument-bouwheer. De verkoper kan dreigen het beding van wederinkoop in te roepen, louter om druk uit te oefenen op de consument-bouwheer zodanig dat hij de overtreding of de slechte uitvoering van de overeenkomst aanvaardt.305 Om deze reden is het dan ook verboden een beding van wederinkoop in te lassen in de overeenkomst.

§4 De prijs 1. De prijsbepaling 135. In tegenstelling tot het gemeen recht306 inzake de prijsbepaling bij aanneming, stelt de Wet Breyne dat de totale prijs van de woning of het appartement of in voorkomend geval van de verbouwing of uitbreiding dient vast te staan op het ogenblik van het ondertekenen van de overeenkomst307. Deze aanduiding van de prijs is immers een verplichte vermelding in de overeenkomst overeenkomstig art. 7 e), eerste lid WB. Het begrip ‘totale prijs’ houdt in dat de prijs forfaitair bepaald dient te zijn bij de ondertekening van de overeenkomst.308 136. Naast de totale prijs moet ook de prijs van het terrein duidelijk vermeld worden.309 Indien dit is gebeurd, is de prijs van het gebouw bijgevolg ook gekend. Bij de verbouwings- of uitbreidingswerken wordt de totale prijs van deze werken gelijkgesteld met de prijs van het gebouw.310 137. De prijs moet alle werken omvatten die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid.311 De invulling van het begrip ‘normale bewoonbaarheid’ wordt overgelaten aan de soevereine

304

Art. 1659 – 1673 BW A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 19; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 69. 306 Supra randnrs. 68-69 307 Art. 8, eerste lid WB 308 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 510. 309 Art. 1 §1, eerste lid KB 21 oktober 1971 310 Art. 1 §1, tweede lid b) KB 21 oktober 1971 311 Art. 7 e), tweede lid WB 305

53

beoordeling van de rechter. Het veronderstelt in principe een minimum aan comfort zoals verwarming, elektriciteit en de elementaire sanitaire installatie.312 313

2. De herziening van de prijs 2.1 Indexeringen 138. Overeenkomstig art. 7 e), eerste lid WB moet de overeenkomst ook bepalen dat de prijs kan worden herzien. 139. Bij overeenkomsten met betrekking tot een te bouwen of in aanbouw zijnde woongelegenheid is de prijs die voor herziening vatbaar is, de totale prijs van het gebouw vermindert met de prijs van het terrein.314 De prijs van de bouwgrond kan dus niet worden herzien. Bij overeenkomsten tot eigendomsoverdracht

van

een

woongelegenheid

waarbij

verbouwings-

of

uitbreidingswerkzaamheden dienen te worden uitgevoerd is de voor herziening vatbare prijs, de prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken.315 De verkoopprijs van het gebouw komt dus niet voor herziening in aanmerking. De prijzen die voor herziening in aanmerking komen, zijn voor maximaal 80% vatbaar voor herziening omwille van schommelingen van de lonen en sociale lasten en omwille van de schommelingen van de prijs van de in het bouwwerk gebruikte of verwerkte materialen, grondstoffen en producten.316 De schommelingen waarmee rekening wordt gehouden, zijn de schommelingen opgenomen vooraleer de werken waarop de gevraagde gedeeltelijke betaling betrekking heeft, aangevat werden.317 De herziening omwille van de schommelingen van de lonen en van de sociale lasten mag ten hoogste op een gedeelte dat 50% van de prijs die voor herziening vatbaar is niet overschrijdt, berekend worden. Wat deze schommelingen precies inhouden, wordt nader uitgelegd in het KB van 21 oktober 1971.318

2.2 Meerwerken 140. Het feit dat de prijs forfaitair bepaald dient te zijn, impliceert niet dat de consument-bouwheer geen meerwerken (bv. een andere keuken of badkamer) kan vragen aan de promotor of aannemer. 312

Rb. Brugge 7 maart 1995, TBR 1995, 37; K. VANHOVE, “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de Woningbouwwet”, TBBR 2005, 50-51. 313 Niet normaal bewoonbaar: woning zonder funderingsplaat: Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah. dr. Immo. 2001, afl. 6, 13. 314 Art. 1 §1, tweede lid KB 21 oktober 1971 315 Art. 1 §1, tweede lid KB 21 oktober 1971 316 Art. 1 §1, derde lid KB 21 oktober 1971 317 Art. 1 §2 KB 21 oktober 1971 318 Art. 1 §4 KB 21 oktober 1971

54

Er kunnen wijzigingen aan de oorspronkelijke plannen en bestekken worden aangebracht, mits de koper vooraf schriftelijk akkoord gaat met die wijzigingen en hun prijs en dit overeenkomstig art. 1793 BW.319 Indien er echter een prijsherziening plaatsvindt op basis van schommelingen van lonen, sociale lasten, materialen, grondstoffen en producten, dient de prijsherzieningsformule vervat in de Wet Breyne toegepast te worden.

3. De betaling van de prijs 3.1 Voor de onderhandse overeenkomst 141. De verkoper of de aannemer mag geen enkele betaling, onder welke vorm ook, eisen of aanvaarden voordat de overeenkomst is aangegaan.320 321 Dit betekent dat de betaling van de prijs bij een overeenkomst onder opschortende voorwaarde pas aanvaard mag worden als de opschortende voorwaarde is vervuld.322 Dit belet evenwel niet dat voordien verrichte prestaties zoals een op zichzelf staande studieovereenkomst reeds vergoed worden.323

3.2 Bij het afsluiten van de onderhandse overeenkomst 142. Indien bij het afsluiten van de overeenkomst een voorschot of handgeld wordt betaald, mag het bedrag ervan niet hoger zijn dan 5% van de totale prijs.324 Het voorschot is een gedeeltelijke betaling, gedaan in het kader van de uitvoering van de overeenkomst.325

3.3 Bij het verlijden van de authentieke akte 143. Bij het verlijden van de authentieke akte mag de promotor of de aannemers slechts de betaling eisen van de prijs van de grond (of van het verkochte aandeel in de grond) en van de reeds uitgevoerde werken, na het betaalde voorschot ervan te hebben afgetrokken.326

327

Dit is logisch

319

G. KERSTENS en A. GABRIELS, Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract voor een onroerend goed in Advocatenpraktijk – Burgerlijk recht, Mechelen, Kluwer, 41. 320 Art. 10, eerste lid WB 321 Antwerpen 22 maart 1978, RW 1983-84, 2716. 322 Antwerpen 28 april 1982, T. Aann. 1982, 235; RW 1983-84, 213. 323 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 511. 324 Art. 10, tweede lid WB 325 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 78. 326 Art. 10, derde lid WB 327 Cass. 4 november 1980, Arr. Cass. 1980-81, 247, noot; Pas. 1981, I, 273, noot.

55

aangezien de consument-bouwheer op dat moment eigenaar wordt van de grond en van de werken, ook ten aanzien van derden.328 144. Om buitensporige ramingen van promotors of aannemers tegen te gaan, moet de prijs van de uitgevoerde werken goedgekeurd worden door een tot de uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect en dient hij een afschrift van de goedkeuring bij te voegen bij de akte.329 De Memorie van toelichting330 stelt dat de inbreng van een erkend architect een deskundige en onafhankelijke vaststelling toelaat van de uitgevoerde werken. Dit moet de kwaliteit van het geleverde werk ten goede komen en het aantal betwistingen voor de rechtbanken beperken en meer objectieve gegevens verstrekken bij eventuele juridische betwistingen.

3.4 Na de authentieke akte 145. Vanaf de dag van het verlijden van de authentieke akte is de verkoopprijs (met inbegrip van de winstmarge) van de werken slechts bij gedeelten opeisbaar. Deze gedeeltelijke betalingen mogen niet hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken.331 De consument-bouwheer zal dus nooit meer betalen dan wat is uitgevoerd. Dit maakt dat zijn risico bij het faillissement van de aannemer of promotor beperkt zal zijn.332

§5 De oplevering 146. De overeenkomst dient verplicht de wijze van oplevering te vermelden.333 De oplevering is een cruciale fase in het bouwproces omdat de consument-bouwheer dan in detail nagaat of de verkoper de werken volgens de plannen en het bestek heeft uitgevoerd. De geschillen moeten op dat moment beslecht worden. Overeenkomstig art. 1788 BW moet de bouwheer de werken ontvangen maar verder bevat het gemeen recht geen procedureregels met betrekking tot de oplevering.334

328

J. DE SURAY, Vente et entreprise des immeubles, commentaire de la loi du 9 juillet 1971, Bruxelles, Bruylant, 1972, 83. 329 Art. 10, derde lid WB 330 Memorie van toelichting bij het wetsvoorstel van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Kamer BZ 1991-92, nr. 22/1, 3. 331 Art. 10, vijfde lid WB 332 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 34. 333 Art. 7 g) WB 334 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 87.

56

147. De Wet Breyne bepaalt dat de oplevering in twee fasen gebeurt, namelijk de voorlopige en definitieve oplevering waartussen minstens een periode van één jaar dient te liggen.335 Wanneer de werken voltooid zijn, vindt de voorlopige oplevering plaats. De verkoper en de consument-bouwheer, meestal bijgestaan door een architect, zullen de werken ter plekke controleren. Zijn deze werken goed uitgevoerd, dan kent de consument-bouwheer de oplevering toe. Na deze toekenning begint een waarborgperiode van één jaar waarin de verkoper de eventuele gebreken herstelt, die in die tijdspanne aan het licht komen (verborgen gebreken). Deze periode van minimum één jaar wordt gerechtvaardigd door het feit dat de werken alle seizoenen dienen te doorstaan. Dit is de meest geschikte periode om de goede staat van de bouwwerken te controleren.336 337 148. Het KB van 21 oktober 1971 bepaalt de minimumvoorwaarden338 waaraan de oplevering dient te voldoen. Dit impliceert dat de partijen vrij zijn om een nog gunstigere regeling dan deze te treffen. Zo kunnen zowel de voorlopige als de definitieve oplevering in beginsel slechts bewezen worden door een schriftelijke en tegensprekelijk tussen de partijen opgemaakte akte.339 Dit betekent dat beide partijen bij deze opleveringen aanwezig dienen te zijn of minstens behoorlijk en tijdig daartoe opgeroepen.340 De weigering om tot oplevering over te gaan moet samen met de redenen waarop deze weigering steunen ter kennis van de verkoper of aannemer gebracht worden bij een ter post aangetekende brief.341 149. De bewoning of het in gebruik nemen van het gebouw of van de verbouwde of uitgebreide gedeelten ervan, geldt echter als weerlegbaar vermoeden dat de consument-bouwheer stilzwijgend de oplevering heeft aanvaard.342 Dit vermoeden geldt enkel bij de voorlopige oplevering.343

335

Art. 9 WB; M. SENELLE, “Rechtsbescherming van de bouwheer”, Res Jur. Imm. 1991, 74; Rb. Hoei 5 november 1979, JL 1980, 235; Cass. 16 oktober 1969, T. Aann. 1971, 1, noot L. SIMONT; RCJB 1971, 390, noot B. GLANSDORF en RW 1970, 1053. 336 Verslag bij wetsontwerp (namens de speciale commissie uitgebracht door de H. ROMBAUT) tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Senaat, 1970-71, nr. 490, 21. 337 Cass. 16 oktober 1969, T. Aann. 1971, I, noot L. SIMONT; RCJB 1971, 390, noot B. GLANSDORF en RW 1970, 1053; A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 23; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 88. 338 Art. 2 §1, eerste lid KB 21 oktober 1971 339 Art. 2 §1, tweede lid KB 21 oktober 1971; Gent 6 november 1996, AJT 1997-98, 230, noot J. VAN BELLE; Rb. Brugge 7 maart 1995, TBR 1995, 37; Cass. 24 oktober 1963, Pas. 1964, I, 197. 340 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 516. 341 Art. 2 §1, derde lid KB 21 oktober 1971 342 Art. 2 §2, eerste lid KB 21 oktober 1971 343 Gent 6 november 1996, AJT 1997-98, 230.

57

Het bewijs van een werkelijke ingebruikname of bewoning zonder voorbehoud kan gelden als een aanvaarding van de werken op grond waarvan tot de stilzwijgende oplevering van de werken kan worden besloten. Een beding dat bepaalde feiten gelijkstelt met ingebruikname (ophalen van de sleutels, aanbrengen van meubels, uitvoeren van decoratiewerken) kan door de rechter ter zijde worden gelegd als ze niet op een werkelijke ingebruikname wijzen.344 De voorlopige oplevering kan aldus uit samenhangende vermoedens worden afgeleid, een procesverbaal is niet altijd noodzakelijk. Zo stelde het Hof van Beroep te Gent345 dat een voorlopige oplevering in casu bleek uit de ondertekende slotafrekening en de betalingen. 150. De consument-bouwheer wordt tevens vermoed de werken, voorlopig of definitief, te aanvaarden indien hij cumulatief: -

Geen gevolg geeft aan het geschreven verzoek van de verkoper of aannemer om de oplevering op een gestelde datum te doen;

-

Binnen vijftien dagen nadat hij daartoe door de verkoper of aannemer bij deurwaardersexploot werd aangemaand, nalaat te verschijnen op de datum voor de oplevering die in dit exploot is gesteld.346

In het KB wordt evenwel niet verduidelijkt of dit vermoeden weerlegbaar is of niet. Maar gezien het feit dat de wetgever niet uitdrukkelijk heeft bepaald dat tegenbewijs is toegelaten, neemt de rechtsleer347 aan dat het een onweerlegbaar vermoeden betreft.

§6 De overgang van eigendom en van het risico 1. De overgang van eigendom 151. Vóór de Wet Breyne betaalden vele consumenten-bouwheren grote sommen aan verkopers vooraleer ze het eigendomsrecht van de woning kregen. Dit had tot gevolg dat bij faillissement van de verkopers, de consumenten-bouwheren geen eigendomstitel bezaten die tegenstelbaar was aan de schuldeisers van de failliete verkopers. Ze konden enkel op de boedel van de gefailleerde

344

e

Gent (9 k.) 21 december 2007, T. Aann. 2011, afl. 2, 158, noot B. STROOBANTS; T. Aann. 2011, afl. 2, 158, noot B. VAN LIERDE. 345 e Gent (17 k.) 30 maart 2007, T. Aann. 2011, afl. 2, 167, noot B. STROOBANTS. 346 Art 2 §2, tweede lid in fine KB 21 oktober 1971 347 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 516; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 90; J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 130.

58

verkoper een vordering wegens gedane voorschotten laten gelden met als gevolg dat ze slechts weinig of zelfs niets van hun centen terug zagen. Daar kwam verandering in met de Wet Breyne.348 152. De bestaande rechten die de verkoper heeft op de grond en de bestaande opstallen, gaan door de overeenkomst onmiddellijk op de consument-bouwheer over.349 Gezien de Wet Breyne van dwingend recht is, mag de verkoper de overgang van de rechten niet tot een later ogenblik uitstellen. Het is dan ook logisch dat het inlassen van een beding van eigendomsvoorbehoud in de overeenkomst verboden is. De overgang van de eigendom is echter slechts tegenstelbaar aan derden vanaf de overschrijving van de authentieke akte in de registers van de Hypotheekbewaarder.350 Dus slechts vanaf dat moment is de consument-bouwheer beschermd tegen een faillissement van de verkoper want het verkochte zal niet meer tot de failliete boedel behoren maar zal in het bezit zijn van de consument-bouwheer. De consument-bouwheer dient echter slechts maximum 5% voorschot te betalen bij het afsluiten van de onderhandse overeenkomst.351 Dit heeft als gevolg dat er een wanverhouding bestaat tussen hetgene waar de consument-bouwheer reeds eigenaar van is en het betaalde voorschot. Dit zet de verkoper ertoe aan om de authentieke akte zo snel mogelijk te verlijden, aangezien hij dan de volledige waarde van de grond en de reeds opgerichte gebouwen kan eisen.352 353 153. De overgang van de eigendom van de in aanbouw zijnde goederen gebeurt door natrekking naargelang de bouw vordert dus naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt.354

2. De overgang van het risico 154. Zowel in het geval van een verkoop- als aannemingscontract kan het risico volgens de bepalingen van de artikelen 1788 en 1789 BW, die de overgang van het risico bij aannemingsovereenkomsten regelen, niet overgaan op de consument-bouwheer vóór de voorlopige oplevering van de werken:355

348

M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 95. Art. 4 WB 350 F. DELWICHE, “De wet Breyne (ongeveer) tien jaar later” in J.H. HERBOTS (ed.), Bijzondere overeenkomsten. Actuele problemen, Antwerpen, Kluwer, 1980, 253. 351 Art. 10, tweede lid WB 352 Art. 10, derde lid WB 353 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 96. 354 Art. 5, eerste lid in fine WB 355 Art. 5, tweede lid WB 349

59

-

Art. 1788 BW stelt dat de aannemer, die ook de materialen levert, aansprakelijk is voor het tenietgaan van de zaak tot aan de oplevering, tenzij de bouwheer in gebreke was tot oplevering over te gaan.

-

Art. 1789 BW stelt dat de aannemer die slechts zijn diensten verstrekt, niet aansprakelijk is voor het tenietgaan van de zaak en dus slechts voor zijn eigen schuld instaat.

155. De overgang van het eigendomsrecht en van het risico zijn volledig gescheiden. Dit betekent dat het eigendomsrecht overgaat op de consument-bouwheer naargelang de materialen in de grond worden verwerkt maar het risico slechts overgaat op het ogenblik van de voorlopige oplevering. De verkoper blijft dus bewaker van het gebouwde terwijl dit reeds eigendom is van de consumentbouwheer. Deze regeling kan zware gevolgen hebben voor de verkoper in het geval dat het reeds gebouwde teniet gaat. Hij zal dan zowel de prijs van de ingewerkte materialen als zijn arbeid verliezen en de werken opnieuw moeten uitvoeren.356

§7 De waarborgen 156. De verkoper of aannemer moet een waarborg stellen die de consument-bouwheer beschermt tegen hun eventueel faillissement en er ook voor zorgt dat de verkoper of aannemer hun contractuele afspraken naleven.357 157. De waarborg die de verkoper of aannemer dient te stellen zal verschillend zijn naargelang de verkoper of aannemer wel of niet voldoet aan de eisen van de wet van 20 maart 1991 houdende erkenning der aannemers358. Deze erkenningsreglementering heeft enkel betrekking op aannemers die zelf werken uitvoeren. Dus promotoren die zich ertoe beperken om de uitvoering van de verrichtingen aan onderaannemers toe te vertrouwen, zullen niet beschouwd worden als aannemer in de zin van de wet van 20 maart 1991.359

1. De waarborg van de erkende aannemers 158. De erkende aannemer moet voor de aard en de omvang van de werken ten gunste van de consument-bouwheer een zekerheid stellen ten belope van 5% van de prijs van het gebouw.360 De

356

M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 100. A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 34; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 101. 358 Wet 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, BS 6 april 1991. 359 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 101. 360 Art. 12, eerste lid WB juncto art. 3, eerste lid KB 21 oktober 1971 357

60

borgtocht wordt gesteld bij de Deposito- en Consignatiekas ofwel in de vorm van speciën, ofwel in publieke fondsen ofwel in de vorm van een solidaire borgtocht ofwel in de vorm van een globale borgtocht.361 De Deposito- en Consignatiekas is een afzonderlijke administratie van de Federale Overheidsdienst Financiën en staat onder het onmiddellijk gezag van de Minister van Financiën. Voor een waarborg in speciën of in publieke fondsen dient het Ministerieel besluit van 3 april 1963362 nageleefd te worden. Bij een solidaire borgtocht stelt een krediet- of verzekeringsinstelling of een door de Minister van Financiën aangenomen vennootschap, zich borg voor de aannemer tegenover de koper voor het bedrag van de vereiste waarborg. De instelling legt daarvoor bij de Deposito- en Consignatiekas een borgtocht in speciën of publieke fondsen neer tot garantie van haar verbintenissen.363 Bij een globale borgtocht mag de aannemer die tijdens het jaar voor verschillende aannemingen borg dient te staan, mits toelating van de Minister van Financiën, één deposito in publieke fondsen aanleggen, dat zijn gezamelijke verbintenissen waarborgt.364 159. Het bewijs van deze zekerheidsstelling moet binnen de dertig dagen na de ondertekening van de overeenkomst aan de consument-bouwheer geleverd worden.365 366 160. De waarborg dekt de schade die de consument-bouwheer lijdt wegens de vertraging in de uitvoering of een volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering van de overeenkomst te wijten aan de aannemer.367 Mits voorafgaande rechterlijke tussenkomst komt deze borgtocht geheel of gedeeltelijk toe aan de consument-bouwheer ingevolge de wanprestatie van de aannemer.368 161. De borgtocht wordt bij helften vrijgemaakt. De eerste helft bij de voorlopige oplevering en de tweede helft bij de eindoplevering. De aannemer moet daartoe een aanvraag richten aan de consument-bouwheer die dan binnen de vijftien dagen opheffing moet verlenen aan de Deposito- en Consignatiekas. Indien deze termijn reeds verstreken is, heeft de aannemer als schadevergoeding

361

Art. 3, tweede lid KB 21 oktober 1971 MB 3 april 1963 betreffende sommige bij de Deposito- en Consignatiekas gedeponeerde borgtochten in specie en in effecten, BS 27 april 1963. 363 Geregeld door KB 14 maart 2002 betreffende de gezamenlijke borgtochten voor overheidsopdrachten voor aanneming van werken, levering en diensten, BS 29 maart 2002; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 108-109. 364 Geregeld door MB 23 januari 1937 Deposito- en Consignatiekas – Globale borgstelling, BS 8 februari 1937; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 108. 365 Art. 3, derde lid KB 21 oktober 1971 366 Brussel 23 november 1976, T. Aann. 1979, 243. 367 Art. 3, vijfde lid KB 21 oktober 1971 368 K. UYTTERHOEVEN, “Bouwen en contractenrecht” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 513. 362

61

recht op een interest, aan de wettelijke intrestvoet, op het bedrag van de borgtocht waarvoor geen opheffing werd verleend.369

2. De voltooiings- en terugbetalingswaarborg van de niet-erkende aannemers 162. De

niet-erkende

aannemer

of

verkoper

moet

een

voltooiingswaarborg

of

een

terugbetalingswaarborg stellen. Hij moet dus ofwel de voltooiing van het huis, appartement of de verbouwing of uitbreiding, ofwel de terugbetaling van de gestorte bedragen bij ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing waarborgen370.371 163. Enkel de voltooiingswaarborg is geregeld in het KB van 21 oktober 1971. Maar de aannemers of verkopers kunnen ook opteren voor een terugbetalingswaarborg. De voorwaarden van deze waarborg zijn bij gebrek aan regelgeving, vrij overeen te komen, mits de modaliteiten weliswaar niet afwijken van de doelstellingen van de Wet Breyne.372 De

voltooiingswaarborg

moet

verstrekt

worden

door

een

kredietinstelling

of

een

hypotheekonderneming in de vorm van een hoofdelijke (solidaire) borgstelling. Dit houdt in dat de consument-bouwheer de kredietinstelling of hypotheekonderneming onmiddellijk kan aanspreken bij wanprestatie van de verkoper of aannemer voor de betaling van de sommen die nodig zijn voor de voltooiing van het huis, appartement of verbouwings- of uitbreidingwerken.373 Hij moet zich dus niet eerst richten tot de aannemer of de verkoper. De kredietinstelling of hypotheekonderneming waarborgt dus niet de daadwerkelijke uitvoering van de overeenkomst tussen de aannemer of de verkoper en de consument-bouwheer maar wel het voorschieten van de sommen die nodig zijn voor de afwerking van het gebouw.374 164. Bij aannemingsovereenkomsten moet de aannemer binnen de dertig dagen na de aannemingsovereenkomst het bewijs leveren van de borgstelling aan de consument-bouwheer.375 Bij verkoopovereenkomsten vermeldt de notaris in de verkoopakte het bestaan van de overeenkomst van borgstelling en voegt een afschrift van deze overeenkomst bij de verkoopakte.376 165. De verbintenis van de borg eindigt bij de voorlopige oplevering van de werken.377 369

Art. 3, zesde en zevende lid KB 21 oktober 1971 Antwerpen 22 mei 1985, T. Aann. 1986, 139. 371 Art. 12, tweede lid WB 372 Antwerpen 22 mei 1985, T. Aann. 1986, 139. 373 Art. 4, eerste lid KB 21 oktober 1971 374 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 122. 375 Art. 4, derde lid KB 21 oktober 1971 376 Art. 4, tweede lid KB 21 oktober 1971 377 Art. 4, vierde lid KB 21 oktober 1971 370

62

§8 De tienjarige aansprakelijkheid 166. Art. 1792 BW bepaalt dat indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, de architect en de aannemer daarvoor aansprakelijk zijn gedurende tien jaren. De aannemer is bovendien aansprakelijk voor de daad van de personen die hij bezigt overeenkomstig art. 1797 BW. Art. 2270 BW bepaalt dat na verloop van tien jaren de architecten en de aannemers ontslagen zijn van hun aansprakelijkheid met betrekking tot grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid. Deze aansprakelijkheid wordt via de Wet Breyne uitgebreid tot de verkoper van de woongelegenheid.378 379 Dus ook de promotor kan gedurende tien jaar aansprakelijk worden gesteld. Deze rechtsvordering kan enkel tegen de oorspronkelijke verkoper worden ingesteld en niet tegen de opeenvolgende eigenaars van de woongelegenheid.380

§9 Handhaving 1. De burgerrechtelijke sancties 167. Gezien de wet Breyne de bescherming van de private belangen van de consument-bouwheer beoogt, zijn de bepalingen van de Wet Breyne van dwingend recht.381 Bepaalde rechtsleer382 en rechtspraak383 menen zelfs dat de Wet Breyne gedeeltelijk van openbare orde is. Zo stelt RIGAUX384: “Certaines dispositions sont assorties d’une sanction de nullité absolue: toute clause contraire est réputée non écrite. Elles sont donc d’ordre public.” De Wet Breyne stelt inderdaad als sanctie dat elk beding dat strijdig is met de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11 alsook met de KB’s genomen in uitvoering van art. 8, tweede lid, voor niet geschreven wordt gehouden.385 Gelet op de doelstelling van de Wet Breyne geniet de stelling dat de Wet Breyne van dwingend recht is, de voorkeur. Dit impliceert dat de consument-bouwheer de relatieve nietigheid

378

Art. 6, eerste lid WB Gent 4 februari 1988, RW 1990-91, 1203. 380 Art. 6, tweede lid WB 381 Antwerpen 31 mei 1976, RW 1976-77, 940; A. DE CALUWE en A. DELCORDE, “Loi du 9 juillet 1971 réglementant les contrats relatifs à certaines constructions immobilières”, JT 1972, 181. 382 F. BURSSENS, Aannemingsrecht in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2001, 317; P. RIGAUX, “La loi du 9 juillet 1971 réglementant d’immeubles d’habitation”, in Le droit de la construction et de l’urbanisme, Brussel, Editions du jeune Barreau, 1976, 450. 383 Rb. Brussel 25 juni 1981, Pas. 1982, III, 8. 384 P. RIGAUX, “La loi du 9 juillet 1971 réglementant d’immeubles d’habitation”, in Le droit de la construction et de l’urbanisme, Brussel, Editions du jeune Barreau, 1976, 450. 385 Art. 13, eerste lid WB 379

63

kan inroepen van een beding dat in strijd is met de Wet Breyne maar aan dit recht ook kan verzaken met kennis van zaken. 168. Bij niet naleving van de bepalingen van art. 7 (verplichte vermeldingen) en art. 12 (waarborgstelling) of van het KB van 21 oktober 1971 genomen in uitvoering van deze artikelen, kan de consument-bouwheer kiezen tussen de nietigheid van de overeenkomst of de nietigheid van het met de Wet Breyne strijdige beding.386 Indien de consument-bouwheer beslist tot het inroepen van één van deze twee nietigheden, dient hij dit te doen vóór het verlijden van de authentieke akte bij een koopovereenkomst en vóór de voorlopige oplevering bij een aannemingsovereenkomst.387

2. De strafsanctie 169. Met betrekking tot het niet naleven van de betalingsmodaliteiten388 kan elke verkoper, aannemer of zelfs tussenpersoon gesanctioneerd worden met een gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en met geldboete van 26 frank tot 200 frank of met één van die straffen alleen.389 Deze strafsanctie doet geen afbreuk aan de eventuele relatieve nietigheid van de overeenkomst of van het beding.390 170. Zo oordeelde het Hof van Beroep te Gent391 dat “het verbod om betalingen te doen die indruisen tegen de voorschriften van de Wet Breyne, de openbare orde raakt aangezien het eisen en aanvaarden van dergelijke betalingen door de strafwet verboden is.” In casu had een notaris de kopers toegestaan over te gaan tot algehele betaling bij het verlijden van de authentieke akte nog voordat de woning voltooid was. Het Hof oordeelde dat de notaris hierdoor een beroepsfout maakte waarvoor hij aansprakelijk is gesteld. De kopers hadden echter ook schuld aan de schade aangezien zij door de verplichte vermeldingen in de onderhandse akte reeds voldoende waren geïnformeerd over de betalingsmodaliteiten. Bijgevolg dienden zij een deel van de schade (wegens faillissement van de verkoper) zelf te dragen.

386

Art. 13, tweede lid WB e Art. 13, derde lid WB; Rb. Gent (14 k.) 14 september 2010, T. App. 2011, afl. 3, 54. 388 Supra randnrs. 141-145 389 Art. 14, eerste lid WB 390 Brussel 8 januari 1976, RW 1975-76, 2217, noot S. ORBIE, T. Aann. 1976, 147. 391 e Gent 22 januari 2004, NjW 2004, afl. 74, 703, noot B. WYLLEMAN; Antwerpen (1 k.) 29 april 2002, Limb. Rechtsl. 2002, afl. 4, 294: Hierbij werd de verkoper van een woongelegenheid aansprakelijk gesteld voor het eisen van betalingen vooraleer de authentieke akte werd verleden. 387

64

HOOFDSTUK 3

PROFESSIONELE- OF CONSUMENTENBESCHERMING?

INLEIDING 171. De vraag stelt zich of bovenstaande regelgeving wel degelijk zijn doel heeft bereikt. Beschermt deze regelgeving werkelijk de consument-bouwheer of helt de bescherming veeleer naar de kant van de professionelen? In dit hoofdstuk wordt getracht deze vraag op te lossen aan de hand van de vigerende rechtsleer en rechtspraak. Hierbij wordt een bijzondere nadruk op de Wet Breyne gelegd, gezien het feit dat deze wet ‘de lex specialis’ is van de consumentenbescherming in het bouwrecht.

AFDELING 1

HET TOEPASSINGSGEBIED VAN DE WET BREYNE: DUIDELIJK OF NIET?

§1 De verbintenis een huis of appartement te verschaffen 172. De Wet Breyne is van toepassing op de overeenkomst waarbij een persoon de verbintenis aangaat ten aanzien van de consument om een huis of appartement te verschaffen.392 Zoals hierboven reeds vermeld, is de draagwijdte van deze bepaling niet zo duidelijk. Dit heeft tot gevolg dat vele organisatoren, raadgevers of coördinatoren allerlei wegen vinden om de Wet Breyne te omzeilen. Zo stellen ze in het contract met de consument hun tussenkomst als beperkt voor, wat ervoor zorgt dat hun overeenkomst niet onderhevig is aan de Wet Breyne. Het ontbreken van een schriftelijke band tussen hen en de consument, is ook een manier om de Wet Breyne te omzeilen. Ze laten de consument met de architect en de aannemers contracten afsluiten waarbij zij de commissies ontvangen van de architecten of aannemers. Het bewijs van de verbintenissen van de coördinator is hierbij vervolgens moeilijk te leveren door de consument waardoor de Wet Breyne bijgevolg niet van toepassing is op de coördinatieovereenkomst.393 Het Hof van Beroep te Antwerpen394 oordeelde in dergelijk geval dat de coördinatieovereenkomst en de aannemingsovereenkomst innig verbonden waren en de door de cliënt aan de aannemer voor de voltooiing gedane betaling ook de vergoeding van de coördinator bevatte. De verbondenheid tussen de coördinator en de aannemer werd bewezen door een in de coördinatieovereenkomst opgenomen beding dat de vergoeding van de bouwcoördinator in de bouwprijs inbegrepen was. De

392

Supra randnrs. 106-108 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 24. 394 Antwerpen 11 december 2000, RW 2002, 544. 393

65

coördinatieovereenkomst werd wegens het ontbreken van de verplichte vermeldingen nietig verklaard samen met aannemingsovereenkomst die ermee verbonden was. Het Hof van Beroep te Gent395 oordeelde in dezelfde zin door te stellen dat de Wet Breyne van toepassing is op een coördinatieovereenkomst die tevens een lastgeving inhoudt. In casu had de overeenkomst volgens het Hof een dubbel voorwerp, enerzijds stond de promotor in voor de coördinatie van de werkzaamheden en anderzijds was hij lasthebber om namens de consumentbouwheer specifieke aannemingsovereenkomsten af te sluiten. Het Hof van Beroep stelde bovendien dat “de Wet Breyne van toepassing is op alle overeenkomsten, hoe ook genaamd, betreffende het verkrijgen van een toekomstige woongelegenheid als een geheel genomen, waarvoor moet worden betaald. Zelfs al gaat het om een coördinatieovereenkomst, dan nog blijft de wet van toepassing”. 173. Volgens bepaalde rechtsleer396 en rechtspraak397 duidt het begrip ‘verschaffen’ op de verbintenis om een resultaat te bereiken. Daaruit volgt dat de Wet Breyne niet van toepassing is op een overeenkomst waarin de professionelen een middelenverbintenis op zich nemen. Zo oordeelde het Hof van Beroep te Brussel398 dat wegens het feit dat de coördinator geen resultaatsverbintenis op zich had genomen inzake de prijzen en termijn van de werken, het contract niet onder de omschrijving van ‘het verschaffen van een woning’ viel en bijgevolg niet onderhevig was aan de Wet Breyne. De overeenkomst hield echter wel in dat de coördinator de werken tijdig moest doen starten, de planning moest doen naleven en erover moest waken dat de totale prijs niet werd overschreven. Bovendien moest hij de werken toevertrouwen aan geregistreerde aannemers waarbij de opdrachtgever hem tevens een onherroepelijke volmacht gaf om, in zijn naam, de aannemingscontracten te tekenen. In casu was er dus, net zoals bij het Hof van Beroep te Gent399, sprake van een coördinatieovereenkomst gecombineerd met een lastgevingsovereenkomst maar het Hof van Beroep te Brussel oordeelde dat er geen sprake was van ‘het verschaffen van een woning’ terwijl het Hof van Beroep te Gent deze mening wel toegedaan was. 174. Hieruit kan afgeleid worden dat er geen eenduidigheid in de rechtspraak is omtrent het begrip ‘verschaffen van een woning’.

395

e

Gent (26 k.) 5 september 2006, TGR-TWVR 2007, afl. 4, 247, noot. A. DE CALUWE en A. DELCORDE, “Loi du 9 juillet 1971 réglementant les contrats relatifs à certaines constructions immobilières”, JT 1972, nr.4 397 Brussel 29 maart 2002, T. Aann. 2005, 65, noot B. LOUVEAUX. 398 Brussel 29 maart 2002, T. Aann. 2005, 65, noot B. LOUVEAUX. 399 e Gent (26 k.) 5 september 2006, TGR-TWVR 2007, afl. 4, 247, noot. 396

66

§2 De bestemming van de woongelegenheid tot huisvesting of tot huisvesting en beroepsdoeleinden 175. Één van de toepassingsvoorwaarden van de Wet Breyne is dat de woongelegenheid tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting dient bestemd te zijn. Dit impliceert dat gebouwen die uitsluitend dienen voor beroepsdoeleinden niet zijn beoogd door de Wet Breyne.400 176. Dit is een objectief criterium of een bestemmingscriterium. De wet vereist niet dat de consument-bouwheer na de voltooiing persoonlijk zijn intrek neemt in het gebouw.401

1. De bestemming van bijgebouwen 177. Wat met gebouwen zoals veranda’s, garages en tuinhuizen? Deze gebouwen zijn niet hoofdzakelijk tot huisvesting bestemd maar zijn wel inherent verbonden aan het gebouw dat tot huisvesting is bestemd. In de rechtsleer heerst hierover discussie. 178. Een minderheidsstrekking402 is van oordeel dat de Wet Breyne enkel van toepassing is op het bijgebouw wanneer dit fysiek verbonden is aan het hoofdgebouw. Zo stelt DEVROEY403 dat het onder de Wet Breyne brengen van ruimten die niet voor huisvesting geschikt zijn en fysiek niet met de woning verbonden zijn, niet in overeenstemming is met de doelstelling van de Wet Breyne met name de bescherming van de koper van een woning. Bovendien brengt dit volgens hem ook interpretatieproblemen met zich mee in het geval dat de partijen de woning en de afgescheiden niet-woonruimten hebben ondergebracht in verschillende contracten met een apart juridisch stelsel. 179. De meerderheidsstrekking404 baseert zich op het principe ‘accessorium sequitur principale’, weliswaar met een verschillende invulling. Zo stellen RENARD en VAN DER SMISSEN405 dat de Wet Breyne van toepassing is op het bijgebouw, op voorwaarde dat de partijen de overeenkomst met betrekking tot de woongelegenheid en de

400

Memorie van toelichting, Parl. St. Senaat, 1969-70, nr. 639, 5. A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 44; kh. Brussel 6 januari 1982, BRH 1982, 212, noot P. RIGAUX. 402 Enkel ondersteund door M. DEVROEY. 403 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 36-37. 404 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 53-56; J. AVONDSTONDT, Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij voor handel en nijverheid, 2006, 26; F. BURSSENS, Aannemingsrecht in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2001, 286; D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 307-308; J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 49-50. 401

67

overeenkomst met betrekking tot het bijgebouw als één geheel zien.406 De intentie van de partijen bepaalt bijgevolg of ze de constructie als één geheel zien, zelfs wanneer de partijen verschillende overeenkomsten hebben gesloten voor de ruimten.407 Zo zal de oprichting van een garage die niet veel later contractueel bedongen wordt in een afzonderlijke overeenkomst eveneens onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne vallen.408 CHANDELLE409 hanteert het functionele criterium met name de ruimten dienen dienstig te zijn (‘lien de service’) voor de woning, om ook aan de Wet Breyne onderhevig te zijn. Het fysieke nabijheidscriterium kan hierbij nuttig zijn maar is niet doorslaggevend. De garage dient bijgevolg nuttig te zijn voor de woning.410 180. De visie van RENARD en VAN DER SMISSEN dient gevolgd te worden. De rechter zal de werkelijke bedoeling van de partijen dienen na te gaan. Zien ze de constructie als één geheel of niet? Indien dit het geval is, moeten de twee afzonderlijke overeenkomsten aanzien worden als één geheel waarop de Wet Breyne van toepassing is. Het zou immers al te gemakkelijk zijn voor de aannemer of promotor om op die manier de Wet Breyne te omzeilen voor het bijgebouw.

2. De gemengde bestemming 181. Bij de gemengde bestemming, met name een gebouw bestemd tot beroepsdoeleinden en huisvesting, heerst er binnen de rechtsleer discussie in welke verhouding deze beide bestemmingen dienen gezien te worden. 182. DEVROEY411 stelt dat bij een gemengde bestemming de Wet Breyne niet vereist dat het woongedeelte minstens even belangrijk is als het beroepsgedeelte. MEULEMANS412 is die mening niet toegedaan. Hij stelt dat het deel van het gebouw dat bestemd is voor bewoning minstens evenwaardig dient te zijn aan het deel dat bestemd is voor beroepsdoeleinden.

405

A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 53-56. J. AVONDSTONDT, Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij voor handel en nijverheid, 2006, 26; F. BURSSENS, Aannemingsrecht in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2001, 286; D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 307-308. 407 Contra: M. DEVROEY: Hij is van mening dat uit het feit dat de gebouwen materieel niet met elkaar verbonden zijn, kan afgeleid worden dat de partijen de wil hadden om een verschillende juridische regeling toe te passen op de verschillende ruimten. 408 Rb. Dendermonde 26 februari 1981, RW 1981-82, 1899. 409 J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 49-50. 410 Kh. Brussel 6 januari 1982, TBH 1982, 212. 411 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 38. 412 D. MEULEMANS, “De twee regimes inzake aanneming” in D. MEULEMANS (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 73. 406

68

183. Aanvankelijk stelde de wetgever voor dat het huis of appartement ‘hoofdzakelijk’ tot huisvesting diende bestemd te zijn. Volgens de voorbereidende werken konden noch de oppervlakte noch de tijd die aan bewoning besteed wordt, bepalend zijn voor het begrip ‘hoofdzakelijk tot huisvesting bestemd’. De rechtspraak diende het begrip nader te omschrijven. Een suggestie om het begrip ‘hoofdzakelijk’ uit de wettekst te schrappen werd toen niet bijgetreden omdat de termen ‘tot huisvesting’ zouden kunnen worden geïnterpreteerd in tweevoudig verkeerde zin. Ofwel als ‘uitsluitend’ tot huisvesting bestemd ofwel als ‘ook maar de geringste en ondergeschikte’ vorm van huisvesting.413 Er rees echter een moeilijkheid. Er ontstond een contradictie tussen de interpretatie die moest gegeven worden aan het begrip ‘hoofdzakelijk’ tot huisvesting bestemd en het begrip ‘in hoofdzaak’ bestemd tot het drijven van kleinhandel of tot de bedrijvigheid van een ambachtsman die rechtstreeks met het publiek handelt in art. 1, 1° van de Wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds, gewijzigd door de wet van 29 juni 1955. De rechtspraak en rechtsleer interpreteren deze term, van de wet op de handelshuurovereenkomsten, in die zin dat een onroerend goed moet geacht worden ‘in hoofdzaak’ tot handels- of beroepsdoeleinden bestemd te zijn, wanneer dit goed in huur wordt genomen met het doel er een handel of beroep in uit te oefenen, ook al beslaan de vertrekken tot dat doel bestemd, een geringere oppervlakte dan die, welke als woning gebezigd worden.414 De voorbereidende werken wezen erop dat het weinig logisch zou zijn dat een zelfde onroerend goed geacht zou worden hoofdzakelijk bestemd te zijn tot handelsdoeleinden bij toepassing van de wet op de handelshuurovereenkomsten en hoofdzakelijk tot huisvesting bij toepassing van de Wet Breyne. Om elke dubbelzinnigheid uit te sluiten werd het wetsontwerp aangepast naar analogie met de Franse wet van 3 januari 1967 en werd de huidige formulering met name ‘mits het huis of appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd’ ingevoerd. Bij deze formulering kan ‘hoofdzakelijk’ immers weggelaten worden omdat het duidelijk is dat ‘tot huisvesting’ geplaatst naast ‘tot beroepsdoeleinden en huisvesting’ sluit op uitsluitend huisvesting, terwijl ‘tot beroepsdoeleinden en huisvesting’ slaat op een gemengde bestemming. De voorbereidende werken wijzen er verder op dat de betekenis van een gemengde bestemming dient ingevuld te worden door de rechtspraak. Maar tevens stellen ze dat dit duidelijk weergeeft dat beide

413

Verslag bij wetsontwerp (namens de speciale commissie uitgebracht door de H. ROMBAUT) tot de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Senaat, 490, 10-11. 414 Verslag bij wetsontwerp (namens de speciale commissie uitgebracht door de H. ROMBAUT) tot de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Senaat, 490, 11.

regeling van 1970-71, nr. regeling van 1970-71, nr.

69

bestemmingen tegelijkertijd als het ware evenwaardige en alleszins volwaardige bestemmingen dienen te zijn. Enkel wanneer de huisvesting gans bijkomstig of incidenteel is, is de Wet Breyne niet van toepassing.415

§3 De verplichte betalingen voor de voltooiing 1. Wat is een storting? 184. De Wet Breyne geldt slechts voor overeenkomsten waarbij de consument-bouwheer betalingen moet verrichten vooraleer het gebouw is afgewerkt of vooraleer de verbouwings- of uitbreidingswerken zijn uitgevoerd.416 De wetgever gebruikte in art. 1 WB het woord ‘stortingen’ terwijl in art. 10 WB het woord ‘betalingen’ voorkomt. Er lijken echter weinig verschillen tussen beide termen te bestaan.417 185. Aan wie en waarvoor deze stortingen dienen te gebeuren heeft de wetgever echter niet gepreciseerd. Volgens de rechtspraak418 betreft het niet enkel de rechtstreekse betalingen aan de projectontwikkelaar, maar slaat het ook op de betalingen die door de consument-bouwheer voor de voltooiing van de woongelegenheid moeten worden verricht aan een met de projectontwikkelaar verbonden derde (bv. een bouwcoördinator). 186. Een eerste strekking binnen de rechtsleer419 stelt dat de wetgever de handeling viseerde waardoor de consument-bouwheer voor de voltooiing van de werken niet meer vrij kan beschikken over zijn tegoeden, zelfs al is er juridisch niet echt sprake van een ‘betaling’. Indien de consumentbouwheer zijn beschikkingsvrijheid over zijn gelden verliest, is er volgens hen sprake van een storting. Zo is het accepteren van een wissel, de inpandgeving van een som geld of een storting op een rubriekrekening van een notaris een storting.420

415

Verslag bij wetsontwerp (namens de speciale commissie uitgebracht door de H. ROMBAUT) tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Senaat, 1970-71, nr. 490, 11. 416 Supra randnrs. 117-118 417 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 56; J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 71. Contra: P. RIGAUX, “La loi du 9 juillet 1971 réglementant d’immeubles d’habitation”, in Le droit de la construction et de l’urbanisme, Brussel, Editions du jeune Barreau, 1976, 456. 418 Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-03, afl. 14, 544. 419 J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 71; A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 39. 420 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 56.

70

187. Een tweede strekking binnen de rechtsleer421 oordeelt hierover soepeler. Volgens hen verlaten de gelden het vermogen van de consument-bouwheer bij een storting maar zolang de som niet in het vermogen van de verkoper, aannemer of promotor is terechtgekomen, is er geen sprake van een storting. Het blokkeren van gelden op een notariële rubriekrekening kan in deze zin niet als een storting of betaling in de zin van de Wet Breyne worden beschouwd.422 188. Gelet op de doelstelling van de Wet Breyne, geniet deze laatste visie de voorkeur. De Wet Breyne beoogt de bescherming van de consument-bouwheer die betalingen zou doen aan de verkoper, aannemer of promotor waarvoor hij mogelijks niets in de plaats zou krijgen. Door het plaatsen van geld op een rubriekrekening van een notaris loopt hij dit risico niet aangezien het geld niet in het vermogen van de verkoper of aannemer komt en het ook afgescheiden blijft van het vermogen van de notaris.

2. De ruilovereenkomst 189. Promotoren op zoek naar een goedkope manier om bouwgronden te verwerven om daarna hun projecten te realiseren, maken in de praktijk soms gebruik van de ruiltechniek. Ruil is een contract waarbij de partijen aan elkaar een zaak in de plaats van een andere zaak geven423. Het is de eigendomsoverdracht van een goed tegen iets anders dan geld.424 Bij een ruil staat de grondeigenaar zijn grond volledig af aan de promotor in ruil voor een nieuwbouwwoning of een appartement in het opgerichte gebouw.425 Gezien het feit dat de eigendom van de grond reeds is overgedragen, maar het appartement of de nieuwbouwwoning nog niet is voltooid, loopt de grondeigenaar het risico dat hij alles kwijt raakt bij een faillissement van of een niet-nakomen van de verbintenis door de promotor.426 Dit is precies wat de Wet Breyne wil voorkomen. 190. Er heerst onduidelijkheid in de rechtsleer of ruilovereenkomsten onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne vallen of niet. Er vindt immers geen betaling plaats voor de voltooiing van de woongelegenheid gezien de grond wordt geruild voor een woongelegenheid die nog dient opgericht te worden. 421

P. HENRY EN F. POTTIER, “La réforme de la loi Breyne: à la recherche de l’arche perdue”, in Liber Amicorum A. DE CALUWÉ, Brussel, Bruylant, 1995, 264; S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NjW 2008, 54. 422 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 57. 423 Art. 1702 BW 424 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 49. 425 S. DEJONGHE, “Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006, 629. 426 D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 298-299.

71

Bovendien stelt zich de vraag in welke zin art. 10 WB dient toegepast te worden indien de ruilovereenkomst onderhevig is aan de Wet Breyne. Dit artikel beschermt immers de consument tegen het faillissement van de aannemer of de promotor. Behoudens een voorschot van 5% bij het sluiten van de overeenkomst, kan er geen andere betaling geëist worden van de consument. Bij een ruilovereenkomst kan dit moeilijk toegepast worden gezien het feit dat de consument zijn woongelegenheid volledig ‘betaalt’ bij het sluiten van de overeenkomst. Hij ruilt immers zijn bestaande grond of pand tegen een nog op te richten woongelegenheid. 191. De meerderheid in de rechtsleer427 stelt dat ruilovereenkomsten die een eigendomsoverdracht inhouden, doch juridisch niet de vorm van een koopcontract aannemen, toch onderhevig zijn aan de Wet Breyne indien voldaan is aan de voorwaarden gesteld in art. 1 WB. 192. PATART428 stelt dan weer dat er twee standpunten mogelijk zijn. Ofwel verbiedt de Wet Breyne ruilovereenkomsten en zijn ze slechts mogelijk indien ze niet onder het toepassingsgebied van de wet vallen. Ofwel vallen ruilovereenkomsten sowieso niet onder het toepassingsgebied van de wet. Aan dit laatste standpunt zijn echter grote risico’s verbonden voor de grondeigenaar in geval van faillissement van de promotor. 193. VERBEKE EN VANHOVE429 stellen ten eerste dat het niet van toepassing verklaren van de Wet Breyne op de ruilovereenkomsten inderdaad grote gevolgen met zich meebrengt bij een faillissement van de promotor of de aannemer. Maar langs de andere kant menen ze dat indien de ruilovereenkomsten wel onderhevig zijn aan de Wet Breyne, art. 10 WB moeilijk uitwerking kan krijgen. Daarom volgen ze het eerste standpunt gesteld door PATART en stellen ze dat het gebruik van de ruilovereenkomst moet worden verboden indien een ruilovereenkomst wordt gehanteerd in een operatie die, indien de ruil een verkoop was geweest, normaal onder de toepassing van de Wet Breyne zou vallen. De consument kan dan gelet op de toepassing van de Wet Breyne die de ruilovereenkomst verbiedt, de nietigheid van de ruilovereenkomst vorderen. 194. Het Hof van Beroep te Gent heeft in een arrest van 31 januari 2008430 bepaald dat “het begrip ‘stortingen’ ruim dient te worden geïnterpreteerd. Het slaat in die zin op elke betaling of prestatie in welke vorm ook, die de koper of de opdrachtgever vóór de voltooiing van het gebouw dient te verrichten. Daaronder valt volgens het Hof ook de overeenkomst waarbij een perceel grond wordt

427

D. MEULEMANS, De woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993 in Liber amicorum Paul De Vroede, Antwerpen, Kluwer, 1994, 1091; S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1003. 428 D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 298-299. 429 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 50. 430 Gent 31 januari 2008, RW 2011-12, 275.

72

geruild tegen een nog op te richten appartement en garagebox.” Het Hof volgt hierbij de meerderheidsstelling en stelt dat ruilovereenkomsten ook onderhevig zijn aan de Wet Breyne. De uitwerking van art. 10 WB wordt in dit arrest niet besproken. 195. De rechtbank van eerste aanleg te Gent is quasi dezelfde mening toegedaan. In een vonnis van 7 april 2009431 stelt de rechter dat “een ruilovereenkomst conform art. 1702 BW niets anders is dan een verkoopsovereenkomst met eigendomsoverdracht tegen iets anders dan geld waarop art. 1707 BW bovendien de regelgeving aangaande de verkoopsovereenkomst mutatis mutandis uitdrukkelijk van toepassing verklaart”. Deze uitspraak bevat, mijn inziens, tegenstrijdige bevindingen. Enerzijds volgt de rechter de mening van VERBEKE EN VANHOVE432 in die zin dat de rechter stelt dat “de Wet Breyne zich niet leent tot ruilovereenkomsten, derwijze dat zij ruilovereenkomsten met particuliere kopers/bouwheren van (mede tot huisvesting bestemde) woningen/appartementen hetzij op plan hetzij in aanbouw verbiedt. Ruilovereenkomsten zijn derhalve enkel mogelijk voor zover zij buiten het met de Wet Breyne beoogde toepassingsgebied vallen.” Anderzijds volgt de rechter ook de meerderheidsstelling door te stellen dat de ruilovereenkomst onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne valt. De rechter toetst vervolgens de ruilovereenkomst aan art. 7 en 12 WB. Naar mijn mening kan de ruilovereenkomst niet meer getoetst worden aan deze artikelen indien de rechter eerst bepaald heeft dat de ruilovereenkomst verboden en aldus nietig is wegens het feit dat de Wet Breyne ruilovereenkomsten verbiedt. Net zoals het Hof van Beroep te Gent doet de rechtbank van eerste aanleg geen uitspraak over de uitwerking van art. 10 WB met betrekking tot ruilovereenkomsten. Dit is aldus nog steeds onduidelijk.433

AFDELING 2

DE VOLTOOIING VAN DE WOONGELEGENHEID

196. Enkel overeenkomsten die betrekking hebben op een te bouwen of in aanbouw zijnde gebouw, zijn aan de Wet Breyne onderhevig. Huizen of appartementen die reeds volledig voltooid zijn bij het sluiten van de overeenkomst, worden hieronder niet bedoeld.434 ‘Voltooiing’ is aldus een sleutelbegrip. De vraag of en wanneer een bouwwerk voltooid is, speelt een cruciale rol met het oog 431

Rb. Gent (14e k.) 7 april 2009, RW 2009-10, afl. 18, 754; T.Aann. 2010, afl. 3, 318, noot B. KOHL; T. Not 2010, afl. 3, 156. 432 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 50. 433 e B. KOHL, “Observations. Le contrat d’échange de la loi Breyne”(noot onder Rb. Gent (14 k.) 7 april 2009), T. Aann. 2010, 325. 434 J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 59; Rb. Brugge 18 maart 1980, Res. Jur. Imm. 1980, 209.

73

op het al dan niet van toepassing zijn van de Wet Breyne. Dit begrip geeft weliswaar aanleiding tot een aantal twistpunten.435

§1 Een toepassingsvoorwaarde of niet? 197. Er heerst discussie in de rechtsleer of ‘de voltooiing’ van de woongelegenheid al dan niet een vereiste toepassingsvoorwaarde uitmaakt van de Wet Breyne. Sommige auteurs menen immers dat de voltooiing geen toepassingsvoorwaarde van de Wet Breyne is omdat de Wet Breyne al te gemakkelijk te omzeilen is indien dit wel het geval is (Zie hieronder).436 Maar de meerderheid is van mening dat de voltooiing wel als een toepassingsvoorwaarde van de Wet Breyne dient aanzien te worden.437

§2 De fictieve opsplitsing van overeenkomsten 1. De opsplitsing van de overeenkomsten met betrekking tot de grond en met betrekking tot het gebouw 198. Een techniek om de Wet Breyne te omzeilen die door sommige promotoren wordt toegepast, is het sluiten van twee overeenkomsten, met name enerzijds een overeenkomst betreffende de verkoop van de grond en anderzijds een overeenkomst betreffende de bouw van een woning, in plaats van één overeenkomst. Enkel de aannemingsovereenkomst valt dan onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne. Maar gezien het feit dat deze onderhands is aangegaan, zal de notaris niet instaan voor de controle of aan alle voorwaarden van de Wet Breyne is voldaan. Enkel de overeenkomst betreffende de verkoop van de grond is onderworpen aan een toezicht door de notaris. Enerzijds kan dit voordelig lijken voor de consument want hij dient geen ereloon van de notaris te betalen op de aannemingsovereenkomst. Anderzijds is enkel de aannemingsovereenkomst

435

K. VANHOVE, “Woningbouwwet” in L. DE KEYSER, E. DIRIX, CH. SLUYTS, EN A. VAN GELDER (eds.), Bijzondere overeenkomsten: commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, 2006, losbl. 436 J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 54 en 73; P. HENRY EN F. POTTIER, “La réforme de la loi Breyne: à la recherche de l’arche perdue”, in Liber Amicorum A. DE CALUWÉ, Brussel, Bruylant, 1995, 258; M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T. Not. 1973, 189 en F. DELWICHE, “De wet Breyne (ongeveer) tien jaar later” in J.H. HERBOTS (ed.), Bijzondere overeenkomsten. Actuele problemen, Antwerpen, Kluwer, 1980, 256; Bergen 30 september 1975, Pas. 1976, II, 106; Rb. Doornik 25 juni 1980, T. Aann. 1982, 81; Rb. Brugge 7 maart 1995, TBBR 1995, 37. 437 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 12; A. RENARD EN P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 39.

74

onderhevig aan de Wet Breyne, wat dan weer voor een mindere bescherming van de consument zorgt.438 199. Een dergelijke opsplitsing is enkel mogelijk bij een woning en niet bij een appartement gezien het feit dat de koper enerzijds zijn privatief deel en anderzijds een onverdeeld deel in de grond en de gemeenschappelijke delen koopt.439 200. De meerderheid van de rechtsleer440, bevestigd door de rechtspraak441, is van mening dat een dergelijke opsplitsing ongeoorloofd is. Door de splitsing van de overeenkomst vermijdt men immers de tussenkomst van de notaris, terwijl deze als derde neutrale persoon en controleur van de naleving van essentiële bepalingen (art. 7 en12 WB) van de Wet Breyne onontbeerlijk is.442 Het splitsen van de overeenkomst met als doel de Wet Breyne buiten spel te zetten wordt gekwalificeerd als een wetsontduiking. Dit op voorwaarde dat er bij het sluiten van de overeenkomst tot aankoop van de grond de intentie bestond om een aannemingsovereenkomst te sluiten. Is die intentie er niet, dan valt de aankoop van de grond niet onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne. Er dient met andere woorden een eenheid van opzet te bestaan tussen beide contracten opdat er sprake kan zijn van een wetsontduiking.443 Bepaalde rechtsleer444 stelt zelfs dat het niet om dezelfde verkoper of aannemer dient te gaan die de tweede overeenkomst sluit. Het volstaat dat twee contracterende partijen tot eenzelfde groep behoren zodanig dat er sprake is van economische eenheid. 201. De minderheid in de rechtsleer445 is van mening dat de opsplitsing van de overeenkomst in een authentieke verkoopsakte en een onderhandse aannemingsovereenkomst geen problemen met zich meebrengt. De Wet Breyne blijft immers wel van toepassing op de aannemingsovereenkomst, enkel de notariële tussenkomst wordt ontweken. Zij beschouwen de opsplitsing van de overeenkomst als 438

L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de Wet Breyne”, T. Not. 1997, 45. A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 44. 440 M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T. Not. 1973, 189; A. RENARD EN P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 47; L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de Wet Breyne”, T. Not. 1997, 43. 441 e Brussel 26 november 1998, T. Aann. 1999, 322; Rb. Tongeren (5 k.) 7 september 2006, T.App. 2007, afl. 1, 32; TBBR 2009, afl. 1, 53; T. Not. 2007, afl. 7-8, 413; Rb. Bergen 23 april 1985, T. Aann. 1993, 346, noot G. BAUS. 442 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 45. 443 L. ROUSSEAU, La Loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 44-45; B. KOHL, “Le champ d’application de la Loi Breyne” in L. ROUSSEAU (ed.), La Loi Breyne, Bruxelles, Bruylant, 2011, 19. 444 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 63-64; L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de Wet Breyne”, T. Not. 1997, 44. Contra: L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 44. 445 D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301; L. Rousseau, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 43; A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 47. 439

75

een rechtmatige keuze van de partijen, zelfs indien er sprake zou zijn van een eenheid van opzet. Maar VERBEKE en VANHOVE446 nuanceren hun mening. Volgens hen moet eerst onderzocht worden of er een eenheid van opzet is. Is dit niet het geval dan is de Wet Breyne niet van toepassing op de verkoop van de grond, maar wel op de aannemingsovereenkomst. Is dit wel het geval, dan zijn beide overeenkomsten onderhevig aan de Wet Breyne. Daarna moet bekeken worden of deze twee overeenkomsten mogen opgesplitst worden. De lege lata bestaat er volgens hen geen enkele tegenstand

tegen

deze

opsplitsing,

met

dien

verstande

dat

ook

de

onderhandse

aannemingsovereenkomst aan de Wet Breyne moet voldoen. De lege ferenda bepleiten ze echter de verplichte notariële tussenkomst voor alle overeenkomsten die aan de Wet Breyne onderworpen zijn. 202. De meerderheidsstrekking in de rechtsleer geniet de voorkeur in die zin dat de notariële tussenkomst erg belangrijk is. De consument-bouwheer weet meestal niks af van de Wet Breyne waardoor het noodzakelijk is dat, indien de aannemer de Wet Breyne naar zijn kant toe tracht ‘aan te passen’, een onafhankelijke notaris de consument-bouwheer inlicht over zijn rechten. Er dient wel een eenheid van opzet te bestaan tussen beide contracten. De rechter mag er niet zomaar vanuit gaan dat er sprake is van een wetsontduiking. Hij zal in concreto dienen na te gaan of er een eenheid van opzet is tussen de beide contracten. 203. Er is geen eenduidigheid in de rechtspraak met betrekking tot het toepassen van de sanctie bij een fictieve splitsing van de overeenkomst. De rechtbank van eerste aanleg te Brussel447 nam, in een geval waar er verwevenheid was tussen verschillende overeenkomsten, aan dat er een onlosmakelijke band bestond tussen de verkoop van de grond en de aanneming van een villa. De rechtbank paste bijgevolg de nietigheidssanctie toe op de gehele overeenkomst dus ook op de verkoop van de grond. Het Hof van Beroep te Brussel448 oordeelde dat deze verwevenheid niet tot gevolg heeft dat de nietigheid op de volledige overeenkomst slaat. Hieruit volgde dat de verkoop van de grond kon blijven voortbestaan.449 Deze stelling is bekritiseerbaar. Indien de rechter aanneemt dat er een verwevenheid, eenheid van opzet, bestaat tussen de twee overeenkomsten, dient hij dit door te trekken op het niveau van de sanctie en dus de nietigheid van beide overeenkomsten uit te spreken. De stelling van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel geniet dan ook de voorkeur.

446

A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 47. Rb. Brussel 17 oktober 1996, RJI 1996, 247 en T. Aann. 2000, 244. 448 Brussel 9 december 1997, T. Aann. 2000, 250. 449 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 46. 447

76

2. De opsplitsing in meerdere overeenkomsten 204. Een andere manier om de Wet Breyne te ontduiken, is de opsplitsing van een overeenkomst die normaal onderhevig is aan de Wet Breyne, in verschillende overeenkomsten die elk afzonderlijk buiten het toepassingsgebied van de Wet Breyne vallen.450 De consument-bouwheer sluit verschillende aannemingsovereenkomsten (met de architect, voor de ruwbouw, voor de afwerking, enz.) in plaats van één aannemingsovereenkomst.451 Het gaat hier veelal om gelijklopende en elkaar aanvullende overeenkomsten tussen dezelfde partijen. Enkel samen beantwoorden de verschillende overeenkomsten aan de inhoudelijke vereisten van art. 1 WB. 205. Vaak ondertekent de consument-bouwheer de overeenkomsten op verschillende tijdstippen om de directe band tussen de verschillende overeenkomsten te verdoezelen. Het kan ook dat de overeenkomsten gesloten worden tussen twee of meer verschillende vennootschappen die echter op één of andere manier met elkaar verbonden zijn.452 Vooral promotoren passen deze omzeilingstechniek toe. Dit om zich te onttrekken aan de verzwaarde tienjarige aansprakelijkheid die wegens de toepassing van de Wet Breyne ook geldt voor hen.453 206. De meerderheid binnen de rechtspraak454 en rechtsleer455 is van mening dat dergelijke constructies onrechtmatig zijn. De verschillende overeenkomsten moeten volgens hen geherkwalificeerd worden als één overeenkomst waarop de Wet Breyne van toepassing is, waarna de nietigheid van alle overeenkomsten kan uitgesproken worden.456

450

D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 304. A. DELVAUX EN D. DESSARD, Le contrat d’enterprise de Construction in Repertoire Notarial, IX, contrats divers, VIII, Brussel, Larcier, 1991, 60-61; Y. HANNEQUART, Le droit de la construction: Traits caractéristiques et evolution des responsabilités, Brussel, Bruylant, 1974, 161; P. HENRY EN F. POTTIER, “La réforme de la loi Breyne: à la recherche de l’arche perdue”, in Liber Amicorum A. DE CALUWÉ, Brussel, Bruylant, 1995, 257; A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 48; Kh. Charleroi 12 juni 1974, JT 1974, 352, noot A. DE CALUWE; Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, 597. 452 P. HENRY EN F. POTTIER, “La réforme de la loi Breyne: à la recherche de l’arche perdue”, in Liber Amicorum A. DE CALUWÉ, Brussel, Bruylant, 1995, 258. 453 Art. 6, twee lid WB 454 Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139; Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, 597; Rb. Leuven 29 september 1998, TBBR 2002, 595. 455 L. HENROTTE en J. HENROTTE, “Le promoteur-courtier et la fraude à la loi Breyne”, cah.dr.immo. 2001, afl. 6, 26; P. HENRY EN F. POTTIER, “La réforme de la loi Breyne: à la recherche de l’arche perdue”, in Liber Amicorum A. DE CALUWÉ, Brussel, Bruylant, 1995, 258; A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 49. 456 Brussel 26 november 1998, T. Aann. 1999, 322. 451

77

207. Een minderheid in de rechtsleer457 is echter niet akkoord met deze nietigheid van alle overeenkomsten. VERBEKE en VANHOVE458 stellen dat via de meerderheidsvisie de consumentbouwheer een grote bescherming bij het bouwen van een woning verkrijgt, maar dat er het gevaar schuilt dat de rechters zonder meer de verschillende overeenkomsten a priori als een fictieve opsplitsing aanzien terwijl in werkelijkheid de opsplitsing rechtmatig is. Het is volgens hen, noodzakelijk om in eerste instantie na te gaan of er sprake is van simulatie. Hadden de partijen of één van hen de intentie om de Wet Breyne te omzeilen door het opsplitsen van de overeenkomst in verschillende overeenkomsten? Voor de toepassing van de simulatieleer dient een geheime overeenkomst voorhanden te zijn die afwijkt van een werkelijke overeenkomst. De consumentbouwheer dient echter steeds het bewijs te leveren van deze simulatie.459 Dit is vaak een moeilijke opgave, zeker wanneer er geen geschrift bestaat tussen de consument-bouwheer en de promotor. 208. Het Hof van Beroep te Gent460 oordeelde dat een coördinatieovereenkomst gesloten met een promotor die niet zelf belast was met de technische en materiële uitvoering van de werken toch onderhevig was aan de Wet Breyne. “Welke ook de benaming is die de partijen aan de overeenkomst hebben gegeven, … de rechter dient rekening te houden met de werkelijke bedoeling van de partijen en/of het werkelijk voorwerp van de overeenkomst”. Het Hof ging er in geen geval a priori vanuit dat er sprake was van simulatie. De bouwheer diende het bewijs hiervan te leveren.461 Het Hof van Beroep te Antwerpen462 oordeelde dat de projectontwikkelaar zich tegen de intentie van de partijen in tracht te onttrekken aan de toepassing van de Wet Breyne door na de totstandkoming van de overeenkomst te bedingen dat bepaalde voltooiingswerken niet door hem zouden worden uitgevoerd. 209. Gelet op de moeilijke bewijsvoering voor de consument-bouwheer bij de simulatieleer, geniet de meerderheidsstrekking de voorkeur in die zin dat indien er een band bestaat tussen de verschillende overeenkomsten, de Wet Breyne van toepassing is op alle overeenkomsten. Die band kan onder meer blijken uit verschillende aannemers die onderling verbonden zijn door dezelfde vennootschap, het sluiten van de verschillende overeenkomsten binnen een korte tijdsspanne. Echter, ben ik ook van mening dat de rechter niet zomaar a priori mag bepalen dat er sprake is van

457

D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 306; ; A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 48. 458 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 47. 459 P. RIGAUX, Les contrats de construction in Droit et immobilier, Brussel, La Charte, 1994, 173. 460 Gent 6 juli 2006, NjW 2006, 953-954. 461 S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NjW 2008, 58. 462 Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139.

78

een onrechtmatige splitsing van de overeenkomsten. Hij dient hierbij, rekening houdende met alle feitelijke omstandigheden, een genuanceerde uitspraak te vellen.

§3 Het criterium van de normale bewoonbaarheid 210. Nog een andere techniek om de Wet Breyne te ontduiken is het bedingen van clausules waarin de aannemer of promotor bepaalt dat hij niet instaat voor de voltooiing van de werken.463 211. Er heerst eensgezindheid in de rechtsleer464 en rechtspraak465 omtrent het feit dat ‘de normale bewoonbaarheid’ het geldende criterium is om te beoordelen of de werken ‘voltooid’ zijn. Dit is een feitelijk criterium. Dit betekent dat het bouwwerk een zodanige graad van afwerking dient te vertonen zodat de consument-bouwheer het op een normale wijze kan bewonen. Dit criterium impliceert echter niet dat alle voltooiingswerken uitgevoerd dienen te zijn. Er moet echter wel een basisminimum aan comfort aanwezig zijn waaronder sanitair, verwarming, elektriciteit, enz. 466 Bovendien bepaalt art. 7 e) WB dat de overeenkomst de totale prijs moet bepalen met betrekking tot alle werken die nodig zijn voor de ‘normale bewoonbaarheid’. Overeenkomstig art. 9 WB moet evenzeer ‘de normale bewoonbaarheid’ worden verzekerd.467 Een aannemingsovereenkomst voor enkel de ruwbouw of de verkoop van een al dan niet gebouwde, niet afgewerkte woning valt derhalve buiten het toepassingsgebied van de Wet Breyne, voor zover de consument-bouwheer zelf nog dient in te staan voor de afwerking.468 Hiervoor dient hij dan

463

K. VANHOVE, “Woningbouwwet” in L. DE KEYSER, E. DIRIX, CH. SLUYTS, EN A. VAN GELDER (eds.), Bijzondere overeenkomsten: commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, 2006, losbl. 464 J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 51-52; S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1016; L. DEHOUCK, “De notariële praktijk in afwachting van een nieuwe woningbouwwet”, Not.Fisc.M. 1994, afl. 9, 1; A. DELLA FAILLE, “A quelles situations la loi Breyne trouve-t-elle à s’appliquer en matière de construction d’immeubles neufs?”, Cour.immo. 1998, afl. 9, 6; J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1995-1998”, TPR 2002, afl. 1, 668; B. KOHL, “Woningbouwwet: rechtspraakkroniek 2000-2006” in K. DEKETELAERE, A. VERBEKE en K. VANHOVE (eds.), Jaarboek bouwrecht 2005-2006, Brugge, die Keure, 2006, 165166; D. MEULEMANS, De woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993 in Liber amicorum Paul De Vroede, Antwerpen, Kluwer, 1994, 1088; S. MOSSELMANS, “Het vereiste van ‘normale bewoonbaarheid’ en de toepassing van de Wet Breyne”, (noot onder Brussel 25 mei 1999), TBBR 2002, afl. 9, 600. 465 Rb. Leuven 29 september 1998, TBBR 2002, 595 gewijzigd door Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, 597. 466 e Bergen (13 k.) 13 oktober 2003, TBBR 2005, 49; Brussel 25 mei 1999, TBBR 1995, afl. 3, 37; J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 51-54; A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 40-41. 467 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 51. 468 e K. VANHOVE, “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de Wet Breyne”, (noot onder Bergen (13 k.) 13 oktober 2003), TBBR 2005, 51.

79

andere aannemingsovereenkomsten te sluiten tenzij hij over voldoende kennis beschikt om zelf in te staan voor de afwerking.469 212. De minderheidsvisie in de rechtsleer470 stelt dat er slechts dan sprake is van een niet-voltooide woning en bijgevolg de niet-toepasbaarheid van de Wet Breyne. 213. De meerderheidsvisie in de rechtsleer471 nuanceert deze strenge visie. In eerste instantie volgen ze de minderheidsvisie en stellen ze dat de Wet Breyne geen toepassing vindt wanneer de consument-bouwheer de werken zelf uitvoert of door een aannemer laat uitvoeren. Maar in tweede instantie is het volgens hen aan de rechter om na te gaan of er sprake is van wetsontduiking. Dit is een feitenkwestie. Dit betekent dat de Wet Breyne toch van toepassing zal zijn op de overeenkomst indien de promotor of aannemer op artificiële wijze bepaalde kleine voltooiingswerken ten laste van de consument-bouwheer legt, louter om de Wet Breyne te ontwijken en er dus sprake is van simulatie. Zo heeft het uitsluiten van decoratiewerken geenszins de niet-toepasbaarheid van de Wet Breyne tot gevolg.472 De rechtspraak473 ondersteunt deze meerderheidsvisie. De rechter gaat eerst na of er sprake is van simulatie, en verklaart desgevallend de Wet Breyne van toepassing. De Wet Breyne is dus niet van toepassing als er geen sprake is van een kunstmatige opsplitsing.474

469

F. DELWICHE, “De wet Breyne (ongeveer) tien jaar later” in J.H. HERBOTS (ed.), Bijzondere overeenkomsten. Actuele problemen, Antwerpen, Kluwer, 1980, 255-256. 470 J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 51; J. DE SURAY, Vente et entreprise des immeubles, commentaire de la loi du 9 juillet 1971, Bruxelles, Bruylant, 1972, 45; L. DEHOUCK, “De notariële praktijk in afwachting van een nieuwe woningbouwwet”, Not.Fisc.M. 1994, afl. 9, 2; F. DELWICHE, “De wet Breyne (ongeveer) tien jaar later” in J.H. HERBOTS (ed.), Bijzondere overeenkomsten. Actuele problemen, Antwerpen, Kluwer, 1980, 255-256; D. MEULEMANS, De woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993 in Liber amicorum Paul De Vroede, Antwerpen, Kluwer, 1994, 1088. 471 P. HENRY EN F. POTTIER, “La réforme de la loi Breyne: à la recherche de l’arche perdue”, in Liber Amicorum A. DE CALUWÉ, Brussel, Bruylant, 1995, 258; VANHOVE, K., “Woningbouwwet” in DE KEYSER, L., DIRIX, E., SLUYTS, CH. EN VAN GELDER, A. (eds.), Bijzondere overeenkomsten: commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, 2006, losbl.; K. VANHOVE, “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de Wet Breyne”, e (noot onder Bergen (13 k.) 13 oktober 2003), TBBR 2005, 51; S. MOSSELMANS, “Het vereiste van ‘normale bewoonbaarheid’ en de toepassing van de Wet Breyne”, (noot onder Brussel 25 mei 1999), TBBR 2002, afl. 9, 601; L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 48-49. 472 Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139; Brussel 26 november 1998, T. Aann. 1999, 322; Bergen 30 september 1975, Pas. 1976, II, 106. 473 Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139: Het hof was aan de andere kant dan weer van mening dat de voltooiing van de woongelegenheid geen toepasbaarheidsvoorwaarde van de Wet Breyne is. Het is vreemd om enerzijds te stellen dat de voltooiing geen toepassingsvereiste is, en anderzijds te stellen dat het bedingen dat bepaalde voltooiingswerkzaamheden niet door de projectontwikkelaar gebeuren een omzeilingstechniek is; Gent 9 juni 2006, NjW 2006, 953; Brussel 26 november 1998, T. Aann. 1999, 322; Bergen 30 september 1975, Pas. 1976, II, 106; Rb. Doornik 25 juni 1980, T. Aann. 1982, 81. 474 e Bergen (13 k.) 13 oktober 2003, TBBR 2005, 49; Rb. Leuven 29 september 1998, TBBR 2002, 595.

80

214. Dezelfde redenering als bij de fictieve splitsing van overeenkomsten dient hier dus gevolgd te worden. Het aangaan van overeenkomsten die niet strekken tot de voltooiing van de werken kan beschouwd worden als een specifieke vorm van opsplitsing van overeenkomsten. De rechter zal bijgevolg de werkelijke intenties van de partijen moeten achterhalen en niet de overeenkomst a priori als ongeoorloofd bestempelen. Enkel wanneer de rechter vaststelt dat er sprake is van een ongeoorloofde ontduiking of simulatie, is de Wet Breyne toch van toepassing. Stelt de rechter vast aan de hand van de concrete feiten dat er geen fictieve opsplitsing is van de werken, dan mag de Wet Breyne niet toegepast worden.475

AFDELING 3

DE VERPLICHTE BIJLAGES – ONNAUWKEURIGE PLANNEN

§1 Verschil in oppervlakte van de woongelegenheid 215. Overeenkomstig art. 7 d) WB dient de overeenkomst als bijlage, “de nauwkeurige plannen en de gedetailleerde bestekken” te omvatten van de werken die het voorwerp uitmaken van de gesloten overeenkomst. Deze plannen en bestekken dienen ondertekend te worden door een architect die in België dit beroep mag uitoefenen. De afwezigheid van deze bijlage in de authentieke akte kan gedekt worden door de verklaring van de notaris, in deze akte, dat deze documenten in het bezit van de partijen zijn.476 216. Het is logisch dat de oppervlakte van een huis of van een appartement erg belangrijk is voor de consument-bouwheer. De koopprijs wordt immers mede bepaald op basis van de oppervlakte.477 De vraag die hierbij dient gesteld te worden is op welke rechtsgrond de consument-bouwheer zich dient te beroepen indien zijn rechten worden aangetast door onnauwkeurige plannen? Dient hij zich te steunen op art. 1616 tot 1623 BW, dat stelt dat wanneer er een aanzienlijk of verschil bestaat tussen de verklaarde en de werkelijke oppervlakte (meer dan 1/20) dit aanleiding kan geven tot prijsvermindering (of vermeerdering desgevallend) en zelfs tot ontbinding van de koop, of op art. 7 d) WB? Gezien het feit dat beide rechtsgronden een andere termijn voor het opwerpen kennen, is deze vraag belangrijk. Een inbreuk op de Wet Breyne kan overeenkomstig art. 13, derde lid WB immers slechts opgeworpen worden tot het verlijden van de authentieke akte, wanneer het een koopovereenkomst betreft, en tot de voorlopige oplevering wanneer het een aannemingsovereenkomst betreft. De rechtsvordering van de koper op basis van art. 1616 e.v. BW tot vermindering van de prijs of tot 475

S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij toepassing”, NjW de 2008, 59. Supra randnr. 133 477 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 61. 476

81

ontbinding van het contract dient ingesteld te worden binnen het jaar vanaf de dag waarop het contract is gesloten, behoudens andersluidend beding (art. 1622 BW). Indien de Wet Breyne van toepassing is op de overeenkomst, heeft deze wet voorrang op het Burgerlijk Wetboek en dit op basis van het adagium ‘Lex specialis derogat lex generalis’.478

§2 Exoneratiebedingen 217. Een andere praktijk bestaat erin dat promotoren zich uitdrukkelijk exonereren voor ‘te kleine woningen’. Dergelijke bedingen zijn in strijd met de geest van de Wet Breyne en in het bijzonder met de uitdrukkelijke en dwingende plicht nauwkeurige plannen voor te leggen. Indien de promotor in de overeenkomst mag stipuleren dat hij niet aansprakelijk kan worden gesteld indien het geleverde werk niet aan de plannen voldoet, holt dit de verplichting van art. 7 d) WB volledig uit. Dergelijke exoneratiebedingen zijn dan ook onrechtmatig op grond van de Wet Breyne.479 De consument-bouwheer kan zich bovendien beroepen op art. 74, 30° WMPC dat stelt dat bedingen die “op ongepaste wijze de wettelijke rechten van de consument ten aanzien van de onderneming of een andere partij uitsluiten of beperken in geval van volledige of gedeeltelijke wanprestatie of van gebrekkige uitvoering door de onderneming van één van haar contractuele verplichtingen” onrechtmatig zijn.480 Daarnaast kan ook art. 74, 6° WMPC ingeroepen worden. Dit artikel stelt dat bedingen die “de onderneming het recht geven eenzijdig te bepalen of het geleverde goed of de verleende dienst aan de bepalingen van de overeenkomst beantwoorden of haar het exclusieve recht geven om een of ander beding van de overeenkomst te interpreteren” onrechtmatig zijn. De rechter van de rechtbank van eerste aanleg te Leuven481 oordeelde in die zin dat een exoneratie voor een oppervlakte bij de verkoop van een appartement op plan is in strijd met art. 74, 6° WMPC en met artikel 7 d) WB. “Bij een dergelijk exoneratiebeding zou de koper immers op voorhand een vermindering in oppervlakte inwilligen die louter van de verkoper afhangt”. 218. Dus, indien de wettelijke rechten van de consument-bouwheer om zich te beroepen op art. 7 d) WB of, naargelang het geval, art. 1616 e.v. BW worden uitgesloten of beperkt, kan de consumentbouwheer zich beroepen op de Wet Breyne of de Wet Marktpraktijken.

478

S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij toepassing”, NjW de 2008, 67. A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 62. 480 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 62; R. TIMMERMANS en D. HENDRICKX, “Ondermaat bij verkoop van appartementen”, T. App. 2000, afl. 3, 8. 481 Rb. Leuven 7 april 2011, T. App. 2012, afl. 1, 30. 479

82

§3 Aansprakelijkheid van de architect of de notaris? 219. Er heerst discussie in de rechtsleer met betrekking tot de vraag tot waar de notariële controle van de notaris zich uitstrekt en waar de aansprakelijkheid van de architect begint met betrekking tot art. 7 d) WB. 220. De meerderheid in de rechtsleer482 is van mening dat niet de notaris maar wel de architect aansprakelijk is voor onnauwkeurige plannen. De notaris heeft enkel de plicht om een algemene controle van de plannen door te voeren die daadwerkelijk voor de bouwwerken gebruikt zullen worden en te zorgen voor een goed begrip van het contract. 221. De minderheid in de rechtsleer483, gevolgd door sommige rechtspraak484, meent dat de notaris dient aansprakelijk te worden gesteld wanneer de oppervlakte van de verkochte percelen naderhand kleiner blijkt te zijn. Zij stellen dat de notaris een grotere aansprakelijkheid heeft dan de architect, daarbij verwijzend naar de toenemende responsabilisering van het ambt. DE COSTER485 acht het raadzaam dat de notaris zelf een onafhankelijk architect zou raadplegen om na te gaan of de plannen en de bestekken aan de wettelijke criteria voldoen. 222. De meerderheidsstrekking die stelt dat niet de notaris maar wel de architect aansprakelijk is voor de onnauwkeurige plannen, geniet de voorkeur. Dit omwille van het feit dat zowel de notaris als de architect een welomlijnde taak dienen te vervullen. De notaris dient het contract juridisch te controleren, de architect dient in te staan voor de technische controle. Het is dan ook aan de architect om te bekijken of de plannen voldoende nauwkeurig zijn. Hij dient immers ook de plannen te ondertekenen.

AFDELING 4

DE PRIJS

§1 De Wettelijke prijsherziening: verplicht of niet? 223. Op het ogenblik van de ondertekening van de overeenkomst dient de totale prijs van de woongelegenheid of de verbouwings- of uitbreidingswerken vast te staan. De prijs dient dus in

482

J. RENS, “Wijziging van de wet Breyne”, T. Not. 1993, 431; D. MEULEMANS, De woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993 in Liber amicorum Paul De Vroede, Antwerpen, Kluwer, 1994, 1121; J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 115; J.-L. JEGHERS, “La réforme de la loi Breyne (loi du 3 mai 1993 modifiant celle du 9 juillet 1971): Renforcement de la sécurité pour l’acquéreur ou frein à la promotion immobilière” , Act. Dr. 1994, 626. 483 R. TIMMERMANS en D. HENDRICKX, “Ondermaat bij verkoop van appartementen”, T. App. 2000, afl. 3, 9; S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1021. 484 Gent 12 februari 1997, RW 1999-00, 193, noot S. DENOO; Gent 9 oktober 1997, RW 1999-00, 982. 485 DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1021.

83

tegenstelling tot de verschillende mogelijkheden qua prijsbepaling in het gemeen recht, forfaitair bepaald te zijn.486 Dit impliceert dat de promotor of aannemer instaat voor de foutieve inschatting van de uit te voeren werken of materialen of voor de leemtes in het bestek of de plannen.487 224. In de rechtsleer heerst discussie over het feit of de wettelijke prijsherziening verplicht dient opgenomen te worden in de overeenkomst.488 225. De ene strekking489 meent dat de partijen de keuze hebben om de prijs al dan niet herzienbaar te maken, omdat de aanneming tegen absoluut forfait de positie van de consument-bouwheer versterkt. De wetgever heeft het absoluut forfait nooit bekritiseerd dus heeft de wetgever nooit de bedoeling gehad om dit te verbieden. Ook menen anderen490 dat gelet op het doel van de wet de prijsherziening facultatief is en bijgevolg niet verplicht. 226. De andere strekking491 is dan weer van mening dat het absoluut forfait onverenigbaar is met de strikte lezing van de wettekst. De wettekst bepaalt immers in art. 7 e) WB dat de overeenkomst dient te vermelden dat: “de prijs kan worden herzien”. Bovendien is het voordeel van het absoluut forfait voor de consument-bouwheer volgens deze strekking slechts schijn omdat de verkoper geneigd zal zijn om de verwachte prijsverhogingen in zijn prijs in te calculeren of zelfs zijn prijs te overschatten om in de loop van de uitvoering onaangename verrassingen te vermijden. 227. Beide strekkingen kunnen samengevoegd worden. De strikte lezing van de wettekst maakt dat de overeenkomst dient te vermelden dat de prijs kan worden herzien overeenkomstig art. 7 e) WB. De promotor of aannemer dient vervolgens de regels van het KB 21 oktober 1971 inzake de wettelijke prijsherziening na te leven. Het KB 21 oktober 1971 stelt dat de prijs van het gebouw ‘ten hoogste’ voor 80% voor herziening vatbaar is.492 Het KB 21 oktober 1971 bevat daarentegen geen minimumbasis voor de prijsherziening. Hieruit volgt dat een prijsherziening van 0% ook mogelijk is en

486

Supra randnr. 135 W. GOOSSENS, Aanneming van werk. Het gemeenrechtelijk dienstencontract in Recht en Onderneming, Brugge, die Keure, 597. 488 Supra randnrs. 138-139 489 J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 127; J. HERBOTS, “La charnière chronologique des responsabilités des entrepreneurs, architectes et promoteurs”, RCJB 1985, (404) 418; D. MEULEMANS, De woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993 in Liber amicorum Paul De Vroede, Antwerpen, Kluwer, 1994, 1107-1108. 490 J. DE SURAY, Vente et entreprise des immeubles, commentaire de la loi du 9 juillet 1971, Bruxelles, Bruylant, 1972, 80. 491 M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T. Not. 1973, 194; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 7374. 492 Supra randnr. 139 487

84

de promotor of aannemer bijgevolg de keuze heeft om al dan niet een prijsherziening door te voeren.

§2 Artificieel hogere prijzen 228. Promotoren durven soms prijzen aan te rekenen die hoger zijn dan deze die de Wet Breyne toelaat. Zo mag de promotor bij het verlijden van de authentieke akte slechts de prijs van de grond eisen en van de al dan niet uitgevoerde werken mits aftrek van het reeds betaalde voorschot493 en na het verlijden van de authentieke akte, de betaling van de werken die uitgevoerd zijn494. De notaris mag de consument bij het verlijden van de authentieke akte geen hogere prijs doen betalen dan de prijs van de werken die reeds zijn uitgevoerd. Zo werd een notaris aansprakelijk gesteld omdat hij zijn medewerking had verleend aan een integrale betaling bij het verlijden van een authentieke akte495. 229. Bij het verlijden van de authentieke akte dient de prijs van de uitgevoerde werken goedgekeurd te worden door een architect en dient een afschrift van die goedkeuring bij de akte te worden gevoegd. Na het verlijden van de authentieke akte vereist de wet geen controle door de architect. Dit is een knelpunt die dient aangepakt te worden, gezien promotoren soms betalingen eisen van de consument voor werken die nog niet zijn uitgevoerd zonder dat de consument hiervan op de hoogte is.496

AFDELING 5

DE KOPPELVERKOOP

230. Een veelvuldig toegepaste techniek door promotoren is het verkopen van gronden aan consumenten met daaraan verbonden de verplichting om een beroep te doen op deze promotoren voor het bouwen van een woongelegenheid op die gronden zonder deze verplichting te concretiseren. Dit is de techniek van de koppelverkoop. Indien de consument-bouwheer dan beslist om een andere aannemer aan te spreken voor het bouwen van zijn woongelegenheid, begaat hij een contractuele fout waarbij hem een grote schadevergoeding aangerekend wordt door de eerste promotor. De vraag stelt zich of dergelijke techniek wel rechtsgeldig is.

493

Supra randnr. 143 Supra randnr. 145 495 Gent 22 januari 2004, NjW 2004, 703, noot B. WYLLEMAN; L. WEYTS,“Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T. Not. 2009, 133. 496 L. WEYTS,“Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T. Not. 2009, 131-133. 494

85

231. De Commissie voor Onrechtmatige Bedingen497 bracht een, niet bindend, advies uit inzake deze problematiek en dit op vraag van Test-Aankoop498.499 Hetgeen volgt is een bespreking van dit advies aangevuld met rechtspraak en rechtsleer.

§1 De Wet Breyne 232. De bouwverplichting is geen bouwovereenkomst. De bouwverplichting kan men aanzien als een verplichting om te goeder trouw te onderhandelen over het eventueel sluiten van een bouwovereenkomst maar zonder dat de overeenkomst wordt gesloten. Gezien het feit dat de Wet Breyne enkel van toepassing is op reeds afgesloten overeenkomsten (met uitzondering van de beloften500), is deze bouwverplichting niet onderhevig aan de Wet Breyne.501

§2 De Wet Marktpraktijken 1. Het gezamenlijk aanbod 233. Vroeger bestond er in de Wet Handelspraktijken een verbod op koppelverkoop. Maar België is hiervoor door het Europees Hof van Justitie veroordeeld502. Het Hof was van oordeel dat het verbod op koppelverkoop in strijd was met de Europese Richtlijn inzake oneerlijke handelspraktijken503.504 De 497

“De Commissie voor Onrechtmatige Bedingen is een adviesorgaan. Haar hoofdopdracht bestaat in het geven van adviezen en aanbevelingen omtrent bedingen en voorwaarden in overeenkomsten gesloten tussen verkopers en consumenten. Op de Commissie voor Onrechtmatige Bedingen kan een beroep gedaan worden door de Minister, de consumentenorganisaties, of door de betrokkene (inter)professionele groeperingen. Zij kan ook van ambtswege optreden”: http://economie.fgov.be/nl/fod/structuur/Commissions_Raden/Commissie_onrechtm_bedingen/. 498 Infra randnr. 292 499 COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN, “Advies inzake bedingen in overeenkomsten tot aankoop van een bouwterrein, m.b.t. het bouwen door een bepaalde onderneming”, http://economie.fgov.be/nl/binaries/COB%2032-Def_tcm325-172598.pdf, Brussel 15 februari 2012, 2. 500 Supra randnr. 131 501 e Gent 25 april 2001, RW 2002-03, 24; Gent 2 mei 2001, T. App. 2002, afl. 1, 41; Rb. Gent (14 k.) 28 september 2004, T. Not. 2005, 98, noot F. BOUCKAERT; Rb. Antwerpen 13 november 2001, T. App. 2002, afl. 1, 43; Rb. Brugge 3 februari 2004, TGR 2004, afl. 1, 7; W. GOOSSENS, “Bouwverplichting bij verkoop van grond is geldig”, Juristenkrant 2001, 4; R. TIMMERMANS, “Bouwverplichting als kleefbeding bij de verkoop van grond vooralsnog niet ongeldig”, T. App. 2002, afl. 1, 16. 502 HvJ 29 april 2009, VTB-VAB v. Total en Galatea v. Sanoma Magazines Belgium, nr. C-261/07 en C-299/07. 503 Richtlijn oneerlijke handelspraktijken), PB. L. 11 juni 2005, afl. 149/22. 504 E. TERRYN, “Koppelverkoop en ander per se verboden in de WHPC (toekomstige Wet Marktpraktijken en Consumentnenbescherming) na het VTB-VAB-arrest van het Europees Hof van Justitie”, RW 2009-10, 1246: Deze richtlijn is gebaseerd op maximale harmonisatie, wat impliceert dat de lidstaten geen strengere maatregelen mogen invoeren dan deze die in de richtlijn werden bepaald. Gezien het feit dat het Belgische verbod op koppelverkoop een algemeen en preventief verbod was, zonder criteria aan te reiken om de oneerlijkheid van de koppelverkoop te toetsen, was het strijdig met de richtlijn. De richtlijn voorzag immers geen absoluut verbod op koppelverkoop in de lijst van handelspraktijken die onder alle omstandigheden als oneerlijk dienden te worden beschouwd. Het Belgische verbod op koppelverkoop was bijgevolg in strijd met het principe van maximale harmonisatie.

86

huidige regeling vervat in art. 71 WMPC laat het gezamenlijk aanbod (koppelverkoop) aan de consument toe voor zover het geen oneerlijke handelspraktijk in de zin van de artikelen 84 en volgende WMPC uitmaakt. Maar deze regeling is net zoals de vroegere regeling enkel van toepassing op roerende goederen en diensten505, zodat ook deze regel geen soelaas biedt voor de koppelverkoop in de bouwsector.

2. Het duidelijk en begrijpelijk voorwerp van de overeenkomst 234. De Commissie voor Onrechtmatige Bedingen stelt dat de bedingen inzake ‘contractbundeling’, met name de bundeling van de verkoopovereenkomst van de grond en de later te sluiten bouwovereenkomst, in principe niet in strijd zijn met de regeling inzake de onrechtmatige bedingen. Maar de Commissie meent dat deze bedingen wel getoetst kunnen worden op hun rechtmatigheid indien de consument niet duidelijk wordt gewezen op een dergelijk beding. Overeenkomstig art. 73, derde lid WMPC mag de beoordeling van het onrechtmatige karakter van bedingen immers “geen betrekking hebben op de bepaling van het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst, enerzijds, …, voor zover die bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd”. Dit betekent dat indien bij de bepaling van het voorwerp van de overeenkomst met een bepaalde onderneming duidelijk wordt gesteld dat de consument zich niet enkel verbindt tot de aankoop van een bepaalde grond, maar zich ook verbindt te onderhandelen met een in het contract aangeduide partij of een bouwovereenkomst met een aangeduide partij te sluiten, dat een dergelijke bepaling van het voorwerp van de onderneming niet getoetst kan worden aan de regeling inzake de onrechtmatige bedingen.506 De verplichting van duidelijkheid en begrijpelijkheid alsook de informatieverplichting geformuleerd in art. 4 WMPC507 houdt niet enkel in dat deze bedingen inhoudelijk zo moeten worden geformuleerd dat het begrijpbaar is voor de consument en hij er redelijkerwijze mee moet ingestemd hebben. De verplichting houdt ook in dat de consument duidelijk moet gewezen worden op de aspecten van het voorwerp van de verbintenis, zodat hij in geen geval verrast wordt door het bestaan en de draagwijdte van dergelijke verbintenis. De Commissie voor Onrechtmatige Bedingen verwijst hiervoor naar art. 85 (u) van de lijst met bedingen die vermoed worden oneerlijk te zijn in het Voorstel van Verordening van het Europees Parlement en de Raad betreffende een

505

F. BURSSENS, “De afdwingbaarheid van een bouwverplichting gekoppeld aan de aankoop van een stuk grond”, (noot onder Gent 25 april 2001), RW 2002-03, 27. 506 COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN, “Advies inzake bedingen in overeenkomsten tot aankoop van een bouwterrein, m.b.t. het bouwen door een bepaalde onderneming”, http://economie.fgov.be/nl/binaries/COB%2032-Def_tcm325-172598.pdf, Brussel 15 februari 2012, 4. 507 Supra randnrs. 66-67

87

gemeenschappelijk Europees Kooprecht508. Dit artikel stelt dat “de voorwaarden die tot doel of tot gevolg hebben de overeenkomst ongerechtvaardigd met een andere overeenkomst met de handelaar, een dochteronderneming van de handelaar of een derde te verbinden op een manier die niet door de consument kan worden verwacht” vermoed worden oneerlijk te zijn.509 235. De Commissie voor Onrechtmatige Bedingen hecht veel belang aan een duidelijke omschrijving van het voorwerp van de overeenkomst. Deze omschrijving dient op maat van de consument te zijn, in een begrijpelijke taal. Art. 40 §1 WMPC stelt immers dat “indien alle of bepaalde bedingen van een overeenkomst tussen een onderneming en een consument schriftelijk zijn, ze op een duidelijke en begrijpelijke wijze moeten worden opgesteld”. De Commissie stelt dat indien de bewoordingen van een bepaald beding een bepaalde indruk wekken ten aanzien van de consument, zelfs al wordt dit geheel of ten dele ontkracht bij een minutieuze lezing van de bepaling, dat er voorrang dient gegeven te worden aan de betekenis zoals die uit een globale, objectieve lezing voor de gemiddelde consument naar voren komt. De rechter kan bij een onduidelijk beding de voor de consument gunstigste interpretatie toepassen (art. 40 §2 WMPC).510

3. Erkenningsclausules 3.1 Erkenning van een feitelijke situatie 236. Een beding inzake de koppelverkoop waarbij de consument bevestigt “zich te hebben ingelicht over wat hij van de aannemer kan verwachten, als algemeen aannemer die kwaliteitsvolle woningbouw op maat aanbiedt, in traditionele beton- en metselwerken, daktimmer, dakbedekking, voltooiing en technieken” is een erkenningsclausule van een feitelijke situatie. Erkenningsclausules kunnen echter geen uitwerking krijgen als ze niet in overeenstemming zijn met de werkelijke situatie. De Commissie voor Onrechtmatige bedingen wijst hierbij op zijn advies inzake de contractuele voorwaarden in overeenkomsten tussen videotheken en consumenten511. De Commissie stelt dat kennisnameclausules en instemmingsclausules die omtrent de kennisname of de instemming een bewijsregeling in het leven roepen die onweerlegbaar is, in strijd zijn met art. 74, 26° WMPC. 508

Voorstel Verord. Comm. nr. 2011/0284, 11 oktober 2011 betreffende een gemeenschappelijk Europees kooprecht, COM(2011) 635 definitief. 509 COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN, “Advies inzake bedingen in overeenkomsten tot aankoop van een bouwterrein, m.b.t. het bouwen door een bepaalde onderneming”, http://economie.fgov.be/nl/binaries/COB%2032-Def_tcm325-172598.pdf, Brussel 15 februari 2012, 4-5. 510 COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN, “Advies inzake bedingen in overeenkomsten tot aankoop van een bouwterrein, m.b.t. het bouwen door een bepaalde onderneming”, http://economie.fgov.be/nl/binaries/COB%2032-Def_tcm325-172598.pdf, Brussel 15 februari 2012, 10-11. 511 COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN, “Advies inzake de contractuele voorwaarden in overeenkomsten tussen videotheken en consumenten”, http://economie.fgov.be/nl/binaries/COB%2032-Def_tcm325172598.pdf, 19 december 2007, 6-7.

88

Instemmingsclausules die op zichzelf of door gebrek aan informatie bij het sluiten van het contract bijzonder moeilijk weerlegbaar zijn voor de consument, kunnen getoetst worden aan art. 2, 28° WMPC (de algemene toetsingsnorm) in samenhang met art. 4 WMPC alsook aan art. 74, 21° WMPC dat stelt dat een beding onrechtmatig is indien het de consument “een bewijslast oplegt die normaliter op een andere partij bij de overeenkomst rust”.512 Hoewel de consument een zekere bewijslast heeft, moet hij volgens de Commissie, deze clausule zonder al te veel moeilijkheden kunnen opzij zetten indien deze niet overeenstemt met de uitwisseling van informatie voor de totstandkoming van de overeenkomst tot aankoop van de bouwgrond. Roept de clausule een onweerlegbaar of moeilijk weerlegbaar vermoeden in het leven, dan kan dergelijk beding als onrechtmatig beschouwd worden en bijgevolg nietig overeenkomstig art. 75 §1 WMPC. 513

3.2 Erkenning van een juridische kwalificatie 237. De Commissie wijst erop dat een beding dat stelt dat de Wet Breyne ‘vooralsnog’ niet van toepassing is op de overeenkomst, onrechtmatig is overeenkomstig art. 2, 28° juncto 74, 30° WMPC dat stelt dat bedingen dat “op ongepaste wijze de wettelijke rechten van de consument ten aanzien van de onderneming of een andere partij uitsluiten of beperken in geval van volledige of gedeeltelijke wanprestatie of van gebrekkige uitvoering door de onderneming van één van haar contractuele verplichtingen” onrechtmatig zijn.514 Gezien de Wet Breyne van dwingend recht is, kan de consument op voorhand immers geen afstand doen van deze bescherming.515 238. Verder wijst de Commissie erop dat een beding dat geformuleerd wordt als verbrekingsbeding dan wel als schadebeding en de contractuele erkenning dat een bepaalde verbrekingsvergoeding als ‘redelijk’ wordt beschouwd, kan getoetst worden aan de algemene toetsingsnorm met name art. 2, 28° WMPC. In casu ging het om volgend beding: “In de veronderstelling dat de bouwwerken geen aanvang hebben genomen binnen een periode van 3 jaren te rekenen vanaf de ondertekening dezer, of door een ander dan E…. (de aangeduide aannemer) geheel of gedeeltelijk worden uitgevoerd, is 512

COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN, “Advies inzake de contractuele voorwaarden in overeenkomsten tussen videotheken en consumenten”, http://economie.fgov.be/nl/binaries/COB%2032-Def_tcm325172598.pdf, 19 december 2007, 11-12. 513 COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN, “Advies inzake de contractuele voorwaarden in overeenkomsten tussen videotheken en consumenten”, http://economie.fgov.be/nl/binaries/COB%2032-Def_tcm325172598.pdf, 19 december 2007, 12. 514 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 62; R. TIMMERMANS en D. HENDRICKX, “Ondermaat bij verkoop van appartementen”, T. App. 2000, afl. 3, 8. 515 COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN, “Advies inzake bedingen in overeenkomsten tot aankoop van een bouwterrein, m.b.t. het bouwen door een bepaalde onderneming”, http://economie.fgov.be/nl/binaries/COB%2032-Def_tcm325-172598.pdf, Brussel 15 februari 2012, 7.

89

partij enerzijds aan E….van rechtswege 20.000 euro verschuldigd en zulks als redelijke tegenprestatie voor het zich ontdoen van de verbintenis ten aanzien van E…. (…). Dat het aan E…verschuldigd zijn van voormelde vergoeding het gevolg is van haar keuze het beding ten gunste van E… niet na te leven, zodat o.m. artikel 1231B.W. en artikel 31 e.v. W.H.P.C. niet van toepassing kunnen zijn.” De Commissie wijst hierbij ook naar een arrest van het Hof van Cassatie van 21 december 2009 516 waarbij een beding dat de verkoper toeliet het door de koper betaalde voorschot te behouden in geval van niet-vervulling van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een krediet door de koper, nietig werd verklaard. De verkoper was zelf alleen tot terugbetaling van het voorschot gehouden als de koop door zijn fout niet kon doorgaan. De advocaat-generaal vond dat met “de economie van het contract”, met name het feit dat de verkoper de opschortende voorwaarde had aanvaard en bijgevolg daarvoor wat in ruil diende te krijgen, geen rekening diende te worden gehouden. In bovenstaand beding bevindt de consument zich in een gelijkaardige situatie, gezien het feit dat de consument ook een vergoeding verschuldigd is indien de overeenkomst niet doorgaat. De Commissie meent dan ook dat de contractuele erkenning dat een vergoeding ten belope van 20.000 euro als een redelijke tegenprestatie wordt beschouwd voor het zich ontdoen van de verbintenis ten aanzien van de aangeduide aannemer, in de regel een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en de plichten van de partijen in het nadeel van de consument (art. 2, 28° WMPC).517 De rechter kan bijgevolg besluiten tot onrechtmatigheid alsook nietigheid van dit beding (art. 75 §1 WMPC). 239. De Commissie stelt dat bedingen die eerder dan duidelijk te stellen waartoe de consument zich verbindt, de consument de indruk geven dat hij op geen enkele wettelijke bescherming een beroep kan doen, zoals in casu het geval was, een bijzonder zware vorm zijn van onrechtmatige bedingen.518

4. De oneerlijke handelspraktijken 240. De regeling met betrekking tot de oneerlijke handelspraktijken519 kan eventueel ook een uitweg bieden indien er sprake is van een misleidende of agressieve koppelverkoop.520

516

Cass. 21 december 2009, JT 2010, afl. 6398, 391; Jaarboek Handelspraktijken & Mededinging 2009, 217; JLMB 2010, afl. 5, 203, Pas. 2009, afl. 12, 3129; RW 2010-11, afl. 35, 1474. 517 COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN, “Advies inzake bedingen in overeenkomsten tot aankoop van een bouwterrein, m.b.t. het bouwen door een bepaalde onderneming”, http://economie.fgov.be/nl/binaries/COB%2032-Def_tcm325-172598.pdf, Brussel 15 februari 2012, 13. 518 COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN, “Advies inzake bedingen in overeenkomsten tot aankoop van een bouwterrein, m.b.t. het bouwen door een bepaalde onderneming”, http://economie.fgov.be/nl/binaries/COB%2032-Def_tcm325-172598.pdf, Brussel 15 februari 2012, 15. 519 Supra randnrs. 91-95

90

§3 Het gemeen recht 241. De consument kan zich tevens beroepen op het gemeen recht. In het geval van de koppelverkoop verbindt hij zich in principe tot het kiezen van de aangeduide aannemer voor het bouwen van zijn woning. Maar deze bouwverplichting bevat geen nadere invulling van de eigenlijke overeenkomst die daarna dient gesloten te worden met betrekking tot het bouwen van een woongelegenheid zoals de prijs, stijl van woning, materialen, enz. De consument verbindt zich tot een overeenkomst met een onbepaald voorwerp. Dit maakt dat de overeenkomst ongeldig, en bijgevolg nietig, is en dit overeenkomstig art. 1108 en 1129 BW.521 Maar de consument heeft er zich wel toe verbonden om minstens te onderhandelen over de nieuwe aanvullende overeenkomst tot het bouwen van een woongelegenheid.522 Doet de consument dit niet, dan kan hem toch een schadevergoeding aangerekend worden door de verkoper. Dit is geen resultaatsverbintenis maar een loutere inspanningsverbintenis. Dit heeft tot gevolg dat er geen daadwerkelijke aannemingsovereenkomst dient gesloten te worden, de consument moet enkel onderhandelen over de overeenkomst. Onderhandelt hij niet, dan is hij precontractueel aansprakelijk en dient hij een schadevergoeding te betalen aan de aannemer of promotor. De consument mag tevens niet de onderhandelingen abrupt afbreken523.524 242. De Commissie voor Onrechtmatige Bedingen stelt dat overeenkomsten tot aankoop van de grond, die bevestigen dat de aannemingsovereenkomst een voldoende bepaald of bepaalbaar voorwerp hebben, zonder dat er op dat moment een aannemingsovereenkomst is gesloten met een bepaald of bepaalbaar voorwerp aan een bepaalde of bepaalbare prijs, geen enkele juridische waarde hebben.525

520

COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN, “Advies inzake bedingen in overeenkomsten tot aankoop van een bouwterrein, m.b.t. het bouwen door een bepaalde onderneming”, http://economie.fgov.be/nl/binaries/COB%2032-Def_tcm325-172598.pdf, Brussel 15 februari 2012, 5. 521 S. STIJNS, Verbintenissenrecht. boek 1, Brugge, die Keure, 2005, 97; Cass. 15 februari 1985, Arr. Cass. 1984-85, 822; K. VERMEEREN en L. WEYTS, “De koppelverkoop bij onroerend goed: mariage forcé ou divorce annoncé”, T. Not. 2009, 615. 522 Rb. Gent (14e k.) 28 september 2004, T. Not. 2005, 98, noot F. BOUCKAERT. 523 Rb. Brugge 3 februari 2004, TGR 2004, 7. 524 L. WEYTS, “De koppelverkoop bij onroerend goed: mariage forcé ou divorce annoncé”, T. Not. 2009, 615; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 31-34. 525 COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN, “Advies inzake bedingen in overeenkomsten tot aankoop van een bouwterrein, m.b.t. het bouwen door een bepaalde onderneming”, http://economie.fgov.be/nl/binaries/COB%2032-Def_tcm325-172598.pdf, Brussel 15 februari 2012, 9.

91

AFDELING 6

DE WAARBORGSTELLING

§1 De tijdelijke vereniging 243. Gezien

het

feit

dat

erkenningsreglementering

promotoren

inzake

niet

aannemers,

voldoen dienen

aan zij

de

steeds

voorwaarden een

van

de

voltooiings-

of

terugbetalingswaarborg van 100% te stellen in plaats van de waarborg van 5%.526 Promotoren trachten dan ook deze waarborgregeling te omzeilen. Dit doen ze door ofwel een overeenkomst te maken die niet onderhevig is aan de Wet Breyne (bv. fictieve splitsing van overeenkomsten) ofwel door zich zodanig te organiseren dat ze toch in aanmerking komen voor de 5% waarborgregeling. Het aangaan van een tijdelijke vereniging met minstens één erkende aannemer is hierbij het typische voorbeeld.527 244. Hierbij stelt zich de problematiek inzake de toelaatbaarheid van dergelijke tijdelijke vereniging onder de Wet Breyne. Laat de Wet Breyne met andere woorden toe dat (minstens) één erkende en één of meer niet-erkende aannemers samen worden genomen en dat aldus één erkende aannemer voldoet opdat alle andere ook onder de 5% waarborgregeling zouden ressorteren?528 245. Er heerst hierover discussie in de rechtsleer. Deze discussie gaat over art. 11 van de wet van 20 maart 1991 houdende erkenning der aannemers (hierna: wet 20 maart 1991). Dit artikel betreft het statuut van tijdelijke vereniging van aannemers. Aangezien tijdelijke verenigingen geen rechtspersoonlijkheid bezitten, komen zij strikt juridisch niet voor erkenning in aanmerking. Art. 11 wet 20 maart 1991 stelt echter dat tijdelijke verenigingen van aannemers toch tot de uitvoering van de werken worden toegelaten voor zover één van de deelgenoten over de vereiste erkenning beschikt en de overige deelgenoten beantwoorden aan een aantal voorwaarden bepaald in art. 4 wet 20 maart 1991 (zoals nationaliteit, handelsregisterinschrijving, eerbaarheid en naleving van sociale en fiscale verplichtingen).529 246. Een extensieve strekking in de rechtsleer530 meent dat art. 11 wet 20 maart 1991 betreffende de tijdelijke verenigingen ook van toepassing is inzake de Wet Breyne. Dit impliceert dat het volstaat dat er slechts één aannemer voor de werken is erkend en dat deze slechts moet voldoen aan de 5% waarborg.

De

andere

niet-erkende

aannemers

moeten

dan

geen

voltooiings-

of

526

Supra randnrs. 162-165 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 64. 528 L. WEYTS, “De tijdelijke vereniging in de Wet Breyne: tijdelijk uiterst voorzichtig zijn”, T. Not. 1996, 3-6; I. GERLO, “De tijdelijke vereniging en de waarborgregeling in de Wet Breyne”, Notarius 2002, afl. 6, 50. 529 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 64. 530 E. WYMEERSCH, F. NICHELS en D. BLOMMAERT, “De garantieregeling in de Wet Breyne”, RW 1994-95, 183; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 111-112; D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 320. 527

92

terugbetalingswaarborg meer stellen. Ze steunen zich hiervoor op het feit dat de wetgever in de Wet Breyne zonder enige uitzondering verwijst naar de wet van 20 maart 1991 houdende erkenning der aannemers.531 Bovendien is ook voldaan aan de ratio legis van art. 12 WB, met name het verzekeren van een volwaardig verhaal voor de consument-bouwheer. De erkende aannemer is immers hoofdelijk aansprakelijk ten aanzien van de consument-bouwheer (art. 53 W. Venn.). De toevoeging van de andere, niet-erkende aannemers versterkt het verhaal, maar kan het niet afzwakken. 247. Een restrictieve strekking in de rechtsleer532 stelt daarentegen dat de Wet Breyne enkel verwijst naar de wet van 20 maart 1991 houdende erkenning der aannemers voor wat betreft het al dan niet erkend zijn van de aannemer en aldus niet verwijst naar de overige bepalingen van desbetreffende wet (zoals art. 11 betreffende de tijdelijke vereniging). Dit betekent dat in hoofde van elk van de leden van de tijdelijke vereniging individueel moet worden nagegaan of zij al dan niet aan de erkenningscriteria

voldoen.

De

niet

erkende

aannemers

moeten

de

voltooiings-

of

terugbetalingswaarborg verstrekken. Men mag de waarborgen die de Wet Breyne stelt immers niet te makkelijk kunnen omzeilen. Daarom moet men aan de strengste vereisten voldoen.533 248. Gelet op de ratio legis van de Wet Breyne, met name de bescherming van de minder kapitaalkrachtige eigenaars, moet deze laatste strekking gevolgd worden. De waarborgen die de Wet Breyne biedt mogen immers niet al te makkelijk te omzeilen zijn. Bovendien is het argument, aangehaald door de extensieve strekking, dat de consument-bouwheer voldoende beschermd is door de hoofdelijke aansprakelijkheid van de erkende aannemer, slechts in beperkte mate juist. De toevoeging van de niet-erkende aannemer die lid is van de tijdelijke vereniging, verruimt het verhaalsrecht van de consument-bouwheer maar het risico wordt groter indien een niet-solvabele, niet-erkende aannemer, tot de tijdelijke vereniging toetreedt. Dit risico wordt echter enigszins getemperd aangezien erkende aannemers niet geneigd zullen zijn om zich te associëren met insolvabele aannemers.534

531

E. WYMEERSCH, F. NICHELS en D. BLOMMAERT, “De garantieregeling in de Wet Breyne”, RW 1994-95, 182. J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 150; A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 199; P. VAN DEN EYNDE, “Association momentanée – cautionnement – garantie loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, 360-364; L. WEYTS, “De tijdelijke vereniging in de Wet Breyne: tijdelijk uiterst voorzichtig zijn”, T. Not. 1996, 3-6. 533 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 65. 534 D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 319; A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 66. 532

93

§2 De erkende aannemer 1. De voorkeursbehandeling 249. De huidige waarborgregeling voorziet in een voorkeursbehandeling van de erkende aannemer.535 Hij dient ten opzichte van de consument-bouwheer slechts een zekerheid te stellen ten opzichte van de consument-bouwheer van 5% terwijl de niet-erkende aannemer een 100% waarborg dient te voorzien. Nochtans biedt deze erkenningsreglementering onvoldoende garanties omtrent de toekomstige financiële draagkracht van de aannemer.536 Een erkenning garandeert niet dat een erkende aannemer niet failliet kan worden verklaard. Het onderscheid tussen erkende en nieterkende aannemers is dan ook niet meer te verantwoorden.537

2. Het nadeel voor de consument-bouwheer 250. De waarborg van 5% die de erkende aannemers dienen te stellen, is bovendien niet voldoende voor de consument-bouwheer. De waarborg kan namelijk enkel worden aangewend in geval van vertraging in de uitvoering of bij volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering van de overeenkomst te wijten aan de verkoper of aannemer.538 Deze waarborg is echter veel te bescheiden en blijkt snel onvoldoende om de opgelopen vertraging, prijsherziening en meerprijs wegens het aanstellen van een andere aannemer te kunnen opvangen.539

§3 De niet-erkende aannemer 1. Einde van de borgstelling bij de voorlopige oplevering 251. De hoofdelijke borgstelling die de kredietinstelling of de borgstellingskas dient te verstrekken in geval van een niet-erkende aannemer eindigt reeds bij de voorlopige oplevering540 terwijl bij de erkende aannemer de waarborg wordt vrijgegeven bij helften, de eerste helft bij de voorlopige oplevering en de tweede helft bij de definitieve oplevering541. Er kunnen echter bij de voorlopige 535

M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 122; L BARNICH, “La loi Breyne et la garantie de l’entrepreneur agrée”, Rev. not. b. 1996, 309; L. DEHOUCK, “De notariële praktijk in afwachting van een nieuwe woningbouwwet”, Not.Fisc.M. 1994, afl. 9, 7. 536 A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 181. 537 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 67. 538 Supra randnr. 160 539 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 67; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 122; A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 181; C. DUMORTIER, “Les garanties prévues par la loi Breyne et les garanties dans la pratique conventionnelle”, Act. dr. 1992, 221-222. 540 Supra randnr. 165 541 Supra randnr. 161

94

oplevering nog verschillende gebreken worden vastgesteld. Wegens het feit dat de verbintenis van de borg vervalt bij de voorlopige oplevering, beschikt de consument over weinig mogelijkheden om de afwerking volgens het proces-verbaal, opgemaakt tijdens de voorlopige oplevering, af te dwingen van de niet-erkende aannemer. De consument kan zich wel richten tot een rechtbank maar dit gaat meestal gepaard met een lange duurtijd en hoge kosten.542

2. De keuze tussen de voltooiings- of terugbetalingswaarborg 252. Bij een niet-erkende aannemer heeft de consument-bouwheer de keuze tussen de voltooiingsof terugbetalingswaarborg al naargelang hij de uitvoering dan wel de ontbinding van de overeenkomst vordert. Hij kan slechts de voltooiingswaarborg eisen indien hij de uitvoering van de overeenkomst vraagt en dus niet bij een vraag tot ontbinding van de overeenkomst.543 Bij een ontbinding van de overeenkomst kan de consument-bouwheer beroep doen op een terugbetalingswaarborg en ontvangt hij de reeds betaalde bedragen. Dit is echter enkel het geval indien hij de ontbinding vraagt wegens het feit dat de werken niet kunnen worden voltooid. Vraagt hij de ontbinding om andere reden, dan kan hij zich niet beroepen op de terugbetalingswaarborg.544 253. De

consument-bouwheer

kan

in

alle

vrijheid

kiezen

tussen

de

voltooiings-

of

terugbetalingswaarborg. Deze beslissing beïnvloedt echter ook de bank. Bij een faillissement van de promotor van een flatgebouw zouden sommige consumenten de bank kunnen verplichten de sommen voor te schieten om het gebouw te voltooien, andere consumenten zouden de terugbetaling kunnen eisen van de reeds gestorte bedragen.545 De bank tracht dan ook invloed uit te oefenen op deze keuze. De bank zal trachten het point of no return, namelijk vanaf wanneer het noodzakelijk is dat het gebouw wordt afgewerkt, te bepalen. Hierbij stelt zich de vraag of de bank een keuzebeperkingsrecht heeft.546 De rechtsleer547 stelt dat de bank de keuze van de consument-bouwheer enigszins kan beperken door een overeenkomst af te sluiten met hem maar daarin mag de vrije keuze van de consument542

Wetsvoorstel (L. VAN DER AUWERA en J. VAN DEN BERGH) tot wijziging van de regelgeving inzake de zekerheid tot voltooiing van werken voor erkende aannemers en andere personen dan erkende aannemers, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2072/001, 4. 543 Antwerpen 22 mei 1985, T. Aann. 1986, 139; A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 69. 544 D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 320-321; A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 69. 545 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 127. 546 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 70. 547 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 70-71; D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 321; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouwwet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 121.

95

bouwheer niet zonder meer gedelegeerd worden aan de bank. Objectieve voorwaarden op grond waarvan de keuze kan worden uitgeoefend, zijn volgens hen wel toegestaan.

AFDELING 7

DE OPLEVERING EN DE TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID

§1 Dekt de voorlopige oplevering de zichtbare gebreken? 254. De Wet Breyne regelt zowel het tijdstip, de vorm en de totstandkoming van de voorlopige als de definitieve oplevering.548 Maar de precieze draagwijdte van de voorlopige oplevering wordt niet bepaald. In de rechtsleer heerst discussie omtrent de vraag of de voorlopige oplevering de zichtbare gebreken dekt.549 255. Een eerste strekking in de rechtsleer550 meent dat de consument-bouwheer zich na de voorlopige oplevering niet meer kan beroepen op mogelijks zichtbare gebreken. Volgens hen zijn deze gedekt door de voorlopige oplevering. Zij steunen zich hiervoor op volgende argumenten. Ten eerste stellen ze dat indien de voorlopige oplevering niet de zichtbare gebreken dekt, de dubbele oplevering elk nut verliest. Ten tweede stellen ze dat de oplevering in twee fasen restrictief dient geïnterpreteerd te worden gezien het feit dat de splitsing van de oplevering in twee fasen, een algemene uitzondering is op het gemeen recht. De aansprakelijkheid van de aannemer of promotor mag geenszins worden verzwaard door de aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken te verlengen tot de definitieve oplevering.551 256. Een tweede strekking in de rechtsleer en rechtspraak552, gevolgd door het Hof van Cassatie553 en later door de lagere rechtbanken554, meent dat de voorlopige oplevering slechts een inontvangstneming is van het gebouw en de erkenning inhoudt van de beëindiging van de werken eventueel onder voorbehoud van enkele kleine herstellingen. De voorlopige oplevering omvat geen 548

Supra randnrs. 146-150 W. ABBELOOS, “De oplevering van bouwwerken”, AJT-dossier 1995-96, 87. 550 M.-A. FLAMME en J. LEPAFFE, Le contrat d’enterprise, Bruxelles, Bruylant, 1966, 282; B. GLANSDORFF, “Portée de la reception provisoire quant à l’agrégation des travaux”, (noot onder Cass. 16 oktober 1969), RCJB 1971, 392; W. GOOSSENS, Aanneming van werk. Het gemeenrechtelijk dienstencontract in Recht en Onderneming, Brugge, die Keure, 992; D. MEULEMANS, De woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993 in Liber amicorum Paul De Vroede, Antwerpen, Kluwer, 1994, 1111-1112; L. SIMONT, noot onder Cass. 16 oktober 1969, T. Aann. 1969, 3. 551 S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NjW 2008, 69. 552 Bergen 20 oktober 1997, RRD 1998, afl. 86, 59; J. VAN BELLE, noot onder Gent 6 november 1996, AJT 1997-98, 232; H. DE PAGE, Les principaux contrats in Traité élementaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1972, 1025-1027; R. DEKKERS, Handboek van burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1957, 632-633; J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1995-1998”, TPR 2002, afl. 1, 592-593; 553 Cass. 5 juni 1980, Pas. 1980, I, 1222; Cass. 4 maart 1977, JT 1977, 621, noot A. BRUYNEEL; Cass. 16 oktober 1969, T. Aann. 1971, 1, noot L. SIMONT. 554 Luik 7 september 2004, T. Aann. 2007, afl. 3, 251, noot; Brussel 27 april 2010, Res Jur. Imm. 2011, afl. 3, 295. 549

96

aanvaarding van de werken en dekt derhalve geenszins de zichtbare gebreken. Maar de partijen kunnen hier conventioneel van afwijken.555 Bij gebreke aan een contractuele afwijking zijn de zichtbare gebreken pas gedekt bij de definitieve oplevering. Dit maakt dat de aannemer of promotor dan enkel nog kan aangesproken worden voor enerzijds de verborgen gebreken en anderzijds in het kader van hun tienjarige aansprakelijkheid.556 257. Net zoals het Hof van Beroep te Brussel557, meen ik dat de juiste draagwijdte van een bepaalde rechtshandeling in het proces van oplevering en aanvaarding afhangt van de bedoeling van de partijen en in concreto onderzocht dient te worden. Zo meent de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen558 dat als de bouwheer de factuur van de aannemer voor de uitvoering van een werk zonder enig voorbehoud betaalt, hij erkent dat de aannemer het werk behoorlijk heeft uitgevoerd en hem ontslaat van elke aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken. Indien de partijen aldus in de overeenkomst bepaalde formaliteiten hebben voorzien waarmee de voorlopige oplevering mee gepaard dient te gaan zoals de inspectie van de werken in aanwezigheid van een architect dan kan de rechter hieruit de bedoeling van de partijen afleiden om daadwerkelijk aan de voorlopige oplevering het karakter van een goedkeuring van de werken te geven.559 Maar in de eerste plaats verdient het aanbeveling dat de partijen in de overeenkomst duidelijkheid scheppen omtrent de inhoud en draagwijdte van de voorlopige oplevering. Dit zorgt ervoor dat later geen discussie mogelijk is en de rechter de bedoeling van de partijen niet dient na te gaan.

§2 De tienjarige aansprakelijkheid 1. Het vertrekpunt 258. Gepaard gaande met bovenstaande discussie, rijst de vraag naar het vertrekpunt van de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer, architect of promotor.560

555

Cass. 24 februari 1983, Arr. Cass. 1982-83, 808; Bull. 1983, 716; JT 1983, 575; Pas. 1983, I, 716; RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS; RW 1983-84, 164; Res Jur.Imm. 1984, 105; Rev.not.b. 1983, 315; T.Aann. 1983, 221; Cass. 4 maart 1977, JT 1977, 621, noot A. BRUYNEEL; Rb. Tongeren 24 november 1995, TBBR 1996, 165; C. DUMORTIER, “*l’achèvement de l’ouvrage et les responsabilités postérieures concernant le bon état de l’ouvrage. Le régime d’exception+. La loi Breyne”, Act. dr. 1992, 344; J.H. HERBOTS, “De verval- en verjaringstermijnen in de Wet Breyne”, in Actuele problemen uit het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof A. De Bougne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 80; C. PARMENTIER, noot onder Bergen 9 mei 1983, TBH 1985, 265. 556 S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NjW 2008, 69. 557 Brussel 27 april 2010, Res Jur. Imm. 2011, afl. 3, 295. 558 e Rb. Antwerpen (12 B k.) 3 juni 2004, RW 2007-08, afl. 34, 1416. 559 W. ABBELOOS, “De oplevering van bouwwerken”, AJT-dossier 1995-96, 87. 560 Supra randnr. 166

97

259. De vaste cassatierechtspraak561 is van oordeel dat deze bij de aanvaarding van de werken aanvangt. Dit betekent dat de tienjarige aansprakelijkheid pas aanvangt bij de definitieve oplevering, tenzij de partijen echter hebben bedongen dat de aanvaarding van de werken bij de voorlopige oplevering geschiedt.562 De Wet Breyne verzet zich volgens het Hof van Cassatie563 niet tegen een dergelijk beding. 260. Sommige rechtsleer564, stelt dat deze cassatierechtspraak art. 9 WB uitholt. Indien partijen kunnen bedingen dat de voorlopige oplevering de aanvaarding van de werken inhoudt, heeft de dubbele oplevering in principe geen belang meer. De zichtbare gebreken zijn vanaf dan gedekt en zowel de waarborgtermijn voor de verborgen gebreken als de tienjarige aansprakelijkheid beginnen vanaf dan te lopen. Dit maakt dat het nut van de tussenperiode van één jaar tussen de voorlopige en definitieve oplevering ernstig wordt beperkt.565 261. Net zoals bij de vraag of de zichtbare gebreken gedekt zijn door de voorlopige oplevering, meen ik dat het startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid in concreto dient onderzocht te worden. Indien de bedoeling van de partijen eruit bestaat dat de voorlopige oplevering reeds de aanvaarding inhoudt van de werken, dan start de tienjarige aansprakelijkheid bij de voorlopige oplevering. Hebben ze die bedoeling niet, dan start de tienjarige aansprakelijkheid bij de definitieve oplevering. Maar ook hier is het in de eerste plaats belangrijk dat de partijen een duidelijke overeenkomst opstellen. Indien de overeenkomst duidelijk bepaalt wanneer de tienjarige aansprakelijkheid aanvangt, is er immers geen discussie mogelijk en moet de rechter de bedoeling van de partijen niet nagaan.

2. De beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de architect en de aannemer 262. De architect dient verplicht een verzekering af te sluiten voor het geval hij aansprakelijk wordt gesteld voor zijn beroepsfouten. Overeenkomstig art. 9 §1 wet 20 februari 1939 moeten immers “alle natuurlijke personen of rechtspersonen die ertoe gemachtigd werden overeenkomstig deze wet het 561

Cass. 24 februari 1983, RCJB 1985, 400, noot J.H. HERBOTS; Cass. 4 maart 1977, JT 1977, 621, noot A. Bruyneel. 562 M. SENELLE, “Rechtsbescherming van de bouwheer”, Res Jur. Imm. 1991, 76-77; Gent 24 april 1997, AJT 199899, 894. 563 Cass. 24 februari 1983, RCJB 1985, 400, noot J.H. HERBOTS; Gent 12 juni 2009, NjW 2010, afl. 219, 253, noot R. STEENNOT; Rb. Luik 25 april 1997, JLMB 1997, 813; J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1995-1998”, TPR 2002, afl. 1, 669. 564 F. DELWICHE, “De wet Breyne (ongeveer) tien jaar later” in J.H. HERBOTS (ed.), Bijzondere overeenkomsten. Actuele problemen, Antwerpen, Kluwer, 1980, 263; S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NjW 2008, 70. 565 J. AVONDSTONDT, Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij voor handel en nijverheid, 2006, 32; C. DUMORTIER, “*l’achèvement de l’ouvrage et les responsabilités postérieures concernant le bon état de l’ouvrage. Le régime d’exception+. La loi Breyne”, Act. dr. 1992, 344.

98

beroep van architect uit te oefenen en van wie de aansprakelijkheid, met inbegrip van de tienjarige aansprakelijkheid, kan worden verbonden wegens de handelingen die zij beroepshalve stellen of de handelingen van hun aangestelden door een verzekering te zijn gedekt”. De aannemer heeft deze verplichting niet. 263. Het Hof van Cassatie566 stelt het volgende met betrekking tot de aansprakelijkheid van de architect en de aannemer: “Wanneer een arrest impliciet vaststelt dat zonder de fout van zowel de aannemer en de architect de gehele schade niet zou zijn ontstaan, zijn deze elk 'in solidum' gehouden tot betaling van de gehele schadevergoeding." Dit impliceert dat zowel de architect als de aannemer instaan voor de gehele schadevergoeding aan de consument-bouwheer. De betaling door één van hen werkt bevrijdend ten aanzien van de consument-bouwheer. De architect of aannemer die heeft betaald, kan dan regres uitoefenen op degene die nog niet heeft betaald.567 264. Maar gezien het feit dat architecten verplicht zijn om een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten en aannemers die verplichting niet hebben, lijkt de rechtspraak568 sterk geneigd om bij een beroepsfout van de aannemer ook in hoofde van de architect te beslissen tot een beroepsfout. Dit zorgt ervoor dat de consument-bouwheer de architect die wel verzekerd is voor zijn beroepsfouten, voor de volledige schade kan aanspreken. Maar indien de aannemer ondertussen failliet is, kan de architect geen regres meer uitoefenen. Om deze reden voorzien de architecten meestal in hun overeenkomst met de consument-bouwheer een exoneratiebeding voor de in solidum aansprakelijkheid met de aannemer. Een arrest van het Hof van Beroep te Brussel569 stelt hierover het volgende: “De clausule die, in een architectuurovereenkomst, de veroordeling in solidum van de architect met de andere actoren uit de bouwsector uitsluit, heeft niet als gevolg dat ze de architect van zijn aansprakelijkheid ontheft, maar dat ze deze alleen tot het herstellen van de gevolgen van zijn fout beperkt.”.570 Dit is nadelig voor de consument-bouwheer indien de aannemer onvermogend is aangezien hij dan slechts een deel van de schadevergoeding kan vorderen.571

566

Cass. 2 oktober 1992, Limb. Rechtsl. 1993, 1, T. Aann. 1997, 162 noot J. EMBRECHTS. G. BAERT, Aanneming van werk in APR, Antwerpen, Kluwer, 2001, 429; Wetsvoorstel (L. VAN DER AUWERA) op de beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor aannemers van werken in onroerende staat, Parl. St. Kamer 2010-11, nr. 1077/001, 3-4. 568 e Brussel (2 k.) 18 oktober 2002, Res Jur. Imm. 2003, afl. 3, 195; Rb. Brussel 8 april 2004, Res Jur. Imm. 2004, afl. 2, 86. 569 e Brussel (2 k.) 11 december 2008, Rev.not.b. 2012, afl. 3060, 117, noot B. KOHL. 570 In dezelfde zin: Rb. Nijvel 8 april 2011, Res Jur. Imm. 2011, afl. 3, 239; Luik 27 april 2007, RRD 2007, afl. 122, 25. 571 Wetsvoorstel (L. VAN DER AUWERA) op de beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor aannemers van werken in onroerende staat, Parl. St. Kamer 2010-11, nr. 1077/001, 4. 567

99

265. Het Grondwettelijk Hof stelde in een arrest van 12 juli 2007572 het volgende: “Doordat architecten

als

enige

beroepsgroep

in

de

bouwsector

wettelijk

zijn

verplicht

hun

beroepsaansprakelijkheid te verzekeren, dreigt hun aansprakelijkheid bij veroordeling in solidum meer dan die van de andere beroepsgroepen in het gedrang te komen, zonder dat voor dat verschil in behandeling een objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat. Die discriminatie is evenwel niet het gevolg van de verzekeringsplicht opgelegd bij de bestreden wet, maar van de ontstentenis in het recht toepasselijk op de andere partijen die in de bouwakte voorkomen van een vergelijkbare verzekeringsplicht. Dit kan slechts worden verholpen door het optreden van de wetgever.”. Zoals het Grondwettelijk Hof stelt, is een wetgevend optreden noodzakelijk. Er dient een oplossing te worden gevonden voor de ondermaatse bescherming van de consument-bouwheer. Een werkelijke verdeling van de aansprakelijkheid tussen de architect en de aannemer voor hun eigen beroepsfouten, is nodig.

AFDELING 8

DE NIETIGHEID

§1 De nietigheid van de gehele overeenkomst: te verregaand? 266. Overeenkomstig art. 13, tweede lid WB kan de consument-bouwheer bij niet-naleving van de art. 7 en 12 WB, hetzij de nietigheid van de overeenkomst, hetzij de nietigheid van het met de wet strijdige beding vorderen. Dit is een relatieve nietigheid.573 Dit impliceert dat ondanks het feit dat de overeenkomst niet beantwoordt aan art. 7 en 12 WB de overeenkomst geldig blijft tot de nietigverklaring ervan. 267. De rechtsleer574 en rechtspraak575 menen dat de consument-bouwheer in principe volstrekt de keuze heeft of hij de nietigheid van het beding, dan wel van de volledige overeenkomst vordert. Wel stellen bepaalde rechtsleer576 en rechtspraak577 dat indien er geen vernietigbaar beding voorhanden

572

GwH 12 juli 2007, Arr. GwH 2007, afl. 3, 1163; Jurim Pratique 2008, afl. 2, 69; NjW 2008, afl. 179, 2561 noot G. JOCQUE; RW 2007, afl. 31, 1282; TBBR 2008, afl. 7, 390, noot B. KOHL; TBO 2007, afl. 6, 199 noot I. RAMBOER; TBP 2008, afl. 5, 284. 573 Supra randnr. 167 574 F. BURSSENS, Aannemingsrecht in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2001, 319; D. MEULEMANS, De woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993 in Liber amicorum Paul De Vroede, Antwerpen, Kluwer, 1994, 1124. 575 Gent 8 januari 1997, RW 1996-97, 1100; Gent 14 mei 1982, RW 1984-85, 1851; Rb. Brugge 28 februari 1991, T. Not. 1991, 181; Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah. dr. Imm. 2001, afl. 6, 13. 576 J-M. CHANDELLE, La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 162-163; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 161; B. KOHL, “Woningbouwwet: rechtspraakkroniek 2000-2006” in K. DEKETELAERE, A. VERBEKE en K. VANHOVE (eds.), Jaarboek bouwrecht 20052006, Brugge, die Keure, 2006, 183. 577 e Rb. Tongeren (3 k.) 19 december 2008, T. App. 2009, afl. 2, 38; Rb. Gent 23 mei 2001, RW 2005-06, 394.

100

is, enkel de nietigverklaring van de gehele overeenkomst mogelijk is. Dit is het geval wanneer de verplichte vermeldingen niet in de overeenkomst opgenomen zijn.578 268. Samen met andere rechtsleer579, ben ik van mening dat de mogelijkheid van de consumentbouwheer om bij het ontbreken van elke verplichte vermelding inzake art. 7 WB de nietigheid te vorderen van de gehele overeenkomst, een te verregaande bescherming is van de consumentbouwheer. Nochtans kan het inroepen van de nietigheid van de gehele overeenkomst niet gekwalificeerd worden als rechtsmisbruik, aangezien de wetgever de keuze tussen het inroepen van de nietigheid van de overeenkomst of het beding uitdrukkelijk heeft toegekend.580

§2 De nietigheid beperkt in de tijd 269. De nietigverklaring van de overeenkomst kan niet meer uitgesproken worden na het verlijden van de authentieke akte bij een koopovereenkomst of na de voorlopige oplevering bij een aannemingsovereenkomst.581 Door de beperking in de tijd, rust er een zware verantwoordelijkheid op de notaris.582 270. Het inroepen van nietigheden op andere gronden zoals de Wet Marktpraktijken of de Wet van 2 augustus 2002, is uiteraard wel nog mogelijk.

§3 Kan de consument-bouwheer afstand doen van de vordering tot nietigverklaring? 271. De vraag rijst of de notaris een akte mag verlijden die in strijd is met de art. 7 of 12 WB. De authentieke akte moet immers overeenkomstig art. 13, vierde lid WB vermelden dat alle voorschriften van de art. 7 en 12 WB nageleefd werden. 272. De minderheid binnen de rechtsleer583 stelt dat de notaris de akte nog kan verlijden wanneer hij de partijen heeft geïnformeerd en geadviseerd over de gevolgen van de niet-naleving van de art. 7 en 12 WB. 273. De meerderheid binnen de rechtsleer584 is die mening niet toegedaan en stelt dat de consument-bouwheer onmogelijk afstand kan doen van de nietigheid in de authentieke akte

578

S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NjW 2008, 71. S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NjW 2008, 71; A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 71. 580 Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah. dr. Imm. 2001, afl. 6, 13. 581 Supra randnr. 168 582 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 71. 583 L BARNICH, “La loi Breyne et la garantie de l’entrepreneur agrée”, Rev. not. b. 1996, 304. 579

101

wanneer de art. 7 en 12 niet nageleefd werden, aangezien de notaris verplicht is de naleving van deze artikelen te bevestigen. PATART585 nuanceert dit standpunt echter enigszins door te stellen dat een mogelijke nietigheidsgrond die bestond op het ogenblik van het sluiten van de aannemingsovereenkomst mogelijks kan bekrachtigd worden voor het verlijden van de authentieke akte. Hij verwijst hierbij naar de aannemer die pas na het verstrijken van dertig dagen een waarborgattest kan voorleggen, maar dit wel kan voor het verlijden van de authentieke akte. 274. Deze laatste genuanceerde visie geniet de voorkeur. De notaris dient de partijen ertoe aan te zetten om een onderhandse akte behept met een nietigheid te regulariseren. Hiertoe kan hij de partijen geenszins verplichten of onder druk zetten.586 Ook dient de notaris er rekening mee te houden dat het verlijden van een authentieke akte zonder naleving van de wettelijke verplichtingen inzake de WB, zijn aansprakelijkheid in het gedrang brengt. Zo stelt de parlementaire voorbereiding587: “In het geval de notaris de niet-naleving van de overeenkomst of van de voorschriften van deze artikelen zou vaststellen, moet de authentieke akte niet verleden worden”.588

§4 De praktische gevolgen van de nietigheid 275. De uitwerking van de gevolgen van de nietigverklaring van een overeenkomst is in de praktijk niet altijd evident. De nietigheid werkt ex tunc, dit impliceert dat iedere contractspartij terug in zijn oorspronkelijke positie dient gebracht te worden, dit houdt in dat iedere partij aan de andere moet teruggegeven wat zij heeft ontvangen in uitvoering van de vernietigde overeenkomst. Er is echter geen wettelijke regeling voorhanden die deze teruggave- of restitutieverbintenissen concreet invult.

584

S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1020-1021; M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 165; P. HENRY EN F. POTTIER, “La réforme de la loi Breyne: à la recherche de l’arche perdue”, in Liber Amicorum A. DE CALUWÉ, Brussel, Bruylant, 1995, 269; B. KOHL, “Woningbouwwet: rechtspraakkroniek 2000-2006” in K. DEKETELAERE, A. VERBEKE en K. VANHOVE (eds.), Jaarboek bouwrecht 2005-2006, Brugge, die Keure, 2006, 184-185; B. LOUVEAUX, “Primes à la construction et responsabilité des architectes, entrepreneurs et promoteurs”, JLMB 1994, 136; D. MEULEMANS, De woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993 in Liber amicorum Paul De Vroede, Antwerpen, Kluwer, 1994, 1126; D. MEULEMANS, “De twee regimes inzake aanneming” in D. MEULEMANS (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 81; A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction: la réforme de la loi Breyne”, T. Aann. 1994, 135; J. TAYMANS, “Loi Breyne et garantie d’achèvement *Wet Breyne en voltooiingswaarborg+”, Rev. not. b. 1994, 380. 585 D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 335. 586 Gent 9 oktober 1997, RW 1999-00, 982. 587 Amendement op het wetsvoorstel van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Kamer BZ 1991-92, nr. 22/2, 6. 588 S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NjW 2008, 72.

102

276. Er zijn twee bestaande opvattingen in de rechtsleer en rechtspraak met betrekking tot die restitutieverbintenissen. Enerzijds is er de traditionele benadering die een beroep doet op andere bestaande rechtsfiguren met name de vordering uit onverschuldigde betaling en de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking.589 De restituties van prestaties die uit een ‘geven’ (het geven van een geldsom) bestonden, dienen te gebeuren volgens de regels inzake onverschuldigde betaling (art. 1376 tot 1381 BW). De restituties van prestaties die uit een ‘doen’ (het bouwen van een woning) of ‘niet doen’ bestonden, dienen te gebeuren volgens de regels inzake de ongerechtvaardigde verrijking. Dit is een constructie van de rechtspraak en dient als vangnet voor het geval geen enkele andere rechtsvordering beschikbaar is om een ongerechtvaardigde verrijking ongedaan te maken. Bijgevolg heeft de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking een subsidiair karakter ten aanzien van de vordering uit onverschuldigde betaling.590 Anderzijds is er de moderne sui generis benadering591, maar de concrete invulling van deze benadering is dikwijls onduidelijk592.593

1. Nietigverklaring voor de aanvang van de werken 277. Bij de nietigverklaring van de overeenkomst voor de aanvang van de werken, kan de consument al een voorschot betaald hebben aan de aannemer of promotor. De traditionele benadering stelt dat de consument een vordering heeft uit onverschuldigde betaling op de professioneel. De prestatie bestaat immers uit een ‘geven’.594 Indien de professioneel op het ogenblik van de ontvangst van dat voorschot op de hoogte was (of behoorde te zijn) van de grond tot vernietiging van de overeenkomst

589

J. BAECK, Restitutie na vernietiging en ontbinding van overeenkomsten, doctoraatsproefschrift Rechten Universiteit Gent, 2010-11, 12. 590 J. BAECK, Restitutie na vernietiging en ontbinding van overeenkomsten, doctoraatsproefschrift Rechten Universiteit Gent, 2010-11, 16-17. 591 Voorstanders: CLAEYS, I., “Nietigheid van contractuele verbintenissen in beweging”, in ORDE VAN ADVOCATEN, DEPARTEMENT PERMANENTE VORMING EN BEROEPSOPLEIDING (ed.), Sancties en nietigheden, Brussel, Larcier, 2003, 318320, J. DE CONINCK, “De toetsing van een overeenkomst aan de openbare orde naar Belgisch recht”, in J. SMITS en S. STIJNS (eds.), Inhoud en werking van de overeenkomst naar Belgisch en Nederlands recht, Antwerpen, Intersentia, 2005, 219; S. J. NUDELHOLE, “Les incidences de la théorie des risques sur les restitutions consécutives à l’annulation d’un contrat” (noot onder Cass. 13 september 1985), RCJB 1988, 228; T. STAROSSELETS, “Effets de la dissolution ex tunc”, in P. WÉRY (ed.) la fin du contrat, Liège, CUP, 2001, 209; A. VAN OEVELEN, “Nietigheid” in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.) Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, 2008, nr. 22; P. WÉRY, Droit des obligations. Volume 1. Théorie générale du contrat, Brussel, Larcier, 2010, nr. 345. 592 Ik ga hier niet op in. Voor meer info zie: J. BAECK, Restitutie na vernietiging en ontbinding van overeenkomsten, doctoraatsproefschrift Rechten Universiteit Gent, 2010-11, 375 p. 593 J. BAECK, Restitutie na vernietiging en ontbinding van overeenkomsten, doctoraatsproefschrift Rechten Universiteit Gent, 2010-11, 68-69. 594 J. BAECK, Restitutie na vernietiging en ontbinding van overeenkomsten, doctoraatsproefschrift Rechten Universiteit Gent, 2010-11, 68-69.

103

is hij te kwader trouw. Was hij niet op de hoogte of behoorde hij dit niet te zijn dan is hij te goeder trouw.595 Gezien het feit dat de consument de zwakkere partij is in de contractuele relatie met de promotor of aannemer, wordt hij geacht niet op de hoogte te zijn van de wetsbepalingen die het contract beheersen. Dit heeft als gevolg dat de ondertekening van een niet-conforme overeenkomst hem niet kan worden verweten. Dit in tegenstelling tot de promotor of aannemer die wordt geacht op de hoogte te zijn van de in zijn beroep geldende rechtsregels. Hij dient dan ook de consument in te lichten over die regels en een conform contract voor te leggen.596 Hieruit volgt dat de professioneel in de meeste gevallen dus als te kwader trouw zal worden aanzien. De consument kan van de professioneel te kwader trouw overeenkomstig art. 1378 BW aanspraak maken op teruggave van het betaalde voorschot, vermeerderd met de wettelijke interesten vanaf de datum van betaling.597

2. Nietigverklaring na de aanvang van de werken 278. Indien de overeenkomst nietig wordt verklaard tijdens de uitvoering van de werken, is alles wat in uitvoering van de overeenkomst werd verricht zonder rechtsgrond en dienen de partijen de ontvangen prestaties aan elkaar terug te geven.598 279. In de hypothese dat de consument nog geen betaling heeft gedaan maar de werken reeds zijn aangevangen, is de restitutie van de prestatie die uit een ‘doen’ bestaat (de werken), gebaseerd op de

ongerechtvaardigde

verrijking.

De

ongerechtvaardigde

verrijking

veronderstelt

een

vermogensverschuiving waarbij het vermogen van de verweerder werd verrijkt en het vermogen van de eiser werd verarmd. Er dient dus zowel sprake te zijn van een verrijking als van een verarming. Voor de verrijking als voor de verarming mag geen juridische rechtvaardiging bestaan. Dit is het geval bij een nietige overeenkomst. De partijen kunnen zich immers niet meer baseren op deze overeenkomst.599 280. Hebben de bouwwerken nog enig nut voor de consument-bouwheer dan kan hij deze behouden, mits vergoeding aan de promotor of de aannemer.600 De verrijking van de consument

595

J. BAECK, Restitutie na vernietiging en ontbinding van overeenkomsten, doctoraatsproefschrift Rechten Universiteit Gent, 2010-11, 21. 596 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 159. 597 J. BAECK, Restitutie na vernietiging en ontbinding van overeenkomsten, doctoraatsproefschrift Rechten Universiteit Gent, 2010-11, 21. 598 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 158. 599 J. BAECK, Restitutie na vernietiging en ontbinding van overeenkomsten, doctoraatsproefschrift Rechten Universiteit Gent, 2010-11, 29. 600 Rb. Nijvel 9 november 1990, T. Aann. 1993, 283; Gent 8 januari 1997, RW 1996-97, 1100.

104

bestaat in de werken die hij verkrijgt en die volgens de normale marktwaarde601 dienen te worden geschat met als bovengrens de contractuele prijs die de grootte van de verarming van de aannemer bepaalt602. Het bedrag van de vergoeding mag immers de waarde van de verarming niet overtreffen.603 Het principe van de ongerechtvaardigde verrijking belet dat de nietige overeenkomst als basis (oorzaak) dient voor de regeling van de relaties tussen de partijen. De rechter zal aldus de schatting van de waarde van de opgerichte werken toevertrouwen aan een deskundige die zich voor de berekening meestal wel op de contractuele prijzen steunt.604 Maar, er is geen eensgezindheid omtrent de vraag of de waarde van de uitgevoerde werken moet verminderd worden met de geschatte winstmarge van de aannemer. Sommigen605 stellen dat de winst geen deel uitmaakt van de verarming van de aannemer en in feite een verrijking is. Anderen606 zijn deze mening niet toegedaan en stellen dat de winst wel deel uitmaakt van de verarming van de aannemer.607 281. Wat als de bouwwerken niet nuttig zijn voor de consument? Het is aan de rechter om een concrete invulling van de nietigheidsanctie te voorzien. Het Hof van Beroep te Gent608 besliste in een zaak waarbij een woningbouwovereenkomst werd vernietigd omwille van niet naleving van de Wet Breyne, dat de consument geen vergoeding diende te betalen voor de niet goed uitgevoerde werken. De bouwwerken dienden immers te worden afgebroken door de aannemer.609 Er vond in casu een herstel in natura plaats.

3. Bijkomende schadevergoeding 282. Naast de restitutieverbintenissen die uit de nietige overeenkomst voortvloeien, kan de consument ook beroep doen op een bijkomende schadevergoeding indien hij zich ondanks deze 601

Rb. Namen 24 april 1979, RRD 1979, 919. Kh. Nijvel 1 juni 1978, T. Aann. 1983, 301; Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah. dr. Immo. 2001, afl. 6, 13. 603 B. DE CONINCK, “A titre subsidiaire, l’enrichissement sans cause…” in P. WÉRY (ed.), La théorie génerale des obligations. Suite, Liège, Editions Formation Permanente CUP, 2002, 93; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, III, Brussel, Bruylant, 1976, C. MARR, l’enrichissement sans cause. Un fondement d’équité sous une apparente rigueur…” in S. STIJNS en P. WÉRY (eds.), De bronnen van niet-contractuele verbintenissen, Brugge, Die Keure, 2007, 248; W. VAN GERVEN, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, 291; P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, II, Sources des obligations (deuxième partie), Brussel, Bruylant, 2010, nr. 792. 604 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 158. 605 A. DE CALUWE en A. DELCORDE, “Loi du 9 juillet 1971 réglementant les contrats relatifs à certaines constructions immobilières”, JT 1972, nr.47; Gent 8 januari 1997, RW 1996-97, 1100; Brussel 28 januari 1999, Cah. Dr. Imm. 2001, 11. 606 Kh. Nijvel 1 juni 1978, T. Aann. 1983, 301. 607 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 158-159. 608 Gent 14 mei 1982, RW 1984-85, 1851. 609 J. BAECK, Restitutie na vernietiging en ontbinding van overeenkomsten, doctoraatsproefschrift Rechten Universiteit Gent, 2010-11, 163. 602

105

restituties nog steeds in een meer nadelige positie bevindt dan wanneer hij de overeenkomst niet had gesloten610. Hiervoor dient de consument een buitencontractuele fout aan te tonen van de aannemer of de promotor.611 283. Indien de aannemer of promotor geen conform contract voorlegt, begaat hij een extracontractuele fout bij het afsluiten van de overeenkomst en dient hij de consument te vergoeden voor de schade die de consument als gevolg van die fout oploopt612. Echter, indien de aannemer of promotor kan bewijzen dat de consument ook een fout heeft begaan, dient er een verdeling van de aansprakelijkheid plaats te vinden. Dit kan het geval zijn wanneer de consument ook een professioneel is, die bijgevolg goed op de hoogte is van de Wet Breyne, of indien de aannemer of promotor kan bewijzen dat hij de consument duidelijk op de hoogte heeft gesteld van de inhoud van de Wet Breyne.613 284. De schadevergoeding kan betrekking hebben op: de genotsderving die voortvloeit uit de laattijdige uitvoering van de overblijvende werken614; de kosten voor het zoeken naar een andere, eventueel duurdere, aannemer die erin toestemt om de werf over te nemen615; het financieel verlies veroorzaakt door de gelijktijdige betaling van huur en leningsintresten.616 285. De schade dient in principe bewezen te worden door de consument. Maar de rechter617 kent soms een schadevergoeding ex aequo et bono618 toe.

610

Volgend vonnis kent de consument een vergoeding toe voor de vertraging en verschillende moeilijkheden als gevolg van de nietigheid: Rb. Brussel 14 januari 1991, RJI 1991, 251. 611 J. BAECK, Restitutie na vernietiging en ontbinding van overeenkomsten, doctoraatsproefschrift Rechten Universiteit Gent, 2010-11, 343. 612 Brussel 23 november 1976, T. Aann. 1979, 243. 613 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 160. 614 Gent 14 mei 1982, RW 1984-85, 1851. 615 Rb. Doornik 25 juni 1980, T. Aann. 1981, 82. 616 M. DEVROEY, De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 160. 617 Antwerpen 11 december 2000, RW 2002, 544; Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139; 618 ‘Naar billijkheid’

106

HOOFDSTUK 4

PRAKTIJKSTANDPUNTEN VAN CONSUMENTEN- EN PROFESSIONELE ORGANISATIES

INLEIDING 286. Om de theorie aan de praktijk te toetsen, contacteerde ik een aantal organisaties die zowel de belangen van de consument als de belangen van de professionelen verdedigen. Bij het onderzoeksen informatiecentrum van de verbruikersorganisaties en Test-Aankoop werd ik doorverwezen naar de nuttige informatie op hun website en bij de Confederatie Bouw ging ik op gesprek met een juriste. Dit alles bracht me tot een aantal interessante bevindingen.

AFDELING 1

HET

ONDERZOEKS-

EN

INFORMATIECENTRUM

VAN

DE

VERBRUIKERSORGANISATIES (OIVO) §1 De organisatie 287. Het onderzoeks- en informatiecentrum van de verbruikersorganisaties (hierna: OIVO) is een stichting van openbaar nut en heeft tot doel technische hulp te verstrekken aan de verbruikersorganisaties, de consumptiefunctie te valoriseren en de bescherming van de consumenten te bevorderen.619 Het OIVO werkt, als aanvulling bij de verbruikersorganisaties, mee aan de vertegenwoordiging van de consumenten in de commissies en werkgroepen, zowel op het federale, communautaire en gewestelijke als op het Europese niveau. De stichting voert elke studie, analyse en voorlichtingsactie uit die verband houdt met de onderwerpen die door deze commissies en werkgroepen behandeld worden, alsook met hun effecten op alle niveaus van de publieke besluitvorming (lokaal, gewestelijk, communautair, federaal, internationaal). Het OIVO geeft antwoord op de vragen om informatie die het krijgt van de verbruikersorganisaties en van de FOD Economie, KMO, middenstand en energie. Dit doet ze ook via haar halfmaandelijkse elektronische magazine, via haar website of via elk ander geschikt middel.620

619 620

Zoals weergegeven op: www.oivo.be Zoals weergegeven op: www.oivo.be

107

§2 Knelpunten en aanbevelingen 1. Knelpunten 288. Het OIVO somt een aantal praktijken op die bepaalde professionelen in de bouwsector courant aanwenden, waarbij sommige praktijken overeenstemmen met de knelpunten die hierboven reeds aan bod kwamen. Het OIVO wijst er ten eerste op dat vele aannemers en promotoren de Wet Breyne trachten te omzeilen door allerlei juridische constructies, zoals het opsplitsen van contracten. Ten tweede merkt het OIVO ook op dat de waarborgregeling inzake de Wet Breyne niet enkel onvoldoende is maar ook te snel wordt vrijgegeven voor de niet-erkende aannemers met name bij de voorlopige oplevering. Ten derde stelt het OIVO een probleem vast met betrekking tot de lastenboeken (bestekken). Deze zijn vaak te minimalistisch opgesteld bij het sluiten van de overeenkomst waarbij er later meerprijzen opduiken zonder dat de consument-bouwheer deze extra’s wou of zonder dat de consument bewust is van het feit dat deze extra’s niet onder de oorspronkelijke aanbieding vallen. 621

2. Aanbevelingen 289. Rekening houdende met bovenstaande bevindingen, maakte het OIVO twee lijsten op met aanbevelingen enerzijds aan de consument en anderzijds aan de overheid.

2.1 Aan de consument 290. Het OIVO gaf de volgende raadgevingen aan de consument: - Geen handtekening plaatsen vooraleer het voorgestelde contract gelezen werd; - Ervoor zorgen dat de lastenboeken zo gedetailleerd mogelijk zijn; - De vermelding van de toepassing van de Wet Breyne in het contract eisen; - Geen contante betaling in het zwart doen; - Bij twijfel advies vragen aan een architect die niet bij het contract betrokken is; - Nooit sommen betalen die de waarde overschrijden van de werken die op het moment van de betaling al uitgevoerd zijn, ongeacht wat in het contract staat; - Zolang de definitieve oplevering van de werken niet gebeurd is, nooit het nog openstaande saldo betalen. 622 621

M. VANDERCAMMEN, Betere bescherming voor consumenten die verbouwen, crioc.org/files/nl/3166nl.pdf. 622 M. VANDERCAMMEN, Betere bescherming voor consumenten die verbouwen, crioc.org/files/nl/3166nl.pdf.

2008, www.oivo2008, www.oivo-

108

2.2 Aan de overheid 291. Het OIVO pleit voor een fundamentele herziening van de Wet Breyne en daarom stellen ze aan de overheid de volgende tien concrete wetswijzigingen voor623: - Een duidelijker en breder toepassingsgebied van de Wet Breyne om zoveel mogelijk de juridische constructies te vermijden waarmee professionelen de wet trachten te omzeilen; - Een strengere controle op de naleving van de Wet Breyne door de notaris. (De notaris dient bij elke verkoop van een onafgewerkt goed door een aannemer of bouwpromotor, de consument beter te informeren over het bestaan en de inhoud van de Wet Breyne); - Een verplichte inschakeling van een onafhankelijke raadgevende architect die werkt voor rekening van de bouwheer; - Een verbod op koppelverkoop; - Een bankgarantie die uniform is voor alle aannemers, erkend of niet, voor een voldoende hoog bedrag en die niet te vroeg wordt vrijgegeven; - Een duidelijke uitvoeringstermijn van de werken en het recht op een vertragingsvergoeding aan

de

consument-bouwheer,

zonder

noodzakelijke

voorafgaande

aangetekende

ingebrekestelling; -

Een globale prijs “all-in”;

- De voorlopige oplevering van de private gedeelten na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten; - De toepassing van administratieve boetes of de uitbreiding van de strafrechtelijke sancties ten laste van de professionelen die de omzeiling van de Wet Breyne organiseren of eraan meedoen; - De bevordering van snellere en minder dure buitengerechtelijke regelingen met betrekking tot bouwgeschillen.

AFDELING 2

TEST-AANKOOP

§1 De organisatie 292. Test-Aankoop is een organisatie met als missie de belangen van de consumenten behartigen, oplossingen zoeken voor hun problemen en hen helpen om hun rechten te laten gelden. De activiteiten van Test-Aankoop zijn informeren, lobbyen, verspreiden, helpen en vertegenwoordigen.

623

M. VANDERCAMMEN, Betere bescherming voor consumenten die verbouwen, crioc.org/files/nl/3166nl.pdf.

2008, www.oivo-

109

Ten eerste informeert Test-Aankoop de consument door objectieve informatie te verspreiden waarbij de consument zelf kan bepalen welk product of dienst hij verkiest. Ten tweede probeert Test-Aankoop de politieke besluitvorming consumentvriendelijker te maken door de stem van de consument te laten horen bij de totstandkoming van wetten en regelgeving. Ten derde zorgt TestAankoop voor het verspreiden van informatie, individuele hulpverlening aan abonnees en de vertegenwoordiging van de consumenten in het algemeen, via verschillende kanalen zoals magazines, de website, het contactcenter, enz.624

§2 Knelpunten en aanbevelingen 293. Test-Aankoop haalt grotendeels dezelfde knelpunten aan als het OIVO met betrekking tot de Wet Breyne. Een eerste knelpunt dat Test-Aankoop aanhaalt is de koppelverkoop. Ze raden de consument aan om te eisen van de professioneel dat de koop van de grond pas plaatsvindt nadat de consument een bouwovereenkomst heeft verkregen die voldoet aan de eisen van de Wet Breyne. 625 Een tweede knelpunt is de afhankelijkheid van de architect ten opzichte van de promotor. Daarbij beveelt Test-Aankoop aan de consument aan om een onafhankelijk architect-raadgever te raadplegen in belangrijke fases van het bouwproces. Dit in de fase voor de ondertekening van de overeenkomst (opvragen en onderzoeken van plannen, de bestekken, de bouwprijs met gevaar voor meerprijzen), in de fase van de uitvoering van de werken (afwijkingen ten opzichte van het originele programma, niet naleven van de uitvoeringstermijn, het niet naar behoren uitvoeren van werken, het betalen van schijven) en op het einde van de werkzaamheden (bij de voorlopige oplevering). Test-Aankoop wijst de consument erop dat de architect van de promotor immers betaald wordt door de promotor en bijgevolg meer de belangen van de promotor verdedigt dan de belangen van de consument.626 Een derde knelpunt zijn de ongedetailleerde bestekken, waarbij Test-Aankoop de consument de raad geeft om van de professionelen een precieze raming te eisen van de materialen voor de ramen, het binnenschrijnwerk, de vloeren, de centrale verwarming, het sanitair en de keukentoestellen. Zo mag de consument geen genoegen nemen met ‘deuren in eik’ maar dient hij een concrete invulling van de kwaliteit te vragen (bv. eerste keuze). Bovendien dient de consument ook het budget te vragen 624

TEST-AANKOOP, Wie is Test-Aankoop, www.test-aankoop.be/de-missie-s403903.htm. TEST-AANKOOP, Dossier: U wilt een huis of appartement (ver)kopen, 2010, www.test-aankoop.be/recht-enfiscaliteit/u-wilt-een-pand-op-plan-kopen-s632593.htm. 626 TEST-AANKOOP, Dossier: U wilt een huis of appartement (ver)kopen, 2010, www.test-aankoop.be/recht-enfiscaliteit/u-wilt-een-pand-op-plan-kopen-s632593.htm; G. COENE en N. VANHEE, “Een architect als raadgever”, Budget & Recht 2003, http://www.test-aankoop.be/bouwen-en-verbouwen/20030301/koop-op-plan-enarchitect-attach_s155081.pdf, 38-39. 625

110

waartegen de standaarduitvoering dient te worden geleverd alsook een lijst van de leveranciers waarmee de professionelen samenwerken. Hiermee gepaard gaande waarschuwt Test-Aankoop de consument voor meerprijzen. De professioneel kan enkel een meerprijs aanrekenen indien de consument zelf een extra werk vraagt van de professioneel. 627 Een vierde knelpunt is de waarborg van de niet-erkende aannemer die onvoldoende is voor de consument indien de aannemer failliet gaat.628 Een vijfde knelpunt dat Test-Aankoop aanhaalt is de omzeiling van de Wet Breyne door splitsing of het opstellen van vage contracten in het voordeel van de professioneel.629 Een laatste knelpunt is het feit dat de aannemer, in tegenstelling tot de architect niet verplicht is om een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Test-Aankoop raadt de consument aan om zelf een verzekering te sluiten voor alle risico’s die verbonden zijn aan het bouwproces maar wijzen ook op de absurditeit hiervan gezien het feit dat de consument zich verzekert voor fouten waarvoor de aannemer aansprakelijk is.630

AFDELING 3

DE CONFEDERATIE BOUW

§1 De organisatie 294. De Confederatie Bouw is een overkoepelende werkgeversorganisatie voor de bouw voor heel België. De Confederatie verenigt meer dan 15.000 ondernemingen uit de bouwsector met name zelfstandigen, KMO’s en grote ondernemingen die actief zijn op alle gebieden van de bouw. Het is een organisatie die zowel de sectorbelangen verdedigt, diensten aanbiedt aan haar leden (informatie, advies, opleidingen) als promotie voert voor haar leden (via haar consumentenwebsite: www.ikzoekeenvakman.be, via de nationaal georganiseerde imago-campagne Open Wervendag als via bouwbeurzen).631

§2 Knelpunten en aanbevelingen 295. Anders dan Test-Aankoop en het OIVO vindt de Confederatie Bouw dat de Wet Breyne zijn deugdelijkheid voldoende heeft bewezen en dat de wet geen inhoudelijke aanpassingen behoeft om 627

TEST-AANKOOP, Dossier: U wilt een huis of appartement (ver)kopen, 2010, www.test-aankoop.be/recht-enfiscaliteit/u-wilt-een-pand-op-plan-kopen-s632593.htm. 628 TEST-AANKOOP, Dossier: U wilt een huis of appartement (ver)kopen, 2010, www.test-aankoop.be/recht-enfiscaliteit/u-wilt-een-pand-op-plan-kopen-s632593.htm. 629 G. COENE en X. DEBOURSE, “Bouwproblemen. Bouwen soms een calvarie”, Budget & Recht 2002, http://www.test-aankoop.be/bouwen-en-verbouwen/20020901/bouwproblemen-attach_s161021.pdf, 37. 630 G. COENE en I. NAUWELAERS, “Aannemer sluit een verzekering”, Budget & Recht 2004, http://www.testaankoop.be/verzekeringen/20040301/nieuwbouw-en-verzekeringen-Attach_s295081.pdf, 10-12. 631 http://www.confederatiebouw.be/Organisatie/tabid/62/language/nl-BE/Default.aspx

111

een adequate bescherming te garanderen voor de consument. De Confederatie is echter wel van mening dat de consumenten te weinig geïnformeerd zijn over het bestaan of de inhoud van deze wet. Daarom stelt de Confederatie aan de overheid voor om maatregelen te nemen die toelaten om de Wet Breyne beter bekend te maken bij particulieren alsook de controle op de naleving van de wet in de praktijk te verstrengen.632 Deze controle kan volgens hen worden uitgeoefend in het kader van het verlijden van de akte van de hypothecaire lening. Ze wijzen erop dat de meeste contracten immers worden gefinancierd door een instelling die daartoe erkend is.633 296. De Confederatie Bouw is, anders dan Test-Aankoop, tegen de invoering van een verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor de aannemer. Ze wijzen hiervoor op de hoge kosten die een aansprakelijkheidsverzekering met zich meebrengt, gelet op het ontbreken van betrouwbare statistieken inzake de sinistraliteit in België. Daarnaast wijzen ze op het duidelijke risico van deresponsabilisering van de partijen met als gevolg de verslechtering van de kwaliteit van de prestaties van de aannemer. Ook menen ze dat de rechtspraak de neiging zal hebben het toepassingsgebied van de tienjarige waarborg te verlengen. Ze stellen andere alternatieven voor, zoals een verplichte zaakverzekering in hoofde van de opdrachtgever of de invoering van een vrijwillige private waarborgregeling die werkt op basis van een kwaliteitslabel of de ontwikkeling van een code van goede praktijken die gepaard gaat men een modelovereenkomst met daarin een aantal algemene minimumvoorwaarden.634 297. In tegenstelling tot Test-Aankoop en het OIVO vindt de Confederatie Bouw de huidige waarborgregeling in de Wet Breyne goed en vindt ze dat een aanpassing niet noodzakelijk is. Een gelijkschakeling van de erkende en niet-erkende aannemer is volgens hen geen goede zaak. Dit negeert het onderscheid dat de wetgever heeft gemaakt tussen deze twee categorieën met name het feit dat de erkende aannemer aan een aantal strikte criteria, wat betreft zijn professionele

632

CONFEDERATIE BOUW, Uitdagingen en prioriteiten voor de bouw. Memorandum van de Confederatie Bouw aan de politieke partijen. Parlementsverkiezingen 13 juni 2010, http://www.confederatiebouw.be/Portals/0/documenten/Memorandum2010_NL-3.pdf, 17. 633 CONFEDERATIE BOUW, Bouwrecht onder druk in Jaarverslag 2010-2011, http://www.confederationconstruction.be/Portals/0/documenten/Jaarverslag%202010-2011.pdf, 103. 634 CONFEDERATIE BOUW, Bouwrecht onder druk in Jaarverslag 2010-2011, http://www.confederationconstruction.be/Portals/0/documenten/Jaarverslag%202010-2011.pdf, 102; CONFEDERATIE BOUW, Uitdagingen en prioriteiten voor de bouw. Memorandum van de Confederatie Bouw aan de politieke partijen. Parlementsverkiezingen 13 juni 2010, http://www.confederatiebouw.be/Portals/0/documenten/Memorandum2010_NL-3.pdf, 18; CONFEDERATIE BOUW, “Wetsvoorstel op de verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering, met inbegrip van de verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid, voor aannemers van werken in onroerende staat”, onuitg. Nota Confederatie Bouw, 10 p.

112

integriteit, zijn technische bekwaamheid en zijn financiële en economische draagkracht, dient te voldoen.635

635

CONFEDERATIE BOUW, Bouwrecht onder druk in Jaarverslag 2010-2011, http://www.confederationconstruction.be/Portals/0/documenten/Jaarverslag%202010-2011.pdf, 102-103; CONFEDERATIE BOUW, “Nota van de Confederatie Bouw en de Federatie van Algemene Bouwaannemers aan de leden van de Commissie Financiën en Economische aangelegenheden van de Senaat”, onuitg. Nota Confederatie Bouw,6 p.

113

HOOFDSTUK 5

OP NAAR EEN MEER EVENWICHTIGE BESCHERMING

INLEIDING 298. Uit de voorgaande hoofdstukken kan besloten worden dat de huidige wetgeving geen voldoende bescherming biedt voor de consument in de bouwsector en er werk aan de winkel is. Een evenwicht vinden tussen de bescherming van de consument en de rechten en plichten van de professioneel is echter niet eenvoudig. Dit blijkt ook uit de verschillende visies die de consumentenen professionele organisaties er op nahouden. In dit hoofdstuk worden mogelijke oplossingen besproken met een speciale aandacht voor reeds vervallen en nog hangende wetsvoorstellen.

AFDELING 1

HET TOEPASSINGSGEBIED VAN DE WET BREYNE

§1 Verduidelijking noodzakelijk 299. De wetgever had de bedoeling om door middel van een ruim toepassingsgebied alle overeenkomsten die welbepaalde inhoudelijke kenmerken vertonen, te regelen. Er bestaan echter verschillende onduidelijkheden met betrekking tot het toepassingsgebied van de Wet Breyne zoals: wat is het verschaffen van een woning, wat met de bestemming van bijgebouwen en de gemengde bestemming, wat is een storting en is de ruilovereenkomst ook onderhevig aan de Wet Breyne? 300. Uit het onderzoek bij de consumenten- en beroepsorganisaties blijkt dat ook het OIVO meent dat de Wet Breyne verduidelijking behoeft. De Confederatie Bouw is die mening niet toegedaan.636 301. In een wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw637 deed men reeds een poging om art. 1 WB te verduidelijken. Maar door de ontbinding van de kamers is dit wetsvoorstel vervallen. Een wetgevend optreden is hierbij dus nog steeds noodzakelijk.

§2 Het vermijden van wetsontduiking 302. Het ruime toepassingsgebied van de Wet Breyne leidt er toe dat aannemers en promotoren trachten de Wet Breyne te omzeilen door allerlei juridische constructies op te zetten, zoals de splitsing van de grond en het gebouw, de splitsing in verschillende overeenkomsten in plaats van één overeenkomst, de afwerking overlaten aan de consument-bouwheer en het vragen van betalingen na de voorlopige oplevering. 636

Supra randnrs. 291, 293, 295 Wetsvoorstel (A.-M. BAEKE, A. ROPPE, D. CASAER, T. GIET en M. NAGY) tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 5. 637

114

303. Zowel Test-Aankoop, het OIVO en de Confederatie Bouw menen dat deze wetsontduiking dient aangepakt te worden.638 304. Zoals hierboven reeds aangegeven639, is het aan de rechter om te oordelen of er sprake is van een wetsontduiking. Hij mag hierbij niet overgaan tot het a priori besluiten van onrechtmatigheid van de constructie, maar dient een uitspraak te vellen in het licht van de concrete omstandigheden. 305. In het vervallen wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw wees men op het aanpakken van dergelijke constructies door de rechtspraak via de simulatieleer. Ter ondersteuning van de rechtspraak en om alle misbruiken te vermijden, stelde de wetgever voor om ‘een catch-all’-bepaling in de Wet Breyne in te voegen. Deze luidde als volgt: “Geen enkele constructie, al dan niet juridisch, die hetzelfde voorwerp heeft als de overeenkomst bedoeld in artikel 1, eerste en tweede lid, kan de bescherming waarin deze wet voorziet in hoofde van de verkrijger of van de opdrachtgever afzwakken”.640 Een dergelijk voorstel is volgens MAES641 te streng. Hij meent dat de rechter de intenties van de partijen dient na te gaan. Pas wanneer er dan effectief sprake is van simulatie kan de nietigheid van de overeenkomst uitgesproken worden. Volgens hem gaat deze ‘catch-all’-bepaling in tegen deze visie aangezien een dergelijke wetsbepaling a priori elke opsplitsing als kunstmatig bestempelt. Mijn inziens had de wetgever met dit voorstel niet de bedoeling om a priori elke opsplitsing als kunstmatig te bestempelen. De wetgever stelt dat dergelijke ‘catch-all’-bepaling ‘ter ondersteuning van de rechtspraak op basis van simulatie’ dient.642 Dit lijkt me dan ook een goed voorstel.

AFDELING 2

CONTROLEMECHANISMEN

§1 Contractuele controle door de notaris 306. Net zoals de rechtsleer643, Test-Aankoop, het OIVO en de Confederatie Bouw, ben ik van mening dat de notariële tussenkomst erg belangrijk is. Gelet op de neutraliteit van zijn functie, mag de notaris niet de belangen van één partij dienen en moet hij ervoor zorgen dat de Wet Breyne wordt nageleefd. De consument-bouwheer staat in een zwakkere positie tegenover de aannemer of 638

Supra randnrs. 291, 293, 295 Supra randnrs. 198-214 640 Wetsvoorstel (A.-M. BAEKE, A. ROPPE, D. CASAER, T. GIET en M. NAGY) tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 6. 641 S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NjW 2008, 62. 642 Wetsvoorstel (A.-M. BAEKE, A. ROPPE, D. CASAER, T. GIET en M. NAGY) tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 8. 643 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 77. 639

115

promotor die veel meer met de Wet Breyne geconfronteerd wordt. Daarom is het ook belangrijk dat de overeenkomsten die worden afgesloten tussen de consument-bouwheer en de aannemer of promotor onderworpen worden aan een notariële controle. Zo kan de aannemer of promotor de Wet Breyne niet ontlopen en wordt de consument-bouwheer gewezen op zijn rechten en verplichtingen. 307. VANHOVE en VERBEKE644 pleiten voor een verregaande uitbreiding van de notariële tussenkomst in die zin dat deze nodig is voor alle overeenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne ressorteren, dus ook voor de onderhandse aannemingsovereenkomsten. Ze argumenteren dat hierdoor meteen het probleem van de opsplitsing van de grond en het gebouw wordt opgelost aangezien beide overeenkomsten dan onderhevig zijn aan een controle door de notaris ongeacht de opgezette juridische constructie door de promotor of aannemer. 308. PATART wijst echter op de keerzijde van deze oplossing met name het economische plaatje die hieraan vasthangt. “Une telle décision nous semble a priori impraticable. Outre qu’elle entraînerait un surcoût pour les parties, il n’est pas sur que le notariat soit pret à se charger d’une telle mission” 645. Indien de notaris ook de onderhandse aannemingsovereenkomst dient te controleren die onderhevig is aan de Wet Breyne, zal de consument ook nog het ereloon van de notaris dienen te betalen terwijl hij dit anders niet hoeft te doen. 309. PATART stelt net als HENRY en POTTIER646 voor om een verhoogde controle toe te bedelen aan de architect. PATART stelt: “Il nous semble que le législateur pourrait, dans le cadre d’un contrat d’enterprise, designer un tiers qu’il juge indépendant et impartial et lui confier une mission de contrôle de la convention. Il nous semble que, dans le cadre d’un contrat d’enterprise, une personne s’impose pour accomplir cette mission: l’architecte. (…) Il ne semble pas impossible de lui confier une responsabilité supplémentaire dans le cadre de la loi Breyne. Il pourrait ainsi être chargé de verifier le respect de tout au partie des dispositions de la loi”647.648 310. Aan beide oplossingen zijn nadelen verbonden. Een verhoogde controle op de onderhandse aannemingsovereenkomst door de notaris, brengt extra kosten met zich mee voor de consument. De

644

A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 77. D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 336-337. 646 P. HENRY EN F. POTTIER, “La réforme de la loi Breyne: à la recherche de l’arche perdue”, in Liber Amicorum A. DE CALUWÉ, Brussel, Bruylant, 1995, 276. 647 D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 336-337. 648 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 77. 645

116

architect heeft dan weer als nadeel dat hij geen juridische opleiding heeft genoten.649 Een evenwichtige oplossing geniet de voorkeur.

§2 Technische controle door de architect 1. Algemene controle 311. Wie bouwt, dient verplicht een beroep te doen op een architect voor het opstellen van de plannen en voor de controle op de uitvoering van de werken.650 Deze verplichting geldt ook voor promotoren. De architect wordt dan aangesteld door de promotor waarbij hij doorgaans de belangen van de aannemer of promotor zal dienen en zich minder bekommert om de noden van de consument, wat evenwel strijdig is met de deontologische regels van de architect. De consument kan slachtoffer zijn van dit belangenconflict.651 312. In het verleden werd geprobeerd om dit probleem aan te pakken via de deontologische regels van de architecten. Wanneer een architect wordt aangesteld door een promotor, dient hij immers de koper in te lichten over de mogelijkheid een eigen architect aan te stellen. Deze regel wordt echter niet toegepast en is ook niet afdwingbaar. Bovendien laat de promotor dikwijls de koper zelf een contract sluiten met de architect die door de promotor werd gekozen. De promotor kan dan het argument aanhalen dat het zijn architect betreft maar dat deze werd aangesteld door de koper.652 313. In het vervallen wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw stelde de wetgever voor om een verplichte tussenkomst te voorzien van een raadgevende architect, naast de architect-ontwerper, die waakt over de belangen van de verkrijger of opdrachtgever, en dit door de invoering van een art. 4bis in de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect. De taak van de raadgevende architect zou dan bestaan uit het bijstaan van de verkrijger of opdrachtgever voor allerhande taken (toezicht uitoefenen op de deugdelijkheid van de plannen, de wijze van uitvoering van de werken, de waarborgverplichtingen, de betalingsverplichtingen en de opleveringsverplichtingen) in de loop van het bouwproces. Het ereloon dat in principe aan de architect-ontwerper dient te worden betaald, dient dan voor de helft te worden toegekend aan de 649

Brussel 26 november 1998, T. Aann. 1999, 322: “De architect is niet gehouden tot een plicht van juridische advisering, maar tot het eerbiedigen van de wettelijke, reglementaire en deontologische voorschriften die van toepassing zijn op zijn opdracht”. 650 Supra randnr. 9 651 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 78. 652 Verslag over het wetsvoorstel (namens de Commissie belast met de problemen inzake handels- en economisch recht uitgebracht door P. VANHOUTTE) tot invoeging van het art. 4bis in de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect, Parl. St. Kamer 2002-03, nr. 2003/004, 5.

117

raadgevende architect. Dit zorgt ervoor dat de verkrijger of opdrachtgever geen bijkomende kosten heeft. De raadgevende architect kan dan ook enkel aansprakelijk worden gesteld voor zijn taken en niet voor gebreken in het werk van de ontwerper-architect.653 314. Dit is mijn inziens een goed voorstel. De onafhankelijkheid van de architect is erg belangrijk in het bouwproces en zeker indien de promotor of aannemer zijn eigen architect voorstelt. Dat de onafhankelijkheid van de architect een belangrijke zaak is, is ook de mening van Test-Aankoop en het OIVO.654

2. Controle van de betalingen 315. Er doen zich nog steeds problemen voor met betrekking tot vooruitbetalingen aan de promotor of aannemer die vaak niet in verhouding staan met de reeds uitgevoerde werken.655 Enkel bij het verlijden van de authentieke akte mag de promotor of aannemer de betaling eisen van een som die hoogstens gelijk is aan de prijs van de grond eventueel vermeerderd met de prijs van de reeds uitgevoerde werken. Om buitensporige ramingen van promotors of aannemers tegen te gaan, moet de prijs van de uitgevoerde werken goedgekeurd worden door een tot de uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect en dient hij een afschrift van de goedkeuring bij te voegen bij de akte. De tussenkomst van de architect is echter niet verplicht bij betalingen na het verlijden van de authentieke akte. Indien de promotor of aannemer dan een factuur stuurt waarin hij meer vraagt dan toegelaten, bestaat er geen enkele verplichting om een attest omtrent de stand van de uitgevoerde werken te laten afleveren door de architect. 316. Net zoals VERBEKE en VANHOVE656 en DE COSTER657, meen ik dat de raadgevende architect ook een rol moet toebedeeld worden in de controle van de betalingen na het verlijden van de authentieke akte. 317. In het vervallen wetsvoorstel werd volgende wijziging aan art. 10 WB voorgesteld: “§1 Van de verwerver of de opdrachtgever mogen slechts in geld waardeerbare tegenprestaties of waarborgen worden gevraagd en/of aanvaard waarvan de waarde, telkens rekening houdende met hetgeen voordien reeds door de verwerver of opdrachtgever aan dergelijke tegenprestaties of waarborgen werd verstrekt, niet meer bedraagt dan de waarde van de op dat ogenblik reeds daadwerkelijk

653

Wetsvoorstel (A.-M. BAEKE, A. ROPPE, D. CASAER, T. GIET en M. NAGY) tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 6. 654 Supra randnrs. 291, 293 655 Supra randnrs. 228-229 656 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 79. 657 S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1019.

118

uitgevoerde prestaties waarop de koper of opdrachtgever krachtens die rechtshandeling aanspraak kan maken. §2 In zoverre laatst vermelde prestaties betrekking hebben op het bouwen en/of verbouwen, dient deze waarde telkens, en onder zijn verantwoordelijkheid, te worden geattesteerd door de raadgevende architect. Dit attest moet gehecht worden aan de factuur of het geschrift, waarbij die tegenprestatie of waarborg van de koper of opdrachtgever wordt gevraagd en/of aanvaard door een van hen beide. Gebeurt dit ter gelegenheid van een authentieke akte, dan wordt bovendien een dubbel van dit attest gehecht aan de authentieke akte.”658 318. De raadgevende architect kan bovendien ook een rol toebedeeld worden bij het controleren of aan de cumulatieve voorwaarden van de verbouwings- of uitbreidingswerken is voldaan.659 Of voldaan is aan deze cumulatieve voorwaarden wordt immers beoordeeld op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. Dit opent alweer een mogelijkheid voor de promotoren of aannemers om de Wet Breyne te ontwijken, want indien deze voorwaarden achteraf zijn voldaan, kan de Wet Breyne geen toepassing meer vinden. De raadgevende architect kan controleren of voldaan is aan de cumulatieve voorwaarden en dient dan tevens een inschatting te maken van de prijs van de nog uit te voeren werken.660

AFDELING 3

DE KOPPELVERKOOP

319. VERBEKE en VANHOVE, zijn net zoals Test-Aankoop661 en het OIVO662 van mening dat de koppelverkoop geen goede zaak is. Zo stellen ze dat de schaars beschikbare bouwgrond meer en meer in handen van bouwpromotoren komt. Hierdoor ontstaat volgens hen de facto een oligopolie dat nadelig is voor de normale marktwerking, maar ook voor de consument. De aannemers klagen meer en meer dat zij te weinig nieuwbouwprojecten kunnen ontwikkelen omdat promotoren beroep doen op hun eigen onderaannemers, hetzelfde geldt voor de architecten. De consumenten zijn beperkt in hun vrije keuze om een woning te bouwen want bij het zoeken naar een geschikte grond botsen ze veelal op gronden die in handen zijn van promotoren met de verplichting om te bouwen met diens aannemer en architect.663 320. De Confederatie Bouw ziet in de koppelverkoop geen probleem. Ze stelt dat een verbod op koppelverkoop precies tot gevolg zal hebben dat de keuzevrijheid van de consument wordt beperkt. 658

Wetsvoorstel (A.-M. BAEKE, A. ROPPE, D. CASAER, T. GIET en M. NAGY) tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 33. 659 Supra randnr. 112 660 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 80. 661 Supra randnr. 293 662 Supra randnr. 291 663 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 90-91.

119

Test-Aankoop laat volgens hen ten onrechte uitschijnen dat de gelijktijdige aankoop van bouwgrond en woning aan kandidaat-bouwers wordt opgedrongen. De Confederatie stelt echter dat consumenten veeleer vrijwillig voor een sleutel-op-de-deur-firma kiezen. Sleutel-op-de-deur-firma’s leveren volgens de Confederatie Bouw, aanzienlijke inspanningen om via een gezamenlijk woningbouwproject versnipperde bouwgronden tot ontwikkeling te brengen die anders slechts geleidelijk aan voor bebouwing zouden vrijkomen. Dit heeft een verruiming van de markt en een toename van het aanbod aan bouwgronden met een tempering van de stijging van de bouwgrondprijzen tot gevolg. Een verbod op koppelverkoop zou ervoor zorgen dat deze ontwikkelingsinspanningen fors afnemen en de bouwgrondprijzen stijgen.664 321. In een reeds vervallen wetsvoorstel665 werd een verbod tot koppelverkoop ingeschreven in het Burgerlijk Wetboek onder art. 1592bis BW. Gezien het feit dat de wetgever het verbod op koppelverkoop een algemene draagwijdte wou geven, vond men de Wet Breyne minder geschikt. Maar gedurende de parlementaire voorbereiding werd het echter duidelijk dat promotoren de koppelverkoop meestal gebruiken als techniek om de Wet Breyne te omzeilen. Daarom opteerde men voor de invoering van een nieuw artikel 1bis in de Wet Breyne.666 322. Een ander reeds vervallen wetsvoorstel667 nam grotendeels de conclusies van de parlementaire voorbereiding van voorgaand wetsvoorstel over. Het wetsvoorstel beoogde een ernstige regeling voor de verkoop van een bouwgrond met daaraan gekoppeld de bouwverplichting. Ze stelden voor om een mogelijkheid om de relatieve nietigheid van de overeenkomst in te roepen, in te voegen in de Wet Breyne. Dit wanneer de koper bij de aankoop van een bouwgrond zich ertoe verbindt, een aannemingsovereenkomst af te sluiten met de verkoper of met een aannemer die door de promotor wordt aangewezen.668

664

M. DILLEN, “Test-Aankoop bevestigt beperkte impact van sleutelopdedeurbedrijven- Verbod op koppelverkoop zal aanbod aan bouwgronden afremmen”, Persbericht Confederatie Bouw 23 februari 2006, http://www.vcb.be/berichten/bericht_132.asp?id_kamer=20&nav=berichten. 665 Wetsvoorstel (G. BOURGEOIS) tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek met een bepaling inzake de verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van bouwgrond, Parl. St. Kamer 2000-01, nr. 1201-001. 666 Verslag bij het wetsvoorstel (namens de commissie belast met de problemen inzake handels- en economisch recht uitgebracht door J. SCHAUVLIEGE) tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek met een bepaling inzake de verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van bouwgrond, Parl. St. Kamer 2001-02, nr. 1201/009, 37-38. 667 Wetsvoorstel (C. VIENNE) tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen om de koppelverkoop inzake vastgoed te regelen, Parl. St. Senaat 2009-10, nr. 4-1478/1. 668 Wetsvoorstel (C. VIENNE) tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen om de koppelverkoop inzake vastgoed te regelen, Parl. St. Senaat 2009-10, nr. 4-1478/1, 2.

120

Het wetsvoorstel meent dat de vrije keuze van de consument moet worden gewaarborgd. Ofwel moet hij de bouwgrond kunnen kopen zonder bouwverplichting ofwel moet hij een globale prijs kunnen betalen voor de bouwgrond en het huis. 323. Het wetsvoorstel stelde voor om een artikel 1/1 in te voegen in de Wet Breyne: “ §1 Een verbintenis om een huis te bouwen mag door de koper ten aanzien van de verkoper van de grond, of een door hem aangewezen of aan te wijzen derde, op straffe van nietigheid, ten vroegste worden aangegaan na het verlijden van de authentieke akte met betrekking tot de grond. Met verbintenis om te bouwen wordt gelijkgesteld iedere verbintenis van de koper om over een overeenkomst te onderhandelen of deze te sluiten waarin de verkoper, of de door hem aangewezen of aan te wijzen derde de verbintenis aangaat een huis te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen. De koper heeft het recht die nietigheid in te roepen tot uiterlijk drie maanden na het verlijden van de authentieke akte. § 2. Elke verkoopovereenkomst en elke authentieke verkoopakte van een perceel grond vermeldt letterlijk de tekst van paragraaf 1. In de verkoopovereenkomst moet die vermelding in een afzonderlijk lid staan, in een ander lettertype en in het vet.” 324. Gelet op het recent advies van de Commissie voor Onrechtmatige Bedingen669 ben ik van mening dat de WMPC alsook het gemeen recht voldoende bescherming biedt voor de consument die een overeenkomst sluit inzake de verkoop van de grond met daaraan verbonden de verplichting om een beroep te doen op een aangeduide aannemer. Indien de bedingen in die overeenkomst onduidelijk zijn of het voorwerp van de te sluiten bouwovereenkomst is onvoldoende bepaald, kan de consument een beroep doen op de WMPC, alsook op het gemeen recht. Maar in de eerste plaats is de notariële tussenkomst hier erg belangrijk. De notaris kan de partijen wijzen op de noodzakelijkheid van een duidelijke bouwovereenkomst en dus voorkomen dat de consument een beroep dient te doen op een rechter. Echter, ben ik ook van mening dat meer en meer gronden in handen komen van promotoren die de consument verplichten te bouwen met een aangeduide aannemer. Dit is niet wenselijk voor de consument die een beroep wil doen op een eigen gekozen aannemer, alsook niet voor de aannemers die niet samenwerken met promotoren. Het argument van de Confederatie Bouw dat de bouwgronden schaarser en bijgevolg duurder zullen worden indien er een verbod op koppelverkoop zou bestaan, kan mij niet overtuigen. Een evenwichtige regeling is dan ook nog steeds noodzakelijk.

669

Supra randnrs. 231-242

121

AFDELING 4

DE PRIJS

325. Zowel Test-Aankoop670 als het OIVO671 stellen vast dat de professionelen vaak ongedetailleerde bestekken overmaken aan de consument waarna de consument op het einde geconfronteerd wordt met een prijs die meer is dan de prijs die men oorspronkelijk was overeengekomen of met het feit dat de materialen die worden gebruikt van mindere kwaliteit zijn dan de materialen die ze voor ogen hadden. 326. Het vervallen wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw672 stelde voor om een wettelijk vermoeden in te voeren waarbij de koop of aanneming werd geacht tegen vaste prijs te zijn en waarbij de concrete prestaties volledig en concreet beschreven dienen te worden. 327. Gelet op de duidelijkheid van de Wet Breyne, meen ik dat dit een goede aanvulling vormt op art. 7 d) en e) WB673.

AFDELING 5

DE WAARBORGSTELLING

328. Er is nood aan een waarborgregeling die de consument niet benadeelt bij de keuze van een erkende aannemer en aldus een oplossing biedt voor het onderscheid tussen de erkende en nieterkende aannemer.674 Dit is ook de mening van Test-Aankoop675 en het OIVO676. De Confederatie Bouw vindt daarentegen dat de huidige regeling geen aanpassing behoeft677. 329. Het hangende wetsvoorstel tot wijziging van de regelgeving inzake de zekerheid tot voltooiing van werken voor erkende aannemers en andere personen dan erkende aannemers678 biedt een oplossing voor dit probleem. Het voorstel bepaalt wel dat de Koning nog de voorwaarden waaronder de borgstelling dient te worden verleend, de wijze waarop de koper of opdrachtgever van de borgstelling dient te worden ingelicht, alsook de wijze waarop de verkoper of aannemer dient te worden bevrijd van zijn verplichting om een waarborg te verstrekken, nader dient in te vullen. 670

Supra randnr. 293 Supra randnr. 291 672 Wetsvoorstel (A.-M. BAEKE, A. ROPPE, D. CASAER, T. GIET en M. NAGY) tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 7. 673 Supra randnr. 133 674 Supra randnrs. 249-251 675 Supra randnr. 293 676 Supra randnr. 291 677 Supra randnr. 297 678 Wetsvoorstel (L. VAN DER AUWERA en J. VAN DEN BERGH) tot wijziging van de regelgeving inzake de zekerheid tot voltooiing van werken voor erkende aannemers en andere personen dan erkende aannemers, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2072/001. Dit voorstel neemt de tekst over van Wetsvoorstel (S. DE BETHUNE) tot wijziging van de regelgeving inzake de zekerheid tot voltooiing van werken voor erkende aannemers en andere personen dan erkende aannemers, Parl. St. Senaat BZ 2010, nr. 5-114/1. 671

122

§1 De erkende en niet-erkende aannemer ‘gelijk voor de wet’ 330. Ten eerste stelt de wetgever voor om de erkende en niet-erkende aannemer gelijk te schakelen met betrekking tot het verlenen van een waarborg. Dit maakt dat het onderscheid de lege lata, teniet wordt gedaan.679 Bovendien zal de erkende aannemer net zoals de niet-erkende aannemer een voltooiings- en terugbetalingswaarborg dienen te verlenen. De 5% waarborg is immers onvoldoende voor de consument680.681 Ten tweede eindigt de bescherming van de borg niet bij de voorlopige oplevering, zoals bij de nieterkende aannemer het geval was, maar bij de definitieve oplevering van de werken. Zo heeft de consument een effectieve zekerheid ten aanzien van de borg indien de aannemer of promotor niet aan zijn verbintenissen voldoet om het gebouw volledig af te werken zoals overeengekomen. Om de kostprijs van deze borgstelling beperkt te houden wordt de aannemer slechts een terugbetalingswaarborg opgelegd tot op het moment van de voorlopige oplevering. De kredietinstelling of borgstellingskas dient dan hoofdelijk borg te staan met de aannemer voor de terugbetaling van de reeds betaalde bedragen door de consument indien het contract wordt ontbonden door de fout van de aannemer. Tussen de voorlopige en definitieve oplevering dient de aannemer dan te voorzien in een voltooiingswaarborg. Deze borgstelling impliceert dan dat de kredietinstelling of borgstellingskas en de aannemer hoofdelijk borg staan voor de kosten van de afwerking van het gebouw indien de aannemer zijn verplichtingen niet voldoet.682 Het gemengd systeem van waarborg met name tot aan de voorlopige oplevering, de terugbetalingswaarborg en tot aan de definitieve oplevering, de voltooiingswaarborg, zorgt er ook voor dat de banken de vrije keuze van de consument tussen de voltooiings- of terugbetalingswaarborg niet meer dienen te beperken aangezien de consument geen keuze meer heeft683.

679

Supra randnr. 249 Supra randnr. 250 681 Wetsvoorstel (L. VAN DER AUWERA en J. VAN DEN BERGH) tot wijziging van de regelgeving inzake de zekerheid tot voltooiing van werken voor erkende aannemers en andere personen dan erkende aannemers, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2072/001, 3. 682 Wetsvoorstel (L. VAN DER AUWERA en J. VAN DEN BERGH) tot wijziging van de regelgeving inzake de zekerheid tot voltooiing van werken voor erkende aannemers en andere personen dan erkende aannemers, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2072/001, 5. 683 Supra randnrs. 252-253 680

123

De rechtsleer684 had dit voorstel van een gemengd systeem van waarborgregeling reeds eerder voorgesteld. 331. Het is voor een bankier een moeilijke aangelegenheid om een open garantie te leveren voor de voltooiing van de werken, alle kosten voor die voltooiing moeten immers gewaarborgd worden ongeacht de hoogte daarvan en de uiteindelijke totale kostprijs. De risico-inschatting die hiermee gepaard gaat, is een bijzonder delicate kwestie.685 Het hangende wetsvoorstel voorziet dan ook in een forfaitaire waarborg van 130% van de prijs van het gebouw. De raadgevende architect wordt belast met het bepalen van het bedrag van de waarborg. Hij dient een attest op te stellen dat bij de vaststelling van de waarborg gevoegd wordt. Naarmate de werken dan vorderen, wordt het bedrag van de waarborg, indien nodig, afgebouwd op schriftelijk verzoek van de verkoper of aannemer in functie van de reeds uitgevoerde werken, goedgekeurd door de raadgevende architect. Ter bescherming van de consument moet het resterende bedrag van de waarborg steeds de waarde van de nog uit te voeren werken overstijgen ten belope van 30%.686 Het nadeel bij deze 130% waarborgregeling is dat de consument wellicht indirect meer zal moeten betalen voor deze verhoogde bescherming. De verplichting voor de aannemer om een grotere waarborg te stellen, zal voor de aannemer immers extra kosten met zich meebrengen, die dan hoogstwaarschijnlijk doorgerekend zullen worden aan de consument.687 332. Mijn inziens staat dit wetsvoorstel nog niet volledig op punt. Het dient nog beter uitgewerkt te worden. Zo wijst de Confederatie Bouw terecht op het feit dat de terugbetalingswaarborg niet de schade dekt die het gevolg is van de vertraging bij de uitvoering door de aannemer.688 Deze waarborg dekt enkel de schade bij de ontbinding van de overeenkomst wegens het feit dat de werken niet kunnen worden voltooid. Vraagt hij de ontbinding om andere reden, dan kan de consument zich niet beroepen op de terugbetalingswaarborg.689 Bovendien dient de Koning nog een concrete invulling te geven aan de voorwaarden waaronder de borgstelling dient te worden verleend, de wijze waarop de

684

S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NjW 2008, 67; M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T. Not. 1973, 202. 685 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 87. 686 Wetsvoorstel (L. VAN DER AUWERA en J. VAN DEN BERGH) tot wijziging van de regelgeving inzake de zekerheid tot voltooiing van werken voor erkende aannemers en andere personen dan erkende aannemers, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2072/001, 36-37. 687 S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NjW 2008, 66. 688 CONFEDERATIE BOUW, Bouwrecht onder druk in Jaarverslag 2010-2011, http://www.confederationconstruction.be/Portals/0/documenten/Jaarverslag%202010-2011.pdf, 102; 689 D. PATART, “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 320-321; A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 69.

124

koper of opdrachtgever van de borgstelling dient te worden ingelicht, alsook de wijze waarop de verkoper of aannemer dient te worden bevrijd van zijn verplichting om een waarborg te verstrekken.

§2 De borgstellingskas 333. Het hangende wetsvoorstel stelt ook voor dat zowel de erkende als de niet-erkende aannemers een borgstelling moeten vragen bij een kredietinstelling of een borgstellingskas. Binnen het kader van de Bouwunie690 werd een borgstellingskas opgericht. Zowel kleine als grote aannemers van openbare of private werken kunnen hierop een beroep doen om een borg af te sluiten. Een eenmalige aansluitingsvergoeding van 75 euro dient betaald te worden. Dat bedrag wordt dan terugbetaald of verrekend met een nieuwe aanvraag zodra de borg door de consument wordt vrijgegeven. Aan de aannemer wordt een retributie van 1% per jaar aangerekend op het bedrag van openstaande borgen. Dat bedrag is dan de uiteindelijke kostprijs voor de aannemer.691 334. Het voordeel van deze borgstellingskas is de administratieve vereenvoudiging van een aanvraag van borgstelling. De procedure voor de vrijgave van een borg is echter niet zo eenvoudig. Deze modaliteiten worden geregeld door de procedure voor de Deposito- en Cosignatiekas.692 Daarom stelt de wetgever voor om de procedure inzake de vrijgave aan te passen teneinde de rechtszekerheid te vrijwaren. In elk geval werd bepaald dat deze verbintenis vervalt ten laatste tien jaar na aanvraag van de ontheffing door de aannemer of consument. Deze termijn sluit aan bij de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architecten.693

AFDELING 6

DE TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID

335. Gelet op het feit dat zowel de architect, de aannemer en de promotor gedurende tien jaar aansprakelijk kunnen worden gesteld voor hun fouten maar enkel de architect verplicht is om een 690

www.bouwunie.be: Bouwunie, Unie van het KMO-bouwbedrijf, verenigt de zelfstandigen en KMO's uit de diverse deelsectoren uit de bouw in één sterke unie. Bouwunie komt op voor hun belangen. Ze verstrekt gespecialiseerd advies, doet aan lobbying, legt eigen accenten, verkondigt eigen standpunten en biedt een platform waar collega's bouwkmo's elkaar kunnen ontmoeten. 691 Wetsvoorstel (L. VAN DER AUWERA en J. VAN DEN BERGH) tot wijziging van de regelgeving inzake de zekerheid tot voltooiing van werken voor erkende aannemers en andere personen dan erkende aannemers, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2072/001, 5. 692 Een vrijgavedocument moet worden ondertekend door alle partijen van de borg. Deze handtekeningen moeten bovendien worden gelegaliseerd door de gemeente. In geval van huwelijk dienen beide echtgenoten te ondertekenen en bij overleden moeten alle erfgenamen ondertekenen voor vrijgave. In geval van echtscheiding of erfenisproblemen kan het lang duren vooraleer er overeenstemming wordt bereikt tussen de betrokkenen om de borg vrij te geven. Gedurende deze periode met problemen moet de aannemer een borg aanhouden met de nodige hoge kosten als gevolg. 693 Wetsvoorstel (L. VAN DER AUWERA en J. VAN DEN BERGH) tot wijziging van de regelgeving inzake de zekerheid tot voltooiing van werken voor erkende aannemers en andere personen dan erkende aannemers, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2072/001, 6.

125

beroepsaansprakelijkheidsverzekering

af

te

sluiten,

is

een

meer

evenwichtige

regeling

noodzakelijk.694 336. Anders dan Test-Aankoop695 is de Confederatie Bouw tegen het invoeren van een verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor de aannemer. De Confederatie Bouw meent daarentegen wel dat dit probleem kan worden opgelost via andere kanalen zoals de verplichte zaakverzekering in hoofde van de opdrachtgever, de invoering van een vrijwillige private waarborgregeling die werkt op basis van een kwaliteitslabel of de ontwikkeling van een code van goede praktijken die gepaard gaat met een modelovereenkomst met daarin een aantal algemene minimumvoorwaarden696. 337. Een hangend wetsvoorstel697 tracht een oplossing te bieden voor dit probleem. De wetgever wil vermijden dat bij een beroepsfout van de aannemer ook in hoofde van de architect wordt besloten tot een beroepsfout louter omdat de architect wel verzekerd is. De wetgever voorziet immers net zoals

bij

de

architect,

de

verplichting

voor

de

aannemer

om

een

beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Het wetsvoorstel voorziet voor de consument-bouwheer in een betere garantie tot het bekomen van een daadwerkelijke schadevergoeding van de aannemer wanneer hij bepaalde beroepsfouten stelt. De consument-bouwheer kan de beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de aannemer rechstreeks aanspreken. Dit maakt dat hij minder risico loopt bij insolvabiliteit van de aannemer. De aannemer blijft aansprakelijk wanneer hij geen verzekering heeft afgesloten of wanneer er een eventuele uitsluitingsgrond, bepaald door de verzekeraar, op het schadegeval van toepassing is. Het argument dat de aannemer vlugger geneigd zal zijn te verwijzen naar zijn verzekering dan zelf de fouten recht te zetten is een drogargument volgens de wetgever. De aannemer heeft er alle belang bij om zijn beroepsfout zelf recht te zetten want bij een schadegeval dreigt de verzekeringspremie voor de aannemer aanzienlijk te stijgen en kan de verzekeraar de verzekering zelfs opzeggen. De wetgever

stelt

bovendien

dat

de

aannemers

zelf

gebaat

zijn

bij

een

beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Indien de aannemer wordt veroordeeld tot een aanzienlijke

694

Supra randnrs. 262-265 TEST-AANKOOP, “Memorandum Federale verkiezingen 2007”, 2007, http://www.testaankoop.be/dossiers/docPDF/memorandum_nl.pdf, 23. 696 CONFEDERATIE BOUW, Bouwrecht onder druk in Jaarverslag 2010-2011, http://www.confederationconstruction.be/Portals/0/documenten/Jaarverslag%202010-2011.pdf, 102. 697 Wetsvoorstel (A. VAN DER AUWERA) op de beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor aannemers van werken in onroerende staat, Parl. St. Kamer 2010-11, nr. 1077/001, 1. Dit wetsvoorstel neem het Wetsvoorstel (W. BEKE en P. VAN ROMPUY) op de beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor aannemers van werken in onroerende staat, Parl. St. Senaat BZ 2010, nr. 5-112/1, over. 695

126

schadevergoeding wegens beroepsfouten en hij is niet verzekerd, kan dit de financiële gezondheid van zijn onderneming erg aantasten en zelfs aanleiding geven tot een faillissement.698 338. Ik meen dat dit een goed voorstel is, maar de wetgever dient wel aandacht te besteden aan de kostprijs van zo’n beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Indien de premie te hoog is, bestaat de kans dat de aannemer de premie doorrekent aan de consument. Een economische oplossing geniet de voorkeur.

AFDELING 7

DE NIETIGHEID

§1 De rechter oordeelt over de nietigheidssanctie 339. Overeenkomstig art. 13, tweede lid WB kan de consument-bouwheer bij niet-naleving van de artikelen 7 en 12 WB, hetzij de nietigheid van de overeenkomst, hetzij de nietigheid van het met de wet strijdige beding vorderen. Dit is een te verregaande bescherming voor de consument.699 340. Een nuancering van deze nietigheidssanctie dringt zich op. De rechter dient, bij de vordering tot nietigheid op basis van het niet naleven van de waarborgregeling of van de regeling omtrent de verplichte vermeldingen, te kunnen oordelen rekening houdende met de concrete omstandigheden. Op basis van die omstandigheden kan de rechter dan beslissen welke nietigheidssanctie in het concrete geval het meest passend is.700 341. Het reeds vervallen wetsvoorstel701 tot bescherming van de consument in de woningbouw voorzag een mijn inziens goede oplossing door volgende aanvulling bij art. 13 WB: “De rechter zal bij het verzoek tot nietigheid van de overeenkomst op basis van de concrete omstandigheden oordelen welke van beide nietigheidssancties het meest passend is”. 342. De wetgever is tevens van mening dat de notaris het verlijden van de authentieke akte dient te weigeren indien niet voldaan is aan de artikelen 7 en 12: “Bij gebrek aan de naleving van de voorschriften van de artikelen 7 en 12, weigert de notaris de akte te verlijden”.702 Maar in de artikelsgewijze toelichting stelt de wetgever wel dat een fout in de onderhandse akte nog kan

698

Wetsvoorstel (A. VAN DER AUWERA) op de beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor aannemers van werken in onroerende staat, Parl. St. Kamer 2010-11, nr. 1077/001, 5. 699 Supra randnrs. 266-268 700 Wetsvoorstel (A.-M. BAEKE, A. ROPPE, D. CASAER, T. GIET en M. NAGY) tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 7. 701 Wetsvoorstel (A.-M. BAEKE, A. ROPPE, D. CASAER, T. GIET en M. NAGY) tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 37. 702 Wetsvoorstel (A.-M. BAEKE, A. ROPPE, D. CASAER, T. GIET en M. NAGY) tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 39.

127

worden rechtgezet in de authentieke akte op voorwaarde dat dit gebeurt ten minste vijftien dagen voor de ondertekening van de authentieke akte en dit zonder nadeel voor de verwerver of de bouwheer.703

§2 Uitwerking van de praktische gevolgen van de nietigheid 343. De praktische gevolgen van de nietigheid van de overeenkomst zijn niet altijd duidelijk. Hoe kunnen de partijen teruggebracht worden in een toestand die aanvaardbaar is voor beide partijen? Gezien zowel de traditionele als de sui generis benadering inzake de gevolgen van de nietigheid van de overeenkomst gekenmerkt zijn door tekortkomingen, pleit J. BAECK voor een nieuwe invulling van een sui generis beandering van de restitutie.704 344. De wetgever dient duidelijkheid te scheppen inzake de gevolgen van de nietigheid van een overeenkomst.

AFDELING 8

GESCHILLENBESLECHTING

345. Indien er zich een geschil voordoet tussen een consument en een professioneel kunnen beide partijen zich richten tot de rechtbank. Dit gaat echter vaak gepaard met lange, dure procedures. Om dit te vermijden, richtte Test-Aankoop in 2002, met de steun van FOD Justitie en samen met drie andere organismen705 (Confederatie Bouw, Bouwunie en de Koninklijke Federatie van Architectenvereniging) de Verzoeningscommissie Bouw op.706 346. De Commissie komt tussenbeide in technische geschillen die rijzen tussen de consument en de architect en/of de aannemer(s) die betrokken zijn bij particuliere bouw– of renovatiewerken. De Commissie garandeert een snelle afhandeling (binnen hoogstens 6 maanden) en een objectieve beoordeling. Ze bestaat immers uit een gelijk aantal vertegenwoordigers van de consumenten, de architecten en de aannemers. De door de Commissie benoemde expert-verzoener zal de standpunten van de partijen met elkaar trachten te verzoenen door ze tot wederzijdse toegevingen te bewegen en zo het geschil op te lossen. Maar zelfs als het niet tot een verzoening komt, blijft de

703

Wetsvoorstel (A.-M. BAEKE, A. ROPPE, D. CASAER, T. GIET en M. NAGY) tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 10. 704 Zie voor de tekortkomingen en oplossingen: J. BAECK, Restitutie na vernietiging en ontbinding van overeenkomsten, doctoraatsproefschrift Rechten Universiteit Gent, 2010-11, 375 p. 705 In 2005 trad het NAV, de Vlaamse Architectenorganisatie toe. 706 G. COENE en P. LOUYET, “De verzoeningscommissie te uwer beschikking om een bouwgeschil in der minne op te lossen”, Budget & Recht 2002, http://www.test-aankoop.be/bouwen-enverbouwen/20020101/verzoeningscommissie-bouw-attach_s176691.pdf, 40-41.

128

tussenkomst van de Commissie toch nuttig, aangezien de deskundige een technisch bindend verslag opstelt, dat de partijen niet meer in twijfel kunnen trekken voor de rechter.707 347. Test-Aankoop raadt de consument aan om een clausule in hun contract met de professionelen in te voegen waarbij de Commissie bevoegd wordt verklaard om indien er zich een bouwgeschil voordoet, dit te behandelen.708 348. Een goede zaak is dat meer en meer bouwgeschillen worden opgelost via de Commissie. In 2011 heeft de Commissie immers 120 dossiers behandeld en kwamen er 2779 aanvragen binnen. Een goede evolutie is het feit dat in 2011 één derde van de dossiers werd ingediend op basis van de bevoegdheidsclausule in het contract.709

707

http://www.bouwverzoening.be/voor-wie G. COENE en P. LOUYET, “De verzoeningscommissie te uwer beschikking om een bouwgeschil in der minne op te lossen”, Budget & Recht 2002, http://www.test-aankoop.be/bouwen-enverbouwen/20020101/verzoeningscommissie-bouw-attach_s176691.pdf, 40. 709 X, “Verzoeningscommissie Bouw behandelde vorig jaar meer dossiers”, De Standaard 9 maart 2012, http://www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=DMF20120309_179. 708

129

CONCLUSIE 349. Wetgeving tracht een kader te creëren waarin zowel de rechten en plichten van de consument als de rechten en plichten van de professioneel in passen. Een evenwicht vinden tussen deze rechten en plichten is echter een moeilijke opgave. Gezien het bouwen of kopen van een woning meestal een eenmalige activiteit is in het leven van de consument, is hij niet altijd op de hoogte van de bestaande wetgeving en wordt hij aanzien als de zwakkere partij in de contractuele relatie met de professioneel. De wetgever tracht dan ook de consument te beschermen. Een overbescherming van de consument (bv. de keuze tussen de nietigheid van de overeenkomst of het beding) leidt er echter toe dat de professionelen allerlei wegen vinden om de consumentenwetgeving, meer bepaald de Wet Breyne, te omzeilen (bv. de fictieve splitsing van overeenkomsten). De wetgever schiet dus naast zijn doel. 350. Uit deze masterproef kan besloten worden dat de consumentenbescherming in de bouwsector alsnog niet op punt staat en dat er dus werk aan de winkel is. Zo is er een verduidelijking noodzakelijk van het toepassingsgebied van de Wet Breyne: wat is het verschaffen van een woning, wat met de bestemming van bijgebouwen en de gemengde bestemming, wat is een storting en is de ruilovereenkomst ook onderhevig aan de Wet Breyne? In de rechtsleer en rechtspraak heerst hier immers discussie over. Ook dient de wetsontduiking in het kader van de Wet Breyne aangepakt te worden. Een verhoogde controle door de notaris of de architect wordt hierbij als oplossing aangeboden. Aan zowel de notaris als de architect zijn echter nadelen verbonden. Bij een verhoogde controle op de onderhandse aannemingsovereenkomst door de notaris, dient de consument een ereloon te betalen die hij anders niet hoeft te betalen. De architect heeft dan weer als nadeel dat hij geen juridische opleiding heeft genoten. Een evenwichtige oplossing geniet de voorkeur. Verder dient de consument bijgestaan te worden door een raadgevende architect indien de architect-ontwerper werd aangeduid door de promotor. De consument heeft immers nood aan een onafhankelijk architect die hem bijstaat bij allerhande taken in de loop van het bouwproces zoals het uitoefenen van toezicht op de deugdelijkheid van de plannen, de wijze van uitvoering van de werken, de waarborgverplichtingen, de betalingsverplichtingen en de opleveringsverplichtingen. Er dient ook een oplossing gevonden te worden voor de toenemende koppelverkoop. Dit is immers nadelig voor zowel de aannemers, architecten als de consumenten. Aannemers hebben minder werk omdat promotoren beroep doen op hun eigen onderaannemers, hetzelfde geldt voor de architecten. De consumenten zijn beperkt in hun vrije keuze om een woning te bouwen want bij het zoeken naar

130

een geschikte grond botsen ze veelal op gronden die in handen zijn van promotoren met de verplichting om te bouwen met diens aannemer en architect. De invoering van een wettelijk vermoeden waarbij de koop of aanneming wordt geacht tegen vaste prijs te zijn en waarbij de concrete prestaties volledig en concreet beschreven dienen te worden, is een goed voorstel. Aannemers en promotors durven wel eens ongedetailleerde bestekken op te maken waarna de consument later meer dient te betalen dan oorspronkelijk overeengekomen. Gelet op de duidelijkheid van de Wet Breyne, vormt dit een goede aanvulling op de artikelen 7 d) en e) WB. Ook is een gelijkschakeling van de waarborgstelling van de erkende en niet-erkende aannemers in de Wet Breyne noodzakelijk. Een betere uitwerking van deze waarborgregeling is essentieel. De

verplichting

voor

de

aannemer

om,

net

zoals

de

architect,

een

verplichte

beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten, is nodig. Een zo economisch mogelijke oplossing voor de consument geniet hierbij evenwel de voorkeur. Een nuancering van de nietigheidssanctie in de Wet Breyne dringt zich op. De vrije keuze tussen de nietigheid van het beding of van de gehele overeenkomst bij een schending van de artikelen 7 of 12 WB, is een te verregaande bescherming van de consument. De rechter dient vrij over deze sancties te kunnen oordelen op basis van de concrete omstandigheden. Ook dienen de gevolgen van de nietigheid concreet ingevuld te worden door de wetgever. Hoe kunnen de partijen teruggebracht worden in een toestand die aanvaardbaar is voor beide partijen? 351. Hoewel er reeds verschillende wetsvoorstellen aangebracht werden om de wetgeving adequater te maken, is er tot op vandaag nog steeds geen wijziging gebeurd. De tegengestelde opvattingen van de consumenten- en professionele organisaties over de noodzaak en de wijze waarop de wetgeving dient aangepast te worden, maakt het de wetgever extra moeilijk. Terwijl Test-Aankoop en het OIVO verschillende opmerkingen hebben bij de Wet Breyne, vindt de Confederatie Bouw dat de Wet Breyne

geen

inhoudelijke

aanpassingen

behoeft.

Ook

bij

de

koppelverkoop

en

de

beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de aannemer hebben de organisaties een verschillende mening. Het feit dat de visies dermate uiteenlopen, staat een werkbare consensus in de weg. 352. Dat een herziening van de consumentenbescherming in de bouwsector actueel is, blijkt uit de beleidsnota van de huidige minister van Economie, Consumenten en Noordzee, J. VANDE LANOTTE. Hij pleit immers voor een versterking van de rechten van de consument. Daartoe stelt hij dat de consumenten dienen ondersteund te worden en meer over hun rechten dienen te worden ingelicht. Een proactief beleid van de regering om de consumenten beter te beschermen is volgens hem een oplossing. Ook stelt hij in het vooruitzicht dat het toezicht op de markt en de beschermingsregels versterkt en efficiënter zullen worden gemaakt. Er dient volgens hem een homogeen consumentenbeleid dient gevoerd te worden wat inhoudt dat de informatie aan de consument, de 131

regelgeving ter bescherming van de consument en de controle op de consumentenbescherming, op een eenvormige manier gebeuren.710 Specifiek wil de minister “het consumentenrecht evalueren en hervormen met het oog op het wegwerken van de lacunes in de huidige regelgeving en betere consumentenbescherming waarborgen, o.a. op het vlak van de beroepsaansprakelijkheid in de bouwsector, de Wet Breyne betreffende de woningbouw, …”711 353. In afwachting van deze herziening en in het algemeen is het aan de actoren in het bouwproces om hun taken en verantwoordelijkheden niet te ontlopen. De aannemer en de promotor dienen de wetgeving na te leven zonder deze te omzeilen en moeten instaan voor de goede uitvoering van hun werken. De consument dient zich beter in te lichten over zijn rechten en plichten en de notaris en de architect dienen de partijen bij te staan met hun juridische en technische kennis.

710

Algemene Beleidsnota (J. VANDE LANOTTE) Economie, Consumenten en Noordzee, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 1964/020, 7. 711 Algemene Beleidsnota (J. VANDE LANOTTE) Economie, Consumenten en Noordzee, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 1964/020, 8.

132

BIBLIOGRAFIE Wetgeving Europese regelgeving Voorstel Verord. Comm. nr. 2011/0284, 11 oktober 2011 betreffende een gemeenschappelijk Europees kooprecht, COM(2011) 635 definitief. Richtlijn 2005/29/EG van het Europees Parlement en de Raad betreffende oneerlijke handelspraktijken van ondernemingen jegens consumenten op de interne markt en tot wijziging van Richtlijn 84/450/EEG van de Raad, Richtlijnen 97/7/EG, 98/27/EG en 2002/65/EG van het Europees Parlement en de Raad en van de Verordening (EG) nr. 2006/2004 van het Europees Parlement en de Raad (Richtlijn oneerlijke handelspraktijken), PB. L. 11 juni 2005, afl. 149/22. Richtlijn 98/27/EG van het Europees Parlement en de Raad van 19 mei 1998 betreffende het doen staken van inbreuken in het raam van de bescherming van de consumentenbelangen, PB. L. 11 juni 1998, afl. 166/51, gewijzigd bij Richtlijn 1999/44/EG (PB. L. 7 juli 1999, afl. 171/12) en Richtlijn 2000/13/EG (PB. L. 17 juli 2000, afl. 178/1). Richtlijn 97/55/EG van het Europees Parlement en van de Raad van 6 oktober 1997 tot wijziging van richtlijn 84/450/EEG van de Raad van 10 september 1984 inzake misleidende en vergelijkende reclame, PB.L. 23 oktober 1997, afl. 290/18. Richtlijn 97/7/EG van het Europees Parlement en de Raad van 20 mei 1997 betreffende de bescherming van de consument bij op afstand gesloten overeenkomsten, PB. L. 4 juni 1997, afl. 95/29.

Belgische regelgeving Wet 7 november 2011 houdende fiscale en diverse bepalingen, BS 10 november 2011. Wet 6 april 2010 betreffende de marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010. Wet 2 augustus 2002 betreffende de misleidende en vergelijkende reclame, de onrechtmatige bedingen en de op afstand gesloten overeenkomsten inzake vrije beroepen, BS 20 november 2002. Wet 3 april 1997 betreffende de oneerlijke bedingen in overeenkomsten gesloten tussen titularissen van vrije beroepen en hun cliënten, BS 30 mei 1997. Wet 21 oktober 1992 betreffende de misleidende reclame inzake vrije beroepen, BS 17 november 1992. I

Wet 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en bescherming van de consument, BS 29 augustus 1991. Wet 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, BS 6 april 1991. Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971. Wet 26 juni 1963 tot instelling van een Orde van Architecten, BS 5 juli 1963. Wet 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect, BS 25 maart 1939. Decreet van 8 mei 2009 houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid, BS 7 juli 2009. KB 1 juli 2006 tot goedkeuring van het reglement inzake publiciteit en communicatie, BS 25 juli 2006. KB 14 maart 2002 betreffende de gezamenlijke borgtochten voor overheidsopdrachten voor aanneming van werken, levering en diensten, BS 29 maart 2002. KB 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen, BS 7 februari 2001. KB 11 april 1999 houdende bepaling van de vermeldingen die op het bewijsstuk, voorzien door de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, moeten voorkomen bij de verkoop van diensten, BS 19 mei 1999. KB 30 juni 1996 betreffende de prijsaanduiding van producten en diensten en de bestelbon, BS 30 juli 1996. KB 26 september 1991 tot vaststelling van bepaalde toepassingsmaatregelen van de wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van de aannemers van werken, BS 18 oktober 1991. KB 18 april 1985 tot goedkeuring van het door de Nationale Raad van de Orde der architecten vastgestelde Reglement van beroepsplichten, BS 8 mei 1985. KB 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4 november 1971.

II

MB 27 september 1991 tot nadere bepaling van de indeling van de werken volgens hun aard in categorieën en ondercategorieën met betrekking tot de erkenning van aannemers, BS 18 oktober 1991. MB 27 september 1991 betreffende de bij de aanvragen voor een erkenning, een voorlopige erkenning, een overdracht van erkenning of bij de beoordeling van de bewijzen vereist met toepassing van art. 3, §1 van de wet van 20 maart 1991, houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, voor te leggen documenten, BS 18 oktober 1991. MB 3 april 1963 betreffende sommige bij de Deposito- en Consignatiekas gedeponeerde borgtochten in specie en in effecten, BS 27 april 1963. MB 23 januari 1937 Deposito- en Consignatiekas – Globale borgstelling, BS 8 februari 1937. Besluit van de Vlaamse Regering van 19 november 2010 houdende algemene bepalingen van het energiebeleid, BS 8 december 2010. Reglement van 16 december 1983 van beroepsplichten door de Nationale Raad van de Orde der architecten vastgesteld, BS 8 mei 1985. Bericht met betrekking tot de afschaffing van de registratie als aannemer, BS 19 augustus 2011. Parlementaire werkzaamheden Wetsvoorstel (L. VAN DER AUWERA en J. VAN DEN BERGH) tot wijziging van de regelgeving inzake de zekerheid tot voltooiing van werken voor erkende aannemers en andere personen dan erkende aannemers, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 2072/001. Wetsvoorstel (L. VAN DER AUWERA) op de beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor aannemers van werken in onroerende staat, Parl. St. Kamer 2010-11, nr. 1077/001, 3-4. Wetsvoorstel (S. DE BETHUNE) tot wijziging van de regelgeving inzake de zekerheid tot voltooiing van werken voor erkende aannemers en andere personen dan erkende aannemers, Parl. St. Senaat BZ 2010, nr. 5-114/1. Wetsvoorstel (W. BEKE en P. VAN ROMPUY) op de beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor aannemers van werken in onroerende staat, Parl. St. Senaat BZ 2010, nr. 5-112/1.

III

Wetsvoorstel (C. VIENNE) tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen om de koppelverkoop inzake vastgoed te regelen, Parl. St. Senaat 2009-10, nr. 4-1478/1. Wetsvoorstel (A.-M. BAEKE, A. ROPPE, D. CASAER, T. GIET en M. NAGY) tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001. Wetsvoorstel (G. BOURGEOIS) tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek met een bepaling inzake de verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van bouwgrond, Parl. St. Kamer 2000-01, nr. 1201-001. Memorie

van

toelichting

bij

het

wetsontwerp

betreffende

marktpraktijken

en

consumentenbescherming, Parl.St. Kamer 2009 -10, nr. 2340/001. Memorie van toelichting bij het wetsontwerp betreffende de misleidende en vergelijkende reclame, de onrechtmatige bedingen en de op afstand gesloten overeenkomsten inzake de vrije beroepen., Parl. St. Kamer 2001-02, nr. 1469/001. Memorie van toelichting bij het wetsvoorstel tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Kamer BZ 1991-92, nr. 22/1. Memorie van toelichting bij het ontwerp van wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Senaat, 1969-70, nr. 639. Amendement op het wetsvoorstel tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Kamer BZ 1991-92, nr. 22/2. Adv. RvS bij het ontwerp van wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Senaat, 1969-70, nr. 639. Verslag bij het wetsvoorstel (namens de Commissie belast met de problemen inzake handels- en economisch recht uitgebracht door P. VANHOUTTE) tot invoeging van het art. 4bis in de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect, Parl. St. Kamer 200203, nr. 2003/004, 5. Verslag bij het wetsvoorstel (namens de commissie belast met de problemen inzake handels- en economisch recht uitgebracht door J. SCHAUVLIEGE) tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek met een IV

bepaling inzake de verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van bouwgrond, Parl. St. Kamer 2001-02, nr. 1201/009, 37-38. Verslag bij het wetsontwerp betreffende oneerlijke bedingen in overeenkomsten gesloten tussen titularissen van vrije beroepen en hun cliënten, Parl. St. Kamer 1996-97, nr. 715/3. Verslag bij het wetsontwerp (namens de speciale commissie uitgebracht door de H. ROMBAUT) tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl. St. Senaat 1970-71, nr. 490. Algemene Beleidsnota (J. VANDE LANOTTE) Economie, Consumenten en Noordzee, Parl. St. Kamer 2011-12, nr. 1964/020.

Rechtspraak HvJ 29 april 2009, VTB-VAB v. Total en Galatea v. Sanoma Magazines Belgium, nr. C-261/07 en C299/07. HvJ 21 november 2002, cofidis, nr. C-473/00, JCP 2003, Jur. II, 10082, 947 noot G. PAISANT. GwH 12 juli 2007, Arr. GwH 2007, afl. 3, 1163; Jurim Pratique 2008, afl. 2, 69; NjW 2008, afl. 179, 2561 noot G. JOCQUE; RW 2007, afl. 31, 1282; TBBR 2008, afl. 7, 390, noot B. KOHL; TBO 2007, afl. 6, 199 noot I. RAMBOER; TBP 2008, afl. 5, 284. GwH 6 april 2001, JLMB 2011, afl. 18, 861. Cass. 21 december 2009, JT 2010, afl. 6398, 391; Jaarboek Handelspraktijken & Mededinging 2009, 217; JLMB 2010, afl. 5, 203, Pas. 2009, afl. 12, 3129; RW 2010-11, afl. 35, 1474. Cass. 26 mei 2005, TBBR 2007, afl. 1, 52. Cass. 22 oktober 1999, Arr.Cass. 1318, Bull. 1999, 1373, JLMB 2000, 476. Cass. 5 november 1998, Arr. Cass. 1998, 1027, Bull. 1998, 1026. Cass. 2 oktober 1992, Limb. Rechtsl. 1993, 1, T. Aann. 1997, 162 noot J. Embrechts. Cass. 15 februari 1985, Arr. Cass. 1984-85, 822. Cass. 24 februari 1983, Arr. Cass. 1982-83, 808; Bull. 1983, 716; JT 1983, 575; Pas. 1983, I, 716; RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS; RW 1983-84, 164; Res Jur.Imm. 1984, 105; Rev.not.b. 1983, 315; T.Aann. 1983, 221. V

Cass. 4 november 1980, Arr. Cass. 1980-81, 247, noot; Pas. 1981, I, 273, noot. Cass. 5 juni 1980, Pas. 1980, I, 1222. Cass. 4 maart 1977, JT 1977, 621, noot A. BRUYNEEL. Cass. 16 oktober 1969, T. Aann. 1971, I, noot L. SIMONT; RCJB 1971, 390, noot B. GLANSDORF en RW 1970, 1053. Cass. 24 oktober 1963, Pas. 1964, I, 197. Cass. 9 december 1948, Pas. 1948, I, 699. Brussel 27 april 2010, Res Jur. Imm. 2011, afl. 3, 295. Gent 12 juni 2009, NjW 2010, afl. 219, 253, noot R. STEENNOT. Brussel (2e k.) 11 december 2008, Rev.not.b. 2012, afl. 3060, 117, noot B. KOHL. Antwerpen (7e k.) 27 oktober 2008, TBO 2009, afl. 6, 249. Gent 31 januari 2008, RW 2011-12, 275. Gent (9e k.) 21 december 2007, T. Aann. 2011, afl. 2, 158, noot B. STROOBANTS; T. Aann. 2011, afl. 2, 158, noot B. VAN LIERDE. Brussel 14 september 2007, NjW 2008, afl. 175, 84, noot S. MAES. Luik 27 april 2007, RRD 2007, afl. 122, 25. Gent (17e k.) 30 maart 2007, T. Aann. 2011, afl. 2, 167, noot B. STROOBANTS. Gent (26e k.) 5 september 2006, TGR-TWVR 2007, afl. 4, 247, noot. Gent 9 juli 2006, NjW 2006, 953. Brussel 16 februari 2006, Res. Jur. Imm. 2006, afl. 2, 85. Luik 6 februari 2006, JLMB 2008, afl. 3, 92 noot G. DELFORGE. Luik 7 september 2004, T. Aann. 2007, afl. 3, 251, noot. Gent 3 februari 2004, DCCR 2005, 46. Gent 22 januari 2004, NjW 2004, afl. 74, 703, noot B. WYLLEMAN.

VI

Bergen (13e k.) 13 oktober 2003, TBBR 2005, 49. Brussel (2e k.) 18 oktober 2002, Res Jur. Imm. 2003, afl. 3, 195. Antwerpen (1e k.) 29 april 2002, Limb. Rechtsl. 2002, afl. 4, 294. Brussel 29 maart 2002, T. Aann. 2005, 65, noot B. LOUVEAUX. Gent 2 mei 2001, T. App. 2002, afl. 1, 41. Gent 25 april 2001, RW 2002-03, 24. Antwerpen 11 december 2000, RW 2002, 544. Antwerpen (2e k.) 20 september 2000, AJT 2001-02, 64; TBBR 2001, 554. Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139. Bergen 26 juni 2000, JT 2001, 738. Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, 597. Brussel 28 januari 1999, Cah. Dr. Imm. 2001, 11. Brussel 9 december 1997, T. Aann. 2000, 250. Brussel 26 november 1998, T. Aann. 1999, 322. Antwerpen 26 mei 1998, TBBR 1999, 206. Bergen 20 oktober 1997, RRD 1998, afl. 86, 59. Gent 9 oktober 1997, RW 1999-00, 982. Gent 24 april 1997, AJT 1998-99, 894. Luik 26 maart 1997, T. Aann. 1998, 263. Gent 12 februari 1997, RW 1999-2000, 193, noot S. DENOO. Gent 8 januari 1997, RW 1996-97, 1100. Gent 6 november 1996, AJT 1997-98, 230, noot J. VAN BELLE. Luik 7 maart 1996, JLMB 1997, 404.

VII

Gent 7 december 1994, AJT 1994-95, 445, noot J. VANBELLE. Luik 6 januari 1992, JLMB 1992, 1289. Bergen 25 juni 1991, JLMB 1992, 758. Gent 16 november 1990, TGR 1991, 8. Brussel 9 augustus 1988, RGAR 1989, 11554. Gent 4 februari 1988, RW 1990-91, 1203. Brussel 27 september 1985, RJI 1986, 103. Antwerpen 22 mei 1985, T. Aann. 1986, 139. Gent 1 maart 1984, RJI 1984. Gent 14 mei 1982, RW 1984-85, 1851, T. Aann. 1988, 232. Antwerpen 28 april 1982, T. Aann. 1982, 235; RW 1983-84, 213. Brussel 21 april 1982, RW 1984-85, 212. Bergen 13 september 1978, BRH 1979, 404. Brussel 19 april 1978, JT 1980, 300. Antwerpen 22 maart 1978, RW 1983-84, 2716. Brussel 23 november 1976, T. Aann. 1979, 243. Antwerpen 31 mei 1976, RW 1976-77, 940. Brussel 8 januari 1976, RW 1975-76, 2217, noot S. ORBIE, T. Aann. 1976, 147. Bergen 30 september 1975, Pas. 1976, II, 106. Brussel 16 februari 1950, Pas. 1950, II, 36. Rb. Nijvel 8 april 2011, Res Jur. Imm. 2011, afl. 3, 239. Rb. Leuven 7 april 2011, T. App. 2012, afl. 1, 30. Rb. Hasselt (9e k.) 21 oktober 2009, T.App. 2011, afl. 3, 35. Rb. Dinant (4e k.) 28 mei 2009, Rev.not.b. 2010, afl. 3042, 383. VIII

Rb. Gent (4e k.) 21 april 2009, RW 2009-10, afl. 13, 546. Rb. Gent (14e k.) 7 april 2009, RW 2009-10, afl. 18, 754; T.Aann. 2010, afl. 3, 318, noot B. KOHL; T. Not 2010, afl. 3, 156. Rb. Tongeren (3e k.) 19 december 2008, T. App. 2009, afl. 2, 38. Rb. Gent (15e k.) 29 oktober 2008, TBO 2008, afl. 5, 203. Rb. Tongeren (5e k.) 7 september 2006, T.App. 2007, afl. 1, 32; TBBR 2009, afl. 1, 53; T. Not. 2007, afl. 7-8, 413 Rb. Gent (14e k.) 28 september 2004, T. Not. 2005, 98, noot F. BOUCKAERT. Rb. Antwerpen (12e B k.) 3 juni 2004, RW 2007-08, afl. 34, 1416. Rb. Brussel 6 mei 2004, Res. Jur. Imm. 2005, afl. 1, 5. Rb. Brussel 8 april 2004, Res Jur. Imm. 2004, afl. 2, 86. Rb. Brugge 3 februari 2004, TGR 2004, afl. 1, 7. Rb. Antwerpen 15 januari 2004, RW 2007-08, 1207. Rb. Antwerpen 13 november 2001, T. App. 2002, afl. 1, 43. Rb. Gent 23 mei 2001, RW 2005-06, 394. Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah. dr. Immo. 2001, afl. 6, 13. Rb. Bergen 15 maart 2000, JLMB 2001, 1309. Rb. Brugge 27 september 1999, RW 2000-2001, 952. Rb. Leuven 29 september 1998, TBBR 2002, 595. Rb. Neufchâteau 24 december 1997, T. Aann. 1999, 30. Rb. Luik 25 april 1997, JLMB 1997, 813. Rb. Brussel 17 oktober 1996, RJI 1996, 247 en T. Aann. 2000, 244. Rb. Brugge 7 maart 1995, TBR 1995, 37. Rb. Brugge 17 december 1993, TvBR 1994, 51. IX

Rb. Antwerpen 17 juni 1992, T. Aann. 1994, 137. Rb. Brugge 28 februari 1991, T. Not. 1994, 181. Rb. Nijvel 9 november 1990, T. Aann. 1993, 283. Rb. Bergen 23 april 1985, T. Aann. 1993, 346, noot G. BAUS. Rb. Brussel 25 juni 1981, Pas. 1982, III, 8. Rb. Dendermonde 26 februari 1981, RW 1981-82, 1899. Rb. Brugge 18 maart 1980, RJI 1980, 209. Rb. Doornik 25 juni 1980, T. Aann. 1982, 81. Rb. Hoei 5 november 1979, JL 1980, 235. Rb. Namen 24 april 1979, RRD 1979, 919. Corr. Brussel 26 februari 1975, T. Aann. 1975, 317. Kh. Hasselt 29 oktober 1997, Jaarboek Handelspraktijken 1997, 226. Kh. Charleroi 13 maart 1986, TBH 1987, 74. Kh. Brussel 6 januari 1982, BRH 1982, 212, noot P. RIGAUX. Kh. Nijvel 1 juni 1978, T. Aann. 1983, 301. Kh. Charleroi 12 juni 1974, JT 1974, 352, noot A. DE CALUWÉ.

Rechtsleer Boekwerken AVONDSTONDT, J., Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij voor handel en nijverheid, 2006, 478 p. BAECK, J., Restitutie na vernietiging en ontbinding van overeenkomsten, doctoraatsproefschrift Rechten Universiteit Gent, 2010-11, 375 p. BAERT,

G.,

Bestendig

handboek

privaatrechtelijk

bouwrecht,

Antwerpen,

Kluwer

rechtswetenschappen, losbl. BURSSENS, F., Aannemingsrecht in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2001, 505 p.

X

DE SURAY, J., Vente et enterprise des immeubles: commentaire de la loi du juillet 1971, Bruxelles, Bruylant, 1972, 234 p. DEKKERS, R., Handboek van burgerlijk recht, II, Brussel, Bruylant, 1957. DEVROEY, M., De Wet Breyne: Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve publikaties, 2008, 242 p. ENGELS, C., Bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2008, 421 p. FLAMME, M.-A. en LEPAFFE, J., Le contrat d’enterprise, Bruxelles, Bruylant, 1966, 535 p. HANNEQUART, Y., Le droit de la construction: Traits caractéristiques et evolution des responsabilités, Brussel, Bruylant, 1974, 471 p. RENARD, A. en VAN DER SMISSEN, P., La loi Breyne, Bruxelles, Nemesis, 1989, 261 p. RIGAUX, P., L’architecte: le droit de la profession, Brussel, Larcier, 1975, 824 p. ROUSSEAU, L., La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 229 p. STIJNS, S., Verbintenissenrecht. boek 1, Brugge, die Keure, 2005, 286 p. VAN GERVEN, W., Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, 719 p. VAN OMMESLAGHE, P., Droit des obligations, II, Sources des obligations (deuxième partie), Brussel, Bruylant, 2010, 2665 p. VERBEKE, A. en VANHOVE, K., De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 130 p. WÉRY, P., Droit des obligations. Volume 1. Théorie générale du contrat, Brussel, Larcier, 2010, 927 p.

Tijdschriftartikels ABBELOOS, W., “De oplevering van bouwwerken”, AJT-dossier 1995-96, 85-96. BAERT, G., “Beroepsbeleggers – niet onder de toepassing van de Woningbouwwet vallende overeenkomsten”, T. Aann. 1994, 339-341. BARNICH, L., “Comment se determine la garantie d’achèvement que doit fournir l’entrepreneur agrée en vertu de la loi Breyne”, Cour. immo. 1998, afl. 2, 10-12. BARNICH, L., “La loi Breyne et la garantie de l’entrepreneur agrée”, Rev. not. b. 1996, 298-311.

XI

BOES, M., “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T. Not. 1973, 177-203. BURSSENS, F., “De afdwingbaarheid van een bouwverplichting gekoppeld aan de aankoop van een stuk grond”, (noot onder Gent 25 april 2001), RW 2002-03, 26-27. BURSSENS, F., “Rechtspraakkroniek van de vastgoedberoepen, deel II: de architect (1980-2000)”, TOGOR 2000, 133-152. DE BAUW, H., “De impact van de richtlijn oneerlijke handelspraktijken op de regeling van de verkooppromoties onder de WHPC”, DCCR 2006, afl. 72, 3-30. DE CALUWE, A. en DELCORDE, A., “Loi du 9 juillet 1971 réglementant les contrats relatifs à certaines constructions immobilières”, JT 1972, 181-186. DE COSTER, S., “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 10011022. DE NOLF, J., “Vrije beroepen. Reclame, onrechtmatige bedingen en op afstand gesloten overeenkomsten”, Vastgoed info 2003, 3-5. DE STUYCK, J., “De nieuwe richtlijn oneerlijke handelspraktijken. Gevolgen voor de wet op de handelspraktijken”, TBH 2005, 901-915. DEBUSSERÉ, F., “Overeenkomsten op afstand inzake vrije beroepen”, NjW 2002, 516-524. DEHOUCK, L., “De notariële praktijk in afwachting van een nieuwe woningbouwwet”, Not.Fisc.M. 1994, afl. 9, 1-7. DEJONGHE, S., “Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006, 629-671. DELLA FAILLE, A., “A quelles situations la loi Breyne trouve-t-elle à s’appliquer en matière de construction d’immeubles neufs?”, Cour.immo. 1998, afl. 9, 5-9. DEMUYNCK, I., “De wet van 3 april 1997 betreffende oneerlijke bedingen in overeenkomsten gesloten tussen beoefenaren van vrije beroepen en hun cliënten: much ado about nothing?”, RW 1997-98, 1345-1369.

XII

DUMORTIER, C., “Les garanties prévues par la loi Breyne et les garanties dans la pratique conventionnelle”, Act. dr. 1992, 221-230. DUMORTIER, C., “*l’achèvement de l’ouvrage et les responsabilités postérieures concernant le bon état de l’ouvrage. Le régime d’exception+. La loi Breyne”, Act. dr. 1992, 341-352. GERLO, I., “De tijdelijke vereniging en de waarborgregeling in de Wet Breyne”, Notarius 2002, afl. 6, 50-51. GOOSSENS, W., “Bouwverplichting bij verkoop van grond is geldig”, Juristenkrant 2001, 4. GOVAERT, C., “Geen registratie meer voor aannemer”, P&O 2011, afl.8, 38-39. HENDRICKX, F., “Arbeidsveiligheid op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen en de veiligheidscoördinator”, Or. 2001, 162-174. HENROTTE, L. en HENROTTE, J., “Le promoteur-courtier et la fraude à la loi Breyne”, cah.dr.immo. 2001, afl. 6, 2-6. HERBOTS, J., “La charnière chronologique des responsabilités des entrepreneurs, architectes et promoteurs”, RCJB 1985, 404-446. HERBOTS, J, STIJNS, S., DEGROOTE, E., LAUWERS, W. en SAMOY, I., “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1995-1998”, TPR 2002, afl. 1, 57-923. JEGHERS, J.-L., “La réforme de la loi Breyne (loi du 3 mai 1993 modifiant celle du 9 juillet 1971): Renforcement de la sécurité pour l’acquéreur ou frein à la promotion immobilière” , Act. Dr. 1994, 603-660. KOHL, B., “Observations. Le contrat d’échange de la loi Breyne”(noot onder Rb. Gent (14 e k.) 7 april 2009), T. Aann. 2010, 323-325. LAMON, H., “Solden bij de advocaat en de dokter?”, Juristenkrant 2011, 11. LOUVEAUX, B., “Primes à la construction et responsabilité des architectes, entrepreneurs et promoteurs”, JLMB 1994, 136. MAES, S., “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NjW 2008, 50-73. MOSSELMANS, S., “Het vereiste van ‘normale bewoonbaarheid’ en de toepassing van de Wet Breyne”, (noot onder Brussel 25 mei 1999), TBBR 2002, afl. 9, 599-601.

XIII

NUDELHOLE, S. J., “Les incidences de la théorie des risques sur les restitutions consécutives à l’annulation d’un contrat” (noot onder Cass. 13 september 1985), RCJB 1988, 223-240. PATART, D., “Questions d’actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 294-337. RENARD, A., “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations à construire ou en voie de construction: la réforme de la loi Breyne”, T. Aann. 1994, 112-136. RENS, L., “Wijziging van de wet Breyne”, T. Not, 1993, 427-434. RIGAUX, P.,“Vers un renforcement de la protection de l’acquéreur d’une habitation à construire”, JT 1991, 493-494. SAP, J., “vrije beroepers zijn ondernemers”, Juristenkrant 2011, 12. SENELLE, M., “Rechtsbescherming van de bouwheer”, Res Jur. Imm. 1991, 53-83. STEENNOT, R., “Nieuwe wetgeving voor beoefenaren van vrije beroepen”, RW 2003-04, 81-90. STEENNOT, R., “Overzicht van rechtspraak. Consumentenbescherming (1998-2002)”, TPR 2004, 17212056. TAYMANS, J., “Loi Breyne et garantie d’achèvement *Wet Breyne en voltooiingswaarborg+”, Rev. not. b. 1994, 378-383. TERRYN, E., “Koppelverkoop en ander per se verboden in de WHPC (toekomstige Wet Marktpraktijken en Consumentenbescherming) na het VTB-VAB-arrest van het Europees Hof van Justitie”, RW 200910, 1246. TIMMERMANS, R., “Bouwverplichting als kleefbeding bij de verkoop van grond vooralsnog niet ongeldig”, T. App. 2002, 16-17. TIMMERMANS, R. en HENDRICKX, D., “Ondermaat bij verkoop van appartementen”, T. App. 2000, afl. 3, 8-12. TORMANS, S., “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen: een update”, TBO 2009, afl. 4, 170-182. VAN DEN EYNDE, P., “Association momentanée – cautionnement – garantie loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, 360-364.

XIV

VANHOVE, K., “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de Woningbouwwet”, (noot onder Bergen (13e k.) 13 oktober 2003), TBBR 2005, 50-51. VERMEEREN, K. en WEYTS, L., “De koppelverkoop bij onroerend goed: marriage forcé ou divorce annoncé”, T. Not. 2009, 612-616. WATELET, P., “Formalités particulières aux actes relatives à la construction et à la vente d’habitations à construire ou en voie de Construction”, RNB 1972, 6-14. WEYTS, L., “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T. Not. 2009, 128-137. WEYTS, L., “De tijdelijke vereniging in de Wet Breyne: tijdelijk uiterst voorzichtig zijn”, T. Not. 1996, 36. WEYTS, L., “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de Wet Breyne”, T. Not. 1997, 43-47. WÉRY, P., “Les clauses abusive relatives à l’inexécution des obligations contractuelles dan les lois de protection des consommateurs du 14 juillet 1991 et du 2 août 2002”, JT 2003, 797-809. WYMEERSCH, E., NICHELS, F. en BLOMMAERT, D., “De garantieregeling in de Wet Breyne”, RW 1994-95, 181-185.

Verzamelwerken BEKAERT, P., “De bouw en verbouwing van de Woningbouwwet-Breyne” in TILLEMAN, B. EN VERBEKE, A. (eds.), Liber Alumnorum KULAK. Actualia Vermogensrecht, Brugge, die Keure, 2005, 131-142. CLAEYS, I., “Nietigheid van contractuele verbintenissen in beweging”, in ORDE VAN ADVOCATEN, DEPARTEMENT PERMANENTE VORMING EN BEROEPSOPLEIDING

(ed.), Sancties en nietigheden, Brussel, Larcier,

2003, 267-332. CLAVIE, M., “Les clauses abusive dans les contracts conclus entre les titulaires de professions liberals et leurs clients” in Les pratiques du commerce, l’information et la protection du consommateur. Commentaire de la loi du 14 juillet et de la loi du 2 août 2002, Waterloo, Kluwer, 301-342. DE BOECK, A., “De nieuwe bepalingen in de Wet Handelspraktijken en hun relevantie voor de contractuele relatie en de algemene contractvoorwaarden in het bijzonder” in DE BOECK, A. en MONTAGNIE, Y. (eds.), De nieuwe bepalingen in de Handelspraktijkenwet, Brugge, Vanden broele, 2008, 19-42.

XV

DE CONINCK, B., “A titre subsidiaire, l’enrichissement sans cause…” in WÉRY, P. (ed.), La théorie génerale des obligations. Suite, Liège, Editions Formation Permanente CUP, 2002, 49-95. DE CONINCK, J., “De toetsing van een overeenkomst aan de openbare orde naar Belgisch recht”, in J. SMITS, J. en STIJNS, S. (eds.), Inhoud en werking van de overeenkomst naar Belgisch en Nederlands recht, Antwerpen, Intersentia, 2005, 187-229. DE COSTER, S., “De bouwpromotor” in MEULEMANS, D., (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 162-174. DE COSTER, S., “De promotor” in Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 1996, losbl. DELWICHE, F., “De wet Breyne (ongeveer) tien jaar later” in J.H. HERBOTS (ed.), Bijzondere overeenkomsten. Actuele problemen, Antwerpen, Kluwer, 1980, 251-265. DURANT, I., “Le monopole légal conféré à l’architecte” in DURANT, I. en DE BRIEY, R. (eds.), L’exercice de la profession d’architecte in Droit immobilier, Brussel, Larcier, 2010, 7-39. GOOSSENS, W., “Bouwen en consumentenrecht” in DEKETELAERE, K., SCHOUPS, M., VERBEKE, A., (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 557-567. HENRY, P. EN POTTIER, F., “La réforme de la loi Breyne: à la recherche de l’arche perdue”, in Liber Amicorum A. De Caluwé, Brussel, Bruylant, 1995, 249-279. HERBOTS, J.H., “De verval- en verjaringstermijnen in de Wet Breyne”, in Actuele problemen uit het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof A. De Bougne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 73-94. KOHL, B., “Woningbouwwet: rechtspraakkroniek 2000-2006” in DEKETELAERE, K., VERBEKE, A. en VANHOVE, K. (eds.), Jaarboek bouwrecht 2005-2006, Brugge, die Keure, 2006, 153-192. KOHL, B., “Le champ d’application de la Loi Breyne” in Rousseau, L., (ed.), La Loi Breyne, Bruxelles, Bruylant, 2011, 4-42. MARR, C., “l’enrichissement sans cause. Un fondement d’équité sous une apparente rigueur…” in STIJNS, S. en WÉRY, P. (eds.), De bronnen van niet-contractuele verbintenissen, Brugge, Die Keure, 2007, 209-257. MEULEMANS, D., “De twee regimes inzake aanneming” in MEULEMANS, D. (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 66-76.

XVI

NEVEN, W., “Veiligheidscoördinator – De tijdelijke of mobiele bouwplaatsen” in Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2006, losbl. RIGAUX, P. “La loi du 9 juillet 1971 réglementant d’immeubles d’habitation”, in Le droit de la construction et de l’urbanisme, Brussel, Editions du jeune Barreau, 1976, 403-474. SINDIC, B., “Contrat d’architecture et clauses abusive – questions choisies à propos de la loi du 2 août 2002” in I. DURANT en R. DE BRIEY (eds.), L’exercice de la profession d’architecte in Droit immobilier, Brussel, Larcier, 2010, 137-213. STAROSSELETS, T., “Effets de la dissolution ex tunc”, in WÉRY, P. (ed.) la fin du contrat, Liège, CUP, 2001, 193-260. STEENNOT, R. en TERRYN, E., “Bescherming van de consument in het handelsrecht” in DEPARTEMENT VORMING EN OPLEIDING VAN DE ORDE VAN ADVOCATEN VAN DE BALIE VAN KORTRIJK (ed.), Recente ontwikkelingen

en topics van het handelsrecht, Gent, Larcier, 2010, 83-194. TERRYN, E., “ Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst – capita selecta: informatieverplichtingen, onrechtmatige bedingen en overeenkomsten gesloten buiten de onderneming” in DEPARTEMENT VORMING EN OPLEIDING VAN DE ORDE VAN ADVOCATEN VAN DE BALIE VAN KORTRIJK (ed.), Huur van diensten – Aanneming van werk, Gent, Larcier, 2007, 1-44.

TERRYN, E., “Misleidende en vergelijkende praktijken na de omzetting van de Richtlijn oneerlijke handelspraktijken” in STRAETMANS, G., STUYCK, J. en TERRYN, E. (eds.), De wet handelspraktijken anno 2008, Mechelen, Kluwer, 2008, 51-86. TIMMERMANS, R., “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren”, in Het onroerend goed in de praktijk, 2009, 107-324. UYTTERHOEVEN, K., “Bouwen en contractenrecht” in DEKETELAERE, K., SCHOUPS, M., VERBEKE, A., (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2003, 375-556. VANHOVE, K., “Woningbouwwet” in DE KEYSER, L., DIRIX, E., SLUYTS, CH. EN VAN GELDER, A. (eds.), Bijzondere overeenkomsten: commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, 2006, losbl.

Reeksen BAERT, G., Aanneming van werk in APR, Antwerpen, Kluwer, 2001, 680 p.

XVII

CARETTE, N., HOEKX, N., VANHOVE, K. en VERBEKE, A., Bijzondere overeenkomsten in kort bestek in recht in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2007, 312 p. CHANDELLE, J-M., La loi Breyne in Répertoire Notarial: La Vente, Bruxelles, Larcier, 1996, 395 p. DE PAGE, H., Traité élémentaire de droit civil belge, III, Brussel, Bruylant, 1967, 1185 p. DE PAGE, H., Les principaux contrats in Traité élementaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1972, 1108 p. DELVAUX, A. en DESSARD, D., Le contrat d’enterprise de Construction in Repertoire Notarial, IX, contrats divers, VIII, Brussel, Larcier, 1991, 325 p. GOOSSENS, W., Aanneming van werk. Het gemeenrechtelijk dienstencontract in Recht en Onderneming, Brugge, die Keure, 1327 p. HENROTTE, J-F., HENROTTE, L-O en DEVOS, B., L’architecte: Contraintes actuelles et statut de la profession en droit belge in Droit immobilier, Brussel, Larcier, 2008, 605 p. KERSTENS, G. en GABRIELS, A., Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract voor een onroerend goed in Advocatenpraktijk – Burgerlijk recht, Mechelen, Kluwer, 99 p. MEULEMANS, D., De woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993 in Liber amicorum Paul De Vroede, Antwerpen, Kluwer, 1994. RENARD, A. en VAN DER SMISSEN, P., La loi Breyne in Droit et justice, Brussel, Nemesis, 1989, 261 p. RIGAUX, P., Les contrats de construction in Droit et immobilier, Brussel, La Charte, 1994, 240 p. STEENNOT, R., m.m.v. DEJONGHE, S., Handboek consumentenbescherming en Handelspraktijken in Reeks Instituut Financieel Recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 628 p. STEENNOT, R., BOGAERT, F., BRULOOT, D. en GOENS, D., Wet Marktpraktijken in Reeks Instituut Financieel Recht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 226 p. STIJNS, S., Zijn onrechtmatige bedingen nietig? in Liber Amicorum Yvette Merchiers, Brugge, die Keure, 2001, 1030 p. STUYCK, J., Handelspraktijken in Beginselen van Belgisch Privaatrecht: Handels- en economisch recht: Ondernemingsrecht, Gent, Story-scientia, 2004, 483 p.

XVIII

VAN OEVELEN, A., Nietigheid in DIRIX, E. en VAN OEVELEN, A. (eds.) Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, 2008, 32 p. WEYTS, L. en VERBEKE, A. (eds.), Notariële facetten van het contractenrecht in Leuvense Notariële Geschriften, V, Leuven, Universitaire pers, 2004, 332 p.

Elektronische werken COENE, G. en DEBOURSE, X., “Bouwproblemen. Bouwen soms een calvarie”, Budget & Recht 2002, http://www.test-aankoop.be/bouwen-en-verbouwen/20020901/bouwproblemenattach_s161021.pdf, 35-37. COENE, G. en LOUYET, P., “De verzoeningscommissie te uwer beschikking om een bouwgeschil in der minne

op

te

lossen”,

Budget

&

Recht

2002,

http://www.test-aankoop.be/bouwen-en-

verbouwen/20020101/verzoeningscommissie-bouw-attach_s176691.pdf, 40-41. COENE, G. en NAUWELAERS, I., “Aannemer sluit een verzekering”, Budget & Recht 2004, http://www.test-aankoop.be/verzekeringen/20040301/nieuwbouw-en-verzekeringenAttach_s295081.pdf, 10-12. COENE, G. en VANHEE, N., “Een architect als raadgever”, Budget & Recht 2003, http://www.testaankoop.be/bouwen-en-verbouwen/20030301/koop-op-plan-en-architect-attach_s155081.pdf, 3839. COENE, G. en VANHEE, N., “Een papieren tijger in uw huis”, Budget & Recht 2009, http://www.testaankoop.be/bouwen-en-verbouwen/20090301/wiens-veiligheid-coordineert-deveiligheidscoordinator-Attach_s571863.pdf, 38-41. COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN, “Advies inzake bedingen in overeenkomsten tot aankoop van

een

bouwterrein,

m.b.t.

het

bouwen

door

een

bepaalde

onderneming”,

http://economie.fgov.be/nl/binaries/COB%2032-Def_tcm325-172598.pdf, Brussel 15 februari 2012, 15 p. CONFEDERATIE

BOUW,

Bouwrecht

onder

druk

in

Jaarverslag

2010-2011,

http://www.confederationconstruction.be/Portals/0/documenten/Jaarverslag%202010-2011.pdf, 101-103. CONFEDERATIE BOUW, Uitdagingen en prioriteiten voor de bouw. Memorandum van de Confederatie Bouw

aan

de

politieke

partijen.

Parlementsverkiezingen

13

juni

2010,

http://www.confederatiebouw.be/Portals/0/documenten/Memorandum2010_NL-3.pdf, 32 p. XIX

CONFEDERATIE BOUW, “Wetsvoorstel op de verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering, met inbegrip van de verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid, voor aannemers van werken in onroerende staat”, onuitg. Nota Confederatie Bouw, 10 p. CONFEDERATIE BOUW, “Nota van de Confederatie Bouw en de Federatie van Algemene Bouwaannemers aan de leden van de Commissie Financiën en Economische aangelegenheden van de Senaat”, onuitg. Nota Confederatie Bouw,6 p. DILLEN, M., “Test-Aankoop bevestigt beperkte impact van sleutelopdedeurbedrijven- Verbod op koppelverkoop zal aanbod aan bouwgronden afremmen”, Persbericht Confederatie Bouw 23 februari 2006, http://www.vcb.be/berichten/bericht_132.asp?id_kamer=20&nav=berichten. TEST-AANKOOP, Dossier: U wilt een huis of appartement (ver)kopen, 2010, www.testaankoop.be/recht-en-fiscaliteit/u-wilt-een-pand-op-plan-kopen-s632593.htm. TEST-AANKOOP,

“Memorandum

Federale

verkiezingen

2007”,

2007,

http://www.test-

aankoop.be/dossiers/docPDF/memorandum_nl.pdf, 33 p. TEST-AANKOOP, Wie is Test-Aankoop, www.test-aankoop.be/de-missie-s403903.htm. VANDERCAMMEN, M., Betere bescherming voor consumenten die verbouwen, www.oivocrioc.org/files/nl/3166nl.pdf. X, “Verzoeningscommissie Bouw behandelde vorig jaar meer dossiers”, De Standaard 9 maart 2012, http://www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=DMF20120309_179. http://economie.fgov.be/nl/fod/structuur/Commissions_Raden/Commissie_onrechtm_bedingen/

XX