CONSULTATION PAPER
Herijking van het corporatiebestel in Nederland
Rob van der Leij Ad Hereijgers
9 maart 2010
Forum for Housing and Living: Postbus 37063, 1030 AB Amsterdam,
[email protected], 088-1261707
INHOUD
1.
INLEIDING
3
2.
DE TUSSENSTAND
4
3.
EUROPA
6
4.
OPLOSSINGSRICHTING: BEDRIJFSSPLITSING
7
5.
AANWENDEN VAN EENMALIGE OPBRENGSTEN UIT BEDRIJFSSPLITSING
11
6.
TOT SLOT: UITVOERING IN STAPPEN
11
Stichting Forum for Housing and Living (FHL) is een opinieplatform bestaande uit woningcorporaties, bedrijfsleven, (semi) overheid en kennisinstellingen. Missie is het stimuleren van de discussie over de veranderingsopgave van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid vanuit een Europees perspectief. Daarbij maakt de FHL gebruik van de praktijkervaringen die de afgelopen 20 jaar in Europese landen zijn opgebouwd. De stichting wil een maatschappelijke wegbereider zijn voor hervormingen in het volkshuisvestingsstelsel, waaronder het creëren van een geschikt investeringsklimaat voor private investeerders. Hiertoe is het bedrijfsmodel OPT-IN HOUSING ontwikkeld met onderscheid in vastgoedbeheer en vermogensbeheer. OPT-IN HOUSING wordt in de praktijk gebracht vanuit de vennootschap HOUSING CHALLENGE, waarin bestuurlijke verkenningen naar OPT-IN HOUSING en zakelijke transacties tussen woningcorporaties, kapitaalverschaffers en stakeholders worden voorbereid.
Deelname aan FHL impliceert niet, dat betrokkenen de publicaties van FHL volledig onderschrijven.
2
1.
Inleiding
Op 1 december 2009 hebben ondergetekenden het startdocument inzake herijking van het corporatiebestel in Nederland opgesteld en aan deskundigen uit de wereld van financiers, wetenschap, corporaties en politiek en beleid ter consultatie voorgelegd. In onderhavig document zijn de consultaties tot 8 maart 2010 samengevat. Het consultatiedocument is achtergrond bij de plenaire bespreking op 15 maart aanstaande. Samengevat mogen we stellen, dat het initiatief van het Forum for Housing and Living (FHL) op inhoudelijke waardering kan rekenen. Het stelt op onconventionele wijze een economisch en maatschappelijk relevant en inmiddels aan actualiteit winnend onderwerp aan de orde. Het startdocument is opgesteld vanuit een inhoudelijk-strategische samenhang en is mede vanuit een historisch perspectief geschreven. Dat wil overigens niet zeggen dat de geconsulteerden het met alle stellingnamen en gekozen oplossingsrichtingen volledig eens zijn; wij hadden ook niet anders verwacht. Tenslotte moet er voldoende aanleiding blijven voor het FHL-initiatief, dat probeert van buiten af, maar met oog voor de verschillende belangen binnen en buiten de sector, ingrijpende veranderingen stapsgewijs te bewerkstelligen. Inmiddels heeft Nederland een demissionair kabinet van CDA en ChristenUnie dat de lopende zaken behartigt en de verkiezingen van 9 juni aanstaande voorbereidt. De commissies van rijksambtenaren voor de brede heroverweging (€35 mrd. per jaar structurele bezuinigingen) zijn gevraagd nu zo snel mogelijk te rapporteren, bij voorkeur voor 1 mei 2010. Naar wij hebben begrepen wordt binnen de commissie Wonen een samenhangend pakket aan maatregelen voor de huur- en koopsector voorbereid. FHL zet zich in om mede een strategische bouwsteen te leveren voor de onderhandelingen, die tijdens de kabinetsformatie gaan ontstaan over de taken en positie van de woningcorporaties binnen het Nederlandse en Europese woningmarktbeleid. Voor FHL blijft voorop staan op welke wijze het beste de overmaat aan sociale huurwoningen kan worden aangepakt. Daarbij zijn de recente EU-uitspraak omtrent staatsteun en de kapitaalmarktfinanciering stimulerende prikkels voor de richting van dit debat. Op 15 maart kunnen onder meer afspraken worden gemaakt om enkele zaken, mede aan de hand van een of enkele businesscases, -ook kwantitatief- nader uit te werken.
3
2.
De tussenstand
De waarnemingen uit het startdocument kunnen in het algemeen op instemming van de geconsulteerden rekenen. Samengevat is iedereen van mening dat de corporatiesector zichzelf –snel- zal moeten hervinden. Anders wordt het voor hen gedaan. Binnen de corporatiesector heerst verdeeldheid over de toekomstige koers; gedragen leiderschap ontbreekt en menig bestuurder en commissaris is ook politiek ‘geïnfecteerd’. En binnen de publieke sector zijn er inmiddels genoeg mensen die de stille reserves van de corporaties te gelde willen maken en willen aanwenden ter dekking van financiële tekorten, (veelal) ook buiten de volkshuisvesting. In de loop der jaren is een hybride situatie ontstaan als gevolg van het niet afronden van de door Staatssecretaris Heerma begonnen verzelfstandiging. Het BBSH, aanvankelijk bedoeld als overgangsbesluit, is inmiddels ‘volkshuisvestingswet nummer 1’ geworden; daardoor is rijksinvloed op het doen en laten van ‘zelfstandige’ corporaties en het huurbeleid onverminderd groot gebleven. De verzelfstandiging als zodanig is goed geweest, maar het is niet goed begrepen. Van een totaalstrategie is op dit moment geen sprake; samenhangende ordenings- en sturingsdiscussies ontbreken; en de afgelopen jaren was er ook nog een politiek taboe op vele onderwerpen die het functioneren van de woningmarkt raken; en ook nu ligt het gevaar op de loer dat door te wijzen op de sterke samenhang tussen huur- en koopsector, de politieke discussie over de hypotheekrenteaftrek die van de sociale huursector gaat verdringen. Integraliteit en vermeende onlosmakelijke samenhang kunnen ook verstikkend werken in de noodzakelijke stelselwijziging. Bij gebrek aan inhoudelijke inspiratie, gaan discussies te snel over de techniek van regelingen en beoogde effecten en uitvoerings- en handhavingsperikelen. De relatie tussen de kostprijs van een woning en de prijs die ervoor betaald wordt, kan een deskundige al nauwelijks meer uitleggen, laat staan dat de huurder zich daar nog een voorstelling bij kan maken; de relatie tussen prijs en kwaliteit is, zeker voor de huurder, zoek. Hetzelfde geldt overigens ook voor de koper. Dit wordt toegeschreven aan tientallen jaren subsidiering, zowel naar de woning als naar de huurder (en koper). De klant komt (nog) niet in opstand; heeft op een regionale woningmarkt ook weinig keuze. Wel zijn deskundigen het erover eens dat de huur te laag is en kosten te weinig kunnen worden beheerst. Elk normaal bedrijf houdt dit niet lang vol. Corporaties wel; er wordt tot nu toe te weinig op de kosten gestuurd, hoewel het WSW dit vanuit cash flow management meer en meer gaat verlangen. En de huurprijs staat, door terughoudend generiek huurbeleid, niet in verhouding tot de marktvraag. Dit kan alleen doorgaan zolang een corporatie nog kan interen op het opgebouwde vermogen. En dit gebeurt dan ook, in plaats van te gaan ondernemen. Ondernemen betekent in dit geval; sturen op kosten en opbrengsten, innoveren en klantgericht werken. Kortom, we hebben te maken met een sector die maatschappelijk in het nauw is gedreven en die elkaar gevangen houdt; het bekende rondpompen van geld wordt niet doorbroken. Er zijn teveel functionarissen en te weinig ondernemers binnen de corporatiesector (en ook wel daarbuiten) die belang hebben bij de handhaving van de status quo. En door de huidige crisis met politiek lonkgedrag naar de vermogens van corporaties (waarbij het onderscheid tussen waarde en geld voor het gemak buiten beschouwing wordt gelaten) en enkele vervelende incidenten binnen de sector zijn, ook voor de buitenwacht, systeemfouten beter zichtbaar geworden. Overigens mogen we ook niet vergeten dat een groot aantal corporaties, met of zonder gebruikmaking van de mogelijkheden die het BBSH biedt, het op dit moment gewoon goed doet; ook in combinatie met –bescheiden- projectontwikkeling. Bij deze corporaties 4
valt op dat zij hun aandacht en energie exclusiever richten op de primaire dienstverlening van de huisvesting (en aanpalende zaken apart organiseren of afstoten c.q. uitbesteden, waaronder maatschappelijk vastgoed). Ook zijn deze corporaties over het algemeen geringer van omvang; de betrokkenheid naar de klanten is daardoor gemakkelijker te organiseren. Bovendien, met een primaire aandacht op huisvesting, verloopt de samenwerking met (private) financiers en beleggers ook soepeler; het risicoprofiel is voor deze partijen beter in te schatten. En onderschat in deze ook het risico van reputatieschade niet; op dit moment is de kleur van de directeur-bestuurder te bepalend voor het risicoprofiel van de corporatie. Minder personificatie zal leiden tot een betere legitimatie. Een onderwerp keert in praktisch elke consultatie terug en de meningen hierover lopen nog uiteen: de invulling en consequenties in handelen van de toegelaten instelling. Met andere woorden, het eigendom van de corporaties en de nut en noodzaak van alternatief aandeelhouderschap. Hierover tekenen we verschillende meningen op: Op de eerste plaats: Woningcorporaties zijn private bedrijven (of misschien beter gezegd: niet van de overheid; en dit moet vooral zo blijven); er moet duidelijker een eigenaar worden ‘aangewezen’, die het bestuur scherp kan houden op het bereiken van de bedrijfsdoelstellingen. Rendementen zijn van belang en kunnen worden geherinvesteerd in het bezit. Op de tweede plaats: Woningcorporaties zijn alleen van zichzelf. Omdat er geen (externe) aandeelhouders zijn, kunnen resultaten/winsten ook niet worden uitgekeerd. Het is en blijft een gesloten systeem. Rendementsoverwegingen blijven van ondergeschikt belang. Hoewel de politieke discussie soms anders doet vermoeden, zijn de geconsulteerden het er allen over eens dat de woningcorporaties geen overheidsbedrijven zijn en dit ook niet moeten worden; dit laatste zou een stap terug zijn in de tijd. Bovendien, een overheidsbedrijf is geen enkele garantie dat het beter gaat met de woningcorporaties; regelzucht en inefficiënties zullen volgens de geconsulteerden alleen nog maar toenemen. In het verlengde hiervan wordt ook regelmatig de vraag gesteld wie nu eigenaar is van c.q. rechten kan ontlenen aan het in de loop der tijd opgebouwde vermogen (lees: overwaarde) in vastgoed van de woningcorporaties. Ondanks het bovenstaande, is een antwoord minder eenvoudig en eenduidig te geven dan ondergetekenden aanvankelijk dachten: Hoewel formeel geen eigendom van de overheid, kan zij daar wellicht, ondanks de brutering, toch nog rechten aan ontlenen gelet op de bredere historie van rijksleningen, subsidies en huidige achtervang bij de borging? Als de corporaties het voor het zeggen hebben, maar de corporaties hebben geen eigenaar (zoals ondergetekenden beweren), dan behoort de overwaarde de corporaties c.q. de instellingen toe. Opgemerkt dient echter te worden dat dit vermogen is verkregen via ons allemaal c.q. de belastingbetaler en dat wij (de overheid) op die grond menen hierop een morele claim te kunnen leggen. Tot slot: Niemand van de geconsulteerden ontkent een overmaat aan sociale huurwoningen; wel wordt opgemerkt, dat de omvang als zodanig slechts een afgeleid vraagstuk zou moeten zijn. En hoewel de omvang van de sociale huursector geen doel op zich is, zijn de geconsulteerden het er wel over eens dat er op een of andere wijze een ‘bedrijfssplitsing’ zal moeten plaatsvinden tussen, in klassieke volkshuisvestelijke terminologie, de ‘kernof ijzeren voorraad’ en een te liberaliseren deel. De recente uitspraak van de Europese Commissie zou deze splitsing wel eens versneld dichterbij brengen en daarmee in ieder geval de sector kunnen bevrijden van hardnekkige dogma’s en taboes. 5
Van wezenlijk belang blijft de borging van de huisvestingsmogelijkheden voor die mensen die echt hulp nodig hebben bij het vinden van een dak boven hun hoofd. Ook het toezien dat deze kerntaak naar behoren wordt uitgeoefend kan nimmer ter discussie staan. Dit is in de Nederlandse volkshuisvestingsgeschiedenis een belangrijk uitgangspunt en wordt door ons daarom beschouwd als een kwestie van beschaving.
3.
Europa
Dat Nederland als EU-lid met een van de hoogste besteedbare inkomens per hoofd van de bevolking, 34% van haar totale woningvoorraad als sociale woningbouw kan bestempelen, en na toepassing van de nieuwe EU-regelgeving, zelfs 43% is op zich zachtst gezegd verrassend te noemen. Alhoewel elk land binnen de EU zijn eigen regels en stelsels heeft, is het opmerkelijk dat landen met een lager besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking een sociaal woningbouwpercentage heeft dat zeer significant afwijkt van die van Nederland; van 6 tot 20%. Het is niet uitgesloten dat overheden die zich dat konden permitteren om sociale redenen “wonen” meer gesubsidieerd hebben. Dit neemt overigens niet weg dat de verhoudingen zeer behoorlijk van elkaar verschillen. Voor nadere onderbouwingvan de situatie binnen Europa verwijzen wij naar de separate notitie van de European Federation for Living (EFL). De Europese Commissie heeft met haar beschikking op 15 december 2009 (op grond van Artikel 107 van het Verdrag) de grenzen van staatsteunmaatregelen van de Nederlandse overheid aangegeven. Concreet betekent dit binnen de ‘Diensten van Algemeen Economisch Belang’ (DAEB) de uitzonderingen voor de staatssteun aan woningcorporaties zijn geconditioneerd: Staatssteun aan woningcorporaties is slechts toegestaan voor woningen met een maandelijkse huurprijs van maximaal €648 voor huishoudens met een bruto jaarinkomen van maximaal €33.000 (prijspeil 2010). Tenminste 90% van de vrijkomende huurwoningen moet aan deze groep worden toegewezen. Als gevolg van de EU-beschikking werkt de Nederlandse overheid de EU-beschikking uit in een ministeriële regeling (Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting); de afspraken binnen de lidstaten dienen namelijk wettelijk verankerd te zijn. Overigens betekenen de EU-parameters wel, dat de sociale huursector brede marktsegmenten mag blijven bedienen; met de grens bij €33.000 te leggen, maak je bijna de helft van de Nederlandse bevolking afhankelijk van de sociale huursector; dat is wel een erg grote groep die geen zelfstandig toegang tot een woning zou kunnen vinden. Het is een politieke keuze voor meer consumptie in plaats van woonquote. In feite niet anders dan door EU gelegitimeerde inkomenspolitiek. De facto betekent dit dat elke woningcorporatie haar portfolio moet splitsen in een volkshuisvestingsdeel en een geliberaliseerd deel. Volgens de EU-beschikking ook aantoonbaar maken met gescheiden boekhoudingen, inclusief externe controlemechanismen ten behoeve van handhaving door de externe toezichthouders. Wij concluderen dat met de recente EU-uitspraak de splitsing van de corporatiesector dichterbij is gekomen. De grenzen zijn door de EU aangegeven. De Minister heeft aangegeven zich neer te leggen bij de EU-uitspraak. In het startdocument en in dit consultatiedocument is het accent gelegd op een voorgestane splitsing van de corporatiesector, mede ingegeven vanuit de recente EUbeschikking. Maar ook zonder Brussel waren wij tot een dergelijke benadering gekomen.
6
4.
Oplossingsrichting: Bedrijfssplitsing
De Opgave: verdwijnen overmaat aan sociale huurwoningen Uit de verschillende consultaties hebben ondergetekenden een voorstel op hoofdlijnen voorbereid teneinde de overmaat aan sociale huurwoningen te privatiseren. Ook doen wij een voorstel op welke wijze de eenmalige opbrengsten kunnen worden aangewend. Daarbij is het goed vooraf op te merken, dat de aantallen en percentages die hierbij worden genoemd, moeten worden gezien als ‘in de orde van grootte van’; preciezere uitwerkingen en berekeningen moeten nog volgen. De huidige omvang van de overmaat aan sociale huurwoningen wordt geraamd op circa 1,4 mln. woningen1. Na implementatie van de EU-beschikking komt 43% van de Nederlandse huishoudens in aanmerking voor een sociale huurwoning (tot €648 per maand), zal de overmaat uitsluitend rekenkundig en in formele zin afnemen; dit kan worden beschouwd als een door de EU gelegitimeerde toename in meer consumptie versus woonquote. De Oplossing: splitsing van de corporatiesector Voorgesteld wordt de corporatiesector te splitsen in een A en een B deel (terminologie voor dit moment even als werktitel). Onder het A-deel verstaan wij de sociale volkshuisvestingsvoorraad (circa 1,0 mln. woningen). Onder het B-deel de te liberaliseren sociale huurwoningenvoorraad (circa 1,4 mln. woningen). Onder de sociale volkshuisvestingsvoorraad wordt, in navolging van de Europese Commissie, vooralsnog verstaan de woningen met een maandelijkse huurprijs van maximaal €648 waarvoor huishoudens met een bruto jaarinkomen tot maximaal €33.000 (prijspeil 2010) in aanmerking komen. Implementatie van deze EU-beschikking betekent dat circa 43% van de Nederlandse huishoudens in aanmerking kan komen voor een sociale huurwoning. Dit is hetzelfde percentage als dat begin jaren negentig bij de verzelfstandiging van de woningcorporaties door Staatssecretaris Heerma. We zijn inmiddels 20 jaar verder en hebben tot voor kort een jarenlange welvaartsgroei en waardestijging van het vastgoed gekend. Daarom willen wij ervoor pleiten om de inkomensgrens in de toekomst lager te leggen voor de echte doelgroep, bijvoorbeeld bij circa €28.000. Exacte grens zal nader moeten worden onderzocht en vastgesteld. Onder de te liberaliseren voorraad wordt, voor dit moment, ook in navolging van de Europese Commissie, verstaan alle woningen met een maandelijkse huurprijs hoger dan €648 voor huishoudens met een bruto jaarinkomen van meer dan €33.000. Voor de inkomensgrens geldt hetzelfde als hierboven gesteld (€28.000). Bij de implementatie van de EU-beschikking worden bij de individuele corporaties de boekhoudingen al gescheiden in een ‘A en B deel’. Beide segmenten van de portfolio gaan anders worden behandeld en over de woningtoewijzing zal ook separaat moeten worden gerapporteerd aan de toezichthouders/aandeelhouders. De volledige consequenties en uitvoeringsmaatregelen worden op dit moment voorbereid als onderdeel van de ministeriële regeling, die de EU-beschikking in landelijke wetgeving verankerd. De uitvoering: geleidelijk 1
Nederland telt ongeveer 7 mln. woningen: 55% eigen woningen, 45% huurwoningen. Dit zijn 3,15 mln. huurwoningen, waarvan 2,4 mln. in eigendom en beheer bij woningcorporaties. 750.000 huurwoningen in eigendom en beheer bij particuliere verhuurders.
7
Stelselwijzigingen – en hervormingen zijn per definitie ingrijpend en daar zitten bestuurders, commissarissen en politici in de regel niet op te wachten, hoewel maatschappelijke uitingen soms anders doen vermoeden. Dit geldt zeker ook voor de volkshuisvesting, waar al jaren koudwatervrees bestaat over het aanpakken van onder meer scheefwonen in de huursector 2 en de hoogte van de hypotheekrente-aftrek in de koopsector. Ook binnen de kring van geconsulteerden wordt gewezen op de mogelijkheden van stapsgewijze veranderingen binnen het huidige systeem. Nederland heeft nu eenmaal een gewoonte opgebouwd, waarin brede lagen van de bevolking financieel profijt hebben van overheidsbeleid; en met name in de volkshuisvesting worden jaarlijks miljarden euros rondgepompt. Daarom zal ook het overhevelen van ruim 1,4 mln. woningen van de kostenkolom (via fiscale voordelen) naar de opbrengstenkolom (via fiscale heffingen) van de rijksbegroting niet eenvoudig zijn en op maatschappelijke weerstand mogen rekenen. Daarom zal de in onze ogen onvermijdelijke splitsing in de corporatiesector ook geleidelijk moeten worden ingevoerd en primair op basis van vrijwilligheid. Immers, het heeft weinig zin om de eigen weerstand te organiseren. Omgaan met neveneffecten Elke stelselwijziging kent ook positieve en negatieve neveneffecten, evenals randvoorwaarden en noodzaak voor overgangsmaatregelen. Deze moeten nog worden uitgewerkt. Vanuit de consultaties is hierover al wel een aantal opmerkingen gemaakt:
inperken van het domein van de volkshuisvesting c.q. BBSH;
huurbescherming beperken tot de sociale volkshuisvestingsvoorraad;
de Vpb alleen op resultaten van geliberaliseerde voorraad, ongeacht de eigenaar; -
tegengaan van ruimtelijke segregatie.
Liberalisatieroute en overgangsmaatregelen Op dit moment halen wij uit de consultaties een voorkeur voor bedrijfssplitsing, welke nog op verschillende wijzen kan worden vormgegeven; daarbij komt ook de vraag aan de orde op welke wijze de belangen vanuit de woningcorporaties en de private huursector parallel kunnen worden geschakeld. Daarbij houden wij op dit moment ook rekening met niet-vrijblijvende overgangsmaatregelen gedurende enkele kabinetperioden. Bedrijfssplitsing: De gehele corporatiesector wordt, bij voorkeur per gemeente of stadsregio, ondergebracht in een nieuwe vastgoedentiteit c.q fonds. De woningenportfolio van elke corporatie wordt gesplitst in A- en B-aandelen: A-aandelen geven de aandeelhouders het recht op het eigendom op de volkshuisvestingsvoorraad (de 1,0 mln. woningen); deze aandelen blijven in eigendom van de corporatie of komen desgewenst (opnieuw) in handen van de gemeentelijke overheid. Ervan uitgaande dat thans 43% als sociale huurwoningen wordt aangemerkt, wordt dit percentage bij circa 1,0 mln. sociale huurwoningen teruggebracht naar circa 20% (zie overzicht in separate EFL-notitie). Waar nodig, worden voor het beheren van deze woningen subsidies beschikbaar gesteld, mede vanuit de opbrengsten vanuit de B-aandelen. 2
Sinds 2002 hanteert de rijksoverheid geen definitie meer van scheefwonen. Wel wordt de woningvoorraad ingedeeld in drie prijssegmenten, aangepast aan de begrippen van de huurtoeslag (Brief Minister WWI aan Tweede Kamer over (goedkoop) scheefwonen, d.d. 14 april 2009) .
8
Het feitelijke beheer kan desgewenst in opdracht van de aandeelhouders worden verricht door de bestaande organisatie (corporatie oude stijl). Of hiervoor kan een gemeentelijk woningbedrijf nieuwe stijl worden opgericht. In beide situaties zijn dit facilitaire bedrijven, die werken in opdracht van de aandeelhouders van de A-aandelen. B-aandelen geven het eigendom op het te privatiseren deel (de 1,4 mln. woningen); deze aandelen worden, via open en/of gesloten beurs- en niet beursgenoteerde vastgoedfondsen- geplaatst op de kapitaalmarkt bij particuliere investeerders; onder meer professionele vastgoedbeleggers, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en zo mogelijk ook hedgefondsen. Daarbij wordt er nadrukkelijk vanuit gegaan dat dit deel tegen marktwaarde worden verkocht; gelet op de huidige verschillen in waarderingsgrondslagen tussen de woningcorporaties en de particuliere sector, zal hier absoluut geen misverstand over mogen ontstaan. Het feitelijke beheer kan desgewenst in (deel) opdracht van de nieuwe aandeelhouders door de –waarschijnlijk aangepaste- organisatie worden verricht (corporatie oude stijl). Mede gelet op het behalen van de rendementsdoelstellingen, ligt het echter meer voor de hand voor het beheer een apart (facilitair) bedrijf op te richten of onder te brengen bij professionele particuliere beheerders. Binnen de corporatiesector worden veelal klanten ls gelijken beschouwd en ook als zodanig behandeld. Misschien niet op papier, vaak wel in de praktijk. Er zal daarom efficiënter moeten worden gewerkt; ook om de rendementsdoelstelling te kunnen realiseren. Toezichthouders De toezichthouders op de activiteiten van de houders van de aandelen A en B worden benoemd door de aandeelhouders. Daarbij dient te worden opgemerkt, dat voor het toezicht op de activiteiten van de A-aandelen dit een sterk publiek lokaal en regionaal karakter dient te hebben. Het huidige BBSH dient significant te worden aangepast als gevolg van deze stelselwijziging. De huidige door het rijk aan het WSW verstrekte garantieprovisie dient alleen voor de A-portefeuille te gelden. Dit geldt evenzo voor de vrijstelling van de vennootschapsbelasting. Overgangsmaatregelen De hoofdreden om gebruik te willen maken van een overgangsregime (5 tot 10 jaar) is gelegen in een mogelijk negatief continuïteitsoordeel. Dit kan op verschillende zaken duiden (ook in combinatie), onder meer: groot aandeel in de volkshuisvestingsvoorraad, gevestigd in een krimpgebied, gering weerstandsvermogen, incidentele verliezen. Gelet op het toenemend belang van regionale en lokale omstandigheden voor het functioneren van de woningmark, kunnen er daarnaast (of in plaats van) ook nog andere redenen zijn. In onze optiek zullen deze door de betreffende corporatie wel beargumenteerd moeten worden aangetoond. Bedrijfssplitsing is immers in onze ogen geen facultatieve optie. Een voorbeelduitwerking van het laatste: een relatief kleine corporatie (minder dan 2000 eenheden) in een redelijk ontspannen woningmarkt, die heeft besloten om de te liberaliseren voorraad uitsluitend aan individuele bewoners te verkopen. Ook vanuit het lokale volkshuisvestingsbeleid kan hiertoe aanleiding bestaan. In dat geval kan bijvoorbeeld overwogen worden om na het overgangsregime deze corporatie te laten uittreden uit het bestel onder de voorwaarde dat er voor het alsdan te benoemen A-deel een sociaal statuut wordt overeengekomen waarin garanties worden vastgelegd. Het Bdeel moet tegen die tijd geheel zijn verkocht aan de individuele bewoners. Overigens hebben 50% van de corporaties elk minder dan 2000 woningen in eigendom en beheer.
9
Na overgangsregime splitsing een feit Aldus is na het overgangsregime de gehele corporatiesector geleidelijk gesplitst in een volkshuisvestingsvoorraad en zijn er circa 1,4 mln. woningen toegevoegd aan de geliberaliseerde woningvoorraad, aanvankelijk als huurwoning, maar waarschijnlijk later ook deels uitgepond als koopwoningen. Dit laatste weer afhankelijk van de woningmarktomstandigheden en het fiscale regime van dat moment. Kapitaalmarktfinanciering De geconsulteerden merken –terecht- op dat financiering altijd een afgeleid vraagstuk is van het object van financiering en de partijen die de financiering aanvragen. Wel is het zo, dat de voorgestane herijking van het corporatiebestel kan worden bewerkstelligd via de huidige dynamiek in financieringsomgeving, mede ingegeven door Europese regelgeving en binnenlandse druk op het terugdringen van het tekort op de rijksbegroting. Op dit moment al kunnen woningcorporaties zich zelfstandig toegang verschaffen tot de (internationale) primaire kapitaalmarkt. En dit komt incidenteel ook al wel voor. Echter, als corporaties dit zouden doen zonder WSW-borging, dan is niet alleen de financiering duurder (naar verwachting tenminste 50 tot 60 basispunten), maar kan het hypothecaire onderpand via securitisatie als ‘verknipt’ financieringsproduct op de internationale kapitaalmarkt terecht komen. De huidige garantie van het WSW heeft op de kapitaalmarkt vooral waarde door de achtervang van de rijksoverheid; de waarde van deze garantieprovisie wordt op dit moment geraamd op circa €600 mln. Dit kan in onze ogen worden beschouwd als staatssteun, welke overigens voor sociale huurwoningen tot €648 per maand geoorloofd is. Het zou dan overigens ook eerlijk zijn als ook de bestaande particuliere en institutionele huurvoorraad tot €648 per maand met de borgstelling kan worden ge(her)financierd, mits wordt voldaan aan de toelating van huishoudens met een jaarinkomen tot €33.000. Teneinde volkshuisvestelijke maar de facto inkomenspolitieke bemoeienis te voorkomen, kan deze ondersteuning van de particuliere sector ook lopen via de fiscaliteit (LB-IB). Er is wat voor te zeggen om private equity bedrijven, pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen een grotere rol te geven in de financiering van de bedrijfsactiviteiten van de corporaties. Daarbij dient wel de opnamecapaciteit van de belegger voor de categorie vastgoed in beschouwing te worden genomen. Anders gezegd: het totaal eigendom van de corporaties is te groot voor de gezamenlijke Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars. Overigens kunnen individuele huurders/bewoners, in het geval de aandeelhouders besluiten tot verkoop van dit bezit, deze woningen kopen. De opbrengst daarvan wordt uiteraard in de jaarrekening van het Fonds verantwoord; de verkoopprijs van deze woningen dient minimaal de marktwaarde te zijn op basis van onverhuurde staat. De hiervoor vereiste zekerheid zit niet alleen in de stenen, maar meer nog in de exploitatie. Daarvoor is de verhandelbaarheid van de aandelen van het voorgestelde fonds belangrijk. Woningcorporaties waarderen op bedrijfswaarde (toekomstige cash flow). Hier is op zich niets mis mee, maar de kapitaalmarkt kan hier weinig mee. Bij waardering op verhandelbaarheid wordt onder meer gekeken naar de huurstroom (directe rendement) en kostenontwikkeling (voor interne waardering en parameters), evenals naar de (toekomstige) leegwaarde (indirecte rendement bij verkoop). In deze waarderingsmodellen is de rente-opslag bepalend. Vanuit de consultaties is ook gesuggereerd om het private kapitaal regionaal te mobiliseren, aangevuld met institutionele beleggers. Laat de kapitaalverschaffer maar letterlijk een (regionaal bekend) gezicht krijgen. Dan wel onder de voorwaarde dat de 10
kapitaalverschaffer aandeelhouder wordt van de woningcorporatie; op deze manier komen er ondernemers met verstand en gevoel van zaken en minder functionarissen. Voor de kapitaalverschaffer is het ook een bewuste keuze; ‘weten’ en ‘voelen’ worden weer bij elkaar gebracht. Het gaat dan weer ergens over.
5.
Aanwenden van eenmalige opbrengsten uit bedrijfssplitsing
De voorgestelde splitsing van de corporaties, mede ingegeven vanuit de regelgeving vanuit Brussel, komt financieel op een goed moment en kan, mits goed voorbereid en geleidelijk ingevoerd een aantal problemen binnen en buiten de sector oplossen. De aanwending verdient zeker nadere beschouwing en studie, mede gelet op de inschatting van de uiteindelijke netto opbrengsten in de loop der tijd. Er kan van worden uitgegaan dat dit jaarlijks om zeer substantiële bedragen gaat. Nadere uitwerking hiervan dient is noodzakelijk. De wijze waarop opbrengsten worden aangewend is mede afhankelijk hoe de vraag wordt beantwoord wie de beschikkingsbevoegheid heeft (of krijgt) van het opgebouwde vermogen binnen de corporatiesector. Enkele hoofdrichtingen van aanwending: Op de eerste plaats moet vastgesteld worden hoeveel geld nodig is om een kwalitatief goede en in omvang niet te omvangrijke sociale volkshuisvestingsvoorraad in stand te houden en te bouwen. De opbrengsten zullen primair hiervoor moeten worden aangewend. Op de tweede plaats kan een deel van de opbrengsten voor het goed functioneren van regionale woningmarkten worden aangewend. Denk daarbij voorbeeld aan –eenmalige(fiscale) maatregelen om de woningmarkt beter te laten functioneren en voor investeringen in duurzame gebiedsontwikkeling; dit laatste kan zowel betrekking hebben op groei- als op (toekomstige) krimpgebieden. Omwille van het stimuleren van (binnen)stedelijke investeringen kan ook worden overwogen middelen te reserveren voor bijdragen in de grondkosten en infrastructuur. Evenals behoud en herstel van cultureel erfgoed mits een passende bestemming kan worden gevonden.
6.
Tot slot: uitvoering in stappen
In dit consultatiedocument is een liberalisatieroute verkend; wij pleiten voor een minder generieke en meer specifieke uitvoeringsstrategie. Laat de corporatie als privaat bedrijf in een bepaalde regionale woningmarkt in belangrijke mate zelf kiezen voor de te volgen route van verbeterde marktwerking. Bij het scenario van bedrijfssplitsing is het wel zaak om te starten bij corporaties in een gespannen woningmarkt; door de hoge marktwaarde van het vastgoed, zal de verhandelbaarheid, ook op de internationale kapitaalmarkt, groter zijn. En dus waarschijnlijk ook de opbrengst. De wijkenaanpak zal meer worden voorbereid en uitgevoerd door joint ventures tussen de eigenaren van de volkshuisvestingsvoorraad (afhankelijk van gekozen scenario; nieuwe gemeentelijke woningbedrijven of corporaties binnen of buiten bestel) en de eigenaren van de geliberaliseerde voorraad. Van belang is dat de overwegingen bij investeringsbeslissingen primair worden ingegeven vanuit de positie van de aandeelhouders van het vastgoed en niet (of minder) door de politieke machtsfactor; die blijft primair beperkt tot de sociale volkshuisvestingsvoorraad en de daaruit 11
voortkomende onrendabele investeringen dienen in beginsel voor rekening te komen van de publieke sector.
Ook over de door ons beschreven verkenning zal nog veel discussie ontstaan. Altijd een reden om nog maar even niets te doen. Of bij de rechter proberen af te dwingen (De Veste, Ommen). Dit lijkt ons het aanwenden van de verkeerde energie. Enkele corporaties zullen daarom het voorbeeld moeten geven; en dat kan alleen in goede samenwerking met lokale en regionale publieke partijen (houders van A-aandelen). En laten we aan het eind van de dag niet vergeten waar we dit allemaal voor doen: Goed wonen in een prettige woonomgeving. Daar gaat het om; daar haalt de huurder zijn directe woongenot vandaan. Daaruit blijkt klanttevredenheid. Daar moeten straks ook de nieuwe aandeelhouders aan blijven werken.
12
