Collegevoorstel Advies: Openbaar
Onderwerp
beantwoording vragen SP fractie inzake de onderhoudstoestand van het appartementencomplex Batavierenweg 70-136 Registratienummer
3.14897 Portefeuillehouder
Datum ambtelijk voorstel
P.F.G. Depla
04-03-2003
Korte inhoud
Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
Bijgevoegd vindt u een concept-brief ter beantwoording van de vragen die de SP fractie op 17 februari jongstleden heeft gesteld ten aanzien van de onderhoudstoestand van het appartementencomplex aan de Batavierenweg 70-136.
G340 E. Schipperheijn 2597
Voorstel om te besluiten
Directies
In te stemmen met de inhoud van de bijgevoegde concept-brief en deze te verzenden aan de SP fractie.
Paraaf
Datum
voor akkoord , ,
Verantwoordelijke directie: K.J. Donné, G300 mevr. G.W. Nalis, G340
Directeur
Besluit B&W d.d. 18 maart 2003
Conform advies.
nummer: 2.2
Paraaf
Datum
Procescoördinatie
Gemeentesecretaris Portefeuillehouder
Portefeuillehouder
batavierenweg collegevoorstel
Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Woonkwaliteit
Stationsplein 13 6512 AB Nijmegen
SP Fractie Nijmegen t.a.v. de heer J. van Rens Korte Nieuwstraat 6 (Kamer 17) 6511 PP NIJMEGEN
Telefoon
(024) 329 329 98 40
Telefax
(024) 322 78 48
E-mail
[email protected]
Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen
Datum
Datum uw brief
18 maart 2003
17 februari 2003 G340/3.11388
Ons kenmerk
Contactpersoon
E. Schipperheijn
Onderwerp
Aantal bijlagen
Doorkiesnummer
Klachten appartementencomplex Batavierenweg
--
3292597
Geachte heer Van Rens, U heeft op 17 februari jl. vragen gesteld over de staat van onderhoud van het appartementencomplex aan de Batavierenweg 70-136. Hieronder zullen we allereerst een toelichting geven op de betreffende kwestie en vervolgens ingaan op uw vragen. Het betreft hier twee grote complexen (nrs 2-68 en 70-136), met ieder 32 appartementen, verdeeld over 8 verdiepingen. De complexen dateren uit het midden van de vijftiger jaren. De eigendom van de betreffende appartementen is nogal versnipperd. Er zijn namelijk twee grooteigenaren (beleggers als Amvest Vastgoed B.V. en Aegon Terra Woningen), die in het complex appartementen verhuren, maar er is ook een aantal particuliere eigenaren. Voorts hebben we te maken met meerdere beheerders. Ook zijn bepaalde bouwkundige onderdelen van de complexen door de Vereniging van Eigenaren via de splitsingsakte tot privé-onderdeel benoemd (bijvoorbeeld de kozijnen). Door de versnipperde eigendom is het kennelijk moeilijk om in vergaderingen van de Vereniging van Eigenaren tot besluitvorming te komen: beide grooteigenaren hebben een meerderheidsbelang, op basis waarvan zij hen niet welgevallige voorstellen kunnen blokkeren. De beleggers lijken al langere tijd niet niet zozeer geïnteresseerd te zijn in het plegen van (groot) onderhoud, maar veeleer in het uitponden van hun eigendom. De particuliere eigenaren komen hierbij min of meer in het gedrang. Het is in ieder geval duidelijk dat de Vereniging van Eigenaren op dit moment niet goed functioneert.
Bezoek ook onze website www.nijmegen.nl
Batavierenweg
Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Woonkwaliteit
Vervolgvel
1
Een van de particuliere eigenaren is dus al geruime tijd bezig om gehoor te vinden voor bovengenoemde problematiek: allereerst langs de privaatrechtelijke weg via de Vereniging van Eigenaren zélf (waar zijn grieven in feite ook thuishoren), maar daar kreeg de betreffende persoon geen gehoor, vervolgens via een publiekrechtelijke woningklacht bij de gemeente en nu dus bij de politiek. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat hier een eigenaar klaagt over de staat van onderhoud van zijn eigen appartement en het complex waarvan dit deel uitmaakt. Gelet op het voorgaande is het duidelijk dat deze gecompliceerde kwestie zich niet zomaar even laat oplossen. Ten aanzien van vraag 1 (opdracht tot het instellen bouwkundig onderzoek door bouw- en woningtoezicht), kunnen we u het volgende mededelen: Medio 2002 is er een klacht ingediend over de staat van onderhoud van bovenbedoeld appartementencomplex. Deze brief werd echter door klager ingediend bij het Bureau Juridische Zaken en Rechtsbescherming van de Afdeling Bedrijfsvoering DGG. Via deze omweg is de brief uiteindelijk terecht gekomen bij het Loket Bouwen van de Afdeling Bouwen en Wonen DGG. Daar worden woningklachten (van huurders tegen hun huisbaas) behandeld. In dit geval ging het daar echter niet om. De klacht is toen blijven liggen, wat natuurlijk niet juist is. Wij zullen de klager daarvoor excuus maken. Enkele maanden later volgde een tweede brief van klager over een aluminium buitenraamkozijn dat, tijdens de extreme storm van 27 oktober 2002, uit de gevel van de bovenbuurman zou zijn gewaaid en schade zou hebben veroorzaakt aan het balkon van klager en een geparkeerde auto op de begane grond. Een medewerker van het Loket Bouwen heeft toen ter plaatse de situatie opgenomen. Inderdaad was er schade aan het gebouw ontstaan door het uitgewaaide kozijn. Op dat moment kon echter nog niet worden beoordeeld in hoeverre er daadwerkelijk sprake was van (grootschalig) achterstallig onderhoud en of het uitwaaien van het kozijn daarvan een gevolg was. Daarom is de zaak overgedragen aan bureau Woonkwaliteit van de Afdeling Bouwen en Wonen DGG, waarvan de medewerkers het meest ervaren zijn in het beoordelen van de specifieke bouwtechnische aspecten van appartementen-complexen (in het kader van de gesubsidieerde renovatie van dergelijke gebouwen). Vanuit bureau Woonkwaliteit is contact gezocht met de beheerder (VvE Diensten Nederland Arnhem B.V.) en werd een afspraak gemaakt om het betreffende complex gezamenlijk in z’n geheel te inspecteren. Deze gezamenlijke inspectie heeft plaatsgevonden op 21 februari jongstleden. Doelstelling was het inventariseren van de onderhoudsbehoefte naar
Bezoek ook onze website www.nijmegen.nl
Batavierenweg
Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Woonkwaliteit
Vervolgvel
2
aanleiding van de ingediende klachten en het onderzoeken van de mogelijkheid van een eventuele gesubsidieerde renovatie van het complex. Tijdens dit bezoek werd geconstateerd dat beide complexen inderdaad achterstallig onderhoud vertonen, en dat er, gelet op het bouwjaar, nog meer te verwachten valt. Het schilderwerk is hier en daar nogal schraal en/of gebladderd. Kozijnen vertonen op sommige plaatsen rot of zijn verfeloos. De ventilatie en isolatie in de gebouwen laat te wensen over. De aanwezige liften zijn verouderd maar wel (goed)gekeurd. Van grootschalige toepassing van asbest in de liftkokers is overigens geen sprake. Er zijn incidenteel scheuren in betonnen afdekbanden waargenomen. Verder voldoet een aantal voordeuren niet aan de eisen van brandwerendheid en vertoont de (koperen) waterleiding in de onderbouw corrosie. Het is overigens ook niet zo dat er helemaal niets is gebeurd aan de complexen. Bij één van de flats (2-68) is de toegangspartij geheel vernieuwd. Bij de tweede flat (70-136) zijn de gevelkozijnen in het verleden voorzien van een nieuwe invulling door middel van aluminium (enkel glas, hetgeen nogal wat condensatie veroorzaakt). Het is één van deze aluminium kozijnen die op 27 oktober jongstleden uit de gevel is gewaaid. Hiernaar is nader onderzoek ingesteld door de beheerder en vooralsnog lijkt er sprake te zijn van een constructiefout. Het betreffende onderzoeks-rapport zal op korte termijn gereed zijn. Er dreigt naar verwachting geen gevaar voor het uitvallen van meerdere kozijnen. Wat dat betreft wordt de gebeurtenis van 27 oktober beschouwd als een eenmalig incident, als gevolg van een extreme situatie. De afdeling Bouwen en Wonen is dus op dit moment druk doende met de bouwkundige staat van de beide appartementencomplexen aan de Batavierenweg. Met betrekking tot vraag 2 (verzoek aan brandweer om appartementen te toetsen aan brandveiligheidseisen), kunnen we u mededelen dat, hoewel natuurlijk ook de medewerkers van Bouwen en Wonen op dergelijke aspecten letten en het niet gebruikelijk is dat de brandweer particuliere appartementencomplexen inspecteert, ook de brandweer nadrukkelijk bij deze kwestie zal worden betrokken. Ten aanzien van vraag 3 (indien de situatie daar om vraagt, worden de eigenaren dan aangeschreven om de klachten te verhelpen ?) het volgende: In principe voldoen beide complexen aan de criteria om in aanmerking te komen voor een gesubsidieerde renovatie. Er is sprake van twee naoorlogse complexen van vóór 1968, welke bouwkundige gebreken vertonen, met slecht functionerende Verenigingen van Eigenaren. Beide complexen zijn echter nog niet door de raad opgenomen in het Uitvoeringsprogramma Stedelijke Vernieuwing (onderdeel van de Nota Stedelijke Vernieuwing
Bezoek ook onze website www.nijmegen.nl
Batavierenweg
Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Woonkwaliteit
Vervolgvel
3
2003), hetgeen tevens betekent dat hiervoor op dit moment ook nog geen subsidiebudget beschikbaar is. Wij zijn nu van plan om beide complexen op het uitvoeringsprogramma voor 2004 te plaatsen. Een en ander staat overigens niet in de weg aan de mogelijkheid om nu reeds het voortraject te starten, te beginnen met een zogenaamd bouwkundig haalbaarheidsonderzoek. Voor de eigenaren wordt dan inzichtelijk gemaakt welke gebreken de complexen exact vertonen, welke maatregelen noodzakelijk zijn om deze gebreken te verhelpen en wat kosten van deze maatregelen ongeveer zullen zijn. Op korte termijn zal terzake overleg worden gestart, via de Vereniging van Eigenaren, met de bewoners. Mocht een en ander onverhoopt niet leiden tot een gesubsidieerde renovatie, dan zal desnoods handhavend worden opgetreden (middels een aanschrijving op basis van de Woningwet) om het treffen van de noodzakelijke af te dwingen. Vooralsnog gaan we echter vanuit dat we er met de eigenaren in goed overleg uit kunnen komen. De eigenaar/bewoner, die deze zaak aanhangig heeft gemaakt, zullen wij conform het voorgaande antwoorden. Hoogachtend,
college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Secretaris,
mevr. dr. G. ter Horst
ir. H.K.W. Bekkers
Bezoek ook onze website www.nijmegen.nl
Batavierenweg
