Concept Raadsvoorstel Aan de raad van de gemeente Sliedrecht
Sliedrecht,
Onderwerp: Voortzetten verstrekking van startersleningen. Voorgesteld besluit 1. In te stemmen met overboeken van € 210.000 van de SVn Gemeenterekening naar het Startersfonds om opnieuw startersleningen te kunnen verstrekken. 2 Vast te stellen dat de startersleningen een groot succes zijn en dat zij ondanks de crisis de woningmarkt nog enigszins op gang houden. Namen en terminologie De volkshuisvesting kent vele namen die sterk op elkaar lijken. Daarom treft u hieronder eerst een kort overzicht van de hier gehanteerde namen aan. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, of SVn: Het fonds dat eind jaren ’90 is opgericht om op een moderne wijze financieringen te regelen voor de volkshuisvesting. Men kan de SVn zien als een bank die rekeningen of fondsen beheert van de gemeenten die bij de SVn zijn aangesloten. De gemeente Sliedrecht heeft de volgende rekeningen/fonds bij de SVn: Gemeenterekening Sliedrecht Hierop staat geld van de gemeente Sliedrecht dat in de vorm van laagrentende leningen voor allerlei doeleinden (mits ten behoeve van de volkshuisvesting) kan worden gebruikt. De Raad beslist over de bestemming. Het saldo bedraagt per 1 januari 2012 € 296.476,31. VROM Startersfonds gemeente Sliedrecht Op deze rekening heeft de gemeente in 2006 € 500.000 gestort voor het verlenen van startersleningen. Hiervoor is een verordening opgesteld en het saldo bedraagt nu (mei 2012) ca. € 1800. Duurzaamheidsrekening gemeente Sliedrecht Op deze rekening is een bedrag van € 150.000 gestort ten laste van de gemeenterekening Sliedrecht, om duurzaamheidsleningen te verstrekken. De eerste aanvraag is in behandeling en het saldo bedraagt nu (mei 2012) € 150.028. Ook hiervoor is een verordening opgesteld. Ter beschikking gesteld door het (toenmalige) ministerie van VROM: VROM-fonds Dit fonds bevatte een bedrag van € 42 miljoen, waaruit steeds de helft van iedere verleende starterslening werd gehaald. Dit fonds was eind mei 2010 leeg en is tot op heden niet aangevuld. De gemeente Sliedrecht heeft destijds besloten door te gaan met het verstrekken van startersleningen totdat het gemeentelijke budget op is.
-2-
Toelichting Op 8 december 2006 heeft de raad € 500.000 beschikbaar gesteld uit de stimuleringsreserve voor de woningbouw. Tegelijkertijd stelde het Ministerie van VROM 42 miljoen euro beschikbaar voor startersleningen. Iedere starterslening werd voor 50% betaald uit het VROM-fonds, terwijl de andere helft van de lening uit het VROM Startersfonds gemeente Sliedrecht werd betaald. Het VROM-fonds was in 2010 uitgeput, waarna de leningen in zijn geheel ten laste van het VROM Startersfonds gemeente Sliedrecht werd gebracht. Bij de aanvang van de verlening van de startersleningen, werd er voor gekozen dat een starter in aanmerking komt voor een starterslening als de starter: - tussen de 21 en 35 jaar oud is en - tenminste een jaar in Sliedrecht woont in een huurwoning of inwonend en - niet eerder een huis in eigendom heeft gehad en - het aan te schaffen huis in Sliedrecht staat en - het huis niet duurder is dan €200.000 inclusief kosten koper (= ca € 179.000 exclusief kosten) en - niet voldoende inkomsten heeft om het huis te financieren (let op: een Nationale Hypotheek Garantie is noodzakelijk!); Gedurende de looptijd van de starterslening is geen aanleiding gezien om de voorwaarden aan te passen. Eénmaal heeft het college ingestemd met het verlenen van een starterslening aan een persoon die iets boven de leeftijdsgrens zat. Argumenten 1.1 Startersleningen zijn een groot succes in Sliedrecht Sinds 2007 zijn er 31 startersleningen verstrekt aan starters binnen Sliedrecht. Hiermee kochten zij 22 bestaande en 9 nieuwbouwwoningen. Door de aankoop van bestaande woningen wordt een verhuisketen opgestart omdat degene die zijn woning aan een starter verkoopt, zelf weer een andere woning kan kopen. De nieuwbouwwoningen starten weliswaar geen verhuisketen, maar maken de realisatie van (sociale) huurwoningen mogelijk. Kortom, de startersleningen zijn een goede mogelijkheid om de woningmarkt toch een beetje op gang te houden. 1.2 Risico voor gemeente is beperkt Het financiële risico voor de gemeente is beperkt, omdat een starterslening alleen wordt verstrekt wanneer de financiële situatie van de koper dit toestaat en hij/zij bovendien een NHG heeft. De NHG (Nationale Hypotheek Garantie) staat garant voor eventuele verliezen, zelfs na einde relatie! 2.1 Het VROM Startersfonds gemeente Sliedrecht wordt aangevuld met € 210.000 euro De verstrekking van startersleningen is stopgezet omdat het budget op was. Om opnieuw leningen te kunnen verstrekken is aanvulling van het VROM Startersfonds gemeente Sliedrecht noodzakelijk. Hiervoor kan een deel van het budget van de Gemeenterekening gebruikt worden. Bovendien beginnen de meeste starters na drie jaar met het aflossen van hun starterslening omdat ze inmiddels voldoende inkomsten hebben. De gemeente Sliedrecht heeft een drietal fondsen (rekeningen) bij de SVn: het VROM startersfonds saldo per 1/1/2012 € 181.683 (geheel toegezegd). het Duurzaamheidsfonds saldo per 1/1/2012 € 151.099 (twee aanvragen in beh.) de Gemeenterekening saldo per 1/1/2012 € 294.486 (saldo per 1/1/2012)
-32.2 Deel saldo VROM Gemeenterekening kan worden overgedragen. Voorgesteld wordt om niet het gehele saldo aan het VROM Startersfonds over te dragen, zodat er nog wat geld beschikbaar blijft om in voorkomende gevallen een laagrentende lening te kunnen verstrekken. Hierbij kan men denken aan mensen die niet bij een reguliere bank terecht kunnen, of die anderszins geholpen zijn met een lening met een lage rente. Zo zijn in het verleden leningen verstrekt voor de reparatie van Kwaaitaalvloeren en er is een lening verstrekt voor het opknappen van een woonwagen. 3.1
Raad moet instemmen met overschrijven van € 210.000 van Gemeenterekening naar Startersfonds De raad heeft budgetrecht en zal dus moeten instemmen met de overschrijving van € 210.000 van de SVn gemeenterekening naar het VROM startersfonds. Het saldo van de gemeenterekening wordt nauwelijks gebruikt, en door overschrijving naar het startersfonds kan het worden gebruikt voor startersleningen. Kanttekeningen 1.1 Aflossing startersleningen minder snel als voorzien De starter betaald de eerste drie jaar geen rente en aflossing voor zijn starterslening. Na drie jaar wordt bezien of de starter inmiddels voldoende verdient om de rente en aflossing te gaan betalen. Als het inkomen niet voldoende is gestegen, wordt de betaling van rente en aflossing drie jaar uitgesteld. Bij verkoop van de woning, of na 30 jaar, moet de lening volledig worden afbetaald. Alle starters krijgen het advies om hun eerste hypotheek hoger in te schrijven. Dan kan de starterslening op het moment dat de starter moet gaan aflossen eenvoudig worden overgesloten, onder de (meestal gunstiger) voorwaarden van de eerste hypotheek. In de praktijk wordt hiervan echter weinig gebruik gemaakt, vermoedelijk omdat de aangescherpte hypotheekeisen dit niet toestaan. Tot op heden is slechts één woning weer verkocht, wegens verhuizing naar de andere kant van het land. 1.2. Mogelijke stijging koopprijzen, hiervan is niets gebleken. Een argument tegen het gebruik van startersleningen is dat de koopprijzen zouden stijgen doordat de starter meer geld te besteden heeft. Hiervan is in ieder geval binnen Sliedrecht niets gebleken. Bij de keuze voor de koopprijs tot € 178.000 (exclusief kk), is bewust voor het lagere segment van de koopmarkt gekozen. Het is ook niet ongebruikelijk dat de koopprijs van een huis juist zakt, zodat de koper in aanmerking komt voor starterslening. 1.3. Toename schuld door starterslening is verantwoord. Door de starterslening neemt de schuld van de koper toe, maar de aflossing van de schuld start pas als de starter deze extra lasten betalen kan. De financiële controle van de SVn is streng, dus de toewijzing van de starterslening is altijd verantwoord, zeker in combinatie met de NHG. Bovendien heeft de koper niet veel keus, want de groep mensen die in staat is om een huis te kopen, komt niet in aanmerking voor een huurwoning (inkomen meer dan € 34.085). 2.
Gemeenterekening was bedoeld voor andere activiteiten maar daar wordt geen gebruik van gemaakt. Het saldo van de Gemeenterekening was destijds bedoeld om te worden gebruikt voor de verbetering van de leefbaarheid in de buurt, maar in de praktijk bleek al snel dat buurt- en sportverenigingen geen belangstelling hebben voor leningen. Alleen Tablis Wonen en St. Waardeburgh hebben destijds gebruik gemaakt van een laagrentende lening om de recreatieruimte van de Hofstee te realiseren en voor de financiering van ouderensignalering. Eerder werd al uit deze rekening geput voor de duurzaamheidslening. Gezien de voorgenomen bezuinigingen van de gemeente Sliedrecht is dit de enige manier om nog geld voor startersleningen te vinden
-4Kaderstellende en controlerende aspecten t.b.v. de gemeenteraad, uitgesplitst in: •
Financiële kaders Door het overschrijven van € 210.000 van de Gemeenterekening Sliedrecht naar het VROM Startersfonds gemeente Sliedrecht, kunnen ca. 7 startersleningen worden verstrekt.
•
Wettelijke en Beleidskaders, eventueel inhoudelijke/ruimtelijke kaders In het Raadsbesluit van 8 december 2006 is besloten startersleningen te gaan verstrekken. Door groot succes van de regeling is het toen verstrekte budget van € 500.000 geheel gebruikt. Door de crisis wordt er minder snel afgelost dan voorzien, waardoor er nu geen ruimte meer is om nog startersleningen te verstrekken.
•
Tijdspad, monitoring en evaluatie Nadat de Raad heeft ingestemd met het voorstel, kan na verzending van een brief aan de SVn, op zeer korte termijn de verstrekking van startersleningen weer van start gaan.
•
Externe communicatie: Het stopzetten van de startersleningen is op de website van de gemeente Sliedrecht en op de gemeentepagina van Het Kompas geplaatst. Ook het AD heeft hier melding van gemaakt. Op het moment dat de Raad instemt met het voorstel tot aanvulling van het saldo van het VROM Startersfonds gemeente Sliedrecht, zal dit weer in het Kompas en op de website van de gemeente worden geplaatst. Ook de plaatselijke makelaars en de hypotheekverstrekkers zullen geïnformeerd worden.
Burgemeester en wethouders van Sliedrecht, de secretaris, de waarnemend burgemeester,
J.H. Koetsenruijter
A.G.M. van de Vondervoort
Concept Raadsbesluit
De raad van de gemeente Sliedrecht; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d.
;
besluit:
In te stemmen met het overboeken van € 210.000 van de SVn gemeenterekening naar het VROM Startersfonds om opnieuw starterslening te kunnen verstrekken; Vast te stellen dat de startersleningen een groot succes zijn en dat zij ondanks de crisis de woningmarkt nog enigszins op gang houden.
Vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Sliedrecht op De griffier,
De voorzitter,
A. Overbeek
A.G.M. van de Vondervoort
