College Tour #1. Met Pierre van Rossum, algemeen directeur Grond en Ontwikkeling Gemeente Amsterdam 5 februari 2015, Pakhuis de Zwijger Vandaag gaat het over het leven na de Novelle en wat we nog kunnen met gebiedsontwikkeling. We gaan het vandaag vooral hebben over hoe de gemeente Amsterdam er over denkt. Over zaken die met grondbeleid en ontwikkeling te maken hebben, met het accent op gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is in een ander daglicht te komen staan met de Novelle van Blok. Het is zoeken voor alle partijen. Hoe gaan we nu verder? Wat kunnen we nog, wat willen we nog? Wat mogen we nog? Wat kan de stad nog van ons verwachten? Wat mogen wij nog van de steden verwachten, hoe gaan we afspraken maken met elkaar? De rol van de corporaties in gebiedsontwikkeling is veranderd. De College Tour is een teken van ons maatschappelijke rol. We willen heel goed luisteren en in gesprek gaan met de partners in gebiedsontwikkeling waarmee wij actief zijn. Luisteren hoe zij kijken tegen de rol van de corporaties en hoe wij in gebieden en wijken actief zullen moeten zijn in de toekomst. De vraag die wij aan onze partners zullen stellen is wat zij nou verwachten van gebiedsontwikkeling en de rol van corporaties daarin. Deze nieuwe wet heeft als doel om de taken van de corporaties meer af te bakenen en helder te maken. De rol van de gemeente daarin te versterken, het toezicht op de corporatiessector te verbeteren en een helder onderscheid te maken tussen de commerciële en niet-commerciële activiteiten van corporaties. De nieuwe wet beoogt daarmee ook om meer ruimte te geven aan marktwerking in gebieden en in de woningbouw. Vandaag gaan we hebben over de praktijk, niet zozeer over de wet zelf. Betaalbaarheid en bereikbaarheid zijn voor ons belangrijke thema’s. Ook komt de menging in opleidingsniveau, inkomensniveau en etniciteit steeds zwaarder onder druk te staan. Terwijl wij geloven dat die menging belangrijk is voor een gezonde wijk. De belangrijkste vraag die wij ons stellen is: hoe kunnen wij aan die
betaalbaarheid en bereikbaarheid en menging op een goede manier een bijdrage blijven leveren in het nieuwe speelveld. Blok 1, Start Jacqueline van de Sande: Waar staat Grond en Ontwikkeling voor? PvR: In essentie zijn het twee hoofdzaken. We zijn verantwoordelijk voor een groot deel van de gebiedsontwikkeling in Amsterdam. Daar waar een grondexploitatie, begrotingen onder zitten, is ons bedrijf verantwoordelijk om die ook tot stand te brengen. En daarmee hangt het hele vereveningsfonds samen, waar alle baten en lasten van grondexploitaties in terecht komen. En dat is de afgelopen jaren een hele kunst geweest. En daarnaast beheren we de hele erfpacht. JvdS: Hoe leeft de rol van de corporaties in de stad? Hoe is dat vroeger gegaan en hoe zal dat in de toekomst gaan? PvR: Ik weet niet zeker of ik helemaal namens de stad kan spreken, maar ik heb wel het idee dat het de afgelopen jaren een stuk moeilijker is geworden. Dat heeft natuurlijk vooral te maken met de vastgoedcrisis en de effecten daarvan op de boekhouding van de corporaties, het afboeken, het vooruitzicht van de verhuurdersheffing en de regels van het rijk. Het is voor corporaties veel moeilijker is om hun afspraken na te komen. Daardoor zijn de verhoudingen denk ik wel verslechterd. Met de ene partij meer dan met de andere partij, maar ik kan niet zeggen dat de verhoudingen nu echt heel fijn zijn. Over de Woningwet: “Ik vind het een begrijpelijk idee. En dat komt natuurlijk toch - helaas - door alle ellende die we hebben gehad met een Vestia, met een Woonbron, met een Rochdale, ego’s en salarissen. Dan is het begrijpelijk dat ingegrepen wordt. Dat gaat over toezicht, maar daarmee ook over het aanscherpen van wat wel en wat niet de bedoeling is. Hoe risicovol je ergens in duikt. JvdS: Wat betekent die Herzieningswet naar jouw mening voor de gebiedsontwikkeling? PvR: Wat ik hoop en verwacht wat corporaties in ieder geval kunnen blijven doen is dat ze in staat zijn en blijven om sociale huurwoningen te bouwen, zeker in nieuwe wijken. Een andere is, de projecten die in de pijplijn zitten, waar corporaties nog koopwoningen of middeldure huur zouden willen bouwen, ook nagekomen worden. Ten derde is vooral de stedelijke vernieuwing natuurlijk belangrijk, dat men in staat is en blijft om die herstructurering op tempo te houden. Anders loopt in die kwetsbare gebieden alles wat we verworven hebben weer snel weg. Dat is een serieus risico. Blok 2, Ambities van Amsterdam JvdS: Wat wil de gemeente Amsterdam eigenlijk in de komende periode? Die 5.000 woningen die kennen we. Wil de gemeente eigenlijk liever meer of minder? PvR: Ten gevolge van de crisis, vanaf 2008/2009 zo’n 4 à 5 jaar, werden de grondexploitaties bijzonder kwetsbaar. Een groot deel van de kantorenprogramma werd geschrapt, projecten vertraagden, de VON prijzen en de grondinkomsten daalden, maar de kosten, die we eerder hadden gemaakt voor het bouwrijp maken stonden er nog. Daarnaast hadden we ook veel gronden op voorraad, het vereveningsfonds stond er bijzonder slecht voor. Als gevolg daarvan heeft Maarten van Poelgeest ingegrepen. Er komt geen geld uit de gemeentebegroting ten behoeve van gebiedsontwikkeling. Die moet zichzelf helemaal bedruipen vanuit de grondexploitaties. Als een kavel bouwrijp was, mocht deze alleen bebouwd gaan worden als we zeker waren van inkomsten. Anders moesten we er vanaf blijven en geen kosten maken. Kavelsturing werd dat genoemd. Dat is nog maar heel kort geleden. Als we naar de stad kijken en wat er gebeurt gaat het opeens heel hard. Dat komt door de economische groei, de uitgestelde vraag bij bewoners en dat er weer beschikbaar kapitaal is bij ontwikkelende partijen. We hebben in 2014 ruim 5.000 woningen in aanbouw genomen in de stad. Dat is het hoogste in 14 jaar met uitzondering van 2005 en 2006. Toen zaten we er iets boven. Dat het opeens weer zo aangetrokken is, zegt wel iets. En wij veronderstellen dat het nog wel even zo gaat blijven. Steeds meer partijen die geld hebben, ook kopers, beginnen weer actief te worden. Dat is in ieder geval een ontwikkeling. Daarnaast hebben we een gemeentebestuur wat nogal fors afstand neemt van het vorige college. We hebben een jong nieuw college dat
heel ambitieus is.De PvdA zit er niet meer in, maar D66 en VVD zijn dominant. Die hebben heel veel ambitie en willen de stad verder opstuwen. Zij willen de economie verder inhoud geven en zij hebben gezegd, Amsterdam krijgt per jaar 10.000 nieuwe mensen binnen en die willen we een plek geven. We hebben geïnventariseerd dat we tussen nu en 2018 ongeveer 30.000 woningen op de plank hebben liggen. Waarvan we de locaties hebben die we echt kunnen bebouwen. En daar is ook bijna overal een planeigenaar voor. Ongeveer 4.000 woningen nog niet, die gaan we binnenkort tenderen. Het leuke is dat het in 2019 op is. Dan hebben we geen locaties meer, eigenlijk ten gevolge van het vorige beleid. We hebben tien locaties genoemd die we gaan versnellen, we investeren extra om die op de markt te brengen. En we zijn nog met een plan bezig voor 2025 en verder. Als je naar die 30.000 kijkt, dan is dat een grote spikkelkaart over de stad, echt overal gebeurt het. JvdS: Waar kijk je dan de corporaties nog voor aan? Wat wil de gemeente Amsterdam daarmee? PvR: We hebben in dat actieplan gesteld dat corporaties minimaal 500 sociale huurwoningen per jaar gaan bouwen. Als het meer is, dan is dat ook goed. Van die 30.000 woningen is een kleine 5.000 corporatiewoningen. Als iedereen het waar kan maken de komende jaren, dan gaan de corporaties de komende jaren zo’n 1.200 woningen per jaar bouwen. Dat zou een fantastische bijdrage zijn aan de stad en aan de menging van de stad op de nieuwe locaties. Dus dat wordt in ieder geval verwacht. De ‘IJzeren voorraad’: In het collegeakkoord staat dat aan het eind van deze periode minimaal 187.000 woningen over moeten blijven voor mensen met een laag inkomen, voor huren onder de 699 euro per maand. Dat is de ‘ijzeren voorraad’. Dat is niet alleen corporatiebezit, dat is ook particuliere woningvoorraad. Op dit moment is het totale voorraaddeel gericht op die inkomensgroep zo’n 232.000 woningen. En daarvan is een deel corporatiebezit en een deel particulier huurbezit. Wat wij verwachten, is dat door verkoop van corporaties, maar ook verkopende particulieren en door de huurliberalisatie een deel eruit zal gaan. Onze wethouder Ivens is zeer bezorgd dat we op een gegeven moment te weinig sociale huurwoningen hebben. De discussie, in het kader van de prestatieafspraken met corporaties, zal gaan over de hoeveelheid die zij mogen verkopen. Rekening houdend met wat aan de particuliere kant gebeurt, om het geleidelijk en stuurbaar te laten gaan. Dat we niet op een gegeven moment te weinig woningen voor mensen met een laag inkomen hebben. JvdS: Dus welk type projecten wil de gemeente misschien samen met de corporaties doen? Of zegt de gemeente gewoon: wij willen alles? PvR: Wij willen wat nu bouwrijp ligt zo snel mogelijk bebouwen en we willen nieuwe locaties in hoog tempo beschikbaar maken. Ik ben daar optimistisch over, maar ik ben minder optimistisch over de stedelijke vernieuwing en de herstructurering. Ik vind dat dit politiek en ambtelijk te weinig aandacht heeft. Dit is altijd heel erg bij die stadsdelen en de corporaties gelaten, omdat ze natuurlijk eigenaar zijn van het vastgoed. En ik zie daar een stagnatie optreden en ik zie ook dat de gemeente eigenlijk nog heel veel geld heeft – dat zit in het stimuleringsfonds, wat niet gebruikt wordt. Stadsdelen hebben geen geld meer, corporaties hebben geen geld meer en wij hebben opeens nog wel veel geld staan. Maar het is zo georganiseerd dat niemand meer het initiatief neemt, actiegericht is of stuurt. Rene Kamperman: Gemeente Amsterdam wil geen vertraging. In gebieden in Amsterdam waar corporaties meer dan 70 procent bezit hebben wil je contracten verbreken om voortgang te boeken. Welke mogelijkheden ziet de gemeente Amsterdam om daar de gebiedsontwikkeling door te zetten? PvR: Het hangt er vanaf wat dadelijk precies in de Herzieningswet komt te staan. Als een corporatie 70 procent van het vastgoed en eigen grond in eigen bezit heeft, dan was er niets aan de hand geweest. Dan hadden we het gewoon kunnen ontwikkelen, ook koopwoningen en duurdere huurwoningen. Dan is de vraag of ze het door de verhuurdersheffing en de financiële crisis in staat zijn of niet. Dan zou er geen belemmering zijn vanuit de Herzieningswet. Wanneer woningen op erfpacht staan, dan moet er volgens de Herzieningswet daar eerst een marktconsultatie plaatsvinden. Dat zou een ramp zijn, want dat gaat tot een ander gedrag leiden bij corporaties. Die zullen eerder het bezit vasthouden en misschien gaan verbeteren. Dat zou goed zijn, maar dan krijg je moeilijker menging. Of ze gaan het niet verbeteren en dan krijgen we een langzame verpaupering. Dus wat wij als stad vinden, is dat als het op erfpacht staat, het een gelijke situatie zou moeten zijn wanneer het op eigen grond staat. We doen er ook alles aan om de minister op die gedachte te brengen.
JvdS Wie doet dan de marktconsultatie? PvR: De gemeente kan eigenlijk niet de initiatiefnemer zijn. Er staat namelijk vastgoed op en dat is van een partij. Dus dan moeten de corporaties dat zelf doen. JvdS: Maar welk belang heeft ze daar zelf bij? En als ze het doen, zouden ze daar dan iets aan over kunnen houden? PvR: Vast wel, want er moet vast wel iets voor betaald worden. Maar de waarde zal niet zoveel zijn. Maar volgens mij wordt het een ontzettend ingewikkeld proces. Als het moet, dan moeten we daar maar eens heel goed over doordenken hoe je dat gaat uittesten. Maar ik voorzie alleen maar problemen eigenlijk. Jos Feijtel: Is koop niet een mogelijkheid? PvR: Er is dus simpelweg geen raadsmeerderheid voor, omdat de raadsmeerderheid vindt dat de toegevoegde waarde die de grond krijgt in de loop van de tijd ten gunste van het algemeen belang moet komen en niet van het particulier belang. Sandra Kuipers: Er wordt heel veel geïnvesteerd, maar de corporaties hebben niet zoveel geld, betekent dat we heel veel buitenlandse investeerders gaan verwachten? En wat doet dat dan met onze concurrentiepositie? PvR: In het verleden waren het bijna alleen maar de corporaties die bouwden, daar komen we in het verleden vandaan, maar daar is wel een aantal decennia overheen gegaan. We rekenen erop dat (collectief) zelfbouw zo’n 500 woningen per jaar oplevert. Dat is puur particulier geld - en hypothecaire - dat tot stand komt. Er is een groeiend aantal nieuw soort projectontwikkelaars, die veel kleinschaliger opereren. Dus partijen zoals ING vastgoed, Bouwfonds, MAB zijn toch echt verleden tijd. Het is een veel kleinere schaal. Partijen die veel wendbaarder zijn en grote risico’s meetorsen komen op de markt. Waarbij we ontzettend moeten oppassen dat we het niet overleveren aan cowboys en malafide figuren, want die zitten er ook gewoon tussen. Maar er is een toenemend aantal kleine en nieuwe partijen, de beleggers barsten op dit moment van het geld, die niet weten waar ze ermee naartoe moeten. En wat we in toenemende mate zien zijn buitenlandse investeerders. Partijen uit Duitsland, Oostenrijk, VS en China melden zich en zeggen - in een beetje cowboy-taal - dat ze niet komen als ze niet minstens 200 miljoen ergens in een project kwijt kunnen. Ik vind het nog lastig om hun verwachtingen en wensen te matchen met onze lokale aanpak. Want wij zijn toch eigenlijk maar een klein stadje en de partijen die hier werken zijn heel erg toegewijd aan het straatniveau, buurtniveau enwijkniveau. Ik denk dat Amsterdam zo goed in balans is omdat we allemaal zorgen voor de stad. Wat wij in ieder geval doen is dat we ook een integriteitsonderzoek opzeten, daar waar we projecten tenderen. We hebben eigenlijk geen ander middel meer dan tenderen om partijen op locaties te krijgen. Wat je nog weleens ziet is dat partijen contracten proberen door te verkopen. En dan hebben ze altijd goede redenen, denken zij. En dan moeten wij ook weer opletten, is dat zuiver en kan dat zomaar. En daar ga ik wel streng in zijn. Richard Winkels: Wat ben je bang te gaan missen als corporaties een andere rol gaan spelen in gebiedsontwikkeling? Afgezien van de sociale huurwoningen. Hoe denk je dat te ondervangen? PvR: Ik denk in gewone gebiedsontwikkeling dat we niet zo heel veel zullen missen. Als die sociale huurwoningen er komen, dan is dat belangrijk voor die gemengde wijken. Maar alles wat corporaties deden in dure huur of koopwoningen, daar zijn andere partijen voor die dat over kunnen nemen en die dat ook gewoon van goede kwaliteit kunnen bouwen. En dat is voor de gebiedsontwikkeling, zowel voor het tempo als voor wat daar straks staat, niet zo’n groot probleem, is mijn verwachting. Dat is voor de corporaties wel een enorme breuk met het verleden, terwijl ze daar een hele belangrijke rol vervulden. Viviane Regout: Hoe ga je als gemeente Amsterdam om met de kwaliteit van de openbare ruimte. Wat is daar je visie in. Wat voor rol wil je daar in spelen?
PvR: Waar het om een gebiedsontwikkeling gaat, waar dus een grondexploitatie onder ligt, richten wij de openbare ruimte in. Niet anders dan we altijd deden, met dezelfde kwaliteit. Dat is het probleem denk ik niet. Daar waar er geen gebiedsontwikkeling is, maar door de drukte op de stad het wel belangrijk is om bepaalde plekken op te knappen, hebben we nog altijd de parkeerinkomsten die royaal zijn. En die zullen niet zo snel afnemen. Van die inkomsten worden heel veel openbare ruimte projecten van gerealiseerd, Maar er is een bijzondere discussie nu gaande in de stad en die valt onder de titel Stad in balans. Het is gegeven dat het steeds drukker wordt in de stad. Niet alleen door die 10.000 inwoners per jaar erbij, maar ook door het groeiend aantal toeristen. En er beginnen stukken in de stad te komen waar dat echt begint te knellen. Niet op zijn minst op de Wallen, uiteindelijk gaat elke toerist een keer naar de Wallen. Ongelooflijk hoe druk het daar is, het begint echt een soort Venetië te worden daar en dat is onprettig. Maar ook in de Kalverstraat en andere delen van het centrum begint het onmogelijk te worden. De gemeentebestuur en de wethouder zijn aan het kijken wat moet je doen om enerzijds die economische groei in stand te houden en de effecten daarvan beheersbaar te maken voor de stad. En daar speelt de openbare ruimte een hele belangrijke rol in. Over uitbreiden aan de randen van de stad: Ik vind dat we weer nieuwe locaties moeten gaan aanmaken willen we kans maken zodat we goed kunnen doorbouwen. En dat kost geld, voorinvesteringen, en dat moet de gemeente ervoor over hebben om dat te doen. En we hebben een behoorlijke pot op de bank staan. Dus het zou moeten kunnen. Blok 3, verwachtingen van de corporaties JvdS: De grote vraag is natuurlijk de vraag van de middeninkomens. Wie gaat dat nou eigenlijk oppakken? PvR: De beleggers die zich bij ons aandienen, die zeggen dat ze juist op dat segment willen gaan zitten. Dan dat kunnen ze ook. De vraag is alleen, in welk soort afspraken vat je dat? Ons gemeentebestuur wil graag middeldure huur gebouwd zien in de stad. De partijen zijn er, dus we moeten nog de juiste werkwijze creëren waardoor het ook mogelijk wordt. JvdS: Lost de markt nou alles vanzelf op? Want jij bent daar best optimistisch over, lijkt het. Dit soort voorbeelden zijn allemaal complexen. Kan dat straks nog? Relatief dure levensloopbestendige woningen hebben we ook. Gaat de markt dat nou oppakken of doen ze dat nou niet vanzelf? PvR: Als er complexen gebouwd worden, met sociale huurwoningen en met voorzieningen in de plint, dan mag het. Dus de wet is geen belemmering. Maar de vraag is steeds of de corporatie het kan betalen. JvdS: Hoe denk jij over een toekomstig verdienmodel voor de Amsterdamse corporaties, hoe krijgen ze de balans rond? PvR: Misschien is dat wel de belangrijkste vraag van de dag. Ik begin toch weer even in de geschiedenis. Want we neigen te schrikken nu, net uit de crisis, nieuwe regelgeving. Maar in de loop van de tijd is er ontzettend veel veranderd voor de corporaties. We hebben nog wel die oude woningwet van toen, maar mijn geschiedenis begint eind jaren ‘80 en toen werd gewoon alles gesubsidieerd voor corporaties. Zo zijn in verschillende periodes in de geschiedenis van een stad, voor corporaties een relatief korte tijd, enorme veranderingen ontstaan. En nu zitten we weer op zo’n breukpunt. De minister zegt dat u een hele boel niet meer mag doen en u moet een deel van uw geld inleveren. Als wij op een gegeven moment zeggen dat corporaties niet meer mogen verkopen, of minder mogen verkopen, of minder mogen liberaliseren, dan is er dus minder surplus. En Karin heeft mij uitgelegd dat ze dan ook geen sociale huurwoningen meer kunnen bouwen. Of in ieder geval veel minder. Als ze ook niet de afspraken die nog in de pijplijnlocaties zitten kunnen nakomen, is dat een probleem. Als dat serieus is en voor alle corporaties geldt dat dat steeds serieuzer wordt, want het wordt een spiraal naar beneden. Dan is een corporatie niet anders meer dan een beheerder. Een hele goede beheerder zijn is ook reuze belangrijk, maar dan zijn ze niet meer die investeerder in nieuwbouw en die drager van stedelijke vernieuwing, gebiedsontwikkeling. En dan wordt het spannend. Dat is niet morgen zo, maar dat kan een spiraal zijn waar we over tien jaar in terecht komen. JvdS: . Over een spiraal naar beneden, dat stelt niet gerust. Is maar afwachten of ooit iemand nog iets voor over heeft om die spiraal te doorbreken. Of zijn er nog andere mogelijkheden?
PvR: Als in de toekomst corporaties door mogen blijven gaan met verkopen, als daar markt voor is dan duurt het nog even voordat de bottom line bereikt is. Maar dat is in ons college best wel een spannende discussie, wat zegt nou die 187.000 en wat voor maatregelen haal je daarmee uit? En wat ga je onderhandelen met de corporaties? En dat getal heeft een bepaalde heiligheid, maar daar zitten natuurlijk een aantal dingen aan vast. Wij hebben een hele interessante relatie met corporaties. Als een corporatie bouwt, dan hanteren wij een bepaalde grondprijs. Die zal de corporatie altijd te hoog vinden, maar waarvan wij zeggen, die is bij lange na niet genoeg om de grondkosten te dekken. En op het moment een corporatie een woning verkoopt of liberaliseert, dan moeten ze ook wat aan ons afdragen. Die grondwaarde is natuurlijk toegenomen. Dat zijn ook variabelen die in dit spel een rol gaan spelen. Dus als wij gaan morrelen aan de hoeveelheid die jullie kunnen verkopen, dan gaan jullie zeggen, dan kunnen we geen sociale huurwoningen meer bouwen. Wij zijn eerst aan het kijken hoe rijk de corporaties nog zijn, nu zijn we al die jaaroverzichten aan het binnenhalen. We willen ook heel graag weten of corporaties van plan zijn en of ze hun afspraken nakomen of niet. De wethouder wilt dat de bestaande voorraad betaalbaar blijft en dat we in duurzaamheid investeren. We willen natuurlijk weer veel te veel en daar moet je uit zien te komen met elkaar. En we vinden elkaar allemaal belangrijk genoeg om dat te laten welslagen. En we moeten steeds in het belang van die stad in zijn totaliteit blijven denken, geen eigen belang. JvdS: Dus jij zegt, we hebben een gezamenlijk belang om die spiraal naar beneden te voorkomen. Maar we hebben meer informatie nodig om met elkaar te kunnen zien waar het mis zou kunnen gaan en hoe we dat kunnen voorkomen. En dan kunnen we eens kijken wat we met elkaar kunnen doen. PvR: Niet om te dreigen, maar we hebben bijvoorbeeld een notitie liggen, op verzoek van wethouder Van der Burg en wethouder Ivens, die de titel heeft ‘Kunnen marktpartijen sociale huurwoningen bouwen?’ En dat hebben we dus onderzocht. JvdS: Wat is er nog meer nodig om werkelijk co-maker te zijn? We doen het wel met aannemers, hoe zit dat met een natuurlijke partij als de gemeente. Wat is er voornodig om werkelijk samen op te trekken? Is er nog meer nodig? Wat wil je nog meer weten? PvR: De controle van de jaarrekening staat ook in de Novelle, in de Herzieningswet. Dat het openbaar moet zijn, huurdersverenigingen en de gemeente moeten in staat te zijn op een transparante manier afspraken met elkaar te maken en dat er dus niks verhullends in kan zitten. Dat is denk ik goed en dat zijn we ook nog weer niet zo gewend binnen de gemeente om daar goed naar te kijken. Als je terugkijkt op de casussen is de beeldvorming best stevig op het moment. De laatste jaren zijn best vervelende ervaringen geweest. Alleen daar moeten wij ons niet door laten weerhouden om naar de toekomst toe gewoon een andere weg in te slaan en constructief samen te werken. En in die zin ben ik blij met een nieuw bestuur, ik ben blij met nieuwe corporatiemensen. Ik ben blij met nieuwe directeuren aan onze kant, hoop dat dat een basis biedt om een andere weg in te slaan. En dat is hartstikke hard nodig, gezien wat er allemaal ligt. JvdS: Wij moeten leren met elkaar om te gaan in volkomen openheid en daar zijn we naar op weg en we zijn er nog niet helemaal. Dat is eigenlijk het antwoord. Eric Schaaphok stelt die vraag die ging over compassie of nietcompassie, en we hebben het in het begin al even gehad over die woningen die in de pijplijn zitten, soms ook die duurdere woningen. Straks blijkt misschien dat het niet meer mag. Gaat de gemeente de corporatie dan dwingen om dat te doen? Moeten we die posities desnoods met verlies verkopen dan? Hoe gaat dat, hoe scherp wordt het? Heb je dan compassie, kunnen we hier nou samen scherp uitkomen in redelijkheid? Gaan jullie naar de rechter om dingen af te dwingen? PvR: We zijn naar de rechter gegaan, in een bepaald geval. Ik denk dat wij de investeringsstrategie van de corporaties nog niet kennen. Ook van Ymere ken ik ‘m nog niet. Stel dat er tien locaties zijn in de pijplijn waar ofwel eigen grond is, of samen met een marktpartij, of een contract ligt, die op dit moment stil liggen. Weten we op dit moment eigenlijk niet wat de corporatie nog kan, waar de prioriteiten liggen en is dat een black box. En dat heeft mede tot gevolg dat we elk incident op zichzelf bekijken. Er is bijvoorbeeld een project waar Ymere in zit, wat door omstandigheden niet nagekomen kan worden wat wij denken wat is afgesproken. Dat is nu voor de rechter gekomen. Kan je nog steeds zeggen, je kan er ook iets anders bouwen, positie in stand houden. Maar is dat wat wij gebouwd willen hebben? De
programmeringsvraag, met een markt die aantrekt. En andere partijen die zeggen, wij kunnen bouwen wat je aanvankelijk bedoeld had. Dan zouden we misschien de locatie wel terug willen hebben. Dan ontstaan er schades, want er is geïnvesteerd, hoe ga je daar allemaal mee om? JvdS: Hoe zie je de rol van corporaties nog bij binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, vrije-sector-woningen in een sociaal zwakkere wijk. Dat is wel in het belang van de wijk, niet aantrekkelijk voor beleggers. PvR: Ik kijk er op twee manieren naar. Eigenlijk is alles binnen de ring A10 is steeds meer centrum aan het worden. Dus de plekken waar marktpartijen het niet meer zouden doen, worden steeds minder. En over de ring zijn jullie nog steeds een belangrijke speler. En hoop ik ook dat dat in stand kan blijven. Dat wordt moeilijker, maar er kwamen daarnet al die 70 procent bezit in herstructurering aan bod, transformatie, erfpacht. Maar binnen de ring is het niet meer zo’n noodzaak. Er zijn zo’n 70 gebouwen in de stad met de potentie om leeg te komen of van functie te veranderen. En ik heb me laten vertellen dat een heel groot deel in bezit is van corporaties. En daar spelen de koepels Achmea en Cordaan ook nog een rol in. En daar ben ik ontzettend nieuwsgierig naar. Meestal liggen die gebouwen op de meest fantastische locaties in de stad met heel veel potentie. Wij gaan het transformatieteam opnieuw inrichten en dat gaat zich ook richten op zorggebouwen die leeg komen. Zij kijken of die naar middeldure huur opgetild kunnen worden of naar ouderenwoningen omgebouwd kunnen worden, of naar zorgbehoevende woningen, maar dan op een andere manier. Ik voorzie dat we daar een zeer interessante samenwerking met corporaties in kunnen krijgen. Vraag: Heb je nog het aanbod nodig tussen de 700 en 900 euro? Je zei dat de beleggers het wel oppakken. Is dat echt zo, kunnen we die groep echt zo afstand van nemen. En waarom was dat dan nog niet zo? PvR: Ik zeg niet dat jullie het niet moeten doen of mogen doen, als jullie het kunnen doen en mogen doen, dan graag. Maar ik denk dat de wet daar in ieder geval wel wat moeite, wat blokkades opwerpt. Maar als daar wel openingen zijn, zou ik het vooral doen. Maar ik denk dat al door een behoorlijk deel van de voorraad die nu geliberaliseerd wordt, heb je eigenlijk al die categorie voor die doelgroep. Dat creëert een bepaalde voorraad. En het is inderdaad zo dat de beleggers en de Syntrus Achmea van deze wereld, op die markt zitten. Zeker ook op de transformatie van de bestaande gebouwen, kantoren. Heel erg ook naar die markt zoeken. Dat brengt mij wel enig vertrouwen. Kijk, ontwikkelaars doen het niet, dus je moet het van de beleggers hebben. En daar zie ik heel veel belangstelling. Hoe gaat het als de rente gaat stijgen, als de aandelenmarkten weer toenemen, gaan ze dan weer vluchten. Kan ook gebeuren. Maar laten we vooralsnog optimistisch zijn over hun interesse. Blok 4, nieuwe rollen, samenwerkingen JvdS: Zijn wij in de ogen van de gemeente eigenlijk nog wel regisseur over gebieden of eigenlijk niet? Hoe verleiden we investeerders om met ons mee te bewegen? Hoe trekken we investeringen aan? PvR: Dat moeten we nog onderzoeken en daar hebben we binnen de gemeente nog geen strategie voor. Ik zoek bij de partijen die daar een sleutelrol in vervullen, zowel de zorgkoepels, als de corporaties en misschien ook de beleggers, omdat die zich ook daar op richten en panden willen kopen. Dus daar zou een combinatie kunnen ontstaan van partijen die willen investeren. Tot nu toe is veel te veel aan de stadsdelen overgelaten. Overigens met veel succes hoor, er zijn in Zuidoost en Nieuw-West ontzettend veel dingen gebeurd. Heel knap gedaan door corporaties en stadsdelen, maar als stadsdelen machteloos zijn geworden door het nieuwe bestuurlijke stelsel – en dat is zo - en corporaties machtelozer zijn geworden door financiën en de wet, dan moeten we iets gaan doen. En dan weet ik nog niet precies hoe. Ik denk in ieder geval dat daar een opgave ligt om met elkaar te bestuderen. Hoe je voor de toekomst de herstructurering voortzet en met welke partijen. En of je daar de verbintenis kan leggen met andere partijen die wel kapitaal kan inleggen. JvdS: Dus nieuwe coalities, daar gaat het eigenlijk om. Heeft een corporatie daar eigenlijk nog een regisseursfunctie voor, zoals vroeger? Of zie je dat anders? PvR: In de gewone gebiedsontwikkeling zal dat steeds minder worden, als het dat al was, maar bij de stedelijke vernieuwing zijn ze op zich wel in de positie, want ze hebben het vastgoed. Dus eigenlijk zit de regisserende,
bepalende rol bij de eigenaar, bij de corporatie. Alleen erfpacht zou in de weg kunnen zitten. Je zou kunnen kijken of je door het sluiten van coalities daarmee een soort impliciete markttoets hebt gedaan, waarmee je door de mazen van de wet heen kan komen. En daar kunnen wij dan bij helpen of bij proberen te helpen. Als gemeente heb je contacten en kun je zoet en zuur met elkaar verbinden in de stad en wie weet levert dat mogelijkheden op. Vraag: Ik ben een beetje verbaasd, als je omschrijft dat de corporatie in de rol van regisseur en de manier waarop de gemeente kijkt hoe ze daarin kan ondersteunen. Als je de Novelle en de strekking leest, las ik iets over de dienstbare corporatie en de gemeente als regisseur. Hoe ver is de gemeente ook in haar voorbereidende rol in de regie om aan te geven wat die wil? PvR: Tot nu toe is de centrale stad heel terughoudend in die stedelijke vernieuwing. Wel met prestatieafspraken, maar het werk is gedaan door de corporaties en door de stadsdelen. Het is de eigenaar die aangeeft dat hij iets wilt doen met zijn vastgoed. Natuurlijk in overleg met de overheid waar nodig, maar de eigenaar is de initiatiefnemer. Het begin van de regie zit bij de eigenaar. En als een eigenaar het niet doet, of niet wil of niet kan, en we vinden het maatschappelijk gezien misschien heel belangrijk, dan kan de overheid het naar zich toe trekken. JvdS: Wat verwacht je dan van ons als corporaties? PvR: In het stimuleringsfonds hebben wij nog een heleboel geld zitten. En we hebben het zo georganiseerd dat niet echt bepaald is wie er nou met dat geld wat gaat doen. En dat is heel gek. En als de opgave zo groot is en partijen zonder geld komen te zitten, dat riep ook bij mij de vraag op, wie stuurt hier nou op, wie bepaalt dit nou eigenlijk? En wie neemt het initiatief en wie is actieleider? Ik sluit niet uit dat de centrale stad een belangrijkere rol gaat vervullen in het samenbrengen van corporaties en vastgoedeigenaren, opdat we meer voor elkaar kunnen betekenen. JvdS: Tot slot. Als ik een rode draad eruit haal, dan gaat het om het volgende. Wees open met elkaar en ga vooral in gesprek over zaken die nog niet helder zijn. Trek met elkaar op. Gemeente maakt zich niet al teveel zorgen over allerlei zaken waar de corporatie zich wel zorgen over maakt. Binnen de ring in elk geval. En er zit een erfpachtkwestie waarbij we de handen toch erg goed moeten vasthouden als het gaat om herstructurering. Als het gaat om rollen, dan is het nog behoorlijk wazig. Moeten we echt nog goed verkennen, welke partijen, welke belangen en hoe je dan tot goede coalities komt, tot echt co-makership.
