Cijfers over Hoogvliet

Cijfers over Hoogvliet

Gemeente Rotterdam Stadsontwikkeling, afdeling Wonen december 2011

1

Inleiding

Deze reader geeft feitelijke informatie over Hoogvliet op een aantal onderwerpen. Daarbij gaat het om de woningvoorraad, de bevolking en een aantal sociaal-economische aspecten. Waar mogelijk is een uitsplitsing gemaakt naar een lager schaalniveau. In de meeste gevallen Noord en Zuid, soms echter ook op buurtniveau. Tevens wordt Hoogvliet zoveel mogelijk in perspectief geplaatst met Rotterdam als geheel (excl. Rozenburg), buurgemeenten Spijkenisse, Albrandswaard, Schiedam, Vlaardingen en de deelgemeente Pernis. Peildatum van de gegevens is over het algemeen 1 januari 2011. Gepresenteerde trendgegevens hebben betrekking op een periode sinds het jaar 2000.


2

2

Inhoudsopgave

1

Inleiding......................................................................................................................................2

2

Inhoudsopgave...........................................................................................................................3

3

Woningvoorraad .........................................................................................................................4 3.1

Omvang voorraad...............................................................................................................4

3.2

Ontwikkeling voorraad........................................................................................................4

3.3

Eigendomsverhoudingen....................................................................................................5

3.4

Typologie ...........................................................................................................................6

3.5

Toekomstige ontwikkeling...................................................................................................7

3.6

Woningwaarde ...................................................................................................................8

3.7

Sociale huursegment........................................................................................................10

3.8

Koopmarkt........................................................................................................................11

4

Bevolking..................................................................................................................................16 4.1

Omvang ...........................................................................................................................16

4.2

Prognoses........................................................................................................................17

4.3

Leeftijdsopbouw ...............................................................................................................18

4.4

Migratie............................................................................................................................20

4.5

Inkomen ...........................................................................................................................21


3

3

Woningvoorraad

3.1 Omvang voorraad Op 1 januari 2011 telde Hoogvliet 16.322 woningen. Sinds het jaar 2000 is de voorraad per saldo met 694 woningen gekrompen. Op wijkniveau zijn er ook positieve saldo’s: Digna Johannapolder en Tussenwater in de CBS-buurt Hoogvliet noord en Stadshart en Zalmplaat in de CBS-buurt Hoogvliet zuid in omvang toegenomen. De overige wijken zijn gelijkgebleven of flink gekrompen. Tabel 3.1

aantal woningen per wijk, 2000 en 2011

gebied

wijk

2000

Hoogvliet-noord

Nieuw Engeland

1.093

785

358

651

293

Westpunt

1.723

1.427

-296

Oudeland

2.147

1.864

-283

965

1.198

233

28

28

0

6.314

5.953

-361

Digna Johannapolder

Tussenwater Gadering Totaal Hoogvliet-noord Hoogvliet-zuid

Stadshart

2011

verschil -308

682

703

21

Middengebied

1.350

1.346

-4

Boomgaardshoek

2.114

2.116

2

Meeuwenplaat

3.100

2.566

-534

3.456

3.638

182

Totaal Hoogvliet-zuid

Zalmplaat

10.702

10.369

-333

Hoogvliet totaal

17.016

16.322

-694

Bron: COS

3.2 Ontwikkeling voorraad De krimp van de woningvoorraad in Hoogvliet sinds het jaar 2000 bedraagt 4%. Buurgemeenten en Rotterdam als geheel zijn in die tijd juist gegroeid. Rotterdam bijvoorbeeld met 3%, Spijkenisse met 6% en Albrandswaard zelfs met 56%. Binnen Hoogvliet valt op dat de CBS-buurt Zuid zich recent iets heeft hersteld. Dit komt door de oplevering van de projecten rond de Tarbotstraat. Ook opvallend is de aanvankelijke toename in Hoogvliet Noord. Die wordt veroorzaakt door opleveringen in Digna Johannapolder. De sterke afname die daarop volgde, komt door de sloopwerkzaamheden in Nieuw Engeland en Oudeland. Grafiek 3.2.1

ontwikkeling voorraad 2000 tm 2011 (index: 2000 = 100)

110%

105%

100%

95% 94%

97%

103% Rotterdam

102%

Hoogvliet Zuid

Albrandswaard

Spijkenisse

Hoogvliet

103%

Hoogvliet Noord

156%

Vlaardingen

106%

Schiedam

96% 90%

Bronnen: CBS en COS


4

Bovenstaande grafieken laten de saldo-ontwikkeling zien. De kwaliteitsslag die met de herstructureringsoperatie is ingezet, komt hierin onvoldoende tot uitdrukking. De afgelopen tien jaar zijn immers 3.241 woningen gesloopt en 2.535 woningen toegevoegd. Met name de sloopaantallen steken enorm af tegen wat in de referentiegemeenten is gebeurd; uitzondering is Schiedam. Grafiek 3.2.2

sloop en oplevering periode 2000 tm 2010

4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 Hoogvliet

Spijkenisse

Albrandsw aard

gesloopt

Schiedam

Vlaardingen

Pernis

nieuw bouw opgeleverd

Bronnen: CBS, COS en Stadsontwikkeling

3.3 Eigendomsverhoudingen De Hoogvlietse voorraad bestaat in 2011 voor 62% uit huurwoningen en voor 38% uit woningen in de koopsector. Het aandeel koop is drie procentpunt hoger dan in Rotterdam als geheel. Bij de referentiegemeenten is het aandeel koop soms (aanzienlijk) groter. Daar staat tegenover dat in Hoogvliet in het jaar 2000 nog 77% van de voorraad uit huurwoningen bestond; een verschil dus van 15% in tien jaar tijd. Overigens heeft ook Rotterdam als geheel een grote afname van de huurvoorraad doorgemaakt (12%). Belangrijk onderscheid is dat de daling in Rotterdam mede is veroorzaakt door een groot aantal verkopen, terwijl de afname in Hoogvliet vooral het gevolg is van sloop. Noot: data van buurgemeenten over eigendom hebben in deze tabel peildatum 1-1-2010. Tabel 3.3

woningvoorraad totaal en naar eigendomsvorm (aantal en aandeel) totaal

aantal koop

huur

aandeel onbekend

koop

huur

Hoogvliet

16.322

6.163

10.124

35

38%

62%

Spijkenisse

32.145

17.361

14.784

38

54%

46%

9.995

6.357

3.379

41

65%

35%

Schiedam

35.587

17.458

18.053

47

49%

51%

Vlaardingen

34.653

14.863

19.203

205

44%

56%

2.184

1.452

670

62

68%

32%

Albrandswaard

Pernis Hoogvliet Noord Hoogvliet Zuid Rotterdam (excl. Rozenburg)

5.953

2.637

3.314

2

44%

56%

10.369

3.526

6.810

33

34%

66%

297.312

97.358

192.242

7.712

35%

65%

Bronnen: CBS en COS


5

3.4 Typologie In het jaar 2000 bestond de Hoogvlietse voorraad voor 49% uit eengezinswoningen. Begin 2011 was dat opgelopen tot 56%. Tabel 3.4.1

aantal en aandeel van woningtype, 2000 en 2011 aantal 2000

aandeel 2011

2000

2011

eengezinswoningen

8.264

9.147

49%

56%

appartementen

8.752

7.175

51%

44%

Bron: COS

Er is geen significant onderscheid in verhoudingen tussen de CBS-buurten Noord en Zuid. Binnen die buurten is dat wel degelijk het geval. Grafiek 3.4.2 toont het aandeel eengezinswoningen per wijk in de jaren 2000 en 2011. De opvallende daling in Digna Johannapolder heeft te maken met de oplevering van appartementen rond de Sara Burgerhartweg en langs de Aveling. Grafiek 3.4.2

aandeel eengezinswoningen op wijkniveau in 2000 en 2011

100% 2000 2011

75%

50% 25%

Hoogvliet-noord

Zalmplaat

Meeuwenplaat

Boomgaardshoek

Middengebied

Stadshart

Gadering

Tussenwater

Oudeland

Westpunt

Nieuw Engeland

Digna Johannapolder

0%

Hoogvliet-zuid

Bron: COS

Vergeleken met Rotterdam en Schiedam is het aandeel eengezinswoningen in Hoogvliet zeer hoog, maar nog wel 9% lager dan in Spijkenisse. Vermeldenswaardig is dat het aandeel in Spijkenisse daalt, dus dat de verschillen in de toekomst kleiner zullen worden. Noot: in verband met afwijkende methoden van berekening zijn de gemeenten Vlaardingen en Albrandswaard in de onderstaande vergelijking buiten beschouwing gelaten. Tabel 3.4.3

aandeel eengezinswoningen in de woningvoorraad, 2011

gemeente

eengezins

Hoogvliet

56,0%

Rotterdam

23,6%

Spijkenisse

65,2%

Schiedam

30,5%

Bronnen: COS en de gemeenten Spijkenisse en Schiedam


6

3.5

Toekomstige ontwikkeling

Hoogvliet Op de Zalmplaat is onlangs de sloop afgerond van de Dura Coignet blokken en in Oudeland wordt momenteel nog gesloopt. Bij elkaar gaat het om enkele honderden woningen. De rode balk (‘sloop’) in bovenstaande grafiek loopt zodoende op tot dicht in de buurt van de 4.000 woningen. Vanwege de slechte marktomstandigheden is aannemelijk dat hij voorlopig op dat niveau blijft steken. De gele balk (‘opleveringen’) heeft het moeilijker, maar ook die stijgt de komende tijd. Tabel 3.51

nieuwbouwprogramma Hoogvliet

status

project

Recent opgeleverd:

·

Maastuinen (19 eengezinswoningen)

Oplevering aanstaande:

·

Buitenban (111 appartementen voor senioren).

In aanbouw:

·

Nieuwe Buren (55 eengezinswoningen)

·

Park van Oeden fase 3a (11 eengezinswoningen)

·

Klaproos (7 eengezinswoningen)

Start nog dit jaar:

·

Heerlijk Houtingen (124 eengezinswoningen en 76 appartementen)

In de pijplijn, start mogelijk op korte termijn:

·

Daarom Oudeland fase 1 (58 eengezinswoningen)

·

Woonpark fase 1 (totale plan omvat 38 eengezinswoningen)

·

Laatste fases Park van Oeden (20 eengezinswoningen en 20 tweekappers).

·

Parkbuurt fase 1 (30 eengezinswoningen)

Bron: Stadsontwikkeling

Andere gemeenten De beste manier om gevoel te krijgen bij de actuele woningbouwproductie in buurgemeenten, is op basis van bouwvergunning. Het CBS houdt op gemeenteniveau bij voor hoeveel woningen een vergunning is verleend, maar nog geen oplevering heeft plaatsgevonden. Enige nuance bij de cijfers is op zijn plaats: van sommige woningen is de bouw mogelijk nog niet gestart. Tabel 3.5.2

woningen in aanbouw, stand 1 juli 2011

gemeente

niet opgeleverd, wel vergund

Rotterdam

5.965

Spijkenisse

787

Albrandswaard

246

Schiedam

660

Vlaardingen

302

Bron: CBS

Over het bouw- (en sloop-)programma zijn voor de periode 2010 tm 2014 afspraken gemaakt tussen de Stadsregio en afzonderlijke gemeenten. Rotterdam en Schiedam hebben deze afspraken weliswaar nog niet getekend, maar toch aantallen aangeleverd. Deze zijn in tabel 3.5.3 verwerkt. Onder invloed van de economische crisis zullen de genoemde aantallen mogelijk versneld moeten worden herijkt. Dit geldt in het bijzonder voor Vlaardingen. Tabel 3.5.3

op te leveren woningen periode 2010 tm 2014

gemeente

opleveringen nieuwbouw

Rotterdam

12.600

Spijkenisse

1.415

Albrandswaard

422

Schiedam

865

Vlaardingen

1.699

Bron: memo stadsregio Rotterdam, 6 juni 2011


7

Prognose De landelijke PRIMOS-prognose (zie ook het onderwerp ‘bevolking’) biedt een andere manier om naar de toekomstige voorraad te kijken. Gebaseerd op woningbehoeften en bevolkingsontwikkelingen, doet dit model uitspraken over kwantitatieve overschotten en tekorten. Zo blijkt Spijkenisse de enige referentiegemeente te zijn waar een overschot aan woningen ontstaat. Tabel 3.5.4

verwachte woningoverschotten en tekorten, periode tot 2040

Rotterdam Spijkenisse Albrandswaard Schiedam Vlaardingen

2010-‘20

2020-‘30

2030-‘40

cumulatief

-14.066

-15.349

-16.432

-45.847

-40

1.094

1.789

2.843

-103

-89

-81

-273

-1.373

-1.322

-1.383

-4.078

-441

-371

-734

-1.546

Bron: ABF Research, PRIMOS prognose 2011

Een kwantitatief overschot, zoals in Spijkenisse, betekent overigens niet dat er geen woningproductie meer plaatsvindt. Als gevolg van veranderende woonwensen en een verouderende bestaande voorraad zal het echter (moeten) gaan om sloop/nieuwbouw. Voor de periode tot 2030 is de verwachte behoefte aan nieuwbouwwoningen in de referentiegemeenten, in twee blokken van tien jaar, als volgt: Tabel 3.5.5

verwachte behoefte aan nieuwbouwwoningen, periode tot 2030 2010-‘20

2020-‘30

cumulatief

Rotterdam

25.312

21.097

46.409

Spijkenisse

1.032

519

1.551

20

20

40

Schiedam

1.433

1.284

2.717

Vlaardingen

1.669

1.344

3.013

Albrandswaard


3.6 Woningwaarde Via de Woonmonitor wordt in Hoogvliet al geruime tijd de ontwikkeling van de voorraad gevolgd, ondermeer uitgesplitst naar woningwaarde. Dit gebeurt door wijzigingen (sloop, nieuwbouw en verkoop) af te zetten tegen een vastgestelde beginsituatie, peildatum 1-1-1999. Grafiek 3.6.1

verhouding goedkoop (blauw), middelduur (geel) en duur (rood) in 1999 en 2010

1%

3%

34%

44%

53%

65%

Bron: Woonmonitor Hoogvliet 2010


8

Volgens de Woonmonitor 2010 zou het goedkope segment op dat moment 53% van de voorraad uitmaken. Corporaties hebben aangegeven deze uitkomst te betwijfelen; hij zou te hoog zijn. Daarom volgt hieronder een nieuwe berekening van de huidige situatie, gebaseerd op opgaven van corporaties zelf, bekende WOZ-waarden en een aantal aannames over de particulier huursector. De nieuwe berekeningswijze lijkt de corporaties gelijk te geven. Zo komt de procentuele verhouding goedkoop-middelduur-duur per 1 januari 2011 uit op 33-54-13, tegenover 53-44-3 volgens de Woonmonitor. De grote verschillen zijn ondermeer te verklaren doordat prijsklassengrenzen in de tussentijd zijn verschoven en geen indexering van de beginsituatie heeft plaatsgevonden. Tabel 3.6.2

voorraad naar prijs en eigendom, absoluut (afgerond op tientallen) en procentueel in 2011 aantal

goedkoop

corporatiehuur < € 554 particuliere huur < € 554 koopwoningen < € 140.000

subtotaal goedkoop middelduur

corporatiehuur € 554 tot € 800 particuliere huur € 554 tot € 800 koopwoningen € 140.000 tot € 245.000

subtotaal middelduur duur

aandeel

4.120

25%

540

3%

660

4%

5.320

33%

3.320

20%

500

3%

5.000

31%

8.820

54%

corporatiehuur vanaf € 800

980

6%

particuliere huur vanaf € 800

700

4%

koopwoningen vanaf € 245.000 subtotaal duur

500

3%

2.180

13%

Gehanteerde uitgangspunten en aannames bij deze tabel: - Conformerend aan de Stadsregio, ligt de grens voor goedkope koop op € 140.000 (was voorheen € 181.000) - Opgave corporaties voor goedkope segment is 3.500 woningen plus een x-aantal nog te slopen woningen - Corporatiewoningen met een huur vanaf € 652 zijn in twee gelijke delen verspreid over het middeldure en dure segment - WOZ-waarde bij koopwoningen, peildatum 1-1-2009 (taxatiedatum 1-1-2008) - Verdeling van particuliere huurwoningen gebaseerd op beperkte steekproef Het resultaat gevisualeerd als taartdiagram, ziet als als volgt uit. De respectievelijk veel grotere en veel kleinere aandeel duur en goedkoop springen in het oog. Grafiek 3.6.3

verhouding goedkoop (blauw), middelduur (geel) en duur (rood) in 2011

13% 33%

54% Bronnen: COS, Woonbron en Vestia

Indien de bovengrens van goedkope koop op € 181.000 wordt gesteld, verschuiven 1.650 woningen (10% van het totaal) van middelduur naar goedkoop. Zodoende is de verhouding goedkoopmiddelduur-duur 43-44-13 (%).


9

3.7

Sociale huursegment

Informatie van Woonnet Rijnmond over het woonruimteverdeelsysteem geeft inzicht in het functioneren van de sociale huurmarkt in Hoogvliet en de referentiegemeenten. Een rechtstreekse vergelijking van cijfers is echter niet mogelijk, omdat woningzoekenden binnen Rotterdam dubbel geteld kunnen worden (mensen kunnen in meerdere deelgemeenten op een woning reageren). Op gemeenteniveau wordt dat gecorrigeerd. M.a.w. gemeenten zijn vergelijkbaar, deelgemeenten onderling ook, maar gemeenten en deelgemeenten niet. Wat wél mogelijk is, is een vergelijking van trends. Zo valt op dat de marktdruk, een indicator voor hoeveel mensen “in de rij staan” voor een woning, in Hoogvliet en alle referentiegemeenten sinds 2008 oploopt. Uitzondering is Spijkenisse. Daar is de druk erg laag en er zit bovendien nauwelijks ontwikkeling in. Anders gezegd, een woningzoekende in het sociale segment kan in Spijkenisse snel aan een woning komen. De wachtrij voor een woning is er kort. Tabel 3.7.1

marktdruk sociale huurwoningen, periode 2005 tm 2010

Hoogvliet Spijkenisse Albrandswaard Schiedam Vlaardingen Rotterdam

2005 34 8 35 21 18

2006 30 7 57 25 16

2007 18 6 19 18 11

2008 9 7 56 18 12

2009 15 9 37 36 18

2010 26 8 48 37 18

10

9

7

6

12

11

Bron: Woonnet Rijnmond, bewerking COS

Ook de betrekkelijk lage inschrijfduur in Spijkenisse bevestigt het beeld dat men er makkelijk aan een woning komt. Cijfers over de inschrijfduur zijn overigens niet voor alle referentiegemeenten en Hoogvliet bekend. Tabel 3.7.2

benodigde inschrijfduur in maanden, periode 2008 tm 2010

Spijkenisse Schiedam Vlaardingen Rotterdam

2008 26 47 43

2009 30 52 48

2010 35 54 50

43

47

50

Bron: Woonnet Rijnmond, bewerking COS


10

3.8

Koopmarkt

Bestaande bouw – aantal transacties Het aantal transacties in de bestaande voorraad loopt sinds het begin van de economische crisis (derde kwartaal 2008) terug. Grafiek 3.8.1 laat zien om welke aantallen het in Hoogvliet gaat. Let wel, dit de transacties die via NVM-makelaars hebben plaatsgevonden, wat de laatste jaren in Rotterdam overeenkomt met 70 tot 80% van alle verkopen. Voor Hoogvliet is niet bekend, hoe groot het aandeel van de NVM is. De lage waarden in de beginperiode doen vermoeden dat het aandeel is gegroeid. Grafiek 3.8.1

aantal transacties via NVM-makelaars in Hoogvliet, januari 2004 tm september 2011

300 appartementen

250

eengezinsw oningen

200 150 100 50 0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011*)

Bron: NVM

Voor buurgemeente Spijkenisse ziet het plaatje er anders uit. Daar heeft de NVM vermoedelijk al langer een groot marktaandeel. Grafiek 3.8.1

aantal transacties via NVM-makelaars in Hoogvliet, januari 2004 tm september 2011

700 appartementen

600

eengezinsw oningen

500 400 300 200 100 0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011*)

Bron: NVM

Bestaande bouw – prijsontwikkeling Hoogvliet heeft een zeer lage vierkante meterprijs. Deze ligt fors lager dan bij de referentiegemeenten, met uitzondering van Spijkenisse. Daarmee zijn de prijs én de ontwikkeling door de jaren heen buitengewoon overeenkomstig. In beide gebieden kost een bestaande eengezinswoning op dit moment ruim € 1.550 per vierkante meter.


11

Grafiek 3.8.2

gemiddelde prijs/m2 eengezinswoningen, periode januari 2002 tm september 2011

€ 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 € 500

Hoogvliet

Spijkenisse

Albrandsw aard

Schiedam

Vlaardingen €2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011*)

Bron: NVM

Bij appartementen zijn de verschillen tussen de referentiegemeenten aanmerkelijk kleiner. Alleen de gemeente Albrandswaard is fors duurder. De overige gemeenten schommelen rond de € 1.700 per vierkante meter. Inmiddels is het aantal transacties van appartementen in Hoogvliet echter zodanig laag, dat geen betrouwbare uitspraak meer te doen is. Grafiek 3.8.4

gemiddelde prijs/m2 appartementen, periode januari 2002 tm september 2011

€ 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 € 500

Hoogvliet

Spijkenisse

Albrandsw aard

Schiedam

Vlaardingen €2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011*)

Bron: NVM

Bestaande bouw – looptijd De economische crisis heeft, behalve voor het aantal transacties, ook gevolgen voor de looptijd van woningen. Het duurt steeds langer om een woning te verkopen. In de referentiegemeenten is de looptijd al snel meer dan 250 dagen. Met name in Albrandswaard kost het verkopen van een huis veel tijd. Dat was ook vóór de crisis al het geval, vermoedelijk wegens sterke concurrentie van de nieuwbouwproductie. Op dit moment is de gemiddelde verkooptijd van een bestaande eengezinswoning in Albrandswaard opgelopen tot bijna een jaar. Hoogvliet valt in grafiek 3.8.3 positief op. Het aantal dagen dat een bestaande eengezinswoning te koop staat, bedraagt op dit moment gemiddeld 165 dagen. Dat aantal is opvallend stabiel. De crisis heeft in Hoogvliet ogenschijnlijk geen effect op de looptijd, wel op de omvang van het aanbod.


12

Grafiek 3.8.3

gemiddelde looptijd eengezinswoningen, periode januari 2000 tm september 2011

400 350 300

Hoogvliet

Spijkenisse

Albrandsw aard

Schiedam

Vlaardingen

250 200 150 100 50 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010 2011*)

Bron: NVM

Qua looptijd van bestaande appartementen onderscheid Hoogvliet zich minder van de referentiegemeenten. Lange tijd zijn de ontwikkelingen gelijk opgegaan. Daarna was in 2010 een sterke stijging te zien. Maar als gevolg van het lage aantal transacties in 2011 zijn over de recente ontwikkeling in Hoogvliet (en dat geldt ook voor Albrandswaard) geen betrouwbare uitspraken te doen. Grafiek 3.8.5

gemiddelde looptijd appartementen, periode januari 2000 tm september 2011

400 350 300

Hoogvliet

Spijkenisse

Albrandsw aard

Schiedam

Vlaardingen

250 200 150 100 50 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010 2011*)

Bron: NVM


13

Nieuwbouw Terugkijkend over een periode sinds 2004, valt op dat het aanbod nieuwbouwwoningen in Hoogvliet fors is; zeker in verhouding tot het aantal verkopen, zo blijkt uit grafiek 3.8. Over de hele periode genomen, was het aanbod per kwartaal gemiddeld 185 woningen en werden er per kwartaal 22 woningen verkocht. Momenteel is het aanbod ongeveer 150 woningen en ligt het aantal verkopen op ongeveer 20 stuks per kwartaal. Grafiek 3.8.6

woningverkopen nieuwbouw, periode eerste kwartaal 2004 tm derde kwartaal 2011

350 300 250 200 150 100

aanbod begin kw artaal nieuw op markt in kw artaal

50

verkocht in kw artaal

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

kw3

kw1 kw2

kw4

kw2 kw3

kw4 kw1

kw3

kw1 kw2

kw4

kw2 kw3

kw4 kw1

kw3

kw2

kw4 kw1

kw2 kw3

kw1

kw3 kw4

kw1 kw2

kw4

kw3

kw1 kw2

0

2011


Uit de grafiek blijkt ook dat de markt zeer ongelijkmatig is gevoed met nieuwe projecten. In de beginperiode lukte het nog om veel woningen tegelijk op de markt te brengen en af te zetten (Tuinkamer, Noorderbaken, Grienden). De piek van nieuw aanbod en verkopen ging redelijk gelijk op. Bij ander projecten, soms met grote aantallen tegelijk, was dat minder succesvol. Zo werd de piek van nieuwe woningen eind 2007 veroorzaakt door de start verkoop van de woningen aan de Tarbotstraat. Het aantal verkopen viel tegen en in 2010 zijn de resterende woningen verhuur (met succes) genomen. Dat verklaart weer de afname van het aanbod in 2010. Op dit moment bestaat het aanbod te koop staande nieuwbouwwoningen in Hoogvliet vrijwel volledig uit eengezinswoningen. Er is weinig “besmet” (lang lopend aanbod) meer op de markt. De verkoop van nieuwe projectent vertoont wisselend succes, maar er lijkt een stijgende lijn in te zitten. Prijsstelling nieuwbouw Een scherpe prijs is altijd al kenmerkend geweest voor Hoogvliet. Dat geldt zowel voor bestaande woningen als voor nieuwbouw. Dit geldt met name voor eengezinswoningen. Gemiddeld kost een nieuwbouw eengezinswoning in Rotterdam € 2.300/m2. In Hoogvliet ligt dat lager: ongeveer € 2.150/m2. Grafiek 3.8.7 (op de volgende pagina) vergelijkt de vierkante meterprijs van eengezinswoningen in Hoogvliet, Charlois en Nesselande met het gemiddelde van Rotterdam. Prijzen zijn vrij-op-naam en geïndexeerd. De categoriën op de horizontale as hebben betrekking op de woninggrootte (klein is minder dan 100m2, compact is 100 tot 125m2, ruim is 125 tot 160 m2, etc).


14

Grafiek 3.8.7

gemiddelde m2-prijs van nieuwbouw eengezinswoningen, periode 2000 tm 2010

€ 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 egw R'dam totaal

€ 1.500

egw Nesselande € 1.000

egw Hoogvliet egw Charlois

€ 500 €klein

compact

ruim

royaal

luxueus


Opvallend is dat de vierkantemeterprijs bij grotere woningen in Hoogvliet zeer sterk daalt en ver onder het stedelijk gemiddelde zak. De consument krijgt zéér veel waar voor zijn geld.


15

4

Bevolking

4.1 Omvang Onder invloed van de herstructurering krimpt de Hoogvlietse bevolking. Zo wonen er bijna 2.300 mensen minder dan in het jaar 2000. Op 1 januari 2011 had Hoogvliet 34.051 inwoners. Daarvan wonen er 12.589 in Hoogvliet Noord en 21.462 in Hoogvliet Zuid. Tabel 4.1.1

aantal inwoners per wijk, 2000 en 2011

gebied

wijk

Hoogvliet-noord

Nieuw Engeland

2000

verschil

1.771

898

1.392

494

3.288

2.941

-347

Digna Johannapolder Westpunt

2011

2.173

-402

Oudeland

4.257

3.169

-1088

Tussenwater

2.746

3.235

489

65

81

16 -838

Gadering Totaal Hoogvliet-noord

13.427

12.589

Stadshart

1.089

1.075

-14

Middengebied

3.426

3.290

-136

Boomgaardshoek

5.905

5.444

-461

Meeuwenplaat

5.596

4.625

-971

Zalmplaat

6.881

7.028

147

Totaal Hoogvliet-zuid

22.897

21.462

-1435

Hoogvliet totaal

36.324

34.051

-2273

Hoogvliet-zuid

Bron: COS

Uitgedrukt als percentage, is het aantal inwoners in Hoogvliet sindsdien met 6,3% gedaald. Ter vergelijking: Rotterdam als geheel is na een daling weer duidelijk aan het groeien; de fusie met de gemeente Rozenburg buiten beschouwing latend. Bij de referentiegemeenten zien we dat Vlaardingen een vergelijkbare mate van krimp heeft doorgemaakt als Hoogvliet. Albrandswaard is juist sterk gegroeid. Hier is een duidelijke correlatie met de oplevering van woningen op grote uitleglocaties als Portland. Opmerkelijk is tot slot de situatie in Spijkenisse. Daar is de bevolking, na een aanvankelijke groei, acht jaar op rij gekrompen en inmiddels ruim 1% kleiner dan in het jaar 2000. Dit is des te opmerkelijker, omdat de woningvoorraad in dezelfde periode fors is gegroeid. Grafiek 4.1.2

ontwikkeling bevolking 2000 tm 2011 (index: 2000=100)

110%

105%

100%

95% 100,9% Rotterdam

93,7% Hoogvliet Zuid

93,8% Hoogvliet Noord

96,9% Vlaardingen

100,2% Schiedam

150,3% Albrandswaard

98,9% Spijkenisse

Hoogvliet

93,7% 90%

Bronnen: CBS en COS


16

4.2 Prognoses Er zijn diverse prognosemodellen. Meest bekende zijn PRIMOS (van ABF Research) en PEARL (van het Planbureau voor de Leefomgeving). Eerstgenoemde wordt al ruim 25 jaar gebruikt bij de voorbereiding en monitoring van het woningbouwbeleid van het Rijk. Het tweede model is de afgelopen jaren als tegenhanger ontwikkeld. Het baseert zich minder op woonvoorkeuren en meer op recente socio-demografische ontwikkelingen. Beide modellen hebben hun sterke kanten. De meest recente PEARL prognose (2011) gaat uit van een bevolkingsgroei van bijna 8% in Rotterdam over de periode tot 3035. Daarna treedt krimp op. Vlaardingen en Albrandswaard blijven groeien, terwijl Schiedam redelijk stabiel blijft. Spijkenisse valt op doordat het blijft krimpen. Grafiek 4.2.1

bevolkingsprognose tot 2040 (index: 2012 = 100)

115 Rotterdam

110

Albrandsw aard 105

Schiedam Spijkenisse

100

Vlaardingen

95

90 2012

2015

2020

2025

2030

2035

2040

Bron: CBS / PBL, PEARL prognose 2011

De PRIMOS prognose laat vergelijkbare tendensen zien. Significant verschil is echter dat Albrandswaard na een groei in eerste jaren terugvalt tot de huidige omvang. Van blijvende groei is in dit model geen sprake. Ook krijgt Rotterdam pas iets later (na 2040) met krimp te maken. Onderstaande afbeelding komt uit de PRIMOS prognose. Ze laat de bevolkingsontwikkeling van afzonderlijke gemeenten in Zuid-Holland zien. Percentages geven het verschil aan tussen 2010 en 2040. Positief is groei, negatief is krimp. Figuur 4.2.2

bevolkingsontwikkeling, verschil 2040 t.o.v 2010 (Hoogvliet omcirkeld)



17

Uit bovenstaande grafiek zou kunnen worden geconcludeerd dat Hoogvliet groeit. Dat is niet terecht. Het model is tot op gemeenteniveau bruikbaar. Op een lager schaalniveau moeten we uitgaan van het eigen model van het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS). De meest recente versie daarvan stamt uit 2009. Voor Hoogvliet laat de prognose vanaf 2020 een stabilisatie van de bevolking zien op een kleine 35.000 inwoners. Dat komt overeen met een lichte daling t.o.v. 2009 en een groei van 2% t.o.v. 2011. Grafiek 4.2.3

ontwikkeling en prognose bevolking Hoogvliet tot 2025 (prognose lichter gekleurd)

36.500 36.000 35.500 35.000 34.500 34.000 33.500 33.000 2000

2005

2009

2015

2020

2025

Bron: COS bevolkingsprognose 2009-2025

Kanttekening bij deze uitkomst is dat er weliswaar rekening is gehouden met de economische crisis, maar dat het meegenomen bouw- en sloopprogramma nog altijd zeer omvangrijk en weinig gefaseerd was. 4.3 Leeftijdsopbouw Huidige situatie De leeftijdsopbouw in Hoogvliet Noord en –Zuid is opvallend verschillend van elkaar. Waar in Hoogvliet Noord veel huishoudens in de leeftijd tussen 35 en 55 jaar oud wonen, wordt Hoogvliet Zuid gekenmerkt door een zeer hoog aandeel huishoudens in de leeftijd vanaf 55 jaar. Grafiek 4.3.1

leeftijd hoofdbewoner

60% <35 35-55

50%

55+ 40% 30% 20% 10%

da m R ot te r

lie t-z ui d H oo gv

vl ie t-n oo rd H oo g

Pe rn is

ar di ng en Vl a

Sc hi ed am

Al br an ds w aa rd

Sp ijk

en is se

0%

Bronnen: CBS en GBA


18

Voor het grote aandeel 55-plussers in Hoogvliet Zuid zijn twee verklaringen: er wonen veel “empty nesters” in de eengezinswoningen en er staan veel complexen met zorg- of ouderenwoningen. Op zichzelf is een hoog aandeel senioren (vitaal of zorgbehoevend) in de huursector niet vreemd. De mate waarin zich dit in Hoogvliet voordoet, is echter wel groter dan in Rotterdam als geheel, zo laat de volgende grafiek zien. Grafiek 4.3.2

leeftijd hoofdbewoner naar eigendomsvorm woning

100%

75% 55 plus

50%

tot 55 jaar 25%

0% huur

koop

Hoogvliet noord

huur

koop

huur

Hoogvliet zuid

koop

Rotterdam

Bron: GBA

Prognose Op basis van de bevolkingsprognose van het COS is op de schaal van Hoogvliet geen grote verschuiving qua leeftijdsopbouw te verwachten. Voor de buurgemeenten ligt dat anders. Uit de PEARL prognose 2011 blijkt dat met name Spijkenisse en Albrandswaard met sterke vergrijzing te maken krijgen. In beide gemeenten is de komende dertig jaar sprake van een verdubbeling van het aandeel 65-plussers. Grafiek 4.3.3

verwachte ontwikkeling aandeel 65-plussers

35% 2011

30%

2020

2030

2040

25% 20% 15% 10% 5%

R ot te rd am

Vl aa rd in ge n

Sc hie da m

Al br an ds w aa rd

Sp ijk en is se

0%

Bronnen: CBS/PBL, PEARL Prognose 2011


19

4.4

Migratie

Buitenstedelijk Hoogvliet kent een aantal duidelijk binnenlandse migratierelaties. In absolute aantallen is de verhuisstroom van en naar Spijkenisse het grootst. Goede tweede is de gemeente Albrandswaard. Schiedam, Vlaardingen, Hellevoetsluis en Barendrecht volgen op ruime afstand. Die relaties zijn significant, maar niet erg groot. Hoogvliet raakt bijvoorbeeld meer mensen kwijt gebieden buiten de stadsregio dan aan de genoemde gemeenten. Vaak wordt verondersteld dat Hoogvliet veel inwoners verliest aan Spijkenisse. Tabel 4.4.1, die het saldo van vestigers en vertrekkers per jaar over de periode sinds 2000 laat zien, lijkt het tegendeel te bewijzen. Over een langere periode bezien, is de relatie met Spijkenisse stabiel. Dat geldt niet voor gemeenten als Barendrecht en Albrandswaard. Met name deze laatste heeft veel inwoners uit Hoogvliet weggetrokken. Grafiek 4.4.1

migratiesaldo Hoogvliet <> buurgemeenten, periode 2000 tm 2010 (personen)

150 100 50

Albrandsw aard Barendrecht

0 2000

2001

-50

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Schiedam Spijkenisse

-100

Vlaardingen

-150 -200 -250 Bron: COS

De samenstelling van de verhuisstromen is weliswaar verschillend, maar niet verrassend. Richting de meer stedelijke gemeenten gaat het vaak om alleenstaanden. De meer dorpse gemeenten trekken vooral gezinnen aan. Binnenstedelijk Kijken we naar de grootste verhuisstromen tussen Hoogvliet en andere delen van Rotterdam, dan vallen vier deelgemeenten op: Charlois, Feijenoord en IJsselmonde op de zuidoever van de Maas en Delfshaven op de noordoever. Grafiek 4.4.2 op de volgende pagina illustreert dit duidelijk.


20

Grafiek 4.4.2

migratiesaldo Hoogvliet <> deelgemeenten, periode 2000 tm 2010 (personen)

200

100

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

-100

-200

-300

Delfshaven

Feijenoord

IJsselmonde

Charlois

overige deelgemeenten -400 Bron: COS

Er lijkt een duidelijk causaal verband tussen de omvang van verhuisstromen en de omvang van de sociale huursector in de betreffende deelgemeenten. Dit valt ondermeer af te leiden uit het migratieoverschot in het jaar 2000, toen de herhuisvesting in het kader van de herstructurering op gang kwam. De opvallend grote overschotten vanuit ‘overige deelgemeenten’ in later jaren is daartoe ook te herleiden. Het gaat vaak om de deelgemeente Prins Alexander. 4.5 Inkomen Ten opzichte van Rotterdam als geheel heeft Hoogvliet minder lage en meer middeninkomens. Het aandeel hogere inkomens is echter vergelijkbaar of lager in de stad. Ook is lager dan in alle referentiegemeenten, met Albrandswaard als grootste verschil. Van de grotere gemeenten wonen in Spijkenisse verhoudingsgewijs veel midden- en hoge inkomens. Grafiek 4.5.1

inkomensverdeling 2008

60 50 40

laag (40)

30

midden (40) hoog (20)

20 10

da m R ot te r

Ho og vli et N oo rd H oo gv lie tZ ui d

Pe rn is

Vl aa rd in ge n

Sc hi ed am

Sp ijk en is se Al br an ds wa ar d

0

Bronnen: CBS en COS, RIO2008


21

De hoogte van het inkomen kan ook worden uitgedrukt in het besteedbaar inkomen en het gestandaardiseerde inkomen. Laatstgenoemde maakt de meest zuivere vergelijking mogelijk, omdat daarbij verschillen in grootte en samenstelling van het huishouden worden gecorrigeerd. Een groter huishouden heeft immers een hoger inkomen nodig dan een kleiner huishouden om op een vergelijkbaar welvaartsniveau te komen. Zo blijkt de CBS-buurt Hoogvliet Noord het laagste inkomen te hebben van alle referentiegebieden. Ook Hoogvliet Zuid ligt slechts een fractie boven het Rotterdams gemiddelde, wat op zijn beurt weer het laagste is van de referentiegemeenten. Tabel 4.5.2

huishoudeninkomen 2008 besteedbaar

gestandaardiseerd

Hoogvliet Noord

€ 29.300

€ 20.600

Hoogvliet Zuid

€ 30.400

€ 21.700

Rotterdam

€ 29.200

€ 21.600

Spijkenisse

€ 33.800

€ 23.400

Albrandswaard

€ 42.700

€ 28.500

Schiedam

€ 30.600

€ 22.000

Vlaardingen

€ 31.000

€ 22.300

Bronnen: CBS en COS, RIO2008


22

Cijfers over Hoogvliet

Recommend Documents