Centrum Oisterwijk. Oisterwijk. bestemmingsplan. NL.IMRO.0824.BPCentrumOwijk voorontwerp ontwerp

Oisterwijk Centrum Oisterwijk

bestemmingsplan

rboi adviseurs ruimtelijke ordening

Centrum Oisterwijk

Oisterwijk

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0824.BPCentrumOwijk-0003

30-10-2012

voorontwerp

01-03-2013

ontwerp

27-06-2013

vastgesteld

projectnummer:

0824.008793.00

opdrachtleider:

opdrachtgever

ing. J.C.C.M. van Jole

gemeente Oisterwijk

DDQJHVORWHQELM

5%2,0LGGHOEXUJEY 1LHXZVWUDDW 3RVWEXV $.0LGGHOEXUJ WHOHIRRQ (PDLOPEXUJ#UERLQO

© RBOI - Middelburg bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microÞlm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van RBOI - Middelburg bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

3

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Een nieuw bestemmingsplan

7

1.1

Waarom is een nieuw bestemmingsplan nodig?

7

1.2

Welke structuren en gebieden zijn er in Centrum Oisterwijk te onderscheiden?

7

Wat zijn de hoofddoelstellingen van het nieuwe bestemmingsplan?

10

Wat zijn de belangrijkste thema's voor het centrumgebied van Oisterwijk

10

En de andere bestemmingsplannen van de gemeente Oisterwijk?

10

Hoofdstuk 2

Uitgangspunten bestemmingsplan

13

2.1

Wat zijn de accenten in het nieuwe bestemmingsplan? Wat gaat er veranderen?

13

2.2

Onderscheid tussen bestemmingen en ruimte voor functies

16

2.3

Welke bouwmogelijkheden worden in het Centrum geboden?

19

Hoe is het met de beeldkwaliteit en het beschermd dorpsgezicht

20

Hoe wordt omgegaan met andere activiteiten in woningen en de verspreide functies?

21

Hoe wordt omgegaan met water, groen, de openbare ruimte en archeologie?

21

Hoofdstuk 3

Bestemmingen

23

3.1

Het bestemmingsplan is volledig digitaal

23

3.2

Hoe kan het bestemmingsplan worden geraadpleegd? 23

3.3

Bedrijf

24

3.4

Centrum

27

3.5

Centrum - Lindeplein

29

3.6

Gemengd

31

3.7

Gemengd - Horeca

34

3.8

Gemengd - Voorzieningen

36

3.9

Gemengd - Winkelcentrum

38

1.3 1.4 1.5

2.4 2.5 2.6

_______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 0824.008793.00 Rotterdam / Middelburg

4

3.10

Groen

40

3.11

Tuin

41

3.12

Verkeer

42

3.13

Water

43

3.14

Wonen - Woningen

44

Hoofdstuk 4

Dubbelbestemmingen en overige bepalingen

47

4.1

Leiding - Gas

47

4.2

Waarde - Archeologie

48

4.3

Waarde - Beschermd Dorpsgezicht

49

4.4

Algemene regels

50

4.5

Overgangs- en slotbepalingen

52

Hoofdstuk 5

Handhaving

53

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

55

6.1

Economische uitvoerbaarheid

55

6.2

Wat is er tot nog toe gebeurd?

55

6.3

Hoe verloopt de procedure?

56

Achtergronden van het bestemmingsplan Bijlage 1

Achtergronden van het bestemmingsplan

Bijlage 2

Toelichting op de Staat van Activiteiten

Bijlage 3

Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten

Bijlage 4

Inventarisatie en inschaling bedrijven

Bijlage 5

Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten

Bijlage 6

Toelichting op bijzondere woonvormen

Bijlage 7

Externe veiligheid tankstation Moergestelseweg 5

Bijlage 8

Risicoberekening vervoer

Bijlage 9

Risicoberekening Vervoer Gevaarlijke Stoffen

Bijlage 10

Herprogrammering woningbouw gemeente

Bijlage 11

Eindverslag inspraak, overleg en wijzigingen

Bijlage 12

Raadsbesluit en nota zienswijzen en raadsbesluit werkdocument

Regels

59

79

Hoofdstuk 1

Inleidende bepalingen

81

Artikel 1

Begrippen

81

Artikel 2

Wijze van meten

88

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

89

Artikel 3

Bedrijf

89

Artikel 4

Centrum - 1

95

Artikel 5

Centrum - 2

101

Artikel 6

Centrum - 3

108

_______________________________________________________________________________________________________________ 0824.008793.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

5

Artikel 7

Centrum - 4

115

Artikel 8

Centrum - 5

121

Artikel 9

Centrum - 6

128

Artikel 10

Centrum - 7

135

Artikel 11

Centrum - 8

142

Artikel 12

Centrum - 9

148

Artikel 13

Centrum - 10

155

Artikel 14

Centrum - 11

161

Artikel 15


168

Artikel 16

Gemengd

173

Artikel 17

Gemengd - 1

180

Artikel 18

Gemengd - 2

186

Artikel 19

Gemengd - 3

192

Artikel 20

Gemengd - 4

198

Artikel 21

Gemengd - 5

204

Artikel 22

Gemengd - 6

210

Artikel 23

Gemengd - 7

217

Artikel 24

Gemengd - 8

223

Artikel 25

Gemengd - 9

229

Artikel 26

Gemengd - 10

235

Artikel 27

Gemengd - Horeca

242

Artikel 28

Gemengd - Horeca 1

249

Artikel 29

Gemengd - Horeca 2

256

Artikel 30

Gemengd - Horeca 3

263

Artikel 31


270

Artikel 32


274

Artikel 33

Groen

278

Artikel 34

Tuin

280

Artikel 35

Verkeer

281

Artikel 36

Water

282

Artikel 37

Wonen - Woningen

284

Artikel 38

Leiding - Gas

291

Artikel 39

Waarde - Archeologie - 1

293

Artikel 40


296

Artikel 41


299

Artikel 42


302

Artikel 43


305

Hoofdstuk 3

Algemene regels

309

Artikel 44

Antidubbeltelbepaling

309

Artikel 45

Algemene bouwregels

310

Artikel 46

Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

312

Artikel 47

Algemene aanduidingsregels

313


6

Artikel 48

Algemene afwijkingsregels

314

Artikel 49

Algemene wijzigingsregels

315

Artikel 50

Overige regels

316

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

317

Artikel 51

Overgangsrecht

317

Artikel 52

Slotregel

318

Bijlagen bij regels Bijlage 1

Staat van Activiteiten

Bijlage 2

Staat van Horeca-activiteiten

Bijlage 3

Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

319


toelichting

7

Hoofdstuk 1

Een nieuw bestemmingsplan

Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan De gemeente Oisterwijk is gestart met het actualiseren van haar bestemmingsplannen. Eén van die bestemmingsplannen is Centrum Oisterwijk.

1.1 Ÿ

Ÿ

Ÿ

Waarom is een nieuw bestemmingsplan nodig?

Het bestemmingsplan Centrum Oisterwijk is in 2001 vastgesteld. Wettelijk gezien moet het bestemmingsplan om de tien jaar geactualiseerd worden. Met de actualisering kunnen reguliere initiatieven/aanvragen, zoals sommige functieveranderingen, en regelingen worden ingepast. Tevens kan sneller medewerking worden verleend op basis van een actuele visie en inzichten. Het nieuwe bestemmingsplan wordt digitaal gemaakt. Dat betekent dat het bestemmingsplan overal op internet kan worden geraadpleegd, op ieder gewenst moment. Het gemeentebestuur en de gemeentelijke organisatie kunnen inwoners, instanties en bedrijven met het nieuwe bestemmingsplan beter en sneller van dienst zijn. Blijft dat naast allerlei digitale raadpleegsystemen, het altijd nuttig is initiatieven en plannen in een vroegtijdig stadium met de gemeente te bespreken.

1.2 Welke structuren en gebieden zijn er in Centrum Oisterwijk te onderscheiden? Ruimtelijke structuur en opbouw Oisterwijk Ÿ

Kenmerkend voor de ruimtelijke structuur van de kern Oisterwijk is de oost-westrichting van langgerekte lijnvormige elementen als de Voorste Stroom-Achterste Stroom, de spoorlijn, wegen en het dorpshart-/centrum met het langgerekte marktplein.


8

Ÿ

De lineaire ruimtelijke opbouw van de kern is weer nader verdeeld door de noord-zuidgerichte oude uitvalswegen Moergestelseweg, Pannenschuurlaan en Gemullehoekenweg. Hierdoor is er sprake van min of meer homogene deelgebieden die elk mede als gevolg van een afgeronde ontwikkeling in verschillende perioden, ook specifieke ruimtelijke kenmerken vertonen.

Ruimtelijke structuur en opbouw Centrum Oisterwijk Ÿ

In het Oisterwijkse centrumgebied kunnen verschillende deelgebieden worden onderscheiden. In enkele gebieden zijn de centrumfuncties duidelijk aanwezig. In andere delen is er sprake van een menging tussen centrumfunctie en wonen. Dit zorgt voor afwisseling, verschillende soorten levendigheid, en zowel voor rust als dynamiek.


9

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Aan de Lind en de historische straten Kerkstraat en Hoogstraat zijn voornamelijk individuele panden aanwezig. Vaak met veel allure, andere als een voormalige boerderijwoning, in ieder geval heet het een dorpse sfeer te zijn. In de gebieden achter deze bebouwing, ook in zijstraten, zijn in de loop de jaren gebouwen van een groter formaat gerealiseerd, zoals aan de Stationsstraat en Burgemeester Verwielstraat. Dit is ook het geval aan de Vloeiweg en in het gebied Kloosterstraat/Moergestelseweg. Met het Lindeplein heeft het centrumgebied een prachtige impuls gekregen. Het culturele hart Tiliander heeft hierin een gezichtsbepalende plek. Door de 'aankleding' met de horecazaken en winkelpanden in de oost- en westwand en op de kop van het Lindeplein, wordt cultuur nu nadrukkelijk betrokken bij het oostelijk deel van het centrumgebied. Het kernwinkelgebied loopt daarmee nu vanaf het Lindeplein via De Lind en de Dorpsstraat naar de driesprong met Kerkstraat/Hoogstraat. Dit is het winkelgebied. De winkels zijn georiënteerd op De Lind en Dorpsstraat. Een sterke concentratie van horeca bevindt zich aan de noordzijde van De Lind en Gemullehoekenweg. Deze horeca krijgt in dit gebied ook de ruimte. Belangrijk blijft dat de horecazaken met name aan De Lind voorzien in de behoefte van het winkelend publiek en andere bezoekers van Oisterwijk centrum. Aan de Gemullehoekenweg is zwaardere horeca gevestigd (tot later open). Voor zakelijke dienstverlening inclusief kantoren is de 'strip' aan de zuidzijde van De Lind uitermate geschikt. De veelal statige panden hebben hiervoor ook de allure. Het is niet de verwachting dat zich daar veel detailhandel zal vestigen, met het toestaan hiervan zal ook terughoudend worden omgegaan. In het gebied rondom de Kerkstraat en Hoogstraat is een diversiteit aan functies. Soms zijn winkels er al heel lang gevestigd, tegelijkertijd zijn er starters die iets vernieuwend beginnen. Wonen komt er veel voor, steeds meer.


10

Ÿ

Wonen, met name op de verdieping, is belangrijk in het centrumgebied. Dit zorgt voor leefbaarheid, ook 's avonds. Iets buiten het hart van het centrum bevinden zich ook reguliere woonstraten, zoals Torenbeemd, Angelisbeemd en Kloosterbeemd. In diverse woningen worden activiteiten ontplooid, aanvullend op de woonfunctie.

1.3

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

het

nieuwe

Wat zijn de belangrijkste thema's voor het centrumgebied van Oisterwijk

Het centrum van Oisterwijk heeft een heel gevarieerd winkelaanbod. Vooral ook de kleinere zaken, zorgen ervoor dat er iets extra's wordt geboden. Tegelijkertijd worden winkels groter en ook daar wordt rekening mee gehouden. Belangrijk is dat het cultuurhistorische en het 'hoogwaardige' stijlvolle karakter van het beschermd dorpsgezicht en de omgeving wordt behouden en waar mogelijk verbeterd. In de woningen zelf, zoals ook buiten de winkelstraten, worden ook steeds vaker activiteiten ontplooid met behoud van de woonfunctie. Met de nieuwe regeling wordt invulling gegeven aan deze wensen. Dit krijgt de vorm van een duidelijk overzicht van welke activiteiten rechtstreeks toelaatbaar zijn. Stimulering van de koppeling tussen de uitbreiding van winkels en andere centrumfunctie en de versterking van het cultuurhistorisch waardevolle karakter.

1.5

Ÿ

van

Het hoofddoel van de herziening van de bestemmingsplannen is om te voldoen aan de wettelijke verplichting op 1 juli 2013 de beschikking te hebben over actuele bestemmingsplannen. Het nieuwe bestemmingsplan is conserverend van aard. Uitgegaan wordt van het bevestigen van de bestaande situatie, waarbij op perceelsniveau gebruiks- en bouwmogelijkheden worden geboden die ruimte geven aan de wensen van deze tijd. Voorbeelden zijn verruimde erfbebouwingsmogelijkheden en het toestaan van een grotere diversiteit aan activiteiten vanuit het huis. In het centrumgebied wordt wel een geactualiseerde visie op de functies en de deelgebieden opgenomen. Immers, het centrumgebied, waaronder ook enkele aanloopstraten, kent een dynamiek waarvoor het nieuwe bestemmingsplan ruimte zal bieden. Uitsluitend de veranderingen waarvoor de procedures zijn gevoerd, worden in het nieuwe bestemmingsplan verwerkt. Indien rekening zou worden gehouden met uiteenlopende ontwikkelingen en dus een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan, dan zijn aanzienlijk meer geld en tijd nodig voor de actualiseringsoperatie. Dat is geen optie. Voor elk gebiedstype wordt een 'eigen bestemming' opgenomen. Zo krijgen burgers en anderen direct inzicht in de gebruiks- en bouwmogelijkheden in hun gebied.

1.4

Ÿ

Wat zijn de hoofddoelstellingen bestemmingsplan?

En de andere Oisterwijk?

bestemmingsplannen

van

de

gemeente

Voor het buitengebied is een nieuw bestemmingsplan Buitengebied vastgesteld (2011). Een nieuw bestemmingsplan voor de verblijfsrecreatieterreinen is in procedure. Daarnaast doorlopen bestemmingsplannen voor het bedrijvenpark Laarakkers, het bedrijventerrein Kerkhoven, de woongebieden in Oisterwijk en voor de kern Moergestel momenteel de procedure.


11

Ÿ

Ÿ

Binnen enkele jaren beschikt de gemeente Oisterwijk over geheel nieuwe, digitale bestemmingsplannen die voldoen aan de meest recente inzichten en wettelijke vereisten. Nog belangrijker is dat de gemeente bewoners, bedrijven en gebruikers beter en sneller van dienst kan zijn met wensen en plannen. Voor de locatie Rode Brugstraat 3, 5 en 7 is een afzonderlijk bestemmingsplan in procedure.


12


13

Hoofdstuk 2

Uitgangspunten bestemmingsplan

Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan

2.1

Wat zijn de accenten in het nieuwe bestemmingsplan? Wat gaat er veranderen?


14

Centrumgebied (kernwinkelgebied) Ÿ

Ÿ

Ÿ

Belangrijk is de afwisseling van verschillende centrumfuncties in het kernwinkelgebied: winkels, (zakelijke) dienstverlening, kantoren, horeca en woningen. De bestaande winkelstructuur aan de noordzijde van De Lind en aan weerszijden van de Dorpsstraat, Stationsstraat en Burgemeester Verwielstraat wordt behouden. Een beperkt aantal andere functies zorgt voor de gewenste afwisseling. Het aantal functies wordt per deelgebied bepaald. In het centrumgebied is sprake van een verdere schaalvergroting van winkels. Een wens is dat er ook nieuwe, kleinere winkels bijkomen. De oorspronkelijke beperkingen van het aantal m² detailhandel uit het huidige bestemmingsplan wordt losgelaten. De markt kan zelf bepalen hoeveel winkels er bij kunnen. Er is geen distributieplanologisch onderzoek (DPO) nodig, omdat uitbreiding niet zal leiden tot verstoring van de winkelstructuur. Er is onderzoek uitgevoerd of er voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn in het centrum van Oisterwijk. Uit het onderzoek blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn of dat bij nieuwe ontwikkelingen hier op andere wijze in wordt voorzien. In bijlage 1 wordt nader ingegaan hoe met het aspect parkeren wordt omgegaan bij nieuwe ontwikkelingen. In de nieuwe bestemmingsregeling wordt extra aandacht besteed aan identiteit van het centrumgebied die tot uitdrukking komt in de individuele panden in het gebied. Dat zal betekenen dat een grote winkel zich over een breedte van ten hoogste twee panden met een maximum van 20 m aan de Dorpsstraat of De Lind kan presenteren. Dat kan per deelgebied één keer worden toegestaan. De winkel kan zich wel verder uitbreiden op aangrenzende percelen, maar dan achter de eerste bebouwing van andere winkels aan de Dorpsstraat en De Lind. De frontbreedte blijft dan relatief beperkt, het Oisterwijkse bebouwingsbeeld blijft behouden. In het beeldkwaliteitsplan wordt hier specifiek op ingegaan. Daarin zijn ook voorbeelden gegeven.

Lindeplein Ÿ Ÿ

Het kernwinkelgebied zal worden vergroot tot en met het nieuwe Lindeplein. Aan dit plein zal opnieuw worden gekozen voor een toedeling van functies aan de nieuwe 'wanden': de oostwand horeca, de westwand winkelfuncties. Dit krijgt al gestalte; de invulling vraagt nog enige tijd. Vandaar dat die indeling ook in het bestemmingsplan tot uitdrukking wordt gebracht, overeenkomstig het vastgestelde bestemmingsplan Lindeplein.

Kerkstraat (voorzieningengebied) Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Langs de Kerkstraat is een diversiteit aan functies aanwezig. De woonfunctie komt hier wel beduidend vaker voor dan andere functies, zeker ook door de aanwezige appartementengebouwen. In de bebouwing zijn verschillende winkels, dienstverleningsfuncties, kantoren en bedrijven gevestigd. Verwacht wordt dat er steeds meer zal worden gewoond. Kenmerkend voor de Kerkstraat is dat er dynamiek voorkomt. Het past in dit type gebied dat functies als het ware wisselen, verschuiven of mogelijk ook weer teruggaan naar de woonfunctie. Sommige functies zijn er al heel lang gevestigd, tegelijkertijd zijn er starters die iets vernieuwend beginnen, zoals een specifieke winkel of een atelier. Daarbij wordt wel overwogen dat er niet zo vaak wisselingen zijn te verwachten door de beperktere dynamiek in vergelijking met het kernwinkelgebied. Voor grote delen van de Kerkstraat, de appartementengebouwen uitgezonderd, wordt een gemengde bestemming opgenomen. Daarin wordt per deelgebied een maximum aantal vastgelegd voor andere functies dan wonen gecombineerd met een minimaal aantal woningen. Binnen de gemengde bestemming zijn winkels toegestaan evenals andere functies,


15

Ÿ

Ÿ

Ÿ

zoals dienstverlening, kantoren, vormen van kunst en cultuur (ateliers) of een maatschappelijk gelieerde functie, zoals kinderdagopvang. Met deze ruime regeling wordt bereikt dat bijvoorbeeld leegkomende winkelpanden kunnen worden ingevuld met een andere functie en niet, gedurende langere tijd, leegstaan (in afwachting van uiteindelijk onvermijdelijk wordende woonfunctie). Omzetting van deze functies naar woonhuis behoort dus zeker tot de mogelijkheden. De appartementengebouwen krijgen de bestemming Wonen (zonder toelaatbaarheid van andere functies). Er zijn geen afzonderlijke bestemmingen nodig, zoals Wonen, Detailhandel of Kantoren. Door het direct toestaan dat (andere) functies kunnen wisselen, wordt bereikt dat een vrijkomend pand zonder procedure kan worden ingevuld. Daarmee worden afzonderlijke wijzigingsprocedures overbodig. Als er toch voor wijzigingsbevoegdheden zou worden gekozen, wordt zo'n wijzigingsbevoegdheid in de praktijk 'altijd' toegepast zolang een opgenomen maximum niet wordt overschreden. Door dat maximum nu direct in de gemengde bestemming vast te leggen, wordt op een veel eenvoudiger wijze hetzelfde resultaat bereikt. Ten aanzien van handhaving van het bestemmingsplan kan voor de Kerkstraat worden volstaan met het bijhouden dat de dynamiek zich blijft afspelen binnen de vastgelegde aantallen per deelgebied Dat is op zich overzichtelijk en voor eenieder zichtbaar en te controleren.

Hoogstraat, spoorzone) Ÿ Ÿ

Ÿ

spoorzone

en

andere

aanloopstraten

(voorzieningengebied,

Aan de Hoogstraat is de woonfunctie het sterkst aanwezig. Alle bestaande woningen worden behouden. Omzetting naar detailhandel is niet mogelijk. Aan deze straat zijn aanmerkelijk minder andere functies gevestigd dan aan de Kerkstraat. Voor de betreffende percelen geldt dat alleen op die percelen gemengde functies direct mogelijk zijn. Tegelijkertijd kan op die percelen de woonfunctie vanzelfsprekend worden toegestaan. Bij omzetting van een 'andere functie' naar wonen, kan de bestemming hierop worden aangepast (gemengde bestemming vervangen door een woonbestemming). Het kantoor van de woningstichting wordt afzonderlijk aangegeven. De regeling voor de Hoogstraat wordt ook toegepast voor de spoorzone en andere aanloopstraten.

Woonpercelen Ÿ

Ÿ Ÿ

Ÿ

Voor de woonpercelen wordt nadrukkelijk gekeken naar de mogelijkheden voor enige verruiming van de erfbebouwing of oppervlakte van gebouwen in totaliteit op een perceel. In een woning zullen meer activiteiten worden toegestaan dan voorheen, wel met behoud van de woonfunctie. Voor de verblijfsmogelijkheden van arbeidsmigranten is het beleid gericht op individuele afweging van situaties. Dit geldt ook voor kamerverhuur. Afweging vindt plaats in het kader van de kruimelgevallenregeling als bedoeld in het Bor. De regeling zorgt ervoor dat deze functies in beginsel zijn uitgesloten. Reden hiervoor is dat bij deze woonvormen de druk op het gebied groter is dan bij reguliere woningen. In het bestemmingsplan worden ruimere mogelijkheden geboden voor logies en ontbijt door het toestaan van 2 logieseenheden in een woning. Met een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid kan logies en ontbijt ook worden toegestaan in een bijgebouw, mits voldaan wordt aan de opgenomen voorwaarden. Een tweede huishouden of huisvesting van arbeidsmigranten zijn als vorm van logies en ontbijt niet toegestaan.


16

Ruimte voor veranderingen en kwaliteit in centrumgebied Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

De ruimte die in bestemmingsplannen wordt geboden voor veranderingen in een centrumgebied, wordt veelal begrensd door de beschikbare marktruimte en de parkeervoorzieningen. Oisterwijk wordt gekenmerkt door een groter winkelareaal met bijbehorende voorzieningen, zoals horeca, dan op grond van de omvang van de kern is te verwachten. Een toename hiervan betekent een verdere versterking van de winkelstructuur van Oisterwijk en de positie in de regio. Er is geen aanleiding te veronderstellen dat dit zodanig nadelig is voor andere gebieden, dat belangrijke winkelvoorzieningen in omliggende kernen (geheel) worden gesloten. In andere kernen zullen de meeste winkels blijven bestaan. Dit geldt ook voor de winkelcentra aan Pannenschuurlaan en Gemullehoekenweg. Dat betekent dat er geen redenen zijn voor het beperken van de toename van de oppervlakte voor centrumfunctie, zoals winkels. Op basis van de vigerende en/of feitelijke situatie wordt ervan uitgegaan dat er geen ongewenste situaties zullen ontstaan in een deelgebied als panden van functie wisselen. Worden de aantallen echter aanzienlijk verhoogd, bijvoorbeeld als in ieder pand detailhandel wordt toegestaan of kantoor, dan is het mogelijk dat de karakteristiek van het deelgebied te zeer wordt aangetast met bijvoorbeeld een toename van een verkeersaantrekkende werking en parkeerproblemen. In het centrumgebied van Oisterwijk zijn langs De Lind en andere straten, parkeervakken aanwezig. Op enkele binnenterreinen zijn grootschaliger parkeervoorzieningen aangelegd, bijvoorbeeld aan de Vloeiweg, Hoogstraat en Spoorlaan. Onder de Tiliander is een parkeergarage gebouwd. Er is in het centrumgebied parkeerruimte aanwezig. Het betaald parkeerregime heeft wel als effect dat langparkeerders in de omgeving rondom het centrumgebied een parkeerplaats zoeken. Dat kunnen parkeerplaatsen zijn die beschikbaar zijn doordat bewoners naar hun werk zijn gereden. Dit dubbelgebruik is heel gewoon. Enige toename van winkels zorgt weliswaar voor een hogere parkeerdruk. In die situaties zal in het kader van de omgevingsvergunning worden beoordeeld in hoeverre extra parkeergelegenheid nodig is. De toetsing hiervan vindt plaats aan de hand van de Bouwverordening en toepassing van de Parkeerfondsverordening gemeente Oisterwijk 2010. Het bestemmingsplan bevat dan ook geen regels inzake parkeren; dit wordt overgelaten aan de Bouwverordening. Een beperking opleggen aan de ontwikkelingsmogelijkheden in het centrumgebied is daardoor niet nodig.

Andere aspecten Ÿ

Ÿ

Bouwregels worden opgenomen in tabellen. Tabellen bieden direct overzicht, zorgen voor minder regels, meer eenduidigheid en voorkomen interpretatiediscussies over bouwregels. De oorspronkelijk opgenomen vrijstellingsregels die vaak werden toegepast, zoals voor grotere erfbebouwing, worden omgezet als direct bouwrecht. Andere flexibiliteitsbepalingen waaraan geen behoefte bestond, komen te vervallen.

2.2

Onderscheid tussen bestemmingen en ruimte voor functies

Onderscheid in bestemmingen Het centrumgebied van Oisterwijk is in verschillende gebieden opgesplitst.


17

Ÿ

Ÿ Ÿ

Centraal gelegen zijn de percelen gelegen met de bestemming Centrum (genummerd): De Lind (deels noordzijde), Dorpsstraat, Burgemeester Verwielstraat, Stationsstraat en het begin van de Kerkstraat. Diverse functies zijn hier zonder meer toegestaan, zonder een maximum voor winkels. Andere functies worden terughoudend toegestaan. Daar waar bijvoorbeeld kantoren of horecavestigingen zijn toegestaan, aanwezig of vergund, is dat aantal per deelgebied bevestigd. Voor woningen is bepaald dat deze alleen op de verdieping zijn toegestaan, tenzij ze op de begane grond aanwezig zijn. Dit komt het centrumkarakter ten goede. Ook het aantal is vastgelegd. Vandaar dat de bestemming per deelgebied is genummerd waarbij de specifieke aantallen zijn opgenomen. De begrenzing komt grotendeels overeen met die van het kernwinkelgebied zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan bevestigt de bestaande rechten ten aanzien van woningen, winkels en andere functies. Toename van functies kan via een wijzigingsbevoegdheid worden geregeld; daarbij is parkeren een belangrijk toetsingscriterium. Bij een toename van woningen, ook via een wijzigingsbevoegdheid, stelt met name het gemeentelijk woningbouwprogramma heldere kaders. Daaraan is de mogelijkheid toegevoegd dat aantallen kunnen worden verhoogd via wijzigingsbevoegdheden. Vastgelegd is dat detailhandel wordt georiënteerd op de hoodfstraten; toegang achterom is ongewenst evenals woningen in de tweede lijn. Voor andere functies dan winkels wordt de beleidslijn uit het vorige bestemmingsplan gecontinueerd. Ook die functies moeten op hoofdstraten worden georiënteerd. Op die wijze kan de ruimtelijk-functionele structuur van het centrumgebied verder worden versterkt. Afwijkingen zijn in strijd met het belang van het centrumgebied. Voor het Lindeplein is de bestemming Centrum - Lindeplein opgenomen, waarin specifieke bepalingen zijn verwerkt die zijn ontleend aan het geldende bestemmingsplan. Aan de zuidzijde van De Lind is de bestemming Gemengd (genummerd) opgenomen. Dit gebied behoorde in het geldende bestemmingsplan tot het voorzieningengebied met zakelijke dienstverlening. De percelen aan de Kerkstraat zijn ook voorzien van de bestemming Gemengd (genummerd). Per deelgebied is een diversiteit aan functies gewenst, niet alleen maar winkels. Het aantal winkels is per deelgebied afgestemd op het aantal percelen dat in het geldende bestemmingsplan van een bestemming Detailhandel was voorzien. Een toename kan onder voorwaarden worden toegestaan. Concentratie van winkels in de gebieden met de bestemming Centrum (genummerd) heeft sterk de voorkeur. Voor uitwisseling van andere niet-woonfuncties is een soepeler regeling opgenomen: het aantal percelen met bijvoorbeeld de oorspronkelijke bestemmingen Kantoor of Dienstverlening zijn getotaliseerd. Dat totaal aantal biedt dus ruimte voor zowel dienstverlening of kantoor of allebei, tot het maximum aantal dat is gesteld. Tevens komen hier woningen voor, ook op de begane gronden. Het aantal woningen dat per deelgebied in het nieuwe bestemmingsplan wordt toegestaan, is afgestemd op het aantal woningen dat in het geldende bestemmingsplan voor de percelen binnen het deelgebied is toegestaan, aanwezig is en is vergund. Toename kan worden toegestaan voor zover aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan, waarbij met name het gemeentelijk woningbouwprogramma één van de belangrijkste kaders is. Hiermee bevestigt het nieuwe bestemmingsplan de bestaande rechten ten aanzien van woningen, winkels en andere functies. Daaraan is de mogelijkheid toegevoegd dat aantallen kunnen worden verhoogd via wijzigingsbevoegdheden. Dit betekent een verruiming ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.


18

Ÿ

Ÿ

Ÿ Ÿ

De verspreid gelegen locaties met een andere functie dan wonen, zoals winkel, kantoor of dienstverlening, zijn opgenomen in de bestemming Gemengd (ongenummerd). Wisseling van functies is aanvaardbaar en wenselijk. Het maakt voor die percelen niet direct uit welke functie aanwezig is. Dit is voor verkeer of parkeren niet bezwaarlijk, omdat het veelal om individuele panden gaat te midden van voornamelijk woningen. Tevens is een bepaalde diversiteit van functies door de ligging van individuele panden in een straat met vooral een woonfunctie geen specifieke doelstelling. Alleen de supermarkt is als zodanig bevestigd. Op andere locaties met de bestemming Gemengd (ongenummerd) is een supermarkt niet direct toelaatbaar in verband met de omvang en parkeerbehoefte. Het gebied komt grotendeels overeen met het oorspronkelijke voorzieningengebied in het geldende bestemmingsplan. Aan de oostzijde van het centrumgebied zijn twee horecaconcentratiegebieden gelegen. Hiervoor is de bestemming Gemengd - Horeca opgenomen. Voor het gedeelte ten noordoosten van De Lind en voor de straatwand aan de Gemullehoekenweg zijn twee deelgebieden onderscheiden. Deze gebieden waren in het geldende bestemmingsplan als horecagebieden aangegeven. De solitair, verspreid gelegen horecalocaties zijn van de (ongenummerde) bestemming Gemengd - Horeca voorzien, waarbij lichte horecabedrijven zijn toegestaan. De maatschappelijke voorzieningen, zoals de kerk en het gemeentehuis, zijn bestemd als Gemengd - Voorzieningen. Het winkelcentrum aan de Gemullehoekenweg is bestemd als Gemengd Winkelcentrum. Hier worden diverse functies toegestaan, met daarboven woningen.

Ruimte voor functies De ruimte voor winkels is in omvang niet meer begrensd door het opnemen van een maximum van aantal m², ook niet voor uitbreidingen. Die begrenzing is ook niet nodig omdat versterking van de detailhandelsfunctie in Oisterwijk zeer gewenst is. Uitbreiding hoeft niet meer te worden onderbouwd met behulp van een distributieplanologisch onderzoek. Uitbreiding leidt immers niet tot verstoring van de winkelstructuur, maar juist tot _______________________________________________________________________________________________________________ 0824.008793.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

19

versterking. Dit zal niet leiden tot algehele winkelsluiting elders (woongebieden Oisterwijk, Kom Moergestel). In jurisprudentie wordt die lijn steeds bestendigd (geen noodzaak DPO ingeval er geen ontwrichting aan de orde is). Dit laat onverlet dat concentratie van winkels in het centrumgebied sterk de voorkeur heeft. In de bestemming Gemengd (genummerd) wordt terughoudender omgegaan met het toestaan van nieuwe winkels: toename kan alleen onder voorwaarden via een wijzigingsprocedure. In het centrumgebied zijn voldoende parkeerplaatsen beschikbaar. Dit heeft onderzoek uitgewezen (Parkeeronderzoek Oisterwijk, Oranjewoud, 8 mei 2009). Er zijn voldoende parkeerplaatsen in (de schil van) het centrum aanwezig. Wel is de parkeerdruk bij gratis parkeerplaatsen sterk hoger dan bij parkeerplaatsen waar een (betaald) regime van kracht is. Dit leidt plaatselijk tot hoge parkeerdruk. Er zijn voldoende parkeerplaatsen om de toename van de parkeervraag te faciliteren. Hieruit volgt dat voor het bestemmingsplan niet direct een begrenzing noodzakelijk is voor verdere ontwikkeling van functies. Dit neemt niet weg dat op basis van de Bouwverordening en de Parkeerverordening gemeente Oisterwijk 2010 per ontwikkeling een beoordeling plaatsvindt.

2.3 Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Welke bouwmogelijkheden worden in het Centrum geboden?

Voor alle percelen wordt op de kaart (digitale verbeelding) aangegeven waar, gezien vanaf de straat, de hoofdgebouwen met centrumfunctie en woningen mogen worden gesitueerd. De hoogte van de woningen wordt ook grotendeels overgenomen van het vigerende bestemmingsplan. In het belang van het beschermd dorpsgezicht is die hoogte destijds afgestemd op de bestaande situatie. Dat wordt in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen. Voor de woonbuurten buiten het beschermd dorpsgezicht wordt een dieptemaat voor de woning opgenomen, veelal 12,5 m. Daarachter kan erfbebouwing worden gerealiseerd of vergroot. Voor percelen kleiner dan 1.600 m2 is het de bedoeling dat de oppervlaktematen voor erfbebouwing worden verruimd (van 40/50 m2 naar 50 m2 tot 60 m2). Voor percelen tussen 1.600 m2 en 4.000 m2 worden de huidige oppervlaktematen voor erfbebouwing van 75 m2 en 100 m2 gehandhaafd. De balans tussen bebouwing en open ruimte op het achtererf wordt gewaarborgd door een bebouwingspercentage van maximaal 50% te hanteren voor kleinste categorie percelen. De balans tussen bebouwing en open ruimte op het achtererf wordt gewaarborgd door een bebouwingspercentage van maximaal 50% te hanteren. Nieuwe woningen zijn alleen toegestaan na afweging en toetsing, dus via een wijzigingsbevoegdheid. Voor specifieke veranderingen die ingrijpender zijn en dus een bredere afweging vragen, kan buiten het bestemmingsplan om alsnog een afzonderlijke procedure gevolgd worden. De bouwvlakken en bouwhoogtes van de grotere gebouwen zijn afgestemd op de bestaande situatie, waarbij enige ruimte is geboden voor extra bebouwing, voor zover dit in de omgeving passend is. Dit betreft onder meer het sportcentrum De Leye aan de Vloeiweg/Baerdijk, het complex Wouwers en het woonzorgcentrum Thebe De Vloet.


20

2.4

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Hoe is het dorpsgezicht

met

de

beeldkwaliteit

en

het

beschermd

Vanzelfsprekend wordt ingezet op behoud van de cultuurhistorische waardevolle karakteristiek die zo bepalend is voor het beschermd dorpsgezicht. Kenmerkend zijn de individuele identiteit en de monumentale uitstraling van de gebouwen en de balans en het samenspel tussen horizontale en verticale elementen van gebouwen met de openbare ruimte. Versterking van deze karakteristiek is een speerpunt. Hiervoor is een beeldkwaliteitplan opgesteld, waarin de bestaande karakteristiek wordt vastgelegd en mogelijkheden worden geschetst voor ontwikkelingen/aanpassingen binnen het beschermd dorpsgezicht. De ontwikkelingsruimte wordt aangegeven in een kader (set van regels en criteria) met heldere/eenduidige randvoorwaarden. Voor de beeldkwaliteit zijn reclame-uitingen en andere gevelaankledingen, medebepalend. De huidige regelgeving wordt gemoderniseerd. In het beeldkwaliteitplan wordt hiervoor nieuw beleid geformuleerd met toepasselijke voorbeelden van de gewenste kwaliteit. De richtlijnen die in het beeldkwaliteitplan zijn opgenomen, zijn daarin uitgesplitst naar vertaling enerzijds in het bestemmingsplan en anderzijds als aanvulling op de welstandsnota. Als de welstandsnota komt te vervallen, dan blijven de richtlijnen van toepassing op het gedeelte van het beschermd dorpsgezicht voor het welstandstoezicht.


21

2.5

Ÿ

Ÿ

Ÿ

In de woningen zelf worden ook steeds vaker activiteiten ontplooid met behoud van de woonfunctie. Het gaat om een verruiming van beroepen aan huis, zoals een kapsalon. Met een nieuwe regeling wordt invulling gegeven aan deze wensen. Dit krijgt de vorm van een duidelijk overzicht van welke activiteiten rechtstreeks toelaatbaar zijn. In de woongebieden zijn verschillende winkels, dienstverleningsfuncties, kantoren en bedrijven gevestigd. Deze functies kunnen zonder meer worden gecontinueerd. De bedoeling is om andere functies toe te staan als er bijvoorbeeld een winkel wordt beëindigd. Dan kunnen daar ook dienstverlening of kantoorachtige functies voor in de plaats komen. Mogelijkheden voor kinderdagopvang of ateliers zijn ook denkbaar. Op verschillende locaties staan scholen en andere maatschappelijke voorzieningen. Die worden zoveel mogelijk behouden. De mogelijkheden voor toevoeging van functies in de sfeer van een brede school, worden verruimd. Bedrijvigheid komt op diverse verspreide locaties voor. De bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan worden op de eerste plaats ontleend aan het vigerende bestemmingsplan. Per bedrijf worden zo mogelijk uitbreidingsmogelijkheden geboden. Andere bedrijfsvestigingen ter plaatse zijn toelaatbaar, waarbij afstemming plaatsvindt op de woonomgeving. Daarvoor zal een Staat van Bedrijfsactiviteiten, ontleend aan de laatste VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering, worden opgenomen.

2.6

Ÿ

Ÿ

Ÿ Ÿ

Ÿ

Hoe wordt omgegaan met andere activiteiten in woningen en de verspreide functies?

Hoe wordt omgegaan met water, groen, de openbare ruimte en archeologie?

De gemeente Oisterwijk is 'de parel in het groen'. De groene uitstraling van de openbare ruimte is beeldbepalend voor de kwaliteit en aantrekkelijkheid van het centrumgebied. Dan gaat het over De Lind, het trouwlaantje, de monumentale bomen en het wandel- en groengebied aan de zuidkant tot aan de Lindeparklaan en Groenstraat. Belangrijke groenstroken, zoals aangegeven in de Kadernota Groen, worden bestemd als Groen. Omzetting naar parkeerruimte wordt daarmee voorkomen. Ook de groene, onbebouwde achtertuinen van de zuidpercelen aan De Lind hebben een eigen kwaliteit en zijn behoudenswaardig. Voor deze tuinen zal specifiek aandacht worden geschonken aan de bebouwingsmogelijkheden. De historische inrichting van de openbare ruimte blijft zoals die is. Het terrassenbeleid is opgenomen in het beeldkwaliteitplan. Voor zover nieuwe ontwikkelingen leiden tot een grotere oppervlakte aan verharding, kunnen eisen worden gesteld die zijn gericht op voldoende waterberging. Hiervoor is het gemeentelijk Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) het toetsingskader. Voor archeologie is nieuw beleid vastgesteld; dat maakt deel uit van het nieuwe bestemmingsplan.


22


23

Hoofdstuk 3

Bestemmingen


3.1

Het bestemmingsplan is volledig digitaal

Het bestemmingsplan is volledig digitaal beschikbaar Ÿ

Ÿ

Ÿ Ÿ

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moeten worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008) bindende afspraken waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. De SVBP2008 kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi. Het voorliggende bestemmingsplan voldoet aan de wettelijke vereisten en is dus raadpleegbaar en uitwisselbaar. Het bestemmingsplan is gepubliceerd opFout! De hyperlinkverwijzing is ongeldig..

3.2

Hoe kan het bestemmingsplan worden geraadpleegd?

Uitgangspunt: bestemmingsregeling raadplegen vanaf het beeldscherm Ÿ

Ÿ

Ÿ

Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan op het beeldscherm verschijnt via de verbeelding (kaart). De kleuren geven aan welke bestemmingen zijn gelegd. Bouwvlakken markeren de ruimte voor situering van gebouwen. Door met een muis op een perceel te klikken, komt een overzicht in beeld van de relevante gebruiksregels en bouwregels. Daartoe behoren ook de andere bepalingen, zoals voor afwijkingen, wijziging en omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde. In de digitale omgeving is een systeem nagestreefd waarbij vanaf het beeldscherm een doorverwijzing naar de regels en ook naar specifieke passage van de toelichting en bijlagen mogelijk is.


24

De toelichting Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ Ÿ

Voor een uitleg van de mogelijkheden die de bestemming op perceelsniveau biedt, kan worden doorgeklikt naar de betreffende paragraaf van de toelichting (Hoofdstuk 3). In iedere paragraaf worden antwoorden op de volgende vragen gegeven. 1. Waarvoor is de betreffende bestemming opgenomen? 2. Welke functies zijn toegestaan? 3. Hoeveel mag er worden gebouwd? 4. Welke veranderingen worden verwacht? 5. Wat zijn de belangrijkste verschillen met de vigerende bestemmingsregeling? 6. Wie is verantwoordelijk voor onderhoud, beheer en ontwikkeling? Naast de bestemmingen op perceelsniveau, gelden er dubbelbestemmingen die van toepassing zijn op gebieden, zoals archeologie en leidingen. Een toelichting hierop is in hoofdstuk 4 opgenomen. Inzicht in de integrale opzet van het bestemmingsplan wordt geboden in hoofdstuk 1 en 2 van de toelichting. Deze hoofdstukken bevatten de oorspronkelijke, geactualiseerde nota van uitgangspunten. In de hoofdstukken 5 en 6 wordt aandacht besteed aan handhaving en uitvoerbaarheid. De bijlagen geven nadere informatie over de volgende onderwerpen: 1. Bijlage 1 Achtergronden van het bestemmingsplan. 2. Bijlage 2 Toelichting op de Staat van Activiteiten. 3. Bijlage 3 Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten. 4. Bijlage 4 Inventarisatie en inschaling bedrijven. 5. Bijlage 5 Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten. 6. Bijlage 6 Toelichting op bijzondere woonvormen.

3.3

Bedrijf

Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 3 Bedrijf kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Waarvoor is de bestemming Bedrijf (Artikel 3) opgenomen? Ÿ Ÿ

Verspreid in de woongebieden zijn bedrijven gevestigd. Aan deze percelen is de bestemming Bedrijf toegekend.

Welke functies zijn toegestaan? Ÿ Ÿ

De aanwezige bedrijven kunnen op deze percelen in ieder geval hun bedrijfsactiviteiten voortzetten. Mocht een bedrijf worden beëindigd, dan is eenzelfde bedrijfstype toegestaan. Ook is het mogelijk dat zich andere bedrijven vestigen. Die bedrijven moeten passen in de omgeving. Welke bedrijven dit zijn, is aangegeven in de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. Deze Staat is afgeleid van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar bijlage 3.


25

Ÿ

Ÿ Ÿ

Ÿ Ÿ

Ÿ

De Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is met name bedoeld voor gebieden waar verschillende functies op diverse percelen voorkomen, zoals in het centrum van het dorp. Enige hinder is aanvaardbaar aangezien er geen sprake is van uitsluitend een 'rustige woonwijk'. Daarop zijn de zonering en de aard van de bedrijven afgestemd. Per bedrijfsperceel is één woning toegestaan, behalve ter plaatse van nutsvoorzieningen. Woningen passen immers in de stedenbouwkundige structuur van de omgeving. Met behulp van deze Staat wordt ook de mate van milieubelasting van de reeds in de kern aanwezige bedrijven en bedrijfsactiviteiten globaal beoordeeld. Dit heeft geresulteerd in een inschaling van de verschillende bedrijven (zie bijlage 4). De nutsgebouwen zijn specifiek als zodanig op de verbeelding aangegeven en als nutsvoorziening bestemd. Logies en ontbijt zijn onder voorwaarden toegestaan in de vorm van 2 logieseenheden in een woning. Met een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid kan logies en ontbijt ook worden toegestaan in een bijgebouw, mits voldaan wordt aan de opgenomen voorwaarden. Voor specifieke detailhandelsvormen en de omvang van een kantoor zijn specifieke bepalingen opgenomen, ontleend aan de Structuurvisie Bedrijventerreinen.

Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

De omvang van de gebouwen mag per perceel tot 60% bedragen, dit is in de regels geregeld. Dit biedt enerzijds voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor het bedrijf en houdt anderzijds voldoende rekening met de omgeving. Verdere uitbreiding is ongewenst in verband met de omgeving en de ligging, ingesloten tussen woonpercelen. Het bouwvlak op de verbeelding begrenst de ruimte waarbinnen de gebouwen worden gerealiseerd. Door enige afstand aan te houden tot de voorste perceelsgrens, blijft de bebouwing in het straatbeeld (met voorerf/tuin) passen. De goothoogte en bouwhoogte van de bedrijfsgebouwen is per perceel aangegeven, bepaald door de bestaande situatie. Een grotere hoogte is ongewenst in verband met de omgeving. Bij de inhoudsmaat van bedrijfswoningen worden het hoofdgebouw en aan- en uitbouwen meegerekend. Bijgebouwen (vrijstaand) horen hier niet bij. Er is geen afzonderlijke oppervlakteregeling voor bijgebouwen bij bedrijfswoningen opgenomen, omdat deze voor zowel de bedrijfswoning als voor het bedrijf kan worden gebruikt. In ieder geval dient de oppervlakte te passen binnen het bebouwingspercentage.

Welke veranderingen worden verwacht? Ÿ Ÿ Ÿ

Er wordt uitgegaan van het behoud van de bedrijvigheid en mogelijk van enige uitbreiding en vernieuwing van bedrijfsgebouwen. In de afgelopen jaren zijn enkele bedrijven verplaatst naar de bedrijventerreinen Kerkhoven en Laarakkers. Dat is ook denkbaar bij de nog gevestigde bedrijven. Wanneer een bedrijf op de huidige locatie wordt beëindigd, kan de bedrijfsbestemming worden omgezet naar een bestemming die vergelijkbaar is met de bestemming voor aangrenzende gronden. In de meeste situaties zal dit de woonbestemming zijn, een gemengde bestemming is ook denkbaar. Dit is afhankelijk van de ligging van het perceel in de omgeving (een bepaald deelgebied). Toevoeging van enkele nieuwe woningen is voor sommige percelen denkbaar. De breedte van enkele bedrijfspercelen is hiervoor toereikend. Het is echter ongewenst op voorhand uit te gaan van woningen achter op het perceel en daarmee achter een andere woning (in de tweede lijn). Dit past niet direct in de omgeving. Een uitzondering hierop kan worden gemaakt indien een planmatige opzet wordt uitgewerkt. Hiervoor zal dan een afzonderlijke procedure worden gevoerd, in afwijking van dit bestemmingsplan.


26

Wat zijn de belangrijkste verschillen met de vigerende bestemmingsregeling? Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

In het vigerende bestemmingsplan was een Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen die uitging van een milieuzonering gebaseerd op het aanhouden van voldoende afstand. Echter, de bedrijfspercelen liggen buiten het bedrijventerrein. Daar komt bij dat jurisprudentie steeds meer is gericht op het 'halen' van het afstandsvereiste. De oorspronkelijke Staat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen is voor percelen in centrum- en woongebieden niet goed bruikbaar. Gekozen is voor het toepassen van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. Hierin zijn bedrijven opgenomen die in dit soort omgevingstype als een centrumgebied en tussen woonbebouwing passend zijn. De mogelijkheden die het vorige bestemmingsplan bood, zijn op die manier in feite overgenomen. Tegelijkertijd wordt op adequate wijze rekening gehouden met de omgeving en jurisprudentie. De mogelijkheden voor verbreding van de woonfunctie (activiteiten, mantelzorg) zijn verruimd. In het centrumgebied van Oisterwijk is echter opvang van personen met een problematiek op het gebied van verslaving of psychische situatie worden hier niet gewenst. Bij internethandel worden in het algemeen de volgende vormen onderscheiden: 1. internetwinkel waar alleen een elektronische transactie tot stand komt; 2. internetwinkel met opslag- en verzendfunctie; 3. internetwinkel met (beperkte) afhaal- en afrekenmogelijkheid; 4. internetbedrijf met afhaalmogelijkheid en mogelijkheid de goederen ter plaatse te bekijken; 5. reguliere winkel met webwinkel (cross channel). Het uitgangspunt is dat detailhandel bij de centrum- en gemengde bestemmingen moet worden versterkt. Daarom zijn de categorieën die hierboven genoemd zijn onder 3, 4 en 5 alleen toegestaan op locaties waar detailhandel ook is toegestaan. Dit omdat bij de vorm die genoemd staat onder 3 het risico ontstaat dat dit een winkelkarakter krijgt omdat de klanten naar het bedrijf komen om het product af te halen. Categorie 4 is de meest intensieve vorm van detailhandel via internet, waarbij de nadruk meer op de reguliere winkel komt te liggen. Categorie 5 vormt onderdeel van reguliere detailhandel. Buiten de locaties waar detailhandel is toegestaan zijn op de gronden met de bestemming bedrijf de categorieën die hierboven genoemd zijn onder 1 en 2 toelaatbaar. Deze twee categorieën worden in de regels omschreven als internethandel.

Wie is verantwoordelijk voor onderhoud, beheer en ontwikkeling? Ÿ Ÿ

De gronden zijn in particulier bezit. Dat betekent dat de eigenaren verantwoordelijk zijn voor onderhoud, beheer en ontwikkeling. In het geval van excessen of overtreding van het bestemmingsplan of andere wet- of regelgeving kan een beroep worden gedaan op de gemeente of een ander bevoegd overheidsorgaan.


27

3.4

Centrum

Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 4 Centrum - 1 tot en met Artikel 14 Centrum - 11 kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Waarvoor zijn de bestemmingen Centrum - 1 (Artikel 4) tot en met Centrum - 11 (Artikel 14) opgenomen? Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ

In Oisterwijk zijn in het centrumgebied winkels, kantoren en dienstverlening aanwezig. Voor het kernwinkelgebied is de bestemming Centrum gekozen. Op een aantal locaties zijn horecavestigingen toelaatbaar bij de winkelfunctie. Daar waar van toepassing is dit geregeld in het desbetreffende artikel. In het kernwinkelgebied is een onderscheid gemaakt in deelgebieden. Per deelgebied is een afzonderlijke bestemming opgenomen, zodat als het ware in één oogopslag inzicht wordt gegeven welke functies zijn toegestaan en in welke aantallen.

Welke functies zijn toegestaan? Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ Ÿ

Belangrijk is de afwisseling van verschillende centrumfuncties in het kernwinkelgebied: winkels, (zakelijke) dienstverlening, kantoren, horeca en woningen. Het aantal functies wordt per deelgebied bepaald. Hiermee wordt bereikt dat er een diversiteit in functies behouden wordt. De meeste panden zijn als winkel in gebruik. Afwisseling met andere functies, zoals horeca en dienstverlening, past. Die mogen echter niet de overhand krijgen. Dat wordt ook zeker niet verwacht. Voor de duidelijkheid is er wel een regeling voor het aantal functies opgenomen, die per deelgebied is bepaald. De regeling biedt ook ruimte voor schaalvergroting. Belangrijk is de individuele uitstraling van panden, die van betekenis zijn voor het beschermd dorpsgezicht. Er is een maximale frontbreedte van 20 m vastgelegd. Achterop het perceel kunnen wel meerdere winkelpanden worden gekoppeld (vanaf een afstand van 15 m vanuit de voorgevel gemeten). Bestaande horecazaken zijn bevestigd. De mogelijkheid wordt geboden ook lichte horeca (categorie 1a en 1b van de Staat van Horeca-activiteiten) op de verdieping te situeren. In het deelgebied met de bestemming Centrum - 9 zijn op de locatie met een horecavestiging uit categorie 2, diensten beheersruimten voor categorie 2-horecabedrijven (geen publiek toegankelijke ruimten) ook op de verdieping toegestaan. Toevoeging van dezelfde lichte horeca is in de andere deelgebieden mogelijk via een wijzigingsbevoegdheid. De opzet van de bestemmingen voor het centrumgebied en de ruimte voor functies zijn toegelicht in paragraaf 2.2. In de praktijk neemt het aantal situaties toe waarin sprake is van een aan-huis-gebonden beroep, ondergeschikte dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. In ruimtelijk-functioneel opzicht bestaan hiertegen geen bezwaren voor zover dit kleinschalig is en geen nadelige effecten heeft op de omgeving


28

Ÿ

Ÿ Ÿ

Ÿ

Ÿ

en/of voor de centrumgebieden. De regeling bevat hiervoor waarborgen. De activiteiten kunnen worden toegestaan in de woning (hoofdgebouw met aan- en uitbouwen), maar niet in een bijgebouw (vrijstaand). Dit kan namelijk verzelfstandiging van de activiteit tot gevolg hebben. De activiteiten kunnen wel worden toegestaan in een bijgebouw als wordt voldaan aan de voorwaarden uit de afwijkingsbevoegdheid. Bijlage 2 bevat een nadere toelichting. Het bestemmingsplan komt tegemoet aan de behoefte van huisvesting voor mantelzorg. Op basis hiervan kan een 'afhankelijke woonruimte' worden toegestaan. Bijzondere woonvormen die verwantschap hebben met een regulier huishouden passen binnen de woonbestemming. Andere bijzondere woonvormen kunnen in diverse situaties worden toegestaan via een wijzigingsmogelijkheid. Een nadere toelichting is opgenomen in bijlage 6. In het centrumgebied van Oisterwijk is echter opvang van personen met een problematiek op het gebied van verslaving of psychische situatie worden hier niet gewenst. Logies en ontbijt zijn onder voorwaarden toegestaan in de vorm van 2 logieseenheden in een woning. Met een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid kan logies en ontbijt ook worden toegestaan in een bijgebouw, mits voldaan wordt aan de opgenomen voorwaarden. In het centrumgebied zijn enkele belangrijke parkeerterreinen als zodanig bestemd, zodat behoud van de parkeercapaciteit is verzekerd.


Ÿ

Ÿ

Ÿ

De omvang van de gebouwen mag per perceel tot 100% bedragen. Dit biedt enerzijds voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor deze functies en houdt anderzijds voldoende rekening met de omgeving. Uit analyse blijkt dat veel functies nog enige uitbreidingsruimte wordt geboden. Op enkele percelen is de bebouwing omvangrijker. De ruimtelijke situatie en de karakteristiek van een dorpskern, laten geen verdere uitbreiding toe. Het bouwvlak op de verbeelding geeft aan waarbinnen de gebouwen worden gerealiseerd. Door enige afstand aan te houden tot de voorste perceelsgrens, blijft de bebouwing in het straatbeeld (met parkeerruimte en groenstroken) passen. De goothoogte en bouwhoogte van de hoofdgebouwen zijn overwegend 6 m en 10 m. Deze hoogtematen sluiten aan op het vigerende bouwregime en bieden voldoende ruimte. Een grotere hoogte is ongewenst in verband met de omgeving. Woningen dienen voor aan de straat te worden gerealiseerd. Bebouwing achter andere panden is ongewenst. Vandaar dat de maximale afstand tussen hoofdgebouwen, waaronder appartementen, en de voorste perceelsgrens is vastgelegd.

Welke veranderingen worden verwacht? Ÿ

Ÿ

Op zich wordt uitgegaan van het behoud van de huidige functies. Daarnaast zal de dynamiek van het centrumgebied resulteren in wisselingen in functies. Die ruimte biedt het bestemmingsplan, waarbij de detailhandel de belangrijkste functie blijft. Ruimte wordt geboden voor schaalvergroting, zodanig dat dit wordt gecombineerd met het behoud van de ruimtelijke uitstraling van gebouwen. Dat is van belang voor het beschermd dorpsgezicht.


Ÿ

In het geldende bestemmingsplan was het al mogelijk om functies onderling uit te wisselen. Daarbij was de oppervlakte van uitbreiding van winkels gemaximeerd. Die oppervlaktebepaling is vervallen, zoals in paragraaf 2.1 is gemotiveerd (DPO-onderzoeksvereiste is vervallen). Toegevoegd is een objectievere bepaling (20 m frontbreedte) om schaalvergroting


29

Ÿ

mogelijk te maken in samenhang met behoud van de individuele uitstraling van panden. De mogelijkheden voor verbreding van de woonfunctie (activiteiten, mantelzorg, bijzondere woonvormen) zijn verruimd. In het centrumgebied van Oisterwijk is echter opvang van personen met een problematiek op het gebied van verslaving of psychische situatie worden hier niet gewenst.



3.5


Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 15 Centrum - Lindeplein kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Waarvoor is de bestemming Centrum - Lindeplein (Artikel 15) opgenomen? Ÿ Ÿ Ÿ

Het Lindeplein is een belangrijke vernieuwing geweest voor het centrumgebied van Oisterwijk. Voor deze percelen is de bestemming Centrum - Lindeplein gekozen, omdat de regeling afwijkt van andere centrumbestemmingen, bijvoorbeeld wat betreft oppervlaktematen. De geldende bestemmingsregeling is zoveel mogelijk overgenomen. Dat betekent een specifieke regeling voor cultuur en ontspanning, detailhandel en horeca.


Ÿ

Ÿ

Ÿ

Aan het Lindeplein zijn toegestaan: cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening en horeca. Voor cultuur en ontspanning wijken de toelaatbaar gestelde functies af van de reguliere toelaatbare cultuur en ontspanning. Dit vloeit voort uit het programma waarvan bij de vaststelling van het geldende bestemmingsplan voor het Lindeplein is uitgegaan. Om dezelfde reden zijn aanduidingen opgenomen voor enerzijds het uitsluiten van detailhandel en voor horeca en anderzijds zijn oppervlaktematen voor verschillende functies vastgelegd. Daar waar horeca is toegestaan, is lichte horeca (categorie 1a en 1b van de Staat van Horeca-activiteiten) ook op de verdieping toegestaan, evenals diensten beheersruimten voor categorie 2-horecabedrijven (geen publiek toegankelijke ruimten). De combinatie met wonen op de verdieping is belangrijk voor de levendigheid van het Lindeplein. Het aantal woningen is vastgelegd overeenkomstig het geldende bestemmingsplan (programma, parkeerbehoefte). De opzet van de bestemmingen voor het centrumgebied en de ruimte voor zijn toegelicht


30

Ÿ

Ÿ

Ÿ Ÿ

Ÿ

in paragraaf 2.2. In de praktijk neemt het aantal situaties toe waarin sprake is van een aan-huis-gebonden beroep, ondergeschikte dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. In ruimtelijk-functioneel opzicht bestaan hiertegen geen bezwaren voor zover dit kleinschalig is en geen nadelige effecten heeft op de omgeving en/of voor de centrumgebieden. De regeling bevat hiervoor waarborgen. De activiteiten kunnen worden toegestaan in de woning, maar niet in een bijgebouw (vrijstaand; niet toegestaan). De activiteiten kunnen wel worden toegestaan in een bijgebouw als wordt voldaan aan de voorwaarden uit de afwijkingsbevoegdheid. Bijlage 2 bevat een nadere toelichting. Het bestemmingsplan komt tegemoet aan de behoefte van huisvesting voor mantelzorg. Op basis hiervan kan een 'afhankelijke woonruimte' worden toegestaan. Bijzondere woonvormen die verwantschap hebben met een regulier huishouden passen binnen de woonbestemming. Andere bijzondere woonvormen kunnen in diverse situaties worden toegestaan via een wijzigingsmogelijkheid. Een nadere toelichting is opgenomen in bijlage 6. In het centrumgebied van Oisterwijk is echter opvang van personen met een problematiek op het gebied van verslaving of psychische situatie worden hier niet gewenst. Logies en ontbijt zijn onder voorwaarden toegestaan in de vorm van 2 logieseenheden in een woning. Met een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid kan logies en ontbijt ook worden toegestaan in een bijgebouw, mits voldaan wordt aan de opgenomen voorwaarden.

Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? Ÿ Ÿ Ÿ

De omvang van de gebouwen mag per perceel tot 100% bedragen. Hiermee wordt de bestaande situatie bevestigd. Het bouwvlak op de verbeelding geeft aan waarbinnen de gebouwen worden gerealiseerd. De goothoogte en bouwhoogte van de hoofdgebouwen zijn op de verbeelding aangegeven.

Welke veranderingen worden verwacht? Ÿ Ÿ

Het Lindeplein is voor een groot gedeelte al in gebruik genomen. Binnen de twee gebouwen aan de oost- en westzijde is enige diversiteit aan functies toegestaan. Alleen horeca en detailhandel zijn deels uitgesloten om een duidelijk beeld/functie voor iedere wand te laten ontstaan.

Wat zijn de belangrijkste verschillen met de vigerende bestemmingsregeling? Ÿ Ÿ

Het geldende bestemmingsplan Lindeplein is grotendeels overgenomen. Een afwijking is dat horeca op de eerste verdieping kan worden gevestigd. restaurants hebben hier in de praktijk behoefte aan. Dit is aanvaardbaar.

Wie is verantwoordelijk voor onderhoud, beheer en ontwikkeling? Ÿ Ÿ Ÿ

De gronden zijn in particulier bezit. Dat betekent dat de eigenaren verantwoordelijk zijn voor onderhoud, beheer en ontwikkeling. De openbare ruimte valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. In het geval van excessen of overtreding van het bestemmingsplan of andere wet- of regelgeving kan een beroep worden gedaan op de gemeente of een ander bevoegd overheidsorgaan.


31

3.6

Gemengd

Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 16 Gemengd, Artikel 17 Gemengd - 1 tot en met 26 Gemengd - 10 kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Waarvoor is de bestemming Gemengd (Artikel 16), Gemengd - 1 (Artikel 17) tot en met Gemengd - 10 (Artikel 26) opgenomen? Ÿ Ÿ Ÿ

Ÿ

In Oisterwijk zijn buiten het centrumgebied winkels, kantoren en dienstverlening aanwezig. Voor deze percelen is de bestemming Gemengd gekozen. Horecavestiging is niet gewenst in verband met de effecten op de omgeving, die anders zijn dan van winkels en kantoren (latere openingstijden). Horecavormen vergelijkbaar met winkels (openingstijden) zijn in het centrumgebied gewenst en niet in woongebieden. In het voorzieningengebied is een onderscheid gemaakt in deelgebieden. Per deelgebied is een afzonderlijke bestemming opgenomen, zodat als het ware in één oogopslag inzicht wordt gegeven welke functies zijn toegestaan en in welke aantallen.


Ÿ Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

In het voorzieningengebied en daarbuiten is enerzijds de afwisseling van verschillende functies kenmerkend: winkels, (zakelijke) dienstverlening, kantoren en horeca. Anderzijds is de woonfunctie ook bepalend, nog bepalender dan in het kernwinkelgebied. Het aantal functies wordt per deelgebied bepaald. Hiermee wordt bereikt dat er een diversiteit in functies behouden waaronder ook de woonfunctie. De regeling biedt ook ruimte voor schaalvergroting. Belangrijk is de individuele uitstraling van panden, die van betekenis zijn voor het beschermd dorpsgezicht. Er is een maximale frontbreedte van 20 m vastgelegd. Achterop het perceel kunnen wel meerdere winkelpanden worden gekoppeld (vanaf een afstand van 15 m vanuit de voorgevel gemeten). Op enkele percelen buiten het centrumgebied, zoals aan de Boxtelsebaan, kunnen de aanwezige functies, zoals detailhandel, dienstverlening en wonen, zonder meer worden gecontinueerd. De bedoeling is om andere functies toe te staan als er bijvoorbeeld een winkel wordt beëindigd, dus een kantoor of dienstverlening. Andere mogelijkheden zoals kinderdagopvang zijn ook denkbaar. Supermarkten hebben een beduidend grotere parkeerbehoefte dan andere detailhandelsvestigingen. In verband met het publiek dat boodschappen doet en die in de directe nabijheid veelal in voertuigen overzet, zijn parkeerplaatsen in de directe omgeving noodzakelijk, binnen een afstand 50 tot 70 m. Bereikbaarheid vanaf doorgaande wegen is ook een vereiste voor een goede ruimtelijke ordening. Hierdoor wijken supermarkten in ruimtelijk opzicht af van andere winkels. Binnen de bestemming Gemengd (genummerd en ongenummerd) is een aanduiding (su) voor een supermarkt opgenomen voor de locaties waar een supermarkt is gevestigd. De situatie van de vestigingsmogelijkheden voor supermarkten in het centrumgebied van


32

Ÿ

Ÿ

Ÿ Ÿ Ÿ

Ÿ

Ÿ Ÿ

Oisterwijk is bij de vaststelling van het bestemmingsplan opnieuw beoordeeld. Het al dan niet opnemen van een aanduiding voor een supermarkt is afhankelijk van de bestaande situatie, de vergunde situatie, het al dan niet aan de orde zijn van concrete initiatieven en de inpasbaarheid in de omgeving (ontsluiting, parkeerruimte). Voor de Mevio-locatie wordt geconstateerd dat op zich de inpasbaarheid in de omgeving mogelijk positief kan worden beoordeeld. Er is in het geldende bestemmingsplan reeds sprake van een detailhandelsfunctie. Een supermarkt zal enige extra parkeerdruk met zich meebrengen. Mogelijk kan dit worden opgevangen. Daarvoor zijn actuele bezettingsgegevens van de parkeerplaats gewenst. Die ontbreken vooralsnog. Een gedegen onderzoek en afweging is echter pas zinvol bij het indienen van een concreet initiatief; de aard van de supermarkt is namelijk bijvoorbeeld ook van invloed op de parkeerbehoefte. Tevens is specifiek aandacht nodig voor de bevoorradingswijze en de geluidseffecten hiervan. In deze situatie is geen sprake van een concreet initiatief. Op voorhand is niet uitgesloten dat op deze locatie een supermarktvestiging ongewenst is. Echter, de noodzaak van een zorgvuldige afweging van het initiatief en de effecten op de omgeving brengt met zich mee dat voor deze locatie een wijzigingsbevoegdheid wordt opgenomen voor de mogelijkheid van vestiging van een supermarkt. Daaraan worden voorwaarden gekoppeld, zoals hiervoor vermeld. Voor de locatie Kerkstraat 57 wordt geconstateerd dat zich nog geen supermarkt heeft gevestigd, hoewel het voornemen hiertoe wel kenbaar is gemaakt. De ruimtelijke inpasbaarheid van een supermarkt ter plaatse is problematisch door het ontbreken van parkeergelegenheid in de directe omgeving en een voldoende aantal beschikbare parkeerplaatsen. Ook de bevoorrading kan niet op de gebruikelijke en gewenste wijze (zonder geluids- of verkeersoverlast) verlopen. Dit neemt niet weg dat hier een vergunde situatie aan de orde is, ook als is de betreffende bouwvergunning nog niet onherroepelijk. Daarbij wordt overwogen dat verwacht wordt dat de vergunning in stand blijft. Gelet op de ruimtelijke situatie is het ongewenst dat hier een supermarkt permanent wordt gevestigd door het opnemen van uitsluitend een functieaanduiding. Het is noodzakelijk dat uiteindelijk geen supermarkt meer is of wordt gevestigd. Vandaar dat het gemeentebestuur kiest voor een uitsterfregeling. Dit houdt in dat een supermarkt op die locatie gevestigd kan zijn; de toelaatbaarheid eindigt totdat de aanwezigheid van een supermarkt is of wordt beëindigd. Met beëindiging wordt gelijk gesteld de situatie dat het pand, ongeacht het eigendom of te koop/huur staan, gedurende ten minste een jaar niet als zodanig in gebruik is. Het gemeentebestuur ziet zich genoodzaakt voor een supermarkt op het perceel Kerkstraat 57 een uitsterfregeling op te nemen. De combinatie met wonen, met name op de verdieping, is belangrijk op percelen in het centrumgebied. De opzet van de bestemmingen voor het centrumgebied en de ruimte voor functies zijn toegelicht in paragraaf 2.2. In de praktijk neemt het aantal situaties toe waarin sprake is van een aan-huis-gebonden beroep, ondergeschikte dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. In ruimtelijk-functioneel opzicht bestaan hiertegen geen bezwaren voor zover dit kleinschalig is en geen nadelige effecten heeft op de omgeving en/of voor de centrumgebieden. De regeling bevat hiervoor waarborgen. De activiteiten kunnen worden toegestaan in de woning (hoofdgebouw met aan en uitbouwen), maar niet in een bijgebouw (vrijstaand). Dit kan namelijk verzelfstandiging van de activiteit tot gevolg hebben. De activiteiten kunnen wel worden toegestaan in een bijgebouw als wordt voldaan aan de voorwaarden uit de afwijkingsbevoegdheid. Bijlage 2 bevat een nadere toelichting. Het bestemmingsplan komt tegemoet aan de behoefte van huisvesting voor mantelzorg. Op basis hiervan kan een 'afhankelijke woonruimte' worden toegestaan. Bijzondere woonvormen die verwantschap hebben met een regulier huishouden passen binnen de woonbestemming. Andere bijzondere woonvormen kunnen in diverse situaties


33

Ÿ

worden toegestaan via een wijzigingsmogelijkheid. Een nadere toelichting is opgenomen in bijlage 6. In het centrumgebied van Oisterwijk is echter opvang van personen met een problematiek op het gebied van verslaving of psychische situatie worden hier niet gewenst. Logies en ontbijt zijn onder voorwaarden toegestaan in de vorm van 2 logieseenheden in een woning. Met een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid kan logies en ontbijt ook worden toegestaan in een bijgebouw, mits voldaan wordt aan de opgenomen voorwaarden.


Ÿ

Ÿ

Ÿ

De omvang van de gebouwen mag per perceel tot 60% bedragen. Dit biedt enerzijds voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor deze functies en houdt anderzijds voldoende rekening met de omgeving. Uit analyse blijkt dat veel functies nog enige uitbreidingsruimte wordt geboden. Op enkele percelen is de bebouwing omvangrijker. De ruimtelijke situatie en de karakteristiek van een dorpskern, laten geen verdere uitbreiding toe. Het bouwvlak op de verbeelding geeft aan waarbinnen de gebouwen worden gerealiseerd. Door enige afstand aan te houden tot de voorste perceelsgrens, blijft de bebouwing in het straatbeeld (met parkeerruimte en groenstroken) passen. De goothoogte en bouwhoogte van de hoofdgebouwen zijn overwegend 6 m en 10 m. Deze hoogtematen sluiten aan op het vigerende bouwregime en bieden voldoende ruimte. Een grotere hoogte is ongewenst in verband met de omgeving. Woningen dienen voor aan de straat te worden gerealiseerd. Bebouwing achter andere panden is ongewenst. Vandaar dat de maximale afstand tussen hoofdgebouwen, waaronder appartementen, en de voorste perceelsgrens is vastgelegd.


Ÿ

Het voorzieningengebied functioneert als aanvulling op het kernwinkelgebied. In de huidige tijdsperiode kan dat betekenen een afname van niet-woonfuncties. Tegelijkertijd kunnen zich, ook op termijn, nieuwe functies vestigen zodat die gebieden als broedplaats functioneren. Duidelijk is dat zich wisselingen blijven voordoen. Ten opzichte van de Hoogstraat speelt dit een grotere rol in de Kerkstraat. Steeds belangrijker is het dat een pand in gebruik blijft of door een andere functie in gebruik kan worden genomen, zonder dat het bestemmingsplan hieraan beperkingen oplegt.


Ÿ

Ÿ

Voor de gemengde gebieden is gekozen voor bestemmingen die globaler zijn dan in het geldende bestemmingsplan. Daarin was voornamelijk per perceel een gedetailleerde bestemming opgenomen voor de ter plaatse aanwezige functie. In de nieuwe systematiek zijn percelen samengevoegd en kunnen de aanwezige functies tussen de percelen worden uitgewisseld en soms worden uitgebreid. Dit past beter bij de functie van deze delen van het centrumgebied en de aanloopstraten. Voor de Hoogstraat is de regeling terughoudender wat betreft de uitwisseling van functies (bestemmingen afgestemd op de aanwezige gemengde functie per perceel). De mogelijkheden voor verbreding van de woonfunctie (activiteiten, mantelzorg, bijzondere woonvormen) zijn verruimd. In het centrumgebied van Oisterwijk is echter opvang van personen met een problematiek op het gebied van verslaving of psychische situatie worden hier niet gewenst. Bij horecapanden aan de Lind en het Lindeplein is horeca op de verdieping toegestaan.


34



3.7

Gemengd - Horeca

Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 27 Gemengd - Horeca kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Waarvoor is de bestemming Gemengd - Horeca (Artikel 27), Gemengd - Horeca 1 Artikel 28, Gemengd - Horeca 2 Artikel 29 en Gemengd - Horeca 3 Artikel 30 opgenomen? Ÿ Ÿ

In het plangebied zijn enkele horecazaken buiten het centrumgebied gevestigd, maar binnen de woonbuurten. Voor deze percelen is de bestemming Gemengd - Horeca gekozen.


Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ

De aanwezige horecafunctie kan zonder meer worden gecontinueerd. De toelaatbaarheid is gekoppeld aan de Staat van Horeca-activiteiten. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar bijlage 3. Uit milieuhygiënisch oogpunt worden op de percelen in de woongebieden horeca-activiteiten uit maximaal categorie 1c rechtstreeks toelaatbaar geacht. Dit zijn lichte horecabedrijven die over het algemeen slechts beperkt hinder veroorzaken voor omwonenden. Cafés en bars en dergelijke vallen in categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten; dancings en discotheken vallen in categorie 3 van de Staat. Categorie 2- en 3-horecabedrijven passen niet in de algemene toelaatbaarheid. De aanwezige cafés zijn op korte afstand van woningen gelegen en worden voorzien van een specifieke aanduiding ter bevestiging. Hiertegen bestaat geen bezwaar. De bedoeling is om andere functies toe te staan als bijvoorbeeld de horecafunctie wordt beëindigd, dus een winkel, kantoor of dienstverlening. Mogelijkheden zoals voor kinderdagopvang zijn ook denkbaar. Dienst- en beheersruimten voor categorie 2-horecabedrijven (geen publiek toegankelijke ruimten) zijn ook op de verdieping toegestaan. De combinatie met wonen, met name op de verdieping, is belangrijk op percelen in woongebieden. De opzet van de bestemmingen voor het centrumgebied en de ruimte voor functies zijn toegelicht in paragraaf 2.2. In de praktijk neemt het aantal situaties toe waarin sprake is van een


35

Ÿ

Ÿ Ÿ

aan-huis-gebonden beroep, ondergeschikte dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. In ruimtelijk-functioneel opzicht bestaan hiertegen geen bezwaren voor zover dit kleinschalig is en geen nadelige effecten heeft op de omgeving en/of voor de centrumgebieden. De regeling bevat hiervoor waarborgen. De activiteiten kunnen worden toegestaan in de woning (hoofdgebouw met aan en uitbouwen), maar niet in een bijgebouw (vrijstaand). Dit kan namelijk verzelfstandiging van de activiteit tot gevolg hebben. De activiteiten kunnen wel worden toegestaan in een bijgebouw als wordt voldaan aan de voorwaarden uit de afwijkingsbevoegdheid. Bijlage 2 bevat een nadere toelichting. Het bestemmingsplan komt tegemoet aan de behoefte van huisvesting voor mantelzorg. Op basis hiervan kan een 'afhankelijke woonruimte' worden toegestaan. Bijzondere woonvormen die verwantschap hebben met een regulier huishouden passen binnen de woonbestemming. Andere bijzondere woonvormen kunnen in diverse situaties worden toegestaan via een wijzigingsmogelijkheid. Een nadere toelichting is opgenomen in bijlage 6. In het centrumgebied van Oisterwijk is echter opvang van personen met een problematiek op het gebied van verslaving of psychische situatie worden hier niet gewenst.


Ÿ

Ÿ

Ÿ

De omvang van de gebouwen mag per perceel tot 60% bedragen. Dit biedt enerzijds voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor deze functies en houdt anderzijds voldoende rekening met de omgeving. Uit analyse blijkt dat veel functies nog enige uitbreidingsruimte wordt geboden. Op enkele percelen is de bebouwing omvangrijker. De ruimtelijke situatie te midden van woonpercelen en de karakteristiek van een dorpskern, laten geen verdere uitbreiding toe. Het bouwvlak op de verbeelding geeft aan waarbinnen de gebouwen worden gerealiseerd. Door enige afstand aan te houden tot de voorste perceelsgrens, blijft de bebouwing in het straatbeeld (met parkeerruimte en groenstroken) passen. De goothoogte en bouwhoogte van de hoofdgebouwen zijn 6 m en 10 m. Deze hoogtematen sluiten aan op het vigerende bouwregime en bieden voldoende ruimte. Een grotere hoogte is ongewenst in verband met de omgeving. Woningen dienen voor aan de straat te worden gerealiseerd. Bebouwing achter andere panden is ongewenst. Vandaar dat de maximale afstand tussen hoofdgebouwen, waaronder appartementen, en de voorste perceelsgrens is vastgelegd.


Ÿ

Gedurende de planperiode van tien jaar kan de horecafunctie of worden voortgezet of beëindigd. Dan zijn er andere functies toelaatbaar: kantoor, dienstverlening of in de sfeer van kinderopvang of ateliers. De voorkeur wordt dan gegeven aan herinvulling van het pand in plaats van aan leegstand. Echter, gestreefd wordt naar concentratie van winkels in het centrumgebied. Vandaar dat detailhandel alleen via een wijzigingsbevoegdheid toelaatbaar is. Vervanging van een horecagelegenheid door een winkel is dus denkbaar. Dit zorgt in het algemeen voor minder hinder voor de omgeving. Daarbij speelt ook een rol dat het aantal percelen buiten het centrumgebied beperkt is en winkels niet snel geneigd zullen zijn zich in 'grote getale' buiten het centrum te vestigen. Van ontwrichting van de detailhandelsstructuur zal zeker geen sprake zijn.


Oorspronkelijk waren alle horecafuncties voorzien van de bestemming Horecadoeleinden. Ander gebruik kon via wijzigingsprocedures worden toegestaan. Gekozen is voor het combineren van de nu nog geldende afzonderlijke bestemmingen


36

Ÿ

Ÿ

(detailhandel, kantoren, horeca en wonen), in één bestemming Gemengd - Horeca. Daarmee kan makkelijker worden ingespeeld op herinvulling van vrijkomende panden ter voorkoming van leegstand. De bestemmingsregeling biedt dus de mogelijkheid voor omzetting naar een andere functie, bijvoorbeeld als gevolg van bedrijfsbeëindiging, zonder dat hiervoor een procedure nodig is. Dit betekent een verruiming van de vigerende regeling. Het bestemmingsplan vormt geen obstakel voor het invullen van leegstaande panden door andere functies. De mogelijkheden voor verbreding van de woonfunctie (activiteiten, mantelzorg, bijzondere woonvormen) zijn verruimd. In het centrumgebied van Oisterwijk is echter opvang van personen met een problematiek op het gebied van verslaving of psychische situatie worden hier niet gewenst.



3.8


Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 31 Gemengd - Voorzieningen kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Voor welke gebieden en percelen is de bestemming Gemengd - Voorzieningen (Artikel 31) opgenomen? Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ

Binnen het centrumgebied komt een diversiteit aan maatschappelijke voorzieningen voor. Zoals gebruikelijk gaat het om scholen, de kerk met begraafplaats, medische voorzieningen en woon-zorgcomplexen. Ook andere functies kunnen als voorziening worden aangemerkt en toegestaan, zoals functies die tegenwoordig tot de categorie 'cultuur en ontspanning' horen (zie hierna). De diversiteit aan functies brengt met zich mee dat gekozen is voor de bestemming Gemengd - Voorzieningen.


Ÿ

De verschillende maatschappelijke functies hebben specifieke kenmerken ofwel effecten op de omgeving, zoals verkeer en openingstijden. Om hierin een onderscheid in aan te brengen, is een indeling van maatschappelijke functies gekozen. Op vergelijkbare wijze zijn enkele functies toelaatbaar gesteld die volgens landelijke richtlijnen behoren tot de categorie 'cultuur en ontspanning'. Voorheen werden deze


37

Ÿ Ÿ

Ÿ

functie als maatschappelijke voorziening aangemerkt. Deze passen goed in het centrumgebied. Voor de Tiliander is een specifieke aanduiding opgenomen met daarbij een vermelding welke functies ter plaatse zijn toegestaan. De begraafplaats aan de Kerkstraat is van de gelijknamige aanduiding voorzien. De aanduiding gericht op behoud van de cultuurhistorische waarden heeft betrekking op enkele zerken. De gebruikelijke werkzaamheden vallen buiten het beschermingsregime. De opzet van de bestemmingen voor het centrumgebied en de ruimte voor functies zijn toegelicht in paragraaf 2.2.


Ÿ

Ÿ

De omvang van de gebouwen mag per perceel tot 60% bedragen. Dit biedt enerzijds voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor deze functies en houdt anderzijds voldoende rekening met de omgeving. Uit analyse blijkt dat veel functies nog enige uitbreidingsruimte wordt geboden. Op enkele percelen is de bebouwing omvangrijker. De ruimtelijke situatie te midden van woonpercelen en de karakteristiek van een dorpskern, laten geen verdere uitbreiding toe. Het bouwvlak op de verbeelding geeft aan waarbinnen de gebouwen worden gerealiseerd. Door enige afstand aan te houden tot de voorste perceelsgrens, blijft de bebouwing in het straatbeeld (met parkeerruimte en groenstroken) passen. De goothoogte en bouwhoogte van de hoofdgebouwen zijn overwegend 6 m en 10 m. Deze hoogtematen sluiten aan op het vigerende bouwregime en bieden voldoende ruimte. Een grotere hoogte is ongewenst in verband met de omgeving. Afwijkend zijn het woon-zorgcomplex en de begraafplaats. De bestaande hoogtematen zijn overgenomen, zonder vergaande detaillering.


Ÿ

Ÿ

Gedurende de planperiode van tien jaar kan de aanwezige functie of worden voortgezet of beëindigd. Dan zijn er andere functies toelaatbaar. De voorkeur wordt dan gegeven aan herinvulling van het pand in plaats van aan leegstand. Voor herinvulling beidt de bestemming voldoende mogelijkheden, rekening houdend met de omgeving en de oorspronkelijke aard van de maatschappelijke voorziening met de daarbij kenmerkende effecten op de omgeving. Via een wijzigingsprocedure kunnen eventueel kantoorfuncties worden ondergebracht. Dit hangt met name af van voldoende parkeergelegenheid.


Ÿ

Ÿ

In het vigerende bestemmingsplan was een ruime bestemming voor maatschappelijke voorzieningen opgenomen. Echter, door jurisprudentie is duidelijk geworden dat het om een te 'ruime groep' functies ging, doordat de effecten op de omgeving onderling te verschillend zijn. Om dit te ondervangen is in het nieuwe bestemmingsplan een indeling van maatschappelijke functies geïntroduceerd. In de nieuwe regeling wordt ingespeeld op de algemene ontwikkeling van verbreding van maatschappelijke functies en combinaties met andere functies, zoals cultuur, ontspanning en kantoren. Vandaar dat die functies zijn toegevoegd. De hoogtematen zijn voor diverse locaties 'opgeschaald' om intensivering en nieuwbouw met een bijzondere uitstraling en vormgeving mogelijk te maken.

Wie is verantwoordelijk voor onderhoud, beheer en ontwikkeling? Ÿ

De gronden zijn grotendeels in gemeentelijk bezit. Dat betekent dat de gemeente verantwoordelijk is voor onderhoud, beheer en ontwikkeling.


38

Ÿ

Ÿ

Enkele percelen zijn eigendom van particuliere eigenaren of andere instanties dan de gemeente. In dat geval zijn die personen en instanties verantwoordelijk voor onderhoud, beheer en ontwikkeling. In het geval van excessen of overtreding van het bestemmingsplan of andere wet- of regelgeving kan een beroep worden gedaan op de gemeente of een ander bevoegd overheidsorgaan.

3.9


Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 32 Gemengd - Winkelcentrum kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Voor welke gebieden en percelen is de bestemming Gemengd - Winkelcentrum (Artikel 32) opgenomen? Ÿ Ÿ

Het winkelcentrum aan de Gemullehoekenweg wordt gevormd door een supermarkt en ijssalon. Boven de winkels zijn appartementen gerealiseerd in twee bouwlagen.


Ÿ Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

In het winkelcentrum is op de eerste plaats detailhandel toegestaan. In de huidige situatie beslaat de supermarkt een groot deel van het grondoppervlak. Aanvullend zijn dienstverlening en kantoren toelaatbaar. Enkele functies die in de regel als maatschappelijke voorzieningen worden aangeduid, tegenwoordig als 'cultuur en ontspanning', zijn eveneens toelaatbaar. De appartementen worden als zodanig bevestigd. Wonen op de verdieping is belangrijk voor het winkelcentrum. Dit zorgt voor leefbaarheid, ook 's avonds. Het is niet gewenst dat op de begane grond woningen komen; dit is ook niet te verwachten. De gemengde functies moeten hier worden behouden. Mogelijk wil zich in de toekomst een horecabedrijf vestigen die past bij een winkelcentrum en de woonbuurt. Uit milieuhygiënisch oogpunt worden in het winkelcentrum horeca-activiteiten uit maximaal categorie 1c rechtstreeks toelaatbaar geacht. Dit zijn lichte horecabedrijven die over het algemeen slechts beperkt hinder veroorzaken voor omwonenden. De toelaatbaarheid is gekoppeld aan de Staat van Horeca-activiteiten. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar bijlage 4. Cafés en bars en dergelijke vallen in categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten; dancings en discotheken vallen in categorie 3 van de Staat. Categorie 2- en 3-horecabedrijven passen niet in de algemene toelaatbaarheid. De bovenliggende woningen hebben daarvan te veel hinder. Verschillende maatschappelijke functies kunnen specifieke kenmerken ofwel effecten op de omgeving hebben, zoals verkeer en openingstijden. Om hierin een onderscheid in aan te brengen is een indeling van maatschappelijke functies gekozen.


39

Ÿ

Ÿ Ÿ

Ÿ Ÿ Ÿ

Op vergelijkbare wijze zijn enkele functies toelaatbaar gesteld die volgens landelijke richtlijnen behoren tot de categorie 'cultuur en ontspanning'. Voorheen werden deze functie als maatschappelijke voorziening aangemerkt. Deze passen goed in het centrumgebied. Zie ook bijlage 5 voor een toelichting. De opzet van de bestemmingen voor het centrumgebied en de ruimte voor functies zijn toegelicht in paragraaf 2.2. In de praktijk neemt het aantal situaties toe waarin sprake is van een aan-huis-gebonden beroep, ondergeschikte dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. In ruimtelijk-functioneel opzicht bestaan hiertegen geen bezwaren voor zover dit kleinschalig is en geen nadelige effecten heeft op de omgeving en/of voor het winkelcentrum. De regeling bevat hiervoor waarborgen. Het bestemmingsplan komt tegemoet aan de behoefte van huisvesting voor mantelzorg. Op basis hiervan kan een 'afhankelijke woonruimte' worden toegestaan. Bijzondere woonvormen zijn in dit gebied niet passend. Vandaar dat hiervoor geen wijzigingsbevoegdheid is opgenomen. Logies en ontbijt zijn onder voorwaarden toegestaan in de vorm van 2 logieseenheden in een woning. Met een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid kan logies en ontbijt ook worden toegestaan in een bijgebouw, mits voldaan wordt aan de opgenomen voorwaarden.

Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? Ÿ Ÿ

Ÿ

Het gebouw wordt opgenomen in een bouwvlak, overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan. Het bouwvlak op de verbeelding geeft aan waarbinnen de gebouwen worden gerealiseerd. Daarbinnen mag het vlak geheel worden bebouwd. Dit komt overeen met de bestaande situatie. De bestaande bouwhoogtes worden in het bestemmingsplan overgenomen.


Voor het bestaande winkelcentrum worden extra mogelijkheden geboden voor functies die nu nog niet aanwezig zijn, maar wel passend zijn in een dergelijk winkelcentrum. De woonfunctie kan worden verbreed, hoewel dit bij appartementen niet direct voor de hand ligt.


Er zijn geen noemenswaardige verschillen met de vigerende bestemmingsregeling. De mogelijkheden voor verbreding van de woonfunctie (activiteiten, mantelzorg, bijzondere woonvormen) zijn verruimd. In het centrumgebied van Oisterwijk is echter opvang van personen met een problematiek op het gebied van verslaving of psychische situatie worden hier niet gewenst.




40

3.10 Groen Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 33 Groen kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Voor welke gebieden en percelen is de bestemming Groen (Artikel 33) opgenomen? Ÿ

Ÿ

Ÿ Ÿ

De gemeente Oisterwijk is 'de parel in het groen'. Dat betekent dat het groen in elke verschijningsvorm, wordt gekoesterd en behouden. Belangrijke groenstroken worden bestemd als Groen. De beeldbepalende groenstroken liggen langs enkele randen van het woongebied (Bedrijfsweg, Laagvennen-noord, de westrand/Apollolaan) en langs de hoofdwegen binnen het woongebied (zoals Groenstraat, Burgemeester Verwielstraat en Burgemeester Vogelslaan). Daarnaast zijn de groenpartijen binnen de buurten belangrijk voor de groene uitstraling. Delen van de Voorste Stroom zijn groen ingericht (taluds). Deze hebben deels ook een natuurwaarde. De keuze dat een groenvoorziening van de bestemming Groen wordt voorzien, is gebaseerd op de aanduiding van dat perceel in het Groenstructuurplan.

Welke functies zijn toegestaan? Ÿ Ÿ Ÿ

De groenvoorzieningen mogen worden gebruikt als speelgelegenheid, waterberging en vergelijkbare voorzieningen. Langs de Voorste Stroom zijn de gedeelten met natuurwaarden, van een beschermende regeling voorzien (aanduiding natuur). Omzetting van groenvoorzieningen naar parkeerruimte is niet toegestaan.

Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? Ÿ Ÿ Ÿ

De gebruikelijke erfafscheiding van groenstroken is op zich toegestaan. Waterhuishoudkundige voorzieningen mogen worden gebouwd. Verder zijn er geen noemenswaardige bouwmogelijkheden opgenomen.


De groenstroken worden behouden. Eventueel kan een ander beheer of herinrichting verandering aanbrengen in de verschijningsvorm.


Er zijn geen verschillen ten opzichte van de oorspronkelijke bestemmingsregeling qua gebruiksmogelijkheden. Er zijn wel meer groenstroken als zodanig bestemd in het belang van het behoud van het


41

groene karakter van Oisterwijk. Ook zijn er enkele overgegaan naar de bestemming Verkeer. Dit is afgestemd op het Groenstructuurplan. Wie is verantwoordelijk voor onderhoud, beheer en ontwikkeling? Ÿ Ÿ Ÿ

De gronden zijn overwegend in gemeentelijk bezit. Dat betekent dat de gemeente in dat geval verantwoordelijk is voor onderhoud, beheer en ontwikkeling. Andere gronden zijn in particulier bezit. Dat betekent dat de eigenaren in die situaties verantwoordelijk zijn voor onderhoud, beheer en ontwikkeling. In het geval van excessen of overtreding van het bestemmingsplan of andere wet- of regelgeving kan een beroep worden gedaan op de gemeente of een ander bevoegd overheidsorgaan.

3.11 Tuin Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 34 Tuin kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Voor welke gebieden en percelen is de bestemming Tuin (Artikel 34)opgenomen? Ÿ

De groene achtertuinen achter de bebouwing aan De Lind zijn van de bestemming Tuin voorzien.


Op deze gronden zijn alleen tuinen toegestaan.


Op deze gronden mag ingevolge het bestemmingsplan niet worden gebouwd.


Er worden geen veranderingen wenselijk geacht.


Er zijn geen noemenswaardige verschillen ten opzichte van de oorspronkelijke bestemmingsregeling.




42

3.12 Verkeer Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 35 Verkeer kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Voor welke gebieden en percelen is de bestemming Verkeer (Artikel 35) opgenomen? Ÿ Ÿ

Alle doorgaande wegen, woonstraten en diverse pleintjes zijn van de bestemming Verkeer voorzien. Hiertoe behoren ook de gebieden met speelgelegenheid of parkeervoorzieningen. De grotere parkeervoorzieningen zijn als zodanig aangeduid.

Welke functies zijn toegestaan? Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ

De gebruikelijke verkeersfuncties met daarnaast groen- en speelvoorzieningen en water zijn toegestaan. De verspreid gelegen langzaamverkeersroutes zijn in deze bestemming opgenomen. Omzetting naar de genoemde, andere functies dan de verkeersfunctie zijn binnen deze verkeersbestemming dus toegestaan. De spoorlijn is ook binnen deze bestemming specifiek geregeld.

Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? Ÿ Ÿ

Het gebruikelijke straatmeubilair is toegestaan. Verder zijn er geen noemenswaardige bouwmogelijkheden opgenomen.


De verkeersruimte en andere functies hierbinnen worden behouden. Eventueel kunnen een ander beheer of herinrichting verandering aanbrengen in de verschijningsvorm of het gebruik op detailniveau. Op hoofdlijnen wordt het karakter van verkeers- en verblijfsgebied behouden.


Ÿ

Ÿ

De openbare ruimte blijft op zich zoals die is. Waar sprake is van verkeersruimte en pleintjes, legt het bestemmingsplan de inrichting niet vast, maar biedt juist mogelijkheden voor verbetering of aanpassing aan de wensen van de buurt. Dit kan zonder het toepassen van extra procedures. Dit was in de huidige bestemmingsplannen al mogelijk en heeft goed gewerkt. Meer groenvoorzieningen hebben de bestemming Groen gekregen in plaats van de bestemming Verkeer. Dit is afgestemd op de Kadernota Groen. Er zijn geen verschillen ten opzichte van de oorspronkelijke bestemmingsregeling.

Wie is verantwoordelijk voor onderhoud, beheer en ontwikkeling? Ÿ

De gronden zijn overwegend in gemeentelijk bezit. Dat betekent dat de gemeente in dat geval verantwoordelijk is voor onderhoud, beheer en ontwikkeling.


43

Ÿ Ÿ

Andere gronden zijn in particulier bezit. Dat betekent dat de eigenaren in die situaties verantwoordelijk zijn voor onderhoud, beheer en ontwikkeling. In het geval van excessen of overtreding van het bestemmingsplan of andere wet- of regelgeving kan een beroep worden gedaan op de gemeente of een ander bevoegd overheidsorgaan.

3.13 Water Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 36 Water kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Voor welke gebieden en percelen is de bestemming Water (Artikel 36) opgenomen? Ÿ Ÿ Ÿ

De Voorste Stroom is een belangrijke watergang in het gebied. Ook andere waterbergingen zijn als water bestemd. Vandaar dat hiervoor de bestemming Water is opgenomen.


In hoofdzaak water. Voor de ecologisch waardevolle delen van de Voorste Stroom is een extra bescherming opgenomen (aanduiding 'natuur').


Er mogen waterhuishoudkundige voorzieningen en bruggen in de bestemming worden gebouwd.


Er worden geen veranderingen verwacht.


De stroom is in dit bestemmingsplan van de bestemming Water voorzien. Dit doet meer recht aan deze watervoorzieningen dan de oorspronkelijke bestemming Groenvoorzieningen.


Ÿ

De gronden zijn deels in gemeentelijk bezit. Dat betekent dat de gemeente in dat geval verantwoordelijk is voor onderhoud, beheer en ontwikkeling. Andere gronden zijn in particulier bezit of van het Waterschap. Dat betekent dat in die situaties de eigenaren verantwoordelijk zijn voor onderhoud, beheer en ontwikkeling. Het Waterschap is ook verantwoordelijk voor onderhoud en beheer van de leggerwatergangen die niet in het bezit zijn van het waterschap. In het geval van excessen of overtreding van het bestemmingsplan of andere wet- of


44

regelgeving kan een beroep worden gedaan op de gemeente of een ander bevoegd overheidsorgaan.

3.14 Wonen - Woningen Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 37 Wonen - Woningen kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Voor welke gebieden en percelen is de bestemming Wonen - Woningen (Artikel 37) opgenomen? Ÿ Ÿ

In het centrumgebied liggen de woonpercelen in de woonbuurten. Hierbinnen bevinden zich ook percelen in de aanloopstraten en bijvoorbeeld in de spoorzone.


Ÿ

Ÿ

Ÿ Ÿ

Ÿ Ÿ

Wonen is de hoofdfunctie van een aantal woonbuurtjes, enkele aanloopstraten en de spoorzone. Daarnaast zijn in woningen ook andere functies als ondergeschikte activiteit toegestaan. In de praktijk neemt het aantal situaties toe waarin sprake is van een aan-huis-gebonden beroep, ondergeschikte dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. In ruimtelijk-functioneel opzicht bestaan hiertegen geen bezwaren voor zover dit kleinschalig is en geen nadelige effecten heeft op de omgeving en/of voor de centrumgebieden. De regeling bevat hiervoor regels. De activiteiten kunnen worden toegestaan in de woning (hoofdgebouw met aan- en uitbouwen), maar niet in een bijgebouw (vrijstaand). Dit kan namelijk verzelfstandiging van de activiteit tot gevolg hebben. De activiteiten kunnen wel worden toegestaan in een bijgebouw als wordt voldaan aan de voorwaarden uit de afwijkingsbevoegdheid. Bijlage 2 bevat een nadere toelichting. Het bestemmingsplan komt tegemoet aan de behoefte van huisvesting voor mantelzorg. Op basis hiervan kan een 'afhankelijke woonruimte' worden toegestaan. Bijzondere woonvormen die verwantschap hebben met een regulier huishouden passen binnen de woonbestemming. Andere bijzondere woonvormen kunnen in diverse situaties worden toegestaan via een wijzigingsmogelijkheid. Een nadere toelichting is opgenomen in bijlage 6. In het centrumgebied van Oisterwijk is echter opvang van personen met een problematiek op het gebied van verslaving of psychische situatie worden hier niet gewenst. Een aanduiding voor een bijzondere woonvorm is voor het Catharinacomplex opgenomen conform de bestaande situatie (vijf eenheden, afwijkend van het vorenstaande). Op diverse percelen ten zuiden van de spoorlijn, westelijk van de Moergestelseweg, zijn enkele bijgebouwen achterop het perceel als kantoor- en praktijkruimtes in gebruik. Logies en ontbijt zijn onder voorwaarden toegestaan in de vorm van 2 logieseenheden in een woning. Met een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid kan logies en ontbijt ook


45

worden toegestaan in een bijgebouw, mits voldaan wordt aan de opgenomen voorwaarden. Wat mag er worden gebouwd en hoeveel? Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ

Ÿ

Ÿ

Voor alle percelen wordt op de kaart (digitale verbeelding) aangegeven waar, gezien vanaf de straat, de woningen mogen worden gesitueerd (minimale afstand vanaf de voorste perceelsgrens). In de bouwregels zijn maatvoeringen opgenomen, zoals hoogtes, afstanden en oppervlaktematen. Voor de maatvoeringeisen zijn de volgende aspecten relevant. 1. De maatvoering zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. 2. Voorop staat het behoud van het karakter van de dorpskern. De regels waarborgen dat de bebouwing blijft passen in de omgeving. 3. Deze regels bieden tegelijkertijd voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor een passende centrumontwikkeling en woonmilieu zodat wordt voldaan aan de behoefte gedurende de planperiode. 4. Uniformering van met name de hoogtematen en de ligging van de voorste bouwgrenzen voor zover gelegen buiten het beschermd dorpsgezicht. 5. Behoud van de oorspronkelijke opzet van de woonbuurten voor zover die structureel van aard is. 6. De aanduidingen voor het woningtype zijn op de buurt afgestemd. Voor de volgende woonbuurten zijn afwijkingen van de maatvoeringen opgenomen ten opzichte van andere, grotere delen van het plangebied. 1. In enkele buurten is destijds op structuurniveau gekozen voor een beperkte goothoogte (3 of 4 m). In de buurt van bijvoorbeeld Torenbeemd en Kloosterbeemd is dan ook 3 m als goothoogte als maximum gesteld in plaats van 6 m. 2. De appartementencomplexen, bijvoorbeeld aan de Hoogstraat, hebben een grotere hoogte. 3. Voor de hoofdgebouwen wordt een dieptemaat opgenomen, veelal 12,5 m. Daarachter kan erfbebouwing worden gerealiseerd of vergroot. Voor percelen kleiner dan 1.600 m2 bedragen de oppervlaktematen 50 m2 tot 60 m2. Voor percelen tussen 1.600 m2 en 4.000 m2 bedraagt de oppervlaktemaat voor erfbebouwing 75 m2. Voor percelen groter dan 4.000 m² bedraagt de oppervlaktemaat voor erfbebouwing ten hoogste 100 m². De balans tussen bebouwing en open ruimte op het achtererf wordt gewaarborgd door een bebouwingspercentage van maximaal 50% te hanteren voor de kleinste categorie percelen. Op hoekpercelen van woningen kan in de zijtuin, buiten het aangegeven bouwvlak, in beperkte mate erfbebouwing, onder voorwaarden en via een afwijkingsprocedure, worden gerealiseerd. Nieuwe woningen zijn alleen toegestaan na afweging en toetsing, dus via een wijzigingsbevoegdheid. Het is niet uitgesloten dat buiten het bestemmingsplan om alsnog afzonderlijke procedures worden gevoerd voor specifieke ontwikkelingen die ingrijpender zijn (meerdere woningen, appartementenbouw) en dus een bredere afweging vragen.

Welke veranderingen worden verwacht? Ÿ Ÿ Ÿ

Een verbreding van de woonfunctie is de komende periode te verwachten. Hiervoor zijn specifieke regels opgenomen die daarin voorzien. Er zijn niet zoveel locaties waar nog woningbouw is te realiseren. Waar dit aanvaardbaar is, kan hieraan worden meegewerkt. Voor hoekpercelen wordt het in enkele gevallen mogelijk gemaakt om de bouwgrenzen te overschrijden. Zo kan een bouwwerk, dat niet hoger is dan 3 m en voldoende achter


46

de voorgevel van het hoofdgebouw is gesitueerd, het straatbeeld niet erg verstoren. Wat zijn de belangrijkste verschillen met de vigerende bestemmingsregeling? Ÿ

Ÿ

Ÿ

In de nieuwe regeling is een zekere mate van uniformiteit sterker doorgevoerd. Dit komt tot uitdrukking in bouwgrenzen die nu als doorlopende lijn zijn opgenomen voor lintbebouwing in plaats van allerlei inspringingen. Een belangrijke overweging is dat tegen een aanvraag met voor een bouwplan dichter op de weg, in lijn met naburige woningen, altijd zal worden gehonoreerd. In de praktijk zal hiervan zeer incidentele gebruik worden gemaakt, zodat de structuur toch wordt behouden. De oppervlaktemaat voor erfbebouwing op percelen is enigszins verruimd, zodat aan de hedendaagse wensen kan worden meegewerkt. De balans tussen bebouwing en open ruimte op het achtererf wordt gewaarborgd door een bebouwingspercentage van maximaal 50% te hanteren. De mogelijkheden voor verbreding van de woonfunctie (activiteiten, mantelzorg, bijzondere woonvormen) zijn verruimd. In het centrumgebied van Oisterwijk is echter opvang van personen met een problematiek op het gebied van verslaving of psychische situatie worden hier niet gewenst.




47

Hoofdstuk 4

Dubbelbestemmingen en overige bepalingen


4.1

Leiding - Gas

Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 38 Leiding - Gas kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Ÿ

Ÿ

Ÿ

De ruimtelijk relevante gasleiding is als zodanig bestemd. Aangezien leidingen in alle gevallen samenvallen met andere bestemmingen zijn deze bestemmingen als dubbelbestemming opgenomen. Ten behoeve van de dubbelbestemming Leiding - Gas mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Voor de samenvallende bestemmingen dient het bouwen steeds aan het leidingenbelang te worden getoetst. Bij een aardgasleiding is de belemmerende strook (4 m) aangemerkt als bestemming Leiding - Gas. In verband met mogelijke beëindiging van het gebruik van de leiding, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.


48

4.2

Waarde - Archeologie

Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 39 Waarde - Archeologie - 1, Artikel 40 Waarde - Archeologie - 2, Artikel 41 Waarde - Archeologie - 3 en Artikel 42 Waarde Archeologie - 4 kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Ÿ

Ÿ Ÿ

Ÿ

De gemeenteraad heeft op 5 november 2009 ingestemd met een nieuw gemeentelijk archeologiebeleid. Daarmee is de eerste stap gezet in het voldoen aan de wettelijke taak om zelf archeologiebeleid op te stellen. Het Beleidsplan archeologie bevat een verwachtingskaart, een beleidskaart met bijbehorende matrixnormen. Besloten is dat deze kaarten met bijbehorende regels worden opgenomen in de nieuwe bestemmingsplannen. Voor het gebied is de archeologische bestemming Waarde - Archeologie -1 tot en met 4 opgenomen. Dit is op de beleidskaart weergegeven. In de tabel is aangegeven welke regels hierop van toepassing zijn. De opgenomen regels zijn grotendeels overeenkomstig het beleid zoals vastgelegd in de gemeentelijke archeologienota.


49

4.3


Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 43 Waarde - Beschermd Dorpsgezicht kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan De bebouwing voor een belangrijk deel van het centrumgebied wordt opgenomen als Waarde - Beschermd Dorpsgezicht (Artikel 43), zodat de karakteristieke bebouwing wordt behouden. Het gebied is gewaardeerd als zijnde van belang door architectuur/schoonheid, cultuurhistorische waarde en de wetenschap (stedenbouwkundige historie, architectuurhistorie). De aanwijzing tot Beschermd Dorpsgezicht is niet bedoeld om tot een bevriezing van de situatie te komen, maar als toetsingskader voor verdere ontwikkelingen, waarbij de genoemde zaken en kenmerken als uitgangspunt kunnen dienen bij wijzigingen, (her)bestemmingen en adviezen. In het Beeldkwaliteitplan Centrum Oisterwijk is de cultuurhistorische context van het centrumgebied aangegeven. De kenmerken van de stedenbouwkundige structuur, openbare ruimte en architectuur zijn vermeld. Op basis daarvan is een visie geformuleerd waarbij een onderscheid is gemaakt in gebieden waar het beleid is gericht op 'behouden, 'versterken' of 'accepteren'. Aansluitend zijn enkele aandachtsgebieden geanalyseerd evenals de te verwachten ontwikkelingen. De relevante conclusies uit de visie zijn samengebracht in de vorm van basisrichtlijnen voor situering, massa en vorm, gevelopbouw en kleur en materiaalgebruik. Specifiek zijn voor de aandachtsgebieden en ontwikkelingen richtlijnen uitgewerkt. In de toelichting van het beeldkwaliteitplan staat welke richtlijnen in de bestemmingsregeling een plaats krijgen en welke richtlijnen als aanvulling op het welstandstoezicht zijn aangemerkt. _______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 0824.008793.00 Rotterdam / Middelburg

50

In de bestemming Artikel 43 Waarde - Beschermd Dorpsgezicht zijn voor het bouwen regels gesteld. In de bouwregels wordt bepaald dat een omgevingsvergunning moet passen in het beschermde dorpsgezicht. De aanvraag voor omgevingsvergunning wordt direct aan deze voorwaarde getoetst door het bevoegd gezag, in deze situatie het college van burgemeester en wethouders van Oisterwijk. In de praktijk wordt het college op dit onderdeel geadviseerd door de Monumentencommissie. Het staat het college altijd vrij advies in te winnen. Dit wordt meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van de aanvraag voor omgevingsvergunning door het college. Het kan zijn dat de aanvraag betrekking heeft op een bouwactiviteit die direct past in het bestaande bebouwingsbeeld. Mocht het zo zijn dat gekozen wordt voor een afwijkende vormgeving, dan kan dit wellicht ook passen in het beschermd dorpsgezicht. Het is dan voor de hand liggend dat een en ander bij de aanvraag door de initiatiefnemer wordt toegelicht. Dit is geen vereiste, maar kan een bijdrage leveren aan een voortvarende toetsing door het college. De bouwregels bevatten de vertaling van de ruimtelijk relevante richtlijnen uit het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan bevat daarnaast aanvullende richtlijnen, die in de toetsing een even zo belangrijke rol spelen. De regels voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en voorzieningen zijn ook aan te merken als specifieke gebruiksregels In de aandachtsgebieden kan pandsgewijze vernieuwing worden gerealiseerd. Dan zijn in ieder geval de basisrichtlijnen van toepassing. Wordt een ontwikkeling beoogd op meerdere percelen, dan zal dit moeten resulteren in een verbetering van de cultuurhistorische kenmerken. In het beeldkwaliteitplan en de regeling zijn de die situaties uitgewerkt en geobjectiveerd (aantal panden). Hetzelfde geldt voor de regels die een adequaat antwoord geven op de vragen die aan de orde zijn bij de ontwikkelingen op het gebied onder meer van schaalvergroting van functies en samenvoeging van winkelpanden. De uitstraling aan de straatzijde is bepalend voor de aanvaardbaarheid van de ontwikkelingen en vernieuwing van aandachtsgebieden. Uitgangspunt is het behouden en zo mogelijk versterken van de afzonderlijk te onderscheiden panden. Dit is kenmerkend voor de cultuurhistorische karakteristiek van het centrumgebied van Oisterwijk. Monumenten worden in de afzonderlijke bestemmingen voorzien van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'.

4.4

Algemene regels

Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 44, 45, 46, 47, 48, 49 en 50 kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan


51

In de algemene regels zijn de antidubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels en de algemene wijzigingsregels opgenomen. Ook is een bepaling voor de werking van de wettelijke regelingen opgenomen, waarnaar elders in de regels wordt verwezen. Artikel 44 Antidubbeltelbepaling Ÿ

Ÿ

Artikel 44 bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Deze bepaling is conform artikel 3.2.4 van het Bro in het bestemmingsplan opgenomen.

Artikel 45 Algemene bouwregels Ÿ

Ÿ

Ÿ

Met de bepaling over bestaande maten (lid 2) wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 - onbedoeld - geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht vallen. Op zich moeten bouwwerken die qua maatvoering afwijken van de regels, op dezelfde plaats worden teruggebouwd. Via een afwijkingsbepaling is het mogelijk dat bestaande afwijkingen worden verkleind, wanneer binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan wordt gebouwd. Hierbij kan gedacht worden aan een gebouw op een smal perceel dat dichter op de zijdelingse perceelgrens staat dan het bestemmingsplan toelaat. Aan de andere kant mogen gebouwen, die groter zijn dan het bestemmingsplan toelaat, op een andere plek worden teruggebouwd als hiermee de afwijking met het plan gelijk blijft of kleiner wordt. In beide gevallen geldt dat er geen sprake mag zijn van onevenredige aantasting van de woonsituatie, het straat en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Het ondergronds bouwen is in de bouwregels van de nodige bepalingen voorzien. In dat kader kan ook een zwembad, via een afwijkingsprocedure, worden toegestaan.

Artikel 46 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening Ÿ

In dit artikel wordt bepaald dat enkele bepalingen uit de bouwverordening niet van toepassing zijn als aanvullende bepalingen op dit bestemmingsplan.

Artikel 47 Algemene aanduidingsregels Ÿ

Voor de gebieden die zijn gelegen in een 'veiligheidszone - leiding' geldt dat het aantal kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten niet mag toenemen.

Artikel 48 Algemene afwijkingsregels Ÿ

Voor een aantal ondergeschikte afwijkingen ten opzichte van de planregels kan het bevoegd gezag met dit artikel bij een omgevingsvergunning afwijken. Een uitzondering hierop vormen bepalingen waarvan reeds kan worden afgeweken of waarbij expliciet is bepaald dat geen afwijking is toegestaan.

Artikel 49 Algemene wijzigingsregels Ÿ

In lid 1 is een algemene flexibiliteitsbepaling opgenomen om voor bepaalde onderdelen van bestemmingen of gebouwen dan wel bouwwerken af te wijken van de bestemmingsgrenzen. Deze bepaling gaat verder dan die van artikel 48, vandaar dat hier altijd een wijziging voor nodig is van burgemeester en wethouders. Overigens geldt ook hier dat deze bepalingen als algemene regel gelden voor alle bestemmingen.


52

Artikel 50 Overige regels Ÿ

Indien in dit bestemmingsplan verwezen wordt naar wettelijke regelingen geldt dat verwezen wordt naar de tekst van de betreffende regeling zoals die gold op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan.

4.5

Overgangs- en slotbepalingen

Status: alleen aan de regels zoals genoemd in 51en 52 kunnen rechten worden ontleend. Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Artikel 51 Overgangsrecht Ÿ

Ÿ

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

Artikel 52 Slotregel Ÿ

Dit bestemmingsplan wordt als genoemd in dit artikel aangehaald.


53

Hoofdstuk 5

Handhaving

Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Achtergronden van het bestemmingsplan Actuele veranderingen Ÿ Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Handhaving van bestemmingsplannen en ruimtelijke regelgeving is de laatste jaren in een steeds verder toenemende belangstelling komen te staan van bestuurlijk Nederland. Door het plaatsvinden van enkele ingrijpende incidenten is de handhaving in een stroomversnelling gekomen. In toenemende mate spreken burgers de gemeente aan op het handhaven van de (eigen) regels. Ook in de jurisprudentie is een verandering tot stand gekomen. De rechter spreekt zich nadrukkelijk uit over het handhaven van de regelgeving en neemt zelfs in beginsel een plicht tot handhaving aan. Daarnaast krijgt de rechtszekerheid van bestemmingsplannen bij de rechterlijke toetsing een steeds belangrijker rol. Handhaving van regelgeving vraagt om actuele regels. Regels die zijn gebaseerd op gedateerde inzichten, hebben hun geloofwaardigheid verloren en kunnen in redelijkheid ook niet meer afgedwongen worden. Door verouderde regels neemt de kans op misbruik daarvan ook toe. Door de actualisering van de bestemmingsplannen worden nieuwe ruimtelijke kaders aangegeven en worden daarmee tevens de grenzen bepaald waarbinnen planologische veranderingen mogelijk zijn. De regels van het bestemmingsplan leggen een ruimtelijk relevante norm vast, met in bepaalde gevallen een daaraan gekoppelde ontheffingsmogelijkheid, die het bestuur de mogelijkheid geeft in te spelen op de dynamiek van de samenleving. Op die wijze wordt ook de gelegenheid geboden een belangenafweging te maken van de individuele belangen ten opzichte van het algemeen belang. Afwijkingen zijn echter gelimiteerd. Daar waar geen afwijkingen meer mogelijk zijn begint de handhaving. Gelet op de huidige (woning)marktsituatie kan sprake zijn van achterstallig onderhoud van panden of langdurige leegstand. Het bestemmingsplan is zodanig opgezet dat in een pand meer functies dan voorheen zijn toegestaan. Hiermee kan eenvoudiger worden voorzien in wensen die gericht zijn op intensivering, verbreding of vernieuwing van functies. Dit draagt bij aan de mogelijkheden voor behoud van de kwaliteit van het gebouw en de uitstraling alsmede behoud van het gebruik van panden.


54

Handhaving binnen de gemeente Oisterwijk Handhavingsbeleid Ÿ

Ÿ

Op 31 januari 2012 heeft het college van burgemeester en wethouders 'het integraal handhavingsplan gemeente Oisterwijk 2012-2015' vastgesteld. Dit handhavingsplan bevat het beleidsmatig kader voor de handhaving van regels met betrekking tot gedrag van mensen in relatie tot de fysieke omgeving. Het plan biedt een eenduidig kader voor de sturing van de uitvoering. Voor burgers en bedrijven is duidelijk hoe de gemeente haar handhavingstaak invult. Handhaving laat zich onderscheiden in toezicht en controle enerzijds en het opleggen van sancties anderzijds. Zowel toezicht als handhaving zijn gericht op twee typen regels. Allereerst zijn er regels voor gedrag dat de overheid niet wil verbieden, maar wel wil regelen, zoals het vestigen van bedrijven, het kappen van bomen of het uitbreiden van panden. Handhaving richt zich dan op de naleving van die regels. Daarnaast is er gedrag dat de overheid verbiedt, zoals het kweken van hennep en het dumpen van afval. Handhaving is dan gericht op bestrijding van dat gedrag. In beide gevallen kan het college handhavend optreden en waar nodig sancties opleggen. Zij kan dit doen met de tot haar beschikking staande bestuursrechtelijke, strafrechtelijke en privaatrechtelijke handhavingsmiddelen.

Handhaving Ÿ

Ÿ

Ÿ

Ÿ

Voor een aanvaardbaar handhavingsbeleid wordt in de eerste plaats gestreefd naar een voldoende draagvlak. Een bestemmingsplan met weinig draagvlak houdt immers het risico in dat het slecht wordt nageleefd en is dan weinig zinvol. In verband hiermee is het bestemmingsplan zodanig opgezet dat het voor zoveel mogelijk betrokkenen een duidelijke, toegankelijke en op de hedendaagse behoeften en eisen afgestemde bestemmingsregeling bevat. Verder wordt informatie verstrekt omtrent de inhoud van het bestemmingsplan. Hiermee wordt onder andere beoogd het begrip bij de burger te vergroten. Het geven van voorlichting vormt daarmee ook een belangrijke schakel in de handhavingsactiviteiten. Van gemeentewege zijn in het kader van dit bestemmingsplan hiertoe de nodige activiteiten ondernomen. De uitgangspunten zin op 15 september 2011 aan de bevolking, instanties en bedrijven gepresenteerd. Voorts wordt een inspraakbijeenkomst gehouden. Daarnaast worden de regels in de praktijk toegepast en gehandhaafd. Ten aanzien van overtredingen zal een actief handhavingsbeleid worden gevoerd. Getracht wordt de controlewerkzaamheden ten aanzien van geconstateerde overtredingen op een intensieve manier uit te voeren. Handhavingsactiviteiten worden zoveel mogelijk onderling afgestemd. Controle in het kader van het bestemmingsplan wordt gekoppeld aan controle in het kader van milieuwetgeving en omgekeerd. Dit is van belang om de benodigde inzet van extra middelen zo beperkt mogelijk te houden, maar ook om tot een samenhangend handhavingsbeleid te komen. Wanneer eenmaal sancties moeten worden getroffen, zal dit op consistente wijze, maar met oog voor de juridische spelregels, worden gedaan. Indien de activiteiten niet kunnen worden gelegaliseerd, zullen de instrumenten van aanschrijving, stillegging bouw, bestuursdwang en dwangsom worden toegepast. De uitvoering van de strafrechtelijke vervolging ligt in handen van het Openbaar Ministerie.

Verantwoording Ÿ

De uitvoering en voortgang van de handhaving wordt jaarlijks vastgelegd in een verslag, dat bestuurlijk wordt vastgesteld.


55

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid


6.1

Economische uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Kostenverhaal dient onder andere te worden verzekerd bij een bestemmingsplan wat rechtstreeks bouwplannen mogelijk maakt. Het voorliggende bestemmingsplan is hoofdzakelijk consoliderend.

6.2 Ÿ Ÿ

Wat is er tot nog toe gebeurd?

Binnen de gemeentelijke organisatie hebben twee rondes besprekingen plaatsgevonden. De uitgangspunten in dit bestemmingsplan komen onder andere uit deze besprekingen. Een informatiebijeenkomst is op 15 september 2011 gehouden in de Tiliander in Oisterwijk. Het was een druk bezochte bijeenkomst. De reacties waren met name gericht op de volgende aspecten. a. De keuzes worden voorzien van heldere motiveringen. b. Duidelijkheid over het al dan niet toestaan van veranderingen in het centrumgebied is belangrijk. Ÿ Bij bebouwing achter op de percelen is specifiek aandacht nodig voor de effecten voor aangrenzende (woon)percelen, de ontsluiting en de parkeerdruk. Ÿ Op zich geeft dit niet direct aanleiding tot beperking van uitbreidingsmogelijkheden voor erfbebouwing. Daaruit vloeit geen extra parkeerdruk voort. Ÿ De huidige wetgeving (Wabo) staat immers uitbreiding tot bepaalde maatvoeringen toe zonder vergunning. c. De vraagstukken van parkeerdruk en verkeersdrukte in de straten zijn met name belangrijke aspecten bij activiteiten in een woning. Een duidelijke uitstraling van zo'n activiteit (reclamebord voor in de tuin) is ongewenst.


56

In de regeling zijn voorwaarden opgenomen gericht op kleinschaligheid en bijvoorbeeld de 'begrenzing' dat er geen extra parkeerdruk mag ontstaan. Hiermee worden excessen voorkomen. Ÿ Het idee van bijvoorbeeld onderlinge afstandsmaten tussen activiteiten aan huis (bijvoorbeeld 50 of 100 m) wordt niet voorgestaan. Dit belemmert individuele burgers; in de praktijk komen al meerdere situaties voor die zouden afwijken van een afstandsmaat. Ÿ Het accent zal vooral liggen op een stringente toetsing van dit aspect. In bijlage Bestaande maten is een specifieke toelichting opgenomen van de toepassing van de voorwaarden die in de regeling zijn genoemd. Dit biedt een goede basis om in voorkomend geval op te treden of medewerking te onthouden. d. Wie zorgt waarvoor? Dat is een vraag die vaker aan de orde kwam. Gevraagd is om in de toelichting van het bestemmingsplan inzicht te geven in bijvoorbeeld of een bepaald aspect wel of niet in het bestemmingsplan wordt geregeld? Genoemde aspecten zijn de verkeersstructuur, parkeergelegenheid, verkeerssnelheid, groen- en wegenonderhoud. e. Behoefte bestaat aan het goed informeren in het communicatietraject over: Ÿ het verrichten van onderzoek door daadwerkelijk bezoek aan het gebied; Ÿ de momenten waarop eenieder kan reageren; Ÿ de aanpassingen in het bestemmingsplan; Ÿ de status van het bestemmingsplan. f. Benoem zo duidelijk mogelijk de kwaliteiten van het centrumgebied Oisterwijk en leg die zorgvuldig vast. De kleinschaligheid, kwaliteit van bebouwing en de afwisseling (hoogte, kappen, verschillende panden) hebben een specifieke betekenis voor Oisterwijk. g. De spoorzone is een gebied met gevarieerde functies en bebouwing. Een heldere visie en regeling voor dit gebied vraagt extra aandacht. h. Gebruikers en eigenaren in het centrum blijven plannen maken voor verbetering van kwaliteit, benutting van bouwmogelijkheden en intensivering van gebruik. De gegeven reacties betekenen dat in de toelichting en regeling extra aandacht wordt gegeven aan duidelijkheid, uitleg en (korte) motiveringen van gemaakte keuzes. Na vaststelling van de notitie door de gemeenteraad is het bestemmingsplan opgesteld. Dat betekent het maken van een kaart (verbeelding) met regels en een toelichting hierop. Dat alles vormt het bestemmingsplan. Gelijktijdig is het beeldkwaliteitplan gemaakt, dat tevens de basis bevat voor de regeling van het beschermd dorpsgezicht. Ÿ

Ÿ Ÿ

6.3 Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ Ÿ

Hoe verloopt de procedure?

Het concept ontwerpbestemmingsplan Centrum Oisterwijk is afgerond in het najaar van 2012. Van 23 november 2012 heeft het plan zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode konden er inspraakreacties worden ingediend. Op internet is de mogelijkheid geboden het plan vanaf de gemeentelijke website of vanaf de website 'ruimtelijke plannen' in te zien. Op 10 december 2012 heeft er een inloopbijeenkomst plaatsgevonden. Instanties hebben in het kader van het vooroverleg de kans gekregen om te reageren. Ambtshalve is het gewenst een aantal wijzigingen door te voeren. In totaal zijn er 12 inspraakreacties en 3 overlegreacties. Deze zijn samengevat en samen met de wijzigingen van commentaar voorzien in 'Eindverslag inspraak, vooroverleg en wijziging, gemeente Oisterwijk, februari 2013' (toegevoegd in Bijlage 11).


57

Ÿ

De inspraak- en overlegreacties en de wijzigingen op het bestemmingsplan zijn door het college vastgesteld. Eenieder is opnieuw de gelegenheid geboden hierop te reageren door middel van een zienswijze (najaar 2012) De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan vastgesteld (27 juni 2013), waarna de indieners van een zienswijze zijn geïnformeerd over de beantwoording en/of verwerking van de reacties in het bestemmingsplan.

Ÿ

Ÿ

Op de website van de gemeente Oisterwijk kan iedereen steeds nagaan hoe het staat met de werkzaamheden en planning van het bestemmingsplan voor Centrum Oisterwijk. Het bestemmingsplan wordt aan iedereen voor In Bijlage 12 zijn het raadsbesluit en de nota zienswijzen en wijzigingen bij vaststelling opgenomen. Daaraan is een werkdocument toegevoegd van het raadsbesluit; zie voor een toelichting de aanhef van het werkdocument.


58


59

Achtergronden van het bestemmingsplan

Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan Hoofdstuk 3 Bestemmingen Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen Hoofdstuk 5 Handhaving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid: Achtergronden van het bestemmingsplan Bijlage 1 Achtergronden van het bestemmingsplan Bijlage 2 Toelichting op de Staat van Activiteiten Bijlage 3 Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten Bijlage 4 Inventarisatie en inschaling bedrijven Bijlage 5 Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten Bijlage 6 Toelichting op bijzondere woonvormen Bijlage 7 Externe veiligheid tankstation Moergestelseweg 5 Bijlage 8 Risicoberekening vervoer Bijlage 9 Risicoberekening Vervoer Gevaarlijke Stoffen Bijlage 10 Herprogrammering woningbouw gemeente Bijlage 11 Eindverslag inspraak, overleg en wijzigingen Bijlage 12 Raadsbesluit en nota zienswijzen en raadsbesluit werkdocument


Centrum Oisterwijk. Oisterwijk. bestemmingsplan. NL.IMRO.0824.BPCentrumOwijk voorontwerp ontwerp

Recommend Documents