Casestudy MAN 9 Publiceren van gebouwinformatie (keuze-credit) Project gerelateerde informatie Eenvoudige beschrijving van het project en het gebouw Vanaf april 2014 wordt op bedrijventerrein “De Corridor” in Breukelen door Van Omme & De Groot Projectontwikkelaars en Bouwers gewerkt aan de nieuwbouw van een kantoorgebouw met bedrijfsrestaurant en 142 parkeerplaatsen op eigen terrein voor Sodexo Nederland B.V. Sodexo Nederland B.V. heeft hiervoor een huurovereenkomst afgesloten met een particuliere belegger. Het gebouw is ontworpen door Architectenbureau Rutten van der Weijden. Bartels ingenieursbureau heeft de engineering van de constructie verzorgd. Het gebouw bestaat uit 4 bouwlagen met kantoorruimten. Die gekoppeld zijn door een middenkern, waarin de liften, verkeersruimten en technische ruimten zich vinden. Op de begane grond is de entreehal en een bedrijfsrestaurant gesitueerd. BREEAM rating en score De ambitie is om het nieuwe kantoorgebouw van Sodexo te certificeren volgens de BREEAM-NL Nieuwbouw beoordelingsmethodiek, waarbij uiteindelijk bij de oplevering van het gebouw een opleveringscertificaat drie sterren / VERY GOOD wordt behaald. Score > 55% Belangrijke innovatieve en milieuvriendelijke ontwerpmaatregelen Tijdens het ontwerp en de bouw van het nieuwe kantoorgebouw zijn diverse maatregelen op het gebied van duurzaamheid genomen. Onderstaand zijn de belangrijkste benoemd. Flexibel indeelbare plattegronden Omdat de huurder/gebruiker Sodexo de kantoren wil inrichten volgens ‘het nieuwe werken’, zijn er vrijwel geen binnenwanden in het kantoorpand aangebracht. In de plafonds zijn bandraster (h.o.h. 6 meter) aangebracht. Door deze flexibiliteit kunnen eenvoudig andere kantoorindelingen worden gemaakt. Dit garandeert dat een eventuele toekomstige verandering in het gebruik van het pand simpel en zonder puin gerealiseerd kan worden. Gezondheid en energie Het gebouw biedt een duurzame werkomgeving aan haar gebruikers. Er wordt veel gebruik van daglicht en vanaf iedere werkplek heeft men uitzicht naar buiten. In iedere ruimte is de temperatuur apart in te stellen, in grotere ruimten is dit zelfs per zone in te stellen. Hierdoor heeft iedere werknemer een comfortabele werkomgeving. PV-panelen Het gebouw is voorzien van 150 PV-panelen op het dak. Doordat deze al in een vroeg stadium van de bouw zijn aangebracht konden we tijdens de afbouwfase deels voorzien in de eigen energiebehoefte. Energiezuinige verlichting met aanwezigheidsdetectie In het kantoorgebouw is gebruik gemaakt van hoogfrequente verlichting, wat tot een prettiger werkomgeving leidt. Het geïnstalleerd vermogen van de verlichting is ca. 50% lager dan wat gebruikelijk wordt geïnstalleerd, waardoor het gebouw minder gekoeld hoeft te worden. In het gehele gebouw is de hoofdverlichting voorzien van aanwezigheidsdetectie. Hierdoor wordt de hoofdverlichting alleen ingeschakeld wanneer iemand aanwezig is, zodat geen onnodige energie wordt verbruikt. Langs de gevel is de verlichting voorzien van daglichtafhankelijke regeling. Hierdoor wordt de verlichting automatisch gedempt wanneer voldoende daglicht door de ramen naar binnen komt.
Luchtbehandeling In het kantoorgebouw wordt gebruik gemaakt van gebalanceerde ventilatie. De toe- en afvoer van de ventilatielucht wordt in een luchtbehandelingskast geregeld. In de luchtbehandelingskast wordt (in de winter) de warmte van de afgevoerde ventilatielucht teruggewonnen door middel van een warmtewiel met een zeer hoog rendement (ca. 80%). Door deze warmte te hergebruiken, hoeft in de winter minder verwarmd te worden. Tevens wint het warmtewiel vocht uit de lucht terug, waardoor geen aparte bevochtiging van het gebouw nodig is. In de luchtbehandelingskast wordt de toevoerlucht gedurende het gehele jaar op een temperatuur van 18 °C gehouden. In de zomer hoeft hierdoor minder lokaal gekoeld te worden, in de winter hoeft hierdoor minder lokaal verwarmd te worden. 's Nachts wordt de luchtbehandelingskast uitgeschakeld, om overbodig energieverbruik te voorkomen. Waterverbruik In het gebouw wordt gebruik gemaakt van een lekdetectiesysteem. Dit systeem registreert het waterverbruik en sluit de hoofdkraan af wanneer ergens een lek is opgetreden. Op deze wijze wordt verspilling van water tegen gegaan. Daarnaast is gebruik gemaakt van waterbesparende toiletten en waterkranen, waardoor het waterverbruik beperkt wordt. In het kantoorgebouw zijn energiemeters geplaatst. Via deze meters kan het energieverbruik worden afgelezen. Met behulp van deze informatie kan worden bepaald welke gebouwonderdelen of werkzaamheden veel energie verbruiken. Aan de hand hiervan kan men maatregelen treffen om dit energieverbruik terug te dringen. Transport Het kantoorgebouw bevat een ruime fietsenstalling. Op deze wijze wordt aangemoedigd dat het personeel op de fiets naar het werk komt. Daarnaast ligt het kantoorgebouw vlakbij treinstation Breukelen. Dit biedt voldoende alternatieven voor de auto om naar het werk te komen. Voor de werknemers / bezoekers die met de auto komen zijn er elektrische oplaadpunten aanwezig, wat het gebruik van duurzame vervoersmiddelen stimuleert. Bouwplaats en bouwproces Om de impact op het milieu tijdens het bouwproces te reduceren, zijn diverse maatregelen getroffen. Van Omme & de Groot heeft het casco voornamelijk gerealiseerd uit prefab betonelementen, waardoor er minder verspilling en minder transportbewegingen zijn als bij een in het werk gestort casco. Verder is het waterverbruik ten gevolge van de activiteiten op en rond de bouwplaats zo veel mogelijk beperkt en maandelijks gemonitord. Daarnaast is vervuiling van de omgeving voorkomen door beschermende maatregelen te treffen, zoals het toepassen van gesloten afvalcontainers. Afval wordt gescheiden ingezameld en afgevoerd en een gecertificeerd afvalverwerker verzorgt de controle en rapportage van de afvalstromen. Van Omme & de Groot heeft zoveel mogelijk gebruik gemaakt van lokale materialen en lokale partijen. Daarnaast is al het hout dat op de bouwplaats en in het kantoorgebouw is gebruikt voorzien van een FSC-keurmerk. Ecologie: waterberging Om wateroverlast in de toekomst te voorkomen is onder een deel van de parkeervakken een waterbergend (Aquaflow) systeem aangebracht. Hemelwater wordt in dit systeem gebufferd en vertraagd afgevoerd naar het oppervlaktewater. Het waterschap kan hierdoor het waterhuishoudingssysteem beter regelen, waardoor de kans op wateroverlast wordt voorkomen / beperkt.
Brutovloeroppervlak 5309 m2 (NEN 2580) Totaal terrein oppervlak van de locatie 0.7795 ha Vloeroppervlakken naar functie en hun afmetingen kantoorfunctie 4432 m2 (NEN 2580) bijeenkomstfunctie 339 m2 (NEN 2580) overige gebruiksfuncties 124 m2 (NEN 2580) Verkeersruimten 385 m2 (NEN 2580) Opslagruimten 29 m2 (NEN 2580) Verwacht energiegebruik 610.000 kWh 115 kWh / m2 BVO Verwacht verbruik van fossiele brandstoffen 0 kWh / m2 BVO (er wordt uitsluitend gebruik gemaakt van 100% groene stroom) Verwacht verbruik van duurzame energiebronnen 115 kWh / m2 BVO Verwacht waterverbruik 7 m3/persoon/jaar waterverbruik dat wordt betrokken via hemelwater of grijs water Niet van toepassing Tijdens het bouwproces ondernomen stappen ter reductie van de impact op het milieu Om de impact op het milieu te reduceren heeft van Omme & de Groot besloten om dit project zoveel mogelijk uit prefab onderdelen op te bouwen. Hierdoor zijn er minder transportbewegingen van mensen en materialen, waardoor er minder CO2 uitstoot is dan t.o.v. traditionele bouw. Verder heeft de integrale aanpak van het ontwerpteam niet alleen gezorgd voor slim en efficiënt ontworpen oplossingen, maar ook voor kostenefficiëntie en materiaalbesparing. Gepionierde/gerealiseerde duurzame maatregelen op sociaal of economisch gebied Gebouwinformatie is gepubliceerd op de website van Van Omme & de Groot, zodat het project kan dienen als voorbeeldfunctie voor de maatschappij en andere bedrijven. Lagere CO2 uitstoot door lager energieverbruik en minder gebruik van auto’s. Beperking van geluidsoverlast naar de omgeving.
Ambities, planvorming De vraag naar een duurzaam en vooruitstrevend (kantoor)gebouw kwam in eerste instantie voort uit de vraagspecificatie van de eindgebruiker. Het projectteam is de gebruiker in deze vraag tegemoet gekomen door het nastreven van een BREEAM-NL certificering (bij oplevering). De duurzaamheidsambitie garandeert naast een meerwaarde voor de eindgebruiker ook een meerwaarde voor de belegger, op zowel de korte als de lange termijn. Technische oplossingen In het kantoorgebouw is gebruik gemaakt van hoogfrequente verlichting, wat tot een prettiger werkomgeving leidt. Het geïnstalleerd vermogen van de verlichting is ca. 50% lager dan wat gebruikelijk wordt geïnstalleerd, waardoor het gebouw minder gekoeld hoeft te worden. In het gehele gebouw is de hoofdverlichting voorzien van aanwezigheidsdetectie. Hierdoor wordt de hoofdverlichting alleen ingeschakeld wanneer iemand aanwezig is, zodat geen onnodige energie wordt verbruikt. Langs de gevel is de verlichting voorzien van daglichtafhankelijke regeling. Hierdoor wordt de verlichting automatisch gedempt wanneer voldoende daglicht door de ramen naar binnen komt. Proces, organisatie N.a.v. een door Sodexo Nederland - op basis van een Voorlopig Ontwerp - gehouden meervoudig onderhandse selectie is van Omme & De Groot geselecteerd voor het realiseren van het nieuwe kantoorgebouw. Van Omme & De Groot is verantwoordelijk voor de uitwerking van het Voorlopig Ontwerp tot en met uitvoering en oplevering van het kantoorgebouw en werkt hierbij samen met de Verkerk Groep (elektrotechniek) uit Zwijndrecht en Gebr. Van Wijk Installatietechniek uit Bleiswijk. Parc Makelaars bracht namens Sodexo Nederland B.V. de transactie tot stand en heeft aansluitend ook de belegging met de particuliere belegger begeleid. Het ontwerp is gemaakt door Architectenbureau Rutten van der Weijden. Bartels Ingenieursbureau verzorgde de constructieve tekeningen en berekeningen. DGMR en Nieman Raadgevende Ingenieurs zijn de belangrijkste adviseurs op dit project. BREEAM-NL credits De haalbaarheid van de BREEAM-NL credits is door het projectteam in overleg met Nieman Raadgevende Ingenieurs onderzocht en vastgesteld. Hieruit zijn heldere doelstellingen geformuleerd. Tijdens het proces hebben alle partijen hun uitgewerkte credits aangeleverd. Nieman Raadgevende Ingenieurs heeft als BREEAM-expert de gegevens beoordeeld en verstrekt aan de assessor. Kosten/baten De baten van de BREEAM-NL certificering wegen, met name op de langere termijn, sterk op tegen de eventuele lasten. Niet alleen in de vorm van ‘harde’ financiële baten voor zowel de eindgebruiker als de beheerder/belegger, maar ook in de vorm van ‘zachte’ baten zoals gebruikersveiligheid en – comfort. Tips voor een volgend project Een heldere ambitiedoelstelling en een gemeenschappelijke inspannings- en controleverplichting gedurende het gehele ontwikkel-, ontwerp- en bouwproces blijkt een belangrijke factor om het gewenste duurzaamheidsniveau te kunnen nastreven en garanderen richting zowel de eindgebruiker als belegger.
Inspraak toekomstige gebouwgebruikers Sodexo vind het belangrijk dat haar mensen een werkplek hebben die naar hun zin is. Tijdens het ontwerp heeft Sodexo een commissie samengesteld van toekomstige gebruikers. Op basis van de wensen en ideeën van deze commissie, is de inrichting van het gebouw bepaald. Presentatie voor toekomstige gebouwgebruikers Sodexo heeft de toekomstige gebouwgebruikers en andere belanghebbenden periodiek geïnformeerd over de voortgang van het ontwerp en de bouw. Tijdens de ‘eerste paal’ en het ‘hoogste punt’ zijn diverse gebouwgebruikers aanwezig geweest op de bouw. Maar ook tussentijds heeft de directievoerder van Sodexo regelmatig toekomstige gebouwgebruikers en belanghebbende rondgeleid op de bouw. Op 1 oktober 2014 heeft Sodexo nog een presentatie gegeven. Aansluitend hebben de directievoerder van Sodexo en de uitvoerder van Van Omme & de Groot de toekomstige gebouwgebruikers een rondleiding gegeven door het gebouw.
