&WATER WONEN & RUIMTE JAARGANG 5 | NUMMER 02 | CASE
Case: Maasvilla’s Ohé en Laak
VOORVERKOPEN
tekst
jan jager
http://linkd.in/x8fEB3
fotografie roelof pot
N? VOORKOPEN! Is er nog wel toekomst voor drijvend wonen? Niet zolang de crisis
voortduurt, stelde een aantal experts vorig jaar in een themanummer van Water, Wonen & Ruimte over drijvend bouwen. Maar Dura Vermeer zette door en levert binnenkort 6 gloednieuwe drijvende woningen af in de Maasplassen bij Ohé en Laak. Hoe flikt Dura ‘m dat? Meediscussiëren over dit onderwerp? Dat kan via LinkedIn: http://lnkd.in/VWmKhW
pagina 06 & 07
&WATER WONEN & RUIMTE
INLEIDING
JAARGANG 5 | NUMMER 02 | CASE
REDACTIERAADLID ROLAND GOETGELUK, ABF RESEARCH DELFT: Ohé en Laak: drie positieve zaken over ondernemerschap Dura Vermeer, Factor en Boiten tonen dat hun bouwtechnische ontwerp business as usual wordt. Innovaties moeten immers winstgevend worden. Er wordt handig aangetapt op de infra- en diensteninfrastructuur van het recreatiepark, wat het verdienmodel ten
In totaal moeten er 32 drijvende villa’s gerealiseerd worden bij Ohé en Laak. Iets minder dan de 46 woningen van zusterproject de Gouden Kust bij Maasbommel, waarmee Dura Vermeer samen met partners Factor Architecten en Boiten Raadgevende Ingenieurs in 2010 de Water, Wonen & Ruimte Award won. Het succes van de Gouden Kust was een reden om bij dit nieuwe drijvende project in Ohé en Laak opnieuw met elkaar op te trekken. Dit voorjaar tilt een gigantische kraan de eerste zes woningen het water in. Fase één is bijna voltooid en dat mag gezien de crisis op de woningmarkt best een wonder heten. Het is nog wel de vraag in hoeverre het project ook daadwerkelijk wordt afgebouwd, want Dura Vermeer bouwt de eerste tranche van 6 villa’s zonder zeker te zijn van de afzet van de woningen. Daarmee doorbreekt de ontwikkelaar het vacuüm waarin de bouwmarkt zich bevindt als gevolg van de 70%-norm. Die schrijft voor dat je pas bouwt als je 70% van je productie hebt vóórverkocht aan particuliere bewoners of een eindbelegger, vanaf papier. Het zijn vooral de banken die deze norm hanteren, en zonder financierende banken wordt niet gebouwd. Vanaf pagina 10 legt directeur Ronald Dirksen van Dura Vermeer Gebiedsontwikkeling Infra uit waarom de ontwikkelaar deze gouden regel aan haar laars lapt, maar eerst volgt hieronder een korte voorgeschiedenis.
goede komt. Kritische kanttekening: het verdienmodel ging terecht uit van gouden tijden, maar onterecht van de hoop op snelle plan- en uitvoeringfasen. Ten derde gebruikt Dura Vermeer nu eigen geld om het plan te financieren; banken en consumenten maken noodgedwongen een pas op de plaats. Dura’s keuze toont dus een bedrijfsvoering met flinke weerstand, met veel eigen vermogen en liquiditeit. En dat is het grootste compliment in onze tijden van van leen, leen en leen.
VOORTRAJECT: 4 JAAR
Zo’n 5 jaar geleden wilde de eigenaar van camping en jachthaven Maasterp bij Ohé en Laak drijvende woningen bouwen in de Schroevendaalse Plas. De plas ligt aan de rand van het Maasplassengebied en heeft een open verbinding met de Maas. Het Maasplassengebied is een van de 15 EMAB-locaties (zie facts & figures) voor experimentele bouw in rivierbeddingen. Bouwen mocht
Dura Vermeer koos voor houtskeletbouw op een betonnen bak. Voordeel v wijze is dat de betonnen bak in tegenstelling tot een EPS-drijflichaam een verdragen. Dat is noodzakelijk voor de semi-drijvende woningen die in ‘no palen rusten.
dus, onder voorwaarde dat de riviergang niet gestoord wordt. Dura Vermeer heeft ruime ervaring opgedaan met drijvend bouwen en wilde wel in het project stappen. Projectleider Sjef Jacobs van Dura Vermeer Bouw Rosmalen omschrijft het voortraject als ‘complex’. Jacobs: ‘De voorbereidingstijd vergde 4 jaar. Natuurlijk moesten alle ruimtelijke procedures worden doorlopen. Daar kwamen ook nog zaken als de Wbr-vergunning (Wet beheer rijkswaterstaatswerken, red.) en een vergunning van het waterschap bij, omdat gewerkt gaat worden in het stroomgebied van de Maas en aan de voet van de dijk langs de Maas. Voor het krijgen van de Wbr-vergunning was het niet alleen nodig dat we konden aantonen dat we de doorstroming van de rivier niet hinderen, ook moesten er maatregelen worden genomen die de doorstroming verbeteren. Dat hebben
De Maasvilla’s staat nog op het land, maar worden eind maart/begin april ‘aangepikt’ en naar hun definitieve plek gehesen. Een stevige klus in het geval van de 100.000 kilo wegende villa’s, waarvoor stevig materiaal nodig is.
van deze bouwn puntbelasting kan ormale’ toestand op
we gedaan door het stroomgebied te verbreden, wat een investering van circa 100.000 euro vergde.’
BETON VOORDELIGER
Net als bij de Gouden Kust is gekozen voor een mix van permanent drijvende en semi-drijvende woningen met een betonnen bak als drijflichaam. Jacobs: ‘Voor de permanent drijvende woningen was het ook mogelijk om met een lichtere EPS-constructie te werken, omdat er geen sprake is van puntbelasting. EPS-platforms zijn doorgaans groter en worden toegepast als je meerdere woningen op één
drijflichaam wilt bouwen of in het geval van gebouwen met meerdere verdiepingen. De woningen in Ohé en Laak zijn solitair drijvende woningen en een berekening leerde ons dat een betonnen bak voor deze toepassing het voordeligste is. Bovendien creëer je met de lichte houtskeletbouw op het zware drijflichaam een uiterst stabiele woonunit die vrijwel niet uit balans te brengen is. De scheefstand is nihil, hooguit enkele centimeters.’
EÉN WONING VERKOCHT
Tot op heden is slechts één woning aan een particulier verkocht en één aan de eigenaar van de camping en jachthaven die de waterkavels beschikbaar stelde. Daarmee ligt het voorverkooppercentage ver onder de gangbare 70%norm. Om toch de nodige returns te creëren, heeft Dura Vermeer zelf de resterende 4 woningen afgenomen en zal
deze in afwachting van verkoop als recreatiewoningen te huur aanbieden. Daarvoor schakelt ze verhuurorganisatie Novasol in. De Maasvilla’s zijn recreatiewoningen, wat betekent dat ze niet permanent bewoond mogen worden. Dura Vermeer mikt op de markt voor tweede woningen: particulieren die de woningen als vakantievilla’s aanhouden en te huur aanbieden wanneer ze er zelf niet zijn. De infrastructuur daarvoor is al aanwezig: het beheer van de woningen zal worden verzorgd door Eldorado, die ook camping en jachthaven Maasterp beheert. pagina 08 & 09
&WATER WONEN & RUIMTE
ANALYSE
JAARGANG 5 | NUMMER 02 | CASE
Hoe lukt het Dura Vermeer om in crisistijd toch drijvende woningen te realiseren: een typisch product van de vette jaren? We vroegen het directeur Ronald Dirksen van Dura Vermeer Gebiedsontwikkeling Infra, die verantwoordelijk is voor de ‘drijvende tak’ van het bedrijf.
VERDER FASEREN
‘Het project telt in totaal 32 woningen, maar we hebben ervoor gekozen om met een klein “plukje” van 6 woningen te beginnen. Dat maakt het financiële risico voor ons te overzien’, zegt Ronald Dirksen. ‘We hebben een gefaseerd contract gesloten voor de afname van 32 kavels op termijn. De bijbehorende afdrachten zijn eveneens gefaseerd. Dat betekent dat we vooralsnog voor niet meer dan 6 kavels betalen. Zo’n fijnmazige fasering is niet gebruikelijk, maar het is wel slim. Ik zie het als een vorm van goed koopmanschap om deals te sluiten waardoor je risico’s zoveel mogelijk beperkt. Daarbij zijn we natuurlijk wel afhankelijk van de medewerking van de eigenaar van Maasterp. Ik moet zeggen dat hij heel constructief met ons heeft meegedacht. Dat is natuurlijk ook in zijn belang. De drijvende woningen stralen af op zijn recreatiepark en vergroten de uitstraling van de Maasplassen als recreatiegebied.’ De verdere voortgang van het project is nog onbekend. Dirksen: ‘In principe wordt per “tros” van 8 gebouwd. De start van de volgende fases is afhankelijk van de verkoop.’
32 VILLA’S, 3 HOOG
• De eerste trance van zes woningen kom
liggen, die zo’n 50 meter in het water s stijgt, gaan de steigers mee. Alleen als
staat dat de oevers overstromen, zijn de
via de steigers te bereiken. Na voltooiin gers in totaal 24 woningen.
REDUCEER COMMERCIËLE KOSTEN DE EXPLOITATIE • Het onderhoud van de gemeenschappelijke steiger en de voorzieningen op de wal is de gezamenlijke verantwoordelijk van de Stichting Eigenaren. • De Stichting Eigenaren is daarnaast verantwoordelijk voor alle collectieve voorzieningen in het plan, inclusief verzekeringen en onderhoud. • De Maasvilla’s zijn niet bestemd voor permanente bewoning en zullen in veel gevallen verhuurd worden. Het dagelijkse beheer is uit handen gegeven aan naastgelegen recreatiepark De Maasterp.
Dirksen: ‘We weten inmiddels hoe we een drijvende woning moeten bouwen. We weten hoe het in de praktijk zit met flexibele aansluitingen en het drijvende lichaam. Dat vertaalt zich in een kwalitatief steeds beter product, maar leidt niet automatisch tot lagere kosten. De intrinsieke kostprijs verander je dus niet. We moesten daarom de commerciële kosten omlaag brengen: de marge die partijen rekenen boven op de kostprijs. Daarbij werden we geholpen door het feit dat we voor de bouw van die eerste 6 woningen met eigen partijen te maken hadden. Dura Vermeer Gebiedsontwikkeling Infra was verantwoordelijk voor de natte bouw; Dura Vermeer Bouw Rosmalen voor de woningen zelf. We hebben elkaar intern zéér scherp gehouden om geen onnodige druk op de financiële lasten te krijgen. Factor en Boiten hebben bovendien scherpe prijzen gerekend voor engineering en architectuur die zich verhouden tot de huidige markt. Desondanks dekt de eerste fase van 6 woningen inclusief voorloopkosten de totale projectkosten niet volledig af.’
• De verhuur van de woningen is uitbesteed aan verhuurorganisatie Novasol. • Verhuur via Novasol is geen verplichting maar wordt wel aanbevolen. • Eigenaars ontvangen de huur opbrengsten minus de afgesproken kosten van Novasol. • Eigenaars van een Maasvilla bezit-
Dura Vermeer draait dus verlies op de eerste fase van het project. Hoeveel precies, dat wil de ontwikkelaar niet zeggen, evenals dat er geen mededelingen worden gedaan over de grondexploitatie, de bouwkosten en onderhandeling met de aanbieder van de waterkavels. Dit is volgens de ontwikkelaar allemaal ‘commercieel gevoelige’ informatie. Dura Vermeer is overigens niet negatief over het verlies in de eerste tranche, en noemt dit zelf ‘logisch’. De eerste fase is volgens een woordvoerder ‘een investering’.
ten geen stenen, maar een appartementsrecht.
SCHERP UITONDERHANDELEN
Was een project als Ohé en Laak ook mogelijk geweest
zonder goede broers en zussen in de Dura-familie? Ronald Dirksen: ‘Het komt dan aan op scherp uitonderhandelen. Ik kan me voorstellen dat je ook externe partijen meer onder druk zet. Iedereen is het wat waard om in een slappe tijd nog te kunnen bouwen. Dan moet ook iedereen een duit in het zakje doen. Ons voordeel is dat we letterlijk in elkaars boeken kunnen kijken. Externe partijen kunnen ook met geopende boeken samen een project in gaan. Het komt er dan op aan dat je elkaar vertrouwt en iedereen zich aan de afspraken houdt.’ Over de ‘gronddeal’ met de eigenaar van Maasterp als kavelleverancier doet Dura Vermeer geen mededelingen, omdat het ‘commercieel gevoelige’ informatie zou zijn. Wel meldt een woordvoerder dat de kavelprijs niet opnieuw ter discussie is gesteld en er kostenvoordeel is gehaald uit de fasering in de afname van kavels.
VERLAAT 70%-NORM
Kopers zijn terughoudend geworden. Een glossy folder werkt niet meer. ‘Het is eerst zien, dan geloven’, zegt Dirksen. ‘Die aarzeling heeft meerdere oorzaken. In eerste instantie
GTENIVEAUS
mt aan één steiger te
• De 4 villa’s op het uiteinde van elke steiger drijven perma-
steekt. Als het water
nent. De twee villa’s aan het begin van elke steiger rusten in
het water zo hoog
normale toestand op vier betonnen palen en zullen alleen bij
e woningen niet meer
ng liggen aan 4 stei-
woningen zullen alleen bij extreem hoge waterstand loskomen
TIJDELIJKE VERHUUR
Dirksen: ‘Zonder de mogelijkheid van tijdelijke verhuur was het project niet gestart. Voor de mogelijkheid tot verhuur ben je onder meer afhankelijk van de locatie en de beheerfaciliteiten. Gelukkig zitten we naast een recreatiepark. Het
verankerd liggen. • Het bijzondere van de gekozen opdeling in permanent drijvende en semi-drijvende formules is dat de villa’s onder
hoge waterstanden gaan drijven. • De resterende 8 woningen komen op de oever te liggen. Deze
is de vraag natuurlijk veel minder groot. Verder twijfelen veel mensen of projecten überhaupt doorgaan. Wij vonden dat we onze nek uit moesten steken. Samen met de raad van bestuur hebben we besloten voor deze eerste fase af te stappen van de algemeen geldende 70%-norm (dat je pas gaat bouwen als 70% van je woningen verkocht of verhuurd is, red.). Daarmee nemen we een risico, maar het is een ingecalculeerd risico.’ En de bank, stelt die geen eisen? ‘Dura Vermeer is een heel gezonde organisatie met een goede solvabiliteit en liquiditeitspositie. Onze raad van bestuur heeft besloten af te stappen van de 70%-regel. Als je baas bent van je eigen portemonnee kun je dat doen. We geloven in een project als Ohé en Laak en vertrouwen erop dat kopers zich melden als ze de woning kunnen zien en voelen.’
van het betonplatform, waar ze in normale toestand op
normale omstandigheden op drie verschillende hoogteniveaus liggen, wat het zicht vanuit de woningen ten goede komt.
Novasol bereikt de hele Europese markt. Maar de verhuuropbrengsten dekken hooguit de kapitaallasten. Uiteindelijk willen we alle woningen verkopen, het liefs binnen 2 of 3 jaar. Dan pas verdienen we onze investering terug. Die verkoop is een belangrijke randvoorwaarde om de volgende fase in te gaan. We gaan er natuurlijk wel van uit dat de woningen eenmaal opgeleverd en in bewoonde staat beter te verkopen zijn.’
LOCATIE
ACCEPTEER MINDER MARGE De Maasvilla’s liggen in
nabij Roermond, één van
een plas ten zuiden van
de grootste aaneengesloten
het dorpje Ohé en Laak,
watersportgebieden van
op een steenworp afstand
Nederland. Recreanten on-
van camping en jachthaven
dervinden geen hinder van
De Maasterp. De plas staat
de beroepsvaart die tussen
in open verbinding met de
Maasbracht en Maastricht
Maas die toegang verschaft
over het Julianakanaal
tot het Maasplassengebied
koerst.
Maasplassengebied is een van de grootste aaneengesloten watersportgebieden van Nederland. Daar komen naast Nederlandse recreanten ook veel Duitse en Belgische watertoeristen op af. Zij zijn de potentiële huurders van een recreatiewoning op het water. Verhuurder
Dura Vermeer verdient de voorinvestering dus pas terug als de woningen daadwerkelijk verkocht zijn. Hoe groot is die voorinvestering per woning? Dirksen: ‘Die voorinvestering laat zich vrij makkelijk raden aan de hand van de verkoopprijzen. De eerste twee woningen hebben we rond de 310.000 euro exclusief btw verkocht. De marge is normaal tot minimaal. Een drijvende woning blijft gewoon wat duurder in de kostprijs en je moet genoegen nemen met iets minder marge, zeker in crisistijd. Ons budget is minimaal 32 x 310.000 = 9.920.000, mede afhankelijk van indexering over de komende jaren.’ pagina 10 & 11
&WATER WONEN & RUIMTE
FACTS & FIGURES
JAARGANG 5 | NUMMER 02 | CASE
Eerste EMAB-project Maasvilla’s Ohé en Laak is het eerste gerealiseerde project onder de EMAB-regeling. EMAB (Experimenten Met Aangepast Bouwen) is een uitzonderingsregeling. Na de bijna-watersnoden van 1993 en 1995 stelden de minister van VROM en de staatsecretaris van Verkeer en Waterstaat de beleidslijn Ruimte voor de Rivier op. Dit betekende in de praktijk vrijwel een verbod op bouwactiviteiten in het rivierbed. In 2003 heeft toenmalig staatssecretaris Schultz van Haegen 15 locaties aangewezen waar bouwen in het rivierbed onder strikte voorwaarden wél is toegestaan: de EMAB-locaties. Deze voorwaarden zijn: • De nieuwe bebouwing moet bestand zijn tegen de hoge waterstanden, waardoor het rivierbed regelmatig onder water komt. Voor de bewoners en andere gebruikers moet de bebouwing veilig zijn bij hoogwater. • De bebouwing en het gebruik ervan mogen geen belemmering vormen voor toekomstige rivierkundige maatregelen. • Op kosten van de initiatiefnemer moet een rivierverruiming plaatsvinden. Het gecombineerde effect van de bouwactiviteit en de rivierverruiming moet netto waterstanddaling opleveren. De mate van de waterstanddaling moet in verhouding staan tot de bouwactiviteit. De rivierverruiming dient gelijktijdig met de bouwactiviteit tot stand te komen.
Het gevelmateriaal van de Maasvilla’s is zelfreinigend.
ALGEMENE PROJECTINFORMATIE
• Initiatief: Eldorado Parken • Ontwikkeling en realisatie: Dura Vermeer • Ontwerp infrastructuur: Boiten Raadgevende Ingenieurs • Ontwerp Maasvilla’s: Factor Architecten • Verkoop recreatiewoningen: Dormio recreatie woningen BV • Verhuur recreatiewoningen: Novasol
INVESTERING & OPBRENGST
• Budget: minimaal 32 x € 310.000 = € 9.920.000, mede afhankelijk van indexering over de komende jaren • Ca. € 100.000 werd besteed aan compensatiemaatregelen voor het negatieve effect van de drijvende woning op het waterpeil in de rivier. • Opbrengst per woning tot nu toe: circa € 310.000
BOUWMETHODE & FUNDATIE • • • •
Houtskeletbouw De huizen staan op een betonnen drijfbak va Wanddikte bak: 20 centimeter De drijfbak van de semi-drijvende woningen normale toestand op 4 betonnen palen van e lang. • De woningen op de oever rusten in normale betonnen ‘poeren’, gestort op een betonpla • Verankering: 2 geleidepalen van elk 16 mete meter van 80 centimeter houden de woning De palen zijn tot 8 meter in de grond geheid
BIJZONDERHEDEN LOCATIE
• Waterpeil fluctueert door open verbinding m • Gemiddelde fluctuatie 2 tot 3 meter • Bij hoogwater: tot 8 meter
an 8x8 meter
n rust in de elk 4 meter
e toestand op tform. r en een diag op z’n plek. d.
met de Maas
PROGRAMMA • • • •
16 permanent drijvende villa’s 16 semi-drijvende villa’s Lange, drijvende steigers Eigen, afgesloten toegangsweg en parkeerplaatsen: deze worden eigendom van de Stichting Eigenaren • Fase 1 omvat 6 woningen, waarvan 4 permanent drijvende en 2 semi-drijvende villa’s • Ingang volgende fase: zodra 70% van de volgende fase (8 woningen) is verkocht • De toegangsweg zit in fase 1
MEER FEITEN & CIJFERS
• Vloeroppervlakte woningen: 120 m2 , verspreid over twee bouwlagen • Leeggewicht: 110 ton • Diepgang: 1,80 meter • Drijvende woningen liggen ca. 50 meter van de kant
BIJZONDERHEDEN
Bewoners slapen in de betonnen bak, onder de waterlijn, wat een ‘maritiem gevoel’ zou geven. De gedeeltelijke ligging onder de waterlijn zorgt bovendien voor een constant, aangenaam binnenklimaat.
LESSONS LEARNED
Woordvoerder Glenn Metselaar van Dura Vermeer: ‘We hebben hier geleerd dat je een project in financiële zin verder kunt faseren, waardoor de investering beter wordt gespreid. Verder hebben we technische optimalisaties kunnen doorvoeren, vooral in de steiger en overige bewegende onderdelen, maar het principe is nog steeds conform het woonbootprincipe.’
pagina 12 & 13
