Deel 1 werking van de woningmarkt Frank vastmans CES Studiedag Woonfiscaliteit 24 juni 2014 / Campus Sint Lucas Brussel
overzicht • een goed begrip van de woningmarkt helpt om ideeën rond het hervormen van de woonfiscaliteit te kaderen • Een woningmarkt in evenwicht: o Woningprijzen zijn betaalbaar o Er zijn voldoende woningen voor het aantal huishoudens o Nieuwbouw is betaalbaar (en is zo het ventiel voor demografische druk)
Woningprijsevolutie (gewone woonhuizen & villa’s)
(Bron: StatBel, CBS)
• OECD, IMF, S&P : enkel gebaseerd door woningprijs met inkomensevolutie te vergelijken
• The Economist: • “Never before had house prices risen so fast, for so long, in so many countries.” (November 26th, 2011) • Many property markets “are still looking uncomfortably overvalued” (January 4th, 2014)
formule • standaard annuïteit hypotheek 𝛼0 𝑌𝑡 + 𝐹𝑉 ′ 𝑃𝑡 = 1−𝛽
• • • • • •
1 − 1 + 𝑖𝑡 𝑖𝑡
β = quotiteit (of 1-β eigen inbreng) Y = beschikbaar inkomen i = vaste interestvoet n = looptijd hypotheek FV = fiscaal voordeel α = afbetalings ratio
−𝑛
basisidee Jonge starters betalen een bepaald deel van hun inkomen (α = afbetalings ratio) aan de woning. Dit is enerzijds beperkt door hun budget, dus er zit een maximum aan. Langs de andere kant wil men ook zijn lievelingsbaksteen, dus zal dit vanwege huishoudcompetitie ook naar dit maximum gaan. Hoe kan de woningprijs zo sterk stijgen bij een gelijkblijvende afbetalingslast ?
Hypothecaire rentevoeten
(Bron: ASLK, NBB)
Semi-intrest elasticiteit Bij een intrestvoet van 5%, zal een stijging van 1%, naar 6 % het ontleningsbedrag met 10% verminderen bij een looptijd van 25 jaar, bij gelijkblijvende maandelijkse afbetalingen
Betaalbaarheidsindex NBB
Reeds een genuanceerder beeld dan price-to-income, Tevens omgekeerde ratio : hoe lager betaalbaarheidsindex, hoe “duurder” de woningen, terwijl dit bij price-to-income niet zo was. Wat sinds 2005 ? => introductie woonbonus
(Bron: NBB)
Fiscaal netto voordeel koppel
Vergelijking Woonbonus (sinds 2005) met bouwsparen (voor 2005) Woonbonus : • hoger in het begin (verhoogt ontleningscapaciteit) • Fiscale optimalisatie: langere looptijden (stimuleert ontleningscapaciteit)
“(...) Bij een lening van 100.000 euro recupereer je ruim 30.000 euro meer als je een vastrentende lening op dertig jaar verkiest boven dezelfde formule op twintig jaar. In het oude systeem was een lening met lange looptijd alles bij elkaar genomen meestal duurder dan een lening met een korte duur. ”
Looptijd paradox • Fallacy of composition / Tragedy of the commons: Iets dat optimaal is voor persoon A individueel, en optimaal voor persoon B individueel is niet altijd optimaal voor A + B samen • Voor langere looptijden : o Een huishouden wordt gestimuleerd om langere looptijden te nemen aangezien het fiscaal voordelig is, en het bij lage intrestvoeten eenvoudig is om op die manier de maandelijkse afbetalingslast te verlichten…. Maar als iedereen dit doet, zal de norm een hypotheek met de nieuwe langere looptijd worden, maar met dezelfde oorspronkelijke maandelijkse afbetalingslast (vanwege huishoudcompetitie en koopkracht) o
Drie koopkrachtreeksen • 1) geen invloed van introductie woonbonus • 2) Effect van woonbonus op hypothecaire afbetalingen, het initiële voordeel wordt gebruikt om extra te ontlenen • 3) Woonbonus effect op afbetalingslast en looptijd, die verlengd wordt van 20 naar 22 jaar.
Evolutie woningprijs en 3 reeksen van koopkracht, België 1973-2012
Betaalbaarheidsparadox “De woningprijzen zijn sterk gestegen, maar gelukkig is … de intrestvoet gedaald, zijn de inkomens gestegen, Is de woonbonus geïntroduceerd, zijn hypothecaire looptijden langer… anders was een woning niet betaalbaar.”
Betaalbaarheidsparadox • het budget van een doorsnee startend koppel bepaalt de woningprijs. (coïntegratietesten) • Causaliteit omkeren : Evidentie voor causaliteit van aankoop-budget naar woningprijs, maar niet in omgekeerde richting. (Granger causality test) • + bijkomend : de 1-1 relatie tussen budget en woningprijs Combinatie van drie econometrische technieken. Getest op 6 landen met hypotheekrente-aftrek + België, Meer evidentie kunnen we niet geven voor het feit dat het fiscaal voordeel zich volledig kapitaliseert/ vertaalt in de woningprijs via de hypotheeklening.
Evenwicht nieuwbouwmarkt • Evenwicht 1: Koopkracht / betaalbaarheid => woningprijs • nieuwbouwmarkt: o o
Evenwicht toename huishoudens / nieuwbouw ? Evenwicht tussen budget nieuwbouw en prijs nieuwbouw ?
Evenwicht op nieuwbouwmarkt Evolutie huishoudens en woongelegenheden, Vlaamse Gewest
Belangrijkste vraag nieuwbouw • Als woningprijzen stijgen, wordt er bijgebouwd, wat in een later stadium een prijsdempend effect heeft. • Twee elementen zijn hierbij belangrijk : o Demografische vraag : als de demografische stijgt zet dit druk op de prijzen en dit wordt omgekeerd evenredig gecompenseerd door de toename van het aanbod. Beide effecten zijn dus een relatief gegeven, en veelal is er op LT geen tekort, nog overschot van woningen.
Demografische vraag en aanbod
Economische vraag nieuwbouw o
Economische vraag : als het alternatief van een bestaande woning, namelijk nieuwbouw, niet goedkoper is, zal er niet veel extra aanbod gegenereerd worden. • Dit is het geval indien het budget van bouwers ook de nieuwbouwprijs bepaalt. • Budget = constructiekost + bouwgrond • Indien budget sterk stijgt en constructiekost slechts weinig (competitieve markt, geen productiebeperkingen), dan kan de prijs van bouwgrond sterk stijgen.
Economische vraag nieuwbouw
Vergelijking prijs nieuwbouw als som van bouwgrond en bouwkosten en prijs bestaande eengezinswoningen, oppervlakteklasse woningen en bouwgrond (3-5 are), ABEX, Vlaamse Gewest
Economische vraag • Prijselastisch aanbod (aanbod reageert op prijsstijgingen) niet nodig voor een markt in evenwicht. • Indien bouwgrond weinig waarde heeft (in geval van demografische krimp, of als er meer bouwgrond beschikbaar is dan ooit nodig zal zijn voor demografische nood), kan je verwachten dat betaalbaarheid van huishoudens niet de woningprijsfundamental is op lange termijn. (en dan speelt prijselastisch aanbod een belangrijkere rol voor de woningprijs op lange termijn.) Maar zoals later aangetoond is het aanbod niet prijselastisch.
Wat brengt de toekomst? • “It depends...” • Op basis van dit model niet noodzakelijk sprake van overwaardering • Betekent niet dat woningprijzen niet kunnen dalen, afhankelijk van: o Evolutie hypothecaire rentevoet o Wijzigingen in fiscale voordelen o Verscherping hypotheekvoorwaarden • Op lange termijn wenselijk, maar fricties op korte termijn • Nu bezig, cfr prudentieel beleid NBB • OP TE VOLGEN ! => voorzichtigheid geboden.
Verwachte woningprijsevolutie • Bij ongewijzigd beleid (inclusief indexering woonbonus): inkomensevolutie (inclusief inflatie) +2,4 % o GEMIDDELD Bij niet indexering woonbonus: o 2% Bij lineaire afbouw woonbonus voor nieuwe contracten over 25 jaar (waarbij initieel bedrag behouden blijft van nieuwe contracten) o 1,2% Lopende contracten ook afbouwen : eenmalig prijseffect van -12% en daarna + 2% Onmiddellijke volledige afschaffing : - 24% o
•
•
• •
Conclusie
• De koopkracht (betaalbaarheid) van de huishoudens bepaalt de hoogte van de woningprijs • Causaliteit van koopkracht naar de woningprijs, maar geen evidentie in omgekeerde richting. • Woningprijsdeterminanten: inkomen, interestvoet, fiscale voordelen, looptijd • Ook internationaal evidentie van een langetermijn evenwicht tussen de koopkracht en de woningprijs
Bronnen / Extra informatie • Damen, S., F. Vastmans & E. Buyst (2014) “The Long-Run Relationship between House Prices and Income Reexamined: The Role of Mortgage Interest Deduction and Mortgage Product Innovation”, KU Leuven Discussion Paper No. 14.09.
• Vastmans, F., E. Buyst, R. Helgers, S. Damen
(2014) “Woningprijzen: woningprijsmechanisme en marktevenwichten. De logica, nood en valkuilen van betaalbaarheid als woningprijs determinant”. www.steunpuntwonen.be.
