Bytové družstvo Dubina II.
Výroční zpráva za rok 2013
Vyhotoveno dne 11.5.2014 Vypracoval Ing. Jan Štaberňák ve spolupráci s kanceláří BD, která dodala podklady a číselné údaje
Podpis statutárního orgánu
Vážení delegáti a členové družstva, dostává se Vám do rukou výroční zpráva našeho Bytového družstva Dubina II. za rok 2013. Zároveň se omlouvám za poněkud pozdní vyhotovení této zprávy a prosím o pochopení s touto skutečností. V této zprávě se opět budeme zabývat popisem činnosti družstva a jeho orgánů v roce 2013, podíváme se také na další důležité ekonomické ukazatele jako jsou fondy, úvěry, dlužníky, zmíníme také organizační strukturu, členskou základnu, soudní spory a nakonec bude nastíněn i výhled do budoucna Naše bytové družstvo bylo v roce 2013 stabilizovanou organizací s fungujícími orgány (představenstvo a kontrolní komise), dobře pracující kanceláří a systémem delegátů a správců jednotlivých lokalit. Organizační struktura Název: Bytové družstvo Dubina II. Sídlo: Nad Štolami 459, Odolena Voda, PSČ 250 70 IČO: 259 60 717 Datum vzniku společnosti: 29. 10. 2001 Základní jmění zapisované: 50.000,- Kč Jména a příjmení členů statutárního orgánu k 31. 12. 2013: Představenstvo: Předseda představenstva: Místopředseda představenstva: Člen představenstva: Člen představenstva: Člen představenstva:
Ing. Jan Štaberňák (Český Krumlov) Bc. Michal Abt (Odolena Voda) Lenka Havranová (Aš) Ing. Jiří Susser (Tišnov) Tomáš Dzian (Odolena Voda)
Kontrolní komise: Předseda kontrolní komise: Člen kontrolní komise: Člen kontrolní komise:
Lucie Pučeglová (Český Krumlov) Ing. Kateřina Krepsová (Tišnov) Mgr. Jiří Vaněček (Nymburk)
V roce 2013 končil 3-letý mandát relativně vysokému počtu členů oránů družstva, a to Gabriele Škrnové (k září 2013), Tomáši Dzianovi a Janu Štaberňákovi (k červnu 2013), z kontrolní komise pak její předsedkyni Lucii Pučeglové. Na shromáždění delegátů byli opět zvoleni do představenstva Tomáš Dzian a Jan Štaberňák, jako úplně nový člen pak Lenka Havranová. Činnost tedy ukončila paní Gabriela Škrnová, které bych chtěl títmo poděkovat za čas a práci, které družstvu věnovala. Do kontrolní komise pak byla zvolena opět Lucie Pučeglová, která byla také následně ihned shromážděním delegátů zvolena předsedkyní kontrolní komise. Předsedou představenstva se stal na navazující schůzi představenstva Jan Štaberňák, místopředsedou pak Bc. Michal Abt. K sjezdu delegátů je třeba uvést skutečnost, že se opět navýšil počet členů družstva reprezentovaných zde svými delegáty, a to na 1020 družstevníků (celkový počet oprávněných hlasujících v BD Dubina je 1255), což je nejvyšší počet účastníků shromáždění delegátů od počátku družstva. V roce 2012 bylo účastníků 980. Nově zvolené představenstvo se nakonec ukázalo jako dobrý tým a společně řídí chod družstva. Oproti předcházejícím letům zmizely výrazné neshody a naopak se prohloubila dělba práce mezi jednotlivými členy. V roce 2013 se představenstvo sešlo celkem 12krát, ze svých jednání pořizuje
zápisy, které jsou následně zveřejňovány na webu družstva se snahou o to, aby toto zveřejňení proběhlo do přibližně jednoho měsíce, i když se to ne úplně vždy daří i vzhledem k pochopitelným okolnostem a podmínkám (vzdálenost, komunikace možná po telefonu či mailu). Na jednáních představenstva se většinou pravidelně účastní také zástupce kontrolní komise. Kromě zajišťování běžného chodu a činností družstva, servisu pro družstevníky (schvalování převodů členských práv, žádostí o podnájem nebo o stavební úpravy) bych rád zmínil některé konkrétní pozitivní kroky, o kterých představenstvo rozhodlo nebo učinilo v roce 2013. Po zvážení ekonomických výhod a nevýhod bylo rozhodnuto o prodeji služebního auta Škoda Fabia, tento prodej byl realizován za cenu 120 tisíc korun, spolu tím se samozřejmě také ušetří na pojištění a dalších souvisejících nákladech. Od jara 2013 také platí sleva na bankovních poplatcích u ČSOB s ročním dopadem úspory ve výši přibližně 50 tisíc korun. Finančně výhodnější je také změna webhostingu a domény pod jinou firmu. Byla schválena vnitřní směrnice pro vyřazování majetku. Byla také vyjednána výrazně lepší úroková sazba na dalších 5 let u úvěru v lokalitě Moravská Třebová nebo výhodnější cena tepla v Odoleně Vodě. Co se týče řešení stavu bytových domů v Nymburce, bylo dosaženo alespoň nějakého postupu vpřed i když se stále nejistým výsledkem. Dále byly navštíveny lokality Holice nebo Moravská Třebová za účelem řešení místních problémů. Samostatnou kapitolu tvořily lokality, kde ne tak úplně fungovaly samosprávy, představenstvo postupně všechny tyto navštívilo a pomohlo těmto samosprávám s nastavením alspoň základních podmínek fungování samosprávy dle stanov. V neposlední řadě je třeba zmínit ukončení pracovního poměru dohodou s poslední pracovnicí z ještě původní pardubické kanceláře. Vzhledem ke složení (vzdálenost) a charakteru představenstva (nikdo z členů není pro svou funci uvolněný a vykonává ji vedle svého povolání či podnikání) zajišťuje veškerou běžnou agendu a vůli a úkoly představenstva 3 členná kancelář družstva, která sídlí v Praze v ulici Na Dědince, ve složení Jana Sladová, Helena Kovačová a Martina Vávrová. Kancelář vzhledem k podmínkám a počtu (pozn.: v pardubické původní kanceláři bylo 6 zaměstnaců) svou práci vykonává velmi dobře, s každým rokem se navíc velmi zlepšuje příprava podkladů pro představenstvo. Všechny pracovnice jsou změstnány na hlavní pracovní poměr. Bankovním ústavem družstva je ČSOB, pobočka v ulici Na Poříčí, kontaktní osobou pak paní Simona Bauerová. Právníkem družstva je pak Mgr. Jiří Hladík z advokátní kanceláře Hladík & Tauber a spolupráce a jednání s oběma z nich zatím probíhá s naprostou spokojeností ze strany představenstva. Družstvo mělo ve svých lokalitách k 31.12.2013 celkem 26 správců. Tyto spráce odsouhlasily jednotlivé lokality, z jejichž fondů oprav jsou placeni, a jsou s nimi uzavřeny pracovní smlouvy nebo dohody. Ekonomické údaje Podrobné ekonomické a účetní údaje jsou v rozvaze k 31.12.2013 a také v tabulce "Fondy 2013", které jsou nedílnou součástí této zprávy. Ke konci roku 2013 mělo družstvo ve svém majetku stavby v hodnotě 831 mil. korun a pozemky v hodnotě 1,1 mil. korun. Jedná se o družstevní majetkový podíl na bytových domech a pozemcích ve svých lokalitách, které spoluvlastní s jednotlivými městy. Na bankovnách účtech vykazovalo BD Dubina II. k 31.12.2013 celkovou částku 31 milionu korun, oproti roku 2013 se jedná o nárůst o 5,4 milionu korun a souvisí samozřejmě s nárůstem prostředků na fondech oprav a investic (viz kapitola "Fondy"). Z celkové částky 31 milionu korun je na spořícím účtu uloženo 21,4 milionu korun. Družstvo vykázalo ve své účetní závěrce za rok 2013 výsledek hospodaření 120 tisíc korun, výše daně k zaplacení pak činí 23 tisíc korun.
Členská základna BD Dubina II mělo k 31.12.2013 celkem 1525 členů. Spolu s městy, ve kterých se jednotlivé lokality nacházejí, mělo družstvo ke konci roku ve spoluvlastnictví (49% družstvo, 51% město) 1279 bytových jednotek, z toho je 24 bytů zvláštního určení, ke kterým má výhradní užívací právo město. Důvodem pro odlišný počet členů a bytových jednotek je ten, že některé družstevní podíly (tedy podíl na bytové jednotce) spoluvlastní více členů (například manželé). Jednotlivé lokality s počty bytových jednotek jsou následující: Aš - 6 bytových domů, 94 bytových jednotek, Bělá pod Bezdězem - 3 bytové domy, 39 bytových jednotek, Benátky nad Jizerou - 4 bytové domy, 30 bytových jednotek, Český Krumlov - 8 bytových domů, 80 bytových jednotek, Holice - 3 bytové domy, 24 bytových jednotek, Chlumec nad Cidlinou - 4 bytové domy, 52 bytových jednotek, Jihlava - 6 bytových domů, 51 bytových jednotek, Lomnice nad Popelkou - 4 bytové domy, 32 bytových jednotek, Moravská Třebová - 4 bytové domy, 32 bytových jednotek, Nymburk - 15 bytových domů, 123 bytových jednotek, Odolena Voda - 4 bytové domy, 373 bytových jednotek, Písek- 4 bytové domy, 49 bytových jednotek, Poděbrady - 5 bytových domů, 89 bytových jednotek, Svitavy - 3 bytové domy, 33 bytových jednotek, Telč - 3 bytové domy, 40 bytových jednotek, Tišnov - 8 bytových domů, 92 bytových jednotek, Turnov - 3 bytové domy, 30 bytových jednotek, Vamberk - 2 bytové domy, 20 bytových jednotek. V roce 2013 došlo k 74 převodům členských práv k jednotlivým bytovým jednotkám. V roce 2012 došlo k 66 převodům. Oproti předcházejícím letům se ani v roce 2013 nejedná o žádný významný nárůst a představuje změnu majitele členských práv u zhruba 6% z celkového počtu bytových jednotek družtsva. S převodem členských práv je úzce spojen polatek za převod členských práv, který stále zůstává jedním z nejvýznamnějších příjmů družstva. Poplatek je ve výši 8.500 korun a částka 3.000 korun pak pro převody mezi nejbližšími rodinnými příslušníky z důvodu, že tyto jsou zpravidla bezúplatné. Od roku 2013 také platí rozhodnutí představenstva, že přibližně polovina z poplatku za převod jde do fondu oprav té lokality, kde k převodu došlo. Druhá polovina jde do prostředků tzv. Správy družstva. Fondy Stav prostředků ve fondech oprav a investic jsou určitě nejdůležitějším údajem pro členy družstva v jednotlivých členských samosprávách, neboť jim dává informace o aktuální výši prostředků na možné výdaje, ať už se jedná opravy, případné investice nebo ostatní výdaje, například na správce. Tabulka "Fondy 2013" je nedílnou součástí této zprávy a jsou v ní podrobně vidět přírůstky a úbytky u jednotlivých lokalit včetně zůstatků. Stejně jako loni se zastavíme u sloupce "FO + FI", který dává informaci o součtu protředků obou fondů dané lokality. Celkový zůstatek ke konci roku 2013 za celé družstvo činil 30,4 milionu korun. Oproti roku 2012 a zůstatku 21,6 milionu korun se jedná o 8,8 milionu korun, což je údaj velmi pozitivní a představenstvo družstva bude rádo, pokud se tento trend udrží i v nejbližších letech i vzhledem k narůstajícím potřebám oprav jednotlivých bytových domů a tedy pravděpodobnému požadavku více peněžních prosředků na ně. Dále je třeba pochválit skutečnost, že ke konci roku 2013 už není v družstvu jediná lokalita, která by měla zůstatek FO + FI záporný a že k nárůstu došlo prakticky ve všech lokalitách. Opět, stejně jako v loňské výroční zprávě, je třeba k uvedeným číslům doplnit jednu velmi důležitou skutečnost. Všechny zůstatky fondů jsou pouze předepsané stavy, tedy takové, které by s reálným stavem souhlasily pouze v ideálním případě, kdy by družstvo nemělo žádného dlužníka na nájemném, jehož součástí jsou také příspěvky do fondů oprav a investic. Je třeba ovšem brát v úvahu, že celkový dluh členů družstva vůči družstvu činil ke konci roku 2013 10 milionu korun. I když bychom velmi střízlivě uvažovali, že podíl příspěvku do fondů z hrazeného nájemného je 15%, museli bychom výše uvedenou celkovou "ideální" výši fondů 30,4 milionu korun o těchto 15% ponížit, abychom se dostali na reálnou dostupnou výši prostředků k čeprání. Zjednodušeně řečeno, celkový zůstatek fondů za družstvo je sice nominálně ve výši 30,4 milionu korun, reálně je
tuto částku třeba asi o 15 % ponížit na 26 milionu korun. Ohledně čerpání z fondů představenstvo dbá na dodržování stanov v tom smyslu, že všechny výdaje jsou nejdříve odsouhlaseny členskou samosprávou a až poté je představenstvem schváleno jejich proplacení. Ve výjimečných případech nutnosti velkých oprav na bytových domech, jejichž finanční náročnost přesahuje stav prostředků na fondech dané lokality představenstvo rozhodlo, že bude možné takovýto výdaj uhradit, tedy de facto půjčit si z peněz ostatních družstevníků, ale pouze za podmínky, že si dotyčná lokality sama případně odsouhlasí takové zvýšení nájemného, aby byla dlužná částka uhrazena nejpozději do 2 nebo 3 let. Dlužníci Opět, stejně jako každý rok, zůstávají největším a také nejviditelnějším problémem družstva jeho dlužníci. Ke konci roku dosáhla celková výše dluhů členů družstva, a to včetně těch bývalých, kteří právě kvůli dluhům byli již z družtva vyloučeni, vůči družstvu výše 10 milionu korun. Oproti roku 2012 se jedná o nárůst zhruba o 0,8 milionu korun. Významé a pozitivní na těchto jiště stále nehezkých absolutních číslech je ovšem fakt, že nárůst celkové částky se významně zpomalil, protože narůst mezi lety 2011 a 2012 byl 1,9 milionu korun. Dá se tedy říci, že boj představentva družstva s dlužníky, který spočívá ve využívání např. vystěhování, exekucí, obazování bytů novými nájemníky, v neposlední řadě i možností nabídek splácení dluhů dle pevně stanoveného splátkového kalendáře, přeci jen má nějaké viditelné pozitivní výsledky. V roce 2013 bylo v lokalitě Aš vystěhováno 14 bytů a 3 byty byly nově obsazeny nájemníky se smlouvami na dobu určitou. Co se týče struktury dlužníků, měla BD Dubina ke konci roku 2013 celkem 77 dlužníků, z nichž 31 má dluh vyšší než 100.000 Kč. I zde je možné najít jistý pozitivní údaj o proti roku 2012, protože celkový počet dlužníků ke konci roku 2013 je uvedených 77 oproti 82 dlužníkům ke konci roku 2012. Nejvíce dlužníku je opět v lokalitě Aš s celkovým dluhem 8,8 milionu korun. Tato částka odpovídá podílu 88% na celkovém dluhu družstevníků vůči družstvu. Je třeba ovšem také zmínit lokalitu Český Krumlov s dluhem ve výši 0,79 milionu korun. Zde tento dluh ovšem tvoří jen 4 velcí dlužníci, drtivá většina členů této lokality platí včas a v pořádku. V ostatních lokalitách pak již jde pouze o relativně malé částky a počty dlužníků jsou v řádu jednotek. K výše uvedenému je třeba opět připomenout, že se nejedná o dluh družstva vůči komukoliv, naopak jedná se o pohledávku družstva, byť je otázkou v jaké míře vymahatelnou, tedy o aktivum. Jedná se o dluh družstevníků vůči družstvu. Tyto peníze fakticky z družstva odešly na platby za hypotéky, zálohy na služby a energie a zjednodušeně řečeno, jsou hrazeny těmi poctivě platícimi družstevníky. Představenstvo družstva ve spolupráci s právníkem družstva Mgr. Hladíkem se bude i v dalších letech snažit o to, aby se minimálně pokračovalo v trendu snižování tempa nárůstu celkového dluhu, tak jako se to povedlo v roce 2013. Úvěry BD Dubina II. mělo k 31.12.2013 závazky z úvěrů v celkové výši 68,6 milionu korun. Jedná se o 8 úvěrů na výstavbu bytových domů, z nichž 6 je poskytnuto ČSOB a 2 ČMHB. Jedná se o tyto lokality: Aš (výše úvěru 40 mil. Kč – zůstatek k 31.12.2011 24 mil. Kč), Bělá pod Bezdězem (4,8 mil Kč – 1,7 mil. Kč), Svitavy (23,5 mil. Kč – 14,3 mil. Kč), Český Krumlov (28,8 mil. Kč – 15,8 mil. Kč), Lomnice nad Popelkou (8 mil. Kč – 4,0 mil. Kč), Turnov (12 mil. Kč – 4,6 mil. Kč), Moravská Třebová (6,2mil. Kč – 2,4 mil. Kč) a Vamberk (4,2 mil. Kč – 1,6 mil. Kč). Splácení probíhá přesně dle úvěrových smluv a bez jakýchkoliv problémů a komplikací.
Příjmy družstva Družstvo má příjmy z nájemného, které je vybíráno spolu s platbami záloh za služby (např. teplo, voda, ohřev vody) a úhradami nesplacených členských vkladů (jedná o splátky hypoték, které pak za člena družstva hradí samo družstvo, které má sjednán hypoteční úvěr), poplatků za převod členských práv a úroků z uložených finančních prostředků na běžných a spořicích účtech. Nájemné je rozdělováno do fondů oprav a investic a na „správu družstva“. Ze správy družstva jsou hrazeny nejen odměny orgánů družstva a související náklady, mzdy zaměstnanců, nájem a provoz kanceláře, právní služby, ale také splátky hypoték bankovním ústavům i za ty členy družstva, kteří jsou v prodlení se splácením členského vkladu družstvu nebo ho vůbec nesplácí. Soudní spory s městem Aš K aktuálnímu stavu soudních sporů v lokalitě Aš zde cituji přikládám stanovisko Mgr. Jiřího Hladíka: "Řízení vedené u Okresního soudu v Chebu o 8.870.384,- Kč s přísl. pod sp.zn. 14 C 181/2013, na straně žalobce Bytové družstvo Dubina II, proti žalovanému městu Aš je aktuálně odročeno jednání ze dne 21.1.2014, stranám byla poskytnuta lhůta 2 měsíce k mimosoudnímu vyřízení s tím, že žalovaná strana - město Aš má poskytnout nové vyúčtování žalované částky, že tuto skutečně zaplatila na stavbu bytových domů. Město ničeho nedoložilo, čeká se na nařízení nového jednání soudem. Řízení vedené u Okresního soudu Praha-východ o 4.654.633,- Kč, pod sp.zn. 5 C 235/2012, na straně žalobce město Aš proti žalovanému Bytové družstvo Dubina II., nařízeno nové jednání na 25.5.2014. Předtím bylo řízení odročeno na návrh žalobce, po té co byl soudem žalobce poučen, že žalobě soud nerozumí. Žalobce žádal o postoupení věci k Okresnímu soudu v Chebu, s čímž nesouhlasil žalovaný. Vrchní soud v Praze mizitím rozhodl, že se věc nebude postupovat na Okresní soud v Chebu. Dle posledního stanoviska soudu lze očekávat, že soud žalobu města Aš na BD Dubina zamítne." Shrnutí a výhled do budoucna V roce 2013 bylo BD Dubina II stále družstvem, které je schopné zajišťovat v rámci možností svůj hlavní cíl, tedy bydlení svých členů včetně povinností s tím souviejích. Družstvo má fungující představenstvo i kontrolní komisi a dobře pracující kancelář. Pozitivními údaji roku 2013 jsou informace o snížení tempa zvyšování dlužné částky družstevníků vůči družstvu a nárůst prostředků ve fondech oproti roku 2012. Jako problém už se vzhledem k novému Občanskému zákoníku tolik nejeví v mnoha lokalitách smluvně neukotvená pravidla pro převod pozemků na družstevníky. Podle nových prvidel totiž musí vlasník pozemků nabídnout přednostně ke koupi pozemky pod stavbou vlastníkovi či spoluvlastníkovi stavby. Riziky do budoucna zůstává na prvním místě případné zhoršování stavu bytových domů v jednotlivých lokalitách a s ním spojená potřeba zvyšujích se finančních prostředků na jejich opravy. Samostatnou kapitolou je lokalita Aš, a to jak stav bytových domů, tak případný další vývoj soudních sporů. V roce 2014 bude muset dojít k takové změně stanov, aby odpovídaly novému Občanskému zákoníku. Návrh stanov bude zpracován Mgr. Hladíkem a odosuhlasen právě na nadcházejícím červnovém shromáždění delegátů. Na závěr je třeba vrátit se k již zmíněné změně nařízení vlády, které mění vázací dobu dotace na převedení bytů do vlastnictví družstevníků z 20 let na 10. Je to nejvýraznější změna ponínek od založení družstva a jako taková bude ovlivňovat chod družstva a činnost představenstva v
nejbližších letech ve smyslu, že bude pravděpodobně možné připravit převod bytů družstevníkům, pokud k tomu samozřejmě bude vůle členské samosprávy, výrazně dříve než jak bylo podle původních dotačních podmínek zamýšleno. Samozřejmě to s sebou ponese nutnost jednání se všemi partnery – tedy zejméma bankami a městy a hledání možného způsobu vypořádání družstva. Informace o případných variantách a jednáních, která už představenstvo kvůli tomu absolvovalo budou družstevníkům poskytntuty na shromáždění delegátů.
Příloha: Tabulka Fondy 2013 Rozvaha 2013
