Project Buurthuis: afboeking of investering? Datum 30 mei 2008 Afdrukdatum 21 05 2009
1 7
Buurthuis: afboeking of investering?
© Atriensis b.v. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze rapportage mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm en op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Atriensis b.v..
Atriensis b.v. Insulindelaan 122 Postbus 842 5600AV Eindhoven T 040 2367859 F 040 2364278 I www.atriensis.nl E
[email protected] KvK Oost Brabant 17183743 ABN AMRO 55 39 63 333
Project Buurthuis: afboeking of investering? Datum 30 mei 2008
Inhoudsopgave
2 7
1
Inleiding
3
2
Invalshoeken
4
3
Taakopvatting
6
4
Naar een succesverhaal
7
Project Buurthuis: afboeking of investering? Datum 30 mei 2008
1
Inleiding
Sinds enkele jaren lijkt het hek van de dam. Buurthuis, brede school, multifunctionele accommodatie, cultuurhuis, zorgkluster of HOED (huisartsen onder één dak). Corporaties verbreedden hun enge territorium van de sociale huurvoorraad naar dat van het maatschappelijk vastgoed. Steeds maar weer het signaal vanuit de omgeving dat de vermogensovermaat echt te groot is. Vaak het verwijt dat investeringen achterblijven. Veel vraag om samenwerking door allerlei maatschappelijke geledingen. Als een kind met te veel zakgeld op een grote kermis: zoveel mogelijkheden dat de keuze problematisch is. Corporaties richten zich vaak op veel te veel verschillende activiteiten. De corporaties maken geen keuzes in wat ze wel en niet doen, terwijl het maatschappelijk ondernemen en ondernemen met maatschappelijk vastgoed juist gaat om het aanbrengen van focus.
3 7
Ondernemen met maatschappelijk vastgoed, SEV, maart 2007 Het speelveld is zodanig vergroot, dat corporatiebestuurders onwennig het nieuwe terrein verkennen. De drang om te ontdekken is groot. Lees de jaarverslagen er op na. De hoeveelheid maatschappelijk vastgoed groeit explosief. De voorraad in ontwikkeling is nog vele malen groter. Helaas schetsen die jaarverslagen lang niet altijd onderliggende problemen. In het ene geval komen vergunningen niet rond. In het andere geval loopt samenwerking spaak. Budgettaire knelpunten of conflicten in de beheersituatie. Daarmee nemen corporaties leergeld op de koop toe. Te vaak is deelname van de corporatie gebaseerd op de gedachte dat op elke redelijke vraag van belanghouders wel ingegaan moet worden. Een breed en diffuus portfolio is het gevolg. Samenhang en focus ontbreekt. De houding is reactief. Stel dus eerst de vraag waarom in maatschappelijk vastgoed stappen? Drie invalshoeken voor deze transformatie naar een proactieve houding komen in hoofdstuk 2 aan bod. Hierna is er antwoord nodig op de vraag welke rol corporaties hierbij moeten vervullen. Deze vraag staat in hoofdstuk 3 centraal.
Project Buurthuis: afboeking of investering? Datum 30 mei 2008
4 7
2
Invalshoeken Invalshoeken
2.1
ÂVerbreedÊ wonen
Om te beginnen de positionering van maatschappelijk vastgoed als het verlengstuk van het wonen. Een voorbeeld is dagopvang voor zelfstandig wonende ouderen met hulpvraag. Zonder deze ‘huiskamer’ is verhuizing noodzakelijk. Of tijdelijk onderdak voor mantelzorgers bij hun zorgbehoeftige ouders. Omgekeerd tijdelijke woonruimte voor zorgbehoeftige ouders bij de woonruimte van de mantelzorgers. Een ander voorbeeld speelt in op de toename van eenpersoonshuishoudens of huishoudens met een specifieke culturele achtergrond. Doelgroepgerichte ontmoetingsruimtes fungeren als gezamenlijke ‘huiskamer’. Ook op luxe en ontspanning gerichte voorzieningen verrijken de kwaliteit van wonen en introduceren een sociaal element. De speeltuinvereniging of gezamenlijke tuin zijn natuurlijk bekende oplossingen. Welnessvoorzieningen, de wintertuin of zonneterras zijn nu nog uitzonderingen. ‘Verbreed’ wonen geeft bestaande woonruimte een nieuwe dimensie en nieuwe levensfase.
2.2
Leefbaarheid
De tweede en meest gehoorde argumentatie is leefbaarheid. Investeringen hierin leiden tot hoger rendement op de woningexploitatie. In veilige wijken en buurten met een goed voorzieningenniveau is het nu eenmaal prettig wonen. In ongeveer de helft van de Nederlandse gemeenten krimpt de bevolkingsomvang op relatief korte termijn. In bijna een kwart van de Nederlandse gemeente krimpt daarnaast zelfs het aantal huishoudens. Draagvlak voor voorzieningen kalft af. Het postkantoor en het bankfiliaal verdwijnen, de basisschool komt onder de opheffingsnorm en de huisarts heeft geen opvolging. Daarbij komt dat de nog wel aanwezige voorzieningen niet afgestemd zijn op de veranderende behoefte van de huidige en
Project Buurthuis: afboeking of investering? Datum 30 mei 2008
toekomstige bewoners. Ten tijde van de bouw richtten voorzieningen zich op traditionele gezinnen met jonge kinderen. Speeltuintjes, kerken, scholen en een kinderboerderij. Behoeften liggen inmiddels anders. Meer leeftijdsgroepen, diverse culturen en het individu als vertrekpunt. Investeren in maatschappelijk vastgoed is direct in het belang van de huurders en de waarde van het woningbezit van de corporatie.
5 7 2.3
Rendement
Realisatie van rendement met maatschappelijk vastgoed is de derde en minst gehoorde argumentatie. Om te beginnen de vraag welke rendementsverbetering het maatschappelijk vastgoed oplevert voor het bestaande woningbezit. Verhoging van bedrijfswaarde doordat de investeringen in leefbaarheid de levensduur verlengen? Terugdringing van mutatiekosten en huurderving door verlaging van mutatiegraad en verhoging van vraag? Doorberekening van de kwaliteitsimpuls in de huurprijs van de woonruimte? Daarnaast de vraag hoe acceptabel rendement op maatschappelijk vastgoed te realiseren. Een flinke uitdaging! Bedreiging is dat maatschappelijke organisaties vaak alleen over inkomsten uit subsidies beschikken. Hun budgetten zijn per definitie krap en continuïteit is relatief gering. Kans daarentegen is de maatschappelijke tendens van ontkoppeling van vastgoed aan dienstverlening. Het welzijnswerk schrijft in op projecten en beschikt niet meer over eigen vastgoed. Zogenaamde doordecentralisatie stelt basisscholen in staat om huisvesting zonder bemoeienis van de gemeente in te vullen en vervolgens de scheiding tussen eigendom en gebruik aan te brengen. De zorgsector staat aan de vooravond van een megaoperatie: het vastgoedrisico verschuift van het Rijk naar de instelling. Gemeenten scheiden subsidieverlening aan maatschappelijke organisaties van de huisvestingscomponent. Als de Rode Zee opent daarmee het speelveld van maatschappelijk vastgoed en lijkt de toetreding van woningcorporaties volstrekt logisch. Blijft de uitdaging overeind hoe het vastgoed rendabel te exploiteren. De gebruikers hebben beperkte financiële spankracht en missen het langetermijnperspectief dat past bij de tijdshorizon van verantwoorde vastgoedinvesteringen.
Project Buurthuis: afboeking of investering? Datum 30 mei 2008
3
Taakopvatting
De behoeftebepaling aan maatschappelijk vastgoed vanuit het perspectief van het wonen is bij uitstek een taak voor de corporatie. Juist hier ligt het hoogste belang en schuilt de kracht van de corporatie. Bij realisatie en exploitatie spelen er vervolgens meerdere rollen. Op voorhand ligt zeker niet vast dat de corporatie de meest geëigende organisatie voor die rol is. Zo kan een corporatie kiezen voor de rol van risicodragende ontwikkelaar. Maar dit kan in sommige situaties ook bij uitstek een taak zijn die een gemeente zelf claimt. De kwaliteit van samenwerking is gebaat bij een oriëntatie op de buurtbewoners. Het is niet zozeer de samenwerking tussen organisaties, institutionele partijen, uit een soort van bestuurlijke drang tot integratie, die hier de doorslag moet geven. Het gaat om het betrekken van de juiste partijen met een visie die inspeelt op de behoeften van bewoners van de wijk.
6 7
Maatschappelijk vastgoed en het sociale rendement, Pieter Tiller, juli 2007 Ook publiek private samenwerking is in opkomst. Prestatiecontracten waarbinnen marktpartijen bouw en exploitatie op zich nemen en de corporatie achteroverleunt in de rol van afnemer. En wie is na oplevering de meest voor de hand liggende eigenaar? Gebruikers, gemeente, corporatie of marktpartij? Een zorgvuldige afweging is nodig. Toekomstige gebruikers in de rol van eigenaar levert een VVE op in een multifunctionele accommodatie. Minst ingrijpend, maar ook minst flexibel. Een gemeente leent geld erg gemakkelijk en goedkoop. Nadeel is dat bezit van vastgoed binnen gemeenten vaak tegengestelde belangen binnen de politieke arena mobiliseert. De continuïteit en autonomie van het maatschappelijk vastgoed zijn hiermee zelden gediend. Investeringen in maatschappelijk vastgoed leggen beslag op de leencapaciteit van corporaties. Is deze toereikend gezien de plannen voor de komende decennia? Vastgoed in eigendom van marktpartijen levert hogere rendementseisen op. Voordelen zijn natuurlijk wel de commerciële drive, beheersing van risico’s en de beleggingsexpertise. Tenslotte de vraag wie het vastgoed gaat beheren. Beduidend complexer dan bij woningen. Het gebruik is diverser, vaak is er multifunctionaliteit, de frequentie van veranderingen is hoog, ingewikkelde installaties. Anders dan bij woningen gaat het om meer dan de exploitatie van het vastgoed alleen. Gedegen exploitatie van de accommodatie is een kritische succesfactor. Ruimtebeheer, facilities als schoonmaak en warmtelevering, beveiliging, conciërgetaken en de administratie. Beheer van de accommodatie is onbekend terrein voor corporaties. Maar ook het vastgoedbeheer is geen sinecure. Andere technieken en gebruikers en een flinterdunne scheidslijn met het accommodatiebeheer. Op voorhand weinig aanlokkelijk en zeker geen kerntaak.
Project Buurthuis: afboeking of investering? Datum 30 mei 2008
4
7 7
Naar een succesverhaal
Van reactief naar proactief. Van pinautomaat naar maatschappelijk vastgoedondernemer. Alleen door ‘op de huid van buurten en wijken te kruipen’ zijn corporaties in staat om behoeften aan maatschappelijk vastgoed zorgvuldig in kaart te brengen. Samenwerking met hier actieve belanghouders is onontbeerlijk. Een permanent proces. Waarom maatschappelijk vastgoed? ‘Verbreed’ wonen. Extra functies die leiden tot ‘verlengd’ zelfstandig wonen. Een gezamenlijke ‘huiskamer’, buitenruimte of welnessvoorziening. Voorzieningen in het belang van leefbaarheid. De vraag is steeds in ontwikkeling. Veel van de huidige multifunctionele accommodaties bevestigen slechts de status quo van gebruikers ten tijde van de bouwvoorbereiding. Bij oplevering wringt het gebouw al. Maatschappelijk vastgoed is gebaat bij een grote mate van flexibiliteit. Voor succes zijn innovatieve concepten noodzaak. Zogenaamde solids, scheiding van drager en inbouw, in- en uitbreidbaarheid. Het rendement op de investeringen moet inzichtelijk gemaakt worden. Zowel het positieve effect op het bestaande woningbezit als het (maatschappelijke) rendement van dit maatschappelijke vastgoed zelf.
Voor realisatie en beheer van maatschappelijk vastgoed zijn er meerdere rol. Van programmeren, tot ontwikkelen, exploiteren en beheren. Een goed afwegingsproces is basis voor selectie van de meest geëigende partijen per rol. Overschatting van de eigen capaciteiten is hierbij dé valkuil voor veel corporaties. Er bestaat geen generiek samenwerkingsconcept voor de sociaalfysieke wijkaanpak; elke situatie vraagt om een specifieke oplossing.
Bouwstenen voor sociaal vastgoed van voorzieningen, VROM , mei 2007
