BRW Flex Werkboek voor de professional

Prijsvraag de Voorsprong 2012 Energiesprong SEV

Machlaan 35 9761 TK Eelde Postbus 19 9750 AA Haren T 050 5334777 F 050 5340147 [email protected]

BRW Flex®

Werkboek voor de professional

Geveke Bouw & Ontwikkeling I Betaalbaar Ruim Wonen

Inhoud 1 2 3 4 5 6 7 8

Inleiding Stappenplan Prestatie indicatoren Taakverdeling Rekenblad Investeringsoverzicht Communicatieplan Werkboek en bouwdoos

Bijlagen A. GPR resultaten

3 4 6 7 8 9 10 11

12

1

BRWflex


1 Inleiding Graag nemen wij u mee in onze presentatie - een unieke bouwdoos waarmee bewoners hun eigen BRW-flex® woning kunnen samenstellen. Elk project kent zijn specificaties en voorwaarden. Het unieke aan een BRWflex® woning is dat alle kennis, eisen, mogelijkheden en wensen, vooraf worden verzameld en integraal worden gewogen. Dit resulteert in een unieke bouwdoos die de eindgebruiker in staat stelt om zijn eigen woning vorm en inhoud te geven. Om u te laten ervaren wat er allemaal mogelijk is met BRW-flex®, hebben wij onszelf uitgedaagd en een voorbeeld bouwdoos ontwikkeld voor de sociale huur. Uiteraard kunnen marktconforme huur en - koop ook. Aan de hand van een gefingeerd woningbouwproject hebben wij een aantal uitgangspunten en paramaters bepaald welke de basis vormen voor onze inzending voor de prijsvraag de Voorsprong 2012. In dit document vindt u de uitgangspunten en parameters met de bijbehorende documenten. Heeft u vragen dan kunt u altijd contact met ons opnemen. Geveke Bouw en Ontwikkeling 24 september 2012

2

3

BRWflex


BRWflex


2 Stappenplan

Schema

Ieder project heeft zijn eigen specifieke bouwdoos. Het is van groot belang dat alle partners vooraf de benodigde input (kunnen) geven. Samen worden de benodigde stappen doorlopen en de bijbehorende documenten vastgesteld. De doorlooptijd van dit proces is afhankelijk van het al of niet aanwezig zijn van de ruimtelijke randvoorwaarden en de in- en externe besluitvorming van een ieder, en de snelheid van ons samen. DROOM, VISIE, WILLEN

Stappenplan voor het maken van een unieke bouwdoos

stap 1

stap 2

stap 3

stap 4

stap 5

VAN WILLEN NAAR DOEN

Kennismaking met BRW flex Werken aan de verschillende documenten Beschrijven van de gezamenlijke ambitie Verdeling van de rollen en verantwoording Maken van het rekenmodelen investeringsanalyse Maken van de concept bouwdoos Opstellen communicatieplan

ambitie, openbare ruimte, stedenbouw, architectuur

Prestatie indicatoren Verdeling van taken Rekenblad Werkboek en bouwdoos Communicatieplan

12 MAANDEN

voorbereiding

WERKBOEK PROFESSIONAL

wensen en eisen, geld, tijd, kwaliteit

rol, proces, informatiefvoorziening en verantwoording

gevel, afwerking, woonlasten samen

energie, geld, m2 woonoppervlak, plattegronden

Droom, wensen, mogelijkheden, randvoorwaarden eisen

WERKBOEK BEWONER

Om u inzicht te geven in wat we van elkaar verwachten hebben wij een stappenplan opgesteld met bijbehorende documenten.

AFLEVERING BEHEER

4

5

BRWflex


4 prestatie indicatoren

5 Taakverdeling

Zonder ambitie is er geen doel. Bij het opstellen van de gezamenlijke ambitie dagen we elkaar uit en zoeken we de grenzen op van het mogelijke. De gezamenlijk vastgestelde prestatie indicatoren maken helder waar de accenten liggen. Samen zorgen we voor de balans. In de onderstaande tabel zijn de prestatie indicatoren weergegeven welke de basis voor onze inzending vormen.

Wie doet wat? We helpen elkaar waar nodig en laten elkaar los wanneer het kan. Zo voorkomen we dat we zaken dubbel doen, en borgen we de verwachtingen. In onderstaand overzicht is de verdeling van de taken weergegeven.

Prestatie indicatoren

Verdeling taken Basiseis

Wens

Toelichting

Eigen inzet betrokkenheid en ontzorgen

Opdrachtgever

Geveke

Gemeente

Toelichting

Kwaliteit Volgens bestemmingsplan en of beeldkwaliteidsplan

Vorm mogelijkheden en materialisering

Beeldkwaliteit

Inrichting kavels volgens beeldkwaliteit

Stedenbouw

Rijwoning 5 stuks

Typologie

Grondgebonden rijwoning

Beukmaat

5,4 m1

Gevel

3 soorten metselwerk

Fundering

Op zand

Minimale bebouwingsoppervlakte

36 m2

Minimale m2 netto woning

75 m2

Maximaal m2 netto woning

110 m2

Maximaal bebouwingspercentage

60% van de kavel

GPR gebouw

> 7,5

Energie

Energiekosten neutraal

Zoveel mogelijk woning gebonden

Woonlasten benadering gemiddeld gebruik

Milieu

FSC keur (zo veel als mogelijk)

Lifecycle benadering

Goede prestaties op binnenklimaat en comfort

Gezondheid

Binnen vrij van toxische materialen

Geluidskwaliteit

Basispakket Woonkeur

Toekomst waarde

Flexibiliteit en onderhoudsplan

Afwerking en materiaal

Zie technische omschrijving

Mogelijkheden

Meer dan 3000 vormen

Plattegronden

Vrij indeelbaar (conform bouwbesluit 2012)

Vanaf 1 t/m 50 (4,8 / 5,1 / 5,4 / 5,7 / 6,0 / 7,2)

Adviseurs/toezicht Stedenbouwkundig (master) plan Bouwrijp maken Architect SO Definitief ontwerp Bestek en technische omschrijving Bestektekeningen Constructief ontwerp en advies Bouwfysisch advies Installatie ontwerp en advies Onderzoek bodem Onderzoek archeologie Onderzoek fijnstof Onderzoek geluidbelasting Onderzoek fauna Projectmanagement Directie voering Toezicht

x x x x x x x x x x x x x x x x (x)

Opdrachtgever kijkt mee, verantwoording bij Geveke

x

Vergunningen

Lifecycle benadering

Total cost of ownership Klant afhankelijk (corporatie of belegger)

Wmo, werken aan huis, slapen bg, wonen op verdieping

Bestemmingsplan Omgevingsvergunning Splitsingsvergunning Watervergunning Nutsvoorzieningen Klicmelding Melding aanvraag bouw Gereed melding bouw

x x x x x x x x

Indien van toepassing

Verhuur (of verkoop) Vermarkten Contracten met huurders

Informatie & Communicatie Huurders of kopers

Klantgericht eea volgens het marketingplan

Klantportaal www.uwgevekewoningonline.nl

Gemeentes

Coöperatief

Ondersteunend beleid

Opdrachtgever

Coöperatief

BIM/ketenpartner

Andere aanbieders

Coöperatief

BIM/ketenpartner

Totaal 12 maanden (20 weken bouwtijd)

1e contact bewoner t/m oplevering

Tussenwoning

€ 168.773,00

Bij 110 m2 totaal stichtingskosten max

Minder per m2

€ 1.364,00

Minder per m2

Huur max

€ 663,00

Bij 110 m2 per maand (incl. energie gemiddelde gebruik)

Minder per m2

€ 6,00

Per maand (incl. energie gemiddelde gebruik)

Toeslag eindgevel

€ 16.000,00

Grondkosten residueel

€ 15.000,00

Bij 110 m2

€ 1.500,00

Per m2 investering

Geld incl BTW (21%)

€ 6,00 Onderhoud residueel

> € 700,- per jaar

Financiering

Mogelijk afhankelijk eigen vermogen

Rendementen

6

Ondersteuning Geveke (beeld en inhoud) Opdrachtgever leidend

Financiering Grond Voorbereiding Bouw

x (x)

x x

Termijnen GIW

Bouwdoos en proces Brieven, mail, klant portaal geveke Voorlichtingsbijeenkomsten

x x x

(opdrachtgever kijkt mee) (opdrachtgever kijkt mee) (opdrachtgever kijkt mee)

Zekerheden en garanties

Exploitatie Extra bij bouwen in exploitatie

(x)

Communicatie met toekomstige bewoners

Tijd Doorlooptijd

x x

Extra huur per maand inclusief energie Offerte voor de eerste 20 jaar

Ontwerprisico Engineeringsrisico Maakbaarheid risico Risico vergunningen Risico onvolledigheid stukken

x x x x x

Uitvoeringsrisico Faalkosten en productie risico's Inkooprisico Leverbaarheid Risico weer V&G plan risicoanalyse

x x x x x

Gestaafd door onderhoudsplan voor 50 jaar zie rekenblad Zie rekenblad

7

BRWflex


5 Rekenblad

6 Investeringsoverzicht

Als de ambitie, kwaliteit, prijs en taken helder zijn kunnen we rekenen. De enige variabele in het rekenblad zijn de meters. In het voorbeeld rekenen we met een woning van 110 m2. We borgen dat de parameters blijven staan en dat de klant kan kiezen. In dit voorbeeld rekenen we residueel, (minder meters betekent een lagere investering, bouwkosten, grondprijs en energieverbruik). De huurprijs blijft € 6,-- per m2 inclusief energie.

Voor het doorrekenen van de investeringswaarde zijn de parameters die gehanteerd worden van groot belang. Deze kunnen een grote invloed hebben op de uiteindelijke bedrijfswaarde en de bedrijfsvoering. We rekenen hier met gemiddelde waarden die per investeerder anders kunnen zijn.

Toets specifiek (voorbeeld 97m2) Rekenblad

110

max gebruiksoppervlakte (m2)

Woning grondgebonden m2 netto

Netto

97

m2

(voorbeeld)

Prijs per m2 Investering incl. alles

Grond

€ 15.000,00

incl. BTW

Bar

4,65%

Exploitatie kosten 2,9

97

€ 318,00

Grond Bijkomende kosten BTW

1,10

€ 98.398,74

inhoud 309,43 m3

€ 10.931,63

€ 13.227,27

incl. BTW grond

€ 15.500,00 21,00%

€ 26.214,38 € 151.044,75

€ 585,00 basis

Verrekenprijs

€ 168.773,30

110

m2

4,65%

€ 151.044,75

97

m2

488

€ 1.363,73

13

minder tov basis

€ 6,03 € 1.557,16

huur per maand incl. energie BAR incl. BTW prijs per m3 huur per m2 incl. energie prijs per m2

Aanpassingen na 25 jaar

50

3,50%

Stijging grondwaarde

1%

Levensduur

100

Indexering restwaarde

1%

Waarde na exploitatie

€ 158.623,00

Bedrijfswaarde

€ 127.774,00

Onrendabele top

€ 76.664,40

€ 23.271,00

Efficiencyratio

27,85%

gem

jaar

50

jaar

84,59% loan to velue

60,00%

50,76% 49,24%

15,41%

100,00%

4,00%

Financieringslasten

€ 3.066,58

Saldo operationele kasstroom

€ 5.065,00

Aflossingen frictie 2%

€ 1.955,00

4,69% 50,76%

Intrest coverage ratio

jaar

€ 74.380,12

Investering/financieringsratio

Rente

incl. energie

€ 1.500,00

Stijging exploitatie

Financiering eigen middelen

€ 585,00

€ 20.000,00 2,50%

Maximale externe financiering

100,00%

5,50%

Huurstijging

Irr

8

€ 1.557,16 € 151.044,52 € 6,03

Rendementseis Bouw

97

Huur

Exploitatieperiode Stichtingskosten

Norm

1,65 1,10

incl.

9

BRWflex


8 werkboek en bouwdoos

7 Communicatieplan

Als de genoemde documenten zijn vastgesteld, maken we de eerste concept bouwdoos. Als iedere partner zijn ambitie herkent, maken we het werkboek voor de eindgebruiker, waarmee de eindgebruiker `binnen de afgesproken ambitie` maximale keuze vrijheid krijgt (zie bouwdoos & werkboek BWR-flex®).

Goede en heldere communicatie met bewoners is onontbeerlijk in elk project. Op welke manier, door wie en wanneer wordt er gecommuniceerd. Door goede afspraken met elkaar te maken over communicatie, managen we de verwachtingen van de bewoner. In onderstaand schema zijn diverse communicatie momenten weergegeven, als we dit schema gezamenlijk hebben ingevuld koppelen we deze aan een planning zodat de communicatie momenten ook in de tijd zijn uitgezet.

Gaat u verder met ons, dan starten we samen met maken van een klant- en projectspecifieke bouwdoos. We geven samen invulling aan meer diversiteit en leveren een bijdrage aan de leefbaarheid in dorp of stad.

Communicatieplan Medium

Opdrachtgever

Brief+digitaal

x

Selecteren bewoners voor nieuwbouw en aanschrijven

Brief

x

Bevestiging bewoners deelname aan nieuwbouw

Brief

x

Geveke

Gemeente

Toelichting

Initiatief Informeren bewoners m.b.t. nieuwbouw initiatief en inschrijving

Reserveren ruimte en catering voor info avond

x

Uitnodiging bewoners voor info avond en toelichting bouwdoos

Brief+digitaal

x

Uitnodiging gemeente voor info avond en toelichting bouwdoos

Brief

x

Stap 1, 2, 3 - Stapelen, Plattegronden, Gevels Informeren bewoners m.b.t. voortgang

Digitaal

x

Herinnering bewoners input voor architect

Digitaal

x

Telefonisch

x

Digitaal

x

Digitaal

x

(opdrachtgever kijkt mee) (opdrachtgever kijkt mee)

Inplannen gesprekken architect Bevestigen afspraak architect

(opdrachtgever kijkt mee)

Stap 4 - Gesprek architect

Informeren gemeente m.b.t. voortgang en eerste resultaten Inplannen eventuele tweede gesprek architect Bevestiging afspraak architect Resultaten gesprek architect aan bewoner

Digitaal

x

Telefonisch

x

Digitaal

x

Brief

x

Reserveren ruimte en catering voor presentatieavond


x

Uitnodiging bewoners voor presentatieavond

Brief+digitaal

x

Uitnodiging gemeente voor presentatieavond

Brief

x

Digitaal

x


x


Informeren bewoners m.b.t. samenvatting presentatieavond Bevestigen en vaststellen VO aan bewoners Inplannen afspraak tekenen concept huurovereenkomst Bevestiging afspraak tekening concept huurovereenkomst

Brief Telefonisch

x

Digitaal

x

12 maanden

Informeren bewoners m.b.t. voortgang en eerste resultaten

Vanaf stappeling tot eindbeeld

Stap 5 - tekenen concept huurovereenkomst

Informeren bewoners m.b.t. voortgang

Digitaal

x


Informeren gemeente m.b.t. voortgang

Digitaal

x


Inplannen gesprekken architect t.b.v. afwerking/sanitair/keuken Resultaten gesprek architect aan bewoner Inplannen eventuele tweede gesprek architect t.b.v. afwerking Bevestiging afspraak architect Bevestigen en vaststellen DO aan bewoners Informeren bewoners m.b.t. voortgang Informeren gemeente m.b.t. voortgang

Telefonisch

x

Brief

x

Telefonisch

x

Digitaal

x

Brief

x


Digitaal

x

(opdrachtgever kijkt mee) (opdrachtgever kijkt mee)

Digitaal

x

Uitnodigen bewoners eerste handeling start bouw

Brief+digitaal

x

Uitnodigen bewoners kijkdagen bouw (2 kijkdagen)

Brief+digitaal

Afspraak tekenen huurovereenkomst Bevestiging afspraak tekening huurovereenkomst Uitnodigen bewoners oplevering woning

x

Telefonisch

x

Digitaal

x

Brief+digitaal

x

(x)

Ondersteuning Geveke

Oplevering

10

11

BRWflex


bijlagen gpr resultaten

gpr resultaten BRW woningen » BRW Tussenwoning » BRW Flex Lessenaar (type E)

CO2-emissie

GPR Gebouw© 4.1 » Nieuwbouw Woongebouwen

Resultaten Resultaten

CO2-emissie (kg/m2) per jaar

Referentiewaarde

Score

Door energiegebruik

19,3

3,2

CO2-emissiereductie (t.o.v. referentiewaarde) 84%

Door materiaalgebruik

7,4

7,4

-1%

Totaal

26,7

10,6

60%

Schaduwprijzen en LCA-profielen LCA-profiel

10

eenheid

Milieu-effecten

9 8

Huidig GPR Gebouw

BREEAM.nl

Uitputting (ADP)

kg antimoon (Sb) eq.

4.491e-2

6.026e-2

Broeikaseffect (GWP 100j.)

kg kooldioxide (CO2) eq.

7.404e0

9.934e0

Ozonlaagaantasting (ODP)

kg CFK-11 eq.

4.285e-7

5.75e-7

Smog (POCP)

kg ethyleen (C2H2) eq.

3.981e-3

5.342e-3

Humane toxiciteit (HTP)

kg 1,4-dichloorbenzeen eq.

2.754e0

3.695e0

3

Ecotoxiciteit, water (FAETP)


1.504e0

2.018e0

2

Ecotoxiciteit, sediment

niet operationeel

0.0

0.0

1

Ecotoxiciteit, terristisch (TETP)


1.935e-2

2.596e-2

0

Verzuring (AP)

kg zwaveldioxide (SO2) eq.

3.831e-2

5.14e-2

Vermesting (EP)

kg fosfaat (PO4) eq.

3.539e-3

4.749e-3

Schaduwprijs

euro

0.86

1.16

7 6 5 4

ambitie

Rekenwaarden voor het terugrekening vanuit belasting totale gebouw, totale levensduur

score Energie

Milieu

Gezondheid

Gebruikskwaliteit

Toekomstwaarde

Duurzaamheidslabel

Gebruiksoppervlakte (GO)

M2

Bruto vloeroppervlakte(BVO)

M2

(Rest)levensduur

jaar

98.14 73.14 75

75

GPR Gebouw berekent terug met behulp van het GO en door de gebruiker in te geven gebouwlevensduur BREEAM.NL rekent terug met behulp van het BVO en standaard gebouwlevensduur BREEAM.NL is (nog) niet geschikt voor de bestaande bouw

12

10265 Gevekebouw bv

Resultaten 1

13

BRWflex


Notities

14

Notities

15

BRWflex

Notities

16

BRW Flex Werkboek voor de professional

Recommend Documents