ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12783-063/11 o ceně bytové jednotky č.1075/24 umístěné v domě čp.1075, na ul.Mikulčická, katastrální území Slatina, obec Brno, okres Brno - město, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 73/1737 na domě čp.1075, pozemku parc.č.2979 a ceny obvyklé v místě a čase. Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41
Vlastník nemovitosti:
Ing.Jaroslav Junaštík Opálkova 749/2 635 00 Brno - Bystrc
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení č.j.043 EX 353/09
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011.
Oceněno ke dni:
27.ledna 2011
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 12.února 2011
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Brně, LV č.2964. Usnesení č.j.043 EX 353/09 o ustanovení znalce z oboru ekonomika (odvětví ceny a odhady) se zvláštní specializací pro odhady staveb a nemovitostí, vyhotovené soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 5.11.2010. Výpis z Katastru nemovitostí LV č.2964 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno - město. Doplňující informace zástupce objednavatele znaleckého posudku a uživatele bytu.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 27.ledna 2011 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku.
Přílohy posudku Katastrální mapa. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí.
Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č.1075/24 2) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Bytová jednotka č.1075/24 Oceněno podle § 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.1075/24 o velikosti 3+1 umístěná v 6.nadzemním podlaží domu čp.1075. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka s dřezem - sporák plynový - vana - umývadlo - WC mísa s nádrží míchací baterie 2 ks - topná tělesa 4 ks - infrazářič - listovní schránka - zvonek - vodoměr 2 ks - odsávač par - bytové jádro - spižní skříň Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu, el.instalace, kromě stoupacích vedení, vč.uzavíracích ventilů, nenosné příčky, vnitřní dveře nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vstupní dveře příslušející k jednotce, vnitřní el.rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zásuvky apod.) od elektroměru pro danou jednotku. Bytová jednotka je ohraničena vstupními dveřmi do bytu vč.zárubně a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep), vnitřní stranou obvodových zdí, podlahovou a stropní konstrukcí, hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody, plynu a elektroměrem pro jednotku. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 73/1737 na společných částech domu čp.1075 a pozemku parc.č.2979. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí - střecha - hlavní svislé a vodorovné konstrukce - vchody vč.venkovních schodišť - schodiště - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - chodby - výtah - sušárna, kolárna, sklady, úklidové místnosti, společné prostory, - rozvody studené a teplé vody, kanalizace, tepla, plynu elektřiny, domovní el.instalace, rozvody telekomunikací, spol.tel,antény STA - rozvody odsávání a větrání vč.ventilátorů - klempířské výrobky - hromosvody - společné zařízení Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
byt č.24
73.00
73.00 m
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
73.00 m
-3-
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
13. 26.
Okna nadstandard Instalační prefabrik.jádra
0.05400
100%
0.054
0.03597
100%
0.03597*1.852/Ki ________________________________________________
0.08493 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.08493) = 1.0459 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000
0.00
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
3
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00 -4-
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 3 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 3 Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 3 10. Stavebně- technický stav Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.9+0.00 pro stáří 28 let)
0.00 0.00 0.00 0.00 0.03 0.00 0.00 0.00 0.00 0.7650
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.03
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.03) x 0.7650 = 0.788 Výpočet ceny objektu (§ 25 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.000 x 0.788
= Kč
33.123,x 0.7880
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 73.00 m2
= Kč = Kč
26.100,92 1.905.367,45
_______________________________________________________________________________________________________________
Bytová jednotka č.1075/24
Cena celkem Kč
1.905.367,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
2) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Oceněno podle § 27 vyhlášky. Popis K vlastnictví bytové jednotky č.1075/24 patří i spoluvlastnický podíl na pozemku o velikosti 73/1737. Výčet pozemků: parc.č.2979 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 360 m2 Na území města Brna je v platnosti cenová mapa pozemků, kde k výše uvedené parcele je přiřazena cena 2900,- Kč/m2 . Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 27 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 360.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 73/1737
= Kč = Kč = Kč
2.900,1.044.000,43.875,65
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy
Cena celkem Kč
43.876,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
C. REKAPITULACE 1) Bytová jednotka č.1075/24 2) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy
Kč Kč
1.905.367,43.876,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
1.949.243,1.949.240,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmiliondevětsetčtyřicetdevěttisícdvěstěčtyřicet Kč
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Na oceňované nemovitosti vázne omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král 043 Ex-353/09 ( k nařízení č.j. 78 Nc 1130/2009 vydaném Městským soudem v Brně) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v obci Brno v zastavěné části města, místní části Slatina na ul.Mikulčická v panelové zástavbě bytových domů. Dům čp.1075 s jednotkou je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 6 nadzemních podlaží, je zcela podsklepený, s plochou střechou.
-7-
Podle databáze znalce a internetové nabídky z ledna 2011 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky :
1. Byt o velikosti 3+1 (77 m2) , Brno - Slatina, ul.Dědická, 5.nadzemní podlaží, panelový dům zateplený, nová kuch.linka, byt v původním stavu cena 2 300 000,- Kč.
2. Byt o velikosti 3+1 (77 m2) Brno - Slatina, ul.Strážnická, 1.nadzemní podlaží, panel, dům po revitalizaci, lodžie, byt v původním stavu, okna plastová cena 2 200 000,- Kč.
3. Byt o velikosti 3+1 (75 m2) Brno - Slatina, ul.Strážnická, 5.nadzemní podlaží, panel, lodžie, dům po revitalizaci, okna plastová, byt v původním technickém stavu cena 2 150 000,- Kč 4. Byt o velikosti 3+1 (72 m2) Brno - Líšeň, 2.nadzemní podlaží, panel, byt v původním technickém stavu, okna plastová, dům po revitalizaci cena
1 800 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je v průměrném technickém stavu, bytový dům je však po celkové revitalizaci, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši
1 900 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 12.února 2011
-8-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 12783-063/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-9-
