Brede analyse snippergroen Oktober 2006
Inhoud Aanleiding
3
Prijzen voor snippergroen (of stukjes grond) bij andere gemeenten in de omgeving.
4
Conclusies vanuit prijzen andere gemeenten WOZ
5 6
Algemeen.
6
De waardes van de percelen in vergelijking tot de grootte ervan.
6
Het verschil in waarde bij een verschillende perceelsgroottes.
6
Conclusies vanuit de WOZ
7
Opmerkingen uit brieven, formulieren e.d.
8
Conclusies vanuit opmerkingen uit brieven, formulieren e.d. Specifieke verkopen in het verleden
9 10
Asserdreef
10
Alette Jacobsstraat 2 en 2a
10
Conclusies vanuit Specifieke verkopen in het verleden
10
Taxaties
11
Conclusies vanuit de taxaties.
12
2
Aanleiding Op 4 juli 2006 heeft het college na uitvoerig overleg met de raad en commissies het beleid ten aanzien van het snippergroen vastgesteld. Vervolgens zijn op 20 juli 2006 brieven verzonden naar de gebruikers van snippergroen en een aantal belangstellenden waarin de nieuwe regeling wordt uitgelegd en met het verzoek een registratieformulier terug te zenden. Dit heeft geleid tot veel reacties. Zowel richting de gemeente als in de diverse kranten. Uiteindelijk heeft dit geleid tot het stellen van vragen in de raadsvergadering van 5 september 2006. Hierop heeft wethouder A.G.M. Keijzer toegezegd dat er een brede analyse zal worden opgesteld ten aanzien van de te vragen koop- en huurprijzen voor snippergroen. Deze brede analyse ligt nu voor u.
3
Prijzen voor snippergroen (of stukjes grond) bij andere gemeenten in de omgeving. Bij diverse gemeenten in de omgeving is geïnformeerd naar de gehanteerde prijzen voor de verkoop en verhuur van snippergroen. Dit is gedaan door middel van onderzoek via internet en door een telefonische enquête. In totaal is bij 10 gemeenten telefonisch geïnformeerd. Van 30 gemeenten is de informatie via internet achterhaald. In het onderzoek is verder geen onderscheid gemaakt op welke wijze de informatie is verkregen. 7 gemeenten geven aan dat er slechts incidenteel snippergroen wordt verkocht of verhuurd en dat dit dan tegen een laag bedrag gebeurd. Hierbij moet worden gedacht aan verkoopprijzen lager dan € 25 /m² Gesteld kan worden dat deze gemeenten niet een specifiek beleid ten aanzien van de verkoop van snippergroen hebben ontwikkeld. Van 12 van de 40 gemeenten zijn concrete bedragen vernomen. 5 gemeenten hanteren een prijs voor tuingrond en een hogere prijs voor grond waarop volgens het bestemmingsplan gebouwd mag worden. De prijzen zijn in onderstaande tabel A opgenomen. In deze tabel is voor Zoetermeer de huurprijs voor woninghuurders opgenomen. De huurprijs voor woningeigenaren bedraagt € 14,20 per m² per jaar.
Gemeente Aalsmeer Berkel en Rodenrijs Velsen LeidschenveenVoorburg Vlaardingen Oegstgeest Bleiswijk Alkemade Waddinxveen Nieuwegein Cromstrijen Zoetermeer
koop/m2 € 69,30 100,00 120,00 125,00 150,00 154,00 155,40 275,00 60,00 68,00 80,00 142,00
huur/m2/jr € 1,80
275,00 4,50 207,90 500,00 180,00 340,00
15,00 30,35 5,40 5,20
Tabel A: Prijzen snippergroen diverse gemeenten. Op basis van deze gegevens zijn de waarden herleid die in de onderstaande tabel B zijn opgenomen. laagste hoogste gemiddeld mediaan
60,00 275,00 132,94 120,00
180,00 500,00 300,58 275,00
Tabel B: Herleide prijzen diverse gemeenten.
4
1,80 30,35 12,09 5,20
Conclusies vanuit prijzen andere gemeenten Veel gemeenten hebben geen beleid vastgesteld voor de verkoop van snippergroen. Van 11 gemeenten die op dit gebied wel beleid hebben ontwikkeld, zijn de bedragen verwerkt in een tabel. Hieruit blijkt dat de gehanteerde verkoopprijzen van deze gemeenten gemiddeld € 132.94 bedragen terwijl de mediaan (het middelste getal) € 120,00 is. Indien er sprake is van grond waar volgens het bestemmingsplan gebouwd mag worden dan zijn deze bedragen € 300,58 respectievelijk € 275,00. Voor huur is het gemiddelde € 12,09 en de mediaan € 5,20.
5
WOZ Algemeen. Voor de analyse van de grondprijzen zoals die in de WOZ worden gehanteerd is uitgegaan van de taxaties uit 2003. In dat jaar zijn alle percelen in Maassluis voor de WOZ getaxeerd en zijn de waardes bekend. De WOZ-waarden zijn gebaseerd op prijzen in het economische verkeer en kunnen derhalve als marktwaardes worden beschouwd. In de analyse zijn alleen die wijken meegenomen waar het snippergroen aanwezig is. Verder is alleen gekeken naar percelen waar woningen op staan. De WOZ-waarden zijn op twee manieren geanalyseerd. Enerzijds is gekeken naar de waardes van de percelen in vergelijking tot de grootte ervan. Anderzijds is onderzocht wat het verschil in waarde is bij een verschillende perceelsgrootte. De waardes van de percelen in vergelijking tot de grootte ervan. Omdat alle waardes (prijspeil 2003) in relatie tot de perceelsgroottes bekend zijn, kunnen deze worden uitgezet in een grafiek. Deze is te zien op bijlage 1. Voor elke wijk is een apart symbool gebruikt en elk symbool vertegenwoordigt een perceel. Het blijkt dat de WOZ-waarden van grond voornamelijk afhankelijk zijn van: 1. de wijk waarin het perceel ligt 2. de grootte van het perceel 3. het soort woonhuis De gemiddelde waarde in deze wijken is € 391. De hoogste waarde is € 475 en de laagste waarde is € 163. Verder kan worden bepaald dat 99,6% van de in totaal 3144 percelen een waarde heeft die hoger is dan € 250 per m². 83,8% heeft zelfs een waarde die hoger is dan € 350. Het verschil in waarde bij verschillende perceelsgroottes. Interessant is het ook om te bezien wat het voor de waarde betekent voor het meerdere bij vergelijking van twee percelen van verschillende grootte. Hiertoe is per wijk en woningsoort en per perceel gekeken wat de waarde is van het meerdere aan grond. (toelichting: steeds zijn 2 percelen van verschillende groottes, maar in de zelfde wijk en met het zelfde woningtype vergeleken. Van deze percelen is het verschil in waarde van de gehele percelen gedeeld door het verschil in grootte. Dit geeft de waarde per m² van het verschil in grootte.) Verschillen in perceelsgrootte die kleiner zijn dan 5 m² zijn niet meegenomen in verband met afwijkingen die door afrondingsverschillen kunnen ontstaan. In tabel C staat weergegeven hoeveel gevallen en hoeveel % de waarde van het verschil in oppervlakte boven een bepaald bedrag uitkomt. bedrag 100 125 150 175 200 225 250 300 Tabel C
aantal >= 222 204 200 184 167 150 131 109
% 89,2% 81,9% 80,3% 73,9% 67,1% 60,2% 52,6% 43,8%
6
Uit tabel C blijkt dat bij 82,9% de waarde groter of gelijk is dan € 100. Bij 80,3% is de waarde groter of gelijk dan € 150 en nog altijd bij 52,6% is de waarde groter of gelijk dan € 250. De onderstaande tabel D geeft van de zelfde berekende waarden een ander overzicht. toevoeging in m² vergelijkings100125175grootte in m² 124 149 200 0-24 25-49 50-74 75-99 >200 0-49 400 408 50-99 432 100-149 375 360 406 420 150-199 354 260 260 227 200-249 265 258 285 284 250-299 220 172 300-349 138 213 101 387 350-399 153 137 170 34 43 400-449 264 103 241 450-500 167 292 43 73 177 >500 88 42 150 Tabel D: Gemiddelde van de prijs per m2 voor het extra
Vertikaal staat de perceelgrootte weergegeven (de kleinste van de twee percelen die vergeleken worden). Horizontaal staat de toename van de grootte weergegeven (het verschil in grootte van de twee vergeleken percelen). De getallen in de tabel zijn de gemiddelden van de waardes per m² van de toename. Sommigen waarden lijken niet in een patroon te vallen, maar dit komt doordat in sommige wijken bepaalde combinaties minder voorkomen dan in andere wijken en de waardes in de wijken nogal van elkaar afwijken. Uit deze tabel valt ondermeer af te leiden dat er geen directe relatie is tussen de hoogte van de waarde per m² en de grootte van de toevoeging . Er is wel een relatie herkenbaar tussen de hoogte van de waarde per m² en de grootte van het perceel waar het stuk extra grond aan wordt toegevoegd. Hoe groter het perceel waar een stuk grond aan wordt toegevoegd, des te lager is de waarde van de toevoeging. Conclusies vanuit de WOZ Gekeken is naar de waarden van grond zoals die in 2003 voor de WOZ zijn getaxeerd op basis van de economische waarde. Hierbij zijn alleen de getallen gebruikt uit de wijken waar snippergroen is en van percelen waar woningen op staan. Uit de analyse blijkt dat de waarde van grond samenhangt met: 1. de wijk waarin het ligt; 2. de grootte van het perceel waaraan het wordt toegevoegd; 3. de soort bebouwing. In absolute zin kan worden berekend dat de waarde van grond in het algemeen gemiddeld € 391 per m² bedraagt met een minimum van € 163 per m². Wordt gekeken naar de fictieve waarde bij toename van een perceel, dan kan worden gesteld dat in ca 90% van alle gevallen de waarde van de toevoeging groter is dan € 100 per m² . Bij ca. 80% is de vastgestelde waarde groter dan € 150 per m². (alles prijspeil 2003)
7
Opmerkingen uit brieven, formulieren e.d. Op 20 juli 2006 zijn de brieven verzonden aan de gebruikers en geïnteresseerden van/in snippergroen. Sindsdien zijn er vele reacties ontvangen. De reacties die op de registratieformulieren zijn aangegeven, die met de registratieformulieren zijn meegezonden, die per brief en die per mail zijn binnengekomen, zijn gebundeld en bijgevoegd. Er zijn ongeveer 60 reacties binnengekomen die over de prijs van het snippergroen gaan. Al deze reacties over de prijs komen er op neer dat men deze te hoog vindt. Een greep uit de gemaakte opmerkingen: − de stijging van de huur is veel te groot, 300 % tot 5500% − koopbedrag is veel te hoog − we hebben het groen jarenlang voor de gemeente onderhouden − bij koop maximaal € 25 per m² − op dit moment de financiële mogelijkheid niet aanwezig, maar wel de intentie om te kopen − er is op geen enkele wijze rekening gehouden met het voordeel voor de gemeente ten aanzien van onderhoud − de prijs voor een volkstuin is in Maassluis € 0,55 per m² en in Vlaardingen € 0,98 per m² − prijzen zijn aanzienlijk hoger dan bij andere gemeentes − grond is te huur gegeven als compensatie voor de overlast tijdens de sanering − de voorstellen zijn geldklopperij − tarieven in Rotterdam / Hoek van Holland zijn € 22,- tot € 50,− sta met de rug tegen de muur − graag een ruimere overgangsregeling − prijs niet redelijk en niet haalbaar − Nieuwerkerk ad IJssel € 150, Leidschendam-Voorburg € 125, Blaricum € 115-150 − de prijs staat niet in verhouding tot de waarde van de grond − het verhuur van snippergroen is ontstaan doordat de gemeente af wilde van het onderhoud van snippergroen − ik ben niet in staat de kosten van de huur te betalen − laat de nieuwe regeling ingaan bij nieuwe bewoners − maximaal € 100 per m² bij volwaardig te gebruiken − tegenvoorstel € 125 per m² − situatie is bij de sanering ontstaan vanwege een tijdelijke afvoerweg − andere gemeentes hanteren een prijs tussen de € 90 en € 140 − een koopprijs van € 100 zou normaal zijn − gebruikers hebben al vele jaren voor het onderhoud gezorgd − er is geen markt want alleen de aangrenzende woningbezitter kan kopen − tussen de € 100 en € 125 lijkt een redelijk bedrag − in Asserdreef wel grond verkocht tegen een redelijke prijs Verder hebben nog een aantal mensen gebruik gemaakt van het spreekrecht als bijdrage voor het debat in de raadsvergadering van 5 september 2006. Kortweg komt het er op neer dat een aanzienlijk deel van de gebruikers en geïnteresseerden van/in snippergroen negatief hebben gereageerd op de prijsstelling. Slechts een beperkt aantal keren wordt een alternatieve prijs genoemd of wordt verwezen naar de prijs bij andere
8
gemeentes. De verkoopprijzen die worden genoemd of waar aan wordt gerefereerd, liggen bijna allemaal tussen de € 90 en de € 150. Er is ook een klein aantal reagerenden, dat de huidige prijs of een prijs tot € 50 hebben aangegeven. Conclusies vanuit opmerkingen uit brieven, formulieren e.d. De conclusie is dat veel gebruikers hebben gereageerd omdat ze een probleem hebben met de prijsstelling. Van deze groep heeft slechts een beperkt gedeelte een alternatieve prijs voorgesteld of hebben gerefereerd aan gemeentes met een andere prijs. De verkoopprijzen die worden genoemd of waar aan wordt gerefereerd, liggen grotendeels tussen de € 90 en de € 150.
9
Specifieke verkopen in het verleden Asserdreef Over de verkoop van groen aansluitend aan de tuinen van percelen in de Asserdreef is in het verleden veel te doen geweest. Uiteindelijk heeft de gemeente ingestemd met verkoop van de strook grond. Deze grond is per brief van 22 oktober 1998 aan de betreffende bewoners/eigenaren aangeboden voor een bedrag van ƒ 200,- (€ 90,76). De verkoopprijs is gebaseerd op een taxatie waarbij verwacht mag worden dat o.a. rekening is gehouden met de ligging van een leidingtracé. Ten laste van de verkrijgers van betreffende grond diende een zogenoemde kwalitatieve verplichting te worden opgelegd op grond waarvan de provincie altijd werkzaamheden ten behoeve van de leiding zou mogen verrichten. Verder zou verkoop zou alleen per ‘blok’ geschieden. Indien de prijs van ƒ 200,- (€ 90,76) wordt omgerekend naar nu dan is dit (101,83 / 83,01 x 90,76 =) € 111,63. Hierbij is uitgegaan dat de prijs van ƒ 200,- geldig was op medio 1998, de vermoedelijke periode van de taxatie. Dat de overdracht van de gronden pas veel later heeft plaatsgevonden doet daar niets aan af. Bij deze prijs is met nadruk rekening gehouden met de geldende kwalitatieve verplichting. Alette Jacobsstraat 2 en 2a Op verzoek van de bewoners van de Alette Jacobsstraat 2 en 2a heeft in 2000 een grondtransactie plaatsgevonden. Het betrof hier ook tuingrond die bij bestaande woningen werd gevoegd. Op deze grond waren geen specifieke beperkingen zoals bij de Asserdreef. De grond was voldoende schoon voor gebruik als tuin maar wel met de restrictie dat overtollige grond naar een grondbank moet worden afgevoerd. De kavelgroottes waren 223 m² en 119 m². De verkoopprijs bedroeg ƒ 357,78 (€ 162,36). Omgerekend naar 2006 zou dit (101,81 / 86,87 x 162,36 =) € 190,28. Conclusies vanuit Specifieke verkopen in het verleden Uit het recente verleden zijn 2 situaties onderzocht. De verkoopprijs bij de Asserdreef bedraagt omgerekend naar 2006 € 111,63, waarbij de belemmering door een leiding van de provincie in de prijs is verwerkt. De verkoopprijs bij de Alette Jacobsstraat bedraagt omgerekend naar 2006 € 190,28.
10
Taxaties De taxaties van een aantal bestaande percelen zijn uitgevoerd in oktober 2006 door Kolpa Makelaars B.V. uit Rotterdam. Bij de keuze van de te taxeren percelen is getracht de diversiteit zoveel als mogelijk mee te nemen. De waarde per m² is getaxeerd voor de situatie waarin de grond reeds in gebruik is bij de particulier, zonder de waarde van de inrichting eventuele bouwwerken e.d. Tevens is gevraagd om de waarde te taxeren als ware de grond nog in gebruik van de gemeente. De rapportage van Kolpa Makelaars B.V. is bijgevoegd. De getaxeerde prijzen per m² zijn als volgt: adres Wipperspark 70 A. Brouwerstraat 55 Tooroplaan 1
prijs in € opp. in m² 225,-50 200,-23 150,-105
W. van Obdamstraat 28
100,--
De La Reystraat 11 Caderie 35 Esdoorn 17 Wegedoorn 13 Elzendal 136 Olmendal 62
200,-75,-150,-150,-100,-150,--
Drijver 55 Tinbergendreef 36 Asserdreef 80
50,-225,-200,--
Röntgendreef 63 K. Onnesdreef 1
40,-75,--
grenst aan achtertuin achtertuin zijtuin
44 zijtuin
23 30 74 38 61 142
achtertuin achtertuin achtertuin achtertuin zijtuin zijtuin
16 voortuin 32 achtertuin 65 achtertuin 62 zijgevel 132 zijgevel
omschrijving achtertuin wordt ca. 50% groter achtertuin wordt ca. 25% groter voor- zij- en met name achtertuin worden aanzienlijk groter smalle zij- en achtertuin worden verbreed en naast woning parkeerplaats mogelijk achtertuin wordt aanzienlijk groter niet optimaal te gebruiken er ontstaat een aantrekkelijke tuin ged. achter schuur smal en direct langs trottoir door breedte van 5,5 m veel gebruiksmogelijkheden zeer beperkte gebruiksmogelijkheden vergroot de achtertuin aanzienlijk door samenvoeging ontstaat een aanzienlijke achtertuin matig verspringende vorm direct langs de straat, achtertuin wordt aanzienlijk verbeterd
Tabel E: Getaxeerde prijzen per m² De taxatieprijzen variëren van € 40,-- tot € 225,--. In het algemeen valt op dat de hogere prijzen met name gelden als het snippergroen aan de achtertuin grenst. In geval van de lage prijzen is er sprake van een zij- of voortuin en/of van beperkte gebruiksmogelijkheden. Los van het feit dat veel verschillende aspecten van invloed zijn op de taxatieprijs kun je globaal drie groepen onderscheiden. Indien er sprake is van zeer beperkte gebruiksmogelijkheden is de taxatieprijs € 40 à € 50. Zijn de gebruiksmogelijkheden beter maar nog beperkt dan is er sprake van een taxatieprijs van € 75 tot € 100. Zijn de gebruiksmogelijkheden gewoon tot goed dan varieert de taxatieprijs tussen de € 150 en de € 225. Samengevat zijn de taxatieprijzen: gebruiksmogelijkheden zeer beperkt beperkt normaal
van 40,-75,-150,--
tot 50,-100,-225,--
Tabel F
11
Aan Kolpa Makelaars B.V. is ook de vraag gesteld wat de waarde van het snippergroen zou zijn als ware het snippergroen nog niet in gebruik van de particulier. Kolpa Makelaars B.V. geeft aan dat dit geen invloed heeft op de getaxeerde waarde aangezien de courantheid hetzelfde blijft. Dit houdt in dat de prijs voor nieuwe percelen snippergroen even hoog kan zijn als voor snippergroen dat reeds in gebruik is. Kolpa Makelaars B.V. geeft aan dat de kosten koper vanwege de kleine perceelsgroottes en de lagere bedragen, aanzienlijk hoger kunnen zijn dan de gebruikelijke 10%. De suggestie wordt gedaan om met een notaris en het kadaster (prijs-)afspraken te maken over de afhandeling van de transacties. Kolpa Makelaars B.V. doet de suggestie om de gronden vrij op naam uit te geven en daarvoor een opslag op de verkoopprijs te rekenen van bijvoorbeeld 10%. Conclusies vanuit de taxaties. De taxatieprijzen van snippergroen hangen nauw samen met de gebruiksmogelijkheden. Samengevat kan van onderstaande tabel worden uitgegaan. gebruiksmogelijkheden zeer beperkt beperkt normaal
prijs van 40,-75,-150,--
tot 50,-100,-225,--
Kolpa Makelaars B.V. geeft aan dat de taxatieprijs van nieuwe percelen snippergroen niet afwijkt van de prijs van percelen die al in gebruik zijn omdat de courantheid gelijk is. Kolpa Makelaars B.V. doet de suggestie om de percelen vrij op naam aan te bieden en daarvoor een opslag te berekenen van bijvoorbeeld 10%.
12
