Een uitgave voor adviseurs en beleidsmakers in gebiedsontwikkeling
BrabantsWonen CREATING LIVING ENVIRONMENTS IN BRABANT
BrabantsWonen is een uitgave van BPD
Creating living environments Woonwensen in beeld
Aandacht voor huur Betaalbare koopwoningen
2
BrabantsWonen
In deze BrabantsWonen INTERVIEW:
4
‘De keuze voor de stad is een keuze voor de voorzieningen’
15
Pasklaar en betaalbaar; sneller en efficiënter bouwen
Woonwensen in beeld
12 & 17
Onderzoekers op de korrel: 5 vragen aan de vragenstellers
10
En verder… 8 | 20 |
OP LOCATIE: Markendaalseweg,
24 |
OP LOCATIE: Kanaalzone,
26 | Klantcontact, visie en praktijk
Breda
’s Hertogenbosch
22 | Aandacht voor huur
28 |
OP LOCATIE:
Eindhoven
Blixembosch Buiten,
PROJECT: Brandevoort,
Helmond
COLOFON Brabants Wonen is een uitgave van BPD regio Zuid. Deze uitgave is mede tot stand gekomen
EINDREDACTIE:
op basis van uitgebreid woonwensenonderzoek dat werd uitgevoerd in opdracht van BPD
FOTOGRAFIE & ILLUSTRATIES: Lex Draaier, BPD, Little Planet, Henk van de Giessen,
LKRBT, Anne-Marit Helmink, Jessie Wagenaar Shamrock - Jeroen Klaver (omslag)
regio Zuid en Rabobank Breda, Eindhoven-Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Omstreken en Tilburg en omstreken. Ondanks dat de weergegeven informatie met de grootste zorg is
ONTWERP & LAY OUT:
Volta_thinks_visual
samengesteld, staat BPD niet in voor de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie.
CONTACT:
BPD regio Zuid, Postbus 6540, 5600 HM Eindhoven
Er kunnen dan ook geen rechten aan deze uitgave worden ontleend. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is alleen toegestaan in overleg met BPD. Mei 2015
BPD is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.
3
Waar mensen zich thuis voelen
G
eslaagde woonomgevingen hebben een eigen karakter, een eigen atmosfeer en intimiteit. Het zijn plekken waar de bebouwde omgeving en de natuur elkaar op een harmonieuze manier versterken. Die rust, ruimte en geborgenheid bieden, maar ook ontmoetingen en activiteiten op straat aanmoedigen. Woonomgevingen realiseren die zelf ook leven, daar gelooft BPD in. Dit onderstrepen we in onze kernlanden Nederland, Frankrijk en Duitsland met ons motto ‘Creating living environments’. Mensen maken zelf de stad, hun woonwijk, de leefomgeving. Gemeenten, stedenbouwkundigen en een ontwikkelaar als BPD zorgen ervoor dat ze dat kunnen doen. Hoe mensen willen leven is uiteraard niet aan ons. Het is wel aan ons om uit te vinden waaraan ze belang hechten, waar ze blij van worden, waar ze zich thuis voelen. Die handschoen heeft BPD, samen met Rabobank, in Brabant opgepakt door de woonwensen van bewoners in Breda, Den Bosch, Eindhoven-Veldhoven en Tilburg in kaart te brengen. De onderzoeken die we uitvoerden waren stuk voor stuk intrigerende reizen langs de idealen en ideeën van onze klanten. We zochten – en vonden! – zelfs de motieven achter hun wensen. Dat is belangrijke informatie die ons kan helpen om woonomgevingen steeds beter te laten aansluiten bij de idealen van bewoners.
die illustreren wat we werkelijk bedoelen. Verrassend, inspirerend en wellicht zelfs een beetje uitdagend. Een chique Parijse architectuur met een stijlvolle, gezellige haven bijvoorbeeld voor de Kanaalzone in Den Bosch. Met restaurantjes aan de kade, een café, leuke boutiques en de officiële ‘Capitainerie Maritime’ van de stad! Heel anders: slimme woningtypen in Eindhoven-Noord, waardoor bewoners volop kunnen genieten van het uitzicht dat het landschap te bieden heeft. En tot slot, drie woontorens tegen de binnenstad van Breda in de stijl en met de sfeer van het Empire State Building. Waar de levendigheid van de stad naar binnen wordt getrokken door ook onderdak te bieden aan een restaurant, een grand café en andere voorzieningen. Een enerverend thuis voor oudere bewoners, die op hun beurt een verrijking zijn voor de stad. De diversiteit en de originaliteit van deze voorbeelden laat zien waar BPD voor staat: woonomgevingen creëren die leven en waar mensen zich thuis voelen. Carl Smeets
directeur BPD regio Zuid
Wilt u meer weten? Lees dan de volledige
In dit magazine laten we u zien welke trends en ontwikkelingen zich voordoen in de Brabantse woningmarkt. We delen ook wat die ontwikkelingen kunnen betekenen voor woongebieden in deze regio. En we tonen plannen
onderzoeksrapporten op www.bpd.nl.
De ontwikkelingsmanagers van BPD regio Zuid Frans van den Boomen
Timon van der Horst
Emile van Tuyl
[email protected]
[email protected]
[email protected]
4
BrabantsWonen
Trek naar de stad en de verleiding van voorzieningen
Carl Smeets en Friso de Zeeuw
5 De wereldwijde trend van stedelijk wonen is ook in Brabant onmiskenbaar in opmars. Maar ‘zomaar’ een woning in de stad is niet voldoende: de woonconsument is kritisch en heeft soms paradoxale wensen. Hoe speel je daarop in? En wat betekenen die woonwensen voor de ruimtelijke ontwikkeling van de steden? Een gesprek met Carl Smeets (directeur BPD regio Zuid) en Friso de Zeeuw (Directeur Nieuwe Markten, BPD en hoogleraar Gebiedsontwikkeling).
Hoe is de verstedelijking in Brabant volgens u het beste te typeren? Friso de Zeeuw: “In Nederland zien we relatief kleine steden dicht bij elkaar, met groene gebieden en dorpen daaromheen – zeker in Brabant. Dat is prettig voor mensen die er wonen, want alles is dichtbij. Dorpskernen liggen vlak naast de grote buren. Met de fiets of het openbaar vervoer ben je er zo. Dat zie je bij de dorpen rond Eindhoven, die zijn zeer gewild. We moeten dus ook wat flexibeler omgaan met de wens van steeds meer mensen om stedelijk te wonen. Dat wordt te makkelijk uitgelegd als ‘de trek naar de stad’. Maar als je verder kijkt, zie je dat die woonwens een bredere betekenis heeft: zeker in Brabant is het feitelijk een trek naar de stedelijke regio.”
Waar komt die recente trek naar de stedelijke regio vandaan? Carl Smeets: “Dan moet je op zoek naar de werkelijke drijfveren van mensen als het om wonen gaat. Bij BPD zijn we daar erg nieuwsgierig naar en proberen we die met regelmatig grootschalig onderzoek boven water te krijgen. Zo kwam ook de oorzaak van de niet-aflatende trek naar de stad tevoorschijn: veel mensen vinden het belangrijk om onafhankelijk te zijn, om voor zichzelf te kunnen zorgen. De keuze voor de stad is dus een keuze voor voorzieningen: winkels, een huisarts, een apotheek en een pinautomaat. Ook het onderwijs en de culturele voorzieningen in de steden hebben een sterke magneetwerking. Anders dan je verwacht spelen het bruisende uitgaansleven en de grotere mogelijkheden om andere mensen te ontmoeten een minder belangrijke rol bij de keuze voor stedelijk wonen.”
Wat betekent het voor ruimtelijke ontwikkeling, nu blijkt dat mensen niet expliciet voor de stad kiezen? Carl Smeets: “Het Brabantse mozaïek, een dunbevolkte metropool waar steden, dorpen en het landschap goed
met elkaar verbonden zijn, is een gegeven. De grote vraag is inderdaad hoe bestuurders en beleidsmakers het mozaïek verder willen ontwikkelen. Kiezen we bewust voor verdichting, voor iconen in de stad of voor een meer homogene ontwikkeling?” Friso de Zeeuw: “Verdichting is vaak geen goed idee in Nederland, veel mensen wonen liever in een groene omgeving. We moeten dus voorzichtig zijn met verdichten, en vasthouden aan de afwisseling tussen dorpen en steden. Hoge concentratie kan bijvoorbeeld goed rond stations, maar zorg dan op andere plekken juist voor meer groen. Dan krijg je wat wij een ‘ontspannen stad’ noemen. Zo’n ‘ontspannen stad’ bereiken we alleen als we stedelijke en groene gebieden naast elkaar ontwikkelen, en niet met de rug tegen elkaar aan.”
‘Een woning met tuin, dichtbij het centrum dat gaat moeilijk samen’ Hoe willen mensen het liefst wonen in die ‘ontspannen stad’? Friso de Zeeuw: “We constateren dat de wensen van de consument nauwelijks veranderen. De keuze voor een woningtype en de woonomgeving blijven nagenoeg gelijk. Wel verschuift de voorkeur voor de locatie steeds meer richting stad. Waarbij erg opvalt dat jonge mensen van 25 tot 35 jaar zo mogelijk nog behoudender zijn dan hun ouders als het om wonen gaat. Uiteindelijk wonen ze het liefst zoals ze ook vroeger thuis woonden. Je vindt genoeg goeroes die ons anders willen doen geloven, maar jonge generaties in hun digitale, plaatsonafhankelijke bestaan, vinden binding met een locatie wel degelijk belangrijk.” Carl Smeets: ”Het liefst wil de woonconsument alles: >
6
BrabantsWonen
RECHTS
Haverleij in Den Bosch, gedurfd en geprezen nieuw woonconcept dat compact bouwen combineert met een weidse groene omgeving.
ONDER
ParkHagen, in Sint-Michielsgestel, waar alle woningen zicht hebben op ruimte en waar bewoners door toepassing van veranda’s het hele jaar kunnen genieten van de buitenlucht.
een grondgebonden woning – het gros wil geen hoogbouw! - in het centrum van de stad. We zien dus dat de specifieke woonwensen soms op gespannen voet staan met elkaar. Graag winkels in de nabijheid, maar ook groen. Een betaalbare woning, maar wel voldoende woonoppervlak, liefst met een balkon of een tuin. En natuurlijk in een sociaal veilige buurt. Wat we wel zien is dat consumenten uiteindelijk keuzes maken: opvallend is bijvoorbeeld dat Brabantse stedelingen nu ook steeds kleiner willen wonen naarmate ze dichter bij het centrum van de stad wonen. In Duitsland en Frankrijk zagen we die wens al langer.”
Hoe vertaalt BPD deze woonwensen naar gebiedsontwikkeling? Carl Smeets: “Dat doen we het liefst door al in een vroeg stadium naar de consument te luisteren. Nog niet zo lang geleden werden plannen gemaakt in overleg met de gemeenten, stedenbouwkundigen en architecten; ruimtelijk en economisch perspectief stond altijd voorop, de klant moest het resultaat maar accepteren. Nu houden we terdege rekening met de wensen van de klant en kunnen we ook reacties verwerken, bijvoorbeeld op kavelplannen en architectuurbeelden. Bij steeds meer projecten heeft de klant daadwerkelijk inbreng. Wij vinden dat belangrijk, want een woning kopen gaat samen met veel emotie. Een klant zoekt niet alleen een woning, hij zoekt zijn nieuwe thuis. Woongenot, een veilige en prettige woonomgeving, een woning met de juiste maat dragen sterk bij aan dat thuisgevoel.”
‘Het komt voor dat we antwoorden vinden voor een markt die nog niet bestaat’
Friso de Zeeuw: “We kijken inderdaad naar de voorkeuren van klanten. Bovendien baseren we onze plannen voor gebiedsontwikkeling op analyses van demografische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Overheden hebben vaak invloed op die onderliggende ontwikkelingen, maar wij kiezen er bewust voor om niet te snel in het busje te stappen van de overheid. We beoordelen graag eerst op basis van een onafhankelijke analyse waar de ontwikkelcapaciteit ligt. Landelijke en Europese trends zien we uiteraard in Brabant terug. Maar tegelijkertijd hebben de verschillende Brabantse steden zo hun specifieke kenmerken.”
Verschillen de Brabantse steden dan zo sterk van elkaar? Friso de Zeeuw: “Om de verschillen te zien, moet je kijken naar de economische basis. Tilburg heeft zijn specifieke bedrijvigheid als universiteitsstad, en ook een omvangrijke logistieke sector. Het valt op dat veel inwoners zelf in die stad geboren zijn. Maar Tilburg zou sterker worden als
7
het niveau van de winkelvoorzieningen verbetert. In Den Bosch en Breda zie je een uitstekende detailhandel en een gezellige, historische binnenstad. Brainport, de technoplek rond Eindhoven, is in Brabant de belangrijkste drager van de economie. Eindhoven is ook een groene woonomgeving met voldoende voorzieningen. Het is zowel op het gebied van werkgelegenheid, detailhandel als de woningmarkt de grootste regio en gaat zelfs steeds meer op Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag lijken. Om een goed ontwikkelingsplan en een goede investeringsstrategie te formuleren, moet je die verschillende eigenschappen goed kennen. Dat geldt zowel voor overheden als voor marktpartijen.”
Wat betekent die benadering voor de samenwerking met wethouders ruimtelijke ordening? Carl Smeets: “Wethouders zoeken oplossingen voor woningzoekenden en oplossingen voor bepaalde locaties in de stad. Die vraagstukken kunnen wij goed verrijken met onze kennis van de markt en van de consument, de burger. Bij de expert meetings van ons onderzoek hebben we dat bijvoorbeeld gedaan. Daar hebben we gezamenlijk de woonwensen getoetst aan de vraagstukken in de steden en dat leverde soms verrassende inzichten op. Door te redeneren vanuit de wensen van consumenten gebeurt het zelfs dat we soms antwoorden vinden voor een markt die nog niet bestaat; waar alleen latent belangstelling voor is. Dat levert vaak innovatieve, excellente woonmilieus op. Brandevoort in Helmond is zo ontstaan. Een nieuw Brabants dorp in een aansprekende neotraditionele archi-
tectuurstijl, het is een ontwerp dat de consument niet zelf verzint. Pas toen we Brandevoort lieten zien, ontstond er enthousiasme en raakten ook Eindhovense consumenten overtuigd dat het leuk is om in zo’n wijk te wonen.”
Passen die excellente woonmilieus wel in deze tijd van crisis? Carl Smeets: “Financiering is voor veel mensen nog steeds lastig, vooral voor doorstromers, van circa 200.000 tot 300.000 euro. In het najaar van 2013 bereikte de woningmarkt in Brabant een absoluut dieptepunt. Daarna ontstond gelukkig opnieuw vraag – ook naar hoger geprijsde woningen. Juist deze woningen zijn in 2014 volledig uitverkocht! Als het laatste beetje consumentenvertrouwen nog ontbreekt, dan is juist de bijzondere kwaliteit voldoende om de consument toch over de streep te trekken.”
De kunst is dus vooral om die ‘latente vraag’ op het spoor te komen en kansen te herkennen? Carl Smeets: “Klopt. Die nieuwe woonmilieus passen erg goed op plekken in de stad die vrijkomen door het verdwijnen van kanaalzones, oudere wijken, fabrieksterreinen, spoorzones. Gebieden waar een eigen karakter goed past, maar waar de oplossing vaak niet voor het oprapen ligt. Het is belangrijk de woningen, en zeker ook de buurt, een identiteit te geven die gelijkgestemde mensen aantrekt. Zo’n identiteit komt dus niet één-op-één uit marktonderzoek rollen, het vraagt een diepgaande interpretatie van de kennis die we beschikbaar hebben. Dat zijn de geheime wapens die BPD meeneemt: noem het een marktvisie, vakkennis – met een vleugje eigenwijsheid.” <
Het excellente woonmilieu: de plek waar mensen zich thuis voelen Hoogwaardige architectuur, sfeervolle inrichting van de openbare ruimte, een sterk karakter en excellente kwaliteit. In huis, maar ook daarbuiten. BPD ervaart het als haar plicht om heel zorgvuldig met de ruimte om te gaan en nieuwe woonmilieus te maken waar mensen zich thuisvoelen. Wanneer voelen mensen zich thuis? Als alles klopt. Een excellent woonmilieu ontstaat pas als een integrale afweging is gemaakt tussen de vraag van consumenten, de ruimtelijke en functionele kwaliteit en de betaalbaarheid. Leefbaarheid ontstaat als gevolg van logische ruimtelijke elementen, zoals een plein of hofje, waar mensen
elkaar kunnen ontmoeten en aangenaam kunnen verblijven. Hoogstaande kwaliteit betekent ook dat op zeer verschillende locaties oplossingen mogelijk zijn met een herkenbare, eigen identiteit. Verlaten fabrieksterreinen of leegstaande kantoorpanden, uitbreiding in een dorp of in de buurt van een stad. Bij voorkeur kleinschalig. “Je kunt dit wel grootschaliger organiseren, maar het ontwerp en de inrichting van de woonwijk moet kleinschalig zijn”, stelt Friso de Zeeuw. “De menselijke maat is hierbij erg belangrijk; daar worden mensen blij van.”
OP LOCATIE
8
BrabantsWonen
Breda, Markendaalseweg Klant en markt Ouderen verhuizen niet graag, zo blijkt uit BPD-onderzoek. De ouderen die wel verhuizen, staan nog midden in het leven. Ze zoeken gezelligheid en levendigheid, vaak in of bij het centrum van de stad. BPD speelt in op deze nichemarkt met bijzondere oplossingen die erg in trek zijn bij beleggers.
De opgave De locatie Markendaalseweg ligt tegen de historische binnenstad van Breda aan en tegenover het Franciscanessenplein, waar een prachtige neoromaanse kerk wordt omgetoverd tot hotel. Er staat nog een verouderd kantoorpand, dat niet meer past bij het vernieuwde stadsbeeld van Breda. Vanwege de ligging aan de zuidwestzijde van het oude stadshart, is het dé plek voor het invullen van de vraag naar centrumstedelijk wonen. BPD onderzoekt – in samenwerking met een belegger en de toekomstige bewoners – de mogelijkheid om hier een woonvorm te ontwikkelen en realiseren voor senioren.
9
T E H E R O N T W I K K E L E N K A N TO O R G E B O U W
FR A N C I S C A N E S S E N P L E I N
N EO R O M A A N S E K E R K
Oplossingsrichting Voor deze forse opgave werkt BPD aan een concept met drie
als het ware naar binnen, wat de levendigheid ten goede komt.
torens met de stijl en de sfeer van het Empire State Building.
De plek zelf krijgt zo ook betekenis voor de stad: mensen komen
Spanning en wisselwerking zijn daarbij kernbegrippen. Spanning
er graag.
tussen de huidige situatie en het nieuwe, stevige, maar goed doordachte programma. Wisselwerking tussen de individuele
Deze spanning en wisselwerking zijn van groot belang voor de
woning en het collectief van het appartementengebouw.
woonbeleving die de bewoners van het pand straks zullen erva-
En, belangrijker nog, de wisselwerking tussen de bewoners
ren. Zij zijn in meer of mindere mate aangewezen op hulp, maar
en de stad. BPD heeft gekeken welke functies in het gebouw
willen ook zelfstandig zijn en midden in het leven staan. Wonen
kunnen worden ‘gedeeld’ met de stad: een restaurant, een
in de stad is voor deze ouderen van toegevoegde waarde.
grand café, voorzieningen? Dat is goed haalbaar als die
Andersom voegen deze oudere stadsbewoners een eigen kleur
functies zelfstandig worden geëxploiteerd. Ze halen de stad
toe aan de stad.
10
BrabantsWonen
5
Waarom start je een grootschalig onderzoek naar woonwensen? En hoe ga je om met de resultaten? De vragenstellers ondervraagd: Jessie Wagenaar en Rink Drost van BPD.
vragen aan de vragenstellers
1 | Waarop richtte dit onderzoek zich? “Op de woonwensen van bewoners van de vier grote steden in Brabant. In de periferie wordt gewoond, maar de grote veranderingen vinden plaats in de steden en hun omgeving. De resultaten bevestigen dat: mensen willen steeds meer in de stad wonen.”
2 | Hadden jullie vooraf zelf vragen? “We wisten natuurlijk dat de steden geliefd zijn. Maar wat gebeurt er als ze groeien? We hebben bewust straatprofielen getest en vragen gesteld over de voorzieningen en architectuurstijlen die mensen waarderen. Ook naar betaalbaarheid hebben we goed gekeken.”
‘De grote veranderingen vinden plaats in de steden en hun omgeving’ Jessie Wagenaar, Directeur Verkoop & Gebiedsmarketing 3 | Kwamen jullie verrassingen tegen tijdens het onderzoek? “Op het kantelpunt van de recessie naar de opgang van de woningmarkt presenteerden we het onderzoek. Dat was niet gepland, maar we hebben meer tijd genomen. Daardoor zijn de resultaten niet zo beïnvloed door de crisis. Partners stonden nu ook meer open voor nieuwe oplossingen voor de nieuwe werkelijkheid die op de woningmarkt heerst. Zoiets kun je niet plannen: daarvoor moet je een beetje mazzel hebben en het juiste moment aanvoelen.”
4 | Waren er ook kritische geluiden? “We horen weleens dat er weinig ruimte blijft voor vernieuwing als je alleen rekening houdt met de grootste gemene deler. Die kritiek is terecht. Dit onderzoek was niet gericht op het ontdekken van nieuwe woonvormen, dat is de vervolgstap. Er zit ook een discrepantie tussen wat mensen willen en wat mogelijk is. We kunnen niet de hele stad volbouwen met retro jaren dertig woningen met een tuin. Voor realistische plannen moet je alsnog een vertaalslag maken.”
5 | Ligt er nu een blauwdruk voor stedelijke ontwikkeling? “Zeker niet. De resultaten geven een kader. Daarbinnen kunnen plannen worden ontwikkeld of getoetst, zodat je weet of mensen werkelijk kiezen voor de oplossingen die je aanbiedt. Het is niet zo dat wij nu gaan vertellen dat we het beter weten. Het is aan beleidsmakers en wethouders om de uiteindelijke keuzes te maken.”
11
1 | Waarom zes verschillende onderzoeksmethoden? “Elke onderzoeksmethode levert andere inzichten op. Kwantitatief onderzoek geeft een beeld van woonwensen; cognitive mapping laat ook het motief achter die wensen zien. De eerste bewoner wil een groene omgeving om zijn kinderen er te laten spelen, de tweede laat er graag zijn hond uit en de derde ziet het als een gezond woonmilieu.”
2 | Hebben jullie ook beleidsmakers betrokken bij het onderzoek? “Zeker. De belangrijkste spelers op de Brabantse woningmarkt zijn geïnterviewd. We hebben expert meetings belegd met grotendeels dezelfde spelers: wethouders, directeuren van woningbouwcoöperaties, beleggingsinstellingen. Rabobank heeft hier een belangrijke rol in gespeeld. Rabobank en BPD vormen samen een sterk partnership: gedurende het onderzoek hebben we daar steeds meer partners aan toegevoegd.”
3 | Waar ging de meeste belangstelling naar uit? “Vooral naar de expert meetings. Dat is ook wel te verklaren. Alle partijen worstelen met soortgelijke vragen: hoe creëren we een woonmilieu waarin mensen graag wonen? Tijdens de meetings hebben we die vraag behandeld aan de hand van paradoxen: consumenten wonen graag in de stad, maar niet in een hoogstedelijke woonomgeving. Ze wonen graag bij ‘ons soort mensen’ – maar nieuwbouwwijken zijn vaak een mix van verschillende prijsklassen en sociale woningbouw. Waarom maken we keuzes die niet sporen met de wensen van de consument?”
‘Je kunt niet elke oplossing zomaar kopiëren naar een andere stad’ Rink Drost, Marktonderzoeker 4 | Wat is het resultaat van de expertmeetings? “In de expert meetings kreeg het onderzoek een nieuwe laag. Daar bleek de maatschappelijke relevantie van het onderzoek: welke inzichten zijn nieuw? Er is een groeiende vraag naar goed opdrachtgeverschap, waarin de consumentenwens een plek heeft naast ruimtelijke en economische aspecten. We hebben een gezamenlijk vocabulaire ontwikkeld op basis van de vraag van consumenten.”
5 | Kun je die oplossing ook in andere plaatsen toepassen? “De tendens zal in vergelijkbare middelgrote steden gelijk zijn, maar je kunt niet elke oplossing zomaar kopiëren. Daarom starten we nu onderzoeken voor Utrecht, Amersfoort, Rotterdam en Den Haag. Dat doen we ook voor het proces. De dialoog over dit onderwerp met stakeholders was voor alle partijen enorm waardevol.”
12
BrabantsWonen
Woonwensen in beeld Wat zijn de woonwensen van de inwoners van Breda, Eindhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg? Een omvangrijk onderzoek in Brabants vier grote steden, uitgevoerd in opdracht van BPD en Rabobank, moest antwoord geven op die, en vele andere vragen. Het resultaat: diepgaand inzicht in trends en ontwikkelingen van stedelijk wonen in de Brabantse regio. Waardevolle informatie voor bestuurders en iedereen die professioneel bijdraagt aan de ontwikkeling van een steeds aantrekkelijker woonklimaat. Op deze pagina’s de belangrijkste resultaten van het onderzoek.
65% centrumstedelijk
van de respondenten woont het liefst
17% woont het liefst
centrumstedelijk...
of stedelijk
… in een levendige buurt met op loopafstand het stadscentrum winkels, horeca en uitgaansgelegenheden… …in een appartement in een ‘retro grachtenpand’… …in een klein of middelgroot complex (10 tot 50 appartementen)
48% woont het liefst
stedelijk...
…in een gezellige buurt met veel sociale contacten, een buurtwinkelcentrum, geldautomaat, huisarts, apotheek, een park… …in een eengezinswoning met voortuin, of aan een plein… …met een retro jaren dertig stijl
W W O IN EN ON BE SE EL N D
L EE
D
1
Keuze top-10 De belangrijkste eigenschappen van een nieuwe woning en woonomgeving, volgens de Brabantse stedeling.
1 2 3 4 5
6
25% Nabijheid van winkels
7
19% De grootte van de woning
€
De trek naar de stad zet door, zo blijkt uit het onderzoek. Een klein deel van de bewoners (17%) wil graag in het bruisende stadscentrum wonen; een veel groter deel wil ‘stedelijk’ wonen. De voorkeur voor wonen in de stad heeft dan ook een andere oorzaak: de nabijheid van winkels en andere voorzieningen. Ze staan met stip op nummer 1 in de top 10 van belangrijkste eigenschappen van de nieuwe woonomgeving.
11% Een rustige buurt
9
16% Betaalbare woning
Onafhankelijk in de stad
12% Aantal (slaap)kamers
8
16% Natuur in de omgeving
13% Sociaal veilige buurt
13% De aanwezigheid/grootte van een tuin/balkon
11% Een prettige en gezellige buurt
10 €
10% Betaalbare woonkosten in de toekomst
Onderzoeksmethoden Het onderzoek naar de woonwensen van bewoners van Breda, Den Bosch, Eindhoven-Veldhoven en Tilburg werd uitgevoerd in opdracht van Rabobank Breda, EindhovenVeldhoven, ’s-Hertogenbosch en omstreken en Tilburg en omstreken en BPD regio Zuid. Diepgaand inzicht in de achtergronden van de resultaten werd verkregen door inzet van een zorgvuldig gekozen pakket met verschillende onderzoeksmethoden: • Analyse Functional Urban Regions, door Kennis en Economisch Onderzoek (KEO), Rabobank Nederland. • Desk research, door afdeling Marktonderzoek, BPD. • Cognitive mapping, door Stichting Interface TU Eind-
Het motief om dichtbij voorzieningen te willen wonen is opmerkelijk: voor veel woonconsumenten is het essentieel om niet afhankelijk te zijn van anderen, zo blijkt. Zeker een kwart van de mensen noemt voorzieningen het belangrijkste element in de woonomgeving. Het type voorzieningen dat populair is, bevestigt die wens om voor jezelf te kunnen zorgen: een huisarts, apotheek, buurt- of wijkwinkelcentrum, geldautomaat, een park. Na onafhankelijkheid is ook tijdbesparing een veelgenoemde overweging om te kiezen voor een woonomgeving dichtbij dergelijke voorzieningen.
hoven. In totaal hebben 1.751 respondenten deelgenomen aan het onderzoek, waarvan 374 uit Breda, 310 uit Den Bosch, 450 uit Eindhoven, 85 uit Veldhoven en 405 uit Tilburg. • Kwantitatief consumentenonderzoek, door USP Marketing Consultancy Rotterdam. In totaal hebben 2.395 respondenten aan het onderzoek meegedaan, waarvan 616 uit Breda, 575 uit Den Bosch, 630 uit Eindhoven en Veldhoven en 577 uit Tilburg. • Straatinterviews, door Cieremans van Reijn, Den Haag. • Expert meetings, voorgezeten door SITE Urban Development en verslagen door Studio Platz.
14
BrabantsWonen
Steeds meer alleenstaanden
Paradoxaal ideaal
Alleenstaanden zijn niet alleen studenten of senioren, dat is een misvatting. Juist ook in andere leeftijdsgroepen zijn veel mensen alleenstaand. Het aantal alleenstaanden groeit door: • Tanende populariteit van het traditionele gezin • Verlies van partner • Groeiend aantal echtscheidingen • Migratie – immigranten komen vaak alleen
Woonconsumenten van Breda tot Eindhoven hebben een voorkeur voor jaren dertig woningen-met-tuin in de stad. Liefst in een rustige buurt met voorzieningen om de hoek. Dat ideaal is maar voor een beperkt aantal mensen te verwezenlijken. Gelukkig zijn er andere woonvormen die tegemoet komen aan de wensen van Brabantse stedelingen, en die ook haalbaar zijn.
Woonwensen alleenstaanden Alleenstaanden willen vaker verhuizen. Met een lager inkomen dan tweeverdieners gaan ze vaker naar een (sociale) huurwoning of een goedkoop koopappartement. Het liefst in of nabij het centrum van de stad. Daarin onderscheiden zij zich van de andere doelgroepen. Maar verder…. zijn hun wensen precies hetzelfde als de wensen van andere doelgroepen: de typen straten, buurten en mensen waar alleenstaanden zich bij thuis voelen, komen sterk overeen met de wensen van andere groepen.
Breda, Eindhoven en Veldhoven, Tilburg en ’s-Hertogenbosch tellen samen 380.000 huishoudens.
Schaarse ruimte en hoge grondprijzen maken het onmogelijk om meer grondgebonden woningen te bouwen op stedelijke of zelfs centrumstedelijke locaties. Bovendien zou dan een paradoxale situatie ontstaan: door in lagere dichtheden te bouwen in de stad, valt de kritische massa voor voorzieningen weg, waardoor het aanbod aan stedelijke voorzieningen afneemt. Terwijl mensen juist daarvoor naar de stad waren getrokken.
Geliefd alternatief Wonen aan een plein en wonen in een straat met appartementen in het groen komen uit het onderzoek naar voren als eveneens gewenste straatmilieus. Woningblokken van vijf lagen rondom zorgvuldig geconstrueerde openbare ruimtes als pleinen en parken zijn in Nederland bijvoorbeeld gerealiseerd in Utrecht (Parkhaven) en Maastricht (Céramique). Ook in Parijs en Berlijn wordt deze oplossing met succes toegepast. Daar waar ruimtegebrek heerst en hoogbouw ongewenst is, bieden ze kansen voor het realiseren van kleinschalige nieuwe buurten die goed aansluiten op de wensen van bewoners.
162.000 daarvan zijn alleenstaanden. Huidig en gewenst woonmilieu Breda, Eindhoven en Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg %
Prognose: in 2020 zijn dat er 177.300, een groei van 15.300.
47%
48%
40
gewenst
37%
30
26%
20 10
huidig
17% 9%
7%
8%
0 Centrum stedelijk
Stedelijk
Suburbaan
Dorps
15
Pasklaar... en betaalbaar Het budget van veel huizenkopers stijgt niet, het wordt juist lager. Terwijl hun woonwensen steeds specifieker worden. De oorzaken zijn zeer divers, het effect is eenduidig: de prijs van koopwoningen moet omlaag. Dat kan, door sneller en efficiënter te bouwen.
Z
e brengen nogal wat teweeg in de woningmarkt; het groeiend legertje alleenstaanden. Met één inkomen hebben ze nou eenmaal minder te besteden dan tweeverdieners, ook als ze een huis willen kopen. Maar dat is niet de enige reden waarom de prijzen van koopwoningen onder druk staan. Er zijn steeds minder traditionele gezinnen. Mensen gaan bewust minder werken en krijgen meer vrije tijd. Met als gevolg dat ze minder kunnen en willen besteden aan wonen. Uit onderzoek van BPD blijkt dat ongeveer driekwart van de Brabantse stedelingen die willen verhuizen, op zoek zijn naar een woning tot maximaal 300.000 euro.
Geen rekbaar begrip Hetzelfde onderzoek toont dat het budget bij het kopen van een woning geen rekbaar begrip meer is. Betaalbaarheid en betaalbare woonlasten in de toekomst, wegen voor een groot deel van de kopers zwaar in de beslissing om te kopen. Voeg bij deze ontwikkelingen ook nog eens de scherpere bancaire financieringsregels en het plaatje
is helder: de prijzen in de woningmarkt staan nog altijd onder druk.
Kleiner, anders Huizenkopers hebben dus vaak minder te besteden of zijn niet bereid veel voor een woning te betalen. Ze nemen ook genoegen met een kleinere woning. Nu de prijs onder druk staat wordt het belang dus groter om woningen goed te laten aansluiten op specifieke woonbehoeften. BPD besteedt altijd veel aandacht aan de match van te >
Sneller en efficiënter bouwen
16
BrabantsWonen
ontwikkelen woonoplossingen, woonwensen en budget. We merken dat we, op basis van die informatie, steeds vaker kiezen voor typen woningen die kleiner en daarmee betaalbaarder, maar vooral ook anders zijn dan wat we voorheen ontwikkelden. De diversiteit in de vraag is groot. Er is niet meer één type gezin dat volgens hetzelfde principe gehuisvest kan worden. Een woning met een grote slaapkamer en een hobbyruimte past alleenstaanden vaak beter dan de welbekende eengezinswoning met drie slaapkamers.
Project: Locatie: Status: Aantal woningen: Prijzen:
Stadhouderspark, deelplan Kazerne Vught Verkocht, bouw is gestart 42 Rijwoningen 185.000 tot 315.000 euro. Twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen 399.000 euro tot 699.000 euro Gerealiseerd door: BPD
Twee vliegen in één klap Ook bouwbedrijven zochten naar oplossingen voor de vraag van hun opdrachtgevers – particulieren en ontwikkelende partijen – om betaalbare woningen en woonlasten. Ze gingen efficiënter en sneller bouwen en sloegen daarmee twee vliegen in één klap. Een kortere bouwtijd bespaart kosten en meer standaardisatie in de fabricage komt ook de kwaliteit nog eens ten goede. Het is de winst van de crisisjaren in de woningmarkt. Veel aannemers werken inmiddels met zo’n bouwconcept. Maar er zijn verschillen: het ene concept is meer gericht op klantgericht bouwen en biedt een aantal standaard oplossingen voor veelvoorkomende klantbehoeftes. Het andere concept is uitsluitend kostenefficiënt. BPD maakt elke keer de afweging: welk concept past het best op een bepaalde plek voor de doelgroep die we bedienen? Betaalbaarheid en betaalbare woonlasten in de toekomst, twee belangrijke aspecten voor consumenten bij het zoeken naar een nieuwe woning en woonomgeving, staan daardoor een goede leefomgeving niet in de weg. <
Timon van der Horst, Senior Ontwikkelingsmanager BPD
‘Efficiënter bouwen: het is de winst van de crisisjaren in de woningmarkt’
W W O IN EN ON BE SE EL N D
L EE
D
2
Woonwensen in beeld Wat zijn de woonwensen van de inwoners van Breda, Eindhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg? Op deze pagina’s deel 2 van de belangrijkste resultaten van het onderzoek.
Vergrijzing stokt doorstroming 0,25
Bijna 16% van de bevolking van de Brabantse steden is 65 jaar of ouder. De groep groeit tot 2020 met circa 14.000 huishoudens. De vergrijzing heeft voor de woningmarkt echter andere gevolgen dan tot nu toe werd aangenomen. Geen enkele 75-plusser in Brabant is op dit moment op zoek naar een andere woning, blijkt uit het onderzoek. Dat is illustratief voor de situatie. Beleidsmakers en professionals waren voorbereid op de massale verhuizing van oudere mensen naar kleine, toegankelijke, gelijkvloerse woningen. Maar ouderen verhuizen vaak helemaal niet; van de ouderen van 85 jaar woont nog 78% zelfstandig. Nog slechts 8% van alle consumenten uit de vier grote Brabantse steden die binnen vijf jaar willen verhuizen, bestaat uit 65-plussers. Van die groep geeft 80% de voorkeur aan een huurwoning. Gevolg is een stagnatie van de doorstroming in de woningmarkt. De vraag naar seniorenwoningen blijft uit.
% 15 10 5 0 Jonger dan 35
35 t/m 54 jaar
55 t/m 74 jaar
75 jaar en ouder
Momenteel op zoek naar een woning naar leeftijd in Breda, Eindhoven en Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg. In dit onderzoek hebben wij geen enkele 75-plusser gevonden die nu wil verhuizen.
Interessant is dan: welke woning houden ouderen bezet? In de Brabantse steden bezitten 55-plussers 60% van de koopvoorraad met een WOZ-waarde van 350.000 euro of hoger. Die woningen komen nog lange tijd niet beschikbaar voor de jongere generaties. Daardoor neemt de vraag van gezinnen naar nieuwe, grotere, duurdere koopwoningen sterk toe.
18
BrabantsWonen
Nieuwbouw, maar wel gezellig Ruim een kwart van alle Brabantse stedelingen geeft de voorkeur aan een nieuwbouwwoning. Toch ligt het aantal huishoudens dat daadwerkelijk naar zo’n woning verhuist veel lager. Wat maakt nieuwbouw verleidelijk? De voorkeur voor een nieuwbouwwoning stoelt op logische argumenten: energiezuinig, helemaal nieuw, weinig onderhoud en naar eigen smaak in te richten. Maar het beeld van wonen in een wijk in aanbouw schrikt mensen af. Daarnaast duurt het best een tijdje voordat een nieuwe wijk sfeer krijgt; daar willen de meeste mensen niet op wachten. Zeker grotere wijken, met meer dan vijfhonderd woningen, zijn ongewenst.
Redenen om niet voor nieuwbouw te kiezen
40%
me niet aan.
23%
Verhuizen naar een nieuwbouwwoning in een bestaande buurt of kleinschalig nieuwbouwproject is voor veel mensen wel aantrekkelijk. De potentiële markt voor nieuwbouw is dus veel groter dan het aantal huishoudens dat nu naar nieuwbouw verhuist. Een kleinschalige opzet en meer aandacht voor sfeer kan tot verrassende resultaten leiden.
Ik wil niet wonen in een buurt in aanbouw.
20%
Ik heb geen zin om tuin en woning af te moeten werken.
17%
Nieuwbouwwoningen zijn allemaal hetzelfde.
14%
Sfeervol, kleinschalig
De sfeer in nieuwbouwwijken spreekt
Er worden geen nieuwbouwwoningen aangeboden die ik kan betalen.
13%
Ik wil weten wie mijn buren zijn / in wat voor een buurt ik kom te wonen.
11%
Er is te weinig groen in nieuwbouwwijken.
Liever gelijkgezinde buren Een stadscentrum is levendig, bruisend en vol verrassingen – vooral door de diversiteit aan mensen. Juist daarom valt het op dat respondenten die graag centrumstedelijk wonen geen groot liefhebber zijn van sociale diversiteit in de eigen buurt; slechts 7% waardeert het. Veel liever
7% Voorkeur voor sociale diversiteit in de eigen buurt.
wonen ze met mensen met ongeveer dezelfde levenswijze (57%), dezelfde leeftijd (32%) en eenzelfde opleidingsniveau (23%). De stadsmensen wijken daarmee overigens niet af: bewoners van alle andere woonmilieus hebben een vergelijkbare voorkeur.
57%
32%
23%
Voorkeur voor mensen met ongeveer dezelfde levenswijze.
Voorkeur voor mensen met dezelfde leeftijd.
Voorkeur voor mensen met eenzelfde opleidingsniveau.
19
Impuls aan de buitenwijk Een kleine 26% van de Brabantse stedelingen heeft voorkeur voor een buitenwijk. Terwijl circa 37% van alle huishoudens nu woont in een van die wijken. Toch verdient de buitenwijk een populariteitsimpuls. Voor huishoudens die kiezen voor een betaalbare, kindvriendelijke woonomgeving, bieden buitenwijken uitkomst. Daarom verdienen ze een kwaliteitsslag die rekening houdt met de voorkeuren van woonconsumenten, zoals ze naar voren komen uit het onderzoek. Behandel bestaande uitbreidingswijken als bestaand stedelijk gebied. Pas de openbare ruimtes aan, met pleinen en parken. Voeg veelgevraagde voorzieningen toe en creëer kleinschalige buurtjes met een geheel eigen identiteit. Dat vraagt een andere invulling dan nu vaak op het programma staat, maar zorgt wel voor een betere aansluiting bij de huidige wensen van gezinnen met kinderen.
26%
van de Brabantse stedelingen heeft voorkeur voor een buitenwijk.
37%
van alle huishoudens nu woont in een buitenwijk.
Achteruitgang van deze wijken ligt dus op de loer.
Daar voel je je thuis “En dan denk ik aan Brabant, want daar brandt nog licht.” Zonder het te benoemen bezingt Guus Meeuwis de belangrijkste emotie bij wonen: je thuis voelen. Voor ieder mens anders? Ongrijpbaar en ondefinieerbaar? Niets is minder waar. Of mensen zich thuis voelen in hun eigen woning wordt in belangrijke mate bepaald door de inrichting van de openbare ruimtes en de kenmerken van de buurt, zo blijkt uit het onderzoek. Een sociaal veilige, rustige buurt is zeer geliefd. Met gezelligheid en veel sociale contacten. Waar mensen zich vrij voelen en ook voldoende privacy hebben. Eigenlijk alle emoties die Guus oproept.
Z
z
1:1
z
zz
z
z
19%
18%
16%
z
15%
Belangrijkste drijfveren bij het zoeken naar een nieuwe woning en woonomgeving Je voelt je er thuis en op je gemak Het geeft je een ontspannend gevoel Een gevoel van veiligheid Rust Sluit aan bij huidige levenswijze Gevoel van ruimte
15%
13%
OP LOCATIE
20
BrabantsWonen
’s-Hertogenbosch Kanaalzone S LU I S 0
21
B U R G E M E E S T E R L A M B O OY B R U G M A A S T R I C H T E R W EG
Klant en markt De trek naar de stad zet door. Het gros van de Bosschenaren woont het liefst in de stedelijke wijken rondom het stadscentrum. Kanaalzone in ’s-Hertogenbosch kan zo’n voorportaal worden van het historische stadshart. Een nieuwe woonomgeving dichtbij voorzieningen, en toch goed per auto bereikbaar. Met een levendige sfeer aan het water en de intimiteit van een woonbuurt. Dat sluit goed aan op de woonwensen van alleenstaanden, stellen zonder kinderen en (eenouder-)gezinnen in de leeftijd van 25-65 jaar.
De opgave Stedenbouwkundige meerwaarde voor de stad creëren door realisatie van een zeer aansprekende vorm van maritiem stedelijk wonen: een Parijse sfeer met een boulevard, waar mensen flaneren langs gezellige terrasjes en boutiques. BPD wil met dit idee in de Bossche markt stedelingen aantrekken die dit nieuwe woonmilieu aanspreekt. Door ze actief bij de ontwikkeling te betrekken, gaat het woonmilieu vanaf het eerste moment leven. In de architectuur moet gezocht worden naar een eigen sfeer, die recht doet aan de elegantie van de stad. Enkele van de bestaande industriële gebouwen lijken goed inpasbaar; ze bieden een meerwaarde in deze nieuwe buurt.
Oplossingsrichting Het is een enorm infrastructureel project, de omleg-
bedrijvigheid verandert mee tot een gebied met een
ging van de Zuid-Willemsvaart in een tracé ten oosten
recreatief maritiem karakter. Een gezellige haven met
van de stad, parallel aan de A2. Met als gevolg dat
restaurantjes aan de kade, een café, leuke boutiques
de oude route van het kanaal door de stad uitsluitend
en de officiële ‘Capitainerie Maritime’ van de stad!
nog wordt gebruikt voor recreatieve vaart. Het kanaal
Het geheel in een chique Parijse architectuur. Mis-
wordt zo een ‘oude vaart’ en een nieuwe haven,
schien wel het startpunt van Maritiem ’s-Hertogen-
waarbij binnenvaartschepen plaats maken voor mooie
bosch, het grootste maritiem-historische binnenvaart-
platbodems en zeilschepen. De watergebonden
evenement van Nederland.
22
BrabantsWonen
Aandacht
voor De vraag naar huurwoningen in de vrije sector neemt de komende jaren spectaculair toe. Door de groei van het aantal alleenstaanden, maar ook door de toenemende behoefte aan flexibiliteit.
huur
V
eruit de grootste belangstelling voor vrijesectorhuur komt van stellen zonder kinderen, ouder dan 45 jaar. Het zijn mensen die nu al huren en – opvallend – nog net iets vaker mensen die een koopwoning bezitten. Ze zoeken dan ook een woonomgeving die in kwaliteit niet onder doet voor een wijk met koopwoningen; de buurt met sociale woningbouw spreekt ze niet aan.
Nieuwe vraag Er vindt een merkbare verschuiving plaats: vooral jongere en oudere huishoudens kiezen steeds vaker voor huren in plaats van kopen. Financiering van een koopwoning is sinds de crisis aanzienlijk lastiger geworden. Maar de belangstelling groeit ook omdat huishoudens steeds vaker bewust kiezen voor meer flexibiliteit: huur maakt het een stuk makkelijker om weer te verhuizen als de privésituatie verandert, of als het werk daarom vraagt.
Diezelfde argumenten gaan op voor alleenstaanden. In de vier grootste Brabantse steden wonen nu 162.000 mensen alleen; in 2020 zijn dat er ruim 15.000 meer! Juist zij zorgen de komende jaren dus voor een sterk groeiende vraag naar vrijesectorhuurwoningen. Het zal duidelijk zijn dat er door deze veranderingen nieuwe vraag ontstaat naar aantrekkelijke eengezinswoningen en appartementen op centrumstedelijke en stedelijke locaties. Waar tweeverdieners kiezen voor woningen met een maandelijkse huur van 900 tot 1.000 euro, hebben alleenstaanden voorkeur voor middeldure huur met prijzen van 700 tot 850 euro per maand.
Aanbod te krap De reden waarom mensen in Brabantse steden nog niet massaal huren is dat er eenvoudigweg beperkt eengezinswoningen met middeldure huur beschikbaar zijn. En ook geen huurwoningen in de buurten waar alleenstaanden
23
Park Luistruik Locatie: Nuenen Status: 160 gerealiseerd en bewoond, overige woningen in ontwikkeling Aantal woningen: Bijna 300 woningen Koop/huurprijzen: Huurprijzen van 900 tot 1.000 euro Koopprijzen van 240.000 tot 600.000 euro Belegger: Dela neemt na oplevering 30 woningen in verhuur Gerealiseerd door: BPD in samenwerking met Dela Project:
Inspelen op marktkans Internationale beleggers tonen veel interesse voor de Nederlandse woningmarkt, waar door een tekort aan woningen de vraag naar passende woonoplossingen toeneemt. Deze beleggers richten zich vooral op reeds gerealiseerde projecten. BPD speelt in op de sterke groei in de markt voor huurwoningen in de vrije sector, met een speciaal ingerichte beleggingsportefeuille. Daarmee neemt ze tijdelijk woningbouwprojecten in portefeuille. Die kunnen vervolgens in verhuurde staat worden verkocht aan beleggers. Om de broodnodige ontwikkeling in de woningmarkt te stimuleren wil BPD daarom 1.000 woningen gaan ontwikkelen voor deze beleggingsportefeuille. Zo kunnen geïnteresseerde beleggers na twee tot vier jaar verhuurde complexen aankopen. BPD, onderdeel van Rabo Vastgoedgroep, heeft veel ervaring met ontwikkeling van woningen voor investeerders. De waarde van de (deels internationale) beleggingsprojecten bedroeg de laatste vijf jaar 1 miljard euro.
graag wonen, blijkt uit onderzoek van BPD. Met een sterk toenemende vraag blijft met name in de economisch sterke regio’s in Brabant het aanbod van deze middeldure huurwoningen de komende jaren te krap. Ook omdat niet iedereen in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Een signaal waarop gemeenten en ontwikkelaars moeten inspelen door gericht te werken aan woonoplossingen voor nieuwe huurders. Frans van den Boomen Ontwikkelingsmanager BPD
‘Vraag naar huurwoningen voor alleenstaanden groeit sterk’
OP LOCATIE
24
BrabantsWonen
Eindhoven Blixembosch Buiten J O H N F. K E N N E DY L A A N
Klant en markt Een rustige buurt is favoriet bij Eindhovenaren met een voorkeur voor groene, suburbane wijken. Ze zoeken een woonmilieu met veel gevoel van vrijheid, veel
BLIXEMBOSCH BUITEN, D E E L PL A N D E V E L D E N
sociaal contact én voldoende privacy. Een traditionele, historische architectuurstijl heeft hun voorkeur. Ongeveer de helft van deze Eindhovenaren zoekt een woning met een prijs tussen 200.000 en 300.000 euro. Vrijstaande woningen zijn geliefd, maar een derde van deze mensen zoekt een rijwoning.
De opgave Blixembosch Buiten is de nieuwste uitbreiding van de wijk Blixembosch in Eindhoven-Noord, gelegen in de luwte van een hoge geluidswal. Een groene, maar on-Eindhovense situatie door de aanwezige
Oplossingsrichting
hoogteverschillen. Het oorspronkelijke plan, dat
De oplossing ligt hier niet in de ‘snelle’ keuze voor een nieuw ruimtelijk
enkele jaren geleden is opgesteld, gaat uit van een
model. Meer kleine woningen, compactere kavels, leiden tot de
aangelegd terrassenlandschap: daardoor kunnen
opgave om het bijzondere landschap op een andere wijze tot zijn recht
bewoners het unieke uitzicht op Eindhoven echt
te laten komen. BPD heeft het lef om het vastgestelde plan ter
beleven. De – veelal vrijstaande - woningen hebben
discussie te stellen en overtuigde haar partners om datzelfde te doen.
een moderne architectuur. Zijn nieuwe bewoners
In nauw overleg met de gemeente Eindhoven werkt BPD aan een
bereid om te betalen voor de bijzondere woonkwa-
nieuw concept waarin het bijzondere van het landschap harmonieus
liteit van de terrassen, nu de marktomstandigheden
samen gaat met een slimme woningtypologie. Vanuit een voortdurend
veranderd zijn? Daaraan twijfelen de betrokken
besef dat die kwaliteiten straks door de bewoners moeten worden
partijen nu.
gewaardeerd. Zij moeten zich er tenslotte thuis voelen.
25
W I N K E LC E N T R U M OUVERTURE
26
BrabantsWonen
Klantcontact Iedere dag besluiten mensen, ergens in Nederland, dat ze willen verhuizen. Dan gaan ze op zoek naar informatie. Online media zijn daarbij onmisbaar geworden: ruim 90% van alle kopers van BPD-woningen komt via online kanalen. Zeker zes maanden voor de start van de verkoop vinden geïnteresseerden al veel informatie over een nieuw bouwproject. Facebook, een website, digitale nieuwsbrief, advertenties online en offline,
Verliefd worden Al bij de eerste plannen voor ‘hun’ nieuwe woonomgeving en huis raken potentiële kopers betrokken. BPD is altijd aanwezig: in de wijk en online. Potentiële kopers kunnen vragen stellen en hun feedback geven, niet alleen via social media, maar ook telefonisch of via de mail. Ze kunnen reageren op Facebookposts en krijgen alle nieuwe informatie die beschikbaar komt, bijvoorbeeld via een e-mailnieuwsbrief.
een bouwbord, brochure, een telefoonlijn en e-mail voor direct contact. Daar waar klanten zijn, komt interactie op gang.
Waar mensen graag naar toe verhuizen
Nokia was ooit marktleider in krachtige, betaalbare mobiele telefoons. Maar het merk bedacht niet de touchscreens: klanten vroegen immers niet om een slimme telefoon die veel meer kan dan bellen alleen. Apple kwam wel met deze innovatie en nam de positie van marktleider over. De vergelijking met de bouwsector gaat op. Ontwikkelende bouwers legden de afgelopen jaren de focus op efficiënter bouwen. Dat was natuurlijk hard nodig vanwege de gewenste betaalbaarheid. De sector heeft dit ‘nieuwe bouwen’ echter vaak vertaald in de productie van eenvoudigere en soberdere woningen. Vanuit de gedachte dat voor de klant alleen de prijs doorslaggevend is. Daarmee bereik je misschien een doelgroep die niet meer kan betalen, zoals jongeren of alleenstaanden. Maar het sobere,
27
Communitybuilding Als de bouw vordert krijgt de sociale binding, bijvoorbeeld via Facebook, steeds meer vorm. Stap voor stap faciliteert BPD de community: toekomstige buren die elkaar nog niet kennen geven digitaal aan waar ze gaan wonen. Ze gaan in overleg over bijvoorbeeld de inrichting van de tuin. De oplevering wordt zo al snel een feest van herkenning.
De beslissing Potentiële klanten stellen honderduit vragen, ook over onderwerpen die nog niet bekend zijn. Dat vraagt van BPD een zeer open opstelling. Door de intensieve contacten met klanten is snel duidelijk of een project in de smaak valt. We zorgen er – in overleg met gemeenten altijd voor dat er voldoende flexibiliteit is in onze plannen om tegemoet te komen aan klantwensen. Klanten verbinden zich aan het project en beslissen al te gaan kopen voordat de verkoop daadwerkelijk start. Het mes snijdt aan twee kanten: duidelijker voor BPD, een beter product voor de klant.
Thuis! De zoektocht naar een nieuwe woning en woonomgeving is een van de meest betekenisvolle ervaringen in het leven. Daarom doet BPD er alles aan om de weg naar een passende woning een onvergetelijke ervaring te maken. Als onze toekomstige bewoners dan in hun huis gaan wonen, voelt dat ook echt als thuiskomen.
eenvoudige of weinig bijzondere is niet aantrekkelijk voor klanten; daardoor zullen ze niet verhuizen. Hierdoor wordt het aantal klanten weer kleiner, waardoor het opnieuw goedkoper moet. Gelukkig is er ook goed nieuws: het kan anders! Het gaat uiteindelijk om het maken van ‘hotspots’: dat dorpshart of die mooie woonwijk, bij iedereen bekend en gewaardeerd. In het streven naar perfectie richt BPD zich niet alleen op de woning of de winkel zelf, maar op het gevoel bij het eindbeeld: een park, een plein, een woonof winkelstraat. Het gezellige hoekje met dat grand café. Plekken die de omgeving een ziel geven. Waar mensen met plezier wonen en waar mensen graag naartoe verhuizen. Misschien zelfs zonder dat ze er eigenlijk naar op zoek
waren. Dit bewijst dat prijs weliswaar belangrijk is, maar niet doorslaggevend. Sterker uit de crisis komen vraagt ondernemerschap, lef en soms gewoon een idee op de markt ‘pitchen’. Daarmee neem je afstand van generieke oplossingen die opgaan in de massa. Naar analogie van Apple: zelf met de innovatie komen, dat is wat marktleiders doen. Op zoek gaan naar innovatie die de klant verrast, inspireert, blij maakt. Niet uitgaan van de norm, maar van de beleving van de klant.
28
BrabantsWonen BrabantsWonen
PROJECT
Het centrum van de Helmondse wijk Brandevoort, De Veste, heeft de stijl van een negentiende-eeuws vestingstadje met herenhuizen, grachten en poorten. Op het centrale plein staat een klassieke gietijzeren markthal, een ontmoetingspunt voor de Brandevoortse bewoners. BPD realiseerde 494 van de 1000 woningen en heeft samen met woningcorporatie Bergopwaarts het woonzorgcentrum ontwikkeld en het complete winkelen horecaprogramma in de wijk invulling gegeven.
Brandevoort Helmond
