1
38 BOUWWERELD # 05
Project
Project BOUWWERELD # 05
Functieneutraal bouwen met Solids Twee Solidsprojecten in Amsterdam Oud-West en IJburg
Solids zijn robuuste en duurzame gebouwen, die gedurende een lange levensduur voor allerlei verschillende functies te gebruiken zijn. Ze zijn als het ware bestemmingsvrij. Dat impliceert dat ze bouwkundig aan de hoogste eisen moeten voldoen om inderdaad al die functies te accommoderen en blijvend flexibel te zijn. Twee voorbeelden in Amsterdam. Tekst: Josine Crone; Foto’s: Rob Hoekstra 1. Solids 1+2 op Amsterdam IJburg. 2. Solid 11 in Amsterdam Oud-West.
Het idee van de Solids is ontstaan naar aanleiding van een gekraakte drukkerij in Amsterdam, het Tetterodecomplex, waar in de jaren tachtig de krakers zowel woonden als werkten en allerlei vrijetijdsbesteding deelden. Frank Bijdendijk, bestuurder van de Amsterdamse corporatie Stadgenoot, zag hierin een mooi voorbeeld van individuele vrijheid om te wonen en te werken zoals mensen dit zelf willen. Die vrijheid leidde in Tetterode tot een interessante functiemenging en levendigheid. Een functiemenging die in de totaal geregelde planningscultuur van Nederland vaak ver te zoeken is. Het ideaal van individuele keuzemogelijkheid op gebied van wonen, werken en recreëren liet Bijdendijk niet meer los. Na een intensieve en langdurige voorbereidingstijd is daarom door Stadgenoot een kwalitatief hoogstaand concept voor cascohuur ontwikkeld, Solids. Een merknaam voor gebouwen die lang kunnen functioneren (uitgangspunt is 200 jaar), een veelheid aan functies kunnen accommoderen en die blijvend flexibel zijn. Om zo lang aan de wensen van het publiek te kunnen voldoen is het bovendien zeer belangrijk dat ze in de smaak vallen, dierbaar zijn. Dat bevordert tevens duurzaam gebruik, omdat mensen zorgvuldiger en verantwoordelijker omgaan met gebouwen waarvan ze houden. De twee kernbegrippen waar het bij Solids om gaat zijn dus dierbaarheid en accommodatievermogen. Door de gebouwen veel degelijker te bouwen dan de standaard kun je ze ook veel langer in exploitatie houden, dus pakweg 200 jaar in plaats van de gebruikelijke 50 jaar. Gedurende deze lange exploitatietijd is er relatief minder geld nodig voor onderhoud en renovatie, omdat de materialen op lange levensduur zijn geselecteerd en veranderingen eenvoudig zijn uit te voeren door de flexibiliteit van de gebouwen, met name de wijze waarop de inbouw kan worden veranderd.
2
Twee praktijkvoorbeelden Een Solid is dus een robuust, tijdloos en duurzaam gebouw dat aantrekkelijk is vormgegeven. Huurders zijn volledig vrij in het gebruik van de ruimte en ook in keuze van de hoeveelheid ruimte. Elke functie is inpasbaar. Diversiteit ontstaat niet door dit te programmeren, zoals gebruikelijk, maar door de individuele huurders hun gang te laten gaan. De inbouw is de verantwoordelijkheid van de gebruiker, die het casco huurt van Stadgenoot maar zelf eigenaar blijft van zijn inbouw. Nu twee complexen Solids in Amsterdam zijn opgeleverd is te zien welke oplossingen men hier heeft gekozen. In Amsterdam Oud-West staat aan de Eerste Constantijn Huygensstraat Solid 11, een complex verdeeld over twee blokken, verbonden door een openbaar binnenplein en een glazen geluidscherm langs de straatzijde. Architect van dit complex is de Brit Tony Fretton.
39
Project
7750
7750
3
7750
6000
6000
7750
6325
6000
BOUWWERELD # 05
7750 2515
6000
6000
6000
6325
4
3. Vanwege het verlangde accommodatievermogen zijn de
Plattegrond 3e verdieping
bouwlagen volledig vrij indeelbaar (IJburg). 4. Vanuit de leidingkoker kan de gebruiker zijn eigen installaties aanleggen (IJburg). 5. Het balkonhek bestaat uit geprofileerde stalen strips
35230+
(IJburg). 6. Aansluiting van het kozijn op de natuurstenen gevel
30960+
(IJburg). 27540+
7. Langs de begane grond, waar diverse functies maar geen
23580+
8. Een dierbare gevel draagt bij aan de duurzaamheid van
woningen komen, loopt een fraaie galerij (IJburg). het gebouw (IJburg). 20160+ 16740+ 13320+
5
1
9720+ 6120+
Peil=0 3960-
7750 2515
7750
7750
7750
Hoogtedoorsnede
7750 1:500
6
180
24120+
67 118
340
Glasvlies Eternit 9mm Isolatie 70mm Regelwerk 46x71mm PE-folie OSB plaat 19mm Gipsplaat 12,5mm Natuursteen bekleding 30
40
Detail 1
8
300
148
139 1:20
Project
8
BOUWWERELD # 05
7
De dierbaarheid heeft vorm gekregen in gemetselde gevels met een duidelijke geleding vanaf de natuurstenen plint tot kroon in een donkere kleurstelling. De gevels aan het binnenhof zijn van een lichte baksteen. Langs het binnenhof voeren rondlopende galerijen naar de toegang tot de Solids. De galerijvloeren zijn van glazen bouwstenen en de brugvloeren langs het geluidscherm zijn van gelaagd glas. Deze brugvloeren liggen op stalen boomconstructies die tevens de drager zijn voor een prismatisch kunstwerk. De hoofdvorm van dit gebouw lag overigens in belangrijke mate vast in het bestemmingsplan. Voor de Solids 1 en 2 in IJburg was er meer vrijheid om het bouwvolume vorm te geven. Deze Solids hebben een veel diepere plattegrond en worden vanuit kernen met trappenhuizen en liften ontsloten. De gevels hebben een klassieke uitstraling door de nauwkeurige detaillering en het gebruik van natuursteen. Langs de plint van het gebouw loopt een galerij van Italiaanse allure. Architect Baumschlager Eberle heeft de plek direct na de brug benut om van het gebouw een blikvanger te maken, compleet met een monumentale klok op de afgeronde hoek. De plannen van beide buitenlands architecten zijn uitgewerkt door Inbo Bouwkunde.
Functieneutraliteit Bij Solids is niets standaard. Vanuit de gedachte dat Solids in principe elke functie kunnen accommoderen (met uitzondering van sterk overlast gevende activiteiten zoals zware industrie en live concerten) is de zoektocht begonnen naar het programma van eisen. Voor het accommodatievermogen is van belang dat alle ruimten vrij indeelbaar zijn, dus een skeletstructuur met kolommen ligt voor de hand. De plafondhoogte moet royaal zijn, niet alleen
vanwege het gebruik en de mogelijkheid van verlaagde plafonds en/of verhoogde vloeren, maar ook vanwege de uitstraling. Verder dient de gevelindeling zich te lenen voor een vrije indeelbaarheid en moeten er mogelijkheden zijn voor buitenruimten (bijvoorbeeld Franse balkons). Uiteraard zijn de installatiecapaciteit en de permanente bereikbaarheid en veranderbaarheid van leidingen zeer belangrijk. Omdat er vrije keuze is voor de omvang van het gehuurde oppervlak is ook de wijze van ontsluiten een bijzonder aandachtspunt. De oplossingen die hiervoor zijn gevonden worden verderop in dit artikel besproken.
Eisen voor optimaal gebruik Daarnaast zijn er de eisen die je vanuit de bouwregelgeving moet aanhouden. Hier doet zich een wezenlijk verschil voor met functiegebonden bouwen. Omdat het Bouwbesluit verschillende eisen stelt voor divers ruimtegebruik, kun je alleen alle functies accommoderen als aan de allerhoogste eisen wordt voldaan. Dat betekent dus dat voor daglichttoetreding en geluidsisolatie de eisen voor woningen het hoogst en dus maatgevend zijn. De toelaatbare variabele vloerbelasting is afgestemd op de eisen die voor kantoorgebouwen gelden en bedraagt 5 kN/m2. Voor de vluchtwegen bij brand zijn de eisen voor logiesgebouwen juist weer maatgevend. En voor de hekwerken langs de balkons en galerijen zijn de eisen die aan een bijeenkomstgebouw gesteld worden, de zwaarste. Dit was niet alleen een kwestie van een stevige inventarisatie van de vigerende eisen, maar ook een totaal andere manier van denken: niet meer vanuit optimale efficiency, maar vanuit optimale gebruiksmogelijkheden. Nu en in de toekomst. Dat betekent dat een Solid een grote overca-
41
7750
7750
7750
7750
8250
7750
8250
8250
Project BOUWWERELD # 05
7750
30 50 150
8250
Alu strip 80x2 10460+
200
4
300
8250
Prefab betonbalk 300x730
Plattegrond 2e verdieping 25000+
Suskast Screen Alu profiel geperforeerd
21020+ 17260+
240
3
13860+
30 25 100 130
300
Detail 2 10460+
2
7060+ 3660+ Peil=0 38906540-
7750
7750
7750
7750
1:500 Alu deurkozijn
Alu profiel 1000/1200
7750
Cellenband
Alu tuimelraam
50
7750
Hoogtedoorsnede
Gelaagd glazen paneel Prefab betonkolom 300x730mm
Galerijplaat los van penant
250
Prefab betonplaat met glazen bouwstenen
15 100 1339 Stalen koker 150x150x10 Alu zetwerk
120 Hwa
Detail 3
42
Gelaagd glazen balustrade
paciteit krijgt aan draagvermogen, etc. Daardoor blijft een dergelijk gebouw ook ‘eeuwig’ bruikbaar, in tegenstelling tot bijvoorbeeld talloze leegstaande kantoren. Deze wijze van bouwen is in eerste instantie duurder dan de traditionele wijze, maar in de exploitatie kunnen deze kosten worden terugverdiend. De verwachting is bovendien dat ze veel langer van waarde blijven dan minimaal gedimensioneerde gebouwen. Ontwikkelingsmanager Albert Ravestein van Stadgenoot vertelt over het ontstaan van het programma van eisen: ‘Je bouwt zo’n Solid eigenlijk twee keer. Tijdens de planvoorbereiding kwamen we namelijk regelmatig tot nieuwe inzichten, bijvoorbeeld ten aanzien van de eisen en de technische uitvoering van bouwdelen om aan die eisen te voldoen. Zo is vrij laat besloten tot het plaatsen van dubbele liften: één voor personen en één voor goederen. Op dat mo-
Detail 4
Steens metselwerk penant
240
285
285
10
Afschot
828 1:20
ment vergde dat veel aanpassingen, maar voor volgende projecten hebben we veel geleerd.’
Constructie Beide Solids hebben een constructie van prefab betonnen kolommen, dragende binnenspouwbladen en breedplaatvloeren. De vloeren liggen op geïntegreerde stalen hoedliggers. In Amsterdam OudWest is gebouwd op een al eerder aangelegde, tweelaagse parkeergarage. Dat gaf wat complicaties omdat sparingen en kolommen niet precies op de juiste plaats zaten. Voor de kolommen zijn er overbruggingsconstructies gemaakt met stalen platen. Midden op de parkeergarage moest bovendien de bouwkraan worden geplaatst op een eigen fundering van 1 meter hoge betonnen balken. Nadelig aan het bouwen op een parkeergarage was dat al
Project
10
BOUWWERELD # 05
9
11
9.
De Solids in Oud-West zijn ontsloten via rondlopende galerijen met glazen balustrades langs het binnenhof.
10. Om de leidingen in de vloeren te kunnen verwerken zijn de constructievloeren 180 mm verdiept aangelegd. Hierop kan de gebruiker een verhoogde vloer leggen (Oud-West). 11. Leidingkoker in Solid 11 (Oud-West). 12. De onderzijde van het lange balkon wordt afgewerkt met hetzelfde rode porfier als in de gevelplint is verwerkt (Oud-West). 13. De glazen balustrades langs de Franse balkons zijn bestand tegen een druk van 3 kN/m1, afgestemd op gebruik als bijeenkomstgebouw (Oud-West).
12
13
het leidingwerk onder het plafond van de garage hangt. Omdat het leidingwerk voor het Solids concept overgedimensioneerd is, was het een hele puzzel om dit in te passen in de beperkte hoogte. Elke bouwlaag vormt 1 brandcompartiment. De schachten vormen aparte brandcompartimenten. De schachten zijn dus 60 minuten brandwerend bekleed en alle leidingen hebben brandkleppen.
Extra sterke gevels Omdat Solids 200 jaar mee moeten kunnen, wordt anders aangekeken tegen de keuze van bouwmaterialen. Voor deze Solids is door Ove Arup Material Consultants uit Londen een speciaal onderzoek verricht naar de levenscyclus van een aantal bouwmaterialen. Solid 1 en 2 op IJburg hebben gevels van dragende betonnen kolommen met een bekleding van natuursteen. De bouwkundige
opbouw van de gevels is nog tamelijk traditioneel door de toepassing van hsb-binnenbladen en houten kozijnen. Opmerkelijk zijn de bijzonder vormgegeven balkonhekken van Solid 1 en 2. Bij de buitengevel van de Solid 11 in Oud-West is anders omgegaan met de lange levensduur. De gevels zijn hier uitgevoerd als een zelfdragende steensgevel met isolatie van harde EPS-isolatieplaten in combinatie met dragende prefab betonnen binnenbladen. Voor de terugliggende borstweringen zijn prefab betonnen elementen met een bekleding van steenstrips toegepast. De kolengestookte baksteen komt uit Denemarken van ‘Petersen Tegl’. Op de plint van het gebouw is 40 mm dik roodkleurige Chinees porfier aangebracht. De kozijnen zijn van brons geanodiseerd aluminium (Schüco). Op de begane grond is vanwege de grote hoogte (4 m) gekozen voor stalen kozijnen en deuren van Jansen Viss profielen.
43
BOUWWERELD # 05
Project
15
14 14. Langs het glazen geluidsscherm lopen galerijen met glazen vloeren, die gedragen worden door stalen boomconstructies (Oud-West). 15. Speciale aandacht is uitgegaan naar de galerijvloer langs de Solids in IJburg. Deze details geven het gebouw de gewenste grandeur. 16. De bakstenen gevels zijn uitgevoerd in steens metselwerk om geveldragers en open stootvoegen te vermijden. De balkons zijn zo transparant mogelijk uitgevoerd (Oud-West).
Geen dilataties De architect van Solid 11 wilde geen dilataties en geveldragers in het metselwerk toepassen vanwege de open stootvoegen die je dan nodig hebt. Dit had wel belangrijke consequenties, aldus projectmanager Giorgio Norbiato van Stadgenoot. Het gemetselde buitenblad is ongedilateerd, moet dus thermisch kunnen werken en is daarom steens uitgevoerd. De kozijnen zitten tegen het binnenblad op een wijze die voldoende thermische werking van het buitenblad toestaat. De glazen balkonschermen van de franse balkons zitten daarom juist weer verankerd aan het buitenblad. Vanwege de zeer hoge vereiste belastingen op het balkonscherm (voor een bijeenkomstgebouw is dit 3 kN/m1) was niet alleen de sterkte van de stalen profielen op de glazen schermen van belang, maar ook de bevestiging aan het metselwerk én de verankering van het metselwerk aan het binnenblad. Normale spouwankers volstaan hier niet en zijn trouwens ook niet geschikt voor een gebouw dat 200 jaar oud kan worden. Vandaar dat er speciaal voor dit werk gefabriceerde 12 mm dikke rvs-ankers zijn toegepast. Op het dak van Solid 11 staat een glazen penthouse. De gemeente wilde een zo transparant mogelijke dakopbouw, daarom is gekozen voor een vliesgevel met spiegelende beglazing. Door het penthouse kon hier geen glazenwasinstallatie komen. Die is er wel gekomen op Solid 1 en 2 en is daar uitgevoerd met extra draagkracht, zodat deze ook inzetbaar is voor het ophijsen van materialen door huurders. Bij Solid 11 is 98 procent van binnenuit bewasbaar.
44
Inbouw De wijze waarop het casco volgens de Solid methodiek is uitgevoerd, schept een zeer grote vrijheid om de ruimten naar eigen
wens af te bouwen. Of het nu een kantoor, woning, winkel, hotel, sportschool, danszaal of kindercrèche wordt, in principe is alles mogelijk. Stadgenoot plaatst de metalstud scheidende wanden (Ilu;k + 5 dB resp.+ 8 dB) tussen de verhuurde ruimten. In principe zijn er daarna geen bouwvergunningen meer nodig, alleen gebruiksvergunningen voor horeca, logiesgebouwen, etc. Maar een Solid is ook echt alleen maar een casco. Die afbouw vergt een behoorlijke investering, omdat de gehuurde ruimte nog niet beschikt over elementaire zaken als verwarmingselementen, mechanische ventilatie en elektrische installatie. Voor verwarming en voor koeling kan worden aangesloten op de centrale warmte/ koudelevering waarvoor aansluitpunten zitten in de leidingschacht. Hiervoor is een WKO in de bodem aangelegd, aangevuld met zonnecollectoren op het dak voor het regenereren van de bronnen van de WKO. Voor elektra is een overvloed aan meters aangebracht, vanwaaruit de installatie wordt aangelegd. Op de ventilatiekanalen in de schacht (1 per 60 m2) kun je mechanische ventilatie aansluiten, maar wel met je eigen ventilator. Dit zijn zeker in de huursector ongebruikelijke uitgangspunten. De huurder kan naar zijn eigen inzicht de binnenwanden en sanitaire installaties aanleggen. Om al het leidingwerk in de gebruiksruimte naar de leidingschachten te voeren, ligt de constructievloer 180 mm lager dan de vloeren in de hallen en galerijen. In deze vloerruimte kan men alles kwijt, tot en met vloerverwarming. Dat vergt dan wel weer een verhoogde afwerkvloer van hout of een computervloer. De holle ruimte vullen met schuimbeton is niet toegestaan. Hoe de huurders met de Solids omgaan zullen we over enige maan-
BOUWWERELD # 05
Project
16
den weten. Begin mei start de veiling van de Solid 11 in kavels vanaf 60 m2. Een unieke wijze van in de verhuur brengen die wordt ondersteund door een speciaal voor Solids ontwikkeld computerprogramma. Met iedere deelnemer aan de veiling wordt een intakegesprek gehouden, zodat men bekend is met alle ins en outs van het concept.
Projectgegevens Solid 11: Eerste Constantijn Huygensstraat Amsterdam Opdrachtgever: Stadgenoot te Amsterdam, www.stadgenoot.com Architect: Tony Fretton Architects, London Uitwerkend architect: Inbo Bouwkunde, Amersfoort, www.inbo.com Constructeur: DHV te Amersfoort, www.dhv.nl Installatieadviseur: Ingenieursburo Linssen bv te Amsterdam, www.ibl.nl
Dynamiek Er is niet alleen bij mogelijke huurders, maar ook bij (woning)beheerders veel belangstelling voor het concept. De twee voorbeelden van Stadgenoot laten zien dat het ontwikkelen van Solids realistisch is. Voorwaarde is dat de gemeente bereid is om het bestemmingsplan aan te passen, zodat voor de Solids uitsluitend nog wordt bepaald wat er niet, in plaats van wat er wél mag. Ook vraagt de huurprijswetgeving en de gebruiksvergunning om een andere benadering. Het Solids-concept is in Amsterdam Oud-West en IJburg afgestemd op een enorme range aan functies en met veel aandacht voor dierbaarheid. De financiële haalbaarheid wordt beter als men bepaalde functies uitsluit of op een andere wijze invulling geeft aan het aspect dierbaarheid. Een interessante optie kan zijn om het concept toe te passen bij het functieneutraal verbouwen van leegstaande (kantoor)panden. Dit kan leiden een nieuwe dynamiek, die onbereikbaar is bij het handhaven van de gangbare, starre bestemmingen.
Adviseur bouwfysica: Cauberg Huygen Raadgevend Ingenieurs te Amsterdam, www.chri.nl Aannemer: Coen Hagedoorn Bouwgroep te Huizen Amsterdam, www.coenhagedoornbouw.nl Bruto vloeroppervlak: 8800 m2 Oplevering: april 2011 Solid 1 en 2: IJburglaan Amsterdam Opdrachtgever: Stadgenoot te Amsterdam, www.stadgenoot.com Architect: Baumschlager - Eberle, Lochau (Oostenrijk) Uitwerkend architect: Inbo Bouwkunde, Amersfoort, www.inbo.com Constructeur: SmitWesterman ingenieursbureau te Gouda, www.smitwesterman.nl Installatieadviseur: Huisman & Van Muijen te Eindhoven, www.hvm.nl Adviseur bouwfysica: Cauberg Huygen Raadgevend Ingenieurs te Amsterdam, www.chri.nl Aannemer: J.P. Van Eesteren te Amsterdam, www.jpvaneesteren.nl Bruto vloeroppervlak: 11.090 m2 Oplevering: december 2010
45
