Blauwestad aanpak 2015 >> zichtbaarheid van kwaliteit Januari 2015
Foto omslag: Blauwestad, woongebied De Wei
Colofon Uitgave Projectbureau Blauwestad 2015 Redactie Projectbureau Blauwestad Vormgeving Pro Motion Pictures - Blauwestad
Blauwestad aanpak 2015 >> zichtbaarheid van kwaliteit Januari 2015
Figuur 1.1 Kunstobject ‘Transition 2012’, Gabriël Lester
Inhoud 1. Introductie 4
Introductie
Landschap 2.
Verzilveren van nieuwe kansen
6
3. Aanpak landschapsopgave 8 4.
Uitwerking concrete inrichtingsmaatregelen
Landschap
Vastgoed
16 Huidige situatie
Vastgoedontwikkeling
Zichtbaarheid
Huidige situatie
5. Huidige situatie 26 6. Directe zichtbaarheid 30 7.
Woningbouwafspraken Oost-Groningen
32
Uitvoeringsplan
Uitvoeringsplan
8. Woningmarkt 38 9. Recreatiemarkt 46 10. Uitvoering 50
Projectorganisatie
Uitvoering 11.
Projectorganisatie en kwaliteit
58
12.
Raming tijd en kosten
60
Raming tijd en kosten
13. Bijlagen 64 Bijlagen
1. Introductie Met de gebiedsopgave en het woningbouwproject Blauwestad werken de
De projectorganisatie werd gedwongen kritisch naar de woningbouwont-
provincie Groningen en de gemeente Oldambt samen aan de versterking
wikkeling en zichzelf te kijken. Meer en meer zag zij zich geconfronteerd met
van de lokale economie en verbetering van de leefbaarheid in dit deel van
een stilliggende woningbouwontwikkeling, de onzichtbaarheid van het be-
het Oldambt. Blauwestad heeft zich inmiddels ontwikkeld tot een gebied
staande aanbod en de weinig aantrekkelijke entree en het beoogde centrum
met unieke woonsferen, gelegen in een natuurlijke en waterrijke omgeving
(Het Havenkwartier) van Blauwestad.
met vele mogelijkheden op het gebied van recreatie en toerisme. Toch is de ontwikkeling niet afgerond. De woningbouwontwikkeling verloopt vertraagd.
In het nu voorliggende projectplan ‘Blauwestad aanpak 2015, zichtbaarheid
In 2010 kwam een aangescherpte ontwikkelingsvisie tot stand onder de
van kwaliteit’ presenteren wij een aanpak van de problematiek via een twee-
titel ‘Ontwikkelingsvisie Blauwestad in het Oldambt’. Als eigenaar van de meeste gebiedsdelen en de bouwkavels zag de provincie Groningen zich, na een herijking (afboeking en verleggen tijdshorizon) in 2013, medio 2014 (opnieuw) genoodzaakt
‘Het uiteindelijke doel is om vanuit een bredere doelgroep in te spelen op de vraag in de woning- en recreatiemarkt’
tal samenhangende benaderingen: 1) vanuit een Landschapsopgave en 2) vanuit Vastgoedontwikkeling. De huidige situatie biedt kansen voor een nieuw perspectief waarin naast comfortabel wonen ook ruimte is voor meerdimensionale gebiedsontwikkeling.
om een bedrag van 4,5 mln. af te boeken op de Grondexploitatie (GREX) van
Kansen om Blauwestad als een parkachtig ‘natuur’gebied waarin gewoond,
Blauwestad. Deze laatste afboeking kreeg haar beslag bij de Voorjaarsnota
gewerkt en gerecreëerd kan worden op de kaart te zetten en ‘te laden’ met
2014. Wij kondigden u toen ook aan ‘alles uit de kast’ te halen om het project
aanstekelijke nieuwe betekenissen. Uitnodigend voor nieuwe bewoners om
Blauwestad weer in beweging te brengen na een periode van relatieve
er te komen wonen. Voor ondernemers om er nieuwe initiatieven te ontplooi-
stilstand. Daarvoor werd een nieuw projectteam ingericht naar een tweetal
en en een verleiding voor recreanten om te genieten van de vele mogelijk-
ontwikkelopgaven ‘Landschap’ en ‘Vastgoedontwikkeling’. Beide ontwikkel-
heden op het gebied van recreatie en toerisme. Daarvoor is durf en doorzet-
opgaven werden aangevuld met een organisatiepoot voor de lopende
tingsvermogen nodig, maar ook en misschien wel bovenal een flexibele en
infra- en waterwerken.
proactieve opstelling. Dit betekent overigens niet dat vanaf nu alles overal kan en mag.
4
De verbinding tussen beide onderdelen vinden we in de term ‘zichtbaarheid’.
Deze wordt ondersteund met een actieve media- en marketingcampagne.
De unieke landschaps- of gebiedskwaliteiten van Blauwestad - wonen aan
Dit projectplan is rijk geïllustreerd en prikkelt daarmee de verbeelding.
het water, rust en ruimte, natuur, recreatie - zijn op dit moment onvoldoen-
Wij wensen u veel leesplezier, inspiratie en vertrouwen voor de toekomst.
de zichtbaar. Dit geldt met name in Het Havenkwartier, dat oogt als een
Wij zetten ons in voor een goede toekomst van Blauwestad en de mensen
braakliggend bouwterrein en een sfeer van verlatenheid oproept, maar ook
die er wonen, werken en genieten van een mooi verblijf.
voor de entree van Blauwestad. Vanaf de A7 is Blauwestad onvoldoende zichtbaar. In het onderdeel ‘Landschap’ van dit projectplan hebben wij een weg uitgestippeld die het gebied met haar kwaliteiten meer zichtbaar maakt. Zodanig dat het gebied je als het ware omarmt en waar het aantrekkelijk is om te verkeren, bezig te zijn, te ondernemen. Intrinsiek moet het gebied
Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen Burgemeester en wethouders van de gemeente Oldambt
zichzelf verkopen en een vanzelfsprekende aantrekkelijkheid uitstralen. Met diverse tijdelijke gebiedsinvullingen, activiteiten en evenementen wordt dit ondersteund. De invulling met woningbouw is voor deze aantrekkelijkheid geen noodzakelijk vereiste. Om deze marsroute te kunnen lopen is een investering nodig en gerechtvaardigd. ‘Zichtbaarheid’ is ook een thema als het gaat om de ontwikkeling van woningbouw/vastgoed. In de eerste plaats in het vergroten van de zichtbaarheid van het bestaande productaanbod. Het kavelaanbod kwam niet voor op de bekende en gebruikelijke verkoopkanalen. Het deelplan ‘Vastgoedontwikkeling’ zet hier als eerste op in en inmiddels zijn de beschreven maatregelen tot stand gebracht. Daarnaast beschrijft dit onderdeel van het projectplan
‘Met de huidige en nieuwe product-marktcombinaties inspelen op de vraag kan de snelheid en het volume van de gronduitgifte verbeteren’
de ontwikkeling van een meer gevarieerd productaanbod. Naast de verkoop van bouwkavels betreft dit de ontwikkeling van projectmatige woningbouw en recreatief vastgoed. Voor meer doelgroepen wordt Blauwestad hierdoor zichtbaar (bereikbaar). In een zich herstellende woningmarkt willen wij daar de vruchten van plukken. Wel is voorzichtigheid geboden en is het nodige realisme ingebouwd door het aantal geplande (kavel)verkopen naar beneden bij te stellen. Ook voorziet het projectplan in de ontwikkeling van een uniek recreatief vastgoedobject dat Blauwestad prominent op de recreatiekaart van Nederland kan zetten. Wij starten begin 2015 met de ontwikkeling en verkoop. 5
LANDSCHAP
2. Verzilveren van nieuwe kansen Blauwestad, kwaliteit voor meer... Blauwestad biedt volop mogelijkheden voor comfortabel wonen. Voorbeel-
Blauwestad als een parkachtig ‘natuurgebied’. Comfortabel om te wonen,
den hiervan zijn de ruime opzet van de woongebieden, de waterrijke en
uitnodigend en aantrekkelijk voor bewoners, ondernemers en bezoekers
natuurlijke omgeving en de vele mogelijkheden die het gebied heeft om ‘op
om er nieuwe betekenissen te geven en te vinden. Wij zijn van mening dat
adem’ te komen in een eigen vertrouwde sfeer. Door meerdere redenen is
Blauwestad die natuurlijke kracht in zich heeft. Dat willen we voorop zetten.
de woningbouw niet voluit tot ontwikkeling gekomen en oogt Blauwestad
Hiervoor is durf en doorzettingsvermogen nodig, maar ook en misschien wel
op diverse plaatsen als onaf. Daarmee verliest ze een stuk van haar waarde-
bovenal een flexibele en proactieve houding.
volle en aantrekkelijke karakter. De woningmarkt verandert niet zomaar en er leeft bij ons het besef dat het nodig is om actiever en meer als ‘koopman’ de markt te benaderen (zie onderdeel Vastgoed). Maar waar we ook naar toe willen, onafhankelijk van de vraag hoe de woningbouw zich ontwikkelt en het gebied kleurt, is een Blauwestad waarin haar kenmerkende kwaliteiten direct zijn te zien en te ervaren.
6
Landschap
Blijvende kwaliteit in veranderende omstandigheden
Flexibel ontwikkelingsperspectief
Wanneer omstandigheden veranderen ontstaat de roep om nieuwe antwoorden op nieuwe vragen. Tegelijkertijd komen nieuwe kansen en initiatieven op. Zijn bestaande (beleids)kaders dan nog voldoende bruikbaar en geven ze adequaat antwoord op nieuwe situaties? Duidelijk is dat kaders nodig blijven, voor een zorgvuldige weging van belangen (in de gedeelde publieke ruimte)
Concrete inrichtingsmaatregelen
en het bereiken van samenhangende oplossingen (regie). En ook kan het zijn dat blijvend rekening moet worden gehouden met bestaande afspraken. Toch blijft de roep om het geven van andere antwoorden komen en blijven
Landschapsopgave
Ontwikkelstrategie
Infrastructuur
nieuwe kansen en initiatieven ontstaan. In dit spanningsveld zijn wij op zoek naar een kader dat richting geeft op hoofdlijnen. Enerzijds door partijen te binden, houvast te geven en te ondersteunen. Anderzijds als overkoepelend instrument voor de inrichting van het gebied. Hier kan de verandering of
Tijdelijke alternatieve gebiedsinrichtingen
flexibiliteit worden gevonden in onder meer het op termijn vervangen van de bestaande kavelpaspoorten door gebiedspaspoorten. Ook staat dit overkoepelende kader in relatie tot de nieuw geformuleerde opgaven en organisatieopzet. Figuur 2.1 verbeeldt dit.
Figuur 2.1 Schematische weergave relatie flexibel ontwikkelingsperspectief Figuur 2.1 en prioritaire opgaven
7
3. Aanpak landschapsopgave Gebied met uitzonderlijke kwaliteiten
Knelpunten
Blauwestad vormt het hart van het Schiereiland van Winschoten dat wordt
De doelstelling van Blauwestad om een sociaal economische impuls aan de
omsloten door een krans van dorpen die de Dollardrand markeren. Verdere
regio te geven is vooral goed merkbaar in de omringende dorpen.
kenmerken van deze rand zijn de arbeiderswoningen, statige boerderijen,
Hier zien ondernemers onder andere nieuwe perspectieven in het hergebruik
laantjes en de groene kamers met vensters op de ‘Wiede leegte’ (zie figuur
van erfgoed. Maar er wordt nog niet overal optimaal gebruik gemaakt van de
3.1). Blauwestad zelf omvat een 8 vierkante kilometer groot meer met vaar-
aanwezige gebiedskwaliteiten. Dit heeft een aantal oorzaken. Om te begin-
verbindingen, fietspaden, stranden en een aantal typologisch verschillende
nen is de entree van Blauwestad vanaf de A7 als zodanig slecht herkenbaar.
woongebieden met ieder een specifieke identiteit en daarbij behorende
Het Havenkwartier is slecht vindbaar. De inrichting van de Hoofdstraat als
kwaliteiten (zie figuur 3.2).
gebiedsontsluitingsweg is daarbij niet representatief als hoofdentree van Het Park, Het Havenkwartier en De Wei (zie figuur 3.3). Daarnaast is de verbinding met de aanwezige gebiedskwaliteiten, vooral het contact met het water, niet optimaal. Ook de civieltechnische inrichting van vooral Het Park en Het Havenkwartier dragen niet bij aan de belevingskwaliteit. Tot slot kleeft aan Blauwestad het imago van een ‘mislukt’ woningbouwproject.
8
100 200 300 400 500
750
1000
N
Deze kaart is een momentopname van Blauwestad Er kunnen geen rechten aan worden ontleend
Landschap
0
OOSTWOLD Nieuwlandseweg Oudlandseweg
Goldhoorn Huningaweg
Blauwe Passage gereed in 2015
FINSTERWOLDE
vaarrichting de Dollard
Hoofdweg
Blauwe Passage
Noorderringdijk Forellenvijver
Kikkerberg
Strand
Klinkerweg Kromme Elleboog
Jachthaven Midwolda Zeilschool + bootverhuur
MIDWOLDA 12 km Nieuweweg
Oldambtmeer
Langeland Langelandbrug
Niesoordlaan
Hidra
Rietvoorn
Falster
Falsterbrug
Funenbrug
6 km
Vikna Nieuweweg
Vlintenberg
Het Riet
Viknabrug
Groenelaan
Glazenmaker
Anholtbrug
Anholt
Groeveweg
Natuurgebied De Tjamme
Funen
Veenweg
Freyabrug
Freya
Reiderdiep
Ekamperweg Clingeweg Zuiderringdijk
BEERTA
Hora Siccamaweg
12 km
Midwolderplas
Kieviet
Meerkoet
Figuur 3.1 Blauwestad, het Schiereiland van Winschoten en de Dollardrand
De Wei
Grutto
richting Groningen
Keizerlibel
Nieuweweg Zwaan
Hoofdstraat Brugstraat Jachthaven Redersplein Havenkwartier
Oeverlibel
Hoofdstraat
Het Havenkwartier Verlengde Kloosterlaan
Natuurgebied Reiderwolde
BLAUWESTAD
Leeuwerik
Jachthaven Beerta
Ekamperweg
Kiekendief
Watersnip Smaragdlibel
Cantharel
Elfenbank
Reiderdiep
Hoofdstraat
Het Park
Strand Zuid
Elfenbank
Oostereinde
Bovist
6 km
Het Wold
Paardenbijter
Glanslibel
Berkenborg
Winschoterdiep
Blauwe Loper gereed in 2016
Oostereinde
Blauwediep Oostwolderweg
A7
Uitkijktoren + Openluchttheater
Jachthaven Reiderhaven Pontje van Aart
De Horst Hoofdstraat
Oostereinderplas
Beertsterplas
6 km Stadspark
WINSCHOTEN
Zadellibel Museum Stoomgemaal
Zijlkerweg
richting Duitsland Blauwediep Blauwediepsluis
richting Groningen
Rosarium
De Klinker
richting Bad Nieuweschans
H Ziekenhuis
LEGENDA snelweg openbare weg fietsroute fietspad wandelroute voetpad openbare aanlegsteiger brug uitkijkpunt ecologische hoofdstructuur beschikbare kavels Blauwestad
Verkeersborden op het water 6 12
vaarsnelheid in-, uit- of doorvaart verboden
P
verboden aan te leggen ligplaats
Projectbureau Blauwestad Redersplein 2 9685 AW Blauwestad 0597 - 47 10 10
[email protected] www.blauwestad.nl
begrenzing vaarwater
01-04-2014 Pro Motion Pictures - Blauwestad
Figuur 3.3 De Hoofdstraat
Figuur 3.2 Blauwestad met aanduiding woongebieden
9
Aanpak langs 2 sporen De landschapsopgave pakt de gesignaleerde knelpunten op vanuit twee sporen.
Het eerste spoor betreft een praktisch spoor met een samenhangend pakket van concrete inrichtingsmaatregelen.
Spoor 1 Concrete inrichtingsmaatregelen Concrete inrichtingsmaatregelen beogen de entree en herkenbaarheid van Blauwestad vanaf de A7 te verbeteren, de relatie met de omgevingskwaliteiten te versterken en de civieltechnische uitstraling te verzachten. Het accent ligt op maatregelen in Het Park en Het Havenkwartier, omdat de knelpunten hier extra goed voelbaar zijn. Voor velen vormen deze gebieden de eerste kennismaking met Blauwestad en is het vooral hier van belang er voor te zorgen dat het gebied uitnodigend is en een positieve indruk achterlaat. De meeste maatregelen zijn relatief bescheiden en op korte termijn in de openbare ruimte te realiseren. Ze hebben weinig tot geen consequenties
Het tweede spoor is in beginsel procesmatig en richt zich op het verbeteren van het imago door tijdelijke alternatieve gebiedsinrichtingen te onderzoeken en te realiseren.
10
voor de woningbouw- of herbestemmingsgronden. Ze sluiten logisch aan bij en brengen waar mogelijk, door slimme combinaties, meer samenhang aan tussen lopende projecten en initiatieven. Zie figuur 3.4 voor een overzicht van de meest relevante projecten en initiatieven. Sommige maatregelen hebben een langere doorlooptijd of vragen om een nadere uitwerking in een gebiedsopgave. De maatregelen zijn in de navolgende hoofdstukken beschreven, globaal begroot en worden in afstemming met derden nader uitgewerkt.
Landschap Figuur 3.4 Overzicht van actuele ontwikkelingen en projecten
11
Spoor 2 Tijdelijke alternatieve gebiedsinrichting Om uiteindelijk ook kavels te kunnen verkopen zal naast het uitvoeren van concrete inrichtingsmaatregelen het imago van Blauwestad ‘om’ moeten. Dit vraagt om een aanpak die Blauwestad als nieuw landschap op de kaart zet. Als parkachtig ‘natuur’gebied waarin uitstekende kansen liggen om kleinschalig en vraaggestuurd (druppelsgewijs) woningbouw te ontwikkelen en waarin ook tijdelijke alternatieve gebiedsinvullingen mogelijk zijn. Culturele landschapsontwikkeling is een geschikt instrument om een dergelijk transformatieproces op gang te brengen. Een proces dat uiteindelijk resulteert in één of meer fysieke ingrepen die het niveau van een object
Figuur 3.5 Jaarringen, Oerol 2006
overstijgt. Ingrepen op landschapsniveau waar je letterlijk onderdeel van kunt zijn en ook aan de realisatie hebt kunnen bijdragen. Het voorgaande laat zich beschrijven. Het raakt in de kern aan het creëren van activiteiten en situaties die het landschap zelf tot een (tijdelijk) beeldmerk maakt en dit unieke beeld in het collectieve geheugen grift van de partijen die eraan hebben bijgedragen en aan deelnemen. Als referentie en inspiratie denken we aan de manifestatie ‘What a wonderful World’ in de stad, ‘Oerol’ op Terschelling, ‘de groene kathedraal’ in Almere (als wilgenborg voorgesteld in Blauwestad door bewoners van Het Park) en het participatiekunstproject ‘De reis 2018’ in Leeuwarden (zie figuren 3.5 t/m 3.9). Ook valt te denken aan de bouw van een schaapskooi en ‘lammetjesdagen’ in het voorjaar, een ‘timmerweek’ voor kinderen of de bouw van een ‘palletdorp’. Figuur 3.6 Wadland, Oerol 2014
12
Landschap
Figuur 3.7 Strandbeesten, Theo Jansen
13
14
Blauwestad, woongebied Het Riet
Landschap Figuur 3.8 Wilgenkathedraal, Bremen
Waar we naar zoeken is een projectorganisatie die deze beelden, activiteiten en evenementen daadwerkelijk en realistisch tot stand brengt. Zij kan daarbij inspelen op de in het gebied aanwezige energie en op basis van in kaart gebrachte kansen in het gebied. Ook kan zij bewoners betrekken en mobiliseren op basis van wat partijen bindt, als basis voor een stuk medeeigenaarschap die helpt om lokale kennis en expertise in te zetten bij de daadwerkelijke uitvoering. Een concreet voorbeeld vormen ideeën die bij de bewoners(verenigingen) leven, zoals het idee voor een ‘wilgenborg’ in Het Park. Op deze manier willen we tijdelijk invulling geven aan de ruimte in Blauwestad en deze nieuwe betekenis en waarde geven. De gebieden die zich hier in eerste instantie voor lenen zijn de nog onbebouwde landtongen in Het Havenkwartier, Het Park en De Wei (zie figuur 4.1). Tijdelijk houdt in dat op het moment dat in deze gebieden woningbouw tot ontwikkeling komt, dit niet belemmerd wordt door de al aanwezige invulling en dat een tijdelijke functie zonodig en op afzienbare termijn kan worden opgeheven. Figuur 3.9 De groene kathedraal, Almere
15
4. Uitwerking concrete inrichtingsmaatregelen Verbeteren entree Blauwestad Navolgend worden concrete inrichtingsmaatregelen en gebiedsopgaven
De route van de afslag van de A7 (Blauwe Roos) tot aan het havenpaviljoen in
beschreven. Waar aan de orde wordt een onderscheid gemaakt in de korte
Het Havenkwartier vraagt om een verbeterde herkenbaarheid als entree voor
en langere termijn uitvoerbaarheid.
Blauwestad. Het voorstel is om de route te begeleiden door het op zichtafstand van elkaar plaatsen van een reeks objecten. De gedachten gaan hierbij
Figuur 4.1 geeft de gebieden voor een tijdelijke alternatieve inrichting weer
uit naar opvallend gekleurde boeien (zie figuur 4.2) die de bezoeker helpen
en de maatregelen die de entree van Blauwestad verbeteren. Figuur 4.7
zijn/haar route naar Het Havenkwartier te vinden. Door het plaatsen van deze
verbeeldt de maatregelen die de relaties met de omgevingskwaliteit verster-
nautische elementen op de ringdijk om het meer ontstaat een verwijzing naar
ken en de civieltechnische uitstraling verzachten.
het achterliggende water. De precieze locaties van de elementen worden nader uitgewerkt, evenals de technische en procedurele randvoorwaarden. Op het eerste oog lijken de openbare ruimtes zoals de waterpartijen van de Blauwe Roos, de ringdijk langs de Oostwolderweg, het middeneiland van de rotonde bij de Hoofdstraat en de dijklichamen aan weerszijden van de Hoofdstraat geschikt.
16
Landschap
Figuur 4.1 Route markering, herkenbaarheid Blauwestad vanaf A7 en gebiedsopgave tijdelijke nieuwe invulling
17
Om de aantrekkelijkheid van de Hoofdstraat als hoofdentree voor Het Park, Het Havenkwartier en De Wei te verbeteren stellen we voor om met een poort de in/uitgang te markeren. Door verder de taluds van de aarden wallen aan de binnenzijde van de weg een strak maairegime te geven ontstaat een interieurkwaliteit die als wisselende expositieruimte voor kunstobjecten kan dienen (zie figuur 4.3). Door het maken van in eerste instantie één coupure in het dijklichaam aan de zuidzijde van de Hoofdstraat ontstaat een aanleiding om even te stoppen, de auto te parkeren, een uitzichtpunt te beklimmen en contact met de omgeving te maken.
Figuur 4.2 Boeien
Het verbeteren van de herkenbaarheid van Blauwestad vanaf de A7 kan op zeer uiteenlopende manieren worden uitgewerkt. De gedachten lopen hierbij uiteen van het schilderen van referenties aan Blauwestad in de tunnelbakken van de A7 (zijwanden viaduct onder rotonde Blauwe Roos) tot het leveren van een beeldmerk in de vorm van een verlicht object aan de rand van het meer. De uiteindelijke keuze vraagt om een nadere verkenning en uitwerking in een gebiedsopgave.
18
Figuur 4.3 Skin 2, Mehmet Ali Uysal
In 2015 wordt een aansprekend zomerprogramma in Het Havenkwartier
Landschap
geboden. Als festivalhart met diverse vormen van theater. En als een tijdelijke stad waar alles draait om wonen in Blauwestad. Mensen kunnen er kamperen in een eigen tent of caravan, maar ook in fantasierijke bouwwerken die worden gebouwd met gebruikmaking van diverse natuurlijke (cradle to cradle) materialen. Een plek waar gebouwd wordt met de pioniersgeest die Groningers eigen is en die nieuwe betekenis geeft en inspireert (zie figuren 4.4 t/m 4.6).
Figuur 4.5 Festival Venlo
Figuur 4.4 Pallethuis
Figuur 4.6 Giant Duck, Florentijn Hofman
19
Versterken relatie omgevingskwaliteiten Buiten de ringdijk is er vanaf het land maar beperkt gelegenheid om boven het maaiveld uit te blikken en het water daadwerkelijk te zien en te ervaren. De bestaande bruggen en de uitkijktorens in Het Wold (zie figuur 4.8) en Het Havenkwartier vormen hierop goede, maar spaarzame uitzonderingen. Het voorstel is om op strategische knooppunten (zie figuur 4.7) in het recreatieve routenetwerk een aantal uitzichtplekken toe te voegen. Het zijn de locaties die interessant zijn om te stoppen, van de omgeving genieten en even uit te waaien. De specifieke locatie bepaalt de vorm waarin het uitzichtpunt wordt gegoten, waarbij het ambitieniveau uiteenloopt van klimobject of zitelement tot (vogel)kijkhut of trekkershut waarin ook kan worden overnacht (zie figuren 4.9 t/m 4.12). We stellen voor om in eerste instantie op twee of drie nader te bepalen plekken uitkijktorens te realiseren. Verder stellen we voor ontbrekende schakels in het recreatieve routenetwerk aan te vullen. Op de korte termijn kan een fietspad naar Het Havenkwartier gerealiseerd worden door een bestaand onderhoudspad op te waarderen. Dit versterkt het recreatieve (fiets)routenetwerk en de rechtstreekse belevingsmogelijkheid van het water.
Figuur 4.7 Uitkijkpunten en ontbrekende schakels fietsroutenetwerk Bestaande uitkijkpunten Kansrijke locaties voor nieuwe uitkijkpunten verlichtingsplan gekoppeld aan Blauwe Loper Bestaand vrijliggend fietsroutenetwerk realiseren verbinding in fietsroutenetwerk
20
Landschap
Figuur 4.8 Uitkijktoren in Het Wold
21
Figuur 4.9 Boom’hut’ als recreatieverblijf/atelier Dutch, Lelystad
Figuur 4.11 Eenvoudige overnachtingslocatie met uitzicht over het water
Figuur 4.10 Boom’hut’ Lelystad (voorkant)
Figuur 4.12 Zitelement ‘Verrekijker’ (Samson Urban Elements)
Landschap
Zandsculptuur Festival Blauwestad 2014
23
Verzachten civieltechnische uitstraling De vele verkeersborden in het entreegebied tussen de A7 en Het Havenkwartier doen afbreuk aan de beleving van de aanwezige gebiedskwaliteiten (zie figuur 4.14). Op basis van een rondgang door het gebied houden we het nut en de noodzaak van de verkeersborden tegen het licht en doen een voorstel voor het verwijderen of verplaatsen. De civieltechnische uitstraling in Het Havenkwartier en Het Park wordt voor een belangrijk deel bepaald door verlichtingsarmaturen langs wegen die voor het huidige verkeerskundige functioneren van de woongebieden niet tot nauwelijks relevant zijn (zie figuur 4.13). We stellen voor om op basis van Figuur 4.13 De te gebruiken verlichtingsarmaturen
het verlichtingsplan van Het Park en Het Havenkwartier armaturen aan te wijzen die verwijderd, opgeslagen en hergebruikt kunnen worden. De aansluitende infrastructuur aan weerszijden van de Blauwe Loper biedt een eerste concrete mogelijkheid voor hergebruik. Mogelijk dat ook het project Blauwe Passage - de nieuwe vaarweg aan de noordkant van het Oldambtmeer en bijbehorende infrastructuur zich hiervoor leent.
24
Landschap Figuur 4.14 Onrustig beeld door vele bebording
25
VASTGOEDONTWIKKELING
5. Huidige situatie Achtergrond: Blauwestad in verandering Blauwestad is een waterrijk natuur-, recreatie- en woongebied ten oosten van
Door de snelle ontwikkeling van flora en fauna wordt Blauwestad zeker niet
de stad Groningen. Het gebied is circa 1.000 hectare groot. Blauwestad is
meer alleen bekeken als die nieuwe woonwijk van Winschoten, maar ook als
als project opgezet vanuit de doelstelling om met de aanleg van het gebied
een natuurlijk onderdeel van de gemeente Oldambt in de woon- en
bij te dragen aan het verbeteren van de sociaal-economische situatie en de
recreatieperceptie. De mindset is meer positief, zowel in de publiek opinie
leefbaarheid in het Oldambt (zie 1. Introductie). Dit heeft in 2006 haar eerste
als in de pers.
vruchten afgeworpen met de eerste bewoners die in Blauwestad kwamen wonen. Landschappelijk is Blauwestad een aanwinst voor de streek. Wanneer haar kenmerkende kwaliteiten verder worden versterkt, biedt het landschap kansen om een verdere bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van Blauwestad. Hierop wordt nader ingegaan in het deelplan Landschap (2-4).
26
Vastgoed
Huidige stand van zaken: stilstand en herbezinning
Hiervoor is een aantal oorzaken aan te wijzen: •
gedacht en gepland. De gevolgen van de economische/financiële crisis die op veel gebieden in de maatschappij manifest zijn geworden, heeft in Blauwestad tot algehele vraaguitval geleid. In 2013 kende het project
Hoewel de natuurontwikkeling van Blauwestad floreert, geldt dit voor de woningbouwontwikkeling zeker niet. De verkopen lopen achter bij de verwachtingen/planning. Het idee om een grote bovenregionale doelgroep naar Blauwestad te trekken bleek ijdel. Na de afwikkeling van de publiekprivate samenwerking (december 2009) zijn tekorten afgeboekt.
haar dieptepunt met geen enkele verkochte kavel; •
doorgevoerd in een herijking van de grondexploitatie Blauwestad (de GREX).
•
onvoldoende geëtaleerd; •
de verkoopinspanning is te beperkt. Om daadwerkelijk kavels te verkopen is het van belang meer daarop gerichte inspanningen te leveren, teneinde (nieuwe) doelgroepen te bereiken en te verleiden om in
het project nog een hoop werk te verzetten om de (bijgestelde) doelstellintot op heden stroef en is nog onvoldoende tastbaar.
het huidige productaanbod is niet zichtbaar. De te koop staande kavels c.q. beschikbare kavels zijn onvoldoende bekend in de markt en worden
In 2014 werd nogmaals een bedrag afgeboekt. In financieel opzicht is er in gen in lijn met de Ontwikkelingsvisie en de GREX te realiseren. Dit verloopt
in 2014 werden drie kavels verkocht. Door verkoop aan het einde van het jaar vindt de levering plaats in 2015;
De Ontwikkelingsvisie uit 2010 kent een tijdshorizon van 30 jaar waarin de bouwgrond wordt ontwikkeld of tijdelijk ingericht. In 2013 is deze visie tevens
Blauwestad ontwikkelde en ontwikkelt zich niet zoals aanvankelijk
Blauwestad te gaan wonen; •
het imago van Blauwestad is niet eenduidig geladen. Door de kwaliteiten van Blauwestad voortdurend positief onder de aandacht te brengen, wordt de aantrekkingskracht vergroot (zie ook 9. Recreatiemarkt).
27
Midwolda, sluis Blauwe Passage
28
Vastgoed
Recreatie en toerisme als pijler Recreatie en toerisme vormen de centrale economische drager van Blauwestad en daarmee voor dit deel van de gemeente Oldambt. De gemeente Oldambt profileert zich nadrukkelijk als ‘jongste watergemeente van Nederland’. In 2013 is hier vanuit de projectorganisatie op ingespeeld door evenementen te organiseren en te faciliteren. Doelstelling hierbij was het creëren van reuring, meer mensen naar het gebied te trekken en de mindset ten opzichte van Blauwestad positief te beïnvloeden. In 2013 is er veel nadruk gelegd op het voltooien van infrastructurele werken en is gezocht naar mogelijkheden om de relatie met de omgeving te versterken.
Voorbeeld drijvend wonen
De Blauwe Passage (de nieuwe vaarverbinding aan de noordkant van het Oldambtmeer) die mei 2015 officieel wordt geopend en de toekomstige aanleg van De Blauwe Loper (de directe fietsverbinding vanuit Winschoten over de A7 naar Het Havenkwartier) bieden goede ontsluitingsmogelijkheden voor watersport- en fietsrecreanten.
29
6. Directe zichtbaarheid Zichtbaar productaanbod trekt klanten
Zoals reeds opgemerkt kan de achtergebleven kavelverkoop toegewezen worden aan het marktfalen en beperkte consumentenvertrouwen. Daarnaast is het (kavel)aanbod aanwijsbaar onvoldoende zichtbaar geweest om verkoop en klantcontact te genereren. Het weer zichtbaar (off- en online) maken van het productaanbod en het beschikbaar hebben van verkoopkanalen/platforms heeft in juni 2014 daarom hoge urgentie en prioriteit gekregen. Hiermee werd voorkomen dat kostbare tijd en verkoopkansen verloren gingen. De genomen acties zijn: •
het aanbrengen van verlichte verkoopdisplays in de etalage van het projectbureau Blauwestad;
•
het plaatsen van kavels op www.funda.nl, voor het eerst sinds 2005 Funda, HET startpunt van de zoektocht van een nieuwe woning of kavel voor iedere woonconsument;
•
het plaatsen van kavelaanbod op de website www.blauwestad.nl;
•
het openstellen van het projectbureau in de weekenden. Mede ter ondersteuning van de zomerevenementen (Water Weekend, Solar Challenge, Zandsculptuur Festival en Pura Vida).
30
Vastgoed Voornoemde acties hebben in de afgelopen periode aanwijsbaar geleid tot meer traffic en leads (verkoopkansen). Er worden inmiddels meer gesprekken gevoerd met potentiële klanten en er zijn weer optiecontracten afgesloten. Het zijn bescheiden aantallen, maar tonen wel een duidelijke relatie met de geleverde inspanningen. Het temperen van de verwachtingen blijft het devies. Het landelijk beeld van een aantrekkende woningmarkt tekent zich nog niet af in de regio Oost-Groningen. Tevens komt het hogere woningbouwsegment, waartoe ook Blauwestad behoort, pas in beweging op het moment dat er weer sprake is van volledige doorstroming. Tevens is er een analyse gemaakt van de lopende initiatieven en ideeën die zich in de afgelopen jaren hebben aangediend. Hiertoe zijn met meerdere marktpartijen gesprekken gevoerd en zijn de kansarme initiatieven afgerond en afgesloten. Kansrijke initiatieven worden zo snel mogelijk gewogen en in tijd gepland. Het resultaat is een organisatie die met de blik vooruit zich kan richten op
Etalage verkoopcentrum
het realiseren van verkopen en faciliteren van nieuwe marktinitiatieven om Blauwestad als woningbouwproject verder te laten groeien.
31
7. Woningbouwafspraken Inleiding De regio (de gemeenten Bellingwedde, Menterwolde, Oldambt, Pekela, Stadskanaal, Veendam en Vlagtwedde) kent een traditie van kwalitatieve en kwantitatieve afspraken voor de ontwikkeling van de woningvoorraad en nieuwbouwlocaties. De meest recente versie van die afspraken is vastgelegd in het Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen. De woningbouw in Blauwestad is in beginsel uitgezonderd van deze afspraken, als gebouwd wordt op of boven het zogenaamde prijsniveau v.o.n. Die grens (demarcatielijn) is in een set bestuurlijke afspraken met de provincie Groningen in 2009 vastgelegd op circa € 400.000. De ratio van deze grens is dat daarboven min of meer sprake is van een zelfstandig functionerende markt.
Sinds 2009 is de woningmarkt flink afgekoeld en zijn verkoopprijzen gedaald, hetgeen aanleiding geeft na te denken over een bijstelling van de demarcatielijn aan de huidige actualiteit. Het projectplan voorziet hierin. Het regio-overleg (Stuurgroep Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen) wordt voorgesteld in te stemmen met het verlagen van de demarcatielijn tot een bedrag van circa € 325.000, nadat in een deskundigenoordeel een marktanalyse is uitgevoerd die deze actualisatie ruggesteunt. Deze analyse krijgt verderop in dit hoofdstuk aandacht. Verder voorziet het deelplan ‘Vastgoedontwikkeling’ in zogenaamde projectmatige woningbouw (zie 8. Marktbeeld Oldambt/Blauwestad; tussenstappen en projectmatige woningbouw). Deze is realiseerbaar onder het prijsniveau van beide demarcaties. Met de gemeente Oldambt is de afspraak gemaakt dat voor het kalenderjaar 2015 in Blauwestad ruimte wordt geboden voor de ontwikkeling en verkoop van 15 projectmatige woningen onder de prijsgrens van € 325.000. Binnen de regioafspraken valt deze afspraak onder de zogenaamde ‘woningbouwruimte’. Dit betekent dat tegen elke nieuw gebouwde woning de sloop van een bestaande woning staat. Die opgave neemt de gemeente Oldambt op zich. Voordat in dit hoofdstuk deze afspraken en genoemd deskundigenoordeel verder worden uitgelicht, wordt eerst kort ingegaan op de in de regio bestaande afspraken.
32
Vastgoed
Bestaande woningbouwafspraken Projectmatige woningbouw is gepland in Het Havenkwartier, met aanvullend de mogelijkheid van de ontwikkeling van bedrijvigheid (horeca, jachthaven en havenkantoor) en recreatieve voorzieningen. In het vigerende bestemmingsplan wordt deze ontwikkelingsrichting ook beschreven en uitgewerkt in de plantechnische regels (zie schema hieronder).
Bestemmingsregel
Gebied
Woningen 2013-2023
Type woning
Bouwhoogte
Woongebied 1
De Wei
max. 50
woonhuis/vrijstaand
max. 9 mtr.
Woongebied 2
Het Park
max. 20
woonhuis/vrijstaand
max. 9 mtr.
Woongebied 3
Het Riet
max. 60
woonhuis/vrijstaand
max. 9 mtr.
Woongebied 4
Het Wold
max. 10
woonhuis/vrijstaand
max. 9 mtr.
Woongebied 5
Het Havenkwartier
max. 95
woonhuis/vrijstaand
max. 12 mtr.
Bron: Regels - Bestemmingsplan Blauwestad 2012 en Veegplan Blauwestad (ontwerp d.d. 9 juli 2014)
33
Uit deze cijfers/omschrijvingen valt af te lezen dat in Het Havenkwartier ruim-
Het voorgaande betekent dat wanneer woningbouwruimte wordt gecreëerd,
te bestaat voor projectmatige, geschakelde of gestapelde bouw. Bij de on-
dit alleen kan op basis van vervanging of sloop van bestaande bebouwing.
derling gemaakte afspraken en de regio-afspraken is hier ook rekening mee
Dat geldt ook voor de ontwikkeling van projectmatige woningbouw in
gehouden tot het moment dat in 2013 een bevriezing van de woningbouw-
Blauwestad, aangezien die wordt ontwikkeld onder een prijsniveau van
ruimte noodzakelijk werd geacht, zoals blijkt uit onderstaande chronologie:
€ 400.000 (actueel/voorgesteld prijsniveau: € 325.000).
•
oktober 2009 - verdeling woningbouwruimte/contingenten Oost Groningen (Stuurgroep Regionaal Woonplan Oost Groningen): bouwactiviteiten in Blauwestad zijn uitgezonderd van de gemaakte afspraken, mits de bouwactiviteiten plaatsvinden in het ‘bovenste deel van de markt’, door partijen geïndiceerd op een prijsniveau v.o.n. van circa € 400.000; N.B. Deze afspraken zijn overeengekomen tussen de provincie Groningen en de zeven regiogemeenten. Indien de provincie wil afwijken van de genoemde prijsgrens dient dit te worden ‘besproken’ met de regiogemeenten (= instemming/goedkeuring regio);
•
2010 - nadere afspraken gemeente Oldambt en de provincie: totaal aantal te bouwen woningen door de provincie teruggebracht van 1.500 naar 1.247. De gemeente Oldambt stelt in ruil 60 woningen van haar woningbouwruimte ter beschikking voor nieuwbouw onder het prijsniveau van € 400.000;
•
juli 2013 - vaststelling Regionaal Prestatiekader 2013-2018: nieuwbouwruimte op basis van vervanging/sloop (= bevriezing woningbouwruimte). N.B. Deze afspraken zijn overeengekomen tussen de provincie Groningen en de zeven regiogemeenten. Een eventuele bijstelling/actualisatie vraagt de goedkeuring of instemming van elk van de partijen.
34
Voorbeeld projectwoning
In lijn met de landelijke ontwikkeling staan ook in Oost-Groningen en de
Blauwestad heeft met haar onderscheidende en kwalitatief hoogwaardige
gemeente Oldambt de woningmarkt en verkoopprijzen onder druk. Hoewel
woningen en woonklimaat de potentie om de woonconsument te behou-
landelijk er tekenen van herstel zijn, is in de gemeente Oldambt nog geen
den voor de gemeente Oldambt. Het gaat daarbij om woningen aan de
directe toename van het aantal transacties te bespeuren. Het aantal verko-
bovenkant van het middeldure segment en het dure segment van de
pen stijgt niet aanmerkelijk en de transactiewaardes bewegen zich aan de
markt (€ 325.000 - € 350.000).
Vastgoed
Demarcatielijn: actualisatie prijsniveau v.o.n.
onderkant van de markt. Toch is het sentiment in Blauwestad aan het veranderen. De interesse voor een bouwkavel neemt toe. In gesprek met de klant
In de totstandkoming van het onderhavige rapport is een actualisatie
blijkt wel dat een geringer investeringsbudget voorhanden is, in vergelijking
onderwerp van overleg geweest in de Stuurgroep Blauwestad. Ook de
met de economische topjaren toen het project startte.
Stuurgroep Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen is daarbij betrokken. Voordat de betrokken partijen (de zeven regiogemeenten)
Het prijsniveau v.o.n. € 400.000, als duiding van het topsegment van de
zich wilden uitspreken over een mogelijke bijstelling, is opdracht gegeven
woningmarkt in Oost-Groningen en zoals opgenomen in het Regionaal Pres-
voor een deskundigenoordeel1 met daarin een analyse van de huidige
tatiekader (zie inleiding), is sinds de vaststelling ervan in 2009 niet aangepast.
woningmarkt. Daarin werden de volgende onderzoeksvragen onderzocht:
De huidige stand van de woningmarkt en marktontwikkelingen geven aanlei-
1. actualisatie grenswaarde: de woningmarkt is veranderd. In het Regi-
ding voor de aanname dat de grens van het topsegment is gedaald
onaal Prestatiekader 2013-2018 wordt de grens van € 400.000 v.o.n.
en zich niet meer bevindt op het niveau van circa € 400.000.
als demarcatie voor de bovenkant van de woningmarkt aangehouden. Is deze grens, die 14 oktober 2009 is vastgesteld door de regio (in des-
Een actueel vastgestelde grens is belangrijk om het aanbod in Blauwestad
tijds de Stuurgroep Regionaal Woonplan Oost-Groningen), nog steeds
beter te laten aansluiten en aanvullend te laten zijn op de woningmarkt van
realistisch of dient deze geactualiseerd bijgesteld te worden? Zo ja, op
de gemeente Oldambt. De consument moet de gelegenheid hebben meer
welk niveau dient deze grenswaarde dan te liggen?;
en kleinere tussenstappen in zijn/haar wooncarrière (woonstappen) te maken.
2. bijstellen residuele grondwaarde: in een woningmarkt waarbij het prijsniveau van woningen daalt wordt tevens een lagere, residuele, grondwaarde verondersteld. Is deze veronderstelling juist? Wat kunnen de
Onderzoek marktontwikkeling en prijsstelling Blauwestad, Bureau Middelkoop, december 2014
1
gevolgen in de regio zijn als een gemeente besluit de huidige grondprijzen naar beneden bij te stellen?
35
36
Blauwestad, woongebied Het Riet
1. op hoofdlijnen geantwoord zijn de stellingen in genoemde onder- zoeksvragen juist; 2. de demarcatiegrens die is vastgesteld beweegt mee met de markt. Het exact vaststellen van de grens is op basis van marktgegevens vandaag lastig. Er is een zeer grote beweging geweest en het aantal transacties is beperkt. Een grens van € 325.000 lijkt gezien de marktontwikkeling zeer redelijk; 3. in de categorie van € 325.000 tot € 350.000 is wel concurrerend aanbod in de bestaande markt. Bij een gelijke prijsontwikkeling van bestaande markt en Blauwestad is dat echter hetzelfde concurrerende aanbod als waar in 2009 sprake van was; 4. de stelling dat de residuele grondwaarde meebeweegt met de markt is eveneens juist; 5. bij het hanteren van een residuele grondwaarde is het steeds nodig op typeniveau berekeningen te maken. Een algemene bijstelling van huidige grondprijzen op basis van een snelle analyse van de gemiddelde daling van de residuele grondwaarde - zoals op basis van deze analyse is gebeurd - is niet de juiste methode. De bijstelling is voorwaardelijk, het regio-overleg dient nog in te stemmen met een bijstelling tot het prijsniveau v.o.n. ad circa € 325.000.
Vastgoed
De belangrijkste conclusies uit dit rapport zijn:
Woningbouwruimte: 15 projectmatige woningen Als toevoeging op het bestaande productaanbod voorziet het projectplan in de ontwikkeling van zogenaamde projectmatige woningbouw (voor een typering zie 8. Marktbeeld Oldambt/Blauwestad: woonstappen en projectmatige woningbouw pagina 40). Deze is realiseerbaar onder het actuele prijsniveau v.o.n. van € 325.000. Voor de ontwikkeling van deze vorm van nieuwbouw is de actuele prijsgrens met andere woorden niet toereikend. Daarom is, binnen de kaders van de huidige regioafspraken, een aanvullende afspraak gemaakt. Zoals gezegd, het begrip ‘woningbouwruimte’ wordt gebruikt binnen de huidige regioafspraken van het Regionaal Prestatiekader 2013-1018. Een gemeente die een nieuwbouwlocatie wil ontwikkelen zal voor het geplande aantal te realiseren woningen een gelijk aantal woningen moeten slopen. Hieraan wordt ook voldaan wanneer de nieuwbouwlocatie huidige bebouwing vervangt. Omdat Blauwestad binnen de gemeentegrenzen van Oldambt ligt, is met deze gemeente de afspraak gemaakt dat voor het kalenderjaar 2015 in Blauwestad ruimte wordt geboden voor de ontwikkeling en verkoop van 15 projectmatige woningen onder de prijsgrens v.o.n. van circa € 325.000. Voor de gemeente Oldambt betekent dit dat zij een sloopopgave moet formuleren en mogelijk realiseren. Die opgave neemt zij op zich.
37
8. Woningmarkt Marktsituatie algemeen Sinds het derde kwartaal van 2013 zet het voorzichtig landelijk herstel van
Dit geldt voornamelijk voor de groep doorstromers met een restschuld die
de woningmarkt zich door. De markt stabiliseert zich en de bodem van het
in de afgelopen 5 jaar een woning hebben gekocht. Door de daling van de
aantal transacties lijkt te zijn bereikt. Landelijk gezien groeit de woningmarkt.
woningprijzen staan veel woningen ‘onder water’. Eigenaren van deze wonin-
Verschillende organisaties geven ook aan dat langzaam het vertrouwen in de
gen zullen de komende jaren worden geconfronteerd met een verdere verla-
woningmarkt terugkeert. De vooruitzichten zijn voorzichtig positief. Onderlig-
ging van de maximale hypotheeksom. Er is gelukkig ook steeds meer latente
gende factoren die bijdragen aan een herstel zijn:
vraag bij een groep doorstromers die zich wel manifest kan en wil maken.
•
de verbeterde, ondanks aangescherpte financieringseisen, betaalbaar-
Nu de prijs stabiliseert en iets verbetert, wordt het voor deze groep iets min-
heid van woningen;
der problematisch om te verhuizen. Al zal er voor een groep nog steeds ei-
•
de lage hypotheekrente;
gen spaargeld nodig zijn om het hypotheekbedrag bij verkoop af te dekken.
•
beleidsrust op gebied van de woningmarkt die ervoor zorgt dat consu-
Dit zorgt er dan ook voor dat de snelheid van de toename in transactieaan-
menten weten waar ze aan toe zijn als ze een woning (willen) kopen;
tallen als ook de prijsstijging nog beperkt zal zijn: 1-3% in 2015. Snelle prijs-
een toenemend (consumenten)vertrouwen.
stijgingen zijn derhalve niet te voorzien. 2014 zal, aldus voorspellingen van
•
Dit is merkbaar doordat er meer woningen verkocht worden dan dat er
ING, Rabobank, Bouwfonds en de BDB index, nog gekenmerkt worden door
woningen aangemeld worden. Het aanbod neemt niet toe en er lijkt meer
een lichte prijsstijging van 1-1,5%. Daarnaast is de werkloosheid momenteel
vraag te ontstaan. Als vraag en aanbod meer tot elkaar komen, is er sprake
(7%, internationale definitie) aanzienlijk hoger dan voor de crisis (3,1%).
van prijsherstel.
De verwachting is dat deze nog zal oplopen naar gemiddeld 7,5% in 2014.
Ondanks deze positieve signalen kent de woningmarkt echter nog verschil-
Tot slot staat de rente op een historisch laag niveau. Als deze op termijn gaat
lende knelpunten. Een deel van de woonconsumenten blijft terughoudend.
stijgen, kan dat het herstel belemmeren.
38
Vastgoed Blauwestad, woongebied Het Riet
39
Voorbeelden projectwoningen
40
Deze groep is gedifferentieerd en kent zowel ‘starters’ als ‘doorstromers’. Het woonproduct van Blauwestad ligt ver verwijderd van het huidige
Vastgoed
Marktbeeld Oldambt/Blauwestad: tussenstappen & projectmatige woningbouw
aanbod in de omgeving van Blauwestad, met een prijsniveau vanaf € 400.000. Blauwestad kan op dit moment niet aansluiten op de regionale bewegingen op de woningmarkt. Aansluiting op de regionale woningmarkt is noodzakelijk gelet op de bewezen beperkte bovenregionale aantrekkingskracht van het project en wenselijk om de woonconsument
In de gemeente Oldambt is nog niet direct een toename van transacties
te behouden voor de gemeente. Om dit op termijn wel te bereiken, is
waarneembaar. Het aantal verkopen stijgt nog niet aanmerkelijk en de
het belangrijk op een natuurlijke manier in te spelen op de wooncarrière
transactiewaardes bewegen zich aan de onderkant van de markt (zie bijlage
van de consument. (zie figuur hiernaast). De woonconsument moet meer
2). Toch verbetert het sentiment rond Blauwestad zich. De interesse voor een
en kleinere tussenstappen in de wooncarrière kunnen maken binnen de
bouwkavel neemt toe. In gesprek met de klant blijkt wel dat een geringer
gemeente; in Blauwestad. Als tussenstappen in Blauwestad kunnen er wonin-
investeringsbudget voorhanden is, in vergelijking met de economische
gen aangeboden worden aan de bovenkant van het middeldure segment en
topjaren toen het project startte.
het dure segment van € 325.000 tot € 350.000. Deze woningen zijn complementair aan de gemeentelijke woningbouwvoorraad. We typeren deze wo-
De verhuisgeneigde doelgroep in Oldambt ligt op dit moment vooral in de
ning als de zogenaamde ‘projectmatige woning’. Dit is de door marktpartijen
prijsklassen van € 98.000 tot € 140.000 (bron NVM).
ontwikkelde vrijstaande woning die samen met een kavel wordt aangeboden tegen een vaste prijs. Daarbij wordt niet afgedaan aan de kenmerkende kwa-
Strategische nieuwbouw
Strategische nieuwbouw
Strategische nieuwbouw
liteiten van bouwen en wonen in Blauwestad. Dat betekent dus dat er woningen aangeboden worden die een factor ‘meer’ in zich hebben. Dit betekent ‘meer’ kavel, ‘meer’ woning tegen een concurre-
Prijs
rende product-prijsverhouding en met een goede prijs-kwaliteitverhouding. Voor Blauwestad geldt de nadrukkelijke eis van onderscheidendheid en kwaliteit. Deze wordt geboden in de ruimtelijke beleving van water en natuur en ook door een onderscheidende architectonische kwaliteit. Voor het duurdere Wooncarrière
Wooncarrière
Wooncarrière
Stagnatie 1
Stagnatie 2
Gericht en specifiek
Prijstreden en producten niet marktconform
nieuwbouwprogramma
segment van vrijstaande woningen dient rekening te worden gehouden met een afwachtende ontspannen marktsituatie en een minder projectmatige woonvraag. Bij veel nieuwbouwprojecten in het dure segment is de totale verkooptijd behoorlijk opgelopen (verslechterd). 41
Woonconsument aan het woord De hiervoor geschetste marktontwikkelingen gelden niet alleen in de
Dit vraagt om een langere adem van ontwikkelaars en overheden. De roep
bestaande bouw maar ook voor de nieuwbouwmarkt. De afzet verloopt
om consumentgericht ontwikkelen wordt sterker. Maar om de stagnatie in
moeizamer. Het wordt daarom steeds belangrijker de consument inspraak/
afzet en doorstroming in beweging te krijgen dient er vooral weer prijs-
zeggenschap te geven of begeleiding te bieden in de verschillende fasen
realisme in de markt te komen. Bij projecten die zich in de ontwikkelfase
van het ontwikkelproces. Een doelgroepgerichte markt- en klantbenadering,
bevinden is het in dit licht erg belangrijk om nogmaals goed te kijken naar
het vergroten van de betrokkenheid (en marketing- en verkoopstrategie)
de grootte van de markt waarvoor gebouwd wordt; de marktpotentie, de
maakt het mogelijk de woonwensen en woonbeleving van de potentiële
verkoopprijzen, de doelgroep, de manier van aanbieden. Wanneer de prijzen
doelgroep in beeld te krijgen en gerichter te overreden/verleiden tot koop of
dalen in de bestaande bouw, is het erg belangrijk in de nieuwbouw concurre-
huur. Dit vergroot de positionering van ontwikkelingsprojecten, want er kan
rende producten aan te bieden. Concurrerend betekent realistische verkoop-
maatwerk worden geleverd met een juiste productprijsverhouding, voldoen-
prijzen met behoud van de specifiek voor Blauwestad geldende kwaliteit.
de keuzevrijheid en met behoud van kwaliteit. De consument wacht af,
De kansen in de huidige nieuwbouwmarkten zijn vooral te vinden onder de
wikt en weegt langer voordat ze toehapt.
volgende doelgroepen: de starter, de kwaliteitszoekers en bij particulier of collectief opdrachtgeverschap.
42
Fietspad rond Blauwestad
•
bevroren. Door de jaarlijkse huurverhoging zullen veel gereguleerde huurprijzen boven de liberalisatiegrens uitkomen; •
huis mee te tellen tot 25%. In de nieuwe systematiek komen de onder-
In 2015 ligt de liberalisatiegrens voor huurwoningen op € 710,68 huur per
delen woonomgeving, woonvorm en de schaarste-punten te vervallen.
maand. De liberalisatiegrens wordt overschreden wanneer een woning meer
Marktpartijen krijgen de zekerheid dat geliberaliseerde nieuwbouw
punten krijgt toegerekend. Het toekennen van punten aan een woning wordt
geliberaliseerd kan blijven, ook bij daling van de WOZ-waarde. Voor
gedaan met behulp het Woningwaarderingsstelsel.
krimpgebieden, met toch al weinig geliberaliseerde huurwoningen, kan echter de consequentie zijn dat geliberaliseerde huurwoningen
Er is een toenemende vraag naar huurwoningen. Met name in de prijscaontwikkelingen: •
het hanteren van strengere regels door hypotheekverstrekkers en woningcorporaties. Hierdoor is zowel de koopmarkt als de sociale huursector voor een kleinere groep toegankelijk en wordt het gat tussen de bovenkant van de sociale huur en de onderkant van de koopmarkt groter. Het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen is kleiner dan de toenemende vraag. Er ontstaan dus schaarste-gebieden. Het kleine aandeel particuliere/geliberaliseerde huurwoningen wordt gezien als een belangrijke oorzaak van de disbalans in de woningmarkt;
•
de flexibilisering van de arbeidsmarkt door de groei van het aantal zzpers, flexwerkers en tijdelijke arbeidsmigranten. Deze flexibilisering vraagt ook om flexibele woonvormen. De vraag naar huurwoningen van deze groep flexibele huurders ontstaat mede doordat hypotheekverstrekkers nog niet zijn ingespeeld op het kunnen bedienen van de groeiende groep van flexibele arbeidskrachten;
het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt aangepast. Het puntenstelsel wordt meer marktconform door ook de WOZ-waarde van een
Mogelijkheden luxe, geliberaliseerde huur
tegorie € 700 - € 1.000 is dit het geval. Dit is te verklaren door een aantal
de huidige liberalisatiegrens wordt per 1 januari 2016 voor drie jaar
Vastgoed
Huidige marktsituatie van invloed op huurmarkt
terechtkomen komen in het gereguleerde segment; •
woningcorporaties moeten zich meer gaan concentreren op kerntaken. De consequentie hiervan is dat corporaties geen luxe huurwoningen zullen aanbieden met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens.
Woningen in de particuliere huursector zijn voornamelijk in bezit van institutionele beleggers en particuliere verhuurders. In Nederland is het aandeel particuliere huurwoningen erg laag, ongeveer 8-9% van de gehele woningvoorraad. Zeker in vergelijking met omringende landen, zoals bijvoorbeeld Duitsland (50%), is dit aandeel laag te noemen. Er zijn weinig particuliere verhuurders die (geliberaliseerde) woonruimte aanbieden buiten de stad Groningen. Woningen die te huur staan zijn veelal van particulieren die de woning al lange tijd te koop aanbieden en die gebruik maken van de mogelijkheid om te verhuren onder het regime van de leegstandswet.
43
Luxe geliberaliseerde huur met onderscheidende kwaliteit
Om de kansen voor luxe geliberaliseerde huurwoningen in Blauwestad goed
Het aanbod van luxe geliberaliseerde huurwoningen met onderscheidende
in te kunnen schatten gaan wij de aanbodzijde nader onderzoeken door in
kwaliteit in de regio is erg laag. In combinatie met de beschreven marktont-
gesprek te gaan met beleggers en ontwikkelaars van geliberaliseerde huur-
wikkelingen kan dit kansen bieden voor (particuliere) beleggers.
woningen. Onderzocht wordt of en onder welke randvoorwaarden marktpartijen bereid zijn om huurwoningen in Blauwestad te realiseren.
Zeker de doelgroep van vitale ouderen en ambitieuze starters kiezen meer en meer voor de flexibiliteit van huren. De koopkracht van de doelgroep vitale ouderen (55+), is gemiddeld genomen goed te noemen. Deze doelgroep is op zoek naar een kwalitatief goede en flexibele invulling van hun woonwensen, waarbij men bij voorkeur in de buurt van de eigen sociale omgeving blijft wonen. Het kunnen anticiperen op het op termijn ouder worden en invulling geven aan zorgbehoefte in de woning is een belangrijke factor voor de doelgroep. Belangrijke kenmerken zijn de mogelijkheid tot gelijkvloerswonen gecombineerd met een compacte kavel en beperkt onderhoud. Vanuit de vraagkant lijken de kansen voor luxe geliberaliseerde huurwoningen in Blauwestad goed, echter de aanbodzijde is minder goed in te schatten. In de huidige markt is wel een trend tot investeringsbereidheid op het gebied van geliberaliseerde huurwoningen in de steden waar te nemen. Deze investeringsbereidheid is vooral te zien bij institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, maar veel minder bij particuliere, kleinere beleggers. In meer landelijk gelegen gebieden wordt heel beperkt geïnvesteerd door beleggers.
44
Vastgoed
Pura Vida 2014 - Blauwestad
45
9. Recreatie Marktbeeld recreatie Blauwestad Dit hoofdstuk bouwt voort op de slotalinea van hoofdstuk 5 (recreatie en
Jeugdzeilwedstrijden Blauwestad
toerisme als pijler). Ook heeft dit hoofdstuk een nauwe relatie met het deelplan Landschap. Blauwestad is meer dan alleen wonen op een prachtige locatie. Doelstelling van de Ontwikkelingsvisie is om de groei van toerisme en recreatie in en rondom Blauwestad te bevorderen, als stuwende factoren voor de doorontwikkeling van de woningbouw. De provincie Groningen en de gemeente Oldambt faciliteren op dit moment een zo gunstig mogelijk recreatieklimaat. Dit blijkt uit het uitbreiden van voorzieningen zoals de bereikbaarheid van de A7 en de afronding van het TRI-3 programma. Er zijn prachtige recreatiemogelijkheden op en rondom het Oldambtmeer. Het TRI-3 programma bestaat onder andere uit de aanleg van camperplaatsen, de aanleg van voorzieningen voor kano’s en fietsen, de aanleg van ruiterpaden en het plaatsen van toeristische bewegwijzering.
46
Het Oldambtmeer in Blauwestad heeft een prima visstand
Verblijfsrecreatie
De toeristisch-recreatieve ontwikkeling van Blauwestad wordt met evene-
De economische impuls kan vergroot worden wanneer recreanten
menten en festivals, zoals Solar Challenge, Het Waterweekend, Pura Vida,
langere tijd in het gebied verblijven. De verblijfsrecreatiemogelijkheden,
Zandsculpturenfestival, een Natuurfestival etc. een impuls gegeven en
anders dan voor vaarrecreanten, op en aan het water zijn nu nog beperkt.
ondersteund. De evenementen genereren substantiële aantallen bezoekers.
Door het ontwikkelen en mogelijk maken van kwalitatief hoogwaardige
Reacties van publiek en pers zijn doorlopend positief. Tevens groeit de dag-
recreatiewoningen in Blauwestad, op land of op water, kunnen bestaande
recreatie. In de weekenden en op zonnige dagen maken veel mensen
doelgroepen worden verleid tot een langer verblijf in het gebied en kun-
gebruik van het meer en zijn er veel wandelaars en fietsers in het gebied
nen nieuwe doelgroepen (zie bijlage 3: leefstijlen) worden aangetrokken.
Vastgoed
Dagrecreatie
actief. Al deze recreanten en toeristen geven hierbij hun geld uit in de gemeente Oldambt en zorgen zo voor een economische impuls.
Dag- en verblijfsrecreatie zijn complementair aan het permanent wonen in Blauwestad. Niet alleen zorgen deze recreatievormen voor een econo-
De verwachting is dat de dagrecreatie in Blauwestad verder zal groeien als
mische impuls, maar ook kan de realisatie en verkoop van grond ten
de nieuwe vaarverbinding ‘Blauwe Passage’ (ingebruikname vaarseizoen
behoeve van recreatiewoningen een bijdrage leveren aan het resultaat
2015) en de aanleg van de nieuwe fietsverbinding ‘Blauwe Loper’ in 2016
van de grondexploitatie. Een andere belangrijke functie biedt het in de
gereed zijn.
mogelijkheid om Blauwestad op de recreatie- en woonkaart van Nederland te zetten, in nadrukkelijk onderscheidende en positieve zin. Er liggen ontwerpen op tafel die in potentie een ‘icoonfunctie’ voor Blauwestad kunnen vervullen. Daarnaast biedt verblijfsrecreatie een mogelijkheid om de recreant kennis te laten maken met de mogelijkheden van permanent wonen in Blauwestad. Het recreatief product in Blauwestad is relatief jong en in ontwikkeling. Er is nog geen sprake van een volwassen markt als bijvoorbeeld een Waddeneiland of een plaats als Giethoorn. Het is van belang kleine en schaalbare initiatieven op het gebied van recreatief vastgoed te ontplooien die zich bovendien kunnen aanpassen aan een groeiende markt. Een grootschalig vakantiepark lijkt op dit moment (nog) niet haalbaar.
47
Recreatiewoningen Een recreatiewoning is een tot recreatieve bewoning bestemd gebouw dat
Op dit moment is het niet aannemelijk dat de markt (lees: recreatieonder-
voldoet aan de definitie van onroerend en dat zich bevindt op een perceel
nemers, projectontwikkelaars en beleggers) grootschalig gaan investeren in
met recreatieve bestemming.
Blauwestad door het ontwikkelen van verblijfsrecreatieproducten. Hiervoor is het recreatief product van Blauwestad nog te veel in ontwikkeling
Het aanbod van recreatiewoningen groeit jaarlijks rond de 2%. Op basis
en het economisch klimaat in de regio te ijl. Toch is er een eerste vliegwiel
van kengetallen van de overheid bedraagt het aantal recreatiewoningen/
nodig om de transitie naar onderscheidende verblijfsrecreatie te realiseren.
tweede woningen in 2014 120.785. Allesbepalend voor een recreatiewoning
Dit ter voorkoming van het langjarig uitblijven van de benodigde kwalitatie-
is de locatie en de ligging. Een natuurrijke, rustige omgeving die direct een
ve impuls. Wij stellen daarom voor deze noodzakelijke (voor-)investering als
vakantiegevoel oproept is uniek en gewild. Deze locaties aan het water, in
organisatie Blauwestad voor onze rekening te nemen en de ontwikkeling en
het landelijk gebied zijn zeldzaam en vaak uiterst gevoelig.
mogelijk de exploitatie op ons te nemen. Daarbij dient zorgvuldig aandacht besteed te worden aan het creëren van kansen voor lokale ondernemers om
Het is aannemelijk dat kwalitatief hoogwaardige recreatievilla’s/woningen
succesvol te kunnen aanhaken op het beoogde vliegwiel-effect. Bovendien
(met een goed afwerkingsniveau) de komende jaren in prijs zullen stijgen en
moet daarbij rekening worden gehouden met regelgeving op het gebied
daarmee als een interessant beleggingsobject gezien worden. Regelmatig
van mededinging.
wordt door de particulier de aanschaf van een recreatiewoning als spreiding van zijn/haar vermogen gezien en als een kans op een acceptabel rendement uit huurinkomsten. Onderzoek uit december 2014, uitgevoerd in opdracht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), bevestigt deze aanname. De onderzoeksrapportage concludeert dat de komende jaren de vraag naar een hoogwaardige, uniek gelocaliseerde recreatiewoning aantrekt. Daarbij wordt een voorbehoud aangebracht, te weten een verder economisch herstel en een doorzettende groei van het consumentenvertrouwen.
48
1 Provincie Groningen. (2010). Ontwikkelingsvisie Blauwestad. http://www.provinciegroningen.nl/uitvoering/wonen-en-welzijn/blauwestad/ontwikkelingsvisie-blauwestad 2 Provincie Groningen (2010), Toekomst Blauwestad duidelijk. http://www.provinciegroningen.nl/actueel/nieuws/nieuwsbericht/_nieuws/toon/Item/toekomst-blauwestad-duidelijk
Vastgoed Blauwe Leliewoningen 49
10. Uitvoering Om het project Blauwestad een goede (hernieuwde) start op het gebied
De uitvoeringsstrategie dient aan een aantal voorwaarden te voldoen:
van vastgoedontwikkeling, c.q. gronduitgifte, te geven wordt een uitvoeringsplan voorgesteld. Na de voorbereiding in 2014 starten wij in 2015 met de uitvoering van de projectplannen. De onderdelen werken cumulatief. Dit wil zeggen dat de activiteiten doorlopen. In 2014 werd al een start gemaakt met het meer zichtbaar maken van het huidige productaanbod. Dit had als direct doel om inkomende kasstromen op korte termijn te genereren. In 2015 worden de gezamenlijk vastgestelde nieuwe product-markt-combinaties in de markt gezet, om aanvullende kasstromen te genereren. Ook wordt in 2015 de verkoop van resterende grondposities geactiveerd. De volgorde is bewust gekozen om te voorkomen dat in de publieke opinie de verkoop van restgronden symbool staat voor de nieuwe koers van het project.
50
• Proactief en faciliterend • Bij herhaling en bottom up • Op basis van een integrale visie • Brede benadering van vastgoedontwikkeling • In samenwerking met partners • Overheidsparticipatie afhankelijk van niveau van initiatief • Klein en schaalbaar • Overheden treden niet op als ontwikkelaar tenzij…
Voor de komende periode wordt voorgesteld om in het verlengde van het
Ad 2 De klant heeft in de regel beperkt tijd en rust gedurende de werk-
huidige productaanbod de volgende stappen te zetten ter bevordering van
week om zich te oriënteren op een nieuwe woning.
de verkoop van bouwkavels:
Ad 3 Het verspreiden van de propositie op plekken waar de doelgroep
1. verzamelen en vastleggen van klantinformatie;
om andere redenen komt, kan leads genereren. Denk hierbij aan
2. continueren van openstelling van het projectbureau op zaterdagen
restaurants, bootproducenten, evenementen etc.
en tijdens speciale evenementen;
Ad 4 Zelfbouw is complex voor de consument. Het meer inzichtelijk
3. bevorderen van een ambassadeursnetwerk;
maken van keuzes en bieden van begeleiding leidt tot een hoger aantal
4. verlagen van de drempel bij de consument (meer inzicht verschaffen
transacties en verkort de verkooptijd.
in proces en begeleiding); 5. selecteren en mede-afficheren van ‘catalogus’woningen passend binnen de huidige beeldkwaliteitsplannen; 6. benaderen van consumenten die eerder belangstelling voor Blauwestad hebben getoond;
Vastgoed
Bevorderen verkoop kavels
Ad 5 De prijs van een kavel is voor de consument slechts een deel van de stichtingskosten bij het realiseren van een nieuwbouwwoning. Het bieden van referenties en mogelijkheden in de vorm van cataloguswoningen met een vastgestelde prijs geven de consument prijszekerheid en een betere toets van hun mogelijkheden voor het invullen van de woonwens in Blau-
7. actief en gericht oppakken van leads en zelf leads genereren;
westad.
8. Search Engine Optimalisatie;
Ad 6 Consumenten die eerder belangstelling hebben getoond voor het
9. opzetten van een (digitale)marketingstrategie.
wonen in Blauwestad, maar hier uiteindelijk niet voor hebben gekozen, kunnen mogelijk weer/nog steeds geïnteresseerd zijn, al dan niet door veranderde persoonlijke omstandigheden of wijzigingen in de propositie.
Ad 1 Op dit moment is veel klantinformatie analoog en enkel bij de
Ad 7 Om de gewenste verhoging van het aantal transacties te bereiken zijn
in-huis-makelaar bekend. Een CRM-systeem bewaart geschiedenis en waar-
er meer leads nodig. Met een pro-actieve houding kan dit worden bereikt.
devolle klantinformatie voor langere duur en is voor projectleden toeganke-
Hezelfde geldt voor het omzetten van de interesse van de opterende klant
lijk. Dit kan ondervangen worden door implementatie van een zelf te bouwen
naar een daadwerkelijke koop.
database op basis van een standaard softwareproduct dat geen inbreuk
Ad 8 De vindbaarheid van het productaanbod of het in aanraking komen
maakt op bestaande systemen.
met het productaanbod is sterk afhankelijk van de preset van instellingen van website en digitale communicatiekanalen. Dit dient voortdurend geoptimaliseerd te worden.
51
Verkoopverwachting aanpassen
Erfpacht als verkoopkatalysator
Zoals ook duidelijk geconcludeerd in onderdeel 6 en 8 is het van belang om
Om een woning in Blauwestad bereikbaar te maken voor een bredere doel-
in de eerste tekenen van woningmarktherstel nog niet de spreekwoordelijke
groep kan een erfpachtregeling een mogelijk middel zijn. In het algemeen
komst van de zomer te zien. Realisme en voorkomen van niet-realistische
verbeteren de financieringsmogelijkheden wanneer sprake is van een erf-
verwachtingen blijft geboden. Vanuit deze grondbeginselen zijn de prog-
pachtconstructie. Een dergelijke regeling kan facultatief, naast koop in volle
noses van kavelverkopen naar beneden bijgesteld. Onderstaand is voor de
eigendom, worden aangeboden.
eerste 10 jaren de bijgestelde prognose inzichtelijk gemaakt. De aangepaste afzetprognose leidt tot een bijstelling van de grondexploitatie van het
Erfpacht is een gebruiksrecht. De koper/erfpachter krijgt het recht van de
project Blauwestad.
grondeigenaar om een kavel voor een bepaalde overeengekomen periode te gebruiken en te bebouwen. Voor het gebruiksrecht betaalt de erfpachter
JAAR
2015
2016
2017
2018
2019
Prognose verkoop kavels GREX 2014
7
20
23
23
23
Bijgestelde prognose verkoop kavels
3
6
9
11
14
2020
2021
2022
2023
2024
Prognose verkoop kavels GREX 2014
23
24
25
25
26
Bijgestelde prognose verkoop kavels
17
20
23
26
27
jaarlijks een vaste vergoeding. In termen van erfpacht heet deze vergoeding de canon. De grond blijft in eigendom van Blauwestad, maar heeft hierover gedurende de erfpachtsperiode geen beschikking. Het erfpachtsrecht is overdraagbaar wanneer de erfpachter de woning wil verkopen en wil
JAAR
verhuizen. Daarnaast is het wenselijk dat hij/zij op elk gewenst moment de kavel kan kopen die hij/zij pacht tegen een vastgesteld bedrag. Per 1 januari 2013 is door de Nederlandse Vereniging van Banken de ‘Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten’ vastgesteld. Bij de
Incentives (stimulansen en prikkels) De kavelprijs per m2 is niet zozeer het probleem voor de kavelkoper. Er is reeds aanbod in een ruime bandbreedte van kavels vanaf € 98.000 v.o.n. Incentives dienen gezocht te worden in het ontzorgen van de klant en het ‘verkleinen’ van de afstand naar Blauwestad. Hierbij moet gedacht worden aan meer begeleiding op maat van het koop- en ontwerpproces van de klant, zodat er een minder ongewisse uitkomst van de woondroom van de consument is. Doel is om de consument in het proces van aankoop en bouw op een voorspelbare, zorgvuldige en vertrouwde wijze te begeleiden.
52
beoordeling van hypotheekaanvragen wordt deze richtlijn door banken gebruikt. In de richtlijn wordt beschreven wat onder verantwoord financierbare erfpacht wordt verstaan en hoe de erfpachtvoorwaarden in dat kader dienen te zijn ingericht (helderheid ten aanzien van de lasten van de klant en helderheid ten aanzien van elementen die de waarde van het erfpachtsrecht kunnen beïnvloeden). In het kader van het product erfpacht is het dan ook goed om de richtlijn te betrekken bij het vaststellen van de erfpachtvoorwaarden.
Voorbeeld
Vastgoed
Om inzicht te geven in het verschil in maandlasten tussen koop en erfpacht staat hieronder een rekenvoorbeeld (uitgaande van de erfpachtwetgeving van 2014). KOOP - CONSUMENT KOOPT ZOWEL DE GROND ALS DE WONING Uitgangspunten
- Kavel van 600 m2 voor € 100.000 (incl. BTW) - Woning laten zetten voor € 250.000 (incl. kosten en BTW) - Hypotheek € 360.000 (woning + grond + kosten koper) - 20 jaar rentevast tegen 5% (na 20 jaar ook 5%) - Fiscale aftrek 52%
Kosten in jaar 1
- Rente € 18.000 - Aflossing € 5.400 - Maandlast bruto € 1.950 - Belastingsteruggave € 819 - Netto maandlast € 1.131
ERFPACHT - CONSUMENT NEEMT DE GROND IN ERFPACHT EN KOOPT DE WONING Uitgangspunten - Kavel van 600 m2 voor € 100.000 (incl. BTW) - Grondwaarde is € 82.645 (excl. BTW*) - Woning laten zetten voor € 250.000 (incl. kosten en BTW) - Hypotheek € 267.355 (woning + kosten koper + BTW kavel) - 20 jaar rentevast tegen 5% (na 20 jaar ook 5%) - Fiscale aftrek 52%
Kosten in jaar 1
- Rente € 13.368 - Aflossing € 4.010 - Canon € 3.719 - Maandlast bruto € 1.758 - Belastingsteruggave € 738 - Netto maandlast € 1.020
* voor de berekening van de BTW over de kavel geldt dat dit berekend wordt
De grond in erfpacht nemen is in bovenstaand voorbeeld in jaar 1 € 1.332
over de waarde van het erfpachtrecht. Uitgaande van een percentage van
netto per jaar goedkoper. Per maand scheelt dit € 111. Vanwege de aflossing
4,5% bedraagt de canon bij een grondwaarde van € 82.645 excl. BTW
op de hypotheek loopt dit bedrag gedurende de looptijd van de hypotheek
(€ 100.000 incl. BTW) € 3.719 per jaar.
op. Concluderend, de voordelen van erfpacht zijn: lagere financieringslasten, lagere woonlasten en fiscale aftrekbaarheid van de erfpachtscanon. De aan erfpacht verbonden (mogelijke) nadelen zijn: onduidelijkheid over de ontwikkeling van de canon (zie echter bancaire richtlijn erfpacht), moeilijker verkoopbaarheid. 53
Diversificatie Woonproduct/projectmatige woning Blauwestad vindt, zoals eerder beschreven, door het enkele aanbod van
In de achterliggende periode is met meerdere marktpartijen en woon-
bouwkavels beperkt aansluiting op de huidige woningmarkt. Om eerder en
consumenten gesproken. Uit deze gesprekken komen de volgende kansen
sneller aansluiting te vinden bij de zich op dit moment herstellende woning-
naar voren:
markt wordt, naast de genoemde inspanningen van stap 1, voorgesteld een
•
lagere grondquote (welke bereikt kan worden door kleinere kavels);
meer gediversifieerd product aan te bieden. Belangrijke voorwaarde is het
•
lagere v.o.n.-prijzen;
behoud van de kwalitatieve uitstraling van ruimtelijke opzet en bebouwing.
•
minder tuinonderhoud;
Met een meer gevarieerd en gesegmenteerd aanbod krijgen meer wooncon-
•
levensbestendige woningen;
sumenten de mogelijkheid hun woonwens in Blauwestad te realiseren.
•
wonen direct aan het water;
•
wonen op het water;
•
huurwoningen (geliberaliseerde huur).
Er wordt hierbij voorgesteld om ruimte te geven aan: • • •
projectmatige, op kleine schaal, door marktpartijen te ontwikkelen woningen (projectmatige woningbouw);
De projectorganisatie kan hierbij ondersteunend optreden door:
projectmatig, op kleine schaal, door marktpartijen te ontwikkelen
•
faciliteren van nieuwe initiatieven op planologisch gebied;
waterwoningen;
•
ter beschikking stellen van verkoopkanalen (verkoopcentrum, website, evt. Funda);
doen van nader marktonderzoek naar de mogelijkheden tot realisatie van geliberaliseerde huurwoningen in Blauwestad en een
•
gronduitgifte aan marktpartijen;
inventarisatie van mogelijke beleggers. Het marktrisico blijft bij marktpartijen door:
54
•
op risico ontwikkelen van het product;
•
marketing en verkoop;
•
realisatie.
Vastgoed Recreatief vastgoed Blauwestad manifesteert zich in haar ontwikkeling niet enkel als woongebied. Het biedt ook mogelijkheden voor de recreant en ondernemer. De groeienVoorbeeld projectwoning
de aantallen bezoekers aan het gebied, de vele evenementen en toename van recreatiebedrijven vormen het tastbare bewijs daarvan. Maar het betreft vooral dagrecreatie. Op dit moment zijn er in het gebied weinig mogelijkheden voor een langer/meerdaags verblijf. Een belangrijke reden om verblijfsrecreatie te ontwikkelen en te faciliteren is gelegen in de extra economische bestedingen die dat genereert en die ten goede komen aan het gebied. Er wordt hierbij voorgesteld om ruimte te geven aan: •
het recreatief verhuren van de modelwoning aan De Funen;
•
projectmatig door marktpartijen te ontwikkelen recreatiewoningen;
•
drijvende recreatieobjecten;
•
camping direct aan het water;
•
het bevorderen van samenwerking tussen recreatie-ondernemers in het gebied.
Voorbeeld drijvende recreatiewoning
55
Zoals eerder aangegeven kan Blauwestad zich steeds meer verheugen in
Mededingingsaspecten vragen hier aandacht. De Wet Markt en Overheid
recreatieve belangstelling. Het recreatieve product is groeiende. Om goed in
kent gedragsregels voor overheden indien zij ervoor kiezen goederen of
te kunnen spelen op de wensen van de bestaande en toekomstige recreant
diensten zelf op de markt aan te bieden. Een concreet voorbeeld hiervan is
wordt geadviseerd om vanuit het perspectief van toekomstige recreatieve
de verhuur van vastgoed. Deze gedragsregels (integrale kostendoorbereke-
vastgoed- en woningbouwontwikkeling een doorlopend onderzoek op te
ning, verbod van bevoordeling, gegevensgebruik, functiescheiding) heb-
zetten naar de waardering van het recreatieproduct Blauwestad. Met het
ben als doel om concurrentievervalsing tegen te gaan. Indien een overheid
geven van ruimte aan recreatief vastgoed kan op een alternatieve manier
actief wordt op een markt dan dient zij zich aan genoemde gedragsregels te
gewerkt worden aan de dekking van de GREX.
houden, enkele uitzonderingen daargelaten. Eén daarvan is de zogenaamde economische activiteit in het kader van het algemeen belang. Bij de vast-
Om de markt te katalyseren en een nieuw positief eikpunt voor Blauwestad te
stelling van een dergelijk belang is, als het gaat om economisch handelen
markeren wordt voorgesteld vanuit de projectorganisatie een drietal recrea-
door de provincie, Provinciale Staten het bevoegde orgaan. In het proces
tie-objecten te realiseren (1 Blauwe Leliewoning en 2 recreatiearken).
van ontwikkeling van recreatief vastgoed en mogelijke eigen ontwikkeling
Het risico van de realisatie hiervan kan beperkt zijn aangezien deze woningen
en exploitatie wordt de aan de orde zijnde regelgeving op het gebied van
ook ingezet kunnen worden als wisselwoning in relatie tot herstelwerkzaam-
mededinging bewaakt.
heden van aardbevingsschade door de NAM (Nederlandse Aardolie Maatschappij). Exploitatie van de recreatie-objecten kan vanuit het projectbureau worden vormgegeven.
56
Vastgoed
Marktpartijen zien kansen Vanuit de achtergrond van het onderzoek en deze rapportage is met meerdere marktpartijen gesproken. Dit leverde naast waardevolle informatie tevens een positieve houding van een aantal partijen op tot het (versneld) oppakken van initiatief. Deze partijen is gevraagd hun voorstellen en plannen eind september aan te leveren, zodat deze vanuit de achtergrond van deze rapportage aan de stuurgroep kunnen worden gepresenteerd. In bijlage 4 wordt ieder plan kort toegelicht in een projectblad. De planpresentaties zijn tevens toegezonden aan de leden van de stuurgroep en ter inzage op het projectbureau Blauwestad. Naar aanleiding van de contacten met marktpartijen hebben meer partijen zich belangstellend getoond. Deze partijen konden binnen de gegeven tijdsplanning geen plan produceren. Met andere woorden, de getoonde marktinitiatieven in het projectplan geven geen uit-
Verkoop herbestemmingsgronden
puttende weergave Voor de realisatie van het project Blauwestad is veel grond verworven. Niet alle aangekochte percelen en opstallen maken onderdeel uit van het feitelijke plangebied. Deze resterende gronden en opstallen kunnen weer te gelde gemaakt worden door deze te verkopen aan marktpartijen. Het verkopen van herbestemmingsgronden is benoemd tot prioritair. In aanvulling op het ingezette beleid en de Ontwikkelingsvisie is een versnelling nodig om deze portefeuille contant te maken. De gemeente Oldambt is bereid om met marktpartijen in gesprek te gaan over ruimere planologische mogelijkheden indien dit de afzet kan bevorderen. Ook kan een deel van de herbestemmingsgronden worden ingezet voor landschapsingrepen, recreatief of ten behoeve van vastgoedontwikkeling (zie ook paragraaf Diversificatie). Verder bestaat de verwachting dat de verkoopkans van agrarische percelen verbetert nu per 1 april 2015 het melkquotum komt te vervallen en regelgeving op het gebied van mestbeleid wordt aangepast. De gemeente en de projectorganisatie coördineren in gezamenlijk overleg deze opgave. Voorbeeld recreatiewoning 57
UITVOERING
11. Projectorganisatie en kwaliteit Projectteam
Regieteam
De uitwerking en uitvoering vraagt om een disciplinair projectteam. Het team
Zoals eerder aangegeven is het mogelijk dat kansrijke ontwikkelingen buiten
dient gericht te zijn op zichtbare resultaten en acties. Voorkomen moet wor-
de bestaande kaders vallen. Dit vraagt om een nadrukkelijke regie om hierin
den dat een volgend overlegorgaan ontstaat. Voor wat betreft de bezetting
op een verantwoorde manier keuzes te maken. Deze regie vindt plaats in het
wordt zoveel mogelijk een beroep gedaan op de aanwezige deskundigheid
coördinatorenoverleg (ambtelijk besluitvormings- en afstemmingsoverleg
binnen het projectbureau en binnen de ambtelijke organisatie van de ge-
provincie en gemeente). In dit tweewekelijks overleg wordt de gebieds-
meente Oldambt en de provincie Groningen. Benodigd is specifieke exper-
kwaliteit bewaakt door inhoudelijke keuzes binnen de hoofdopgaven met
tise op het gebied van techniek, kosten, marketing, financiering, vergunnin-
elkaar en de opdrachtgever af te stemmen en door een flexibel ontwikke-
gen en beheer. Er wordt uitgegaan van een projectteam dat afhankelijk van
lingsperspectief op te stellen.
behoefte per fase en/of deelproject kan worden aangevuld. Het projectteam wordt passend en flexibel samengesteld.
Marketing De marketing van Blauwestad en de individuele producten en projecten dienen zeer zorgvuldig vormgegeven te worden om een succesvol resultaat te behalen. Deze marketingfunctie dient zeer dicht tegen de projectbetrokkenen en het projectbureau geplaatst te worden om snel in te kunnen spelen op marktontwikkelingen en klantbehoefte. Voorgesteld wordt om binnen het projectteam een deskundig marketeer zitting te geven.
58
Uitvoering
Projectbureau Blauwestad - Het Havenkwartier
59
12. Raming tijd en kosten Planning
Dekking
Het voorgestelde uitvoeringsplan heeft als doelstelling om in 2015 tot
De uitvoeringskosten die met het projectplan aan de orde zijn
uitvoering te komen. Op hoofdlijnen ziet de planning hiertoe er als volgt uit:
worden begroot op € 2.070.000. Deze kosten worden gedekt uit de hieronder genoemde budgetten. Daarbij neemt de
•
mei 2014
projectopdracht;
gemeente Oldambt een inspanningsverplichting op zich voor
•
19 november 2014 projectplan door Stuurgroep Blauwestad vastgesteld;
•
najaar 2014
•
13 november 2014 informatieavond bewoners;
GREX
•
25 november 2014 informatieavond ondernemers i.s.m. gemeente;
Post onvoorzien
•
20 januari 2015
vaststelling projectplan door GS en B&W;
Post herontwikkeling
•
20 januari 2015
gezamenlijke persconferentie provincie Groningen en
het door haar te vormen budget.
kavelverkoop met voorgestelde diensten en producten; € 1.100.000 € 500.000 € 1.600.000
gemeente Oldambt; •
21 januari 2015
informatiebijeenkomst voor Staten en Raden;
•
18 februari 2015
behandeling statenvoordracht in de commissie Ruimte,
natuur en leefbaarheid;
•
11 maart 2015
behandeling voordracht van GS in Provinciale Staten;
•
begin 2015
start marketingcampagne en start verkoop woningbouw
Budget POP Gebiedsgericht
€ 250.000
Budget Ring Blauwestad (provinciale deel)
€ 110.000
Inspanningsverplichting gemeente Oldambt
€ 110.000
(projectmatig); •
60
voorjaar 2015
uitwerken/realiseren recreatieplannen.
TOTAAL
€ 2.070.000
MAATREGELEN
Uitvoering
Kosten deelplan Landschap KOSTEN
Spoor 1 Concrete inrichtingsmaatregelen Verbeteren entree Blauwestad Aanschaf, renovatie, plaatsing en onderhoud 8 boeien
€ 80.000
Hoofdstraat: poort, coupure, parkeergelegenheid, maaibeheer
€ 20.000
Verbeteren entreezijde A7
€ 150.000
Versterken relatie omgeving Uitwerking en uitvoering 2-3 uitkijkpunten Aanleggen ontbrekende schakel fietsroutenetwerk Havenkwartier
€ 120.000 € 30.000
Verzachten civieltechnisch uitstraling Verwijderen en hergebruik bebording / verlichtingsarmaturen2
nihil1
Spoor 2 Tijdelijke alternatieve gebiedsinrichting Opzetten projectorganisatie en uitvoering
Uitwerken gebiedsopgaven, flexibel ontwikkelingsperspectief en ondersteunende ontwerpdeskundigheid regieteam Totaal
€ 200.000
€ 50.000 € 650.000
1 Het verwijderen en hergebruiken van verlichtingsarmaturen levert voor een geschatte besparing van 600 euro per te plaatsen armatuur. Verwijderings- en opslagkosten van de overbodige verkeersborden wegen op tegen de lange termijn besparing op beheer- en onderhoud van het geringere aantal verkeersborden en verlichtingsarmaturen.
61
Kosten deelplan Vastgoedontwikkeling
MAATREGELEN
KOSTEN
Bevorderen verkoop kavels Marketing
€ 15.000
Incentives
€ 15.000
Extra inzet makelaar
€ 10.000
Projectmatige woningbouw Marketing
€ 10.000
Aanvullend woonrijp
€ 30.000
Steigerdorp (tijdelijk ondernemersdorp) Ontwerp
€ 10.000
Aanlegkosten
€ 35.000
Aankoop/realisatie recreatief vastgoed Ontwerp en engineering Marketing
€ 150.000 € 50.000
Constructiekosten
€ 750.000
Infrastructurele voorzieningen
€ 250.000
Exploitatiekosten
€ 50.000
Verkoop restgrond Concept-ontwikkeling
€ 20.000
Marketing
€ 25.000
TOTAAL
€ 1.420.000
Op basis van deze raming, behorende bij het geformuleerde uitvoeringsplan, wordt een financieel voorstel verder uitgewerkt en separaat ter besluitvorming aan GS en B&W voorgelegd (zie onderdeel Planning).
62
Uitvoering
Nederlands kampioenschap IJszeilen Blauwestad
63
13. Bijlagen Bijlage 1: Bronnen Voor de totstandkoming van deze rapportage zijn de volgende brondocumenten gebruikt:
64
•
Regionaal Prestatiekader 2013-2018
•
Funda
•
CBS
•
ontwikkelingsvisie Blauwestad in het Oldambt, juni 2010
•
Blauwestad….en de opgave voor 2014
•
Rapportage Blauwestad 2013 Stuurgroep Blauwestad april 2014
•
Werkplan Blauwestad 2014
•
www.gemeente -oldambt.nl
•
www.provinciegroningen.nl
•
www.blauwestad.nl
•
NVM
Uitvoering
Bijlage 2: Marktanalyse Marktgegevens gemeente Oldambt Verkochte aantallen en type woningen
2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2014-1 2012-3 2013-4 2012-2 2013-3 2012-1 2013-2 2011-4 2013-1 2011-3 2012-4 2011-2 2012-3 2011-1 2012-2 2010-4 2012-1 2010-3 2011-4 2010-2 2011-3 2010-1 2011-2 2009-4 2011-1 2009-3 2010-4 2009-2 2010-3 2009-1 2010-2 2010-1 2009-4 0 2009-3 2009-2 2009-1 0
4 4 4 3 4 4 3 4
7 7
4
2
7
2
8 5
14
17
1 3
10 19
10 12 14 2 4 14 1 5 7 20 1 7 10 17 104 2 1 7 14 12 12 10 13 19 33 7 95 2 1 8 8 8 11 1 10 9 5 9 12 1 16 14 2 4 14 8 85 7 12 20 7 10 10 1 10 12 5 12 19 21 10 9 1 2 8 5 13 13 3 14 13 8 11 1 14 7 5 3 14 94 9 17 16 78 8 12 7 5 10 8 5 12 78 19 2 11 10 2 10 11 13 21 1114 5 13 12 9 7 12 13 79 3 14 14 10 7 13 7 4 17 7 5 8 12 2 8 10 10 20 11 30 11 11 12 9 7 12 13 9 7 13 10 Tussenw. Hoekw. 2-1kapw. 10 20 30 Tussenw.
Doorlooptijd verkoop naar type
Hoekw.
2-1kapw.
7 6
2 1
7 4 2 22 1 1 6 17 34 2225 1 29 12 17 4 32 25
3 6
5 3
600 800 500 700 400 600 300 500 200 400 100 300 0 200
3
Appartem. 50
Vrijst.w.
Appartem.
50 6
100 0
393 231 240 209 197 393 99 113 85 63 35 218 231 240 209 197 164 152 149 99 113 83 85 63 35 218 164 152 149 83
153 149 127 54 53 153 149 127 54 53
355 360 368 241 267 204 202 185 181 172 171 355 360 88 368 49 22 11 267 241 204 202 185 181 172 171 88 49 22 11
413 323
262 204 457 413 136 115 78 71 323 30 262 204 136 115 78 71 30
5 60
70
60
70
720
669 457
5
40 29 12 4 2 Vrijst.w. 40
Doorlooptijd verkoop naar type 800 700 Doorlooptijd verkoop naar type
3
6 6 5
552
510
720 403
669 304 292 282 510 238 264 219 210 201 206 150 139 121 129 112 106 90 119 105 56 56 53 50 282 15 304 264 292 238 219 210 201 206 139 121 150 106 129 112 90 119 105 56 56 53 50 15
306 286 278 263 552 237 219 200 146 122 112 403 130 97 306 286 278 263 237 219 200 146 130 122 112 97
Tussenw.
Hoekw.
2-1kapw.
Vrijst.w.
Appartem.
Lineair(2-1kapw.)
Tussenw.
Hoekw.
2-1kapw.
Vrijst.w.
Appartem.
Lineair(2-1kapw.)
393
435
294 324 271 252 209 208 202 192435 180 150 146 393 113 86 76 85 324 58 47 294 271 12 252 209 202 208 192 180 150 146 113 86 76 85 58 47 12
65
66
Uitvoering
Bijlage 3: Recreatieve leefstijlen Voor de kampeer- en bungalowsector zijn vijf groepen gedefinieerd: hierbij vallen de belevingswerelden blauw, rood en paars uit de dagrecreatie samen in één belevingswereld: Avontuurlijk Paars. Elke kleur staat voor een specifiek vrijetijdsprofiel:
Uitbundig Geel
Gezellig Lime
Echte levensgenieters. Houden van samen met anderen actief en sportief recreëren. Vaak jonge gezinnen. Zoeken graag de gezellige drukte op. Recreëren is lekker eten, genieten en leuke dingen doen. Beschikken over iets meer budget dan gemiddeld.
Recreëren is lekker vrij zijn, rust en ontspanning. Zijn gericht op het eigen gezin, de directe leefomgeving. Het gemiddeld inkomen ligt wat lager, zijn prijsgevoelig. Een braderie of rommelmarkt is gezellig, je komt er altijd wel iemand tegen. Veel gezinnen met wat oudere kinderen en oudere tweepersoonshuishoudens.
Uitbundig Geel
Laten zich graag verrassen en inspireren, vooral door cultuur. Nieuwe dingen zien, ontdekken en beleven. Het gewone is vaak niet goed genoeg, op zoek naar een bijzondere ervaring. Cultuur, activiteit en sportiviteit. Ontspannen door sauna of een wellness arrangement. Vaker mensen van middelbare leeftijd, 35-54. Met name één en tweepersoonshuishoudens. Voorkeur voor individuele activiteiten.
De segmentatie van de dagrecreanten levert nog twee extra belevingswerelden op, namelijk:
Rustig Groen
Rustige recreanten. Geen grote wensen, houden van privacy en rust, vaak één en tweepersoonshuishoudens in de oudere leegtijdscategorie. Willen de drukte vermijden en gaan daarom dus niet graag naar evenementen en grote attracties. In de eigen omgeving is genoeg moois te zien en te ontdekken, je hoeft er niet ver voor te reizen. Doe maar gewoon dan doe je al gek genoeg.
Stijlvol en Luxe Blauw
Zelfverzekerd. Vinden dat ze in hun vrije tijd wel wat luxe en stijlvolle ontspanning verdienen. Zakelijk en intelligent. Houden van stijl en klasse, meer gericht op exclusievere vormen van recreatie. Recreëren is ontspanning en afstand nemen van de dynamiek van alledag. Actief sporten en aandacht besteden aan het sociale netwerk (ons soort mensen) jonge één en tweepersoonshuishoudens.
Ingetogen Aqua
Rustige, geïnteresseerde recreanten. Zoeken inspirerende activiteiten. Gaan vaak samen met hun partner op stap. Waarderen sportieve en culturele mogelijkheden. Willen meedoen met de maatschappij en alle veranderingen die zij daarin zien.
Creatief en Inspirerend Rood
Creatief. Op zoek naar uitdagingen en inspirerende ervaringen. Bewegen zich graag buiten de gebaande paden. Vaak hoog opgeleid, maar door het grote aandeel jongeren nog niet altijd een hoog inkomen. Recreatie betekent naast sportiviteit en ontspanning ook het zoeken naar vernieuwende stromingen, moderne kunst en andere culturen.
67
68
Uitvoering
Bijlage 4: Marktinitiatieven
69
Blauwe Leliewoningen •
Recreatiewoning
Locatie 1:
•
Onderling verbonden door steigers
Zichtlocatie A7
•
Circa 85 m2 gbo
Locatie 2:
•
Twee slaapkamers
Westelijke oever Meerland
•
Energiezuinig
Locatie 3:
•
Lage CO2 emissie
Het Riet
•
6-8 woningen
Kromme Elleboog
Initiatiefnemer AchterboschZantman Architecten
250- peil 500- peil Terras
Helofytenfilter (Riet) 250- peil
Peil=0 250- peil er in
Helofytenfilter (Riet)
Eetkamer 8m2
Toilet 500- peil
Terras
Keuken 8m2
Entree 12m2
Peil=0
Woonkamer 17m2 250- peil 500- peil Peil=0
Tuin Terras
250- peil Waterbasin 500- peil
0m
E 70
E
R
5m
10m
Zethoven •
Vrijstaande woning (Blue eMotion)
Locatie 1:
•
Cataloguswoning en projectmatig
Kievit
•
Circa € 270.000 v.o.n.
Locatie 2:
•
Starters en 50+
1e landtong oostzijde Havenkwartier
Initiatiefnemer Zethoven bouwplangroep
71
De Ark •
Recreatiewoning
Locatie 1:
•
Op land of op water
Noordzijde Het Riet
•
69 tot 77
m2
•
Vier tot zes personen
Westelijke oever Meerland
•
Twee tot drie slaapkamers
Locatie 3:
BVO
Locatie 2:
Vrij op het meer
Initiatiefnemers TWA Architecten
72
Freelodge •
Recreatiewoning
Locatie:
•
Circa 50 m2 gbo
Endelave
•
Twee slaapkamers
•
FSC hout van Nederlandse bodem
Initiatiefnemers
•
Exploitatieperiode min. 10 jaar
Steengoed Holding Dorens Architects Welna Bouwhout ‘t’ idee!
73
Rask Woning •
Ca. 54 m2 vloeroppervlakte
Locatie:
•
Twee bouwlagen
Endelave
•
Snelle fabricage
•
Sedumdak
Initiatiefnemer Jan Snel
74
Extenzo •
Modulaire bouw
Locatie 1: Redersplein
•
Meerdere bouwvarianten
Uitzicht, rust, natuur, ruimte
•
Makkelijk uitbreidbaar
Locatie 2: Kievit
•
Kubistische vormgeving
Wateromgeving, hip, voorzieningen
•
Veel glas
Uit te breiden naar Kiekendief
•
Brede doelgroep in het middensegment
•
Goedkoper dan andere waterlocaties
•
Initiatiefnemers Extenzo
•
Tweekappers: € 220.000 - € 270.000 v.o.n.
•
Vrijstaand: € 250.000 - € 300.000 v.o.n.
4D Architecten
75
Roodkapje •
Op water
Locatie:
•
Vrij toegankelijk
de Kunststeiger
•
Recreatie
•
Private dining
Initiatiefnemers
•
Vergaderen
Onix architecten
•
Bijzondere lichtinval
76
78
